Teilweise Aufhebung Des Bebauungsplanes SE 07 „Untere Dehnestraße“ (Zugleich Aufhebung Der 2
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Teilweise Aufhebung des Bebauungsplanes SE 07 „Untere Dehnestraße“ (zugleich Aufhebung der 2. vereinfachten teilweisen Änderung des Bebauungsplanes SE 07 „Untere Dehnestraße“) in Seesen Übersicht (Maßstab 1:25000): Kartengrundlage : Auszug aus den Geobasisdaten der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung, Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN) Planverfasser: Stadt Seesen, Fachbereich Bau Planungsstand: § 3 Abs. 2 / § 4 Abs. 2 BauGB Teilweise Aufhebung des Bebauungsplanes SE 07 „Untere Dehnestraße“ (zugleich Aufhebung der 2. vereinfachten teilweisen Änderung des Bebauungsplanes SE 07 „Untere Dehnestraße“) in Seesen Übersicht (Maßstab 1:5000): Kartengrundlage : Auszug aus den Geobasisdaten der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung, Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN) Planverfasser: Stadt Seesen, Fachbereich Bau Planungsstand: § 3 Abs. 2 / § 4 Abs. 2 BauGB P L A N Z E I C H E N E R K L Ä R U N G (PlanzV 90) Sonstige Planzeichen = Grenze des räumlichen Geltungsbereiches der teilweisen Aufhebung des Bebauungsplanes SE 07 „Untere Dehnestraße“ (zugleich Aufhebung der 2. vereinfachten teilweisen Änderung des Bebauungsplanes SE 07 „Untere Dehnestraße“) = Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes SE 07 „Untere Dehnestraße“ Hinweis auf die Baunutzungsverordnung Für den Geltungsbereich der teilweisen Aufhebung des Bebauungsplanes ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132) zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466), maßgeblich. Planungsstand: § 3 (2) / § 4 (2) BauGB B E G R Ü N D U N G zur teilweisen Aufhebung des Bebauungsplanes SE 07 „Untere Dehnestraße“ in Seesen (zugleich Aufhebung der 2. vereinfachten teilweisen Änderung vom 02.10.1989) 1.0 Allgemeines Die Stadt Seesen einschließlich der nach der Gebietsreform zu ihr gehörenden Ortsteile hat rund 20.000 Einwohner. Auf den Zentralort entfallen rund 11.100 Einwohner. Die Einbindung der Stadt Seesen in das regionale Verkehrsnetz erfolgt über die Eisen- bahnlinien Braunschweig - Seesen - Herzberg/Harz und Bad Harzburg - Seesen - Kreien- sen, die Autobahn A 7 Hannover - Kassel, sowie die Bundesstraßen B 64, B 82, B 242, B 243 und B 248. Die Stadt Seesen ist nach landesplanerischen Zielvorgaben Mittelzentrum und bildet gemeinsam mit den Mittelzentren Bad Harzburg, Clausthal-Zellerfeld und Goslar einen mittelzentralen Verbund mit oberzentralen Teilfunktionen (vgl. Landesraumordnungs- programm Niedersachsen, Regionales Raumordnungsprogramm für den Zweckverband Großraum Braunschweig). 2.0 Entwicklung des Plans / Rechtslage Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Seesen enthält für den Bereich zwischen der Lautenthaler Straße und der Straße Halbe Hufe in Seesen die Darstellungen Gewer- begebiet (GE), Industriegebiet (GI), Mischgebiet (MI), Allgemeines Wohngebiet (WA), sowie Grünfläche bzw. Dauerkleingärten. Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Seesen. Begründung zur teilweisen Aufhebung des Bebauungsplanes SE 07 „Untere Dehnestraße“ Seite 2 Mit dem Bebauungsplan SE 07 „Untere Dehnestraße“ aus dem Jahr 1962 wurde dieses Gebiet verbindlich überplant. Der Bebauungsplan wurde im Jahr 1964 mit der 1. verein- fachten Änderung und im Jahr 1989 mit der 2. vereinfachten Änderung in Teilbereichen geändert. Der Bebauungsplan setzt für den überwiegenden Teil seines Geltungsberei- ches ein Allgemeines Wohngebiet (WA), sowie für Teile des Plangebietes ein Industrie- gebiet (GI) bzw. Dauerkleingärten fest. 3.0 Anlass, Ziele und Zwecke der teilweisen Aufhebung des Bebauungsplanes Die Stadt Seesen hat in den zurückliegenden Jahren bereits mehrere ältere, meist aus den 1950er und 1960er Jahren stammende Bebauungspläne, für die kein städtebauli- ches Erfordernis mehr bestand, ersatzlos aufgehoben. In diesem Zuge war ursprünglich vorgesehen, auch den Bebauungsplan SE 07 „Untere Dehnestraße“ vollständig und er- satzlos aufzuheben. Der Verwaltungsausschuss der Stadt Seesen hatte daher in seiner Sitzung am 20.02.2013 den Aufstellungsbeschluss für eine vollständige Aufhebung des Bebauungsplanes gefasst. Hierfür waren folgende Überlegungen maßgeblich: . Die Festsetzungen des Bebauungsplanes stehen teilweise nicht mit den Darstellun- gen des Flächennutzungsplanes in Einklang. Teile der im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet dargestellten Flächen sind im Bebauungsplan als Allgemeines Wohn- gebiet überplant. Für Teilflächen, die im Flächennutzungsplan als Mischgebiet bzw. Grünfläche dargestellt sind, ist im Bebauungsplan ein Allgemeines Wohngebiet fest- gesetzt. Der Bebauungsplan enthält keine Aussagen oder Regelungen zu möglichen immissi- onsschutzrechtlichen Konflikten, die sich aus der Festsetzung von unmittelbar anei- nander grenzenden Gewerbegebiets- und Wohnbauflächen ergeben können. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes sind teilweise sehr restriktiv und führen da- zu, dass die Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke aus heutiger Sicht zum Teil un- nötig eingeschränkt werden. Dies gilt unter anderem mit Blick auf die teilweise sehr eng gefassten Baugrenzen, wodurch beispielsweise eine Teilung von Grundstücken zum Zwecke der Bebauung nur bedingt möglich ist. Die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit von Bauvorhaben wäre nach ei- ner Aufhebung des Bebauungsplanes auf Grundlage des § 34 BauGB möglich. In der Veranstaltung zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit haben sich mehrere Anwohner aus dem südlichen Teil des Plangebietes (Goethestraße, Lessingstraße) gegen eine Aufhebung des Bebauungsplanes ausgesprochen, da sie bei einer Aufhebung des Bebauungsplanes eine Verschlechterung Ihrer planungsrechtlichen Situation befürch- ten. Die Anwohner haben angeregt, den Bebauungsplan zumindest für diesen Teilbe- reich unverändert bestehen zu lassen. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Be- hörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hat gleichzeitig die Industrie- und Handelskammer (IHK) Bedenken geäußert, dass im Falle einer Aufhebung des Bebau- ungsplanes künftig durch die Anwendung des § 34 BauGB Einschränkungen der vorhan- denen gewerblichen Nutzungen möglich sein könnten, die nach Auffassung der IHK un- bedingt zu vermeiden sind. Um den Bedenken der Anwohner und der IHK gleichermaßen Rechnung zu tragen, wird entgegen den ursprünglichen Planungen von einer vollständigen Aufhebung des Bebau- Begründung zur teilweisen Aufhebung des Bebauungsplanes SE 07 „Untere Dehnestraße“ Seite 3 ungsplanes abgesehen. Für den südlichen Teil des Plangebietes (südlich der Dehnestra- ße) wird der bestehende Bebauungsplan beibehalten. Der nördliche Teil des Plangebie- tes (nördlich der Dehnestraße) wird dagegen wie vorgesehen ersatzlos aufgehoben. Für den nördlichen Teil des Plangebietes erscheint eine Aufhebung des Bebauungspla- nes nach wie vor städtebaulich sinnvoll. Eine Beibehaltung der bestehenden Festset- zungen könnte im Rahmen der Nachnutzung von gering genutzten Grundstücken bzw. leerstehenden Gebäuden in unmittelbarer Nachbarschaft gewerblicher Nutzungen zu bisher noch nicht vorhandenen städtebaulichen Spannungen führen. Außerdem ist zu erwarten, dass eine Beibehaltung der geltenden Festsetzungen die konkret anstehende Vermarktung zurzeit gering genutzter Grundstücke bzw. leerstehender Gebäude unnö- tig erschwert, da beispielsweise eine Ansiedlung von mischgebietstypischen Nutzungen unmittelbar neben vorhandenen gewerblichen Nutzungen nicht zulässig wäre. Darüber hinaus führen insbesondere im nördlichen Teil des Plangebietes die zum Teil sehr eng gefassten Baugrenzen dazu, dass die Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke aus heutiger Sicht unnötig eingeschränkt werden. Hierdurch ist beispielsweise eine Tei- lung von Grundstücken zum Zwecke der Bebauung nur bedingt möglich ist. Eine im Inte- resse eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden anzustrebende Nachverdichtung vorhandener Siedlungsgebiete wird durch die bestehenden Festsetzungen des Bebau- ungsplanes zum Teil unnötig erschwert. Da ein städtebauliches Erfordernis für den Bebauungsplan im nördlichen Teil des Plan- gebietes nicht mehr besteht, beabsichtigt die Stadt Seesen den Bebauungsplan teilwei- se aufzuheben. Anstelle einer teilweisen Beibehaltung der geltenden Festsetzungen bzw. teilweisen Aufhebung des Bebauungsplanes wäre alternativ die Neuaufstellung eines Bebauungs- planes denkbar. Dies wäre jedoch insbesondere in den Bereichen, in denen zurzeit Wohnnutzungen und gewerbliche Nutzungen unmittelbar aneinander grenzen, proble- matisch. Die Überplanung einer solchen Gemengelage, also eines bebauten Bereiches, in dem Konflikte zwischen unterschiedlich sensiblen Nutzungen bereits vorhanden sind, ist in der Regel äußerst schwierig. Bei der Neuaufstellung eines Bebauungsplanes wäre hinsichtlich des Nachbarschutzes insbesondere das Gebot der gegenseitigen Rücksicht- nahme zu berücksichtigen. Dies bedeutet, dass im Falle einer Neuüberplanung Festset- zungen getroffen werden müssten, wonach sowohl die gewerbliche Nutzung als auch die Wohnnutzung mehr Beeinträchtigungen hinnehmen müssten, als dies ohne die di- rekte Nachbarschaft der jeweils anderen Nutzung notwendig wäre. Die Grenze zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse liegt in solchen Fällen häufig bei den Werten ei- nes Mischgebiets. Die Neuaufstellung eines Bebauungsplanes würde daher voraussicht- lich dazu führen, dass einerseits die gewerbliche Nutzung eingeschränkt werden müss- te, gleichzeitig allerdings auch die Wohnnutzung