Wohnraumkonzept
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bulwiengesa WOHNRAUMKONZEPT Ingelheim am Rhein bulwiengesa AG Vorstand: Aufsichtsratsvorsitzender: Hauptsitz: Berlin HypoVereinsbank München Eschersheimer Landstr. 10 Member of GCSC e.V. Ralf-Peter Koschny Hartmut Bulwien Rechtsform: AG BLZ: 70020270, Kto.: 4410433058 60322 Frankfurt am Main Andreas Schulten [email protected] USt-ID: DE 164508347 BIC: HYVEDEMMXXX Tel. +49 69 75 61 467-60 Member of plan 4 21 Thomas Voßkamp www.bulwiengesa.de Charlottenburg HRB 95407 B IBAN: DE13700202704410433058 Fax +49 69 75 61 467-69 Wohnraumkonzept – Ingelheim am Rhein bulwiengesa erstellt für: Stadt Ingelheim am Rhein Neuer Markt 1, 55218 Ingelheim am Rhein Projekt-Nr.: P1709-3918 Frankfurt am Main, 29. Mai 2018 bulwiengesa AG Eschersheimer Landstr. 10 60322 Frankfurt am Main Tel. +49 69 75 61 467-60 Fax +49 69 75 61 467-69 Wohnraumkonzept – Ingelheim am Rhein bulwiengesa VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGEN EFH Einfamilienhaus ETW Eigentumswohnung HH Haushalt ISEK Integriertes Stadtentwicklungskonzept LK Landkreis MB Research Michael Bauer Research GmbH MFH Mehrfamilienhaus microm microm Micromarketing-Systeme und Consult GmbH MIV Motorisierter Individualverkehr ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr p. a. per annum (pro Jahr) qm Quadratmeter RIWIS Regionales immobilienwirtschaftliches Informationssystem SWOT Strength (Stärken), Weaknesses (Schwächen), Opportunities (Chancen), Threats (Risiken) VG Verbandsgemeinde WE Wohneinheit ZFH Zweifamilienhaus © bulwiengesa AG 2018 – P1709-3918 Wohnraumkonzept – Ingelheim am Rhein bulwiengesa INHALTSVERZEICHNIS URHEBERRECHTLICHER HINWEIS Seite Die in diesem Gutachten vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen 1 VORBEMERKUNG 1 und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für 2 STANDORTANALYSE 2 die sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte In- 2.1 Makrostandort 2 formationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht über- 2.2 Soziodemografische und sozioökonomische nommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Rahmenbedingungen 3 Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen. 2.3 Zielgruppenanalyse 8 2.4 Verflechtungsanalyse 13 Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen 2.5 SWOT-Analyse 16 Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Das Gutach- 3 IMMOBILIENMARKTANALYSE 18 ten ist urheberrechtlich geschützt und bei der bulwiengesa AG regist- 3.1 Wohnungsbestand und Bautätigkeit 18 riert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten oder Aus- 3.2 Miet- und Kaufpreisentwicklung 21 züge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß An- 3.3 Wettbewerbsanalyse 28 gebot/Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Verviel- 3.4 Bewertung Wohnbauflächenangebot 33 fältigungen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte 3.5 Exkurs: Barrierearmer Wohnraum und Betreutes Wohnen 34 in jeglicher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Ge- 3.6 Exkurs: Auswertung der Expertengespräche 37 nehmigung der bulwiengesa AG und nur mit Angabe der Originalquel- 3.7 Zusammenfassung und Ableitung für den Wohnungsmarkt le gestattet. Ausgenommen ist die Verwendung des Gutachtens oder Ingelheim 40 Teile davon für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vor- herige schriftliche Einwilligung der bulwiengesa AG einzuholen. 4 WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE INGELHEIM 41 Frankfurt am Main, der 29. Mai 2018 5 HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN 44 © bulwiengesa AG 2018 – P1709-3918 Wohnraumkonzept – Ingelheim am Rhein bulwiengesa 1 VORBEMERKUNG Die Bausteine unterteilen sich in verschiedene Unterpunkte: Auftraggeber und Problemstellung – Baustein I – Standortanalyse • Überblick Makrostandort Ingelheim Die Stadt Ingelheim am Rhein hat die unabhängige bulwiengesa AG • Soziodemografische und ökonomische Rahmenbedingungen mit der Erstellung eines Wohnraumkonzepts zur wohnwirtschaftlichen für Ingelheim Weiterentwicklung der Stadt beauftragt. • SWOT-Analyse Aufgabe der Analyse ist es, auf Basis der vorhandenen Potenziale der – Baustein II – Immobilienmarktanalyse Stadt Ingelheim am Rhein und der derzeitigen Situation auf dem Im- • Angebotsanalyse mobilienmarkt sowie auf Basis der soziodemografischen Rahmenbe- • Nachfrageanalyse dingungen den Status quo zu benennen und Empfehlungen zur weite- • Experteninterviews ren Entwicklung zu geben. – Baustein III – Wohnungsbedarfsprognose Untersuchungsinhalt – Baustein IV – Handlungsempfehlungen Für die Untersuchungsschritte wird existierendes, statistisches Materi- Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund al von bulwiengesa, vom Statistischen Landesamt Rheinland-Pfalz so- der Erfahrungen der bulwiengesa AG in ihrer deutschland- und euro- wie statistisches Material der Stadt Ingelheim genutzt. Ebenso fließen paweiten Forschungs- und Beratungstätigkeit. Daten des RIWIS Online (Regionales Immobilienwirtschaftliches Infor- mationssystem) von bulwiengesa sowie eigene Erkenntnisse und ei- gene Recherchen in die Analyse mit ein. Inhaltlich und analytisch unterteilt sich das Wohnraumkonzept in drei übergeordnete Analysebausteine: Standortanalyse, Immobilienmarkt und Wohnungsbedarf. Aus diesen ergeben sich abschließende Hand- lungsempfehlungen. © bulwiengesa AG 2018 – P1709-3918 Seite 1 Wohnraumkonzept – Ingelheim am Rhein bulwiengesa 2 STANDORTANALYSE Ingelheim am Rhein – attraktiver Wohn- und Wirtschaftsstandort Zentralörtliche – Große kreisangehörige Stadt im Landkreis Mainz- + 2.1 Makrostandort Funktion Bingen innerhalb des Rhein-Main-Gebietes und seit 1996 Sitz der Kreisverwaltung – Gemäß der Landesplanung ist Ingelheim ein Mittel- zentrum Ingelheim am Rhein – Lage im Raum Wachstumsbranchen – Sitz des weltweit agierenden Pharmaunternehmens + in Ingelheim am Boehringer Ingelheim Pharma GmbH & Co.KG*, Rhein 1885 in Ingelheim gegründet, beschäftigte 2016 rund 45.000 Mitarbeiter weltweit (8.500 davon in In- gelheim) – Sonstige Wirtschaftsstruktur unter anderem durch Landwirtschaft geprägt, dabei insbesondere vom Weinanbau – Weitere große bzw. wichtige Unternehmen in Ingel- heim: Weber-Stephen Deutschland GmbH, Biosci- entia Medizinische Diagnostik GmbH, Gemünden Bau, Molitor Immobilien Versorgungsangebot – Breites Angebot von Waren des periodischen und + aperiodischen Bedarfs (u.a. Neue Mitte Ingelheim) Großräumige – Lage am Rheinknie im westlichen Rhein-Main-Ge- + Ingelheim am Rhein Verkehrsanbindung biet und durch die Eingemeindung von Wackern- heim und Heidesheim ab 2019 angrenzend an Mainz – Anschlussstellen Ingelheim-Ost und Ingelheim- West über die A 60 (Bingen-Rüsselsheim), sowie die B41 – Anbindung über den Bahnhof an den Regionalver- kehr der DB und der Mittelrheinbahn mit Verbindun- gen nach Mainz und Frankfurt, sowie in Gegenrich- tung u. a. nach Koblenz, Köln und Saarbrücken Bildung – Vielzahl an Kitas, Grund- und weiterführenden + Schulen (ein Gymnasium, eine Real- sowie eine Gesamtschule) Wohn- und – Diversifiziertes Angebot an Sport- und Freizeitein- + Freizeitwert richtungen – Teil der Wein-Erlebnis-Region Rheinhessen + gut, ø durchschnittlich, – schlecht; * im Gutachten nur Boehringer genannt © bulwiengesa AG 2018 – P1709-3918 Seite 2 Wohnraumkonzept – Ingelheim am Rhein bulwiengesa SWOT-Analyse Makrostandort 2.2 Soziodemografische und sozioökonomische Rahmenbe- Stärken Schwächen dingungen – Sitz des weltweit agierenden Pharmaunter- – Mieten von Wohnungsneu- nehmen Boehringer bauten sind von 2011 bis 2016 Stabile Bevölkerungsentwicklung in Ingelheim bis 2030 – Lage im wirtschaftsstarken Rhein-Main-Ge- um gut 27 % gestiegen biet mit Nähe zu wichtigen Arbeitsmärkten, – Teilweise bauliche Trennung 26.000 10,0 % insbesondere zu den Wirtschaftszentren von Stadtteilen, welche durch Wiesbaden, Mainz und Frankfurt die Eingemeindung von Wa- 25.000 7,5 % – Gute verkehrstechnische Erschließungsquali- ckernheim und Heidesheim Ingelheim tät, insbesondere an das Fernstraßennetz weiter gefördert wird 24.000 5,0 % (absolut) durch Anbindung an die Bundesautobahn – Geringes Flächenpotenzial zur A 60, an den Regionalverkehr Richtung Ausweisung von Wohnbau- Ingelheim 23.000 2,5 % (Veränd.) Frankfurt sowie in Gegenrichtung Köln und land Saarbrücken Einwohner 22.000 0,0 % Heidesheim – Guter Wohnstandort durch gute infrastruktu- (Veränd.) relle Versorgung (Einkaufs-/Sportmöglichkei- 21.000 -2,5 % Wackernheim ten, Vereine etc.), sowie Nähe zu den Städ- zumVorjahr Veränderung (Veränd.) ten Mainz und Wiesbaden 20.000 -5,0 % – Standort mit hohem Freizeitwert, insbesonde- 2005 2010 2015 2020 2025 2030 re durch regelmäßige kulturelle Veranstaltun- gen, direkte Anbindung an den Rhein und Quelle: RIWIS, Zensus 2011, ab 2016 Prognose den Status als Rotweinstadt, Wein- und Obst- anbaugebiet – Überdurchschnittlich hohe Kaufkraft im Ver- Die Stadt Ingelheim zählt gegenwärtig (2015) 26.546 Einwohner1, gleich zur Region und zum Bundesland während der Landkreis 208.749 Einwohner registriert. Für die Stadt – Positive Einwohnerentwicklung Ingelheim ist seit 2005 eine relativ stabile Bevölkerungsentwicklung zu – Breites Nachfragespektrum aller Haushaltsty- pen und Altersklassen beobachten. Eine Ausnahme stellt die Veränderung des Jahres 2015 – Kinderfreundliche Infrastruktur dar, wo ein großer Bevölkerungssprung bedingt durch eine hohe Zu- Chancen Risiken wanderung aus dem Ausland (Flüchtlingsstrom) zu erkennen ist. In- – Nähe zu wichtigen Arbeitsmärkten kann Wer- – Hohe Abhängigkeit vom Phar- gelheim war aufgrund der Einrichtung