Quaderni Dell'osservatorio
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Quaderni dell’Osservatorio Appunti di Economia immobiliare Anno Primo - Numero Due - Novembre 2012 Quaderni dell’Osservatorio Appunti di Economia immobiliare Anno I – Numero 2 – Novembre 2012 Iscritto al Registro della Stampa del Tribunale di Roma n. 141/2012 del 14.05.2012 Direttore editoriale Gianni Guerrieri Direttore responsabile Mario Occhi Direttore responsabile Caterina Andreussi Redazione Erika Ghiraldo Antonio Iazzetta Alessandra Storniolo Redazione Gennaro Chirola Maurizio Festa Mauro Iacobini Gaetano Lisi Alessandro Stramaglia Gregorio Venditti Redazione Largo Leopardi 5 - 00185 – Roma Telefono 0647775287 [email protected] Indice Presentazione dei Quaderni di Gianni Guerrieri 5 RICERCHE E ANALISI DELLA DC OMISE 7 Regione Marche. Analisi dei principali indicatori immobiliari 9 di Erika Ghiraldo, Alessandra Storniolo e Caterina Andreussi Roma e la sua provincia. Analisi per zona Omi dei principali indicatori immobiliari 33 di Alessandra Storniolo, Erika Ghiraldo e Maurizio Festa Stima di una funzione di prezzo edonico. Il caso di Catania 57 di Erika Ghiraldo e Caterina Andreussi Potenzialità DB Schede Omi ai fini estimali. Case study 69 di Alessandro Stramaglia e Gennaro Chirola Lo stock immobiliare nelle regioni italiane. Analisi della distribuzione e dei cluster 101 di Maurizio Festa, Alessandra Storniolo e Gregorio Venditti COMMENTI E RIFLESSIONI 123 La misura della volatilità residua del prezzo delle abitazioni: modello teorico ed evidenze empiriche 125 di Mauro Iacobini e Gaetano Lisi Locazione, rendimenti e tassazione: alcuni dati 143 di Gianni Guerrieri Quaderni dell’Osservatorio Appunti di Economia immobiliare Presentazione dei Quaderni di Gianni Guerrieri In questo secondo numero dei Quaderni dell’Osservatorio si presentano, nella prima parte dedicata alle Ricerche e analisi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi (DC OMISE) dell’Agenzia del Territorio, una serie di lavori il cui comun denominatore è l’approfondimento di alcuni mercati locali sotto diversi punti di vista. I primi due articoli, sono un aggiornamento di relazioni presentate alla XXXI Conferenza nazionale organizzata dall’Associazione Italiana Scienze Regionali. Il primo riguarda l’analisi dei trend del mercato residenziale e delle gerarchie di valori esistenti nel territorio e all’interno dei capoluoghi di provincia della regione Marche. Il secondo, invece, riguarda specificamente il comune di Roma che, per la sua estensione territoriale, rappresenta una complessità unica nel panorama italiano. Entrambi gli articoli mettono ben in evidenza la potenzialità conoscitiva dei dati disponibili presso l’Agenzia, per una lettura economica del territorio. Ulteriori due saggi brevi sono dedicati all’utilizzo di procedimenti statistici, ancorati alla letteratura sui modelli edonici, impiegando i dati rilevabili dall’archivio OMI relativo alle schede di rilevazione utilizzate per la determinazione delle quotazioni immobiliari. Il primo si riferisce alle zone centrali e semicentrali del comune di Catania. Il secondo, invece, riguarda la zona di Mestre. I risultati sembrano incoraggianti per l’impiego di questi procedimenti al fine della stima dei prezzi e per comprendere quali variabili spiegano i prezzi medesimi. Infine, viene presentato uno studio relativo all’analisi delle diversità e delle similitudini tra le regioni italiane utilizzando le informazioni relative allo stock immobiliare edificato nei diversi ambiti territoriali. Come già spiegato nella prima pubblicazione dei Quaderni, una seconda sezione della rivista - Commenti e riflessioni - è dedicata a contributi di analisi e studi svolti da soggetti interni all’Agenzia o ad essa esterni, concernenti il mercato immobiliare non correlati alle attività di studio e di produzione statistica dei dati propria della DC OMISE. Ovviamente in questo caso i lavori, pur essendo approvati dalla redazione della rivista, riportano esclusivamente le opinioni e le convinzioni degli autori e non impegnano, in alcun modo, la responsabilità dell’Agenzia del Territorio. In questo numero sono presentati due saggi: il primo attinente ad una analisi delle locazioni e dei relativi rendimenti nel comparto abitativo, Il secondo, propone un modello esplicativo dei prezzi di mercato ed in particolare della volatilità residua’ non dipendente dalla eterogeneità delle caratteristiche dei beni, ma è sostanzialmente dovuta all’eterogeneità delle parti coinvolte nello scambio; in particolare, al potere di contrattazione, all’asimmetria informativa e ai costi di ricerca sostenuti da compratori e venditori. La pubblicazione dei Quaderni è semestrale e quindi il prossimo numero sarà disponibile tendenzialmente attorno al 15 maggio dell’anno prossimo e sarà pubblicato sul sito internet dell’Agenzia del Territorio. Sarà inviato per e-mail, a chi ne fosse interessato, il link alla specifica pagina di internet. Il direttore editoriale 5 Ricerche e analisi dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare 7 Quaderni dell’Osservatorio Appunti di Economia immobiliare 8 Quaderni dell’Osservatorio Appunti di Economia immobiliare Regione Marche: Analisi dei principali indicatori immobiliari1 di Erika Ghiraldo, Alessandra Storniolo e Caterina Andreussi 1.1. Sommario Il presente lavoro è orientato a fornire un’analisi quantitativa dei principali indicatori del settore immobiliare relativo alle abitazioni della regione Marche, in particolare il volume delle compravendite, gli andamenti ed i differenziali territoriali delle quotazioni. Allo scopo, l’analisi sarà condotta utilizzando dati di particolare dettaglio, anche a livello sub-comunale. L’obiettivo dello studio, prettamente applicativo, è quello di fornire un contributo all’interpretazione di fenomeni locali relativi al mercato immobiliare. Con il supporto di tecniche di rappresentazione cartografica e di indici di statistica descrittiva, si intende, quindi, delineare in particolare le principali caratteristiche del mercato residenziale (immobili ad uso abitativo) dei capoluoghi della regione Marche. L’indagine coinvolge le unità immobiliari presenti, il numero di compravendite e il valore delle abitazioni. Sarà in particolare condotta, per ogni provincia, un’analisi sui livelli di gerarchia delle quotazioni tra fasce centrali e esterne allo scopo di evidenziare particolari caratteristiche urbanistiche. La disponibilità di informazioni sulla superficie delle unità abitative permette, inoltre, un esame delle tipologie residenziali presenti e compravendute in ogni zona per classi dimensionali. 1 Il presente articolo è un aggiornamento di una relazione presentata alla XXXI Conferenza nazionale organizzata dall’Associazione Italiana Scienze Regionali (AISRe, Atti della XXXI Conferenza Scientifica Annuale, Aosta, 2010). 9 Quaderni dell’Osservatorio Appunti di Economia immobiliare 1.2. Introduzione Il crescente interesse per la comprensione delle dinamiche del mercato immobiliare rende necessario disporre di dati sempre più accurati. L’Agenzia del Territorio, nell’ambito dei suoi compiti istituzionali, gestisce banche dati di rilievo nazionale: l’archivio catastale, l’archivio della pubblicità immobiliare e l’archivio dell’osservatorio del mercato immobiliare (OMI). Negli ultimi anni, grazie anche ai notevoli miglioramenti informatici, si sono rese disponibili informazioni in numero crescente, sempre più dettagliate e di migliore qualità. In questo articolo si intende mostrare come l’utilizzo integrato di alcune delle variabili presenti in tali banche dati consenta di migliorare l’informazione contribuendo alla trasparenza del mercato immobiliare. In particolare, nel seguito si utilizzano informazioni inerenti lo stock2 abitativo tratto dalla banca dati catastale, i dati relativi al numero di compravendite di abitazioni (NTN3) estratti dagli archivi della pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) e infine le quotazioni immobiliari desunte dalla banca dati dell’OMI. Per depurare la dipendenza del NTN dallo stock spesso si farà riferimento all’indicatore IMI4 ottenuto come rapporto tra le due quantità. Si precisa, infine, che tutte le quantità in esame si riferiscono al solo settore residenziale, ancorché a volte si utilizzi il termine più generico di “immobili”. Il dettaglio territoriale minimo dei dati è riferito alla zona OMI, che può essere definita5 come “una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali”. La zona rappresenta il punto di partenza per la formazione delle quotazioni e per ognuna è calcolato un intervallo di quotazioni, a partire da indagini puntuali sul territorio. Le zone OMI sono raggruppate nelle seguenti fasce: centrale (codice B), semicentrale (C), periferica (D), suburbana (E) e rurale (R). All’interno di ciascuna fascia vi possono essere più zone ed ognuna è quindi contraddistinta da un numero identificativo. Con un’operazione di unione base dati si è cercato di attribuire alla zona ulteriori informazioni disponibili a livello comunale. In particolare, ad ogni zona si è cercato di associare lo stock e il numero di NTN. Si tratta di un’unione soggetta ad un certo margine di errore in quanto una quota, variabile per ogni comune, di NTN e stock non trova esatta collocazione all’interno di una zona6. Queste quantità non associate sono indicate nel seguito con ND. Per definire le caratteristiche immobiliari della regione, rispetto alla più ampia situazione nazionale, nel