S+H Grefrath Bericht Entwurf 2010-06-24
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Fortschreibung des kommunalen EinzeEinzeEinzelEinzelllhandelskonzeptshandelskonzepts für die Gemeinde Grefrath --- Endbericht im Entwurf --- Auftragnehmer Stadt + Handel Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Huckarder Str. 12 Hirschstr. 89 44147 Dortmund 76137 Karlsruhe Tel. 0 231. 8 62 68 90 Tel. 0721.14512262 Fax. 0 231. 8 62 68 91 Fax. 0721.14512263 [email protected] www.stadt-handel.de Verfasser:Verfasser:Verfasser: Dipl.-Ing. Ralf M. Beckmann Dipl.-Ing. Sabrina Trela Dortmund, Juni 202010101010 Abbildungen Titelblatt: Stadt + Handel InhaltInhaltInhalt Inhalt ______________________________________________________________________ i Abkürzungsverzeichnis______________________________________________________ iii 111 Einführung und Ergebnisübersicht ___________________________________________________________________ _________111 222 Rechtliche Rahmenvorgaben ________________________________________________________________________ ________________________444 2.1 Rechtliche Einordnung eines Einzelhandelskonzeptes ________________4 2.2 Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Festlegungskriterien _____________________________________________5 2.3 Landesrechtliche und regionalplanerische Rahmenvorgaben __________9 333 MethodikMethodikMethodik________________________________________________________________________________________ ________________________ 121212 444 MarktMarktMarkt-Markt--- und StandortanalyseStandortanalyse________________________________________________________________________________________________________________________________161616 4.1 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen_____________16 4.2 Angebotsanalyse _______________________________________________19 4.3 Nachfrageanalyse_______________________________________________22 4.3.1 Kaufkraft, Umsatzermittlung, Zentralität und Einzugsbereich _________22 4.4 Analyse und Bewertung der wesentlichen Einzelhandelsstandorte in Grefrath _______________________________________________________27 4.4.1 Standortmerkmale der Ortsmitte Grefrath _________________________27 4.4.2 Merkmale des Standortbereichs Ortsmitte Oedt____________________37 4.5 Analyse der Nahversorgungsstruktur in Grefrath____________________39 4.6 Standortmerkmale des Sonderstandorts Gewerbegebiet Pastoratshof_42 4.7 Zwischenfazit: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelhandelssituation in Grefrath_________________________________45 555 Leitlinien für die künftige EinzelhandelsEinzelhandelsentwicklungentwicklung __________________ 474747 5.1 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen ________________________47 5.1.1 Vorbemerkungen zum ermittelten Entwicklungsrahmen _____________47 5.1.2 Methodik und Berechnung_______________________________________48 5.1.3 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Grefrath _____________54 5.2 Die übergeordnete Entwicklungszielstellung für Grefrath ____________57 666 Instrumentelles UmsetzungsUmsetzungs---- und Steuerungskonzept ________________ 595959 6.1 Empfehlungen für den zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte Grefrath _______________________________________________________59 6.1.1 Städtebaulich-funktionale Entwicklungsziele und Handlungs- empfehlungen für die Ortsmitte Grefrath __________________________61 i 6.1.2 Räumliche Entwicklungsszenarien und übergeordnete Entwicklungs- ziele für die Ortsmitte Grefrath ___________________________________63 6.1.3 Räumliche Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs Ortsmitte Grefrath _______________________________________________________67 6.2 Empfehlungen für den Standortbereich Ortsmitte Oedt _____________69 6.3 Empfehlungen zur Entwicklung der Nahversorgungsstruktur _________69 6.3.1 Exkurs: Nahversorgungsläden als Alternative zu Supermarkt und Discounter _____________________________________________________80 6.4 Empfehlungen für den ergänzenden Sonderstandort Gewerbegebiet Pastoratshof ___________________________________________________81 6.5 Die Sortimentsliste für Grefrath___________________________________87 6.6 Ansiedlungsleitsätze für Grefrath _________________________________94 777 Schlusswort _____________________________________________________________________________________ __________________________________________100100100100 Anhang ____________________________________________________________________ I Literatur- und Quellenverzeichnis______________________________________________ I Glossar ___________________________________________________________________ III ii Abkürzungsverzeichnis BauGB ................................. Baugesetzbuch BauNVO .............................. Baunutzungsverordnung BID ...................................... Business Improvement District BVerwG ............................... Bundesverwaltungsgericht EW....................................... Einwohner FOC..................................... Factory-Outlet-Center GEP ..................................... Gebietsentwicklungsplan ggf....................................... gegebenenfalls GPK ..................................... Warengruppe Glas/Porzellan/Keramik i. d. R. .................................. in der Regel inkl....................................... inklusive ISG....................................... Immobilien- und Standortgemeinschaft i. S. v.................................... im Sinne von km ....................................... Kilometer LEP NRW ............................. Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen LEPro NRW.......................... Landesentwicklungsprogramm NRW m²........................................ Quadratmeter max...................................... maximal min. ..................................... minimal Mio. ..................................... Millionen MIV...................................... motorisierter Individualverkehr niL........................................ städtebaulich nicht integrierte Lage NuG..................................... Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ÖPNV .................................. öffentlicher Personennahverkehr OVG .................................... Oberverwaltungsgericht PBS...................................... Warengruppe Papier/Bürobedarf/Schreibwaren rd......................................... rund siL ....................................... sonstige städtebaulich integrierte Lage u. a....................................... unter anderem UEC ..................................... Urban Entertainment Center VGH..................................... Verwaltungsgerichtshof vgl........................................ vergleiche VKF...................................... Verkaufsfläche WZ....................................... Warengruppenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes iii ZVB...................................... zentraler Versorgungsbereich z. T....................................... zum Teil z. Z....................................... zur Zeit iv 111 Einführung und Ergebnisübersicht Der Einzelhandel unterliegt seit Jahren einer deutlichen Dynamik. Dieser bundesweit zu verzeichnende Trend ist auch für den Einzelhandel in der Gemeinde Grefrath zu erkennen. Ursachen dieser Dynamik sind einerseits lokale Strukturmerkmale der Angebots- wie auch der Nachfrageseite, andererseits der bundesweit wirksame Strukturwandel im Einzelhandel mit den unvermindert zu beobachtenden Konzentrationsprozessen auf Unternehmerseite, der Entwicklung neuer Betriebstypen und vor allem die stetig veränderten Standortanfor- derungen. Den betriebswirtschaftlich bedingten Entwicklungen stehen landesplanerische und städte- bauliche Zielvorstellungen auf Basis gesetzlicher Grundlagen verschiedener räumlicher Ebenen und aufgrund politischer Beschlüsse gegenüber, die mit den Vorstellungen der Ein- zelhandelsanbieter sowie der Investoren in Einklang zu bringen sind. Die Gemeinde Grefrath beabsichtigt mit dieser Fortschreibung des Einzelhandelskonzepts die Weiterentwicklung der gesamtgemeindlichen Zentren- und Einzelhandelsstruktur auch weiterhin auf eine entsprechend tragfähige wie auch städtebaulich-funktional ausgewogene sowie schließlich rechtssichere Gesamtkonzeption zu gründen. Hierdurch soll die Leitfunkti- on des Einzelhandels die Vitalität und Attraktivität der Ortsmitte stabilisieren bzw. ausbauen. Andererseits werden konkrete Entwicklungsziele auch für die weiteren Standort- bereiche in Grefrath definiert. Und nicht zuletzt soll durch die Gesamtkonzeption eine funktionierende, wohnortnahe Grundversorgung gesichert und ggf. verbessert werden. Um eine solch ausgewogene Einzelhandelsstruktur zu sichern und dauerhaft zu stärken, stellt das vorliegende fortgeschriebene Einzelhandelskonzept Empfehlungen und Umset- zungsinstrumente primär für die kommunale Baugenehmigungspraxis und die örtliche Bauleitplanung zur Verfügung. Zudem enthält dieses Einzelhandelskonzept Jedoch auch Leistungsbausteine, die für weitere Adressaten von Interesse sein können: die Wirtschafts- förderung, die örtlichen Händlergemeinschaften, die Einzelhändler und Handelsunternehmen, Kunden bzw. Kundenvertreter, Immobilieneigentümer und Ansied- lungsinteressierte. Im Einzelnen wird im Einzelhandelskonzept zunächst der aktuelle Zustand der Grefrather Einzelhandelsstruktur für alle relevanten Standorte und für alle angebotenen Warengrup- pen beschrieben und bewertet. Die Analyse legt folgende Standortstärken, aber auch gewisse Handlungsbedarfe zur Einzelhandelsstruktur offen: Stärken und Potenziale der Einzelhandelsstruktur in Grefrath: Die Verkaufsflächenausstattung Je Einwohner liegt in Grefrath über dem Bundes- durchschnitt.