RISIKORENDITERANKING WOHNINVESTMENTS IN BERLIN #ADLERSHOF ALTGLIENICKE ALT-HOHENSCHÖNHAUSEN ALT-TREPTOW BAUMSCHULENWEG BIESDORF BLANKENBURG BLANKENFELDE BOHNSDORF BORSIGWALDE BRITZ BUCH BUCKOW CHARLOTTENBURG CHARLOTTENBURG-NORD DAHLEM FALKENBERG FALKENHAGENER FELD FENNPFUHL FRANZÖSISCH BUCHHOLZ FRIEDENAU FRIEDRICHSFELDE FRIEDRICHSHAGEN FRIEDRICHSHAIN FROHNAU GATOW GESUNDBRUNNEN #GROPIUSSTADT GRÜNAU GRUNEWALD HAKENFELDE HEINERSDORF HALENSEE HELLERSDORF HANSAVIERTEL HERMSDORF HASELHORST JOHANNISTHAL HEILIGENSEE 2017 KARLSHORST KAROW KAULSDORF KLADOW KONRADSHÖHE KÖPENICK KREUZBERG LANKWITZ LICHTENBERG LICHTENRADE LICHTERFELDE LÜBARS /MAHLSDORF MALCHOW MARIENDORF MARIENFELDE MÄRKISCHES VIERTEL MARZAHN MITTE MOABIT MÜGGELHEIM NEU-HOHENSCHÖNHAUSEN NEUKÖLLN NIEDERSCHÖNEWEIDE NIEDERSCHÖNHAUSEN NIKOLASSEE OBERSCHÖNEWEIDE PANKOW PLÄNTERWALD PRENZLAUER BERG RAHNSDORF REINICKENDORF ROSENTHAL /RUDOW RUMMELSBURG SCHMARGENDORF SCHMÖCKWITZ SCHÖNEBERG SIEMENSSTADT SPANDAU STAAKEN STADTRANDSIEDLUNG MALCHOW STEGLITZ TEGEL TEMPELHOF TIERGARTEN WAIDMANNSLUST WANNSEE WARTENBERG WEDDING WEISSENSEE WESTEND WILHELMSRUH WILHELMSTADT WILMERSDORF WITTENAU ZEHLENDORF RESIDENTIAL RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN INHALT 1. WOHNINVESTMENTS IN BERLIN ----------------------------------------------------------------------------- 2 2. RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN 2017 ------------------------------------------------------------------- 3 2.1. AUSGANGSSITUATION UND UNTERSUCHUNGSDESIGN ------------------------------------------------------- 3 2.2. METHODIK ZUR ERMITTLUNG DES RISIKOSCORES ------------------------------------------------------------ 5 3. VERGLEICH DER 96 STADTTEILE ----------------------------------------------------------------------------- 6 3.1. BEVÖLKERUNG ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 6 3.2. SOZIOÖKONOMIE ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 9 3.3. WOHNUNGSMARKT ----------------------------------------------------------------------------------------------- 11 3.4. MIET- UND KAUFPREISE ------------------------------------------------------------------------------------------ 12 3.5. NACHFRAGE -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 14 4. RISIKORANKING ---------------------------------------------------------------------------------------------- 17 4.1. ERMITTLUNG STANDORT-RISIKOZUSCHLÄGE ---------------------------------------------------------------- 18 4.2. NETTOANFANGSRENDITEN DER 96 STADTTEILE -------------------------------------------------------------- 19 4.3. ANGEBOTSMIETEN ------------------------------------------------------------------------------------------------ 21 4.4. ANGEBOTSPREISE FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN ---------------------------------------------------------- 22 4.5. DRLK STANDORT-MINDESTRENDITE ---------------------------------------------------------------------------- 24 4.5.1. DRLK MINDESTRENDITEN UND ERWARTETE OBJEKTRENDITEN --------------------------------------------------------------------- 24 4.5.2. DRLK MINDESTRENDITEN UND ERWARTETE EIGENKAPITALRENDITEN ------------------------------------------------------------- 28 4.6. ERMITTLUNG DER HIDDEN CHAMPIONS ----------------------------------------------------------------------- 31 5. FAZIT ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 41 RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN 1. WOHNINVESTMENTS IN BERLIN Anknüpfend an die Wohninvestment Analyse von 110 deutschen Städten ermittelt Dr. Lübke & Kelber im Risiko-Rendite- Jahr 2017 zusätzlich ein Risiko-Rendite-Ranking für die einzelnen Bezirke und Stadtteile der Stadt Berlin, Ranking für die 12 Berliner Bezirke und um dem heterogenen Immobilienmarkt in der deutschen Hauptstadt eingehender Rechnung tragen zu 96 Stadtteile können. Hierfür liegt eine Analyse der 12 Bezirke und 96 Stadtteile vor. Berlin ist durch eine räumlich stark untergliederte Struktur geprägt, die bei einer Analyse der Gesamtstadt Starke Unter- teilweise zu stark pauschalisierten Ergebnissen führt. Je nach Bezirk und sogar Stadtteil können sich die gliederung der Stadt fordert detaillierte Standortbedingungen deutlich unterscheiden, was es für Investoren schwierig macht, geeignete Analyse Potenziale innerhalb der Stadt zu identifizieren. Dieses Problem löst die vorliegende Studie durch die tiefergehende Analyse der einzelnen Teilmärkte. Diese Untergliederung der Stadt spiegelt sich auch in der Attraktivität der Investments in den einzelnen Bezirken wider. Zwar geraten auch Bezirke außerhalb des S-Bahn Ringes in letzter Zeit vermehrt in den Fokus der Investoren, jedoch konzentriert sich ein Großteil der Wohninvestments weiterhin auf die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg sowie die Stadtteile Mitte und Prenzlauer Berg. Der allgemein starke Anstieg von wohnwirtschaftlichen Investments in den letzten Jahren in der Hauptstadt 2017: Wohninvest- ist vor allem durch eine Zunahme von Neubauprojekten, insbesondere in Randlagen, getrieben. Auf der ments in Berlin mit anderen Seite besteht durch die relativ dichte Bebauung innerhalb des S-Bahn-Ringes aber auch eine neuem Rekord erhöhte Nachfrage nach Investments in Bestandsimmobilien in Stadtteilen in zentraleren Lagen. Dabei verspricht Berlin bei Wohnimmobilien aufgrund seiner wirtschaftlichen, politischen sowie sozialen Bedeutung und der zunehmenden Prosperität ein sicheres Investment und damit einhergehend ein relativ geringes Investitionsrisiko. Regelmäßig entfallen ca. ¼ des gesamten Wohninvestmentvolumens in der Bundesrepublik auf die Bundeshauptstadt. So wurden in den ersten 3 Quartalen 2017 mehr als 2,5 Milliarden Euro in Wohninvestments in Berlin umgesetzt. Wie auch in anderen deutschen Metropolen hat in den vergangenen Jahren jedoch die hohe Nachfrage- Renditen zuletzt konkurrenz die Renditechancen überproportional gemindert. So liegen die Anfangsrenditen in einigen rückläufig Bezirken im Schnitt oftmals nur noch bei knapp über drei Prozent. Seite 02 RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN 2. RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN 2017 2.1. AUSGANGSSITUATION UND UNTERSUCHUNGSDESIGN Wie stellt sich die jeweilige Risikosituation für Immobilieninvestitionen in Berlin in den unter- schiedlichen Stadtteiltypen dar? Um diese Frage zu beantworten, untersucht Dr. Lübke & Kelber das Risikoprofil für Wohninvestments der 12 Berliner Bezirke sowie der 96 Stadtteile auf Basis eines durch Korrelationsanalyse ermittelten Sets an Einflussfaktoren. Analog zum Risiko-Rendite-Ranking für die 110 ausgewählten deutschen Städte wurden auch für Berlin anhand signifikanter Korrelationen und damit möglicher kausaler Zusammen- hänge folgende fünf Hauptkategorien definiert: Bevölkerung Hauptkategorien Sozioökonomie Wohnungsmarkt Miet- und Kaufpreise Nachfrage Zu den Hauptkategorien wurden jeweils zwischen drei und elf Subkategorien und für alle Bereiche Eigene zusätzliche empirisch gestützte Gewichtungen definiert. Für die Subkategorien entwickelte Dr. Lübke & Kelber Prognosemodelle für Risikoscore ergänzende Prognosemodelle, die dem jeweiligen Risikoscore der Stadtteile zu einer nachhaltigen Aussage verhelfen. Die Ergebnisse der vorliegenden Studie sind in Teilaspekten mit denen aus dem Risiko-Rendite- Ranking Deutschlands vergleichbar, jedoch ist aufgrund abweichender Datenverfügbarkeit auf Stadtteil- sowie Bezirksebene ein direkter Vergleich nur eingeschränkt möglich. So mussten vor dem Hintergrund der jeweiligen Datenverfügbarkeiten verschiedene Subkategorien auf Bezirksebene aggregiert werden sowie veränderten Betrachtungszeiträumen Rechnung getragen werden. Ebenso wie in der gesamtdeutschen Analyse wurden hinsichtlich der Renditechancen aus Mietsteigerungspotenzialen die Auswirkungen der „Mietpreisbremse“, die in Berlin seit dem 01.06.2015 für die Gesamtstadt gilt, vorsorglich mit berücksichtigt, obwohl das Landgericht Berlin am 14.09.2017 die Verfassungskonformität in Frage stellte. Laut Auffassung des Landgerichts würden durch den Bestandsschutz Vermieter begünstigt, die bereits in der Vergangenheit eine die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überschreitende Miete vereinbart haben. Zum anderen werden Vermieter in unterschiedlichen Städten ungleich belastet, da jeweils andere Obergrenzen gelten. Die Kernfragen der Analyse für Berlin orientieren sich ebenso an dem Städteranking: Welche Bezirke/Stadtteile bergen welches Investitionsrisiko? Kernfragen Welches sind die risikoärmsten Bezirke/Stadtteile? Welche Bezirke/Stadtteile erfordern welche Risikozuschläge? Welche Bezirke/Stadtteile bieten besondere Renditechancen? Wie unterscheiden sich die Bezirke/Stadtteile hinsichtlich der Beurteilungskategorien? Wie differenzieren sich besondere Renditechancen der Bezirke/Stadtteile zwischen guten und mittleren Ausstattungsqualitäten bei Bestands- und Neubauliegenschaften? Seite 03 RISIKO-RENDITE-RANKING BERLIN Für die Analyse wurden alle 12 Bezirke sowie alle 96 Stadtteile herangezogen: Charlottenburg-Wilmersdorf (CW), Friedrichshain-Kreuzberg (FK), Lichtenberg (LB), Bezirke Marzahn-Hellersdorf (MH), Mitte (MI), Neukölln (NK), Pankow (PK), Reinickendorf (RD), Spandau (SP), Steglitz-Zehlendorf (SZ), Tempelhof-Schöneberg (TS), Treptow-Köpenick (TK) Adlershof (AH), Altglienicke (AG), Alt-Hohenschönhausen (AH), Alt-Treptow (AT), Baumschulenweg Stadtteile (BW), Biesdorf (BD), Blankenburg (BB), Blankenfelde (BF), Bohnsdorf (BO), Borsigwalde (BW), Britz