Analiza Trga Upravljanja Nepremičnin
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
6 UNIVERZA NA PRIMORSKEM 201 FAKULTETA ZA MANAGEMENT MAGISTRSKA NALOGA PETER KERN MAGISTRSKA NALOGA MAGISTRSKA PETER KERN PETER KOPER, 2016 UNIVERZA NA PRIMORSKEM FAKULTETA ZA MANAGEMENT Magistrska naloga ANALIZA TRGA UPRAVLJANJA NEPREMIČNIN Peter Kern Koper, 2016 Mentor: prof. dr. Štefan Bojnec POVZETEK V magistrski nalogi je kompleksno obdelano področje upravljanje nepremičnin, ki zahteva od ponudnikov na trgu vse bolj poglobljena in široka znanja tako tehničnih kot ekonomskih ved. V prvem delu magistrske naloge je obdelan pristop k celovitemu vzdrževanju večstanovanjskih stavb. V drugem, raziskovalnem delu pa je izvedena analiza kakovosti izvajanja vzdrževanja večstanovanjskih stavb glede na velikost podjetja ter analiziran celoten trg upravljanja nepremičnin, predvsem v povezavi med ceno storitve s koncentracijo nepremičnin in številom podjetij na posameznih območjih delovanja. Rezultati raziskave kažejo, da se upravniki nepremičnin zavedajo uvajanja preventivnega vzdrževanja in zagotavljanja kakovosti storitev ter da je koncentracija upravnikov nepremičnin na območju delovanja odvisna predvsem števila nepremičnin, cena njihovih storitev pa ni nujno odvisna od števila upravnikov na področju delovanja. Podana so tudi priporočila za nadaljnji razvoj in nove možnosti za uspešno delovanje. Ključne besede: nepremičnine, upravljanje, vzdrževanje, večstanovanjske stavbe, etažna lastnina, storitve, kakovost, dodana vrednost. SUMMARY In the master’s thesis the area of real estate management was complexly processed. From the providers on the market it demands ever more extensive knowledge both on technical and economic fields. In the first part of the thesis we investigated the overall maintenance of the apartment buildings. In the second – research – part the analysis was carried out on the quality of the maintenance implementation at the apartment buildings in respect to the providers’ size. The entire market on the real estate management was also analysed, particularly in relation to the price of the service with the concentration of the real estates, and of the number of the providers in particular areas of operation. The research results indicate that the managers of the real estate are aware of the fact that the preventive maintenance is being introduced, and that the service quality is important. The providers’ concentration in the area depends mostly on the number of the real estates in the vicinity. However, the price for their services does not necessarily depend on the number of the providers in the area. The recommendations are given for the further development and for the new opportunities for the successful operation. Keywords: real estates, management, maintenance, apartment building, floor ownership, services, quality, added value. UDK: 332.8(043.2) III ZAHVALA Magistrska naloga je nastala pod mentorstvom prof. dr. Štefan Bojneca, ki se mu najlepše zahvaljujem za sodelovanje ter za vse nasvete in napotke. Zahvaljujem se tudi upravi družbe Domplan, d. d., ki mi je ta študij omogočila ter mi kakorkoli pomagala pri delu. Posebna zahvala gre moji družini, ki me je na tej podiplomski študijski poti potrpežljivo spremljala in mi stala ob strani. V VSEBINA 1 Uvod ...................................................................................................................................... 1 1.1 Bistvene značilnosti obravnavanega problema ter področje raziskave .......................... 1 1.2 Namen in cilji raziskave ................................................................................................. 3 1.3 Temeljna teza in hipoteze .............................................................................................. 4 1.4 Predpostavke in omejitve pri obravnavanju problema ................................................... 6 1.4.1 Predpostavke ........................................................................................................ 6 1.4.2 Omejitve .............................................................................................................. 7 1.5 Predstavitev raziskovalnih metod za doseganje ciljev raziskave ................................... 8 2 Upravljanje nepremičnin .................................................................................................... 9 2.1 Zakonodaja s področja upravljanja nepremičnin ........................................................... 9 2.1.1 Lastniška razmerja v stavbah ............................................................................. 10 2.1.2 Etažna lastnina in skupni deli stavbe ................................................................. 12 2.1.3 Primerjava s tujino ............................................................................................. 13 2.2 Upravljanje večstanovanjskih stavb ............................................................................. 14 2.2.1 Posli upravljanja ................................................................................................ 14 2.2.2 Naloge in pooblastila upravnika ........................................................................ 16 2.2.3 Organizacija dela v podjetjih upravljanja nepremičnin ..................................... 18 2.3 Vzdrževanje večstanovanjskih stavb ........................................................................... 19 2.3.1 Osnove vzdrževanja stavb ................................................................................. 20 2.3.2 Management vzdrževanja .................................................................................. 22 2.3.3 Analiza življenjskega cikla objekta ................................................................... 24 2.3.4 Potrebna vzdrževalna dela v stavbah ................................................................. 25 2.3.5 Pristopi k vzdrževanju večstanovanjskih stavb ................................................. 29 2.3.6 Preventivno vzdrževanje .................................................................................... 32 2.3.7 Vrste in metode vzdrževanja ............................................................................. 34 2.3.8 Nadzorovanje vzdrževanja ................................................................................ 35 2.4 Zagotavljanje kakovosti v procesih vzdrževanja ......................................................... 37 2.4.1 Management kakovosti v storitveni dejavnosti ................................................. 37 2.4.2 Determinante kakovosti storitev ........................................................................ 38 2.4.3 Politika in cilji managementa kakovosti dela .................................................... 39 2.4.4 Pogoji za realizacijo managementa kakovosti dela ........................................... 40 2.4.5 Modeli upravljanja kakovosti ............................................................................ 40 2.4.6 Določitev izvedljive rešitve – izbira .................................................................. 42 2.5 Prehod na preventivno vzdrževanje stavb .................................................................... 43 2.5.1 Organizacijska struktura .................................................................................... 44 2.5.2 Vključitev preventivnega vzdrževanja v sistem upravljanja nepremičnin ........ 46 2.6 Vpliv preventivnega vzdrževanja na izvajanje storitev upravljanja ............................ 48 VII 3 Raziskava o kakovosti vzdrževanja večstanovanjskih stavb z analizo cen trga upravljanja nepremičnin .................................................................................................. 49 3.1 Slovenski trg upravljanja nepremičnin ........................................................................ 49 3.1.1 Analiza stanja v panogi upravljanja z nepremičninami ..................................... 52 3.1.2 Konkurenca na področju vzdrževanja nepremičnin .......................................... 53 3.2 Metode analize in namen ankete .................................................................................. 54 3.2.1 Metode zbiranja podatkov in informacij ........................................................... 55 3.3 Predstavitev vzorca in rezultatov raziskave ................................................................. 56 3.3.1 Vzorec podjetij, ki se ukvarjajo z upravljanjem z večstanovanjskimi stavbami ............................................................................................................. 56 3.3.2 Osnovni rezultati................................................................................................ 60 3.4 Preverjanje hipotez ....................................................................................................... 71 3.4.1 Preverjanje hipoteze H I .................................................................................... 71 3.4.2 Preverjanje hipoteze H II ................................................................................... 82 3.4.3 Preverjanje hipoteze H III .................................................................................. 84 4 Ovrednotenje prispevkov raziskave ................................................................................ 91 4.1 Ugotovitve iz celotne raziskave ................................................................................... 92 4.2 Ugotovitve glede hipotez ............................................................................................. 92 4.3 Prispevek k znanosti in stroki .....................................................................................