2020 11 17 Buerostudie FINAL, 00 Layout
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bulwiengesa STUDIE Büroflächenstudie Frankfurt am Main 2019 Auftraggeber Bearbeitung Magistrat der Baasner Stadtplaner GmbH, Stadt Frankfurt am Main, Berlin Stadtplanungsamt Abteilung Stadtentwicklung bulwiengesa AG, Niederlassung Frankfurt/Main complan Kommunalberatung, Berlin / Frankfurt, im Oktober 2020 Potsdam bulwiengesa STUDIE Büroflächenstudie Frankfurt am Main 2019 Auftraggeber Bearbeitung Magistrat der Baasner Stadtplaner GmbH, Günter Baasner Stadt Frankfurt am Main, Berlin Volker Schmidt Stadtplanungsamt Abteilung Stadtentwicklung bulwiengesa AG, Sven Carstensen Niederlassung Frankfurt/Main Silvia Beck Stephanie Schramm complan Kommunalberatung, Robin Mende Potsdam Kartographie/GIS-Bearbeitung Berlin / Frankfurt, im Oktober 2020 STUDIE BÜROFLÄCHENSTUDIE FRANKFURT AM MAIN, 2019 bulwiengesa Inhaltsverzeichnis Seite ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE.............................................................................. 1 EINFÜHRUNG UND METHODIK........................................................................................... 8 1. DER FRANKFURTER BÜROIMMOBILIENMARKT........................................................ 13 1.1 Entwicklung in den Jahren 2000 bis 2019.................................................................... 14 1.2 Erwartete Entwicklungen bis 2029 – Szenarien und Prognosen.................................. 25 1.3 Exkurs: Experteninterviews zur (zukünftigen) Büromarktentwicklung....................... 34 2. DIE SONDERROLLE DER BÜROHOCHHÄUSER............................................................ 40 2.1 Standortanforderungen an Bürohochhäuser im Wandel.............................................. 41 2.2 Nachfragestrukturen.................................................................................................. 46 2.3 Zukünftiges Angebot.................................................................................................. 48 3. IM FOKUS: DAS NACHFRAGEVERHALTEN VON BÜRONUTZERN................................ 53 3.1 Räumliches Nachfrageverhalten der Büronutzer......................................................... 54 3.2 Wanderungsbewegungen von Büronutzern................................................................. 58 4. DER BÜROFLÄCHENBESTAND................................................................................... 61 4.1 Methodik.................................................................................................................... 62 4.2 Struktur des Büroflächenbestands.............................................................................. 63 4.3 Leerstände.................................................................................................................. 80 4.4 Büroflächen außerhalb des professionellen Markts..................................................... 86 4.5 Büroflächen in Bau..................................................................................................... 88 4.6 Flächenpotenziale...................................................................................................... 89 5. RÄUMLICHE STRUKTUREN DES BÜROFLÄCHENBESTANDS INKL. STECKBRIEFE..... 93 5.1 Überblick.................................................................................................................... 94 5.2 Die Bürolage City........................................................................................................ 95 5.3 Die Bürolage City-Rand............................................................................................. 108 5.4 Die Bürolage Bürozentren.......................................................................................... 115 5.5 Die Bürolage Peripherie............................................................................................. 122 5.6 Räumliche Verteilung der Bürobeschäftigten............................................................. 124 5.7 Die Teilräume im Vergleich....................................................................................... 125 5.8 Exkurs: Flächenbestände im Umland......................................................................... 129 6. QUALITATIVE UND RÄUMLICHE NACHFRAGESTRUKTUREN................................... 135 6.1 Modell der Unternehmenstypen und Status quo........................................................ 136 6.2 Zukünftige (räumliche) Nachfragestrukturen............................................................ 145 7. TRENDS UND UNWÄGBARKEITEN............................................................................ 152 7.1 Digitalisierung.......................................................................................................... 153 7.2 Neue Bürokonzepte................................................................................................... 156 7.3 Abgänge und Umnutzungen von Büroflächen............................................................. 161 © bulwiengesa AG, BAASNER Stadtplaner GmbH 2019 – P1812-5111 STUDIE BÜROFLÄCHENSTUDIE FRANKFURT AM MAIN, 2019 bulwiengesa 7.4 Auswirkungen des Brexits......................................................................................... 164 8. HANDLUNGSBEDARF UND EMPFEHLUNGEN........................................................... 167 8.1 Schlussfolgerungen................................................................................................... 168 8.2 Handlungsfelder....................................................................................................... 169 8.3 Hinweise zu einzelnen Standorten............................................................................ 173 EXKURS: COVID-19 PANDEMIE UND IHRE AUSWIRKUNGEN................................... 177 GLOSSAR........................................................................................................................... 182 ABBILDUNGS-, KARTEN- UND TABELLENVERZEICHNIS................................................. 187 QUELLEN.......................................................................................................................... 194 ANLAGEN.......................................................................................................................... 196 © bulwiengesa AG, BAASNER Stadtplaner GmbH 2019 – P1812-5111 STUDIE BÜROFLÄCHENSTUDIE FRANKFURT AM MAIN, 2019 bulwiengesa Zusammenfassung der Ergebnisse © bulwiengesa AG, BAASNER Stadtplaner GmbH 2019 – P1812-5111 Seite 1 STUDIE BÜROFLÄCHENSTUDIE FRANKFURT AM MAIN, 2019 bulwiengesa Zusammenfassung der Ergebnisse » Entwicklung in den Jahren 2000 - 2019 Innerhalb der letzten 20 Jahre ist die Zahl der Bürobeschäftigten von 295.500 auf 369.000 gestiegen. Der Büroflächenbestand wuchs von 8,2 Mio. auf rd. 10,2 Mio. qm MFG. Das Wachstum des Büroflächenbestands wie auch der Bürobeschäftigten lag damit in diesem Zeitraum bei rd. 25 %. Im zeitlichen Verlauf ist auf eine Besonderheit hinzuweisen. In den Jahren 2015 bis 2018 lag der Flächenabgang deutlich über dem Zugang durch Neubauten, so dass sich der Bestand insgesamt leicht rückläufig entwickelte. Die Flächenkennziffer liegt bei 26 qm MFG je Bürobeschäftigten. Im Hinblick auf die Büroflächenbestände nimmt Frankfurt die vierte Position in Deutschland nach Berlin, München und Hamburg ein. Die für deutsche A-Städte untypisch hohe Leerstandsquote von zeitweise nahezu 20 % hat – nicht zuletzt aufgrund von Abrissen und Umwandlungen – seit 2010 kontinuierlich abge- nommen und liegt nun mit 6,9 % in einem relativ moderaten Bereich. Die Spitzenmiete liegt in Frankfurt bei 41,00 Euro/qm MFG, die Durchschnittsmiete bei 20,70 Euro/qm MFG. Da die Mieten in mehreren anderen A-Städten stärker angezogen haben, hat Frankfurt seine frü- here, explizite Sonderstellung weitestgehend verloren. Bei den Spitzenmieten nähern sich München mit 39,50 Euro/qm MFG und Berlin mit 39,00 Euro/qm MFG, bei den Durch- schnittsmieten wurde Frankfurt überholt. Auch wenn in den letzten Jahren ein Anstieg der Mieten zu verzeichnen war, liegt das Mietniveau heute deutlich unter den Werten der Jahre 2000 / 2001. In den Frankfurter Büromarkt zuzurechnenden Umlandgemeinden, zu denen u.a. Eschborn, Offenbach, Bad Homburg und Neu-Isenburg gehören, ist eine weitgehend analoge Entwick- lung zu verzeichnen. Die Zahl der Bürobeschäftigten stieg auf rd. 111.000, der Büroflächenbe- stand auf 3,15 Mio. qm MFG (jew. 2019). Das Mietniveau liegt bei 15,60 (Spitzenmiete) bzw. 11,50 Euro/qm MFG (Durchschnittsmiete), die Höchstwerte aus den Jahren 2000 / 2001 wur- den bislang nicht wieder erreicht. » Erwartete Entwicklungen bis 2029 – Szenarien und Prognosen Die Szenarien gehen davon aus, dass sich die Zahl der Bürobeschäftigten von derzeit 369.000 auf rd. 384.000 bzw. 403.000 erhöht. Dies bedeutet, dass sich die starke Entwicklung der letzten zehn Jahre in beiden Szenarien abflacht. Als Prognose wird ein gemittelter Wert von rd. 393.000 Bürobeschäftigten angesetzt. In die Szenarien der künftigen Entwicklung der Bestandsflächen fließen neben der erwarte- ten Entwicklung der Bürobeschäftigten auch Kenntnisse bzw. Erwartungen der künftigen Fertigstellungen ein. Diese Szenarien beschreiben einen Korridor für den Bestand von 11,0 bis 11,2 Mio. qm MFG, die gemittelte Prognose geht von 11,1 Mio. qm MFG aus, dies entspricht einem Zuwachs von rd. 0,9 Mio. qm MFG (rd. 1,1 Mio. qm BGF). Im Hinblick auf den Leerstand wird für die nächsten zehn Jahre ein deutlicher Anstieg von derzeit 6,5 % auf rd. 10 % prognostiziert, entsprechend wird zugleich von stagnierenden bis leicht sinkenden Mieten ausgegangen. © bulwiengesa AG, BAASNER Stadtplaner