Afstudeeronderzoek “Hoe hoger, hoe duurder?” Onderzoek naar de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten van kantoorgebouwen in Nederland. Naam: Sander van Oss Studienummer: 1039369 Adres: Oude Delft 172 Telefoonnummer: 06-27054831 E-mail: [email protected] Datum: 19 april 2007 Onderzoekslaboratorium Projectmanagement / Bouweconomie II Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007 1. Voorwoord Dit afstudeerrapport is geschreven in het kader van het afstudeeronderzoek bij de afdeling Real Estate & Housing van de faculteit der Bouwkunde onderdeel van de Technische Universiteit Delft. Het onderzoek is mede tot stand gekomen door hulp en begeleiding van medewerkers van de TU- Delft, Rijksgebouwendienst (RGD) en OVG projectontwikkeling (OVG). Dit rapport is een het eindresultaat van mijn afstuderen. Het rapport heeft als doel de bevindingen van mijn afstudeeronderzoek te rapporteren met daarin de behaalde resultaten. Hierin is het primaire doel het bepalen van de invloed van de bouwhoogte op de investeringskosten met als resultaat een model waarmee de investeringskosten van hoogbouwkantoren in Nederland bepaald kunnen worden met een onderbouwing die in het begin van het ontwerpproces wenselijk en noodzakelijk is. In dit rapport wordt in het eerste gedeelte een wetenschappelijke onderbouwing van het onderzoek gegeven. Hieruit volgen de onderzoeksopzet en de probleem- en doelstelling. In het tweede gedeelte van het rapport wordt een beschrijving gegeven van de verschillende onderdelen van hoogbouw. Tenslotte wordt aan de hand van interviews en referentieprojecten in het laatste hoofdstuk inzicht gegeven in de ontwikkeling van de kosten en de verhouding bruto vloeroppervlak ten opzichte van verhuurbaar vloeroppervlak van hoogbouwkantoren in Nederland. De conclusies in dit rapport zijn gedeeltelijk tot stand gekomen door het afnemen van interviews. Bij deze wil ik van de gelegenheid gebruik maken iedereen hartelijk te bedanken voor de bijdragen aan mijn onderzoek. Tevens wil ik mijn stagebegeleiders Wout Buijs (RGD), Hans Brevoord (RGD) en Fokkeline Lakerveld (OVG) bedanken voor hun begeleiding. Tenslotte wil ik mijn afstudeerbegeleiders van de TU-Delft Peter de Jong, Ulrich Knaack en Ger Hobbelman en mijn extern adviseur van de Stichting Hoogbouw Jan Klerks bedanken voor hun steun, reflectie en begeleiding. Het rapport is ingedeeld zoals voorgeschreven in ‘Reader lab PM najaar 2005-2006’ Ik wens u veel leesplezier, Sander van Oss, Delft, januari 2007 Hoofdstuk 1: Voorwoord III IV Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007 2. Afkortingenlijst AK Algemene Bedrijfskosten ABK Algemene Bouwplaatskosten BDB Bureau Documentatie Bouwwezen BVO Bruto Vloeroppervlakte BTW Belasting Toegevoegde Waarde CAR Construction All Risk Verzekering CBS Centraal Bureau voor de Statistiek DIN Deutsches Institut fϋr Normung FNO Functioneel Nuttig Vloeroppervlakte FTE Full Time Employee HA Hoofd Aanneming L Loon NEN Nederlandse Norm NVO Netto Vloeroppervlakte OA Onder Aanneming OZB Onroerende Zaakbelasting NO Nuttig Vloeroppervlakte RGD Rijksgebouwendienst Ri Risico RV Rente Verlies SVINSK Student Vriendelijk Informatie Systeem Kosten Hoofdstuk 2: Afkortingenlijst V TK Totale Kostprijs VVO Verhuurbaar Vloeroppervlak W Winst WA Wettelijke aansprakelijkheid verzekering Wet WOZ Wet Waardering Onroerende Zaken VI Afstudeerrapport Sander van Oss, Afstudeerlaboratorium Project Management januari 2007 3. Inhoudsopgave 1. Voorwoord ..................................................................................................................III 2. Afkortingenlijst .............................................................................................................V 3. Inhoudsopgave........................................................................................................... VII Samenvatting ................................................................................................................. IX 4. Persoonlijke aspecten.................................................................................................... 1 4.1. Persoonlijke motivatie.............................................................................................. 1 4.2. Verdere aanleiding .................................................................................................. 2 4.3. Visie ......................................................................................................................2 5. Onderzoeksvoorstel....................................................................................................... 3 5.1. Soort afstudeerproject ............................................................................................. 3 5.2. Probleembeschrijving............................................................................................... 3 5.3. Probleemstelling...................................................................................................... 9 5.4. Doelstelling ...........................................................................................................10 5.5. Geschiedenis van hoogbouw in de wereld ..................................................................11 5.6. Hoogbouw in Nederland ..........................................................................................18 5.7 Inleiding investeringskosten .....................................................................................21 5.8. Opbouw van de investeringskosten...........................................................................21 5.9. Verschil tussen de investeringskosten van laag- en hoogbouw .....................................25 5.10. Het causaalmodel .................................................................................................26 5.11. Onderzoeksvragen................................................................................................31 5.12. Resultaat.............................................................................................................32 5.13. Onderzoeksopzet..................................................................................................32 6. Beschrijvend onderzoek van de verschillende ..................................................................35 6.1. Organisatie............................................................................................................37 6.2. Brandveiligheidseisen .............................................................................................39 6.3. Fundering..............................................................................................................44 6.4. Constructie............................................................................................................47 6.5. Installaties ............................................................................................................54 6.6. Gevel....................................................................................................................64 6.7. Geveltechnieken ....................................................................................................67 6.8. Bouwplaats............................................................................................................72 6.9. Standaardisatie van de investeringskosten ................................................................75 6.10. Subconclusie........................................................................................................80 7. Het model en de kostenstijgingen ..................................................................................81 7.1. Inleiding ...............................................................................................................81 7.2. Invoergegevens .....................................................................................................84 Hoofdstuk 3: Inhoudsopgave VII 7.3. Fundering..............................................................................................................86 7.4. Skelet en vloeren ...................................................................................................90 7.5. Installaties ............................................................................................................97 7.6. Daken................................................................................................................. 115 7.7. Gevel.................................................................................................................. 117 7.8. Binnenwanden ..................................................................................................... 122 7.9. Trappen balustrades ............................................................................................. 124 7.10. Plafond.............................................................................................................. 126 7.11. Vaste inrichtingen............................................................................................... 128 7.12 Indirecte bouwkosten........................................................................................... 129 7.13 Investeringskosten .............................................................................................. 131 7.14 BVO verhouding .................................................................................................. 136 7.15 Casestudies .......................................................................................................