Frankfurt Hochhäuser in Frankfurt Ein Markt Im Wandel
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FRANKFURT HOCHHÄUSER IN FRANKFURT EIN MARKT IM WANDEL Frankfurt am Main als Finanz- und Dienstleistungszen- trum verfügt als einzige deutsche Metropole über eine eindrucksvolle Hochhauslandschaft, die ihr zu ihrer cha- rakteristischen Skyline verholfen hat. Die Hochhäuser, von denen einige zu den höchsten Gebäuden Deutschlands zählen, gehören dabei mittlerweile fest zum Stadtbild und sind mit ihren attraktiven Büro- und Hotelflächen sowie mittlerweile auch Wohnraum bei Nutzern stark gefragt. Trotz ihrer Bedeutung für den Immobilienmarkt wurden vor allem die Frankfurter Bürotürme bislang nur unzurei- chend hinsichtlich ihrer speziellen Charakteristika und Be- sonderheiten sowie ihrer Angebotsstruktur analysiert. Die „Skyscraper“ sprechen schließlich besondere Zielgruppen an, erzielen traditionell die höchsten Mieten am Markt und fungieren als repräsentative Landmark-Gebäude in den zentralen Lagen der Stadt. Neuentwicklungen stehen auf- grund einer zunehmenden Flächenknappheit immer auch im Spannungsfeld von Stadtentwicklung und wirtschaft- lichen Rahmenbedingungen. Colliers International hat es sich mit SKYSCRAPER EX- PERT zur Aufgabe gemacht, die Bürohochhäuser in Frankfurt als Eckpfeiler des Büroimmobilienmarktes erst- mals umfassend zu betrachten. Neben der Auswertung der wichtigen Branchenstrukturen, der Leerstands- und Mietentwicklung sowie des Investmentmarktes wird auch die künftige Entwicklungstätigkeit analysiert. Untersucht werden dabei alle Hochhäuser mit Büronutzungen in den zentralen Lagen* ab einer Höhe von 60 m – insgesamt 39 Bestandsobjekte und sechs Projektentwicklungen – mit einer Bürofläche von gut 1,6 Mio. m², um ein detaillier- KEY FACTS tes Abbild des Marktes zu ermöglichen. BÜROHOCHHÄUSER IN FRANKFURT Knapp 37% 100.000 m² 4 des Büroflächen- Bürofläche bietet Hochhäuser sind bestands* der größte Turm höher als 200 m Fast 30,70 €/m² 1,5 Mrd. € 48% beträgt die gewichtete wurden 2017 in Frank- der Hochhäuser sind Durchschnittsmiete furter Bürohochhäuser* in Besitz internationaler investiert Investoren *Teilmärkte Bankenviertel, City, Hauptbahnhof/Westhafen, Westend 3 WELCHEN NUTZER SPRECHEN HOCHHÄUSER AN? TOP-3 BRANCHEN NACH TEILMÄRKTEN TOP-3 BRANCHEN NACH ETAGEN (M² IN %) (M² IN %) BANKEN BESTIMMEN DEN MARKT BANKENVIERTEL 36 • Der Frankfurter Büromarkt weist einen deutlichen Ban- kenschwerpunkt auf. Das betrifft vor allem die zentralen 26-3 Hochhäuser, in denen Finanzinstitute oft große zusam- WESTEND TEILMÄRKTE ZIEHEN VERSCHIEDENE menhängende Flächen oder ganze Häuser belegen. 6-2 BRANCHEN AN CITY • Entsprechend hoch ist der Marktanteil von Banken in 8- den analysierten Türmen der Frankfurter Innenstadt. Mit • Vor allem das Bankenviertel macht seinem Namen hin- rund 650.000 m² okkupieren sie knapp 50 % der belegten sichtlich der Mieterstruktur von Hochhäusern alle Ehre: HBF / WESTHAFEN 0-7 Bürofläche. Auf dem zweiten Platz folgen Rechtsanwälte Banken sind die klar dominierende Branche und kom- men in diesem Teilmarkt auf einen Marktanteil von deut- mit einem Anteil von knapp 14 % mit deutlichem Abstand. 0 20 0 60 80 00 0 20 0 60 80 00 lich über 50 %. • Deutlich wird der Bankenschwerpunkt vor allem bei den Banken Bau & Immobilien Banken Rechtsberatung elf Single-Tenant-Hochhäusern, die nur auf einen Nutzer • Auch das angrenzende Westend ist bei Banken gefragt, Rechtsberatung Öffentliche Verwaltung Unternehmens- & Vermögens- und ausgelegt sind. Belegt werden diese Türme ausschließlich während in der City und im Teilmarkt Hauptbahnhof/ Vermögens- & IT Steuerberatung Finanzberatung von Banken und Finanzdienstleistern wie beispielsweise Westhafen Rechtsanwälte bzw. die öffentliche Verwal- Finanzberatung tung sowie Verbände dominieren. der DZ Bank oder der Commerzbank. Alle Auswertungen bezogen auf Hochhäuser in den Teilmärkten Bankenviertel, City, Hbf/Westhafen, Westend mit mehr als 60 m • Betrachtet man hingegen die Multi-Tenant-Objekte mit BERATER BEVORZUGEN ETAGEN MIT mehreren Mietern, bleiben Banken zwar ebenfalls die AUSBLICK stärkste Branche, allerdings ist hier der Mix deutlich aus- gewogener: Die Kreditinstitute führen die Statistik mit • Hochhäuser heben sich insbesondere durch ihren unver- einem Anteil von 29 % nur knapp vor Rechtsanwälten baubaren Ausblick gegenüber anderen Bürogebäuden an, die auf einen Marktanteil von 21 % kommen. ab. Eine Präferenz für Büros in luftiger Höhe zeichnet sich vor allem bei Rechtsanwälten ab, die bevorzugt Flä- chen jenseits der 70 m-Marke bzw. Etagen jenseits des WIE ENTWICKELT SICH DER 15. Obergeschosses belegen. BRANCHENMIX VERMIETUNGSMARKT? (FLÄCHE IN %) • Banken bringen hingegen in unteren Etagen von Hoch- 19% häusern oft Großraumbüros als Händlerbereiche unter und sind daher im Segment bis 15 Etagen klar die stärkste LEERSTAND UND LEERSTANDSQUOTE Branche. ZULETZT ENORME LEERSTANDS- (IN TSD. M²/%) VERKNAPPUNG 600 15% 5% • Hochhäuser mit mehr als 150 m sind in Frankfurt in der 3, 47% Minderheit – in nur 15 Türmen gibt es Flächen in die- • Einhergehend mit der hohen Nachfrage nach Büroraum 6% ser Höhe. Für diese Büros (ab Etage 36) stellen neben in zentralen Lagen ist der Leerstand auch in Hochhäu- 0,9 ,3 Banken und Rechtsanwälten auch Unternehmensberater sern deutlich zurückgegangen. Insbesondere seit 2016 1% eine wichtige Nachfragegruppe. hat sich der Leerstandsabbau erheblich beschleunigt. Im 00 0 9% Vergleich zu 2013 konnte der Leerstand in den Hochhäu- sern um fast 70 % abgebaut werden, im Gesamtmarkt* 7,6 waren es rund 60 %. 14% AUSGEWÄHLTE GROSSNUTZER VON 200 5% HOCHHÄUSERN Banken • Zum Ende des ersten Halbjahrs 2018 waren nur noch Rechtsberatung NUTZER OBJEKT(E) FLÄCHE rund 61.000 m² Bürofläche in Hochhäusern für eine kurz- 3,7 Vermögens- & Finanzberatung fristige Anmietung verfügbar – der überwiegende Teil Unternehmens- & Steuerberatung DZ Bank City-Haus I, 105.000 m2 davon im Bankenviertel. Das entspricht einer Leerstands- Verkehrsunternehmen Westend Tower quote von nur 3,7 %. 0 0 203 20 20 206 207 H1 208 Sonstige Commerzbank Commerzbank-Turm 95.000 m2 Deutsche FBC, Skyper, Trianon 83.500 m2 Leerstandsquote gesamt Leerstand Bürogebäude Bundesbank Leerstandsquote Leerstand Hochhäuser Hochhäuser Deutsche Bahn die welle, Silvertower 68.000 m2 Bezug innerhalb von drei Monaten, Teilmärkte Bankenviertel, City, Hbf/Westhafen, 2 Deutsche Bank Deutsche Bank Türme 63.000 m Westend 5 SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN HOCHHÄUSER ERZIELEN ÜBERDURCH- (IN €/M²) WELCHE ROLLE SPIELEN SCHNITTLICHE MIETEN 45 • Die Spitzenmieten des Frankfurter Büromarktes werden HOCHHÄUSER ALS 0 traditionell in Hochhäusern erzielt – vor allem in Neubau- ten oder revitalisierten Objekten. Seit 2013 konnten die 3 INVESTMENTPRODUKT? Spitzenmieten Zuwächse um fast 12 % auf gegenwärtig 30 42,50 €/m² verzeichnen. Die gewichteten Durchschnitts- mieten haben sich seit 2016 stabilisiert und lagen im ers- 2 SPITZENRENDITEN IN HOCHHÄUSERN TRANSAKTIONSVOLUMEN, ANZAHL DER ten Halbjahr 2018 bei 30,70 €/m². Damit sind Hochhäuser 20 DEALS UND SPITZENRENDITEN BÜRO- im Schnitt fast 20 % teurer als der Gesamtmarkt. 203 20 20 206 207 H1 208 MIT DEUTLICHEM RÜCKGANG HOCHHÄUSER/GEWERBLICHE IMMOBILIEN Spitzenmiete Hochhäuser • Die Durchschnittsmieten in Hochhäusern werden vor • Hochhäuser prägen den Investmentmarkt in den zen- (IN MRD. €/%/ANZAHL) Durchschnittsmiete Hochhäuser allem durch größere Anmietungen beeinflusst – so haben tralen Frankfurter Teilmärkten und sind neben ihrem 3, , Durchschnittsmiete gesamt beispielswiese 2016 zahlreiche Abschlüsse zu einem Landmark-Charakter auch aufgrund ihrer Größe ein Gewichtete Durchschnittsmieten; die Spitzenmieten umfassen das oberste Preissegment 3,0 ,0 niedrigeren Mietzins für einen deutlichen Rückgang mit einem Marktanteil von 3 % der letzten zwölf Monate und stellen aus der Anzahl der begehrtes Produkt bei nationalen und internationalen gesorgt. Mietabschlüsse den Median dar Investoren. 2, , 2,0 ,0 • Die Frankfurter Türme konnten in den letzten Jahren 32 BANKEN UND BERATER ZAHLEN DURCHSCHNITTSMIETEN NACH erhebliche Marktanteile erreichen, da durch einzelne , 46 30 40 41 3, HÖCHSTMIETEN BRANCHEN (IN €/M²) Großtransaktionen hohe Volumina generiert wurden. 3,0 Zwischen 2013 und 2017 lag der Marktanteil der Hoch- ,0 33 10 • Rechtsanwälte verfügen im Branchenvergleich über häuser am Transaktionsvolumen für Büroimmobilien ent- 0, 2, 32 eine erhöhte Mietzahlungsbereitschaft. Die Abschluss- sprechend bei im Mittel rund 55 %. Für 2018 und 2019 ist 6 8 7 4 5 2 Volumen in Mrd. 2,0 0 Rendite mieten dieser Branche liegen mit über 32,00 €/m² über angesichts der gut gefüllten Pipeline von Marktanteilen 203 20 20 206 207 H1 208 dem Schnitt, was auch durch verstärkte Anmietungen in 30 jenseits der 60 %-Marke auszugehen. oberen und damit teureren Etagen bedingt ist. Die zweit- Spitzenrendite Büro höchsten Durchschnittsmieten werden bei Vermögens- 28 • Aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilien als si- Spitzenrendite Hochhäuser und Finanzberatern beobachtet, knapp vor Banken. chere Anlageklasse im andauernden Niedrigzinsumfeld Transaktionsvolumen Bürohochhäuser 26 hat in den letzten Jahren eine deutliche Verteuerung Transaktionsvolumen Bürogebäude • Die Bau- und Immobilienbranche konnte ihren Markt- eingesetzt. Entsprechend rückläufig war auch die Spit- Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Objekte bester Qualität und anteil zuletzt deutlich ausbauen und spielt auch bei der zenrendite, die seit 2013 um 165 Basispunkte zurückge- Ausstattung in den Spitzenlagen des Marktes 2 RECHTSBERATUNG VERMÖGENS-& FINANZBERATUNG BANKEN BAU & IMMOBILIEN UNTERNEHMENS-