Afstudeeronderzoek “Hoe Hoger, Hoe Duurder?”

Afstudeeronderzoek

“Hoe hoger, hoe duurder?”

Onderzoek naar de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten van kantoorgebouwen in Nederland.

Naam: Sander van Oss Studienummer: 1039369 Adres: Oude Delft 172 Telefoonnummer: 06-27054831 E-mail: [email protected] Datum: 19 april 2007 Onderzoekslaboratorium Projectmanagement / Bouweconomie

II Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

1. Voorwoord

Dit afstudeerrapport is geschreven in het kader van het afstudeeronderzoek bij de afdeling Real Estate & Housing van de faculteit der Bouwkunde onderdeel van de Technische Universiteit Delft. Het onderzoek is mede tot stand gekomen door hulp en begeleiding van medewerkers van de TU- Delft, Rijksgebouwendienst (RGD) en OVG projectontwikkeling (OVG).

Dit rapport is een het eindresultaat van mijn afstuderen. Het rapport heeft als doel de bevindingen van mijn afstudeeronderzoek te rapporteren met daarin de behaalde resultaten. Hierin is het primaire doel het bepalen van de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten met als resultaat een model waarmee de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland bepaald kunnen worden met een onderbouwing die in het begin van het ontwerpproces wenselijk en noodzakelijk is.

In dit rapport wordt in het eerste gedeelte een wetenschappelijke onderbouwing van het onderzoek gegeven. Hieruit volgen de onderzoeksopzet en de probleem- en doelstelling. In het tweede gedeelte van het rapport wordt een beschrijving gegeven van de verschillende onderdelen van hoogbouw. Tenslotte wordt aan de hand van interviews en referentieprojecten in het laatste hoofdstuk inzicht gegeven in de ontwikkeling van de kosten en de verhouding bruto vloeroppervlak ten opzichte van verhuurbaar vloeroppervlak van hoogbouwkantoren in Nederland.

De conclusies in dit rapport zijn gedeeltelijk tot stand gekomen door het afnemen van interviews. Bij deze wil ik van de gelegenheid gebruik maken iedereen hartelijk te bedanken voor de bijdragen aan mijn onderzoek. Tevens wil ik mijn stagebegeleiders Wout Buijs (RGD), Hans Brevoord (RGD) en Fokkeline Lakerveld (OVG) bedanken voor hun begeleiding. Tenslotte wil ik mijn afstudeerbegeleiders van de TU-Delft Peter de Jong, Ulrich Knaack en Ger Hobbelman en mijn extern adviseur van de Stichting Hoogbouw Jan Klerks bedanken voor hun steun, reflectie en begeleiding.

Het rapport is ingedeeld zoals voorgeschreven in ‘Reader lab PM najaar 2005-2006’

Ik wens u veel leesplezier,

Sander van Oss,

Delft, januari 2007

Hoofdstuk 1: Voorwoord III

IV Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

2. Afkortingenlijst

AK Algemene Bedrijfskosten

ABK Algemene Bouwplaatskosten

BDB Bureau Documentatie Bouwwezen

BVO Bruto Vloeroppervlakte

BTW Belasting Toegevoegde Waarde

CAR Construction All Risk Verzekering

CBS Centraal Bureau voor de Statistiek

DIN Deutsches Institut fϋr Normung

FNO Functioneel Nuttig Vloeroppervlakte

FTE Full Time Employee

HA Hoofd Aanneming

L Loon

NEN Nederlandse Norm

NVO Netto Vloeroppervlakte

OA Onder Aanneming

OZB Onroerende Zaakbelasting

NO Nuttig Vloeroppervlakte

RGD Rijksgebouwendienst

Ri Risico

RV Rente Verlies

SVINSK Student Vriendelijk Informatie Systeem Kosten

Hoofdstuk 2: Afkortingenlijst V

TK Totale Kostprijs

VVO Verhuurbaar Vloeroppervlak

W Winst

WA Wettelijke aansprakelijkheid verzekering

Wet WOZ Wet Waardering Onroerende Zaken

VI Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

3. Inhoudsopgave

1. Voorwoord ...... III 2. Afkortingenlijst ...... V 3. Inhoudsopgave...... VII Samenvatting ...... IX

4. Persoonlijke aspecten...... 1 4.1. Persoonlijke motivatie...... 1 4.2. Verdere aanleiding ...... 2 4.3. Visie ...... 2

5. Onderzoeksvoorstel...... 3 5.1. Soort afstudeerproject ...... 3 5.2. Probleembeschrijving...... 3 5.3. Probleemstelling...... 9 5.4. Doelstelling ...... 10 5.5. Geschiedenis van hoogbouw in de wereld ...... 11 5.6. Hoogbouw in Nederland ...... 18 5.7 Inleiding investeringskosten ...... 21 5.8. Opbouw van de investeringskosten...... 21 5.9. Verschil tussen de investeringskosten van laag- en hoogbouw ...... 25 5.10. Het causaalmodel ...... 26 5.11. Onderzoeksvragen...... 31 5.12. Resultaat...... 32 5.13. Onderzoeksopzet...... 32

6. Beschrijvend onderzoek van de verschillende ...... 35 6.1. Organisatie...... 37 6.2. Brandveiligheidseisen ...... 39 6.3. Fundering...... 44 6.4. Constructie...... 47 6.5. Installaties ...... 54 6.6. Gevel...... 64

6.7. Geveltechnieken ...... 67 6.8. Bouwplaats...... 72 6.9. Standaardisatie van de investeringskosten ...... 75 6.10. Subconclusie...... 80

7. Het model en de kostenstijgingen ...... 81 7.1. Inleiding ...... 81 7.2. Invoergegevens ...... 84

Hoofdstuk 3: Inhoudsopgave VII

7.3. Fundering...... 86 7.4. Skelet en vloeren ...... 90 7.5. Installaties ...... 97 7.6. Daken...... 115 7.7. Gevel...... 117 7.8. Binnenwanden ...... 122 7.9. Trappen balustrades ...... 124 7.10. Plafond...... 126 7.11. Vaste inrichtingen...... 128 7.12 Indirecte bouwkosten...... 129 7.13 Investeringskosten ...... 131 7.14 BVO verhouding ...... 136 7.15 Casestudies ...... 138

8. Conclusie & aanbevelingen...... 143 8.1 conclusie...... 143 8.2 Aanbevelingen ...... 149

9. Literatuur ...... 150 9.1. Boeken ...... 151 9.2. Tijdschriften ...... 153 9.3. Artikelen ...... 153 9.4. Afstudeerrapporten ...... 153 9.5. Websites ...... 153 9.6. Presentaties ...... 154

Bijlage: ...... 156 Bijlage 1. Hoogbouw in Nederland boven de 60 meter...... 157 Bijlage 2: Analyse bouwbedrijven en ontwikkelaars ...... 161 Bijlage 3: Grondprijzen 100 grootste gemeente van Nederland ...... 161 Bijlage 4 invoergegevens Maastoren ...... 164 Bijlage 5: Belangrijkste formules en begrippen in het model ...... 165

VIII Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Samenvatting

De inhoud van dit rapport betreft een afstudeeronderzoek naar de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten. Dit onderzoek is de afronding van mijn Master Real Estate & Housing aan de TU-Delft. In de periode april 2006 tot en met januari 2007 heb ik het afstuderen aangevuld met een stage bij de Rijksgebouwendienst in Den Haag. Mijn bevinden heb ik de laatste drie maanden getoetst doormiddel van een tweede stage bij OVG projectontwikkeling in Rotterdam.

In dit afstudeeronderzoek worden de investeringskosten van hoogbouwkantoren geanalyseerd om te weten te komen wat de invloed van de bouwhoogte is op de investeringskosten, omdat er in Nederland geen instrumenten bestaan om deze investeringskosten in een vroeg stadium inzichtelijk te maken.

Het doel van het onderzoek is het maken van een model. Dit model moet met een minimaal aantal invoergegevens een begroting voor de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland kunnen genereren, zodat men in de eerste fase van het ontwerpproces inzicht kan verkrijgen in de investeringskosten van het project met een onderbouwing die in het eerste stadium wenselijk en mogelijk is.

Als secundaire doelstelling wil ik de mogelijkheid bieden, met de referentiebegroting als uitgangspunt, een elementenbegroting (variant) op te stellen, door het aanpassen van hoeveelheden, kwaliteitskeuzen en kosten.

Het afstudeeronderzoek zal in het begin explorerend en beschrijvend van karakter zijn. Het wetenschapsgebied zal door middel van twee literatuurstudies verkend worden. Vervolgens zijn er interviews afgenomen en referentieprojecten onderzocht om de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten te kunnen bepalen. De uitkomsten van het onderzoek zullen door middel van modelvorming worden verwerkt om vervolgens getoetst te worden aan een aantal casestudies om zo door middel van een model een oplossing aan het probleem te geven.

Probleembeschrijving

Definitie hoogbouw In dit onderzoek wordt een hoogbouwgebouw gedefinieerd als een gebouw met een minimale hoogte van 60 meter. Als bovengrens wordt in dit onderzoek 250 meter gehanteerd om zo beter te kunnen focussen op een kleiner gebied. Voor deze hoogte is gekozen omdat 250 meter in Europa de bovengrens op het gebied van hoogbouw is.

Analyse modellen In de eerste literatuurstudie van het onderzoek is onderzocht of er in Nederland modellen bestaan die de investeringskosten van hoogbouw kunnen berekenen. Concluderend kan er over de negen onderzochte modellen gezegd worden dat geen van deze modellen geschikt is voor het berekenen van de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland. Er kan mede door het afnemen

Samenvatting IX

van interviews met redelijke zekerheid worden aangenomen dat er in Nederland geen modellen beschikbaar zijn om de investeringskosten van hoogbouw te berekenen.

Hoogbouw in de wereld Er worden al eeuwen hoge gebouwen in de wereld gebouwd zoals piramides en kathedralen, maar de officieuze uitvinding van de wolkenkrabber dateert uit 1854 toen Elisha Graves Otis de passagierslift uitvond. Sinds 1854 ging de ontwikkeling van hoogbouw in de wereld in sneltrein vaart. Shankar Nair, oud voorzitter van het wereld hoogbouwcongres, deelt de ontwikkeling van hoogbouw op in drie periodes. De eerste periode betreft de periode van 1895 tot 1931 waarin hoogbouw voornamelijk in Amerika werd gebouwd met als constructiemethode een stalen raamwerkconstructie. De tweede periode was van 1956 tot 1974 waarin hoogbouw eveneens vooral in Amerika werd gebouwd, maar dan met een stijve kern of gevelbuisconstructie van staal. De laatste periode betreft een periode waarin hoogbouw vooral buiten Amerika wordt gebouwd en waarin als constuctiemateriaal een combinatie van staal en beton wordt toegepast.

Hoogbouw in Nederland Hoogbouw in Nederland wordt voornamelijk ontwikkeld in stedelijke centra en in de omgeving van vervoersknooppunten. Boven een hoogte van 110 meter zijn er in Nederland weinig projecten ontwikkeld en zijn er dus maar weinig referentieprojecten beschikbaar. Er wordt in Nederland steeds meer hoogbouw ontwikkeld, maar in tegenstelling tot de rest van de wereld voornamelijk in beton. Hierbij heeft de nadruk de afgelopen 20 jaar gelegen op de ontwikkeling van kantoren.

Investeringskosten De investeringskosten zijn opgebouwd uit de grond-, bouwen bijkomende kosten. Er zijn drie manieren om de grondkosten te bepalen. Dit zijn de residuele grondwaarde methode, de comparatieven methode en de methode waarbij een percentage van de opbrengsten wordt gerekend. In dit onderzoek wordt de comparatieven methode toegepast.

De bouwkosten kunnen bepaald worden door het gebruik van kengetallen van referentieprojecten en door het bepalen van de kosten per bouwdeel. De laatste methode wordt vanwege zijn grotere betrouwbaarheid in het onderzoek verder toegepast. De kosten zijn in dit onderzoek geclassificeerd volgens de NEN-classificatie. De bijkomende kosten worden tenslotte als percentage van de hoofdaanneming uitgedrukt.

Verschil investeringskosten met laagbouw Er zijn vier grote verschillen tussen laag- en hoogbouw gebouwen. Dit zijn: • Logistiek: op een beperkt oppervlak wordt een enorme hoeveelheid materiaal en mensen samengebracht; • Constructief: door de sterk toenemende windbelasting; • Funderingstechnisch: door de grote belasting per vierkante meter en de invloed van de wind; • Financieel: het voorgaande werkt alleen maar prijsverhogend.

Beschrijvende analyse

In de tweede literatuurstudie zijn de verschillende aspecten van hoogbouw beschreven zodat bij het maken van het model geen aspecten van hoogbouw over het hoofd worden gezien.

X Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

BVO-VVO verhouding Naarmate de bouwhoogte toeneemt zullen de oppervlakten die ingenomen worden door constructie en verticaal transsport in verhouding toenemen. Hierdoor wordt de verhouding BVO-VVO negatief beïnvloed.

Brandveiligheidseisen Hoogbouw staat volgens het Bouwbesluit 2003 voor gebouwen met een verblijfsgebied van minimaal 70 meter boven straatniveau. Voor deze categorie gebouwen zijn binnen de bouwregelgeving in Nederland geen uitgewerkte brandveiligheidseisen beschreven, maar wordt van de lokale overheid verwacht dat zij per project toeziet op een adequate invulling van brandveiligheidsvoorzieningen. De belangrijkste invulling hiervan is dat boven de 70 meter een gelijke mate van brandveiligheid wordt geëist, dat twee brandweerliften verplicht zijn en dat boven de 100 meter een sprinkler installatie door het hele gebouw verplicht is. Tevens moet boven de 13 meter de constructie minimaal 120 minuten brandwerend zijn.

Fundering Er zijn drie typen funderingen voor hoogbouw mogelijk dit zijn een plaatfundering, paal- of wandfundering en een combinatiefundering. Het type fundering wordt bij de meeste projecten bepaald aan de hand van de grondsamenstelling.

Constructie Er zijn vier gangbare constructietechnieken voor hoogbouw. Dit zijn een constructie van normale en hoge sterkte beton met wapening, een constructie van staal en combinatie van beton en staal. Deze technieken kunnen toegepast worden in vier verschillende constructie methoden. Deze methoden worden gemiddeld gezien vanaf een bepaald aantal bouwlagen toegepast. Dit zijn een raamwerkconstructie van 1 tot 30 bouwlagen, een stijve kern constructie van 30 tot 50 bouwlagen, een kern met overdrachtsbalken van 50 tot 70 bouwlagen en een gevelbuisconstructie vanaf 75 bouwlagen.

Liften Het aantal liften in een gebouw wordt bepaald aan de hand van een aantal parameters. Dit zijn de functie van het gebouw, het aantal mensen in het gebouw, gebouweigenschappen zoals hoogte, de wachttijd bij de lift, de snelheid van de lift en de capaciteit van de lift. Er zijn verschillende liftconfiguraties. Dit zijn: • het toepassen van verschillende groepen voor laag en hoogbouw; • “dubbele” cabine liften • en een liftconfiguratie met één of meer “skylobbies”. Een keuze voor een liftconfiguratie is voor het grootste gedeelte afhankelijk van de bouwhoogte en de benodigde vervoerscapaciteit.

Installaties Ruimten die geschikt moeten zijn voor een hoge mate van intellectuele productiviteit stellen eisen op gebied van thermisch, hygiënisch, akoestisch en visueel comfort.

De koellast van een gebouw heeft grote invloed op de grootte van de luchtkanalen die zich boven het plafond en in de verticale schachten bevinden en dus ook op de verdiepingshoogte en het installatieoppervlak.

Samenvatting XI

Gevel Er worden voor hoogbouw in dit onderzoek vijf geveltypen onderscheiden. Dit zijn een Schietgatengevel, Klimaatramen, Brievenbusgevel, Dubbele huid façade en een Vliesgevel. Deze geveltypen kunnen weer verder worden onderverdeeld op het materiaal van de gevelbekleding.

Bouwtijd De bouwtijd van de fundering neemt ongeveer achttien a twintig procent van de bouwtijd in beslag bij hoogbouw. Het overige gedeelte van de bouwtijd is grotendeels afhankelijk van het tempo van de bouw van de ruwbouw. Tegenwoordig kunnen snelheden van twee verdiepingen per week worden behaald.

Indexering Indexering gebeurt aan de hand van een onderzoek van Rafail Kursjin. Hij heeft een formule ontwikkeld om de indexcijfers van de CBS voor de bouwkosten van woningen om te rekenen naar indexcijfers voor de bouwkosten van utiliteitsbouw. Hierdoor kan er altijd gebruik worden gemaakt van actuele indexcijfers.

Conclusies over het model en de kostenstijgingen

De bouwhoogte heeft de grootste invloed op de bouwkosten. Van de belangrijkste gebouwdelen zal worden geconcludeerd wat de invloed van de bouwhoogte is op de kosten.

De funderingskosten zullen met twee procent per tien bouwlagen toenemen door een viertal oorzaken. De fundering zal grotere krachten moeten kunnen opnemen doordat de permanente belasting per vierkante meter BVO zal toenemen door de zwaardere constructie die nodig is. De funderingsdiepte kan toenemen omdat de eerste draagkrachtige laag niet draagkrachtig genoeg is waardoor de paallengte en dus de kosten zullen toenemen. Door het grote aantal palen op een klein oppervlak zal de draagkracht per paal afnemen en zal het logistiek moeilijker zijn de palen te plaatsen. Tenslotte zal de funderingsplaat per vierkante meter BVO goedkoper worden doordat het oppervlak van de plaat meer invloed heeft op de kosten dan de dikte van de plaat.

Aan de hand van de analyse van voorgaand onderzoek, de interviews en de analyses van referentieprojecten kan geconcludeerd worden dat de kosten voor het skelet en de vloeren met ongeveer tien a vijftien procent, per tien bouwlagen, stijgen. Deze stijging is door twee oorzaken te verklaren. Ten eerste zal door de stijgende bouwhoogte de verticale belasting toenemen. Hierdoor zullen constructieve elementen groter moeten worden gedimensioneerd. Ten tweede zal de windbelasting toenemen waardoor de kosten voor stabiliteitselementen toenemen.

De bouwkosten voor de gevel nemen met ongeveer drie a vier procent per tien bouwlagen toe. Deze kosten stijging is grotendeels te verklaren door toenemende logistieke problemen bij het plaatsen van de gevelelementen. De kosten voor het dak nemen net als de gevelkosten per vierkante meter dak door logistieke problemen toe. Per vierkante meter BVO nemen de kosten af omdat de verhouding dak/BVO sterker afneemt dan de kosten toenemen.

XII Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

veroorzaakt door toenemende montagekosten, stijging van de lengte van de distributienetten en een toename van sanitaire toestellen.

De liftkosten stijgen met ongeveer vijftien a twintig procent per tien verdiepingen. De toename wordt veroorzaakt door een toename van het aantal liften per vierkante meter BVO en door het toepassen van duurdere basisinstallaties vanwege hogere liftsnelheden. Tevens zorgen de verplichte brandweerliften voor een kosten verhogend effect.

De overige bouwkosten worden niet of nauwelijks beïnvloed door de bouwhoogte en hieraan wordt dan in het model ook geen hoogte factor toegerekend.

In de onderstaande figuur is een overzicht te zien van de kostenstijgingen van de verschillende gebouwonderdelen. Elke staaf vertegenwoordigt tien verdiepingen. In deze grafiek zijn de kosten per gebouwonderdeel voor tien bouwlagen op 100 procent gesteld.

Kosten per m2 BVO totaal

220 200 180 160 140 120 100 80

Stijging in procenten 60

l s let ig al ve r ta ke llatie Liften o S Ge a Ove T st Fundering In

Bouwplaatskosten

Bouwplaatskosten De bouwplaatskosten zijn de kosten voor het geschikt maken en houden van het terrein als bouwplaats en de kosten die gemoeid zijn met het organiseren en controleren van de uitvoering van het werk aan het gebouw en op de bouwplaats. De bouwplaatskosten zullen stijgen naarmate de bouwhoogte toeneemt. Dit voornamelijk door een complexere bouwplaatsinrichting en duurdere hulpconstructies. Naarmate de bouwhoogte stijgt, zullen de bouwplaatskosten met ongeveer 1,5 procent per verdieping toenemen.

Totaal directe bouwkosten + bouwplaatskosten In onderstaande figuur is de percentuele stijging van de directe bouwkosten in stappen van 10 verdiepingen grafisch afgebeeld. Per gebouwonderdeel is het aandeel wat het gebouwdeel heeft in de bouwkosten vermenigvuldigd met de stijging. Deze aandelen zijn gebaseerd op de gemiddelde van de analyses van referentieprojecten. Dit zijn de volgende aandelen:

Samenvatting XIII

Directe bouwkosten Fundering 2,1 procent Skelet 16,2 procent Gevel 17,8 procent Installaties 25,2 procent Liften 3,0 procent Overig 35,5 procent Totaal 100 procent

In onderstaande figuur is de totale stijging per vierkante meter BVO af te lezen. Deze is af te lezen door de grafiek af te lezen bij de dikke lijn overig (totaal). De bovenste lijn vertegenwoordigd de directe bouwkosten vermeerderd met de bouwplaatskosten. De grafiek geeft een cumulatieve weergave van de verschillende gebouwonderdelen.

Aan de hand van dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat de bouwkosten met ongeveer 8 procent per 10 verdiepingen stijgen. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door een stijging van de installatiekosten en de kosten voor het skelet. Hierbij moet worden aangemerkt dat dit stijgingspercentage wordt beïnvloed door de verdiepingsgrootte, geveltype, kwaliteitsniveau en de vorm van het gebouw. Bij een relatief kleine verdiepingsgrootte en een complexere vorm zal deze stijging hoger zijn en visa versa.

Stijging bouwkosten

180

n 160 158

140 128 137

120 112 113 102 100 100 Fundering 96 Skelet 74 80 Gevel 62 Installaties 60 Liften 41 54 38 Overig (Totaal) 40 Bouwplaatskosten 22 34 18 Stijging bouwkosten in procente 20 2,1 2,2 0 2,4 1 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 Verdiepingen

Efficiëntie De verhouding BVO/VVO van een marktconform kantoorgebouw in Nederland is ongeveer 90 procent. Deze verhouding BVO/VVO neemt met ongeveer 1,5 a 2,5 procent per tien bouwlagen af. Deze verhouding wordt ongunstiger bij een stijgende bouwhoogte door een toename van voornamelijk het constructie en installatie oppervlak.

XIV Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Model Aan de hand van de casestudies kan gesteld worden dat het model met een minimaal aantal invoergegevens een begroting voor de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland kan genereren. Tevens bevestigen de casestudies dat het model betrouwbaar genoeg is om in de eerste fase van het proces inzicht te verkrijgen in de investeringskosten van het project met een onderbouwing die in het eerste stadium wenselijk en mogelijk is.

De secundaire doelstelling is ook behaald doordat het model de mogelijkheid biedt prijzen, hoeveelheden en kosten te veranderen.

Samenvatting XV

4. Persoonlijke aspecten

In de volgende paragraaf wordt de aanleiding van het onderzoek besproken. Eerst zal ik mijn persoonlijke motivatie beschrijven. Vervolgens zal ik via een aanleiding buiten mijn persoonlijke motivatie om eindigen met mijn visie voor het einddoel van het onderzoek.

4.1. Persoonlijke motivatie

Mijn studie Bouwkunde begon uit interesse voor gebouwen en de creativiteit die nodig is voor het ontwerpen van deze gebouwen. Dit door de totstandkoming van enkele gebouwen in mijn directe omgeving. Al in het begin van mijn studie werd het me duidelijk dat deze interesse niet zo zeer lag bij de creativiteit van het ontwerpen van het gebouw, maar bij de creativiteit van het realiseren en tot stand komen van een gebouw. De keuze voor de richting Real Estate & Housing was dan ook snel gemaakt.

In mijn Master Real Estate & Housing aan de TU Delft heb ik in het tweede semester gekozen voor de workshop Highrise buildings. In dit project kwam een groot deel van mijn ambities terug. Zo moest er in een groep van zes, bestaande uit zes verschillende disciplines worden samengewerkt om binnen zeven weken tot een eindresultaat te komen. Dit eindresultaat bestond uit een geïntegreerd ontwerp voor een prestigieuze kantoortoren van 250 meter hoog. Binnen deze groep was ik projectmanager. Het combineren van de verschillende aandachtsgebieden die bij een Highrise kantoorgebouw aan bod kwamen inspireerde mij.

Buiten mijn interesse voor vastgoed en de totstandkoming ervan ben ik tijdens mijn studie altijd zeer geïnteresseerd geweest in de financiële haalbaarheid van vastgoed. De combinatie van deze aspecten vormt de financiële haalbaarheid van hoogbouw-kantoorgebouwen in Nederland. Aangezien er in Nederland relatief weinig hoogbouw-kantoorgebouwen zijn ontwikkeld valt te verwachten dat er in Nederland weinig inzicht is in investeringskosten van hoogbouw. Ik wil mijn onderzoek dan ook toespitsen op de relatie tussen de bouwhoogte en de investeringskosten van kantoren in Nederland.

Figuur 1: Abstracte weergave persoonlijke motivatie, hoogbouw in Nederland en financiële haalbaarheid

Hoofdstuk 4: Persoonlijke motivatie 1

4.2. Verdere aanleiding

Tijdens mijn speurtocht naar een onderwerp welke een relatie moest hebben met hoogbouw en financiële haalbaarheid, vertelde Peter de Jong, docent Bouweconomie aan de TU-Delft, mij dat er vanuit de Rijksgebouwendienst interesse was in een onderzoek naar hoogbouw. Dit onderzoek zou zich moeten richten op waarin de bouwkosten van hoogbouwkantoren afwijken van kantoren met een beperktere hoogte. Dit sloot aan bij mijn persoonlijke motivatie en hierbij heb ik de volgende visie over het resultaat van mijn onderzoek gevormd.

4.3. Visie

Het resultaat van het onderzoek is een model waar met het invullen van een minimaal aantal variabelen een begroting te genereren is, die betrekking heeft op de investeringskosten van een hoogbouw-kantoorgebouw in Nederland. Dit model zal tenslotte getoetst worden aan een aantal case studies.

Vervolgens wil ik de mogelijkheid bieden, met de referentiebegroting als uitgangspunt, een elementenbegroting (variant) op te stellen door het aanpassen van hoeveelheden, kwaliteitskeuzen en kosten. Dit komt overeen met de mogelijkheden van het reeds bestaande programma SVINSK wat geschikt is voor het berekenen van de investeringskosten van enkel- en dubbelcorridor, laag- en middelhoge kantoorgebouwprojecten (Bijleveld & Gerritse, 2006, p. xx).

Met het onderzoeksresultaat moet men in de eerste fase van het ontwerpproces inzicht kunnen verkrijgen in de investeringskosten van hoogbouw-kantoorprojecten in Nederland met een onderbouwing die in het eerste stadium wenselijk en mogelijk is.

2 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

5. Onderzoeksvoorstel

5.1. Soort afstudeerproject

Het afstudeeronderzoek zal in het begin explorerend en beschrijvend van karakter zijn. Het wetenschapsgebied zal door middel van twee literatuurstudies verkend worden. Vervolgens zullen er interviews worden afgenomen en referentieprojecten worden onderzocht om de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten te kunnen bepalen. De uitkomsten van het onderzoek zullen door middel van modelvorming worden verwerkt om vervolgens getoetst te worden aan een aantal casestudies om zo door middel van een model een oplossing aan het probleem te geven.

5.2. Probleembeschrijving

In deze paragraaf zal de aanleiding tot mijn visie wetenschappelijk worden onderbouwd aan de hand van de eerste literatuurstudie. Er zal eerst een introductie worden gegeven van wat globaal het verschil is in investeringskosten en opbrengsten tussen hoogbouw en middelhoog- en laagbouw. Dit om aan te tonen dat het berekenen van de financiële haalbaarheid van hoogbouw verschilt van de financiële haalbaarheid van middelhoog- en laagbouw. Vervolgens wordt het begrip hoogbouw gedefinieerd. Wat is hoogbouw en vanaf welke hoogte praten we over hoogbouw? Daarna zal er geanalyseerd worden of er in de wereld en vooral in Nederland al instrumenten bestaan om in een vroeg stadium de financiële haalbaarheid van hoogbouw te bepalen, en als dit niet het geval is wat voor instrumenten wel bestaan. Dit om de wetenschappelijke relevantie van het onderzoek aan te tonen. Vervolgens zal aan de hand van deze bevindingen een probleem- en doelstelling worden geformuleerd.

5.2.1. Het globale verschil in investeringskosten en opbrengsten van hoogbouw ten opzichte van middelhoog- en laagbouw.

Dat de bouwhoogte invloed heeft op de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland mag algemeen bekend worden verondersteld. Dit doordat de investeringskosten voor hoogbouw hoger zijn dan de investeringskosten voor laagbouw of middelhoogbouw door allerlei bijzondere maatregelen zoals bijvoorbeeld extra installaties, liften, waterpompen, duurdere gevelsystemen, een langere bouwtijd met het daaraan gekoppelde renteverlies en eventuele kosten voor tijdelijke huisvesting, een complexere uitvoering, veiligheid en een zwaardere constructie.

Verder wordt in vergelijking tot laagbouw (of gangbare verdiepingsbouw) bij hoogbouw het oppervlakterendement (verhouding netto/bruto vloeroppervlak (NVO)/(BVO)) ongunstig beïnvloed door het grote ruimtebeslag van de verticale transportsportvoorzieningen, de dragende constructiedelen (kolommen en wanden) en de installatieschachten. Dit heeft logischerwijs invloed op het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) en dus op de opbrengsten. Het ontwikkelen van een efficiënte plattegrond voor hoogbouw is dan ook cruciaal voor een financieel haalbaar ontwerp.

Deze hogere bouwkosten, langere bouwtijd en lagere efficiëntie moeten dus gecompenseerd worden door hogere huren of verkoopopbrengsten in relatie met laag- en middelhoogbouw. De belangrijkste twee vragen voor de financiële haalbaarheid van hoogbouw zijn:

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 3

- wat is de meerprijs van een hoogbouwkantoor bij verschillende bouwhoogten; - zijn bedrijven bereid extra te betalen om in deze hoogbouw te willen werken. Dit zijn de belangrijkste twee verschillen ten opzichte van middelhoog- en laagbouw.

5.2.2. Hoogbouw

Iedereen kan zich wel een beeld vormen van hoogbouw, maar wat is nu precies hoogbouw en waarin onderscheid hoogbouw zich van laagbouw en middelhoogbouw? Begripsbepaling is wenselijk. Het woordenboek (Van Dale, 2005, p. 137), geeft de volgende definitie van hoogbouw:

´hoog·bouw (de ~ (m.))

1 een of meer flatgebouwen

2 het bouwen van flats

Volgens het boek “Hoogbouw in Nederland 1990 – 2000” is hoogbouw:

“Minimaal 60 meter voor torens met een kantoorfunctie, respectievelijk achttien bouwlagen voor torens met een woonfunctie.”

Bovenstaande definitie levert geen extra informatie voor afbakening van het begrip op. De volgende punten zijn daarom aanvullend op de bovenstaande definitie. Bij hoogbouw geldt volgens de definitie van de Brink Groep (Pijl, 2003, p 12):

− een minimale hoogte van 60 m; − veelal een bijzondere plint; − veelal een ‘standaard’ verdieping; − veelal een verbijzondering van top; − gelijksoortige klimaatconcepten.

In dit onderzoek zal bovenstaande definitie van de Brink Groep voor hoogbouw worden gehanteerd. Dit ondanks dat het bouwbesluit 70 meter als hoogbouwgrens hanteert. Er is namelijk juist gekozen voor 60 meter om dit omslagpunt in beeld te brengen. Als bovengrens zal in dit onderzoek 250 meter worden gehanteerd om zo beter te kunnen focussen op een kleiner gebied. Voor deze hoogte is gekozen omdat 250 meter in Europa de bovengrens op het gebied van hoogbouw is.

5.2.3. Het bepalen van de financiële haalbaarheid van kantoorgebouwen

Zoals in de paragraaf “Het globale verschil in investeringskosten en opbrengsten van hoogbouw ten opzichte van middelhoog- en laagbouw” is beschreven, is er een wezenlijk verschil tussen de investeringskosten en opbrengsten van hoogbouw en middelhoog- en laagbouw. Om te bepalen of het onderzoek wetenschappelijk relevant is moet er worden onderzocht of er kostenmodellen of onderzoeken bestaan die inzichtelijk maken wat het verloop is van de investeringskosten bij verschillende bouwhoogten. Verder zal er onderzocht moeten worden wat voor bestaande modellen er gebruikt worden voor het bepalen van de investeringskosten voor middelhoog- en laagbouw en

4 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

of deze niet toereikend genoeg zijn voor het bepalen van de investeringskosten. Dit onderzoek zal globaal op mondiaal niveau gedaan worden en uitgebreid op nationaal niveau.

Davis Langdon & Everest cost model Highrise Office towers, mei 1997 Dit kostenmodel geeft inzicht in de bouwkosten van een kantoortoren met 35 verdiepingen. In deze toren bevinden zich 31 kantoorverdiepingen, twee algemene verdiepingen voor ontsluiting en twee installatieverdiepingen. Het BVO van dit gebouw is 67.500 m2 en het VVO wat daarvan overblijft heeft een oppervlak van 44.300 m2. De prijzen uit dit onderzoek zijn gebaseerd op de elementprijzen in London 1997.

Dit onderzoek geeft goed inzicht in de opbouw van de bouwkosten voor een hoogbouwkantoor. Het onderzoek bestaat helaas maar uit één referentie. Hierdoor kunnen de conclusies van dit model niet als algemeen worden beschouwd. Dit model kan echter wel als vergelijkingsmateriaal dienen.

Davis Langdon & Everest , Mott Green and Wall, Arup, Cost model Tall Buidings, September 2002 Dit kostenmodel geeft inzicht in de bouwkosten van een 48 verdiepingen hoge kantoortoren in het centrum van Londen. Het model is te vergelijken met het model uit 1997 dat hierboven beschreven staat. In deze toren bevinden zich 44 kantoorverdiepingen, drie algemene verdiepingen voor de ontsluiting en drie installatieverdiepingen. Het BVO van dit gebouw is 118.450 m2 en het VVO wat daarvan overblijft heeft een oppervlak van 76.650 m2. De efficiëntie van dit kantoorgebouw is dus minder dan 65 procent. De prijzen uit dit onderzoek zijn gebaseerd op de elementprijzen in Londen 2002.

Dit onderzoek geeft goed inzicht in de opbouw van de bouwkosten voor een hoogbouwkantoor. Het onderzoek is helaas, net als het andere onderzoek van Davis Langdon naar hoogbouw, gebaseerd op maar één referentie. Hierdoor kunnen de conclusies van dit model ook niet als algemeen worden beschouwd. Dit model kan echter wel als vergelijkingsmateriaal dienen. Tevens kan een vergelijking gemaakt worden met het andere onderzoek van Davis Langdon wat hierboven beschreven staat. Deze onderzoeken kunnen gebruikt worden voor de vorming van de hypothesen bij de onderzoeksvragen in de volgende fase.

Oxford University, Analysis of international building construction projects EC Harriss heeft in samenwerking met Oxford University in 2003 een onderzoek gedaan wat voor een bedrijf de optimale huisvesting is. Het resultaat is een model waarmee inzichtelijk kan worden gemaakt wat de investeringskosten zijn voor het door het bedrijf gewenste aantal vierkante meters bruto vloer oppervlakte voor zes verschillende gebouwtypen. Er is onderscheid gemaakt in gebouwhoogte laag, middel of hoog en in kwaliteit normaal of hoog. De berekening van de investeringskosten gebeurt op basis van referentieprojecten die zijn ingevoerd in een database.

Het uitgangspunt van dit model sluit aan bij het resultaat wat dit onderzoek beoogt te halen. Het model geeft inzicht in de investeringskosten bij verschillende bouwhoogte met een keuze voor kwaliteitsniveau. Het model is echter heel eenvoudig opgezet en is niet zo variabel als het resultaat wat dit onderzoek wil opleveren. Dit model biedt namelijk voor mijn onderzoek onvoldoende de mogelijkheid om te variëren in bouwhoogte en kwaliteitsniveau.

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 5

Prijs Kwaliteit Model (Koelstra, 2002, p5) Met dit model van de RGD kan inzicht worden verkregen in de huisvestingskosten, omdat bouw en exploitatie bij voorkeur in samenhang worden bekeken. Hiermee wordt bedoeld dat bij het ontwerpen van een gebouw ook moet worden nagedacht over beheer, exploitatie en afstoot van het pand. De RGD wil samen met de opdrachtgever en de toekomstige gebruiker zorgen dat de bestaande en nieuwe huisvesting bijdraagt aan de vermindering van milieubelasting. Daarbij horen maatregelen die leiden tot beperking van afval en gebruik van water en energie.

Dit model is een hulpmiddel om in de initiatieffase ideeën op te doen en de haalbaarheid te bepalen voor nieuwe huisvesting. Het Simulatieprogramma Prijs-Kwaliteit kent de kaders en kan de ambitie van de te huisvesten overheiddienst direct vertalen naar een indicatie van de kosten. De door het model gepresenteerde resultaten leveren dus een bijdrage aan het vaststellen van de uitgangspunten voor kwaliteit en kosten (de scope van de huisvesting).

Het model is geschikt tot tien bouwlagen en dus niet geschikt voor het berekenen van de investeringskosten van hoogbouw1. De opzet van het model is gebruiksvriendelijk en geeft een vertrekpunt voor het te maken model.

SVINSK Student Vriendelijk Informatie Systeem Kosten. Met behulp van dit programma van de TU-Delft kan inzicht worden verkregen in de kosten van een project. Dit op een snelle wijze met die onderbouwing die in het eerste stadium van het ontwerptraject mogelijk en wenselijk is. SVINSK vindt zijn toepassingsgebied bij de budgettering in de fase van het PVE en voor kostenraming in de fase van massastudie en voorlopig ontwerp.

SVINSK is een instrument om met een minimaal aantal invoergegevens een eenvoudige referentiebegroting voor een enkel- of dubbelcorridor kantoorgebouw op te stellen. Vervolgens wordt de mogelijkheid geboden om, met de referentiebegroting als uitgangspunt, een elementenbegroting (variant) op te stellen, door het aanpassen van hoeveelheden, kwaliteitskeuzen en kosten.

SVINSK bevat kennis die ontwikkeld is in onderzoeksprojecten die uitgevoerd zijn in samenwerking met de Rijksgebouwendienst en de TU-Delft. De resultaten van deze onderzoeken zijn verwerkt in computerprogramma’s als PARAP en het budgetteringsprogramma MBR van de Rijksgebouwendienst. De kennis- en rekenregels ten behoeve van SVINSK zijn onder andere aan deze programma’s ontleend.

De toepassing van het programma SVINSK komt overeen met het resultaat wat dit onderzoek beoogd te behalen. In het programma SVINSK zijn alleen referentieprojecten verwerkt tot een hoogte van 12 bouwlagen. Het programma is dus niet geschikt voor het maken van een referentiebegroting voor hoogbouwkantoren boven 20 bouwlagen (60 meter).

PARAP (van Houten, 2000, Website) In de beroepspraktijk werken partijen tot nu toe met instrumenten die specifiek zijn toegesneden op hun doeleinden en middelen. Deze instrumenten en informatie verschaffen echter geen inzicht in de (financiële) consequenties van beslissingen genomen door de verschillende partijen tijdens de

1 Interview: Breevoort, H. 28 november 2006, beheerder “Prijs Kwaliteit” model

6 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

gehele huisvestingscyclus, omdat elke fase en elke betrokken partij in het huisvestingsproces zijn eigen instrumentarium vraagt en creëert. Dit instrumentarium is echter meestal alleen bruikbaar voor een specifieke partij op een specifiek moment in het proces. Géén onderlinge afstemming zowel technisch als inhoudelijk van de gehanteerde instrumenten veroorzaken een onbetrouwbaar beeld van de kostenconsequenties van beslissingen.

PARAP (van Houten, 2000, p. 5) geeft een oplossing voor de slechte onderlinge afstemming. Het is een instrumentarium dat inzicht verschaft in de verschillende fasen van de huisvestingcyclus. Het is dus een geïntegreerde benadering waarbij zoveel mogelijk kennis juist voor de vroege procesfasen operationeel gemaakt is. De besluitvorming wordt onderbouwd door de kosten / kwaliteitsrelaties inzichtelijk te maken. De mogelijkheid om in een bepaalde context minimumopties te genereren maakt daar deel van uit. Onmisbaar bij het sturen via minimumopties is het kiezen van een standpunt. In PARAP is de mogelijkheid ingebouwd om te optimaliseren op: 1. Investeringskosten, exploitatiekosten, levensduurkosten en op de milieuaspecten. 2. Energiegebruik, energie-inhoud, NOx-uitstoot en sloop.

Het PARAP instrument geeft dus in één model inzicht in de kosten van de verschillende fasen van de huisvestingscyclus. De investeringskosten zijn hier een onderdeel van. Het programma SVINSK is gedeeltelijk gebruikt voor het onderdeel investeringskosten.

Het model is echter niet geschikt voor het berekenen van de investeringskosten van een hoogbouwkantoor, omdat de MAMO-begrotingen die in het model zijn opgenomen voor de berekening van de bouwkosten niet zijn gebaseerd op hoogbouwkantoren. Hiermee wordt bedoeld dat bij verschillende bouwhoogte er per element een verschil is tussen de aandelen materiaal, arbeid, materieel en onderaannemer in de kosten per element of per vierkante meter. Ook is het model getest op het nieuwe hoogbouwkantoor van het Ministerie van Justitie en Buitenlandse Zaken. Hiervoor bleken te veel aanpassingen aan het model vereist om op een betrouwbare uitkomst te komen. Ook is er nog geen definitief PARAP model beschikbaar. Het model is nog steeds in ontwikkeling.2

AT Osborne AT Osborne heeft in 1997 een huisvestingsplanner ontwikkeld om de investeringskosten te berekenen van marktconforme kantoorgebouwen. Dit model is vergelijkbaar met het SVINSK model en op dezelfde manier opgebouwd.

De elementprijzen in het model zijn sinds de ontwikkeling niet meer bijgewerkt en mede hierdoor wordt het model momenteel ook niet meer toegepast. Tevens is het model, net als SVINSK, niet geschikt voor het berekenen van de huisvestingskosten van hoogbouwkantoren.

Brink Groep “Wonen in de Wolken” De Brink Groep heeft in samenwerking met de Gemeente Amsterdam een onderzoek gedaan naar de bouwkosten van wonen in hoogbouw. Dit omdat de standaard bouwkostentabellen die het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam hanteert niet geschikt bleken te zijn voor een kostenprognose bij hoogbouw.

2 Vergadering: RGD & PARAP groep, 15 mei 2006, PARAP

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 7

Doel van dit onderzoek was het inzichtelijk maken van het verloop van de investeringskosten bij toenemende bouwhoogte. Deze kennis van de kosten is dan bedoeld om samen met andere overwegingen onderbouwde keuzes voor hoogbouw mogelijk te maken. Het onderzoek is uitgevoerd door de Brink Groep omdat dit bureau een brede ervaring heeft opgedaan met kostenberekening voor hoogbouwprojecten.

Om een goede kostenvergelijking te kunnen maken zijn in dit onderzoek vier hoogbouwmodellen gemaakt: de vier in hoogte oplopende gebouwen, de ‘Daltons’, zijn vernoemd naar de vier gebroeders uit de strip Lucky Luke. Dit zijn torenmodellen met hoogtes net onder de 50, 70, 100 en 150 meter. Deze hoogtes zijn gekozen omdat bij deze bouwhoogten omslagpunten in de regelgeving liggen. De plattegronden van deze vier torens zijn met opzet schematisch en neutraal gehouden om de gebouwen in elke stedenbouwkundige situatie te kunnen plaatsen. Daarom zijn alle vier de woontorens ook direct op het maaiveld gesitueerd en hebben ze geen van allen een parkeergarage, ook niet ondergronds. De bergingen zijn opgenomen in de eerste lagen van de toren. Er is ook geen bredere plint aan de torenvolumes toegevoegd hoewel dit bij hoogbouw vaak voorkomt. In dit onderzoek is alleen met een woonprogramma gerekend, andere programma’s zijn buiten beschouwing gelaten (Gemeente Amsterdam, 2003, p. 90).

Aan dit kostenonderzoek zijn een aantal interessante conclusies verbonden. Het onderzoek bevestigt dat investeringskosten voor hoogbouw sterk beïnvloed worden door de hoogte van het woongebouw. Het bouwen van een toren van 150 meter is 65% duurder dan het bouwen van een regulier appartementenbouw. Maar ook een lagere woontoren van 50 meter is al ongeveer 10 procent duurder dan eenvoudige gestapelde bouw van vijf lagen, het meest gangbare gebouwtype in Amsterdam. Dit onderzoek geeft een aantal goede vertrekpunten voor mijn onderzoek naar hoogbouwkantoren in Nederland. Echter moet als kanttekening geplaatst worden dat voor dit onderzoek relatief weinig referentieprojecten gebruikt zijn, er gekozen is voor één standaardplattegrond en dat het een onderzoek naar woontorens betreft.

Afstudeeronderzoek Klaas Nieuwenhuisen Het afstudeeronderzoek van Klaas Nieuwenhuisen betreft een onderzoek naar de maatschappelijke en economische haalbaarheid van een hoogbouw-woontoren in Leidschenveen. In dit rapport wordt eerst de maatschappelijke haalbaarheid onderzocht, vervolgens komt de economische haalbaarheid aan bod. Voor de economische haalbaarheid onderzoekt hij de opbrengsten, kosten en het rendement van de woontoren. Om de haalbaarheid te onderzoeken heeft hij ervoor gekozen een rekenmodel op te zetten om de consequenties van de verschillende ontwerpvarianten uit te rekenen bij verschillende bouwhoogten.

Dit rapport vormt een goed uitgangspunt voor het maken van een model waarin de investeringskosten van hoogbouw bij verschillende bouwhoogten in een vroeg stadium inzichtelijk kunnen worden gemaakt. Om het realiteitsgehalte van de economische haalbaarheid te vergroten is een verder onderzoek naar de opbouw van de investeringskosten van hoogbouw gewenst. Met name de kosten voor constructie en klimaatinstallaties en het verschil in bouwtijd met laagbouw zijn in het onderzoek onderbelicht gebleven. Verder is dit onderzoek op woningbouw toegespitst in plaats van op de bouw van kantoren (Nieuwenhuisen, 2005, p. 245).

8 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

5.2.4. Conclusie en uitspraken

Concluderend kan er over de modellen, welke beschreven zijn in de vorige subparagraaf, gezegd worden dat geen van deze modellen geschikt is voor het berekenen van de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland. Het blijft echter de vraag of er geen andere modellen beschikbaar zijn. Er bestaat zeker een kans dat ergens op de wereld een model beschikbaar is dat helpt inzicht te verkrijgen in de kosten van een hoogbouwproject en dat doet op een snelle wijze, met die onderbouwing, die in het eerste stadium van het ontwerptraject mogelijk en wenselijk is. Elk land beschikt echter over een eigen weten regelgeving. Hierdoor zal, áls er een model bestaat, dit model niet toepasbaar zijn op de ontwikkeling van hoogbouwkantoren in Nederland. Voor Nederland kan met redelijke zekerheid worden geconcludeerd dat er geen model beschikbaar is om de investeringskosten van hoogbouw te berekenen. Onderstaande uitspraken, voortkomend uit interviewken met desbetreffende personen, bevestigen deze conclusie.

W. Buijs Hoofd unit Bouwkosten, Rijksgebouwendienst. (Interview 9 maart 2006) “Er is momenteel weinig ervaring met het inzichtelijk maken van de kosten van hoogbouw. Er zijn momenteel geen rekenmodellen beschikbaar om deze kosten inzichtelijk te maken.”

J. Klerks Secretaris Stichting Hoogbouw, (Telefooninterview 15 maart 2006) “Naar mijn idee bestaan er in Nederland nog geen rekenmodellen voor het inzichtelijk maken van de investeringskosten van Hoogbouw.”

G. Harder, kosten en kwaliteit beheersing, Brink Groep, (Telefooninterview 16 maart 2006) “Brink doet vanuit de kant van de overheid veel berekeningen voor hoogbouwprojecten, vooral in Rotterdam. Wij beschikken echter niet over een model om deze kosten in een vroeg stadium inzichtelijk te maken.”

W. Keyner, AT Osborne, (Telefooninterview 13 maart 2006) “Wij hebben een “huisvestingsplanner” ontwikkeld voor marktconforme kantoorgebouwen. Deze is gedateerd en stamt uit 1997 en is niet geschikt voor het berekenen van hoogbouwkantoren”.

Naar aanleiding van de voorgaande probleembeschrijving zijn de volgende probleem- en doelstelling gedefinieerd.

5.3. Probleemstelling

5.4. Doelstelling

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 9

10 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

5.5. Geschiedenis van hoogbouw in de wereld

In paragraaf 5.3. en paragraaf 5.4 zijn de probleem- en de doelstelling bepaald aan de hand van de probleembeschrijving. Binnen deze probleem- en doelstelling bevinden zich twee kernbegrippen die in de volgende twee paragraven nader zullen worden toegelicht. Dit zijn de begrippen hoogbouw en investeringskosten. In paragraaf 5.2.2. is een definitie van hoogbouw gegeven. Paragraaf 5.5. zal hierop verder gaan en de geschiedenis van hoogbouw in de wereld beschrijven. De ontwikkeling van hoogbouw in Nederland zal in paragraaf 5.6 worden beschreven. Tenslotte zal in paragraaf 5.7. het begrip investeringskosten worden behandeld. Hierbij zal de nadruk gelegd worden op twee verschillende methoden voor het bepalen van de bouwkosten.

5.5.1. De oudheid

De vuurtoren van Pharos van Alexandrië is het hoogste gebouw uit de oudheid. Dit gebouw moest volgens Alexander de Grote 200 meter hoog zijn zodat schepen vanaf 50 kilometer van de kust de ingang van de haven zouden kunnen zien. Dit bouwwerk was een paar meter hoger dan de piramides van Cheops die zich zo’n 320 kilometer zuidelijker bevonden in de woestijn van Egypte (Wells, 2004, p. 191).

Figuur 2 links: Pharos in Alexandrië circa 290 v. Chr. Rechts: Kathedraal van Ulm, laat 14de eeuw. Hoogste gebouw in steen.

In de middeleeuwen begon men met de bouw van kathedralen. Deze kathedralen beschikken over grote klokkentorens, zodat kerkgangers uit de wijde omgeving de klokken konden horen luiden. Het hoogtepunt van deze “gestapelde stenen torens” was de kathedraal van Ulm in zuid Duitsland met een hoogte van 161 meter.

5.5.2. Van ruimtegebrek naar afwijkende architectuur

In de 19de eeuw was de primaire reden om hoog te bouwen ruimtegebrek. Waar veel mensen op één plek willen zitten is het logisch dat men meer ruimte wil creëren door de lucht in te gaan.

Daarnaast wilden bedrijven graag in één gebouw zitten. Dit zorgde voor korte communicatielijnen. Door de hedendaagse technologie is dit tegenwoordig geen reden meer voor bedrijven om zich in één gebouw te vestigen. De trend wijst juist richting decentralisatie omdat bedrijven dichter bij de klant willen zitten.

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 11

Een derde reden was de status van hoogbouw. Waar vroeger het imago van het bedrijf werd ontleend aan de hoogte van het gebouw verschuift dit nu steeds meer richting afwijkende architectuur en kleurkeuze. Toch is status en prestige nog steeds een belangrijke reden om hoog te bouwen.

5.5.3. Wolkenkrabbers

De echte ontwikkeling van hoogbouw vindt plaats vanaf halverwege de 19de eeuw. Over de ontwikkeling van hoogbouw in de wereld zijn vele boeken geschreven.

Shankir Nair een gerenommeerde constructeur uit Chicago die het grootste gedeelte van de hoogbouwprojecten tussen de 30 en 70 bouwlagen in Chicago construeerde en tevens van 1997 tot 2001 voorzitter van het “Council on Tall Buildings and Urban Habitat” was, deelt de evolutie van de wolkenkrabber op in drie perioden. Zijn nadruk ligt hierbij op de constructieve kant van hoogbouw. Door deze scheiding ontstaat er een helder beeld van de ontwikkeling. Daardoor is er in de volgende paragraaf dan ook gekozen om zíjn indeling van de ontwikkeling van hoogbouw aan te houden bij de beschrijving van de evolutie van hoogbouw (Nair, 2006, Presentatie).

5.5.4. De eerste periode van de wolkenkrabber

De officieuze uitvinding van de wolkenkrabber dateert uit 1854 toen Elisha Graves Otis de passagierslift uitvond. Het eerste gebouw waar zijn lift werd toegepast was de Haughward building in New York uit 1857. 28 jaar later paste William le Baron Jenney voor het eerst een stalen constructie toe in de Home Insurance building in New York. Hierdoor werd het mogelijk hogere gebouwen te realiseren.

Figuur 3: Monadnock building, Chicago, 1889.

In 1889 ontwierp Daniel Burnham het Monadnock building in Chicago en bewees hiermee dat wolkenkrabbers niet alleen uit staal konden worden geconstrueerd. Dit gebouw telde 16 verdiepingen en de constructie bestond uit dragend metselwerk. Het nadeel van deze constructiemethode is dat de muren aan de onderzijde van het gebouw een halve meter dik zijn.

In de periode hierna werden een aantal gebouwen voor een korte duur de hoogste wolkenkrabber van de wereld. Al deze wolkenkrabbers bevonden zich in New York, waren met een stalen skelet geconstrueerd en beschikten over een vliesgevel.

12 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Dit waren achtereenvolgens (van links naar rechts) • in 1895 The American Security Building; • in 1896 de St. Paul Building; • in 1898 The Park Row Building; • in 1907 The Singer Building; • in 1909 Metropolitan Life Insurance Co. Tower; • in 1913 The Woolworth Building; • in 1930 The 40 Wall Tower; • in 1930 The Chrysler Building • en in 1931 The Empire State Building.

500m 400 300 200 100

1860 1880 1900 1920 1940 1960 1980 2000

Figuur 4: De eerste periode van de wolkenkrabber (Nair, 2006, Presentatie)

Kolommen

Balken

Figuur 5: Stalen portaalconstructie

Deze periode van 1885 tot 1931 wordt de eerste periode van de wolkenkrabber genoemd zie figuur 4. De periode wordt afgesloten door het instorten van de koers van de effectenbeurs en de oorlogen die leidde tot een economische depressie. Alle wolkenkrabbers uit deze periode zijn gebaseerd op een stalen portaalconstructie zie figuur 5.

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 13

5.5.5. De tweede periode van de wolkenkrabber

De tweede periode is de periode na de Tweede Wereldoorlog. In deze periode van 1956 tot 1974 zijn over de hele wereld wolkenkrabbers gebouwd, maar de gebouwen uit deze periode werden net als in de eerste periode overwegend in de Verenigde Staten gebouwd.

De vraag is natuurlijk waarom dit een aparte periode is terwijl alleen het World Trade Centre en de Sears Tower hoger zijn dan de Empire State Building. Het antwoord ligt in de opbouw van de constructie. Zoals beschreven in de paragraaf over de eerste periode bestonden de constructies van de wolkenkrabbers uit de eerste periode uit stalen portalen. Deze portalen waren inefficiënt in het opvangen van dwarskrachten en momentkrachten. (zie figuur 6) Hierdoor bevatten de gebouwen uit de eerste periode grote inefficiënte constructieve elementen.

V M

Figuur 6: Dwarskrachten en momentkrachten in stalen portaalconstructie (Nair, 2006, Presentatie)

Het grootste verschil tussen wolkenkrabbers uit de eerste en tweede periode ligt dus in de constructie van de wolkenkrabber. In de tweede periode werden oplossingen bedacht voor het opvangen van de dwarskrachten en momentkrachten. In figuur 7 zijn de drie constructieve systemen uit de tweede periode van de wolkenkrabber na de Tweede Wereldoorlog te zien. De constructie bestaat uit een stabiele kern en een dragende gevel. Over het algemeen met een grid van kolommen in de gevel. De stabiele kern kan vervangen worden door een stabiele gevel zoals bij de John Hancock Building.

Figuur 7: Constructieve schema’s wolkenkrabbers tweede fase, het “tube” principe.

Deze principes zijn terug te vinden in de gebouwen uit de tweede fase. (van links naar rechts) • in Mexico City in 1956 de Torre Latino-Americana; • in New York in 1960 The Union Carbide Building;

14 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

• ook in New York in 1961 The Chase Manhattan Plaza; • in Chicago in 1968 the John Hancock Building; • in New York in 1972 The World Trade Center; • en in 1974 the Sears Tower in Chicago.

Sears 500m Empire State Tower Building 400 300 200 100

1860 1880 1900 1920 1940 1960 1980 2000

Figuur 8: De eerste en tweede periode van de wolkenkrabber (Nair, 2006, Presentatie)

5.5.6. De derde periode van de wolkenkrabber

Na het bouwen van de Sears Tower in Chicago, zie figuur 8, stopte de Verenigde Staten om economische en culturele redenen met het bouwen van ‘superhoge’ wolkenkrabbers. Dit was dan ook het einde van de tweede periode.

Figuur 9: Petronas Towers en Taipei 101

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 15

In de derde periode werden er maar twee gebouwen gemaakt die hoger waren dan de Sears Tower. Dit waren de Petronas Towers in Kuala Lumpur en de Taipei 101 in 2004 in Taipei zie figuur 9. Deze periode wordt de derde periode genoemd om de volgende drie redenen.

Het eerste verschil tussen de tweede en de derde periode is dat het grootste gedeelte van de ‘superhoge’ wolkenkrabbers uit die periode is gebouwd in Azië en Australië in plaats van noord Amerika. Het tweede verschil is dat de wolkenkrabbers uit de tweede periode gebouwd zijn aan de hand van het “tube” principe, met een dragende en stabiliserende kern en gevel, en de wolkenkrabbers uit de derde periode met behulp van “outriggers”. Outriggers zijn grote armen van beton of staal die zorgen dat de gevel en de kern bijdrage aan de stabiliteit van het gebouw. (Zie figuur 10)

Figuur 10: Constructie door middel van “outriggers”, Als voorbeeld de Jin Mao building in Shanghai uit 1999.

Het laatste grote verschil is de materiaalkeuze voor de constructie. In de eerste en tweede periode werden de gebouwen uit staal geconstrueerd in de derde periode zijn de gebouwen uit staal, beton of een combinatie van staal en beton geconstrueerd. (zie figuur 11)

1.Portaal 2.“Tube” 3.“Outriggers” 500m 400 Staal 300 Beton

200 Mix 100

1860 1880 1900 1920 1940 1960 1980 2000

Figuur 11: De eerste, tweede en derde periode van de wolkenkrabber (Nair, 2006, Presentatie)

16 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

5.6. Hoogbouw in Nederland

Na het aantonen van de wetenschappelijke relevantie en het beschrijven van de evolutie van hoogbouw in de wereld is het van belang om te analyseren wat vanuit de definitie van hoogbouw er in Nederland aan hoogbouw is ontwikkeld en waar en waarom dit is ontwikkeld. Dit om inzicht te krijgen in hoeveel hoogbouwprojecten er zijn ontwikkeld in Nederland en tot welke bouwhoogte er voldoende projecten zijn ontwikkeld die als referentieproject kunnen dienen. Aan de hand van deze bevindingen zal een onderzoeksopzet worden geformuleerd.

Op dit moment zijn er in Nederland relatief nog maar weinig “hoge gebouwen”. In figuur 12 staan de twintig hoogste gebouwen die gebouwd zijn of nu gebouwd worden. Dit om een idee te krijgen wat in Nederland “hoog” is. In bijlage 1 zijn alle 242 gebouwen in Nederland te vinden met een hoogte van meer dan 60 meter. nr Naam Stad Functie Status Oplevering Vediep. Hoogte 1 Maastoren Rotterdam office construction 2008 43 165 2 Montevideo Rotterdam residential completed 2005 43 152,32 3 Gebouw Delftse Poort Rotterdam office completed 1991 41 151,35 4 Hoftoren The Hague office completed 2003 29 141,86 5 Westpoint Tilburg residential completed 2004 48 141,6 6 Rembrandt Tower Amsterdam office completed 1995 35 135 7 Het Strijkijzer The Hague residential construction 2008 41 132 8 Millennium Rotterdam office completed 2000 34 130,85 9 The Red Apple Rotterdam residential construction 2008 38 127,1 10 World Port Center Rotterdam office completed 2001 32 123,06 11 Mondriaan Toren Amsterdam office completed 2002 31 123 12 Achmea Leeuwarden office completed 2002 28 115 13 Erasmus Medisch Centrum Rotterdam education completed 1968 26 111,96 14 Prinsenhof The Hague office completed 2005 25 109,49 15 Waterstadtoren Rotterdam residential completed 2004 36 108,88 16 Fortis Bank Blaak Rotterdam office completed 1996 28 106,92 17 Weenatoren Rotterdam residential completed 1990 32 106,25 18 De Admirant Eindhoven residential construction 2006 31 105 19 World Trade Center Tower 6 Amsterdam office completed 2004 27 105 20 ABN AMRO World HQ Amsterdam office completed 1999 24 105 Figuur 12: De twintig hoogste gebouwen van Nederland (Skyscrapercity, maart 2006, website)

Wat opvalt in de tabel is dat de bouwhoogte bij de hoogste twintig gebouwen terug loopt van 152 naar 104 meter. Bij een analyse naar hoogte, van gebouwen hoger dan 60 meter, valt te concluderen dat er maar een heel klein gedeelte van de gebouwen boven de 60 meter hoger is dan 100 meter, namelijk ongeveer 16 procent.

242 gebouwen boven de 60 meter 111 gebouwen boven de 75 meter 29 gebouwen boven de 100 meter 8 gebouwen boven de 125 meter 2 gebouwen boven de 150 meter

Uit de relatie tussen de hoogte van de 200 hoogste gebouwen in aanbouw of reeds gebouwd en het bouwjaar zijn de volgende conclusies te trekken (zie figuur 13). Het grootste gedeelte van de 200 hoogste gebouwen is lager dan 100 meter, maar de bouwhoogte van het grootste gedeelte van de gebouwen en de prestigeprojecten stijgt grofweg met vijf meter per tien jaar (zie figuur 13 rode

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 17

lijn). Verder valt op dat eind jaren tachtig / begin jaren negentig er weinig hoge gebouwen zijn ontwikkeld.

Gebouw hoogte

160 2 140 120 100 1

80 Gebouw hoogte

Hoogte 60 40 20 0 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 Jaar

Figuur 13: De gebouwhoogte van de twee honderd hoogste gebouwen van Nederland

De ontwikkeling van hoogbouw in Nederland is dan ook op te delen in twee fasen. De eerste fase is de fase na de Tweede Wereldoorlog tot eind jaren zeventig. In deze fase werd hoogbouw vooral ingezet om een oplossing te bieden voor woningnood in Nederland, met name in grote steden. In de tweede fase vanaf eind jaren tachtig tot heden wordt hoogbouw vooral gebruikt voor uitstraling van een stad of bedrijf. Deze fase wordt dan ook vooral gekenmerkt door de bouw van kantoren. Ook is in deze fase de verstedelijking van Nederland in volle gang. Presentatie en uitvoering van grote stedelijke projecten, volgen elkaar in hoog tempo op. In de stedelijke centra, langs snelwegen en bij openbaar vervoersknooppunten verrijzen grootschalige woon-, winkel- en kantoorprojecten die ongekend zijn voor Nederlandse begrippen. Hoogbouw heeft in veel van deze projecten een belangrijke rol en zal het uiterlijk van Nederland definitief veranderen (Koster, 1997, p. 153).

Hoogbouw in Nederland wordt steeds vaker toegepast. Hierbij gaat het dan vooral om hoogbouw in de omgeving van vervoersknooppunten en stedelijke centra. Ook kan er geconcludeerd worden dat hoogbouw in Nederland een steeds hogere bouwhoogte krijgt.

Hoewel hoogbouw in Nederland van nature, een bij uitstek grootstedelijke bouwvorm is, heeft zij in Nederland tot nog toe vrijwel nergens geresulteerd in een “metropolitane ambiance”. Wel begint hoogbouw in Den Haag langs en boven de Utrechtsebaan serieuze proporties aan te nemen, maar alleen in het centrum van Rotterdam is er sprake van hoogbouw in een dichtheid en diversiteit die maken dat de individuele torens als het ware opgaan in de massa.

18 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Figuur 14: Silhouetten hoogbouw Rotterdam

“Hoogbouw zoals hoogbouw ooit bedoeld is: een verzameling van elkaar beconcurrerende, hoogst individuele expressies. Van nabij gezien samenklonterend tot een amorf geheel, maar op enige afstand een unieke skyline waarin elke toren zijn eigen silhouet heeft” (Koster, 1997, p. 153), zie figuur 14.

Bij grootstedelijke hoogbouw doet zich het merkwaardige fenomeen voor dat geslaagde hoogbouw “vanzelf” nieuwe hoogbouw aantrekt. Meer nog voor de Utrechtsebaan in Den Haag en de Weena en de Coolsingel in Rotterdam geldt dit op dit moment voor de Zuidas in Amsterdam en de Kop van Zuid in Rotterdam.

“Het gevolg is zichzelf versterkende architectonische prestigestrijd waarin met name banken en verzekeringsmaatschappijen gemakkelijk tot grote gebouwhoogte zijn op te zwepen.”

Deze trend zet zich voort, want het grootste hoogbouwproject van Nederland, de Zuidas, wordt namelijk versneld tot ontwikkeling gebracht (Doets, maart 2006, Property NL).

Concluderend kan er over hoogbouw in Nederland worden vastgesteld dat hoogbouw: • Voornamelijk wordt ontwikkeld in stedelijke centra en in de omgeving van vervoersknooppunten; • Boven de 110 meter in Nederland weinig projecten zijn ontwikkeld en er dus weinig referentieprojecten beschikbaar zijn; • De nadruk de afgelopen 20 jaar op de ontwikkeling van kantoren heeft gelegen; • Er steeds meer hoogbouw wordt ontwikkeld.

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 19

5.7 Inleiding investeringskosten

Het andere belangrijke begrip, naast hoogbouw, in de probleem- en doelstelling is het begrip investeringskosten. Wat zijn investeringskosten, hoe zijn deze opgebouwd en hoe worden deze bepaald? Ook is de vraag welke kenmerken van kantoorgebouwen in Nederland van invloed kunnen zijn op de investeringskosten bij verschillende bouwhoogten. Deze verschillende kenmerken zullen beschreven worden in de vorm van onderzoeksvragen naar aanleiding van het causaal model.

5.8. Opbouw van de investeringskosten

De investeringskosten zijn opgebouwd uit de grondkosten, de bouwkosten en de bijkomende kosten inclusief de belasting toegevoegde waarde (BTW). Er zal voor elk onderdeel afzonderlijk worden beschreven hoe deze kunnen worden opgebouwd en berekend. Tenslotte zal aan het einde van de beschrijving van de bijkomende kosten een globaal cijfermatig overzicht van de totale investeringskosten worden gegeven om inzicht te krijgen in de verhoudingen.

5.8.1. De grondkosten

De grondkosten kunnen op drie manieren berekend worden. Bij de eerste manier worden de grondkosten berekend als percentage van de opbrengsten van het bouwwerk. De hoogte van het percentage is afhankelijk van de functie, wonen, kantoren, etc. en de locatie. Bij de woonfunctie is het percentage ook afhankelijk van het type woning, zo ligt voor een sociale huurwoning het percentage grondkosten lager dan bij de duurdere segmenten.

De tweede manier heet de residuele grondwaardemethode. De residuele grondwaarde is het verschil tussen commerciële waarde en de bouwen bijkomende kosten. Per gebruiksfunctie en locatie wordt een calculatie uitgevoerd die is gebaseerd op normen voor de stichtingskosten en in de markt gebruikelijke parameters zoals huur-, koopprijzen en aanvangsrendementen. Kenmerkend voor deze methode is dat over de grondprijs kan worden onderhandeld. Dit komt voor als bijvoorbeeld een gemeente graag wil dat een bouwwerk ontwikkeld wordt, maar de uitvoerende partij de begroting niet sluitend kan krijgen door te hoge grondkosten. In dit geval kan de gemeente van het vaste percentage afstappen en de prijs voor de grond laten zakken tot het punt waarbij de gemeente quitte speelt. Dit wil zeggen dat de kosten die de gemeente heeft gemaakt voor het bouwrijp maken van de locatie in evenwicht zijn met de opbrengsten. Dit is het laagste aanbod wat de gemeente kan doen, tussen dit bod en het vaste percentage ligt de onderhandelingsruimte.

De derde methode is de comperatieve methode. Bij deze methode wordt de grondwaarde afgeleid van vergelijkbare transacties uit het (recente) verleden. Een analyse van overeenkomsten en verschillen tussen nog uit te geven grond en referentieobjecten leidt tot een grondprijs voor de desbetreffende situatie.

5.8.2. Bouwkosten

Zoals beschreven in paragraaf 5.2.1. “Het globale verschil in investeringskosten tussen laag- en hoogbouw” wordt het verschil in investeringskosten tussen laag- en hoogbouw voornamelijk veroorzaakt door een verschil in bouwkosten. Hierbij kan gedacht worden aan hogere kosten voor constructie, installaties en gevel. Dit betekend dus dat modellen die geschikt zijn voor het

20 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

berekenen van de bouwkosten van laagbouw niet geschikt zijn om ook de kosten van hoogbouw te berekenen. Dat de modellen niet geschikt zijn wil niet zeggen dat de methodes ook niet geschikt zijn. Hierdoor zal er eerst beschreven worden welke methodes er voor laagbouw beschikbaar zijn om de bouwkosten te bepalen. Tevens zullen de voor- en nadelen van deze methodes beschreven worden.

5.8.3. Bouwkostenbepaling van laagbouw

‘Perfectionisme leidt tot schijnnauwkeurigheid’ Een berekening kan nooit nauwkeuriger zijn dan de nauwkeurigheid van de gegevens (Rust, 1997, p. xx).

Hoewel er over de exacte bepaling van de bouwkosten van laagbouw een aantal verschillende opvattingen heersen en over dit onderwerp veel literatuur te vinden is, is de exacte bepaling bedoeld voor vrijwel uitgewerkte ontwerpen. Het doel van dit onderzoek is echter om in plaats van de exacte berekening op basis van uitgewerkte tekeningen, juist voor de globale aanpak te kiezen waarin varianten onderling vergeleken kunnen worden en de relaties tussen verschillende gebouwonderdelen zichtbaar worden. Er wordt dus niet gestreefd naar een exacte bepaling, maar wel naar een zo realistisch mogelijke uitkomst van de bouwkosten. Om de bouwkosten van laagbouw te bepalen worden een tweetal methodes onderscheiden. Afhankelijk van de uniekheid van het project wordt een methode gekozen.

Methode 1. Het gebruik van kengetallen uit referentieprojecten Bij het gebruik van kengetallen uit referentieprojecten wordt de benodigde informatie veelal verkregen uit de analyse van referentieprojecten. Voor laagbouw zijn hiervoor een aantal instanties bezig met het opzetten van databases waaruit kengetallen afgeleidt kunnen worden. Met behulp van deze kengetallen kunnen via bepaalde rekenmethoden de totale kosten bepaald worden. Deze kengetallen zijn opgedeeld in drie groepen: • kengetallen per m2/BVO of per m3. • kengetallen per elementgroep. • kengetallen per projectdeel.

De algemene aanpak komt neer op het vermenigvuldigen van de hoeveelheden met een eenheidprijs (∑h x p), de kengetallen worden zoals eerder vermeld afgeleidt uit referentieprojecten. Voordat de kengetallen kunnen worden toegepast, zullen ze eerst genuanceerd moeten worden zodat de belangrijkste randvoorwaarden van het nieuwe project worden meegenomen.

“Zelfs voor standaard bouwprojecten zijn er veel verschillende berekeningswijzen en dus veel verschillende uitkomsten. Dit terwijl hier voldoende ervaring mee is en er genoeg gegevens over bekend zijn. Wanneer deze methoden bij laagbouwprojecten al afwijkingen en onnauwkeurigheden opleveren, dan zullen bij hoogbouwprojecten de afwijkingen en onnauwkeurigheden waarschijnlijk groter zijn. Hier is immers nog minder ervaring mee en zijn nog minder gegevens over beschikbaar. Ook is elk hoogbouwproject uniek, zodat de toepassing van kengetallen bij hoogbouw hoogstwaarschijnlijk een te globaal resultaat oplevert” (Nieuwenhuisen, 2005, p 240). Wanneer de meest eenvoudige methode (prijs per m2 BVO of per m3 maal het aantal m2 of m3) niet voldoende nauwkeurig blijkt te zijn, zal gezocht moeten worden naar een meer gedetailleerde kostenberekeningsmethode. Hiervoor kan methode 2 uitkomst bieden.

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 21

Methode 2. Bepaling kosten per bouwdeel Een minder globale berekening van de kosten kan gedaan worden aan de hand van de bepaling van de kosten per bouwdeel. Bij de berekening van de kosten wordt het gebouw onderverdeeld in verschillende gebouwonderdelen. Afhankelijk van de gedetailleerdheid van de informatie kan het bouwwerk onderverdeeld worden in product-, of elementgroepen. Deze onderverdeling geschiedt volgens de elementenclassificering en -codering van de NL-SfB (Samarbetskommitten for Byggnadsfragor3). De NL-SfB maakt primair onderscheid tussen negen verschillende hoofdgroepen:

(1-) Onderbouw (2-) Bovenbouw (3-) Afbouw (4-) Afwerkingen (5-) Installatievoorzieningen (werktuigbouwkundig) (6-) Installatievoorzieningen (elektrisch) (7-) Vaste inrichting (8-) Losse inventaris (9-) Terrein

Deze hoofdgroepen, bijvoorbeeld (1-) Onderbouw, zijn allemaal weer onderverdeeld in elementgroepen, bijvoorbeeld (17) Funderingen. De elementgroepen zijn weer onderverdeeld in productgroepen, bijvoorbeeld (17) Ef2 funderingspalen in de grond gevormd. Door deze eenheidsprijs te vermenigvuldigen met de hoeveelheden en dit consequent toe te passen kunnen de bouwkosten berekend worden.

Deze methode kost aanzienlijk meer tijd dan de eerste methode. De eerste methode wordt voornamelijk gebruikt voor de kostenraming tijdens de planfase. Deze tweede methode wordt toegepast wanneer er meer projectgegevens bekend zijn.

Toch wordt voor de berekening van de bouwkosten van hoogbouw vaak de tweede methode gekozen aangezien dit tot een meer nauwkeurige benadering van de kostprijs leidt en tevens de relaties tussen verschillende gebouwonderdelen meeneemt in de berekening. Op deze manier kunnen de consequenties van wijzigingen in het ontwerp inzichtelijk worden gemaakt. Dit wordt in de volgende paragraaf toegelicht.

Opdeling in gebouwonderdelen Om inzicht te krijgen in de opbouw van de bouwkosten van een project en het mogelijk te maken om alternatieven af te wegen, is het noodzakelijk de samenhang tussen de verschillende gebouwonderdelen te kennen. Immers het wijzigen van een bepaald gebouwonderdeel (primair) heeft meer invloed dan alleen op dat ene te wijzigen onderdeel zelf. Het brengt ook verandering teweeg in samenhangende (secundaire) gebouwonderdelen. In sommige gevallen blijken bij een keuze voor een goedkoper gebouwonderdeel de secundaire kosten veel hoger te worden, zodat deze ‘besparing’ paradoxaal meer geld kost.

3 De SfB-classificering en codering van elementen werd in 1950 in Zweden ontwikkeld en is inmiddels internationaal aanvaard. De Nederlandse Bouwdocumentatie (NBD) heeft dit systeem overgenomen en gebruikt nog steeds de SfB-code voor het ordenen van relevante informatie.

22 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Zo kan bijvoorbeeld bij de vergroting van de kolomafstand de belasting per steunpunt toenemen, waardoor de fundering om een andere oplossing vraagt. Tevens zal een vergroting van de kolomafstand leiden tot een grotere balkhoogte, hetgeen bij een gelijkblijvende vrije verdiepingshoogte leidt tot een grotere bruto verdiepingshoogte, gebouwhoogte, liften, geveloppervlak, etc.

Door het gebouw op te delen in verschillende onderdelen en de relaties tussen deze onderdelen te verwerken in een model kan door de wijziging van één onderdeel direct inzicht verkregen worden in de gevolgen hiervan. Daarnaast hoeft niet ieder gebouwonderdeel afzonderlijk gewijzigd te worden wanneer varianten onderzocht worden. Deze methode lijkt dan ook meer geschikt voor het berekenen van de investeringskosten van hoogbouw.

5.8.4. Bijkomende kosten

De bijkomende kosten worden als percentages van de hoofdaanneming uitgedrukt. De hoofdaanneming is opgebouwd uit de directe bouwkosten plus de afschrijving van het materieel. De directe bouwkosten bestaan uit manuren, loon, materiaal en kosten van de onderaannemer.

De algemene bouwplaatskosten (ABK) en algemene bedrijfskosten (AK) zijn een percentage van deze bovengenoemde kosten. In de ontwikkelingsfase wordt voor de ABK bij hoogbouwprojecten ongeveer 12 procent gerekend. Voor laagbouw is dit ongeveer 10 procent4. Deze percentages zijn echter afhankelijk van locatie, de bouwtijd enz. De AK bedraagt ongeveer 8 procent. De ABK, de AK plus 4 procent over de directe kosten voor winst en risico worden samen de staartkosten genoemd. De som van deze kosten plus de directe kosten vormen de totale bouwkosten (TK) (Archidat, 2006, website).

Hier bovenop komen nog de bijkomende kosten. In het boek “kosten en kwaliteitssturing” (Gerritse, 1999, p. 121) wordt voor de bijkomende kosten een percentage van 25 á 30 procent over de TK gerekend.

Dit totaal vormt de begrotingssom zonder BTW. Hier wordt 19 procent BTW over geheven, hetgeen resulteert in de begrotingssom inclusief BTW.

4 Interview: Sypkens, R. 20 februari 2006, Ballast Nedam, Nieuwegein

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 23

Schematisch ziet dit er als volgt uit:

Bouwkosten: Directe kosten (DK) 100 Algemene bouwplaatskosten (ABK) % over DK 12 Indirecte Algemene bedrijfskosten (AK) % over DK 6 bouwkosten Winst en Risico 4 + Totale Bouwkosten (BK) 122

Inrichtingskosten: Meubilair Bedrijfsinstallaties 10 - 15 + Subtotaal: 134

Bijkomende kosten: Voorbereiding en begeleiding Heffingen Verzekeringen Financiering Risicoverzekering Onvoorzien 25 - 30 + Subtotaal: 159

BTW 19 % van 163 31 + Begrotingssom inclusief BTW 190

5.9. Verschil tussen de investeringskosten van laag- en hoogbouw

Voor het onderzoek is het van belang te analyseren wat de verschillen zijn tussen de investeringskosten van laag- en hoogbouw. De essentie van de verschillen in kostprijsberekening tussen hoogbouw en laagbouw zijn volgens Ir. J.J.I. Buisman (Buisman Blankert, 1985, p. xx) samen te vatten als: • Logistiek: op een beperkt oppervlak wordt een enorme hoeveelheid materiaal samengebracht; • Constructief: door de sterk toenemende windbelasting; • Funderingstechnisch: door de grote belasting per m2 en de invloed van de wind; • Financieel: het voorgaande werkt alleen maar prijsverhogend.

Buiten de kenmerken van een hoogbouwkantoor die Ir J.I.I. Buisman beschrijft, zijn er nog andere kenmerken die invloed hebben op de investeringskosten zoals: installaties, gevel en brandveiligheidseisen. De grootste verschillen in investeringskosten tussen laag- en hoogbouw liggen dan ook vooral in de bouwkosten. Door het gebouw op te delen in verschillende onderdelen, volgens een classificatie, en de relaties tussen deze onderdelen te verwerken in een model kan door de wijziging van één onderdeel direct inzicht verkregen worden in de gevolgen hiervan. Daarnaast hoeft niet ieder gebouwonderdeel afzonderlijk gewijzigd te worden wanneer varianten onderzocht worden. Dit onderzoek beoogt dan ook deze verschillen en relaties te onderzoeken. In de volgende paragraaf zal beschreven worden hoe de gekozen methode modelmatig zal worden toegepast.

24 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

5.10. Het causaalmodel

Uit de analyse van bestaande rekenmodellen, welke een begroting voor de investeringskosten van gebouwen kunnen maken, komt naar voren dat een rekenmodel is op te delen in een aantal onderdelen. Globaal is een model op te delen in drie onderdelen:

Invoergegevens Berekening Uitvoergegevens

“Black box”

De uitvoergegevens zullen in dit onderzoek de investeringskosten van een hoogbouwkantoor in Nederland zijn.

Uit de analyse van bestaande modellen, zie paragraaf 5.2.3., kan geconcludeerd worden dat de invoergegevens zullen bestaan uit de volgende onderdelen: • Projectgegevens (waaronder naam, locatie enz.); • Gebouwgegevens (BVO, hoogte, functies, specificaties per functie enz.); • Financiële gegevens (rente, bouwtijd, inflatie, BAR, enz.); • Percentages voor de staartkosten en bijkomende kosten; • Kwaliteitskeuzes (soort gevel, soort installaties, liftmodel enz.).

Om vanuit de invoergegevens de investeringskosten te bepalen is een modelmatige berekening vereist. De investeringskosten bestaan uit de grond-, bouwen bijkomende kosten. Het bepalen van de grond- en bijkomende kosten van een hoogbouwproject verschilt niet van de berekening van een laagbouwproject. De berekening van deze twee onderdelen is beschreven in de vorige paragraaf en zal daarom in dit stadium niet verder worden behandeld.

De nadruk zal in dit onderzoek dan ook liggen op het bepalen van de bouwkosten van een hoogbouwkantoor. Zoals beschreven in de paragraaf 5.8. “Investeringskosten” zijn er twee methoden om de bouwkosten in een vroeg stadium te berekenen. Dit kan door middel van kengetallen uit referentieprojecten en aan de hand van de kosten per bouwdeel. De bepaling van de kosten per bouwdeel is van deze twee methoden de meest precieze methode en wordt in dit onderzoek dan ook geprefereerd boven de andere methode.

Door het gebouw, in het model, in verschillende gebouwdelen op te delen en de relaties tussen deze gebouwdelen te modelleren kan door de wijziging van een onderdeel, in het tabblad invoergegevens, direct inzicht verkregen worden in de gevolgen hiervan.

De onderverdeling in gebouwdelen gaat volgens een norm of een classificeringssysteem. Dit wordt gedaan met behulp van de NL-Sfb-classificatie zoals beschreven in de vorige paragraaf.

Een variant op deze codering is de NEN-classificatie. Deze classificatie is gecodeerd aan de hand van de NL-Sfb-classificatie, maar deelt de hoofdgroepen op in gebouwonderdelen.

In dit onderzoek wordt de voorkeur gegeven aan de NEN-classificatie, omdat de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten beter te bepalen is per gebouwonderdeel, zoals gevel, skelet en plafonds, in plaats van per hoofdgroep, zoals onderbouw, bovenbouw en afbouw. In dit onderzoek zal dus de NEN-classificatie worden gebruikt.

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 25

In figuur 15 staat een NL-Sfb-classificatie. Hierin zijn de negen hoofdgroepen opgenomen en aangevuld met de belangrijkste elementgroepen. De productgroepen zijn in deze tabel achterwege gelaten. Daarnaast staat de gekozen variant van de NL-sfb-classificatie de NEN-classificatie. Met behulp van figuur 15 zijn duidelijk de verschillen en overeenkomsten te zien tussen de twee classificaties.

26 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

NL/Sfb - classificatie NEN - classificatie 2A Funderingsconstructies (1-) Onderbouw 11 Bodemvoorzieningen 11 Bodemvoorzieningen 13 Vloeren op grondslag 13 Vloeren op grondslag 16 Funderingsconstructies 16 Funderingsconstructies 17 Paalfunderingen 17 Paalfunderingen 2B Skelet (2-) Bovenbouw* 28 Hoofddraagconstructies 21 Buitenwanden 2C Daken 22 Binnenwanden 27 Daken incl. Dakranden 23 Vloeren 37 Dakopeningen 24 Trappen en hellingen 47 Dakafwerking 27 Daken 2D Gevels 28 Hoofddraagconstructies 21 Buitenwanden (3-) Afbouw 31 Buitenwandopeningen 31 Buitenwandopeningen 41 Buitenwandwandafwerking 32 Binnenwandopeningen 2E Binnenwanden 33 Vloeropeningen 22 Binnenwanden 34 Ballustrades en Leuningen 32 Binnenwandopeningen 37 Dakopeningen 42 Binnenwandafwerking 38 Inbouwpakketten 2F Vloeren (4-) Afwerkingen 23 Vloerafbouwconstructie 41 Buitenwandwandafwerking 33 Vloeropeningen 42 Binnenwandafwerking 43 Vloerafwerking 43 Vloerafwerking 2G Trappen en balustrades 45 Plafondafwerking 24 trappen 47 Dakafwerking 34 Ballustrades en Leuningen (5-) Werktuigbouwkundige voorzieningen 44 Trap en Hellingafwerkingen 51 Warmte-opwekking 2F Plafonds 52 Afvoeren 45 Plafondafwerking 53 Water 3A Werktuigbouwkundig 54 Gassen 51 Warmte-opwekking 55 Koude-opwekking en distributie 52 Afvoeren 56 Warmtedistributie 53 Water 57 Luchtbehandeling 54 Gassen 58 Regeling klimaat en sanitair 55 Koude-opwekking en distributie (6-) Electrotechnische voorzieningen 56 Warmtedistributie 61 Centrale elektrotechnische voorzieningen 57 Luchtbehandeling 62 Krachtstroom 58 Regeling klimaat en sanitair 63 Verlichting 65 Beveiliging W brandbestrijding 64 Communicatie 3B Electrotechniek 65 Beveiliging 61 Centrale elektrotechnische voorzieningen 62 Krachtstroom 66 Transport 63 Verlichting (7-) Vaste overige voorzieningen 64 Communicatie 73 Vaste keukenvoorzieningen 65 Beveiliging 74 Vaste sanitaire voorzieningen 66 Transport (8-) Losse inventaris 4A Vaste inrichtingen (9-) Terreinvoorzieningen 71 vaste verkeersvoorzieningen 72 vaste gebruikersvoorzieningen Figuur 15: NL-Sfb-classificatie en NEN-classificatie 73 vaste keukenvoorzieningen 74 vaste sanitaire voorzieningen 75 vaste onderhoudsv. glazenwasinst. 76 vaste opslagvoorzieningen 7 Vaste overige voorzieningen 73 Vaste keukenvoorzieningen 74 Vaste sanitaire voorzieningen 8 Losse inventaris 9 Terreinvoorzieningen

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 27

Om vanuit de invoergegevens de bouwkosten te kunnen bepalen zullen er berekeningen moeten worden uitgevoerd en zal er moeten worden voldaan aan wetten en regels.

Vanuit de invoergegevens moeten de omvang van de fundering, constructie, klimaatinstallaties, liften en technische ruimte berekend worden. De uitkomsten van deze berekeningen zullen in combinatie met de kwaliteitskeuzes en andere invoergegevens de hoeveelheden per productgroep bepalen.

Tenslotte kunnen de hoeveelheden per productgroep vermenigvuldigd worden met de productprijs die afhankelijk is van de bouwhoogte en het aantal. In figuur 16 is schematisch weergegeven hoe het model zou moeten functioneren. Het groene gedeelte vertegenwoordigd in deze schematische weergave de zogenaamde “blackbox” waarin de berekeningen plaatsvinden.

28 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Projectgegevens: Gebouwgegevens: Financiele data: Kwaliteits- - Naam - BVO - Rente keuzes - Locatie - Verhouding BVO/VVO - Bouwtijd - Hoogte - Fasering - Functies -.Bouwwijze en beperking - Specificaties per functie materiaal gebruik - enz. - BAR enz.

Grondprijs: Eisen: Berekeningen: Hoeveelheden - Brandwerendheidseisen - Fundering - Brandveiligheidseisen - Constructie X - Beperking materiaal gebruik - Klimaatinstallaties - Bouwfysische eisen - Warmteverlies P roductprijzen - Natuurinvloeden - Koellast - Overige regelgeving - Technische ruimte - Liften

Grondkosten: Bouwkosten: Bijkomende kosten: - Grondkosten Onderbouw - Staartkosten ABK, BPK - Fundering en Winst en Risico Bovenbouw / Afbouw / Afwerkingen: - Bijkomende kosten - Constructie - Gevel & Dak W-Installaties - Klimaatinstallaties E-Installaties - Liften - Sprinkler Vaste inrichting Losse Inventaris Terreinvoorziening

Investeringkosten van een kantoorgebouw

Figuur 16: Schematische weergaven van het model waarin de causale relaties zijn aangegeven

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 29

5.11. Onderzoeksvragen

De onderzoeksvragen zijn gebaseerd op de kenmerken die weergegeven zijn in het model (zie figuur 16). De onderzoeksvragen moeten inzicht geven in de invloed van deze kenmerken op de investeringskosten van een kantoorgebouw in Nederland bij verschillende bouwhoogten. Ook zullen de relaties tussen deze kenmerken onderzocht worden. De onderzoeksvragen die hierbij gesteld worden staan hieronder beschreven en zijn onderverdeeld aan de hand van de indeling van figuur 16.

Gebouwgegevens en financiële kenmerken 1. Wat zijn de gevolgen van vormfactoren (BVO/VVO efficiëntie) op de investeringskosten van kantoorgebouwen in Nederland bij verschillende bouwhoogten.

2. Wat zijn de gevolgen van een eventueel verschil in bouwtijd per vierkante meter BVO op de investeringskosten van kantoorgebouwen in Nederland bij verschillende bouwhoogten.

Eisen en natuurinvloeden 3. Wat zijn de gevolgen van brandwerendheidseisen, bezwijken van de constructie, branduitbreiding op de investeringskosten van kantoorgebouwen in Nederland bij verschillende bouwhoogten.

4. Wat zijn de gevolgen van brandveiligheidseisen (verplichting sprinkler) op de investeringskosten van kantoorgebouwen in Nederland bij verschillende bouwhoogten.

5. Wat zijn de bouwfysische eisen voor kantoorgebouwen in Nederland bij verschillende bouwhoogten.

6. Wat is de overige regelgeving voor kantoorgebouwen in Nederland bij verschillende bouwhoogten en wat zijn hiervan de gevolgen voor de investeringskosten van kantoren.

Grondkosten 7. Wat is de invloed van de grondprijs op de financiële haalbaarheid van een kantoor in Nederland bij verschillende bouwhoogte.

Bouwkosten 8. Wat zijn de gevolgen voor de onderbouw (funderingskosten) op de investeringskosten voor kantoorgebouwen in Nederland bij verschillende bouwhoogten.

9. Wat zijn de gevolgen van bijzondere eisen aan de constructie in verband met stabiliteit en windbelasting op de investeringskosten van kantoorgebouwen in Nederland bij verschillende bouwhoogten.

10. Wat zijn de gevolgen voor de gevel- en dakkosten op de investeringskosten voor kantoorgebouwen in Nederland bij verschillende bouwhoogten.

11. Wat zijn de gevolgen voor de kosten van de installaties (W-, E- Installaties) op de investeringskosten van kantoorgebouwen in Nederland bij verschillende bouwhoogten.

30 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

12. Wat zijn de gevolgen voor de kosten van de vaste inrichting en de terreinvoorziening op de investeringskosten van kantoorgebouwen in Nederland bij verschillende bouwhoogten.

Bijkomende kosten 13. Wat zijn de gevolgen voor de bijkomende kosten voor kantoorgebouwen in Nederland bij verschillende bouwhoogten.

14. Wat zijn consequenties voor de staartkosten op de investeringskosten van kantoorgebouwen in Nederland bij verschillende bouwhoogten.

5.12. Resultaat

Het resultaat van het onderzoek is een model waar met het invullen van een minimaal aantal variabelen een begroting te genereren is, die betrekking heeft op de investeringskosten van een hoogbouwkantoor gebouw in Nederland met een bouwhoogte van maximaal 250 meter. Dit model zal vervolgens getoetst worden aan een aantal case studies.

Vervolgens wil ik de mogelijkheid bieden, met de referentiebegroting als uitgangspunt, een elementenbegroting (variant) op te stellen, door het aanpassen van hoeveelheden, kwaliteitskeuzen en kosten.

5.13. Onderzoeksopzet

In dit onderzoek worden vier verschillende methoden van informatie verzamelen toegepast. De eerste methode van informatie verzamelen bestaat uit het beschrijven van de kenmerken van hoogbouw door het maken van een literatuurscriptie. Het resultaat van deze literatuurscriptie moet waarborgen dat bij het analyseren van de referentieprojecten en het afnemen van interviews in het derde kwartaal geen belangrijke informatie over het hoofd wordt gezien of verkeerd wordt geïnterpreteerd. Hierdoor zou er een onjuist of niet compleet beeld verkregen kunnen worden over de relatie bouwhoogte / investeringskosten. Het beschrijvende deel is uitgewerkt in hoofdstuk 6.

De tweede methode betreft een vorm van ondervraging. Er zullen interviews worden afgenomen bij bouwbedrijven en ontwikkelaars met ervaring op hoogbouwgebied in Nederland. Aan deze bedrijven en ontwikkelaars zal worden gevraagd hoe zij verwachten dat de kosten per gebouwonderdeel zich ontwikkelen bij een stijgende bouwhoogte. Het betreft de volgende categorieën bedrijven: ontwikkelaars, aannemers, gevelbedrijven, installateurs en liftbedrijven. Per categorie zullen minimaal vier verschillende partijen worden geïnterviewd.

De derde dataverzameling methode is een analyse van hoogbouwprojecten die als referentie dienen. In dit deel van het onderzoek is getoetst of de kosten per gebouwdeel bij een bepaalde bouwhoogte overeen komen met de conclusies van de interviews.

Tenslotte zullen er interviews worden georganiseerd met een Engels en een Duits bedrijf om samen met de uitkomsten van de interviews over de Nederlandse markt en de referentieprojecten de uiteindelijke hoogtefactor te kunnen bepalen. Tevens wordt dit gedaan omdat er in Nederland nog geen ervaring is met hoogbouw boven de 152 meter in tegendeel tot Duitsland en Engeland.

Hoofdstuk 5: Onderzoeksopzet 31

Met de conclusies uit de beschrijvende analyse, interviews, kostenanalyses en buitenlandse interviews kan vervolgens de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten bepaald worden. Met deze conclusies kan vervolgens een model worden geconstrueerd.

Het definitieve model zal vervolgens getoetst worden aan een aantal casestudies. Dit om te onderzoeken of van een aantal projecten (cases) die nu in ontwikkeling zijn, de uitkomsten bij invoering van de cases in het model overeenkomen met de begrotingen die zijn opgesteld voor de betreffende cases.

Beschrijvende analyse

Interviews Invloed van de Analyse Ontwikkelaars bouwhoogte op referentie- en de investerings- projecten bouwbedrijven kosten

Interviews Buitenlandse bedrijven

Figuur 17: Schematische onderzoeksopzet

32 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

6. Beschrijvend onderzoek van de verschillende

aspecten van hoogbouw

In hoofdstuk 5, paragraaf 5.13. “Onderzoeksopzet”, is beschreven dat de eerste methode van data verzamelen bestaat uit het beschrijven van de belangrijkste kenmerken van hoogbouw. Het resultaat van deze beschrijvende analyse moet waarborgen dat bij het analyseren van de referentieprojecten en het afnemen van interviews geen belangrijke informatie over het hoofd wordt gezien of verkeerd wordt geïnterpreteerd.

Grondkosten: Bouwkosten: Bijkomende kosten: - Grondkosten - Fundering - Staartkosten ABK, BPK - Constructie en Winst en Risico - Gevel & Dak - Bijkomende kosten W-Installaties - Klimaatinstallaties E-Installaties - Liften - Sprinkler Vaste inrichting Losse Inventaris Terreinvoorziening

Investeringkosten van een kantoorgebouw

Figuur 18: Belangrijkste kenmerken van het model (wit)

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 33

Hierdoor zou er een onjuist of oncompleet beeld verkregen kunnen worden over de relatie bouwhoogte -investeringskosten. Hierbij gaat het om de in paragraaf 5.10. beschreven kenmerken en relaties van kenmerken van het begrotingsmodel.

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste kenmerken hiervan beschreven (zie figuur 18, witte gedeelte). In het vervolg van dit afstudeeronderzoek zullen deze kenmerken en relaties tussen deze kenmerken verder worden aangevuld en een complete beschrijving vormen.

In dit hoofdstuk zullen de volgende onderwerpen aan bod komen:

Onderdelen beschrijvende analyse

Gebouwgegevens:

• Verhouding BVO / VVO

Financiële data: • Bouwtijd

Eisen: • Brandveiligheidseisen

Bouwkosten & berekeningen: • Fundering • Skelet • Gevel en dak • W- Installaties Æ klimaatinstallaties • E- Installaties Æ Liften • Bouwplaatskosten Figuur 19: Onderdelen beschrijvende analyse

Tenslotte zal er een paragraaf besteedt worden aan de standaardisatie van de investeringskosten met behulp van indexcijfers. Dit zal gedaan worden voor het vergelijken van de investeringskosten van hoogbouwprojecten uit verschillende bouwjaren. In de vastgoedbranche worden hiervoor bouwkostenindexcijfers gebruikt. Deze dienen voor herberekening van de waarden van bouwobjecten naar de prijzen van een ander peiljaar. Dit is dus noodzakelijk om hoogbouwprojecten uit verschillende bouwjaren vergelijkbaar te maken.

34 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

6.1. Organisatie

De basis voor het bepalen van de investeringskosten is de organisatie of zijn de organisaties die in het betreffende kantoor gehuisvest moeten worden. Deze organisatie stelt via een programma van eisen bepaalde eisen aan een gebouw. De belangrijkste eisen voor een kantoorgebouw hebben te maken met de grootte van het gebouw. Dit in de vorm van het aantal geëiste werkplekken, vierkante of kubieke meters BVO, NVO, VVO, nuttig vloeroppervlakte (NO) of functioneel nuttig vloeroppervlakte FNO. Deze begrippen zijn in de vastgoedsector gangbaar voorkomende begrippen die allemaal neerkomen op een zeker deel van het horizontaal bebouwde oppervlakte. In figuur 20 staan deze begrippen beknopt gedefinieerd.

Figuur 20: Definities van oppervlaktebegrippen.

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 35

6.1.1. Verhouding BVO/VVO

In figuur 20 is achter de begrippen af te lezen wat voor percentage ze van het BVO vertegenwoordigen (Rijksgebouwendienst, 2006, p. 4). Deze percentages zijn gebaseerd op kantoorgebouwen van maximaal 10 bouwlagen. Zoals beschreven in paragraaf 5.2.1. “Het globale verschil in investeringskosten tussen laag- en hoogbouw” zal dit percentage lager worden naarmate een gebouw hoger wordt. Dit wordt onder andere veroorzaakt door het toenemen van het constructieoppervlak, het installatieoppervlak en de ruimte die benodigd is voor ontsluiting.

Davis Langdon heeft in 2002 een onderzoek gedaan naar de “efficiency” van kantoorgebouwen in westerse landen. In figuur 21 is te zien dat de uitkomsten van dit onderzoek tot tien bouwlagen overeenkomen met de percentages die voort komen uit ervaringcijfers van de RGD die in figuur 20 te zien zijn.

Met behulp van onderstaande figuur kan dan bijvoorbeeld berekend worden dat voor een kantoorgebouw met een oppervlak van 8.400 vierkante meter VVO er de volgende aantal vierkante meters BVO gebouwd moeten worden bij verschillende verdiepingshoogten. • 10 verdiepingen 10.000 m2 BVO (8.400/0,84) • 40 verdiepingen 12.000m2 BVO (8.400/0,70)

“In dit voorbeeld betekent dit een verschil van ongeveer twintig procent in het te bouwen aantal vierkante meters.” Gebouw efficiency (BVO/VVO verhouding) van een kantoorgebouw

Aantal verdiepingen Efficiency (%) 2 tot 4 88-91 5 tot 9 84-88 10 tot 19 77-85 20 tot 29 75-83 30 tot 39 74-79 40+ 72-77

Figuur 21: Verhouding BVO/VVO van een kantoorgebouw bij verschillende bouwhoogten.

De analyse van de referentieprojecten zal moeten bevestigen of deze verhoudingen ook overeenkomen met de geanalyseerde projecten in Nederland. Deze verhouding zal vervolgens als basis dienen voor het omrekenen van VVO en FNO naar BVO of voor het aantal werkplekken naar BVO. Ook zal er uit de analyse van de referentieprojecten en uit de afgenomen interviews moeten worden geconcludeerd wat de invloed van de vorm is op de efficiency.

36 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

6.2. Brandveiligheidseisen

De reden om de brandveiligheidseisen voor hoge gebouwen niet in gespecificeerde voorschriften vast te leggen, is dat volgens de toelichting op het Bouwbesluit uit 1992 ‘woon- of kantoorgebouwen van een grotere hoogte zelden worden gerealiseerd’.

Voor hogere gebouwen moet de indiener aan Burgemeester en Wethouders van de betreffende gemeente aantonen dat het gebouw een gelijkwaardig veiligheidsniveau heeft met lagere gebouwen op grond van de uitgewerkte prestatie-eisen. “In het nieuwe Bouwbesluit van 2003 is voor vrijwel alle gebruiksfuncties een kapstokartikel opgenomen waarin de brandveiligheidseisen voor hoge gebouwen (en ondergronds bouwen) is geregeld” (van der Veek, 2003, p. 9). Artikel 2.209 lid 1b stelt:

Een bouwwerk waarin een vloer van een verblijfsgebied hoger dan 70 m boven het meetniveau ligt, is zodanig ingericht dat het bouwwerk een mate van brandveiligheid heeft als beoogd met de paragrafen 2.11.1, 2.12.1, 2.13.1,2.14.1, 2.15.1,2.16.1, 2.17.1, 2.18.1, 2.19.1, 2.20.1 en 2.21.1.5

Volgens de toelichting die is opgenomen bij dit artikel wordt op deze manier gewaarborgd dat gebouwen die hoger zijn dan 70 meter een vergelijkbaar veiligheidsniveau hebben als gebouwen onder de 70 meter.

5 In het Bouwbesluit uit 1992 waren vergelijkbare voorschriften opgenomen in artikel 19 (woongebouwen) en 239 (kantoorgebouwen).

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 37

Bouwbesluit 2003 Afdeling Titel 2.11 2.11 beperking van het ontstaan van brandgevaarlijke situaties 2.12 2.12 beperking van ontwikkeling van brand 2.13 2.13 beperking van uitbreiding van brand 2.14 2.14 verdere beperking van uitbreiding van brand 2.15 2.15 beperking van ontstaan van rook 2.16 2.16 beperking van verspreiding van rook 2.17 2.17 vluchten binnen een rook- of sub-brandcompartiment 2.18 2.18 vluchtroutes 2.19 2.19 inrichting van rookvrije vluchtroutes 2.20 2.20 voorkoming en beperking van ongevallen bij brand 2.21 2.21 bestrijding van brand

Figuur 22: Onderwerpen waarvoor in het bouwbesluit gelijkwaardige veiligheid wordt verlangd

De bovenstaande artikelen hebben betrekking op alle aspecten van brandveiligheid die in het Bouwbesluit 2003 worden beschreven. Bij elk aspect wordt verwezen naar de functionele beschrijving. Dit betekend dat bij gebouwen boven de 70 meter zwaardere eisen kunnen worden opgelegd door de beoordelaar (Burgemeester en Wethouders).

Naast de eisen die het Bouwbesluit stelt, kunnen op grond van de gemeentelijke Bouwverordening aanvullende voorzieningen worden vereist in de vorm van brandveiligheidinstallaties. Het gaat met name om brandmeldinstallaties, ontruimingsinstallaties en vluchtwegaanduidingen. Dit is uitgewerkt in de Modelbouwverordening. Echter zijn net als bij het bouwbesluit deze richtlijnen beperkt tot gebouwen die een hoogte van 70 meter niet overschrijden.

6.2.1. Invulling van lokaal beleid

Zoals reeds beschreven wordt voor gebouwen boven de 70 meter de toetsing van bouwplannen overgelaten aan burgemeesters en wethouders. Belangrijk is dan ook of, en zo ja welke gemeente aanvullende criteria of eisen hebben opgesteld. In het onderzoek “Brandveiligheidseisen van hoogbouw” zijn hiervoor zeven gemeenten benaderd. De benaderde gemeenten zijn Rotterdam, Den Haag, Amsterdam, Utrecht, Eindhoven, Tilburg en Leeuwarden. Alleen de gemeente Rotterdam, Amsterdam en Den Haag bleken over projectgebonden richtlijnen te beschikken. Deze richtlijnen blijken op een aantal punten van het Bouwbesluit 2003 en van elkaar te verschillen.

Eerst zullen de belangrijkste richtlijnen uit het Bouwbesluit 2003 worden beschreven en vervolgens zal in tabelvorm een vergelijking van de drie steden met het Bouwbesluit 2003 worden gepresenteerd.

Brandwerendheid met betrekking tot bezwijken In het Bouwbesluit wordt volgens artikel 2.9 vereist dat de hoofddraagconstructie van een gebouw waarvan een vloer van een verblijfsgebied dat hoger ligt dan 13 meter boven meetniveau, een brandwerendheid met betrekking tot bezwijken heeft van 120 minuten. Een reductie van

38 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

30 minuten is toegestaan, zowel voor een kantoorfunctie als voor een woonfunctie als de permanente vuurbelasting minder is dan 500 MJ/m2.

Brandwerendheid van de gevel In het Bouwbesluit, artikel 2.93, wordt vereist dat geveldelen boven de 13 meter een bijdrage tot brandvoortplanting hebben die voldoet aan klasse 2. Voor de gevel tot 13 meter is klasse 4 in beginsel toegestaan.

Beperking van uitbreiding van brand De maximale oppervlakte van een brandcompartiment is volgens het Bouwbesluit, artikel 2.105, 1000 m2. In het algemeen wordt bij toepassing van een sprinklerinstallatie een groter brandcompartiment geaccepteerd. Boven de 100 meter moeten de (sub)brandcompartimenten van een gebouw verplicht zijn uitgerust met een sprinklerinstallatie. Deze moet beschikken over een dubbele aansluiting op het waternet en de pompen moeten zijn aangesloten op noodstroom.

Inrichting van rookvrije vluchtroutes In artikel 2.19 van het bouwbesluit staat dat een vluchttrappenhuis boven een hoogte van 50 meter moet worden uitgevoerd met een rooksluis of als vluchttrappenhuis. Boven op de eisen die in het Bouwbesluit afdeling 2.19 worden gesteld aan de inrichting van rookvrije vluchtroutes, zijn in de lokale richtlijnen voor hoogbouw aanvullende voorzieningen vereist aan een trappenhuis als daardoor een rookvrije vluchtroute voert. In het algemeen wordt vereist dat alle trappenhuizen waardoor een rookvrije vluchtroute voert, voorzien zijn van een overdrukinstallatie.

Voorkomen en beperken van ongevallen bij brand In artikel 2.184 van het Bouwbesluit staat dat een gebouw met een verblijfsgebied hoger dan 20 meter een brandweerlift moet hebben. Het aantal brandweerliften is afhankelijk van de af te leggen loopafstand tussen een rookcompartiment en lift (voor utiliteitsbouw in het algemeen gesteld op 75 meter en bij woningen 90 meter). Gebouwen boven de 70 meter moeten minimaal beschikken over twee brandweerliften met een ingericht commandocentrum, een opstelruimte voor een brandweerkar en interne communicatievoorzieningen.

Bestrijden van brand Een droge blusleiding wordt in het Bouwbesluit artikel 2.191 vereist voor gebouwen met een verblijfsgebied boven de 20 meter. Voor gebouwen boven de 70 meter is een natte blusleiding die is aangesloten op een buffertank met voldoende waterinhoud voor tenminste 60 minuten blussen, omdat blusvoertuigen het water niet boven een hoogte van 70 meter kunnen pompen.

Brandveiligheidinstallaties Eisen met betrekking tot brandveiligheidinstallaties worden gegeven op basis van de gemeentelijke bouwverordening. In het Model Bouwverordening wordt voor kantoorgebouwen met het hoogste verblijfsgebied op meer dan 50 meter boven meetniveau een automatische brandmeldinstallatie met gedeeltelijke bewaking, alsmede een automatische ontruimingsinstallatie voorgeschreven.

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 39

Brandveiligheid tijdens de bouw Brandveiligheid tijdens de bouw is geen onderwerp dat in het Bouwbesluit wordt geregeld. In de gemeentelijke bouwverordening wordt hieraan wel enige aandacht besteed. In het algemeen wordt een bouwveiligheidsplan vereist.

6.2.2. Samenvatting brandveiligheideisen

Hoogte Onderwerp 13 meter Brandwerendheid met betrekking tot bezwijken 120 minuten Brandwerendheid van de gevel klasse 2 20 meter Brandweerlift verplicht Droge blusleiding verplicht 50 meter Vluchttrappenhuis uitgevoerd met rooksluis of als veiligheidstrappenhuis 70 meter Overal gelijke mate van brandveiligheid Twee brandweerliften, commandocentrum, opstelplaats voor een brandweerkar en interne communicatie voorzieningen. 100 meter Elk (sub)brandcompartiment verplicht sprinkler met dubbele aansluiting waternet en met pompen op noodstroom.

Figuur 23: Samenvatting brandveiligheideisen

6.2.3. Vergelijking bouwbesluit en de invulling van het lokaal beleid.

In de onderstaande tabel staat een vergelijking van het Bouwbesluit 2003 met de lokale invulling van de brandveiligheidseisen. Zoals eerder beschreven hebben alleen de gemeente Rotterdam, Den Haag en Amsterdam hier een invulling aangegeven. Voor de overige gemeenten wordt dan ook aangenomen dat zij de eisen uit het Bouwbesluit hanteren.

40 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Onderwerp Rotteredam Haag Den Amsterdam brandwerendheid met betrekking tot bezwijken 120 minuten / reductie is niet toegestaan 1) - 0 X brandwerendheid van de gevel gevel over hele hoogte minimaal klasse 2 X 0 X beperking van uitbreiding van brand Sprinkler 2) + 0 2) + Maximale grootte brandcompartimenten gespecificeerd X 0 X inrichting van rookvrije vluchtroutes Trappenhuizen voorzien van overdruk installatie 0 0 0 Trappenhuizen verdeeld in hoogte segmenten 0 0 X voorkomen en beperken van ongelukken bij brand ten minste twee brandweerliften 0 3) + 3) + Schachten en voorportalen van brandweerliften voorzien van X00 overdruk installatie Aparte schachten brandweer liften 4) - X X bestrijden van brand Extra eisen aan blusleiding 5) + 0 0 Aanwezigheid van brandweerkar X 0 0

Communicatiesysteem voor interne communicatie van brandweer X00

Aanwezigheid van commandoruimte X 0 0 Brandbeveiligingsinstallaties Brandmeldinstallatie 0 0 6) - Ontruimalarminstallatie type A 0 X 0 Brandveiligheid tijdens de bouw XXX

Verklaring van tekens: niet geregeld in lokale richtlijnen; X aanvullende eis conform omschrijving 0 extra eis ten opzicht van omschrijving + uitzondering op omschrijving -

Verklaring extra eisen en uitzonderingen: 1) reductie van 30 minuten toegestaan bij kantoorgebouwen tussen 70 en 100 meter 2) fast-quick response sprinkler i.p.v. quick response. 3) één van de twee brandweerliften uitgevoerd als transport lift 4) alleen bij gebouwen boven de 100 meter 5) hoge-druk brandblusinstallatie bij gebouwen boven de 100 meter 6) niet automatische (hand)brandmelder toegestaan in combinatie met sprinkler. Figuur 24: Invulling lokaal beleid

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 41

6.3. Fundering

Ook al is na oplevering van een project de fundering niet het onderdeel van een gebouw waar iedereen over praat omdat het niet zichtbaar is, de fundering is wel een gedeelte dat voor grote vertragingen of bij het niet juist toepassen voor grote schade kan zorgen. Ook al hebben de kosten voor de fundering van hoogbouwprojecten vaak maar een aandeel van 3 á 6 procent in de totale bouwkosten. Toch zitten er enorme risico’s aan het maken van de fundering. Kennis van een geotechnische ingenieur is dan ook belangrijk.

De fundering zorgt voor de overgang van de krachten voortkomend uit de verticale draagconstructie van een hoogbouw-gebouw naar de onder gelegen bodemlagen. De taak van een fundering is dus deze krachten zo veilig en met zo min mogelijk vervormingen af te voeren naar deze bodem.

De fundering moet zo ontworpen worden dat hij voldoende stabiliteit biedt. Dit omdat één van de belangrijkste eisen aan de fundering de maximale vervorming is, omdat de toleranties extreem laag zijn voor hoogbouw. Om verzakkingen te voorkomen is het het beste dat de resultante van de krachten door het centrum van de funderingplaat loopt. In werkelijkheid is dit vaak onmogelijk vanwege aangehechte laagbouw- gedeelten en parkeergarages. In het verleden werden bij plaatfunderingen dan ook correcties aangebracht om (verdere) verzakking te voorkomen.

6.3.1. Verschillende funderingen

Er bestaan drie opties voor een fundering van een hoogbouw-gebouw: 1. Funderingplaten waar de krachten over worden gedragen met behulp van een grote plaat onder het gehele gebouw; 2. Diepe funderingen waarbij de krachten aan een dieper gelegen draagkrachtige laag worden afgedragen met behulp van palen of betonnen wanden.; 3. Een fundering met behulp van palen én een funderingsplaat. Waarbij de palen niet op een dieper gelegen draagkrachtige laag steunen.

Een combinatie van 1, 2 en 3 is ook mogelijk. Zo is er ook een mogelijkheid waarbij de palen losgekoppeld worden van de funderingplaat.

Plaatfundering Een plaatfundering is vaak de goedkoopste optie voor hoogbouw. Deze optie kan echter alleen worden toegepast bij een zand- en een grind- bodemsamenstelling. Het kan echter gunstig zijn om voor de stabiliteit extra palen of wanden toe te passen. Dat hoeft niet per definitie duurder te zijn, omdat de kosten van de extra palen of wanden gecompenseerd kunnen worden met de besparingen die kunnen worden bereikt door het toepassen van een minder dikke funderingplaat.

42 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Diepe funderingen met behulp van palen of wanden Paalfunderingen worden toegepast bij bodemsamenstellingen met een lage draagkracht. Hierbij worden alle krachten via de palen of wanden afgedragen naar een dieper gelegen draagkrachtige laag. De draagkracht van de funderingplaat speelt bij berekening van de krachtafdracht dus geen rol. Bij paalfunderingen wordt een ruime veiligheidsmarge van een factor 26 aangenomen. Dit betekend dat de palen twee maal de berekende belasting moeten kunnen dragen. Er zijn dus veel meer palen benodigd dan bij een paal- en plaatfundering. Paalfunderingen zijn daarom dus ook kostbaar. De zetting is bij een paalfundering op een draagkrachtige laag wel minder. Een paalfundering is de meest toegepaste funderingswijze voor hoogbouw wereldwijd en wordt toegepast om de draagkrachtige zand of rotslaag te bereiken.

Palen én funderingplaat Voor een bodem die gevoelig is voor verzakkingen, zoals klei en veen, kan ook een combinatie van palen of wanden met een funderingsplaat worden toegepast. Hierbij hoeven de palen niet hun krachten af te dragen aan een draagkrachtige laag. De combinatie van de draagkracht van de plaat, de draagkracht van de paal, de negatieve kleef van de paal en de interactie tussen de palen zorgt voor de draagkracht van de fundering. Doordat er ook een funderingplaat wordt toegepast hoeven de palen niet te voldoen aan veiligheidsfactor 2. Hierdoor zijn er bij een palen- en plaatfundering een stuk minder palen benodigd. Bij de Messeturm-toren in Frankfurt hoefde er in plaats van 300 palen, maar 52 palen te worden gebruikt door de toepassing van dit concept.

Een extra voordeel van een paalfundering ten opzichte van een Figuur 25: plaatfundering is dat door de toepassing van een fundering met palen funderingstypen een hoogte/breedte-verhouding van het gebouw kan worden gerealiseerd van meer dan 4,0.

Een variant op deze fundering is de losgekoppelde paal- en plaatfundering. Bij deze optie worden de palen gebruikt om de grond te versterken.

6.3.2. Bodemsamenstelling

De keuze voor een bepaald type fundering hangt sterk af van de bodemsamenstelling van de kavel. Daardoor zal er door middel van een bodemonderzoek moeten worden vastgesteld wat voor type grond er zich onder de bouwplaats bevindt. Er wordt grofweg onderscheid gemaakt tussen twee soorten ondergrond. Dit zijn grind/zand en klei/veen. Grind en zand hebben goede dragende eigenschappen en zorgen voor weinig verzakkingen. Klei en veen zetten zich pas na jaren en zorgen voor verzakkingen. Daardoor zijn klei en veen minder geschikt als draagkrachtige ondergrond.

6 Beschreven in de volgende Normen: NEN-6743, Deutsche Institut fur Normung (DIN) en Eurocode 7

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 43

In figuur 24 is een doorsnede van Nederland te zien van west naar oost. Hierin is duidelijk te zien dat er zich in Nederland verschillende bodemsamenstellingen bevinden. Zo bestaat de bodem van het westen van Nederland de eerste 50 meter voornamelijk uit klei en veen en in het oosten voornamelijk uit zand. De plaats waar een hoogbouw-gebouw wordt ontwikkeld heeft dus een grote invloed op het funderingstype en de daarbij horende kosten. Noord Polders ( Veluwe IJsti j d )

Figuur 26: Doorsnede van de bodem van Nederland van west naar oost

6.3.3. Samenvatting

Er zijn drie typen funderingen voor hoogbouw mogelijk: • Plaatfundering; • Paal- of wandfundering; • Combinatiefundering. Het type wordt bepaald aan de hand van de grondsamenstelling.

44 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

6.4. Constructie

Op de fundering wordt de hoofddraagconstructie gebouwd. Er zijn twee belangrijke verschillen tussen de hoofddraagconstructie van een hoogbouwkantoor en een laagbouwkantoor. Door een hogere bouwhoogte is de verticale belasting hoger en door een hogere bouwhoogte nemen de laterale krachten toe. Voornamelijk krachten als gevolg van de wind.

Bij de ontwikkeling van een hoogbouw-gebouw is het één van de belangrijkste taken om constructie en ontwerp te integreren. Dit samen met de kennis van brandveiligheidexperts, installatie- experts en andere experts.

In deze paragraaf zal op de specifieke constructie-aspecten worden ingegaan. De geschiedenis van de ontwikkeling van de constructie is al besproken in paragraaf 5.3. “De geschiedenis van hoogbouw in de Wereld”.

6.4.1. Belastingen

Verticale belasting De berekening van de verticale belasting is in principe gelijk aan die van laag- en middelhoogbouw. De verticale belasting wordt berekend door het gewicht van de permanente belasting plus de veranderlijke belasting. In figuur 25 staan de maximale belastingen volgens de verschillende normen. Nederland neemt de Europese norm hierin over.

Verticale belastingen in kantoren

Norm USA-1972 DIN 1055 EC1 Eenheid [KN/m2] [KN/m2] [KN/m2] Kantoren 2.4 3,00 4,00 Lobbies 4.8 5,00 5,00 Figuur 27: Maximale verticale belastingen kantoren

Horizontale belasting De horizontale belasting is vooral gebaseerd op de veranderlijke belastingen. Dit zijn in Nederland vooral windbelastingen. In het buitenland komen hier ook nog mogelijke belastingen door aardbevingen bij.

De windbelasting wordt bepaald aan de hand van de NEN-6702. Aanvullend kan een windtunnelonderzoek gedaan worden om preciezer de windbelasting te kunnen vaststellen. Dit omdat per ontwerp de windbelasting verschilt vanwege de vorm en locatie van het ontwerp. Als het windtunnelexperiment een lagere windbelasting berekend dan de NEN-norm moet toch de Norm worden gevolgd.

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 45

6.4.2. Materialen

Voor de constructie van een hoogbouw-gebouw kunnen twee materialen worden gebruikt. Dit zijn staal en beton. Met deze twee materialen kunnen vier mogelijke samenstellingen worden toegepast. Dit zijn normale sterkte beton, hoge sterkte beton, staal en beton met staal compositiemethode. Bij beton met een normale sterkte moet bij het plaatsen van de secundaire belastingen vooral rekening worden gehouden met kruip. Hierdoor kunnen vervormingen ontstaan die de afwerkingen kunnen beschadigen. Om dit op te lossen moet er bij het ontwerp al rekening worden gehouden met deze vervormingen.

Ook bestaat er hoge sterkte beton. Dit beton is het beton vanaf klasse B65. De 65 staat hierbij voor het aantal N/mm2 wat het beton kan dragen. In Nederland zijn sterktes tot en met B105 verkrijgbaar. Er zijn ontwikkelingen gaande op het gebied van zeer hoge sterkte beton. Hiervan spreekt men bij sterkteklassen groter dan B200. In het laboratorium zijn onder bijzondere omstandigheden zelfs sterktes gerealiseerd tot B800. Hoge sterkte beton heeft een lage water/ cementfactor (0,30 - 0,35). Dat wil zeggen dat ten opzichte van de hoeveelheid cement weinig water wordt toegevoegd. Een lagere water/cementfactor resulteert in een hogere sterkte. Doordat hoge sterkte beton een grotere druk kan opnemen is het mogelijk slanker te construeren. Er is minder materiaal nodig en het totale gewicht van betonconstructies is lager. In kantoren neemt daardoor het netto verhuurbaar oppervlak toe en zal de fundering lichter kunnen worden uitgevoerd.

De constructiemethode met de langste hoogbouwtraditie is staal. Staal heeft als voordelen dat het licht is ten opzichte van beton en dat het door de mogelijkheid van prefabricage de bouwtijd kan verkorten. Tevens heeft de toepassing van staal als voordeel dat het weinig constructieruimte inneemt en het de flexibiliteit van het plan vergroot. Het grote nadeel van staal is natuurlijk de slechte brandwerendheid.

De laatste techniek, een compositie tussen hoge sterkte beton en staal, combineert de voordelen van beide technieken. Er zijn drie mogelijkheden om deze techniek toe te passen. De eerste is het vullen van een stalen buis met beton. De tweede is het opvullen van de ruimten tussen bijvoorbeeld de flensen van een I of een H profiel met beton en de laatste is het geheel om gieten van een staalprofiel. (Zie figuur 28) In de volgende tabel staan de voor- en nadelen van de betreffende toepassingen. Vergelijking van verschillende constructie methode

Normale Hoge sterkte Constructie Compositie sterkte beton, met van staal van staal en beton, met wapening hoge sterkte wapening beton

Investeringskosten + ++ o ++ Gewicht van de constructie o + ++ + Stijfheid ++ ++ o + Flexibiliteit van het ontwerp o o ++ + Brandveiligheid ++ ++ - + Bouwtijd + + ++ ++ BVO/VVO verhouding - + ++ +

Figuur 28: Vergelijking van de verschillende constructietechnieken

46 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

6.4.3. Constructiemethoden

Er bestaan verschillende constructiemethoden voor het bouwen van een hoogbouw-gebouw. De constructiemethoden zijn onder te verdelen in vier groepen. De keuze voor een bepaalde methode is afhankelijk van het aantal bouwlagen. Oftewel van de benodigde stijfheid die het gebouw nodig heeft om de horizontale windkracht te kunnen opvangen. Dit zijn de volgende vier groepen: • de raamwerkconstructies tot ongeveer 30 bouwlagen; • de stijve kern constructies tot ongeveer 50 bouwlagen; • de kern met overdrachtsbalken (“outriggers”) tot ongeveer 75 bouwlagen; • en de gevelbuis constructies tot ongeveer 150 bouwlagen. Hieronder zullen deze constructiemethoden afzonderlijk worden besproken.

Figuur 29: Verschillende constructiemethoden bij verschillend aantal bouwlagen (Vambersky, 2006, Presentatie)

De raamwerkconstructies zijn over het algemeen gemaakt uit staal en gemaakt met stijve knopen. Bij deze knopen moeten de momenten door middel van een momentvaste verbinding van de horizontale balk aan de verticale kolom worden overgedragen. Deze momentvaste verbindingen zijn een stuk arbeidsintensiever om te maken en daardoor ook een stuk duurder. Tevens worden de momenten in de knopen groter naarmate het gebouw hoger wordt. Na 25 á 30 verdiepingen is het dan ook niet meer economisch interessant om deze constructiemethode toe te passen. Deze methode werd vooral veel toegepast in het einde van de 19de eeuw oftewel in de eerste fase van de wolkenkrabber (zie paragraaf 5.3).

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 47

Boven de 25 á 30 verdiepingen moeten de balken en kolommen dus zo groot gedimensioneerd worden om het buigmoment op te vangen dat dit economisch onhaalbaar is. Door middel van het toepassen van windverbanden of een stijve kernconstructie is dit te verhelpen (zie figuur 29). Met het toepassen van deze methode kan een bouwhoogte van 40 á 50 bouwlagen worden bereikt. De stijve kernconstructies en de stalen of betonnen raamwerkconstructies met windverbanden zijn momenteel in Nederland de meest toegepaste constructiemethoden. Onder andere bij de Rembrandtoren is deze constructiemethode toegepast (zie figuur 30).

Figuur 30: Rembrandtoren, Amsterdam

De kern met overdrachtsbalken wordt toegepast vanaf 50 bouwlagen. Dit wordt toegepast omdat op deze manier het met een stijgende hoogte het steeds groter wordende moment kan worden opgevangen door een grotere arm D, omdat alleen de diepte van de kern niet meer genoeg is om het moment wat door de windbelasting wordt veroorzaakt op te vangen (zie figuur 31). Door het toepassen van dit systeem kunnen de overige kolommen slanker worden gedimensioneerd. Dit is economisch voordeliger.

d D

Figuur 31: Principe van een kern met overdrachtsbalken

48 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

De laatste methode is de gevelbuismethode. Bij deze methode wordt een stijve buis geconstrueerd. Dit om maximale windbelasting op te vangen. Deze methode is dan ook toegepast in de hoogste gebouwen van de wereld. Zoals de Taipei 101 in Taipei, het voormalige World Trade Centre in New York en het John Hancock Centre in Chicago. Ook is deze methode toegepast bij het gebouw de Weena Toren in Rotterdam (zie figuur 32). Bij de buis-in-buisconstructie worden de kern waar zich de liften bevinden en de gevel gebruikt voor de afdracht van de krachten. Deze worden gekoppeld door de vloeren.

Figuur 32: Gevelbuismethode toegepast bij de Weena Toren in Rotterdam

6.4.4. Samenvatting

Er zijn vier gangbare constructietechnieken en vier gangbare constructiemethoden. Deze kunnen op allemaal met elkaar gecombineerd worden.

Constructiemethoden • Raamwerkconstructie tot 30 bouwlagen; • Stijve kern constructie van tot 50 bouwlagen; • Kern met overdrachtsbalken van 50 tot 75 bouwlagen; • Gevelbuis constructie boven de 75 bouwlagen.

Constructietechnieken • Normale sterkte beton met wapening; • Hoge sterkte beton met wapening; • Constructie van staal; • Compositie van staal en hoge sterkte beton.

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 49

6.5. Installaties

De kosten voor de installaties hebben een groot aandeel in de investeringskosten. Bij hoogbouw kan dit oplopen tot boven de 40 procent van de bouwkosten (Gerritse, 1999, p. 86). De installaties kunnen bij hoogbouw in twee groepen verdeeld worden. Dit zijn de liften en installaties die zorgen voor het thermische, hygiënische, akoestische en visuele comfort. Eerst zullen in deze paragraaf de liften besproken worden en vervolgens de overige installaties.

6.5.1. Liften

Zoals in de paragraaf “De geschiedenis van hoogbouw” beschreven staat vond Elisha Graves Otis in 1854 de passagierslift uit. Dit was het begin van de bouw van hoogbouw-gebouwen in de Verenigde Staten.

Richtlijnen voor de bouw van liften Er bestaan voor Europese landen Europese en nationale richtlijnen. Niet-Europese landen houden zich aan de nationaal opgestelde richtlijnen. Voor Europa en Nederland zijn dit de volgende richtlijnen:

Europese Unie • Richtlijn 95/16/EC van het Europese Parlement; • Richtlijn 89/392/EC van het Europese Parlement; • EN 81, veiligheidseisen voor de constructie en installatie van liften; • EN 81-1 De elektrische lift; • 81-72 Brandweerliften.

Nederlandse richtlijnen • NEN-EN 13015: regels voor onderhoudsinstructies voor liften en roltrappen die gebouwd zijn onder het regime van de Europese richtlijnen Machines en liften; • Extra eisen van de lokale brandweer; • Bouwbesluit.

Passagiersliften Het aantal liften in een gebouw wordt bepaald aan de hand van een aantal parameters. Dit zijn de functie van het gebouw, het aantal mensen in het gebouw, gebouweigenschappen zoals hoogte, de wachttijd bij de lift, de snelheid en de capaciteit van de lift.

FNO De basis voor de berekening van het aantal liften is het aantal vierkante meters FNO kantoorruimte per verdieping en de verdiepingshoogte. De bezetting per verdieping wordt bepaald aan de hand van kengetallen. Uit het onderzoek van G. Barney zijn de volgende kengetallen op te maken (Barney, 1977, p. 161): • Kantoren met 1 gebruiker: 8-10 m2 per persoon. • Kantoren met meerdere gebruikers 10 –12 m2 per persoon.

50 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Capaciteit van de liften Deze wordt uitgedrukt in een percentage van de maximale bezetting van een gebouw welke de liften in vijf minuten moeten kunnen vervoeren. Deze moet tijdens piekuren volgens de volgende onderzoeken aan de volgende percentages voldoen: • Strakosch, 11 tot 20 procent; • Barney; kantoren met 1 gebruiker 15 procent; • Barney; kantoren met meerdere gebruikers 11 - 15 procent; • Barney; kantoren met 1 gebruiker en hoge kwaliteit 17 - 25 procent; • Barney; kantoren met meerdere gebruikers en hoge kwaliteit 17 procent.

Wachttijd De wachttijd of de intervaltijd wordt bepaald aan de hand van het gewenste kwaliteitsniveau. Volgens Barney corresponderen de hieronder beschreven wachttijden met de bijhorende waardering. Gemiddelde wachttijd liften

20 - 25 s heel goed 25 - 30 s goed 30 - 35 s gemiddeld 35 - 40 slecht meer dan 40 s heel slecht Figuur 33: Gemiddelde wachttijd liften met bijhorende score

Capaciteit van de liftcabine Voor de berekening van de capaciteit van de cabine wordt gerekend met 0,22 m2 liftoppervlak per persoon. Hoe hoger de lift is, hoe meer mensen bereid zijn dicht op elkaar te gaan staan.

Snelheid en de tijd die verloren gaat bij een stop De snelheid wordt grotendeels bepaald door de afstanden tussen de stops. Hierdoor kunnen er moeilijk uitspraken gedaan worden over gemiddelde snelheden. Tevens gaat een groot gedeelte van de tijd verloren bij het stoppen op een verdieping. Met de juiste deuren en liftinstallaties kan een stoptijd van 8,5 á 10 seconde bereikt worden.

Brandweerlift Volgens de Nederlandse regelgeving is de eerste brandweerlift verplicht vanaf 20 meter bouwhoogte en moet er een tweede brandweerlift aanwezig zijn vanaf 70 meter. In andere westerse landen verschillen de regels op dit gebied. Het verschil zit in een bandbreedte van 18 tot 36 meter. De brandweerlift moet in een brandwerende liftschacht zijn geïnstalleerd en de schacht moet een minimale oppervlakte hebben van 5 vierkante meter (Normcommissie, 2003, p. 17).De overige technische eisen volgens de EN 81 – 72 en EN 82-2 zijn: • Minimaal 1,1 bij 1,4 meter; • Capaciteit minimaal 630 kg; • Aparte stroomvoorziening die minimaal 120 minuten standhoud; • Alle verdiepingen moeten met de lift binnen 60 seconde kunnen worden bereikt.

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 51

Liftconfiguraties Er zijn verschillende liftconfiguraties mogelijk. De keuze voor een configuratie hangt grotendeels af van het aantal verdiepingen en de benodigde capaciteit. De volgende configuraties worden onderscheiden:

Figuur 34: Vier verschillende liftconfiguraties

Één groep voor alle verdiepingen Tot 25 verdiepingen wordt vaak maar één groep toegepast die alle verdiepingen bedient. Alleen als er meer dan zes liften nodig zijn kan men kiezen om het in twee groepen te verdelen.

Meerdere groepen vanuit de lobby Het verdelen van de liften in twee of meer groepen (zie figuur 34, eerste schema) vermindert het aantal stops. Hierdoor gaat de liftcapaciteit omhoog en worden wachttijden bij de lift verkort. Het aantal passagiers per lift zal hierdoor minder worden, waardoor de liften kleiner kunnen worden uitgevoerd. Aan de hand van het aantal verdiepingen kan het beste gekozen worden voor het aantal groepen dat wordt toegepast (zie figuur 35). Uit comfortoverwegingen is dit een zeer goede optie, maar een nadeel van deze optie is dat bij meer dan 3 groepen er veel ruimte verloren gaat aan liftschachten.

Aantal groepen

Aantal groepen aantal verdiepingen 1 20 - 35 2 35 - 45 3 45 - 60 4 meer dan 60 Figuur 35: Aantal groepen

52 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Skylobby’s Boven de 200 meter zijn, zoals in figuur 35 te zien is, vier groepen nodig. Zoals reeds beschreven neemt dit veel ruimte in beslag aan schachtruimte op elke verdieping. Een oplossing hiervoor is het toepassen van een skylobby (zie figuur 34, schema 3). Het gebouw wordt onderverdeeld in twee gedeelten. Het onderste gedeelte wordt door middel van twee groepen ontsloten en het bovenste gedeelte wordt ook via twee groepen ontsloten, die bereikbaar zijn via de skylobby. Dit is de verdieping op driekwart van het gebouw die vanuit de lobby in een keer zonder stops is te bereiken met behulp van een skylobby-lift. Het voordeel van deze oplossing is dat de onderste en de bovenste twee groepen van dezelfde liftschachten gebruik kunnen maken. Op deze manier kunnen grote hoeveelheden VVO bespaard worden. Voor gebouwen boven de driehonderd meter is het verstandig om de optie van een tweede skylobby te overwegen.

“Double Deck”-liften Double Deck-liften zijn liften waarbij twee cabines op elkaar zijn geplaatst (zie figuur 34, schema 4). De ene cabine bedient dan de even verdiepingen en de andere cabine de oneven. Dit vereist echter wel een lobby van twee verdiepingen. Het voordeel van dit systeem is dat tijdens piekuren de capaciteit van de liften veel groter is. Het nadeel is echter wel dat als de ene cabine een stop moet maken de andere cabine ook moet wachten.

6.5.2. Klimaatinstallaties

Ruimtes die geschikt moeten zijn voor een hoge mate van intellectuele productiviteit stellen aan de volgende aspecten eisen. Dit zijn de volgende aspecten: • Thermisch comfort • Hygiënisch comfort • Akoestisch comfort • Visueel comfort

Thermisch comfort Voor het thermische comfort zijn voornamelijk de temperatuur en de vochtigheid van belang. In de onderstaande twee figuren is te zien welke vochtigheid en temperatuur zorgen voor een optimaal werkklimaat voor intellectueel werk en werk waarbij een hoge concentratie vereist is. Hieruit valt te concluderen dat het gebied waarbinnen de temperatuur moet blijven om een comfortabele werkplek te realiseren relatief een klein gebied is. Als de temperatuur buiten dit gebied ligt, daalt de productiviteit drastisch zoals te zien is in figuur 36.

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 53

Figuur 36: Gewenste temperatuur en vochtigheid

Voor kantoren wordt met betrekking tot het thermisch comfort vaak verwezen naar de richtlijn van de RGD die in aanvang is gebaseerd op de volgende beginselen: • Tenminste 90 procent van de bewoners moet ten minste 90 procent van de tijd tevreden zijn, dat wil zeggen: o Maximaal 5 procent van de tijd (circa 100 uur/jaar) mag het “te warm” zijn; o Maximaal 5 procent van de tijd (circa 100 uur/jaar) mag het “te koud” zijn. • Niet meer dan 25 procent van de bewoners mag ontevreden zijn.

Voor de luchtverversing van kantoren worden vaak de volgende normen aangehouden: Kantoren : 5 m3 / m2 x hoogte of 50 m3 per persoon Kantoortuinen : 10 m3 / m2 x hoogte of 100 m3 per persoon Vergaderruimten : 20 m3 / m2 x hoogte of 50 m3 per persoon Restaurant : 20 m3 / m2 x h Toiletten : 35 m3 / m2 x h

Hygiënisch comfort Het hygiënisch comfort wordt bepaald door de kwaliteit van de lucht. Deze wordt bepaald door de luchtverversing in een bepaalde ruimte en het gebruik van de ruimte.

Visueel comfort Visueel comfort doet zich voor als de hersenen kunnen functioneren zonder afgeleid te worden. Deze afleiding kan komen door slecht licht, weinig verschillende kleuren en een slecht interieurdesign. Twee belangrijke punten hierin zijn het licht wat een persoon nodig heeft om goed te kunnen functioneren en het uitzicht vanaf de werkplek. Personen willen graag naar de omgeving op grond niveau kunnen kijken. Hierdoor zal de borstwering van de gevel van hoogbouw lager moeten worden uitgevoerd.

54 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

6.5.3. Systemen voor ventilatie, verwarming en koeling

Er zijn veel verschillende systemen voor ventilatie, verwarming en koeling beschikbaar, maar om een goed beeld te krijgen zullen de systemen hier onderverdeeld worden in drie verschillende kwaliteitsniveaus. Dit zijn laag, middel en hoog.

Kantoor kwaliteit Laag middel hoog Kantooreisen Temperatuur 20-38 20-38 20-26 Vochtigheid 10-80% 40-60% 40-60% Luchtverversing 0-10 /uur 2-2,5 /uur 2-3,4 /uur Lichtsterkte 350-600 lux 350-600 lux 350-600 lux Helderheid omgeving 150 cd/m2 150 cd/m2 150 cd/m2

Standaard Verwarming Standaard verwarming Standaard verwarming plus Standaard verwarming plus een warmtepomp hittepomp en combinatie van elektriciteit en waterverwarming Natuurlijke ventilatie Te openen ramen Te openen ramen Te openen ramen met automatisch sluitsysteem Mechanische ventilatie Top Airco

Koeling Extra 35 kW/m2 mogelijk Extra 50 kW/m2 mogelijk

Sanitair Koud water Economische spoelknoppen Economische spoelknoppen

Elektrische installatie Kabelgoot bij de gevel Computervloer Computervloer met maximale flexibiliteit Energiemanagement Minimaal (thermosstaat) Verwarming en koeling per Vooruitstrevend ruimte regelbaar energiemanagment systeem Brandbeveiliging Volgens de standaard Volgens de standaard met Volgens de standaard plus extra rookmeldinstallaties extra brandbestrijdings maatregelen

Terugwin systeem Centraal geregeld, mogelijke aquifer en photovoltaische Alternatief verwarmingssysteem --cellen. Centraal geregeld, mogelijke aquifer en photovoltaische Alternatief koelingssysteem --cellen. Centraal geregeld, Warmtepomp eventueel aangevuld met een koppeling van verwarming en Alternatief electriciteitssysteem --elektriciteitsopwekking Regenwater - - Grijswatersysteem Extra isolatie, mogelijk Aangevuld met automatische Aangevuld met hoogwaardig Passieve maatregelen nachtkoeling zonwering en nachtkoeling gevelsysteem

Verwarmingseisen 55-80 kWh/m2 35-60 kWh/m3 25-50 kWh/m4 Daglicht detectiesysteem, automatisch aan uit bij - Tijdsklokken bezetting of geen bezetting. Daglichtsytemen Figuur 37: Verschillende installaties

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 55

Natuurlijke ventilatie Voor het toepassen van natuurlijke ventilatie is een analyse van de plaats waar het project gebouwd wordt essentieel. Dit vooral met het oog op voldoende luchtcirculatie. Zoals in de windrozen van het KNMI van 2003 en 2004 (figuur 38) te zien is komt het grootste gedeelte van de wind uit zuidwestelijke richting. Tevens komt uit deze richting de wind met de grootste kracht.

Figuur 38: Windrichting en snelheid van het jaar 2003 en 2004

De gevels aan de zuidwest- en noordoostkant van het gebouw zullen er dan ook op moeten worden ontworpen dat de positieve en negatieve druk op het oppervlak gebruikt wordt voor natuurlijke ventilatie. Dit zonder dat er interne problemen ontstaan (te hoge winddrukken op deuren enz.).

Tot windsnelheden van 8 meter per seconde is het mogelijk een raam open te zetten. Bij snelheden boven de 8 meter per seconde zal er gebruik moeten worden gemaakt van mechanische ventilatie. Dit komt echter maar 250 uur per jaar voor in Nederland. Ook kan er geen gebruik worden gemaakt van natuurlijke ventilatie onder de 5 graden Celsius en boven de 22 graden Celsius. Dit alles betekend dat ook bij hoogbouw in 60 procent van de gevallen natuurlijke ventilatie kan worden toegepast. Om dit te bereiken moeten de volgende maatregelen worden genomen om het maximale resultaat te bereiken: • De ramen en roosters moeten kunnen worden geopend door middel van een motor. Automatische instellingen voor de hoek waarin het raam geopend wordt. Dit is afhankelijk van de wind en de temperatuur; • Optioneel kan het mogelijk zijn de ramen en roosters individueel te bedienen.

In figuur 39 staan de effecten van zes ventilatie opties op de binnentemperatuur van een kantoorgebouw. Hierbij wordt ook gebruik gemaakt van natuurlijke ventilatie. 1. Alleen natuurlijke ventilatie en standaard verwarming d.m.v. radiotoren; 2. Zie optie 1, aangevuld met mechanische nachtkoeling waarbij gebruik wordt gemaakt van de massa van het gebouw; 3. Koeling en verwarming door middel van buizen in de betonnen vloeren. Het nadeel van dit systeem is dat het lastig individueel regelbaar is en traag reageert; 4. Koppeling van natuurlijke ventilatie in de buurt van het raam door middel van convectoren;

56 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

5. Mechanische ventilatie en koeling waarbij de warmte bij het raam op grondniveau naar boven stijgt en waarbij de koele lucht vanuit de gang door de onderkant van de muur wordt ingeblazen; 6. Systeem met één leiding waarbij de lucht over de muur de ruimte in wordt geblazen.

Figuur 39: Zes verschillende ventilatieopties

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 57

Installatieruimte Een belangrijke keuze bij het maken van een hoogbouwkantoor is de plaatsing van de installatieruimte. Deze ruimtes kunnen, zoals in figuur 40 te zien is, centraal en decentraal geplaatst worden. Door de ruimtes decentraal te plaatsen ontstaat extra kwaliteit voor de gebruiker. Dit is met name het geval als het gebouw aan meerdere partijen verhuurd is.

Een centrale installatieruimte kan maximaal ongeveer 25 vloeren bedienen. Dit is omdat anders de druk in de (water-)leidingen te hoog zal worden, waardoor er speciale pompen, kleppen en leidingen vereist zouden zijn om de druk bij de eindapparaten zoals radiatoren te verkleinen.

Figuur 40: Diagram centrale en decentrale installatieruimte

De ruimte die nodig is voor de installatieruimte is grofweg als volgt verdeeld:

Centrale installatieruimte (tot maximaal 25 verdiepingen) Energie voorziening 20-25 m2 per 1000 m2 VVO Verwarming en koeling 50 m2 per 1000 m2 VVO Schachten 4 m2 per 1000 m2 VVO

Decetrale installatieruimte

Energie voorziening 20-25 m2 per 1000 m2 VVO Frisse lucht distributie 20 m2 per 1000 m2 VVO Verwarming en koeling 40 m2 per 1000 m2 VVO Schachten 1,5 m2 per 1000 m2 VVO Figuur 41: Centrale en decentrale installatieruimte (tot maximaal 25 verdiepingen)

58 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Horizontale distributie Voor de horizontale distributie van lucht, internet, water, data, elektriciteit en communicatie is ongeveer 30 á 60 centimeter vereist (maximaal 20 tot 25 meter van een verticaal transportpunt). Dit is afhankelijk van de maximale koellast. Voor deze berekening is uitgegaan van een maximale koellast van 50 W/m2. In landen met een warmer klimaat zal de koellast hoger zijn. Hierdoor zal de benodigde ruimte die vereist is voor de horizontale distributie toenemen en dus ook de totale verdiepingshoogte.

Voor de horizontale distributie zijn de volgende twee opties: 1. 50 centimeter tussen plafond en vloer; 2. 20 centimeter tussen plafond en vloer en 30 centimeter in een holle vloer.

6.5.4. Samenvatting installaties

Liften • Het aantal liften in een gebouw wordt bepaald aan de hand van een aantal parameters. Dit zijn de functie van het gebouw, het aantal mensen in het gebouw, gebouweigenschappen zoals hoogte, de wachttijd bij de lift, de snelheid en de capaciteit van de lift.

• Er zijn verschillende liftconfiguraties. Een keuze voor een liftconfiguratie is voor het grootste gedeelte afhankelijk van de bouwhoogte.

Klimaatinstallaties • Ruimten die geschikt moeten zijn voor een hoge mate van intellectuele productiviteit stellen aan de volgende aspecten eisen: Thermisch comfort Hygiënisch comfort Akoestisch comfort Visueel comfort

• Er wordt onderscheid gemaakt tussen drie kwaliteitsniveaus voor klimaatinstallaties: laag, middel en hoog.

• Er zijn verschillende opties voor ventilatie van een kantoorvertrek. In dit onderzoek worden er zes onderscheiden.

• De koellast heeft grote invloed op de verdiepingshoogte.

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 59

6.6. Gevel

Na het verkennen van de mogelijke alternatieven voor de hoofddraagconstructies en installaties zal in dit hoofdstuk de invloed van de gevel op de bouwkosten worden beschreven. De gevel is een belangrijk onderdeel van een gebouw, het vormt de overgang van buiten naar binnen en het is tevens het gezicht van het gebouw. Volgens Ir. C. Gerritste heeft in een kantoorgebouw met een bouwhoogte tot 12 bouwlagen de gevel al ongeveer een derde aandeel in de bouwkosten (Gerritse, 1999, p. 86). Bij hoogbouw zal de elementprijs hoger zijn vanwege de bouwhoogte die problemen bij het assembleren met zich meebrengt en vanwege de grotere windbelasting. Ook zal het geveloppervlak in verhouding met het BVO toenemen. In deze paragraaf zullen de gevelstructuur en de verschillende geveltypen besproken worden.

6.6.1. De gevelstructuur

De gevelstructuur van een hoogbouw-gebouw is in veel opzichten vergelijkbaar met een gevel van een laagbouw-gebouw. Er zijn echter twee grote verschillen waar rekening mee moet worden gehouden. Ten eerste vervormt de hoofddraagconstructie door de windbelasting en ten tweede wordt de gevel blootgesteld aan een hogere windbelasting per vierkante meter.

Vervorming van de hoofddraagconstructie De gevel moet bij vervorming van de hoofddraagconstructie hierop kunnen anticiperen. Dit betekent dat er bij de bevestiging van de gevel op de hoofddraagconstructie rekening moet worden gehouden met vervormingen van de hoofddraagconstructie. Hoe groter de afstand tussen de verschillende bevestigingspunten, hoe groter de vervorming waarmee rekening mee moet worden gehouden. Hierdoor worden gevelelementen bij hoogbouw vaak per verdieping bevestigd.

Windbelasting per vierkante meter De windbelasting per vierkante meter geveloppervlak is niet overal op het gebouw gelijk. Hierdoor is het belangrijk onderscheid te maken tussen de windbelasting per vierkante meter gevel en de globale windbelasting die de hoofddraagconstructie te verdragen heeft. De belasting per vierkante meter gevel kan bijvoorbeeld oplopen tot 5 Newton per vierkante meter, terwijl de belasting op de hoofddraagconstructies dan maar 1,5 Newton per vierkante meter is.

De gevel draagt dus de krachten af aan de hoofddraagconstructie en de vervorming die hierdoor ontstaat moet worden opgevangen door de toleranties die zijn ingebouwd in de bevestiging van de gevel. Dus het ontwerp van de gevel hangt in grotere mate af van de vervorming van de constructie dan van de keuze voor gevelconstructie.

Vervormingen Er zijn twee soorten vervormingen van de gevel waar rekening mee moet worden gehouden. Ten eerste de vervormingen van de gevelelementen zelf door wind en temperatuur. Ten tweede de vervormingen van de hoofddraagconstructie welke als volgt zijn onder te verdelen: • Horizontale vervormingen en rotatie door de wind;

60 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

• Vervormingen naar aanleiding van kruip (bij een constructie van beton). Gevolgen zijn vooral groot wanneer de gevel al gedeeltelijk geplaatst wordt voordat de hoofddraagconstructie af is; • Vervormingen door de veranderlijke belasting op de vloeren. Zoals meubels, personen en archieven; • Vervormingen naar aanleiding van temperatuurschommelingen. Dit komt voor als de hoofddraagconstructie buiten de gevel is geplaatst zoals bij het John Hancock Center; • Vervormingen naar aanleiding van toenemende belasting bij de bouw. Tijdens de bouw worden de gevels al bevestigd terwijl de ruwbouw nog niet af is. Het toenemende gewicht van de ruwbouw naarmate de bouw vordert zorgt voor vervormingen.

De vervorming van de hoofddraagconstructie plus de vervorming van het gevelelement zelf bepalen de toleranties waar het gevelelement aan moet voldoen (zie figuur 42).

Figuur 42: Vervormingen van de hoofddraagconstructie

6.6.2. Een hoogbouwgevel als een uniek seriematig product

De hoogte van de hoofddraagconstructie en het daarbij behorende geveloppervlak heeft invloed op alle fases van het plannen en bouwen van de gevel. De combinatie van het maken van de hoofddraagconstructie en het maken van de gevel kan alleen bij een hoge mate van prefabricage en serieproductie.

De productiekosten worden sterk beïnvloed door het aantal elementen dat geproduceerd moet worden. De algemene regel is dat de prijs daalt als er meer dezelfde producten worden afgenomen. Dit omdat de ontwikkelingskosten en de overheadkosten verdeeld kunnen worden over meerdere producten. Voor de bouwsector zijn hiervoor bandbreedtes per element die afhankelijk zijn van het aantal, de maximale afwijking per element en productieperiode.

6.6.3. Planning

De investeerder wil een zo kort mogelijke bouwtijd. Voor een hoogbouw-gebouw kan dit maar in beperkte mate. Een oplossing om het bouwproces te verkorten is om verschillende fases binnen het bouwproces te laten overlappen. Er kan bijvoorbeeld al begonnen worden met het maken van de gevel terwijl de hoofddraagconstructie nog niet af is. Er zijn echter geen aannemers die de hoofddraagconstructie en de gevel van een hoogbouw-gebouw kunnen maken met eigen personeel. Hierdoor zullen er meerdere partijen bij het proces betrokken moeten worden. De

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 61

verschillende partijen moeten eerst een overkoepelend plan hebben alvorens te gaan bouwen. Het afstemmen van deze plannen vergt vaak veel tijd.

6.6.4. Materiaaleisen

Voor hoogbouw kunnen over het algemeen dezelfde gevelmaterialen toegepast worden als voor laagbouw. Alleen worden de materialen van een hoogbouwgevel veel meer blootgesteld aan weer en wind en zijn ze vanwege de grote hoogte moeilijk te onderhouden en te monteren. Hierdoor worden vaak duurzame materialen toegepast die weinig onderhoud vergen en weinig wegen zoals titanium en aluminium.

6.6.5. Constructieve eisen

Hoogbouwgevels kunnen op basis van hun constructie ingedeeld worden op de volgende eisen: • Zelfdragend/hangend; • Locatie ten opzichte van de hoofd-draagstructuur; • Dragend (hoofddraagconstructie) of niet dragend.

62 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

6.7. Geveltechnieken

De keuze voor de geveltechniek is een van de belangrijkste architectonische keuzes bij het maken van een hoogbouwproject. Tevens heeft de keuze voor een bepaalde techniek een grote invloed op de kosten. In deze paragraaf zullen de verschillende opties worden besproken.

6.7.1. Schietgatengevel

De schietgatengevel kan worden getypeerd als een traditionele gevel. Bij deze gevel worden kleine of grote openingen gemaakt in een dragende gevel. Deze bevat over het algemeen een isolatielaag (Knaack, 2006, Presentatie). Tevens kan de dikke massieve gevel als thermische buffer worden gebruikt. De buitengevel kan met verschillende materialen bekleed worden, zoals metaalplaat, natuursteen en prefabbeplating.

Figuur 43: Schietgatengevel

6.7.2. Brievenbusgevel

Een brievenbusgevel (zie figuur 44) is vergelijkbaar met een schietgatengevel. Het verschil tussen de twee is dat er bij de geperforeerde gevel gaten in de muur zijn gemaakt voor ramen en dat bij een brievenbusgevel de ramen in stroken over het hele gebouw lopen. Dit principe wordt vaak bij de bouw van kantoren toegepast, omdat de borstwering over het algemeen minimaal 90 minuten brandwerend is. De borstwering zorgt er dus voor, mits hoog genoeg, dat een eventuele brand niet kan overslaan naar een volgende verdieping.

Figuur 44: Brievenbusgevel

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 63

6.7.3. Klimaatraam

Een klimaatraam kenmerkt zich doordat op ca. 15-30 cm afstand van de buitengevel, aan de binnenzijde een extra blank glazen binnenblad is geplaatst. In de hierdoor gecreëerde spouw, wordt een hoog reflecterende binnenzonwering aangebracht. Door de afvoer van de tussenlucht via deze spouw te laten plaatsvinden, ontstaat een hoog isolerende gevel. Warme lucht kan via de bovenkant van de ramen ontsnappen door een rooster. Koude frisse lucht komt aan de onderkant via ventilatieopeningen naar binnen. Het voordeel van klimaatramen is dat de geluidsoverlast minimaal is, omdat elk klimaatraam volledig luchtdicht is afgesloten. Als optie zou een zonwering (zie figuur 45, zwarte streep) kunnen worden aangebracht tussen de twee ramen. Deze houdt de warmte dan tegen, welke vervolgens via het rode pijltje weer ontsnapt. (zie figuur 45)

Figuur 45: Klimaatraam 6.7.4. Dubbele huid-façade

Bij een zogenaamde tweedehuid gevel wordt een glazen huid aan de buitenzijde van de gevel aangebracht. Hierdoor ontstaat een luchtspouw die permanent of regelbaar met de buitenlucht in verbinding staat. In deze luchtspouw wordt vervolgens een buitenzonwering aangebracht. In de zomerperiode wordt de zonnewarmte door natuurlijke ventilatie afgevoerd, terwijl in de winterperiode de door de zon opgewarmde buitenlucht als buffer wordt gebruikt.

Dubbele huid-façades kunnen over het algemeen het beste worden toegepast als de windbelasting op de gevel hoog is, of als de geluidsbelasting hoog is. Een bijkomend voordeel is, dat door het toepassen van een dubbele huid façade, er het hele jaar natuurlijk geventileerd kan worden omdat het openen van een raam niet windafhankelijk is.

64 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Voordelen van het toepassen van een dubbele huid-façade ten opzichte van een enkele huid façade zijn dat deze gevel beter geschikt is voor nachtkoeling (onafhankelijk van de weercondities), minder inbraakgevoelig is, tocht vermindert en zorgt dat de zonwering altijd gebruikt kan worden hoe hard het ook waait.

Het toepassen van een dubbele huid façade heeft ook een aantal nadelen. Zo ontstaat er door weerkaatsing van het geluid tussen de twee gevels vaak geluidsoverlast. Doordat de vochtige warme binnenlucht afkoelt tussen de twee gevels kan condensatie ontstaan en er kunnen door de zon hoge temperaturen ontstaan tussen de twee gevels.

Figuur 46: Dubbele huid façade, XX-gebouw in Hamburg

6.7.5. Vliesgevel

De vliesgevel is de meest toegepaste gevel voor hoogbouw. Er zijn veel vergelijkingen tussen de vliesgevel en de streepgevel. Het grote verschil zit in de aansluiting van de gevelonderdelen op de draagconstructie / vloeren. Bij een streepgevel worden deze aansluitingen luchtdicht afgesloten en bij een vliesgevel niet. Bij een vliesgevel wordt deze luchtdichte afsluiting tussen de verschillende geveldelen gemaakt.

Er zijn drie typen vliesgevel. Dit zijn: • Stijl- en balkconstructie, hierbij moeten de stijlen, balken en het glas op de bouwplaats gemonteerd worden;

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 65

o Structural glazing-methode: methode waarbij de overgang tussen de verschillende elementen zo klein en onopvallend mogelijk wordt gehouden. • Frame-constructie, dit kan per element vanaf de verdiepingsvloer gemonteerd worden;

Figuur 47: v.l.n.r. Stijl met balk, frame-constructie en de structural glazing-methode

Vliesgevel Stijl- en regelwerk Bij dit gevelsysteem worden eerst doorlopende stijlen en tussengeplaatste regels op de draagconstructie gemonteerd. Vervolgens wordt van buitenaf de beglazing d.m.v. klem- en deklijsten geplaatst. Dit gevel type wordt niet toegepast in hoogbouw vanwege de complexe montage methode. In het model wordt dus uitgegaan van de elementgevel.

Vliesgevel (Elementgevel) De gevel wordt in dit geval opgebouwd uit gevelelementen die in de fabriek kompleet samengesteld worden. Een paneel bevat dan de beglazing en de eventuele zonwering, die in één keer op de bouwplaats kunnen worden gemonteerd. Voordelen van dit systeem zijn dat de productie van de elementen gebeurt onder ideale condities in de fabriek en dat de montagetijden veel korter zijn.

66 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

6.7.6 Samenvatting gevels

Er worden voor hoogbouw vier geveltypen onderscheiden: • Schietgatengevel; • Klimaatramen; • Brievenbusgevel; • Dubbele huid façade; • Vliesgevel.

Deze geveltypen kunnen weer verder worden onderverdeeld op het materiaal van de gevelbekleding.

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 67

6.8. Bouwplaats

Hoogbouw heeft een enorme impact op een stad. Dit niet alleen gedurende de gebruiksfase, maar ook gedurende de bouwen sloopfase. Vooral tijdens de bouwen sloopfase heeft de omgeving vaak last van het bouwverkeer en de geluidsoverlast. Het is dan ook voor de klant, architect, manager, autoriteiten en de aannemer een moeilijke en uitdagende taak om een verticaal gebouw op een (over het algemeen) relatief kleine voetprint te ontwikkelen en hierbij rekening te houden met technische aspecten, economische aspecten en de omgeving.

6.8.1. Bouwtijd

Naar aanleiding van een onderzoek naar de bouwtijd van hoogbouw in Frankfurt de afgelopen 14 jaar heeft E. Schubert de volgende opdeling van de bouwtijd opgesteld. Wat opvalt, is dat ongeveer een derde van de bouwtijd wordt ingenomen door het bouwen van de fundering én het eerste gedeelte van de constructie voordat de andere werken van start kunnen gaan.

Bouwtijd

Bouwtijd in percentage 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Fundering

Constructie

Gevel

Installaties

Liften

Afwerking

Figuur 48: Bouwtijd verdeling hoogbouw volgens onderzoek van E. Schubert en P. Racky (Schubert , 1996, p. 123)

Het belangrijkste aspect wat de bouwtijd bepaald, is de tijd die nodig is voor de bouw van de constructie van een standaardverdieping. De bouwtijd per verdieping kan variëren van 3 tot 17 werkdagen zoals te zien is in figuur 49. De bouwtijd per verdieping heeft dus een enorme invloed op de totale bouwtijd en vanzelfsprekend dus ook op de investeringskosten. Ook is te zien dat er een verschil is tussen de op dit moment gehaalde bouwtijden per verdieping en de bouwtijd die bijvoorbeeld in 1979 gehaald werd bij de Dresdner Bank per verdieping.

68 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Bouwtijd van projecten

Project Hoogte Functie Oplevering Bouwtijd Bouwtijd voor de constructie per verdieping

104 Kantoor 2000 2 jaar 5 werkdagen Business Research Center, Warsaw, Polen

125 Kantoor 2001 3 jaar 5 werkdagen World Port Center, Rotterdam, Nederland

135 Kantoor 1995 4 jaar 5 werkdagen Rembrandttoren, Amsterdam, Nederland

136 Kantoor 2003 3 jaar 4 werkdagen Gallileo, Frankfurt, Duitsland

151 Kantoor 1991 3 jaar 5 werkdagen Delftse Poort, Rotterdam, Nederland

152 Wonen 2005 2 jaar 4 werkdagen Montevideo, Rotterdam, Nederland

166 Kantoor 1979 5,5 jaar 13 werkdagen Dresdner bank, Frankfurt, Duitsland

202 Kantoor 1999 17 maanden 3 werkdagen Millennium Tower, Vienna, Oostenrijk

298,5 Kantoor 1997 3 jaar 3 werkdagen Commerzbank, Frankfurt, Duitsland

452 Kantoor 1998 5 jaar 5 werkdagen Petronas Towers, Kuala Lumpur, Malaysia Figuur 49: Bouwtijd van hoogbouwprojecten

6.8.2. Bouwplaatsfaciliteiten

Voor een relatief snelle uitvoering zijn de bouwplaatsfaciliteiten van groot belang. De belangrijkste bouwplaatsfaciliteiten zijn bij hoogbouw de aan- en afvoerroutes, opslagruimte, hijskranen en de bouwliften. De ruimte voor deze faciliteiten wordt vaak beperkt door het kleine terrein in verhouding met het bouwvolume. De meest beperkende factor hierin is vaak de capaciteit van instrumenten die voor het verticale vervoer zorgen. Zoals de hijskranen, de liften en de betonpompen. Deze kunnen namelijk niet onbeperkt geplaatst worden.

Torenkranen, liften en betonpompen De torenkranen zijn vooral belangrijk voor het maken van de standaardvloeren. Hier zijn over het algemeen 2 á 3 kranen voor nodig (Kloft, 2002, 121). Doordat hoogbouw vaak in het centrum van een stad wordt ontwikkeld zitten er aan het plaatsen van hijskranen vaak standaard technische en geometrische eisen. Zoals daken boven de los- en opslagplaatsen, maximale afmetingen en gewicht van de ladingen en de overlappingen van verschillende hijskraan bereiken.

De volgende aspecten zijn bij de toepassing van hijskranen van extra groot belang: • Er moet rekening worden gehouden met hijsbewegingen die buiten de bouwplaats om moeten gaan. Hiervoor moet toestemming gevraagd worden aan de betreffende eigenaar van het naast gelegen stuk grond; • De hijssnelheid heeft een grote invloed op de bouwtijd. Deze moet zorgvuldig worden afgestemd met de belasting van de lading en de hoogte; • Volgens een onderzoek van de heer Drees (Drees, 1980, p. xx) moet bovenop de hijstijd 90 procent worden geteld voor het vervoeren van spullen naar beneden. Bij een goede organisatorische planning kan deze hijstijd naar beneden volgens een onderzoek van Dhr. Steinert (Steinert, 2001, p. xx) teruggebracht worden tot 20 procent bij het toepassen van de juiste planning en coördinatie technieken; • De hijskranen moeten om de zoveel meter verankerd worden aan de constructie van het gebouw. Deze verankeringen zijn vaak erg kostbaar en zorgen vaak voor problemen bij andere werken zoals de gevel. Daardoor moeten deze verankeringen goed gepland worden.

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 69

Liften spelen een belangrijke rol bij het verticaal vervoeren van materiaal, materieel en personen. De belangrijkste aspecten van de liften zijn de snelheid en het gewicht dat ze kunnen vervoeren. Een ander belangrijk punt is de snelheid waarmee deze liften kunnen worden opgebouwd.

In hoogbouwprojecten wordt beton vaak vervoerd vanaf de opstelplaats tot het stortpunt door middel van pompen. Dit om op deze manier hijsbewegingen te kunnen besparen. Betonpompen kunnen versbeton tot 300 meter omhoog pompen zonder dat tussenpompen vereist zijn.

Bekisting Moderne bekistingsystemen garanderen snelle en veilige bouwprocessen voor de bouw van de constructie. Voor hoogbouw zijn de meest efficiënte bekistingmethoden de methoden waarbij zo min mogelijk gebruik hoeft te worden gemaakt van de torenhijskranen en die veilig zijn op grote hoogtes. De volgende drie methoden worden hierbij het meeste toegepast en dragen bij aan een relatief korte bouwtijd.

De eerste methode is de glij-kist. Hierbij wordt een kist door middel van een hydraulische kracht naar boven getild. Deze methode wordt vaak toegepast bij het maken van de kern. Bij de constructie van de Messeturn in Frankfurt werden stukken van 30 á 40 meter in één keer bekist. Een glij-kist haalt een gemiddelde snelheid van 2,5 meter per dag en doet dit vaak over een aantal verdiepingen in een keer.

De tweede methode is de zelfklimmende klimkist. In tegenstelling tot de glij-kist klimt deze klimkist over het algemeen per verdieping. Deze methode wordt over het algemeen toegepast voor het maken van de kern en geperforeerde gevels. Het voordeel van deze methode is dat hij bruikbaar is bij windsnelheden tot 200 km per uur. Tevens kan deze bekistingmethode worden toegepast zonder het gebruik van een hijskraan. De klimsnelheid is maximaal 20 centimeter per minuut.

De laatste methode is de platformtechniek. Dit is een complete bekistingmethode voor kern- en torenconstructies. Bij deze methode zijn steigers en de bekisting voor kern en gevel opgenomen in een zelfklimmend platvorm. Dit platform zorgt voor betere opslagcapaciteiten, veiligheid en bescherming tegen weersinvloeden.

Logistiek De unieke condities die nodig zijn bij het maken van een hoogbouw-gebouw in de binnenstad vragen om speciale maatregelen voor de aan- en afvoer van materialen naar de bouwplaats. Het zorgen dat de materialen aangevoerd worden op het moment dat ze benodigd zijn is een moeilijke en uitdagende taak. Een zorgvuldig opgestelde planning voor de hijskranen en bouwliften is hierbij erg belangrijk. Vertragingen van het aanvoeren leiden namelijk vaak meteen tot vertragingen van het gehele proces dus ook tot extra kosten. Bij sommige projecten kunnen er opstelplaatsen buiten de stad worden gemaakt. Zoals bij de Commerzbank in Frankfurt en de Swiss Re in London. Vanuit deze opstel- en opslagplaatsen werden de grote stalen elementen ‘s nachts de stad binnen gereden, en konden de overige materialen worden besteld precies op het moment dat ze nodig waren.

70 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

6.9. Standaardisatie van de investeringskosten

Voor het vergelijken van de investeringskosten van hoogbouwprojecten uit verschillende bouwjaren zijn indexcijfers nodig. In de vastgoedbranche worden hiervoor bouwkostenindexcijfers gebruikt. Deze dienen voor herberekening van de waarden van bouwobjecten naar de prijzen van een ander peiljaar. Dit is dus noodzakelijk om hoogbouwprojecten uit verschillende bouwjaren vergelijkbaar te maken.

In Nederland houden slechts enige grote instellingen zich bezig met de ontwikkeling van indexcijfers. Van belang hiervoor zijn het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS), Misset (tegenwoordig Reed Business Information) en het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB). Deze instellingen gebruiken verschillende methoden voor het berekenen van de bouwkostenindex. De “beste” methode is volgens de RGD de methode van het CBS. Dit heeft te maken met het feit dat de CBS-index uitgaat van de reële marktsituatie, terwijl Reed Business Information en BDB puur kunstmatige indices berekenen op basis van de prijsmutaties van arbeid, materiaal en materieel.

Het CBS berekent echter geen indexcijfers voor utiliteitsbouw, maar alleen voor nieuwbouw van woningen. Hierdoor zullen in eerste instantie dus de gegevens van de andere twee organisaties gebruikt moeten worden. Van deze organisaties ontwikkelt alleen Reed Business Information bouwindex prognosecijfers. De indexcijfers van Reed Business Information worden echter vaak met grote vertraging gepubliceerd. Dit beperkt het maken van een planning van het juiste budget. De vraag is dus of er een andere methode beschikbaar is die met behulp van deze indexcijfers meer uitgaat van de reële marktsituatie.

6.9.1. Indexcijfers voor Nieuwbouwwoningen

Zoals beschreven in de vorige paragraaf berekend het CBS wel prijsindexcijfers voor nieuwbouwwoningen. Deze resultaten weerspiegelen dus de feitelijke resultaten van de bouwnijverheid op het gebied van nieuwbouwwoningen. In het onderzoek indexering van bouwprijzen onderzoekt Rafail Kursjin werkzaam bij de Rijksgebouwendienst de verschillen en overeenkomsten tussen de bouwkostenindexcijfers van nieuwbouwwoningen en utiliteitsbouw.

De analyse van de ontwikkeling van de indexcijfers van de utiliteitsbouw wordt in dit onderzoek gemaakt op basis van gepubliceerde indices van woon- en utiliteitsbouw van Reed Business Information en RBD (prijspeil 1984 = 100). Het onderzoek naar de relatie tussen de indexcijfers woningen utiliteitsbouw wordt op macroniveau verricht op grond van de gepubliceerde cijfers van feitelijke bouwvolumen en bouwkosten indexcijfers.

Als uitgangspunt wordt genomen dat de woningen utiliteitsbouwcijfers in zekere zin in verband staan met het bouwvolume in de betreffende bouwnijverheidsector en met het totale bouwvolume. Anderzijds heeft het totale bouwvolume een dergelijke relatie met de totale bouwkostenindex. Deze laatste stelt zich voor als niets anders dan een gewoon getal, dat met behulp van de volgende formule eenvoudig zou kunnen worden bepaald (Kursjin, 1999, p. 101).

T-index = 100 * (TV (lp) / TV (pj)) = 100 * (V w (lp) + V u (lp))/ (V w (pj) + V u (pj))= = 100 * (V w (lp) + V u (lp) / (V w (lp) / W-index + V u (lp) / U-index)

T-index = totaal index woningen utiliteitsbouw (getal)

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 71

TV (lp) – totaal bouwvolume in lopende prijzen

TV (pj) – totaal bouwvolume in prijzen van peiljaar

V w (lp) – bouwvolume woningen in lopende prijzen

V w (lp) – bouwvolume woningen in prijzen van peiljaar

V u (lp) – bouwvolume utiliteitsbouw in lopende prijzen u (lp) – bouwvolume utiliteitsbouw in prijzen van peiljaar

W-index – index woningbouw

U- index – index utiliteitsbouw

In het onderzoek beschrijft Rafail Kursjin dat deze formule aantoont dat er een rekenkundige relatie is tussen woningen utiliteitsbouw. De volgende grafieken uit zijn onderzoek tonen aan dat deze uitgangspositie juist is.

Reed Busisness Information index-cijfers woningen utiliteitsbouw (prijzen 1984) index W exact index U exact 160

150

140 x 130 inde

120

110

100

92 996 97 98 19 1993 1994 1995 1 19 19 1999 kwartaal / jaar

72 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

BDB index-cijfers woningen utiliteitsbouw (prijzen 1984)

index W exact index U exact 160

150

140 x 130 inde

120

110

100

4 7 9 993 99 996 99 998 99 1992 1 1 1995 1 1 1 1 kwartaal / jaar

Figuur 50: Vergelijking indexcijfers woning- utiliteitsbouw van Reed Business Information en BDB

Wat verder valt te concluderen uit deze grafieken is dat de indexcijfers van de woningbouw in sterkere mate stijgen dan die van de utiliteitsbouw. Dit is door drie factoren te verklaren.

Macro invloed aan de index bouwkosten woningen utiliteitsbouw

Factoren Woningen Utiliteitsbouw

+- Marktvraag (woningen kantoorbehoefte)

+- Loon- / materiaalaandeel verhouding Gebouwvorm (fundering, dak en gevels per m2 BVO 0-

Figuur 51: Macro-invloed aan de index bouwkosten woningen utiliteitsbouw

Dit zijn de volgende drie factoren:

De woningbehoefte staat in directe relatie met de bevolkingsgroep terwijl de kantoorbehoefte minder sterk stijgt door voortdurende automatisering en efficiëntievergroting.

De arbeidslonen in de bouwnijverheid stijgen in sterkere mate dan de prijzen van materialen. Het loonaandeel in de bouwkosten is ongeveer 50 procent en het materiaalaandeel 40 procent. Dit betekent dat een verlaging in het materiaalaandeel leidt tot een stijging in de kosten. Het materiaalaandeel in de utiliteitsbouw ligt hoger dan in de woningbouw. Dit bijvoorbeeld alleen al door het toepassen van dure installaties.

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 73

Bij woningbouw blijkt de gebouwvorm (stapeling) bij ongeveer gelijkblijvende m2 BVO per persoon relatief constant te blijven. Bij utiliteitsbouw doen zich veel meer mogelijkheden voor om de gebouwvorm te optimaliseren en de bouwprijs van kantoren te verlagen.

Volgens het onderzoek van Rafail Kursjin hebben de laatste twee factoren het meeste invloed op de ontwikkeling van de indexcijfers. Aan de hand van deze analyse heeft hij het verband aangetoond tussen de indexcijfers van woningen utiliteitsbouw. In zijn onderzoek heeft hij dit verband gedefinieerd in een aantal formules. Met behulp van deze formules is een rekenmodel PROMIN – U ontwikkeld. Uit de vergelijking van de uitkomsten van dit model met de resultaten van Reed Business Information is te zien dat het model betrouwbaar is.

Vergelijking van de exacte gegevens van Reed Business Information en de berekende index-cijfers utiliteitsbouw (prijzen 1984) index U exact index U (1) 150

140

130 x inde

120

110

100 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999

kwartaal / jaar

Figuur 52: Vergelijking indices Reed Business Information en Rijksgebouwendienst

Het resultaat is dat de Rijksgebouwdienst nu zelf aan de hand van de indices van het CBS over nieuwbouwwoningen die berust zijn op reële marktinformatie de indices van de utiliteitsbouw kan berekenen en hoeft op deze manier niet bang te zijn voor vertragingen in de publicaties van de indices van Reed Business Information. Tevens zijn de cijfers op meer reële marktinformatie gebaseerd.

Dit onderzoek heeft uiteindelijk geleid tot de volgende indices. Deze kunnen gebruikt worden voor het vergelijken van de investeringskosten van verschillende hoogbouwprojecten uit verschillende bouwjaren.

74 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Indices van de Rijksgebouwendienst

Jaar Bouwkosten kantoren Index Stijging in procenten 1980 90,8 7,10% 1981 93,0 2,42% 1982 91,6 -1,51% 1983 90,8 -0,87% 1984 90,8 0,00% 1985 89,8 -1,10% 1986 91,6 2,00% 1987 94,5 3,17% 1988 96,7 2,33% 1989 98,2 1,55% 1990 100,0 1,83% 1991 102,5 2,50% 1992 105,8 3,22% 1993 110,0 3,97% 1994 111,6 1,45% 1995 115,8 3,76% 1996 119,3 3,02% 1997 123,7 3,69% 1998 127,6 3,15% 1999 134,5 5,41% 2000 140,5 4,46% 2001 147,4 4,91% 2002 161,2 9,36% 2003 168,1 4,28% 2004 173,3 3,09% 2005 178,1 2,77% 2006 186,0 4,44%

Figuur 53: Indices van de Rijksgebouwendienst

Hoofdstuk 6: Beschrijvend onderzoek van de verschillende aspecten van hoogbouw 75

6.10. Subconclusie

Aan het einde van hoofdstuk 5 is een schematische weergave van het begrotingsmodel gegeven waarin vanuit de invoergegevens via een “blackbox” de uitvoergegevens worden berekend. In hoofdstuk 6 zijn de belangrijkste kenmerken van hoogbouw beschreven. Aan de hand van de beschrijving van deze kenmerken kan geconcludeerd worden dat een aantal kwaliteitkeuzes en relaties in het model moeten worden opgenomen. Deze zijn schematisch weergegeven in onderstaand model.

Projectgegevens: Gebouwgegevens: Financiele data: Kwaliteitskeuzes - Locatie -Gewenst aantal m2 - Bouwtijd per - Funderingstype VVO verdieping - Constructiekeuze (gedeeltelijk) -Hoogte - Gevelkeuze - Liftontwerp - Klimaat installatietype: laag, midden of hoog

Grondprijs: Eisen: Relaties en berekeningen: De hoogte bepaald welke Locatie --> grondsamenstelling --> funderingstype brandwerendheidseisen van Hoogte + kwaliteitskeuze --> constructietype toepassing zijn. Kwaliteitskeuze --> gevel keuze Kwaliteitskeuze + hoogte --> liftontwerp Kwaliteitskeuze --> Klimaatinstallatie

Bouwkosten: Bijkomende kosten: - Fundering - Staartkosten ABK, BPK - Skelet en Winst en Risico - Daken - Bijkomende kosten - Gevels - Binnenwanden - Vloeren - Trappen en Ballustrades - Plafonds

- W-Installaties - E-Installaties

- Vaste inrichtingen - Vaste overige voorzieningen - Losse inventaris - Terreinvoorziening

Investeringkosten van een kantoorgebouw

Figuur 54: Relaties en kwaliteitskeuzes aan de hand van de beschrijvende analyse

76 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

7. Het model en de kostenstijgingen

7.1. Inleiding

Zoals beschreven in de subconclusie van hoofdstuk 5 zullen bepaalde relaties en kwaliteitskeuzes naar aanleiding van de beschrijvende analyses in het model worden opgenomen. De bouwen investeringskosten zullen modelmatig worden bepaald door onder andere deze berekeningen en relaties in het model op te nemen.

In figuur 55 is schematisch weergegeven op welke manier de totale berekening van de investeringskosten tot stand komt. Als de invoergegevens zijn ingevoerd zullen er door het model per gebouwonderdeel aantallen of hoeveelheden worden berekend. Vervolgens worden de aantallen of hoeveelheden vermenigvuldigd met een prijs per stuk of per vierkante meter. De kosten per onderdeel worden tenslotte vermenigvuldigd met een hoogtefactor die voortkomt uit interviews met bedrijven uit Nederland, Engeland en Duitsland en analyses van hoogbouwprojecten uit Nederland.

Model

Invoer --> Aantal X Prijs = Investeringskosten

Invoer: --> A. X Prijs: X Hoogte = I. BVO / Werkplek Archidat, factor: Kwaliteit Reed, Hoogte Interview Vorm of RGD

Figuur 55: Schematische weergave van het model

In paragraaf 5.10 is een keuze gemaakt voor een classificeringssysteem. Er is gekozen voor de NEN-classificatie. In de volgende paragraven zullen de invoergegevens van het model en de hoofdgroepen volgens de NEN-classificatie worden beschreven. Eerst zal nog worden beschreven hoe de hoogtefactoren voor het model bepaald wordt.

7.1.1. De hoogtefactor

Zoals beschreven in de doelstelling is het doel het inzichtelijk maken van de investeringskosten van kantoorgebouwen boven de 60 meter. Aangezien de kans op extreme hoogbouw boven de 250 meter in Europa en Nederland heel klein is, is er besloten het onderzoek toe te spitsen op kantoorgebouwen van 60 tot 250 meter. Voor deze bandbreedte in hoogbouw zal in dit hoofdstuk

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 77

dan ook een hoogtefactor worden bepaald. Dit is op drie manieren gedaan. Ten eerste zijn er interviews afgenomen bij bedrijven uit de bouw met ervaring op hoogbouwgebied in Nederland. Ten tweede zijn van reeds bestaande projecten de investeringskosten geanalyseerd. Tenslotte zijn er interviews georganiseerd met een Engels en een Duits bedrijf om samen met de uitkomsten van de interviews over de Nederlandse markt en de referentieprojecten de uiteindelijke hoogtefactor te kunnen bepalen.

Uit een analyse van de twintig hoogste gebouwen in Nederland (zie bijlage 2) komt naar voren dat de volgende partijen op hun vakgebied de meeste ervaring met hoogbouw hebben.

Ontwikkelaars • ING (6 projecten) - A. de Jong • OVG (2 Projecten) - F. Lakerveld • Bouwfonds (2 projecten)

Aannemers • BAM (6 projecten) - G. Appeldoorn • JP van Eesteren (5 projecten) - P. Oosterbaan & G. Lingen

Constructeurs • Zonneveld - L. van Dorp • Corsmit - J. Vambersky

Installateurs • Deerns (4 projecten) - G. Muller & R. Halle • Hiensch engineering (2 projecten)

Liftbedrijven • RGD - C. Rentier • KONE (8 projecten) - H. Bussing • Otis (4 projecten) - H. Frijters

Gevelbedrijven • Scheldebouw (8 projecten) - B. van de Linde & A. Bosschaard • Rollecate (1 project) - J. Kooiker

Overig • Archidat - M. de Jong • Brink Groep - P. Timmermans • Kostendeskundige - W. Meyer • Stichting Hoogbouw - J. Klerks

Buitenlandse bedrijven Davis Langdon - S. Watts Holler und Partner - A. Thieven

78 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Aan de hand van interviews met deze personen van bovenstaande bedrijven is per gebouwonderdeel een hoogtefactor bepaald. Deze hoogtefactor zal worden beschreven in de volgende paragrafen per gebouwonderdeel. In de laatste drie paragrafen zullen de bouwplaatskosten, investeringskosten en de verhouding BVO / VVO worden beschreven.

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 79

7.2. Invoergegevens 7.2.1. Inleiding

Uit de analyse van bestaande modellen is in paragraaf 5.10 “Het causaal model” geconcludeerd dat de invoergegevens zullen bestaan uit de volgende onderdelen: • Projectgegevens (waaronder naam, locatie enz.); • Gebouwgegevens (BVO, hoogte, functies, specificaties per functie enz.); • Financiële gegevens (rente, bouwtijd, inflatie, BAR, enz.); • Percentages voor de staartkosten en bijkomende kosten; • Kwaliteitskeuzes (soort gevel, soort installaties, liftmodel enz.).

In deze paragraaf zullen de invoergegevens nader worden toegelicht.

7.2.2. Projectgegevens

De projectgegevens zijn de basisgegevens van het project. Dit zijn de naam van het project en de locatie.

7.2.3. Gebouwgegevens

In dit onderzoek wordt een project opgedeeld in drie gebouwdelen. Dit zijn de kelder, onderbouw en toren. Hiervoor is gekozen omdat deze gebouwdelen verschillende vormen, aantal verdiepingen, grootte en geveloppervlakken kunnen hebben. Ook kunnen zich in deze gebouwdelen verschillende functies bevinden. Dit kunnen de functies parkeren, commerciële ruimten, kantoren en overig zijn. Per onderdeel kan dus worden aangegeven welke functies zich in het gebouwdeel bevinden, wat de vorm is en wat het aantal vierkante meter BVO is.

De vorm van het gebouwdeel kan worden benaderd door zes basisvormen: vierkant, rechthoek, rond, ellips, driehoek, ruit en kruis.

Figuur 57: Montevideo, Rotterdam

80 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Voorbeeld Het Montevideo-gebouw in Rotterdam (te zien in figuur 57) kan dus als volgt worden benaderd: Kelder: 2 lagen, rechthoekige vorm, parkeren, 6.750 m2. Onderbouw: 6 lagen, rechthoekige vorm, kantoren, commerciële ruimte en overig, 26.000 m2. Toren: 27 lagen, vierkante vorm, wonen, 20.000 m2.

Zoals beschreven in de vorige paragraaf is het model geschikt tot 60 bouwlagen.

7.2.4. Kwaliteitskeuzes

Op het invoerblad van het model kunnen een aantal kwaliteitskeuzes gemaakt worden. Ten eerste kan er een keuze gemaakt worden uit het algemene kwaliteitsniveau van het gebouw. Deze keuze heeft voornamelijk invloed op het, in figuur 37 van de paragraaf “Installaties”, beschreven installatiekwaliteitsniveau.

Ten tweede kan een keuze gemaakt worden uit zeven verschillende type gevels, zoals te zien is in figuur 58. Tevens kan per bouwdeel het percentage van de gevel wat open en dicht is worden aangegeven. Nummer Geveltype 1Schietgaten 2Brievenbus 3 Prefab beton 4 Natuursteen 5Vliesgevel 6Klimaatraam 7 Dubbele huid facade Figuur 58: Verschillende geveltypen

Tenslotte kan een keuze gemaakt worden voor een kantoorconcept. Hierbij kan gekozen worden uit vier kantoorconcepten. 1. Een cellenkantoor waarbij het kantoor voor 80 procent van het FNO bestaat uit 1- en 2- persoonskamers en 20 procent uit vergaderruimte. 2. Een cellenkantoor+ waarbij 50 procent uit 1- en 2-persoonskamers, 20 procent uit vergaderruimte en 30 procent uit kantoortuin7 bestaat. 3. Een gecombineerd kantoor waarbij 30 procent bestaat uit 1- en 2-persoonskamers, 20 procent uit vergaderruimte en 50 procent uit kantoortuin. 4. Een kantoortuin waarbij 20 procent als vergaderruimte is ingedeeld en 80 procent als kantoortuin. Nummer Kantoorconcept 1 Cellenkantoor 2 Cellenkantoor + 3 Gecombineerd 4 Kantoortuin Figuur 59: Verschillende kantoorconcepten

7 Kantoortuin is een grote, open, ruimte met tenminste 10 werkplekken.

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 81

7.3. Fundering

De fundering is de basis van het gebouw, maar draagt maar voor een klein deel bij aan de bouwkosten. Zoals beschreven in paragraaf 6.3 “Fundering” worden er voor hoogbouw drie funderingstypen onderscheiden. Dit zijn plaat-, paal- en combinatiefunderingen.

Het maken van de fundering heeft grote invloed op de bouwtijd. Voor een gemiddeld hoogproject neemt het maken van de fundering ongeveer 18 á 20 procent (Eisele & Kloft, 2002, p. 180) van de bouwtijd in. Wat in de praktijk neerkomt op 20 á 30 weken8.

7.3.1. Funderingtypen

Het toepassen van een plaatfundering is in Nederland vanwege de grondsamenstelling alleen in sommige gebieden in het zuiden en oosten mogelijk. Voor het bepalen van de plaatdikte zijn een aantal projecten van de RGD geanalyseerd. In figuur 60 is de relatie bouwhoogte, dikte van de funderingsplaat en de prijs per vierkante meter af te lezen die bepaald is aan de hand van de analyse van de projecten van de RGD.

Prijzen voor vloeren op grondslag Bouwhoogte Dikte van de plaat Prijs per m2 35 (10 verdiepingen) 40 200 70 (20 verdiepingen) 60 240 105 (30 verdiepingen) 90 270 140 (40 verdiepingen)* 120 300 165 (50 verdiepingen) 140 330 200 (60 verdiepingen) 170 350 * referentie dikte vloerplaat van kantoorproject Figuur 60: Prijzen voor vloeren op grondslag

Voor het berekenen van de kosten van paalfunderingen gebruikt het model een formule die gedoceerd wordt op de Bouwkostendeskundige opleiding. Deze formule houdt rekening met de permanente belasting, veranderlijke belasting (VB), puntspanning van de paal, puntweerstand van de paal en een veiligheidsfactor.

Aantal palen = ((bruto inhoud x m2 BVO x 400 kg/m2) + (m2 BVO x (VB – 200 kg/m2))/ (((puntspanning kg/m2) x (puntweerstand m2))/veiligheidsfactor)

Als veiligheidsfactor wordt in Nederland bij paalfunderingen over het algemeen factor 1,7 genomen (PBNA, 1977, p. 37). Bij het toepassen van een plaat- en paalfundering mag een veiligheidsfactor 1 worden genomen. Voor een gebouw met een hoogte van 150 meter met daarin 50.000 vierkante meter BVO betekend dit dat bij een paalfundering 1.732 palen van 40 x 40 cm moeten worden toegepast en bij een paal- met plaat-fundering maar 1.020. Dit levert dus een aanzienlijke besparing op in het aantal palen.

8 Interview: Oosterbaan, P. 18 oktober 2006, Hoofd kostenunit, JP van Eesteren, Barendrecht

82 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

7.3.2. Aantal kelderverdiepingen

De keuze voor een parkeerkelder heeft grote invloed op de kosten voor funderingsconstructies. De kosten voor het afgraven van de grond nemen per ondergrondse bouwlaag toe. Aan de hand van gemiddelden van projecten van de RGD, zijn de prijzen die te zien zijn in figuur 61, berekend per vierkante meter bebouwd oppervlak voor de grondwerkzaamheden.

Prijzen grondwerkzaamheden Aantal ondergrondse verdiepingen Prijs per m2 150 2 125 3 225 Prijzen aan de hand van referentie projecten RGD

Figuur 61: Prijzen grondwerkzaamheden

7.3.3. Funderingsconstructies

Niet alleen de grondwerkzaamheden nemen sterk in prijs toe, maar ook de prijs voor de funderingsconstructies. Bij het maken van een kelder is het over het algemeen noodzakelijk om damwanden te slaan om het grondwater tegen te houden. Een vuistregel voor het plaatsen van damwanden is dat éénderde van het oppervlak van de damwanden boven de grond uitsteekt en tweederde zich onder de grond bevindt voor het afdragen van de kracht. Dit resulteert in de volgende prijzen per meter omtrek van de bouwput. Bij deze prijzen wordt ervan uitgegaan dat de damwanden na afloop van het bouwproces niet meer worden verwijderd. Als de damwanden na afloop weer worden verwijderd is de prijs 85 euro per vierkante meter

Prijzen damwanden Aantal verdiepingen Lengte wand Prijs per m1 -1 4,5 x 3 = 13,5 2.025 -2 8 x 3 = 24 3.600 -3 11,5 x 3 = 34,5 5.175

Prijs per m2 150 euro Figuur 62: Prijzen damwanden per meter omtrek

7.3.4. Totale kosten voor funderingen aan de hand van interviews en referenties

De prijs per vierkante meter BVO voor een fundering (inclusief palen) zal licht stijgen. Dit heeft een aantal oorzaken.

• De permanente belasting per vierkante meter BVO zal met de hoogte toenemen vanwege de steeds zwaardere constructie die nodig is om de windbelasting en permanente belasting af te voeren naar de constructie. Hierdoor zullen er in verhouding meer palen in de fundering nodig zijn.

• De paallengte kan toenemen omdat de eerste draagkrachtige laag in de bodem niet draagkrachtig genoeg is om een hoogbouw-gebouw te dragen, maar wel draagkrachtig

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 83

genoeg is voor een laagbouw-gebouw. Hierdoor zullen de kosten voor de paalfundering toenemen.

• Bij een stijgende hoogte zullen de palen op het bebouwde oppervlak dichter bij elkaar moeten worden geplaatst. Hierdoor wordt het plaatsen van palen logistiek moeilijker en hebben de palen meer invloed op elkaar waardoor de draagkracht per paal afneemt. Hierdoor zullen de kosten voor de paalfundering toenemen.

• Bij een stijgende gebouwhoogte zal het bebouwde oppervlak kleiner worden. De funderingsplaat zal hierdoor minder groot worden. De plaat zal echter wel dikker moeten worden gedimensioneerd. Doordat het bebouwde oppervlak een grotere invloed op de kosten van de plaat heeft dan de plaatdikte zullen hierdoor de kosten voor de funderingsplaat dalen.

Het gevolg van deze oorzaken is te zien in figuur 63 en 64. Aan de hand van de gegevens van de referentieprojecten kan worden geconcludeerd dat er een grote percentuele spreiding zit in de funderingskosten per vierkante meter BVO. Deze spreiding wordt veroorzaakt door verschillen in funderingsdiepte, bodemsamenstelling, bebouwd oppervlak en het gewicht van het gebouw per vierkante meter. De bandbreedte per vierkante meter BVO ligt ongeveer tussen de 25 en 50 euro. De kosten voor de fundering hebben een aandeel van 1 á 4 procent van de bouwkosten, zie figuur 63.

Referentie prijzen Fundering Percent age van Bouwkost en Percentage Prijs/m2 Referentieproject van BK BVO Woontoren, 45 4,5% bouwlagen, 150 meter 3,4% 48,3 4,0% Kantoortoren, 32 3,5% bouwlagen, 102 meter 4,1% 57,6 3,0% Kantoortoren, 24 bouwlagen, 88 meter 3,4% 47,6 2,5% Kantoortoren, 20 2,0% bouwlagen, 74 meter 2,4% 33,5 1, 5% Kantoortoren, 12 1, 0% bouwlagen, 42 meter 2,0% 27,6 Kantoortoren, 6 0,5% bouwlagen, 20 meter 1,7% 24,7 0,0% Kantoortoren, 4 45 30 24 20 12 6 bouwlagen, 12 meter 3,7% 19 Bouwlagen

Gemiddeld 2,6% 32,3 Figuur 63: Referentieprijzen fundering

Het gemiddelde van deze interviews levert een stijging op van 2 procent tussen de 10 en 45 bouwlagen en van 1 procent tussen de 46 en 60 bouwlagen. In het model is deze stijging over de eenheidsprijzen verwerkt.

84 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Fundering

160 Database 140 rijksgebouwendienst 120 Davis langdon

100 Wonen in de wolken 80 Andreas Thieven

60 Bam 40 Van Eesteren 20 Gemiddelde

Stijging funderingskosten in % 35 €/m2 BVO = 100 % 0 Zonneveld 0 0 0 1 1 2 3 40 50 60 Bouwlagen

Figuur 64: Stijging funderingskosten Referentieprojecten

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 85

7.4. Skelet en vloeren

Het skelet en de vloeren vormen de constructie van het gebouw. Zoals beschreven in paragraaf 6.4 “Constructie” wordt bij een toenemende bouwhoogte de verticale belasting hoger en nemen de laterale krachten toe. Voornamelijk krachten als gevolg van de wind. Om de krachten als gevolg van de wind op te vangen zijn er voor verschillende gebouwhoogten verschillende constructiemethoden gangbaar.

In de wereld worden er zoals beschreven in paragraaf 6.4 twee constructiematerialen toegepast in hoogbouw. Dit zijn staal en beton. Deze kunnen in vier vormen in de constructie verwerkt worden. Er kan gekozen worden uit beton, hoge sterkte beton, staal en een combinatie van staal en beton. In Nederland wordt in het overgrote deel van de projecten gewerkt met beton of hoge sterkte beton. De reden hiervoor is dat de staalprijs in Nederland hoger is dan de prijs voor beton. Als gevolg daarvan hebben aannemers weinig ervaring met staalconstructies, waardoor ze het (als ze de keuze hebben) nog minder gaan toepassen. Om deze reden biedt het model momenteel alleen de mogelijkheid om te kiezen voor een constructiemethode van beton.

7.4.1 Constructiemethoden

Zoals beschreven in paragraaf 6.4 bestaan er vier constructiemethoden. Dit zijn de raamwerkconstructie, stijve kernconstructie, kern met overdrachtsbalken en de gevelbuisconstructie. De keuze van een constructiemethode heeft vooral invloed op de kosten, verhouding BVO ten opzichte van VVO en de indeelbaarheid van de gevel.

Vanwege de keuze voor het materiaal beton kan in het model maar een keuze worden gemaakt uit drie methoden. De raamwerkconstructie met windverbanden wordt in beton namelijk zelden toegepast in hoogbouw. Als er gekozen wordt voor een stijve kernconstructie betekend dit in het model dat er achter de gevel kolommen geplaatst worden. Als er voor de constructiemethode met overdrachtsbalken of voor de gevelbuisconstructie wordt gekozen zal de gevel in prefab buitenwanden worden uitgevoerd.

7.4.2. De kern

De kern levert bij alle constructiemethoden een grote bijdrage aan de stijfheid van het gebouw. Voor de stijfheid van het gebouw zijn de lengte- en breedte-afmetingen van de kern van belang. Het model bepaald het oppervlak van de kern door de oppervlakten die zich in de kern bevinden bij elkaar op te tellen. In de kern bevinden zich vluchttrappenhuizen, liftschachten en de opstelruimte voor de liften.

De installatieschachten kunnen in of buiten de kern geplaatst worden. Dit is in het model een invoergegeven. In de volgende paragraven zal worden beschreven hoe deze oppervlakten bepaald worden.

Voor de stijfheid is het wenselijk dat de kern een vierkante of ronde vorm benadert zodat in alle richtingen het gebouw even stijf is. Voor een voorbeeld zie figuur 65.

86 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

B-lift Trap Schacht Rook- sluis Liften

Opstelruimte

Rook- sluis Liften B-lift Schacht Trap Figuur 65: Schematische weergave van de kern

7.4.3. Draagconstructie

Het stramien van de draagconstructie wordt bepaald naar aanleiding van de vorm van het gebouw. In het model kan het stramien maximaal 7,2 bij 7,2 meter zijn. Bij een grotere stramienmaat zal namelijk de vloerdikte toenemen tot boven de 30 centimeter en dat heeft door een hogere bruto verdiepingshoogte weer consequenties voor de kosten van de trappen en de gevel. Mocht men toch willen dat de stramien maat groter is dan 7,2 x 7,2 meter, dan kan dit in het model in het tabblad constructie worden aangepast. Het model bepaald het aantal kolommen aan de hand van deze stramienschema’s.

Figuur 66: Schematische weergave stramienschema’s

7.4.4. Voorbeeld:

Kantoortoren: BVO: 60.000 m2 Verdiepingen: 60 Vorm: Vierkant Methode: Stijve kernconstructie

Voor deze toren met een stijve kernconstructie berekent het model een kern met een oppervlak per verdieping van 108 vierkante meter met een lengte en een breedte van 10,4 meter. Als van de lengte van het gebouw de lengte van de kern wordt afgetrokken blijft er 21,2 meter over. Aan weerszijde van de kern betekent dit 10,6 meter. Aangezien dit meer dan 7,2 meter is betekend dit

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 87

een kolomstructuur van 5,3 bij 5,3 meter. Totaal betekent dit dat er voor deze toren met deze vorm 40 kolommen per verdieping nodig zijn inclusief de gevelkolommen.

Draagstructuur Vierkant

Oppervlak per vloer 1.000 Lengte/ Diameter 1 32 Breedte/ Diameter 2 32

Lengte (gevell) kolomstructuur 5,3 Breedte kolomstructuur 5,3 Aantal kolomrijen lengte 2 Aantal kolomrijen breedte Oppervlak per kolom 28,2 Vloerdikte 0,3 1 Afstand gevel kern lengte Afstand gevel kern breedte 11 Aantal gevel kolomen lengte 7 Aantal gevel kolomen breedte 5 Aantal gevel kolommen 24 Overige kolommen 16 Totaal aantal kolommen 40 Figuur 67: Berekening stramien en aantal kolommen van het voorbeeld

De diktes van de kolommen zijn afhankelijk van het vloeroppervlak per kolom vermenigvuldigd met de permanente en veranderlijke belasting en het aantal verdiepingen die zich erboven bevinden. In theorie betekent dit dat van onder naar boven de kolommen per verdieping kleiner gedimensioneerd kunnen worden, omdat ze minder verdiepingen dragen. In de praktijk is dit ingewikkeld tijdens de bouw. Hierdoor wordt in de praktijk en in het model gekozen om de kolommen per 10 verdiepingen te verjongen. Voor het voorbeeld kantoorgebouw zijn de kolomdiktes in figuur 68 te zien. Bij een grotere stramienmaat zullen de kolomdiktes toenemen en visa versa.

Afmetingen van kolommen Verdiepingen Lengte en breedte Oppervlak per kolom 1-10 verdiepingen 80 0,64 m2 11-20 verdiepingen 70 0,49 m2 21-30 verdiepingen 60 0,36 m2 31-40 verdiepingen 50 0,25 m2 41-50 verdiepingen 40 0,16 m2 51-60 verdiepingen 30 0,09 m2 Figuur 68: Oppervlakte en diktes van kolommen

Mocht er in het model gekozen worden voor een constructie met overdrachtsbalken of een gevelbuisconstructie dan vervallen de gevelkolommen en komt hiervoor een buitenwand in de plaats. De wand zal in dikte ook per 10 verdiepingen verjongen. De minimale wanddikte is 250 millimeter. In figuur 69 zijn de wanddiktes af te lezen.

88 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Wand dikte in mm Aantal verdiepingen 1-10 11-20 21-30 31-40 41-50 51-60 10 250 20 300 250 30 350 300 250 40 400 350 300 250 50 450 400 350 300 250 60 500 450 400 350 300 250 Gemiddelde dikte 375 350 325 300 275 250 Figuur 69: Wanddikte gevels in millimeters

7.4.5. Kosten van skelet en vloeren

De kosten voor het skelet bestaan uit de kosten voor de vloeren en de hoofddraagconstructie. De kosten per vierkante BVO voor de hoofddraagconstructie nemen sterk toe bij een stijgende bouwhoogte. Dit wordt veroorzaakt doordat de constructieve elementen groter moeten worden gedimensioneerd door de hogere verticale- en windbelasting.

Het berekenen van de constructiekosten is op verschillende manieren mogelijk. De constructiekosten kunnen op bestekniveau per element worden berekend. De methode vergt erg veel tijd en schiet voorbij aan het doel wat dit onderzoek probeert te behalen. In dit onderzoek zullen de constructiekosten dan ook bepaald worden aan de hand van analyse van informatie die voorgaand onderzoek heeft opgeleverd. Deze zal vergeleken worden met een hoogtefactor die voortkomt uit de interviews en analyses van referentieprojecten.

7.4.6. Analyse van voorgaand onderzoek

In 1989 onderzocht Ir. F. Lakerveld de netto/bruto verhouding van hoogbouwkantoren in Nederland (Lakerveld, 1989, p. xx). Zij richtte zich hierbij specifiek op de invloed van de constructie op deze verhouding. Binnen dit onderzoek onderzocht zij drie constructiemethoden. Dit zijn de methoden die in het model gekozen kunnen worden. In figuur 70 zijn de percentages van het BVO af te lezen die de verschillende constructiemethoden innemen bij verschillende bouwhoogten.

Invloed van de bouwhoogte op het constructie oppervlak Overdracht- Kern balken Gevel buis 10 4,70% - - 20 5,30% - - 30 7,62% 7,53% 6,33% 40 9,94% 8,90% 7,40% 50 12,03% 10,31% 8,59% 60 14,12% 11,72% 10,02% Figuur 70: Invloed van de bouwhoogte op het constructieoppervlak

Aan de hand van de percentages die in figuur 70 zijn opgenomen, kan het constructievolume worden berekend. Voordat het constructievolume kan worden berekend wordt er eerst onderscheid

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 89

gemaakt tussen de kernconstructie en buitenwanden. Dit wordt gedaan omdat de prijzen voor prefabbeton per kubieke meter hoger zijn dan de prijzen voor in het werk gestort beton. In figuur 71 is de onderverdeling van het constructieoppervlak van de gevel en de kern af te lezen. Deze onderverdeling is alleen gemaakt bij de meest efficiënte constructiemethode volgens het onderzoek van Ir. F. Lakerveld. Voor gebouwen tot 20 verdiepingen betekend dit dat de constructiemethode een stijve kernconstructie zal zijn en voor gebouwen boven de 20 verdiepingen zal dit een gevelbuisconstructie zijn.

Onderverdeling constructie oppervlak in kern en gevel Constructie methode kern gevel totaal 10 Kern 2,50% 2,20% 4,70% 20 Kern 2,90% 2,40% 5,30% 30 Gevel buis 3,73% 2,60% 6,33% 40 Gevel buis 4,65% 2,80% 7,45% 50 Gevel buis 5,59% 3,00% 8,59% 60 Gevel buis 6,82% 3,20% 10,02% Figuur 71: Onderverdeling constructieoppervlak in constructieoppervlak gevel en kern

Het constructievolume wordt vervolgens verkregen door het percentage te vermenigvuldigen met het BVO en de bruto verdiepingshoogte. Het berekende volume wordt vervolgens in het model vermenigvuldigd met een prijs per kubieke meter. Deze prijs is gebaseerd op een prijs voor het beton, wapening en bekisting9.

De prijs voor beton is afhankelijk van de betonsterkte. In dit onderzoek wordt een sterkte van B45 aangehouden. Deze betonsterkte is ook gebruikt in bovenstaand onderzoek. De prijs van een kubieke meter B45 beton is ongeveer 110 euro (prijspeil 2006).

Het aantal kilo wapening is afhankelijk van de bouwhoogte. Hoe hoger een gebouw, hoe meer wapening gemiddeld per kubieke meter. Het aantal kilo staal per kubieke meter loopt op van 50 tot 175 kilo per kubieke meter. Een kilo staal kost (prijspeil 2006) 1 á 1,20 euro.

De prijs voor de bekisting varieert tussen de 35 en 80 euro per vierkante meter. Afhankelijk van de kwaliteit, repetitie en moeilijkheid. In dit onderzoek is 60 euro per vierkante meter genomen. Voor een kubieke meter beton is tussen de 4 á 8 vierkante meter bekisting nodig. Dit is afhankelijk van de wanddikte. Hoe hoger een gebouw hoe dikker de wanden dus hoe lager de kosten voor de bekisting. In figuur 72 is voor verschillende bouwhoogten de kubieke meter prijs te zien.

9 Interview: Dorp, L. december 2006, Zonneveld BV, Constructeur

90 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Onderverdeling constructie kosten per m3 totaal/m Beton Wapening Bekisting 3 10 110 55 480 645 20 110 85 450 645 30 110 115 420 645 40 110 130 410 650 50 110 160 400 670 60 110 192,5 390 692,5 Figuur 72: Constructiekosten per kubieke meter

Het model rekent het samenvattend als volgt uit:

BVO x percentage constructieoppervlak x verdiepingshoogte = constructievolume

Constructievolume x Hoogte afhankelijke prijs = constructiekosten

Als er gekozen is voor een constructie met overdrachtsbalken of een gevelbuisconstructie dan wordt het gevelgedeelte van de constructiekosten vermenigvuldigd met een toeslagfactor voor prefabbeton. Volgens constructeur L. van Dorp van Zonneveld BV is deze factor ongeveer 25 procent. Deze kan terugverdiend worden door een snellere bouwtijd. Het model rekent aan de hand van deze gegevens de onderstaande prijzen per vierkante meter BVO uit bij verschillende bouwhoogten.

Prijzen constructie per m2 BVO

Hoofd-draagconstructie Vloeren Totaal/ m2 Percentage 10 121,9 75 196,9 100% 20 137,0 77 213,5 108% 30 162,1 78 240,1 122% 40 190,7 80 270,3 137% 50 225,3 81 306,5 156% 60 269,7 83 352,5 179% Figuur 73: Prijzen van de constructie per vierkante meter BVO

Aan de hand van deze analyse kan geconcludeerd worden dat de prijs van de constructie per vierkante meter BVO met ongeveer 10 á 15 procent per 10 verdiepingen stijgt en dat de prijs per vierkante meter BVO voor het skelet en de vloeren van een standaard kantoorgebouw van 10 verdiepingen ongeveer 200 euro is.

In figuur 75 is te zien dat volgens de interviews de constructiekosten van 10 tot 60 bouwlagen ook met ongeveer 15 á 20 procent zouden moeten stijgen per 10 bouwlagen. De referentieprojecten bevestigen deze stijging en wijken relatief weinig af van de interviewlijnen die getekend zijn aan de hand van de conclusies van de interviews.

Aan de hand van de analyse van voorgaand onderzoek, de interviews en de analyses van referentieprojecten kan geconcludeerd worden dat de kosten voor het skelet en de vloeren met

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 91

ongeveer 10 á 15 procent, per 10 bouwlagen, stijgen. De bovenstaande berekening van de constructiekosten aan de hand van voorgaand onderzoek is in het model opgenomen. De constructiekosten hebben een aandeel van ongeveer 15 tot 20 procent in de bouwkosten. Dit aandeel wordt groter naarmate de bouwhoogte toeneemt. Dit is af te lezen in figuur 74.

Referentie prijzen Skelet Percent age van Bouwkost en Percentage Prijs/m2 Referentieproject van BK BVO Woontoren, 45 20,0% bouwlagen, 150 meter 16,8% 270,8 18, 0% Kantoortoren, 32 16, 0% bouwlagen, 102 meter 17,7% 282,6 14, 0% Kantoortoren, 24 12, 0% bouwlagen, 88 meter 17,8% 277,7 10, 0% Kantoortoren, 20 8,0% bouwlagen, 74 meter 15,6% 224 Kantoortoren, 12 6,0% bouwlagen, 42 meter 14,4% 212,3 4,0% Kantoortoren, 6 2,0% bouwlagen, 20 meter 12,9% 231,4 0,0% Kantoortoren, 4 45 30 24 20 12 6 bouwlagen, 12 meter 13,9% 209,5 Bouwlagen

Gemiddeld 13,6% 213,5 Figuur 74: referentieprijzen skelet en vloeren

Skelet

250 Database rijksgebouwendienst 200 Davis langdon

O Wonen in de wolken 150

Andreas Thieven

100 Bam

Van Eesteren 50 Gemiddelde

Stijging Skeletkosten in % in Skeletkosten Stijging 200 €/m2 BV = 100 % 0 0 0 0 1 1 2 3 40 50 60 Bouwlagen

Figuur 75: Stijging skeletkosten

Referentieprojecten

92 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

7.5. Installaties

In deze paragraaf wordt beschreven hoe modelmatig de bouwkosten van W- en E-installaties in hoogbouw worden bepaald en wat de invloed is van de bouwhoogte op de installatiekosten. Ook wordt beschreven hoe het oppervlak en het percentage BVO van de installatieruimte en schachten wordt berekend.

7.5.1. Klimaatinstallaties

Om vast te stellen wat voor soort klimaatinstallatie het gunstigste is om toe te passen binnen een kantoorgebouw moeten de warmte- en koelbehoefte berekend worden. De berekening van de warmte- en koelbehoefte is in NEN 5066 en respectievelijk NEN 5067 beschreven. Voor berekening van de warmte- en koelbehoefte wordt in het beginstadium van het ontwerpproces de “globale methode” toegepast.

In het beginstadium van het ontwerpproces zijn nog niet alle details bekend over een gebouw. De globale methode berekend eerst de warmte- en koelbehoefte van één kantoorruimte en vermenigvuldigt deze vervolgens met het aantal kantoorruimtes per verdieping en het aantal bouwlagen. Een voorbeeld hiervan is in figuur 76 te zien. Als voorbeeld is een kantoorgebouw van 50.000 vierkante meter en 50 verdiepingen genomen met vier verschillende soorten gevels waarvan de gevel voor 50 procent open is.

Overzicht warmte- en koelbehoefte Dubbelglas Dubbelglas Dubbele binnenzonwering buitenzonwering Klimaatraam facade Koelbehoefte kW 68,2 50,1 53,3 54,1 Warmtebehoefte kW 58,5 58,5 38,6 49,7 Koelbehoefte W/m2 88 64 69 70 Warmtebehoefte W/m2 73 73 48 62 Figuur 76: Overzicht warmte- en koelbehoefte

In Nederland bepaald de koelbehoefte in het algemeen de keuze voor een klimaatsysteem. De keuze kan worden gemaakt aan de hand van onderstaande tabel (Schalkoort, 2004, p. 109).

Mogelijke klimaatinstallaties

Systeem Werking behoefte ventilatievoud Volledig lucht en Mechanische ventilatie en lucht verwarming en < 45 W/m2 3 tot 6 1 centrale verwarming koeling volledig lucht en na mechanische ventilatie en koeling & verwarming < 45 W/m2 3 tot 6 2 verwarming d.m.v. lucht na verwarming in luchtkanaal mechanische ventilatie en koeling & verwarming lucht en water < 75 W/m2 2 of 3 3 d.m.v. water volledig lucht en extra mechanische ventilatie en koeling & verwarming < 100 W/m2 3 tot 6 4 cool d.m.v. lucht + een koelplafond Figuur 77: Mogelijke klimaatinstallaties

Hieruit kan dus worden geconcludeerd dat de gevelkeuze invloed heeft op de warmte- en koelbehoefte en dus ook op het klimaatinstallatiesyteem. Dit is dan ook in het model meegenomen.

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 93

In Nederland zullen in marktconforme kantoorgebouwen over het algemeen geen koelmachines worden toegepast die meer dan 50 Watt per vierkante meter koelen. Aangezien de kosten voor koelmachines een groot aandeel hebben in de installatiekosten en de Nederlandse huurder daar niet bereid is voor te betalen.

7.5.2. Leidingen

De grootte van de leidingen en luchtkanalen is vooral bij hoogbouw van belang in verband met de bruto verdiepingshoogte en de maat van de schachten. Aan de hand van de warmte-, koelbehoefte en aantal installatieverdiepingen worden de afmetingen van de leidingen berekend. Er worden drie afmetingen berekend. Er wordt uitgegaan van twee schachten per standaardverdieping. Het betreft de volgende drie leidingen: • Leiding per kantoorruimte; • Leiding die de helft van het totaal aantal kantoorruimtes voorziet; • Leiding in de schacht naar de installatieruimte.

Als voorbeeld zijn in de onderstaande tabel de leidingen opgenomen van een kantoorgebouw van 50 verdiepingen met een BVO van 50.000 vierkante meter met klimaatramen en drie installatieverdiepingen.

Voorbeeld afmetingen leidingen Hoofdleiding m3/h 53071 mm 1600 x 1600 Leiding per m3/h 2122 verdieping mm 150 x 600 Kantoor leiding m3/h 141 mm 70 x 70 Figuur 78: Afmetingen van leidingen aan de hand van het voorbeeld

Met de leidinghoogte kan de inbouwhoogte worden berekend. Dit wordt gedaan door middel van een omrekentabel (Schalkoort, 2004, p. 111). In figuur 79 is aan de hand van het voorbeeld de inbouwhoogte berekend. De inbouwhoogte van de leiding per verdieping wordt in het model gebruikt om de hoogte tussen de vloer en het plafond te bepalen.

Voorbeeld inbouwhoogte Type maat afmetingen inbouwhoogte

Hoofdleiding mm 1600 x 1600 nvt

Leiding per mm 150 x 600 350 verdieping

Kantoor leiding mm 70 x 70 250

Figuur 79: Voorbeeld van de inbouwhoogte 7.5.3. Installatieruimte

De installatieruimte is onderverdeeld in het luchtbehandelings-, warmteopwekkings- en koelgedeelte. Hierbij komt een elektriciteits-, water- en sprinklerruimte. Het aantal vierkante meters installatieruimte is voornamelijk afhankelijk van de warmte- en koelbehoefte en van het

94 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

aantal installatieruimtes. In hoogbouw betekent het aantal installatieruimtes het aantal installatieverdiepingen.

De berekening van alle installatieruimten en overige kosten in het overige gedeelte van het hoofdstuk zal aan de hand van Gebouw X (figuur 80) worden uitgelegd. Gebouw X (figuur 80) is een kantoorgebouw met de volgende eigenschappen:

Kelder Bvo Totaal 5.000 Nummer Vorm Bvo Parkeren 5.000 1 Vierkant Bvo Overig 0 2 Rechthoek Aantal verdiepingen 2 3 Rond Vorm 5 4 Ovaal Lengte 50 5 Driehoek Gevel type 3 6 Ruit Gevel omtrek 256 7 Kruis

Onderbouw Nummer Geveltype Bvo Totaal 5.000 1 Schietgaten Bvo Commerciele functies 2.000 2 Brievenbus Bvo Kantoren 1.000 3 Prefab beton Bvo parkeren 2.000 4 Natuursteen Aantal verdiepingen 2 5 Vliesgevel Vorm 5 6 Klimaatraam Lengte 50 7 Dubbele huid facade Gevel type 7 Gevel omtrek 256

Toren Bvo Totaal 41.000 Bvo Commerciele functies 1.000 Bvo Kantoren 40.000 Bvo parkeren 0 Aantal verdiepingen toren 40 Aantal verdiepingen parkeren indien van toepa 0 Vorm 2 Lengte 25 Gevel type 2 Gevel omtrek 132 Figuur 80: Eigenschappen (invoergegevens) van kantoorgebouw Gebouw X

Om te voldoen aan de warmtebehoefte zijn per installatieruimte CV-ketels nodig om warmte op te wekken. Het totale oppervlak en hoogte dat deze ruimtes innemen is afhankelijk van de warmtebehoefte en het aantal installatieruimtes van waaruit deze warmtebehoefte wordt opgewekt en gedistribueerd. In figuur 81 is te zien wat de globale afmetingen van CV-ruimtes zijn bij verschillende warmtebehoeften van kantoorgebouwen.

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 95

Globale afmetingen centrale opstellingsruimte CV ketels Ketelvermogen Vloeroppervlakte lengte breedte hoogte kW m2 m m m 100,0 15,0 5,7 2,7 3,0 200,0 20,0 6,6 3,0 3,2 500,0 40,0 9,0 4,5 3,4 1.000,0 50,0 10,0 5,0 3,6 2.000,0 70,0 11,0 6,5 3,8 5.000,0 135,0 18,0 7,5 4,0 10.000,0 240,0 32,0 9,0 4,5 Figuur 81: Globale afmetingen centrale opstellingsruimte CV-ketels

Voor Gebouw X (figuur 80) rekent het model aan de hand van bovenstaande figuur de afmetingen van de opstelruimten voor CV ketels uit. De uitkomsten zijn te zien in figuur 82.

Afmetingen CV ruimten Totale geschat ketelvermogen per installatieruimte Onderbouw 280,6 kW Toren 650,5 Aantal ruimten Aantal verdiepingen Vloeroppervlakte lengte breedte hoogte st st m2 m m m Afmetingen opstelruimten CV onderbouw 1 1 40,0 9,0 4,5 3,4 Afmetingen opstelruimten CV toren 3 2 50,0 10,0 5,0 3,6 Figuur 82: Afmetingen CV-ruimten

Om te voldoen aan de koelbehoefte zijn per installatieruimte koelmachines nodig. Het totale oppervlak en hoogte dat deze ruimtes innemen is net als bij de berekening van de ruimten voor de CV-ketels, afhankelijk van de koelbehoefte en het aantal installatieruimtes van waaruit deze koelbehoefte wordt opgewekt. In figuur 82 en 84 is te zien wat de globale afmetingen van de koelmachineruimtes en koeltorens moeten zijn bij bepaalde koelbehoeften.

Globale afmetingen centrale koelmachineruimte Koelvermogen Type compressor kW zuiger centrifugaal hoogte m2 m2 m 20,0 8,0 2,2 50,0 12,0 2,3 100,0 17,0 2,5 200,0 25,0 2,8 500,0 45,0 3,2 1.000,0 70,0 60,0 3,4 2.000,0 90,0 3,8 5.000,0 200,0 4,2 10.000,0 350,0 4,5 Figuur 83: Globale afmetingen centrale koelmachineruimten

96 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Globale afmetingen compacte koelunits, condensors en koeltorens KoevermogenCompacte koel-unit luchtgekoelde condensor koeltoren kW l b h l b h l b h 5,0 0,6 0,7 0,4 10,0 1,3 1,0 0,5 20,0 2,0 1,5 1,5 1,8 1,5 1,5 50,0 2,3 2,0 1,0 2,3 2,0 2,0 100,0 3,0 2,3 1,5 2,5 1,0 1,0 200,0 2,5 1,9 1,9 500,0 5,5 2,2 2,2 2,5 1,8 3,2 1.000,0 8,0 2,5 2,5 3,4 2,5 3,8 2.000,0 3,4 3,4 4,6 5.000,0 6,8 6,3 5,4 10.000,0 9,9 8,6 7,4 Figuur 84: Globale afmetingen compacte koelunits, condensors en koeltorens

Voor Gebouw X (figuur 80) rekent het model aan de hand van bovenstaande figuur de afmetingen van de centrale koelmachine ruimten uit. De uitkomsten zijn te zien in figuur 85.

Afmetingen koelmachineruimten en koeltorens Totaal geschat koelvermogen per installatieruimte Onderbouw 260,0 Toren 1.207,4 Aantal ruimten Aantal verdiepingen Vloeroppervlakte hoogte st st m2 m Afmetingen koelmachineruimte onderbouw 1 2,0 45,0 3,2 Afmetingen koelmachineruimte toren 3 2,0 90,0 3,8 Aantal ruimten Aantal verdiepingen Vloeroppervlakte hoogte st st m2 l b h Afmetingen koelmachinetoren onderbouw 1 1,0 10,5 5,5 1,9 2,2 Afmetingen koelmachinetoren toren 3 2,0 11,6 3,4 3,4 4,6 Figuur 85: Afmetingen koelmachineruimten en koeltorens

De globale afmetingen van de luchtbehandelingruimten worden bepaald aan de hand van het aantal kubieke meter lucht per uur (debiet) dat nodig is om te voorzien in de koelbehoefte. In figuur 86 zijn voor een aantal debieten de afmetingen te zien van de luchtbehandelingruimten.

Globale afmetingen luchtbehandelingsruimten Gemiddelde uit tabel 7.9 boek klimaatinstallaties pagina 68 debiet zone/cluster alleen luchtafvoer m2 luchttoevoer en -afvoer plus hoogte FV FVK FVKB* m3/h m2 m2 m2 m2 m 10.000,0 20,0 30,0 55,0 65,0 2,5 25.000,0 25,0 40,0 70,0 90,0 3,2 50.000,0 40,0 55,0 100,0 130,0 4,0 75.000,0 50,0 70,0 130,0 165,0 4,5 100.000,0 60,0 90,0 165,0 205,0 5,0 150.000,0 85,0 125,0 225,0 280,0 6,0 *) F = filteren V= verwarmen K = koelen B = Bevochtigen Figuur 86: Afmetingen koelmachineruimten en koeltorens

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 97

Voor Gebouw X (figuur 80) rekent het model aan de hand van figuur 86 de afmetingen van de centrale koelmachine ruimten uit. Het bij de kelder staande debiet is niet nodig voor het verwarmen of koelen van de lucht, maar alleen ter luchtverversing van de parkeergarage. De uitkomsten van Gebouw X (figuur 80) zijn te zien in figuur 87.

Afmetingen luchtbehandelingsruimten Te verplaatsen luchthoeveelheid per installatieruimte Warmtebehoefte Koeling Kelder (luchtverversing in plaats van verwarming) 45.000 m3/h m3/h Onderbouw 42.095 m3/h 39.003 m3/h Toren (aantal installatieruimten) 3 st 97.582 m3/h 164.644 m3/h

Soort luchtbehandelingsruimten (lbr) en oppervlak Kelder 84 m2 lbr met FV Onderbouw 57 m2 lbr met FVKB* Toren (aantal installatieruimten) 3 st 307 m2 lbr met FVKB

*) F = filteren V= verwarmen K = koelen B = Bevochtigen

Totaal oppervlak aan luchtbehandelingsruimten 1.063,2 m2 Figuur 87: Afmetingen koelmachineruimten en koeltorens

De afmetingen van elektriciteits-, water- en sprinklerruimten worden berekend als percentage van het BVO. Dit zijn de volgende percentages (Eisele & Kloft, 2002, p. 189): • Elektriciteitsruimten 2 – 2,5 procent van het BVO • Water en sprinklerruimten 1 procent van het BVO In figuur 88 zijn deze afmetingen voor Gebouw X (figuur 80) van deze ruimten, door het model, berekend.

Afmetingen elektriciteitsruimten Elektriciteit Ruimte voor omschakeling van 23 kV naar 230 en 380 V 20,0 m2 Distributie ruimte (inclusief dieselmotoren) Totaal elektricteitsruimte 1.275,0 m2 BVO Afmetingen water en sprinklerruimten Water en sprinkler

Water en sprinkler ruimte is 1 procent van het BVO 510,0 m2 BVO Totaal water en sprinkler ruimte 510,0 m2 BVO Figuur 88: Afmetingen elektriciteits-, water- en sprinklerruimten

Tenslotte zijn de afmetingen van de schachten in het gebouw van belang. De schachtruimten kunnen in het model op twee manieren berekend worden. Er kan gekozen worden om de schachten binnen of buiten de kern te plaatsen. Als er gekozen wordt om de schachten buiten de kern te plaatsen is het mogelijk om de schachten naarmate ze verder van de installatieruimte verwijderd zijn te verjongen in drie stappen. Dit is mogelijk omdat het luchtkanaal kleiner gedimensioneerd wordt naarmate het verder van de installatieruimte verwijderd is om een zelfde luchtsnelheid in het kanaal te kunnen handhaven. Voor berekening van het schachtoppervlak wordt de volgende vuistregel gebruikt: Schachtoppervlak = diameter hoofdluchtkanaal x 1,5. Deze vuistregel is in het model toegepast. In het tabblad invoergegevens kan een keuze gemaakt worden om de schachten in of buiten de kern te plaatsen. In figuur 89 is het verschil te zien tussen de twee opties.

98 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Afmetingen schachten Schachtruimte in kern

BVO 51.000 m2 Verdiepingen 44 st Schachtruimt per verdieping 4,3

Totale schachtruimte 190,1 m2 BVO Schachtruimte buiten kern (in drie trappen verkleinen van de diameter) verdiepingenOppervlak per verdieping Lengte van de kanalen in verdiepingen 11 Trap 1 42,9 11,5 Trap 2 31,9 5,8 Trap 3 31,3 3,8 Totaal per installatie verdieping 10 21,1

Totale schachtruimte 139,4 m2 BVO Figuur 89: Afmetingen schachtruimten

In figuur 90 is het totaal van alle installatieruimten en schachten voor Gebouw X (figuur 80) berekend. De installatieruimten zijn onderverdeeld naar gebouwdeel. Behalve elektriciteits- water- en sprinkler ruimten deze zijn berekend onder de titel algemeen. Vervolgens is er berekend hoe de verdeling van installatieruimtes per bouwdeel is voor Gebouw X (figuur 80) als er gebruik wordt gemaakt van 3 installatieverdiepingen. In werkelijkheid zijn dit er 6 omdat de hoogte van de installaties veel hoger is dan de vrije verdiepingshoogte van een standaardverdieping.

Totaal oppervlak installatieruimten en schachten Oppervlak installatieruimten en schachten 4.137,7 Percentage van het BVO 8,11%

Oppervlak installatieruimten Benodigd Geplaatst Algemeen 1.785,0 Kelder 84,0 1.453,5 Onderbouw 197,7 0,0 Toren 1.831,4 2.444,5 Figuur 90: Totaal oppervlak installatieruimten en schachten

Het oppervlak wat wordt ingenomen door installatieruimten binnen het gebouw van Gebouw X (figuur 80) met 3 installatieverdiepingen is 8,11 procent van het BVO. In figuur 91 is te zien dat bij het toevoegen van een installatieverdieping het aantal vierkante meters eerst afneemt en vervolgens weer toeneemt. Bij de overgang naar 4 verdiepingen zijn er voor de CV- en koelmachineruimte geen 2 verdiepingen meer nodig om de machine in te kunnen plaatsen. Hierdoor neemt het aantal vierkante meter BVO af. Bij 5 verdiepingen neemt het aantal vierkante meters weer iets toe. De reden hiervoor is dat bij toename van het aantal installatieruimten de warmte- en koelbehoefte door kleinere machines moet worden opgewekt. Kleinere machines zijn in verhouding met hun capaciteit iets groter. Totaal oppervlak installatieruimten en schachten 3 verdiepingen 4 verdiepingen 5 verdiepingen Oppervlak installatieruimten en schachten 4.137,7 3.748,4 3.878,4 Percentage van het BVO 8,11% 7,35% 7,60% Figuur 91: Totaal oppervlak installatieruimten en schachten bij een verschillend aantal installatieverdiepingen

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 99

7.5.4. Installatiekosten

De kosten van de klimaatinstallaties worden bepaald aan de hand van een aantal kenmerken. Dit zijn het gewenste kwaliteitsniveau (laag, middel of hoog) en de warmte- en koelbehoefte. De prijzen per element zijn een gemiddelde van de prijs die Deerns in samenwerking met PRC heeft opgesteld in het boek Vormfactoren en kostenkengetallen (Meyer, 2005, p. 18) en de prijzen die in het boek van Van Olst (van Olst, 2004, p. 60 – 95) staan beschreven. Deze gemiddelde prijzen per vierkante meter BVO zijn in figuur 92 af te lezen.

Prijs per vierkante meter BVO in Euro's (2006) Parkeergarage Kantoor Kwaliteit Normaal Laag middel hoog 3A Werktuigbouwkundig €/m2 bvo €/m2 bvo €/m2 bvo €/m2 bvo 51 Warmte-opwekking 0 0 8 8 52 Afvoeren 6 5 7 8 53 Water 4 5 8 9 54 Gassen 0 1 1 1 55 Koude-opwekking en distributie 0 0 20 102 56 Warmtedistributie 0 0 47 60 57 Luchtbehandeling 14 18 92 103 58 Regeling klimaat en sanitair 7 9 35 45 65 Beveiliging W brandbestrijding 6 3 2 3

Subtotaal W 38 41 220 339

3B Electrotechniek 61 Centrale elektrotechnische voorzieningen 6 16 32 47 62 Krachtstroom 1 2 6 7 63 Verlichting 22 27 45 71 64 Communicatie 1 2 6 34 65 Beveiliging 27 25 24 32 66 Transport 0 0 0 0

Subtotaal E 58 71 113 192

Figuur 92: Prijs per vierkante meter BVO in euro’s

Tenslotte worden de prijzen voor de toren vermenigvuldigd met een hoogtefactor. Die hieronder wordt toegelicht.

Hoogtefactor installatiekosten De installatiekosten per vierkante meter BVO stijgen naarmate de bouwhoogte toeneemt. Uit een analyse van Deerns kan worden geconcludeerd dat voornamelijk de kosten voor de werktuigbouwkundige installaties toenemen. Voor deze stijging zijn vier hoofdredenen.

Door de toenemende gebouwhoogte zullen door de montagekosten de installatiekosten per 25 verdiepingen met ongeveer 10 procent toenemen. Dit geld voor werktuigbouwkundige en elektrische installaties.

In figuur 86, linker grafiek, is de volgens het onderzoek van Deerns weergegeven stijging van de installatiekosten af te lezen. In dit onderzoek is het totale aantal vierkante meters BVO voor alle vier de gebouwen gelijk. Dit betekent dat de verdiepingsgrootte afneemt naarmate het aantal verdiepingen stijgt, want het totale BVO van een gebouw delen door het aantal verdiepingen is het BVO per verdieping. Hierdoor zal de inpandigheid van de gebouwen naarmate het aantal verdiepingen stijgt afnemen en het geveloppervlak toenemen. Als het geveloppervlak toeneemt,

100 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

zijn er meer radiatoren en klimaatkasten benodigd. Dit is in figuur 86 weergegeven als kosten voor indeelbaarheid. Dit heeft volgens Deerns een stijging van 17 procent van de installatiekosten per 25 verdiepingen als resultaat.

Als de verdiepingsgrootte van de vier voorbeeldgebouwen gelijk zou blijven en het aantal vierkante meter BVO van het gebouw zou toenemen blijft het aantal klimaatkasten en radiatoren in relatie met het aantal vierkante meter BVO van het gebouw gelijk. Hierdoor hoeven er bij een stijgende bouwhoogte geen extra installatiekosten voor indeelbaarheid te worden berekend. Dit is te zien in de rechtergrafiek van figuur 93.

Stijging installatie kosten per m2 BVO Stijging installatie kosten per m2 BVO

450 450

400 400

350 350

300 300 montage montage 250 indeelbaarheid 250 indeelbaarheid sanitair sanitair 200 200 distributienetten distributienetten

150 W + E basis 150 W + E basis

100 100

50 50

0 0 3 verd 6 verd 12 verd. 24 verd. 3 verd 6 verd 12 verd. 24 verd.

Figuur 93: Stijging installatiekosten per m2 BVO(links: gelijk m2 BVO gehele gebouw; rechts: gelijk m2 BVO per verdieping)

De kosten voor het sanitair zullen stijgen omdat er per verdieping minimaal één dames en één herentoiletgroep moet worden gemaakt. Door het grote aantal kleine toiletgroepen zullen de kosten per vierkante meter BVO stijgen met 2 procent per 25 bouwlagen.

15 procent van de distributienetten bevinden zich in laagbouwkantoren in de verticale schachten. Bij hoogbouw zal de lengte van de distributienetten in de verticale schachten sterk toenemen. Hierdoor zullen de installatiekosten per 25 verdiepingen met 8 procent stijgen. Samenvoegen van deze gegevens levert de volgende stijging van de installatiekosten op per vierkante meter BVO. In figuur 94 kan met behulp van het aantal verdiepingen (X-as) en de verdiepingsgrootte (Y-as) worden afgelezen wat de hoogtefactor voor de installatiekosten is. Voor een gebouw met een oppervlak van 1.000 á 1.500 vierkante meter per verdieping met 24 bouwlagen is deze hoogtefactor bijvoorbeeld 136 procent.

Dit betekend dat door deze vier kostenstijgingen de installatiekosten per vierkante meter BVO voor de installaties voor een gebouw van 25 verdiepingen ongeveer 410 euro in plaats van 300 euro worden. Dit komt overeen met de getallen die voortkomen uit de analyse van de referentieprojecten (zie figuur 95).

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 101

Stijging installatiekosten per m2 BVO in %

160%-180% 180% 140%-160% 160% 120%-140% 140% 100%-120% 120% Percentage 100% van de installatie- 80% kosten 60% 500 40% 1500 20% BVO per 0% 3000 verdieping 3 12 24 36 4000 48 60 Aantal verdiepingen

Figuur 94: Stijging installatiekosten per m2 BVO in percentage bij verschillende verdiepingsoppervlakken

De resultaten van de interviews zijn te zien in figuur 96. Het grootste gedeelte van de resultaten van de interviews bevestigen de analyse van Deerns en de analyse in dit onderzoek. In figuur 96 wijken de interviews met de onderzoekers van Wonen in de Wolken en Davis Langdon af van de trend die overige bedrijven voorspellen.

Het onderzoek Wonen in de Wolken wijkt op onderdelen af van de overige interviews omdat het een onderzoek naar woongebouwen in plaats van kantoorgebouwen betreft en omdat in dit onderzoek ook de liftkosten zijn meegenomen. Deze stijgen percentueel sneller dan de installatiekosten (zie paragraaf 7.5.11).

In het onderzoek van Davis Langdon is de Engelse kantorenmarkt onderzocht. In Engeland, voornamelijk London, ligt de standaard voor vooral de werktuigbouwkundige installaties hoger dan in Nederland. Hierdoor is de stijging geringer, maar de prijs per vierkante meter hoger. Dit is te zien in figuur 96.

Het model maakt gebruik van de gemiddelde stijging van de installatiekosten. Deze lijn is in figuur 96 als rode lijn te zien. In dit gemiddelde zijn de uitkomsten van de interviews met de onderzoekers van Wonen in de Wolken en Davis Langdon niet meegenomen. Ook is de invloed van de verdiepingsgrootte op de installatiekosten in het model meegenomen.

102 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Referentie prijzen Installaties Percent age van Bouwkost en Percentage Prijs/m2 Referentieproject van BK BVO Woontoren, 45 40,0% bouwlagen, 150 meter 29,9% 423,8 35,0% Kantoortoren, 32 bouwlagen, 102 meter 36,2% 512,9 30,0% Kantoortoren, 24 25,0% bouwlagen, 88 meter 29,4% 416,3 20,0% Kantoortoren, 20 bouwlagen, 74 meter 19,0% 269,4 15, 0% Kantoortoren, 12 10, 0% bouwlagen, 42 meter 18,6% 264,3 5,0% Kantoortoren, 6 bouwlagen, 20 meter 18,9% 267,9 0,0% Kantoortoren, 4 45 30 24 20 12 6 bouwlagen, 12 meter 21,8% 305,6 Bouwlagen

Gemiddeld 21,7% 307,5 Figuur 95: Referentieprijzen van installaties

Installaties

300

Database 250 rijksgebouwendienst Davis langdon % 200 Wonen in de wolken O

150 Andreas Thieven

Deerns 100 Bam 50 Gemiddelde Stijging Installatiekosten in in Installatiekosten Stijging 300 €/m2 BV = 100 % 0 Van Eesteren 0 0 0 1 1 2 3 40 50 60 Bouwlagen

Figuur 96: Stijging installatiekosten Referentieprojecten

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 103

7.5.5. Liften

Zoals beschreven in de paragraaf 6.5. “Installaties” wordt het aantal liften in een gebouw bepaald aan de hand van een aantal parameters. Dit zijn onder andere de functie van het gebouw, het aantal mensen in een gebouw en gebouweigenschappen zoals gebouwhoogte, verdiepingsgrootte en verdiepingshoogte. Bij hoogbouw is er nog een extra parameter die het aantal liften binnen een gebouw bepaald, dit is de keuze voor een liftconfiguratie.

7.5.6. Liftconfiguratie

Zoals beschreven in de paragraaf “Installaties” kan er een keuze gemaakt worden uit verschillende liftconfiguraties. De keuze voor een configuratie hangt af van het aantal bouwlagen en de benodigde capaciteit.

Het verdelen van de liften in twee of meer groepen vermindert het aantal stops. Hierdoor gaat de liftcapaciteit omhoog en worden wachttijden bij de lift verkort. Het aantal passagiers per lift zal hierdoor minder worden waardoor de liften kleiner kunnen worden uitgevoerd. Aan de hand van het aantal verdiepingen kan het beste gekozen worden voor het aantal groepen dat wordt toegepast. Over het algemeen zullen in hoogbouwkantoren niet meer dan drie groepen worden toegepast, omdat bij vier groepen het oppervlakte van het aantal liftschachten te groot wordt. Vanaf 60 bouwlagen zal dan ook gekozen worden voor een andere methode. Dit kunnen “dubbel- deck” liften zijn, of er kan gebruik worden gemaakt van een skylobby. In figuur 97 is te zien bij welke verdieping er een volgende groep wenselijk is.

Aantal groepen

Aantal groepen aantal verdiepingen 1 20 - 35 2 35 - 45 3 45 - 60 4 meer dan 60

Figuur 97: Aantal groepen

Zoals beschreven in de paragraaf “Invoergegevens” is het model geschikt voor kantoorgebouwen tot 60 bouwlagen. Het model heeft voor de berekening van het aantal liften en liftgroepen een overgang van 1 naar 2 groepen bij 20 verdiepingen en van 2 naar 3 groepen bij 40 verdiepingen. In het model is het mogelijk (in het tabblad liftconfiguratie) om deze overgangen van 1 naar 2 en van 2 naar 3 groepen aan te passen.

7.5.7. Berekening van het aantal liften

Het model berekent het aantal liften aan de hand van de door Chris Rentier in Jellema 6C (Rentier, 2004, p. 67) beschreven globale berekeningsmethode voor liften. Het model bepaalt aan de hand van het aantal verdiepingen het aantal groepen. Vervolgens bepaalt het model aan de hand van het aantal vierkante meter BVO het aantal FTE’s dat maximaal in het kantoorgebouw zou kunnen werken. Met behulp van het aantal FTE’s wordt de vervoercapaciteit bepaald. In tabel 1 in het tabblad liftberekening van het model wordt aan de hand van het aantal bouwlagen en de

104 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

vervoercapaciteit de liftconfiguratie per groep bepaald. Hierbij wordt een keuze gemaakt uit 20 verschillende liftconfiguraties zie figuur 98.

Nummer liftconfiguratie Liften hefvermogen Capaciteit Snelheid 1 1 630 8 0,63 2 1 630 8 1 3 2 630 8 0,63 4 2 630 8 1,6 5 1 800 10 1 6 2 800 10 1 7 3 800 10 1,6 8 1 1000 13 1 9 2 1000 13 1,25 10 3 1000 13 1,6 11 4 1000 13 2 12 2 1250 16 1 13 3 1250 16 1,6 14 4 1250 16 2 15 6 1250 16 2,5 16 2 1600 20 1 17 4 1600 20 2 18 6 1600 20 2,5 19 8 1250 16 2,5 20 8 1250 16 2,5

Figuur 98: Aantal verschillende liftconfiguraties

De gekozen liftconfiguratie wordt vervolgens zoals in figuur 99, weergegeven onder “liftconfiguratie per groep”.

Liften hefvermogen Capaciteit Snelheid m/s 4 1000 13 2 Figuur 99: Voorbeeld liftconfiguratie per groep

7.5.8. Brandweerliften

Volgens het bouwbesluit moet elk kantoorgebouw vanaf 20 meter beschikken over één brandweerlift en vanaf 70 meter over twee brandweerliften. Deze liften moeten stoppen op alle verdiepingen en afgesloten zijn door een rooksluis. In de praktijk betekent dit vaak dat dit twee liften zijn uit de hoogst gelegen liftgroep. Deze lift heeft dan stopplaatsen op alle verdiepingen en beschikt over een eigen schacht. De opstelruimte voor de liften is dan afgesloten door brandwerende deuren. Op deze manier dient de opstelruimte als rooksluis. Zo worden er kosten en ruimte voor een extra brandlift bespaard. Het model gaat standaard uit van het bouwbesluit. Dit betekent dus dat er boven de 20 meter één en boven de 70 meter twee aparte brandweerliften vereist zijn en dat deze niet gecombineerd worden met liften voor personenvervoer. In het tabblad invoergegevens kan worden gekozen om de liften op te nemen in de hoogst gelegen liftgroep. Op deze manier kunnen er twee liften worden bespaard.

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 105

7.5.9. Benodigde ruimte

De liften in een gebouw nemen een gedeelte van het BVO in beslag. Dit gedeelte mag niet tot het VVO gerekend worden. Het is dus van belang te bepalen wat het oppervlak is dat ingenomen wordt door liftruimte in een kantoorgebouw. In figuur 100 zijn de oppervlakken weergegeven die horen bij verschillende liftconfiguraties.

Aantal liften Hefvermogen 4681012 630 8,0 800 9,2 14,0 1000 9,2 17,5 23,5 29,4 35,9 1250 12,4 18,9 25,3 31,7 38,6 1600 14,0 21,3 28,6 35,9 43,7 2500 18,5 28,1 37,6 47,2 56,8 Figuur 100: Oppervlak van verschillende liftconfiguraties

Voor het voorbeeldgebouw van 50 verdiepingen met 50.000 vierkante meter BVO berekent het model het liftschema dat in figuur 101 te zien is. Drie groepen van vier liften met een hefvermogen van 1.000 kilogram, aangevuld met twee brandweerliften. Deze liften zijn volgens het Bouwbesluit als aparte liften uitgevoerd.

Met behulp van figuur 101 berekent het model het oppervlak dat benodigd is voor deze liftconfiguratie. Ook kan uit deze berekening worden afgeleid welk percentage van het BVO ingenomen wordt door de lift schachten en bijhorende installatieruimten.

106 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Groep 1 50 50 50 49 49 49 Aantal liften 12 48 48 48 Verdiepingen 18 47 47 47 46 46 46 Aantal verdiepingen lift opp. (incl. 2 inst.) 20 45 45 45 Oppervlakte per verdieping 35,88 44 44 44 43 43 43 Totaal m2 BVO liften groep 1 717,6 42 42 42 41 41 41 Groep 2 40 40 40 39 39 39 Aantal liften 8 38 38 38 Verdiepingen 34 37 37 37 36 36 36 Aantal verdiepingen lift opp. (incl. 2 inst.) 36 35 35 35 Oppervlakte per verdieping 23,46 34 34 34 34 33 33 33 Totaal m2 BVO liften groep 2 375,36 32 32 32 31 31 31 30 30 30 Groep 3 29 29 29 Aantal liften 4 28 28 28 27 27 27 Verdiepingen 50 26 26 26 Aantal verdiepingen lift opp. (incl. 2 inst.) 52 25 25 25 Oppervlakte per verdieping 9,2 24 24 24 23 23 23 Totaal m2 BVO liften groep 3 147,2 22 22 22 21 21 21 20 20 20 Brandlift 1 19 19 19 Verdiepingen 50 18 18 18 17 17 17 17 Aantal verdiepingen lift opp. (incl. 2 inst.) 52 16 16 16 Oppervlakte per verdieping 8,1 15 15 15 14 14 14 Totaal m2 BVO brandlift 1 421,2 13 13 13 12 12 12 11 11 11 Brandlift 2 10 10 10 Verdiepingen 50 999 Aantal verdiepingen lift opp. (incl. 2 inst.) 52 888 777 Oppervlakte per verdieping 11,47 666 Totaal m2 BVO brandlift 2 596,44 555 444 333 222 111 Totaal lift oppervlak 2257,8 00000 ST44411 Percentage van het BVO 4,52% KG 1000 1000 1000 1000 2500 Figuur 101: Liftoppervlak (links) en liftconfiguratie (rechts) van Gebouw X (figuur 80)

7.5.10. Liftkosten

Aan de hand van de liftconfiguratie worden tevens de liftkosten berekend. De liftkosten voor het voorbeeldgebouw zijn in figuur 101 te zien. De kosten van een lift bestaan uit vier onderdelen. Dit zijn: • Basisinstallatie • Toeslag voor extra stopplaatsen • Toeslag voor overgeslagen stopplaatsen • Eventuele groepstoeslag

Liftkosten worden opgebouwd aan de hand van de prijzen in figuur 102. In liftgroep 1 bevinden zich liften met een lagere snelheid dan de liften in liftgroep 2 en 3, omdat de liften uit liftgroep 1

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 107

geen stopplaatsen overslaan. Voor liftgroep 1, de liftgroep die in Gebouw X (figuur 80) de eerste 18 verdiepingen bedient wordt de prijs als volgt berekend:

Volgens figuur 99 bestaat groep 1 uit vier liften met een hefvermogen van 1.000 kg en een snelheid van 2,0 meter per seconde. Dit levert de volgende prijzen op (voor de berekening zie ook figuur 102): • Basisinstallatie 140.000 euro • Toeslag voor extra stopplaatsen 4 x 5.000 = 20.000 euro • Toeslag voor overgeslagen stopplaatsen 0 • Eventuele groepstoeslag 4 liften dus 10.000 euro

Deze berekening wordt door het model hetzelfde gedaan voor de andere liften en liftgroepen. De kosten voor de basisinstallatie van groep 2 en 3 zijn alleen hoger omdat deze liften hogere snelheden moeten kunnen halen in verband met het aantal stopplaatsen dat zij overslaan. Voor deze liften wordt een snelheid van 5 á 6 meter per seconde aangehouden. In figuur 103 is de berekening van de liftkosten van het voorbeeld gebouw te zien.

Lift prijzen in euro's Hefvermogen (kg): 630 800 1.000 1.250 1.600 2.000 2.500 Aantal personen 8101316202632

Utiliteitsbouw 4 stopplaatsen snelheid tussen 1,0 (m/s) 45 50 55 65 75 85 100 snelheid tussen 1,6 (m/s) 50 55 60 70 80 90 105 toeslag extra stopplaats (max 14) 4455566 toeslag twee groep 5555555 toeslag drie groep 77777 toeslag vier groep of hoger 10 10 10 10

Utiliteitsbouw 13 stopplaatsen snelheid tussen 2,0 en 2,5 (m/s) 130 140 150 165 180 200 snelheid tussen 5,0 en 6,0 (m/s) 200 215 230 250 toeslag extra stopplaats (max 14) 555566 toeslag per overgeslagen stopplaats 2233 toeslag drie groep 77777 toeslag vier groep of hoger 10 10 10 10 Figuur 102: Liftprijzen in euro’s x 1.000

108 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Kosten voor groep 1 per lift 2 a 3 (m/s) Verdiepingen 18 Stopplaatsen 18 Basisinstallatie € 140 Toeslagen extra stopplaatsen € 20 Sub-totaal € 640 Toeslag groep € 10 Totaal (x1.000) € 650

Kosten voor groep 2 per lift 5 a 6 (m/s) Verdiepingen 34 Stopplaatsen 18 Basisinstallatie € 200 Toeslagen extra stopplaatsen € 20 Toeslag per overgeslagen stopplaats € 32 Sub-totaal € 1.008 Toeslag groep € 10 Totaal (x1.000) € 1.018

Kosten voor groep 3 per lift 5 a 6 (m/s) Verdiepingen 50 Stopplaatsen 17 Basisinstallatie € 200 Toeslagen extra stopplaatsen € 20 Toeslag per overgeslagen stopplaats € 66 Sub-totaal € 1.144 Toeslag groep € 10 Totaal (x1.000) € 1.154

Brandliften Toepassen 1ste brandlift vanaf verdieping 6 Toepassen 2de brandlift vanaf verdieping 20

Kosten brandlift 1 (personenlift 1250 kg) Verdiepingen 50 Stopplaatsen 50 Basisinstallatie € 200 Toeslagen extra stopplaatsen € 185 Sub-totaal € 385 Totaal (x1.000) € 770

Kosten brandlift 2 (servicelift 2500 kg) Verdiepingen 50 Stopplaatsen 50 Basisinstallatie € 250 Toeslagen extra stopplaatsen € 222 Sub-totaal € 472 Totaal (x1.000) € 944

Totaal liftkosten (x1.000) € 4.536 Per m2 BVO € 91

Figuur 103:Liftkosten van een gebouw van 50.000 m2 BVO en 50 verdiepingen

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 109

7.5.11. Controle aan de hand van interviews

Om de berekening van het gebouwonderdeel liften te toetsen zijn zeven interviews afgenomen. De conclusies van de interviews met deze partijen zijn te zien in figuur 104. De betreffende partijen staan in de legenda van deze grafiek. De rode lijn vertegenwoordigt de uitkomsten van het model, de groene stippen vertegenwoordigen kantoor-referentieprojecten, de oranje stip vertegenwoordigt een woontoren.

Aan de hand van de interviews kan geconcludeerd worden dat de partijen tot 30 bouwlagen (+/- 100 meter) de kosten voor liften nagenoeg gelijk inschatten. Boven de 100 meter is er in Nederland relatief weinig ervaring met hoogbouw waardoor de verwachtingen over hoe de kosten zich ontwikkelen uit elkaar lopen.

Vooral Deerns wijkt in haar analyse van de ontwikkeling van de kosten voor liften af van de overige interviews. Volgens de heer de Wit, Teamleider Transsporttechniek van Deerns, moet er boven de 160 meter het skylobby-principe worden toegepast. Dit heeft een grote impact op de kosten. In de overige interviews wordt hier niet van uitgegaan. Dit verklaart het grootste gedeelte van het verschil.

Het model volgt ongeveer de lijn van KONE. KONE is op dit moment van de grote liftbedrijven KONE, Schindler, OTIS en Thyssen en Krupp dé specialist in de wereld op het gebied van liften in hoogbouw. Concluderend kan naar aanleiding van de interviews gesteld worden dat het model een redelijk tot goede benadering geeft van de ontwikkeling van de liftkosten.

Liften

300

Database 250 rijksgebouwendienst Davis langdon 200 Andreas Thieven

150 Deerns

Eigen model 100 Van Eesteren 50 Kone

Stijging Liftkosten in % in Liftkosten Stijging 50 €/m2 BVO = 100 % 0 Otis 0 0 1 10 20 3 40 50 6 Bouwlagen

Figuur: 104 Percentuele stijging kosten van liften

Referentieprojecten

110 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

7.6. Daken

Het dak heeft een aandeel van een half tot twee procent in de bouwkosten zoals te zien in figuur 105. De kosten per vierkante meter BVO zullen logischerwijs lager worden naarmate de bouwhoogte stijgt, omdat het aantal vierkante meters dak in verhouding ten opzichte van het BVO sterk afneemt. Dit is duidelijk te zien in figuur 106. Bij bepaalde projecten kan het zijn dat door een specifieke beëindiging van het dak de kosten per vierkante meter hoger zijn.

Referentie prijzen Daken Percent age van Bouwkost en Percentage Prijs/m2 Referentieproject van BK BVO 1, 60% Woontoren, 45 bouwlagen, 150 meter 0,40% 6,3 1, 40% Kantoortoren, 24 1, 20% bouwlagen, 88 meter 0,30% 4,4 1, 00% Kantoortoren, 20 0,80% bouwlagen, 74 meter 0,40% 5,9 Kantoortoren, 12 0,60% bouwlagen, 42 meter 0,60% 7,9 0,40% Kantoortoren, 6 0,20% bouwlagen, 20 meter 1,30% 17,9 0,00% Kantoortoren, 4 45 24 20 12 6 4 bouwlagen, 12 meter 1,40% 20,4 Bouwlagen

Gemiddeld 0,6% 13,2 Figuur 105: Referentieprijzen van daken en percentage dakkosten van de bouwkosten

Dak

160 140 Database 120 rijksgebouwendienst 100 Wonen in de wolken

80 Bam 60 40 Van Eesteren 20

Stijging Dakkosten in % in Dakkosten Stijging 15 €/m2 BVO = 100 % 0 0 0 0 1 1 2 30 40 50 6 Bouwlagen

Figuur 106: Daling van de dakkosten per vierkante meter BVO

7.6.1. Dakkosten

De dakkosten worden niet bepaald per vierkante meter BVO, maar per vierkante meter dakoppervlak. De prijs per vierkante meter dak stijgt door de toenemende hoogte. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door een lastigere montage en anderzijds doordat er duurdere materialen moeten worden toegepast vanwege de toenemende windkrachten.

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 111

Dit resulteert ongeveer in de volgende prijzen per vierkante meter dak10. Hiermee wordt de prijs zonder constructie bedoeld, aangezien deze is opgenomen onder de kosten voor het skelet. Deze prijzen zijn verwerkt in het model.

Dakprijzen Aantal verdiepingen Prijs per m2 10 100 20 120 30 130 40 140 50 150 60 160 Figuur 107: Dakprijzen per vierkante meter

10 Interview: G. Lingen, oktober 2006, Hoofd kostenafdeling, JP van Eesteren,

112 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

7.7. Gevel

Binnen het model kan zoals beschreven in de paragraaf “Invoergegevens” een keuze gemaakt worden uit zeven type gevels. Deze geveltypen zijn te zien in figuur 108 en beschreven in paragraaf 6.7 “Geveltypen”. Nummer Geveltype 1Schietgaten 2Brievenbus 3Prefab beton 4 Natuursteen 5 Vliesgevel 6 Klimaatraam 7 Dubbele huid facade Figuur 108: Verschillende geveltypen

7.7.1. De U- en ZTA-waarde

Belangrijke gegevens bij de bepaling van de warmte- en koelbehoefte van een kantoorgebouw zijn het percentage van de gevel wat glas bevat (open is) en de bijhorende U- en ZTA-waarde van de gevel. Het model houdt rekening met de volgende U- en ZTA-waarde voor berekening van de warmte- en koelbehoefte (Schalkoort, 2004, p. 157). Deze waarde zijn in het model aanpasbaar voor als er bijvoorbeeld een andere type glas of borstwering zou worden toegepast. Deze gegevens kunnen aangepast worden in het tabblad invoergegevens.

U- en ZTA-waarden van gevels U-Waarde open ZTA-Waarde U-Waarde Nummer Geveltype deel open deel gesloten deel 1Schietgaten 30,50,4 2 Brievenbus 30,50,4 3 Prefab beton 30,50,4 4 Natuursteen 30,50,4 5 Vliesgevel 30,50,4 6 Klimaatraam 1,2 0,2 0,4 7 Dubbele huid facade 2,2 0,2 0,4 Figuur 109: U- en ZTA waarden van gevels

Het grootste gedeelte van hoogbouwkantoren in Nederland en de rest van de wereld heeft aan alle zijden van het gebouw dezelfde gevel met hetzelfde percentage glas. Er zijn echter ook gebouwen waarbij de gevels niet gelijk zijn. Daarvoor biedt het model de mogelijkheid om het percentage glas per gevel aan te passen. Dit kan door middel van figuur 111. Deze tabel staat in het model in het tabblad invoergegevens. Bij de hoofdgevel moet een oriëntatie gekozen worden (N, O, Z, W). Hierdoor staan de overige drie gevels in dit model aangegeven als Linker-, Rechter- en Achtergevel.

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 113

Figuur 110: Gevel met gelijk percentage glas en een gevel met een ongelijk percentage

Gevel specificaties bij afwijkingen (alleen voor toren)

m Percentage open dicht Hoogte 1,75 28% Linker gevel breedte 2,00 Hoogte 1,75 42% Rechter gevel breedte 3,00 Hoogte 1,75 14% Achter gevel breedte 1,00 Figuur 111: Voorbeeld van gevelspecificaties bij afwijkingen van percentages glas per gevel

7.7.2. Kosten van de gevel

De kosten van de gevel worden bepaald aan de hand van een aantal kenmerken. Dit zijn de volgende kenmerken: • Type gevel per bouwdeel • Percentage van de gevel dat glas is per bouwdeel • Oppervlak van de gevel per bouwdeel

De verschillende typen gevels zijn in paragraaf 6.7 beschreven en in het begin van deze paragraaf opgesomd. Het glaspercentage van de gevel is een invoergegeven en is in de paragraaf invoergegevens beschreven.

Het oppervlak van de gevel wordt bepaald aan de hand van de zes standaard vormen. In figuur 112 zijn voor Gebouw X (figuur 80) de verschillende gevelomtrekken te zien. De keuze voor een gevelvorm heeft een grote invloed op het geveloppervlak. Een rond gebouw heeft in verhouding met een gebouw met een kruisvorm maar de helft van het geveloppervlak. Omtrek gevel verschillende onderdelen Vorm Kelder m Onderbouw m Toren m Vierkant 200 200 128 Rechthoek 200 200 132 Rond 177 177 113 Ovaal 179 179 121 Driehoek 256 256 191 Ruit 224 224 171 Kruis 376 376 171 Figuur 112: Gevelomtrekken van de verschillende gebouwonderdelen

114 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Het model rekent het geveloppervlak uit door de omtrek per gebouwdeel te vermenigvuldigen met de verdiepingshoogte en het aantal verdiepingen per gebouwdeel. Het geveloppervlakte per gebouwdeel wordt vervolgens verdeeld in het gedeelte met glas en het dichte gedeelte. Het type zonwering wordt bepaald aan de hand van het ingevoerde kwaliteitsniveau. Per kwaliteitsniveau zijn dit de volgende typen.

Type zonwering Kwaliteitsniveau Zonwering Laag Screens handmatig Middel Screens centraal electrisch Hoog Screens inividueel electrisch Figuur 113: Type zonwering

Voor de verschillende type gevels worden in het model de prijzen die in figuur 114 staan gebruikt. Deze prijzen zijn gebaseerd op een gemiddelde van drie prijzen: • Prijzen die de RGD gebruikt voor het ramen van rijkskantoren; • Prijzen die Basalt bouwadvies geeft als kostenadviesbureau; • Prijzen afkomstig van Scheldebouw (Permasteelisa Group) marktleider in Europa.

Dit zijn de prijzen die deze bedrijven en instellingen gebruiken voor het ramen van de gevelkosten van kantoorgebouwen tot tien bouwlagen.

Basalt kosten- Schelde- Buitenwanden RGD adviseur bouw Gemiddeld Schietgaten € 170 € 200 € 200 € 190 Brievenbus € 215 € 220 € 200 € 212 Prefab beton € 270 € 385 € 300 € 318 Natuursteen € 400 € 495 € 400 € 432 Vliesgevel € 600 € 550 € 550 € 567 Klimaatraam € 680 € 798 € 685 € 721 Dubbele huid facade € 750 € 935 € 760 € 815

Subtotaal buitenwanden

Buitenwand openingen Hardhouten kozijn € 345 € 350 € 400 € 365 Aluminium kozijn € 360 € 413 € 400 € 391 Aluminium kozijn/ vliesgevel € 435 € 450 € 450 € 445 Vliesgevel € 500 € 550 € 550 € 533 Klimaatraam € 500 € 798 € 685 € 661 Dubbele huid facade € 550 € 825 € 720 € 698

Subtotaal buitenwand openingen

Zonwering Screens handmatig € 90 € 83 € 100 € 91 Screens centraal electrisch € 135 € 138 € 125 € 133 Screens inividueel electrisch € 175 € 182 € 175 € 177

Figuur 114: Prijzen gevels

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 115

Boven de 40 meter nemen de kosten per vierkante meter toe. Dit wordt veroorzaakt door toenemende logistieke problemen. Aan de hand van de interviews kunnen de volgende logistieke problemen als kostenverhogend worden aangemerkt.

• Vanaf 10 tot 20 bouwlagen zullen de kosten toenemen doordat het hijsen van de elementen door de torenkranen meer tijd kost. • Voor gebouwen vanaf 20 bouwlagen is het financieel en logistiek niet meer interessant om de gevelelementen met torenkranen te plaatsen. De montage vanaf 20 verdiepingen zal dan ook voornamelijk door minikranen vanaf de verdieping of door monorails gebeuren. Een monorail is een rail die aan het skelet van het gebouw is bevestigd waarmee de elementen op hun plaats worden gezet. • Vanaf 30 verdiepingen zullen de profielen van de gevel zwaarder moeten worden gedimensioneerd, omdat ze vanaf deze hoogte over het algemeen vrij boven de omliggende bebouwing uitsteken en dus een grotere windbelasting moeten weerstaan. Tevens wordt vanaf deze bouwhoogte de aanvoer van elementen vaak ’s nachts gedaan. Ook moeten vanaf deze bouwhoogte schaftketen op tussenliggende verdiepingen worden geplaatst. Dit om ervoor te zorgen dat de reistijd van de bouwvakkers in de pauze niet te lang wordt. • Vanaf 40 bouwlagen zal het transport van materieel, materiaal en bouwvakkers alleen maar toenemen waardoor de kosten zullen stijgen.

De stijging van de gevelkosten is naar aanleiding van de interviews te zien in figuur 116.

Uit de interviews kan geconcludeerd worden dat de gevelkosten met ongeveer 4 procent per tien verdiepingen toenemen door logistieke problemen. Het onderzoek van Wonen in de Wolken wijkt hiervan af omdat volgens dit onderzoek de bouwhoogte geen invloed heeft op de gevelkosten per vierkante meter BVO.

De referentieprojecten geven geen bevestiging op de conclusies van de interviews. Dit wordt ten eerste veroorzaakt doordat niet van alle referentieprojecten het geveloppervlak was te achterhalen. Het delen van de gevelkosten door het BVO geeft namelijk een onnauwkeurig beeld aangezien de verhouding BVO / geveloppervlak per gebouw verschilt. Ten tweede zijn er grote verschillen tussen de verschillende geveltypen per project en de bijhorende kosten hiervan (zie figuur 114). Deze twee verschillen kunnen grote verschillen opleveren in de prijs per vierkante meter gevel zoals in figuur 115 te zien is.

De gevelkosten hebben een aandeel van ongeveer 15 tot 25 procent in de bouwkosten. In het algemeen kan er gesteld worden dat bij een toenemende bouwhoogte het geveloppervlak per vierkante meter BVO toeneemt. Tevens wordt er over het algemeen een duurder en kwalitatief beter geveltype op hoogbouw dan op laagbouw toegepast. Dit onder andere omdat onderhoud op toenemende bouwhoogte lastiger wordt.

116 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Referentie prijzen Gevels Percent age van Bouwkost en Percentage Prijs/m2 Referentieproject van BK BVO Woontoren, 45 30,0% bouwlagen, 150 meter 14,8% 209,1 Kantoortoren, 32 25,0% bouwlagen, 102 meter 25,9% 366,1 20,0% Kantoortoren, 24 bouwlagen, 88 meter 20,2% 286 15, 0% Kantoortoren, 20 bouwlagen, 74 meter 16,8% 237,5 10, 0% Kantoortoren, 12 bouwlagen, 42 meter 13,2% 187 5,0% Kantoortoren, 6 bouwlagen, 20 meter 11,3% 160 0,0% Kantoortoren, 4 45 30 24 20 12 6 bouwlagen, 12 meter 14,3% 202,7 Bouwlagen

Gemiddeld 14,6% 206,1 Figuur 115: Referentieprijzen van gevels

Database Gevels rijksgebouwendienst Davis langdon 160 140 Wonen in de wolken 120 Andreas Thieven 100 % 80 Scheldebouw 60 Bam 40 20 Van Eesteren

Stijging ABK in in ABK Stijging 225 €/m2 BVO = 100 % 0 Rollecate 0 0 0 1 1 2 3 40 50 60 Bouwlagen Gemiddelde

Figuur 116: Percentuele stijging van de gevelkosten

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 117

7.8. Binnenwanden

De kosten voor de binnenwanden zijn in de eerste fase van het ontwerpproces moeilijk te bepalen. Het is namelijk lastig om deze fase het aantal vierkante meter BVO te bepalen. Er kan in deze fase wel een uitspraak gedaan worden over een mogelijk kantoorconcept, de bijhorende kwaliteit en eventueel over het percentage van de wanden wat van glas (open) is.

De prijzen die het model gebruikt zijn bepaald aan de hand van referentieprojecten en offertes van de RGD. Als uitgangspunt is genomen dat alle wanden demontabel zijn om de flexibiliteit van de gebouwen zo groot mogelijk te houden. De gemiddeldes hiervan zijn te zien in figuur 117 en zijn afkomstig van verschillende offertes uit 2003 voor verschillende gebouwen.

Prijzen voor binnenwanden Kwalite Open 2003 Geindexeerd 2003 Geindexeerd

Laag 205,00 226,83 90,00 99,58

Middel 199,00 220,19 110,00 121,71

Hoog 240,00 265,56 150,00 165,97

Figuur 117 Prijzen voor binnenwanden

Het aantal vierkante meters binnenwand wordt bepaald aan de hand van de netto verdiepingshoogte, het aantal vierkante meter kantoorruimte en het kantoorconcept. Zoals beschreven in paragraaf 7.1 “Invoergegevens” kan er gekozen worden uit vier kantoorconcepten. Deze vier verschillende kantoorconcepten zijn te zien in figuur 119. Uit deze figuur is simpel op te maken dat het kantoorconcept “cellenkantoor” veel meer vierkante meter binnenwand bevat dan het kantoorconcept kantoortuin. De heer I. Horig11 heeft, in een onderzoek, aan de hand van ervaringscijfers bepaald welk percentage van het BVO bij een netto verdiepingshoogte van 2,7 meter per kantoorconcept uit binnenwand bestaat. Deze percentages zijn te zien in figuur 118.

Percentage binnenwanden van het BVO Nummer Kantoorconcept Perc. binnenwanden van BVO 1 Cellenkantoor 90% 2 Cellenkantoor + 73% 3 Gecombineerd 50% 4Kantoortuin 18% Figuur 118: Percentage binnenwanden van het BVO

11 Interview: Horig, I. 15 november 2006, Kostendeskundige afdeling Bouwkosten van de RGD, Ministerie van VROM, Den Haag

118 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Figuur 119: Vier verschillende kantoorconcepten

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 119

7.9. Trappen balustrades

Het aantal en de grootte van de trappen in een kantoorgebouw is vastgelegd in het bouwbesluit (2003). Zoals beschreven in paragraaf 6.2 “Brandveiligheid” is dit besluit vooral gericht op gebouwen tot zeventig meter. Voor gebouwen boven de zeventig meter is in het bouwbesluit bepaald dat gebouwen deze gebouwen aan een gelijkwaardig veiligheidsniveau moeten voldoen. Sinds 2005 is er een SBR-publicatie “brandveiligheid in hoge gebouwen”. Deze publicatie is een aanbeveling om te bepalen of een hoogbouw-gebouw brandveilig genoeg is. De SBR beschrijft drie ontruimingsconcepten. Dit zijn: 1. Volledige ontruiming 2. Gefaseerde ontruiming 3. Gedeeltelijke ontruiming

In het model is gekozen voor concept één, omdat het per ontwerp afhangt welke keuze er gemaakt kan worden. Daarbij is concept één het veiligste concept dat zonder problemen in elk kantoor kan worden toegepast. Bij dit concept mag de theoretische ontruimingstijd van alle personen niet meer zijn dan 30 minuten. De theoretische ontruimingstijd wordt als volgt bepaald. In figuur 120 is dit bepaald aan de hand van de invoergegevens van Gebouw X (figuur 80):

Theoretische evacuatie tijd Maximale afstand naar een trappenhuis 40,0 m Maximale afstand van een trappenhuis naar buiten 15,0 m verdiepingshoogte 3,5 m maximaal aantal verdiepingen per compartiment 42,0 st maximaal aantal personen per groep (2) 1.464,3 pers breedte van de trap 1,2 m effective breedte trap 0,9 m extra tijd per 50 m voor hoogbouw 90,0 sec aantal groepen 2,0 st loop snelheid / zonder hinder 1,6 m/s loop snelheid / maximale bezetting 0,4 m/s loop snelheid trap / zonder hinder 0,8 m/s loop snelheid trap / maximale bezetting 0,3 m/s aantal personen per trap 1,28 pers/s/m

a eerste persoon beneden 208,8 sec b alle personen beneden 1.271,1 sec c extra tijd hoogbouwgebouwen 180,0 sec d laatste persoon van verdieping tot begane grond 40,5 sec Theoretische evacuatie tijd (a+b+c+d) sec 1.700,4 sec Theoretische evacuatie tijd (a+b+c+d) min 28,3 min

Kantoren Standaard betonnen trappen aantrede 300 mm optrede 180 mm Aantal treden per verdieping 20 st Aantal groepen per verdieping 2 st Aantal trappen per verdieping 2 st Aantal treden per trap 10 st

Figuur 120: Theoretische evacuatietijd

120 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

In deze berekening wordt uitgegaan van 14 vierkante meter BVO per werknemer. Dit is de waarde waarmee de maximale bezetting van een rijkskantoorgebouw wordt bepaald. Deze methode bepaald in het model het aantal veiligheidstrappenhuizen en de trapbreedte voor de toren en de onderbouw. Voor Gebouw X (figuur 80) betekent dit 2 veiligheidstrappenhuizen met een trapbreedte van 1.200 millimeter.

7.9.1. Kosten trappen en balustrades

Aan de hand van het aantal trappen, de trapbreedte en de verdiepingshoogte worden de kosten voor de trappen bepaald. Hierbij worden de kosten voor de trappen die benodigd zijn voor de parkeerkelder opgeteld.

Een veiligheidstrappenhuis bestaat uit een aantal onderdelen: • Trap (2x) • Tussenbordes • Balustrades en leuningen

De wanden en verdiepingsbordessen vallen onder de hoofddraagconstructie. De kosten voor een trap zijn als volgt opgebouwd:

Prijzen trappen en balustrades Kwaliteitsniveau Prijs in euro Breedte 1100 mm 1200mm 1300mm prefab betontrap 8 treden 1112 1235 1359 per stuk prefab betontrap 10 treden 1206 1340 1474 per stuk prefab betontrap 12 treden 1314 1460 1606 per stuk prefab betontrap 14 treden 1422 1580 1738 per stuk bordesplaat vlak 464 515,86 567 per stuk balustrades en leuningen 1350 1.500 1650 per verdieping

Figuur 121: Prijzen trappen en balustrades (prijspeil 2006)

Deze prijzen kunnen worden aangepast in het model in het tabblad berekeningen in de paragraaf tabellen.

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 121

7.10. Plafond

Voor het plafond in het kantorengedeelte wordt onderscheid gemaakt tussen het plafond in de kantoorruimte en de toiletten. Het aantal vierkante meters plafond wordt bepaald door van het aantal vierkante meters BVO het aantal vierkante meters, schachten, installatieruimte, trappen, liften en constructie af te trekken. Het overgebleven aantal vierkante meters wordt vervolgens gesplitst in vierkante meters kantoor- en toiletruimte.

De prijs wordt bepaald aan de hand van het gewenste kwaliteitsniveau. De prijzen voor de drie verschillende kwaliteitsniveaus zijn in figuur 122 te zien.

Prijzen plafond Kwaliteitsniveau Prijs per m2

Laag 22 Middel 29 Luxe 54

Prijzen aan de hand van gegevens Archidat

Figuur 122: Prijzen plafond per vierkante meter (prijspeil 2006)

Voor Gebouw X (figuur 80) rekent het model de in figuur 123 staande kosten uit voor de plafondafwerking voor de drie verschillende kwaliteitsniveaus. Deze prijzen zijn vergelijkbaar met de prijzen van de referentieprojecten in figuur 124. Aan deze kosten zal geen hoogtefactor worden toegevoegd, omdat de kosten per project niet hoger zijn vanwege toenemende logistieke problemen zoals bij gevels, maar dat deze stijging voortkomt uit een kwaliteitsverschil. Zo wordt over het algemeen in een kantoor aan de snelweg een plafond van lagere kwaliteit toegepast dan een prestige kantoor als het WTC in Amsterdam of een Ministerie in Den Haag.

Kosten plafond Voorbeeld, 2

Kwaliteitsniveau Luxe Middel Laag 2F Plafonds €/m2 bvo 45 Plafondafwerking 49,0 25 18,0

Subtotaal Plaffonds 2.398.937 1.225.431 932.344 Figuur 123 Kosten plafond Gebouw X (figuur 80)

122 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Referentie prijzen Plafond Percent age van Bouwkost en Percentage Prijs/m2 Referentieproject van BK BVO Woontoren, 45 4,0% 1,9% bouwlagen, 150 meter 27,1 3,5% Kantoortoren, 32 bouwlagen, 102 meter 3,7% 54,3 3,0% Kantoortoren, 24 2,5% bouwlagen, 88 meter 2,4% 34,2 2,0% Kantoortoren, 20 bouwlagen, 74 meter 2,0% 32,1 1, 5% Kantoortoren, 12 1, 0% bouwlagen, 42 meter 2,0% 26,8 0,5% Kantoortoren, 6 bouwlagen, 20 meter 1,9% 26,7 0,0% Kantoortoren, 4 45 30 24 20 12 6 bouwlagen, 12 meter 1,6% 23,1 Bouwlagen

Gemiddeld 1,7% 25,2 Figuur 124: Referentieprijzen plafond

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 123

7.11. Vaste inrichtingen

De hoofdgroep vaste inrichtingen bevat de volgende vaste inrichtingen: • Vaste verkeersvoorzieningen • Vaste gebruikersvoorzieningen • Vaste keukenvoorzieningen • Vaste sanitaire voorzieningen • Vaste onderhoudsvoorziening glazenwasinstallatie • Vaste opslagvoorzieningen

7.11.1.De kosten van de vaste inrichtingen

De kosten van de vaste inrichtingen zijn in het model gebaseerd op het gemiddelde van de volgende projecten. Aan deze kosten zal geen hoogtefactor worden toegevoegd, omdat de kosten van de referentieprojecten geen stijgende trend laten zien onder invloed van de bouwhoogte (zie figuur 125).

Referentie prijzen Vaste Inr. Percent age van Bouwkost en Percentage Prijs/m2 Referentieproject van BK BVO Woontoren, 45 4,0% 3,3% bouwlagen, 150 meter 46,1 3,5% Kantoortoren, 32 bouwlagen, 102 meter 2,1% 28,4 3,0% Kantoortoren, 24 2,5% bouwlagen, 88 meter 3,7% 51,8 2,0% Kantoortoren, 20 bouwlagen, 74 meter 2,0% 28,4 1, 5%

Kantoortoren, 12 1, 0% bouwlagen, 42 meter 1,9% 24,6 0,5% Kantoortoren, 6 bouwlagen, 20 meter 2,3% 32,3 0,0% Kantoortoren, 4 45 30 24 20 12 6 bouwlagen, 12 meter 1,5% 15,0 Bouwlagen

Gemiddeld 1,6% 32,9 Figuur 125: Referentieprijzen vaste inrichtingen

124 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

7.12 Indirecte bouwkosten

Onder de indirecte bouwkosten vallen de algemene kosten, bouwplaatskosten en winst en risico. De indirecte kosten scheppen dus voorwaarden waarmee gebouwd kan worden en kunnen dus niet tot een specifiek product worden toegewezen (de Jonge, 1998, p. 8).

In figuur 126 is een onderverdeling van de investeringskosten te zien. In deze paragraaf worden de indirecte bouwkosten beschreven. In de volgende paragraaf de overige investeringskosten.

Investeringskosten volgens NEN 2634 Investeringskosten Grond Bouwkosten Kosten bijkomende kosten Bouw-Installaties vaste terrein indirecte voor losse kosten kundige W- E- Lift en inrichtingen bouwkosten inrichtingen werken Installaties Installaties transport en bedrijfsinstallaties Figuur 126: Onderverdeling van de investeringskosten volgens NEN 2634

7.12.1. Algemene kosten (AK)

Dit zijn de algemene bedrijfskosten van het bouwbedrijf voor het kantoor, directie enzovoort. Gemiddeld wordt hiervoor een percentage van 6 procent van de bouwkosten toegepast. Bij complexe projecten zou dit 7 procent kunnen zijn en bij simpele projecten 5 procent. In het model wordt uitgegaan van 6 procent.

7.12.2. Winst en risico (W & R)

Winst en risico is net als de algemene kosten een percentage van de bouwkosten. Hiervoor wordt over het algemeen een percentage van ongeveer 4 procent gebruikt. Dit percentage is echter erg afhankelijk van de conjunctuur van de economie. Bij een laagconjunctuur kan dit percentage zakken tot 0 procent en visa versa.

7.12.3. Bouwplaatskosten (ABK)

Onder de ABK vallen de kosten die gemaakt worden voor het geschikt maken en houden van het terrein als bouwplaats en de kosten die gemoeid zijn met het organiseren en controleren van de uitvoering van het werk aan het gebouw en op de bouwplaats. Dit zijn de volgende elementclusters:

• Algemene arbeid/ hulp aan derden (laden en lossen en schoonmaken etc.) • Bouwplaatsinrichting (bouwwegen en bouwafval etc.) • Bouwplaatsinstallaties (energie en water etc.) • Bewerkings- en verwerkingsmiddelen (gereedschap en meetinstrumenten etc.) • ARBO- voorzieningen • Management • Hulpconstructies (Steigers en bemaling etc.)

De bouwplaatskosten zullen stijgen naarmate de bouwhoogte toeneemt. Dit voornamelijk door een complexere bouwplaatsinrichting en hulpconstructies. Naar aanleiding van een analyse van projecten van de RGD kan geconcludeerd worden dat de gemiddelde bouwplaatskosten voor een

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 125

laagbouwkantoor ongeveer 90 euro per vierkante meter BVO zijn. Naarmate de bouwhoogte stijgt, zullen de bouwplaatskosten met ongeveer 1,5 procent per verdieping toenemen. De geanalyseerde referentieprojecten sluiten redelijk goed aan bij de gemiddelde lijn die uit de interviews naar voren komt. Om deze reden is er dan ook gekozen om deze lijn als hoogtefactor in het model te verwerken.

Referentie prijzen ABK Percent age van Bouwkost en Percentage Prijs/m2 Referentieproject van BK BVO Woontoren, 45 14, 0% bouwlagen, 150 meter 11,9% 153 Woontoren, 44 12, 0% bouwlagen, 150 meter 11,2% 161 Woontoren, 41 10, 0% bouwlagen, 150 meter 10,1% 140 8,0% Kantoortoren, 24 bouwlagen, 88 meter 11,5% 179 6,0% Kantoortoren, 20 bouwlagen, 74 meter 12,0% 140 4,0% Kantoortoren, 12 bouwlagen, 42 meter 8,5% 81 2,0% Kantoortoren, 6 0,0% bouwlagen, 20 meter 8,2% 81 Kantoortoren, 4 45 40 30 24 20 12 6 bouwlagen, 12 meter 7,2% 75 Bouwlagen

Gemiddeld 10,1% 126,3 Figuur 127: Referentieprijzen bouwplaatskosten

Bouwplaatskosten

300 Davis langdon 250 Wonen in de 200 wolken

150 Andreas Thieven v 100 Bam

50 Van Eesteren

0 Gemiddelde 0 0 0 1 1 20 30 4 5 60 Bouwlagen

Figuur 128: Stijging bouwplaatskosten

126 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

7.13 Investeringskosten

In figuur 126 is af te lezen dat voor berekening van de investeringskosten volgens de NEN-2632 de volgende onderdelen benodigd zijn: • Grondkosten • Bouwkosten • Kosten voor losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties • Bijkomende kosten

In paragraaf 7.1 tot en met 7.13 zijn de bouwkosten uitvoerig beschreven, ze zullen in deze paragraaf dan ook niet meer beschreven worden. De kosten voor losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties zijn bedrijfs- en projectafhankelijk en zijn niet in het model meegenomen. Deze zullen in deze paragraaf ook niet verder worden toegelicht.

7.13.1 Grondkosten

In paragraaf 5.8.1 zijn drie methodes besproken om de grondkosten te bepalen. Dit zijn de residuele grondwaarde methode, de comparatieve methode en de methode waarin de grondkosten een percentage van de opbrengsten van een gebouw vertegenwoordigen.

De gekozen methode voor het model is de comparatieve methode. Bij deze methode wordt de grondwaarde afgeleid van vergelijkbare transacties uit het (recente) verleden. Hiervoor is gekozen omdat bij de RGD een lijst beschikbaar is met grondprijzen uit het recente verleden van de honderd belangrijkste gemeenten van Nederland. Deze is te vinden in bijlage III. In het model wordt aan de hand van een in te voeren postcode een grondprijs bepaald. Deze prijs geeft een indicatie en kan per project afwijken. De prijs wordt vervolgens vermenigvuldigd met het aantal vierkante meter BVO.

7.13.2 Bijkomende kosten

In deze subparagraaf wordt de berekening van de bijkomende kosten beschreven met behulp van onderstaande verdeling. De bijkomende kosten zijn volgens de NEN-2632 onderverdeeld in: • 4.4.1 Voorbereidingskosten • 4.4.2 Heffingen • 4.4.3 Aanloopkosten • 4.4.4 Verzekeringen • 4.4.5 Financieringskosten • 4.4.6 Risico verrekening • 4.4.7 Onvoorzien • 4.4.8 Belastingen

4.4.1 Voorbereidings- en begeleidingskosten Onder de voorbereidings- en begeleidingskosten worden voornamelijk de kosten voor de architect en zijn adviseurs geboekt. De architect, constructeur, installateur en bouwopzichter krijgen een percentage van de kosten vergoed. Hiermee wordt bedoeld dat de architect een percentage van de bouwkosten als honorarium krijgt en de constructeur een percentage van de constructiekosten. De hoogte van dit percentage is vastgelegd in verschillende normen zoals de RVOI, SR en BNR. Het percentage hangt mede af van de werkzaamheden waarvoor de architect of adviseur wordt

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 127

ingehuurd. Voor Gebouw X (figuur 80) zijn de voorbereidings- en begeleidingskosten in figuur 129 te zien.

Voorbereiding en begeleidingskosten Honoraria Aantal Eenheid Prijs Budget Honorarium Architect 3,85% bouwk. 61.577.047 2.370.716 Honorarium Constructeur 5,00% constrk. 15.495.391 774.770 Honorarium Installatie adviseur 5,00% instalk. 19.956.007 997.800 Honorarium projectmanagement 1,00% bouwk. 61.577.047 615.770 Bouwplaatstoezicht 0,55% bouwk. 61.577.047 338.674 Heitoezicht 1 pst 10000 10.000 Calculatie advieskosten 0,3% bouwk. 61.577.047 184.731 Juridisch fiscaal advies 0 Acoustisch en bouwfysisch advies 0,5% bouwk. 61.577.047 307.885 Overige adviseurs 0 Subtotaal 5.600.347 Onvoorziene advieskosten 10,0% subtotaal 560.035 Subtotaal honoraria 6.160.381 Figuur 129: Percentages voorbereiding en begeleidingskosten van Gebouw X (figuur 80)

4.4.2 Heffingen De heffingen bestaan uit de leges voor de bouwaanvraag en de kosten voor de aansluitingen bij de nutsbedrijven. Deze zijn vervolgens weer opgesplitst in verschillende aansluitkosten en leges. In het model kunnen de aansluitkosten en leges per onderdeel worden ingevuld zoals te zien is in figuur 130.

Heffingen Aansluitingen nutsbedrijven Aantal Eenheid Prijs Budget Aansluitkosten gas pst 0 Aansluitkosten stadsverwarming pst 0 Aansluitkosten elektra pst 0 Aansluitkosten CAI pst 0 Aansluitkosten water pst 0 Aansluitkosten riolering pst 0 Doormelding bewaking pst 0 Doormelding brandweer pst 0 Overig aansluitkosten 0 Subtotaal aansluitkosten 50.000 m2 bvo 15 750.000

Vergunningen Aantal Eenheid Prijs Budget Leges bouwvergunning 1 pst 588.000 588.000 Leges milieuvergunning pst 0 Leges Utiliteitsvergunning pst 0 Precario pst 0 Leges sloopvergunning pst 0 Leges kapvergunning pst 0 Overige leges 0 Subtotaal vergunningen 588.000 Figuur 130: Heffingen

128 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Voor de aansluitkosten wordt gemiddeld 15 euro per vierkante meter BVO gerekend. Dit gegeven is afkomstig uit een interview met F. Lakerveld van OVG projectontwikkeling en is een ervaringscijfer12.

Voor de bouw van een nieuwbouwkantoor is een bouwvergunning noodzakelijk. Hiervoor moeten legekosten worden betaald. Deze leges verschillen per gemeente. De gemeente Rotterdam heeft staffels gemaakt voor het aantal te bouwen vierkante meters BVO. De staffels en de bijhorende kosten zijn in figuur 131 te zien. De overige leges die in figuur 130 staan kunnen van toepassing zijn op een project, maar zijn niet standaard. Deze kunnen in het model worden ingevuld.

Leges gemeente Rotterdam van tot en met Leges 0 2.500.000 23.436 2.500.001 5.000.000 42.566 5.000.001 10.000.000 73.876 10.000.001 25.000.000 151.155 25.000.001 50.000.000 348.153 50.000.001 - 588.000 Figuur 131: Leges bouwvergunning gemeente Rotterdam (prijspeil 2005)

4.4.3 Aanloopkosten De aanloopkosten, zie figuur 132, bestaan uit de kosten voor de verkoop en de verhuiskosten. In het model zijn de kosten voor oplevering bij de kosten onvoorzien opgenomen. De verhuiskosten zijn voor rekening van de huurder en niet in dit model opgenomen. De kosten voor verkoop bestaan uit het maken van maquettes, 3D-tekeningen en presentaties. Tevens zijn hierin de kosten voor het vieren van het slaan van de eerste paal en hoogste punt opgenomen.

Aanloopkosten Verkoopkosten Aantal Eenheid Prijs Budget Diverse verkoopkosten, maquete, artistimpression enz. 0,50% bouwk. 61.577.047 307.885 Figuur 132: Aanloopkosten

4.4.4 Verzekeringen In het model zijn twee verzekeringen opgenomen, dit zijn de wettelijke aansprakelijkheid verzekering (WA) en de Construction All Risk-verzekering (CAR) (zie figuur 133). De premies voor deze verzekeringen zijn een percentage van de bouwkosten. Voor de CAR-verzekering wordt voor een standaardkantoorgebouw een kwart procent gerekend. Boven de 10 bouwlagen komt hier een honderdste procent per 10 verdiepingen bij omdat het risico toeneemt. Vijftig verdiepingen betekend dan dus een premie van 0,29 procent in plaats van 0,25 procent.

12 Interview: Lakerveld, F. november 2006, Projectleider Maastoren, OVG Projectontwikkeling, Rotterdam

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 129

Verzekeringen en diverse Verzekeringen Aantal Eenheid Prijs Budget Oprichtingskosten BV 1 pst 5.000 5.000 Accountantskosten 1 pst 5.000 5.000 Car verzekering 0,29% bouwk. 61.577.047 181.037 WA verzekering 0,12% bouwk. 61.577.047 73.892 Subtotaal diverse kosten 264.929 Figuur 133: Verzekeringen

4.4.5 Financieringskosten De grond wordt bij de start van de bouw gekocht door bijvoorbeeld een projectontwikkelaar. Vervolgens wordt daarop een gebouw gemaakt wat vervolgens verkocht wordt aan bijvoorbeeld een belegger. In dit voorbeeld betaalt de ontwikkelaar voor de grond bij start bouw en voor de aannemerskosten tijdens bouw. De ontwikkelaar leent dit geld en moet hier rente over betalen. Dit zijn de financieringskosten. Om de financieringskosten te bepalen zijn de bouwtijd en de rente over de lening benodigd. De bouwtijd wordt in het model berekend. Het constructietype heeft grote invloed op de bouwtijd, omdat deze bepaalt hoeveel verdiepingen er per werkweek kunnen worden gebouwd. In figuur 134 zijn voor Gebouw X (figuur 80) de financieringskosten berekend.

Financieringskosten Financieringskosten Aantal Eenheid Prijs Budget Renteverlies locatiekosten 2,13 5% 26.192.308 2.789.301 Renteverlies overige kosten 1,06 5% 73.272.740 3.901.522 Afsluitprovisie hypotheek 0,20% kredietlimiet 99.465.047 198.930 Eindprovisie 0,20% kredietlimiet 99.465.047 198.930 Notariskosten 0 Bankkosten 0 Overige financieringskosten 0 Subtotaal financieringskosten 7.088.684 Figuur 134: Financieringskosten

4.4.6 Risicoverrekening Onder risicoverrekening zijn in het model de kosten die de projectontwikkelaar maakt opgenomen. Een kleinere projectontwikkelaar zoals OVG rekent hier ongeveer 5 procent voor. Grote projectontwikkelaars hebben over het algemeen meer overheadkosten en rekenen hier dan ook vaak 6 procent voor. Dit gegeven is een invoergegeven en kan in het model worden aangepast. Tevens is in het model hier de onderhoudsreserve geboekt. Hiervan kan ook de schoonmaak voor oplevering worden betaald.

Risico Verrekening Interne kosten/ dekking Aantal Eenheid Prijs Budget Algemene kosten (AK) projectontwikkelaar 5,00% 68.795.314 3.439.766 Huurdersbegeleiding projectontwikkelaar 0 Onderhoudsreserve 0,30% 61.577.047 184.731 Subtotaal diverse kosten 3.624.497 Figuur 135: Risicoverrekening

130 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

4.4.7 Onvoorzien Voor de kosten onvoorzien wordt een percentage van de investeringskosten gerekend. Bij een bestekbegroting wordt hiervoor 2 procent aangehouden13. In het model is hiervoor 3 procent aangehouden omdat het model minder gespecificeerd is dan een bestekbegroting. Dit percentage kan in het model worden aangepast. In figuur 137 is een overzicht van de investeringskosten van Gebouw X (figuur 80) te zien in deze figuur zijn ook de percentages van de verschillende onderdelen af te lezen.

4.4.8 Belasting De belastingen bestaan uit de omzetbelasting (BTW) en overdrachtbelasting. De BTW voor gebouwen bedraagt 19 procent in Nederland. De overdrachtsbelasting bedraagt 6 procent. Per project kan gekozen worden (soms verplicht) voor een BTW of overdrachtsbelasting. Voor een projectontwikkelaar is het gunstig om de belasting in BTW te betalen. De belegger betaald dan de uiteindelijke BTW en de ontwikkelaar kan vervolgens tijdens het bouwproces over alle gemaakte kosten de BTW aftrekken (behalve de winst). In het model is dan ook gekozen om standaard BTW te berekenen. Als optie kan gekozen worden om overdrachtsbelasting te berekenen in plaats van BTW (zie figuur 136).

Belasting Belasting Aantal Eenheid Prijs Budget BTW 19% Inv. Kst 106.553.731 20.245.209 Overdrachtsbelasting 6% Inv. Kst 0 Subtotaal belasting 20.245.209 Figuur 136: Belasting

Investeringskosten Recapitulatie investeringskosten Percentage Budget Subtotaal locatiekosten 24,58% 26.192.308 Subtotaal bouwkosten 57,79% 61.577.047 Subtotaal honoraria 5,78% 6.160.381 Subtotaal aansluitkosten 0,70% 750.000 Subtotaal vergunningen 0,55% 588.000 Subtotaal verkoopkosten 0,29% 307.885 Subtotaal diverse kosten 0,25% 264.929 Subtotaal interne kosten / dekking 3,40% 3.624.497 Subtotaal financieringskosten 6,65% 7.088.684 Subtotaal onvoorzien 3,00% 3.196.612 Totale investeringskosten (ex belast) 100,00% 106.553.731 Totale investeringskosten (incl belast) 119,00% 126.798.940 Figuur 137: Overzicht investeringskosten

13 Interview: Lakerveld, F. november 2006, Projectleider Maastoren, OVG Projectontwikkeling, Rotterdam

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 131

7.14 BVO verhouding

Zoals beschreven in paragraaf 6.1 “vormfactoren” worden de bouwkosten bepaald per vierkante meter BVO. De huur opbrengsten worden echter bepaald per vierkante meter VVO. Het VVO wordt berekend door van het BVO de oppervlakten van ruimtes voor gebouwinstallaties, ruimtes voor verticaal verkeer, scheidingsconstructies, leidingschachten, statische bouwdelen, de glaslijncorrectie en ruimten lager dan 1,5 meter af te trekken.

Zoals beschreven in de vorige paragraven zullen de oppervlakten welke benodigd zijn voor de constructie, verticale ontsluiting, installatieruimten en schachten toenemen naarmate de bouwhoogte stijgt.

In figuur 117 is deze berekening gemaakt voor een voorbeeld gebouw waarin zich 51.000 vierkante meter kantoorruimte bevindt verdeeld over 51 verdiepingen

BVO toren 51.000 Verhouding BVO VVO 80,2%

Verticaal verkeersgebied Trappen 907 Liften 2.584

Constructie Kolommen 154 Kern wand 2.433 Wanden 1.071

Installatieruimte Schachten 173 Installatieruimte 2.802 Totaal 10.123 Figuur 138: berekening verhouding BVO/VVO voor een kantoorgebouw met 51.000 m2 BVO van 51 verdiepingen

Voor een laagbouw kantoorgebouw is deze verhouding ongeveer 89 a 91 procent. Dit is voornamelijk afhankelijk van de verdiepingsgrootte. Met een toenemende bouwhoogte zal deze verhouding afnemen. Volgens een onderzoek van Davis Landon dat in paragraaf 6.1 “Vormfactoren” is beschreven zal de verhouding BVO/VVO zich als volgt ontwikkelen bij een toenemende bouwhoogte.

132 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Gebouw efficiency (BVO/VVO verhouding) van een kantoorgebouw

Aantal verdiepingen Efficiency (%) 2 tot 4 88-91 5 tot 9 84-88 10 tot 19 77-85 20 tot 29 75-83 30 tot 39 74-79 40+ 72-77

Figuur 139: Gebouw efficiency (BVO/VVO verhouding van een kantoorgebouw

In figuur 119 zijn de berekeningen van het model te zien bij een verschillend BVO per verdieping en verschillende aantal verdiepingen. Deze percentages komen redelijk overeen met de conclusies uit het onderzoek van Davis Langdon.

BVO / VVO verhouding

100,0%

90,0%

80,0% Percentage BVO/VVO 70,0%

60,0% 5 15 Aantal verdiepingen 25 50,0% 35 45 2000 1750

55 1500 1250 750 1000 m2 BVO / 500 verdieping

Figuur 140: BVO/ VVO verhouding doormiddel van het BVO per verdieping en het aantal verdiepingen.

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 133

7.15 Casestudies

In deze paragraaf wordt geanalyseerd of het ontwikkelde model een redelijke benadering van de werkelijkheid geeft. Het eerste project welke als case wordt onderzocht is de Maastoren in Rotterdam. Het tweede project wat onderzocht zal worden is het nieuwe IBG en Belasting kantoor in Groningen.

De bouwkostencijfers die zijn weergegeven van deze twee casestudies in de figuren 142 en 144 vertegenwoordigen niet de werkelijke getallen. De getallen zijn omgerekend zodat de directe bouwkosten van het model precies op 1000 euro per vierkante meter uitkomen. Dit om de werkelijke projectgegevens vertrouwelijk te houden. De verhoudingen tussen de berekende bouwkosten van het model en de werkelijke bouwkosten zijn gelijk gehouden. Hierdoor kunnen ze wel vergeleken worden.

7.15.1 Maastoren

De Maastoren wordt ontwikkeld door OVG projectontwikkeling, zie figuur 141. De Maastoren wordt het nieuwe hoogste kantoorgebouw van Nederland en wordt ontwikkeld in de Maas naast de Erasmusbrug. Het gebouw heeft een parkeerkelder van twee bouwlagen. Boven de parkeerkelder een onderbouw van twee bouwlagen met daar bovenop nog 8 bouwlagen parkeren. Boven het parkeergedeelte bevindt zich het kantoorgedeelte van de 12de de tot de 44ste verdieping.

Figuur 141: Maastoren Rotterdam

Het gebouw heeft een BVO van 69.995 vierkante meter die als volgt zijn onderverdeeld: Kelder: 2 lagen, vierkante vorm, parkeren, 6.244 m2, bruto verdiepingshoogte 3 meter. Onderbouw: 2 lagen, vierkante vorm, voorzieningen en commerciële ruimte, 5.029 m2 bruto verdiepingshoogte 4,25 meter. Toren: 42 lagen, rechthoekige vorm, eerste 8 lagen parkeren, 18.235 m2 en 34 lagen kantoren, 40.487 m2 bruto verdiepingshoogte 3,55 meter.

Overige invoergegevens • Het gebouw heeft een betonnen kelderwand. • Het gebouw bevat een gevelbuis constructie.

134 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

• De gevel bestaat uit een prefab betonnen binnenspouwblad en een metalen gevelbeplating. • 54 procent van de gevel is gesloten. • De installatieschachten bevinden zich buiten de kern.

Aan de hand van deze invoergegevens berekend het model de volgende bouwkosten:

Maastoren

Model Begroting Maastoren Verschil Verdiepingen Hoogte in Meter 69.995 Euro 69.995 Euro 0 Euro 2A Funderingsconstructies 56 3.918.216 53 3.686.652 3,3 231.564 2B Skelet 355 24.860.942 278 19.482.288 76,8 5.378.654 2C Daken 5 346.611 8 574.461 -3,3 -227.850 2D Gevels 180 12.580.076 181 12.668.374 -1,3 -88.299 7e Binnenwanden 17 1.184.172 13 921.442 3,8 262.730 2F Vloeren 15 1.033.524 16 1.109.099 -1,1 -75.575 2G Trappen en balustrades 18 1.279.011 14 979.246 4,3 299.765 2H Plafonds 28 1.981.275 26 1.791.157 2,7 190.118 3A Werktuigbouwkundig 192 13.423.226 172 12.020.519 20,0 1.402.707 3B Electrotechniek 134 9.387.947 129 9.024.355 5,2 363.592 12 Vaste overige voorzieningen 0 0 5 320.364 -4,6 -320.364 Subtotaal directe bouwkosten 1.000 69.995.000 894 62.577.958 106,0 7.417.042 Indirecte bouwkosten €/m2 bvo Euro Algemene kosten 6 procent 60 4.199.700 52 3.641.146 6,9 486.087 Bouwplaatskosten 153 10.700.224 127 8.898.479 22,4 1.567.989 Winst en Risico 4 procent 40 2.799.800 37 2.600.504 2,5 173.440 Subtotaal indirecte bouwkosten 253 17.699.724 216 15.140.129 31,8 2.227.516 Totaal bouwkosten 1252,9 87.694.724 1110,3 77.718.088 137,8 9.644.558 Figuur 142: Bouwkosten Maastoren volgens model en begroting Basalt (aanbesteding BESIX) (Niet de werkelijke getallen)

Analyse model en aanbiedingen Het model berekend voor de totale bouwkosten 70 miljoen euro, de besteksbegroting komt uit op 62,5 miljoen euro. Hiertussen zit een verschil van elf procent. Deze elf procent verschil wordt grotendeels veroorzaakt door het verschil in de kosten voor het Skelet en de Bouwplaatskosten. Voor de overige gebouwonderdelen benaderd het model de werkelijke kosten redelijk goed.

De bouwplaatskosten (ABK), die het model berekend, wijken ongeveer twintig procent af van de door Besix geoffreerde kosten. Na een analyse van de overige aanbiedingen voor de Maastoren kan geconcludeerd worden dat een deel van dit verschil door marktwerking te verklaren is.

De kosten die het model berekent voor het skelet wijken net als de ABK ongeveer twintig procent af van de geoffreerde kosten. Ook voor dit grote verschil kan als verklaring de marktwerking worden toegeschreven. Een andere verklaring zou kunnen zijn dat verschillende aannemers verschillende constructie methode toepassen.

De overige kosten wijken tussen de aanbiedingen en de berekening van het model niet noemenswaardig af. Een onderbouwing met exacte data kan niet worden gegeven aangezien het niet openbare gegevens betreft.

Aan de hand van deze casestudie kan geconcludeerd worden dat het model een redelijk betrouwbare inschatting geeft van totale bouwkosten, maar dat het geen rekening houdt met de marktwerking.

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 135

7.15.2 IBG Groningen

Het nieuwe IBG kantoor in Groningen is een project van de RGD, zie figuur 143. Het IBG kantoor is een van de hoogste projecten die momenteel ontwikkeld wordt door de RGD. Dit kantoor wordt het nieuwe hoogste kantoorgebouw van Groningen en wordt ontwikkeld in Euroborg gebied. Het gebouw heeft kelder van één bouwlaag. Boven de kelder een onderbouw met entreegedeelte van drie bouwlagen. Boven het parkeergedeelte bevindt zich het kantoorgedeelte van de 3de de tot de 25ste verdieping.

Figuur 143: Nieuwe IBG hoofdkantoor en gebouw van de belasting in Groningen

Het gebouw heeft een BVO van 48.494 vierkante meter die als volgt zijn onderverdeeld: Kelder: 1 laag, rechthoekige vorm, overig, 3.830 m2, bruto verdiepingshoogte 3 meter. Onderbouw: 2 lagen, rechthoekige vorm, voorzieningen en commerciële ruimte, 11.340 m2 bruto verdiepingshoogte 4,25 meter. Toren: 22 lagen, kruisvorm, kantoren 37.154 m2, bruto verdiepingshoogte 3,35 meter.

Overige invoergegevens • Het gebouw heeft een betonnen kelderwand. • Het gebouw bevat een gevelbuis constructie. • De gevel bestaat uit een vliesgevel. • 20 procent van de gevel is gesloten. • De installatieschachten bevinden zich in de kern.

Aan de hand van deze invoergegevens berekend het model de volgende bouwkosten:

136 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

IBG en Belasting kantoor Groningen Model Begroting Groningen Verschil Verdiepingen Hoogte in Meter 48.495 Euro 48.495 Euro 0Euro 2A Funderingsconstructies 37 1.774.932 30 1.476.730 6,1 298.202 2B Skelet 177 8.588.749 178 8.648.533 -1,2 -59.784 2C Daken 5 243.884 6 271.597 -0,6 -27.713 2D Gevels 211 10.224.493 200 9.722.639 10,3 501.854 7e Binnenwanden 89 4.293.925 85 4.127.230 3,4 166.695 2F Vloeren 10 464.468 4 186.516 5,7 277.952 2G Trappen en balustrades 9 424.015 7 355.352 1,4 68.663 2H Plafonds 40 1.934.088 41 1.973.128 -0,8 -39.040 3A Werktuigbouwkundig 241 11.710.441 266 12.881.750 -24,2 -1.171.309 3B Electrotechniek 182 8.835.005 172 8.362.113 9,8 472.892 12 Vaste overige voorzieningen 0 0 4 186.211 -3,8 -186.211 Subtotaal directe bouwkosten 1.000 48.494.000 994 48.191.799 6,2 302.201 Indirecte bouwkosten €/m2 bvo Euro Algemene kosten 6 procent 60 2.905.495 59 2.840.140 2,0 94.608 Bouwplaatskosten 79 3.807.468 80 3.890.395 -2,5 -120.045 Winst en Risico 4 procent 40 1.936.997 49 2.371.341 -13,0 -628.757 Subtotaal indirecte bouwkosten 178 8.649.960 188 9.101.876 -13,5 -654.194 Totaal bouwkosten 1178,4 57.143.960 1181,5 57.293.676 -7,3 -351.993 Figuur 144: Bouwkosten IBG gebouw volgens MBK BV (Niet de werkelijke getallen)

Analyse model en aanbiedingen Het model berekend voor de totale bouwkosten 48,5 miljoen euro, de werkelijke begroting komt uit op 48 miljoen euro. Hiertussen zit bijna geen verschil. De grootste afwijkingen zitten zoals in figuur 144 af te lezen is in de installatie en gevel kosten. Het verschil in installatiekosten is te verklaren door dat in dit project koelplafonds zijn toegepast. Hierdoor zijn de kosten voor werktuigbouwkundige installaties hoger.

Aan de hand van deze casestudie kan ook geconcludeerd worden dat het model een betrouwbare inschatting geeft van totale bouwkosten, maar dat het een toevoeging zou zijn om verschillende klimaatsystemen in het model op te nemen.

Hoofdstuk 7: Het model en de kostenstijgingen 137

138 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

8. Conclusie & aanbevelingen

8.1 conclusie

In het eerste gedeelte van dit rapport zijn een doelstelling en onderzoeksvragen geformuleerd. Deze paragraaf geeft de conclusies op de doelstelling en onderzoeksvragen.

Als secundaire doelstelling moet het model de mogelijkheid bieden een elementenbegroting (variant) op te stellen, door het aanpassen van hoeveelheden, kwaliteitskeuzen en kosten.

Eerst zullen de conclusies op de onderzoeksvragen worden geformuleerd. Vervolgens zal er een conclusie over het model worden geformuleerd.

8.1.1 Gevolgen van eisen

Hoogbouw staat volgens het Bouwbesluit 2003 voor gebouwen met een verblijfsgebied van minimaal 70 meter boven straatniveau. Voor deze categorie gebouwen zijn binnen de bouwregelgeving in Nederland geen uitgewerkte brandveiligheidseisen beschreven, maar wordt van de lokale overheid verwacht dat zij per project toeziet op een adequate invulling van brandveiligheidsvoorzieningen. De belangrijkste invulling hiervan is dat boven de 70 meter een gelijke mate van brandveiligheid wordt geëist, dat twee brandweerliften verplicht zijn en dat boven de 100 meter een sprinkler installatie door het hele gebouw verplicht is. Tevens moet de constructie vanaf 13 meter minimaal 120 minuten bestand zijn voor bezwijken. Dit alles draagt bij aan hogere investeringskosten.

8.1.2 Bouwkosten

De bouwhoogte heeft de grootste invloed op de bouwkosten. Van de belangrijkste gebouwdelen zal worden geconcludeerd wat de invloed van de bouwhoogte is op de kosten.

Hoofdstuk 8: Conclusie en Aanbevelingen 139

De installatiekosten stijgen met tien tot vijftien procent per tien verdiepingen per vierkante meter BVO. De stijging is afhankelijk van de verdiepingsgrootte. Hoe groter de verdiepingen hoe lager de stijging vanwege de afname van eindapparaten per vierkante meter BVO. De overige stijging wordt veroorzaakt door toenemende montagekosten, stijging van de lengte van de distributienetten en een toename van sanitaire toestellen.

De overige bouwkosten worden niet of nauwelijks beïnvloed door de bouwhoogte en hieraan wordt dan in het model ook geen hoogte factor toegerekend.

In figuur 145 is een overzicht te zien van de kostenstijgingen van de verschillende gebouwonderdelen. Elke staaf vertegenwoordigt tien verdiepingen. In deze grafiek zijn de kosten per gebouwonderdeel voor tien bouwlagen op 100 procent gesteld.

Kosten per m2 BVO totaal

220 200 180 160 140 120 100 80

Stijgingprocenten in 60

t n ig ing le te r r e if e Gevel L nd Sk Ove Totaal u F Installaties laatskosten p

Bouw

Figuur 145: Stijging bouwkosten per gebouwonderdeel

140 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

8.1.3 Bouwplaatskosten

De bouwplaatskosten zijn de kosten voor het geschikt maken en houden van het terrein als bouwplaats en de kosten die gemoeid zijn met het organiseren en controleren van de uitvoering van het werk aan het gebouw en op de bouwplaats. De bouwplaatskosten zullen stijgen naarmate de bouwhoogte toeneemt. Dit voornamelijk door een complexere bouwplaatsinrichting en duurdere hulpconstructies. Naarmate de bouwhoogte stijgt, zullen de bouwplaatskosten met ongeveer 1,5 procent per verdieping toenemen.

8.1.4 Totaal directe bouwkosten + bouwplaatskosten

In figuur 143 is de percentuele stijging van de directe bouwkosten in stappen van 10 verdiepingen grafisch afgebeeld. Per gebouwonderdeel is het aandeel wat het gebouwdeel heeft in de bouwkosten vermenigvuldigd met de stijging. Deze aandelen zijn gebaseerd op de gemiddelde van de analyses van referentieprojecten die in hoofdstuk zeven zijn beschreven. Dit zijn de volgende aandelen:

Directe bouwkosten Fundering 2,1 procent Skelet 16,2 procent Gevel 17,8 procent Installaties 25,2 procent Liften 3,0 procent Overig 35,5 procent Totaal 100 procent

In figuur 143 is de totale stijging per vierkante meter BVO af te lezen. Deze is af te lezen door de grafiek af te lezen bij de dikke lijn overig (totaal). De bovenste lijn vertegenwoordigd de directe bouwkosten vermeerderd met de bouwplaatskosten. De grafiek geeft een cumulatieve weergave van de verschillende gebouwonderdelen.

Aan de hand van dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat de bouwkosten met ongeveer acht procent per tien verdiepingen stijgen. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door een stijging van de installatiekosten en de kosten voor het skelet.

Hoofdstuk 8: Conclusie en Aanbevelingen 141

Stijging bouwkosten

180

n 160 158

140 128 137

Figuur 146: Stijging bouwkosten cumulatief

Deze stijging van ongeveer acht procent geldt alleen voor kantoorgebouwen als de vorm, kwaliteitsniveau, geveltype en verdiepingsgrootte gelijk wordt gehouden. Het model berekend de volgende invloeden op de bouwkosten per vierkante meter BVO voor de verdiepingsgrootte, vorm en kwaliteitsniveau bij verschillende bouwhoogten.

De verdiepingsgrootte heeft een grote invloed op de totale bouwkosten per vierkante meter BVO. Zoals af te lezen is in figuur 147 zit er een groot verschil, van ongeveer 300 euro per vierkante meter BVO, tussen een verdiepingsgrootte van 500 en 2000 vierkante meter. Twee derde van dit verschil zit zoals in de afbeelding te zien is tussen de 500 en 1000 vierkante meter per verdieping. Het verschil tussen verschillende oppervlakken per verdieping is te verklaren door de inpandigheid. Hierdoor nemen de kosten voor de gevel en klimaatinstallaties bij toenemende verdiepingsgrootte af. Dit doordat er minder vierkante meter gevel benodigd is en door een kleinere omtrek van het gebouw zijn er minder eindapparaten voor verwarming en koeling bij de gevel benodigd.

Bouwkosten per m2 BVO bij verschillende verdiepingsgrootte

1800 1600

1400 1200 1000 800 Euro per m2 600 BVO 400 200

0 500 5 1000 10 20 25 1500 30 35 40 45 2000 m2 BVO per 50 55 Aantal bouwlagen 60 verdieping

Figuur 147: Stijging bouwkosten per vierkante meter BVO bij verschillende verdiepingsgrootte

142 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

De vorm en de keuze voor een kwaliteitsniveau hebben ook een grootte invloed op de investeringskosten. De keuze voor een bepaalde vorm van een gebouw heeft voor laag- en hoogbouw ongeveer hetzelfde effect op de kosten per vierkante meter BVO. In figuur 148 is te zien dat de vorm met de hoogste kosten per vierkante meter BVO het kruisvormige gebouw is en het gebouw met de laagste kosten het ronde gebouw is. Het grootste verschil in kosten per vierkante meter BVO tussen deze twee gebouwvormen wordt veroorzaakt door een verschil in geveloppervlak. Doordat de kosten per vierkante meter gevel maar met twee procent per 10 verdiepingen toenemen zit er voor het gekozen prefab geveltype een verschil van ongeveer 100 euro per vierkante meter BVO onafhankelijk van het aantal verdiepingen. Hoe duurder het geveltype hoe groter het verschil tussen de verschillende vormen.

In de rechter grafiek van figuur 148 is te zien dat de kosten per vierkante meter BVO per kwaliteitsniveau niet in gelijke mate stijgen. Hierdoor neemt bij een stijgende bouwhoogte de bandbreedte tussen een laag en hoog kwaliteitsniveau toe. Het gekozen kwaliteitsniveau heeft een grote invloed op het toegepaste installaties, plafond en binnenwanden. Alleen de kosten van de installaties worden beïnvloed door de bouwhoogte. De toenemende bandbreedte wordt dan ook grotendeels veroorzaakt door de stijging in installatiekosten.

Bouwkosten per m2 BVO bij verschillende Bouwkosten per m2 BVO voor vormen drie kwaliteitsniveaus 1600 2200 1500 2000 1400 1800 1600 1300 Vierkant 1400 laag 1200 1200 Rec ht hoek middel 1000 Rond hoog 1100 800 Ovaal 600 1000 Euro per m2 BVO m2 per Euro Driehoek BVO m2 per Euro 400 200 900 Ruit 0 800 Kruis 5 0 0 0 0 5 10202530354045505560 2 3 4 5 60 Aantal bouwlagen Aantal bouwlagen

Figuur 148:Bouwkosten per vierkante meter BVO bij verschillende vormen en kwaliteitsniveaus op basis van een verdiepingsgrootte van 2.500 vierkante meter BVO.

8.1.5 Bijkomende kosten

Het grootste gedeelte van de bijkomende kosten wordt niet of nauwelijks beïnvloed door de bouwhoogte. De financieringskosten zullen stijgen door een langere bouwtijd. Hierbij moet wel worden aangemerkt dat de bouwtijd van een project erg afhankelijk is van de constructiemethode. Ook zal de premie voor de CAR verzekering stijgen vanwege een groter risico bij het bouwen van een hoogbouwgebouw in plaats van een laagbouwgebouw.

8.1.6 Efficiëntie

De verhouding BVO/VVO van een marktconform kantoorgebouw in Nederland is ongeveer 90 procent. Deze verhouding BVO/VVO neemt met ongeveer 1,5 a 2,5 procent per tien bouwlagen af. Het percentage waarmee de verhouding afneemt is voornamelijk afhankelijk van de

Hoofdstuk 8: Conclusie en Aanbevelingen 143

verdiepingsgrootte. Deze verhouding wordt ongunstiger bij een stijgende bouwhoogte door een toename van voornamelijk het constructie en installatie oppervlak.

8.1.7 Model

Aan de hand van de casestudies kan gesteld worden dat het model met een minimaal aantal invoergegevens een begroting voor de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland kan genereren. Tevens bevestigen de casestudies dat het model betrouwbaar genoeg is om in de eerste fase van het proces inzicht te verkrijgen in de investeringskosten van het project met een onderbouwing die in het eerste stadium wenselijk en mogelijk is.

De secundaire doelstelling is ook behaald doordat het model de mogelijkheid biedt prijzen, hoeveelheden en kosten te veranderen.

144 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

8.2 Aanbevelingen

Als aanvulling op de conclusies van het rapport volgen nu kort een aantal aanbevelingen. De aanbevelingen kunnen ook betrekking hebben op onderzoeksvragen die nog onvoldoende zijn belicht.

8.2.1 Grondkosten

In het model worden de grondkosten berekend door het BVO te vermenigvuldigen met een prijs per vierkante meter die in de betreffende gemeente gangbaar is. De grondprijzen kunnen in een gemeente per locatie verschillen. Tevens kan de bouwhoogte ook invloed hebben op de grondprijs. Aan de grondprijs van kantoorgebouwen bij verschillende bouwhoogten zou een apart onderzoek moeten worden gewijd.

8.2.2 Constructietechnieken

Het model biedt nu alleen de mogelijkheid om hoogbouw met een betonconstructie uit te rekenen. Het zou interessant zijn om te onderzoeken wat de invloed op de kosten en de BVO VVO factor is bij het toepassen van een staalconstructie in hoogbouw.

8.2.3. Constructietechnieken

De laatste jaren worden prefab betonnen elementen niet alleen meer toegepast voor het skelet van laagbouw gebouwen. Recente ontwikkelingen zoals het “Strijkijzer” in Den Haag bewijzen dat het al zonder probleem op een hoogte van 140 meter kan worden toegepast. Nederland loopt met deze ontwikkeling voorop in Europa en de rest van de wereld. In dit onderzoek zijn aan de hand van interviews aannames gedaan over het gebruik van Prefab beton in hoogbouw. In verder onderzoek zou de invloed van het gebruik van prefab beton op de bouwtijd en de investeringskosten verder onderzocht kunnen worden.

8.2.4 Hoogtefactor

De hoogtefactoren die bepaald zijn aan de hand van interviews en referentieprojecten geven een redelijk betrouwbaar idee van de invloed van de bouwhoogte op de bouwkosten van dat gebouwdeel. De betrouwbaarheid van de hoogtefactoren zou vergroot kunnen worden door het afnemen van meer interviews en het analyseren van meer referentieprojecten.

8.2.5. Gevel en klimaatconcepten

Aan de hand van de resultaten van de tweede casestudie kan worden geconcludeerd dat er een extra mogelijkheid in het model geboden zou moeten worden om verschillende klimaatconcepten in te voeren. Hierdoor zou beter inzicht in de installatiekosten kunnen worden verkregen. Ook zou hierin dan de rol van de gevel moeten worden opgenomen. Zodat bij een keuze voor een dubbele huid façade de besparing aan luchtkanalen wordt meegenomen in de kosten berekening

8.2.6. Marktwerking

Er zou verder onderzoek gedaan kunnen worden naar wat marktwerking voor een invloed heeft op de bouwkosten. Dit onderzoek zou dan in het model mee kunnen worden genomen.

Hoofdstuk 8: Conclusie en Aanbevelingen 145

8.2.7. Vergelijking met investeringskosten van buitenlandse projecten

Voor het bereiken van het resultaat van dit onderzoek zijn bij een Engels en een Duits bedrijf interviews afgenomen. Aangezien er in Nederland nog geen gebouwen boven de 165 meter gebouwd zijn of worden, zijn er boven deze hoogte geen gegevens beschikbaar. Uit dit onderzoek is gebleken dat de percentuele stijging van de investeringskosten bij een toenemende bouwhoogte van Nederlandse kantoorgebouwen vergelijkbaar is met die van Engelse en Duitse kantoorgebouwen. Om de preciezere stijging van kantoorgebouwen boven de 165 meter te kunnen vaststellen zouden meer interviews in het buitenland moeten worden afgenomen en zouden er meer buitenlandse referentieprojecten moeten worden onderzocht.

8.2.8. Handleiding en verschijningsvorm

Om het model geschikt te maken voor gebruik door instellingen, bedrijven en studenten zou het model op het gebied van werkbaarheid moeten verbeteren. Deze kwaliteitsslag beoog ik na mijn afstuderen nog te maken.

146 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

9. Epiloog

In deze epiloog geef ik een persoonlijke reflectie op het onderzoeksproces. Dit onderzoeksproces is een onderdeel van de studie Bouwkunde aan de TU-Delft in Delft. De studie Bouwkunde is onderverdeeld in een Bachelor en Master gedeelte. In het Bachelor gedeelte wordt aan alle studenten onderwijs gegeven in de drie Bouwkundige domeinen: Architecture and Urbanism, Building Technology en Real Estate and Housing. Het Bachelor gedeelte bevat een studieprogramma van drie jaar en wordt afgesloten met het Bachelor eindproject in een van deze drie richtingen.

Na dit project kan er een keuze worden gemaakt om een Master traject van twee jaar te volgen in één van deze drie domeinen. Het Masterprogramma wordt afgesloten met afstudeeronderzoek. Dit onderzoekstraject behelst een traject van één studiejaar. Dit studie jaar is opgedeeld in twee semesters. Ik heb in mijn studie gekozen voor de Mastervariant Real Estate and Housing.

In het laatste jaar moet voor het afstuderen binnen de Mastervariant Real Estate and Housing een keuze worden gemaakt uit drie afstudeerlaboratoria: Projectmanagement, Real Estate Management en Sustainable Housing Transformations. Ik heb gekozen voor het afstudeerlaboratorium Projectmanagement omdat ik in het keuze semester van de Masteropleiding ook al gekozen had voor Projectmanagement.

In het eerste semester van het afstuderen is het doel het schrijven van een onderzoeksvoorstel. Dit voorstel kan aangevuld worden met een literatuurscriptie. Het eerste gedeelte van het afstuderen wordt begeleid door Lab-coördinatoren. Begeleiding vindt het eerste kwartaal plaats in groepsverband. Het voordeel van het presenteren van je onderzoeksvoorstel in groepsverband is dat je kan leren van het werk van mede studenten.

In het eerste kwartaal van het afstuderen wordt doormiddel van een voorlopig Leerplan een voorstel gedaan voor een afstudeeronderwerp en onderzoeksopzet. In mijn onderzoek heb ik ondervonden dat dit een cruciale fase is in het afstudeertraject. Want als er bij de afronding van het eerste kwartaal een gedegen onderzoeksvoorstel ligt waarin de TU-Delft, een stage bedrijf en de student zich kunnen vinden zorgt dit voor enorme tijdwinst voor het individueel afstuderen.

Het andere cruciale punt in deze fase is de keuze van de hoofdmentor en de tweede mentor. Deze twee personen spelen een hele belangrijke rol in de begeleiding en sturing van het afstudeeronderzoek vanuit de TU-Delft. Na mijn inziens is het enerzijds van belang om voor een begeleider te kiezen die enthousiast is over het onderwerp en die hulp kan bieden wanneer jij die hulp nodig denkt te hebben. Ik zou dan ook aanraden niet twee begeleiders te kiezen waarvan je vooraf al weet dat ze allebei hele drukke agenda’s hebben. Dit kan namelijk zorgen voor vertraging in je onderzoek zonder dat je daar zelf honderd procent verantwoordelijk voor bent. Ik heb heel veel gehad aan een mentor die altijd bereikbaar was voor reflectie op mijn onderzoek. Anderzijds is het ook goed om een mentor te hebben die veel kennis van uiteenlopende onderwerpen bezit en in het bedrijfsleven in binnen en buitenland veel mensen kent. Deze mentor kan er namelijk voor zorgen dat je in contact kan komen met mensen die juist van jouw onderwerp veel weten. Een

Hoofdstuk 9: Epiloog 147

goede mix van deze twee “soorten” mentoren levert naar mijn mening voor je afstuderen een ideaal mentoren team op.

Het afstudeertraject van Real Estate and Housing biedt de mogelijkheid om het individueel afstuderen te combineren met een stage bij een bedrijf of instelling. Het gebruik maken van deze mogelijkheid levert naar mijn mening een voordeel op voor je afstuderen. Ten eerst kan een mentor binnen het afstudeerbedrijf je naast de mentoren van de TU-Delft bijstaan in het afstudeerproces en reflectie geven op je resultaten. Ten tweede zijn binnen bedrijven over het algemeen verschillende specialisten werkzaam. In mijn onderzoek hebben specialisten van de RGD en OVG me geholpen in het vinden van oplossingen voor deelproblemen. Ook kunnen collega’s binnen het afstudeerbedrijf je helpen aan contacten bij andere bedrijven die je weer verder kunnen helpen een antwoord te vinden op een (deel) probleem. Ten derde draagt het afstuderen binnen een bedrijf bij aan een gestructureerd en efficiënt afstudeerproces door de vaste werktijden en faciliteiten die een bedrijf kan bieden. Tenslotte is het een goede manier om een indruk te krijgen van een bedrijf voor een eventuele baan na het afstuderen.

Het bepalen van je einddoel in het begin stadium van je afstudeeronderzoek is van groot belang voor het verloop van je afstuderen. Door het einddoel onder te verdelen in vier subdoelen kan op een makkelijke manier bepaald worden wat de resultaten zouden moeten zijn bij de verschillende peilingen. Dit is voor mij de manier geweest om op schema te blijven met mijn afstuderen.

Tenslotte wil benadrukken dat dit mijn mening is over het door mij gevolgde afstudeertraject waar ik een goede ervaring mee heb gehad. Dit is zeker niet de enige methode om af te studeren, maar zeker wel een methode die ik als heel plezierig heb ervaren.

Sander van Oss

Januari 2007

148 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

10. Literatuur

10.1. Boeken

Baarda, D. en de Goede M. 1995, Basisboek methode en technieken, Wolters-Noordhoff, Groningen Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van een onderzoek, 397 pagina’s.

Barney, G. 1977, Lift traffic Analysis Design and Control, Peter Peregrinus Ltd, London Engels boek met een uitleg hoe je liften moeten berekenen en ontwerpen, 161 pagina’s.

Berenschot Osborne, 1995, Bouwkostenmanagement, Delwel, Den Haag Het boek leert je om voor een project het juiste budget te bepalen en het bouwproject binnen dit budget te beheersen. Het boek gaat uit van projectbeheersing door het denken en handelen vanuit de totale levenscyclus van het project, 242 pagina.

Bijleveld S.W. & Gerritse, C. 2006, PARAP/Rgd-tool for budgeting, cost estimating and floor area analysis of office building designs, TU-Delft, Delft Beschrijving van het programma PARAP, een tool voor het maken van investeringskostenbegrotingen van kantoorgebouwen.

Brandt, P. 1992, Office Design, Watson-Guptill publications, New York Het boek beschrijft de verschillende ontwerp aspecten van kantoorgebouwen. Een deel van het boek is gewijd aan de ontwerpaspecten van hoogbouw, 176 pagina’s.

Buisman Blankert, P. e.a 1985, Met je dak in de wolken, hoogbouw in Nederland, hoger dan 80 meter, Faculteit Civiele Techniek TU-Delft, Delft Onderzoek naar de verschillende aspecten van hoogbouw in Nederland. Met een bouwhoogte boven de 80 meter.

Drees, G. 1980, Untersuchungen des zweckmassigen einsatzes von Turmrehkranen au den hochbaustellen, Ministry for Environmental planning, Berlijn Onderzoek naar het gebruik van torenkranen tijdens de bouw van hoogbouwprojecten, 45 pagina’s.

Eisele J., Kloft, E. 2002, High-rise Manual, Birkhauser – Publishers for Architecture, Basel Engels of Duits handboek waarin alle facetten van hoogbouw zijn beschreven, zoals geschiedenis, management, bouwplaats, gevels, installaties enzovoort, 235 pagina’s.

Geraedts, R. 2002, Module boek M2 2002 Ontwikkelen, TU Delft, Delft Moduleboek 2002, 66 pagina’s.

Gerritse, C. 1999, Kosten Kwaliteit, Delftse universitaire pers, Delft Bundel van kosten-kwaliteitsonderzoeken, waarmee inzicht wordt geboden in het modelleren en sturen van de kosten-kwaliteitsrelatie in de vroege, zeer bepalende, fasen van het bouwproces, 121 pagina’s.

Haar, E. 1991, Gebouwkostenkennis, Delftse universitaire pers, Delft Een analyse in de vorm van een promotieonderzoek van instrumenten die begrotingen genereren voor de woningbouw, 268 pagina’s.

Houten van, W. 2000, Parap, te vinden op: http://web.bk.tudelft.nl/re-h/projects/parap/ Digitale handleiding van het programma Parap.

Jonge de, T. 1998, Indirecte en Algemene bouwkosten, NVBK, Badhoevendorp Uitgave van de NVBK die als leidraad dient voor het begroten van bouwkosten. Hierin komt voornamelijk het verschil tussen de indirecte en directe bouwkosten aanbod, 20 pagina’s.

Kliment, S. 2002 Building type basics for office buildings, John Wiley & sons inc., New York

Hoofdstuk 10: Literatuur 149

Engels boek geeft in zicht in de basisinformatie die nodig is voor het maken van een schetsontwerp voor kantoren, 294 pagina’s.

Koelstra, J. 2002, Handleiding “Prijs Kwaliteit” model, Persies Automatisering BV, Westmaas Toelichting op een model van de RGD waarmee de investeringskosten van kantoren zijn te berekenen.

Koster, E. 1997, Hoogbouw in Nederland 1990-2000, Nai Publischer, Rotterdam Overzicht van de hoogbouwprojecten in Nederland, 153 pagina’s.

Kursjin, R. 1999, Indexering van Bouwprijzen, Ministerie van VROM, Den Haag Onderzoek naar de indexering van bouwkosten van kantoorgebouwen. Resultaat van het onderzoek is een nieuwe methode om indexcijfers voor kantoorgebouwen te berekenen, 101 pagina.

Olst, K. 2004, Vuistregels voor installatiekosten, Walburg Druk, Zutphen Boek waarin de vuistregels inclusies uitleg van installatiekosten zijn opgenomen, 87 pagina’s

Maandag, B. 2001, Rotterdam hoogbouwstad, De eendracht, Rotterdam Boek over de geschiedenis en de ontwikkeling van hoogbouwprojecten in Rotterdam, 101 pagina’s.

Meyer, D. 2005, Vormfactoren en kostenkengetallen, Deerns, Rijswijk Boek waarin aan de hand van een onderzoek van Deern vormfactoren en kostenkengetallen zijn te vinden voor de installatiekosten van gebouwen, 55 pagina’s.

Normcommissie 345 013 2003, EN 81-72: Veiligheidsregels voor het vervaardigen en aanbrengen van liften – Bijzondere toepassingen voor het toepassen van personen en personen-goederenliften – Deel 72: Brandliften, NEN-Uitgeverij, Delft

Rentier, C. 2004, Jellema 6c Bouwtechniek installaties, ThiemeMeubelhof, Utrecht Jellema over liften waarin informatie is opgenomen over de berekening van aantallen liften en roltrappen binnen een gebouw. Ook staan er formules in dit boek voor de berekening van de kosten van liften, 101 pagina’s.

Rijksgebouwendienst, 2006, Rijksgebouwen in cijfers 2006, Ministerie van VROM, Den Haag, Samenvatting van de belangrijkste kengetallen en kernbegrippen die nodig zijn voor het bepalen van gebouw gerelateerde kosten, 14 pagina’s.

Schubert, E. 1996, Abhangigkeit der Baukosten eines Gebaudes von seiner Hohe, Bauwirtschaft 6/96 Onderzoek naar de invloed van de bouwhoogte op de bouwkosten van woongebouwen in Duitsland.

Stichting Bouwresearch 1987, de optimale hoogte van een kantoorgebouw, Rotterdam Beschrijving van hoe de optimale hoogte van een kantoorgebouw kan worden bepaald, 97 pagina’s.

Stichting Bouwresearch 1979, een rekenmodel van de samenhang tussen gebouwonderdelen, Rotterdam 61 pagina’s.

Strelitz, Z. 2005, Tall buildings, Riba Publisching, London Boek waarin casestudies van hoogbouw uit de hele wereld staan beschreven, 132 pagina’s.

Van Dale groot woordenboek van de Nederlandsentaal 2005, Van Dale Lexicografie, Utrecht Woordenboek van de Nederlandsentaal.

Vastgoed expertise BV, 2005, Vastgoed Exploitatie wijzer 2005, SDU uitgever bv, Den Haag Boek waarmee aan de hand van kengetallen een inschatting kan worden gemaakt van de exploitatiekosten, 203 pagina’s.

150 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Veek van der, J.H. 2003, Brandveiligheidseisen van hoogbouw, V2Bo advies dossier 0224-01, Leersum Onderzoek naar de brandveiligheidseisen van hoogbouw. Het grootste gedeelte van de aanbevelingen in dit onderzoek is uiteindelijk over genomen in de SBR richtlijn 2005.

Wells, M. 2004, Wolkenkrabbers constructie en ontwerp, Atrium, Rijswijk Boek waarin de geschiedenis van hoogbouw is beschreven en 29 hoogbouwprojecten van over de hele wereld zijn geanlyseerd, 191 pagina’s.

Wigmans, G., Management van Gebiedsontwikkeling, publicatiebureau Bouwkunde, Delft Boek over het management van een Stad en over grond. 224 pagina’s.

Winter de, J. 2002, Statistisch onderzoek naar de prijs en kostenontwikkeling in de bouwsector, SEO, Amsterdam Onderzoek naar de prijsontwikkeling binnen de bouw, 65 pagina’s.

10.2. Tijdschriften

B.O.S.S. magazine, 2001, Hoogbouw in Nederland, Van Marken Drukkers Delft, juni

Property NL, januari, februari, maart, april, mei, juni, juli, augustus 2006, Tuijntil Giessendam

10.3. Artikelen

Gemeente Amsterdam, Wonen in de Wolken, 2003, p90

Langdon, D. 2002, Cost Model Tall buildings, p6

Langdon, D. 2002, Cost Model Highrise Office Towers, p7

Prins, M. en Ang, G. 2003, Strategies for tall buildings in the Netherlands, p8

Moyle, S. 2005, Analysis of international building construction projects, p3

Steinert, E. 2001, Expertenbefragung 2001, Unpublished manuscript, p12

10.4. Afstudeerrapporten

Coppes, C. 2002, Flexibiliteit van Hoogbouw, Afstudeerrapport TU Delft, Bouwtechnologie, p106

Lakerveld, F. 1989, netto/bruto verhouding in hoogbouw, TU-Delft

Nieuwenhuisen, K. 2005, Leidschenveen de lucht in, Afstudeerrapport TU Delft, BMVB, p245

10.5. Websites www.berenschot.nl www.bouwkosten-online.nl www.bouwproduct.net www.brinkgroep.nl www.hoogbouw.nl

Hoofdstuk 10: Literatuur 151

www.hoogbouw.pagina.nl www.ikcro.nl www.nederlandsehoogbouw.nl www.novem.nl www.property.nl www.skyscrapercity.nl www.vrom.nl www.web.bk.tudelft.nl/re-h/projects/svinsk www.wolkenkrabbers.nl

10.6. Presentaties

Nair, S., The evolution of the skyscraper, Presentatie TU-Delft, 2006

Knaack, U., Workshop Highrise, Presentatie, TU-Delft, februari 2006

Vambersky, J., Constructions, TU-Delft, februari 2006

Weeren, C., Funderingen, TU-Delft, februari 2006

152 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Bijlagen

Bijlage 1: Lijst van alle gebouwen in Nederland boven de 60 meter.

Bijlage 2: Analyse bouwbedrijven en ontwikkelaars

Bijlage 3: Grondprijzen 100 grootste gemeente van Nederland

Bijlage 4: Invoergegevens Maastoren

Bijlage 5: Belangrijkste formules en begrippen in het model

Bijlage 153

Bijlage 1. Hoogbouw in Nederland boven de 60 meter

nr naam stad type status jaar d. hoogte 1 Montevideo Rotterdam residential completed 2005 43 152,32 2 Gebouw Delftse Poort Rotterdam office completed 1991 41 151,35 3 Hoftoren The Hague office completed 2003 29 141,86 4 Westpoint Tilburg residential completed 2004 48 141,6 5 Rembrandt Tower Amsterdam office completed 1995 35 135 6 Het Strijkijzer The Hague residential construction 2008 41 132 7 Millennium Rotterdam office completed 2000 34 130,85 8 The Red Apple Rotterdam residential construction 2008 38 127,1 9 World Port Center Rotterdam office completed 2001 32 123,06 10 Mondriaan Toren Amsterdam office completed 2002 31 123 11 Achmea Leeuwarden office completed 2002 28 115 12 Erasmus Medisch Centrum Rotterdam education completed 1968 26 111,96 13 Prinsenhof The Hague office completed 2005 25 109,49 14 Waterstadtoren Rotterdam residential completed 2004 36 108,88 15 Fortis Bank Blaak Rotterdam office completed 1996 28 106,92 16 Weenatoren Rotterdam residential completed 1990 32 106,25 17 De Admirant Eindhoven residential construction 2006 31 105 18 World Trade Center Tower 6 Amsterdam office completed 2004 27 105 19 ABN AMRO World HQ Amsterdam office completed 1999 24 105 20 Coopvaert Rotterdam residential construction 2006 29 104,75 21 Weenacenter Rotterdam residential completed 1990 32 104,2 22 Castalia The Hague office completed 1998 20 104 23 Hoge Heren I Rotterdam residential completed 2000 34 102 24 Hoge Heren II Rotterdam residential completed 2000 34 102 25 Schielandtoren Rotterdam residential completed 1996 32 101,35 26 Provinciehuis Noord Brabant Den Bosch office completed 1971 23 101,06 27 De Stadsheer Tilburg residential construction 2007 31 101 28 Porthos Eindhoven residential construction 2006 31 101 29 Mahler 4 Ito Amsterdam office completed 2005 25 100 30 Oosterbaken Hoogvliet residential construction 2006 32 99 31 Pegasus Rotterdam residential completed 2002 31 98 32 Millennium Tower Amsterdam office completed 2004 24 97,5 33 Toren op Zuid Rotterdam office completed 2000 23 96,45 34 De Regent Eindhoven residential completed 1999 32 96 35 IJsseltoren Zwolle office construction 2006 19 95,5 36 Robeco Rotterdam office completed 1991 21 95,3 37 Crystal Tower Amsterdam office completed 2002 27 95 38 Hofpoort Rotterdam office completed 1976 26 95 39 Mahler 4 Viñoly Amsterdam office completed 2005 24 95 40 Breitner Center Amsterdam office completed 2001 22 95 41 Oval Tower Amsterdam office completed 2001 24 94 42 Hoge Erasmus Rotterdam office completed 2001 28 93 43 Europoint II Rotterdam office completed 1975 21 93 44 Europoint III Rotterdam office completed 1975 21 93 45 Europoint IV Rotterdam office completed 1978 21 93 46 World Trade Center Rotterdam office completed 1986 25 92,95 47 Interpolis Tilburg office completed 1996 23 92 48 Wilhelminatoren Rotterdam office completed 1997 22 90,4 49 Vestedatoren Eindhoven residential construction 2006 28 90 50 La Guardia Plaza 4 Amsterdam office completed 2004 23 90 51 TU Delft faculteit Informatiet,,, Delft office completed 1969 22 90 52 De Boulevard Enschede residential construction 2007 29 89 53 Fortis Bank Coolsingel Rotterdam office completed 1993 22 89 54 Scheepmakerstoren Rotterdam residential construction 2005 26 88,37 55 Rijkskantoren Westraven Utrecht office completed 1977 23 88,2 56 Erasmusgebouw Nijmegen education completed 1973 20 88 57 Zurichtoren The Hague office completed 1999 19 88 58 Willemswerf Rotterdam office completed 1988 23 87,7 59 Leonardo da Vinci I The Hague residential completed 1997 26 87 60 Ernst & Young Amsterdam office construction 2007 23 87

154 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

61 Nederlande Gasunie Groningen office completed 1994 17 87 62 52degrees Nijmegen office construction 2008 18 86 63 Galghenwert Utrecht office construction 2007 22 85,55 64 Harbour Village I Rotterdam residential completed 2002 29 85 65 Sardijntoren Vlissingen residential completed 2000 27 85 66 Mahler 4 Architecten Cie Amsterdam residential construction 2007 23 85 67 Zuidoost Toren A Amsterdam office completed 2000 22 85 68 Mahler 4 van Berkel Amsterdam office construction 2007 22 85 69 The Rock Amsterdam office construction 2007 22 85 70 Gemeentelijke Belastingdienst Amsterdam office completed 1994 19 85 71 Cité I Rotterdam residential construction 2007 - 85 72 Fortis Bank Utrecht office completed 1995 18 84,88 73 European Patent Office Rijswijk office completed 1973 25 84 74 Torenhove Delft office completed 1975 22 83 75 Kennedy Toren Eindhoven office completed 2003 21 83 76 ASML Toren Veldhoven office completed 2003 20 82,6 77 Sir Winston Churchill Tower Rijswijk office completed 1971 22 82 78 Waterfront Terneuzen residential completed 2005 26 81 79 Pharos Hoofddorp office completed 2003 20 80 80 Hoogvoorde Rijswijk office completed 1972 20 80 81 IJ-Toren Amsterdam office completed 2002 19 80 82 Zuidoost Toren B Amsterdam office completed 2002 18 80 83 Overhoeks Amsterdam office completed 1970 16 80 84 Admiraal Rotterdam residential completed 2003 25 79,78 85 Apollo Zoetermeer residential completed 2005 25 79,17 86 H-gebouw Erasmus Universiteit Rotterdam education completed 1970 18 78,27 87 Koninginnetoren Rotterdam residential completed 2001 26 78 88 Okura Hotel Amsterdam hotel completed 1971 22 78 89 Muzentoren The Hague office completed 2000 17 78 90 Ohra Arnhem office completed 1997 17 78 91 Witte Anna The Hague residential completed 1987 25 77 92 Eurotoren Almere office completed 2003 19 77 93 Avéro Achmea Leeuwarden office completed 1991 20 76,8 94 Gemini II Capelle aan den IJssel office completed 1998 19 76 95 NS-Groep NV Utrecht office completed 1990 18 76 96 Willem C, van Unnikgebouw Utrecht education completed 1968 22 75,67 97 Gebouw De Maas Rotterdam office completed 1988 21 75,61 98 Prinsenhof Residential Block 1 The Hague residential completed 2005 22 75,1 99 Prinsenhof Residential Block 2 The Hague residential completed 2005 22 75,1 100 Prinsenhof Residential Block 3 The Hague residential completed 2005 22 75,1 101 Ernst & Young Rotterdam office completed 2005 21 75,1 102 Vermeertoren Delft residential construction 2007 25 75 103 T-gebouw Erasmus Universiteit Rotterdam office completed 2005 20 75 104 La Tour Apeldoorn office completed 2002 20 75 105 Malietoren The Hague office completed 1996 19 75 106 TPG Post The Hague office completed 1986 19 75 107 Zuidtoren Hoofddorp office completed 2003 19 75 108 Centre Court The Hague office completed 2003 17 75 109 De Zilveren Toren The Hague office completed 1969 16 75 110 De Nederlandsche Bank Amsterdam office completed 1968 14 75 111 Amsterdam ArenA Amsterdam other completed 1996 - 75 112 Queen of the South Rotterdam residential completed 2004 23 74,82 113 Coolse Poort Rotterdam office completed 1980 21 74,15 114 Hoogwitte Vlaardingen residential completed 1998 25 74 115 De Toren Ridderkerk residential completed 1998 23 74 116 Rijkskantoorgebouw Presikhaaf Arnhem office completed 1968 21 74 117 Entree II Amsterdam office completed 2002 17 74 118 Piet van Dommelenhuis Utrecht office completed 1971 19 73,21 119 Hoge Maas Rotterdam residential completed 2001 24 73 120 De Bakens (Zonnestein) Zwijndrecht residential construction 2008 21 73

Bijlage 155

121 De Bakens (Eemstein) Zwijndrecht residential construction 2008 21 73 122 Rembrandt Park Gebouw Amsterdam office completed 1973 19 73 123 Gemini I Capelle aan den IJssel office completed 1994 17 73 124 Poort van Zuid 1993 Rotterdam residential completed 1993 25 72,92 125 Poort van Zuid 1994 Rotterdam residential completed 1994 25 72,92 126 Prinsenhof Blok D The Hague hotel completed 2004 20 72,46 127 UWV Rotterdam office construction - 19 72,25 128 Cité II Rotterdam residential construction - 22 72 129 Residence l'Étoile Amsterdam residential completed 1997 20 72 130 Hojel City Center Utrecht office completed 1994 20 72 131 Ministerie van Binnenlandse Za,,, The Hague office completed 1977 18 72 132 Ministerie van Justitie The Hague office completed 1977 18 72 133 Eurotoren Breda office completed 2001 18 72 134 Mercury Zoetermeer residential completed 2005 21 71,15 135 De Sequoia Dordrecht residential completed 2000 21 71 136 Radboudveste Utrecht residential completed 1976 20 70,3 137 Witte Keizer Rotterdam residential completed 2005 22 70,29 138 Side by Side I Almere residential construction 2006 22 70 139 Side by Side II Almere residential construction 2006 22 70 140 Palace Hotel Zandvoort hotel completed 1965 19 70 141 Paleis van Justitie (uitbreidi,,, The Hague office completed 1996 19 70 142 La Fenetre The Hague residential construction 2005 18 70 143 Rijkswaterstaat The Hague office completed 1970 17 70 144 Haagse Poort The Hague office completed 1995 16 70 145 Arena Towers Amsterdam office completed 1989 16 70 146 Parktoren Arnhem office completed 2005 16 70 147 Rijntoren Arnhem office completed 2005 16 70 148 Akzo-Nobel Center Gebouw Kernh,,, Arnhem office completed 1966 13 70 149 Sint-Willibrordusbasiliek Hulst churchtower completed - - 70 150 Clipper Rotterdam residential completed 1989 22 69,49 151 Schoener Rotterdam residential completed 1989 22 69,49 152 Galjoen Rotterdam residential completed 1989 22 69,49 153 Harbour Village II Rotterdam residential completed 2002 24 69 154 Prinsenwiek Rotterdam residential completed 1974 21 69 155 Splinter Rotterdam office completed 2002 19 68,85 156 DWL Toren II Rotterdam residential completed 1992 22 68,4 157 Kralinger Esch Rotterdam residential completed 1993 23 68,27 158 Ariane Zoetermeer residential completed 2005 20 68,15 159 Park Nieuweroord Utrecht office completed 1999 18 68 160 Saentower Zaandam office completed 1971 18 68 161 World Fashion Centre Toren 1 Amsterdam office completed 1968 17 68 162 Dreeftoren Amsterdam office completed 1991 17 68 163 Postbank Arnhem office completed 1969 13 68 164 DWL Toren I Rotterdam residential completed 1990 22 67,67 165 DWL Toren III Rotterdam residential completed 1991 22 67,67 166 AXA Verzekeringen Utrecht office completed 2001 16 67 167 Witte de With Rotterdam residential completed 2003 20 66,36 168 NH Utrecht Hotel Utrecht hotel completed 1971 21 66,33 169 PriceWaterhouseCoopers Rotterdam office completed 2005 18 66 170 Acanthus Amsterdam office completed 2003 16 66 171 Philips Nederland Eindhoven office completed 1964 15 66 172 Sociale Verzekeringsbank Leiden office completed 2000 15 66 173 Blaak 333 Rotterdam office completed - - 66 174 UPC Rotterdam office completed 1991 - 65,5 175 Scheepvaart en Transport Colle,,, Rotterdam education completed 2005 14 65,31 176 City Tower Zoetermeer residential completed 1998 23 65 177 Akkerstede Spijkenisse residential completed 2000 20 65 178 Mövenpick City Harbour Hotel Amsterdam hotel construction 2006 19 65 179 Congresgebouw The Hague office completed 1969 18 65 180 Weenapoint Rotterdam office completed 1970 16 65

156 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

181 Kempen & Co Amsterdam office completed 2002 16 65 182 Provinciehuis Utrecht office completed 1995 16 65 183 Teleport Towers Amsterdam office completed 1999 16 65 184 Oostduin The Hague office completed 1969 15 65 185 Kantoor de Oliphant Amsterdam office completed 1992 15 65 186 Crystal Building Oost Capelle aan den IJssel office completed 2001 14 65 187 Paleis van Justitie The Hague office completed 1973 14 65 188 Interpay Utrecht office completed 1995 14 64,45 189 La Balise Amersfoort residential construction 2006 19 64,38 190 Apollo Residence Utrecht residential construction 2007 17 64,31 191 Stad Rotterdam Verzekeringen Rotterdam office completed 1990 17 64,25 192 De Tweeling A Amsterdam office completed 1992 16 64 193 De Tweeling B Amsterdam office completed 1992 16 64 194 Laakhaventoren The Hague residential completed 2003 21 63,4 195 Gerard Goossenhuis Rotterdam residential completed 1998 22 63 196 Noordwaarts Zoetermeer residential completed 1998 22 63 197 Skydome Amsterdam residential completed 1995 21 63 198 De Rokade Groningen residential construction 2007 20 63 199 Parc Imstenrade Heerlen residential completed 2001 18 63 200 Belastingdienst Rijswijk office completed 1965 17 63 201 Thorbecketoren The Hague office completed 1969 16 63 202 Atos Origin Eindhoven office completed - 15 63 203 De Hoogt Utrecht residential completed 1967 19 62,3 204 Rotterdam Plaza Rotterdam residential completed 1992 17 62,3 205 Naturalis Leiden education completed 1997 21 62 206 Clavecimbellaan 195-513 Rijswijk residential completed - 20 62 207 Vredenvoorde Rijswijk residential completed - 20 62 208 De Struyck The Hague residential completed 1996 19 62 209 De Bolder Vlaardingen residential completed 1984 19 62 210 Atrium Medisch Centrum Heerlen hospital completed - 17 62 211 TU/e E-Hoog Eindhoven education completed - 13 62 212 Flatgebouw Arrheniusweg Rotterdam residential completed 1972 - 62 213 Flatgebouw Lorzenzweg Rotterdam residential completed 1972 - 62 214 Flatgebouw Sjöderblomplaats Rotterdam hotel completed 1972 - 62 215 Flatgebouw Dawesweg Rotterdam residential completed 1972 - 62 216 Flatgebouw Anatole Franceplaat,,, Rotterdam residential completed 1972 - 62 217 Flatgebouw Bernard Russelplaat,,, Rotterdam residential completed 1972 - 62 218 Wilhelminatoren Amsterdam office completed 2000 13 61,9 219 Julianatoren Amsterdam office completed 2000 13 61,9 220 Vopak Rotterdam office completed 1960 16 61,85 221 Ursa Major Rotterdam residential completed - - 61,8 222 Petratoren Rotterdam residential construction 2007 18 61,35 223 WTC B/C Toren Amsterdam office completed 1985 16 61 224 Stadswonen complex Rochussenst,,, Rotterdam residential completed 1931 15 61 225 Haagse Arc The Hague office completed 1992 15 61 226 Wilhelminahof Rotterdam office completed - - 61 227 Blaaktoren Rotterdam residential completed 1984 16 60,95 228 Adriaan Volkerhuis Rotterdam office completed 1973 16 60,25 229 ZuiderKroon Rotterdam residential completed 2003 20 60 230 Watertoren Amsterdam residential completed 1994 20 60 231 Croesinckplein 36-171 Zoetermeer residential completed 1972 20 60 232 Leonardo da Vinci II The Hague residential completed 1997 19 60 233 Poort van Terwijde Utrecht residential construction 2006 18 60 234 Eschertoren Leiden office completed 2002 17 60 235 Ministerie van Volkshuisvestin,,, The Hague office completed 1992 16 60 236 La Guardia Plaza 1 Amsterdam office completed 2002 15 60 237 Q-Port Amsterdam office completed 2001 15 60 238 Margriet Amsterdam office completed 1994 15 60 239 De Europeesche Amsterdam office completed 1992 15 60 240 Stichthage The Hague office completed 1975 14 60 241 Walterboschcomplex Toren H Apeldoorn office completed 2005 14 60 242 Walterboschcomplex Toren E Apeldoorn office construction 2007 14 60

Bijlage 157

Bijlage 2: Analyse bouwbedrijven en ontwikkelaars

nr name city Ontwikkelaar Aannemer InstallatieLiften Gevel Steigers ING Real Estate Real ING Bouwfonds Delta Lloyd vastgoed BBF Fortis vastgoed Vesteda AM BAM Eesteren J.P. Van Heijmans Strukton Besix Ballast Nedam Grontmij Doorn IPC van Rotterdam HBM vermeer Dura engineering Hiensch Deerns KONE liften en roltrappen Otis Schindler group elevator Mitsubischi Thyssen en Krupp (permasteelis Scheldebouw Wall Curtain & CO Gartner DOKA Katsuyama Europe 1 Montevideo Rotterdam 11111 2 Gebouw Delftse Poort Rotterdam 1 1 1 111 3Hoftoren The Hague 111111 4 Westpoint Tilburg 111 5 Rembrandt Tower Amsterdam 1111 6 Millennium Rotterdam 11111 7 World Port Center Rotterdam 11 111 8 Mondriaan Toren Amsterdam 111 11 9 Achmea Leeuwarden 1 111 10 Erasmus Medisch Centrum Rotterdam 11 11 Prinsenhof The Hague 11 12 Waterstadtoren Rotterdam 11 13 Fortis Bank Blaak Rotterdam 111 14 Weenatoren Rotterdam 11 15 De Admirant Eindhoven 111 1 16 World Trade Center Tower 6 Amsterdam 11 1 17 ABN AMRO World HQ Amsterdam 11 11 18 C oopvaert Rotterdam 11 19 Weenacenter Rotterdam 1 20 Castalia The Hague 11 21 Hoge Heren I Rotterdam 11 1 621211265311111114206322182610

158 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Bijlage 3: Grondprijzen 100 grootste gemeente van Nederland

Eerste 2 cijfers postcode Plaats 2006 2002 10 amsterdam 786 681 11 amsterdam zo 524 454 12 hilversum 262 227 13 almere 262 227 14 bussem 262 227 15 zaandam 262 227 16 enkhuizen 262 227 17 heerhugowaard 183 159 18 alkmaar 262 227 19 castricum 157 136 20 haarlem 262 227 21 heemstede 157 136 22 noordwijk 262 227 23 leiden 367 318 24 alphen a/r 367 318 25 den haag 576 499 26 delft 262 227 27 zoetermeer 367 318 28 gouda 367 318 29 capelle a/y 392 340 30 rotterdam 524 454 31 schiedam 262 227 32 spijkernisse 157 136 33 dordrecht 262 227 34 ijselstein utrecht 262 227 35 utrecht 629 545 36 maarsen 262 227 37 zeist 367 318 38 amersfoort 367 318 39 veenendaal 262 227 40 tiel 157 136 41 culemborg 157 136 42 gorinchem 183 159 43 zierikzee 183 159 44 yerseke 157 136 45 oostburg 130 113 46 bergen op zoom 130 113 47 roosendaal 130 113 48 breda 314 272 49 oosterhout 157 136 50 tilburg 262 227

Bijlage 159

51 dongen 130 113 52 den bosch 367 318 53 zaltbommel 130 113 54 uden 130 113 55 veldhoven 157 136 56 eindhoven 314 272 57 helmond 210 182 58 venray 130 113 59 venlo 210 182 60 weert 210 182 61 echt 157 136 62 maastricht 367 318 63 valkenburg 130 113 64 heerlen 262 227 65 nijmegen 314 272 66 wijchen 210 182 67 wageningen 210 182 68 arnhem 524 454 69 zevenaar 183 159 70 doetinchem 183 159 71 winterswijk 157 136 72 zutphen 196 170 73 apeldoorn 262 227 74 deventer 235 204 75 enschede 262 227 76 almelo 235 204 77 dedemsvaart 157 136 78 emmen 126 109 79 hoogeveen 118 102 80 zwolle 367 318 81 raalte 157 136 82 lelystad 183 159 83 emmeloord 130 113 84 gorredijk 115 100 85 joure 115 100 86 sneek 115 100 87 bolsward 115 100 88 franeker 115 100 89 leeuwarden 157 136 90 grouw 115 100 91 dokkum 115 100 92 drachten 115 100 93 roden 115 100 94 assen 147 127 95 stadskanaal 115 100 96 hoogezand 115 100 97 groningen 183 159 98 zuidhorn 115 100 99 appingedam 115 100

160 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Bijlage 4 invoergegevens Maastoren

Kelder Bvo Totaal 6.244 Bvo Parkeren 6.244 Bvo Overig 0 Aantal verdiepingen 2 Vorm 1 Lengte 50 Gevel omtrek 223

Onderbouw Bvo Totaal 5.029 Bvo Voorzieningen 5.029 Bvo Kantoren 0 Bvo Parkeren 0 Aantal verdiepingen 2 Vorm 1 Lengte 50 Kantoorconcept 0 Gevel type 3 Gevel omtrek 201

Toren Bvo Totaal 58.722 Bvo Voorzieningen 0 Bvo Kantoren 40.487 Bvo Parkeren 18.235 Aantal verdiepingen toren 44 Aantal verdiepingen parkeren indien van toepassing 0 Vorm 2 Lengte 50 Kantoorconcept 4 Gevel type 3 Gevel omtrek 153

Bijlage 161

Bijlage 5: Belangrijkste formules en begrippen in het model

Tabblad berekening & bouwkosten

HF = hoogtefactor MAX = Maximaal Opp. = Oppervlak Vh = Verdiepingshoogte

Fundering

11 bodemvoorziening = BBO x Prijs x HF (2%/10 verdiepingen)

13 Vloeren op grondslag = MAX_Opp. (kelder, onderbouw en toren) x Prijs (gebaseerd op dikte die afhankelijk is van bouwhoogte) x HF

16 Funderingsconstructies = Keuze damwanden als wand of betonwand (invoergegevens)

Damwand als wand = (omtrek “gevel” kelder x (((Vh_K x Aantal verdiepingen kelder)+114) x 315) x prijs damwand per m2) x HF

Betonwand = (((omtrek “gevel” kelder x 1,116) x (((Vh_K x Aantal verdiepingen kelder)+1) x 3) x huurprijs damwand per m2 ) + (omtrek “gevel” kelder x (Vh_K x Aantal verdiepingen kelder) x prijs voor een m2 kelderwand)) x HF

17 Paalfundering = (Aantal palen x prijs x HF) + huur heistelling Aantal palen zie rapport paragraaf 7.3.1

Constructie

23 Vloeren constructief = BVO x prijs x HF vloeren (2 %/10 verdiepingen)

26 Hoofddraagconstructie = zie paragraag 7.4.6 = Constructievolume (constructietype afhankelijk) x prijs (hoogte afhankelijk)

Gevel

14 Extra meter diepte voor de funderingsplaat 15 Vuistregel voor damwanden: 1/3 van de damwand boven de grond en 2/3 onder de grond 16 Ruimte die nodig is om de bekisting te maken

162 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

21 Buitenwanden = gevelomtrek (vorm afhankelijk) x Vh x aantal verdiepingen x percentage gevel dicht x prijs (type afhankelijk) x HF

31 Buitenwandopeningen = gevelomtrek (vorm afhankelijk) x Vh x aantal verdiepingen x percentage gevel open x prijs (type afhankelijk) x HF

Zonwering = algemeen kwaliteitsniveau bepaald type = gevelomtrek (vorm afhankelijk) x Vh x aantal verdiepingen x percentage gevel open x 0,7517 x prijs (type afhankelijk) x HF

Daken

27 Daken inclusief randen = Dakoppervlak x prijs x HF

47 Dakafwerking = Dakoppervlak x prijs x HF

Binnenwanden

22 Binnenwanden = Kantoorconcept bepaald percentage van het BVO x BVO kantoren x percentage dicht x prijs (drie kwaliteitsniveaus)

32 Binnenwandopeningen = Kantoorconcept bepaald percentage van het BVO x BVO kantoren x percentage open x prijs (drie kwaliteitsniveaus)

Vloeren

43 Vloer afwerkingen = BVO x prijs

Trappen en balustrades = In tabblad “Oppervlakten ruimten” wordt met behulp van de SBR 2005 richtlijn het aantal trappen en de trapbreedte bepaald.

Verdiepingshoogte bepaald het aan treden.

24 Trappen = (aantal trappen x 218 x prijs per trap afhankelijk van het aantal treden x HF (Constructie)) + (Aantal trappen x prijs per bordes) 34 Balustrades en leuningen = aantal trappen x prijs x HF (Constructie)

44 Trap afwerkingen = BVO x prijs

17 Geen zonwering aan de noordkant 18 Twee trappen per verdieping

Bijlage 163

Plafond

45 Plafondafwerking = (BVO – liftoppervlak (tabblad “liftberekening”) – (toiletoppervlak + oppervlak totaal installatieruimten (tabblad “oppervlakten ruimten”))) x prijs afhankelijk van algemeen kwaliteitsniveau

Installaties

Werktuigbouwkundig 51 t/m 58 en 65 = BVO x prijs (gemiddelde Deerns en Van Olst) afhankelijk van algemeen kwaliteitsniveau x HF (ook afhankelijk van verdiepingsgrootte

Andere prijzen voor parkeergarage

Elektrotechnisch 61 t/m 66 = BVO x prijs (gemiddelde Deerns en Van Olst) afhankelijk van algemeen kwaliteitsniveau x HF (ook afhankelijk van verdiepingsgrootte

Andere prijzen voor parkeergarage

Vaste inrichtingen = BVO x gemiddelde prijs referentieprojecten (zie paragraaf 7.11)

Algemene kosten = Directe bouwkosten x 6 procent

Bouwplaatskosten = BVO x prijs x HF

Winst en Risico = Directe bouwkosten x 4 procent

Tabblad investeringskosten

Investeringskosten = zie percentages paragraaf 7.13

Grondkosten = BVO x grondprijs (postcode afhankelijk, zie bijlage III)

164 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Bouwtijd = 20 weken (fundering) + (aantal verdiepingen x 1,619 x (1/aantal verdiepingen per week)

Tabblad warmte behoefte en koellast

Warmte behoefte = transmissie + infiltratie + opwarming

Belangrijke kenmerken hierbij zijn de afmetingen van de ruimte, het raamoppervlak en de U- waarde van de gevel (open en dicht) verschillend per geveltype.

Koellast = interne + externe warmtebelasting Interne warmtebelasting bestaat uit de belasting door personen, apparatuur en verlichting

Belangrijke kenmerken hierbij zijn de afmetingen van de ruimte, het raamoppervlak en de ZTA- waarde van de gevel (open en dicht) verschillend per geveltype.

Overige formules in tabblad

Tabblad constructie

Lengte en breedte kern = wortel (opp. Liften, brandweerliften, opstelruimte, schachten en trappen )

Kolommen = berekening aantal en grote paragraaf 7.4

Volume constructie = percentage constructieoppervlak uit tabel aan de hand van aantal bouwlagen en constructiemethode x BVO x verdiepingshoogte

Prijs constructie = Volume constructie x hoogte afhankelijk kubieke meter prijs

Fundering = berekening aantal palen aan de hand van formule paragraaf 7.3

19 Ruwbouw = 1, overige afbouw is ongeveer 60 procent van de ruwbouw. De snelheid van ruwbouw is tijdsbepalend voor het gehele bouwproces

Bijlage 165

Tabblad oppervlakteruimten

Totaal installatie ruimten = Afmetingen CV ruimten + afmetingen koelmachineruimte en koeltorens + afmetingen luchtbehandelingruimten + schachtoppervlak + elektriciteitsruimten en sprinklerruimten.

Afmetingen CV ruimte = warmtebehoefte per verdieping x aantal verdiepingen / aantal installatieverdiepingen Æ aflezen tabel

Afmetingen koelmachineruimte en koeltorens = koelbehoefte per verdieping x aantal verdiepingen / aantal installatieverdiepingen Æ aflezen tabel

Afmetingen luchtbehandelingruimten = behoefte aan verse lucht per verdieping x aantal verdiepingen / aantal installatieverdiepingen Æ aflezen tabel

Er wordt onderscheid gemaakt tussen de luchtbehandelingruimte in de kelder en de ruimte in de onderbouw en toren. Dit omdat de machine in de onderbouw en toren ook moet kunnen koelen en bevochtigen.

Schachtoppervlak = oppervlak hoofdluchtkanaal x 1,520 x aantal verdiepingen x 2

In het model is een optie aanwezig om het kanaal in drie stappen te verjongen.

Elektriciteitsruimten = BVO x 2,5 procent

Sprinklerruimten = BVO x 1 procent

Trappen trappen moeten 30 minuten brandveilig zijn

= Eerste persoon benenden + alle personen beneden + extra tijd hoogbouw gebouwen + laatste persoon van de verdieping tot de begane grond.

Met behulp van deze formule wordt de trapbreedte en het aantal trappen bepaald.

20 Vuistregel voor het omrekenen van het hoofdluchtkanaal naar schachtgrootte

166 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Toiletten = 1 toilet per 125 m2 VVO of 1 heren en 1 dames toilet bij elke 300 m2 VVO per verdieping

Berekening gevelinstallatie = aantal daken x prijs

Tabblad luchtkanalen

= berekening drie luchtkanalen (kantoor, halve verdieping en schacht) ten behoeve van inbouwhoogte en schachtgrootte

Hoofdschacht hoge druk kanaal

= De lengte van de schacht wordt bepaald door de formule (x-1)*2, x = het aantal installatieverdiepingen. Elke installatieverdieping zorgt voor de helft van de luchtvoorziening tot de volgende I- verdieping naar onder en boven vandaar *2. De -1 is omdat voor de I-verdieping op de bovenste en onderste laag dit maar voor 1 richting geldt.

= (Warmtebehoefte (toren, 1 kantoorruimte) / ((1,2 x 1200 x verschil in luchttemperatuur tussen de inkomende en uitgaande lucht) x (lengte van de schacht (aantal verdiepingen) / het aantal schachten per verdieping)) / luchtsnelheid Æ = oppervlak van doorsnede kanaal = doormiddel van omrekentabel lengte en breedte

Halve verdieping lage druk kanaal

= (Warmtebehoefte (toren, 1 kantoorruimte) / ((1,2 x 1200 x verschil in luchttemperatuur tussen de inkomende en uitgaande lucht) x aantal kantoorruimtes per verdieping) / 2

Kantoorruimte lage druk kanaal

= (Warmtebehoefte (toren, 1 kantoorruimte) / ((1,2 x 1200 x verschil in luchttemperatuur tussen de inkomende en uitgaande lucht)

Tabblad liftberekening

Vervoerscapaciteit = (((BVO / aantal groepen) / BVO per FTE (hoogte afhankelijk)) – 10 procent21) x 1,6

21 Formule afkomstig uit Jellema 6C voor berekening vervoerscapaciteit

Bijlage 167

Liftconfiguratie = aflezen tabel: bouwlagen en vervoerscapaciteit

Liftkosten = liftkosten per groep en brandweerliften

Voorbeeld groep = aantal liften x (prijs basis installatie + (extra stopplaatsen x prijs extra stopplaats) + (overgeslagen stopplaatsen x prijs overgeslagen stopplaats) + toeslag groep)

Liftoppervlak = Tabblad “liftberekening” Æ aantal liften x aantal verdiepingen (+ installatieverdieping enz.) x oppervlak liftgroep (inclusief wand)

In dit tabblad uitgewerkt per liftgroep, inclusief brandliften.

Tabblad BVO/VVO verhouding

BVO/VVO verhouding = BVO – (trapoppervlak + liftoppervlak + constructieoppervlak (kolommen, kern en gevel) – schachtoppervlak – installatieruimten

Trapoppervlak = Tabblad “oppervlakten ruimten” Æ aantal trappen x aantal verdiepingen x oppervlak trap (inclusief wand)

Liftoppervlak zie liftberekening

Constructieoppervlak

Kolommen = zie paragraaf 7.4 (alleen bij stijve kern constructie gevel kolommen. Bij kern met overdrachtsbalken en gevelbuis alleen kolommen tussen kern en gevel)

Kern = zie paragraaf 7.4 (percentage constructie oppervlak afhankelijk van constructiemethode)

Gevel = (gevelomtrek x percentage (horizontaal) wat “open” is x (geveldikte – glaslijncorrectie22)) + (gevelomtrek x percentage (horizontaal) wat “dicht” is x geveldikte)

Schachtoppervlak = Zie oppervlakten ruimten

22 Glaslijncorrectie afhankelijk van het geveltype, zie tabblad BVO/VVO verhouding (tabel)

168 Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007

Installatieoppervlak = Totaal oppervlak installatieruimten “tabblad oppervlakten ruimten”

Tabblad indices

In dit tabblad staan de indices waar het model mee rekent.

Bijlage 169