ONDER DE BOMEN

HOLLANDSE STAD

- Ambities van de stad - Een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur In Nederland zijn hoge gebouwen steeds vaker onderwerp van discussie. De afgelopen jaren worden gestaag steeds meer hoogbouwprojecten gerealiseerd. Soms vanuit een duidelijke wens in de stad, maar net zo vaak zonder stedelijk doel. Veel gemeentes zijn op zoek naar een rode draad en de meerwaarde van hoogbouw voor hun stad. Wat is goede hoogbouw en wat kan het betekenen?

Deze publicatie bekijkt het Nederlandse hoogbouwlandschap anno 2008. Wat kan hoogbouw betekenen voor de stad? Welke HOOG aspecten verdienen meer aandacht bij de realisatie van een toren? Wat zijn essentiële randvoorwaarden voor een geslaagd project? En wat is de rol en het belang van de gemeente, architect, ontwikkelaar, belegger en burger in het complexe speelveld van hoogbouw in een overlegcultuur? BOUW

ISBN 978-90-809293-4-0 Inhoudsopgave 5 46 56 70 72 73 16 30 6 8 10

Grote Spelers Grote Concurrentiepositie efficiëntie vs. Status Duurzaamheid Arnhem Heerlen Tilburg Utrecht Vlissingen Tilburg Arnhem Heerlen Zuylen Belle van Hoogbouw in de wereld Hoogbouw in Nederland Hoogtepunten Definities plattegrond Typische Regionale competitie Gemeentelijk beleid Principes envelope' 'Zoning Dichtheid de plint van Ontwerp de plint van Typen Bereikbaarheid In de praktijk Casestudies Vaktermen Literatuur Colofon Het Perspectief Hoogbouwbeleid Lessen Tien Hoogbouw? Waarom De Discussie

Voorzitter Stichting Hoogbouw Stichting Voorzitter Hoge gebouwen raken steeds meer ingeburgerd in meer ingeburgerd raken steeds Hoge gebouwen hoogbouw was Vroeger het Nederlandse landschap. met soms steden de grote van aan de centra voorbehouden of langs de kust. de snelweg aan toren een 'verdwaalde' ‘80 lijkt hoogbouw echter halverwege Sinds de jaren sinds profileert Rotterdam zich, definitief doorgebroken. als hoogbouwstad. Weena, het de ontwikkeling van ontwikkelen hoogstedelijkeDen Haag en Amsterdam In Utrecht HSL-stations. hun rond stationsomgevingen de Belle van bouw de van over zich een discussie ontspint Ook in hoog aan de A2. 260 meter van een toren Zuylen, en Maassluis zijn Eindhoven Tilburg, zoals steden andere inmiddels hoogbouwprojecten gerealiseerd. krijgen meer Nederlandse steden Steeds maken dan ook te gepolst de markt wordt Vanuit hoogbouw. over met vragen gevraagd de stad wordt vanuit de mogelijkhedenwat zijn, De lokale ordening politiek en ruimtelijke om duidelijkheid. compacte stad’ ‘de als kans in torens om zien het bouwen realiseren. te gepropageerd die in rijksbeleid wordt dan ook is of wordt gemeenten middelgrote In de meeste de kennis bestaat over Toch hoogbouwbeleid ontwikkeld. deel uit een groot voor gemeenten hoogbouw in veel betekent Dat verhalen. en stoere wensbeelden aannames, gestelde voren te hoogbouw niet altijd aan de van dat verwachtingen kunnen voldoen. blijkt te Hoogbouw biedt de stad kansen op de kaart om zichzelf aan de lokale geven economie een impuls te zetten, te gewilde woon- nieuwe met verbreden en de markt te wil de Stichting publicatie Met deze en werkmilieus. de het krachtenveld, van geven Hoogbouw een overzicht in de het bouwen van zaken en de stelregels stand van aan de Op die manier wil zij een impuls geven hoogte. hoogbouw in de Nederlandse hoogwaardige van realisatie stad. Marnix Norder Voorwoord 4 Tien lessen 7 Voorkom een verkeersinfarct Voorkom of werknemers die de forensen van verkeersstromen forse genereren Torens een verkeersinfarct Voorkom infrastructuur zetten. onder druk omgeving in de de nieuwe van stadium effecten door in een vroeg op omliggende wegen Stem richten. verkeersbehoefteberekenen daar op in te en de omgeving te hoogbouwbeleid af op het lokale openbaar vervoersaanbod. wind veel Hoge bomen vangen op het invloed hebben grote torens rond valwind Met van name de effecten gebouw het Test in de directe omgeving. ruimte de openbare functioneren van Gebruik om een de uitkomsten in de windtunnel en met bezonningsstudies. aantrekkelijke 'hoogbouw-proof'- realiseren. te omgeving hoogbouwLaat landen op het maaiveld en de inpassing van het gebouw op de grond de landing van Denk na over voor in de plint Zorg weefsel. in het omringend stedelijk verkeersstromen passende entree. of op zijn minst een ruimte, publieksfuncties of horeca, de door een goedeinpassing van begane grond een levenloze Voorkom in de verdiepingshoogte ruime Een in een kelder. bijvoorbeeld parkeervoorziening, voor publieke functies. garandeertplint ruimte en in gebruik flexibiliteit Hoogbouw is geen wondermiddel voor verdichting voor Hoogbouw wondermiddel is geen ontsluiting, Vanwege beperkingen stellen Hoge gebouwen aan hun omgeving. de omgeving. heeft en windhinder nodig tot bezonning een hoog gebouw afstand ter dichtheid hogere een gegarandeerd niet verdiepingen veel betekent Daarom binnenstedelijke Als is soms effectiever. in hoge dichtheid Laag bouwen plekke. de ontwikkeling. van door maat de interessant hoogbouw is wel bouwopgave marktverzadiging op voor Pas hoeveelheid een hoogbouwproject omvangrijke een komt van Bij oplevering een echte zonder steden, In middelgrote ineens op de markt. programma hoogbouwmarkt kan het lokale dat aanbod op de kantoren- of woningmarkt Daarnaast heeft hoogbouw een moeilijke positie in de markt verstoren. als luxe markt zitten luxe in de kleinere in dezelfde omdat penthouses steden een onderscheidend stedelijk Hoogbouw vereist woningen. grondgebonden profileren. om zich in te centrummilieu

Werk actief aan een hoogbouwmilieu Werk Hoogbouw aan de stad dan een hoogbouwmilieu. minder toe voegt toren solitaire Een van en gelaagde vorm in een samenhangende ontwikkeling is een doordachte en werkmilieus woon- en bereikbaarheid Daarin gaan hoogwaardige stedelijkheid. alleen door een actieve stedelijke ambitie en hoogbouwmilieu ontstaat Een samen. regie. een heldere Benoem de betekenis van de toren van Benoem de betekenis hoogbouw is de meerwaardeDe betekenis geeft van die ze aan de directe omgeving, het lokale van kantoren- en of als verbreding als icoon de stad en soms de regio: Het alle betrokkenen een prestigeproject. Daarnaast is hoogbouw voor woningaanbod. daarom Zorg alle betrokkenen groot. de belangen zijn voor is complex, bouwproces en samenwerking communicatie tussen heldere stadium voor ook al in een vroeg het project kunnen benoemen. te om de betekenis van en politiek, bewoners bouwers, De rol van een gemeente bij het realiseren van hoogbouw ligt voornamelijk in het hoogbouw ligt voornamelijk van bij het realiseren een gemeente De van rol beleid kan Door helder geformuleerd de gemeente een kader van of beleid. opstellen een van Het formuleren marktpartijen prikkelen en ontwikkelingen stroomlijnen. kwaliteit en criteria op voor Stel is essentieel. hoogbouwambitie gemeentelijke duurzaamheid. Hoogbouw kan maken helpen om de stad leesbaar te oogpunt uit stedenbouwkundig de stad op een beperkt Door deel van een focus en belangrijke plekken markeren. te en daarmee ook de kans de kans op spin-off. vergroot wordt op realisatie Bepaal en beoordelingskader een ambitie Een helder concept werkt concept helder Een Hoogbouw is een kans, geen must Hoogbouw kans, is een komen ze steden: minder gebonden aan grote zijn steeds Hoogbouwinitiatieven Hoogbouw op de lokale zijn kan een aanvulling meer door het hele land voor. steeds De succes. stedelijk voor geen garantie Het is echter kantoren- of appartementenmarkt. in kleinere met name vraagt kernen gemeentegrenzen binnen de een toren keuze voor en ambities. de eigen stedelijke kwaliteiten aanzien van ten afweging een heldere Deze publicatie schetst actuele discussies, relevant beleid en een aantal regels en tips regels beleid een aantal en relevant schetst actuele publicatie Deze discussies, aantal Een het Nederlandse in hoogbouwdebat. die voorkomen zoals de praktijk, vanuit belangrijkste de tien volgen Daaruit onderwerpen komen. te terug blijkt daarin steeds op gebouwniveau: de stad tot de schaal van van hoogbouw, succesvolle lessen voor Tien lessen Tien 6 Waarom Hoogbouw? 9 Complexe opgave Complexe voor-en discussie tussen een felle tot leidt vaak Hoog bouwen elke waarin partij en professionals amateurs tegenstanders, Hoogbouw heeftgrote een agenda en doeleen eigen heeft. Visueel is een hoog gebouw vaak impact op haar omgeving. een landmark terwijl in de schaduw staat. de directe omgeving flinke van In multifunctionele kan gebouwen de concentratie in één gebouw leiden tot stedelijke programma's metrages in de omgeving. aan levendigheid gebrek Ontwikkelaar als mogelijk statussymbool de ontwikkelaar is een toren Voor loopt hij met het bouwen Tegelijkertijd project. een interessant de lokale risico het of werkgebouw woon- omvangrijk zo’n van kantoren of en met onverkoopbare overspoelen markt te zitten. appartementen blijven te en bewoners Gebruikers Gebruikers krijgen of werkplek een woon- met een fantastisch een deel van voor dat maar ruilen de hele stad, over uitzicht kantoortorens grote in de meeste kunnen de hun vrijheid: in hoge windows’ ‘french niet open en de balkons of ramen met een traditioneel vergelijken zijn niet te woongebouwen of een tuin. een dakterras balkon, Lange adem afwegingen, hoogbouw is door al deze van Het realiseren Bovenal adem. lange een vereist en complex risico's en belangen tussen alle partijen. het om een goede communicatie vraagt is, en helder ontworpen als het weloverwogen Hoogbouw kan, als onderdeel landschap: op het stedelijk vormen een aanvulling op de lokale of woning- als aanvulling stedelijke de skyline, van kantorenmarkt en duurzaamals efficiënt en milieu. de wensen, Het van schema hiernaast geeft een overzicht van bij het realiseren en aandachtspunten bedreigingen en referentieprojecten de praktijk, Aan de hand van hoogbouw. studie aspecten bestaand beleid in deze zullen deze van analyse komen. aan de orde Bouwoverlast centrumlocaties bouworganisatie Complexe Goed product locatie op juiste Timing bij in de markt zetten concept. en flexibiliteit, architectuur, Locatie, hoogbouwprojecten. van Uniciteit building syndroom Sick eigenaren van in vereniging Organiseren Onderhoud gemeenschappelijke ruimte Overbelasting infrastructuur Gemeentelijke eisen belegger/ontwikkelaar Voorwaarden Welstandseisen Aansluiting op de omgeving Hoogbouweffectrapportage locatie voor zijn gevoelig Werknemers Aandachtspunten Bouwvertraging Groot risico Groot Parkeerprobleem Mogelijk lokaal weerstand kansGrote vertraging... op ...Met bijkomende renteverliezen voorhandenGoedkopere alternatieven building syndroom Sick Windhinder Horizonvervuiling Grootstedelijkheid vrijheid Weinig opgave Complexe Hoge stichtingskosten Kans op marktverzadiging Recessiegevoelig Lage parkeernorm Vandalismegevoelig parkeerbox Dure Gebrek aan specifieke kennis Parkeerprobleem plint levenloze van Gevaar

Paradepaardje Grote opdracht Grote Status gebouw / veel grond Weinig Risico op marktverzadiging op vastgoedGoed rendement Hoge beheerkosten nabij Voorzieningen Bedrijfsidentiteit Status voorzieningen voor Draagvlak Schaduwwerking Grootstedelijkheid Uitzichtplatforms opgave Omvangrijke project Prestige Centrum milieus Centrum Uitzicht Grote belegging Grote Herkenbaar gebouw / status huurprijs Hogere Uitzicht Sprekend beeldmerk Draagt bij aan imago Draagt ruimtegebruikIntensief voorzieningen voor Draagvlak ruimte Overschot openbare Overbelasting infrastructuur Landmark Nieuw stadsbeeld openbaar vervoerMassa voor Argument voorArgument tegen Argument Argumenten en aandachtspunten en Argumenten Aannemer Architect omwonenden De stad / - wonen Eindgebruiker - werken Eindgebruiker Belegger Ontwikkelaar Gemeente Gemeente 8 De Discussie 11 De Hoogbouwvisie of -nota in Nederland hebben anno 2008 een steden Bijna alle grote Ook kleinere in ontwikkeld. visie op hoogbouw in de gemeente hoogbouwvisies. gemeentelijke aan gewerkt wordt steden in het land en is allang niet Hoogbouwinmiddels overal vind je Juist steden. de grote van aan de centra meer voorbehouden hoogbouw van en waarom waar is de discussie over daardoor actueler dan ooit. is dan ook levendig een Nederlandse steden middelgrote In veel elk stadshart In bijna en gekomen. op gang hoogbouwdebat een voor ‘ideale plek’ of de een reden is wel langs elke snelweg landmark een dat of bos, op water uitzicht in de hoogte: accent op de kaart weer de gemeente of een marktpartij zet met een plan. lucratief aspectenLokale In dit vanzelfsprekend. even niet overal Hoogbouw is echter in op een viertal gaan we hoofdstuk typische lokale plannen. de stedelijke hoogbouw weliswaar dat Tilburg blijkt in Zo in een voorziet maar lang niet altijd structuur kan versterken, Heerlen de Ook juicht de gemeente lokale woningbehoefte. De spraakmakendeontwikkeling toe. van appartemententorens is het nog en vooralsnog lokale onvoldoende blijkt echter vraag zetten. niet gelukt om dit soort in de markt te complexen bij het Centraal de torens de discussie over In Arnhem ontstond volgens zijn door hun vorm de torens pas na realisatie: Station is In Utrecht en Rijn. Veluwe een visuele barrière tussen velen de hoogste de mogelijke komst van over discussie ontstaan op Zelfs Rijn. VINEX-wijk Leidsche naar Europa van toren de betekenis en over gedebatteerd wordt niveau nationaal gebouw op de beoogde plek aan de rand meerwaarde zo’n van Hart. Groene het van noodzaak, nut, over discussie een brede Hoogbouw verdient Op een betekenis en de meerwaarde omgeving. zijn voor Marnix 2007 stelde hoogbouw in september symposium over in Den Haag en voorzitter Wonen en Bouwen wethouder Norder, “Bij het in belangrijke hoogbouw gaat Hoogbouw: Stichting van betekenis om iets dat om identiteit, ook om gevoel, mate waarde die toegevoegde Wanneer aan de plek. moet geven doe ik onmiddellijk zeggen: dan zou bij hoogbouw ontbreekt, essentiële zijn twee Betekenis en identiteit het dan maar niet. hoogbouw.” van waarden Belle van Zuylen: een solitair Zuylen: Belle van Arnhems peil: niet hoger dan de stuwwal Arnhems peil: Rotterdamse hoogbouw (de rivier als centrum) Rotterdamse Hoogbouw in Heerlen (centrumschil) 10 BRABANTS DAGBLAD De Gelderlander Hoogbouw liefst tussen UvT en Interpolis 30 mei 2007 Discussie over hoogbouw Rijnboog 29 augustus 2007

Nieuwe initiatieven voor hoogbouw in Tilburg Paletplein en Heyhoef en om de groen- en/of stadsranden van Er komt schot in Rijnboog. Burgemeester en financiële consequenties. Je kunt ook naar alternatieve locaties moeten bij voorkeur worden uitgevoerd in het gebied de Piushaven, het St. Elisabeth Ziekenhuis en Het Wandelbos. wethouders van Arnhem willen op volle kracht kijken, of andere bouwvormen." tussen de Universiteit en het Interpolisgebouw. Ook langs delen van de Ringbanen is op de langere termijn vooruit met de invulling van het Havenkwartier en hoogbouw mogelijk. Belangrijk uitgangspunt is daarbij volgens Coehoorn-Zuid is een van de zes projecten die samen Fase Hoogbouw is ook wenselijk op de ruimtelijke volgende week wordt de startovereenkomst getekend het college de herkenbaarheid van de oude linten die de 1 van Rijnboog vormen. Met drie daarvan wordt nu tempo knooppunten Kempenbaan en Het Laar. Ringbanen doorsnijden. voor Bartok en Paradijs. gemaakt: Het Havenkwartier, Bartok en Paradijs, Coehoorn- "Deze linten moeten herkenbaar blijven en hierlangs is dus geen Noordoost en de kop van de Oeverstraat komen later. Voor het Tot deze conclusie komt het Tilburgs college in de nota 'Voor hoogbouw mogelijk. Ook de wijken en buurten die herkenbaar Bij Coehoorn-Zuid wordt juist pas op de plaats gemaakt. Het eerste is nog 10 miljoen euro nodig, de Oeverstraat wacht op het wie hoger wil bouwen dan vijftien meter', die voor inspraak is zijn langs de Ringbanen, zijn vanwege hun typerende traject zou eigenlijk synchroon lopen met het Havenkwartier, besluit rond het kenniscluster dat daar moet komen. vrijgegeven. De nota moet gaan gelden als een 'handreiking' stedenbouwkundige structuur uitgesloten van hoogbouw", maar er wordt vijf maanden de tijd genomen voor een discussie aan ontwikkelaars die plannen hebben voor hoogbouw. aldus het college. over de hoogbouw op die plek in de stad. Na de keuze voor variant Sluis bij het referendum over het "Met de praktische handleiding willen we meer richting geven Een aantal lopende hoogbouwinitiatieven zou volgens de Daar, aan de voet van de stuwwal, zijn drie woontorens van Havenkwartier, schaarden ook BenW en de gemeenteraad zich aan het Tilburgs hoogbouwbeleid. Daarbij gaan we uit van nieuwe regels niet meer mogen worden uitgevoerd. Maar vijftien lagen gedacht. Het plan was samen met de haven in de achter die variant. Die wordt nu, net als Coehoorn-Zuid, door plannen die hoger reiken dan vijftien meter", aldus wethouder voor zover er concrete afspraken zijn gemaakt, worden deze Nieuwstraat een groot strijdpunt in de discussie omtrent het een raadswerkgroep verder uitgewerkt. Jan Hamming (PvdA, ruimtelijke ordening) in een toelichting. projecten gewoon voortgezet, maakte wethouder Hamming havenreferendum, voor de zomer. Helemaal vast staat de invulling van het Havenkwartier nog Hamming reageerde laconiek op de vraag of veel Tilburgers gisteren duidelijk. niet. Zo is de manier waarop de Weerdjesstraat wordt ingericht niet zullen vinden dat de nota veel te laat komt en dat er al Daarbij gaat het onder meer om drie deelprojecten in Het heroverwegen van de hoogbouw is een nadrukkelijke wens nog punt van discussie. Het kan de hefbrug van Sluis worden, teveel hoogbouw in de stad is verschenen. "Beter laat dan uitbreidingswijk Koolhoven (15-25 meter), twee woontorens van de gemeenteraad. Verantwoordelijk wethouder Sander van maar ook een tunnel is nog niet uit beeld. nooit", stelde Hamming droogjes vast. in Witbrant-Oost (35-40 meter), het door omwonenden fel Bodegraven wil met een heel nieuwe blik naar het plan kijken, In de nota worden niet alleen voorkeursgebieden aangewezen bestreden appartementencomplext aan de Baroniebaan (22 en zo nieuwe mogelijkheden aanboren. Voor het Havenkwartier en Coehoorn-Zuid ligt er nu een plan voor hoogbouw, ook worden gebieden genoemd waar meter), twee gebouwen van 24 meter op Tradepark 58, alsmede van aanpak. Dat gaat ervan uit dat het minimaal nog acht jaar nieuwbouw van vijftien meter en hoger 'mogelijk' is. Daarbij het geplande appartementencomplex op de hoek van het Zelfs schrappen van de torens behoort tot de mogelijkheden, duurt voordat Fase 1 van Rijnboog is voltooid. Het hele project gaat het onder meer om de wijkwinkelcentra Wagnerplein, Piusplein en de Jan Aartestraat (27 meter). zegt hij desgevraagd. "Maar dat heeft natuurlijk wel weer omvat vier fases en vergt tientallen jaren.

Tilburg: een gewild milieu? Arnhem: lessen van een eerste toren

De gemeente Tilburg kreeg vanaf de tegen de gebruikelijke 70 %. De eerste torens die in Arnhem werden Rijnboog jaren negentig te maken met een aantal Om potentiële kopers te interesseren zijn gebouwd gelden nu lokaal als voorbeeld van Dat gerealiseerde projecten nieuwe initiatieven hoogbouwinitiatieven. Nadat langs het spoor vervolgens helikoptervluchten georganiseerd ‘hoe-het-niet-moet’. kunnen frusteren is duidelijke geworden in de enkele spraakmakende torens waren gebouwd die een indruk moesten geven van het uitzicht discussie omtrent het plan voor de Rijnboog. werd de zone tussen deze torens als ‘stadsas’ voor over Tilburg. Bij oplevering was echter nog Park- en Rijntoren De Rijnboog is het gebied tussen de Rijn en de hoogbouw benoemd. Beleid werd als het ware steeds ongeveer de helft van de appartementen, In Arnhem werden bij het te vernieuwen middeleeuwse binnenstad en is in de tweede op de initiatieven vanuit de markt aangepast. allemaal in het duurdere segment, niet verkocht. Centraal Station twee opvallende kantoortorens oorlog stevig gebombardeerd. De herbouw gerealiseerd. De torens zijn relatief breed en uit de wederopbouwperiode is van een lage Interpolis Stadsheer staan naast elkaar, waardoor ze vanuit een kwaliteit. Het Rijnboogplan wil een deel van de Verzekeringsmaatschappij Interpolis overwoog Ook een tweede appartemententoren, groot deel van de stad als een brede ‘wand’ wijk vervangen door nieuwbouw en combineren om te vertrekken uit Tilburg. Het kantoor de Stadsheer, kende een moeilijke start. worden ervaren. Er is veel kritiek op deze Park- met een insteekhaven naar de Rijn. Om het plan was verouderd en er werd gezocht naar een Het lukte maar niet om de woningen af te en Rijntoren, ontworpen door UN Studio. Veel haalbaar te maken wordt gedacht over de bouw geschikte locatie buiten Tilburg. De gemeente zetten in de markt. Het blijkt moeilijk om de mensen vinden ze lelijk. Ook in de gemeentelijke van enkele torens. Die zijn nu onderwerp van Tilburg heeft gelobbyd om Interpolis in de lokale woningmarkt warm te krijgen voor politiek wordt een hoogbouwdebat gevoerd: discussie in het debat over de mogelijkheid en stad te houden en lokte het bedrijf (terug) de hoogbouwappartementen. Als promotiestunt Zo stelt de PvdA in een debat: “De PvdA vindt toegestane hoogte volgens de gemeentelijke stad in met de belofte van hoogbouw op een opende de ontwikkelaar ‘Skylinerestaurant De dat je voorzichtig moet zijn met hoogbouw hoogbouwnota. centrumlocatie. Stadsheer’ op de dertigste verdieping van het in Arnhem. De (...) torens bij het station zijn Tegenstanders van hoogbouw nabij het centrum 101 meter hoge gebouw om de Tilburgers het een voorbeeld van hoe het eigenlijk niet had voelen dit aan en voeren fel actie. Burgers Westpoint gebouw in te lokken. gemoeten. Daarvan moeten we leren door in de mochten zich uitspreken over de variant van de Het voortraject van de Westpoint-toren, voor De bouw kon uiteindelijk starten nadat Amvest toekomst anders hoog te bouwen. Uitbreiding haven in een referendum. Indirect spraken ze enige tijd de hoogste woontoren van Nederland, de toren opkocht. De 85 luxe appartementen van ons woningaanbod kunnen we bereiken zich daarmee ook uit over hoogbouw, omdat de verliep stroef. Bij aanvang van de bouw was worden nu verhuurd. door hoge slanke torens op een aantal plekken lengte en kosten van die haven de noodzaak van ongeveer 35% van de appartementen verkocht dichtbij de Rijn te bouwen.” hoogbouw in het Rijnboog-plan bepaalt. 12 13 Megatorens van Heerlen afgetopt 8 maart 2005 Meer dan twee keer zo hoog als de Dom 18 april 2007 De twee toekomstige woontorens op het zal nu een stuk minder worden. Prickartz: ,,We gaan er van uit Utrecht wil de hoogste toren van Nederland bouwen. onderzoeksbureaus buigen. Maar verantwoordelijk wethouder schouwburgplein in Heerlen worden een stuk minder dat het voorliggende ontwerp gehandhaafd blijft en aangepast Maar niet iedereen is enthousiast over de ‘Belle van Harrie Bosch (PvdA) maakt zich weinig zorgen. Op dit moment hoog dan gepland. De Lange Lies en Lange Jan, zoals wordt. Door de torens minder hoog te maken, worden de Zuylen’. De lucht en de horizon raken vervuild, liggen veel bouwplannen stil, omdat ze de luchtkwaliteit te bouwkosten een stuk lager en daarmee de appartementen zwaar belasten. Maar Bosch vertrouwt op de nieuwe Wet architecte Francine Houben de torens heeft gedoopt, zeggen tegenstanders. betaalbaar. Vanzelfsprekend is het jammer dat we het Luchtkwaliteit, die nu bij de Eerste Kamer ligt. Die wet moet meten in de nieuwe opzet maximaal zeventig meter. spraakmakende idee moeten loslaten, maar we kunnen de De luchtkwaliteit. Dat, zegt Utrechter Kees van Oosten, wordt veel bouwplannen - zoals dat voor de Belle van Zuylen - weer Oorspronkelijk zouden ze 108 en 90 meter hoog realiteit het beste tijdig onder ogen zien.’’ het belangrijkste wapen in de strijd tegen de 262 meter hoge uitvoerbaar maken. “Ik hoop dat iedere Utrechter straks net worden en daarmee de skyline van Heerlen markeren. Francine Houben van het architectenbureau Mecanoo uit Delft toren Belle van Zuylen, die in de Utrechtse nieuwbouwwijk zo trots is op de Belle van Zuylen als op de Dom”, zegt de is van de gewijzigde visie in Heerlen op de hoogte, maar ze wil Leidsche Rijn moet komen te staan. “Die Belle van Zuylen komt wethouder. (...) 3W Vastgoed en Vesteda, die het veertig miljoen euro kostende niet reageren op de nieuwe situatie. er nooit. Dit plan gaan we neersabelen.”(...) En dan is er nog de horizonvervuiling. project moeten financieren, hebben de gemeente Heerlen De gemeente Heerlen verwacht dat de bouw van de twee Zodra de vrijstelling voor het bestemmingsplan ter inzage Vanaf het uitzichtplatform op het dak, zegt Verwey kun je vijftig laten weten dat ze het oorspronkelijke idee willen loslaten. afgetopte woontorens snel kan beginnen. Eerder was de ligt, stapt van Oosten naar de rechter. Met zijn Bureau kilometer ver kijken. “Bij mooi weer zie je zelfs de zee.” Frank Wethouder Eduard Prickartz (CDA, stadsontwikkeling) zegt verwachting, dat de werkzaamheden twee jaar zouden duren. Rechtsbescherming voert hij geregeld juridische gevechten tegen Wassenberg, onderzoeker bij het onderzoeksbureau OTB van dat het ingediende plan moeilijk uitvoerbaar is. ,,Wanneer een Er wordt al bijna vijftien jaar gepraat over een verdere invulling plannen en maatregelen van het Utrechtse gemeentebestuur. de TUDelft, werpt tegen dat het “natuurlijk ook andersom” gebouw boven de zeventig meter komt, zijn er allerlei extra van het schouwburgplein. Van Oosten noemt het plan voor de Belle van Zuylen, het werkt. “Op grote afstand kun je die toren straks zien. Dat is de technische voorzieningen nodig. Dat maakt het geheel erg hoogste gebouw van Nederland, “bespottelijk” en geeft het geen keerzijde.” Roel de Wit, oud-voorzitter van de Raad Ruimtelijke duur. Dat is een probleem, want de appartementen moeten wel schijn van kans voor de rechter. “Dit gaat een gigantische hoop Ordening, is om die reden fel tegenstander van de toren. verkoopbaar blijven.’’ autoverkeer en dus milieuvervuiling opleveren. De luchtkwaliteit “Hoogbouw moet in verhouding zijn. Honderd meter lijkt me In de torens zouden 120 appartementen komen, de helft huur- zal drastisch achteruitgaan.” hoog genoeg voor een stad als Utrecht.” Marcel Blom van de en de helft koopeenheden. De huur zou rond 1200 euro per De Belle van Zuylen, vorig jaar gepresenteerd door Burgfonds Natuur en Milieufederatie Utrecht pleit voor een onderzoek maand gaan bedragen, terwijl de appartementen in de verkoop en het Amsterdamse bureau de Architecten Cie., is een “naar hoe het er straks uitziet vanuit het Groene Hart en hoe je circa 280.000 euro moesten opbrengen. Op de begane grond van toren die ondermeer gaat bestaan uit kantoren, woningen, dat beleeft”. het futuristische ogend bouwsel zijn winkels en een restaurant dienstverlenende bedrijven en een hotel. Onlangs werd in De appartementen in de Belle van Zuylen gaan zeker een half voorzien. een haalbaarheidsonderzoek van Burgfonds duidelijk dat de miljoen euro kosten. De vierkante meterprijzen voor de kantoren Lange Lies en Lange Jan - de namen verwijzen naar het bouw van de toren geen technische problemen oplevert. Bij een zijn hoger dan normaal. Burgfonds heeft geen onderzoek mijnverleden - zouden de hoogste gebouwen van Limburg informele gemeenteraadsvergadering waarin dat onderzoek gedaan naar potentiële kopers. Wel is er gesproken met worden. Door een knik in het midden nemen ze de vorm van werd besproken, bleek een meerderheid van de Utrechtse raad trendwatchers en marktbureaus over de toekomstige woonvraag een koeltoren aan. In het ontwerp van Houben, een geboren achter de komst van de toren te staan. en woontrends. Hun conclusie: projecten van deze omvang zijn Heerlense, telden ze respectievelijk 31 en 25 verdiepingen. Dat Over de luchtkwaliteit gaan zich later nog gespecialiseerde schaars, en er zal genoeg belangstelling voor zijn. (...)

Heerlen: wordt vervolgd Utrecht: de hoogste van Europa De gemeente Heerlen wil graag hoogbouw In 2005 bleken de appartementen te duur en Het Nederlandse hoogbouwdebat culmineert Maar ik zou het zo niet doen. Het gebouw sluit realiseren in de stad. Ook de burgers staan onverkoopbaar en zijn de twee torens afgetopt in de Belle van Zuylen-toren, een plan van niet aan op het programma en het masterplan volgens de nota hoogbouw positief tegenover naar 70 meter. Inmiddels wordt de realisatie Burgfonds en de Architekten Cie. Deze ‘verticale Leidsche Rijn. Als je Leidsche Rijn aanduidt als hoogbouw. Het document is vastgesteld in 2003 van de torens bezien in relatie tot een grotere stad’ moet met een hoogte van 262 meter platte stad, dan moet je dat niet met een verticale door de raad. Toch blijken concrete projecten als gebiedsontwikkeling. het hoogste gebouw worden van Europa. In stad doorbreken. In het nieuwe plan voor de toren de Drie Musketiers en de Lange Jan en Lange Utrecht mocht voorheen echter nooit hoger dan is een plint niet meer aanwezig: het zijn vier uit Lies niet van de grond te komen. De Drie Musketiers de Domtoren (112 meter) worden gebouwd. elkaar staande kolommen die in het niet, in het Een ander project, de Drie Musketiers, blijkt Sinds de Belle van Zuylen waait er echter een land staan. Er wordt niet aan alle voorwaarden om Lange Lies en Lange Jan ook moeilijk te realiseren. De torens werden nieuwe wind in het stadhuis en is ‘the sky the het gebouw te laten lukken voldaan. De hoogte In 2003 werd het ontwerp van architect in 2004 door Wiel Arets getekend. Na enige limit’. Utrecht probeert zich zo te positioneren hoeft geen probleem te zijn, maar het moet wel een Francine Houben gekozen voor de twee tijd werd de eerste verkoopsessie afgelast. Een als het centrum van het land. Ondanks dat betekenisvol gebouw zijn. Het heeft geen identiteit, woontorens Lange Lies en Lange Jan op het nieuwe makelaar probeert nu de appartementen het initiatief slechts voor een deel past in het het moet op zoek naar een identiteit. De bewijslast Schouwburgplein. De bebouwing bij het plein opnieuw in de markt te zetten. In 2007 is het hoogbouwbeleid, is de gemeente razend is hoog, maar aan een aantal basale dingen wordt is al jaren onderwerp van discussie. Deze twee ontwerp voor de tweede keer gepresenteerd. enthousiast. Ook een partij als NS steunt de hier niet voldaan. Een verdere intensivering van het geplande woontorens zullen de skyline van Met tot op heden weinig resultaat. bouw van de toren inmiddels. programma zou beter zijn." (Symposium hoogbouwbeleid op Heerlen en de gehele Oostelijke Mijnstreek 21 september 2007) bepalen, omdat ze met een hoogte van De gemeente Heerlen lijkt vastbesloten Door deskundigen van buiten de gemeente zijn respectievelijk 108 en 90 meter de hoogste hoogbouw te willen realiseren. De vraag is inmiddels ernstige bedenkingen geuit over de Ook minister Cramer van VROM is niet toren. Onder andere door rijksbouwmeester Mels onverdeeld positief. Daarmee is het debat over gebouwen van heel Limburg worden. daarbij of er in de stad wel genoeg sprake is Crouwel: “Wanneer we sommige dingen willen de Belle van Zuylen onderdeel geworden van van een stedelijke cultuur om een markt voor stimuleren en andere willen beschermen, dan is een nationaal debat. hoogbouwappartementen te verwezenlijken. de bouw van Belle van Zuylen geen probleem. 14 15 Het Perspectief 17 Hoogbouw in perspectief is Nederland gezien hoogbouwgebied op een Internationaal onze vinden; hoogbouwmilieus zijn hier niet te Echte dwerg. letterlijk dan 150 meter staan met iets meer gebouwen hoogste Staten Verenigde die in de zoals gebouwen in de schaduw van uit de grond Dubai en die nu in en Shanghai zijn gebouwd is er in Nederland dan ook in Rotterdam Behalve schieten. Het bekennen. te hoogbouwtraditie een echte nauwelijks op hoogbouwgebiedde eerste is wapenfeit belangrijkste Tijen Van architect van de Bergpolderflat galerijflat, welbekende in 1934. definitie Veranderende veranderd. van hoogbouw Door heen is de definitie de jaren met zijn 43 meter Huis in Rotterdam Witte In 1898 gold het tijd het hoogste lange Het was als wolkenkrabber. hoogte Wereldoorlog Tweede na de Pas Europa. kantoorgebouw van het voor en in 1968 werd gebouwd in de hoogte er vaker werd daarna jaren In de gebouwd. meter de honderd eerst boven Hoewel meer ingeburgerd. steeds hoge gebouwen raakten in vanuit de bouwregelgeving wordt verschillen definities hoogbouw aangehouden. als norm voor lijstjes 70 meter veel of woon- Inmiddels staan er in 29 Nederlandse steden hoog. meer dan 70 meter van werkgebouwen aandacht Maatschappelijke hoogbouw is in de jaren De maatschappelijke voor aandacht als een middel en flats torens de oorlog Na werden veranderd. te lossen en woningnood op om modern de gezien en efficiënt (galerij)flats gebouwd. de stad veel van aan de rand werden uit het zelfs hoogbouw in onmin en werd 70 raakte In de jaren gold Rotterdam van centrum het In verbannen. binnensteden de 1986 en 1980 tussen hoogbouwstop: en kantoren- een tijd lange Hoogbouw bleek echter opgeleverd. er geen torens werden leverde Weena en een ontwikkelingen stuiten als het niet te aan de ‘Manhattan de bijnaam negentig in de jaren Rotterdam steden sindsdien in tal van worden Hoge gebouwen op. Maas’ als maar vooral milieu, niet alleen als een uniek stedelijk ingezet Ook vooruitgang. de stad en een teken van een beeldmerk voor ‘sky- het appartement of de wint als woonmilieu een toren in aan populariteit. villa’ 16 Honolulu (85)

Honolulu (85) In de wereldwijde 'skyline - top 40' Top 40 skylines: de wereld van de toren is Europa met slechts twee steden Op deze kaart staan de veertig grootste skylines Los Angelos (87) San Francisco (102) Sydney (138) ter wereld, gebaseerd op het aantal gebouwen vertegenwoordigd: Parijs en Moskou Vancouver (93) hoger dan 90 meter per stad. Mexico City (110) Melbourne (97) Houston (109) Tokyo (572) Los Angelos (87) San Francisco (102) Osaka (124) Hoogbouw in de wereld Panama City (116) Sydney (138) Atlanta (83) Vancouver (93) Seoul (273) Mexico CityChicago (110) (321) Melbourne (97) Miami (109) HoustonToronto (109) (207) TokyoShanghai (572) (549) Osaka (124) Buenos Aires (104)Panama City (116) New York (849) Beijing (234) Xiamen (82) Atlanta (83) Seoul (273) Manila (183) Curitiba (99) Chicago (321) Shenzhen (199) Hong Kong (2939) Wuhan (98) Guangzhou (233) Sao Paolo (281) Miami (109) Toronto (207) Shanghai (549) Rio de Janeiro Buenos(79) Aires (104) Chongqing (232) Singapore (296) Jakarta (129) New York (849) Beijing (234) Chengdu (94)Xiamen (82) Manila (183) Curitiba (99) ShenzhenBangkok (199) (382)Hong Kong (2939) Wuhan (98) Kuala Lumpur (215) Sao Paolo (281) Moscow (150) Guangzhou (233) Rio de Janeiro (79) Chongqing (232) Singapore (296) Jakarta (129) Chengdu (94) Paris (112) Bangkok (382) Mumbai (90) Kuala Lumpur (215) Moscow (150) Top 10 van skylines wereldwijd Istanbul (94) Top 10 Skylines Europese Unie Nr. Stad Aantal >90m Nr. Stad Aantal >90m Dubai (268) 1 Hongkong 2.939 Paris (112) 1 Parijs 112 2 New York 849 Mumbai (90) 2 Londen 49 3 Tokyo 572 3 Frankfurt 38 4 Shanghai 549 Istanbul (94) 4 Benidorm 35 5 Bangkok 382 Dubai (268) 5 Rotterdam 29 6 Chicago 321 6 Brussel 22 7 Singapore 296 7 Warschau 21 8 Sao Paulo 281 8 Wenen 20 9 Seoul 273 9 Madrid 17 10 Dubai 268 10 Berlin 15

De wereldstad De Europese stad Benidorm is een badplaats met een skyline van De wolkenkrabber is een wereldwijd fenomeen. New York, is al geruime tijd en ruimschoots Grote steden in de Europese Unie spelen appartemententorens aan de kust die de vele Deze kaart toont de ‘top-40’ skylines, afgemeten verstoten van de eerste plek. Toch is de bakermat een kleine rol in hoogbouwlijstjes. toeristen in de zomer huisvesten. aan het aantal gebouwen hoger dan 90 meter. van de wolkenkrabber, de Verenigde Staten, Hoogbouw is in de oude binnensteden De enige Nederlandse stad in de lijst is Alle continenten, behalve Afrika, zijn daarop op deze lijst nog goed vertegenwoordigd met van bijvoorbeeld Amsterdam, Rome Rotterdam. Als stad waarvan het historisch hart vertegenwoordigd. Hoogbouw wordt anno negen steden. Opkomende economieën stijgen en Parijs taboe. Alleen daarbuiten in is verdwenen promoot Rotterdam sinds midden 2008 vaak ingezet voor het stedelijk imago: een ook snel in deze lijst: in China, India en de Golf bijvoorbeeld La Défense en op de Zuidas jaren tachtig bouwen in de hoogte als een indrukwekkende skyline staat voor moderniteit. wordt druk gebouwd. China staat nu al met 9 komen kantoortorens voor. De meeste steden in middel om een nieuw en modern stedelijk imago De absolute nummer-1 is Hong Kong met meer skylines op de lijst, steden als Mumbai en Dubai de lijst zijn hoofdsteden en/of financiële centra. te ontwikkelen. dan 2900 torens. De 'moeder van alle skylines', zijn snelle stijgers. Uitzonderingen zijn Benidorm en Rotterdam. Data: Cities Ranking List 18 19 woon werk in constructie overig Rotterdam is de enige stad in Gebouwen hoger dan 70 meter Nederland waar op grotere schaal in hoogbouw wordt gewoond. >70 m Woon Leeuwarden Groningen Gebouw Stad h. (m) functie In de wederopbouwperiode na 1945 Werk raakte de 'flat' in trek als woningtype voor In aanbouw 1 Rotterdam 152 2 Gebouw Rotterdam 151 massawoningbouw. Echte hoogbouw van boven Overig de zeventig meter werd echter alleen incidenteel 3 Den Haag 142 en ad hoc ingezet als huisvesting van kantoren 4 Westpoint Tilburg 142 en hotels, zoals bijvoorbeeld de Shelltoren en 5 Amsterdam 135 het Hoboken EMC in Rotterdam, het Palacehotel 6 Den Haag 132 in Zandvoort en het Provinciehuis van Noord- 7 Millennium Rotterdam 131 Hoogbouw in Nederland Brabant te Den Bosch. 8 Rotterdam 123 9 Mondriaan Toren Amsterdam 123 Na de relatief stille jaren zeventig vormde in 10 Achmea Leeuwarden 115 1986 de bouw van de WTC-toren in Rotterdam 11 Hoboken EMC Rotterdam 114 het startpunt van een heuse hoogbouwgolf. In Zwolle 12 Prinsenhof Den Haag 109 eerste instantie met name in de grote steden Amsterdam 13 Waterstadtoren Rotterdam 109 maar inmiddels ook steeds meer in middelgrote Almere plaatsen als bijvoorbeeld Leeuwarden, Arnhem Zandvoort 14 Fortis Bank Blaak Rotterdam 107 16 Weenatoren Rotterdam 106 en Tilburg. Hoogbouw heeft zich anno 2008 over 16 Coopvaert Rotterdam 106 het hele land verspreid en al lang niet meer zo Hoofddorp Apeldoorn omstreden als in de jaren zeventig. Enschede 17 ABN AMRO HQ Amsterdam 105 Den Haag Utrecht 18 De Admirant Eindhoven 105 Zoetermeer Meer dan de helft van de torens hoger dan 70 19 Weenacenter Rotterdam 104 meter bevindt zich in Amsterdam en Rotterdam. Arnhem 20 Castalia Den Haag 104 Rijswijk Delft Daarnaast zijn er kleinere concentraties van 21 Hoge Heren I Rotterdam 102 kantoortorens in steden als Den Haag, Utrecht Capelle Rotterdam 22 Hoge Heren II Rotterdam 102 en Arnhem. Ook wonen in hoogbouwtorens Ridderkerk Nijmegen 23 Schielandtoren Rotterdam 101 H.I.-Ambacht raakt steeds meer ingeburgerd. In Eindhoven en Vlaardingen Dordrecht 24 Provinciehuis Noord Brabant Den Bosch 101 Tilburg zijn recent meerdere torens ontwikkeld. 25 Porthos Eindhoven 101 Zelfs in kleinere plaatsen als Terneuzen en Den Bosch 26 De Stadsheer Tilburg 101 Vlissingen zijn aan de Westerschelde hoogbouw 27 Mahler 4 Ito Amsterdam 100 woontorens verrezen. Tilburg Breda 28 Oosterbaken Hoogvliet 99 Toch is Rotterdam de enige stad in Nederland, Eindhoven 29 Pegasus Rotterdam 98 Vlissingen 30 Millennium Toren Amsterdam 98 waar op grotere schaal in torens wordt gewoond. De stad is een zeldzaam voorbeeld 31 Toren op Zuid Rotterdam 96 Veldhoven van een Nederlandse plek waar hoogbouw als Terneuzen 32 De Regent Eindhoven 96 woonmilieu aan lijkt te slaan. 33 IJsseltoren Zwolle 96 34 Robeco Rotterdam 95 35 Crystal Toren Amsterdam 95 36 Mahler 4 Viñoly Amsterdam 95 37 Breitner Center Amsterdam 95 38 Hofpoort Rotterdam 95

Data: http:://www.skyscrapercity.info 39 Oval Toren Amsterdam 94 d.d. 13-03-’07 40 Hoge Erasmus Rotterdam 93 20 21 Hoogtepunten 22 100m 150m 50m Domtoren, Utrecht, 1382 De Domtoren was het hoogste gebouw Bouwmeesters: J. uit Henegouwen, van Nederland van 1382 tot 1968 en het G. van Dormael, J. van Doem, e.a. is nog altijd de hoogste kerktoren. downs. hoogbouwdebat letterlijk zijnups& daarin kent een levendig publiekdebat. Nederlandse Het werken. van onderwerp Sindsdien ishoogbouw een manieromophoogte te wonen ofte vanhet begin devorige eeuwishoogbouw gebruikt alsmiddelomte profileren. Pas sinds minstens 600jaarwordt hoogte inNederland ishot,Hoogbouw maarzekernietnieuw. Al Ups &Downs indetijd

Met zijn 10 verdiepingen lange tijd het Witte Huis, hoogste gebouw van Europa. Op het Rotterdam, 1897-1898 dakterras kon je voor een kwartje van het W. Molenbroek uitzicht genieten.

Nirwana, De eerste woontoren van Nederland was een Den Haag 1927-1930, woonhotel op Amerikaanse leest, met onder meer een café-restaurant, en een leeszaal. De J. Duiker & J.G. Wiebenga constructie was uitgevoerd in gewapend beton.

Wolkenkabber van Staal De ‘wolkenkrabber’ aan het einde van de Vrijheidslaan bleef met zijn 40 Amsterdam, 1930-1931 meter lange tijd het hoogste gebouw in J.F. Staal Amsterdam.

Van 1931 tot 1968 het hoogste gebouw van Nederland. Bij de bouw leidde het slaan van de fundering tot forse verzakkingen in Gemeentelijk Energie Bedrijf, omliggende bebouwing. Tijdens de Tweede Wereldoorlog is een Rotterdam, 1927-1931 uitkijkpost voor luchtafweergeschut gebouwd, waardoor het pand J. Poot, A. van der Steur nog 7 meter is opgetopt tot het huidige 65meter.

Bergpolderflat, Met de Bergpolderflat bouwde Van Tijen de eerste galerijflat ter wereld. Met deze nieuwe ontsluiting bleek hoogbouw aantrekkelijk Rotterdam, 1932-1934, als een betaalbare vorm woningbouw. Na de oorlog werd de W. van Tijen, J.A. Brinkman en galerijflat veelvuldig toegapast als antwoord op de woningnood. L.C. van der Vlugt

Dijkzigt was met 114 meter het eerste gebouw /Hoboken EMC, hoger dan 100 meter in Nederland en het Rotterdam, 1965-1968 hoogste gebouw van Nederland tussen 1968 en 1991. OD205, i.s.m. J. Prouvé

Uitbreiding WTC De nieuwbouw van het Rotterdamse WTC was het eerste Rotterdam, 1984-1986 hoge kantoorgebouw in het centrum na de 'kantorenstop' R. van Erk van de jaren zeventig. Het vormde de opmaat voor een echte hoogbouwgolf langs de Coolsingel en aan het Weena.

Bij de bouw van gebouw Delftse Poort was de inpassing van de Gebouw Delftse Poort, parkeergarage van 600 plaatsen een belangrijk aandachtspunt. Rotterdam, 1988-1993 Uiteindelijk bepaalt de parkeergarage een groot deel van het uiterlijk van het gebouw. Sinds de oplevering is Delftse Poort het hoogste A. Bonnema gebouw van Nederland.

Het Interpolis-gebouw werd als eerste kantoor in Interpolis, Nederland ingericht met zogenaamde “flexplekken” Tilburg, 1993-1996 , een kantoorconcept waarin maar voor 68% van de A. Bonnema werknemers een werkplek is voorzien.

Vesteda-toren De Vesteda-toren in Eindhoven toonde aan dat er ook in middelgrote steden markt was voor luxe Eindhoven 2003-2006 hoogbouwappartementen. Het gebouw werd J. Coenen uitgeroepen tot gebouw van het jaar 2007.

De Zuidas wordt vaak het CBD van Nederland genoemd. De infrastructuur wordt hier volledig beneden maaiveld Zuidas, verborgen. De investeringen worden terugverdiend door Amsterdam, 2000-2030 dichte kantoor- en woonontwikkeling in hoogbouw. Hier ontstaat een echt hoogbouwmilieu. Hoogbouw is hier de representatie van het financiële centrum van Nederland. 23 15m 25m 30m 50m 70m

den haag utrecht imgnzasa arnhem zaanstad nijmegen groningen den bosch helmond ere rotterdam heerlen

Brandveiligheidseisen en hoogbouw Elke gemeente zijn eigen definitie Uitgangspunt voor de bouwregelgeving is maassluis dat de hoogte van een gebouw bepaalt welke Definitie De meeste gemeenten hanteren echter een brandveiligheidseisen er aan worden gesteld. De Hoogbouw is in Nederland een relatief begrip. norm van 25 of 30 meter. Deze norm is gebaseerd zwaarte van de eisen neemt daarbij toe wanneer In Tilburg is ‘hoogbouw’ een gebouw van meer op tweemaal de gemiddelde bouwhoogte (12 het hoogste verblijfsgebied in een gebouw dan 15 meter, ofwel ‘hoger dan gemiddeld’. In tot 15 meter) binnen de gemeente. In weer respectievelijk 5, 13, 20 en 50 meter overschrijdt. Rotterdam begint hoogbouw pas bij de 70 meter, andere gemeenten wordt de boomgrens als zwolle hoger dan 150 meter is ‘superhoogbouw’. grens gehanteerd. Voor hoogbouw zijn verder geen uitgewerkte brandveiligheidseisen gegeven. Er wordt Techniek Hoger dan Hoger dan Gemeente van de lokale overheid verwacht dat zij per >70m: bijzondere voorzieningen Gebouw Delftse Poort Rotterdam Montevideo Rotterdam project toeziet op adequate invulling van zoals sprinklers 150 m. Rotterdam: superhoogbouw brandveiligheidsvoorzieningen. De reden om de delft brandveiligheidseisen voor hoge gebouwen niet Hoftoren Den Haag Westpoint Tilburg in gespecificeerde voorschriften vast te leggen, Rembrandtoren, Amsterdam is dat volgens de toelichting op het Bouwbesluit uit 1992 ‘woon- of kantoorgebouwen van een zoetermeer grotere hoogte zelden worden gerealiseerd’. >50m: extra eisen aan de liftschacht

Daarom hebben Amsterdam, Den Haag en Hoboken EMC / Dijkzigt Rotterdam Rotterdam projectgebonden richtlijnen Domtoren Utrecht opgesteld m.b.t. brandveiligheid en hoogbouw. ABN AMRO WHQ, Amsterdam In gemeentes die minder ervaren zijn met leiden Laagst acceptabele grondwaarde* m. hoogbouw, formuleert men tijdens het Definities 100 planproces vaak ad-hoc de te hanteren uitgangspunten. Interpolis Tilburg NEN

NEN, Bouwbesluit: Palace Hotel Zandvoort >20m: brandweerlift& droge blusleiding bijzondere voorzieningen, 70m. m. Rotterdam bijvoorbeeld sprinklers 70 VROM

GEB Rotterdam

50 m. Den Haag >15m: artikel 19 procedure Mei 2008: Brand verwoest Bouwkunde emporis In mei 2008 brandde het gebouw van de Wolkenkrabber van Staal, Amsterdam faculteit Bouwkunde in Delft af. In dit gebouw 12 lagen Emporis van 56 meter hoog werd in 2002 de aanleg van >13m: constructie 120min. brandwerend Bergpolderflat Rotterdam Utrecht, Zaanstad, Arnhem, Leiden, een sprinklerinstallatie overwogen. Uiteindelijk m. 30 Zoetermeer, Zwolle, Heerlen werd die niet geplaatst: zo'n installatie is erg duur en bij gebouwen onder de 70 meter niet >4 verdieping: liftinstallatie besluit bouw- Brandweerlift & droge blusleiding 20 m. 25 m. Nijmegen, Groningen, Den Bosch, Delft verplicht. Nirwanaflat Den Haag 13 m. m. Constructie 120 min. brandwerend 15 Tilburg Het ontbreken van een sprinklerinstallatie droeg lagen Liftinstallatie 4 4 lagen Helmond, Maassluis er toe bij dat de brand het gehele gebouw kon verwoesten. Aansluiting op stad + plint BG

* Zie grafiek op pagina 52 24 25 De Hollandse Hoogbouw Plattegrond - woongebouwen De Hollandse Hoogbouw Plattegrond - werkgebouwen

Galerijflat Centrale kern Voorbeeld Bergpolderflat, Rotterdam Voorbeeld Mondriaantoren, Amsterdam Ontsluiting Externe galerij Ontsluiting Centrale kern Buitenruimte Balkon van 8m2 Buitenruimte - Indeling 8 appartementen van 50m2 per laag Indeling 750m2 vrij in te delen

Corridorflat Voorbeeld De Struyck, Den Haag Corridor Ontsluiting Centrale gang ontsloten via 2 kernen Voorbeeld De Delftse Poort, Rotterdam Buitenruimte - Ontsluiting Kern met 2 vleugels/corridors Indeling 20 studenten units van 40m2 Buitenruimte - Indeling 900m2 vrij in te delen

Sky-villa Voorbeeld Scheepmakerstoren, Rotterdam Ontsluiting Kern met portaal Buitenruimte Balkon 2,5m2 en Terras 14m2 Externe kern Indeling 1x150m2 per laag Voorbeeld Interpolis, Tilburg Ontsluiting Kern met loopbrug Buitenruimte - Indeling 500m2 vrij in te delen Tweespanner Voorbeeld Da Vinci, Scheveningen Ontsluiting Centrale kern met portaal Buitenruimte Buitenbalkon 2 Indeling 2x150m per laag Decentrale kern Voorbeeld Achmeatoren, Leeuwarden Ontsluiting Kern Buitenruimte - Indeling 450m2 vrij in te delen Vierspanner Voorbeeld Schielandtoren, Rotterdam Ontsluiting Centrale kern met portaal Typische plattegrond Typische Buitenruimte Inpandig balkon 2 2 Indeling 2x105m & 2x130m per laag Uitzicht Gemeenschappelijke services Een van de meest aantrekkelijke aspecten van Door de stapeling van veel programma in één hoogbouw is het uitzicht. Ervaring leert, dat de gebouw kunnen voorzieningen gerealiseerd appartementen op de onderste verdiepingen worden die anders niet mogelijk zijn. Denk aan Vijfspanner en penthouses in de top goed verkopen. Het fitnesscentra en commerciële voorzieningen. Voorbeeld Hoge Heren, Rotterdam middendeel van de toren blijkt moeilijker op de Tegenwoordig zijn geïntegreerde luxe Ontsluiting Centrale kern met gang markt af te zetten. voorzieningen haast voorwaardelijk voor Buitenruimte Inpandige balkons 2 2 verkoop van dure appartementencomplexen. Indeling 4x140m & 1x160m per laag Airconditioning Kantoorgebouwen hebben vaak gesloten ramen Buitenruimten en airconditioning - een van de bekendste Balkons, en terassen komen veel voor in oorzaken van het Sick-Building-Syndroom. Het woongebouwen. Op grotere hoogte zijn deze bij 0 ontbreken van mogelijkheden voor gebruikers een lichte windkracht al minder bruikbaar. Zesspanner om het binnenklimaat te beïnvloeden is een Ondanks dat bewoners feitelijk een balkon Voorbeeld DWL terrein, Rotterdam manco. Woontorens beschikken vaak wel over te weinig gebruiken hebben meerdere Ontsluiting Centrale kern met gang openen ramen en ventilatieroosters, waardoor ontwikkelaars en beleggers de les geleerd dat Buitenruimte Inpandige balkons 20m airconditioning daar niet nodig is. een hoogbouwwoning zonder balkon iets Indeling 6x100m2 per laag wezenlijks mist. (Zie ook artikel NRC d.d. 17 nov. 2007 op p.50) 26 27 22

De regionale skyline

Hoogbouwlandschap In Zuid-Holland wordt in de meeste grotere plaatsen in de hoogte gebouwd. De toren heeft zich over het stedelijk gebied verspreid vanuit de stadscentra van Rotterdam en Den Haag. Na succesvolle projecten in groeikernen als Hoogvliet en Zoetermeer staan inmiddels ook in Vinexwijken als Ypenburg en appartemententorens gepland. Zonder een landmark geen stad, zo lijkt het. Noordwijk

Leiden

Scheveningen

Leidschendam

Den Haag Zoetermeer Central District, Rotterdam Pegasus, Rotterdam Oosterbaken, Hoogvliet Rijswijk

Hoek van Holland Delft Rotterdam Nesselande

Rotterdam Alexander Rotterdam CS

Maassluis Hoogbouw nabij het stadscentrum Edge cities Bakens in een stedelijk veld Capelle Vlaardingen Rotterdam Ridderkerk

De populariteit van hoogbouw is nauw Hoogbouw staat voor stedelijkheid. In het verbonden met de groei van de Randstad tot verstedelijkte deel van Nederland groeit de Spijkenisse Hoogvliet een samenhangend metropolitaan gebied, een toren uit tot een statussymbool voor een stad. Zwijndrecht Regionale competitie wolk van steden verbonden door snelle spoor- In het zuidelijk deel van de Randstad heeft elke en wegverbindingen. Van oudsher markeerde gemeente inmiddels een hoogbouwproject, een toren het centrum van de stad, of het liefst op een markante plek. Een toren is hier Dordrecht belangrijkste bedrijf of instituut van de stad. niet alleen uitzicht op -, maar vooral in het zicht Door middel van de populariteit van hoogbouw van spoor, water of snelweg. Meer nog dan een in stadscentra, zoals op het Weena in Rotterdam, antwoord op een lokale vraag uit de markt naar heeft hoogbouw zich bewezen als een geslaagde hoogbouwkantoren of luxe appartementen manier van image-building. Rotterdam staat zijn deze torens bakens. De verstedelijking en De ontwikkeling van het hoogbouwlandschap in de Zuidvleugel: door de hoogbouw op de kaart als een moderne overlappende woningmarkten maken dat die stad waar alles kan. Dat heeft er toe geleid dat vraag minder van belang is en het belangrijker Voor 1986 1980 - 2007 In aanbouw / geprojecteerd ook andere steden, bijvoorbeeld groeikernen als wordt om als gemeente op de regionale kaart te Verstedelijkt gebied Snelweg/N-weg Spoor Zoetermeer en Spijkenisse, zich in toenemende staan. mate willen profileren met hoogbouwprojecten. 28 29 Hoogbouwbeleid 31 Gemeentelijke visie Gemeentelijke ontwikkeleneen eigen meer gemeenten Steeds staan stadsbesturen In het algemeen hoogbouwbeleid. Het kan hoge gebouwen. de bouw van positief tegenover de stad op de kaart van of helpen bij het intensiveren zetten is programma van Stapelen gebied. het bestaand stedelijk De doelstelling van bouwen. manier immers een efficiënte ‘compacte de in het landelijk beleid van past bovendien stad’. met name de hoogbouwdiscussie wordt Op dit moment 250 50 tot van gemeentes in de middelgrote gevoerd Vlissingen maar ook kleinere zoals steden inwoners, duizend Hoogbouwvisies dienen hebben beleid ontwikkeld. uit markt en hierbij als een toetsingskader vragen voor gemeenschap. principes beleid zijn drie ruimtelijke In het onderzochte object of solitaire het punt om eerste Ten herkennen. te van de stadsentree bijvoorbeeld markeren, een plek te Vlietpoort of de Belle van de van met de toren Leiden principe Het tweede is Rijn. Leidsche bij Utrecht Zuylen of de Tilburg de stadsas in zoals as genoemd, vaak de lijn, principevlak of Het is het derde Vlissingen. van boulevard cluster zo’n Het ontwikkelen van hoogbouw. van cluster een plek van dan alleen aanwijzen orde andere een is van realiseren te De ambitie om een cluster hoogbouw. voor hoogbouwmilieu. naar een zogenaamd het streven betekent Hoogbouw de ambitie om een in een milieu betekent realiseren. en modern stuk stad te levendig nieuw, gekoppeld aan Hoogbouwmilieus zijn in Nederland vaak ontwikkelingen de komst van in de infrastructuurzoals en de en Arnhem Centraal Rotterdam de HSL bij stations zulke De districten bouw van is een in Amsterdam. Zuidas de inpassing van waarin onder andere proces complex de aansluiting op openbaar zoals de verkeersmachine, voorbeeld Een vervoer zijn. en parkeersystemen cruciaal geslaagd hoogbouwmilieu een in ontwikkeling is het van in Rotterdam. Wijnhaveneiland factoren Cruciale ambitie een zorgvuldige behalve Hoogbouw vereist Markttechnisch dat betekent inpassing in de lokale context. niet alleen onderscheidende woningen, van de realisatie een nieuw type milieu. stedelijk maar ook van

Gemeentes gesorteerd naar Met name in inwonertal. 100-250.000 de categorie (in de lijst in inwoners momenteel wit) wordt hoogbouwbeleid ontwikkeld.

4

> 250k >

21

100k-250k

40

50k-100k

131

25k-50k

273 0-25k > 250 K Amsterdam Rotterdam ‘'s-Gravenhage Utrecht 100 - 250 K Eindhoven Tilburg Groningen Almere Breda Nijmegen Apeldoorn Enschede Haarlem Arnhem Zaanstad Amersfoort Haarlemmermeer ‘s-Hertogenbosch Maastricht Dordrecht Leiden Zoetermeer Zwolle Emmen Ede 50 - 100 K Westland Deventer Sittard-Geleen Delft Alkmaar Venlo Leeuwarden Heerlen Helmond Hilversum Hengelo (O.) Amstelveen Purmerend Roosendaal Oss Schiedam Spijkenisse Leidschendam-Voorburg Vlaardingen Almelo Lelystad Gouda aan den RijnAlphen Hoorn Velsen op Zoom Bergen aan den IJssel Capelle Assen Veenendaal Nieuwegein Katwijk Zeist Den Helder Hardenberg Doetinchem Terneuzen Smallingerland Hoogeveen Oosterhout < 50 K Vlissingen 30 p. 68 p. p. 60 p. p. 58 p. p. 64 p. p. 66 p. p. 62 p. Nota’s, Visies en beleidsdocumenten

De hoogbouwvisie is het belangrijkste document bij historische centra en in woonwijken. Hooguit is een het formuleren van een hoogbouwbeleid. Inmiddels hoogte-accent mogelijk op een bijzondere plek. De hebben bijna alle middelgrote gemeentes een visie plekken waar hoogbouw wordt gestimuleerd zijn vastgesteld of in ontwikkeling. Het belangrijkste veelal gebaseerd op belangrijke verbindingswegen

Gemeentelijk beleid Gemeentelijk ingrediënt van zo’n visie is een plankaart die plekken, in de gemeente. Naast de plankaart kennen de assen of zones aangeeft waar hoogbouw wenselijk meeste visies een aantal aanvullende principes, die en mogelijk is. In de meeste gemeenten betekent bepalen aan welke voorwaarden hoogbouw moet Structuurplan 2020 Structuurvisie 2005 Haarlem Tilburg 2001 Visie Den Haag dat, dat hoogbouw geweerd wordt in en rondom voldoen, de zogenaamde kwaliteitseisen. Beleidsnota 2002 Tussenraportage structuurplan 2006 Tussenraportage Groningen Discussienota 2005 Apeldoorn Arnhem Nota 2003 Den Bosch 2004 Visie Zoetermeer 2005 Conceptnota Delft Visie 2005 Visie Assen 2005 Visie Utrecht 2005 Visie Leiden Nota 2003 Heerlen Nota 2005 Gouda Notitie 2005 Maastricht Concepstudie 2005 Concepstudie Zwolle 2004 Visie Tiel 2005 Visie Maassluis Notitie 2004 Nijmegen Rotterdam 2003 Beeldregieplan Vlissingen 32 2000 Visie 33 Punt - Lijn - Vlak

In hoogbouwnota’s zijn drie ruimtelijke principes leidend. Het eerste is het inzetten van hoogbouw als punt of object. Vaak dient het gebouw om een belangrijke plek Punt/object te markeren, bijvoorbeeld een poort naar de stad. Het resultaat is een solitaire toren in een stedelijk of landschappelijk veld bijvoorbeeld de Vlietpoort in Leiden. Principes

Punt: Leiden, Vlietpoort Punt: Den Bosch, Provinciehuis

Het tweede principe is de lijn of as. Projecten worden georganiseerd rondom een straat, spoor of boulevard. In Tilburg is in de laatste jaren in de spoorzone Lijn/as geprobeerd een stadsas met hoogbouw te creëren. Vlissingen heeft een precies ontwerp laten maken voor de boulevard, met vastgelegde bouwhoogten en locaties in een ‘beeldregieplan’.

Lijn: Vlissingen, Boulevard Lijn: Tilburg, Stadsas Cluster: Amsterdam, Zuidas Cluster: Den Haag, De Resident

De derde hoogbouwdefinitie is het vlak of cluster, zoals de Zuid-as in Amsterdam, het gebied rond Arnhem Centraal Station of De Resident in Den Haag. Zo’n cluster is de basisvoorwaarde voor de ontwikkeling van Vlak/cluster 0m een hoogbouwmilieu. Een goede integratie met hoogwaardig openbaar vervoer via een transport hub is voorwaardelijk voor een goed resultaat.

500m

34 35 New YorkNew York ChicagoChicago

Parkeren op binnenterrein Form Follows Finance Woningen/kantoren in New York Chicago In het boek Form Follows Finance beschrijft Carol Ontwikkelen van hoogbouwmilieus toren en schil Vrij, stedelijk programma Manhattan grid: 50x200m Chicago grid: 110x97.5m Willis hoe de vastgoedmarkt wordt beïnvloed door Grid Grid metNew stratenNew York van York25m breed. Chicagomet Chicagostraten van 27m breed. de lokale situatie en regelgeving. Die leidden in Het ontwikkelen van een hoogbouwmilieu is een Chicago en New York tot het ontstaan van twee complexe opgave. Het stelt de hoge ambitie om lokale idiomen (vernaculars of capitalism). een modern en levendig stuk stad te creëren. De In New York gold tot 1916 het laissez faire principe. realisatie van een goed hoogbouwmilieu vereist een GridGrid De gemeente stelde geen eisen aan maximale duidelijke strategie, een helder plan en een lange Schil aan kade Binnenterrein Schil aan kade 50x200m 25m 50x200m 25m 110x97.5m 27m 110x97.5m 27m conditie Stedelijke hoogte en volume van een gebouw. Ontwikkelingen adem. vonden plaats op risico voor de belegger en de ‘economische hoogte’ was leidend boven de Een goed voorbeeld van een hoogbouwmilieu ‘technische hoogte’ van een gebouw. De wet van in ontwikkeling in een binnenstedelijk gebied teruglopende inkomsten was van kracht en daardoor Doorsnede van de ‘zoning envelope’ op het wijnhaveneiland 50x200m 50x200m 25m 25m 110x97.5m110x97.5m 27m 27m is het Wijnhaveneiland in Rotterdam. Voor deze werd gebouwd naar maximaletot 1916, laissez faire winstratiotot 1916, laissez faire op een 1920, cap 80m 1920, cap 80m 1920, cap 80m RegelgevingRegelgeving 1902, cap 79m 1902, cap 79m voormalige havens is een strategie opgesteld die 1902, cap 79m investering. 1911, cap 61m 1911, cap 61m 1911, cap 61m 1893, cap 40m 1893, cap 40m dit gebied moet transformeren in een levendig en 1893, cap 40m Schil: toren law Pre-zoning uniek hoogbouwlandschap. In de strategie die door Tot 1916 Tot 1893 laissez faire Ook in Chicagotot 1916,waren laisseztot 1916, faire laissez regelgeving faire en het grid van max 25 m. max. RegelgevingRegelgeving doorslaggevende invloed1920, cap 1920,80m cap 80mop het stedelijk landschap. architect en stedenbouwkundige Kees Christiaanse hoog 2 1902, cap 1902,79m cap 79m 580 m Laissez-faire conditie Hoogtelimiet = cap 1911, cap 1911,61me cap 61m Tot het einde van de1893, cap19 1893,40m capeeuw 40m gold ook hier het is opgesteld is hoogbouw toegestaan op basis van Overige: max. 3 lagen laissez-faire principe waarbij Chicago New York in Zoning envelope Zoning perceelgrootte. Daarvoor zijn bebouwingsregels hoogte en aantal torens zelfs overtrof. Van 1893 tot Schema indeling kavel opgesteld. Deze moeten zorgen voor een evenwicht 1923 was vervolgens een maximale bouwhoogte tussen nieuwe en de bestaande bebouwing. Zij Regels Wijnhaveneiland van kracht. In het debat tussen gemeente en garanderen uitzicht en bezonning op het eiland. 1. Ontwikkel bouwblokken met levendige schil vastgoedmarkt werd de hoogte verscheidene - Beperkte bouwhoogte aan kades en straten volgens keren gewijzigd. In Chicago waren bouwkavels over bestemmingsplan In het kort werkt de strategie als volgt. De bestaande - Parkeren oplossen op binnenterrein: waarvan het algemeen groter dan in New York, waardoor structuur van gesloten stadsblokken moet door 2 lagen parkeren, 1 laag vrij gebouw Type een ander hoogbouwtype ontstond. Door de ontwikkelaars worden gehandhaafd. In de plint hoogtelimiet werd massa in Chicago het middel om 2. Verdere verdichting toegestaan d.m.v. toren: Times Building Equitable Building Reliance Building Insurance Exchange zijn stedelijke voorzieningen voorzien. Op basis (1903) (1915) (1895): Cap met Building (1912): Cap te imponeren.max. 25% In footprint New van basement Yorkmax. 25% footprintwerd van basementhet aanzien van een - 22 m3 per m2 kavel kan aan extra volume gerealiseerd worden, max. 1/6 volume van basementmax. 1/6 volume van basement kleine footprint met hof gebouw door de hoogte bepaald. van een vastgestelde verhouding ten opzichte met een max. van 2500m2 per kavel 2 max. 25% max.footprint 25% van footprint basement van basement van de verworven kavelgrootte kunnen daarnaast - Max. grondvlak toren is 580 m (max. 50% opp. kavel) en de max. 1/6 volumemax. 1/6 van volume basement van basement1 1/2 district: 1 1/2 district: In 1916 werdenmax. in hoogte New tot setback York max. massa hoogte tot setback en hoogte maximale diagonaal √ oppervlakte x 1.45. = 1.5x straatbreedte = 1.5x straatbreedte binnen een bepaalde zonering appartementen Zoning LawZoning Law vervolgens setbacks vervolgens setbacks vastgelegd doorverhouding de zogenaamde1:3 verhouding 1:3 ‘zoning envelope’. 1 1/2 district:1 1/2 district: in hoogbouw worden gerealiseerd. Zo kan een 3. De verdichtingsregel is bruikbaar tot een maximum van 2.500 max. hoogtemax. tot hoogte setbackonbeperkte tot setback toren op onbeperkte toren op 2 3 Op 75%= 1.5xvan straatbreedte= 1.5x het straatbreedte25% kavel footprint golden25% footprint hoogterestricties. De investering in de plint worden terugverdiend met de mDus:2 per maximum toren volume toren = 2500 x 22 m = 55.000Zoning m Zoning Law Law vervolgensvervolgens setbacks setbacks 2 overigeverhouding 25%verhouding 1:3 waren 1:3 vrij. De Zoning Law ontstond uit Bij kavels >2500 m : meerdere torens 1916 1916 1923 1923 onbeperkteonbeperkte toren op toren op bouw van torens. Hoogte, slankheid en oppervlakte noodzaak25% footprint om25% footprint vastgoedontwikkeling te reguleren, 1916 1923 van de torens zijn vastgelegd in formules. Dichtheid 19161916 19231923 law Zoning grondprijzen te waarborgen en een leefbare stad te en hoogte zijn gereguleerd zodat een zeker garanderen. Manhattan werd opgedeeld in 5 zones 5 zoneringsdistricten naar setback Hoogte limiet van 80m e (districts) met elk een eigen formule gebaseerd evenwicht in de ontwikkeling lijkt gegarandeerd. District 1,5: Hmax tot 1 setback Toren = max. 25% footprint = 1,5 x breedte straat van kavel op straatbreedte en het terugspringen van de De strategie blijkt aan te slaan. Inmiddels zijn op het Daarboven setback 1:3 Toren = max. 1/6 volume gevel. Door de Zoning Law werden grote kavels op 25% van kavel: H onbeperkt van basement Wijnhaveneiland verschillende torens volgens dit basement basement aantrekkelijker, aangezien een toren daar meer basement basement basementbasement rendement opleverde. principe gerealiseerd of in aanbouw. 25% 25% basementbasement 25% 25% 25% 25% 25% 25% Na 1923 werd ook in Chicago een Zoning Law van kracht. Torens waren nu toegestaan op 25% van het kavel. Deze toren kon echter niet meer dan 1/6 van de omvang van het hoofdvolume overstijgen. Deze

Type gebouw Type regelgeving leidde tot twee typische oplossingen: de hybride -een basement + toren- en de geïntegreerde Paramount Building French Building Carbide Building One North LaSalle toren, waar de toren uit het basement lijkt te groeien. (1927): Ziggurat (1927): Ziggurat (1929): Hybride = (1930): Door de verschillen in markt en regels ontstonden in zonder toren met toren basement + toren Geïntegreerd type Wijnhaveneiland, Rotterdam: een pakket aan stedenbouwkundige Chicago en New York twee wezenlijk verschillende regels die ontwikkeling begeleiden, maar niet belemmeren. skylines. 36 37 100ha

1ha

100ha mix at, Rotterdam Gesloten bouwblok, Rotterdam 100ha footprint ca. 600m2, 9 lagen footprint ca. 3000m2, 5 lagen plangebied = ca. 4250m2 plangebied = ca. 7500m2 fsi = 1.27 fsi = 2.0

1ha 1hastedelijk Cerda, Barcelona footprint = 8.17ha, 7.5 lagen plangebied = 18.2 ha fsi = 3.33

mix Bergpolder at, Rotterdam Gesloten bouwblok, Rotterdam footprint ca. 600m2, 9 lagen footprint ca. 3000m2, 5 lagen 100ha Prenzlauerplangebied Berg, = ca.Berlijn 4250m2 plangebied = ca. 7500m2 Bergpolder at, Rotterdam Gesloten bouwblok, Rotterdam mix footprintfsi = 1.27 = 11.1ha, 6 lagen fsi = 2.0 footprintplangebied ca. 600m2, = 23.5 ha9 lagen footprint ca. 3000m2, 5 lagen plangebiedfsi = 2.83 = ca. 4250m2 plangebied = ca. 7500m2 fsi = 1.27 fsi = 2.0

100ha

17e Arrondisement, Parijs footprint = 5.45ha, 6.5 lagen 1ha plangebied = 13.2 ha fsi = 2.68 stedelijk Cerda, Barcelona footprint = 8.17ha, 7.5 lagen plangebied = 18.2 ha Cerda, Barcelona stedelijk fsi = 3.33 footprint = 8.17ha, 7.5 lagen plangebied = 18.2 ha fsiDe = 3.33pijp, Amsterdam mix footprint = 6.0ha, 4.5 lagen 1ha plangebied = 15.3 ha fsi = 1.76 Prenzlauer Berg, Berlijn footprint = 11.1ha, 6 lagen plangebied = 23.5 ha Prenzlauer Berg, Berlijn fsi = 2.83 footprint = 11.1ha, 6 lagen mix suburbaan plangebied = 23.5 ha fsi = 2.83 Bergpolder at, Rotterdam footprint ca. 600m2, 9 lagen plangebied = ca. 4250m2 fsi = 1.27 stedelijk

17e Arrondisement, Parijs footprint = 5.45ha, 6.5 lagen plangebied = 13.2 ha 17e Arrondisement, Parijs fsi = 2.68 footprint = 5.45ha, 6.5 lagen Bergpolder at, Rotterdam 100ha stedelijk footprint ca. 600m2, 9 lagen plangebiedPoptahof, Delft= 13.2 ha plangebied = ca. 4250m2 fsifootprint = 2.68 ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen fsi = 1.27 plangebied ca. 11.0ha fsi = 0.96 Cerda, Barcelona 100ha footprint = 8.17ha, 7.5 lagen De pijp, Amsterdam plangebied = 18.2 ha footprint = 6.0ha, 4.5 lagen fsi = 3.33 plangebied = 15.3 ha Gesloten bouwblok, Rotterdam De pijp, Amsterdam footprint ca. 3000m2, 5 lagen fsi = 1.76 footprintYpenburg, = 6.0ha, Den Haag4.5 lagen plangebied = ca. 7500m2 fsi = 2.0 plangebiedfootprint = = 3.57ha, 15.3 ha 2.5 lagen fsiplangebied = 1.76 = 15.3 ha fsi = 0.58 Prenzlauer Berg, Berlijn footprint = 11.1ha, 6 lagen Cerda, Barcelona plangebied = 23.5 ha footprint = 8.17ha, 7.5 lagen plangebied = 18.2 ha suburbaan fsi = 2.83 fsi = 3.33

suburbaan De Weerwolf, Houten 1ha footprint = 2.27ha, 3 lagen 100ha plangebied = 10.1 ha Prenzlauer Berg, Berlijn fsi = 0.67 footprint = 11.1ha, 6 lagen Gesloten bouwblok, Rotterdam plangebied = 23.5 ha footprint ca. 3000m2, 5 lagen 17e Arrondisement, Parijs fsi = 2.83 plangebied = ca. 7500m2 1ha footprint = 5.45ha, 6.5 lagen fsi = 2.0 plangebied = 13.2 ha fsi = 2.68 Paleiskwartier, Den Bosch suburbaan footprint = 8.78ha plangebiedPoptahof, = Delft 30ha Bergpolder at, Rotterdam Gesloten bouwblok, Rotterdam fsi footprint= 1.5 ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen mix suburbaan 17e Arrondisement, Parijs plangebied ca. 11.0ha footprint ca. 600m2, 9 lagen footprint ca.De 3000m2, pijp, Amsterdam 5 lagen footprint = 5.45ha, 6.5 lagen Poptahof, Delft footprint = 6.0ha, 4.5 lagen plangebied = 13.2 ha fsi = 0.96 plangebied = ca. 4250m2 plangebied = ca. 7500m2 fsi = 2.68 footprint ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen plangebied = 15.3 ha fsi = 1.27 fsi = 2.0fsi = 1.76 plangebied ca. 11.0ha fsi = 0.96 mix Bergpolder at, Rotterdam Gesloten bouwblok, Rotterdam footprint ca. 600m2, 9 lagen footprint ca. 3000m2, 5 lagen 100ha plangebied = ca. 4250m2 plangebied = ca. 7500m2 De pijp, Amsterdam Ypenburg, Den Haag footprint = 6.0ha, 4.5 lagen 1ha fsi = 1.27 fsi = 2.0 plangebied = 15.3 ha footprint = 3.57ha, 2.5 lagen 100ha fsi = 1.76 plangebied = 15.3 ha 100ha Ypenburg, Den Haag fsi = 0.58 100ha footprint = 3.57ha, 2.5 lagen plangebied = 15.3 ha fsi = 0.58

De Weerwolf,Bijlmer, Amsterdam Houten footprintfootprint = 2.27ha, ca. 7.8ha, 3 lagen 4, 11lagen plangebiedplangebied = 10.1 ca. ha67ha De Weerwolf, Houten fsi =fsi 0.67 = 1.06 stedelijk Cerda, Barcelona Poptahof, Delft footprint = 2.27ha, 3 lagen mix footprintBergpolder at, = 8.17ha, Rotterdam 7.5 lagen footprint ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen Gesloten bouwblok, Rotterdam plangebied = 10.1 ha footprint ca. 600m2, 9 lagen plangebied ca. 11.0ha footprint ca. 3000m2, 5 lagen plangebied = 18.2 ha fsi = 0.96 fsi = 0.67 fsiplangebied = 3.33 = ca. 4250m2 plangebied = ca. 7500m2 fsi = 1.27 fsi = 2.0 Poptahof, Delft footprint ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen stedelijk Cerda, Barcelona plangebied ca. 11.0ha Paleiskwartier, Den Bosch 1ha footprint = 8.17ha, 7.5 lagen fsi = 0.96 footprint = 8.78ha Ypenburg, Den Haag plangebied = 18.2 ha footprint = 3.57ha, 2.5 lagen plangebied = 30ha 1ha Paleiskwartier, Den Bosch 1ha fsi = 3.33 plangebied = 15.3 ha fsi = 1.5 fsi = 0.58 footprint = 8.78ha 1ha Ypenburg, Den Haag Prenzlauer Berg, Berlijn footprint = 3.57ha, 2.5 lagen plangebied = 30ha plangebied = 15.3 ha fsi = 1.5 footprint = 11.1ha, 6 lagen fsi = 0.58 plangebied = 23.5 ha De Weerwolf, Houten fsi = 2.83 footprint = 2.27ha, 3 lagen plangebied = 10.1 ha Prenzlauer Berg, Berlijn De Weerwolf, Houten fsi = 0.67 footprint = 2.27ha, 3 lagen Bergpolder at, Rotterdam footprint = 11.1ha,Gesloten 6 lagen bouwblok, Rotterdam plangebied = 10.1 ha mix fsi = 0.67 footprint ca. 600m2, 9 lagen plangebied = 23.5footprint ha ca. 3000m2, 5 lagen fsi = 2.83 Bergpolder at,plangebied = ca. Rotterdam 4250m2 Cerda, BarcelonaGeslotenplangebied bouwblok, = ca. 7500m2 Rotterdam Wijnhaveneiland, Rotterdam mix Bergpolder at, Rotterdamstedelijk Gesloten bouwblok, Rotterdam hoogbouw milieu mix footprintfsi = 1.27 ca. 600m2, 9 lagen footprint Paleiskwartier,= 8.17ha,footprintfsi =7.5 2.0 Den lagen ca.Bosch 3000m2, 5 lagen Bergpolder at,footprint ca. 600m2, Rotterdam 9 lagen footprintGeslotenfootprint = 8.78ha bouwblok, ca. 3000m2, Rotterdam 5 lagen footprint =1.86ha , plint van 5 lagenmix met hoogbouw plangebied = ca. 4250m2 plangebied = ca. 7500m2 Paleiskwartier, Den Bosch plangebied = ca. 4250m2 plangebiedplangebied =plangebied 18.2 = 30ha ha = ca. 7500m2 plangebied = 3.93ha footprint ca. 600m2, 9 lagen footprint ca. 3000m2, 5 lagen footprint = 8.78ha fsi = 1.27 fsi =fsi 3.33 = 1.5 fsi = 2.0 fsi = 3.94 (6.2 ha in hoogbouw) plangebiedfsi = 1.27 = ca. 4250m2 plangebiedfsi = 2.0 = ca. 7500m2 plangebied = 30ha fsi = 1.27 17e Arrondisement,fsi = 2.0 Parijs fsi = 1.5 Bijlmer, Amsterdam footprint = 5.45ha, 6.5 lagen footprint ca. 7.8ha, 4, 11lagen plangebied = 13.2 ha plangebied ca. 67ha Bijlmer, Amsterdam fsi = 2.68 De Resident,fsi = Den1.06 Haag footprint ca. 7.8ha, 4, 11lagen footprint =1.82ha 17e Arrondisement, Parijs plangebied ca. 67ha plangebied = 4.52ha footprintPrenzlauer = 5.45ha, Berg, Berlijn 6.5 lagen fsi = 1.06 fsi = 3.6 (163.000m2) plangebiedfootprint = =11.1ha, 13.2 ha 6 lagen Dicht en dun Hoogbouwmilieu Hoogstedelijk fsiplangebied = 2.68 Stedelijk = 23.5 ha & Suburbaan Defsi pijp, = 2.83 Amsterdam footprint = 6.0ha, 4.5 lagen Argument van de dichtheid Zuidas, Amsterdam Cerda Grid, Barcelona Paleiskwartier, Den Bosch Zuidas, Amsterdam plangebied = 15.3 ha In de discussie wordt hoogbouw vaak Cerda, Barcelona Bijlmer, Amsterdam footprint = 2.7ha Footprint 2,7 ha.stedelijk Footprint 8,1 ha. (7 lagen) Bijlmer, Amsterdamfsi = 1.76 Footprint 8,8 ha. aangedragen als middel voor stedelijke footprint = 8.17ha, 7.5 lagen footprint ca. 7.8ha, 4, 11lagen footprint ca. 7.8ha, 4, 11lagen plangebied Mahler4+ABNPlangebied WHQ = 10,0 10.0 ha. ha Plangebied 18,2 ha. Plangebiedplangebied 30 ca. ha. 67ha Cerda,plangebiedhoogbouw Barcelona = 18.2 milieu ha plangebied ca. 67ha verdichting. Hoogbouw zou de druk op fsihet = open4.0 stedelijk Cerda, Barcelona De pijp, Amsterdamfsi = 1.06 FSI 4,0stedelijk footprintfsi = 3.33 = 8.17ha,FSI 7.5 lagen 3,3 fsi = 1.06 FSI 1,5 landschap kunnen opvangen. Dit is lang niet Cerda,footprint Barcelona = 8.17ha, 7.5 lagen footprint = 6.0ha, 4.5 lagen stedelijk plangebied = 18.2 ha altijd het geval. Hoogbouw vereist ruimte voor footprintplangebied = 8.17ha, = 18.2 7.5ha lagen plangebied = 15.3 ha fsi = 3.33 fsi = 1.76 zon, wind en groen waardoor lokaal nauwelijks hoogbouw milieu plangebiedfsi = 3.33 = 18.2 hasuburbaan hogere dichtheden dan met traditionele fsi = 3.33 17e Arrondisement, Parijs bouwvormen worden bereikt. footprint = 5.45ha, 6.5 lagen plangebied = 13.2 ha Wijnhaveneiland, Rotterdam Prenzlauer Berg, Berlijn Dit belet niet dat hoogbouw in stedelijke centra fsi = 2.68 Wijnhaveneiland, RotterdamFootprint 1,9 ha. (5 lagen) footprint = 11.1ha,suburbaan 6 lagen hoogbouween bruikbaar instrument milieu voor verdichting Prenzlauerplangebied Berg, = 23.5 Berlijn ha footprint =1.86ha Plangebied, plint van 5 lagen 3,9 ha. met hoogbouw Prenzlauer Berg, BerlijnPrenzlauer Berg, Berlijn Bijlmer, Amsterdam kan zijn. De schaal van ontwikkeling maaktplangebied = 3.93ha footprintfsi = 2.83 = 11.1ha, 6 lagen Wijnhaveneiland, Rotterdam Prenzlauerfootprint = Berg, 11.1ha, Berlijn 6 lagen Wijnhaveneiland, Rotterdam hoogbouwdat torens interessante milieu en aansprekende fsi = 3.94 (6.2 ha inFSI hoogbouw) 3.9 (6.2 in hoogbouw) plangebied = 23.5Footprint ha 11,1 ha. (6 lagen) Footprint 7,8 ha. (4 en11lagen) footprint =1.86ha , plint van 5 lagen met hoogbouw footprintplangebied = 11.1ha, = 23.5 6ha lagen footprint =1.86ha , plint van 5 lagen met hoogbouw ontwikkelingen zijn in vergelijking met fsi = 2.83 Plangebied 23,5plangebied ha. = 3.93ha Plangebied 67 ha. plangebiedfsi = 2.83 = 23.5 ha plangebied = 3.93ha fsi = 3.94 (6.2 ha in hoogbouw) De pijp, Amsterdam traditionele laagbouwmilieus. Bovendien vormen fsi = 2.83Wijnhaveneiland, FSI Rotterdam 2,8 FSI 1,1 fsi = 3.94 (6.2 ha in hoogbouw) footprint =1.86ha , plint van 5 lagen met hoogbouw footprint = 6.0ha, 4.5 lagen hoogbouwappartementen een verbreding van plangebied = 3.93ha De Resident, Den Haag plangebied = 15.3 ha het binnenstedelijk woningaanbod. fsi = 3.94 (6.2 ha in hoogbouw)De Resident, Den Haag Poptahof,fsi = 1.76 Delft 100ha footprint =1.82ha footprint =1.82ha plangebied = 4.52haDe Resident, Den Haag plangebied = 4.52ha footprint ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen De Resident, Den Haag fsi = 3.6 (163.000m2) fsi = 3.6 (163.000m2) plangebied ca. 11.0ha Dichtheid footprint =1.82ha Footprint 1,8 ha. De Resident, Den Haag fsi = 0.96 17e Arrondisement, Parijs Plangebied 4,5 ha. footprint =1.82ha plangebied = 4.52ha 17e Arrondisement, Parijs Poptahof, Delft plangebied = 4.52hafootprintZuidas, = 5.45ha, Amsterdam 6.5 lagen Poptahof, Delft fsi = 3.6 (163.000m2) FSI 3,6 fsi = 3.6 (163.000m2)17eplangebied Arrondisement, footprint = = 2.7ha 13.2Footprintsuburbaan ha Parijs 5,5 ha. (6 lagen) Footprint 1,5 ha. (2, 5 en 12 lagen) 17e Arrondisement,plangebied Mahler4+ABN Parijs WHQ = 10.0 ha footprint ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen Zuidas, Amsterdam footprintfsi = 2.68 = 5.45ha, 6.5 lagen 17efootprint Arrondisement,fsi = 4.0 = 5.45ha, 6.5 PlangebiedParijs lagen 13,2 ha. plangebied ca.Plangebied 11.0ha 11 ha. footprint = 2.7ha plangebied = 13.2 ha footprintplangebied = 5.45ha, = 13.2 6.5ha lagen Ypenburg,fsi = 0.96 Den Haag plangebied Mahler4+ABN WHQ = 10.0 ha Zuidas, Amsterdam fsi = 2.68 FSI 2,7 FSI 1,0 Zuidas, Amsterdam footprint = 3.57ha, 2.5 lagen Case: Bergpolderflat fsi = 4.0 footprint = 2.7ha plangebiedfsi = 2.68 = 13.2 ha 100ha footprint = 2.7ha plangebied Mahler4+ABNfsi WHQ = 2.68 = 10.0 ha plangebied = 15.3 ha plangebied Mahler4+ABN WHQ = 10.0 ha fsi = 4.0 fsi = 0.58 fsi = 4.0 De pijp, Amsterdam De Bergpolderflat van Van Tijen staat in een Ypenburg, Den Haag footprint = 6.0ha, 4.5 lagen footprint = 3.57ha, 2.5 lagen vooroorlogse wijk met gesloten bouwblokken Deplangebied pijp, Amsterdam = 15.3 ha De pijp, Amsterdam plangebied = 15.3 ha van vijf verdiepingen. Het complex steekt daar footprintfsi = 1.76 = 6.0ha,De 4.5 Pijp lagen Amsterdam De Weerwolf, Houten Bergpolderflat, 1933-1934 Defootprint pijp, Amsterdam = 6.0ha, 4.5 lagen Defsi =Weerwolf, 0.58 Houten bovenuit maar bezet slechts een klein deel van plangebied = 15.3Footprint ha 6,0 ha. (5 lagen) Footprint 2,3 ha. (3 lagen) footprintplangebied = 6.0ha, = 15.3 4.5 ha lagen footprint = 2.27ha, 3 lagen fsi = 1.76 een kavel ter grootte van een stadsblok. Het Plangebied 15,3 ha. plangebied =Plangebied 10.1 ha 10,1 ha. 1ha Bergpolderflat, Rotterdam plangebiedfsi = 1.76 = 15.3 ha Poptahof, Delft blok van de Bergpolderflat heeft een lagere FSI FSI 1,8 fsi = 0.67 FSI 0,7 Footprint ca. 600 m² (9 lagen) fsi = 1.76 footprint ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen (dichtheid) dan de omringende traditionele Plangebied ca. 4250m² Deplangebied Weerwolf, ca. Houten 11.0ha bouwblokken. Dit komt bijvoorbeeld door ruimte suburbaan fsi = 0.96 FSI 1,3 footprint = 2.27ha, 3 lagen rondom het gebouw om schaduw op te vangen suburbaan plangebied = 10.1 ha en de toegang tot het gebouw te maken. 0 suburbaan100m Footprint: de oppervlakte die fsi = 0.67 suburbaan het gebouw op maaiveld inneemt. Paleiskwartier, Den Bosch footprint = 8.78ha Voor hoogbouw van nu geldt hetzelfde. Alleen in Ypenburg, Den Haag 0 Plangebied: het kavel waarop de plangebiedYpenburg, = Den 30ha Haag 1ha een echt hoogbouwmilieu met torens dicht bij fsi = 1.5 Footprint 3,57 ha. (2-3 lagen) Gesloten bouwblok, Rotterdam ontwikkeling plaatsvindt. footprint = 3.57ha, 2.5 lagen Bergpolder at,elkaar isRotterdam de dichtheid vergelijkbaar met die van Gesloten bouwblok, Rotterdam plangebied Plangebied= 15.3 ha 15.3 ha. mix Footprint ca. 3000 m² (5 lagen) Paleiskwartier, Den Bosch footprintde ca. vooroorlogse 600m2, 9 lagen stad. In veel andere gevallen footprint ca. 3000m2, 5 lagen fsi = 0.58 Plangebied ca.7500 m² footprint = 8.78haFSI 0,58 plangebiedblijkt = ca.hoogbouw 4250m2 de droom van een hoge plangebied = ca. 7500m2 FSI = floor space index. fsi = 1.27 fsi = 2.0 FSI 2,0 Een maat voor dichtheid. plangebied = 30ha dichtheid niet waar te maken. fsi = 1.5 500m 0 100m FSI = Bruto vloeroppervlak/plangebied. Poptahof, Delft 38 De Weerwolf, Houten 39 footprint ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen footprint = 2.27ha, 3 lagen Poptahof,plangebied Delft ca. 11.0ha Poptahof, Delft plangebied = 10.1 ha footprintfsi = 0.96 ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen Poptahof,footprint ca.Delft 1.47ha, 2,5, 12lagen fsi = 0.67 mix Bergpolder at, Rotterdam Gesloten bouwblok, Rotterdamplangebied ca. 11.0ha footprintplangebied ca. ca.1.47ha, 11.0ha 2,5, 12lagen footprint ca. 600m2, 9 lagen footprint ca. 3000m2, 5 lagen fsi = 0.96 plangebied = ca. 4250m2 plangebied = ca. 7500m2 plangebiedfsi = 0.96 ca. 11.0ha fsi = 1.27 fsi = 2.0 fsi = 0.96 Ypenburg, Den Haag Bijlmer, Amsterdam footprint = 3.57ha, 2.5 lagen Paleiskwartier,footprint ca. Den 7.8ha, Bosch 4, 11lagen Ypenburg,plangebied Den = 15.3 Haag ha footprintplangebied = 8.78ha ca. 67ha Ypenburg, Den Haag footprintfsi = 0.58 = 3.57ha, 2.5 lagen plangebiedfsi = 1.06 = 30ha Ypenburg,footprint = Den3.57ha, Haag 2.5 lagen plangebied = 15.3 ha fsi = 1.5 Cerda, Barcelona footprintplangebied = 3.57ha, = 15.3 2.5ha lagen Bijlmer, Amsterdam stedelijk fsi = 0.58 footprint = 8.17ha, 7.5 lagen plangebiedfsi = 0.58 = 15.3 ha footprint ca. 7.8ha, 4, 11lagen plangebied = 18.2 ha fsi = 0.58 plangebied ca. 67ha fsi = 3.33 De Weerwolf, Houten fsi = 1.06 footprint = 2.27ha, 3 lagen Deplangebied Weerwolf, = Houten 10.1 ha De Weerwolf, Houten footprintfsi = 0.67 = 2.27ha, 3 lagen Defootprint Weerwolf, = 2.27ha, Houten 3 lagen plangebied = 10.1 ha footprintplangebied = 2.27ha, = 10.1 3ha lagen fsi = 0.67 stedelijk Cerda, Barcelona plangebiedfsi = 0.67 = 10.1 ha Prenzlauer Berg, Berlijnfootprint = 8.17ha, 7.5 lagen fsi = 0.67 footprint = 11.1ha, 6 lagenplangebied = 18.2 ha plangebied = 23.5 ha fsi = 3.33 Paleiskwartier, Den Bosch fsi = 2.83 footprint = 8.78ha Paleiskwartier,plangebied = 30haDen Bosch Bijlmer, Amsterdam Paleiskwartier, Den Bosch footprintfsi = 1.5 = 8.78ha footprint ca. 7.8ha, 4, 11lagen Paleiskwartier,footprint = 8.78ha Den Bosch plangebied = 30ha plangebied ca. 67ha footprintplangebied = 8.78ha = 30ha fsi = 1.5 fsi = 1.06 plangebiedfsi = 1.5 = 30hahoogbouw milieu Wijnhaveneiland, Rotterdam fsi = 1.5 footprint =1.86ha , plint van 5 lagen met hoogbouw Prenzlauer Berg, Berlijn plangebied = 3.93ha footprint = 11.1ha, 6 lagen fsi = 3.94 (6.2 ha in hoogbouw) plangebied = 23.5 ha 17e Arrondisement, Parijsfsi = 2.83 hoogbouw milieu Wijnhaveneiland, Rotterdam footprint = 5.45ha, 6.5 lagen footprint =1.86ha , plint van 5 lagen met hoogbouw plangebied = 3.93ha plangebied = 13.2 ha De Resident, Den Haag fsi = 3.94 (6.2 ha in hoogbouw) fsi = 2.68 footprint =1.82ha plangebied = 4.52ha fsi = 3.6 (163.000m2)

Bijlmer, Amsterdam De Resident, Den Haag footprint ca. 7.8ha, 4, 11lagen footprint =1.82ha De pijp, Amsterdam Bijlmer,plangebied Amsterdam ca. 67ha plangebied = 4.52ha 17e Arrondisement, Parijs Bijlmer, Amsterdam Zuidas, Amsterdam footprint = 6.0ha, 4.5 lagen footprintfsi = 1.06 ca. 7.8ha, 4, 11lagen fsi = 3.6 (163.000m2) footprint = 5.45ha, 6.5 lagen Bijlmer,footprint Amsterdam ca. 7.8ha, 4, 11lagen footprint = 2.7ha plangebied = 15.3 ha plangebied ca. 67ha plangebied = 13.2 ha footprintplangebied ca. ca.7.8ha, 67ha 4, 11lagen plangebied Mahler4+ABN WHQ = 10.0 ha fsi = 1.76 fsi = 1.06 fsi = 2.68 plangebiedfsi = 1.06 ca. 67ha fsi = 4.0 fsi = 1.06 hoogbouw milieu Wijnhaveneiland, Rotterdam Zuidas,footprint Amsterdam =1.86ha , plint van 5 lagen met hoogbouw footprintplangebied = 2.7ha = 3.93ha plangebiedfsi = 3.94 (6.2 Mahler4+ABN ha in hoogbouw) WHQ = 10.0 ha fsi = 4.0 suburbaan De pijp, Amsterdam footprint = 6.0ha, 4.5 lagen plangebied = 15.3 ha De Resident, Den Haag fsi = 1.76 footprint =1.82ha plangebied = 4.52ha fsi = 3.6 (163.000m2) suburbaan Zuidas, Amsterdam hoogbouw milieu Wijnhaveneiland, Rotterdam footprint = 2.7ha footprint =1.86ha , plint van 5 lagen met hoogbouw plangebied Mahler4+ABN WHQ = 10.0 ha Poptahof, Delft Wijnhaveneiland,plangebied = 3.93ha Rotterdam fsi = 4.0 hoogbouw milieu Wijnhaveneiland, Rotterdam footprint ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen hoogbouw milieu footprintfsi = 3.94 =1.86ha (6.2 ha ,in plint hoogbouw) van 5 lagen met hoogbouw Wijnhaveneiland,footprint =1.86ha Rotterdam , plint van 5 lagen met hoogbouw plangebied ca. 11.0ha hoogbouw milieu plangebied = 3.93ha footprintplangebied =1.86ha = 3.93ha , plint van 5 lagen met hoogbouw fsi = 0.96 fsi = 3.94 (6.2 ha in hoogbouw) plangebiedfsi = 3.94 (6.2 = 3.93ha ha in hoogbouw) fsi = 3.94 (6.2 ha in hoogbouw) De Resident, Den Haag footprint =1.82ha Deplangebied Resident, =Den 4.52ha Haag Ypenburg, Den Haag De Resident, Den Haag footprintfsi = 3.6 (163.000m2) =1.82ha footprint = 3.57ha, 2.5 Poptahof,lagen Delft Defootprint Resident, =1.82ha Den Haag plangebied = 4.52ha plangebied = 15.3 ha footprint ca. 1.47ha, 2,5, 12lagen footprintplangebied =1.82ha = 4.52ha fsi = 3.6 (163.000m2) fsi = 0.58 plangebied ca. 11.0ha plangebiedfsi = 3.6 (163.000m2) = 4.52ha fsi = 0.96 fsi = Zuidas,3.6 (163.000m2) Amsterdam footprint = 2.7ha Zuidas,plangebied Amsterdam Mahler4+ABN WHQ = 10.0 ha Zuidas, Amsterdam footprintfsi = 4.0 = 2.7ha De Weerwolf, Houten Zuidas,footprint Amsterdam = 2.7ha plangebied Mahler4+ABN WHQ = 10.0 ha footprint = 2.27ha, 3 lagenYpenburg, Den Haag footprintplangebied = 2.7ha Mahler4+ABN WHQ = 10.0 ha fsi = 4.0 plangebied = 10.1 ha footprint = 3.57ha, 2.5 lagen plangebiedfsi = 4.0 Mahler4+ABN WHQ = 10.0 ha fsi = 0.67 plangebied = 15.3 ha fsi = 4.0 fsi = 0.58

Paleiskwartier, Den Bosch footprint = 8.78ha De Weerwolf, Houten plangebied = 30ha footprint = 2.27ha, 3 lagen fsi = 1.5 plangebied = 10.1 ha fsi = 0.67

Paleiskwartier, Den Bosch footprint = 8.78ha plangebied = 30ha fsi = 1.5

Bijlmer, Amsterdam footprint ca. 7.8ha, 4, 11lagen plangebied ca. 67ha fsi = 1.06

Bijlmer, Amsterdam footprint ca. 7.8ha, 4, 11lagen plangebied ca. 67ha fsi = 1.06

hoogbouw milieu Wijnhaveneiland, Rotterdam footprint =1.86ha , plint van 5 lagen met hoogbouw plangebied = 3.93ha fsi = 3.94 (6.2 ha in hoogbouw)

De Resident, Den Haag footprint =1.82ha hoogbouw milieuplangebied = 4.52ha Wijnhaveneiland, Rotterdam fsi = 3.6 (163.000m2) footprint =1.86ha , plint van 5 lagen met hoogbouw plangebied = 3.93ha fsi = 3.94 (6.2 ha in hoogbouw)

Zuidas, Amsterdam footprint = 2.7ha plangebied Mahler4+ABNDe Resident, WHQ = 10.0 Den ha Haag fsi = 4.0 footprint =1.82ha plangebied = 4.52ha fsi = 3.6 (163.000m2)

Zuidas, Amsterdam footprint = 2.7ha plangebied Mahler4+ABN WHQ = 10.0 ha fsi = 4.0 Het belang van een goede plint

Van ver af is een toren een landmark of raakt. In het ontwerp krijgt de plint onvoldoende herkenningspunt. Van dichtbij is het een deel aandacht. De volgende aandachtspunten zijn van de stad. De plint of het basement van het vereisten voor een goed functionerend gebouw gebouw is de plek waar hoogbouw de stad en een levendige stad.

Openbare ruimte Schaduw Een van de belangrijkste eigenschappen Hoge gebouwen werpen lange van goede hoogbouw is een goed schaduwen. Bij solitaire hoogbouw ontwerp van de openbare ruimte temidden van laagbouw zal vaker rondom. Denk aan aanlooproutes, problemen opleveren dan geclusterde beplanting, enzovoorts. torens. Een aangename openbare De openbare ruimte rondom de Hoge De torens op de Maasboulevard De Hoge Heeren zorgen een groot buitenruimte in de schaduw van de Heren is een winderig boomloos plein. werpen met name schaduw op elkaar deel van de dag voor schaduw op de bomen. en op de Leuvehaven. laagbouwkantoren ten noorden ervan.

Transparantie Windval Een gesloten gevel belemmert interactie Windoverlast kan berekend worden in tussen binnen en buiten. Zorg voor een de windtunnel. In een vroeg stadium goede verhouding tussen gesloten en aan windhinder ontwerpen voorkomt open geveldelen. overlast in de omgeving van het gebouw. De benedenverdieping van het Lever De Muzentoren is massief en gesloten: Door een luifel rondom te ontwerpen Uit de windtunnel bleek windhinder House is bijna transparant: je kijkt er geen relatie tussen binnen en buiten. worden valwinden afgebogen. mogelijk bij de entree van de Holland in van de patio op de straat. Tilburg, waarna een luifel werd ingepast.

Ontwerp van de plint van Ontwerp Functie Verdiepingshoogte Commerciële ruimten of horeca op de Extra hoge verdiepingen maken een gebouw flexibel en geschikt voor begane grond lijkt een goed idee, maar functieveranderingen in de toekomst. blijkt in de praktijk niet altijd haalbaar. Voorkom leegstand. De plint van gebouw Montevideo is De Delftse Poort heeft op het maaiveld De hoogte van de entreeverdieping De benedenverdieping valt niet op, de bijna geheel gevuld met horeca. Dat weinig interessante functies voor geeft ook een zekere grandeur. plint heeft een matige kwaliteit. levert een levendig straatbeeld op. passanten.

Parkeren Detaillering Een goede plint vereist een duurzame Materiaalgebruik heeft grote invloed op parkeeroplossing. Een parkeerkelder is de ervaring van de openbare ruimte van duur, terwijl de alternatieven vaak niet de plint. wenselijk zijn. De Witte Keizer in Rotterdam De achterkant van Westpoint wordt De plint verschilt in verschijningsvorm De toren loopt door tot op maaiveld. heeft een compacte automatische gedomineerd door een parkeergarage van de rest van de toren. De onderste Detaillering en materiaalgebruik op parkeergarage die verkeersruimte tot op het maaiveld. lagen reageren op het stedelijk leven de onderste verdiepingen verdienen een minimum beperkt. op straatniveau. meer aandacht. 40 41 In Nederland Elders Omschrijving Doorsnede Type Wat gebeurt er op de begane grond? De toren landt direct op Plaza Landing van de toren Woongebouwen het maaiveld. De interne en Een toren kan ruimtelijk gezien op verschillende De complexiteit van de plint en het organiseren externe stromen sluiten direct op elkaar aan. Het archetype manieren 'landen'. De rechterpagina toont van functies is bij woontorens in vergelijking van de toren. enkele typische oplossingen voor de aansluiting eenvoudiger. De voornaamste opgave is hier de van toren op maaiveld. Het is belangrijk om parkeeroplossing en de inpassing daarvan in Side by Side, Almere Swiss RE, Londen programma en type te vertalen in een specifieke de constructie van de toren. De entreehal voor architectonische uitwerking voor de locatie. appartementen is vaak een eenvoudige ruimte met brievenbussen en toegang tot de liften. De toren op pootjes heeft Op pootjes Plint een minimale footprint op Misschien wel het meest belangrijke Een goed voorbeeld van de begane grond maaiveld niveau waardoor de ontwerponderdeel van hoogbouw is het goed van een woongebouw is de Montevideo in entree benadrukt wordt. vormgeven en organiseren van plint en de Rotterdam. Een groot percentage van het openbare ruimte op maaiveld. Keer op keer vloeroppervlak is vrijgelaten voor flexibele Coolhaven, Rotterdam Citicorp, New York wordt hier op gewezen, maar de ervaring leert horecaruimten, doordat parkeren onder het dat het moeilijk is een goede plint te ontwerpen. maaiveld is gebracht. De krater benadrukt de entree Krater Aan de voet van een toren komen dan ook niet op een andere wijze. Anders alleen de verkeersstromen (parkeren, liften) en Kantoorgebouwen dan bij het Plazatype is de constructie van de toren samen, maar vindt ook Het organiseren van de plint van een entree verdiept ten opzichte de aansluiting plaats op de directe omgeving kantoortoren is complexer. In een gebouw als de van het maaiveld. en stad. Op dit knooppunt komen strenge Delftse Poort zijn, naast liften, parkeergarages eisen vanuit verschillende richtingen samen. en technische ruimtes, ook andere functies zoals Basketbar, Utrecht Hancock center, Chicago Vanuit technisch oogpunt moeten parkeren, bijvoorbeeld de postkamer, de huisdrukkerij, parkeerinritten en laad- en losruimtes, lobby's en laad- en losruimten, de afvalinzameling en De toren heeft vaak een liften worden ingepast. Esthetisch dient de plek schoonmaakvoorzieningen op de begane standaard plattegrond en Plint + de plint extra voorzieningen Podium voldoende verblijfskwaliteit te bezitten: het moet grond gehuisvest. Bovendien vereist een als conferentiezalen. De ‘mooi’ zijn, een menselijke maat hebben en bij kantorencomplex een adres aan de straat in verbinding tussen de plint en voorkeur ook een publieke functie bevatten. de vorm van een -indrukwekkende- entreehal. de toren blijkt lastig. Daardoor blijft weinig ruimte over voor Provinciehuis, Den Bosch Lake point, Chicago commerciële voorzieningen en 'levendige' functies in de plint. Het gebouw heeft daardoor, hoe indrukwekkend ook, op de begane grond Een moderne klassieker; verschillende functies worden Hoogbouw + een gesloten uiterlijk en weinig meerwaarde in gescheiden volumes voor zijn directe omgeving. georganiseerd, bijvoorbeeld Laagbouw vanwege de verschillende constructieve eigenschappen. Westpoint, Tilburg Federal center, Chicago Typen van de plint van Typen

Een grootse centrale ruimte creëert een interne stedelijke Begane grond, Montevideo ruimte. Vaak toegepast in Atrium hotels.

Gasunie, Groningen Marquis one, Atlanta 0 Verticaal transport Entreehal Entree parkeergarage, autowas De hyperbuilding is een kleine Technische ruimte verticale stad op zichzelf. Ze 'Hyperbuilding' Laad-los probeert op verschillende Postkamer, huisdrukkerij, schoonmaak, etc manieren aansluiting te zoeken op de omgeving. 40m Commerciële ruimte Begane grond, Delftse Poort Belle van Zuylen, Utrecht Hyperbuilding, Bangkok 42 43 Schedeldoekshaven 72 - 80

Schedeldoekshaven 72 - 80

Schedeldoekshaven 72 - 80

Schedeldoekshaven 72 - 80

Nederlandse hoogbouwmilieus Grootschalige hoogbouw komt in Nederland met name tot bloei in Rotterdam stationsomgevingen van de grote steden. De komst van de HSL blijkt een impuls om deze gebieden te verdichten. 21 februari 2008 Vrees voor verkeersinfarct door Uitgangspunten van deze gebieden zijn: - verdere versterking van overstapfunctie van de stations ‘megalomane’ wolkenkrabber - scheiding van infrastructuur, parkeren, autoverkeer onder de grond ROTTERDAM - Niet alleen bewoners van het - voetgangersgebied op maaiveld rondom OV-terminal Rotterdamse Scheepvaartkwartier vrezen een De VVD - die een onleefbare situatie vreest - vindt de - veel aandacht voor de openbare ruimte Zuidas Amsterdam: - stimuleren stedelijke voorzieningen in de plint verkeersinfarct als de nieuwe wolkenkrabber voorgestelde oplossingen echter op voorhand al te weinig. “Het Uitgangspunt van het project Zuidas is de - realisatie van woon- en werkprogramma in torens overbouwing van de A10 en de sporen. Zalmhaven Urban wordt gebouwd, dat geldt ook voor verkeer in het Scheepvaartkwartier is een enorme bottleneck. Met dit ene kruispunt kun je de problemen nooit oplossen.” Door alle mobiliteit, dus ook parkeren en de politiek. station in de ‘dijk’ op te lossen ontstaat zegt Kees de Gruiter. Hij vindt dat ook de Kievitslaan en de Den Haag Nieuw Centrum Rotterdam Centraal District Baden Powellaan geschikt moeten worden gemaakt voor een vrij maaiveld voor stedelijk leven en De raadscommissie voor wonen verwacht dat de buurt veel grotere verkeersstromen. De kosten die dat met zich ontwikkelingen. Bovenop de dijk komt een dichtslibt als er 500 appartementen, 33.000 vierkante meter aan meebrengt, moeten wat de VVD’er betreft worden verhaald op gemengd woon- en werkprogramma. kantoren en een parkeergarage van 1300 auto’s bij komen. de projectontwikkelaar. Centraal Station Station Beppie Hagenaars van het CDA vraagt zich af of het Hofplein karakteristieke Scheepvaartkwartier een 180 meter hoog gebouw als Zalmhaven Urban - in feite een buurt op zich Stationsterminal - er wel bij kan hebben. “De straten staan er in de spits nu Kalvermarkt Kruisplein al helemaal vol. Ik zie niet graag een file tot aan de Maas Hoogbouw en OV ontstaan.”

Adviesbureau Goudappel Coffeng, dat een verkeerskundig onderzoek deed, stelt dat de problemen beperkt kunnen Koningstunnel blijven, mits een aantal zaken wordt aangepakt: de Provenierssingel Den Haag Nieuw Centrum: Gedempte Zalmhaven moet eenrichtingsverkeer worden, Den Haag Nieuw Centrum is een de Scheepstimmermanslaan moet meer stroken krijgen voor reeks compacte, gemengde stedelijke linksaf en de verkeerslichten op de Westzeedijk/ Vasteland Hofplein ontwikkelingen tussen Den Haag Centraal moeten langer op groen staan. Station en het stadshart. Infrastructuur als Weena de centrumring en een tramviaduct zijn in Schenkviaduct de bebouwing opgenomen. De onderste verdiepingen van de gebouwen zijn als Coolsingel parkeergarage in gebruik, Op straatniveau is

Hoogbouw en weg het gebied goeddeels autovrij en bevinden zich stedelijke voorzieningen. De hoogbouw De verkeersmachine bestaat uit kantoren.

Hoogbouw bevindt zich vaak op de best het gebouw is een ander dilemma. Om in een Malieveld

bereikbare plekken van de stad. Een woon- slank gebouw voldoende parkeerplaatsen te CS Stationsterminal

of werktoren is een rendabele en flexibele realiseren zijn meerdere verdiepingen nodig, CS SPOORLIJN Delftsepoort woonvorm op drukbezochte plekken als die in de Nederlandse situatie leiden tot een De Resident Groothandels Hilton stations, waar nu eenmaal weinig ruimte is. Door onaanvaardbaar dure parkeerkelder of in gebouw de kleine footprint en de grote maat van het een levenloze plint van geparkeerd blik op De Doelen

programma is een toren juist in een omgeving straatniveau. Hoogbouw en de stad met beperkingen een efficiënte oplossing. Een omvangrijke parkeerbehoefte is inherent Anderzijds toont het voorbeeld van de nieuwe aan de bouw van een toren. Door al in een Babylon Rotterdam Central District woontoren Zalmhaven Urban aan dat de vroeg stadium oplossingen voor bereikbaarheid De omgeving van Centraal Station Rotterdam Delftsestraat verdicht zich in fases. De eerste fase was de Bereikbaarheid ontwikkeling van hoogbouw een flinke impact per auto of verbeterd openbaar vervoer na transformatie van het Weena tot stedelijke op de directe omgeving kan hebben. De forse te denken of een slimme parkeeroplossing te Plein boulevard. De tweede fase is de huidige vernieuwing van het Centraal Station in het parkeerbehoefte die het gebouw meebrengt zou ontwikkelen wordt voorkomen dat de parkeer- Groothandels kader van de Nationale Sleutelprojecten. Met gebouw volgens dit artikel voor een verkeersinfarct in het en verkeersbehoefte het kind van de rekening Weena name de zone langs het spoor wordt daarbij kleinschalige stratennetwerk rondom kunnen wordt. De hoge dichtheid maakt dat integratie 400 verdicht. Ook hier wordt infrastructuur onder Turfmarkt Weenapoint de grond gebracht (metro, auto, parkeren) en zorgen, doordat deze straten niet zijn ingericht met een openbaar vervoersknoop hier voor de Hoogbouw en parkeren Schouwburgplein het maaiveld ingericht op langzaam verkeer op de extra dagelijkse bewoners en forensen. hand ligt. en trams. Nieuw programma is voorzien in Hoogbouw Hoogbouw OV met station/halte De plaatsing van deze parkeerbehoefte in torens langs het spoor. 365 Hoogbouw in ontw. 460 Parkeren210 Weg / ontsluiting 44 350 45

350 560 350

280

500

250 +/- 1500 100 +/- 200 400

300 600 +/- 200

+/- 400 200 200

750

+/- 750

750

pp bestaand # pp nieuw #

200 400 200 200 600 200 300 1500 250 750

750 In de praktijk 47 De impact van hoogbouw op de markt, de politiek de en De hoogbouw impact de markt, op van een hoogbouwde stad maakt vanzelfsprekend bijna uit op zijn scheppers en Hoogbouw straalt prestigekwestie. omgeving. geschikt voor bij uitstek gebouwen zijn als Torens kunnen. en economisch technisch van demonstraties Denk uitstraling. oudsher heeft hoogbouw luxe een Van sky-villas en boardrooms aan penthouses, bijvoorbeeld gesitueerd. worden verdieping op de bovenste die vaak ook duurzaamheidsaspecten worden op de toren Recent lange hoogbouw Doordat een relatief geprojecteerd. in innovatieve heeft investeringen lonen levensduur ‘90 dat dan ook jaren al in de stelde Yeang Ken concepten. technieken ten innovatieve lenen voor zich bij uitstek torens en klimaat. materialisering constructie, aanzien van '60 en '70 een middel om vooral hoogbouw in de jaren Was een is het vooral tegenwoordig realiseren, kwantiteit te als onderscheidend een toren kwaliteit: van katalysator of werkmilieu. woon- stedelijk hoogbouwprojecten maakt dat van De complexiteit in een beperkt handen aantal vaak en realisatie ontwerp ervaren partijen kunnen de middelen grote, Alleen liggen. ontwerp, geldt voor Dat realiseren. om hoogbouw te leveren blijft Daardoor innovatieve projectontwikkeling en bouw. voor het concept uit en vernieuwt vaak competitie maar moeizaam. hoogbouw zichzelf Concurrentie op de woningmarkt Concurrentie Financiering Grote partijenGrote Duurzaamheid 46 Wie betaalt, bepaalt

Het ontwikkelen van hoogbouw is een risicovolle wel aan. Zij eisen echter een gegarandeerde Abe Bonnema (115m) Achmea, (77m) Avero, (92m) interpolis, (85m) Belastingdienst, (151m) Delftse poort, onderneming die hoge investeringen vereist. De afname van het aantal vierkante meters voordat Leeuwarden 2002 Leeuwarden 1991 Tilburg 1996 Amsterdam 1994 Rotterdam 1991 betrokkenen zijn veelal ervaren partijen die de tot een toren kan worden gerealiseerd.

Grote Spelers Grote processen en trajecten die doorlopen moeten worden goed kennen. Grote gebouwen zijn ook Slechts enkele grote partijen in Nederland grote beleggingen en bieden dus weinig ruimte ontwikkelen grote metrages, zoals die in Cie. voor experimenten. hoogbouw voorkomen, op risico (dus zonder een

van te voren verhuurd of verkocht percentage). (105) ABN Amro WHQ, (101) Schielandtoren (80) Admiraal (79) Apollo (71) Mercury (70) Side by Side I (70) Side by Side II Architecten Amsterdam, 1999 Rotterdam, 1996 Rotterdam, 2003 Zoetermeer, 2005 Zoetermeer, 2005 Almere, 2007 Almere, 2007 Het ontwerpen wordt daarom vaak overgelaten Belegger aan een handjevol ‘bekende’ ervaren architecten. De belegger is een financier van een In Nederland zijn de architectenbureaus die hoogbouwproject en beschikt over kapitaal, DAM hoogbouw realiseren grote, gedegen kantoren bijvoorbeeld in de vorm van een pensioenfonds, & die over het algemeen geen belangrijke rol dat wordt geïnvesteerd in het project. Voor PARTNERS spelen in de architectonische vernieuwing. een belegger moet een hoogbouwproject (106) Coopvaert, (105) de Admirant, (90) Wilhelminatoren, (87) Leonardo da Vinci I, (86) Galghenwert Rotterdam, 2006 Eindhoven, 2006 Rotterdam, 1997 Den Haag, 1997 Utrecht, 2008 Economische en constructieve factoren en de een zekere investering zijn en een gunstig techniek van het stapelen beperken de vrijheid rendement opleveren. Een groter project kent van ontwerp. Ervaring en beheersing van het grotere investeringen en daardoor een langere klunder bouwproces zijn essentieel. afschrijvingstermijn. Architecten Rotterdam

Ontwikkelaars "In de jaren 90 was met name de grotere (106m) Weenatoren, (93m) Hoge Erasmus, (73m) Poort van Zuid, (73m) Poort van Zuid, Ook voor ontwikkelaars geldt dat complexiteit van hoogbouwprojecten (de Rotterdam 1990 Rotterdam 2001 Rotterdam 1994 Rotterdam 1994 hoogbouwprojecten voornamelijk door de hogere stichtingskosten, beheerskosten en een grotere partijen worden gerealiseerd. De bouw hoog investeringsvolume) het knelpunt voor van een toren vormt een zware investering. beleggers om te investeren in hoogbouw. In Kleinere partijen die gewend zijn om op risico tijden van hoogconjunctuur blijkt een groot SOM te ontwikkelen kunnen dat in dit geval niet. deel van de knelpunten die in 1993 nog golden

Daarvoor is de investering te groot. te zijn opgelost. De grotere complexiteit en (135m) Rembrandt, (95) Breitner, (94) Oval Tower (93) Europoint II,III, IV (90m) la Guardia plaza (85m) Zuidoost A (80m) Zuidoost B de daarmee samenhangende stichtings- en Amsterdam 1995 Amsterdam, 2001 Amsterdam, 2001 Rotterdam, 1973 4, Amsterdam 2004 2000, Amsterdam 2002, Amsterdam Grotere ontwikkelaars, die bijvoorbeeld zijn beheerskosten, worden in de huur doorberekend gekoppeld aan banken, kunnen zo'n investering en door de huurders geaccepteerd. Zo wordt een marktconform rendement op de investering Montevideo Ontwikkelaar: ING Real Estate behaald. De komst van zeer grote Duitse KPF Architect: Mecanoo Architecten beleggers en de vorming van Nederlandse (142) Hoftoren, (105) WTC 6, (80) Pharos, (75) Zuidtoren, (74) Entree II, Oplevering: 2006 beleggersconsortia hebben er voor gezorgd, dat Den Haag 2003 Amsterdam 2004 Hoofddorp 2003 Hoofddorp 2003 Amsterdam, 2002 BVO: 57.500m² investeringen van honderd miljoen of meer niet Bouwkosten: 90.000.000 Euro langer onoverkomelijk zijn." (bron: Duijnisveld, 2001) Hoftoren VA Ontwikkelaar: ING Real Estate Architect: KPF Getronics exit bij Rembrandttoren Ontwerp-Realisatie: 1997-2003 A. BVO: 66.000m² In de Rembrandttoren staan de verhuisdozen klaar, (96m) de Regent, (142m) Westpoint, (83) Kennedytoren, (83m) ASML toren, Bouwkosten: 71.500.000 Euro (bouwkosten) Getronics vertrekt naar hot-spot Zoetermeer. Het Eindhoven 1999 Tilburg 2004 Eindhoven 2003 Veldhoven 2003 Amsterdamse kantoor op hoogte was te prijzig voor de Vestedatoren automatiseerder. Ontwikkelaar: Van Straten Vastgoed Vanaf 1 juli 2008 komt 3000 m² aan ruimte vrij in de toren. Architect: Jo Coenen Kosten: 2 miljoen per jaar. Naar schatting varieert de Eigenaar: Vesteda huurprijs in de Rembrandttoren tussen 250 en€360 per vierkante meter, tegen 100 en 145 in Zoetermeer. Daar komt Oplevering: 2006 (135m) Rembrandt, (123m) Mondriaan (100m) Mahler 4 Ito, (90m) la Guardia plaza (85m) Zuidoost A (80m) Zuidoost B (77m) Eurotoren, (70m) Bull Towers BVO: 10.750m² bij dat de provinciale servicekosten veel lager zijn. Amsterdam 1995 toren, Amsterdam 2002 Amsterdam 2005 4, Amsterdam 2004 2000 2002 Almere 2003 Amsterdam 1989 (Bron: Quote) Nederlandse partner Nederlandse partner Nederlandse partner Nederlandse partner Nederlandse partner Bouwkosten: 16.500.000 Euro van SOM van ITO van SOM van SOM van SOM 48 49 Duur, saai en niet eens een balkon 17 november 2007 De eengezinswoningen vlogen weg, maar van de Niet alle appartementen hebben een balkon. De architect vond appartementen in Ypenburg staat een vijfde nog te dat het "gevelbeeld verstoren", zegt de makelaar. Dat heeft de koop. “Nederlanders vinden dit niks.” verkoop lastig gemaakt. "Nederlanders pruimen dit niet, die vinden dit niks. Ik moet er echt een verhaal van maken: zet op Boven de huizenzee van Ypenburg steken negen grote een mooie dag een stoel voor het open raam." ‘woontorens’ uit. De torens, die bovenop appartementenblokken Bewoner Bezemer is tevreden met z'n appartement in het staan, moeten samen met enkele winkels het “stralend middeldure laagbouwgedeelte. Het is de eerste koopwoning middelpunt” van de Haagse Vinexwijk vormen, volgens de voor hem en zijn vriendin. "Vrij uitzicht op het park en het brochure van de makelaars Nadorp en Ruseler. meertje, we waren direct verkocht. Natuurlijk is het niet zo De oplevering is nu anderhalf jaar geleden, maar nog altijd staat bruisend, maar dat is logisch midden in een Vinexwijk." een op de vijf appartementen te koop, blijkt uit een overzicht van De goedkoopste appartementen waren het eerst verkocht.

Concurrentiepositie de makelaar. De prijzen van de woningen die nog te koop staan Aan jonge stellen zonder kinderen, zegt Bezemer. In de variëren van 195.000 tot 269.000 euro - zonder keuken en sanitair. appartementen op de begane grond kwamen gezinnen met De huizen met tuin in Ypenburg en het ernaast gelegen een eerste kind. Het zijn de duurdere appartementen in de Leidschenveen waren zo weg. Hiervoor stonden mensen al voor woontorens die moeilijk te verkopen zijn. "Qua vloeroppervlak de start van de bouw in de rij, zegt Pierre Koning, die zelf een ontlopen ze ons appartement niet zoveel, maar de prijs is hoekhuis in Leidschenveen uitkoos. beduidend hoger. De mensen die in die prijsklasse zoeken, De prijs van veel van de appartementen is te hoog voor wat ze te hebben liever een huis met tuin of appartement in het centrum of bieden hebben, zegt William Jonker, die samen met zijn vriendin in de buurt van Scheveningen." in een van de goedkopere appartementen woont. Het hele gebied De duurste appartementen in de torens zijn inmiddels "straalt geen sfeer uit" en hangjongeren veroorzaken overlast - al onverkoopbaar gebleken. Daarom heeft ontwikkelaar RaFo (een is die nu minder dan afgelopen zomer. "Het is meer een tochtgat samenwerkingsverband tussen Rabo Vastgoed en Foruminvest) geworden dan een gezellig winkelgebied", zegt Jonker. "Het is ze verkocht aan een belegger, die zo voor 1.200 euro per maand extreem winderig van opzet", bevestigt Jaap Bezemer, een andere gaat verhuren. Maar ook daarvoor staan de geïnteresseerden niet bewoner. in de rij, zegt de makelaar. "Het is best wel lastig." Uitzicht en voorzieningen dichtbij....

...of een garage en een eigen tuin?

Room with a view of een tuin?

Grootstedelijk of suburbaan? vinden (met grootstedelijke voorzieningen en Boven het winkelcentrum van de Vinex- uitmuntende bereikbaarheid) vallen voor de wijk Ypenburg nabij Den Haag is een fors koper belangrijke voordelen van het wonen appartementencomplex gerealiseerd, met in een appartement weg. Grondgebonden enkele appartemententorens als blikvangers woningen bieden voor dezelfde prijs vaak een voor de hele wijk. Anderhalf jaar na oplevering tuin en parkeerplaats voor de deur. De keuze is zijn de appartementen nog steeds niet dan snel gemaakt. volledig verkocht, terwijl de rest van Ypenburg erg populair is op de woningmarkt. De Voorzieningen als winkels en zorg liggen dure appartementen in de torentjes blijken vaak nauwelijks verder weg vanuit een onverkoopbaar omdat ze bijvoorbeeld laagbouwwijk dan vanuit een centraal gelegen geen balkon hebben, maar ook verder geen appartementencomplex. spectaculaire extra’s bieden. Voor hetzelfde geld Om dan toch een lokaal publiek aan te spreken kun je om de hoek een prima eengezinswoning moet de toren voldoen aan alle eisen van de met tuin kopen. doelgroep: centraal, op de beste plek in de stad; fantastisch uitzicht, duurzaam, voorzieningen Dit voorbeeld laat zien dat appartementen in het gebouw, concurerende prijs-kwaliteit buiten de centra van de grote steden een stuk verhoudingen, voldoende parkeergelegenheid moeilijker in de markt zijn te zetten. In Vinex- en voorzien van alle individuele woonwensen, wijken, maar ook in middelgrote steden, waar zoals onder andere balkon en berging. geen onderscheidend stedelijk milieu is te 50 51 Grondwaarde Kosten/opbrengsten in miljoen in miljoen Deze grafiek toont de verhouding kosten-opbrengsten uitgezet tegen 4 40 Stichtingskosten totaal het aantal verdiepingen voor een woontoren in een gemiddelde 3 36 Nederlandse situatie (2005). Kosten - Grondwaarde totaal B van parkeren zijn hierin niet opgenomen, per stad kan de kosten- 2 32 A opbrengstenverhouding verschillen. - 1 28 In deze grafiek is: + A: grondwaarde bij traditioneel 0 24 (laagbouw-) alternatief B: maximaal mogelijke grondwaarde C C: laagst acceptabele grondwaarde -1 20 + De grondprijs wordt in Nederland -2 16 bepaald volgens de methode van de residuele grondwaarde. De prijs van de grond wordt hierin bepaald Opbrengst totaal -3 12 aan de hand van het aantal te ontwikkelen vierkante meters en -4 8 de (verwachte) waarde van het

Status vs efficiëntie vs Status vastgoed. -5 4

-6 0 1 46413631262116116 - - Aantal verdiepingen Kosten versus opbrengsten per woning in hoogbouw, Daalhuisen, 2004 Statussymbool of melkkoe + + Moneymaking wordt gebruikt dan bij laagbouw, oftewel de Hoogbouw ontstond oorspronkelijk in New verwachte levensduur is langer. Een bijkomend York en Chicago als een efficiënte vorm van effect daarvan is weer dat het interessant is grondgebruik : door meer verhuurbare meters om bij hoogbouw te investeren in duurzame te bouwen op kostbare grond kon geld worden en onderhoudsvriendelijke materialen. In verdiend. Een stelregel is dat hoogbouw het ontwikkelen van hoogbouw liggen dus rendabel wordt wanneer de grondkosten meer voorwaarden voor kwaliteit besloten. dan 70% van de bouwsom bedragen. Hoogbouw-laagbouw In Nederland komt dat echter nooit voor, Bouwen boven de 100 meter is 1,5 keer duurder vanwege de methode van de residuele dan bouwen tot 30 meter. Daarbij is eerder de grondwaarde die hier wordt toegepast. De prijs hoogte dan de vorm maatgevend. In Nederland van de grond wordt hier 'in overleg' bepaald. wordt om een investering in een toren terug - Hier ontstaat hoogbouw door een vraag naar te verdienen vaak laagbouw in combinatie - onderscheidende milieus: uitzicht, status, met een toren gerealiseerd. Zo kan worden kwaliteit. gecompenseerd voor de hoge kosten van een toren. Bovendien is het interessant om het Kwaliteit gebouw te scheiden in twee afzonderlijk te Investeringskosten bij hoogbouw zijn dusdanig beheren bouwdelen. + hoog, dat er een langere ‘referentieperiode’ + Bron: P. de Jong in reader highrise buildings 2007, A.W.M Duinisveld, het rendement van een investering in hoogbouw 52 53 A Lange adem loont B C schoonmaakkosten 8% D E F G beveiligingskosten 10% 34% bouwkosten Energiebesparing/ Duurzaam materiaalgebruik

A onderhoudskosten 14% B C D E F G Kosten van een hoog gebouw met Passieve zonne-energie een levensduur van 50 jaar Bron: Yeang, 1996 A 34% energie kosten B C Duurzame materialen D Hoogbouwinvesteringen verdienen zich terug op E F de lange termijn. Ken Yeang stelt in het boek ‘The G skyscraper bioclimatically considered’ dat hoge torens over het algemeen voor een langere levensduur Energie-opslag Maquette Shanghai 2006 worden gebouwd dan andere gebouwen. Over de Plan Voisin, 1925, Le Corbusier gehele exploitatieA van een toren (50 jaar) vormen de stichtingskostenB van een toren slechts 34% van totale

Duurzaamheid C kosten. De complexiteitD van het bouwen van een toren maakt een investeringE in een kwalitatief hoogwaardige Van zorgenkindje naar statussymbool trokken kapitaalkrachtige bewoners snel weg F Nog niet al te lang geleden stond wonen in torens in materialisatie interessant.G Daarom lenen torens zich voor naar ruimere suburbane milieus. De gedroomde duurzame materialen in bijvoorbeeld constructie, gevel Actieve zonne-energie Nederland, maar ook in landen als Groot-Brittannië hoogbouwwijken van weleer werden brandhaarden en installaties. (PV/zonnecollector) en Frankrijk (de banlieues) synoniem voor slechte en verzamelplaatsen van sociale problemen. De woningen in een verloederde omgeving. Deze wijken verloederden snel. Energiereductie A slechte reputatie kwam voor een groot deel voort B Naast kwaliteit door duurzaam materiaalgebruik leent C uit het mislukken van de hoogbouwwijken van na Op hetzelfde moment schieten over de hele wereld, hoogbouw zich voor innovatieve oplossingen ten D de oorlog, die volgens het CIAM-gedachtengoed bijvoorbeeld in Shanghai, maar ook in Nederland, aanzien van energieverbruik. Torens zijn compacte E F werden opgeleverd. De gedachte achter de torens de woontorens weer uit de grond. Buiten het bouwwerken met grote verkeers- en energiestromen G verschilde niet van de huidige: licht en ruim feit dat ‘hoog’ wonen op aantrekkelijke plekken met een behoorlijke omvang. Door de grote investering Opwekken energie (wind) wonen, met uitzicht en in het groen. Aan de basis gewild is, wordt hoogbouw ingezet als middel en de lange levensduur zijn dure installaties makkelijker hiervan stonden plannen zoals het Plan Voisin van van verdichting en wordt de toren gezien als een terug te verdienen. Duurzame technieken die in kleine Le Corbusier, waarin het centrum van Parijs werd instrument voor duurzame stedenbouw. Het verschil en individuele projecten niet haalbaar zijn kunnen Kosten bebouwd met immense woontorens. tussen de hoogbouwcomplexen van de jaren ‘60 daardoor in hoogbouw wel toegepast worden. Denk De bouwkosten van hoog gebouw zijn in vergelijking met lagere gebouwen erg hoog. Voornaamste prijsopdrijvers zijn: en ‘70 en de moderne torens zit in de kwaliteit. Het bijvoorbeeld aan systemen als een warmtepomp of In plaats van ruime, grote woningen in het voorbeeld van de gesaneerde CIAM-wijken toont energie-opwekking door bijvoorbeeld PV-cellen. Installaties Extra voorzieningen stadscentrum werden de CIAM-wijken aan de aan dat hoogbouw alleen duurzaam is als wordt Liften Stijgen onevenredig met hoogte rand van de stad gerealiseerd, zoals de Bijlmer. vastgehouden aan hoge eisen ten aanzien van Compacte bouwvorm Draagconstructie Door wind forse dimensionering Woningnood saneerde visionaire concepten kwaliteit. Andere voorwaarden voor duurzaamheid zijn bovendien tot massawoningbouw van matige compact bouwen, zonering, zongericht bouwen en Fundering Compensatie in funderingsvoet en paalconstructie kwaliteit. Er werd gebouwd met goedkope compartimentering van ruimten. Hoge gebouwen Aandacht voor zaken als flexibele plattegronden, Daar tegenover staan slechts enkele kostenverlagende materialen en de inrichting van het maaiveld kreeg kunnen eenvoudig aan deze principes voldoen: factoren: hoogwaardige materialisering, een ruime minder aandacht. Voorzieningen, zoals openbaar verdiepingshoogte, variatie en inpassing in de het dakoppervlak, waar het grootste energieverlies Fundering Relatief compacte bouwput optreedt is bijvoorbeeld relatief klein in vergelijking met vervoer, werden te laat of niet gerealiseerd. Zo snel stedelijke context zijn voorwaardelijk voor een Dak Relatief kleine oppervlakte laagbouwcomplexen. als er meer keuze ontstond op de woningmarkt duurzame vorm van wonen in torens. 54 55 Casestudies 57 Uit het brede aanbod aan hoogbouwvisies het brede Uit is steden stad een grote selectie gemaakt: een representatieve kleine een relatief gemeente tegenover als Rotterdam, typen Daarnaast komen de verschillende Vlissingen. als benoemd aan bod. zijn eerder die zoals zonering beleid het van een korteNaast samenvatting en analyse krachtige krachtige en minder aspectenworden benoemd. Arnhem 10 leidende principes. uit van Arnhem gaat De visie van gekoppeld aan andere Het hoogbouwbeleid wordt Het uiteindelijke kaartbeeldbeleidsdocumenten wat is wel missen. en lijkt een duidelijke te scope interpreteren lastig te Heerlen Heerlen heeft een krachtig kaartbeeld het gehanteerde van De op de bestaande visie sluit helder aan centrummodel. situatie. hoogbouwplannenDe in architectonische, criteria waaraan en bouwkundigestedenbouwkundige uitwerking zouden maar deels uitgewerkt. worden voldoen moeten Rotterdam Hoogbouw mogelijk op een beperkt is slechts aantal af loopt de maximale hoogte clusters deze Vanuit locaties. kleine er een Doordat is kon focus de stad. van naar de rest spin-off. met een grote een hoogbouwmilieu ontstaan Tilburg en duidelijke maar hanteertTilburg uitgangspunten heldere generieke project- en gebiedsprofielen. criteria voor hoogbouw langs een as en de cityring van Het organiseren slaan. lijkt aan te Utrecht brandpunten kiestUtrecht enkele slim gekozen voor Lokale aspecten goed zijn geformuleerd, hoogbouw. van hier ingekapseld De bebouwing wordt in maar generiek. Het kaartbeeld is waarvoor gekozen oplopende bebouwing. uitspraken gedaan weinig worden Er uitgesproken. niet erg zone. met name in de centrale de kwaliteitsregie, over Vlissingen Vlissingen heeft geen specifiek hoogbouwbeleid maar een de boulevard Hiermee is een eindbeeld van beeldregieplan. Ontwikkelingen binnen dit plan moeten geschetst. meet af aan een krachtig eindbeeld van wordt Zo passen. vrij star en moeilijk is het plan wel Daardoor georkestreerd. door de tijd. veranderbaar 1km 1km Parkstad Centrumring Wijnhaven Boulevard Spoorzone Weena/Coolsingel Wilhelminapier Rotterdam Tilburg Heerlen Vlissingen 56 Hoogbouw niet mogelijk

Voorkeurslocaties >30m

Verdichtingszones

0

1km

Kwaliteiten en minpunten een leidraad voor toetsing . Daarnaast is een kaart Principe 9: Bijzondere Elementen Het bij het structuurplan behorende kaartbeeld bijgevoegd met voorkeurslocaties voor hoogbouw. Principe 10: Bijzondere randvoorwaarden Arnhem van het beleid is niet erg specifiek voor hoogbouw. Er zijn zoveel voorkeurslocaties voor hoogbouw De 10 leidende principe voor hoogbouw zijn: Hoogbouwregime Inwoners 143.500 aangewezen dat een echte regie lijkt te ontbreken. Principe 1: Nieuw Arnhems Peil Toepassing van hoogbouw in Arnhem wordt een Type document Onderdeel Structuurplan 2010 Ook de afzonderlijke projecten als bijvoorbeeld de Principe 2: Hoogbouw op knooppunten onderscheid gemaakt in de volgende categorieën: Status Vastgesteld gemeenteraad Rijnboog, het Centraal Stationsgebied en anderen Principe 3: In groene vestigingsmilieus: het groene 1. ‘Ja’; in de voorkeurslocaties voor hoogbouw Datum 13 februari 2006 lijken nauwelijks op elkaar afgestemd. silhouet is bepalend. 2. ‘Mogelijk’; in de intensiveringszones Definitie >15m Principe 4: Stadsbeeld vanuit west, oost en zuid: 3. ‘Nee, in de overige gebieden; tenzij bijzondere Samenvatting beleid zichtbare zwaartepunten. omstandigheden dit rechtvaardigen. In Arnhem spreekt men over hoogbouw als een Principe 5: Binnen de singels: historisch stadssilhouet De 10 algemene principes zijn in onderlinge gebouw 'duidelijk' boven de 15m (de gemiddelde is bepalend samenhang van toepassing en per specifieke locatie bouwhoogte van Arnhem) uitstijgt. Daarboven zijn Principe 6: De as oost –west in Arnhem-noord: en project vindt een zorgvuldige beoordeling plaats de volgende gradaties in hoogte te onderscheiden: verschil in kwetsbaarheid in ontmoetingsgebied of en in welke vorm hoogbouw wenselijk is. - eerste categorie: tot 30m (= 2 x gemiddelde van stuwwal en rivier. bouwhoogte van de stad) Principe 7: Hoogteaccenten in wijken - tweede categorie: tussen de 30m en 60 m Principe 8: 'Voor wat, hoort wat' - derde categorie: hoger dan 60m.

De groeiambities in Arnhem worden in de eerste Het stadssilhouet mag vanaf het Veluwemassief niet zichtbaar plaats in bestaand stedelijk gebied gezocht: door zijn. Dit staat bekend als het Nieuw Arnhems Peil. Hoogte intensivering, transformatie en herstructurering. gebouw + NAP < 100m De uitwerking hoogbouw geeft 10 principes voor hoogbouw in Arnhem. Deze principes vormen Binnen ‘groene vestigingsmilieus’ is een hoogte van ca. 15m toegestaan 58 59 Centrum Station NS

Centrum Hoogbouw toegestaan

A79

0 Hoogbouw niet toegestaan

1km A76

Kwaliteiten het binnenringmodel, het stadsdeelmodel en het - Stedenbouwkundige uitwerking: Extra aandacht Heerlen heeft in haar hoogbouwvisie in de stad voor landschapsmodel. voor parkeeroplossingen, looproutes en situering het centrummodel gekozen. Het daarbij behorende Gekozen is voor het centrummodel. Dit model sluit van de toren. Heerlen kaartbeeld is helder, de voorkeurszone is afgestemd het beste aan bij de door de raad vastgestelde - Architectenkeuze: Gezien het effect van hoogbouw op de omgeving. De doorsnedes en de tekeningen ontwikkelingsvisie 2010 en de bestaande hoogbouw op het silhouet van de stad worden hoge eisen zijn wellicht te rooskleurig afgebeeld. die een concentratie nabij en rondom het centrum gesteld aan architectuur, karakter, sfeer en uitstraling. Inwoners 90.000 kent. Minimale eisen van welstand zijn niet voldoende. Type document Hoogbouwnota Behalve dit kaartbeeld is de nota niet veel verder Heerlen voert een selectief hoogbouwbeleid. - Detaillering: Turbulentie effecten moeten worden Status Vastgesteld door gemeenteraad uitgewerkt. Daarnaast blijft het onduidelijk wat het Hoogbouw is alleen onder voorwaarden toegestaan onderzocht. Duurzaamheid en duurzame energie Datum 30-01-2003 begrip 'Heerlense Hoogbouw' betekent. binnen de op de kaart aangegeven zone van zijn onderdeel van de criteria. Definitie >30m het centrummodel. De voorwaarden hebben Samenvatting beleid betrekking op de mate waarin de architectonische, Naar aanleiding van meerdere marktvragen om stedenbouwkundige en bouwkundige uitwerking hoogbouw te realiseren heeft de gemeente Heerlen van hoogbouwplannen voldoen aan een aantal besloten een hoogbouwnota te schrijven. De nota criteria: is geschreven als onderdeel van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Het ontwikkelen van de nota sloot aan bij de wens van het gemeentebestuur om stadsontwikkelingbeleidsgericht en pro-actief te organiseren.

Hoogbouw in Heerlen wordt gedefinieerd als Principedoorsnede van het centrummodel met aflopende bebouwing hoger dan ongeveer 10 lagen. bebouwing die aansluiting zoekt bij het centrum. In de nota worden verschillende modellen onderzocht: het citymodel, het centrummodel, het stradsrand-model, het as-model, het poortmodel, Veel aandacht wordt besteed aan architectuur en detaillering. 60 61 A13

A20 zone zonder hoogtebeperking A16

zones tot 150m A15 0

1km

Kwaliteiten Samenvatting hoogbouwbeleid Tegelijk moet de nieuwe hoogbouw langs de rivier Rotterdam heeft adviesbureau DEGW gevraagd In het Binnenstadsplan 1993-2000 is voor het eerst 'transparant' worden geplaatst, zodat het zicht vanaf Rotterdam om een hoogbouwvisie te formuleren en heeft in het ruimtelijk beleid voor de binnenstad, een de rivier op de knooppunten van de achterliggende vervolgens de aanbevelingen grotendeels hoogbouwzonering ingevoerd. Het vigerende stad en vice versa verzekerd is. Inwoners 584.000 overgenomen. Dit heeft geresulteerd in een helder hoogbouwbeleid is een actualisatie van het oude Type document Hoogbouwbeleid beleid van aflopende bebouwing naar de Maas met beleid. Het Rotterdamse beleid probeert stedelijkheid te Status Vastgesteld een aantal specifieke en compacte hoogbouwzones. bevorderen door het centrum aantrekkelijker te Datum Dec. 2000 Hierdoor is een rijk beeld ontstaan met verscheidene Uitgangspunt van het beleid in Rotterdam maken. De buitenruimte wordt verbeterd en er Definitie >70m hoogbouwmilieus. De kleine focus heeft een is het benoemen van enkele duidelijke moeten meer appartementen worden gerealiseerd. grote spin-off. Een zogenaamd 'hoogbouwteam hoogbouwgebieden aan de linker- en rechteroever Deze stap kan alleen gezet worden door verdere Rotterdam' heeft enige tijd als speciale Kamer van de van de Maas. De hoogbouwgebieden zijn het Weena, verdichting. Hoogbouw is een van de middelen Commissie voor Welstand en Monumenten gediend. Wijnhavengebied, Wilhelminapier en Parkstad om de verdichting te bereiken. Het streven van het De belangrijkste reden was het toevoegen van meer (Rondom de Varkenoordse knoop bij het Feyenoord- hoogbouwbeleid blijft gericht op het realiseren van visie en kennis over hoogbouw in een vroeg stadium stadion). Overal behalve aan het Weena geldt als een sterk verdicht multifunctioneel centrum. van planvorming. Ondanks de positieve bijdrage is hoogtelimiet 150 meter. Voor het Weena is geen het team opgeheven. Er zijn anno 2008 plannen om hoogtebepaling opgenomen. Alle hoogbouwzones opnieuw een hoogbouwteam in te stellen. zijn omringd door ‘overgangszones’, waardoor een logische overgang tussen lagere stedelijke Een van de grote minpunten is het gebrek aan goed bebouwing en hoogbouw. Zo wordt voorkomen ontworpen openbare ruimten en plinten rondom en dat hoogbouwprojecten als solitaire, geïsoleerde nabij hoogbouw, zoals bijvoorbeeld onder andere op projecten in de stad staan. de Westblaak en het Weena. Hoogbouwzones: overgangsgebied, maximaal 150m (rood) en zone zonder hoogtebepaling (paars) 62 63 Voorkeursgebied Centrum

A58 Hoogbouw ongewenst

0

1km Hoogbouw mogelijk

De Holland, de Stadsheer en het Interpolis-gebouw langs de Hart van Brabantlaan

Kwaliteiten een beeld voor de lange termijn. De kaart maakt 'leesbaarheid van de stad' genoemd. Een van de belangrijkste kwaliteiten van het beleid onderscheid in drie zones: b. Hoogbouw dient een positieve bijdrage te leveren in Tilburg is het organiseren en orkestreren van a. Voorkeursgebied: locaties waar hoogbouw aan het silhouet/de skyline van de stad. Tilburg hoogbouw langs een as aan de spoorzone. Hierdoor wenselijk is. Centrumvorming en verdichting c. Hoogbouw dient ingepast te worden in de is een stedelijk beeld ontstaan aan de rand van de zijn hier centrale thema's omgeving. Inwoners 201.000 binnenstad. Het benoemen van een lagere prioriteit b. Hoogbouw mogelijk: locaties waar hoogbouw 'te d. Hoogbouw dient het draagvlak van voorzieningen Type document Handreiking hoogbouw voor de centrum-ring is helder. overwegen' is. en openbaar vervoer te vergroten en een bijdrage te Status Conceptversie c. Hoogbouw ongewenst. leveren aan functiemenging. Datum 05/06/2007 Een van de belangrijke lessen is het voorkomen van Definitie >15m leegstand. Doordat onvoldoende marktonderzoek is De ruimtelijke onderbouwing maakt onderscheid in Projectprofiel: uitgevoerd kampen de twee iconen Westpoint en de een gebiedsprofiel en een projectprofiel. Op projectniveau wordt een hoogbouw initiatief Stadsheer beiden nog met leegstand. In het gebiedsprofiel wordt het plangebied altijd getoetst op locale effecten. Daarbij zijn de beschreven, het gemeentelijk beleid in relatie volgende zaken van belang: Samenvatting handreiking hoogbouw gebracht tot het bouwinitiatief en worden de 1. Windhinder De handreiking is ontwikkeld om aan randvoorwaarden en uitgangspunten voor het 2. Schaduwwerking initiatiefnemers duidelijkheid te bieden aan project beschreven. 3. Uitzicht welke voorwaarden de onderbouwing van een 4. Privacy planinitiatief moet voldoen. Gebiedsprofiel 5. Schaalsprong Specifiek voor hoogbouw zijn de volgende criteria 6. Plint/openbare ruimte/openbaar groen In de Handreiking Hoogbouw is voor hoogbouw van belang: 7. Verkeer en parkeren vijftien meter als ondergrens aangenomen. Het a. Hoogbouw dient ten goede te komen aan Hoogbouw belemmeringskaart kaartbeeld van de Handreiking Hoogbouw geeft de ruimtelijke oriëntatie in de stad, ook wel 64 19 65 A2

A27

Brandpunten tot 90m

Leidsche Rijn Centrum A28 Leidsche Rijn

A12 Centraal Station Galgenwaard Uithof Zoekgebied met incidentele accenten tot 80m

Accenten tot max. 2x omgevingshoogte 0

De Domtoren is nog altijd beeldbepalend. 1km Zowel aan de oost- als westkant van de stad zijn hoogbouwplannen in voorbereiding

Kwaliteiten gebouwd. Verder is het Hoogbouwbeleid gebaseerd Hoogbouwbeleid op locatie De hoogbouwvisie van Utrecht mist een duidelijke op een aantal principes: Het hoogbouwbeleid op locatieniveau kent een Utrecht focus. De stad wijst twee brandpunten aan: Centrum - bundeling aantal aspecten. Leidsche Rijn en het gebied rond het Centraal - hoogwaardige architectuur -Onderzocht dient te worden wat de kosten en Station. Hoewel deze brandpunten uitgaan van - vermijden van 'plaatbouw' baten van hoogbouw zijn voor de stad. Inwoners 290.500 een bundelend principe worden de belangrijkste - Uitzicht, privacy en sociale veiligheid Type document Hoogbouwvisie projecten, de Belle van Zuylen in Leidsche Rijn en de De hoogbouwvisie is opgebouwd in drie soorten Het inpassen van een hoog gebouw moet zo min Datum 13/1/2005 Rabo-toren bij het station door de markt als solitaire gebieden: mogelijk hinder voor omliggende bebouwing ver Status Vaststelling gemeenteraad torens gepositioneerd. Daardoor wordt het kader De Binnentuinen: “laag” met een basis van 9 oorzaken in de zin van verstoring van uitzicht en

Daarentegen wordt de kwaliteit van een hoogbouwobject binnen een verza- Overigens wil het principe van het werken met ensembles niet zeggendat dat er -deze visie voor markt, burgers en politiek moet meter, “hoog” met een basis van 15 meter, beiden inbreuk op de privacy. melingOpmerking van hoge gebouwen vaak positief beïnvloedFlankerende door de context waarin in gebieden studie waar een hoogstedelijk bij karakter nagestreefd wordt - geen solitaire het is geplaatst. Een initiatief laat zich beter inpassen in een gebied of zone 60 tot 80-meter gebouwen mogelijk zouden zijn. Deze tref je echter nietbieden aan in onduidelijk. met de mogelijkheid tot incidentele accenten -Mobiliteitstoets waarbij het geheel inclusief de openbare ruimte is afgestemdstructuurvisie op hoogbouw. De woonwijken die een kleinschalig karakter hebben. bereikbaarheid is immers dan al afgestemd op hoogbouw. De verblijfswaarde wordt dan gekoppeld aan en afgestemd op hoogbouw. Kortom een gebied of Het principe van hoogwaardige architectuur tot (in principe) het dubbele van de omliggende Mobiliteitstoets = capaciteit versus vraag en zoneDefinitie faciliteert hoogbouwontwikkelingen zodat deze>30m niet conflicteren maar Meer nog dan bij laagbouw, dient bij het beoordelen van hoogbouwprojecten complementair zijn. hoge eisen te worden gesteld aan de kwaliteit van de architectuur. Immers, de impact op het stadsbeeld is groot en vanuit verschillende hoeken enEr voor veelis geen helder eenduidig concept voor beleid bebouwingshoogte. bereikbaarheid. Bij het beoordelen van een Door hoogbouw gebundeld en geconcentreerd in te zetten werkt het niet al- inwoners en passanten beeldbepalend. leen beter als identiteitsversterkend element, maar kan er bovendien sprake zijn van een multiplier-effect. Hiermee wordt bedoeld dat de groeikracht die Het principe van het vermijden van plaatbouw vastgelegd. De markt krijgt alle ruimte om De Centrale Zone: de basismaat bedraagt 15 of 30 hoogbouwaanvraag moet een mobiliteitstoets Utrecht in een hoogstedelijk milieu wil realiseren, beter gedijt als zij op een Plaatbouw zijn gebouwen met een zeer grote breedte ten opzichte van de diep- beperkt aantal plekken wordt ingezet, die een exclusief en hoogwaardig karak- te. Zogenaamde plaatbouw krijgt voor Utrecht niet de voorkeur. Ditinitiatieven heeft te voor te stellen. Door de ligging van meter. Er zijn accenten mogelijk tot het dubbele van worden opgenomen ter krijgen. Een te versnipperde aanpak zou een verzwakkend effect kunnen maken met windhinder en schaduwwerking, die bij plaatbouw groter zijn dan hebben. bij bouw in bijvoorbeeld torens. Daarnaast is er de esthetische component: Bovendien brengt het principe van bundeling met zich mee dat het vervoer middels torens is makkelijker een goede skylinecompositie te makenUtrecht en ge- centraal in het land is er wel markt en de omliggende bebouwingshoogte. In een beperkt -De welstandstoets efficiënter geregeld kan worden en dat investeringen in openbaar vervoer en wenste zichtlijnen te handhaven. infrastructuur van een groter draagvlak kunnen worden voorzien. potentie voor hoogbouw. Door het mager beleid zoekgebied op de kaart specifiek aangegeven, Naast de stedelijke inpassing moet aandacht or en een onduidelijk kaartbeeld laat de stad Utrecht kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter den besteed aan: architectonische vormgeving, kansen voor een heldere stadsontwikkeling liggen. voorkomen. materiaalgebruik, kleurgebruik, dakopbouw en De Brandpunten: tot 90m, in het stationsgebied reclame-uitingen. Samenvatting hoogbouwvisie en een niet gemaximaliseerde hoogte in Centrum -Zichtlijnen en panorama’s Hoogbouw wordt gedefinieerd als gebouwen Leidsche Rijn. Zij worden begeleid door een context Initiatieven moeten zorgvuldig omspringen met de hoger dan 30 meter. Dit is twee maal de gemiddelde van oplopende accenten, zoals onder 2. omschreven. huidige zichtlijnen op de Domtoren. Ensemble creëert een eigenUtrechtse context bouwhoogte. Waar 'stedelijke allure' Hoogbouw bij voorkeur geclusterd gewenst is kan tot ca.60 - 80 meter hoogte worden

66 (OOGBOUWVISIE5TRECHTJANUARI  67 A58

Masterplan Dokkershaven

Sardijntoren

0 Beeldregieplan boulevard Met hoogte-accenten van 78, 63 en 51m

Westerschelde

1km

Kwaliteiten verschillen in het openbaar gebied; badstrand Vlissingen Een van de krachten van het beeldregieplan dat in (Boulevard Evertsen), glooiing (Boulevard Vlissingen wordt gehanteerd is de compactheid. Bankert) en vesting (Boulevard de Ruyter). Door een klein specifiek gekozen gebied aan te Inwoners 45.000 duiden is de kans van slagen vergroot. De situering Hoogbouw vindt plaats op boulevard Bankert. Type document beeldregieplan van hoogbouw aan een grote open ruimte en de Uitgangspunt is bloksgewijze vernieuwing met Datum 23/1/2003 Westerschelde lijkt een goede combinatie. hoogbouwaccenten. Status niet vastgesteld De hoogtes en locaties van de bebouwing zijn Waar het beeldregieplan uitgaat van 3 slanke torens georkestreerd. De hoogtes van zijn 78 m + NAP op een strip van laagbouw lijkt het uiteindelijk (accent 1), 63 m + NAP (accent 2); en 51 m+ NAP model meer op een wand van middelhoogbouw (accent 3) van zonder specifieke kwaliteit met één extra hoogteaccent, de Sardijntoren. Regels voor hoogbouw aan de boulevard: 1. Maximaal 2 hoogteaccenten en een Samevatting beeldregieplan hoekaccent Vlissingen heeft geen hoogbouwvisie, maar een 2. Accenten dienen in te spelen op de context Beeldregieplan waarin hoogbouw een belangrijk 3. Accenten moeten nieuwe landmarks / onderdeel is. De ontwikkeling van de boulevard beeldmerken worden is uitgewerkt in het ‘Beeldregieplan Boulevard 4. Accenten dienen een bijzondere uitstraling te Vlissingen’. hebben 5. Slankheid is uitgangspunt 3-deling van de boulevard De Boulevard is verdeeld in 3 delen. Deze is 6. Alzijdigheid Boulevard Bankert met 3 bebouwingsaccenten gebaseerd op de functionele en ruimtelijke 7. Windhinder moet voorkomen worden 68 69 Vaktermen 71 dat dat 2 overblijft voor verhuur wanneer bijvoorbeeld technische ruimtes en ruimtes technische bijvoorbeeld wanneer verhuur voor overblijft meegerekend. liftinstallaties niet worden een gebouw kan windhinder rondom waarin bijvoorbeeld Testinstallatie waarden onaanvaardbare kunnen vroegtijdig Zo onderzocht. worden worden. voorkomen en in de realisatie ontdekt worden wolken tot in de figuurlijk- vooral -vaak hoog gebouw dat uitzonderlijk, Een skyscraper, talen voor: de wolkenkrabber komt in vele woord Als reikt. gratte-ciel. Wolkenkratzer, vaak In het hoogbouwdebat gebouwen. tussen twee visuele relatie Een op een belangrijke of stadsentrees als pleinen punten vanaf het zicht kerktoren. een historische beeldbepalend gebouw zoals hoogbouw restricties die oplegt aan aanzien van Regelgeving ten een gebouw. massa en situering van bouwhoogte, In Nederland veelvuldig gebruikt systeem waarin de grondprijs berekend waarin de grondprijs systeem gebruikt In Nederland veelvuldig vloeroppervlak. ontwikkelen het te bruto aan de hand van wordt het leefklimaat rondom van Met verstoring de belangrijkste windhinder van een hoogbouwlocatie en In het ontwerp Bij het bepalen van een toren. moet de schaduwwerking min mogelijk omliggende functieseen toren zo belemmeren. een (kantoor) gebouw ziek worden, gebruikers waarbij van Syndroom’ aan en het gebrek airconditioning aan factoren zoals door een combinatie op het klimaat in de werkomgeving. invloed van Door de prominentie een stad aan de horizon. van De verschijning die horizon. daarin is hoogbouw een belangrijk bestanddeeltorens van Hoe kleiner een toren. van en de hoogte De tussen de breedte verhouding is. hoe slanker de toren die verhouding, of een (historisch) een kerktoren bijvoorbeeld zoals toren, incidentele Een kantoortoren/appartementengebouw die een belangrijkestad plek in de markeert. gemarkeerd door belangrijke die wordt Een stedelijke verbinding erlangs of aan de uiteinden. torens) bebouwing (bijvoorbeeld opvallende het Engelse van Vertaling een landschap. van equivalent het stedelijk Is aan skyline. Verwant 'Cityscape'. een wolkenkrabber oogpunt. uit technisch De van maximale hoogte mogelijkheden zijn technische schaarste aanzien ten van In situaties (Vergelijk de hoogte. voor en constructies installaties maatgevend van hoogte. economische voor slankere en hogere Specifiek veelal aangeduid type hoogbouw kantoor- als woonfuncties. zowel Voor gebouwen. transportmodaliteiten samenkomen, meerdere waar of halte station Een bus en fiets/voetgangersroutes. metro, tram, trein, auto’s, zoals hoge gebouwen, rondom optreedt Lokaal dat klimatologisch verschijnsel windhinder op het maaiveld. van een vorm grote de infrastructuur een onevenredig wanneer van Het vastlopen wordt systeem (parkeer) aan een stedelijk programma hoeveelheid toegevoegd. gekoppelde en overlappende Het functionele van systeem belang in een transport met name van hub. in een stad, verkeerssystemen m het aantal Vloer Oppervlak een gebouw, van Verhuurbaar Het Windtunnel Wolkenkrabber Zichtlijn envelope Zoning Schaduw building syndrome Sick Skyline Slankheid Solitair (Stads)as Stadsschap hoogte Technische Toren hub Transport Valwind Verkeersinfarct Verkeersmachine VVO Residuele grondwaarde kavel één kavel

woningen, oppervlak per vierkante dat of arbeidsplaatsen woningen,

eeuw. eeuw. e De basis van een hoogbouwproject, waaruit een toren oprijst. Hier raakt de toren het de toren raakt Hier oprijst. een toren waaruit een hoogbouwproject, De basis van maaiveld. of bank. een pensioenfonds vaak ontwikkeling, een van Financier uit die niet direct valt in geld De meerwaarde een hoogbouwproject de stad, voor van drukken. te gebouwen Omringende lagere een toren. schaduw van de van de effecten naar Studie mogen liggen. een bepaalde maximum periode in de zonneschaduw en tussen de 15 stellen in het algemeen te boom in blad, een volwassen De van hoogte als hoogbouw in sommige gemeenten gebouwen worden grens deze Boven 25 meter. gezien. winst slaat Op dit punt 0 is. toren) (hier: investering winst op een de netto waarop Punt in winst. of verlies om in verlies vierkante aantal het verhuurbaar oftewel Vloer Oppervlak een gebouw, van De Bruto als liften voorzieningen en technische een gebouw inclusiefconstructie, van meters ruimtes. vierkanteHet aantal meter gerealiseerd. grondoppervlaktemeter wordt en milieuvriendelijke in installatie maatregelen van Bij hoogbouw de toepassing naast onderhoudsarme levensduur. op een langere, ook het anticiperen gebouw, van ‘20) de hoogte in de jaren York in New optrad (zoals schaarste van In een situatie een wolkenkrabber die de ontwikkelaar uit de markt kan te de vraag om aan verhuren (Vergelijk hoogte) technische voldoen. (Space) vloeroppervlak die aangeeft op een kavel er Dichtheidsindex hoeveel (Floor) er op één vierkante dat één betekent meter FSI van Een gerealiseerd. wordt vierkante meter gebouw is gerealiseerd. vierkante gebouw is gerealiseerd. meter hoogbouw is om nog meer torens waarin het aantrekkelijk veel gebied met relatief Een leefmilieu of (meestal) uitzicht, een aantrekkelijk vanwege bijvoorbeeld realiseren, te een uitstekende bereikbaarheid. uit de voor de galerijflats of schijven Specifiek veelal aangeduid type hoogbouw eeuw. de vorige van en zeventig zestig en de jaren wederopbouwperiode of vorm hoogte de markt niet stuurt waarin de overheid Situatie of reguleert in locatie, en York zijn het New Voorbeelden (hoogbouw) beleid. van enige vorm door middel van de 19 van Chicago gebouw of object stedelijk de skyline een stad of gebied bepaalt. dat opvallend Een van op de begane een toren rond om de windhinder een voorziening Bij hoogbouw vaak beperken. te grond netwerk. aansluit op het stedelijk een toren waar een gebouw, De van begane grond partijenBrengt bij een hoogbouwproject. van realisatie tot neemt die het initiatief Partij elkaar om een ontwikkeling kunnen bouwen. te gebruikersovergaat toekomstige zekerheidover ontwikkelaarzonder de waarin Situatie een project. van realisatie tot bij hoogbouwprojecten in het parkeeropgave de omvangrijke De inpassing van of elders. toren in een parkeerkelder, gebouw en de omgeving: dan de en duurder exclusiever ruimer, Vaak appartementen in een toren. De bovenste de ontwikkeling. van rest de van Hier sluit hoogbouw aan op de rest een toren. De laag of lagen van onderste functionele en esthetische eisen vereist technische, van ontmoeting De complexe stad. extra ontwerpaandacht. Basement Belegger Betekenis Bezonningsstudie Boomhoogte point Breakeven BVO Dichtheid Duurzaamheid Hoogte Economische FSI Hoogbouwmilieu Flat Laissez faire / Baken Landmark / Icoon Luifel Maaiveld Ontwikkelaar bouwen Op risico Parkeeroplossing Penthouse Plint 70 Literatuur Interviews

Literatuur Naam Functie Stad Organisatie Rotterdam Hoogbouwstad, Ben Maandag, Rotterdam, dec. 2001 Arnhem Rijnboog masterplan, Arnhem, juni 2004 A.P. Den Hollander Projectleider Arnhem Eurocommerce Form Follows Finance, Carol Willis, New York, 1995 J. Verweij Stedenbouwkundige Arnhem Gemeente Arnhem Hoogbouw: eisen en richtlijnen brandveiligheid, V2BO advies, Leersum, 2003 G. Frencken Stedenbouwkundige Arnhem Gemeente Arnhem Kosten-Kwaliteitssturing, C. Gerritse, Delft, 2005 The skyscraper bioclimatically considered, Ken Yeang, London, 1996 Paul Goltstein Directeur-Architect Tilburg Bo.2 Architectuur en Stedenbouw Hoogbouw in Nederland 1990-2000, Egbert Koster, Theo van Oeffelt, Den Haag, 1997 Dirk van der Pol Architect Tilburg Bo.2 Architectuur en Stedenbouw De Grondexploitatie, ir. Gerard Wigmans, Delft. 2002 Paul Kurstjens Stedenbouwkundige Tilburg Gemeente Tilburg Het rendement van een investering in nieuwbouw, A.W.M. Duijnisveld, Amsterdam 2001 Adriaan van Kuyvenhoven Senior vastgoedmanager Tilburg BAM Vastgoed Artikelen Stedenbouwkundig plan Wijnhaveneiland, Kees Christiaanse & Han van den Born, Novaterra, juni 2002 Het Weena, de trots van het nieuwe Rotterdam, De Architect, 5-1992 De Delftse Poort, Project Analyse nr.5, Den Haag 1992 'Hoogbouw het liefst tussen UvT en Interpolis', Brabants Dagblad, 30 mei 2007 'Discussie over hoogbouw Rijnboog', De Gelderlander, 29 augustus 2007 'Megatorens van Heerlen afgetopt', Limburgs Dagblad, 8 maart 2005 Met dank aan: 'Meer dan twee keer zo hoog als de Dom', NRC Handelsblad, 18 april 2007 'Vrees voor verkeersinfarct door 'megalomane' wolkenkrabber, AD Rotterdam, 21 februari 2008 Bestuur Stichting Hoogbouw

Marnix Norder Voorzitter Nota’s, Visies en beleidsdocumenten Notitie hoogbouw, Nijmegen boven de boomgrens, Nijmegen, sept. 2004 Jaco Meuwissen Nota Hoogbouw, ‘s-Hertogenbosch, mei 2003 René Buck Hoogbouw Rotterdam, een strategie voor intensivering en innovatie, DEGW, London, okt. 1998 Hoogbouwbeleid 2000-2010, Rotterdam, dec. 2000 Arend Hilhorst Werkwijze Hoogbouwteam Rotterdam, Rotterdam, sept. 2003 Rob Ligtvoet Notitie Hoogbouw, Zaanstad, feb. 2005 Onder de bomen of boven de bomen, discussienota hoogbouw, Apeldoorn & Den Haag, dec. 2004 Job Dura Hoogbouwvisie gemeente Utrecht, Utrecht, jan. 2005 Chris Kuijpers Hoogbouwvisie Den Haag, Den Haag, nov. 2001 Roberto Meyer De stad, hoogbouw en de mensen, concept-beleidsnota, Groningen, okt. 2001 Hoogbouwvisie 2004, Zoetermeer, juni 2004 Jan Klerks Secretaris De Hoogbouweffectrapportage, Amsterdam, jan. 1999 Hoogbouw in Amsterdam, naar een actiever hoogbouwbeleid? Amsterdam, nov. 2003 Hoogbouwstudie Zwolle, analyse en strategiebepaling, concept, Zwolle, maart 2005 Tussenrapportage Structuurplan Arnhem 2010, Arnhem, feb. 2006 Beleidsnota Bouwhoogten Delft, definitief concept, Delft, okt. 2005 Nota Hoogbouw Heerlen, Heerlen, 2003 Hoogbouwvisie Maassluis, Maassluis, sept. 2005 Hoogbouwnota Gouda, Gouda, 2005 Hoogbouwvisie, Leiden, nov. 2005 Hoger bouwen in Maastricht, Maastricht, maart 2005 Op en Top Assen, Visie hogere bouw in Assen, Maastricht, mei 2005 Hoogbouwvisie gemeente Tiel, Tiel, jan. 2007 Tilburg Stad van Contrasten, ruimtelijke structuurvisie Tilburg 2020, Tilburg, jan. 2005 Beeldregieplan Boulevard Vlissingen, Vlissingen, jan. 2003

Websites www.skysrapercity.com www.hoogbouw.nl 72 73 Colofon Alle afbeeldingen, kaarten en illustraties in deze publicaties zijn vervaardigd door Zandbelt&vandenBerg, met uitzondering van:

p. 14, Montage Lange Jan en Lange Lies Mecanoo Architecten p.22-23 Foto's hoogbouw door de tijd Hoogbouw in Nederland 1990-2000 (p.72) www.flickr.com p.26-27 Plattegronden Hoogbouw in Nederland 1990-2000 (p.72) www.skyscrapercity.com p. 32-33, Alle afbeeldingen uit de betreffende gemeentelijke beleidsstukken (p.72) p. 35, 61, 67 luchtfoto's Google Earth p. 37, 8 gebouwfoto's Form Follows Finance (p.72) p. 43, Foto Hyperbuilding Office for Metropolitan Architecture p. 43, Montage Belle van Zuylen Architekten Cie. p. 44, Foto Zalmhaven www.zalmhaven.com p. 45, Foto Zuidas www.flickr.com p. 53, Foto Viñoly www.flickr.com p. 58-69, Beelden bij de tekst (onder) zijn afkomstig uit de betreffende beleidsstukken (p.72) p. 61 Foto Heerlen www.panoramio.com

Projectteam Daan Zandbelt, Rogier van den Berg Tom Bokkers, Bart Witteman

Dit is een product van:

Westblaak 37 3012 KD Rotterdam t +31 (0)10 - 270 92 16 f +31 (0)10 - 270 92 17 e [email protected] i www.zandbeltvandenberg.nl

In opdracht van:

Stichting Hoogbouw Postbus 51102 3007 GC Rotterdam t 06 3011 8917 t 010 484 1119 e [email protected] i www.hoogbouw.nl

Juni 2008 ISBN 978-90-809293-4-0 1ste druk, oplage: 1000 stuks

© 2008 Zandbelt&vandenBerg, Rotterdam

© 2008 Zandbelt&vandenBerg, Rotterdam Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevens bestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteurs. 74 ONDER DE BOMEN

HOLLANDSE STAD

- Ambities van de stad - Een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur In Nederland zijn hoge gebouwen steeds vaker onderwerp van discussie. De afgelopen jaren worden gestaag steeds meer hoogbouwprojecten gerealiseerd. Soms vanuit een duidelijke wens in de stad, maar net zo vaak zonder stedelijk doel. Veel gemeentes zijn op zoek naar een rode draad en de meerwaarde van hoogbouw voor hun stad. Wat is goede hoogbouw en wat kan het betekenen?

Deze publicatie bekijkt het Nederlandse hoogbouwlandschap anno 2008. Wat kan hoogbouw betekenen voor de stad? Welke HOOG aspecten verdienen meer aandacht bij de realisatie van een toren? Wat zijn essentiële randvoorwaarden voor een geslaagd project? En wat is de rol en het belang van de gemeente, architect, ontwikkelaar, belegger en burger in het complexe speelveld van hoogbouw in een overlegcultuur? BOUW

ISBN 978-90-809293-4-0