Intergierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) Von 2009
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Stadtentwicklungskonzept Sangerhausen Fortschreibung 2009 Wippra Passbruch Wolfsberg Breitenbach Rotha Horla Grillenberg Obersdorf Morungen Wettelrode Gonna Lengefeld Großleinungen Meuserlengefeld Riestedt Kernstadt Sangerhausen Oberröblingen Im Auftrag der Stadt Sangerhausen Städtischen Wohnungsbaugesellschaft Sangerhausen mbh Wohnungsbaugenossenschaft Sangerhausen eG Stadtwerke Sangerhausen GmbH Abwasserzweckverband Südharz Trinkwasserzweckverband Südharz Stephan Westermann, Stadt- und Landschaftsplaner Levetzowstraße 19, D-10555 Berlin FON 030 – 21 89 447 , FAX 030 - 23 62 98 70 Hegelstraße 39, D-39104 Magdeburg FON 0391 - 59 82 209, FAX 0391 – 59 82 100 www.stephan-westermann.de [email protected] Büro Wallraf & Partner Stadt- und Regionalforschung, Stadtplanung, wohnungswirtschaftliche Beratung Humperdinckstraße 16, D-06844 Dessau FON 0340 - 53 22 432, FAX 0340 - 53 22 433 Buchenweg 3, D-14547 Fichtenwalde FON/FAX 033206 - 4140 www.wallraf und partner.de [email protected] Stand: Dezember 2009 Inhalt Seite Vorbemerkung 1 1. Rahmenbedingungen der Stadtentwicklung 3 1.1 Lage und Bedeutung der Stadt 3 Verkehrsanbindungen 3 Aussage der Raumordnung 4 Veränderung des Stadtgebietes 4 1.2 Phasen der Stadtentwicklung 5 Phase 1: Mittelalter bis Anfang 19. Jahrhundert 5 Phase 2: Industrialisierung bis Mitte 20. Jahrhundert 5 Phase 3: Industrialisierung der DDR 6 Phase 4: Strukturwandel seit Anfang der 1990er Jahre 6 1.3 Stadtstruktur und Stadtgestalt 8 Prägende Elemente der Stadtstruktur 8 Prägende Elemente der Stadtgestalt 10 2. Wirtschaft und Beschäftigung 13 2.1 Entwicklungen im Landkreis Mansfeld-Südharz 13 Wirtschaftsleistung 13 Produzierendes Gewerbe 13 Zweigstruktur und Beschäftigung 15 Aussagen des Konjunkturberichts 2009 17 Arbeitsmarkt in Mansfeld-Südharz 18 2.2 Wirtschaftsstandort Sangerhausen 19 Gewerbliche Entwicklung 19 Perspektiven der lokalen Wirtschaftsentwicklung 23 Beschäftigung und Arbeitsmarkt 24 2.3 Entwicklung von Einkommen und Kaufkraft 27 Erwerbstätigkeit und Einkommen 27 Kaufkraftentwicklung 28 3. Einwohnerentwicklung 29 3.1 Einwohnerzahl und Bevölkerungsbewegung 29 Kernstadt Sangerhausen 29 Ortsteile 31 3.2 Fortschreibung der Bevölkerungsprognose bis 2025 32 Prognose Kernstadt Sangerhausen 32 Trendszenario 32 Stabilisierungsszenario 34 Einwohnerentwicklung in den Ortschaften 38 Bevölkerungsprognose für die Gesamtstadt 40 Altersstrukturprognose 2025: Kernstadt 42 Altersstrukturprognose 2025: Ortschaften 44 Stadtentwicklungskonzept Sangerhausen I Fortschreibung 2009 4. Wohnungsmarkt 47 4.1 Wohnungsbestandsentwicklung 47 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden 47 Wohnraumstruktur 47 Baualter 49 Sanierungsstand 51 Wohnungsleerstand 52 Wohnungsbaugeschehen 54 4.2 Wohnungsmarktprognose 56 Abschätzung der Wohnungsbestandsentwicklung bis 2025 56 Zugang durch Neubau 56 Zu- und Abgang durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden 56 Fazit 57 Haushaltsstrukturprognose 57 Wohnbedarfsprognose und Wohnungsüberhang 2025 58 4.3 Trends der Wohnungsnachfrage 61 Wohnverhältnisse 61 Umzugsverhalten 62 Trendabschätzung der Wohnungsnachfrage 63 Trends der Nachfrageentwicklung 64 5. Infrastruktur 67 5.1 Handel und Dienstleistungen 67 Zentren 67 Einzelhandel 67 5.2 Gemeinbedarf 69 Kindereinrichtungen 69 Schulwesen 72 Auswirkungen des demografischen Wandels 75 5.3 Grünflächen, Sport und Spiel 76 Grünflächensystem, Grünraumentwicklung 76 Öffentliche Spiel- und Sportplätze 77 5.4 Stadttechnik und Erschließung 81 Versorgungssysteme 81 Aktuelles Schwerpunktthema Nordsiedlung 82 Verkehr 84 6. Leitbild und Strategien der Stadtentwicklung 87 6.1 Städtebauliches Leitbild Kernstadt 2025 91 6.2 Städtebauliche Strategien für den Stadtumbau 96 6.3 Wohnbauflächenentwicklung 101 Ziele der Wohnbauflächenentwicklung 101 Angebot an Wohnbauflächen 101 Prioritäten der Wohnbauflächenentwicklung 105 6.4 Gewerbeflächenentwicklung 109 Grundsätze und Ziele der Gewerbeflächenentwicklung 109 Strategien der Gewerbeflächenentwicklung 109 Fazit der Gewerbeflächenentwicklung 112 II ARGE Westermann & Wallraf 7. Umzustrukturierende Stadtquartiere mit vorrangiger Priorität 115 7.1 Altstadt 115 Städtebauliches Portrait / Stand des Stadtumbaus 115 Einwohnerentwicklung und Sozialstruktur 116 Wohnungswirtschaftliche Situation 116 Strategien und Entwicklungsziele 118 Maßnahmen 119 7.2 Ostsiedlung 122 Städtebauliches Portrait / Stand des Stadtumbaus 122 Sozialstruktur 123 Wohnungswirtschaftliche Situation 124 Strategien und Entwicklungsziele 125 Maßnahmen 125 7.3 Südwestliche Stadterweiterung 127 West 128 Städtebauliches Portrait / Stand des Stadtumbaus 128 Sozialstruktur 128 Wohnungswirtschaftliche Situation 129 Strategien und Entwicklungsziele 130 Maßnahmen 131 Südwest 133 Städtebauliches Portrait / Stand des Stadtumbaus 133 Sozialstruktur 133 Wohnungswirtschaftliche Situation 134 Strategien und Entwicklungsziele 135 Maßnahmen 136 Süd 138 Städtebauliches Portrait / Stand des Stadtumbaus 138 Sozialstruktur 138 Wohnungswirtschaftliche Situation 139 Strategien und Entwicklungsziele 140 Maßnahmen 141 Nord 143 Städtebauliches Portrait / Stand des Stadtumbaus 143 Sozialstruktur 143 Wohnungswirtschaftliche Situation 144 Strategien und Entwicklungsziele 145 Maßnahmen 145 7.4 Othaler Weg 147 Städtebauliches Portrait / Stand des Stadtumbaus 147 Sozialstruktur 148 Wohnungswirtschaftliche Situation 149 Strategien und Entwicklungsziele 150 Maßnahmen 150 Stadtentwicklungskonzept Sangerhausen III Fortschreibung 2009 8. Bilanz des Stadtumbaus 153 8.1 Umsetzungsvereinbarung 153 8.2 Abriss / Rückbau 155 8.3 Wohnungsmodernisierung 156 8.3 Fazit 158 IV ARGE Westermann & Wallraf Vorbemerkung Anlass der Planung Im Jahr 2001 wurde das erste Stadtentwicklungskonzept von Sangerhausen verab- schiedet. Damit reagierte die Stadt auf den rapiden wirtschaftlichen, demografischen und sozialen Wandel der 1990er Jahre. Mit dem Konzept wurde eine Planungs- grundlage geschaffen, um Stadtstruktur und städtische Funktionen auf drastisch verminderte Mengenbedarfe und qualitativ veränderte Anforderungen an Arbeiten, Leben, Wohnen und Gemeinbedarf auszurichten und somit zukunftsfähig zu machen. Das Stadtentwicklungskonzept bildete die planerische Grundlage für den Stadtum- bau. Im Jahr 2002 schlossen Stadt, Wohnungswirtschaft und Versorgungsträger eine entsprechende Umsetzungsvereinbarung mit einer Laufzeit bis 2010 ab. Auf Basis dieser Vereinbarung fanden kontinuierlich Abstimmungsverfahren statt und wurden partiell erforderliche Aktualisierungen, Vertiefungen und Weiterentwicklungen des Konzeptes im Konsens erarbeitet. Im Jahr 2007 fand die erste ganzheitliche Fortschreibung des Stadtentwicklungskon- zeptes Sangerhausen statt. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Stadtumbau bereits erste Erfolge erzielt. Die Umsetzung des städtebaulichen Leitbilds nahm Konturen an. Die Wohnungswirtschaft konsolidierte sich. Parallel dazu differenzierten sich der Hand- lungsdruck und die Handlungsmöglichkeiten der einzelnen Akteure im Stadtumbau stärker aus. Auch in dieser Situation erwies sich die Umsetzungsvereinbarung von 2002 als tragfähige Grundlage kooperativen und abgestimmten Handelns der Part- ner im Stadtumbau. Während der Trägerbeteiligung zum Stadtentwicklungskonzept 2007 wurde das Verfahren im Entwurfsstadium gestoppt, da die Entwicklung des Industrieparks Süd- harz und der hierfür neu erstellte Flächennutzungsplan wesentliche Aussagen zur Stadtentwicklung überholt hatten. Ende 2008 wurde entschieden, das Stadtentwick- lungskonzept entsprechend der neuen Perspektiven zu aktualisieren. Aus diesem Grunde wurde der bereits vorliegende Entwurf des Stadtentwicklungs- konzeptes im Jahr 2009 überarbeitet. Während viele Themen der integrierten Stadt- entwicklung aktualisiert wurden, sind die Prognosen der Einwohnerentwicklung, der Haushaltsstrukturentwicklung und des Wohnungsbedarfes komplett neu entstanden. Entsprechend der Empfehlung des Landes wurde dabei der Prognosehorizont wie- der auf 15 Jahre verlängert. Während dieser Überarbeitung wurde deutlich, dass die Diskrepanz zwischen den Schrumpfungsbefunden der langfristigen Einwohner- und Wohnbedarfsprognose und der derzeit eher stabilen wohnungswirtschaftlichen Situation im erweiterten Progno- sehorizont bis 2025 noch stärker auseinanderklafft. Das Stabilisierungsszenario lässt sich noch in ein städtebauliches Leitbild übertragen, das allseits Konsens fin- det. Beim Trendszenario, mit dessen möglichem Eintreten sich das Stadtentwick- lungskonzept ebenso auseinandersetzen muss, ist dies nicht mehr der Fall. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht ist eine derartig massive Schrumpfung planerisch nicht mehr untersetzbar. Mit der Umsetzung der bisher beschlossenen Abrissmaß- nahmen sieht sich die Wohnungswirtschaft am Ende ihrer Handlungsmöglichkeiten. Eine weitere physische Schrumpfung der Stadt kann sich nicht mehr auf bestimmte Strukturtypen, Wohnlagen oder Eigentümer beschränken. Stadtentwicklungskonzept Sangerhausen 1 Fortschreibung 2009 Das Stadtentwicklungskonzept legt, hergeleitet aus oben dargestellter Entwicklungs- geschichte, im Kapitel 7 nach wie vor einen räumlichen Schwerpunkt auf die Förder- gebiete Stadtumbau Ost, die sich derzeit ausschließlich in der Kernstadt befinden. Eine entsprechende Bearbeitungstiefe für die Ortschaften der Stadt kann das Stadt- entwicklungskonzept nicht leisten. Vielmehr stellt es den Rahmen für noch erforderli- che vertiefende Ortsteilentwicklungsplanungen dar. Im Jahr 2010 läuft die Umsetzungsvereinbarung von 2002 als vertragliche Grundla- ge des Stadtumbaus aus. Alle Partner haben sich für eine Fortsetzung der