89073 Bau.Pdf
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Vorwort Liebe Leserinnen und Leser, „zeige mir, wie du baust und ich sa- des Gemeindeverwaltungsverbands Langenau sind mit auf- ge dir, wer du bist“, schrieb einst der geführt. Die Fachleute dort helfen Ihnen im Zweifelsfall Dichter Christian Morgenstern. weiter. Beim Hausbau oder der Renovie- Ich finde, es ist besser, sich lieber einmal zu viel zu infor- rung des eigenen Heims haben die mieren als am geltenden Recht vorbei zu bauen. Das gibt Menschen ganz unterschiedliche nur unnötigen Ärger – für beide Seiten, den Bauherrn und Vorstellungen. Eines sollte aber für die Baubehörden. uns alle gelten: Die Regeln des Bau- rechts, ob es nun um den Bebau- Ob Sie unter die Häuslebauer gehen oder renovieren wol- ungsplan geht, um die richtige Statik len – in jedem Fall wünsche ich Ihnen viel Freude in und oder um Fragen des Brandschutzes – diese Regeln sollten mit Ihren vier Wänden. wir kennen. Sie sorgen für eine gute bauliche Entwicklung unserer Städte und Gemeinden. Sie sorgen für Qualität und Sicherheit bei Ihnen zu Hause. Deshalb haben die Fachleute Ihres Landratsamts die wich- Ihr tigsten Informationen rund um das Thema Bauen für Sie zusammengestellt. Auch über die Wohnraumförderung des Landes Baden-Württemberg finden Sie in dieser Broschüre Wissenswertes. Die Architektenkammer Baden-Württem- berg stellt einige besonders gelungene Beispiele von neue- ren Gebäuden im Alb-Donau-Kreis vor. Die wichtigsten Ansprechpartner und Kontaktadressen im Heinz Seiffert Landratsamt und den Baubehörden der Stadt Ehingen und Landrat des Alb-Donau-Kreises Grußwort 1 Branchenverzeichnis Liebe Leser! Hier finden Sie eine wertvolle Einkaufshilfe, einen FILIUS ♦ STRAETMANNS ♦ RUß Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe Rechtsanwälte ♦ Steuerberater und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht. Jürgen Filius Rechtsanwalt Fachanwalt für Strafrecht Architektenkammer . 32 Hausverwaltung . 20 Thomas Ruß Rechtsanwalt Architekturbüros . 5, 22 Ingenieurbüro für Fachanwalt für Arbeitsrecht Architekturwerkstatt . 22 Tragwerksplanung . 8 Gerda Staetmanns Banken. 3, 31 Ingenieurbüros. 8, 22 Rechtsanwältin Fachanwältin für Familienrecht Bauen – Planen . 8 Kreisbaugesellschaft . 20 ARGE Familien- und Erbrecht Bauphysik . 8 Natursteine . 15 Max Bodenmüller Pflastersteine . 12 Rechtsanwalt Bausachverständiger . 8 ARGE Bau- und Archtitektenrecht Baustoffe . 10 Rechtsanwälte . 2 Jan Schaufler Bauunternehmen . 12, 20 Sanierung. 20 Rechtsanwalt ARGE Versicherungsrecht Beratende Ingenieure . 8 Sparkasse Ulm . 3 Stadtplaner. 22 Platzgasse 29 Rudolf Förg Telefon 07 31/9 66 42-0 Betonbauteile. 12 89073 Ulm Steuerberater Telefax 07 31/9 66 42-22 Steuerberater . 2 Betriebswirt (VWA) Dachbau – Abdichtungen. 10 Postfach 38 49 Die Innovationsregion Stukkateurgeschäft . 10 89028 Ulm Ulm . 12 Tragwerksplanung . 7 e-mail: [email protected] www.kanzlei-filius.de Elektrotechnik . 10 Ulmer Volksbank . 31 Fenster – Türen. 10 Vermessungsbüro. 6, 8 Fertighausbau. 20 Wärmedienstleistung . 16 Fliesen . 10, 15 Wohnbau. 12 Recht und Steuern Gasversorgung . 16 Ziegelwerk . U 4 Gewerbe- und Wohnungsbau . U 2 U= Umschlagseite Impressum Herausgegeben in Zusammenarbeit des jeweiligen Inhabers dieser Rechte 89018062/3. Auflage / 2005 Kompetenz aus mit dem Alb-Donau-Kreis. urheberrechtlich geschützt. Nachdruck einer Hand Änderungswünsche, Anregungen und und Übersetzungen sind – auch auszugs- Infos auch im Internet: Ergänzungen für die nächste Auflage weise – nicht gestattet. Nachdruck oder www.alles-deutschland.de WEKA info verlag gmbh dieser Broschüre nimmt die Verwaltung Reproduktion, gleich welcher Art, ob www.alles-austria.at Lechstraße 2 • D-86415 Mering oder das zuständige Amt entgegen. Fotokopie, Mikrofilm, Datenerfassung, www.sen-info.de Telefon +49 (0) 8233 384-0 Titel, Umschlaggestaltung sowie Art und Datenträger oder Online nur mit schrift- www.klinikinfo.de Telefax +49 (0) 8233 384-103 Anordnung des Inhalts sind zugunsten licher Genehmigung des Verlages. www.zukunftschancen.de [email protected] • www.weka-info.de Texte: Landratsamt Alb-Donau-Kreis; Kreisbaugesellschaft mGH Alb-Donau; Architektenkammer Baden-Württemberg Fotos: Hemera, Oleg Kuchar, Kreisbaugesellschaft mbH Alb-Donau, Landratsamt Alb-Donau-Kreis Kartographie: Johannes Kiefer (Landratsamt Alb-Donau-Kreis) 2 Branchenverzeichnis Inhaltsverzeichnis Ein Streifzug durch das Baurecht . .4 Regenwasser-Rückhaltung in Wohngebieten . .28 • Flächennutzungsplan . .4 • Bebauungsplan . .4 Wir helfen weiter: Ansprechpartner, Adressen . .30 • Vorhaben- und Erschließungsplan . .4 • Wenn es keinen Bebauungsplan gibt… . .4 Karte der Baubezirke im Alb-Donau-Kreis . .U3 • Was darf im Innenbereich (§34 BauGB) gebaut werden? . .4 • Einvernehmen der Gemeinde . .5 • Übersicht zu den wichtigsten Festsetzungen eines Bebauungsplans . .5 • Bauen mit Genehmigung oder mit Kenntnisgabe . .6 • Verfahrensfreie Vorhaben . .6 • Baugenehmigungsverfahren . .6 • Kenntnisgabeverfahren . .6 • Wie funktioniert das Kenntnisgabeverfahren? . .9 • Fristen . .9 • Vor dem Baubeginn . .11 • Ausnahmen und Befreiungen . .11 • Vor- und Nachteile des Kenntnisgabeverfahrens . .13 • Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll? . .13 • Lieber an die Regeln halten . .13 • Grenzabstand – Statik – Brandschutz . .14 • Denkmalschutz . .15 • Denkmalschutzbehörden . .15 • Denkmalschutz wird finanziell gefördert . .16 • Kulturdenkmale . .16 Wohnraumförderung . .17 Kreisbaugesellschaft Alb-Donau . .21 Beispielhaftes Bauen im Alb-Donau-Kreis aus der Sicht von Architekten . .23 Wohin mit Erdaushub und Bauschutt? . .27 Inhaltsverzeichnis 3 Ein Streifzug durch das Baurecht Flächennutzungsplan für ein konkretes Projekt, angefertigt allerdings von einem Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeinde- privaten Investor. Ein solches Projekt kann beispielsweise gebiet und stellt die Grundfunktionen dar: Wohnen, Ge- eine Wohnsiedlung sein. werbe, Verkehr, Erholung und Freizeit, Land- und Forstwirt- Die Gemeinde muss den Vorhaben- und Erschließungsplan schaft, Flächen für den Gemeinbedarf, wie z. B. Schulen als „vorhabenbezogenen Bebauungsplan” beschließen. Für oder Kindergärten. den Bauherren hat er deshalb auch die gleiche Bindungs- Verbindlich ist der Flächennutzungsplan für die Gemeinde wirkung wie der herkömmliche Bebauungsplan. Der Vor- und andere öffentliche Aufgabenträger, nicht jedoch für teil für die Gemeinde: Kosten für Planung und Erschließung den einzelnen Bürger. Er hat keinen Rechtsanspruch dar- trägt der Investor. auf, dass eine in diesem Plan dargestellte Nutzung auch tatsächlich verwirklicht wird. Wenn es keinen Bebauungsplan gibt ... Längst nicht für jedes Fleckchen Gemeindegebiet gibt es Bebauungsplan einen Bebauungsplan. Gebaut werden kann aber grund- Was der Flächennutzungsplan allgemein festschreibt, wird sätzlich auch auf einem Grundstück außerhalb eines gel- im Bebauungsplan konkretisiert. Hier geht es um einen tenden Bebauungsplanes – vorausgesetzt, dieser Bauplatz ganz konkreten Teil des Gemeindegebietes. Das kann bei- liegt innerorts. Das Baugesetzbuch spricht von Flächen „in- spielsweise ein Wohn- oder Gewerbegebiet sein. nerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ (§ 34 Der Bebauungsplan regelt die Art der Nutzung, die Größe BauGB – sogenannter unbeplanter Innenbereich). Das Ge- und das Maß der Gebäude. Er wird von der Gemeinde auf- genstück ist der Außenbereich (§ 35 BauGB). Hier ist der gestellt. Als gemeindliche Satzung ist der Bebauungsplan Bau eines Wohnhauses in der Regel nicht zulässig. Ausnah- Ortsrecht und damit für jeden verbindlich. Mit der Veröf- men bilden die so genannten „privilegierten Vorhaben“, zu fentlichung im Amts- und Mitteilungsblatt der Gemeinde denen etwa Aussiedlerhöfe mit ihren Wohngebäuden tritt der Bebauungsplan in Kraft. gehören. Ob ein bestimmtes Grundstück im Innen- oder Bei der Aufstellung des Planes muss die Öffentlichkeit früh- Außenbereich liegt, ist bei der Baurechtsbehörde zu erfahren. zeitig beteiligt werden. Alle von der Planung Betroffenen können Anregungen geltend machen. In der Aufstellungs- Was darf im Innenbereich phase werden auch Träger öffentlicher Belange, wie z. B. (§ 34 BauGB) gebaut werden? die Naturschutzbehörde, die Ver- und Entsorgung oder die Ein Bauvorhaben kann dann genehmigt werden, wenn es Straßenbaubehörde beteiligt. Daneben können örtliche sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähe- Bauvorschriften, insbesondere zur äußeren Gestaltung von re Umgebung einfügt. Also: Ein Wohnhaus ist in der Nach- baulichen Anlagen, erlassen werden. barschaft zu Wohnhäusern realisierbar. Gibt es hier nur eingeschossige Häuser, kann allerdings kein dreigeschossi- Vorhaben- und Erschließungsplan ges Haus errichtet werden. Auch die Erschließung muss ge- Als Alternative zum herkömmlichen Bebauungsplan hat sichert sein, etwa die Anbindung an eine öffentliche Straße die Gemeinde die Möglichkeit, die „Feinplanung“ ihrer oder die Ver- und Entsorgung. Die Fachleute im Fachdienst räumlichen Entwicklung in private Hände zu legen: Der Kreisentwicklung und Bauen des Landratsamtes helfen bei Vorhaben- und Erschließungsplan ist ein Bebauungsplan Fragen weiter. 4 Streifzug durch das Baurecht Einvernehmen der Gemeinde ● Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viele Das Einvernehmen der Gemeinde ist nötig – oder anders Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grund- gesagt: die Gemeinde hat ein Wort mitzureden, wenn ein Bauvorhaben stücksfläche zulässig sind. Die maximale Zahl der Voll- geschosse ist im Bebauungsplan mit