Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Fallimento FARIG S.r.l. N° Gen. Rep. 473/2015 Giudice Delegato: Dott. GUIDO MACRIPO’ Curatore Fallimentare: Dott.ssa PATRIZIA MERANDA RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 01 Appartamento e Posto Auto Lignano Sabbiadoro (UD) Viale dei Platani n. 38 Arch. YAEL ANATI Codice fiscale: NTAYLA68B50D612R - Partita IVA: 12605130157 Studio: Via Legnano 18 - 20121 Milano Telefono: 02-54123779 - Fax: 02-62086741 Email: [email protected] - PEC: [email protected] INDICE 1 PREMESSA pag. 3 2 OGGETTO DI STIMA pag. 3 2.1 Inquadramento generale pag. 3 2.2 Ubicazione e accessibilità pag. 4 2.3 Descrizione del territorio circostante pag. 5 3 IDENTIFICAZIONE DEL BENE pag. 7 3.1 Attività svolte pag. 7 3.2 Precedenti e attuali proprietari pag. 8 3.3 Identificazione catastale del bene pag. 10 3.4 Stato di possesso e disponibilità pag. 11 3.5 Gravami e formalità pag. 12 4 DESCRIZIONE DEL BENE pag. 13 4.1 Abitazione pag. 13 4.2 Posto auto pag. 14 4.3 Descrizione dettagliata dell’appartamento pag. 15 5 URBANISTICA pag. 15 5.1 Strumento urbanistico vigente pag. 15 5.2 Indici urbanistici pag. 17 6 EDILIZIA pag. 17 6.1 Titoli edilizi pag. 17 6.2 Conformità edilizia pag. 18 7 CONSISTENZA pag. 18 7.1 Modalità di calcolo delle consistenze pag. 18 8 ALTRE CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE pag. 20 9 VALUTAZIONE pag. 21 9.1 Metodo di stima pag. 21 9.2 Quotazioni immobiliari pag. 23 9.3 Andamento del mercato immobiliare pag. 25 9.4 Valutazione pag. 26 ELENCO ALLEGATI pag. 27 Pag. 2 di 28 1 PERMESSA Con informativa al Giudice Delegato Dott. Guido Macripò, in data 30/3/2016 il curatore Dott.ssa Patrizia Meranda, ha incaricato la sottoscritta, Arch. Yael Anati, con studio in Milano Via Legnano n. 18, iscritta all’Ordine degli Architetti P. P. C. della Provincia di Milano al n. 10645 e nell’elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano al n. 13522, per la valutazione dei beni immobili di proprietà della società fallita Farig S.r.l. con sede in Milano Piazza della Repubblica, 5, così come pronunciato dal Tribunale di Milano, Sezione Fallimentare, con RG 473/15. 2 OGGETTO DI STIMA 2.1 INQUADRAMENTO GENERALE Gli immobili oggetto di stima sono situati nel Comune di Lignano Sabbiadoro, Via Dei Platani 38, in provincia di Udine e sono costituiti da un appartamento posto al piano quinto e da un posto auto al piano terra. Gli immobili fanno parte di un edificio denominato “Torre Bahia” di undici piani di cui dieci fuori terra ed uno interrato. Camera da letto Camera da letto Terrazzo Posto auto Pag. 3 di 28 2.2 UBICAZIONE E ACCESSIBILITÀ Il Comune di Lignano Sabbiadoro si trova nella Provincia di Udine nella Regione del Friuli Venezia Giulia e conta circa 6.950 abitanti; rappresenta una delle più note e frequentate località balneari dell’Adriatico, insignita della bandiera blu. Rete stradale: Lignano è raggiungibile attraverso i seguenti collegamenti Autostrada A4 detta anche Serenissima che attraversa da Ovest ad Est l’intera pianura padana, arrivando fino a Trieste; Autostrada A23 nota come autostrada Alpe-Adria che collega, passando per Udine, l’Italia all’Austria e rappresenta uno dei principali collegamenti tra l’Italia e il Centro Europa; Autostrada A13 che collega Bologna a Padova passano per Ferrara e Rovigo la quale si congiunge con la A1 Milano- Napoli – detta anche autostrada del sole e rappresenta l’asse meridiano principale della rete autostradale italiana; Pag. 4 di 28 La strada europea E70 è una dorsale Ovest-Est che collegava inizialmente La Coruna, in Spagna, a Trebisonda nella parte asiatica della Turchia, con un percorso lungo 5114 km, attraverso Francia, Italia, Slovenia, Croazia, Serbia, Romania e Bulgaria; La strada statale SS14, le strade provinciali SP56, SP75 o la SP102 dalle quali si accede alla strada regionale 354 che porta a Lignano. Rete ferroviaria: il Comune non ha una propria stazione ferroviaria; ma è collegato tramite un servizio bus alle stazioni più vicine: Stazione di Latisana che dista 23 Km Stazione di Udine che dista 60 Km. Stazione di Portogruaro che dista 35 km. Aeroporti: Lignano dista circa un'ora di auto dagli aeroporti di: Marco Polo di Venezia che dista circa 84 Km (traffico civile nazionale, europeo e intercontinentale) Trieste Ronchi dei Legionari (GO) che dista 65 Km (traffico commerciale) Trasporti pubblici: numerosi bus di linea collegano Lignano Sabbiadoro con le principali città italiane ed estere. Da Udine Collegamento diretto con Lignano Da Latisana Collegamento diretto con Lignano. Da Venezia Collegamento Venezia - Portogruaro - Lignano. Strutture Portuali: sono presenti sette strutture portuali turistiche, posizionate intorno alla penisola di Lignano, per un totale di circa 5000 posti barca: Marina Capo Nord, Marina Punta Faro, Marina Punta Gabbiani, Marina Punta Verde, Marina Uno, Darsena di Aprilia Marittima, Darsena Porto Vecchio 2.3 DESCRIZIONE DEL TERRITORIO CIRCOSTANTE Il territorio nel quale è collocato l’immobile della presente perizia è situato in una verde penisola posta tra la Laguna di Marano, la sponda sinistra del fiume Tagliamento e il Mare Adriatico. Lungo la costa e nel centro del Comune sono presenti strutture e attività legate al turismo, mentre le aree dell’entroterra sono aree agricole, verdi o boschive. (Pineta marittima) Pag. 5 di 28 L’immobile si trova ad Est del centro cittadino, verso la punta della penisola in cui si trova uno dei porti turistici principali. L’area è prevalentemente residenziale, composta da edifici che vanno da 4 a un massimo di 11 piani fuori terra. Il traffico della zona è dato principalmente dalle vetture private dei residenti, sia fissi che stagionali; cosi come la presenza di parcheggi lungo le vie o in apposite aree vicino agli immobili sono a servizio di chi vive nella zona. Pag. 6 di 28 Il Comune di Lignano Sabbiadoro dista 50 Km dal Capoluogo di Provincia Udine ed è equidistante, circa 90 Km da Venezia e Trieste. Nelle vicinanze dell’immobile, da un raggio di 600 m di 1.8 km, si trovano scuole materne, elementari, medie e superiori, così come i luoghi di culto e le attività commerciali legate alla quotidianità e alla natura turistica del Comune: negozi di alimentari, banche, farmacie, negozi, piuttosto che bar, ristoranti, alberghi e strutture ricettive di varia natura. Gli uffici comunali amministrativi si trovano in Viale Europa, a circa 1.3 Km dall’immobile, mentre gli uffici postali a 400 m. Nel comune di Lignano Sabbiadoro è presente un centro di pronto soccorso, mentre il servizio ospedaliero più vicino è quello di Latisana a circa 20 Km, oppure quello di Portogruaro a 33 Km. 3 IDENTIFICAZIONE DEL BENE 3.1 ATTIVITÀ SVOLTE Al fine di procedere con la stima del bene sono state svolte le seguenti attività: Accesso agli atti presso il Comune di Lignano Sabbiadoro in data 05/07/2016 che ha permesso di reperire i titoli edilizi; Sopralluogo effettuato in data 05/07/2016 che ha permesso di visionare il bene. E’ stata raccolta la seguente documentazione: Verbale di giuramento Del 08/06/2016 Trascrizione del fallimento Del 13.05.2016 - All.to 2 – pag. 1 Certificato Notarile Del 22/06/2016 – All.to 2 Atto di provenienza (privo di numero di repertorio o registrazione) Del 28/09/2010 – All.to 1 Estratto di mappa catastale Del 23/03/2016 – All.to 3 Visure catastali Del 02/12/2016 – All.to 7 e 8 Elaborato planimetrico catastale Del 23/03/2016 – All.to 4 Planimetrie catastali Del 30/06/2016 – All.to 5 e 6 Titoli Edilizi Vedi paragrafo 6 Attestato di Prestazione Energetica (APE) Del 24/05/2016 Vedi All.to n.21 Pag. 7 di 28 Certificazione e dichiarazione di conformità Vedi All.ti n.19 e 20 impianti Certificato Prevenzione Incendi (CPI) Vedi All.ti n. 15 -16 - 17 e 18 3.2 PRECEDENTI E ATTUALI PROPRIETARI Attuali proprietari La proprietà dei beni oggetto di stima è pervenuta tramite atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Guido Bevilacqua di Pordenone, stipulato il 28/09/2010, n° 38.121/27.430 di Repertorio, trascritto a Udine in data 12.10.2010 ai n.ri 28015/18905. I dati di repertorio e registrazione dell’atto sono stati desunti dalla certificazione notarile in quanto sull’atto non risultano riportati. All.to 1 – Atto di compravendita e All.to 2 - Certificato Notarile Con il sopramenzionato atto,” la società Immobiliare Tiezzo S.r.l con sede in Fiume Veneto (PN), Via Fratte n. 7, iscritta al Registro delle Imprese di Pordenone 00270780935, vendeva e trasferiva alla società Farig S.r.l. con sede in Napoli, Via Riviera di Chiaia n. 256, con codice fiscale e numero di iscrizione nel Registro delle Imprese di Napoli al n. 05212521214 la piena proprietà dell’appartamento al piano quinto, con posto auto coperto pertinenziale al piano terra, facenti parte di un edificio in condominio denominato “Torre Bahia”, sito in Comune di Lignano Sabbiadoro, Viale dei Platani n.38 edificato su area di base censita al F. 44 n367, ente urbano di mq 772. Unità così identificate in Catasto Fabbricati: - Foglio 44 n. 367, Sub. 23 – Viale dei Platani n. 38, piano 5, cat. A/2, cl. 6, vani 4, R.C. Euro 547,44; - Confini dell’appartamento: su due lati muri perimetrali, su un lato vano scale e subalterno 24 - Foglio 44 n. 367 Sub. 39 - Viale dei Platani n. 38, piano T. cat. C/6, cl. 3, mq. 17, R.C. Euro 41,26. - Confini del posto auto: su un lato sub. 38, su un lato sub. 40 e su un lato muri perimetrali.” Nell’atto viene riportato che: Art.