Vrouwezand, Eiland in Het Ijsselmeer Studie Naar De Mogelijkheden Van Pps Deel 1 Functioneel Ontwerp
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
Vrouwezand, eiland in het IJsselmeer Studie naar de mogelijkheden van pps Deel 1 Functioneel ontwerp Haven Blokzijl Recreatiepark Esonstad 1 1. Inleiding 1.1. Opdacht De opgave van deze case is het zodanig ontwerpen en inrichten van een eiland, opdat een authentieke Zuiderzeesfeer ontstaat in samenhang met een afgewogen mix van verschillende functies, met als doel het stimuleren van de recreatietoervaart en daarmee de Friese economie. De functies zijn natuur, recreëren en wonen. Natuurontwikkeling moet gezien worden als compensatie voor verloren gegaan gebied. De recreatieve ontwikkeling op het eiland is voornamelijk gerelateerd aan de watersport, maar ook op andere vormen van dag– en verblijfsrecreatie kunnen een plek krijgen op het eiland (bungalowpark, themapark of attractiepark). Woningbouw moet vooral gezien worden als de opbrengst genererende factor, zodat de kosten van aanleg van het eiland opgevangen kunnen worden. Maar ook recreatieve invulling van woonmilieu (wonen aan een golfbaan) kan invulling geven aan de recreatieve doelstelling. 1.2. Afstudeeropdracht in het kort Het feit dat woningbouw vooral gezien moet worden als de opbrengst genererende factor kan niet los gezien worden met het afstudeerwerk in zijn geheel. De doelstelling van de afstudeeropdracht is het op een transparante manier bepalen van parameters/kengetallen van de grondexploitatie binnen een pps-verband, opdat de samenwerking tussen publieke en private partijen succesvol verloopt. Het draait hier in de eerste plaats over het inrichten van een succesvol pps-proces en daarnaast over de juiste grondprijsbepaling, de residuele waarde. De grondexploitatie is het uiteindelijke product van de onderhandelingen. De grondexploitatie bestaat echter uit een aantal parameters (o.a. planontwikkelingskosten, BTW, tijd) waarover niet altijd eenduidig een antwoord op te geven is (van geval tot geval). Het afgebakend gebied van het afstuderen draait om de de toepassing van pps bij nieuwbouwprojecten. 1.3. Procesfasen case-studie De case-studie bestaat uit een aantal onderdelen gericht op het civiel-technisch ontwerpproces. Belangrijk binnen dit proces is het werken van grof naar fijn. Het proces bestaat uit de volgende stappen: 1.locatiekeuze 2.sfeer en beeldvorming 3.(civiel) ontwerp 4.programma (woon– / natuur– /recreatieve– en commerciële functies) 5.financiële haalbaarheid 6.pps vormgeving 7.realisering Ad. 1. Locatiekeuze Zoeken naar een geschikte locatie. Ad. 2. Sfeer en beeldvorming Onderzoek naar de uitstraling van het project. De sfeer en kwaliteiten van de locatie hebben direct invloed op de verschillende functies. Tevens onderzoek naar eventuele kansen en bedreigingen van deze locatie. Ad. 3. Ontwerp Berekenen civiel-technische eisen, zoals draagkracht, dijkhoogte, bereikbaarheid, ophoogmethoden en eventuele aanvullende hydrologische eisen. Ad. 4. Programma Concrete vertaling van de verschillende functies naar een programma van eisen. Ad. 5. Financiële haalbaarheid Onderzoek naar de haalbaarheid van het project. Vertaling programma naar kostendragers. Ad. 6. PPS vormgeving Bekijken van de verschillende pps uitvoeringsmogelijkheden. 2 Ad. 7. Realisering Uiteindelijke keuze pps en uitvoering. Kostenverdeling over de verschillende partijen. 1.4. Projectafbakening Friese Merenproject Voor de case-studie is het mogelijke zoekgebied afgebakend tot de IJsselmeerkust van Friesland1. De beoogde locatie is een zandplaat voor de kust van Stavoren, het Vrouwezand2. De locatiekeuze kan niet toegezien worden van het Friese Merenproject. Het Friese Merenproject is in het leven geroepen om het hoofd te bieden aan de toenemende recreatieve concurrentie van de Duitse wadden en het IJsselmeer, op het gebied van de watersport. Een oplossing hiervoor is integratie tussen het Friese Merengebied en het IJsselmeer. Het probleem met het Friese Merengebied ligt vooral in het feit dat het niet meer voldoet aan de gebruikseisen van recreanten. Gevolg: dalende economie van Friesland. Het Friese Merenproject geniet een groot draagvlak onder de bevolking en het project ontvangt veel subsidie van de EU. De case-studie borduurt verder op de recreatieve en economische ontwikkeling van Friesland. Vrouwezand (gemakeerd) IJsselmeergebied Bouwen in het IJsselmeer is gecompliceerd. Het probleem is dat heel het IJsselmeergebied natuurgebied is. In dit gebied geldt de Vogelrichtlijn. Langs de West-Friese IJsselmeerkust geldt ook de Habitatrichtlijn. Hierdoor is het compensatiebeginsel van toepassing en is het MER-plichtig. Daarnaast zijn buitendijkse ontwikkelingen niet wenselijk, ondanks de historie van het gebied (inpoldering en natuurontwikkeling). Compensatie van verloren gegaan visgebied blijft buiten het bestek van deze case. 1 Fryslân 2 Plangebied IJsselmeer 1150 km², gemiddelde diepte 4,5m Zomerpeil -0,2 m NAP Winterpeil -0,4 m NAP Vrouwezand 7- 8 km², gemiddelde diepte 1,5 m Bruikbaar oppervlakte 4- 6 km² (400 – 600 ha), gemiddelde diepte 1,2 m. 3 Toervaart Binnen de watersportrecreatie in het Friese Merengebied neemt de toervaart een belangrijke plaats in. De ligging van het eiland in het IJsselmeer zorgt er in wezen voor dat het vaarnetwerk rond de Friese Meren wordt uitgebreid. De inrichting van het eiland moet daarom op deze recreatievorm afgestemd zijn. De basisfuncties zijn een jachthaven (vaste ligplaatsen) en een passantenhaven (tijdelijke ligplaats)3. De ligging van het eiland in het IJsselmeer biedt nog meer mogelijkheden. Het eiland maakt ook onderdeel uit van het vaarnetwerk op het IJsselmeer. Het IJsselmeer kent een tekort aan jachthavens en vluchthavens, zeker rond de Friese IJsselmeerkust. Daarnaast bestaat een relatie tussen het IJsselmeer en met name de Noordzee en Waddenzee. Veel zeilers op de kustwateren hebben een boot liggen aan het IJsselmeer. Andere recreatievormen Daarnaast moet gekeken worden naar de mogelijkheid om andere recreatievormen, basisvoorzieningen en/of overnachtingsmogelijkheden een plaats te geven op het eiland. Recreatieve mogelijkheden niet alleen voor de toervaarder, maar ook voor andere recreanten! Opgemerkt moet worden dat de toervaart, gebruik maakt van zijn eigen vaartuig als overnachtingsplaats. De toervaart is in wezen een vorm van verblijfsrecreatie. Overnachtingen vinden plaats in bijvoorbeeld een jachthaven of een tijdelijke aanmeerplaats. Recreatief medegebruik van het eiland kan leiden tot de behoefte aan meer overnachtingsmogelijkheden. Meer overnachtingen levert de recreatieve sector meer geld in het laatje op. De subdoelstelling van de case is dan ook: “het stimuleren van de recreatieve sector in zijn algemeen4”. Invulling hieraan wordt gegeven door de aanleg van een recreatiepark. Doelgroep Binnen de toervaart is de belangrijkste doelgroep de jonge senioren, de 55+’ers. Gezien de demografische ontwikkeling (vergrijzing), de economische potentie en het niet-seizoensgebonden zijn is binnen deze case deze groep als de belangrijkste doelgroep gekozen. Duurzaam De ontwerpopgave bestond uit het ontwerpen van een duurzaam eiland. Het begrip duurzaam is een moeilijk begrip. Eigenlijk is het meer een containerbegrip. In deze casestudie wordt duurzaam of duurzaamheid alleen gebruikt in samenhang met de drie dimensies van duurzaamheid, te weten ecologie, economie en sociaal (maatschappelijk). In enge zin betekent dit dat er alleen gekeken wordt naar de samenhang tussen de economie van Friesland in relatie tot de waterrecreatie, de invloed van het eiland op de natuurlijke omgeving en de specifieke doelgroep (55+'ers). Voorlopig wordt niet ingegaan op thema's als duurzaam bouwen of duurzame watersystemen. Woningen en recreatiewoningen Woningbouw zorgt voor rentabiliteit. De opbrengsten van woningbouw zorgt ervoor dat andere niet rendabele onderdelen van een project gerealiseerd kunnen worden. Het type woning hangt sterk af van de doelgroep. Gelet op het duurzaamheidscriterium en de bij de recreatie beschouwde doelgroep is het interessant ook hier te kiezen voor 55+'ers (seniorenstad). Twee vormen van woningbouw zijn in deze casestudie van belang: permanente bewoning en niet-permanente bewoning (recreatiebungalow, tweede woning). Het beleid van de provincie Friesland t.a.v. niet-permanente bewoning, gericht op met name recreatiewoningen, valt uiteen in twee specifieke sporen. De provincie staat de bouw van recreatiewoningen toe indien niet meer dan 50 woningen worden gerealiseerd. Boven de 50 woningen wordt een project alleen geaccepteerd indien het project iets speciaals te bieden heeft. Bebouwing op het eiland moet ook de sfeer van een eiland uitstralen. De gekozen 'Zuiderzee'-uitstraling (visserswoninkjes, nauwe straatjes) staat ehter in conflict met de woonwensen van de gekozen doelgroep. Als minimale eis wordt gesteld dat de woningen een “retro” uitstraling moeten hebben. Daarentegen zijn de mogelijkheden voor recreatiewoningen groter. In het park Esonstad is een compleet vestingstadje nagebouwd en worden in Twente recreatiewoningen gebouwd in de karakteristieke Twentse stijl. Een interessante trend op het gebied van woningbouw is de vraag naar woningen in het dure segment. Wonen op het eiland kan als iets exclusiefs gezien worden. 1.5. Doelstelling case-studie 3 De capaciteit aan jachthavens binnen de Friese Meren is wel ruim voldoende. 4 In deze case wordt geen onderscheid gemaakt tussen toerisme en recreatie. 4 Ontwerp van een fictief duurzaam eiland in een pps verband rekening houdend met de natuurlijke en cultuurhistorische waarde van het IJsselmeer, de watersportrelatie met de omgeving, de woonwensen en de recreatieve voorkeuren