Mietspiegel Ingersheim 2020
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Mietspiegel Ingersheim 2020 Mietspiegel Ingersheim 2020 Inhalt Vorwort ............................................................................. 5 Allgemeine Hinweise ........................................................ 7 Funktion und Anwendung des Mietspiegels ..................... 7 Einfacher Mietspiegel ........................................................ 7 Ortsübliche Vergleichsmiete .............................................. 7 Geltungsbereich ................................................................. 7 Gültigkeitszeitraum ............................................................ 8 Mietpreisspannen .............................................................. 8 Beratung ............................................................................. 9 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ............... 11 Rechenschema ................................................................. 11 Tabelle 1: Basismiete ........................................................ 12 Tabelle 2: Prüfliste zur Ermittlung des Punktwerts für die Wohnung (Ausstattung und Wohnlage) ............... 14 Weiterführende Hinweise .............................................. 17 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ...... 17 Kappungsgrenze und Fristen ........................................... 17 Prüfung auf Mietüberhöhung .......................................... 17 Definitionen .................................................................... 19 Baujahr ............................................................................. 19 Wohnfläche ...................................................................... 19 Bereinigung von (Teil-)Inklusivmieten ............................. 19 Mietspiegel Ingersheim 2020 3 Vorwort Sehr geehrte Damen und Herren, wir freuen uns, die Neuauflage des Mietspiegels für die Ge- meinde Ingersheim präsentieren zu dürfen. Dieser soll wie bisher den Mietern und Vermietern eine aussagekräftige und verlässliche Informationsgrundlage über das Preis niveau im Mietwohnungsmarkt in Ingersheim bieten. Der Mietspiegel wurde in Zusammenarbeit mit dem DMB- Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg e.V. und dem Haus & Grund Region Ludwigsburg e.V. aufgestellt. Inhaltlich ist er an den Mietspiegel Ludwigsburg angelehnt. Für die Er- mittlung des Abstands im Mietniveau zwischen Ludwigsburg und Ingersheim wurden sorgfältige statistische Analysen von Marktdaten durchgeführt. Dieser Mietspiegel informiert somit zuverlässig und trans- parent über die „ortsübliche“ Vergleichsmiete in Ingersheim und trägt so dazu bei, dass sich die Mietparteien leichter auf eine angemessene Miethöhe einigen können. Allen am Projekt und der Entstehung dieses Mietspiegels Be- teiligten danken wir herzlich. Mit freundlichen Grüßen Volker Godel Bürgermeister Mietspiegel Ingersheim 2020 5 Allgemeine Hinweise Funktion und Anwendung des Mietspiegels Ortsübliche Vergleichsmiete Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die Mieten, die in In- Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die gersheim für frei finanzierte Wohnungen bezahlt werden. durchschnittliche Nettokaltmiete Der Mietspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen („freien“) Wohnungsmarkt transparent zu • für Wohnraum im „freien“ Wohnungsmarkt in Ingersheim machen und Auseinandersetzungen über Mietpreise zu ver- von vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffen- sachlichen. heit und Lage, einschließlich der energetischen Ausstat- tung und Beschaffenheit (§ 558 Abs. 2 BGB), Anwendung findet der Mietspiegel im Rahmen • wobei in die Berechnung des Mietniveaus nur Verträge eingehen, bei denen die Mietzahlung in den letzten vier • einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Jahren vor der Mietspiegelaufstellung angepasst oder neu (§ 558 BGB) vereinbart wurde. • der Prüfung einer Mietüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstraf- gesetz). Die Nettokaltmiete ist die Zahlung, die rein für die Überlas- sung der Wohnung geleistet wird. Neben-, Betriebskosten, (zu weiterführenden Informationen siehe S. 19) Stellpatz- oder Küchenmieten oder Zuschläge für die Möblie- rung sind nicht Teil der Nettokaltmiete. Sind solche Kosten und Einfacher Mietspiegel Zuschläge in der Mietzahlung enthalten, muss zur Anwendung des Mietspiegels die Nettokaltmiete für die Wohnung ermit- Dieser einfache Mietspiegel gemäß 558c BGB wird von der telt werden (siehe hierzu auch S. 21). Gemeinde Ingersheim anerkannt. Die Aufstellung des Miet- spiegels wurde fachlich begleitet durch: Geltungsbereich • den DMB-Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg e.V., Der Mietspiegel kann nur auf Wohnungen im „freien“ • den Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer (nicht preisgebundenen) Mietwohnungsmarkt, die bis zum Haus&Grund Region Ludwigsburg e.V. 31.12.2019 gebaut wurden, angewandt werden. Er gilt nicht für: Die sich bei Wohnungen unterschiedlicher Fläche, Ausstat- tung, Wohnlage und unterschiedlichen Baujahrs zeigenden • Dienst- und Werkswohnungen Preisdifferenzen wurden aus dem Mietspiegel Ludwigsburg • Wohnungen in Heimen / Internaten übernommen / abgeleitet. Als „qualifizierter“ Mietspiegel ba- • Ferienwohnungen / zum vorübergehenden Gebrauch siert der Mietspiegel Ludwigsburg auf einer eigens dafür er- überlassene Wohnungen folgten Datenerhebung. Das Mietspiegelpreisniveau für den • Öffentlich geförderte Wohnungen in der Bindungsfrist. Mietspiegel Ingersheim wurde mithilfe einer Messung des Abstands des Mietniveaus zwischen Ludwigsburg und Ingers- Aufgrund ihrer Seltenheit auf dem Mietmarkt in Ingersheim heim festgelegt. Diese Preisabstandsmessung erfolgte auf wird die ortsübliche Vergleichsmiete für Basis von Wohnungsinseraten der Jahre 2013 bis 2018. Die statistischen Auswertungen hierfür wurden von Ulrich Stein, • Wohnungen mit Wohnflächen unter 25 oder 150 2m und freier Statistiker, Steinbruchstr. 24, 70186 Stuttgart vorge- mehr nommen. Sowohl das Preisniveau als auch die Preisstruktu- ren in diesem Mietspiegel sind statistisch fundiert. nicht ausgewiesen. Für diese Wohnungen enthält der Miet- spiegel keine Angaben zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete. Mietspiegel Ingersheim 2020 7 Bei (unter-)vermieteten Zimmern oder Wohnräumen ohne Gründe für Abweichungen der Mieten vom Mittelwert sind baulich getrennten und abschließbaren Zugang handelt es unter anderem im Mietspiegel nicht berücksichtigte Woh- sich um keine „Wohnungen“ im Sinne des Mietspiegels. nungs- / Gebäudemerkmale oder ein im Mietmarkt seltener Für diese Vertragsverhältnisse ist der Mietspiegel nicht an- Gebäude- / Wohnungstyp. wendbar. Bei den im Mietspiegel berücksichtigten Ausstattungsmerk- Gültigkeitszeitraum malen können Qualitätsunterschiede (z.B. ein guter oder schlechter Erhaltungszustand) zu Abweichungen in der Miet- Der Mietspiegel 2020 gilt vom 1.1.2020 an. höhe zwischen ansonsten vergleichbaren Wohnungen führen. Mietpreisspannen Die Spannengrenzen sind so berechnet, dass sich 2/3 aller Nettokaltmieten für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Um Besonderheiten von Wohnungen gerecht werden zu Spanne befinden. Es ergibt sich so eine Spanne um den Span- können, sind im Mietspiegel Mietpreisspannen um die nenmittelwert von Plusminus 11%. Mietpreise innerhalb der durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete herum de- Spanne gelten als „ortsüblich“. Bei der Anwendung des Miet- finiert. spiegels sollten Abweichungen vom Spannenmittelwert mit Besonderheiten der Wohnung begründet werden. 8 Mietspiegel Ingersheim 2020 Beratung Beratung für ihre Mitglieder bieten: Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer DMB-Mieterbund für Stadt und Kreis Ludwigsburg e.V. Haus&Grund Region Ludwigsburg e.V. Hospitalstraße 9 Asperger Straße 19 71634 Ludwigsburg 71634 Ludwigsburg Telefon (07141) 92 58 99 Telefon (07141) 92 80 71 [email protected] [email protected] www.hausundgrund-ludwigsburg.de www.mieterbund-ludwigsburg.de Kontaktadresse bei der Stadtverwaltung (keine rechtliche Beratung möglich): Gemeinde Ingersheim Sprechzeiten Vorzimmer Bürgermeister Montag - Freitag: 08.00 bis 12.00 Uhr Hindenburgplatz 10 Montagnachmittag: 15:00 bis 18.00 Uhr 74379 Ingersheim Telefon: (0 71 42) 97 45-11 Fax: (0 71 42) 97 45-45 E-Mail: [email protected] Der Mietspiegel liegt im Bürgerbüro (Hindenburgplatz 10) zur Einsichtnahme aus und ist dort kostenlos erhältlich. Ein Online-Tool zum Berechnen der ortsüblichen Vergleichsmiete finden Sie unterwww.mietspiegel-ingersheim.de im Inter- net. Dort kann auch die Mietspiegel-Broschüre als PDF heruntergeladen werden. Mietspiegel Ingersheim 2020 9 Rechenschritte Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in vier Schritten errechnet: Schritt 1: Ermittlung der „Basismiete“, die von der Wohnfläche und dem Baujahr der Woh- nung abhängig ist. Schritt 2: Ermittlung des Einflusses von Lage und Ausstattung der Wohnung auf die Miet- höhe. Dazu wird anhand einer Prüfliste ein Punktwert für die Wohnung er- rechnet. Positive Punktwerte führen zu Zuschlägen auf die Basismiete, negative Punktwerte zu Abschlägen. Schritt 3: Ermittlung der mittleren ortsüblichen Vergleichsmiete. Schritt 4: Ermittlung der Mietpreisspanne. Ein Online-Tool zum Berechnen der ortsübli- chen Vergleichsmiete finden Sie im Internet unter www.mietspiegel-ingersheim.de. 10 Mietspiegel Ingersheim 2020 Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Rechenschema Bitte berechnen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete nach folgendem Schema: Bitte tragen Sie in die umrahmten Felder ein: Wohnfläche der Wohnung: m2 Baujahr der Wohnung: Schritt 1: Basismiete Basismiete gemäß Tabelle