Stadt Schmallenberg - E N T W U R F
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Stadt Schmallenberg - E n t w u r f - B e g r ü n d u n g zur Ergänzungssatzung „Berghausen-West“, Ortsteil Berghausen, vom _________ 1) Planungsanlass / Planungssituation / Planungsziel Um die Wohnbaulandversorgung im Ortsteil Berghausen für die nächsten Jahre sicherzustellen, wurde im Jahr 2009 der Bebauungsplan „Unterm Ebbeloh“ in Kraft gesetzt. Eigentumsrechtliche Probleme haben bislang jedoch eine Umsetzung der Planung verhindert. Eine grundlegende Situationsänderung scheint hier auch weiterhin nicht in Sicht. Nichtsdestotrotz stellen sich aperiodisch einzelne, stark ortsbezogene Bauwünsche ein. Aus die- sem Grund gibt es bereits die Ergänzungssatzungen „Auf dem Felde“ (2011) und „Kamp“ (2013). Ausgelöst durch einen aktuellen Bauwunsch am westlichen Siedlungsrand, der begünstigt wird durch die eigentümerseitig erklärte Verkaufsbereitschaft, besteht die planerische Absicht im frag- lichen Bereich zwei bis drei weitere Baumöglichkeiten für den Ort zu erschließen. Das Antragsareal, derzeit teilweise dem Außenbereich gemäß § 35 Baugesetzbuch (BauGB) zu- zurechnen sowie als „Fläche für die Landwirtschaft“ und als „Dorfgebiet“ im Flächennutzungsplan (FNP) dargestellt, grenzt an seiner Süd- und Ostseite an die dortige „Dorfgebiets“- Bauflächendarstellung des FNP an, die hier nahezu deckungsgleich mit dem Geltungsbereich der Entwicklungssatzung Berghausen von 1997 ist. Planungsrechtlich erscheint eine Einbeziehung der bisherigen Außenbereichsfläche in den In- nenbereich mittels einer sogenannten Ergänzungssatzung gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB mög- lich. Voraussetzung dafür ist, dass der einbezogene Bereich baulich durch die Umgebungsbebauung hinreichend geprägt wird, sodass sich für die genehmigungsrechtliche Beurteilung zukünftiger Bauvorhaben klare Einfügungskriterien ergeben. Durch die gegenüberliegende, östlich der Kreis- straße (K 25) vorhandene Bebauung kann dieses Kriterium hier als hinreichend erfüllt angesehen werden. Nach Norden schließt sich ein deutlicher Geländeeinschnitt an, der eine spätere Weiter- führung der Bebauung ausschließt. Eine bauflächenmäßige Darstellung des Satzungsbereiches im FNP stellt dagegen keine zwin- gende Voraussetzung für einen Satzungserlass dar. Allerdings ist der FNP „bei Gelegenheit“ ent- sprechend nachvollziehend anzupassen. Da aufgrund der dorfgebietstypischen Vorprägung des Gesamtbereichs durch die Satzung auch keine Vorhaben begründet werden, die der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglich- keitsprüfung nach Landesrecht unterliegen und ferner auch keine Anhaltspunkte für eine Beein- trächtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter vorliegen, ist das Planungs- vorhaben als mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar einzustufen und erfüllt somit die zwingenden Verfahrensvoraussetzungen des § 34 Abs. 5 BauGB. Weitere argumentative Unterstützung für das Planungsvorhaben ergibt sich aus der allgemeinen Sinnfälligkeit der möglichst beidseitigen baulichen Nutzung von vorhandenen Erschließungsanla- gen, in diesem Fall der Ortsdurchfahrtsstraße K 25. 2 Vom Siedlungsbild her, auch im Hinblick auf den zu beachtenden Freiraumschutz, entspricht die „Ausnutzung einer bereits einseitig angebauten Straße für eine zweite, gegenüberliegende Bau- zeile“ der typischen Ortsstruktur von Berghausen. In die Beurteilung sind auch die Zielsetzungen des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes Schmallenberg 2030 (ISEK) einzustellen. Das ISEK setzt auf eine vorrangige Entwicklung in den Orten mit Versorgungsfunktionen. Berghausen stuft das ISEK als „Typ-C-Ort“, also Ort mit sozia- len Treffpunkten, aber ohne Grundversorgung, ein, der im Sinne der Funktionsstärkung der „Typ- B-Orte“ (i. d. R.) nicht für weitere bauliche Entwicklungen in Betracht kommen sollte. Allerdings sollen gemäß Ratsbeschluss vom 14.02.2012 zum ISEK den Dörfern auch zukünftig noch Entwicklungsmöglichkeiten eingeräumt werden – auch im wohnbaulichen Bereich. Hier sind vornehmlich Bedarfe aus den Orten selbst heraus gemeint. Ein solcher Bedarf ist nach Lage der Dinge hier gegeben. Das Plangebiet, nordwestlich anschließend an ein bestehendes Wohngebäude, umfasst ca. 0,2 ha und bietet Raum für bis zu drei Bauplätze. Im nördlichen Bereich ragt die Teilfläche des Grundstücks Gemarkung Berghausen, Flur 8, Flur- stück 46 in die Fläche der Ergänzungssatzung hinein. Das Flurstück gehört der TG Berghausen und hat die Zweckbestimmung „Wirtschaftsweg“. Diese derzeit funktionslose Teilfläche wird im Zuge des Satzungserlasses in private Grundstücksfläche umgewandelt. Sie wird demgemäß ein- gezogen und die im Flurbereinigungsplan Berghausen II – Az. 21 62 1 (Schlussfestgestellt am 21.12.1992) dazu festgesetzte Zweckbestimmung „Wirtschaftsweg“ aufgehoben. Diese Aufhe- bung muss durch Satzung erfolgen. Demgemäß wurde in die Ergänzungssatzung folgender § 4 aufgenommen: Aufhebung der Zweckbestimmung Der Flurbereinigungsplan der Flurbereinigung Berghausen II – Az. 21 62 1 (Schluss- festgestellt am 21.12.1992) wird wie folgt geändert: Die im Satzungsbereich gelegene Teilfläche des Grundstücks Gemarkung Berghau- sen, Flur 8, Flurstück 46, der Teilnehmergemeinschaft der Flurbereinigung Berghau- sen wird eingezogen und die im Flurbereinigungsplan Berghausen II dazu festge- setzte Zweckbestimmung „Wirtschaftsweg“ aufgehoben. Ziel der mit „Berghausen-West“ bezeichneten Ergänzungssatzung ist die Ausweisung von zwei bis drei zusätzlichen Baugrundstücken als kleinräumige Siedlungsarrondierung unter Ausnutzung vorhandener Erschließungsanlagen. 2) Lage und naturräumliche Beschaffenheit des Plangebietes Das im Westen von Berghausen gelegene Plangebiet, das an der Hauptverkehrsstraße (K 25) liegt, schließt im Osten und Süden an die vorhandene, dorfgebietstypisch geprägte Bebauung an und ist ansonsten von intensiv landwirtschaftlich genutzten Grünlandflächen umgeben. Nach Norden schließt sich ein deutlicher Geländeeinschnitt an, der eine spätere Weiterführung der Be- bauung ausschließt. In Südwest-Nordost-Richtung besitzt es eine Maximalausdehnung von ca. 30 m, in Nordwest- Südost-Richtung von ca. 70 m. Das Areal fällt gleichmäßig in nordwestliche Richtung von etwa 407 m über NN im Südosten auf ca. 400 m über NN in Nordwesten ab und ist somit ohne großen technischen Aufwand baulich nutzbar. Charakterisiert wird das Plangebiet durch eine Grünlandfläche, die sich über das Plangebiet hin- aus weiter nach Süden erstreckt. Östlich, nordöstlich und südöstlich des Plangebiets grenzt Wohnbebauung an. 3 Im Nordwesten des Plangebiets befindet sich eine Eschen-Naturverjüngung, entlang der K 25 stocken im Plangebiet Hainbuchen, Bergahorn sowie Heckenrosen, Eschen und Ilex. Entlang der Böschung zu dem Wohnhaus im Südosten stocken Eichen, Eschen und Weiden, mit Holunder und Brombeere. Südlich des Plangebiets verläuft ein kleiner Bachlauf, an dem zwei alte Eichen stehen. Westlich der Grünlandfläche grenzen eine Baumreihe aus Eiche, Esche, Bergahorn so- wie eine Feldhecke das Plangebiet von einer weiteren Grünlandfläche ab. Vor dem Hintergrund der ökologischen Bedeutung sowie insbesondere der Bedeutung für das Orts- und Landschafts- bild sind die Eichen sowie die Feldhecke erhaltenswert. Nordwestlich des Plangebiets befindet sich eine Baumgruppe aus Birke und Eiche. 3) Bebaubarkeit Der Satzungsbereich grenzt an ältere Bestandsbebauung, die Dorfgebietscharakteristik aufweist und sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung als so prägend darstellt, dass es dies- bezüglich im Rahmen der Satzung kaum weiterer Konkretisierungen bedarf. Um dennoch der denkbaren Entstehung von Mehrfamilienhäusern vorzubeugen, die sich nicht ins nähere Umfeld einfügen würden und für die an anderer Stelle im Stadtgebiet geeignetere La- gen vorgehalten werden, wird die zulässige Anzahl der Wohnungen auf 2 je Gebäude be- schränkt. Die mögliche Bebauungstiefe im Plangebiet wird durch die Satzungsgrenzen ortsgerecht auf et- wa 30 m Tiefe begrenzt. Obgleich es für den Siedlungsbereich von Berghausen bislang keine Gestaltungssatzung gibt, enthält die Erhaltungssatzung aufgrund verschiedener aktueller gestalterischer Negativentwick- lungen andernorts auf Basis des § 86 der Landesbauordnung NW zumindest für den aktuellen Satzungsbereich einige wesentliche Bestimmungen, die der Wahrung der regions- und ortstypi- schen Baugestaltung dienen und die sich an der jüngst für schützenswerte Siedlungsbereiche Schmallenbergs verabschiedeten Mustergestaltungssatzung orientieren. 4) Natur- und Landschaftsschutz Im Hinblick auf die bodenschützenden Bestimmungen des § 1a Abs. 2 BauGB ist festzustellen, dass es innerhalb der für den Ortsteil praktisch flächendeckend geltenden Entwicklungssatzung keine Brachflächen gibt, die – alternativ – einer Wiedernutzung für Baulandzwecke hätten zuge- führt werden können. Das gänzliche Fehlen von Alternativen in Form von innerörtlichen Brachflächen oder anderen ei- gentumsrechtlich verfügbaren Flächen, der somit zwangsläufig räumlich stark konkretisierte Bauwunsch sowie die geringe Flächengröße lassen die relativ kleinräumige Neuinanspruchnah- me bisheriger Außenbereichsflächen unter Inkaufnahme eines gewissen Eingriffs in Natur und Landschaft dennoch vertretbar erscheinen. Siedlungsstrukturell spricht darüber hinaus die vorhandene, bislang nur einseitig angebaute und damit von der Effizienz her besser ausnutzbare Erschließung für eine bauliche Inwertsetzung des Planungsareals. Der in diesem Zuge nicht zu vermeidende Bodeneingriff und der entsprechende Funktionsverlust finden ihren Niederschlag im zu erbringenden Ökoausgleich. Landschaftsrechtlich