Tribunale di Milano

PROCEDURA FALLIMENTARE

Fallimento FARIG S.r.l.

N° Gen. Rep. 473/2015

Giudice Delegato: Dott. GUIDO MACRIPO’

Curatore Fallimentare: Dott.ssa PATRIZIA MERANDA

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 01

Appartamento e Posto Auto Lignano Sabbiadoro (UD) Viale dei Platani n. 38

Arch. YAEL ANATI Codice fiscale: NTAYLA68B50D612R - Partita IVA: 12605130157 Studio: Via Legnano 18 - 20121 Milano Telefono: 02-54123779 - Fax: 02-62086741 Email: [email protected] - PEC: [email protected]

INDICE 1 PREMESSA pag. 3 2 OGGETTO DI STIMA pag. 3 2.1 Inquadramento generale pag. 3 2.2 Ubicazione e accessibilità pag. 4 2.3 Descrizione del territorio circostante pag. 5

3 IDENTIFICAZIONE DEL BENE pag. 7 3.1 Attività svolte pag. 7 3.2 Precedenti e attuali proprietari pag. 8 3.3 Identificazione catastale del bene pag. 10 3.4 Stato di possesso e disponibilità pag. 11 3.5 Gravami e formalità pag. 12

4 DESCRIZIONE DEL BENE pag. 13 4.1 Abitazione pag. 13 4.2 Posto auto pag. 14 4.3 Descrizione dettagliata dell’appartamento pag. 15

5 URBANISTICA pag. 15 5.1 Strumento urbanistico vigente pag. 15 5.2 Indici urbanistici pag. 17

6 EDILIZIA pag. 17 6.1 Titoli edilizi pag. 17 6.2 Conformità edilizia pag. 18

7 CONSISTENZA pag. 18 7.1 Modalità di calcolo delle consistenze pag. 18

8 ALTRE CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE pag. 20 9 VALUTAZIONE pag. 21 9.1 Metodo di stima pag. 21 9.2 Quotazioni immobiliari pag. 23 9.3 Andamento del mercato immobiliare pag. 25 9.4 Valutazione pag. 26 ELENCO ALLEGATI pag. 27

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1 PERMESSA

Con informativa al Giudice Delegato Dott. Guido Macripò, in data 30/3/2016 il curatore Dott.ssa Patrizia Meranda, ha incaricato la sottoscritta, Arch. Yael Anati, con studio in Milano Via Legnano n. 18, iscritta all’Ordine degli Architetti P. P. C. della Provincia di Milano al n. 10645 e nell’elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano al n. 13522, per la valutazione dei beni immobili di proprietà della società fallita Farig S.r.l. con sede in Milano Piazza della Repubblica, 5, così come pronunciato dal Tribunale di Milano, Sezione Fallimentare, con RG 473/15.

2 OGGETTO DI STIMA

2.1 INQUADRAMENTO GENERALE

Gli immobili oggetto di stima sono situati nel Comune di Lignano Sabbiadoro, Via Dei Platani 38, in provincia di e sono costituiti da un appartamento posto al piano quinto e da un posto auto al piano terra. Gli immobili fanno parte di un edificio denominato “Torre Bahia” di undici piani di cui dieci fuori terra ed uno interrato.

Camera da letto Camera da letto

Terrazzo Posto auto

Pag. 3 di 28 2.2 UBICAZIONE E ACCESSIBILITÀ

Il Comune di Lignano Sabbiadoro si trova nella Provincia di Udine nella Regione del e conta circa 6.950 abitanti; rappresenta una delle più note e frequentate località balneari dell’Adriatico, insignita della bandiera blu.

Rete stradale: Lignano è raggiungibile attraverso i seguenti collegamenti  detta anche Serenissima che attraversa da Ovest ad Est l’intera pianura padana, arrivando fino a ;  nota come autostrada Alpe-Adria che collega, passando per Udine, l’Italia all’Austria e rappresenta uno dei principali collegamenti tra l’Italia e il Centro Europa;  che collega a Padova passano per e la quale si congiunge con la A1 Milano- Napoli – detta anche autostrada del sole e rappresenta l’asse meridiano principale della rete autostradale italiana;

Pag. 4 di 28  La strada europea E70 è una dorsale Ovest-Est che collegava inizialmente La Coruna, in Spagna, a Trebisonda nella parte asiatica della Turchia, con un percorso lungo 5114 km, attraverso Francia, Italia, Slovenia, Croazia, Serbia, Romania e Bulgaria;  La strada statale SS14, le strade provinciali SP56, SP75 o la SP102 dalle quali si accede alla strada regionale 354 che porta a Lignano.

Rete ferroviaria: il Comune non ha una propria stazione ferroviaria; ma è collegato tramite un servizio bus alle stazioni più vicine:  Stazione di Latisana che dista 23 Km  Stazione di Udine che dista 60 Km.  Stazione di Portogruaro che dista 35 km.

Aeroporti: Lignano dista circa un'ora di auto dagli aeroporti di:  Marco Polo di Venezia che dista circa 84 Km (traffico civile nazionale, europeo e intercontinentale)  Trieste Ronchi dei Legionari (GO) che dista 65 Km (traffico commerciale)

Trasporti pubblici: numerosi bus di linea collegano Lignano Sabbiadoro con le principali città italiane ed estere.  Da Udine Collegamento diretto con Lignano  Da Latisana Collegamento diretto con Lignano.  Da Venezia Collegamento Venezia - Portogruaro - Lignano.

Strutture Portuali: sono presenti sette strutture portuali turistiche, posizionate intorno alla penisola di Lignano, per un totale di circa 5000 posti barca: Marina Capo Nord, Marina Punta Faro, Marina Punta Gabbiani, Marina Punta Verde, Marina Uno, Darsena di Aprilia Marittima, Darsena Porto Vecchio

2.3 DESCRIZIONE DEL TERRITORIO CIRCOSTANTE

Il territorio nel quale è collocato l’immobile della presente perizia è situato in una verde penisola posta tra la Laguna di Marano, la sponda sinistra del fiume Tagliamento e il Mare Adriatico. Lungo la costa e nel centro del Comune sono presenti strutture e attività legate al turismo, mentre le aree dell’entroterra sono aree agricole, verdi o boschive. (Pineta marittima)

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L’immobile si trova ad Est del centro cittadino, verso la punta della penisola in cui si trova uno dei porti turistici principali. L’area è prevalentemente residenziale, composta da edifici che vanno da 4 a un massimo di 11 piani fuori terra. Il traffico della zona è dato principalmente dalle vetture private dei residenti, sia fissi che stagionali; cosi come la presenza di parcheggi lungo le vie o in apposite aree vicino agli immobili sono a servizio di chi vive nella zona.

Pag. 6 di 28 Il Comune di Lignano Sabbiadoro dista 50 Km dal Capoluogo di Provincia Udine ed è equidistante, circa 90 Km da Venezia e Trieste. Nelle vicinanze dell’immobile, da un raggio di 600 m di 1.8 km, si trovano scuole materne, elementari, medie e superiori, così come i luoghi di culto e le attività commerciali legate alla quotidianità e alla natura turistica del Comune: negozi di alimentari, banche, farmacie, negozi, piuttosto che bar, ristoranti, alberghi e strutture ricettive di varia natura. Gli uffici comunali amministrativi si trovano in Viale Europa, a circa 1.3 Km dall’immobile, mentre gli uffici postali a 400 m. Nel comune di Lignano Sabbiadoro è presente un centro di pronto soccorso, mentre il servizio ospedaliero più vicino è quello di Latisana a circa 20 Km, oppure quello di Portogruaro a 33 Km.

3 IDENTIFICAZIONE DEL BENE

3.1 ATTIVITÀ SVOLTE

Al fine di procedere con la stima del bene sono state svolte le seguenti attività:  Accesso agli atti presso il Comune di Lignano Sabbiadoro in data 05/07/2016 che ha permesso di reperire i titoli edilizi;  Sopralluogo effettuato in data 05/07/2016 che ha permesso di visionare il bene. E’ stata raccolta la seguente documentazione: Verbale di giuramento Del 08/06/2016

Trascrizione del fallimento Del 13.05.2016 - All.to 2 – pag. 1

Certificato Notarile Del 22/06/2016 – All.to 2

Atto di provenienza (privo di numero di repertorio o registrazione) Del 28/09/2010 – All.to 1

Estratto di mappa catastale Del 23/03/2016 – All.to 3

Visure catastali Del 02/12/2016 – All.to 7 e 8

Elaborato planimetrico catastale Del 23/03/2016 – All.to 4

Planimetrie catastali Del 30/06/2016 – All.to 5 e 6

Titoli Edilizi Vedi paragrafo 6

Attestato di Prestazione Energetica (APE) Del 24/05/2016 Vedi All.to n.21

Pag. 7 di 28 Certificazione e dichiarazione di conformità Vedi All.ti n.19 e 20 impianti

Certificato Prevenzione Incendi (CPI) Vedi All.ti n. 15 -16 - 17 e 18

3.2 PRECEDENTI E ATTUALI PROPRIETARI

Attuali proprietari La proprietà dei beni oggetto di stima è pervenuta tramite atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Guido Bevilacqua di Pordenone, stipulato il 28/09/2010, n° 38.121/27.430 di Repertorio, trascritto a Udine in data 12.10.2010 ai n.ri 28015/18905. I dati di repertorio e registrazione dell’atto sono stati desunti dalla certificazione notarile in quanto sull’atto non risultano riportati. All.to 1 – Atto di compravendita e All.to 2 - Certificato Notarile Con il sopramenzionato atto,” la società Immobiliare Tiezzo S.r.l con sede in Fiume (PN), Via Fratte n. 7, iscritta al Registro delle Imprese di Pordenone 00270780935, vendeva e trasferiva alla società Farig S.r.l. con sede in Napoli, Via Riviera di Chiaia n. 256, con codice fiscale e numero di iscrizione nel Registro delle Imprese di Napoli al n. 05212521214 la piena proprietà dell’appartamento al piano quinto, con posto auto coperto pertinenziale al piano terra, facenti parte di un edificio in condominio denominato “Torre Bahia”, sito in Comune di Lignano Sabbiadoro, Viale dei Platani n.38 edificato su area di base censita al F. 44 n367, ente urbano di mq 772. Unità così identificate in Catasto Fabbricati: - Foglio 44 n. 367, Sub. 23 – Viale dei Platani n. 38, piano 5, cat. A/2, cl. 6, vani 4, R.C. Euro 547,44; - Confini dell’appartamento: su due lati muri perimetrali, su un lato vano scale e subalterno 24 - Foglio 44 n. 367 Sub. 39 - Viale dei Platani n. 38, piano T. cat. C/6, cl. 3, mq. 17, R.C. Euro 41,26. - Confini del posto auto: su un lato sub. 38, su un lato sub. 40 e su un lato muri perimetrali.” Nell’atto viene riportato che: Art. 10) Unitamente alle unità immobiliari sopra descritte viene venduta, la quota millesimale nelle parti comuni dello stabile ad esse afferente, nella misura risultante dalle tabelle millesimali allegate al Regolamento di Condominio e a norma dell’art. 1117 del codice civile.

Pag. 8 di 28 Art. 18) la parte venditrice dichiara di aver già rilasciato alla parte acquirente, che lo conferma, copia della polizza assicurativa indennitaria decennale ai sensi dell’art. 4 del D.Lgs. 20/6/2005 n. 122;

Precedenti proprietari: All.to 2 – Certificato Notarile L’area su cui il fabbricato in condominio è stato edificato, pervenne: - In parte, in forza di permuta dai signori Zanette Mario e Cargnel Maria Luisa, in ragione di un mezzo ciascuno, già proprietari al ventennio, con atto stipulato in data 28.2.2007, n. 30.081 di rep., a rogito del dott. Bevilacqua Guido di Pordenone, trascritto a Udine in data 29.03.2007 ai n.ri 11810/7488, e successivo atto di identificazione catastale in data 28 luglio 2010, n. 27.810/27.189 di repertorio, a rogito del medesimo Notaio Bevilacqua, trascritto a Udine in data 10/08/2010 ai n.ri 22746/15406 - In parte (e precisamente l’area censita in Catasto Terreni al foglio 44 mappale 1534), in forza di permuta dalla società “Stiefel S.r.l.” (con sede in Lignano Sabbiadoro) con atto stipulato in data 13.04.2010, n. 20.221/4.837 di repertorio, a rogito del dott. Rocco Giusi, Notaio in Latisana (UD), trascritto a Udine in data 16/04/2010 ai n.ri 10012/6669. - A propria volta, alla società “Immobiliare Tiezzo S.r.l.” detto appezzamento di terreno (all’epoca censito in Catasto Terreni al foglio 44 mappale 1104), pervenne per acquisto fattone dai signori Bertelli Francesco e Bertelli Giovanni, in ragione di un mezzo ciascuno, con atto di compravendita stipulato in data 7/4/2005, n. 59.312/16.620 di repertorio, a rogito del dott. Spanò di San Giuliano Guido, notaio in Latisana, trascritto a Udine in data 22 aprile 2005 ai n.ri 13103/9085 e successivo atto di divisione stipulato in data 2/11/2006, n. 62.577/18.296 di repertorio, in autentica del medesimo notaio Spanò, trascritto a Udine in data 13.11.2006 ai n.ri 36423/23796. - Infine, ai fratelli Bertelli Francesco e Bertelli Giovanni detto appezzamento di terreno, oltre a maggiore consistenza, pervenne a seguito di donazione dalla propria madre, signora Andretta Anna, già proprietaria al ventennio, con atto stipulato in data 22.03.2001, n. 88.097 di repertorio, a rogito del dott. Pietrantoni Fabrizio di Padova, trascritto a Udine in data 30/03/2001 ai n.ri 10171/7654.

I dati catastali riportati negli atti sopra citati corrispondono ai dati catastali del bene. Si prega di considerare che nell’atto di compravendita il posto auto è indicato come coperto, mentre dagli elaborati grafici presentati in Comune, dalle schede catastali e a seguito del sopralluogo si è verificato che il posto auto è scoperto.

Pag. 9 di 28 3.3 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE

I beni oggetto di stima sono un’abitazione posta al quinto piano ed un posto auto al piano terra, facenti parte di un condominio denominato “Torre Bahia”, ubicati a Lignano Sabbiadoro (UD) in Viale dei Platani n. 38. I beni oggetto di stima sono identificati al Catasto Fabbricati:

APPARTAMENTO Sup. Foglio Particella Sub. Cat. Classe Consistenza Rendita Catastale 44 367 23 A/2 6 4 vani Totale: 73 m2 € 547,44 Tot. escluse aree scoperte:65 m2

Coerenze: Appartamento da nord in senso orario: per due lati affaccio sul cortile, affaccio su via dei Platani, vano scala e Subalterno 24.

Stralcio elaborato planimetrico piano quinto Stralcio planimetria catastale del Sub. 23

Pag. 10 di 28 POSTO AUTO Sup. Foglio Particella Sub. Cat. Classe Consistenza Rendita Catastale 44 367 39 C/6 3 17 m2 Totale: 17m2 € 41,26

Coerenze: Posto auto da nord in senso orario: mappale 1509, Sub. 40, spazio di manovra comune sub.60, Sub. 38,

Stralcio elaborato planimetrico piano terra Stralcio planimetria catastale Sub. 39

I beni sono al 100% di proprietà della fallita: proprietà per 1/1 All.ti 3,4,5,6,7 e 8 (estratti di mappa, elaborato planimetrico, planimetrie catastali, visure catastali)

3.4 STATO DI POSSESSO E DISPONIBILITÀ

Alla data del sopralluogo tenutosi il 05/07/2016, gli immobili risultavano liberi da persone e da arredi.

Pag. 11 di 28 3.5 GRAVAMI E FORMALITÀ Vedi All.to 2 – Certificato Notarile

A seguito del Certificato notarile redatto dal notaio Avv. Eloisa Alessandra Luini in data 22/09/2016 (All.to 2), si è potuto rilevare quanto segue: a) Ipoteca volontaria iscritta a Udine in data 12/10/2010 ai n.ri 28016/5214, a favore della Cassa di Risparmio del Friuli Venezia Giulia S.p.A. (co sede in Gorizia), contro la società Farig S.r.l. (con sede in Napoli), derivante dal contratto di mutuo fondiario stipulato con atto in data 28 settembre 2010, n. 38.122/27.431 di repertorio, a rogito del dott. Bevilacqua Guido, Notaio in Pordenone; b) Ipoteca volontaria iscritta a Udiene in data 12/10/2010 ai n.ri 28017/5215, a favore della “Cassa di Risparmio del Friuli Venezia Giulia S.p.A.” con sede in Gorizia, derivante dal contratto di mutuo fondiario stipulato con atto in data 28/9/2010, n. 38.123/27.432 di repertorio, a rogito del dott. Bevilacqua Guido, Notaio in Pordenone; c) Ipoteca giudiziale iscritta a Udine in data 27/11/2013 ai n.ri 25.083/3.494, a seguito di decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Pistoia in data 20.10.2013 n. 3651 di rep, a favore della società “Artigianfer di Virgilio Cardelli S.r.l” con sede in Uzzano (PT), a garanzia di posizione debitoria, di originari € 859.475,00; d) Ipoteca giudiziale iscritta a Udine in data 30/9/2014 ai n.ri 19.770/2.841, a seguito di decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Napoli in data 15/09/2014 n. 5584/3 di rep, a favore della Banca Unicredit S.p.A. con sede in Roma, a garanzia di posizione debitoria di originari €907.600,59; e) Sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Udine in data 13.05.2016 ai n.ri 11306/8123, sentenza trascritta sui beni censiti al Catasto Fabbricati al foglio 44, mappali 367, subalterni 23 e 39; Nel certificato notarile si riporta inoltre: che nell’atto di compravendita stipulato in data 28/09/2010, n. 38.121/27.430 di repertorio, a rogito del dott. Bevilacqua Guido, Notaio in Pordenone, e nella relativa nota di trascrizione in data 12/10/2010 ai n.ri 28015/18905, risulta riportato testualmente che: “La società venditrice dichiara e garantisce che la pertinenza condominiale non è gravata dagli obblighi di cui all’atto di compravendita in data 7/04/2005 n. 59.312/16.620 rep. del notaio Guido Spanò di San Giuliano di Latisana, registrato a Latisana il 18/04/2005 al n. 398 e trascritto ad Udine il 22/04/2005 ai n.ri 13103/9085, né da quelli derivanti dall’atto di divisione in data 2/11/2006 n. 62.577/18.296 rep. del notaio Guido Spanò di San Giuliano di Latisana,

Pag. 12 di 28 registrato a Latisana il 10/11/2006 al n. 1316 mod. 1T e trascritto ad Udine il 13/11/2006 ai n.ri 36423/23796; pattuizioni ed obbligazioni riguardanti fondi confinanti.”

4 DESCRIZIONE DEL BENE

4.1 Abitazione L’appartamento si trova al quinto piano di un fabbricato di dieci piani fuori terra identificato con il numero di Subalterno 23. Dall’ingresso si accede direttamente al soggiorno-pranzo dal quale a destra si trova un ampio terrazzo, mentre a sinistra del soggiorno da un piccolo disimpegno si accede al bagno e alle due camere da letto. Sul terrazzo è ubicato il vano tecnico. L'altezza interna dei locali è di 2,50.

Planimetria appartamento

Soggiorno-pranzo Terrazzo – del soggiorno-pranzo

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Ingresso Bagno Terrazzo – camere da letto

Camera da letto 1 Camera da letto 2

4.2 Posto auto Il posto auto scoperto si trova al piano terra dell’immobile a cui si accede percorrendo lo spazio di ingresso e manovra comune tramite un cancello elettrico da Via del Platani. Di fronte al posto auto troviamo il vano scale e ascensore per accedere agli appartamenti.

Cancello di Ingresso Posto auto

Pag. 14 di 28 Il fabbricato costituito da undici piani di cui dieci fuori terra e uno interrato è stato costruito a partire dal 2006 e la fine lavori è stata presentata nel 2010 a seguito di varianti al permesso di costruire iniziale presentate nel 2008 e nel 2009.

4.3 DESCRIZIONE DETTAGLIATA DELL’APPARTAMENTO

Di seguito vengono descritte le caratteristiche tecniche principali dell'immobile:

Struttura portante Pilastri e setti murari in calcestruzzo armato

Solai Calcestruzzo armato

Chiusure verticali Calcestruzzo armato

Copertura Piana in calcestruzzo armato

Serramenti esterni In alluminio colore bianco

Serramenti interni In legno colore bianco

Pavimenti In legno prefinito nelle camere da letto; piastrelle in ceramica nelle altre stanze

Impianti: Elettrico Completo

Idrico sanitario Riscaldamento Impianto idrico sanitario completo, acqua calda sanitaria prodotta da pannelli solari in copertura, da due bollitori ed integrabile con le caldaie di ogni singola unità. Il riscaldamento avviene tramite fan-coil canalizzati tramite bocchette di emissione dell’aria in ogni stanza.

Meccanico: aria condizionata Completo di unità esterna, unità interna e bocchette di mandata in ogni stanza.

Impianti antincendio Presente negli spazi condominiali comuni- presenza di idranti

L’appartamento e il posto auto si presentano in buone condizioni

5 URBANISTICA

5.1 STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE

Il Comune di Lignano Sabbiadoro è dotato di Piano Regolatore Generale Comunale Variante Generale n.37 approvata in data 09/11/2004 e divenuta parzialmente esecutiva a partire dal 26/01/2005. In data 06/12/2016 è stata APPROVATA con Delibera di Consiglio Comunale n. 102 la "VARIANTE sostanziale n. 48 per la perimetrazione della zona territoriale omogenea B0 - zone edificate di particolare valore paesaggistico e urbano" – art. 63 L.R. 5/2007

Pag. 15 di 28 Lo zona nella quale è collocato l'immobile in base al P.R.G.C. è di “tipo B1- di completamento, intensiva “. L’area adiacente all’immobile, indicata con la sigla “1e” si riferisce a spazi per servizi ed attrezzature collettive e in questo caso specifico a parcheggi a raso o multipiano Le Destinazioni d'uso di questa zona sono: a) alberghiera; b) artigianale di servizio residenziale. La sala giochi é ammessa solo presso fronte commerciale; c) commerciale al minuto, solo presso fronte commerciale; d) direzionale; e) opera di interesse collettivo residenziale; f) residenziale. E' comunque vietato uso compreso in elenco di industrie insalubri di prima e seconda classe, se non di servizio.

Pag. 16 di 28 5.2 INDICI URBANISTICI

In base ai documenti reperiti durante l’accesso agli Atti del 05/07/2016 e più precisamente dalla Relazione Tecnico –Illustrativa allegata al Permesso di Costruire in Variante n.8745 del 21/10/2008 si riportano i seguenti parametri: - Superficie del lotto Mq 790 - Volume max edificabile Mc 2.957,22 - Volume di Progetto Mc 2954.28 - Volume max edificabile in Variante Mc 2.952,09 - Superficie coperta max (40%) Mq 316 - Superficie coperta di progetto Mq 210 - Superficie coperta in Variante Mq 205 - Altezza max consentita Ml 30.55 - Altezza di progetto Ml 29.65 - Altezza di progetto in Variante Ml 30.55 - Standard minimo parcheggi L.122/89 (1mq/1mc) = Mq 296 - Superficie autorimessa Mq 505 Ne risulta che il lotto ha una potenzialità edificatoria residua di 5.13 Mc. Vedi All.to 12- Relazione tecnico illustrativa - Permesso di Costruire in Variante n.8745 del 21/10/2208

Alla luce di quanto sopra l'immobile risulta conforme alla destinazione urbanistica

6 EDILIZIA

6.1 TITOLI EDILIZI

L'immobile è stato realizzato a partire dal 2006 a seguito dei seguenti titoli abilitativi:

Titolo Prot.n. Data protocollo

Concessione Edilizia n.8561 del 03/01/2007 (All.to 9) n.41691 Del 03/01/2007

Permesso di Costruire in variante n.8745 del 21/10/2008 n.8522 Del 03/03/2008 (All.ti 10 e 11)

Permesso di Costruire in variante n.8937 n.42291 Del 20/10/2009

Comunicazione di Fine Lavori e Certificato di Collaudo n.24161 Del 15/06/2010 (All.to 13)

Certificato di Agibilità n. AB/5619 (All.to 14) n.38241 Del 27/09/2010

Pag. 17 di 28 Prevenzione incendi- parere di conformità (All.to 15) n.10766 Del 22/03/2007

Prevenzione incendi- parere di conformità (All.to 16) n.39626 Del 22/09/2008

Prevenzione incendi- parere di conformità (All.to 17) n.7165 Del 20/02/2009

Prevenzione incendi- dichiarazione di inizio attività 12251 17/06/2010 (All.to 18)

6.2 CONFORMITÀ EDILIZIA

A seguito del sopralluogo si è potuto verificare che lo stato reale dell'immobile corrisponde agli elaborati grafici presentati in comune e corrisponde anche alle schede catastali presentate il 03/06/2010 prot.n. UD0172922.

7 CONSISTENZA

7.1 MODALITÀ DI CALCOLO DELLE CONSISTENZE

L'Agenzia del Territorio indica la seguente modalità di calcolo delle consistenze degli immobili residenziali (Istruzione per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati)

La superficie commerciale è pari alla somma:

Superficie dei vani principali e Di ornamento (terrazze, degli accessori diretti, Superficie omogeneizzata balconi, patii e giardini); comprensiva della quota delle + delle pertinenze di uso Di servizio (cantine, superfici occupate dai muri esclusivo: posti auto coperti e interni e perimetrali; scoperti, box, etc.).

Pag. 18 di 28 Sono da considerarsi pertinenze esclusive di ornamento: i balconi, le terrazze, i cortili, i patii, i portici, le tettoie aperte, i giardini ecc. Mentre sono da considerarsi pertinenze esclusive a servizio i locali di uso esclusivo annessi e integrati con l’unità immobiliare (cantine, soffitte, locali deposito).

Le pertinenze accessorie sono distinte in: - comunicanti con i locali principali, se sono ad essi collegate (es. allo stesso livello o se diverso con scala interna); - non comunicanti e non ad essi collegate, se con accesso indipendente ed esterno all’unità immobiliare.

In merito al calcolo delle superficie inoltre

- Non devono essere considerate pertinenze esclusive annesse all’unità immobiliare, i locali accessori che per la loro dimensione potrebbero essere economicamente e fisicamente indipendenti dall’unità immobiliare. In tal caso saranno da conteggiare autonomamente in relazione alla propria destinazione d’uso.

- La superficie dei vani principali e degli accessori diretti, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non entra nel computo, salvo particolari soluzioni architettoniche che saranno valutate caso per caso.

- Per le unità immobiliari disposte su due o più piani, i collegamenti verticali interni alla stessa devono essere computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero dei piani collegati.

- Non devono essere aggiunte alla singola unità immobiliare le quote di superfici relative agli spazi condominiali in quanto indivisibili e sono già considerati nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento.

I coefficienti di omogeneizzazione o di riduzione: Coefficiente di Uso del locale omogeneizzazione/riduzione Superficie residenziale 100% Superficie balconi/terrazzi fino a 25 mq comunicanti 30% Superficie balconi/terrazzi fino a 25 mq non comunicanti 15% Superficie balconi/terrazzi oltre i 25 mq comunicanti 10% Superficie balconi/terrazzi oltre i 25 mq non comunicanti 5% Superficie sottotetto s.p.p. (senza permanenza di persone) 50% per la sola superficie con altezza superiore 150 cm Superfice delle pertinenze di servizio comunicanti 50% Superfice delle pertinenze di servizio non comunicanti 25% Box/posti auto/parcheggi coperti e scoperti a corpo

Pag. 19 di 28 Le consistenze rilevate dalle schede catastali sono le seguenti:

La consistenza dell’unità risulta:

Residenziale Sup. reale % di omogenizzazione Sup. Commerciale

Abitazione 66 mq 100% 66 mq

Balconi/terrazzo 32 30% 9,60 mq

TOTALE 75,60 Mq

Posto auto 17 mq 17 mq La superfice commerciale in base alla quale verrà valutata l’appartamento risulta essere di 75,60 mq, mentre quella del posto auto scoperto risulta essere 17 mq.

8 ALTRE CARATTERISTICHE DELL'IMMOBILE

Millesimi di proprietà L’atto di compravendita riporta quanto segue: Art.9) i rapporti tra i condomini e quelli fra i condomini e la gestione amministrativa dello stabile sono disciplinati dal Regolamento di Condominio , con unite tabelle millesimali , che trovasi allegato sotto la lettera B) ad atto in data 28 luglio 2010 n.37810/27189 di mio repertorio, registrato a Pordenone il 6 agosto 2010 al n.9253 mod.1T, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Udine in data 10afosto 2010ai nn.22746/15406, che la parte acquirente dichiara di ben conoscere e accettare.

Pag. 20 di 28 Art.10) unitamente alle unità immobiliari sopra descritte viene venduta, con il presente atto, la quota millesimale nelle parti comuni dello stabile ad esse afferente, nella misura risultante dalle tabelle millesimali allegate al Regolamento di Condominio e a norma dell’art.1117 del codice civile. Vedi All.to 1- Atto di compravendita

Superamento Barriere Architettoniche L13/89 Nella relazione Tecnico –Illustrativa allegata alla Richiesta di Permesso di Costruire in Variante n.8745 prot.n.8522 del 03/03/2008 troviamo la parte relativa al superamento delle barriere architettoniche considerando l’accessibilità, la visibilità e l’adattabilità delle unità residenziali di progetto, oltre alla dichiarazione del progettista Arch.Giovanni A.Boer che visto l’art.11 del D.M14/6/89 n.236 “ prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visibilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata agevolata , ai fini del superamento delle barriere architettoniche dichiara che : “quanto progettato è conforme alle indicazioni ed alle prescrizioni della normativa vigente sulla eliminazione delle barriere architettoniche , in particolare dei requisiti dell’ accessibilità, dell’adattabilità e della visbilità.” Vedi All.to 10- Richiesta di Permesso di Costruire in Variante n.8745 prot.n.8522 del 03/03/2008

9 VALUTAZIONE

9.1 METODO DI STIMA

La presente stima adotta il metodo sintetico-comparativo che sviluppa una valutazione attraverso il confronto del bene oggetto di stima con altri similari presenti sul mercato immobiliare Una volta determinato il segmento di mercato a cui appartiene il bene in base alla sua tipologia e alla collocazione geografica, vengono consultate le banche dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) della Agenzia della Entrate, del Borsino Immobiliare che pubblicano periodicamente rilevamenti dei prezzi degli immobili per il territorio considerato per le varie tipologie di fabbricati. I dati di rilevamento pubblicati vengono successivamente analizzati alla luce delle caratteristiche e dei fattori specifici del bene oggetto di stima capaci di influenzarne il valore. Tali fattori sono essenzialmente l’ubicazione e l’accessibilità, la destinazione d’uso, lo stato di manutenzione, le pertinenze e quant’altro è rilevante al fine dell’utilizzo del bene stesso.

Pag. 21 di 28 L'Agenzia del Territorio (glossario delle definizioni tecniche in uso del settore economico – immobiliare) individua 3 tipologie di fabbricati: FABBRICATO DI TIPOLOGIA SIGNORILE - Edificio, anche plurifamiliare, inquadrato nella categoria catastale A/1, corrispondente alla R/1 del nuovo Quadro Generale delle Categorie di cui al D.P.R. 138/98. Le abitazioni sono caratterizzate da ottima esposizione prevalente, ricco grado di rifinitura, grande ampiezza media dei vani, completezza di impianti tecnologici. Presenta generalmente caratteri architettonici di pregio, locali comuni di caratteristiche superiori a quelle possedute dai fabbricati civili, finiture interne accurate con impiego di materiali, impianti completi e di tecnologia superiore. FABBRICATO DI TIPOLOGIA CIVILE - Edificio a destinazione residenziale con incidenza significativa dei costi relativi alle opere di finitura (pavimenti, rivestimenti, infissi, accessori impiantistici). Generalmente ha caratteri distributivi razionali, livello architettonico buono. E’ un edificio ubicato generalmente in zone residenziali, con abitazioni inquadrate nella categoria catastale A/2, corrispondente alla R/1 del nuovo Quadro Generale delle Categorie di cui al D.P.R. 138/98, caratterizzate da ottima esposizione prevalente, grado di rifinitura tra il ricco e l’ordinario, media ampiezza dei vani, completezza di impianti tecnologici e dotazione di almeno due servizi igienici. Non è determinante la presenza o meno dell’alloggio del portiere nell’edificio. Sono compatibili con la categoria anche quelle unità immobiliari di consistenza inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo civile a quelle appartenenti ai fabbricati a schiera, con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazioni proprie della categoria. E’ ammessa nel fabbricato la compresenza di autorimesse o box auto e quella di unità immobiliari a destinazione commerciale (negozi, magazzini, laboratori, istituti di credito e assicurazioni) FABBRICATO DI TIPOLOGIA ECONOMICA - Complesso edilizio a destinazione residenziale con incidenza ordinaria dei costi relativi alle opere di finitura (pavimenti, rivestimenti, infissi, accessori impiantistici). Generalmente caratterizzato dal massimo sfruttamento della superficie e della volumetria edificabile, con più scale di accesso e pianerottoli che disimpegnano più unità immobiliari. E’ un edificio generalmente ubicato in località eccentriche, anche se del tipo popolare, con abitazioni solitamente inquadrate nella categoria catastale A/3, (corrispondente alla R/1 del nuovo Quadro Generale delle Categorie di cui al D.P.R. 138/98) caratterizzate da buona esposizione prevalente, grado di rifinitura tra l’ordinario ed il semplice, ampiezza dei vani medio piccola, completezza di impianti tecnologici e dotazione generalmente di non più di un servizio igienico. E’ ammessa nel fabbricato la compresenza di autorimesse o box auto e quella di unità immobiliari a destinazione commerciale (negozi, magazzini, laboratori, istituti di credito e assicurazioni) L’immobile corrisponde alla seconda delle tre categoria – Edificio di tipologia civile ABITAZIONE DI TIPO SIGNORILE - Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato facente parte di edificio con caratteri architettonici di pregio (vedi: fabbricato di tipologia signorile). Le rifiniture sono pregio, con materiali che hanno caratteristiche di elevata qualità. Presenta locali e consistenza complessiva superiore a quella ordinaria delle abitazioni di tipo civile. È provvista di impianti di elevata tecnologia. ABITAZIONE DI TIPO CIVILE - Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato facente parte di edificio con buone caratteristiche generali, costruttive e distributive e con tipologia prevalente “civile” Presenta ordinariamente locali di media ampiezza con distribuzione interna e opere esterne di buona fattura, collegamenti verticali ed orizzontali ampi e ben illuminati. Le rifiniture sono di buona o ottima fattura, così come i materiali impiegati. È provvista di impianti di ordinaria tecnologia. ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO - Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato facente parte di edificio con tipologia prevalente “economica” (vedi: fabbricato di tipologia economica), con finiture esterne ordinarie prive di elementi di pregio e con collegamenti

Pag. 22 di 28 verticali ed orizzontali di dimensioni limitate. Le rifiniture sono di tipo media fattura, con materiali che non hanno caratteristiche di particolare qualità. È provvista di impianti sufficienti ma, in caso di fabbricati di avanzata vetustà, incompleti.

L’appartamento corrisponde alla seconda delle tre categorie – Abitazione di tipo civile.

9.2 QUOTAZIONI IMMOBILIARI

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I) della Agenzia delle Entrate riporta ele seguenti quotazioni immobiliari riferite al I semestre 2016:

Pag. 23 di 28 Il portale Borsino immobiliare per il mese di Gennaio 2017 riporta le seguenti quotazioni immobiliari per la zona Pineta, Lungo mare Trieste, V. Sabbiadoro, V.le E. Unita, V.le Venezia, V. dei Platani.

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Residenze Abitazioni di tipo civile MIN €/mq MAX €/mq MEDIA €/mq In stato conservativo OMI normale (€/mq) € 2.450,00 € 3.500,00 € 2.975,00 Borsino Immobiliare In buono stato (€/mq) € 2.249,00 € 3.186,00 € 2.717,50 Media €/mq tra le fonti € 2.846,25

Posto Auto Posto auto scoperto MIN €/mq MAX €/mq MEDIA €/mq In stato conservativo OMI normale (€/mq) € 740,00 € 1.000,00 € 870,00 Borsino Immobiliare In buono stato (€/mq) € 693,00 € 937,00 € 815,00 Media €/mq tra le fonti € 842,50

Alla luce di quanto sopra, sono stati considerati i seguenti valori unitari nella valutazione:

Residenze 2.845,00 €/mq Posti auto scoperti 840 €/mq

9.3 ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE

Il portale Immobiliare.it mette a disposizione i dati relativi a prezzi richiesti relativamente agli ultimi 24 mesi. Per il Comune di Lignano Sabbiadoro il grafico riportato mostra una diminuzione del 0.30% dei prezzi richiesti, praticamente stabili.

Pag. 25 di 28 Per la provincia di Udine, il trend di vendita degli immobili non è migliore

E’ opportuno considerare che i prezzi di vendita riportati dal portale Immobiliare.It sono quelli richiesti dai venditori e sono solitamente del 10-15% superiori di quelli poi effettivamente transati.

9.4 VALUTAZIONE

La superficie commerciale dell'appartamento risulta: 75,60 mq (vedi punto 7.1) 75,60 mq x 2.845,00 €/mq = 215.082,00 €

La superficie commerciale del posto auto risulta: 17 mq (vedi punto 7.1) 17 mq x 840 €/mq = 14.280,00 €

Il valore a corpo dei beni risulta pertanto essere di 229.362,00€ importo arrotondato per difetto a €229.000,00 (euro duecentoventinovemila/00). Milano, 23 Febbraio 2017 Arch. Yael Anati

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Allegati: 1) Atto di compravendita; 2) Certificato notarile; 3) Estratto di mappa; 4) Elaborato planimetrico; 5) Planimetria catastale Sub. 23 – abitazione; 6) Planimetria catastale Sub. 39 – posto auto; 7) Visura catastale per soggetto Sub. 23 – abitazione; 8) Visura catastale per soggetto Sub. 39 – posto auto; 9) Concessione Edilizia n.8561 del 03/01/2007 a richiesta di Permesso di Costruire prot.n.41691 del 05/09/2006; 10) Domanda di Permesso di Costruire in Variante prot.n.8522 del 03/03/2208; 11) Permesso di Costruire n.8745 del 21/10/2008; 12) Relazione Tecnico Illustrativa allegata a permesso di Costruire in variante n.8745 del 21/10/2008; 13) Comunicazione di Fine Lavori e Certificato di Collaudo n.24161 del 15/06/2010; 14) Certificato di Agibilità n. AB/5619 prot.n.38241 del 27/09/2010; 15) Prevenzione incendi - Parere di conformità n.10766 del 22/03/2007 relativo all’attività progetto realizzazione fabbricato di civile abitazione e autorimesse private - N.pratica VF 33862; 16) Prevenzione incendi - Parere di conformità n.39626 del 22/09/2008 relativo all’attività progetto realizzazione fabbricato di civile abitazione e autorimesse private - N.pratica VF 33862; 17) Prevenzione incendi - Parere di conformità n.7165 del 20/02/2009 relativo all’attività fabbricato di civile abitazione, progetto in variante- N.pratica VF 33862; 18) Dichiarazione di inizio attività per l’autorizzazione provvisoria (autorimesse) prot.12251 del 17/06/2010, N.pratica VF n. 33862; 19) Dichiarazione di Conformità dell’impianto elettrico, illuminazione, forza motrice e servizi, impianti elettronici ai sensi dell’art.7 del D.M.37 del 22 gennaio 2008; 20) Dichiarazione di Conformità dell’impianto di riscaldamento, idricosanitario, allacciamenti acqua e gas, impianto raffrescamento, impianto solare ai sensi del D.M. n.37/2008. 21) Attestato di certificazione Energetica 22) Elaborati fotografici

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