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Die Auricher Straße in Westerholt Als Standort Für Einen Aldi-Lebensmitteldiscounter Verträglichkeitsanalyse Zu Den Auswirkungen Eines Erwei- Terten Ersatzneubaus

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Die Auricher Straße in Westerholt Als Standort Für Einen Aldi-Lebensmitteldiscounter Verträglichkeitsanalyse Zu Den Auswirkungen Eines Erwei- Terten Ersatzneubaus Die Auricher Straße in Westerholt als Standort für einen Aldi- Lebensmitteldiscounter Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen eines erweiterten Ersatzneubaus Endbericht Im Auftrag des Landkreises Wittmund Hamburg, 21.07.2020 Die Auricher Straße in Westerholt als Standort für einen Aldi-Lebensmitteldiscounter Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen eines erwei- terten Ersatzneubaus Projektnummer: 20DLP2832.2 Exemplarnummer: 01 Projektleitung und -bearbeitung: Sandra Emmerling/Ulrike Rehr Bearbeitet unter Mitarbeit von: Coralie Sucker Im Auftrag des Landkreises Wittmund Schloßstraße 9 26409 Wittmund erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Friedrich-Ebert-Damm 311, 22159 Hamburg Altmarkt 10d, 01067 Dresden Prinzenallee 7, 40549 Düsseldorf Königstraße 10c, 70173 Stuttgart Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthal- tenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder ei- ner anderen Nutzung zugeführt werden. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unter- nehmens- und Kommunalberatung mbH weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffent- lichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unterneh- mens- und Kommunalberatung mbH erlaubt. I Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Inhalt Abbildungsverzeichnis III Tabellenverzeichnis IV 1 Einführung 1 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 1 1.2 Vorgehensweise 1 2 Analyse von Mikrostandort und Vorhaben 4 2.1 Mikrostandort 4 2.2 Vorhabenkonzeption 8 3 Rahmendaten des Makrostandorts 10 3.1 Lage im Raum 10 3.2 Sozioökonomische Rahmendaten 11 3.3 Zentrensystem und Verflechtungsbereich 12 4 Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial 13 4.1 Methodische Vorbemerkungen 13 4.2 Wettbewerb im Raum 13 4.3 Herleitung des Einzugsgebiets 15 4.4 Vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial 16 5 Analyse der Angebotsstrukturen im Untersuchungsraum 18 5.1 Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächenstruktur 18 5.2 Nahversorgungsrelevante Umsatzstruktur 22 5.3 Planvorhaben 23 5.4 Städtebauliche/versorgungsstrukturelle Ausgangslage in den zentralen Versorgungsbereichen 23 5.4.1 Innerhalb des Einzugsgebiets 23 5.4.2 Direkt außerhalb des Einzugsgebiets 24 II Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 6 Vorhaben- und Wirkungsprognose 26 6.1 Marktanteils- und Umsatzprognose 26 6.2 Wirkungsprognose 32 6.2.1 Vorbemerkungen 32 6.2.2 Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im periodischen Bedarf 34 7 Bewertung des Vorhabens 37 7.1 Zu den Bewertungskriterien 37 7.2 Zur zentralörtlichen Zuordnung (Kongruenz- und Konzentrationsgebot) 39 7.3 Zu den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungbereiche und die Nahversorgung (Beeinträchtigungsverbot) 40 7.4 Zur städtebaulichen Integration des Vorhabenstandorts (Integrationsgebot) 42 7.5 Zur Kompatibilität mit den Vereinbarungen zur Einzelhandelskooperation Ost-Friesland 43 8 Fazit 49 III Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lage des Mikrostandorts 4 Abbildung 2: Vorhabenstandort 6 Abbildung 3: Blick entlang der Auricher Straße ortseinwärts 6 Abbildung 4: Gebäude vom abgebrannten Aldi-Markt im Wiederaufbau an der Dornumer Straße 2 7 Abbildung 5: Temporäre Nutzung Aldi-Markt an der Dornumer Straße 10 7 Abbildung 6: Lage im Raum 10 Abbildung 7: Vorhabenrelevante Wettbewerbsstruktur im Raum 14 Abbildung 8: Einzugsgebiet des Vorhabens 15 Abbildung 9: Vorhabenrelevante Wettbewerbssituation 19 Abbildung 10: Edeka-Verbrauchermarkt - Ortsmitte Westerholt (Zone 1) 20 Abbildung 11: Lidl-Lebensmitteldiscounter - Ortsmitte Westerholt (Zone 1) 20 Abbildung 12: Markant-Supermarkt - Streulage Blomberg (Zone 2) 21 Abbildung 13: NP-Lebensmitteldiscounter – Streulage Blomberg (Zone 2) 21 Abbildung 14: Bisherige Abgrenzung des ZVB Ortsmitte Westerholt gem. LK Wittmund (2015) 24 Abbildung 15: Lebensmitteldiscounter in Dornum 25 IV Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortiments- und Flächenstruktur des Vorhabens 8 Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich 11 Tabelle 3: Kundenpotenzial im Einzugsgebiet des Vorhabens 16 Tabelle 4: Nachfragepotenzial zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit 17 Tabelle 5: Nachfragepotenzial des ergänzenden Fachmarkts zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit 17 Tabelle 6: Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächenstruktur innerhalb des Einzugsgebiets 18 Tabelle 7: Nahversorgungsrelevante Umsatzstruktur innerhalb des Einzugsgebiets 22 Tabelle 8: Marktanteile des Vorhabens innerhalb des Einzugsgebiets 27 Tabelle 9: Umsatzstruktur des Vorhabens 27 Tabelle 10: Marktanteile des Aldi-Markts (Status quo) 28 Tabelle 11: Umsatzstruktur des Aldi-Markts (Status quo) 28 Tabelle 12: Umsatzzuwachs des Aldi-Markts durch Vorhabenrealisierung 29 Tabelle 13: Marktanteilszuwachs des Aldi-Markts durch Vorhabenrealisierung 29 Tabelle 14: Umsatzzuwachs Nachnutzung der Altimmobilie durch Getränkemarkt 30 Tabelle 15: Umsatzstruktur ergänzender Fachmarkt 31 Tabelle 16: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens 35 Tabelle 17: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens inkl. Nachnutzung durch Getränkemarkt 35 1 | 50 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH 1 Einführung 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung In der Gemeinde Westerholt (Landkreis Wittmund) ist an der Auricher Straße der Er- satzneubau des Aldi-Lebensmitteldiscounters mit rd. 1.267 qm geplant. Ferner soll der Standort um einen Fachmarkt mit rd. 275 qm arrondiert werden (Nutzung noch nicht bekannt, ggf. Einzelhandel). Dafür soll eine Verträglichkeitsprüfung für folgende alternative Optionen erfolgen: ◼ Bekleidung, Schuhe/Lederwaren ◼ Glas, Porzellan, Keramik/Hausrat ◼ Elektrowaren Der B-Plan des bestehenden Aldi-Markts lässt eine Nachnutzung oder Erweiterung ei- nes großflächigen Lebensmittelmarkts zu. Die heutige Aldi-Immobilie mit 752 qm ist jedoch im Eigentum des Vorhabenträgers, so dass im günstigsten Falle von einer ab- weichenden Nachnutzung und damit von einer „echten“ Verlagerung ausgegangen werden kann. Es ist beabsichtigt, das Vorhaben über ein Bauleitplanung zu realisieren. Die Aufga- benstellung der Untersuchung bestand somit insbesondere in der Ermittlung und Be- wertung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens auf den Einzelhandel im Untersuchungsraum im Hinblick auf zentrale Versorgungsberei- che und die Nahversorgung. Darüber hinaus waren die landes- und regionalplaneri- schen Bestimmungen in Niedersachsen und im Landkreis Wittmund (LROP, RROP) zu berücksichtigen. Prüfungsmaßstab war damit § 11 Abs. 3 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 4, 8a und 11 BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB und § 1 Abs. 4 BauGB. 1.2 Vorgehensweise Im Einzelnen war für die Durchführung der Verträglichkeitsuntersuchung die Bearbei- tung folgender Punkte erforderlich: ◼ Darstellung und Bewertung des Mikrostandorts und seiner planungsrechtlichen Gegebenheiten; ◼ Darstellung des Vorhabens im Hinblick auf seine Nahversorgungs- und Zentren- relevanz; ◼ Kurzdarstellung und Bewertung der relevanten sozioökonomischen Rahmenbe- dingungen und deren Entwicklungstendenzen am Makrostandort (Bevölkerungs- entwicklung, Kaufkraftniveau, Erreichbarkeitsbeziehungen); 2 | 50 Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH ◼ Herleitung des Einzugsgebiets des Vorhabens u.a. auf Basis der Wettbewerbs- strukturen des Lebensmitteleinzelhandels sowie kartographische Darstellung; ◼ Darstellung und Bewertung der nahversorgungsrelevanten Angebotssituation im Einzugsgebiet des Vorhabens; ◼ Abschätzung der Umsätze und Flächenproduktivitäten im nahversorgungsrele- vanten Einzelhandel; ◼ Versorgungsstrukturelle Analyse des Versorgungsniveaus im Einzugsgebiet (Verkaufsflächendichte sowie Zentralität im Einzugsgebiet); ◼ Städtebauliche Analyse der Ausgangslage in den betroffenen zentralen Versor- gungsbereichen zur Einschätzung ihrer Funktionsfähigkeit sowie Identifizierung ggf. vorhandener Vorschädigungen; ◼ Vorhabenprognose bezüglich des Einzugsgebiets, Nachfragepotenzials, Umsat- zes und zu den Marktanteilen bzw. deren Veränderungen durch die Vorhabenreali- sierung; ◼ Wirkungsprognose bezüglich der zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte durch das Vorhaben zu Lasten des Einzelhandels im Einzugsgebiet nach Standort- lagen und Zonen; ◼ Ermittlung jeweiliger tragfähiger Branchenobergrenzen für die Entwicklung von ergänzenden Einzelhandelsnutzungen am Standort für die oben genannten Bran- chen; ◼ Intensive städtebauliche und raumordnerische Bewertung des Vorhabens ge- mäß den Anforderungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 4, 8a und 11 BauGB, § 2 Abs. 2 BauGB und § 1 Abs. 4 BauGB sowie vor dem Hintergrund der o.g. landes- und regionalplanerischen Bestimmungen unter besonderer Berück- sichtigung der zentralen Versorgungsbereiche und der verbrauchernahen Versor- gung; ◼ Einordnung des Vorhabens in die Vorgaben der Einzelhandelskooperation Ost- Friesland; ◼ Zusammenfassende Bewertung unter Berücksichtigung der Untersuchungser- gebnisse. Um die Verträglichkeit des Vorhabens beurteilen
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