ONDER DE BOMEN HOLLANDSE STAD - Ambities van de stad - Een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur In Nederland zijn hoge gebouwen steeds vaker onderwerp van discussie. De afgelopen jaren worden gestaag steeds meer hoogbouwprojecten gerealiseerd. Soms vanuit een duidelijke wens in de stad, maar net zo vaak zonder stedelijk doel. Veel gemeentes zijn op zoek naar een rode draad en de meerwaarde van hoogbouw voor hun stad. Wat is goede hoogbouw en wat kan het betekenen? Deze publicatie bekijkt het Nederlandse hoogbouwlandschap anno 2008. Wat kan hoogbouw betekenen voor de stad? Welke HOOG aspecten verdienen meer aandacht bij de realisatie van een toren? Wat zijn essentiële randvoorwaarden voor een geslaagd project? En wat is de rol en het belang van de gemeente, architect, ontwikkelaar, belegger en burger in het complexe speelveld van hoogbouw in een overlegcultuur? BOUW ISBN 978-90-809293-4-0 Inhoudsopgave Voorwoord Tien Lessen 6 Hoge gebouwen raken steeds meer ingeburgerd in Waarom Hoogbouw? 8 het Nederlandse landschap. Vroeger was hoogbouw De Discussie 10 voorbehouden aan de centra van de grote steden met soms Tilburg een 'verdwaalde' toren aan de snelweg of langs de kust. Arnhem Heerlen Sinds halverwege de jaren ‘80 lijkt hoogbouw echter Belle van Zuylen definitief doorgebroken. Rotterdam profileert zich, sinds de ontwikkeling van het Weena, als hoogbouwstad. Den Haag en Amsterdam ontwikkelen hoogstedelijke Het Perspectief 16 stationsomgevingen rond hun HSL-stations. In Utrecht Hoogbouw in de wereld ontspint zich een discussie over de bouw van de Belle van Hoogbouw in Nederland Zuylen, een toren van 260 meter hoog aan de A2. Ook in Hoogtepunten andere steden zoals Tilburg, Eindhoven en Maassluis zijn Definities inmiddels hoogbouwprojecten gerealiseerd. Typische plattegrond Regionale competitie Steeds meer Nederlandse steden krijgen dan ook te maken met vragen over hoogbouw. Vanuit de markt wordt gepolst Hoogbouwbeleid 30 wat de mogelijkheden zijn, vanuit de stad wordt gevraagd Gemeentelijk beleid om duidelijkheid. De lokale politiek en ruimtelijke ordening Principes zien het bouwen in torens als kans om ‘de compacte stad’ 'Zoning envelope' die in rijksbeleid wordt gepropageerd te realiseren. Dichtheid Ontwerp van de plint In de meeste middelgrote gemeenten is of wordt dan ook Typen van de plint hoogbouwbeleid ontwikkeld. Toch bestaat de kennis over Bereikbaarheid hoogbouw in veel gemeenten voor een groot deel uit aannames, wensbeelden en stoere verhalen. Dat betekent In de praktijk 46 dat hoogbouw niet altijd aan de van te voren gestelde Grote Spelers verwachtingen blijkt te kunnen voldoen. Concurrentiepositie Status vs. efficiëntie Hoogbouw biedt de stad kansen om zichzelf op de kaart Duurzaamheid te zetten, een impuls te geven aan de lokale economie en de markt te verbreden met nieuwe gewilde woon- Casestudies 56 en werkmilieus. Met deze publicatie wil de Stichting Arnhem Hoogbouw een overzicht geven van het krachtenveld, de Heerlen stand van zaken en de stelregels van het bouwen in de Rotterdam hoogte. Op die manier wil zij een impuls geven aan de Tilburg realisatie van hoogwaardige hoogbouw in de Nederlandse Utrecht stad. Vlissingen Marnix Norder Voorzitter Stichting Hoogbouw Vaktermen 70 Literatuur 72 Colofon 73 4 5 Tien lessen Tien Tien lessen Deze publicatie schetst actuele discussies, relevant beleid en een aantal regels en tips vanuit de praktijk, zoals die voorkomen in het Nederlandse hoogbouwdebat. Een aantal onderwerpen blijkt daarin steeds terug te komen. Daaruit volgen de tien belangrijkste lessen voor succesvolle hoogbouw, van de schaal van de stad tot op gebouwniveau: Hoogbouw is geen wondermiddel voor verdichting Hoge gebouwen stellen beperkingen aan hun omgeving. Vanwege ontsluiting, Hoogbouw is een kans, geen must bezonning en windhinder heeft een hoog gebouw afstand nodig tot de omgeving. Hoogbouwinitiatieven zijn steeds minder gebonden aan grote steden: ze komen Daarom betekent veel verdiepingen niet een gegarandeerd hogere dichtheid ter steeds meer door het hele land voor. Hoogbouw kan een aanvulling zijn op de lokale plekke. Laag bouwen in hoge dichtheid is soms effectiever. Als binnenstedelijke kantoren- of appartementenmarkt. Het is echter geen garantie voor stedelijk succes. De bouwopgave is hoogbouw wel interessant door de maat van de ontwikkeling. keuze voor een toren binnen de gemeentegrenzen vraagt met name in kleinere kernen een heldere afweging ten aanzien van de eigen stedelijke kwaliteiten en ambities. Pas op voor marktverzadiging Bij oplevering van een hoogbouwproject komt een omvangrijke hoeveelheid Een helder concept werkt programma ineens op de markt. In middelgrote steden, zonder een echte Hoogbouw kan uit stedenbouwkundig oogpunt helpen om de stad leesbaar te maken hoogbouwmarkt kan dat het lokale aanbod op de kantoren- of woningmarkt en belangrijke plekken te markeren. Door een focus op een beperkt deel van de stad verstoren. Daarnaast heeft hoogbouw een moeilijke positie in de markt wordt de kans op realisatie vergroot en daarmee ook de kans op spin-off. omdat in de kleinere steden penthouses in dezelfde luxe markt zitten als luxe grondgebonden woningen. Hoogbouw vereist een onderscheidend stedelijk centrummilieu om zich in te profileren. Bepaal een ambitie en beoordelingskader De rol van een gemeente bij het realiseren van hoogbouw ligt voornamelijk in het Voorkom een verkeersinfarct opstellen van een kader of beleid. Door helder geformuleerd beleid kan de gemeente Torens genereren forse verkeersstromen van forensen of werknemers die de marktpartijen prikkelen en ontwikkelingen stroomlijnen. Het formuleren van een infrastructuur in de omgeving onder druk zetten. Voorkom een verkeersinfarct gemeentelijke hoogbouwambitie is essentieel. Stel criteria op voor kwaliteit en op omliggende wegen door in een vroeg stadium effecten van de nieuwe duurzaamheid. verkeersbehoefte te berekenen en de omgeving daar op in te richten. Stem hoogbouwbeleid af op het lokale openbaar vervoersaanbod. Benoem de betekenis van de toren Hoge bomen vangen veel wind De betekenis van hoogbouw is de meerwaarde die ze geeft aan de directe omgeving, de stad en soms de regio: als icoon of als verbreding van het lokale kantoren- en Met name de effecten van valwind rond torens hebben grote invloed op het woningaanbod. Daarnaast is hoogbouw voor alle betrokkenen een prestigeproject. Het functioneren van de openbare ruimte in de directe omgeving. Test het gebouw bouwproces is complex, de belangen zijn voor alle betrokkenen groot. Zorg daarom in de windtunnel en met bezonningsstudies. Gebruik de uitkomsten om een ook al in een vroeg stadium voor heldere communicatie en samenwerking tussen aantrekkelijke 'hoogbouw-proof'- omgeving te realiseren. bouwers, bewoners en politiek, om de betekenis van het project te kunnen benoemen. Laat hoogbouw landen op het maaiveld Werk actief aan een hoogbouwmilieu Denk na over de landing van het gebouw op de grond en de inpassing van Een solitaire toren voegt minder toe aan de stad dan een hoogbouwmilieu. Hoogbouw verkeersstromen in het omringend stedelijk weefsel. Zorg in de plint voor in een samenhangende ontwikkeling is een doordachte en gelaagde vorm van publieksfuncties of horeca, of op zijn minst een ruimte, passende entree. stedelijkheid. Daarin gaan hoogwaardige woon- en werkmilieus en bereikbaarheid Voorkom een levenloze begane grond door een goede inpassing van de samen. Een hoogbouwmilieu ontstaat alleen door een actieve stedelijke ambitie en parkeervoorziening, bijvoorbeeld in een kelder. Een ruime verdiepingshoogte in de een heldere regie. plint garandeert flexibiliteit in gebruik en ruimte voor publieke functies. 6 7 Waaro Argumenten en aandachtspunten Argument voor Argument tegen Aandachtspunten Complexe opgave Hoog bouwen leidt vaak tot een felle discussie tussen voor-en Gemeente Draagt bij aan imago Parkeerprobleem Aansluiting op de omgeving tegenstanders, amateurs en professionals waarin elke partij Intensief ruimtegebruik Overbelasting infrastructuur Hoogbouweffectrapportage een eigen agenda en doel heeft. Hoogbouw heeft een grote Draagvlak voor voorzieningen Overschot openbare ruimte impact op haar omgeving. Visueel is een hoog gebouw vaak Landmark Gevaar van levenloze plint een landmark terwijl de directe omgeving in de schaduw staat. In multifunctionele gebouwen kan de concentratie van flinke Nieuw stadsbeeld metrages stedelijke programma's in één gebouw leiden tot Massa voor openbaar vervoer gebrek aan levendigheid in de omgeving. m Ho Ontwikkelaar Sprekend beeldmerk Hoge stichtingskosten Goed product op juiste locatie Ontwikkelaar Status Parkeerprobleem Timing bij in de markt zetten Voor de ontwikkelaar is een toren als mogelijk statussymbool Weinig grond / veel gebouw Risico op marktverzadiging een interessant project. Tegelijkertijd loopt hij met het bouwen Mogelijk lokaal weerstand van zo’n omvangrijk woon- of werkgebouw het risico de lokale Grote kans op vertraging... markt te overspoelen en met onverkoopbare kantoren of appartementen te blijven zitten. ...Met bijkomende renteverliezen Belegger Grote belegging Kans op marktverzadiging Locatie, architectuur, flexibiliteit, en concept. Gebruikers en bewoners Goed rendement op vastgoed Hoge beheerkosten Uniciteit van hoogbouwprojecten. Gebruikers krijgen een woon- of werkplek met een fantastisch uitzicht over de hele stad, maar ruilen dat voor een deel van Recessiegevoelig hun vrijheid: in de meeste grote kantoortorens kunnen de Eindgebruiker Herkenbaar gebouw / status Hogere huurprijs Werknemers zijn gevoelig