Vrouwezand, Eiland in Het Ijsselmeer Studie Naar De Mogelijkheden Van Pps Deel 1 Functioneel Ontwerp

Vrouwezand, eiland in het IJsselmeer Studie naar de mogelijkheden van pps Deel 1 Functioneel ontwerp

Haven Blokzijl

Recreatiepark Esonstad

1 1. Inleiding

1.1. Opdacht

De opgave van deze case is het zodanig ontwerpen en inrichten van een eiland, opdat een authentieke Zuiderzeesfeer ontstaat in samenhang met een afgewogen mix van verschillende functies, met als doel het stimuleren van de recreatietoervaart en daarmee de Friese economie. De functies zijn natuur, recreëren en wonen. Natuurontwikkeling moet gezien worden als compensatie voor verloren gegaan gebied. De recreatieve ontwikkeling op het eiland is voornamelijk gerelateerd aan de watersport, maar ook op andere vormen van dag– en verblijfsrecreatie kunnen een plek krijgen op het eiland (bungalowpark, themapark of attractiepark). Woningbouw moet vooral gezien worden als de opbrengst genererende factor, zodat de kosten van aanleg van het eiland opgevangen kunnen worden. Maar ook recreatieve invulling van woonmilieu (wonen aan een golfbaan) kan invulling geven aan de recreatieve doelstelling.

1.2. Afstudeeropdracht in het kort

Het feit dat woningbouw vooral gezien moet worden als de opbrengst genererende factor kan niet los gezien worden met het afstudeerwerk in zijn geheel. De doelstelling van de afstudeeropdracht is het op een transparante manier bepalen van parameters/kengetallen van de grondexploitatie binnen een pps-verband, opdat de samenwerking tussen publieke en private partijen succesvol verloopt. Het draait hier in de eerste plaats over het inrichten van een succesvol pps-proces en daarnaast over de juiste grondprijsbepaling, de residuele waarde. De grondexploitatie is het uiteindelijke product van de onderhandelingen. De grondexploitatie bestaat echter uit een aantal parameters (o.a. planontwikkelingskosten, BTW, tijd) waarover niet altijd eenduidig een antwoord op te geven is (van geval tot geval). Het afgebakend gebied van het afstuderen draait om de de toepassing van pps bij nieuwbouwprojecten.

1.3. Procesfasen case-studie

De case-studie bestaat uit een aantal onderdelen gericht op het civiel-technisch ontwerpproces. Belangrijk binnen dit proces is het werken van grof naar fijn. Het proces bestaat uit de volgende stappen: 1.locatiekeuze 2.sfeer en beeldvorming 3.(civiel) ontwerp 4.programma (woon– / natuur– /recreatieve– en commerciële functies) 5.financiële haalbaarheid 6.pps vormgeving 7.realisering

Ad. 1. Locatiekeuze Zoeken naar een geschikte locatie.

Ad. 2. Sfeer en beeldvorming Onderzoek naar de uitstraling van het project. De sfeer en kwaliteiten van de locatie hebben direct invloed op de verschillende functies. Tevens onderzoek naar eventuele kansen en bedreigingen van deze locatie.

Ad. 3. Ontwerp Berekenen civiel-technische eisen, zoals draagkracht, dijkhoogte, bereikbaarheid, ophoogmethoden en eventuele aanvullende hydrologische eisen.

Ad. 4. Programma Concrete vertaling van de verschillende functies naar een programma van eisen.

Ad. 5. Financiële haalbaarheid Onderzoek naar de haalbaarheid van het project. Vertaling programma naar kostendragers.

Ad. 6. PPS vormgeving Bekijken van de verschillende pps uitvoeringsmogelijkheden.

2 Ad. 7. Realisering Uiteindelijke keuze pps en uitvoering. Kostenverdeling over de verschillende partijen.

1.4. Projectafbakening

Friese Merenproject Voor de case-studie is het mogelijke zoekgebied afgebakend tot de IJsselmeerkust van Friesland1. De beoogde locatie is een zandplaat voor de kust van Stavoren, het Vrouwezand2. De locatiekeuze kan niet toegezien worden van het Friese Merenproject. Het Friese Merenproject is in het leven geroepen om het hoofd te bieden aan de toenemende recreatieve concurrentie van de Duitse wadden en het IJsselmeer, op het gebied van de watersport. Een oplossing hiervoor is integratie tussen het Friese Merengebied en het IJsselmeer. Het probleem met het Friese Merengebied ligt vooral in het feit dat het niet meer voldoet aan de gebruikseisen van recreanten. Gevolg: dalende economie van Friesland. Het Friese Merenproject geniet een groot draagvlak onder de bevolking en het project ontvangt veel subsidie van de EU. De case-studie borduurt verder op de recreatieve en economische ontwikkeling van Friesland.

Vrouwezand (gemakeerd)

IJsselmeergebied Bouwen in het IJsselmeer is gecompliceerd. Het probleem is dat heel het IJsselmeergebied natuurgebied is. In dit gebied geldt de Vogelrichtlijn. Langs de West-Friese IJsselmeerkust geldt ook de Habitatrichtlijn. Hierdoor is het compensatiebeginsel van toepassing en is het MER-plichtig. Daarnaast zijn buitendijkse ontwikkelingen niet wenselijk, ondanks de historie van het gebied (inpoldering en natuurontwikkeling). Compensatie van verloren gegaan visgebied blijft buiten het bestek van deze case.

1 Fryslân 2 Plangebied IJsselmeer 1150 km², gemiddelde diepte 4,5m Zomerpeil -0,2 m NAP Winterpeil -0,4 m NAP

Vrouwezand 7- 8 km², gemiddelde diepte 1,5 m Bruikbaar oppervlakte 4- 6 km² (400 – 600 ha), gemiddelde diepte 1,2 m.

3 Toervaart Binnen de watersportrecreatie in het Friese Merengebied neemt de toervaart een belangrijke plaats in. De ligging van het eiland in het IJsselmeer zorgt er in wezen voor dat het vaarnetwerk rond de Friese Meren wordt uitgebreid. De inrichting van het eiland moet daarom op deze recreatievorm afgestemd zijn. De basisfuncties zijn een jachthaven (vaste ligplaatsen) en een passantenhaven (tijdelijke ligplaats)3.

De ligging van het eiland in het IJsselmeer biedt nog meer mogelijkheden. Het eiland maakt ook onderdeel uit van het vaarnetwerk op het IJsselmeer. Het IJsselmeer kent een tekort aan jachthavens en vluchthavens, zeker rond de Friese IJsselmeerkust. Daarnaast bestaat een relatie tussen het IJsselmeer en met name de Noordzee en Waddenzee. Veel zeilers op de kustwateren hebben een boot liggen aan het IJsselmeer.

Andere recreatievormen Daarnaast moet gekeken worden naar de mogelijkheid om andere recreatievormen, basisvoorzieningen en/of overnachtingsmogelijkheden een plaats te geven op het eiland. Recreatieve mogelijkheden niet alleen voor de toervaarder, maar ook voor andere recreanten! Opgemerkt moet worden dat de toervaart, gebruik maakt van zijn eigen vaartuig als overnachtingsplaats. De toervaart is in wezen een vorm van verblijfsrecreatie. Overnachtingen vinden plaats in bijvoorbeeld een jachthaven of een tijdelijke aanmeerplaats. Recreatief medegebruik van het eiland kan leiden tot de behoefte aan meer overnachtingsmogelijkheden. Meer overnachtingen levert de recreatieve sector meer geld in het laatje op. De subdoelstelling van de case is dan ook: “het stimuleren van de recreatieve sector in zijn algemeen4”. Invulling hieraan wordt gegeven door de aanleg van een recreatiepark.

Doelgroep Binnen de toervaart is de belangrijkste doelgroep de jonge senioren, de 55+’ers. Gezien de demografische ontwikkeling (vergrijzing), de economische potentie en het niet-seizoensgebonden zijn is binnen deze case deze groep als de belangrijkste doelgroep gekozen.

Duurzaam De ontwerpopgave bestond uit het ontwerpen van een duurzaam eiland. Het begrip duurzaam is een moeilijk begrip. Eigenlijk is het meer een containerbegrip. In deze casestudie wordt duurzaam of duurzaamheid alleen gebruikt in samenhang met de drie dimensies van duurzaamheid, te weten ecologie, economie en sociaal (maatschappelijk). In enge zin betekent dit dat er alleen gekeken wordt naar de samenhang tussen de economie van Friesland in relatie tot de waterrecreatie, de invloed van het eiland op de natuurlijke omgeving en de specifieke doelgroep (55+'ers). Voorlopig wordt niet ingegaan op thema's als duurzaam bouwen of duurzame watersystemen.

Woningen en recreatiewoningen Woningbouw zorgt voor rentabiliteit. De opbrengsten van woningbouw zorgt ervoor dat andere niet rendabele onderdelen van een project gerealiseerd kunnen worden. Het type woning hangt sterk af van de doelgroep. Gelet op het duurzaamheidscriterium en de bij de recreatie beschouwde doelgroep is het interessant ook hier te kiezen voor 55+'ers (seniorenstad). Twee vormen van woningbouw zijn in deze casestudie van belang: permanente bewoning en niet-permanente bewoning (recreatiebungalow, tweede woning). Het beleid van de provincie Friesland t.a.v. niet-permanente bewoning, gericht op met name recreatiewoningen, valt uiteen in twee specifieke sporen. De provincie staat de bouw van recreatiewoningen toe indien niet meer dan 50 woningen worden gerealiseerd. Boven de 50 woningen wordt een project alleen geaccepteerd indien het project iets speciaals te bieden heeft.

Bebouwing op het eiland moet ook de sfeer van een eiland uitstralen. De gekozen 'Zuiderzee'-uitstraling (visserswoninkjes, nauwe straatjes) staat ehter in conflict met de woonwensen van de gekozen doelgroep. Als minimale eis wordt gesteld dat de woningen een “retro” uitstraling moeten hebben. Daarentegen zijn de mogelijkheden voor recreatiewoningen groter. In het park Esonstad is een compleet vestingstadje nagebouwd en worden in Twente recreatiewoningen gebouwd in de karakteristieke Twentse stijl. Een interessante trend op het gebied van woningbouw is de vraag naar woningen in het dure segment. Wonen op het eiland kan als iets exclusiefs gezien worden.

1.5. Doelstelling case-studie

3 De capaciteit aan jachthavens binnen de Friese Meren is wel ruim voldoende. 4 In deze case wordt geen onderscheid gemaakt tussen toerisme en recreatie.

4 Ontwerp van een fictief duurzaam eiland in een pps verband rekening houdend met de natuurlijke en cultuurhistorische waarde van het IJsselmeer, de watersportrelatie met de omgeving, de woonwensen en de recreatieve voorkeuren van de gekozen doelgroep.

1.6. Opbouw case-studie

De bouwstenen van het eiland vallen uiteen in de volgende onderdelen: 1. Substructuur Ophogen Dijken 2. Suprastructuur Kabels en leidingen Bouw- en woonrijpmaken 3. Infrastructuur Wegen (incl. ontsluiting) Oeververbinding 4. Vastgoed Woningbouw Voorzieningen (supermarkt, zorg) Recreatiewoningen Recreatieve voorzieningen (leisure, wellness, fitness) 5. Haven Passantenhaven Jachthaven Voorzieningen (havenkantoor) 6. Natuur Fiets- en wandelpaden Natuur aanleggen

De hoofdstuk indeling volgt uit de procesfasen. In dit deel worden de eerst vier fasen behandeld. Hoofdstuk 2 behandeld de locatiekeuze. In hoofdstuk 3 komen de sfeer en beeldvorming aan de orde. Het technisch ontwerp komt aanbod in hoofdstuk 4. Ten slotte behandeld hoofdstuk 5 het programma van eisen.

Het eiland ontwerp is puur een hypothetische en getalsmatige exercitie. Dit wordt ondervangen door het gebruik van bandbreedtes bij de bepaling van de kosten en hoeveelheden en het gebruik van zoveel mogelijk voorbeeldprojecten. De uitkomst van deze case zijn bedoeld als aanzet tot een eerste haalbaarheidsonderzoek.

5 2. Locatiekeuze

2.1. Friese Meren

Friesland is een waterrijke provincie. Hierdoor is Friesland geliefd onder watersporters. Duizenden toeristen genieten jaarlijks van een vakantie op of aan het water. De recreatieve sector is voor de Friese economie van groot belang. De Friese Meren spelen, naast de Waddenzee en het IJsselmeer, hierin een centrale rol.

Het Friese merengebied is een uniek gebied met allerlei kwaliteiten. Het totale vaargebied beslaat 130 km². De recreatieve vaarwegen hebben een totale lengte van 675 km: 475 km voor de grote watersport en 200 km vaarwegen voor de kleine watersport. De aantrekkelijkheid van het gebied wordt bepaald door het weidse landschap dooraderd met meren en kanalen. Langs de oevers ligt ongeveer 13.000 ha aan natuurgebieden. Dit natuurlijke karakter van het gebied wordt aangevuld met de vele karakteristieke dorpen en (elf)steden. Voeg daarbij het typische karakter van Friesland met een eigen taal, de streekeigen producten en sporten als skûtsjesilen, fierljeppen en kaatsen dan is de bijzondere aantrekkingskracht van het gebied snel verklaard.

De marktpositie en betekenis van het Friese merengebied staan echter onder druk. De laatste jaren is de concurrentie vanuit andere gebieden, zoals het IJsselmeer en de Duitse Wadden, (maar zeker ook van Zeeland, Noord-Holland en Ost-Friese Meren), toegenomen. Diverse ontwikkelingen op het vlak van bereikbaarheid, bevaarbaarheid en toeristische trends geven aanleiding om in te grijpen. Vanuit de provincie zijn deze problemen verwoord in het Friese Merenproject.

2.2. Friese Merenproject

Het Friese Merenproject is opgestart om te blijven concurreren met andere watersportgebieden en is gericht op handhaving van het huidig aantal bezoekers. Het Friese Merenproject is voornamelijk gebaseerd op het beter bevaarbaar en bereikbaar maken van het vaarnetwerk. De projecten zijn niet gericht op het daadwerkelijk maken van nieuwe vaargebieden, maar om het beter benutten van bestaande waterwegen en vaargebieden. Vaarwegen worden uitgebaggerd, opstakels worden verwijderd en knelpunten met het landverkeer worden opgelost m.b.v. aquaducten en verhogen bruggen (bediening bruggen). De veiligheid wordt gewaarborgd door scheiding beroepsvaart en recreatievaart (zonering). Kortom het gehele project bestaat uit het wegnemen van barrières wegnemen. Al deze maatregelen betekenen dat het gebied ook aantrekkelijk blijft voor grotere boten!

Daarnaast bestaat het project uit een kwalitatieve verbetering van de interactie met de omgeving. Het gaat in de eerste plaats om verbetering van de waterkwaliteit (uitbaggeren/vuilwaterstations). Daarnaast gaat het om de aantrekkelijkheid van het gebied. Natuurgebieden langs (oevers) en in de buurt van het water worden geïntegreerd in het project (fietsroute), maar ook het stedelijk voorzieningsniveau (o.a. horeca) krijgt een kwaliteitsimpuls (incl. aanlegcapaciteit).

Het doel van het Friese Merenproject is om in alle opzichten een kwaliteitsverbetering in het Friese Merengebied te realiseren. Dit houdt in dat: 1. Er een groter vaargebied voor watersporters is ontstaan; 2. De bezoekersaantallen zijn gehandhaafd; 3. Het aanbod in de recreatiesector is verbreed; 4. De kwaliteit van de bestaande voorzieningen is verbeterd; 5. De kwaliteit van natuur en landschap en het waterbeheer en de waterkwaliteit zijn verbeterd in samenhang met deze maatregelen; 6. Er geen knelpunten meer zijn in de bevaarbaarheid; 7. De belangrijkste recreatieve routes op de gewenste diepte zijn; 8. De veiligheid op het water is verbeterd; 9. Weg– en waterverkeer weinig tot geen hinder van elkaar hebben; 10. In het gebied het nog steeds prettig wonen, werken en recreëren is.

Subdoelen zijn seizoensverlenging en het naar het Nederlands niveau brengen van het bestedingspatroon van recreanten en toeristen.

6 Het Friese Merenproject wordt breed gedragen. Onder regie van de provincie Fryslân zijn er tientallen partijen bij betrokken. Van het rijk en Europa en een kleine 20 gemeenten tot het regionale bedrijfsleven, wateren recreatieschappen, watersportorganisaties als de Noord-Nederlandse Watersport Bond (NNWB), belangen- en brancheorganisaties als Hiswa en Recron, VVV's, Staatsbosbeheer en Natuurmonumenten. Het draagvlak onder de bevolking voor het project is groot.

2.3. Vrouwezand

In het kader van het masterproject heeft de projectgroep “Ontwikkelingsstrategie Friese Merengebied” kritisch gekeken naar de doelstellingen van het Friese Merenproject. Doel van dit project is het opstellen van een pakket van maatregelen voor het Friese Merengebied, waarmee een duurzame groei en ontwikkeling van economische activiteiten in met name de recreatieve sector mogelijk wordt. Hiermee is de doelstelling enigszins vergelijkbaar met het Friese Merenproject.

Uit deze doelstelling volgen de volgende (sub)doelen: 1.Groei inkomsten recreatieve sector; 2.Vergroten aanbod voorzieningen en attracties; 3.Behouden landschappelijk kwaliteit gebieden; 4.Vergroten bereikbaarheid voorzieningen en attracties; 5.Verbeteren toeristische waterinfrastructuur; 6.Verbeteren veiligheid op het water.

Eén van de maatregelen om het aanbod van voorzieningen te vergroten is de creatie van een resort (Port Zelande) voor de kust van Friesland, in het IJsselmeer5. Eén van de mogelijke locaties van dit resort is het Vrouwezand. In deze case-studie wordt deze locatie als aanname gehanteerd. De voordelen van deze locatie t.o.v. andere locaties zijn:

1 Aanwezigheid natuurlijke zandplaat Het Vrouwezand is een natuurlijke zandplaat, ten zuiden van Stavoren. De aanlegkosten van het eiland zullen door de aanwezigheid van deze ondiepte economisch rendabeler zijn, dan andere locaties.

2 Ligging nabij Friesland De aanleiding van de case gaat over de stimulering van de economie van Friesland, met name de recreatieve- en toeristische sector. Nabijheid van Friesland is daarom een vereiste. De opbrengsten moeten wel ten goede komen aan de economie van Friesland.

3 Relatie Friese Meren De ligging van het Vrouwezand ten opzichte van het Friese Merengebied is gunstig. Zowel via Stavoren als via Lemmer is gemakkelijk toegang te krijgen tot de Friese Meren. Omgekeerd kan dit eiland een verbinding vormen tussen de Friese Meren en overige gebieden (groter vaargebied).

4 Geen belemmering natuurgebieden Het Vrouwezand is één van de weinige locaties aan de Friese IJsselmeerkust waar natuurgebieden en vogelreservaten langs de kust geen directe belemmering vormen.

5 Strategische ligging IJsselmeer Naast de strategische ligging t.o.v. het Friese Merengebied, is ook de ligging t.o.v. de vaarbewegingen op het IJsselmeer gunstig.

5 Een andere projectgroep, Masterproject Recreatie- en natuureiland Laaksendam, heeft gekeken naar verschillende concepten om een concreet beeld te krijgen over hoe zo'n eiland voor de kust van Friesland eruit moet zien.

7 3. Sfeer en Beeldvorming

3.1. IJsselmeergebied

In de komende eeuw zullen de ontwikkelingen de waarden en functionaliteit van het gebied onder druk zetten. Dat kan grote en onomkeerbare gevolgen hebben voor de zo zeldzame open ruimte en de overige, grotendeels onvervangbare waarden en potenties. Toch wordt het IJsselmeergebied door velen gezien als een “leeg gebied dat vraagt om invulling” en waarvoor dus voortdurend plannen worden gelanceerd. Een duurzaam gebruik van het gebied vergt daarentegen een samenhangende toekomstvisie, op grond waarvan vanuit de bestaande situatie kleine maar doelmatige stappen naar de toekomst gezet kunnen worden.

Een eiland leent zich uitermate voor het uitvoeren van nieuwe concepten, daar het eiland niet gebonden is aan bestaande elementen als bebouwing, landschappen etc. Het gaat om het creëren van nieuw land. Het is een misverstand dat er ruimte kan worden “bijgemaakt”. Het aanleggen van nieuw land is niet anders dan het ingrijpend wijzigen van de bestaande ruimte: water met alle daarbij horende waarden en functies -ter plaatse en voor de wijde omgeving- wordt ingeruild voor land met de daarbij horende veronderstelde potenties. Daarom moet dus niet alleen worden gekeken naar de potenties van de nieuwe situatie, maar ook -of eigenlijk éérst- naar de waarde van de bestaande situatie.

Essentiële waarden IJsselmeergebied Het unieke van het IJsselmeergebied is dat het een aaneengesloten zoetwatergebied is van een ongekend formaat in het hart van ons land: een karakteristiek wateren ecosysteem met een vleug ongetemdheid, een verscheidenheid aan functies, een rijke historie en intensieve bewoning langs de oevers. Daarmee vertegenwoordigt het gebied een aantal essentiële waarden: ● een grote zoetwatervoorraad en -buffer voor het waterbeheer in een groot deel van ons land ● een bron voor drinkwater en voor de watervoorziening in het algemeen ● een “voorraad” openheid, rust en ruimte voor recreatie op en om het water en als onderdak voor natuur, direct grenzend aan het dichtbevolkte midden van ons land ● natuur van nationale en internationale waarde, beschermd onder de EU Vogelrichtlijn ● aaneengesloten water voor multifunctioneel gebruik, waar economische functies tot nu toe verenigbaar waren met de natuur, openheid en vooraad/bufferfunctie van het water ● verbindend kader voor land, water en cultuurhistorie met havens, oude dorpen en stadjes, grote en kleine polders, oude en nieuwe dijken, wielen, kliffen, moerassen en nieuwe steden.

Natuurwaarde De natuurwaarde van het IJsselmeergebied is groot, hoewel het watersysteem zeer sterk door de mens beïnvloed is. Het gebied kenmerkt zich door een enorme grootschaligheid, waarbij zichtafstanden tot 30 kilometer mogelijk zijn. Het is één van de weinige grootschalige open zoetwateroppervlaktes in Europa die in de winter niet of vrijwel niet dichtvriest. Een aantal vogelsoorten komt hierdoor in de winter in indrukwekkende aantallen voor. Bovendien is het wateroppervlak voor het merendeel onbegroeid, aangezien het water bij de overheersende diepte niet helder genoeg is om de groei van waterplanten op grote schaal mogelijk te maken. Wel is het een milieu voor vele soorten algen en waterdieren.

Het open water van IJsselmeer, Markermeer en Randmeren is van groot belang voor de vogelstand, want van de vele internationaal belangrijke vogelsoorten die in het IJsselmeergebied voorkomen zijn er minstens zestien (zoals fuut, nonnetje, grote zaagbek, visdief, zwarte stern, aalscholver, diverse duikeenden) gebonden aan het diepe open water, omdat de hier veelvuldig voorkomende driehoeksmossel en spiering hun voornaamste voedsel vormen. Deze komen in het zuidelijk deel van het IJsselmeer meer voor dan in het noordelijk deel.

Langs de oevers komen in de voorlanden uitgestrekte moeras-, riet- en biezenvelden voor. Deze fungeren als broed-, rui- en rustplaats voor veel vogelsoorten. Ook de waterplanten die in de ondieptes voor de kust aanwezig zijn, vormen een belangrijke voedselbron voor bepaalde vissoorten. Veel van deze voorlanden zijn aangewezen als beschermd natuurgebied. Enkele delen zijn aangewezen als staatsnatuurmomument, zoals het grootste deel van de Friese IJsselmeerkust (aangezien deze nog het meest lijkt op de kust van voor de afsluiting van de Zuiderzee), het Zwartemeer, en delen van enkele Randmeren.

Landschapswaarde De belangrijkste karakteristieken zijn: uitgestrektheid, grote oeverlengte, dijken, buitendijkse waarden,

8 havensilhouetten en orientatiepunten. De grootschaligheid van het IJsselmeer komt in Nederland nergens voor, niet op het land, niet op het water. Het is een zoetwatergebied dat qua oppervlakte zijn weerga in Nederland of elders in West-Europa niet kent. Er zijn zichtafstanden tot 30 kilometer mogelijk. Zowel vanaf het omliggende land als op het water zelf kan men genieten van ongestoorde vergezichten van kim tot kim en lucht, licht en duisternis, maan en sterren ervaren.

Het geheel van water en kust is uniek in Europa. Het gebied heeft een sterke en gave identiteit. In een steeds drukker wordende maatschappij is grote behoefte aan een dergelijk omvangrijk rustgebied voor mens en dier.

Cultuurhistorie De cultuurhistorische kenmerken van het IJsselmeergebied zijn van grote betekenis voor de kwaliteit van het gebied. De cultuurhistorische waarden van het gebied zijn voor een groot deel zichtbaar geconcentreerd in de oude Zuiderzeestadjes.

Van bijzondere betekenis zijn verder: ●Westfriese Omringdijk (Provinciaal Monument) ●Noorder IJ- en Zeedijken (Provinciaal Monument in voorbereiding) ●Voormalig eiland Schokland (Werelderfgoed-lijst UNESCO) ●Voormalig eiland Urk ●Stelling van Amsterdam (Werelderfgoed-lijst UNESCO) ●Ir. D.F. Woudemagemaal te Lemmer (Werelderfgoed-lijst UNESCO) ●Westergoo-dijk langs Friese kust (tussen Kornwederzand en het Ro(o)de Klif) ●Waterstaatkundige werken (Afsluitdijk, Houtribdijk, polders, droogmakerijen) ●Beschermde stads- en dorpsgezichten (Muiden, Durgerdam, Monnickendam, Marken, Edam, Hoorn, Enkhuizen, Medemblik, Kornwerd, Makkum, Workum, Hindeloopen) ●Gemaal de Vier Noorderkoggen bij Medemblik ●Oude forten (Pampus, Kornwederzand)

Recreatieve waarde De recreatieve betekenis van het IJsselmeergebied wordt in belangrijke mate bepaald door het uitgestrekte karakter van de meren, de uitstraling van de voormalige Zuiderzeehavens, de verbindingen met de omliggende wateren en de aanwezigheid van stranden, oevers, natuur en rust. Voor de recreatie is het gebied het grootste vaargebied van Nederland en de grootste binnenzee in Noordwest Europa. Recreatievaart, oeverrecreatie (surfers, zwemmen, vogelaars, cultuurminnaars etc.) en sportvisserij bepalen het beeld. Op diverse plaatsen langs de randen van de verschillende onderdelen van het IJsselmeergebied bevinden zich jachthavens met in totaal 33.000 ligplaatsen, waarvan 22.000 langs IJsselmeer en Markermeer en 11.000 langs de Randmeren. Daarnaast maakt een chartervloot, vooral de zogenaamde “bruine vloot” van zo’n 450 traditionele beroepszeilschepen, gebruik van het gebied.

Tabel Kernkwaliteiten IJsselmeer openheid, duisternis, rust en ruimte Horizon waterecosysteem, water, wind en natuurlijk substraat Van nature aanwezige rijkdommen Zuiderzee- en inpolderingshistorie, visserij en dijken Cultuur

Toepassing De sfeer en uitstraling van het IJsselmeer heeft direct invloed op de functies van het eiland. Kijkend naar de Zuiderzeehistorie kunnen voor de verschillende functies de volgende aspecten van “retro-look” ingevuld worden: ● Stedelijke jachthaven met bruine vloot ● Thema recreatiepark (Esonstad / Hof van Twente) ● Retro woningbouw (Brandevoort)

3.2. Eilandsfeer

Wat is een Eiland? Eilanden hebben iets speciaals. Door hun langdurige isolement is de sfeer er anders dan op het vasteland. Op een eiland voel je je een beetje afgesneden van de rest van de wereld. Je kunt er niet op elk moment af. En voor anderen ben je daar niet makkelijk bereikbaar. Daarom zijn mensen die op een eiland wonen anders dan

9 'vastelanders'. Meer op elkaar aangewezen en meer betrokken bij hun eigen kleine gemeenschap. Eilanden hebben mensen altijd gefascineerd. Een bekend voorbeeld daarvan is de schrijver Boudewijn Büch.

"Eilandliefde is geenszins een geografisch gevoel maar hoofdzakelijk een fenomeen van zielkundige aard".[Boudewijn Büch]

Wanneer is een eiland, een eiland? Heeft het een verleden? Een naam? Is het toegankelijk? Is het bewoond of in het verleden bewoond geweest? De simpele definitie van een eiland is: een stuk land dat volledig is omringd door water. Alhoewel het onmogelijk lijkt elke zandplaat of zandbank als een eiland te beschouwen. Maar er is meer. Er bestaat zoiets als het eilandgevoel. Wieringers zeggen: “je bent niet in Wieringen, maar op Wieringen”. Ook eilanden die vandaag de dag met het vasteland verbonden zijn of daar volledig deel van uitmaken, maar die wel een lang verleden als eiland hebben beschikken over een eilandkarakter, een eilandgevoel.

“Eilandgevoel laat zich moeilijk omschrijven. Je voelt de rust van het eiland, je waardeert de kleinschaligheid. Je wordt gegrepen door de onmetelijke ruimte, je wordt aangeraakt door de eigengereidheid. Eilandgevoel is ook het gevoel van thuiskomen wanneer de boot het vaste land verlaat. Eilandgevoel is het beleven van een zonsondergang boven het water, de rust van de natuur, de verhalen van de oude zeelui aan de haven, de zilte lucht en het ritme van eb en vloed. Maar bovenal is eilandgevoel het loskomen van de dagelijkse dingen aan de wal”.[Bewerking www.frissewind.com]

"Iets halverwege de benauwing dat je er niet af kunt en de vertrouwdheid van een overzichtelijke samenleving".[John Jansen van Galen]

Kernkwaliteiten van een eiland Hieronder volgt een opsomming van de kernkwaliteiten van een eiland: ●isolement; ●exclusiviteit; ●authenticiteit; ●gemeenschapsgevoel; ●weidsheid (van het water); ●rust; ●ruimte; ●vrijheid; ●gezonde lucht; ●romantiek; ●natuur; ●ontoegankelijk (veerboot); ●silhouet; ●weemoed (naar het verleden.

Het creëren van een eilandsfeer houdt in dat op voorhand een aantal keuzes gemaakt kunnen worden. De eerste keuze gaat over de vraag: eiland of schiereiland? Het moge duidelijk zijn dat de juiste sfeer alleen gecreëerd kan worden met een eiland omringt door water. De tweede afweging die gedaan kan worden heeft betrekking op de oeververbinding. Qua belevingsgevoel heeft het ontbreken van een oeververbinding de voorkeur. Gelet op de bereikbaarheid (van de voorzieningen) verdient een veerpont de voorkeur. Ook het autoluw maken speelt een grote rol in de belevingswaarde6. De laatste keuze heeft betrekking op de ophoogmethode. Het opspuiten van zand heeft de voorkeur boven inpolderen. Een verhoogd plateau past beter bij het eilandgevoel, dan land onder de waterspiegel. Ook de ontstaansgeschiedenis van de zandbank (Vrouwezand), maar zeker ook het economisch baggerklimaat spelen hierin een belangrijke rol.

6 Naarmate de hoeveelheid voorzieningen en functies toenemen, valt te bezien in hoeverre de voorstellen m.b.t het autoluw maken en de veerpont gehandhaafd kunnen worden. Zeker gezien de veiligheid (hulpdiensten), de bouw en de jachthaven (trailer) kan dit moeilijk worden.

10 3.3. Concept

Op basis van bovenstaande uiteenzetting kan al een aardig beeld gevormd worden over de invulling van het eiland. Naast de jachthaven (eis vanuit de toervaart) is er ruimte voor een kleinschalig Zuiderzeestadje (recreatiepark Esonstad of Brandenvoort) en luxe vrijstaande kavels. Landal Green Parcs voldoet met ruim opgezette recreatieparken aan het thema rust en ruimte.

Thema IJsselmeer Thema Concept Voorbeeld Rust en ruimte Ruime kavels Landal Water Jachthaven - Cultuur Zuiderzeestadje Esonstad, Brandenvoort

3.4. Beleving

Het IJsselmeer wordt gekarakteriseerd door de beleving van ruimte, rust, en vergezichten. Kortom, er moeten vooral condities geschapen worden waardoor het eiland echt wat kan worden. En dat dienen condities te zijn die niet alleen meerwaarde bieden geredeneerd vanuit het IJsselmeer, maar ook Friesland meer bieden dan een bedacht eiland. Zorg voor iets innovatiefs. Het unieke van de uitkomst moet niet zozeer zitten in een wat gezochte vormgeving, laat staan in een laagdrempelige functie als een pannenkoekenhuis, want waarom zou je pannenkoeken eten op een eiland? Dat unieke moet in de eerste plaats en vooral voortkomen uit de specifieke plek van het eiland, met als resultaat de – geleidelijke ontwikkeling – naar iets dat Friesland nog niet bezit, maar dat– achteraf bezien – een onmisbare aanvulling vormt op dat wat er nu is.

Omdat niets vanzelf ontstaat, zelfs niet als je de condities ervoor schept, is het vinden van een beperkt aantal motoren of gangmakers voorwaarde voor het succes. Waar hoort het eiland bij en hoe verleid je mensen tot een bezoek. Niet door veel voorzieningen die je elders ook kunt bezoeken. Wel door iets unieks te bieden en dit punt maximaal te benutten voor zeilen, zichtlijnen, kwaliteit ( goede keuken, goed terras, enig bekijks) en mogelijk op te nemen in een doorgaande (vaar)route die elk jaargetijde een belevenis is ( veerpont, watertaxi). Straks kun je, geheel omgeven door water, de weidsheid van het IJsselmeer beleven.

11 4. Civiel Technisch Ontwerp

4.1. Inleiding

Functie eiland De volgende functies zijn te onderscheiden: ●veiligheid bieden tegen overstromen (waterkering); ●voldoende draagkracht bieden voor voorzieningen (ophogen); ●voldoende waterberging bieden (ophogen);

Waterkeringen kunnen bestaan uit een dijklichaam, een strand of een vooroeverdediging. Deze laatste kan uitgevoerd worden als golfbreker of natuurvriendelijk.

Aangezien er op het IJsselmeer weinig stroming plaatsvindt, is niet te verwachten dat er veel sedimenttransport ontstaat (vanuit de IJssel vindt sediment transport plaats, waardoor na afsluiting van de Zuiderzee toch zandplaaten hebben gevormd). Het meer zal voornamelijk door natuurlijke (biologische) depositie wat aanslibben. Voor het bouwen van stranden en eilanden lijkt het mogelijk om bij rustige weersomstandigheden zand en grond aan te brengen.

4.2. Waterkering

IJsselmeerdijken Dijken langs het IJsselmeer worden belast door een waterstand, die wordt veroorzaakt door een grote afvoer van de IJssel in combinatie met storm op het IJsselmeer. Deze waterstand is gedeeltelijk te beïnvloeden met de sluizen in de Afsluitdijk. Getij en storm op de Waddenzee kunnen spuien echter bemoeilijken. Een hoge waterstand op het IJsselmeer zal meestal een tot twee dagen duren. IJsselmeerdijken kunnen dus hoofdzakelijk met zand worden geconstrueerd, waterdichtheid is hier een minder belangrijk aspect. Deze dijken (evenals de Afsluitdijk) zijn gebouwd op een grondverbetering. Hierbij zijn de slappe lagen weggebaggerd en vervangen door zand. Deze dijken worden belast door golven met een representatieve hoogte van 0,5 tot 1,5 m. Het buitentalud van deze dijken wordt verdedigd door stenen bekledingen en gras. Regels voor het ontwerpen van zee- en meerdijken worden gegeven in de “Leidraad Zee- en meerdijken” van de Technische Adviescommissie voor de Waterkeringen. Op dit moment wordt aan een nieuwe versie van deze leidraad gewerkt.

Normfrequentie Het Vrouwezand grenst aan dijkringgebied 6: Friesland en Groningen. Dit dijkringgebied kent een normfrequentie van 1/4000. Het dijklichaam is een zogenaamde type A primaire waterkering. Dit betekent dat de kering behoort tot stelsels die dijkringgebieden - al dan niet met hoge gronden - omsluiten en direct buitenwater keren. Het meest dichtbij gelegen dijkvlak (rond Laaxum) heeft een kruinhoogte van 4,65m + NAP. Het nieuwe eiland Vrouwezand ligt in wezen “buitendijks”. De oeververdediging rond het eiland heeft weliswaar een waterkerende functie, maar de normfrequentie – mede door de economische warde van het eiland – is lager, Aangenomen wordt dat deze normfrequentie ligt op 1/ 1000. (het eiland Marken heeft een normfrequentie van 1 / 1250).

Opwaaiing en golfoploop De waterstandsverhoging als gevolg van opwaaiing ligt in de orde grootte 0,5 tot 1,5 m. De ontwerphoogte van het eiland komt hiermee (rekening houdend met golfoploop van maximaal 1,0 m, golven kunnen niet hoger zijn dan de waterdiepte) op ongeveer NAP + 2,5 m. Ter indicatie: de waterkering in de nabijheid ligt op ongeveer NAP+4,65 m. Het winterstreefpeil van het IJsselmeer is NAP -0,40 m. Het zomerstreefpeil is NAP -0,20 m. Het verschil tussen het zomer- en winterstreefpeil is hiermee 0,20 m. De oevers van het eiland kunnen worden uitgevoerd met een talud of als verticale oever. De verticale oever kent het minste ruimtebeslag maar heeft als nadeel dat ter plaatse van de oever een staande golf ontstaat met een hoogte van tweemaal de hoogte van de normale golf. Voordeel is de mogelijkheid voor toervaarders om het eiland te kunnen betreden zonder dat hierbij de aanleg van een steigerconstructie vereist is. Ook kan gekozen worden voor een natuurvriendelijke oever omdat het kwaliteiten aan natuur en landschap toevoegt en met beperkte hoeveelheden (duurzame) materialen te realiseren is.

Ruwheid Voor de afwerking van de oevers is het bij steilere taluds noodzakelijk deze te verdedigen. Gekozen kan

12 worden voor een verticale beschoeiing of een talud, dat wordt bestort met breuksteen. Voor het realiseren van een eiland geldt, dat afhankelijk van taludhelling en oriëntatie van de oever, wel of geen verdediging nodig is. Het gebruik van stortsteen zorgt voor een reductie van de golfoploop.

Hydra M In Hydra M is berekend dat bij een talud van 1:4 en breuksteen aan de teen de maximale kruinhoogte op 1,5 m + NAP ligt (veiligheidsnorm 1/1000). Het dijkontwerp rond het eiland is gebaseerd de maatgevende windrichting (ZW). De plaatselijke ondiepte (natuurlijke vooroever) speelt hierbij een belangrijke rol als golfbreker. Bij de berekening is de golfoploop de maatgevende belasting gebleken. Niet over de gehele dijklengte hoeft de maatgevende hoogte, ten tijde van storm, toegepast worden. Daarnaast behoeft het natuurgebied een mindere bescherming. Echter voor de kostenberekening wordt de maximale kruinhoogte aangenomen. De totale lengte van de dijk/oever is afhankelijk van de vorm en de oriëntatie van het eiland.

4.3. Ophogen

Pannenkoekmethedoe In het geval dat grote oppervlaktes moeten worden gerealiseerd en de bodem weinig draagkracht (slib) heeft dan zal het aanbrengen van zand gedoseerd moeten gebeuren. Het in een keer storten van zand leidt tot te grote zettingen. Hiervoor kan de zogenaamde pannenkoek - of sproeimethode worden toegepast, waarin laagsgewijs zand op de bodem wordt aangebracht. Het zand onder water aangebracht met behulp van een sproeimachine, boven water wordt het opgespoten. Als de eerste laag is aangebracht en voldoende is geconsolideerd, kan de volgende laag worden aangebracht. Teveel belasting ineens (wat bij het klappen van zand gebeurt), levert teveel verlies van zand op. Het zand verdwijnt in de sliblaag en drukt de sliblaag aan de zijkanten omhoog. De ondergrond wordt zeer onstabiel door teveel wateroverspanning. Deze methode is gebruikt bij de aanleg van IJburg. Net als bij IJburg wordt de ondergrond van het Vrouwezand beïnvloed door een oergeul, de Overijsselse Vecht. Nader onderzoek moet nog uitwijzen hoe de ondergrond van het Vrouwezand is opgebouwd. In eerste instantie wordt ervan uitgegaan dat de ondergrond geschikt is voor het opspuiten alleen. Een interessant voorbeeld binnen IJburg is het Centrumeiland.

Droogleggingseis De dikte van zandpakket onder de bebouwing en wegen moeten wel voldoen aan de eis met betrekking tot opbolling van het grondwater. De onderkant van de kelders moet 0,7 m boven de grondwaterstand liggen. Dit kan gerealiseerd worden met behulp van drains, open waterlopen en extra dik zandpakket. Vanuit esthetisch oogpunt – vrij uitzicht over het IJsselmeer – wordt het eiland opgehoogd tot de kruinhoogte van het dijklichaam.

13 Centrumeiland IJburg

Maaiveldhoogte Vanwege het ontbreken van intern oppervlaktewater op Centrumeiland moet het regenwater zoveel mogelijk geborgen worden in het zandlichaam. Om in de toekomst overlast voldoende te kunnen uitsluiten moet het gebied voldoen aan de gemeentelijke grondwaternorm. Voor het Centrumeiland betekent dit dat een maaiveldhoogte is vereist van NAP +2.37m (ervanuit gaande dat er kruipruimteloos wordt gebouwd).

Waterkeringen De minimale benodigde kruinhoogte van de waterkering in luwtegebieden bedraagt NAP +1,50 m.

Grondwater Door de afwezigheid van oppervlaktewater en de eis om hemelwater zo veel mogelijk te bergen, is de grondwateropbolling onder het centrumeiland sterk en is een maaiveldhoogte van minimaal 2.37 m+NAP noodzakelijk om te voldoen aan de gemeentelijke grondwaternorm. De grondwaternorm luidt als volgt: “In nieuw in te richten gebieden met een stedelijke functie mag de grondwaterstand gemiddeld niet vaker dan eens in de 2 jaar en niet langer dan 5 dagen achtereen hoger zijn dan: 0,5 meter onder maaiveld bij kruipruimteloos bouwen en 0,9 meter onder maaiveld bij bouwen met kruipruimtes”.

Vorm eiland Als je nu toch en eiland aanlegt, geef het dan een wat langgerekte vorm, en er ontstaat een ‘natuurlijke’ golfbreker en daardoor een geheel nieuwe verblijfsklimaat voor een andere doelgroep dan alleen de toerzeiler. Hoe langer de kustlijn, hoe meer kansen op natuurontwikkeling. Dus, hoe langgerekter het eiland, hoe meer kustlijn, hoe meer nieuwe ecologische verscheidenheid voor mens en dier. Ook vanuit het aspect woningbouw is een langgerekt eiland ideaal indien gekeken wordt naar de waardeontwikkeling van wonen aan het water.

4.4. Jachthavenconstructie

Vanwege het comfort (en de veiligheid) voor de ligplaatshouders moet de jachthaven tegen (wind)golven worden beschermd. Hiertoe moet een golfbreker gerealiseerd. Deze golfbreker kan zowel drijvend als vast zijn. Het voordeel van een drijvende golfbreker is dat deze flexibel is (gemakkelijk te verplaatsen). Als de jachthaven onderdeel uit maakt van het eiland ligt het meer voor de hand de oevers van het eiland deze functie van golfbreker te laten vervullen.

Voor het type steiger kan worden gekozen tussen een drijvende of een vaste steiger. Bepalende factoren voor het maken van een keuze zijn: waterdiepte, waterstand variaties en aanzanding. De gewnste waterdiepte is maximaal 2,5 m. dus uit dit oogpunt ligt een vaste steiger voor de hand. Omdat het verschil tussen zomer- en winterpeil (20 cm) en de waterstand variaties door opwaaiing (0,75 m) - er is geen getijdenwerking - ook relatief klein zijn, ligt een vaste steiger ook uit dit oogpunt voor de hand. Als het verschil in waterstand groter is dan circa 1 meter valt een drijvende steiger te prefereren. Indien een morfologische berekening uitwijst dat veel aanzanding en dus baggerwerk kan worden verwacht, heeft een drijvende steiger qua onderhoud van de haven de voorkeur (steigers kunnen worden verplaatst).

De afmeerfaciliteiten in de haven (boxen) moeten zo georiënteerd zijn dat de schepen met de punt in de overheersende windrichting liggen. De overheersende windrichting ligt tussen de 210 en 260 graden; zuidwesten wind. Bij zuidwesten wind is sprake van aanlandige wind, dus veel golfaanval. De grootste golven (als gevolg van de grote strijklengte) kunnen bij deze windrichting worden verwacht. Dit is van belang voor het ontwerp van de haveningang.

De volgende havenfaciliteiten moeten tenminste aanwezig zijn: - Een vuilwaterstation voor het leeg pompen van vuilwatertanks of van bilgewater uit schepen (veelal oliehoudend water). Via een vuilwaterstation wordt dit afvalwater afgevoerd naar het riool (rioolwateraansluiting noodzakelijk); - Elektriciteitsvoorzieningen (aan de steigers); - Sanitaire voorzieningen: hiervoor is eveneens een rioolaansluiting nodig; - Boothelling om boten uit water te halen en te water te laten. Dit houdt in dat de jachthaven toegankelijk moet zijn voor autoverkeer met trailers.

In het volgende hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de functionele eisen van een jachthaven.

14 5 Functionele Eisen

5.1 Inleiding

Dit hoofdstuk behandeld in hoofdlijnen de drie belangrijkste functies op het eiland: woningbouw, recreatie7 en natuur. Deze functies zijn uitgekristalliseerd in een woonwijk, een recreatiepark, een jachthaven en een natuurgebied.

Woningbouw vormt de basis van de financiële haalbaarheid van het project. Dit wordt behandeld in een volgend hoofdstuk. In dit hoofdstuk wordt de woonfunctie beschouwd in samenhang met een landelijke omgeving.

Uitgangspunt bij de benadering van het recreatiepark en jachthaven is dat beide functies een opzichzelfstaand economisch haalbare entiteit vormen, dit in verband met latere realisering in een pps- verband. Dit uitgangspunt heeft als nadeel dat er conflicten kunnen ontstaan met de voor ogen staande de doelgroep. Vooral op het gebied van recreatieparken speelt dit een grote rol. Deze parken hebben als doelgroep zowel gezinnen met kinderen onder de 12 als jonge senioren. Het aanbod van voorzieningen op deze parken heeft direct invloed op beide doelgroepen. De belangrijkste trends voor beide recreatieve functies is enerzijds de vraag naar luxe en comfort en anderzijds de vraag naar avontuur.

De voorzieningen die hierbij horen (en dat van de woonwijk) spelen hierin een belangrijke rol. Deze voorzieningen kunnen niet los van elkaar gezien worden. Een aparte paragraaf is hieraan toegewijd.

De functionele behandeling van het natuurgebied blijft beperkt tot het compensatiebeginsel en de toegankelijkheid.

Opbouw: 1. Recreatieparken 2. Jachthaven 3. Woonwijk 4. Voorzieningen 5. Natuur

5.2 Recreatieparken

Definitie recreatie woningen Er bestaan twee soorten recreatiewoningen. De recreatiewoning als tweede woning (eigen bezit) en vakantiewoningen puur gericht op de verhuur. Deze laatste categorie is veelal gesitueerd op bungalowparken (Landal, Center Parcs). Dit tweede type kan ook als belegging gerealiseerd worden. De tweede woning wordt vaak slechts voor een beperkt deel van het jaar gebruikt, maar kan ook door de eigenaar voor een gedeelte van het jaar verhuurd worden. Het is niet ongebruikelijk dat een recreatiepark bestaat uit een mix van beide type recreatiewoningen. Een tweede huis is bedoeld voor recreatief verblijf maar staat blijvend ter beschikking van de eigenaar/recreant die elders zijn hoofdverblijf houdt. Dit kan tot gevolg hebben dat in het toeristische laagseizoen leegstand ontstaat in badplaatsen en dorpen. Dat is nadelig is voor het draagvlak van voorzieningen als winkels, artsen, scholen, horeca etc.

Doelgroep Uit onderzoek is naar voren gekomen dat recreatieparken zich met name richten op twee doelgroepen, te weten: - gezinnen met kinderen tot en met 12 jaar en; - jonge senioren (55+).

Binnen de twee doelgroepen waar recreatieparken zich met name op richten is de laatste tijd een duidelijke verandering merkbaar in behoeften. Deze verandering heeft te maken met het feit dat steeds meer gasten de behoeften hebben om het park te verlaten in plaats van de gehele vakantie op het park te verblijven. Ze trekken erop uit om de omgeving te verkennen. De streek waarin het desbetreffende park gelegen is, speelt hierbij een belangrijke rol.

7 Recreatie zowel gericht op de toervaart als andere vormen van verblijfs– en dagrecreatie.

15 In de bijlage worden achtereenvolgens kenmerken van de doelgroepen beschreven ten aanzien van het type vakantie waarin zij geïnteresseerd zijn en de eisen die zij stellen aan een vakantie- of recreatiepark.

Het gegeven dat steeds meer gasten waarden hechten aan de omgeving en de streek waarin het park gelegen is en steeds meer aandacht hebben voor activiteiten die buiten het park plaats vinden, wil niet zeggen dat er op het park minder faciliteiten voor handen hoeven te zijn. Binnen de recreatieparken is een duidelijk onderscheid te zien in het aanbod van faciliteiten. Hierbij kan een onderscheid gemaakt worden tussen: - kinderfaciliteiten; - sportfaciliteiten; - horecafaciliteiten; - retailfaciliteiten; - entertainment.

Het verschil zit hem voornamelijk in het aanbod van horecafaciliteiten en retailfaciliteiten. Dit verschilt van parken met een kleine supermarkt en snackbar tot parken met verschillende soorten restaurants, supermarkt en cadeauwinkels.

Kansen Volgens de behoefteraming voor de Vijfde Nota is in de komende 20 jaar ongeveer 15.000 hectare nodig om aan de vraag aan verblijfsrecreatie te blijven voldoen. tabel ruimtebehoefte verblijfsrecreatie* in de periode tot 2030 (in hectares) ruimtebehoefte tot 2030 noord Nederland 2.500 oost Nederland 2.500 west Nederland 5.000 zuid Nederland 5.000 totaal verblijfsrecreatie 15.000 Bron: Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening deel 3 * Hieronder vallen zowel kampeer- als bungalowterreinen

Trends Signalen in consumentengedrag en op andere terreinen van de vakantiemarkt, duiden op een mogelijk einde van het traditionele bungalowpark. De product life cycle van het bungalowpark opgezet als woonwijk met een groot centraal winkelen dienstencentrum loopt op haar einde. Steeds vaker wordt door de consument gekozen op basis van andere accenten en voorzieningen, waarvan vele vaak zijn ingebouwd in het eigen luxe onderkomen. De centrale voorzieningen dienen vooral keuze te bieden, afwisselend en eigentijds te zijn, de beleving te bieden die ontbreekt in het traditionele bungalowpark. Hoteldiensten gaan daar steeds meer bijhoren. Men zoekt het sfeerbeeld van een slenterstadje als St Tropez of een knus brinkdorp als Dwingeloo voor dat leuke kroegje en het pittoreske restaurant, op het park of er vlak bij. Men zal zich meer en meer willen kunnen afzonderen en zelf plek en moment te kiezen, op het gebied van uitgaan, ontspanning, inspanning en lichaamverzorging.

Succesfactoren In het rapport ‘Uitgebreid onderzoek naar de bungalowmarkt in Overijssel’ wijst op de ruimtelijke factoren die het succes bepalen van recreatiewoningcomplexen in Nederland. Een succesvol bungalowpark, gemengd recreatiebedrijf of kampeerterrein gericht op de verhuur kenmerkt zich door een aantal succesfactoren als het gaat om ligging en ruimtegebruik: 1.Goede bereikbaarheid (op korte afstand van de Randstad, nabij snelwegen maar op voldoende gehoorafstand ervan). 2.Een kwalitatief hoogwaardig basispakket aan voorzieningen op het park (overdekt zwembad, diverse –zo mogelijk overdekte- sport- en recreatieactiviteiten, enkele restauratieve opties, en zo mogelijk een bijzonder leisure attractie8). 3.Voldoende gevarieerde dagrecreatieve mogelijkheden op korte afstand (winkelen, fietsen, wandelen,

8 Dit kan een golfbaan zijn maar ook een (overdekte) klim-, ski- of ponybaan. Het is niet zo zeer het hebben van een voorziening of de grootte ervan maar vooral hoe aansprekend de voorziening is vormgegeven en hoe verrassend en uitdagend ze is.

16 bezienswaardigheden en zo mogelijk strand), het liefst lopend te bereiken (vestiging in de stads- en dorpsrand of nabij attractiepark). 4.Een unieke natuurlijke omgeving (met name bos in de nabijheid) met indien mogelijk hoogteverschillen (zandduinen of stuwwallen). 5.De verhuureenheden voldoende afstand van elkaar om enige privacy te garanderen maar niet te ver uiteen om ‘er niet meer bij te horen’ (sociale aspect) en om de centrumvoorzieningen te bereiken. 6.Een minimum schaalgrootte in aantal eenheden, dat het mogelijk maakt om de voorzieningen in stand te houden.

Haalbaarheid In het rapport “Beoordeling van de plannen en omvang van 'Landgoed Hof van Twente'” is aangetoond dat een bungalowpark economisch haalbaar is tussen de 100 en 500 eenheden. Dit aantal is sterk afhankelijk van de centrumvoorzieningen. Een bungalowpark met 350 eenheden heeft het grootste marktpotentieel.

Binnen recreatieparken past Landal Greenparcs het best bij deze case. Hier draait het om ruimte, natuur en rust. Ruime kavels9 en veel groen zorgen voor de juiste sfeer.

Voorzieningen bungalowpark Onderstaande tabel geeft een overzicht van de voorzieningen op het bungalowpark Hof van Twente. Dit park verkeert nog in de besluitvormingsfase. Een bungalowpark van enige omvang dient over deze voorzieningen te beschikken. Vrijwel alle centrumvoorzieningen zijn overdekt en daardoor weersonafhankelijk te exploiteren. Van vernieuwende elementen lijkt geen sprake te zijn, evenmin van het uitdiepen van het thema golf en/of actief ontspannen. Daar liggen nog kansen. De omvang van het centrumgebouw is ongeveer 1 ha.

Voorzieningen Hof van Twente Centrumgebouw Openluchtvoorzieningen:

● Zwembad ● Tennisbanen ● Sauna / zonnebanken ● Midgetgolf ● Overdekte speeltuin / attractiepark ● Openluchttheater ● Amusementshal ● Speelboerderij ● Bowlingbaan ● Trapveldje / baskettower ● Boulangerie ● Speeltoestellen / tafeltennis ● Supermarkt ● Verhuur (fiets, kano, skeeler, waterfiets) ● Multifunctionele zalen ● Jeu de boules ● Giftshop ● Voetbal- / volley- en basketbalveldje ● Horeca (o.a. pizzaria, bruin café, plaza, à la ● Boogschietbaan restaurant, pannenkoekenrestaurant) ● Parkeren / infrastructuur ● Wasserette ● Recreatieplas ● Receptie ● Bedrijfsruimte (management, beheer en onderhoud Bron: Landgoed Hof van Twente

Het combineren van een bungalowpark met een golfbaan biedt goede perspectieven (zie ook Landgoed Hof van Twente), het draagvlak van een golfbaan kan gezien het omliggende gebied (Nijefurd) te klein blijken te zijn.

9 Gemiddeld zijn de kavels 700 m2 groot.

17 5.3 Jachthaven

Watersport algemeen Binnen de watersport worden voor de komende jaren ontwikkelingen voorzien die onder meer ruimtelijke gevolgen zullen hebben. Vanwege de positieve relatie tussen verblijfsrecreatie (bungalowparken en campings) en watersport groeit de belangstelling voor (vrij dure) verblijfsrecreatieve projecten in combinatie met (kwalitatief hoogwaardige) watersportvoorzieningen. Het gaat hier niet alleen om verblijfsrecreatiecomplexen die watersportmogelijkheden bieden, maar ook steeds vaker om jachthavens die zich ontwikkelen tot een brede recreatievoorziening met winkel, restaurant, speeltuin, fietsverhuur en soms een zwembad.

Definitie ‘recreatietoervaart’ Recreatietoervaart is een vorm van waterrecreatie waarbij overnacht wordt op een motor- of zeilboot, voorzien van een permanente overnachtingsaccommodatie, geschikt voor meerdaagse tochten.

Trends

Grotere boten Boten worden steeds groter. Mensen maken over het algemeen een watersportcarrière door waarbij zij ieder nieuw of volgend schip een stukje groter kiezen. Hierdoor neemt de vloot met name aan de bovenkant toe, en blijft deze aan de onderkant redelijk gelijk. In de laatste twintig jaar is de bootmaat verschoven van 8 meter gemiddeld naar ruim 10 meter. De botenbouwers spreken van een grote groei in het segment tussen 10 en 12 meter. Daarnaast neemt ook het aantal grote jachten van 15 meter of meer toe.

Meer toervaart Vroeger was het varen een activiteit op zich. Nu wordt de boot steeds vaker gebruikt als middel om van A naar B te komen. De vaartijd per dag neemt af en de waltijd neemt toe. Het toervaren is daarmee een toenemende trend. Mensen gaan met de boot op vakantie en doen onderweg een groot aantal bestemmingen aan. Zij besteden hun tijd met wandelen, fietsen, winkelen, horecabezoek, museumbezoek en dergelijke. De verdere uitbouw en verbetering van het recreatietoervaartnet draagt bij aan een verdere toename van deze gebruiksvorm. Deze trend sluit aan bij het algemeen veranderende recreatiegedrag. Mensen hebben een steeds gevarieerder recreatiepatroon en willen snel en kort veel verschillende activiteiten doen en beleven. De ‘zappende recreant’ komt ook in de watersport steeds meer voor.

Meer motorboten Het aantal motorboten neemt in vergelijking tot het aantal zeilboten enigszins toe. Hoewel de zeilsport onder jonge mensen populair is, stappen door de vergrijzing steeds meer mensen op latere leeftijd over op een motorboot.

Belangstelling stedelijke havens Door de verandering van het vaargedrag (minder varen, meer 'passagieren'), de steeds grotere boten en door de toename van de motorboten zijn stedelijke havens bijzonder in trek. Zij hebben naast een goede aanlegplaats veel te bieden qua achterland en activiteit. Bovendien zijn zij vaak via (groter) vaarwater bereikbaar en vormen bruggen in stedelijk gebied een belemmering voor de zeilvaart. In een groot aantal steden in Nederland wordt gewerkt aan de ontwikkeling van stadshavens.

Meer luxe en technologische ontwikkelingen Technologische ontwikkelingen maken dat de communicatie- en navigatieapparatuur van vaartuigen verbetert en vereenvoudigt. Dit maakt het varen een stuk toegankelijker. Ook het comfort van schepen verhoogt stelselmatig.

Toename jonge senioren De belangrijkste doelgroep voor de toervaart is de groep jonge senioren (55+). De toenemende vergrijzing, het economische potentieel en de concurrentie van andere watersporten voor met name jonge watersporters liggen hieraan ten grondslag.

18 Motieven voor keuze jachthaven IJsselmeergebied In volgorde van belangrijkheid spelen de volgende motieven een rol: 1. vaarroutemogelijkheden (gevarieerd vaarwater) 2. rust en ruimte van het vaargebied 3. de kwaliteit en voorzieningen in en/of bij de jachthaven 4. de afstand tussen huisadres en de jachthaven 5. de gezelligheid en sfeer in de jachthaven 6. de natuurlijke en landschappelijke kwaliteiten 7. ligplaatstarieven 8. de aanwezigheid van historische steden en dorpen

Kansen Voor de groei van het aantal ligplaatsen langs het IJsselmeer (incl. randmeren) wordt uitgegaan van 33.600 ligplaatsen in 1999 tot 46.800 ligplaatsen in 2030. Zie figuur. Tevens is aan de oostzijde van het IJsselmeer behoefte aan vluchthavens.

Ligplaatsen Friesland 2004 Aantal Vaste Passanten verhuur vaste verhuur aantal ligplaatsen ligplaatsen ligplaatsen ligplaats graad jachthavens 30784 25266 5518 21593 0,85 201 Verhouding vaste ligplaatsen : passant ligplaatsen is ongeveer 5:1. Bron: Toerdata Noord

Het aantal passantenligplaatsen zal in de case hoger liggen, namelijk 4:1.

Haalbaarheid De economische haalbaarheid van jachthavens is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: < 400 ligplaatsen niet exploitabel 400 – 600 ligplaatsen potentieel haalbaar > 600 ligplaatsen exploitatie haalbaar Bron: Recreatie- en natuureiland Laaksendam

De HISWA stellt de ondergrens op 375 ligplaatsen. Indien er grote infrastructurele werken nodig zijn (golfbreker) dan is een jachthaven rendabel bij 500 eenheden.

19 5.4. Woningbouw

Er is veel discussie over bouwen in het buitengebied. Er wordt gesproken over landgoederen in het buitengebied en zelfs over nieuwe dorpen. We zien bovendien dat er verschuivingen optreden in het woongedrag van mensen en in het denken daarover. Door een toename van het permanent bewonen van recreatiewoningen en door deeltijdbewoning vervaagt het onderscheid tussen eerste en tweede woning. Daarnaast zien we dat grotere woonwerk afstanden steeds meer geaccepteerd worden in ruil voor een aantrekkelijke woning in een prettige omgeving. We zien dus in het algemeen dat de vraag naar woningen met een goede ligging groot is.

Definitie Er bestaat een grote variëteit aan woonmilieus in het hoge- en topsegment. Belangrijk is dat niet alleen oppervlakte en prijsstelling een woning tot een topsegment woning maakt, maar dat het uitdrukkelijk ook om de kwaliteit van de bebouwing en de omgeving gaat. Het topsegment kan bestaan uit: ruime statige jaren 30- woningen, luxe appartementen in en rond de binnenstad en ruime kavels voor zelfbouw in een omgeving met toegevoegde waarde zoals bos en water. In wezen zijn vier verschillende woonmilieus in het topsegment zijn te onderscheiden: • metroplitaan (nieuwbouw in het hart van de stad) • exclusief suburbaan (villawijk) • landelijk (buiten wonen) • stedelijk historisch (klassieke dure stadswijken of-centra)

Deze case bestaat uitsluitend uit luxe woningen in het landelijk gebied op ruime kavels.

Haalbaarheid

Het relevante marktgebied In zijn algemeenheid kan worden opgemerkt dat het relevante marktgebied voor woningbouwprojecten groter wordt naarmate de kwaliteit en met name ook de exclusiviteit van woningen, locatie en locatieomgeving toeneemt10. Dit is van belang voor het inschatten van de marktpotentie van het onderhavige project. Immers, als de relevante markt in geografische zin groter wordt, neemt ook het absolute aantal potentiële gegadigden toe. De planlocatie zal door de kwaliteit van de locatie en het unieke onderscheidende product een relatief groot marktgebied kennen. Uit ervaringen met eerder gerealiseerde projecten11 waar luxe woningbouw is geïntegreerd in een recreatieve, parkachtige omgeving, kan worden geconcludeerd dat deze projecten kunnen rekenen op een vraag vanuit een grotere regio.

In deze case vormen de opbrengsten van woningbouw het sluitstuk van de financiële haalbaarheid van het gehele project. De grote van de villawijk is daarom een afgeleide van de andere functies. Hierover wordt dieper ingegaan in een volgend hoofdstuk.

Kavel Een kavel van gemiddeld 600 m2 voor de dure vrijstaande woningen biedt voldoende ruimte om flexibel in te kunnen spelen op de gevarieerde vraag naar ruimere en kleinere kavels voor particulier opdrachtgeverschap en projectmatige bouw12.

Kansen l/raag naar woonmilieus In de "Woonverkenningen 2030", zoals die door het ministerie van VROM in 1997 is opgesteld, zijn scenario's voor de 21ste eeuw gemaakt voor het wonen. Dit is mede op basis van prognoses van het CPB geënt. Ook de Nota "Mensen, Wensen, Wonen" van het Ministerie van VROM, 2000 sluit in haar analyses daar op aan. Het landelijk wonen zal de komende jaren naar verwachting duidelijk aan belangstelling winnen. Landelijk wordt het tekort aan woningen in landelijke gebieden op 60.000 tot 130.000 woningen ingeschat (zie ‘De ongekende ruimte verkend’ van het Ruimtelijk Planbureau).

De vraag naar landelijke woonmilieus komt voornamelijk van gezinnen met kinderen, jonge senioren (empty-

10 Uiteraard speelt daarbij ook de economische dynamiek in de vestigingsregio een rol, maar dit valt buiten de case. 11 O.a. de Blauwe Stad. 12 Rigo: Een uitbreidingsplan met differentiatie en particulier opdrachtgeverschap

20 nesters) en ouderen die terug willen gaan naar hun geboortestreek13. • De meerderheid van de consumenten is op zoek naar vrijstaande woningen met een tuin, een boerderij e.d. Traditionele bouwstijlen hebben daarbij de voorkeur (woningen met een puntdak). • Nieuwbouw is daarbij een alternatief voor de behoefte aan dergelijke woningen. • Dat het tegemoet komen aan deze behoefte om een zorgvuldige inpassing in het landschap vraagt, mogelijke duidelijk zijn. Identiteiten van regio’s en dorpen mogen daarbij niet verloren gaan. • Het streekeigen bouwen verdient aandacht evenals de herstructurering van bestaande onderdelen van de voorraad in relatie tot deze uitbreiding. • De ontwikkeling van nieuwe landgoederen, het herbestemmen van vrijkomende boerderijen, vrijkomende defensieterreinen en zorginstellingen, is in relatie tot deze vraag naar landelijk wonen eveneens in beeld.

Succesfactoren Eind 2000 is door The SmartAgent® Company een onderzoek uitgevoerd, op basis van het woonbelevingsonderzoek, waaruit een profiel is geschetst van de woonconsument die het hogere prijssegment aantrekkelijk zal vinden. Op een rij gezet zijn de woonvoorkeuren van deze groep als volgt samen te vatten: 1. gewenst vrijstaand 62%, appartement 21% 2. voorkeur eigen kavel (80%) 3. binding met woonplaats lager dan gemiddeld 4. "ons soort mensen " 5. meer dan de helft wil rustige buurt, veel ruimte, vrij wonen 6. 85% kiest voor woonomgeving met vrijstaande woningen/ villa 's 7. circa 2/3 kiest voor landschappelijk vormgegeven buitenruimte 8. circa 2/3 wenst extra kamer op begane grond 9. zelfbouw heeft de voorkeur (74%), villapark (55%), recreatief wonen (47%) 10. voorkeur voor privé-wijk ligt met 30% drie maal hoger dan gemiddeld 11. architectuur: meer dan 2/3 traditioneel, historisch 12. circa 15%: moderne, experimentele architectuur

De gemeente Sluis heeft onderzoek gedaan naar de vestigingsmotieven van koopkrachtige huishoudens. De succesfactoren hierbij zijn: • ligging of uitzicht op het water • een aantrekkelijke woonomgeving (langs het water, maar ook landinwaarts) met voldoende wandel-, fietsroutes en bijvoorbeeld ook vaarroutes • rust en ruimte, gevoel van veiligheid • buitenactiviteiten ter ontspanning, zoals golf, tennis, zwemmen, jeu de boules • binnenactiviteiten ter ontspanning, zoals galerieën, musea, theater/schouwburg, zwemmen/sauna/fitness/kuren, bridge • restaurants, horeca en andere gelegenheden • voorzieningen als winkels, apotheek etc. • charmante kernen met cultuurhistorie en streekeigen producten en ambachten • invloed kunnen uitoefenen op het ontwerp van de woning • gedeeltelijk particulier opdrachtgeverschap c.q. kopersbegeleiding.

Nadrukkelijk blijkt de behoefte aan meer zelfbouw en daarmee meer invloed en zeggenschap over het woningontwerp. Wat betreft architectuur gaat de voorkeur uit naar traditionele bouw; een beperktere interesse bestaat voor moderne en/of experimentele bouw. De voorkeur voor een eigen kavel is groot, maar ook een meer projectmatige ontwikkeling met een ontwikkelaar als initiator en regelaar kan voor velen aantrekkelijk zijn. Van belang is dat het plan die kwaliteiten in zich heeft, die refereren aan de welstand (status!) en het verwachtingspatroon van de doelgroep.

Het ontwerp voor woningen in het het topsegment legt terecht de nadruk op een sterke landschappelijke inrichting (eigen terrein, een centrale entree, veel groen dat wordt onderhouden). Deze structuren in het plan geven een zekere kracht aan het ontwerp van de villawijk. De individualiteit van de woning is een essentieel kenmerk van een nieuwe villawijk. Onderlinge verwantschap van de woningen wat betreft architectuurstijl, materiaal of bouwwijze kan bijdragen aan een sterk imago van de nieuwe villawijk.

Resumé

13 Belangrijk detail van luxe woningen is de aanwezigheid van toilet en badkamer op de begane grond.

21 De volgende eisen worden gesteld aan het woonmilieu in het topsegment • luxe, spraakmakend en klassieke uitstraling, zowel buitenkant als binnenkant; • in de stijl van gevestigde woonmilieus (stratenpatroon a la Wassenaar etc.); • geen "tweede rangs" kavels: de kavels dienen direct te worden ontsloten vanaf de weg; • voorkeur voor traditionele architectuur, beperkt voor moderne architectuur; • ruime opzet wijk en rustige woonomgeving; • veiligheid is een zeer belangrijk item en dient goed vormgegeven te worden in de natuurlijke omgeving (geen hekken en slagbomen zoals privé-wijken in Amerika maar natuurlijke grenzen bijvoorbeeld in de vorm van bijvoorbeeld water); • privacy, onder meer m.b.t. inrichting van kavel, entree plangebied etc.

5.5. Voorzieningen

De grootste uitdaging in dit hoofdstuk vormt de bepaling van de omvang van de voorzieningen behorende bij elk van de functies. Deze zijn belangrijk voor de aantrekkelijkheid (en haalbaarheid) van elk van deze drie functies, maar hebben ook direct effect op de andere functies.

Basisniveau voorzieningen Woonwijk Recreatiepark Jachthaven Natuurgebied (100 verblijfseenheden) (375 ligplaatsen) (indien toegankelijk) Supermarkt Receptie Havenkantoor Kampwinkel Vuilwaterstation Sanitair Sanitair Parkeerplaatsen Horeca/bar Parkeerplaatsen Aanvullende voorzieningen (in combinatie met andere functies) Detailhandel Restaurant Clubhuis Parkeerplaatsen Bakker Fiets- en wandelpaden Fietsverhuur

Bovenstaande tabel geeft weer wat de basisvoorzieningen zijn van de vier uitgekristalliseerde functies, plus enkele additionele voorzieningen. Naarmate de omvang van elk van deze vier basiselementen groter wordt zal ook het niveau van de voorzieningen groter worden, maar ook de onderlinge samenhang. In het minimale ontwerp is de totale grootte van de voorzieningen 1.000 m2. Bij de grootste variant 10.000 m2. Interessant bij deze laatse keuze is het Parc Sandur. In dit woon- en recreatiepark zijn alle voorzieningen ondergebracht in één groot centraal centrum. Interessant bij de complete pps-aanbesteding van het eiland.

Parc Sandur De centrale voorzieningen en faciliteiten voor de gasten, bezoekers en bewoners van het bungalowpark en het woonpark van Parc Sandur zijn ondergebracht in het 10.000 m2 grote en geheel overdekte Parc Centrum Sandur. Het centrum omvat ondermeer: ● Zeer ruime Plaza met diverse terrassen en de receptie van RecreatieParc Sandur; ● Diverse restaurants, waaronder een bistro, pizzeria, pannenkoekenhuis, buffetrestaurant en hollywood cafetaria; ● Gezellige Bruine Kroeg en een royaal sportcafe; ● Een goed geoutilleerde supermarkt ● Kindvriendelijke bowlingbanen ● Indoor tennis- en squashbanen; ● Moderne fitnesszaal en aerobiczaal ● Een kleinschalig zwemparadijs met waterglijbaan (55 m), whirlpool, geurbaden, jetstream, peuterbad, solaria, waar tevens zwemlessen worden georganiseerd.

Parc Centrum Sandur ligt op een schiereiland midden in Parc Sandur. De verhuur van zeilen roeiboten, waterfietsen en kano's geschiedt vanuit de eigen jachthaven. Op het buitenterrein zijn voorts gerealiseerd: ● Outdoor tennisbanen; ● Beachvolleybalveld; ● Midgetgolfbaan; ● Verhuurunits voor fietsen, bolderkarren, etc. ● Wasserette;

22 ● Parkeerterrein (220 pp).

Op het park zijn tevens een golfbaan en een camping aanwezig.

5.6. Natuur

Het bouwen van het eiland in het IJsselmeer betekent dat in het kader van Vogel– en Habitatrichtlijnen verloren gegaan natuurgebied wordt gecompenseerd. Op het eiland zelf wordt hier ruimte voor gecreëerd. Belangrijke rol hierin speelt de compensatiefactor. Een voorzichtige schatting leert dat deze factor ongeveer 1 is.

Het natuurgebied vervult vooral een functie als voedsel- en rustgebied voor vogels. Het gebied is derhalve niet toegankelijk voor mensen. In de bijlage staat een voorbeeld hoe zo'n natuurgebied eruit kan zien. Dit natuurgebied is één van de vele eilandjes die Rijkswaterstaat heeft gerealiseerd in het IJsselmeer. Opvallend is dat deze aangelegde platen bijna allemaal kaal aangelegd zijn. Voor de natuurinrichting wordt ervan uitgaan dat een eerste aanzet gegeven moet worden in de vorm van aanplant van gras en andere laagbegroeiing.

Vermeldenswaardig is het project “Wetlands in het IJsselmeer”. Dit project, met als doel de natuurwaarden van het IJsselmeer te vergroten, speelt ook in op de integratie tussen recreëren, natuur en wonen. Wonen ook om de druk van de Randstad op te vangen. Belangrijk aspect van dit project is de veronderstelling dat de ecologische waarde van het IJsselmeer niet zo groot is als men doet denken. De aanleg van wetlands moet deze ecologische waarde verbeteren.

Knelpunten en kansen Het eiland reduceert het huidige leefgebied van vissen en driehoeksmosselen, maar herinrichting van de waterbodem en de oevers van het eiland, de kust en evt. strekdammen kan ten goede komen aan de vissoorten.

De vogels waar het Vogelrichtlijngebied voor opgesteld is rusten of zoeken voor een deel hun voedsel langs de kust. De meeste zijn er alleen in de winter. De volgende soorten zijn er ook in de zomer en zullen verstoord worden; fuut, aalscholver, krakeend, slobeend en meerkoet. De aanleg van het strand en eiland vernietigt een deel van hun leefgebied, maar herinrichting van het gebied kan zorgen voor nieuwe en misschien wel betere leefgebieden voor op zijn minst enkele van deze soorten. De verschillende vogelsoorten die in het gebied komen hebben elk hun eigen voorkeuren voor ondermeer waterdiepte, vegetatietype en beschutting. Over het algemeen wordt de voorkeur gegeven aan niet te diep water (< 1 m.). Dit is ook gunstig voor de onderwater vegetatie. Door delen van de waterbodem in te richten voor duikeenden, kleine zwanen en dergelijke kan de kwaliteit van de habitats verbeterd worden. Sommige vogels geven de voorkeur aan een natuurlijke oever, voor anderen maakt dat niet uit. Door de oevers tussen de stranden specifiek voor vogelsoorten in te richten kan de kwaliteit ten opzichte van de huidige situatie goed verbeterd worden.

Tenslotte is het van belang te signaleren dat de realisatie van projecten als deze bij kunnen dragen aan het verhogen van de diversiteit van de habitats namelijk door de aanleg van natuurlijke oevers, ondieptes, eiland(en) en dergelijke. De gevolgen hiervan zijn een reductie van de compensatiefactor.

23 5.7. Overzicht oppervlakte bouwstenen

Concepten Het recreatiepark Het type Eson is gebaseerd op het recreatiepark Esonstad. Met dit type wordt een gezellig en knus stedelijke sfeertje gecreëerd aan de rand van de (jacht)haven. Het type Sandur bestaat uit ruime vrije kavels en valt in de categorie Landal Green Pars, qua inrichting en beleving van rust en ruimte. Woningbouw varieert tussen een kleine woonwijk en grootschalige projectontwikkeling, zoals de Blauwe Stad en Wierringerrandmeer. De jachthaven is gedimensioneerd op basis van haalbaarheid. De voorzieningen variëren van supermarkt, bakker, bruin café en fietsverhuur tot een compleet aanbod van recreatieve dagvoorzieningen, zoals een suptropisch zwembad, een beauty farm etc.

Tabel bandbreedte concepten Minimale variant Maximale variant Recreatiepark 100 eenheden (eson) Recreatiepark 100 eenheden (eson) 400 eenheden (sandur) Jachthaven 350 ligplaatsen Jachthaven 600 ligplaatsen Woningen 100 eenheden Woningen 1.500 eenheden Voorzieningen 1.000 m2 Voorzieningen 10.000 m2

Programma van eisen

Aannamen Alle functies worden benaderd alsof het op elk willlekeurig plek in Nederland gerealiseerd kunnen worden. Zowel woningen als recreatiewoningen worden beschouwd met behulp van normgetallen. De recreatieve voorzieningen worden benaderd als zijnde bedrijfsgebouwen. Parkeren op eigen terrein of recreatiewoning. Uitzondering hierop vormen de 100 recreatiewoningen type Eson. Deze parkeerplaatsen zullen gesitueerd worden rond de voorzieningen. De oeverbescherming krijgt een talud van 1:4, hetgeen overeenkomt met het gemiddelde talud van IJsselmeerdijken. De vrijwaringszone is ingebouwd om de eventuele peilverhoging van het IJsselmeer op te vangen Daarnaast is er nog een buffer nodig voor de restruimte en oeververbinding.

24 Tabel bandbreedte p.v.e. Aantal Dichtheden Uitgeefbaar Recreatiepark 100 – 500 Eson: kavel max. 200 m2 200 m2– 391 m2 eenheden (50 wo./ha Min. 100 type Eson Sandur: kavel 600 m2– 800 m2 870 m2– 1120 m2 Jachthaven 350 – 600 100 – 130 boten/ha Percentage land 30% - 45% ligplaatsen Percentage wateroppervlak 55% - 70% Gemiddelde lengte 12 m Woningbouw 100 – 1500 Kavel 600 m2– 800 m2 870 m2– 1120 m2 eenheden 10 – 12,5 wo /ha. Evt. kavels aan het water* 36 m2 – 100 m2 Verhouding uitgeefbaar niet-uitgeefbaar 70% : 30% Voorzieningen 1.000 – 10.000 m2 Bebouwingspercentage 50 % Uitgeefbaar 55% - 70% 1 bouwlaag Natuurgebied Factor natuurcompensatie gering verlies natuurwaarde : 50% matig verlies natuurwaarde : 100% (SGR : factor 1,4) Parkeren parkeervak 2,5mx5m = 12,5 m2 Parkeerterrein jachthaven: 40 m2 p.p vak incl. trailer 2,5x12m = 30 m2 Overige parkeerterreinen: 20 m2 p.p. Parkeernormen: 1,6 per woning 0,5 – 0,75 per ligplaats 1,0 per recreatiewoning Oeverbescherming Talud 1:4 Vrijwaringszone 5m * Water in de wijk i.v.m. grondwater of als structuurelement (bevaarbaar).

25 Totaal tabelvorm minimum variant Functie aantal bandbreedte Recreatiewoningen 100 200 m2– 391 m2 2,0 – 3,9 ha Woningen 100 870 m2– 1120 m2 8,7 – 11,2 ha Jachthaven Wateroppervlak 350 100 – 130 boten/ha 2,7 – 3,5 ha Land 30 - 45% 1,2 – 2,9 ha Voorzieningen 1.000 m2 55 - 70 % 0,3 – 0,4 ha Subtotaal 14,9 – 21,9 ha Natuur - 50 – 100 % 7,5 – 21,9 ha Totaal 23 – 44 ha

Totaal tabelvorm maximum variant Functie aantal bandbreedte Recreatiewoningen Eson 100 200 m2– 391 m2 2,0 – 3,9 ha Sandur 400 870 m2– 1120 m2 34,8 – 44,8 ha Woningen 1500 870 m2– 1120 m2 130,5 – 168,0 ha Jachthaven Wateroppervlak 600 100 – 130 boten/ha 4,6 – 6,0 ha Land 30 - 45% 2,0 – 4,9 ha Voorzieningen 10.000 m2 55 - 70 % 3,0 – 4,0 ha Subtotaal 176,9 – 231,6 ha Natuurcompensatie - 50 – 100 % 88,5 – 231,6 ha Totaal 266 – 464 ha

Oeverbescherming, buffer en de vrijwaringszone zijn in bovenstaand voorbeeld niet meegenomen.

26 Bijlage Toervaart

Het doel van het Friese Merenproject is het stimuleren van de water(sport)recreatie en daarmee ook de economie van Friesland. Waterrecreatie-activiteiten zijn te kenmerken als direct en indirect watergerelateerd. De laatste categorie bestaat uit activiteiten als wandelen, fietsen, paardrijden, trimmen, toeren met de auto, motor, etc. voor zover langs het water (kust, meer, plas en rivier). Direct watergerelateerd zijn activiteiten als zwemmen, varen, vissen, kanoën, roeien, surfen en zeilen. De belangrijkste doelgroep binnen de watersportrecreatie in het Friese Merengebied is de toervaart. De toervaart bestaat uit motor– en zeilkajuitboten met een lengte van meer dan 6 meter. Deze case heeft betrekking op deze doelgroep.

Onderverdeling watergerelateerde recreatie naar bestedingen: 1. Dagtochten (waaronder zonnen, zwemmen, picknicken, dagkamperen, sportieve recreatie, toeren, recreatief winkelen, etc.). 2. Watergerelateerde binnenlandse vakanties (verblijfsrecreatie in de vorm van hotels, pensions, jeugdaccomodatie, tenten en bungalows). 3. Watergerelateerd inkomend toerisme; overnachtingen van buitenlandse toeristen gerelateerd aan water gebonden vakantiebestemmingen. 4. Aanschaf en bezit van duurzame recreatiegoederen ten behoeve van aan water gerelateerde vormen van recreatie en toerisme. Bron: Recreatie tussen wal en schip?

Binnen de toervaart zijn 55+'ers de belangrijkste doelgroep. Deze sector vertoont de grootste groei en economisch potentieel. Binnen de toervaart is een trend waarneembaar van grotere boten en een verschuiving van zeilboten naar motorboten, mede veroorzaakt door de doelgroep. De toervaart bestaat uit een aantal activiteiten. In de eerste plaats voor- en natransport. Bereikbaarheid en ligging van de vaste ligplaats speelt hierin een belangrijke rol. Daarnaast het varen zelf. Tenslotte speelt ook de interactie met de omgeving een belangrijke rol. Deze bestaat uit de omgeving zelf (aantrekkelijkheid), maar ook uit andere vormen van recreëren (mogelijkheid om verschillende recreatievormen te combineren).

Activiteiten en voorzieningen toervaart; 1.Ligplaats (start en einddoel) •bereikbaarheid •ligging t.o.v. vaargebied •voorzieningen ligplaats

2.Varen •vaarnetwerk (incl. bebording, sluizen e.d.) •relatie andere watergebruikers

3. Beleving •omgeving; natuur, cultuurhistorie, landschap, steden en dorpen •waterkwaliteit

4. Dagrecreatie (leisure) •aanmeercapaciteit •aanlegvoorzieningen (sanitair, vuilwaterstations) •bereikbaarheid en aanwezigheid andere recreatievormen

5.Overnachtingen (let wel kajuitboten) •aanmeercapaciteit •aanlegvoorzieningen (sanitair, vuilwaterstations) •(eventueel) overnachtingscapaciteit

6.Basisvoorzieningen •supermarkt (eten & drinken) •restaurant, snackbar

Afgezien van het feit dat het varen voor de toervaart zelf de belangrijkste recreatievorm is, is het mogelijk de toervaart met andere recreatievormen te combineren. Hierbij valt in de eerste plaats te denken aan

1 activiteiten als picknicken, wandelen, zwemmen, zonnen of fietsen. Belangrijk hierbij is de mogelijkheid om de boot af te meren. Aanlegplaatsen moeten dan ook voorzien zijn van sanitair, strand of zitgelegenheden (eventueel speelweide). Ook het netwerk van fiets– en wandelroutes is belangrijk. Overige activiteiten kunnen bijvoorbeeld een museum bezoek zijn of winkelen.

Overige recreatieve voorzieningen: •Cultuur (musea, poppodia, theaters, etc.) •Attractieparken (pretparken, dierenparken, etc.) •Entertainment (casino’s, bioscopen, indoor karting, etc.) •Wellness (sauna’s) •Sport (stadions, indoor skicentra, zwembaden, etc.) •Detailhandel, horeca •Evenementen en festivals •Openlucht recreatie Bron: Stadslandschappen, Vrijetijdsbesteding: een kans voor de Deltametropool!

De toervaart heeft, naast interessant vaarnetwerk, behoefte aan vaste ligplaatsen en tijdelijke ligplaatsen. Toegang tot andere recreatieve mogelijkheden en basisvoorzieningen.

2 Bijlage Kernkwaliteiten IJsselmeer

Horizon (openheid, duisternis, rust en ruimte) Het begrip openheid/ruimte bestaat bij de gratie van de afwezigheid van fysieke ruimtelijke begrenzingen. Het IJsselmeergebied bevat volledig aaneengesloten open ruimten van circa 1000 km2 (IJsselmeer) en circa 600 km2 (Markermeer). Vergelijkbare vergezichten zijn alleen aan de Noordzeekust en in het Waddengebied te ervaren. Onder duisternis wordt verstaan: niet-verlichte gebieden of ruimten. In het IJsselmeergebied zijn buitendijks geen grote vaste lichtbronnen aanwezig. Binnendijks zijn bij Almere en in West-Friesland kassen met assimilatieverlichting aanwezig. Rust is de afwezigheid van een overvloed aan (menselijke) bezigheden of activiteiten. In het IJsselmeergebied overheersen de geluiden die voortgebracht worden door de natuurlijke elementen (wind, golven, (vlieg)geluiden van vogels, enz.).

Van nature aanwezige rijkdommen (waterecosysteem, water, wind en natuurlijk substraat) De wateren in het IJsselmeergebied vormen een grote voorraad schoon, zoet en relatief helder water, geschikt voor vele doeleinden en functies. Het IJsselmeergebied heeft als gevolg van de openheid min of meer zijn eigen klimaatsomstandigheden. Het is een zeer windrijk gebied. Natuurlijk substraat wordt omschreven als onderlaag, grond, (voedings)bodem en bestaat uit zand, leem, klei, slib, schelpen en veen. Het substraat is plaatselijk zeer geschikt als leeflaag voor bodemdieren (o.a. driehoeksmosselen) en oevervegetatie. Mede hierdoor heeft het IJsselmeergebied hoge internationale natuurwaarden met de nadruk op de biodiversiteit (vissen en vogels) en is het een belangrijke schakel in vogeltrekroutes (rust-, rui-, foerageer- en broedgebied). Plaatselijk zijn zand-, schelpen-, olie- en gasvoorraden aanwezig.

Cultuur (Zuiderzee- en inpolderingshistorie, visserij en dijken) De voormalige Zuiderzeekust is nog altijd duidelijk waarneembaar en beleefbaar. Het is een aaneenschakeling van oude vissersplaatsjes, vesting-, haven-, en handelsstadjes die onderling verbonden zijn via een karakteristiek landschap van oude dijken met wielen, gaasten, kliffen en buitendijkse gronden. Daarnaast is de inpolderingsgeschiedenis terug te vinden in oude en nieuwe droogmakerijen en landaanwinningen in Noord-Holland en Flevoland. De oude Zuiderzeedijken kenmerken zich door een samenhang met de plaatselijke situatie (binnen- en buitendijks). Er is een sterke relatie tussen de bodem, de aanwezigheid van wielen, luwte of afkalvingssituaties. De dijken van de nieuwe polders (nieuwe dijken) zijn rechter en strakker, hoger, langer, bekleed met “moderne” materialen en gelegen in dieper water. Verder zijn bij de dijken werkhavens, grote gemalen en sluizen aanwezig. De visserij is direct waarneembaar op het water in de vorm van fuikenstokken en vissersschepen, daarnaast zijn de relicten van de beroepsvisserij terug te vinden in de voormalige Zuiderzeestadjes (havens, vishandel, visverkoop, visrestaurants, palingrokerijen).

3 Bijlage Eilandwonen

Overal in Nederland verrijzen de laatste jaren nieuwbouwwijken op eilanden. Hiermee wordt ingespeeld op de populariteit van wonen aan het water. Over de Amsterdamse voorbeelden IJburg en het Oostelijk Havengebied is al veel gezegd en geschreven. Maar ook buiten Amsterdam is het eiland ´in´. De invulling van het begrip ´eiland´ en de functies die aan het eiland als woonlocatie toegekend worden, lopen van project tot project sterk uiteen, zoals de drie voorbeelden in dit artikel bewijzen.

Wie de meest recente nieuwbouwprojecten in Nederland bekijkt zal regelmatig het woord ´eiland´aantreffen. Eilanden mogen zich de laatste jaren in een bijzondere belangstelling van zowel planners en stedenbouwers als potentiële huizenkopers verheugen. De woningen die op eilanden gerealiseerd worden zijn binnen de kortste keren verkocht of verhuurd. De lange wachtlijst voor de nieuwste Amsterdamse uitbreiding IJburg is hier een treffende illustratie van. De populariteit van eilandwijken sluit logisch aan op een meer algemene populariteit van wonen aan het water. De eilandprojecten kunnen grofweg in twee, sterk van elkaar verschillende categorieën worden ingedeeld.

Ten eerste is er de categorie ´eilanden in de stad´. Amsterdam en Rotterdam hebben in de jaren ´80 de trend in Nederland gezet. Op hun beurt vonden zij hun inspiratie in de opkomst van ´waterfront´-projecten in de Verenigde Staten en Groot-Brittannië. Nadat veel havensteden zich lange tijd in hun stedelijke ontwikkeling van het water hadden afgekeerd, moest het water nu weer onderdeel van de stad worden. In Amsterdam werd een verzameling eilanden en schiereilanden in het Oostelijk Havengebied, ooit de vestigingsplaats van scheepswerven en rangeerterrein van de NS, getransformeerd tot een woonwijk voor de hogere middenklasse. In Rotterdam heeft een vergelijkbaar proces plaatsgevonden op het schiereiland Kop van Zuid. De projecten voorzagen in de behoefte aan koopwoningen en duurdere huurwoningen die tot dan toe in de grote steden nog nauwelijks te vinden waren. De locatie van de projecten op eilanden speelde daarnaast handig in op een andere trend: een groeiende populariteit van wonen aan het water. Inmiddels hebben ook een groot aantal middelgrote steden plannen voor nieuwbouwwijken op eilanden in uitvoering of op de tekentafel.

Het water heeft in deze stedelijke eilandwijken vele functies. Het weidse uitzicht over een rivier of meer wordt door de bewoners hoog gewaardeerd. Door planners en ontwerpers wordt het water benut als openbare ruimte. Het neemt de plaats in van openbaar groen en de privé-tuin. Zodoende kan, als het water maar dicht genoeg in de buurt is, op het eiland in hogere dichtheden gebouwd worden. In zekere zin fungeert het water ook als afscherming van de rest van de stad. In de eilandwijken woont men dichtbij de stad, maar men kan er tegelijkertijd enige afstand van nemen. Doordat de wijk omgeven is door water lijkt de stedelijke drukte ver weg.

Een tweede categorie eilandprojecten sluit aan bij de ontwikkeling van ´nieuwe natuur´. In de komende jaren zullen grote percelen overtollige landbouwgrond een natuur- en recreatiefunctie krijgen. In veel gevallen wordt de landbouwgrond onder water gezet zodat een meer of ´wetland´ ontstaat. Soms wordt deze nieuwe natuur niet alleen als natuur- en recreatiegebied benut, maar ook als landelijke woonomgeving. De woonprojecten die langs deze meren gebouwd worden zijn van een geheel ander karakter dan de stedelijke eilandwijken. Hier wordt juist in lage dichtheden gebouwd en mikt men vooral op kapitaalkrachtige huishoudens die de steden willen ontvluchten. Voor de hoogste inkomensgroepen zijn er ´nieuwe landgoederen´, voor de iets minder welvarenden worden vrijstaande koopwoningen gebouwd. Om de nabijheid van het water zoveel mogelijk uit te buiten worden dergelijke woonprojecten vaak op eilanden langs de oever van het meer gepland. Het wonen op een eiland wordt in deze projecten aangeprezen als iets exclusiefs. De eilandwoning wordt een soort statussymbool.

4 Eisen dijkontwerp

Functies van Dijkelementen Een van de hoofdfuncties van een dijk is het keren van water. Om deze functie te kunnen vervullen zal de dijk hoog genoeg moeten zijn (anders loopt het water er overheen), een zekere mate van waterdichtheid moeten hebben, stabiel moeten zijn en weerstand kunnen bieden tegen erosie dat water dat voor de dijk door de dijk of onder de dijk loopt. Al deze eisen zijn terug te vinden in het constructieve ontwerp van een dijk en de materialen, die in de dijk worden toegepast1.

Ontwerpcriteria •waterdichtheid •erosiebestendigheid •ontwerpprofiel •standzekerheid ten opzichte van instabiliteit

Deze criteria uiten zich in een bepaalde keuze voor een grondsoort (klei, zand) en geometrie van het profiel, evenals het aanbrengen van allerlei verstevigende materialen (bekleding dijk). De geometrie (afmetingen) van het ontwerpprofiel wordt door drie eigenschappen bepaald: 1.aanleghoogte 2.kruinbreedte 3.helling van de taluds

Voor het bepalen van de aanleghoogte wordt een ontwerpprocedure gebruikt, die voornamelijk gericht is op het voorkomen van overlopen (en overslag), en die is gebaseerd op de veiligheidsnormen in de Wet op de Waterkering. Voor het bepalen van de kruinbreedte en helling spelen naast praktische overwegingen zoals bijvoorbeeld een weg op de dijk, vooral stabiliteitoverwegingen een rol. Ruw gesteld komen ontwerpberekeningen neer op een helling van ongeveer 1:3.

Minimale afmetingen van (zand)dijken: •Buitentalud minimaal 1:2,5 (meerzijde) vanwege stabiliteit. •Binnentalud minimaal 1:3 flauwer vanwege tegendruk water. •Grasbekleding op kleilaag 50 cm (gras groeit beter op klei). •Steen/asfalt bescherming in filter rond waterstand (teen tot ontwerppeil + 0,5 Hs eigen aanname) tegen golfaanval. •Kruin is 3 m breed (4 m incl. weg).

Helling en de vorm van het buitentalud Door reductie van de golfoploop kan worden volstaan met een lagere kruin; dit is te bereiken door: • Flauw buitentalud; • Hoog voorland; • Golfremmende constructie; • Ruw buitenbeloop, en/of • Buitenberm op de juiste hoogte.

Beschermingsvormen: 1.Ringdijk/Polder (maaiveldhoogte onder meerpeil) 2.Standaard IJburg type (maaiveldhoogte boven meerpeil) 3.Terp (woningen op een terp) 4.Eiland (maaiveldhoogte is gelijk aan kruinhoogte dijk) 5.Centrumeiland 6.Palm methode (golfbreker) 7.Kreupelmethode (vooroeververdediging met natuurontwikkeling)

1 Belangrijke kostenelementen van een dijk zijn de bekleding (bescherming), de kern en het talud.

5 Bijlage Kenmerken doelgroepen recreatiepark

Doelgroep Gezinnen met jonge kinderen (t/m 12 jaar) Jonge senioren (55+)

Kenmerken/ Parkverlaters Parkblijvers Aspecten 1. Type vakantie 1. Educatief en 1. Geïnteresseerd in 1. Fietsen en/of wandelen informatief vermaak voor vermaak voor kinderen 2. Vakantie buiten het kinderen 2. Vakantie in schoolseizoen (voorjaar 2. Kindgeoriënteerde schoolvakantie en najaar) uitstapjes 3. Geïnteresseerd in de 3. Gemiddelde 3. Vakantie in de streek. verblijfsduur is langer dan schoolvakantie 4. Gemiddelde maximale een weekend 4. Gemiddelde maximale verblijfsduur 10 dagen 4. Geïnteresseerd in de verblijfsduur 10 dagen streek 5. Weinig geïnteresseerd 5. Parkverlaters; komen in de streek speciaal voor de omgeving 6. Uitgebreide voorbereiding 2. Eisen die aan een 1. (Overdekt) zwembad 1. Ligging nabij of in een vakantierecreatiepark 2. Kinder speel- en spelfaciliteiten (buiten en binnen) natuurlijke omgeving gesteld worden 3. Activiteitenprogramma voor kinderen 2. Luxe, in de vorm van huisjes voorzien van alle gemakken en schone faciliteiten

6 Bijlage Recreatie in Friesland

Sterke ontwikkeling van verblijfsrecreatie in Friesland De sterke werkgelegenheidsgroei in de afgelopen jaren is met name terug te voeren op een stijging in zowel het aanbod van als de vraag naar verblijfsrecreatieve voorzieningen. Het aantal overnachtingen liet een forse stijging zien van maar liefst 36 procent (2003). Daarmee overstijgt de groei van de verblijfsrecreatieve vraag in Friesland de landelijke groei (31procent). Niet alleen de verblijfsrecreatie maar ook het aanbod van dagrecreatieve voorzieningen liet een positieve ontwikkeling zien. Zo steeg het aanbod van musea, terwijl dit op landelijk niveau daalde. Ook het aantal horecagelegenheden nam fors toe, terwijl zich in Nederland een matige groei aftekende. Aan de vraagzijde van de dagrecreatie was per saldo echter sprake van een daling van het aantal dagtochten met 4,9 procent, terwijl dit landelijk juist met 4,9 procent steeg. Deze daling in de dagrecreatie is met name te wijten aan dagtochten betreffende recreatief winkelen en sport en sportieve recreatie.

Het is aannemelijk dat de relatieve daling van het aantal dagtochten – een trend die zich al jaren afspeelt - voor de provinciale overheid recentelijk aanleiding is geweest om dagrecreatie wat nadrukkelijker op de politieke agenda te zetten. Zo wil de provincie inzetten op samenwerking tussen dagattracties en daarnaast zoeken naar uitbreiding van de dagrecreatieve mogelijkheden. De provincie stelt een goede bereikbaarheid van voorzieningen hierbij als belangrijke randvoorwaarde. Daarnaast wil de provincie voor wat betreft de verblijfsrecreatieve sector meer naar kwaliteitsverbetering van voorzieningen toe, nu op het kwantitatieve vlak de groei de laatste jaren enorm is geweest. Om het toeristisch product en het imago van Friesland verder aan kwaliteit te laten winnen, zet de provincie tevens in op intensivering van lokale en regionale samenwerking.

Met een verblijfsrecreatieve sector die de afgelopen jaren erg ‘booming’ is geweest en een stijging van het dagrecreatieve aanbod is Friesland hard op weg om een toeristische provincie van formaat te worden. Desondanks blijft de ontwikkeling van de dagrecreatieve vraag per saldo sterk achter bij het landelijk gemiddelde. Toch is de toeristisch- recreatieve sector dankzij de sterke groei in de afgelopen jaren een belangrijke economische pijler geworden. Met wat extra beleidssteun, met name aan de dagrecreatieve kant, kan de economische betekenis van de sector in de toekomst nog verder worden uitgebouwd. Het is echter niet enkel de provinciale overheid die hier een belangrijke rol in speelt, maar ook de andere betrokken partijen, waaronder lokale overheden, ondernemers en belangenorganisaties.

Profiel van de toerist in Friesland Vergrijzing, individualisering en een toenemende kwantitatieve (meer vrije tijd) en kwalitatieve (diversiteit) vraag naar toerisme zijn trends die het profiel van de toerist hebben veranderd en nog verder zullen veranderen. Deze trends bieden kansen en uitdagingen voor de toeristisch-recreatieve sector. Het is zaak om zo goed mogelijk op de wensen van de toerist in te spelen en daarom interessant om het profiel van de toerist, die naar Friesland gaat, nader te bekijken. Toeristen die Friesland bezoeken vallen, in vergelijking met Nederland, meer in de leeftijdscategorie 40-65 jaar en hebben vaker een betaalde baan dan de gemiddelde Nederlandse vakantieganger. De leeftijdssamenstelling van de groep vakantiegangers zal in de toekomst veranderen. Met name het aandeel ouderen zal toenemen.

7 Bijlage Perspectief op Friesland

Van oudsher wijkt de economische situatie van Noord-Nederland af van de rest van het land en bestaat er een economisch faseverschil tussen het Noorden en de andere regio’s; de noordelijke economie is minder robuust en door de sectorstructuur meer conjunctuurgevoelig. Om het faseverschil te verkleinen, de economie te herstructureren en een versterkte en duurzame groei te realiseren, heeft het kabinet in 1998 besloten het Noorden financieel te ondersteunen voor de periode 2000-2010. In de nota ‘Pieken in de Delta’ staat dat het kabinet de extra economische steun aan Noord-Nederland na 2006 wil beëindigen. Dit houdt echter niet in dat het Noorden helemaal geen steun meer krijgt, maar het perspectief op basis waarvan de steun wordt toegekend, verandert en daardoor is de steun aan het Noorden niet meer als vanzelfsprekend. Een levendige maatschappelijke discussie in de media over de toekomst van het Noorden was het gevolg van deze nota. Uit deze discussie over het ruimtelijk-economische en regionale beleid kunnen drie hoofdlijnen – of perspectieven – worden afgeleid, namelijk ‘Friesland als woonprovincie’, ‘doorgaan met het huidige kernzonebeleid’ en ‘Friesland als centrum voor kennis en innovatie’.

Het perspectief WoZoTo (wonen, zorg, toerisme/recreatie) richt zich op hoogwaardig wonen in combinatie met zorg, cultuur en toerisme/recreatie. Het perspectief omvat het plan om vooral in te zetten op woningbouw om economische ontwikkeling te stimuleren. In de komende 10 jaar moeten landelijk een miljoen nieuwe woningen verrijzen en omdat in de Randstad de ruimte hiervoor niet is te vinden, komt de vraag naar voren in hoeverre Friesland als moderne woonprovincie kan functioneren. Dit zou kunnen worden versterkt door de ontwikkeling van geavanceerde zorgactiviteiten en recreatiemogelijkheden, welke in samenhang met de woonmogelijkheden in de nabijheid van een aantrekkelijke kleinsteedse omgeving een zeer aantrekkelijke leefomgeving kunnen creëren. Ook vanwege de toenemende vergrijzing zal in deze strategie wonen gecombineerd moeten worden met zorg. Hierbij valt te denken aan het ontwikkelen van woongemeenschappen voor ouderen in combinatie met zogenaamde zorgboulevards.

Dit perspectief sluit duidelijk het meest aan op de competenties van de provincie Friesland, kan de zwakke punten en de kansen benutten en heeft weinig te lijden van de geconstateerde bedreigingen. De focus ligt hierbij op: een hoogwaardig niveau van alle aspecten van de zorgverlening, de natuurlijke omgeving, de eigen culturele waarden en de duurzame ontwikkeling van het landelijk gebied. De provincie leent zich voor deze strategie, vanwege de aanwezige rust, ruimte, het fraaie en afwisselende landschap en de gunstige ligging ten opzichte van de Randstad. Het is mogelijk om in deze sectoren tot innovatie te komen, wanneer creatieve vernieuwing wordt gezocht. Verzorgende sectoren kunnen bijvoorbeeld bijdragen aan het innoverend vermogen van de provincie, indienen innoverende woonprojecten (al dan niet speciaal voor ouderen) kunnen worden geconcentreerd in of bij een zorgzone en alle vereiste voorzieningen op een hoog niveau kunnen aanbieden. Toerisme en recreatie kan worden ontwikkeld op basis van integratie met cultuur en/of op basis van duurzaamheidsconcepten en mede daardoor bijdragen aan het in het algemeen vergroten van de leefbaarheid in de provincie.

Analyse van de perspectieven aan de hand van de SWOT- elementen Perspectief Wonen

Sterkten Veel ruimte en nabijheid de Randstad Natuur en recreatiegebieden

Zwakten Laag aandeel stuwende bedrijvigheid (zakelijke dienstverlening, logistiek) en hoog aandeel quartaire sector Relatief sterke vergrijzing en ontgroening

Kansen Beleid gericht op ontwikkeling eigen potenties Toenemende dreiging van dichtslibben van Randstad Behoefte aan hoogwaardig wonen Toeristisch recreatief beleid: kust, cultuur, steden, water en natuur Sterke vergrijzing en toename vraag naar zorg

8 Bijlage De Kreupel

In het IJsselmeer zo’n 4 kilometer uit de kust boven Andijk is door Rijkswaterstaat een vogeleiland opgespoten met zand afkomstig uit de vaargeul Amsterdam-Lemmer. Dit eiland dankt zijn naam aan de ondiepte De Kreupel. Het is van oudsher een zandplaat waar IJsselmeervissers hun fuiken uitzetten. Het eiland bestaat uit (twee) kale zandplaten van totaal circa 20 hectare. Hier omheen ligt een gordel van ondiep water en klei-eilandjes met incidenteel wat rietbegroeiing. Om het geheel te beschermen tegen wind en water is er een stortstenen kade omheen gelegd die op enkele plekken onderbroken is voor een goede doorstroming. Aan de buitenzijde van de kade zijn plaatselijk ondieptes gemaakt die dienen als extra golfbreker en voedselbron. Het totale project betreft een eilandenrijk van ongeveer 1500 meter lang en 500 meter breed (± 70 hectare). Staatsbosbeheer houdt de zandplaten kaal voor de vogels en telt de verschillende soorten die er broeden en rusten. Het eiland is niet toegankelijk voor recreanten. Met het vogeleiland is behalve een plek dicht bij het voedselaanbod ook rust-, rui- en broedgelegenheid gecreëerd. Er zijn al duizenden broedparen van de Visdief op het eiland waargenomen. Daarnaast blijkt dat het natuureiland De Kreupel in het najaar van 2003 een belangrijke slaapplaats heeft geboden voor de Zwarte Stern op nationaal niveau. Het project De Kreupel is aangelegd om de voedselbronnen voor de vogels beter bereikbaar te maken. De locatie is zodanig gekozen dat de afstand tot de voedselbronnen voor deze vogels zo klein mogelijk is. Het natuurontwikkelingsproject biedt aan kale grondbroeders, zoals bijvoorbeeld: de Visdief, de Dwergstern en de Kleine Plevier een rustplaats en vormt daarnaast ook een ongestoord broedgebied. De Kreupel dient tevens als luwtegebied voor wintergasten die met name op driehoeksmosselen foerageren, bijvoorbeeld voor duikeenden zoals de Kuifeend en Tafeleend. Het project De Kreupel is in juni 2004 opgeleverd. Voor het project is zo’n 3 miljoen m3 zand gebruikt afkomstig uit de Vaarweg Amsterdam-Lemmer. De vaarweg is op diepte gebracht, om deze bevaarbaar te maken voor schepen met een diepgang tot 3,5 meter.

Ruimtelijke verspreiding van Driehoeksmosselen in 1999. EHS en natte as Uitgedrukt in biovolume (ml/m3)

9 Bijlage PVE

Voorbeeld jachthaven Schoteroog Aantal ligplaatsen Afmeting (m) 80 8 200 11 120 15 Totaal 400 Gemiddeld 11 (10,65)

Voorbeeld jachthaven Makkum Aantal ligplaatsen Afmeting (m) 56 9 102 10 114 11 120 12 85 13 34 14 39 15 13 20 Totaal 563 Gemiddeld 12 (11,8)

Figuur: Overzicht verhouding afmeting en aantal ligplaatsen jachthaven

Huizen ('t Huizerhoofd) Naarden Jachthaven omvang Huizen 6 ha (300mx200m) 800 ligplaatsen (130 boten/ha) Naarden 9,7 ha (300mx325m) 1250 ligplaatsen (130 boten/ha) Hoorn 6,8 ha (250mx275m)

Hoorn (Grashaven) 700 ligplaatsen (100 boten/ha)

10 Tabel: Benodigde hoeveelheid vaarwater in jachthaven 1 meter = 3,2811 feet 1 feet = 0,3048 meter 1 acre = 4047 m2 Lengte maten 8 meter 26 feet 10 meter 32 feet 11 meter 36 feet 12 meter 40 feet 15 meter 49 feet

Havenoppervlak: ● wateroppervlak in de haven; gemiddeld 130 boten per ha havenwater; maximaal 150 à 200 niet te grote jachten per ha (dit is exclusief voorzieningen op het land) ● nat havenoppervlak (inclusief steiger of vlot) per schip: 1¾L.B+½B [m2], waarbij L = lengte schip + 0,75 à 1,50 m en B = breedte schip + 0,5 à 1,0 m ● verhouding scheepsmaat (lengte x breedte schip) : ligvakmaat (L x B) : nat havenoppervlak is ongeveer 33% : 50% : 100% ● gemiddelde oppervlakteverdeling in een jachthaven: steigers 4-6%, ligvakken 32-38%, manoeuvreerwater 62-59%. Bronnen: Grontmij Recreatiehavens en ANWB Richtlijnen voor het maken van jachthavens.

Woningbouw

Normgetallen Stadshagen prijsklasse uitgeefbaar buurt buurt totaal wijk wijk groen totaal Totaal verharding groen micro verharding macro middelduur 200 m2 81 34 115 17 59 76 391 m2 duur 600 m2 165 79 244 17 59 76 920 m2 duur 800 m2 165 79 244 17 59 76 1120 m2 N.B. exclusief water 36 m2

Normgetallen Westlandse Zoom Kavel verharding groen totaal 600 m2 150 m2 120 m2 870 m2 800 m2 150 m2 120 m2 1070 m2

Voorbeeld Westlandse Zoom en Stadshagen Kavel verharding groen totaal 600 m2 150 – 182 m2 120 – 138 m2 870 – 920 m2 800 m2 150 – 182 m2 120 – 138 m2 1070 – 1120 m2

Kavelgrootte Type Kavel Voorbeelden Lokaal / regionaal 400 – 600 m2 Westlands Zoom 350 m2 - 600 m2 Bovenregionaal Top laag 600 – 800 m2 Westlands Zoom 600 m2 – 800 m2

11 Type Kavel Voorbeelden Parc Sandur 700 m2 Hof van Twente 800 m2 Top midden 800 – 1000 m2 Top hoog 1000 – 1500 m2 Exclusief > 1500 m2 Almere Overgooi

Woningbouwopgave (concepten) Type Aantal woningen Voorbeelden Buurtschap < 100 n.v.t. Wijkdeel 100 - 400 Wijk 400 - 800 Gemeenschap 800 - 1200 Nagele / Marken 840 (515 kern/325 buiten) Stad 1200 - 1500

Voorzieningen

Tabel: Relatie tussen bruto vloeroppervlak (bvo) en bruto terrein (oppervlakte in m2 tenzij anders vermeld)

Bron: Inbo, Kosten en baten van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, Een handreiking aan gemeenten vanuit ondernemersperspectief, 2001. kavelniveau Uit de tabel blijkt dat het variëren van deze factoren kan leiden tot zeer verschillende bruto ruimtebehoeften. Bij gemiddeld 1 bouwlaag en een bebouwingspercentage van 50% is voor 20.000 m2 bvo bedrijfsruimte 4,0 hectare uitgeefbaar terrein nodig. In dit geval bedraagt de bebouwingsindex, een maat voor dichtheid op kavelniveau (bvo/uitgeefbaar terrein), 0,5. Indien hetzelfde bouwvolume wordt gerealiseerd in een zeer hoge dichtheid, met gemiddeld 3 bouwlagen en een bebouwingspercentage van 75%, blijkt er te weinig ruimte over te blijven voor parkeerplaatsen en manoeuvreerruimte. Dit is in de tabel met de letters ONM (onmogelijk) aangegeven. Terreinniveau Een aantal maatregelen, zoals verdichting en collectieve parkeerterreinen, heeft effect op de bruto-netto verhouding van een terrein doordat het percentage uitgeefbaar terrein verandert. Hoewel deze maatregelen niet per sé een ruimte-effect op kavelniveau hebben, is wel sprake van effecten op terreinniveau. Bij 55% uitgeefbaar terrein is voor 4 hectare netto terrein 7,3 hectare bruto terrein nodig. Bij 65% uitgeefbaar terrein is voor 4 hectare netto terrein slechts 6,2 hectare bruto terrein nodig.

12 Bijlage Vrij beschikbare woningbouwruimte

Vrij beschikbare woningbouwruimte is de woningbouwcapaciteit waarover nog geen definitieve bestuurlijke afspraken tussen gemeenten en provincie zijn gemaakt, of die vrijkomt door nieuwe afspraken. De vrij beschikbare woningbouwruimte volgens het “Voorontwerp Streekplan Fryslan 2006” bedraagt ongeveer 5.600 woningen tot 2016 (verschil tussen de prognose woningbehoefte en het aantal woningen op grond van provinciaal beleid).

De provincie vindt het belangrijk om de vrij beschikbare woningbouwruimte effectief te benutten door deze primair in te zetten voor de volgende ruimtelijke doeleinden: ● meer concentratie van woningbouw in de stedelijke bundelingsgebieden; ● meer ruimte voor gebieden met een aantoonbare extra druk op de woningmarkt, waarbij het accent op de stedelijke bundelingsgebieden blijft liggen. Geaccepteerd wordt dat de verhoudingen tussen woningbouwregio’s veranderen; ● meer ruimte voor oplossing van knelpunten in bestaand bebouwd gebied; ● meer ruimte voor oplossing van knelpunten bij kwaliteitsarrangementen in het landelijk gebied; ● ontwikkeling van de pilots landelijk wonen (nieuwe landgoederen en woon-werk clusters).

Interessant voor deze case zijn de kwaliteitsarrangementen in het landelijk gebied ter versterking van de vitaliteit van het platteland . Een kwaliteitsarrangement is een concreet project waarin nieuwe passende vormen van wonen, werken, recreëren, verzorging en/of de wijziging van bestaande functies gelijktijdig worden gecombineerd met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied.

Bij kwaliteitsarrangementen hanteert de provincie Friesland de volgende algemene principes: ● Ruimtelijke kwaliteitsverbetering staat voorop. De functies passen gezien hun aard, schaal en uitstraling in de karakteristiek van het landelijk gebied en voegen daaraan nieuwe kwaliteiten toe. Dit kan per landschapstype verschillen; ● Kwaliteitsarrangementen dragen bij aan de vitaliteit van het platteland; ● Er is een zichtbare koppeling tussen de sociaal-economische functie en de ruimtelijke kwaliteitsverbetering; ● Extra woningbouw als onderdeel van kwaliteitsarrangementen. Gemeenten reserveren hiervoor voldoende woningbouwcapaciteit.

Bij uitzondering worden bij knelpunten de vrij beschikbare woningbouwruimte ingezet, als het gaat om zeer bijzondere projecten, met een maximum per gemeente; ● Kwaliteitsarrangementen hebben in relatie tot het onderliggende wegennet geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking en veroorzaken geen extra milieubelasting; ● Kwaliteitsarrangementen leveren geen beperking op voor de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving; ● Gemeenten stellen hoge eisen aan beeldkwaliteit. Ook is er aandacht voor erfgoed, zowel als te behouden factor als inspiratiebron voor ontwikkeling.

Te denken valt aan de volgende voorbeelden: ● hergebruik van vrijkomende (agrarische) bebouwing, ● verbetering van bebouwingslinten en bebouwingsclusters, ● recreatieve kwaliteitsverbetering, ● verplaatsing van agrarische bedrijven om maatschappelijk gewenste doelen te realiseren, ● ontwikkeling van nieuwe landgoederen.

Tabel Woningbehoefte Friesland 2005-2009 2010-2014 2015-2019 2005-2019 IJsselmeerkust 560 510 480 1550 Friesland totaal 10900 11200 10500 32600 IJsselmeerkust bestaat uit de gemeenten: Nijefurd, Gaasterlân-Sleat, Bolsward, Wûnseradiel

13 Bijlage Voorzieningen

Vloeroppervlakte (v.v.o) Restaurant 125 m2 (excl. 50 m2 onbebouwd)* buurtwinkel 150 m2 Werkplaats (klein ambacht) 125 m2 (excl. 12m2 onbebouwd)* cafe, bar 100 m2 *onbebouwd gedeelte blijft achterwege Bron Bach, B (2003) bewerking T.M. de Jong

AH Ready To Go 139 m2 (gem. Nederland) v.v.o. Bron:Bedrijfsvergelijking 2003 Levensmiddelendetailhandel

Ter vergelijking full service supermarkt 1250 m2 b.v.o.

Camping 8 – 22 ha (200 – 500 plaatsen) per plaats 100m2 Themapark 10 ha Pretpark 50 ha Gofbaan (18 hole) 55 ha zorgcomplex 2250 m2

14 Factsheet Grondexploitatie

Aan: Prof. Ir. F.M. Sanders Ir. P. van Eck

Van: J.B. Simon

Inleiding

Dit verslag bestaat uit 2 delen. Het eerste deel gaat in op de belangrijkste aanpassingen van het eiland ontwerp en gaat dieper in op de gemaakte aannamen. Het tweede deel bespreekt de grondexploitatie en de daarbij gebruikte aannamen.

Doel van dit verslag is afronding van de ontwerpfase en grondexploitatiefase en nodigt uit voor de volgende fase, waaronder de pps uitwerking. Aanpassing eiland

De bedoeling van dit eerste deel is het komen tot een definitief p.v.e.

Kavelgroottte

Bij de bepaling van de verkaveling zijn Brandevoort (vestingstadje) en Dierdonk (jaren 30 stijl) als voorbeeld gebruikt.

Helmond - Brandevoort Helmond - Dierdonk

Tabel Omgevingsaspecten Gemeente Locatie Dichtheid per ha Stapeling in % Gemiddelde Uitgeefbaar in % netto kavel oppervlak Helmond Brandevoort 37 15 % 250 m2 53 % Helmond Dierdonk 33 0 % 200 m2 59 % Stapeling alleen in de wijk Veste (50 wo./ha.)

Ondanks het feit dat de wijk Brandevoort qua uitstraling beter bij het eiland past valt de voorkeur toch op de wijk Dierdonk. De achterliggende gedachte hiervoor is van economische aard. Een kleinere kavel betekent minder ruimtegbruik en dus lagere kosten. In de bijlage is een tabel opgenomen met gemiddelde kavelgrootte in Nederland.

Als uitgangspunt voor de grootte van de kavel is Dierdonk dus als uitgangspunt genomen. Voor de berekening van het totale gebied moet echter gerekend worden met bruto dichtheden. Hieronder wordt dit voor het eiland verduidelijkt aan de hand van normgetallen voor een woonwijk in Zwolle.

1 Bruto dichtheid

Verkaveling woningbouw/recreatie (in m2) normgetallen Stadshagen Woningtype Uitgeef- Buurtver- Buurt- Totaal Wijkver- Wijkgroen water Totaal baar harding groen Micro harding Macro Middelduur 200 81 34 315 17 59 0 391 Recreatie, kavel groot 600 165 79 844 17 59 0 920

Bovenstaande tabel is gebaseerd op de woonwijk Stadshagen in Zwolle. Belangrijk onderscheid wordt gemaakt tussen micro (directe woonomgeving) en macro (invloed op het gebied daarbuiten) niveau. Oppervlak verharding recreatiepark is vrij hoog. Geen oppervlak water opgenomen in het wooncentrum i.v.m. passantenhaven. Wateroppervlak in het recreatiepark is nog onduidelijk (opbolling grondwater), hiervoor is waarschijnlijk drainage nodig.

Toepassing normgetallen eiland Woningtype Aantal Kavel m2 Uitgeefbaar m2 Verharding m2 Groen m2 Totaal m2 ha Middelduur 1.100 200 220.000 107.800 102.300 430.100 43 ha Recreatie, kavel groot 400 600 240.000 72.800 55.200 368.000 37 ha Totaal 1.500 - 460.000 180.600 157.500 798.100 80 ha

Voorzieningen

Voor winkelvoorzieningen is uitgegaan van een bruto vloeroppervlak van 200 m2. Deze aanname is gebaseerd op het gemiddelde winkelvloeroppervlak (w.v.o.)1. Het gemiddelde winkelvloeroppervlak in Nederland ligt op 156 m2. Daarnaast is de gedachte ontstaan om de winkelvoorzieningen in te richten als een binnenstedelijke locatie, elk pand is in wezen vergelijkbaar met een pand in elk willekeurige stad. Ter vergelijking, een binnenstedelijke locatie als Haarlem heeft een w.v.o. van 147 m2 .Bruto vloeroppervlak is verkoopvloeroppervlak (publiek toegankelijk) plus service ruimte. De factor b.v.o./w.v.o. ligt tussen de 1,2 en 1,3.

Functie Aantal (uitgeefbaar) Verharding Groen Oppervlak Voorzieningen +/- 6.000 m 2 b.v.o. 3.000 m2 1.000 m2 1 ha (winkels/restaurants e.d.)

Een aandachtspunt is parkeren, ruimte voor parkeren (binnenstedelijk 2,8 p.p. per 100 m2 b.v.o. à 25 m2) komt al gauw op 0,4 ha te liggen. Ook de b.v.o. van snackbar of restaurant ligt lager (zie bijlage).

Passantenhaven

Passantenhaven met 400 ligplaatsen.

Gemiddelde afmeting pleziervaartuig: Oriëntatie plezierjacht dwarsrichting Lengte 12 meter Breedte 4 meter Breedte watergang 1,5 lengte plezierjacht. Ligplaats 4 x 12 x 1,5 (manoeuvreerruimte)= 72 m2 Layout Ligplaatsen Watergang Totaal Totaal Ha. Aan één zijde 28.800 m2 43.200 m2 72.000 m2 7 ha. Aan beide zijden 28.800 m2 21.600 m2 50.400 m2 5 ha.

De oriëntatie van de plezierjachten is in de dwarsrichting. Hiervoor is ongeveer 2400 m kade en steiger nodig. Bij de inrichting van het eiland is hiermee rekening gehouden door 3 afzonderlijke “passantenhavens” met een lengte van 300 m. Het totaal aan lengte kade komt hiermee op 1800 m. De overige 600 m wordt gecreëerd door het bassin haaks op de “passantenhavens”.

1 Winkelvloeroppervlak is gelijk aan verkoopvloeroppervlak (v.v.o.). Deze term is geïntroduceerd om verwarring met de in de vastgoedkringen gebruikelijke term vrij verhuurbaar oppervlak (v.v.o.) te verkomen.

2 Figuur oriëntatie passantenhaven

1,0 L vaarwater 1, 5 L

1,0 L

Enkelzijdig Dubbelzijdig

N Havenorientatie

De haveningang is aangepast rekening houdend met de overheersende windrichting. Passantenhaven

Jachthaven

Definitief P.V.E.

Functie Aantal Afmetingen Woningbouw 1100 woningen 43 ha Voorzieningen +/- 6.000 m 2 b.v.o. 1 ha (winkels/restaurants e.d.) Water passantenhaven 400 boten 6 ha Jachthaven 600 boten 5 ha land (6 ha water) Recreatiepark 400 eenheden / kavel 600 m2 37 ha Natuur Compensatie (indicatief) 33 ha Totaal 125 ha (exclusief water jachthaven)

Afmeting van het eiland zijn 2.500 m x 500 m. Hierbij moet nog wel het dijkprofiel bij gerekend worden (zie gedeelte kosten grondexploitatie Vrouwezand). De afmeting is het zelfde gebleven, natuurcompensatie is minder geworden.

3 Grondexploitatie2

Een grondexploitatie kan worden omschreven als het inzichtelijk maken van alle kosten en opbrengsten behorende bij de ontwikkeling van grond. Onder de kosten vallen zaken als verwerving en bouw– en woonrijpmaken. Onder de opbrengsten valt de verkoop van bouwrijpe kavels ten behoeve van de opstalontwikkeling3. Hieronder worden de opbrengsten en kosten verder uitgediept.

Opbrengsten

De opbrengstenkant van de grondexploitatie bestaat uit de opbrengsten uit grondverkopen voor de diverse functies. Daarnaast wordt nog rekening gehouden met specifieke subsidies aan het plan of bijdragen uit andere plannen aan het plan. De volgende grondopbrengsten zijn veelal in de grondexploitaties terug te vinden: - opbrengsten uit de uitgiften van gronden voor woningen, kantoren, bedrijven, (niet-)commerciële voorzieningen; - subsidies; - bijdragen van derden; - opbrengsten uit tijdelijk beheer (huur)

Kosten

In een grondexploitatie worden de volgende kosten opgenomen.

Directe kosten

Boekwaarde - boekwaarde op gebouwen of gronden - boekwaarde op een lopende exploitatie

De boekwaarde in een grondexploitatie behelst de reeds gemaakte kosten voor een grondcomplex.4 Dit zijn dus kosten die al in de ‘boeken’ (administratie) zijn verwerkt. Een exploitatie wordt meestal herzien per 1 januari van een jaar. De boekwaarde is dan een belangrijk onderdeel van de kosten van het complex. Deze boekwaarde wordt aangeleverd door de financiële administratie. De boekwaarde is veelal verdeeld over de hoofdkostencategorieën, wat inzichtelijk maakt welke budgetten reeds (deels) zijn verbruikt. Het belang van een goede afstemming van deze kostencategorieën tussen het grondbedrijf en financiën is evident.

Het prijspeil bij de grondexploitatie berekening is 01-01-2005.

Verwervingskosten (Inbrengwaarde) - aankoop gronden Deze post bestaat uit de kosten die gemaakt moeten worden om het gebied te verwerven. Dit zijn all-in kosten, dus inclusief eventuele notariskosten e.d. - pachtontbindingen - tijdelijk beheer - schadeloosstelling - bijkomende kosten

Tijdelijke beheerskosten Deze hoofdkostensoort is bedoeld voor de kosten die samenhangen met het tijdelijk beheer en onderhoud van gronden (en opstallen), voordat overgegaan wordt tot het bouwrijp maken er van.

2 Gebaseerd op stukken van de gemeete Arnhem, gemeente Zwolle en ministerie van Financiën. 3 Voor het eiland is de verwervingswaarde niet van toepassing en is de residuele methode gehanteerd. 4 Een administratieve eenheid, vertaling van het project in de financiële administratie van de gemeente. Meestal is de plangrens ook de complexgrens, maar dit kan afwijken. 5 Bestemmingsplannen die voorzien in de consolidatie van de huidige bestemming (beheersplannen) worden niet door de gemeentelijke dienst verantwoordelijk voor de grondexploitatie geïnitieerd en komen derhalve ten laste van de algemene middelen.

4 Voorbereidende werkzaamheden Tot deze kostensoort behoren onder meer de volgende posten: - Sloopkosten - Milieuvoorzieningen - Grondkosten

Sloopkosten - sloop van gebouwen of wegen - eventuele afvoer van materialen

Milieu voorzieningen - bodemsanering - IBC variant ( isoleren beheren en controleren) - Geluidsvoorzieningen

Grondwerk - egaliseren van het terrein - het graven van waterpartijen (Zie ook Planstructurele voorzieningen) - rooien van bomen

Indien deze kosten hoger liggen dan uit de grondverkoop terugverdiend kan worden spreekt men van excessieve kosten.

Archeologisch onderzoek - kosten archeologisch onderzoek en noodzakelijke onderzoeken in het kader van artikel 9 BRO (Verdrag van Malta)

Planstructurele voorzieningen (Civiele werken en groen) - aanleg ontwateringsysteem - hoofdwegen - riolering - groenvoorzieningen - kunstwerken (bruggen en viaducten) (Vaak een eigen kostenpost) - structureel grondwerk (ophogingen) Indien er sprake is van integraal ophogen van het terrein zal deze kostenpost worden opgenomen. Het behoort niet tot de standaard activiteiten van bouwen woonrijp maken6.

Bouwrijpmaken - verharding met grondwerk - riolering met grondwerk - verlichting en brandkranen - bijzondere elementen (bruggen)

Woonrijpmaken - woonstraten - parkeren - langzaam verkeersvoorzieningen - groenvoorzieningen

Planvoorbereiding en planontwikkeling - landmeetkundige werkzaamheden - stedenbouwkundig ontwerp - projectleiding - milieu-onderzoeken - riolering- en drainageplan - opstellen exploitatie berekeningen budgetbewaking en administratie - voorbereiding en toezicht

6 Zie voor een nadere uitleg van deze begrippen zie bijlagen

5 Bijdrage aan fondsen / derden - bijv. bijdrage aan hoofdinfrastructuur - subsidies

Projectcommunicatie en –acquisitie

Planschade Schadevergoeding ex artikel 49 WRO en advieskosten gericht op het beperken van schadeclaims

Indirecte kosten - niet verrekenbare BTW - onvoorzien - renteverliezen en rente winsten - kosten en opbrengsten stijgingen

De som van de bovenstaande directe kosten en indirecte kosten minus de bijdrage vormen de integrale productie oftewel de grondkosten.

Geen onderdeel grondexploitaie

Het is gebruikelijk de volgende productiekosten niet tot de grondexploitatie te rekenen: - (ondergrondse) afvalinzameling; - representatiekosten, tenzij deze direct en aanwijsbaar uit het project voortvloeien - (dit onderdeel behoeft nog nadere definiëring en implementatie); - publieke taken en activiteiten (bestemmingsplan- en bezwaar- en beroepsprocedures, afgifte (bouw)vergunningen, etc); - kosten van wijkboerderijen en wijktuinen; - kosten opslag en beheer archeologisch vondsten; - inschakelen deskundigencommissie en gerechtelijke procedures bij schadeclaims ex artikel 49 WRO; - kosten OZB bouwrijpe terreinen; - kosten van permanent beheer van het openbaar gebied, of eventuele afkoop of bijdrage voor beheersactiviteiten; - voorzieningen in het kader groen voor rood; - voorzieningen voor het handhaven van openbare orde en veiligheid - geluidsvoorzieningen, als het voorzieningen betreft (fysieke maatregelen of afstand houden) voor of vanwege een weg met een bovenwijkse functie; - bouwplanbegeleiding, voorzover het werkzaamheden betreft voor begeleiden en toetsen van bouwplannen aan publieke kaders (bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan) én wettelijke regelgeving (bouwverordening en bouwbesluit); - verkeerslichten regelinstallatie (VRI): er van uitgaande dat het plaatsen van deze VRI (op een bestaande of nieuwe verkeersverbinding) noodzakelijk is geworden door de extra toevoeging van verkeersbewegingen als gevolg van de realisatie van een nieuwe wijk of dergelijk. Immers de VRI- installatie maakt alsdan onderdeel uit van een wegverbinding met een bovenwijks karakter. Toerekening en verrekening kan dan bijvoorbeeld plaats vinden middels de reserve stadsuitleg. - compensabele BTW bij aanleg van gemeenschapsvoorzieningen. Bron gemeente Zwolle

6 Grondexploitatie Vrouwezand

Inleiding

In navolging van bovenstaand hoofdstuk over de grondexploitatie in het algemeen wordt in hoofdstuk dieper op de onderdelen van de grondexploitatie voor het eiland Vrouwezand ingegaan. Het betreft hier vooral de onderdelen die specifiek zijn voor de aanleg van een eiland, ophogen dijkontwerp, oeververbinding en natuurontwikkeling. Ook de opbrengsten kant wordt uitgelicht i.v.m. het gebruik van de residuele waarde. De overige onderdelen (kosten) worden in tabelvorm toegelicht.

Aannamen grondexploitatie

Algemeen De bedragen in de grondexploitatie zijn bijna allemaal gebaseerd op het RPD rapport “De Landstad”. Voor ontbrekende gegevens en verificatie is het rapport “Is geluk Haalbaar” gebruikt. Het eiland is ontworpen met de gedachte dat het eiland bedoeld is voor jonge senioren (55+plussers). Voor de grondexploitatie wordt het eiland zoveel mogelijk ontworpen alsof het een gewone nieuwbouwwijk is.

Overige aannamen grondexploitatie ● Jachthaven buiten grondexploitatie (wel ophogen landgedeelte) ● Strekdam jachthaven niet meegenomen als oeververdediging ● Kademuren verrekend met woningprijs (aan het water) of subsidie (SRN) ● Steiger passantenplaatsen verrekend met liggelden ● V.O.N.-prijs woningen en recreatiewoningen gelijkgesteld ● Residuele waarde ● Geen verkoop natuur

Opbrensten (residuele waarde)

De afzet van woningen en voorzieningen vormen de opbrengsten kant van de grondexploitatie. De opbrengst in de exploitatie-opzet residueel bepaald.

Vraagprijs woningen en recreatiewoningen De basis van de residuele waarde ligt bij vrij-op-naam-prijs van woningen. Als schatting voor de vraagprijs van woningen en recreatiewoningen is een VON-prijs € 300.000,- gebruikt. Onderstaande tabellen bevestigen dit beeld.

Nieuwbouwprojecten: vrijstaande woningen aan water Naam project/adres Plaats Kavelprijs per Vraagprijs woning in € Opmerking m2 in € incl. grond Spieksee Maritiem Wonen Rhede (D) 110 291.350 Gemiddelde prijs alle fasen Borg m e r e n Harks t e d e 212.500 - 282.500 24 woni n g e n , 4 vrijsta a n d Eso n s t a d Lau w e r s m e e r 230.000 - 265.000 106 terp w o n i n g e n

Marte n s p l e k Tien d e v e e n 212.800 29 woni n g e n van af 561 m 2 It Soal W or k u m v.a. 260.000 niet per m a n e n t won e n W ater p a r k Belter wi e d e Stee n w ijk e rl a n d v.a. 264.000 63 stuks niet per m a n e n t won e n De Gou d e n Ha m Ma a s b o m m e l 269.000 46 woni n g e n Drijv e n d e woni n g e n a/d Ma a s

Drijve n d e huize n Zuider b u r e n 275.000 - 365.000 50 woni n g e n, kavel s ge m. 750 m 2 W ater p a r k Beul a e k e Hav e n v.a. 350.000 18 sail-in woni n g e n De Blau w e Stad Win s c h o t e n 120 - 185 v.a. 300.000 1.500 kavel s, 148 in eerst e fase

Tad e m a project 184 - 198 n.b. O m v a n g kavel s 630 - 1.060 m 2 W ater p a v iljo e n s Zwart kr uis 150 70.000 - 128.000 Hout s k e l e t b o u w kavel of met casc o niet per m a n e n t won e n Tho m a s h o f deel 1 W or k u m 240 n.b .30 kav el s

= alleen voor recreatief wonen bestemd. n.b. = niet bekend Bron: websites makelaars w.o. funda.nl juni 2005 en januari 2006. Bron: Prospectus €-stone Spieksee Maritiem C.V.

7 Bij de bepaling van de VON-prijs moet goed in de gaten gehouden worden het verschil tussen nieuwbouwwoning en bestaande koopwoning. Zie onderstaande tabellen.

Prijs nieuwbouwwoning in euro's (x 1.000) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 I 2006 II 2006 III 2006 IV 265,9 260,7 270,2 269,9 283 282,3 Bron Monitor Nieuwe Woningen Betreft nieuw aangeboden woningen.

Prijs bestaande koopwoning in euro's (x 1.000) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 I 2006 II 2006 III 2006 IV 180,6 194 204 207,4 214,9 224 228 236 241 241 Bron NVM

Opbrengsten Stadsvilla Winkel GBO Gebruiksoppervlakte 120 1,00 BVO Bruto vloeroppervlakte 133 1,11 GBO:BVO 90% 90% €/m² €2.520 VON-prijs €302.400

Huurprijs/jaar €120 BAR Bruto aanvangsrendement 7,8%

Opbrengst excl. BTW €254.118 €1.548

W&R winst en risico 5,0% 5,0% AK algemene kosten 4,0% 4,0% Opbrengst excl. AK en W&R €232.708 €1.418 Bouwkosten/m² €900 €700 % bijkomend incl. rente 20% 20% Voortbrengingskosten €144.000 €933

Grondwaarde €88.708 €485 grondquote 35% 31% Grondwaarde per m² BVO €665 €436

Overzicht van de gebruikte residuele waarden

8 Projectspecifieke kosten

Ophogen

Gebaseerd op gegevens Masterproject CT 4061: Ophogen tot + 1,4 m N.A.P. (toekomstig maaiveld + 1,0 m N.A.P en 0,4 m t.b.v. Zettingen) Diepte IJsselmeer ter hoogte van locatie -1,5 m N.A.P. Totale ophoging 2,9 meter.

Totaal zand : 1.250.000 m2(eiland) x 2,9 m x 1,1 (10% zandverlies)7 = 3.987.500 m3 Totale kosten ophogen € 7/m3 (laag!) x 3.987.500 = € 27.912.500,00

Voor de bepaling van de kosten voor ophogen wordt verwezen naar de bijlage over baggeren.

Oeververbinding

Onderstaande tabel is eveneens afkomstig van het Masterproject CT 4061. De tabel geeft een inschatting van de kosten voor een oeververbinding voor het eiland.

Tabel 1: Eigenschappen Oeververbinding Type verbinding Geen Pont Brug Dam Tunnel Kosten (NCW, mln. €) 0 15 1) 50 2) 15 2) 120 2) Waarde • Beleving +++ +++ ++ + o • Beschikbaarheid o + +++ +++ +++ • Capaciteit o + +++ +++ +++ Neveneffecten • Openheid o o - -- o • Verstoring o ------1) Bron: Vereniging van Eigenaren en Exploitanten van Overzetveren in Nederland. Aanschafkosten € 1,0 miljoen, Exploitatie en Onderhoud € 1,0 miljoen/jaar. 2) Op basis van de Handleiding uitvoering en kostenraming Civiele Bouwwerken P-projecten.

Voorlopig valt de keuze op een strekdam. De (geschatte) kosten € 15.000.000,- worden opgevoerd op de grondexploitatie8. De keuze voor een strekdam wordt voornamelijk bepaald door veiligheid (hulpdiensten) en de toegankelijkheid m.b.t. de toelevering van goederen en de jachthaven.

Dijkprofiel

Het dijkprofiel is gebaseerd op het voorland-model en uitgerekend met Hydra M. Deze aanname is redelijk gunstig verondersteld. In de praktijk zal eerder voor een traditionele dijk gekozen worden. De kosten zullen hierdoor ook hoger liggen.

Profiel Dijknormaal Hydr. belasting Ontwerppunt Windrichting (ontwerp) t.o.v. Noord frequentie voorland 45 45 1.30 1000 90 voorland 135 135 1.88 1000 180 voorland 225 225 2.39 1000 240 voorland 315 315 1.98 1000 300

Gemiddelde hoogte dijk is ongeveer + 2,0 m N.A.P., is wel erg veel rekening gehouden met het bodemprofiel ter plekke van het Vrouwezand. Dit verloop is meegenomen als voorland.

7 Inclusief extra ophoging voor wegen. 8 In de bijlagen worden d kosten voor en oeververbinding geschat aan de hand van de parameters voor het dijkprofiel.

9 Dijkprofiel Talud meerzijde 1:4 Breedte berm top 2 m Hoogte top + 2,0 m N.A.P. Talud binnenzijde 1:3 Maaiveld + 1,0 m N.A.P. Diepte - 1,5 m N.A.P.

+ 2, 4 m 1:3 m.v. 1:4 opp. 50,5 m2 + 1,4 m

lengte 21 m -1,6 m -1,5 m

Dijkprofiel (incl. zettingen)

Dijkprofiel (oeververdediging) staat in de berekening los van de ophoging van het eiland, de zettingen worden wel gelijkgesteld. Dit komt voornamelijk door een andere methodiek van berekenen.

Kosten (Fugro 2000, Kostenverkenning m.b.t. Quickscan Marker- en IJsselmeerdijken)

Ruimtebeslag € 100/m2 21 m € 2100/m1 Dijkmateriaal € 10/m3 50,5 m2 € 505/m1 Totaal € 2605 per strekkende meter (omtrek eiland +/- 6000 m)

Totale kosten oeververdediging 6000 m x € 2605/m = € 15.630.000,00

De totale oppervlak van het eiland komt inclusief de oeververdediging op 138 hectare [zonder water jachthaven].

Natuur

Voor de natuurinrichting wordt ervan uitgaan dat een eerste aanzet gegeven moet worden in de vorm van aanplant van gras en andere laagbegroeiing. Tevens zijn kosten verondersteld voor ontgraven en aanvullen ten behoeve van reliëfvorming en ten behoeve van wandelen fietspaden.

Aanleg groen in m2 0,50 € / m2 Ontgraven/aanvullen 1,00 € / m2 Wandel/fietspaden 40,00 € / m2

Bovenwijkse voorzieningen De kosten voor eventuele bovenwijkse voorzieningen zijn niet meegenomen.

Bestemmingsplanwijziging € 1- /m² Aanleggen wegen € 115- /m² Reconstrueren wegen € 85- /m² Aanleggen fietspaden € 115- /m² Aanleggen bovenwijks water € 20- /m² Aanleggen bovenwijks groen € 10- /m² Bijzondere elementen € 10.000- /stuk

10 Kosten

Opbouw kosten

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de kostenparameters voor de grondexploitatie.

Tabel kosten Bouwrijp maken € 30,00 per m² kavel exclusief groen en water Woonrijp maken € 20,00 per m² over infra en groen Aanleggen infra € 65,00 per m² Aanleggen water € 20,00 per m² Aanleggen groen € 15,00 per m² Niet-verrekenbare BTW * 5% Diversen/onvoorzien 10% van de kosten VAT-kosten 20% van alle kosten * Sinds de invoering van de nieuwe comptabiliteitswet wordt de BTW niet meer meegenomen.

Nieuwe- en oude land infrastructuur De kosten voor nieuwe wegen op het nieuwe land zijn vele malen lager in vergelijking met de kosten voor nieuwe wegen op het bestaande land. Dit kostenvoordeel heeft een tweetal redenen. In de eerste plaats is op het nieuwe land geen sprake van kosten voor onteigening. Kosten en opbrengsten van eventuele onteigening vallen immers in dezelfde handen. In de tweede plaats biedt het nieuwe land een perfecte ondergrond voor nieuwe wegen. De zandondergrond is sterk en daarom zijn de kosten voor fundering minimaal. Op bestaande land is vaak sprake van slappe grond wat betekent dat grond afgegraven dient te worden om vervolgens grond te storten die voor voldoende fundering zorgt. Dit is bij de aanleg van infrastructuur een relatief zeer grote kostenpost die dus niet aan de orde is bij de aanleg van wegen op het nieuwe land. Deze twee redenen zorgen voor significante kostenvoordelen wanneer de benodigde infrastructuur aangelegd wordt op het nieuwe land.

Kabels leiding riolering Deze kostenpost bestaat uit de nutsinfrastructuur in wijken, centrale elektrische voorzieningen (elektriciteitscentrale) en centrale voorzieningen voor gas en watervoorziening. Deze posten verhouding zich over het algemeen tot elkaar volgens de volgende verdeling: ¼ : ½ : ¼. Hierbij is er vanuit gegaan dat er per 30 woningen een aansluiting aanwezig moet zijn voor centrale utiliteitsvoorzieningen.

Nutsvoorzieningen De kosten voor nutsvoorzieningen zijn kosten die geen negatief effect hebben op de berekeningen. Deze kosten worden terugverdiend door de nutsbedrijven die na de aanleg periode de exploitatie van de nutsvoorzieningen op zich zullen nemen. De prijzen aan de afnemers die gehanteerd worden door deze nutsbedrijven dienen eveneens ter dekking van deze investeringen en de daaraan gerelateerde onderhoudskosten. In de berekeningen zijn deze kosten dan ook buiten beschouwing gelaten.

11 Parameters Grondexploitatie

Indexen Prijspeil 01-01-2005 Opbrengstindex 2,00% Kostenindex 2,25% Rente 6,00% Disconteringsvoet 6,00%

Kosten Bouwrijp maken € 30,00 per m² kavel exclusief groen en water Woonrijp maken € 20,00 per m² over infra en groen Aanleggen infra € 65,00 per m² Aanleggen water € 20,00 per m² Aanleggen groen € 15,00 per m² Niet-verrekenbare BTW 5% Diversen/onvoorzien 10% van de kosten VAT-kosten 20% van alle kosten

Opbrengsten Stadsvilla Winkel GBO 120 1,00 BVO 133 1,11 GBO:BVO 90% 90% €/m² €2.520 VON-prijs €302.400

Huurprijs/jaar €120 BAR 7,8%

Opbrengst excl. BTW €254.118 €1.548

W&R 5,0% 5,0% AK 4,0% 4,0% Opbrengst excl. AK en W&R €232.708 €1.418 Bouwkosten/m² €900 €700 % bijkomend incl. rente 20% 20% Voortbrengingskosten €144.000 €933

Grondwaarde €88.708 €485 grondquote 35% 31% Grondwaarde per m² BVO €665 €436

12 Statische Berekening (geen factor tijd en rente)

Kosten Aantal Eenheid Totaal Substructuur ophogen Lump sum € 27.912.500 € 27.912.500 oeververdediging Lump sum € 15.630.000 € 15.630.000 oeververbinding Lump Sum € 15.000.000 € 15.000.000 (evt. drainage)

Suprastructuur Verharding 183.600 m2 € 65 / m2 € 11.934.000 voorzieningen 3.000 woningen 107.800 recreatiewoningen 72.800 Groen 158.500 m2 € 15 / m2 € 2.377.500 voorzieningen 1.000 woningen 102.300 recreatiewoningen 55.200

Natuur aanleggen 330.0000 m2 € 5/m2 €1.650.000

Bouwrijp maken kavels 466.000 m2 € 30 / m2 € 13.980.000

Woonrijpmaken Infra en groen 342.100 m2 € 20 / m2 € 6.842.000

Subtotaal €- 95.326.000

Niet – Verekenbare BTW 5 % € 4.766.300 Diversen / onverzien 10 % € 10.009.230 Cumulatief ! VAT (voorbereiding administratie toezicht) 20 % € 22.020.306

Totaal Kosten € - 132.121.836

Opbrengsten Wooneenheden 1.500 € 88.708/ eenheid € 133.062.000 Voorzieningen 6.000 m2 € 485 / m2 b.v.o. € 2.910.000

Totaal opbrengsten € 135.972.000

Totaal € 3.850.164 Winstgevend.

De dynamische berekening volgt na de bijlagen (excel).

13 Bijlage

Inrichtingskosten Bouwrijpmaken – nieuw land Drainage 5.000 euro per ha Grond 75.000 euro per ha Riolering 18 euro per m2 Gemaal 100.000 euro Woonrijpmaken Water 20 euro per m2 Groen 14 euro per m2 Verharding 65 euro per m2 Lantaarnpalen 1.150 euro per stuk, 20 per ha Brandkranen 800 euro per stuk, 3 per ha Micromilieu 200 euro per woning Bijzondere elementen (bij locatie > 100 ha) Rondweg 1.200 euro per m. Viaduct 7,5 miljoen euro per stuk Parkeervoorzieningen 5.000 euro per plaats per MGW Uit Is geluk haalbaar? (2004) (onderzoek eiland in de Noordzee)

Parameters Bouwrijp maken € 30,00 per m² kavel exclusief groen en water Woonrijp maken € 20,00 per m² over infra en groen Aanleggen infra € 65,00 per m² Aanleggen water € 20,00 per m² Aanleggen groen € 15,00 per m² Extensief groen € 5,00 Behoud groen € 2,50 per m² Niet-verrekenbare BTW 5% Diversen/onvoorzien 10% van de kosten VAT-kosten 20% van alle kosten Uit RPD (2006)

Gemiddelde grootte horecavoorzieningen lunchroom 70 m2 snackbar 48 m2 pannenkoekenhuis 137 m2 shoarma zaak 50 m2 fastfoodrestaurant 192 m2 bistro 82 m2 restaurant 137 m2 café-restaurant 121 m2 Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering (2005)

14 Bijlage Baggerindustrie

Het huidige prijsniveau van de zandsuppletiewerken langs de Nederlandse kust ligt ver onder het kostprijsniveau ten gevolge van de slechte internationale markt en overcapaciteit in de tak van industrie. Bovendien zijn de brandstofprijzen op dit moment extreem hoog. In de redelijk tot goede jaren van de baggerindustrie (eind vorige eeuw) lag het prijsniveau voor dergelijke werken in de aanbestedingen in de orde van 4,0 tot 4,5 euro per kubiek meter, op dit moment rond de 1,5 tot 2,5 euro. Op dit moment wordt de huur van de schepen nauwelijks doorberekend in de eenheidsprijs die de aannemers aanbieden. Hoe de internationale baggermarkt over een periode van 5 tot 10 jaar zich zal ontwikkelen is moeilijk te voorspellen, maar in het algemeen wordt verondersteld dat deze beter zal zijn dan de huidige.

De prijs van een hopperzuiger operatie is in grote lijnen als het volgt opgebouwd: 1. Huur (afschrijving, rente): 20-25% 2. Brandstof: 15-20% 3. Lonen: 15-25% 4. Reparatie en onderhoud: 10-25% 5. Leidingen, materieel strand: 10-15% 6. Management en survey: 1-5% 7. Winst en risico: 0-15%

De exacte verdeling hangt sterk af van de grootte van de zuiger (jumbo van zo’n 20.000 m3 versus kleine hopper van bijvoorbeeld 4.000 m3). Voor een dergelijk groot werk vallen de mobilisatie en demobilisatie grotendeels weg.

Voor het overall prijsniveau dat voor de aanleg gehanteerd moet worden veronderstellen de onderzoekers 2,0 tot 3,0 euro per kubieke meter: Een reëel kostenniveau met een normale winstmarge plus een bandbreedte voor eventuele marktwerking. Deze veronderstelling is geverifieerd bij een aantal baggerbedrijven en als niet onrealistisch bestempeld.

De veronderstelling is gebaseerd op ca. 2,5 euro met kleine brandbreedte bij een min of meer volledig geoptimaliseerde inzet van de schepen wanneer chartercontracten worden aangegaan uit de volledige marktbreedte, en 3,0 euro wanneer het werk volledig wordt aanbesteed aan één van de grote baggeraars. Dit prijsniveau mag alleen gehanteerd worden wanneer het werk bestaat uit 100 miljoen kubieke meter of meer. De genoemde eenheidsprijzen zijn effectieve kubieke meters in het werk.

Het prijsniveau voor het regulier onderhoud na de bouw zal hoger zijn in verband met de kleinere hoeveelheden en toegenomen mobilisatie en demobilisatie kosten. Hiervoor veronderstellen de onderzoekers 2,0 – 3,0 euro per effectieve kubieke meter te hanteren. Wellicht kunnen deze prijzen weer oplopen wanneer de huidige overcapaciteit niet meer aan de orde is. Bron: Is geluk haalbaar?

Relevantie project Vrouwezand

Voor de locatie Vrouwezand worden de kosten voor baggeren/opspuiten geschat tussen de 5,0 en 7,0 euro.

15 Bijlage gemiddelde kavelgrootte in Nederland

Kenmerken van verkochte nieuwe eengezinswoningen naar type, 2003 Vrijstaand Twee-onder-een- Rij hoek Rij tussen kap Gebruiksoppervlak 163 147 127 125 Bruto inhoud 563 496 428 419 Kaveloppervlak 416 293 195 148

Garage 76,6% 74,3% 22,3% 10,4%

Aantal kamers in woningen - t/m 3 kamers 4,9% 2,6% 11,5% 12,5% - 4 kamers 50,7% 77,1% 57,0% 62,7% - 5 kamers 39,2% 15,6% 24,5% 19,8% - 6 kamers of meer 5,2% 4,7% 6,9% 5,0% Bron: Kwaliteitsmodule MNW, 2003

Bijlage begrippen bouwen woonrijpmaken

Bouwrijp maken: - het geschikt maken het plangebied voor bebouwing waaronder begrepen het verwijderen van opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels, bomen en struiken etc het verrichten van bodemsaneringen en/ of grondwatersaneringen en van grondwerken (met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven alsmede het vrijmaken van zich in de grond bevindende resten, zoals funderingen, puin en dergelijke, de aanleg van noodzakelijke waterpartijen, de aanleg van riolering, het onder de grond brengen van hoogspanningskabels, de aanleg van de beoogde drainage-, gas-, water-, electriciteitsleidingen en – kabels tot aan de perceelsgrens van de bouwkavels, glasvezelkabels, CAI en (andere) telecomkabels, inclusief de aansluitingen op de bestaande voorzieningen en de aanleg van bouwwegen om de bouwkavels te ontsluiten.

Woonrijpmaken: - de inrichting van het openbaar gebied in het plangebied omvattende in hoofdzaak de aanleg van werken en voorzieningen ter zake van de infrastructuur met inbegrip van alle noodzakelijke aansluitingen van wegen, waterlopen en riolering in het plangebied, op wegen, waterlopen en riolering buiten het plangebied, alsmede de aanleg van pleinen, trottoirs, fiets-en wandelroutes, achterpaden, openbaar groen en water, straatmeubilair, straatverlichting alsmede het aanleggen van nutsvoorzieningen (dat wil zeggen voorzieningen voor gas, water, elektriciteit en telecom, daaronder begrepen telefooncellen en verdeel, regel en transformatorkasten exclusief huisaansluitingen en de aanleg van milieutechnische voorzieningen welke benodigd zijn voor de bestemming van het plangebied.

16 Bijlage Schatting Oeververbinding

2,4 m breedte 12 m (rijweg)

1:4

- 1,6 m totale breedte 44 m

Kosten (Fugro 2000, Kostenverkenning m.b.t. Quickscan Marker- en IJsselmeerdijken)

Ruimtebeslag € 100/m2 44 m € 4400/m1 Dijkmateriaal € 10/m3 96 m2 € 960/m1 Totaal € 5360 per strekkende meter

De maximale lengte van de strekdam wordt geschat op 2000 m.

Kosten strekdam 2000 m x € 5360/m = € 10.720.000,- Kosten weg 2000 m x € 1200/m = € 2.400.000,- Totale kosten oeververbinding € 13.120.000,-

De geschatte lengte van de oeververbinding is aan de ruime kant, de kosten van de oeververbinding kunnen echter oplopen door onder andere de aansluiting op bestaande wegen op het land, een brug voor de pleziervaart en/of een constructie die zorgt voor doorstroming van het water i.v.m. afzet van slib.

De aanname van € 15.000.000,- voor de strekdam is aannemelijk.

17 Parameters

Prijspeil 01-01-2007 Opbrengstindex 2,00% Kostenindex 2,25% Rente 6,00% Disconteringsvoet 6,00%

Bouwrijp maken € 30,00 per m² kavel exclusief groen en water Woonrijp maken € 20,00 per m² over infra en nieuw groen Aanleggen infra € 65,00 per m² Aanleggen water € 20,00 per m² Aanleggen groen € 15,00 per m² Extensief groen € 5,00 Behoud groen € 2,50 per m² Diversen/onvoorzien 10% van de kosten VAT-kosten 20% van alle kosten

Basis prijsniveau bouwkostentoeslag 0% € 2.100 /m2 gbo huur bar Maatschappelijk € 100 8,50% Winkel € 120 7,75% Kantoor € 120 8,00% Bedrijfsruimte € 75 9,00% Vrouwezand Rijwoning Appartementen A B C A B C GBO 120 160 200 100 150 200 BVO 141 183 222 133 194 250 GBO:BVO 85,0% 87,5% 90,0% 75,0% 77,5% 80,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 5,0% 10,0% €/m² € 2.100 € 2.100 € 2.100 € 2.100 € 2.205 € 2.310 VON-prijs € 252.000 € 336.000 € 420.000 € 210.000 € 330.750 € 462.000 Huurprijs/jaar BAR Opbrengst excl. BTW € 211.765 € 282.353 € 352.941 € 176.471 € 277.941 € 388.235

W&R 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% AK 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0%

Opbrengst excl. AK en W&R € 193.924 € 258.565 € 323.206 € 161.603 € 254.525 € 355.527

Bouwkosten/m² € 725 € 750 € 775 € 800 € 850 € 900 % bijkomend incl. rente 22% 20% 20% 22% 20% 20% Voortbrengingskosten € 124.871 € 164.571 € 206.667 € 130.133 € 197.419 € 270.000

Grondwaarde € 69.053 € 93.994 € 116.540 € 31.470 € 57.106 € 85.527 grondquote 33% 33% 33% 18% 21% 22%

Grondwaarde per m² BVO € 489 € 514 € 524 € 236 € 295 € 342 Vrouwezand Villa 2Kap A B C A B C GBO 120 240 360 120 180 240 BVO 133 259 379 133 195 253 GBO:BVO 90,0% 92,5% 95,0% 90,0% 92,5% 95,0% 20,0% 20,0% 20,0% 10,0% 10,0% 10,0% €/m² € 2.520 € 2.520 € 2.520 € 2.310 € 2.310 € 2.310 VON-prijs € 302.400 € 604.800 € 907.200 € 277.200 € 415.800 € 554.400 Huurprijs/jaar BAR Opbrengst excl. BTW € 254.118 € 508.235 € 762.353 € 232.941 € 349.412 € 465.882

W&R 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% AK 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0%

Opbrengst excl. AK en W&R € 232.708 € 465.417 € 698.125 € 213.316 € 319.974 € 426.632

Bouwkosten/m² € 900 € 950 € 1.000 € 800 € 850 € 900 % bijkomend incl. rente 20% 20% 20% 20% 20% 20% Voortbrengingskosten € 144.000 € 295.784 € 454.737 € 128.000 € 198.486 € 272.842

Grondwaarde € 88.708 € 169.633 € 243.389 € 85.316 € 121.488 € 153.790 grondquote 35% 33% 32% 37% 35% 33%

Grondwaarde per m² BVO € 665 € 654 € 642 € 640 € 624 € 609 Vrouwezand Bijzonder Maatschappelijk Winkel Kantoor Bedrijfsruimte A B C GBO 100 146 188 1,00 1,00 1,00 1,00 BVO 133 183 221 1,18 1,11 1,18 1,11 GBO:BVO 75,0% 80,0% 85,0% 85% 90% 85% 90% 0,0% 5,0% 10,0% €/m² € 2.100 € 2.205 € 2.310 VON-prijs € 210.000 € 321.930 € 434.280 Huurprijs/jaar € 100 € 120 € 120 € 75 BAR 8,5% 7,8% 8,0% 9,0% Opbrengst excl. BTW € 176.471 € 270.529 € 364.941 € 1.176 € 1.548 € 1.500 € 833

W&R 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% AK 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0%

Opbrengst excl. AK en W&R € 161.603 € 247.738 € 334.195 € 1.077 € 1.418 € 1.374 € 763

Bouwkosten/m² € 800 € 850 € 900 € 800 € 700 € 850 € 550 % bijkomend incl. rente 22% 20% 20% 20% 20% 20% 20% Voortbrengingskosten € 130.133 € 186.150 € 238.871 € 1.129 € 933 € 1.200 € 733

Grondwaarde € 31.470 € 61.588 € 95.325 € 52- € 485 € 174 € 30 grondquote 18% 23% 26% -4% 31% 12% 4%

Grondwaarde per m² BVO € 236 € 337 € 431 € 44- € 436 € 148 € 27 Beginwaarde Standaard

Grondwaarde

Oppervlakte 1250000m² per stuk of per m² of per m3 1380000m²

Grondwaarden programma opbrengst kosten opbrengst kosten saldo op prijspeil Woningen (stadsvilla / recreatie) 1500stuks € 232.708 € 144.000 € 349.062.000 € 216.000.000- € 133.062.000 Winkel 6000m² € 1.418 € 933 € 8.508.000 € 5.598.000- € 2.910.000

Totaal Opbrengsten € 135.972.000

Grondkosten Bouwrijp maken 466000m² € 30,00 € 13.980.000 € 13.980.000 Woonrijp maken 342100m² € 20,00 € 6.842.000 € 6.842.000 Aanleggen infrastructuur/parkeren 183600m² € 65,00 € 11.934.000 € 11.934.000 Aanleggen groen 158500m² € 15,00 € 2.377.500 € 2.377.500

Excessieve kosten Ophogen 3987500m3 € 7,00 € 27.912.500 € 27.912.500 Oeververdediging 1stuks € 15.630.000,00 € 15.630.000 € 15.630.000 Oeververbinding (dam) 1stuks € 15.000.000,00 € 15.000.000 € 15.000.000 Natuur 330000m² € 5,00 € 1.650.000 € 1.650.000

Subtotaal Kosten € 95.326.000

Niet-verrekenbare BTW 5% € 4.766.300 Diversen / onvoorzien 10% € 10.009.230 VAT 20% € 22.020.306

Totaal Kosten € 132.121.836-

Grondwaarde € 3.850.164 Dynamische Berekening Standaard

opbrengst 2,00% Dynamische Berekening kosten 2,25%

Grondwaarden Prijspeil 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Woningen € 133.062.000 € 135.183.240 € 137.334.755 € 139.516.877 € 141.729.938 € 143.974.272 € 146.250.211 € 148.558.089 € 150.898.240 € 153.270.996 € 155.676.690 Winkel € 2.910.000 € 2.954.205 € 2.998.979 € 3.044.327 € 3.090.252 € 3.136.760 € 3.183.853 € 3.231.536 € 3.279.813 € 3.328.688 € 3.378.164

Grondkosten Bouwrijp maken € 13.980.000 € 14.294.550 € 14.616.177 € 14.945.041 € 15.281.305 € 15.625.134 € 15.976.700 € 16.336.175 € 16.703.739 € 17.079.573 € 17.463.864 Woonrijp maken € 6.842.000 € 6.995.945 € 7.153.354 € 7.314.304 € 7.478.876 € 7.647.151 € 7.819.212 € 7.995.144 € 8.175.035 € 8.358.973 € 8.547.050 Aanleggen Verharding € 11.934.000 € 12.202.515 € 12.477.072 € 12.757.806 € 13.044.856 € 13.338.366 € 13.638.479 € 13.945.345 € 14.259.115 € 14.579.945 € 14.907.994 Aanleggen groen € 2.377.500 € 2.430.994 € 2.485.691 € 2.541.619 € 2.598.806 € 2.657.279 € 2.717.067 € 2.778.202 € 2.840.711 € 2.904.627 € 2.969.981

Excessieve kosten Ophogen € 27.912.500 € 28.540.531 € 29.182.693 € 29.839.304 € 30.510.688 € 31.197.179 € 31.899.115 € 32.616.845 € 33.350.724 € 34.101.116 € 34.868.391 Oeververdediging € 15.630.000 € 15.981.675 € 16.341.263 € 16.708.941 € 17.084.892 € 17.469.302 € 17.862.362 € 18.264.265 € 18.675.211 € 19.095.403 € 19.525.050 Oeververbinding (dam) € 15.000.000 € 15.337.500 € 15.682.594 € 16.035.452 € 16.396.250 € 16.765.165 € 17.142.382 € 17.528.085 € 17.922.467 € 18.325.723 € 18.738.051 Natuur € 1.650.000 € 1.687.125 € 1.725.085 € 1.763.900 € 1.803.587 € 1.844.168 € 1.885.662 € 1.928.089 € 1.971.471 € 2.015.829 € 2.061.186

Planning

2007 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Ophogen € 28.540.531- Oeververbinding (dam) € 15.682.594- Oeververdediging € 16.708.941- Bouwrijp maken 1e fase € 7.640.652- Woonrijp maken 1e fase € 3.823.575- Aanleggen Verharding 1e fase € 6.669.183- Aanleggen groen 1e fase € 1.328.639- Verkoop Woningen 750 € 73.125.106 Verkoop Voorzieningen € 3.183.853 Bouwrijp maken 2e fase € 8.168.088- Woonrijp maken 2e fase € 4.087.517- Aanleggen Verharding 2e fase € 7.129.557- Aanleggen groen 2e fase € 1.420.356- Verkoop Woningen 750 € 76.635.498 Natuur aanleggen € 1.885.662-

Niet-verrekenbare BTW 5% € 1.427.027- € 784.130- € 835.447- € 382.033- € 591.070- € 94.283- € 408.404- € 631.872- Diversen / onvoorzien 10% € 2.996.756- € 1.646.672- € 1.754.439- € 802.269- € 1.241.247- € 197.995- € 857.649- € 1.326.930- VAT 20% € 6.592.863- € 3.622.679- € 3.859.765- € 1.764.991- € 2.730.743- € 435.588- € 1.886.828- € 2.919.246-

Kasstroom € 39.557.176- € 21.736.075- € 23.158.592- € 10.589.944- € 16.384.457- € 74.423.297 € 11.320.970- € 17.515.478- € 76.635.498 € - Rente 6% € 2.373.431- € 1.304.164- € 1.389.516- € 635.397- € 983.067- € 4.465.398 € 679.258- € 1.050.929- € 4.598.130 € 686.632 Saldo € 41.930.607- € 64.970.846- € 89.518.954- € 100.744.295- € 118.111.820- € 39.223.125- € 51.223.353- € 69.789.760- € 11.443.868 € 12.130.500 Eindwaarde Netto Contante Waarde € 6.773.608 6% Beginwaarde Aanpassing Rente Residuele Waarde

Grondwaarde

Oppervlakte 1250000 m² per stuk of per m² of per m3 1380000 m²

Grondwaarden programma opbrengst kosten opbrengst kosten saldo op prijspeil Woningen (stadsvilla / recreatie) 1500 stuks € 218.541 € 144.000 € 327.811.500 € 216.000.000- € 111.811.500 Winkel 6000 m² € 1.331 € 933 € 7.986.000 € 5.598.000- € 2.388.000

Totaal Opbrengsten € 114.199.500

Grondkosten Bouwrijp maken 466000 m² € 30,00 € 13.980.000 € 13.980.000 Woonrijp maken 342100 m² € 20,00 € 6.842.000 € 6.842.000 Aanleggen infrastructuur/parkeren 183600 m² € 65,00 € 11.934.000 € 11.934.000 Aanleggen groen 158500 m² € 15,00 € 2.377.500 € 2.377.500

Excessieve kosten Ophogen 3987500 m3 € 7,00 € 27.912.500 € 27.912.500 Oeververdediging 1 stuks € 15.630.000,00 € 15.630.000 € 15.630.000 Oeververbinding (dam) 1 stuks € 15.000.000,00 € 15.000.000 € 15.000.000 Natuur 330000 m² € 5,00 € 1.650.000 € 1.650.000

Subtotaal Kosten € 95.326.000

Niet-verrekenbare BTW 5% € 4.766.300 Diversen / onvoorzien 10% € 10.009.230 VAT 20% € 22.020.306

Totaal Kosten € 132.121.836-

Grondwaarde € 17.922.336- Dynamische Berekening Aanpassing Residuele Waarde

opbrengst 2,00% Dynamische Berekening kosten 2,25%

Grondwaarden Prijspeil 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Woningen € 111.811.500 € 113.507.730 € 115.225.735 € 116.965.676 € 118.727.713 € 120.512.002 € 122.318.697 € 124.147.945 € 125.999.893 € 127.874.682 € 129.772.449 Winkel € 2.388.000 € 2.421.765 € 2.455.890 € 2.490.376 € 2.525.223 € 2.560.430 € 2.595.996 € 2.631.922 € 2.668.207 € 2.704.850 € 2.741.849

Planning

2005 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Ophogen € 28.540.531- Oeververbinding (dam) € 15.682.594- Oeververdediging € 16.708.941- Bouwrijp maken 1e fase € 7.640.652- Woonrijp maken 1e fase € 3.823.575- Aanleggen Verharding 1e fase € 6.669.183- Aanleggen groen 1e fase € 1.328.639- Verkoop Woningen 750 € 61.159.348 Verkoop Voorzieningen € 2.595.996 Bouwrijp maken 2e fase € 8.168.088- Woonrijp maken 2e fase € 4.087.517- Aanleggen Verharding 2e fase € 7.129.557- Aanleggen groen 2e fase € 1.420.356- Verkoop Woningen 750 € 63.937.341 Natuur aanleggen € 1.885.662-

Kasstroom € 39.557.176- € 21.736.075- € 23.158.592- € 10.589.944- € 16.384.457- € 61.869.683 € 11.320.970- € 17.515.478- € 63.937.341 € - Rente 6% € 2.373.431- € 1.304.164- € 1.389.516- € 635.397- € 983.067- € 3.712.181 € 679.258- € 1.050.929- € 3.836.240 € 919.381- Saldo € 41.930.607- € 64.970.846- € 89.518.954- € 100.744.295- € 118.111.820- € 52.529.956- € 64.530.184- € 83.096.591- € 15.323.010- € 16.242.390- Eindwaarde Netto Contante Waarde € 9.069.666- 6% Dynamische Berekening Aanpassing Rente Residueel en Fasering

opbrengst 2,00% Dynamische Berekening kosten 2,25%

Grondwaarden Prijspeil 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Woningen € 111.811.500 € 113.507.730 € 115.225.735 € 116.965.676 € 118.727.713 € 120.512.002 € 122.318.697 € 124.147.945 € 125.999.893 € 127.874.682 € 129.772.449 € 131.693.328 € 133.637.447 € 135.604.929 € 137.595.892 € 139.610.449 Winkel € 2.388.000 € 2.421.765 € 2.455.890 € 2.490.376 € 2.525.223 € 2.560.430 € 2.595.996 € 2.631.922 € 2.668.207 € 2.704.850 € 2.741.849 € 2.779.203 € 2.816.911 € 2.854.971 € 2.893.381 € 2.932.139

Grondkosten Bouwrijp maken € 13.980.000 € 14.294.550 € 14.616.177 € 14.945.041 € 15.281.305 € 15.625.134 € 15.976.700 € 16.336.175 € 16.703.739 € 17.079.573 € 17.463.864 € 17.856.801 € 18.258.579 € 18.669.397 € 19.089.458 € 19.518.971 Woonrijp maken € 6.842.000 € 6.995.945 € 7.153.354 € 7.314.304 € 7.478.876 € 7.647.151 € 7.819.212 € 7.995.144 € 8.175.035 € 8.358.973 € 8.547.050 € 8.739.358 € 8.935.994 € 9.137.054 € 9.342.638 € 9.552.847 Aanleggen Verharding € 11.934.000 € 12.202.515 € 12.477.072 € 12.757.806 € 13.044.856 € 13.338.366 € 13.638.479 € 13.945.345 € 14.259.115 € 14.579.945 € 14.907.994 € 15.243.424 € 15.586.401 € 15.937.095 € 16.295.679 € 16.662.332 Aanleggen groen € 2.377.500 € 2.430.994 € 2.485.691 € 2.541.619 € 2.598.806 € 2.657.279 € 2.717.067 € 2.778.202 € 2.840.711 € 2.904.627 € 2.969.981 € 3.036.806 € 3.105.134 € 3.174.999 € 3.246.437 € 3.319.482

Excessieve kosten Ophogen € 27.912.500 € 28.540.531 € 29.182.693 € 29.839.304 € 30.510.688 € 31.197.179 € 31.899.115 € 32.616.845 € 33.350.724 € 34.101.116 € 34.868.391 € 35.652.929 € 36.455.120 € 37.275.361 € 38.114.056 € 38.971.622 Oeververdediging € 15.630.000 € 15.981.675 € 16.341.263 € 16.708.941 € 17.084.892 € 17.469.302 € 17.862.362 € 18.264.265 € 18.675.211 € 19.095.403 € 19.525.050 € 19.964.363 € 20.413.561 € 20.872.866 € 21.342.506 € 21.822.712 Oeververbinding (dam) € 15.000.000 € 15.337.500 € 15.682.594 € 16.035.452 € 16.396.250 € 16.765.165 € 17.142.382 € 17.528.085 € 17.922.467 € 18.325.723 € 18.738.051 € 19.159.658 € 19.590.750 € 20.031.542 € 20.482.251 € 20.943.102 Natuur € 1.650.000 € 1.687.125 € 1.725.085 € 1.763.900 € 1.803.587 € 1.844.168 € 1.885.662 € 1.928.089 € 1.971.471 € 2.015.829 € 2.061.186 € 2.107.562 € 2.154.982 € 2.203.470 € 2.253.048 € 2.303.741

Planning

2005 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Ophogen € 28.540.531- Oeververbinding (dam) € 15.682.594- Oeververdediging € 16.708.941- Bouwrijp maken 1e fase € 4.075.524- Woonrijp maken 1e fase € 2.039.495- Aanleggen Verharding 1e fase € 3.557.342- Aanleggen groen 1e fase € 708.696- Verkoop Woningen 400 € 32.622.396 Verkoop Voorzieningen € 2.595.996 Bouwrijp maken 2e fase € 4.356.858- Woonrijp maken 2e fase € 2.180.282- Aanleggen Verharding 2e fase € 3.802.906- Aanleggen groen 2e fase € 757.618- Verkoop Woningen 400 € 34.104.178 Natuur aanleggen € 1.885.662- € 4.657.613- Bouwrijp maken 3e fase € 2.330.787- Woonrijp maken 3e fase € 4.065.421- Aanleggen Verharding 3e fase € 809.916- Aanleggen groen 3e fase € 35.641.107 Verkoop Woningen 400 € 3.733.879- Bouwrijp maken 4e fase € 1.827.411- Woonrijp maken 4e fase € 3.187.419- Aanleggen Verharding 4e fase € 635.000- Aanleggen groen 4e fase € 27.922.090 Verkoop Woningen 300

Niet-verrekenbare BTW 5% € 1.427.027- € 784.130- € 835.447- € 203.776- € 315.277- € 94.283- € 217.843- € 337.040- € 232.881- € 360.306- € 186.694- € 282.491- Diversen / onvoorzien 10% € 2.996.756- € 1.646.672- € 1.754.439- € 427.930- € 662.081- € 197.995- € 457.470- € 707.785- € 489.049- € 756.643- € 392.057- € 593.232- VAT 20% € 6.592.863- € 3.622.679- € 3.859.765- € 941.446- € 1.456.578- € 435.588- € 1.006.434- € 1.557.126- € 1.075.908- € 1.664.615- € 862.526- € 1.305.111-

Kasstroom € 39.557.176- € 21.736.075- € 23.158.592- € 5.648.676- € 8.739.469- € 33.332.731 € 6.038.605- € 9.342.756- € 34.104.178 € 6.455.451- € 9.987.688- € 35.641.107 € 5.175.157- € 7.830.664- € 27.922.090 Rente 6% € 2.373.431- € 1.304.164- € 1.389.516- € 338.921- € 524.368- € 1.999.964 € 362.316- € 560.565- € 2.046.251 € 387.327- € 599.261- € 2.138.466 € 310.509- € 469.840- € 2.975.491- Saldo € 41.930.607- € 64.970.846- € 89.518.954- € 95.506.551- € 104.770.389- € 69.437.694- € 75.838.616- € 85.741.937- € 49.591.509- € 56.434.287- € 67.021.236- € 29.241.662- € 34.727.329- € 43.027.832- € 18.081.233- Eindwaarde Netto Contante Waarde € 10.096.466- 6% Inhoudsopgave Bijlage 1 Kostenposten...... 2 Bijlage 2 BTW-compensatiefonds...... 6 Bijlage 3 Geen onderdeel grondexploitatie...... 8 Bijlage 4 Begrippen bouwen woonrijpmaken...... 9 Bijlage 5 Overzicht van grondprijsberekeningsmethoden...... 10 Bijlage 6 Grondprijzen in de grondexploitatie...... 11 Bijlage 7 Vergelijking kostencategorieën...... 12 Bijlage 8 Gemiddelde kavelgrootte in Nederland...... 13 Bijlage 9 Kosten eilandontwerp...... 14 Bijlage 10 Baggerindustrie...... 17 Bijlage 1 Kostenposten

A Boekwaarde B Directe kosten C Indirecte kosten

A Boekwaarde - boekwaarde op gebouwen of gronden - boekwaarde op een lopende exploitatie

De boekwaarde in een grondexploitatie behelst de reeds gemaakte kosten voor een grondcomplex. Een administratieve eenheid, vertaling van het project in de financiële administratie van de gemeente. Meestal is de plangrens ook de complexgrens, maar dit kan afwijken. Dit zijn dus kosten die al in de ‘boeken’ (administratie) zijn verwerkt. Een exploitatie wordt meestal herzien per 1 januari van een jaar. De boekwaarde is dan een belangrijk onderdeel van de kosten van het complex. Deze boekwaarde wordt aangeleverd door de financiële administratie. De boekwaarde is veelal verdeeld over de hoofdkostencategorieën, wat inzichtelijk maakt welke budgetten reeds (deels) zijn verbruikt. Het belang van een goede afstemming van deze kostencategorieën tussen het grondbedrijf en financiën is evident (Arnhem, 2005, p.39).

B Directe kosten

Verwervingskosten (Inbrengwaarde) Deze post bestaat uit de kosten die gemaakt moeten worden om het gebied te verwerven. Dit zijn all-in kosten, dus inclusief eventuele notariskosten e.d. Bij een bouwclaimmodel of een gezamenlijke exploitatie (met marktpartijen) wordt hier de inbrengwaarde opgenomen van de grond (Arnhem, 2005, p.39). Bij de verwervingskosten is het relevant te weten wat al in bezit van de gemeente is, hoe de gehanteerde verwervingsprijs tot stand is gekomen en of daarbij bijvoorbeeld ook rekening is gehouden met verplaatsingskosten, vergoedingen voor bedrijfsschade, etc. Daarnaast is het relevant te zien in welk tempo de verwervingen zijn geraamd en of daar een strategisch verwervingsplan bij aanwezig is. Het niet of later verwerven kan mogelijk kosten en rente uitsparen, maar daarnaast ook de uitgifte belemmeren (Deloitte, 2007, p. 35).

De kosten kunnen uitgesplitst worden in de volgende categorieën: • aankoop gronden • pachtontbindingen • schadeloosstelling

Voorbereidende werkzaamheden Tot deze kostensoort behoren onder meer de volgende posten: - Sloopkosten - Milieuvoorzieningen - Grondkosten - Archeologisch onderzoek

Sloopkosten o sloop van gebouwen of wegen o eventueel verleggen kabels en leidingen o eventuele afvoer van materialen

Milieu voorzieningen Hier staan opgenomen de kosten voor bijvoorbeeld bodem- en geluidsonderzoek maar ook de kosten voor bodemsanering. Hier is het van belang te weten in welke mate er sprake is van stelposten en in hoeverre al specifiek inzicht is in de bodemgesteldheid (Deloitte, 2007, p. 35). o bodemsanering o geluidsvoorzieningen

Grondwerk • egaliseren van het terrein • het graven van waterpartijen • rooien van bomen

Indien deze drie kostenpostenhoger liggen dan uit de grondverkoop terugverdiend kan worden spreekt men van excessieve kosten.

Archeologisch onderzoek • kosten archeologisch onderzoek en noodzakelijke onderzoeken in het kader van artikel 9 BRO (Verdrag van Malta)

Planstructurele voorzieningen (Civiele werken en groen) • aanleg ontwateringsysteem • hoofdwegen • riolering • groenvoorzieningen • kunstwerken (bruggen en viaducten) • structureel grondwerk (ophogingen)

Of opgesplitst naar specifieke categorieën:

Bouwrijp maken Dit zijn de kosten voor slopen (van zowel verharding als opstallen), grondwerk (verwerken en ontgraven van grond, het in depot brengen, aanleggen van drainage en het aanleggen van de bouwinfra voor wegen), riolering (gemaal, persleiding, hoofdriool en aansluitingen), kunstwerken (bruggen, duikers, etc.) en water (dempen en aanleggen). Veelal wordt hier gewerkt met eenheidsprijzen per vierkante meter. Met het bouwrijp maken zijn de gronden gereed gemaakt voor het uitgeven van de bouwkavels (Deloitte, 2007, p. 35).

Woonrijp maken Hiermee worden kosten bedoeld voor het verharden (bouwwegen, voet- en fietspaden), groenaanleg, openbare ruimte en speel- en straatmeubilair. Ook hier wordt meestal met eenheidsprijzen per vierkante meter gewerkt, die een bepaald kwaliteitsniveau aangeven. De vergelijking van eenheidsprijzen tussen verschillende exploitaties geeft dan de verschillen in beoogd kwaliteitsniveau aan (Deloitte, 2007, p. 35).

Kunstwerken en diversen Onder deze post zijn veelal kosten opgenomen die als bijzonder kunnen worden beschouwd. Met kunstwerken wordt bedoeld civieltechnische kunstwerken als bruggen, tunnels, duikers, rotondes e.d. Deze kunstwerken zijn sterk planafhankelijk en zijn vaak forse kostenposten in de exploitatie. Bij diversen’ kan gedacht worden aan andere planafhankelijke kosten, zoals ondergrondse persleidingen en gemalen ten behoeve van de waterhuishouding in het plan.

Ophogen Indien er sprake is van integraal ophogen van het terrein zal deze kostenpost worden opgenomen. Het behoort niet tot de standaard activiteiten van bouwen woonrijp maken.

Planvoorbereiding en planontwikkeling Deze twee hoofdkostensoorten omvatten de kostenraming van de uren en/of producten die door interne en/of externe betrokkenen bij een project worden gemaakt. Bij de plankosten gaat het om kosten als projectleiding, inzet van inhoudelijke disciplines en uitvoeren van onderzoeken (Arnhem, 2005, p.39). De plankosten kunnen variëren per locatie (een inbreidingslocatie vergt over het algemeen meer plankosten dan een uitleglocatie). In de gemeentelijke praktijk lopen de plankosten nog wel eens uit de hand en moeten daarom goed gemonitord worden (Deloitte, 2007, p. 35). Bij voorbereiding, administratie en toezicht gaat het om de civieltechnische voorbereiding van plannen en toezicht/directievoering tijdens de uitvoering (Arnhem, 2005, p.39). De kosten van voorbereiding, administratie en toezicht (ook wel VAT-kosten genoemd), vormen veelal een percentage van de civieltechnische werken. Deze kosten worden ook gebruikt voor de dekking van gemeentelijke apparaatskosten. Het is daarom van belang te weten dat er niet ongelimiteerd apparaatskosten worden toegeschreven aan de exploitaties (Deloitte, 2007, p. 35).

Werkzaamheden omvatten: o landmeetkundige werkzaamheden o stedenbouwkundig ontwerp o projectleiding o milieu-onderzoeken o riolering- en drainageplan o opstellen exploitatie berekeningen budgetbewaking en administratie o voorbereiding en toezicht

Bijdrage aan fondsen In sommige gevallen wordt ten laste van een exploitatie een bijdrage voor een gemeentelijk fonds of regiofonds voorzien. In het geval van een positief plansaldo kan daarbij sprake zijn van het feitelijk vooruitnemen van de beoogde winst. In principe is dit niet in overeenstemming met het BBV. Een bijdrage aan een fonds (in feite een reserve) is uitsluitend via winstbestemming mogelijk. In ieder geval moeten dergelijke bijdragen berusten op vastgesteld beleid en algemene uitgangspunten (Deloitte, 2007, p. 35). Voorbeelden zijn een bijdrage aan hoofdinfrastructuur, stadsvernieuwing en eventueel bovenwijkse voorzieningen (zie werken buiten plangebied)

Planschade Schadevergoeding ex artikel 49 WRO en advieskosten gericht op het beperken van schadeclaims.

Werken buiten plangebied (Bovenwijkse voorzieningen) Bedoeld is hier de kosten te laten zien die buiten het plangebied worden gemaakt maar al dan niet gedeeltelijk ten laste van de exploitatie worden gebracht. Bij de Grondexploitatiewet is dat afdwingbaar mits het voldoet aan de criteria van profijt, proportionaliteit en causaliteit; bij vrijwillig kostenverhaal mogen ook bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen gedaan worden. Bijvoorbeeld een brug, verbreding of aanpassing van een ontsluitingsweg of rotonde die buiten het plangebied ligt, wordt voor een bepaald percentage ten laste van deze exploitatie gebracht. Als realisatie hiervan voor de exploitatie van belang is, is het ook belangrijk te weten of het gedeelte van de kosten dat niet aan de exploitatie wordt toegerekend, ook daadwerkelijk van financiële dekking is voorzien (Deloitte, 2007, p. 35).

Aanvullend kunnen nog enkele kostenposten genoemd worden (Zwolle, 2004c, p. 15):

Voorontwerp Bestemmingsplan Opstellen en vervaardigen van het concept voorontwerp-bestemmingplan (stedenbouwkundig plan, plankaart en toelichting), voorzover er sprake is van een functiewijziging, gericht op het exploiteren van bouwgrond. Bestemmingsplannen die voorzien in de consolidatie van de huidige bestemming (beheersplannen) worden niet door de gemeentelijke dienst verantwoordelijk voor de grondexploitatie geïnitieerd en komen derhalve ten laste van de algemene middelen.

Projectcommunicatie en –acquisitie

C Indirecte kosten • niet verrekenbare BTW • onvoorzien • renteverliezen en rentewinsten • kosten- en opbrengstenstijgingen

Niet verrekenbare BTW Deze post houdt verband met de aanleg van gemeenschapsvoorzieningen. Met de invoering van de BTW-compensatie fonds (BCF) is de post komen te vervallen (zie volgende bijlage). Onvoorzien In elke exploitatie kunnen onvoorziene kosten opkomen. Daarom wordt veelal een percentage (10%) van de nog te realiseren kosten opgenomen. Naarmate het plan voortschrijdt in realisatie, nemen dus de gereserveerde kosten onvoorzien af door daadwerkelijk gebruik of door vrijval wat kan leiden tot verbetering van het plansaldo. Soms worden op verschillende niveaus stelposten, opslagen en posten onvoorzien opgenomen, die dan leiden tot cumulatie. Dit moet in principe worden vermeden maar in ieder geval transparant zijn. Het gebruik van de post onvoorzien kan een mandaatsniveau boven dat van de projectleider worden gelegd om tot een goede verantwoording te komen (Deloitte, 2007, p. 35).

Kosten- en opbrengststijgingen De kosten en opbrengsten worden over de jaren heen in euro’s van nu opgenomen. Uiteraard is er echter sprake van kosten- en opbrengststijgingen over de jaren heen. De vraag is van welke indexatie daarbij moet worden uitgegaan. Het is van belang dat die uitgangspunten expliciet worden aangegeven. Soms wordt daarbij uitgegaan van bijvoorbeeld 2,5% kostenstijging per jaar en van gelijkblijvende opbrengsten. Als daarentegen voor de opbrengststijging (de grondprijzen) wordt uitgegaan van een (te) hoog percentage kan het exploitatiesaldo te rooskleurig worden voorgespiegeld en een anders voorzien negatief plansaldo optisch worden gemaskeerd (Deloitte, 2007, p. 36).

Rentekosten en -opbrengsten Daarnaast moeten rentekosten en renteopbrengsten worden meegerekend. De kosten gaan meestal voor de baat uit; denk aan verwerving, saneren en bouwrijpmaken, voordat tot gronduitgifte kan worden overgegaan. Meestal wordt dan de gemeentelijke rekenrente gehanteerd voor die te financieren kosten. Dat is echter een ander rentepercentage dan private bouwers en ontwikkelaars hanteren. Het is goed dat in het achterhoofd te houden. Bij het vooruit ontvangen van bijvoorbeeld subsidies kan het anderszins zo zijn dat er een liquiditeitsoverschot ontstaat waarover rente wordt ontvangen. Daarom is het van belang dat die parameters zijn aangegeven en onderbouwd, bijvoorbeeld 5% voor rentekosten en 2% voor rentebaten (Deloitte, 2007, p. 36).

De som van de bovenstaande directe kosten en indirecte kosten minus de bijdrage vormen de integrale productie oftewel de grondkosten. Bijlage 2 BTW-compensatiefonds

BTW bleek in de praktijk van de herstructurering en planontwikkeling altijd een aspect dat partijen hoofdbrekens bezorgde. Met de instelling van het BTW-compensatiefonds per 1 januari 2003 is voor gemeenten een einde gekomen naar de zoektocht van constructies die vanuit BTW-optiek het voordeligste uitpakte.

Wat is de achtergrond geweest voor het instellen van het fonds? Wanneer de overheid activiteiten uitvoert waarmee ze in concurrentie treedt met derden is sprake van deelname aan het economisch verkeer. De overheid wordt dan beschouwd als ondernemer in de zin van de Wet Omzetbelasting. Dit is altijd het geval bij het leveren van onroerende zaken en het bouwrijp maken van grond. Het grondbedrijf van een gemeente is daarmee een BTW-ondernemer en moet BTW in rekening brengen op haar prestaties. De BTW die berekend wordt over de kosten om tot bouwrijpe grond te komen kan worden verrekend.

Probleem ontstaat bij de inrichting van de openbare ruimte. Dat is namelijk een overheidstaak en verrekening van BTW over deze kosten was daarmee niet mogelijk. Om die reden is destijds een resolutie BTW 28 opgesteld. Als een gemeente bij de invulling van bestemmings- of saneringsplannen kon aantonen dat de kosten voor dergelijke gemeenschapsvoorzieningen werden doorberekend in de gronduitgifteprijzen, kon tot voorheen onder bepaalde voorwaarden wel BTW worden verrekend. Projectontwikkelaars en gemeenten maakten veel gebruik van deze resolutie bij de aanleg van infrastructuur.

Het niet kunnen verrekenen van BTW leidde in de praktijk soms tot economisch minder wenselijk keuzes als het gaat om het zelf doen of uitbesteden van taken. De vanuit de overheid gewenste privatisering van gemeentelijke taken werd hierdoor belemmerd. Er werden allerlei constructies verzonnen om de BTW-druk op plannen te verminderen.

Hoe werkt het nu met BTW? Per 1 januari 2003 de BTW-wetgeving veranderd. Het BTW-compensatiefonds is geïntroduceerd en Resolutie BTW 28 is ingetrokken.

Uitgangspunt bij de voeding van het BTW-compensatiefonds is geweest dat macro gezien de instelling budgettair neutraal moest verlopen. Het compensatiefonds wordt gevoed door: ● Middelen van het Rijk, waarbij het Rijk vervolgens een korting op het gemeente- en provinciefonds heeft doorgevoerd; ● De BTW-opbrengsten als gevolg van het intrekken van de Resolutie BTW 28; ● De BTW-opbrengsten als gevolg van het in beginsel BTW-plichtig worden van gemeentelijke regelingen en andere samenwerkingsvormen; ● BTW-toevoegingen als gevolg van het vervallen van de regeling BTW Openbaar vervoer.

Met de komst van het BTW-compensatiefonds wordt de BTW verstoring weggenomen in de afweging voor het zelf uitvoeren van overheidstaken of het uitbesteden van die taken. De kosten van niet verrekenbare BTW voor gemeenten worden door het fonds gecompenseerd. Gemeenten krijgen in beginsel een bijdrage uit het fonds voor de BTW die aan gemeenten in rekening is gebracht bij inkopen van goederen en diensten die niet als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting worden gebruikt.

Bron: KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing Uitwerking BTW

Een complex is onder te verdelen in een tweetal ‘soorten’ gronden : ● -uitgeefbaar terrein ● -gemeenschapsvoorzieningen (niet uitgeefbaar terrein)

Van de werkzaamheden die verricht worden op het uitgeefbare terrein (voorbeeld graafwerkzaamheden, ophoging) is de BTW aftrekbaar. In deze gevallen kan gesteld worden dat de gemeente zich opstelt als ‘ondernemer’.

De BTW van de werkzaamheden die betrekking hebben op de gemeenschapsvoorzieningen (voorbeeld openbare verlichting, openbare weg, fietspaden etc) is compensabel. Grofweg kan worden gezegd dat deze kosten betrekking hebben op uitgaven die het gevolg zijn van de ‘overheidstaken’ die een gemeente heeft.

Dan zijn er nog een aantal facturen die betrekking hebben op het gehele exploitatieplangebied (bijvoorbeeld stedenbouwkundige adviezen, egaliseren plangebied etc). Deze BTW is gemengd (voor een gedeelte aftrekbaar en voor een gedeelte compensabel). Om een maatstaf te hebben voor het percentage aftrekbaar en het percentage compensabel is gebruik gemaakt van het percentage oppervlakteverdeling uitgeefbaar en niet uitgeefbaar. Conform deze oppervlakteverdeling wordt de BTW gesplitst in aftrekbare BTW en compensabele BTW.

Bron: Gemeente Waalwijk Bijlage 3 Geen onderdeel grondexploitatie

Niet tot de productiekosten worden gerekend: De volgende kosten/activiteiten komen vaak uit boven de reguliere kosten van een grondexploitatie: ● extra beheerkosten bij kwalitatief hoogwaardige inrichting; ● onrendabele top sociale woningbouw; ● gebouwde parkeervoorzieningen; ● nazorgmaatregelen bij bodemsanering; ● omgevingsmanagement; ● gescheiden riolering; ● gebiedsgericht milieubeleid; ● ondergrondse afvalinzameling; ● representatiekosten, tenzij deze direct en aanwijsbaar uit het project voortvloeien; ● publieke taken en activiteiten (bestemmingsplan- en bezwaar- en beroepsprocedures, afgifte (bouw)vergunningen, etc); ● kosten van wijkboerderijen en wijktuinen; ● kosten opslag en beheer archeologisch vondsten; ● inschakelen deskundigencommissie en gerechtelijke procedures bij schadeclaims ex artikel 49 WRO; ● kosten OZB bouwrijpe terreinen; ● kosten van permanent beheer van het openbaar gebied, of eventuele afkoop of bijdrage voor beheersactiviteiten; ● voorzieningen in het kader groen voor rood; ● voorzieningen voor het handhaven van openbare orde en veiligheid ● geluidsvoorzieningen, als het voorzieningen betreft (fysieke maatregelen of afstand houden) voor of vanwege een weg met een bovenwijkse functie; ● bouwplanbegeleiding, voorzover het werkzaamheden betreft voor begeleiden en toetsen van bouwplannen aan publieke kaders (bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan) én wettelijke regelgeving (bouwverordening en bouwbesluit); ● verkeerslichten regelinstallatie (VRI): er van uitgaande dat het plaatsen van deze VRI (op een bestaande of nieuwe verkeersverbinding) noodzakelijk is geworden door de extra toevoeging van verkeersbewegingen als gevolg van de realisatie van een nieuwe wijk of dergelijk. Immers de VRI- installatie maakt alsdan onderdeel uit van een wegverbinding met een bovenwijks karakter. Toerekening en verrekening kan dan bijvoorbeeld plaats vinden middels de reserve stadsuitleg. ● compensabele BTW bij aanleg van gemeenschapsvoorzieningen.

Bron: Zwolle, 2004c, pp. 15-16 en Deloitte, 2007, p. 37 Bijlage 4 Begrippen bouwen woonrijpmaken

Bouwrijp maken: • Het feitelijk bouwrijp maken omvat allerlei technische maatregelen waardoor ruwe bouwgrond wordt getransformeerd tot bouwrijpe grond. Er is sprake van bouwrijpe grond wanneer bestaande opstallen, bomen en struiken, funderingen, puin en ondergrondse infrastructuur, die geen functie meer vervullen in de toekomstige situatie, zijn verwijderd, de bodem geschikt is gemaakt voor het toekomstige gebruik (eventueel via bodemsanering, grondwaters en grondwerken (met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven), riolering is aangelegd, de aanleg van noodzakelijke waterpartijen, de aanleg van de beoogde drainage-, gas-, water-, electriciteitsleidingen en – kabels tot aan de perceelsgrens van de bouwkavels, glasvezelkabels, CAI en (andere) telecomkabels, inclusief de aansluitingen op de bestaande voorzieningen, een tijdelijke inrichting van de openbare ruimte met bouwstraten is aangelegd opdat de bereikbaarheid van de bouwkavels voor bouwverkeer zeker is gesteld, de stroomvoorziening ten behoeve van de bouw is geregeld, de nodige verkeerskundige maatregelen zijn genomen en de bouwkavels op de juiste hoogte zijn gebracht.

Woonrijpmaken: • de inrichting van het openbaar gebied in het plangebied omvattende in hoofdzaak de aanleg van werken en voorzieningen ter zake van de infrastructuur met inbegrip van alle noodzakelijke aansluitingen van wegen, waterlopen en riolering in het plangebied, op wegen, waterlopen en riolering buiten het plangebied, alsmede de aanleg van pleinen, trottoirs, fiets-en wandelroutes, achterpaden, openbaar groen en water, straatmeubilair, straatverlichting alsmede het aanleggen van nutsvoorzieningen (dat wil zeggen voorzieningen voor gas, water, elektriciteit en telecom, daaronder begrepen telefooncellen en verdeel, regel en transformatorkasten exclusief huisaansluitingen en de aanleg van milieutechnische voorzieningen welke benodigd zijn voor de bestemming van het plangebied. Bijlage 5 Overzicht van grondprijsberekeningsmethoden1

1. K ostprijsbenadering: de grondprijs wordt vastgesteld op basis van de totale grondkosten (productiekosten), te weten verwerving, bouwen woonrijpmaken en overige plankosten, te delen door het aantal m2 uitgeefbare kavels; 2. V aste m 2 –prijs: veelal gekoppeld aan een bepaalde categorie of functie; 3. C omparatieve methode (vergelijkbare prijsbepaling): de grondprijs wordt vastgesteld aan de hand van de waarde van vergelijkbare percelen grond, die dezelfde functie en/of ligging hebben, waarbij deze methode veelal als aanvulling op andere methode of als toets wordt gebruikt; 4. R esiduele grondwaardemethode: de waarde van de grond wordt afgeleid van de opbrengsten en kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd, waarbij de residuele waarde het verschil is tussen de VON-prijs en de bouwkosten, gehanteerd in de meest ruime zin, incl. bijkomende kosten en BTW; 5. G rondquotes: de grondprijs wordt vastgesteld als percentage van de VON-prijs, waarbij aan de vaststelling van de quote veelal een berekening van de residuele waarde ten grondslag ligt; 6. G rondcurve: voor verschillende prijscategorieën gelden verschillende quotes, waarbij de quote oploopt met de stijgende VON-prijs, vastgelegd in een curve. Een variant hierbij is dat bij de grondcurve sprake is van een sprongcurve, weergegeven in tabelvorm; 7. F SI-methode: de grondprijs wordt niet gekoppeld aan de VON-prijs, maar aan de kavelgrootte of aan de verhouding tussen kavelgrootte en woningoppervlak (Floorspace index); 8. A froomregeling (ook termen als “risicodeling” en “winstdeling” worden gehanteerd): dit betreft een verdeling van de overwinsten tussen gronden woningontwikkelaar voor het geval de VON-opbrengsten (bij gelijkblijvende bouwkosten) stijgen tussen het moment waarop de grondprijs wordt overeengekomen en het moment waarop de woning wordt verkocht aan de eerste eigenaar; 9. T ender: meerdere marktpartijen worden uitgenodigd in concurrentie een bod te doen op bouwgrond. Het hoogste bod geldt als de grondprijs. Vaak wordt de tender gecombineerd met een ontwerpcompetitie, vaak met een programma van eisen als basis; 10. L ump sum: de grondprijs wordt voor een bepaalde locatie bepaald, waarbij nadien aan te brengen wijzigingen van het woningbouwprogramma geen invloed meer hebben op de te betalen prijs.

1 Bron Nota Grondbeleid. Bijlage 6 Grondprijzen in de grondexploitatie

Naast de grondprijsmethoden kunnen voor het bereken van de grondprijzen onderscheid gemaakt worden in drie soorten grondprijzen: ● Kostprijs: De kostprijs is de grondprijs die nodig om een sluitende grondexploitatie krijgen. ● Marktprijs: Bij het bepalen van de marktprijs van de gronden geldt als uitgangspunt het maximaal te behalen marktresultaat. ● Rekenprijs: De rekenprijs ligt tussen de kostprijs en marktprijs. Uitgangspunt bij het bepalen van de rekenprijs is een marktconforme benadering van de grondprijs, waarbij wel een bepaalde voorzichtigheid ingebouwd moet worden. Pas op het moment van de definitieve gronduitgifte worden de grondprijzen gekoppeld aan de op dat moment geldende marktprijzen.

Bij een positief grondexploitatieresultaat liggen de grondprijzen (rekenprijs of marktprijs) per definitie hoger dan de kostprijs. Vaak zal de gehanteerde rekenprijs in de grondexploitatie lager uitvallen dan de uiteindelijke marktprijs, omdat marktconforme prijzen het gemeentelijk uitgangspunt zijn. Indien in de grondexploitatie al met realistische marktconforme prijzen wordt gewerkt dan valt de rekenprijs samen met de marktprijs. Bij een negatief grondexploitatieresultaat worden de kosten niet goedgemaakt door de opbrengsten.Dit betekent dat de kostprijs hoger ligt dan de rekenprijs en/of de marktprijs (Arnhem, 2005, p. 41). Bijlage 7 Vergelijking kostencategorieën

Inrichtingskosten Bouwrijpmaken – nieuw land Drainage 5.000 euro per ha Grond 75.000 euro per ha Riolering 18 euro per m2 Gemaal 100.000 euro Woonrijpmaken Water 20 euro per m2 Groen 14 euro per m2 Verharding 65 euro per m2 Lantaarnpalen 1.150 euro per stuk, 20 per ha Brandkranen 800 euro per stuk, 3 per ha Micromilieu 200 euro per woning Aanleg Natuur Aanleg groen in m2 0,50 € / m2 Ontgraven/aanvullen 1,00 € / m2 Wandel/fietspaden 40,00 € / m2 Bijzondere elementen (bij locatie > 100 ha) Rondweg 1.200 euro per m. Viaduct 7,5 miljoen euro per stuk Parkeervoorzieningen 5.000 euro per plaats per MGW Uit Is geluk haalbaar? (2004) (onderzoek eiland in de Noordzee)

Parameters Bouwrijp maken € 30,00 per m² kavel exclusief groen en water Woonrijp maken € 20,00 per m² over infra en groen Aanleggen infra € 65,00 per m² Aanleggen water € 20,00 per m² Aanleggen groen € 15,00 per m² Extensief groen € 5,00 per m² Behoud groen € 2,50 per m² Niet-verrekenbare BTW 5% Diversen/onvoorzien 10% van de kosten VAT-kosten 20% van alle kosten Uit RPD (2006) Bijlage 8 Gemiddelde kavelgrootte in Nederland

Garage 76,6% 74,3% 22,3% 10,4%

Ophogen

Tabel 1 Ophogen2 Toekomstig maaiveld + 1,0 m N.A.P. Zettingen 0,4 m Diepte IJsselmeer (Vrouwezand) - 1,5 m N.A.P. Totaal ophogen 2,9 m

Totaal zand : 1.250.000 m2(eiland) x 2,9 m x 1,1 (10% zandverlies)3 = 3.987.500 m3 Totale kosten ophogen € 7/m3 x 3.987.500 = € 27.912.500,-

Voor de bepaling van de kosten voor ophogen wordt verwezen naar de volgende bijlage over baggeren.

Oeververbinding

Onderstaande tabel is eveneens afkomstig van het Masterproject CT 4061. De tabel geeft een inschatting van de kosten voor een oeververbinding voor het eiland.

Tabel 2 Eigenschappen Oeververbinding4 Type verbinding Geen Pont Brug Dam Tunnel Kosten (NCW, mln. €) 0 15 1) 50 2) 15 2) 120 2) Waarde • Beleving +++ +++ ++ + o • Beschikbaarheid o + +++ +++ +++ • Capaciteit o + +++ +++ +++ Neveneffecten • Openheid o o - -- o • Verstoring o ------1) Bron: Vereniging van Eigenaren en Exploitanten van Overzetveren in Nederland. Aanschafkosten € 1,0 miljoen, Exploitatie en Onderhoud € 1,0 miljoen/jaar. 2) Op basis van de Handleiding uitvoering en kostenraming Civiele Bouwwerken P-projecten.

Voorlopig valt de keuze op een strekdam. De (geschatte) kosten € 15.000.000,- worden opgevoerd op de grondexploitatie. De keuze voor een strekdam wordt voornamelijk bepaald door veiligheid (hulpdiensten) en de toegankelijkheid m.b.t. de toelevering van goederen en de jachthaven.

Een voorzichtige eigenschatting van de kosten maakt dat bovenstaande kosten van de strekdam aannemelijk zijn.

Tabel 3 Kosten oeververdediging Eenheid Aantal Kosten Ruimtebeslag € 100/m2 44 m € 4400/m1 Dijkmateriaal € 10/m3 96 m2 € 960/m1 Totaal € 5360/m1 Bron: Fugro 2000, Kostenverkenning m.b.t. Quickscan Marker- en Ijsselmeerdijken

De maximale lengte van de strekdam wordt geschat op 2000 m.

Kosten strekdam 2000 m x € 5360/m = € 10.720.000,-

2 Gebaseerd op gegevens van Masterproject CT4061. 3 Inclusief extra ophoging voor wegen. 4 Gebaseerd op gegevens van Masterproject CT4061. Kosten weg 2000 m x € 1200/m = € 2.400.000,- Totale kosten oeververbinding € 13.120.000,-

De aanname van € 15.000.000,- voor de strekdam is aannemelijk.

Figuur 1 Strekdam

Dijkprofiel

Tabel 4 Kruinhoogte dijk Profiel Dijknormaal Hydr. belasting Ontwerppunt Windrichting (ontwerp) t.o.v. Noord frequentie voorland 45 45 1.30 1000 90 voorland 135 135 1.88 1000 180 voorland 225 225 2.39 1000 240 voorland 315 315 1.98 1000 300

Gemiddelde hoogte dijk is ongeveer + 2,0 m N.A.P..Bij de berekening is wel erg veel rekening gehouden met het bodemprofiel ter plekke van het Vrouwezand. Dit verloop is meegenomen als voorland.

Tabel 5 Dijkprofiel Talud meerzijde 1:4 Breedte berm top 2 m Maatgevende hoogte + 2,4 m N.A.P. Talud binnenzijde 1:3 Maaiveld + 1,0 m N.A.P. Maaiveld incl. zetting + 1,4m N.A.P. Diepte - 1,5 m N.A.P. Figuur 2 Dijkprofiel (incl. zettingen)

Dijkprofiel (oeververdediging) staat in de berekening los van de ophoging van het eiland, de zettingen worden wel gelijkgesteld. Dit komt voornamelijk door een andere methodiek van berekenen.

Tabel 6 Kosten oeververdediging Eenheid Aantal Kosten Ruimtebeslag € 100/m2 21 m € 2100/m1 Dijkmateriaal € 10/m3 50,5 m2 € 505/m1 Totaal € 2605/m1 Bron: Fugro 2000, Kostenverkenning m.b.t. Quickscan Marker- en IJsselmeerdijken

Het eiland heeft een omtrek van +/- 6000 m (500 m bij 2500 m). De totale kosten voor de oeververdediging bedragen 6000 m x € 2605/m = € 15.630.000,- De totale oppervlak van het eiland komt inclusief de oeververdediging op 138 hectare. Bijlage 10 Baggerindustrie

Relevantie project Vrouwezand

Voor de locatie Vrouwezand worden de kosten voor baggeren/opspuiten geschat tussen de 5,0 en 7,0 euro. Inhoudsopgave Bijlage 1 Toervaart...... 2 Bijlage 2 Voorzieningen Toervaart...... 3 Bijlage 3 Relevante watersporten en recreatievormen...... 4 Bijlage 4 Jachthavenvoorzieningen...... 5 Bijlage 5 Recreatie in Friesland...... 6 Bijlage 6 IJsselmeer...... 7 Bijlage 7 Bootdichtheid IJsselmeer...... 8 Bijlage 8 IJsselmeer...... 9 Bijlage 9 Kernkwaliteiten IJsselmeer...... 10 Bijlage 10 Woningbouw en compensatie...... 11 Bijlage 11 De Kreupel...... 14 Bijlage 12 Eilandwonen...... 15 Bijlage 13 Eisen dijkontwerp...... 16 Bijlage 14 Dijkberekening handmatig...... 17 Bijlage 15 Programma Hydra M...... 18 Bijlage 16 IJburg...... 19 Bijlage 17 Perspectief op Friesland...... 21 Bijlage 18 Vrij beschikbare woningbouwruimte...... 22 Bijlage 19 Kenmerken doelgroepen recreatiepark...... 23 Bijlage 20 Woonkernen...... 24 Bijlage 21 Voorzieningen Vrouwezand...... 26 Bijlage 22 Voorzieningen Langweer...... 27 Bijlage 23 Voorzieningen Hoenderloo...... 28 Bijlage 24 Voorzieningen Sluis...... 29 Bijlage 25 Rekenvoorbeeld detailhandel...... 30 Bijlage 26 Voorbeelden omvang voorzieningen...... 31 Bijlage 27 Kavelgrootte...... 32 Bijlage 28 Jachthavenontwerp...... 34 Bijlage 29 Berekening bedrijfsruimte...... 35 Bijlage 30 Vlekkenplan...... 36

1 Bijlage 1 Toervaart

Activiteiten en voorzieningen toervaart; 1.Ligplaats (start en einddoel) ● bereikbaarheid ● ligging t.o.v. vaargebied ● voorzieningen ligplaats

2.Varen ● vaarnetwerk (incl. bebording, sluizen e.d.) ● relatie andere watergebruikers 3. Beleving ● omgeving; natuur, cultuurhistorie, landschap, steden en dorpen ● waterkwaliteit 4. Dagrecreatie (leisure) ● aanmeercapaciteit ● aanlegvoorzieningen (sanitair, vuilwaterstations) ● bereikbaarheid en aanwezigheid andere recreatievormen 5.Overnachtingen (let wel kajuitboten) ● aanmeercapaciteit ● aanlegvoorzieningen (sanitair, vuilwaterstations) ● (eventueel) overnachtingscapaciteit 6.Basisvoorzieningen ● supermarkt (eten & drinken) ● restaurant, snackbar

De toervaart heeft, naast interessant vaarnetwerk, behoefte aan vaste ligplaatsen en tijdelijke ligplaatsen. Toegang tot andere recreatieve mogelijkheden en basisvoorzieningen.

2 Bijlage 2 Voorzieningen Toervaart

Onderverdeling

Onderverdeling naar niveau's van voorzieningen:

● Basisvoorzieningen ● Watersport gerelateerde voorzieningen ● Verblijfsvoorzieningen ● Leisure voorzieningen (slechtweer voorzieningen)

Uitleg

Basisvoorzieningen Basis voorzieningen zijn voorzieningen die bedoeld zijn om in de eerste levensbehoefte van een mens te voozien. Eten en drinken.

Watersport gerelateerde voorzieningen Alle voorzieningen die de waterrecreant, de zeiler of toervaarder, nodig heeft. Te denken valt aan vaargebieden, vaarwegen en lig- en aanlegplaatsen. Ook voorzieningen rond de ligplaatsen vallen hieronder. Daarnaast vallen ook voorzieningen t.b.v. van de reisbestemming alsmede de verschillende recreatieve doeleinden hieronder (Bereikbaarheidsvoorzieningen).

Verblijfsvoorzieningen Voorzieningen t.b.v. de verblijfsrecreatie. Met name gericht op de aanwezigheid van vernachtingsmogelijkheden.

Leisurevoorzieningen Voorzieningen t.b.v. dagtoerisme. Daarnaast ook “slecht weer” voorzieningen.

Tabelvorm

Basisvoorzieningen ● supermarkt ● winkels ● restaurant

Watersport gerelateerde voorzieningen ● ligplaatsen ● aanlegplaatsen ● parkeerplaatsen ● fietsen wandelpaden

Verblijfsvoorzieningen ● tweede woning ● overnachtingsmogelijkheden: ○ kampeerterrein ○ recreatiewoning (verhuur) ○ hotels ○ pensions ○ (kajuitboot)

Leisurevoorzieningen ● zwembaden, golfbanen, strand, musea, uitgaansgelegenheden e.d.

3 Bijlage 3 Relevante watersporten en recreatievormen

Niet gemotoriseerde watersport yachting kleine watersport: kleinzeilerij (open boot) roeien, kajakken, kanoën, surfen zwemmen duiken Gemotoriseerde watersport snelvaart toervaart Beroepsvaart passagiersvaart charter (bruine vloot) veerdiensten Varend erfgoed Skutsje zeilen Oeverrecreatie vissen Strandrecreatie zonnen vliegeren Jaagdpadrecreatie fietsen wandelen paardrijden Vrij naar: Opmaken van een beleidsplan waterrecreatie en –toerisme van de waterwegen en kust in Vlaanderen

4 Bijlage 4 Jachthavenvoorzieningen

De infrastructuur van een jachthaven: ● de aanlegsteigers; ● de dukdalven; ● de toegang tot de jachthaven; ● de oeververdediging rond de jachthaven; ● de basisinfrastructuur voor de nutsleidingen (aftappunten water en electriciteit); ● de slipway/kraaninstallatie ; ● de signalisatie van en naar de jachthaven en in de jachthaven (bijvoorbeeld de verwijzing naar de soorten en het aantal ligplaatsen volgens bootlengte); ● de brandblusser per x aantal ligplaatsen.

De superstructuur van een jachthaven: ● duidelijk aangegeven meldpunt/secretariaat/EHBO-post; ● de sanitaire inrichtingen/voorzieningen (toiletten, wasplaatsen, douches); ● vuilwaterstations; ● de uitbouw van nutsleidingen (electriciteit, water, TV-kabel, internetaansluiting); ● openbare telefoonkabines; ● clubhuis; ● parkeerplaats voor personenwagens; ● horeca (bar/cafetaria); ● mogelijkheid tot winterberging van jachten; ● faciliteiten voor eenvoudig onderhoud (reparatie/onderhoudsfaciliteit, motorenwerkplaats, afspuitinstallatie, zeilmakerij/tuigerij); ● omheining.

Bron: Opmaken van een beleidsplan waterrecreatie en –toerisme van de waterwegen en kust in Vlaanderen

5 Bijlage 5 Recreatie in Friesland

Met een verblijfsrecreatieve sector die de afgelopen jaren erg ‘booming’ is geweest en een stijging van het dagrecreatieve aanbod is Friesland hard op weg om een toeristische provincie van formaat te worden. Desondanks blijft de ontwikkeling van de dagrecreatieve vraag per saldo sterk achter bij het landelijk gemiddelde. Toch is de toeristisch-recreatieve sector dankzij de sterke groei in de afgelopen jaren een belangrijke economische pijler geworden. Met wat extra beleidssteun, met name aan de dagrecreatieve kant, kan de economische betekenis van de sector in de toekomst nog verder worden uitgebouwd. Het is echter niet enkel de provinciale overheid die hier een belangrijke rol in speelt, maar ook de andere betrokken partijen, waaronder lokale overheden, ondernemers en belangenorganisaties.

6 Bijlage 6 IJsselmeer

7 Bijlage 7 Bootdichtheid IJsselmeer

8 Bijlage 8 IJsselmeer

Ontstaansgeschiedenis Het IJsselmeergebied is in de loop van de geschiedenis sterk van karakter veranderd. Na de laatste ijstijd was het gebied aanvankelijk een brakke lagune, die in open verbinding stond met de zee. Deze verbinding werd op den duur afgesloten door strandwallen, waarna een ondiep zoet veenmeer in een uitgestrekt veengebied ontstond (1500 v.Chr. -100 n.Chr.). De Romeinen spraken over het meer Flevo. Vanaf het moment dat de IJssel als zijtak van de Rijn begon te fungeren nam de wateraanvoer toe. Het meer werd groter, door de sterkere invloed van de rivier nam de dynamiek toe en er ontstond een betere verbinding met de zee. Het meer veranderde in een lagune: Almere (100 - 1600 n.Chr.). In de Middeleeuwen, vooral tijdens zware stormen in de twaalfde eeuw, sloeg de zee steeds grotere delen van het veengebied weg. Dat was, door daling van het maaiveld als gevolg van ontginningen vanaf de 8e eeuw, ook steeds kwetsbaarder geworden voor overstromingen. De invloed van de Noordzee in het Almere werd steeds groter; er vormde zich een estuarien gebied, de Zuiderzee (1600 - 1932). Zout en brak water kwamen eerst alleen voor in het noordwesten van de Zuiderzee. Het zuidelijk gedeelte bleef vrijwel geheel zoet. Vanaf de tweede helft van de vijftiende eeuw nam de invloed van de zee zo sterk toe, dat ook het zuidelijk deel van de Zuiderzee steeds meer brak werd. De belangrijkste reden hiervoor was dat de stroomgeulen in de Waddenzee steeds breder en dieper werden en het zoute water gemakkelijker naar het zuiden kon stromen. De directe open verbinding met de Noordzee maakte dat aan de kust van de Zuiderzee al snel vele handels- en vissersstadjes tot ontwikkeling kwamen, die – om hun positie te behouden – later moesten anticiperen op veranderingen in de Zuiderzee. Zo leidde het ondieper worden van de vaargeul van Amsterdam naar de Noordzee door het ontstaan van Pampus er in de loop van de 17e eeuw toe dat Amsterdam moeilijker te bereiken werd. Om de hoofdstad bereikbaar te houden werden veel plannen gemaakt, waaronder een kanaal door Waterland naar de Gouwzee. Eerst in 1825 werd het Noord-Hollandskanaal gegraven. Toen dit niet meer voldeed, werd in 1876 het Noordzeekanaal geopend. Om de doorvoer van Amsterdam naar Duitsland te verbeteren werd in 1892 het Merwedekanaal aangelegd dat in 1952 werd vervangen door het Amsterdam-Rijnkanaal.

Zuiderzeewerken Vanaf de 19e eeuw waren er plannen voor (gedeeltelijke) drooglegging van de Zuiderzee. Ir. Lely werd in 1913 minister van Verkeer en Waterstaat, op voorwaarde dat de Zuiderzeewerken in het regeringsprogramma werden opgenomen. De voedselschaarste in de Eerste Wereldoorlog en de stormvloed in 1916 droegen verder bij tot de totstandkoming van de Zuiderzeewet in 1918, waarin afsluiting en gedeeltelijke droogmaking werd vastgelegd. In 1930 werd de Wieringermeerpolder voltooid, 1932 de Afsluitdijk, 1942 de Noordoostpolder, 1957 Oostelijk Flevoland en 1968 Zuidelijk Flevoland. In 1975 deelde de Houtribdijk het resterende water in tweeën.

In de doelstellingen van het Zuiderzeeproject, bescherming tegen overstromingen, verbetering van de afwatering, vorming van een groot zoetwaterbekken en winning van landbouwgrond, zijn in de loop der jaren de accenten verlegd. Het gebied is ook een rol gaan spelen in de volkshuisvesting, en natuur en recreatie zijn belangrijke functies geworden. De Markerwaard, al uitgesteld door de wijziging van de inpolderingsvolgorde, werd verder uitgesteld doordat veel geld nodig was voor de Deltawerken en het wegennet. Daarop volgde een principiële heroverweging. Na opschorting onder Den Uyl (1972) werd onder Lubbers besloten van inpoldering af te zien.

9 Bijlage 9 Kernkwaliteiten IJsselmeer

10 Bijlage 10 Woningbouw en compensatie

Extra baten door andere gebruiksfuncties Het rapport ‘Indicatie baten Delta in Zicht’ geeft in de eerste plaats inzicht in een vergelijking van kosten en baten van een aantal voorbeeldprojecten in het Schelde-estuarium. De kosten zijn gebaseerd op de aanlegkosten en de baten op de recreatie- en regulatiefunctie. Vervolgens kijkt het rapport naar mogelijkheden om de voorbeeldprojecten haalbaar te maken. De baten worden pas interessant, wanneer andere gebruiksfuncties meegerekend zouden worden. In het rapport wordt becijferd dat de gemiddelde meerwaarde van een woning van € 230.000 door de ligging bij het water met ongeveer € 70.000 verhoogd wordt. Uitgaand van deze waarden uitgaan, is het mogelijk om de hoeveelheid woningen die nodig zouden zijn om deze projecten sluitend te krijgen, te bepalen. Dit is uiteraard een puur theoretische exercitie, er is niet gekeken of dit ter plekke realistisch of gewenst is.

Tabel Aantallen woningen aan het water die de voorbeeldprojecten sluitend zouden maken Totaal ha Aantal woningen bij Aantal woningen bij gedempt tij ontpolderen Braakman groot 1610 4500 3200 Braakman klein 615 2450 1870 Hedwige-Prosperpolder 415 835 645 Zimmermanpolder 160 450 390 Hellegat 140 374 360 Molenpolder 75 275 255 Serarendspolder 55 260 285

Hier gebeuren twee belangrijke zaken m.b.t. woningbouw (of recreatiewoningen) Ten eerste gaat het over wonen aan het water en de daarop gebaseerde meerwaarde van woningen. Daarnaast gaat het om de haalbaarheid van de projecten door de bouw van woningen.

Opvallende projecten in Nederland Over heel Nederland zien we projecten waarbij woningen aan het water de economische trekker zijn. Soms is er water, soms wordt er water gecreëerd. Er zijn veel kleinschalige projecten waar het water gecreëerd werd met zandwinning voor wegenbouw, zoals de Stelleplas bij Heinkenszand. Grootschalige projecten worden momenteel uitgevoerd in de provincie Groningen: ‘De Blauwe Stad’ en ‘Meerstad Groningen’ met respectievelijk 1500 woningen (1200 ha plangebied) en – maximaal - 10.000 woningen (2324 hectare plangebied). De essentie van ‘De Blauwe Stad’ is de aanleg van een groot meer van 700 à 800 hectare, waaraan 5 nieuwe woongebieden gecreëerd worden en waarbij vijf bestaande dorpen letterlijk aan het water worden gelegd. ‘Meerstad Groningen’ is een nieuwe stad met een kleiner meer en veel groen tussen/tegen twee bestaande kernen in (Groningen en Slochteren). Beide plannen zijn publiekprivate samenwerkingsverbanden en gaan uit van een investeringsbedrag van ongeveer € 800 miljoen. De pijlers zijn – naast woningbouw – het herbestemmen van overtollige landbouwgrond, het ontwikkelen van een aantrekkelijk landschap met natuur (EHS) en recreatiemogelijkheden. Bij Slochteren worden meer wijken aan het water ontwikkeld, zoals Eilandrijk Borgmeren. De gegadigden voor kavels kamperen in februari 2005 zelfs voor het gemeentehuis vanwege het uitgiftesysteem van de gemeente ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’.

Tabel Woon-recreatie projecten Project Woningen Recreatiewoningen Meerstad 8000-10000 n.v.t. Blauwe stad 1500 n.v.t. Wierringermeer (Lago Wirense) 1530 1050

11 Het ‘Plan Waterman’ uit 1982, voor een nieuwe strook land voor de kust van Zuid-Holland, is opnieuw actueel en wordt momenteel serieus onderzocht. Uit het rapport ‘Is Geluk haalbaar?’ blijkt wederom dat woningbouw een aantrekkelijke financiële drager is. De reden om het plan weer uit de kast te halen is met name ingegeven door de noodzaak om de kustverdediging in dit gebied aan te pakken. De verschillende varianten gaan uit van 12.000 tot 48.000 huizen en een totale investering van € 2,5 miljard exclusief huizenbouw. 80 % van de oppervlakte moet uit natuur bestaan. De exploitatieberekeningen geven aan dat het plan zondermeer haalbaar is. Technisch is dat niet verwonderlijk, omdat het aanleggen van kunstmatige stukken land - ook met enorme afmetingen – voor de Nederlandse baggersector een klus is die ze vrij snel uitvoert. Dankzij de gigantische projecten in het Midden-Oosten en Azië is de kennis en het materieel aanwezig.

Berekening van de globale meerwaarde van huizen bij het water Alterra heeft onderzocht wat het effect is van water en groen op de prijs van woningen. Afhankelijk van de specifieke ligging komt men op verhogingen van gemiddeld 10 tot 40 % van de waarde van vergelijkbare woningen die niet aan water of groen grenzen. De huizen aan het water met aanlegmogelijkheden voor bootjes scoorden het hoogst. Dit onderzoek keek naar locaties in het binnenland, dus niet aan open waterlocaties zoals in het IJssekmeer. In Zeeland wordt door makelaars gesteld dat de waarde van huizen door goede waterlocaties gemiddeld ongeveer verdubbeld, dus een stijging van 100 %. In Kamperland aan het Veerse Meer blijkt dit nog hoger te zijn en is het al een paar keer voorgekomen dat bestaande huizen worden afgebroken om nieuwe neer te zetten. In het Goese Meer is dit verschijnsel ook al gesignaleerd. In de Verenigde Staten heeft de ‘National Association of Home Builders’ vastgesteld dat de directe omgeving de prijs van huizen het meest beïnvloedt, dit overstijgt alle mogelijke verbeteringen die men aan het huis of tuin kan aanbrengen. Van de omgevingsfactoren is ‘a body of water within 300 feet’ het meest lucratief, het maakt een huis gemiddeld 27,8 % meer waard.

Opmerkelijk is dat ook natuurplassen, dus geen bevaarbaar water, zeer hoog scoren. In de wijde omgeving van het Canadese Montreal zijn de huizen aan meren zo zeer in trek dat steeds meer vakantiehuizen permanent bewoond worden. Het meest in trek zijn de huizen die niet al te ver van een snelweg liggen en op minder dan 1,5 uur van Montreal liggen. Pikant is dat men daar in het stilstaande water ook kampt met blauwalg en dat kopers van huizen erop attent gemaakt worden de waterkwaliteit te laten inspecteren alvorens te kopen. Overal zien we vergelijkbare ontwikkelingen, mensen kiezen voor een mooie woonomgeving en houden eventueel een pied-à-terre aan in de grote stad.

De Alterra-onderzoekers concluderen dat met de meerwaarde van woningen aan het water de ruimtelijke kwaliteit van de directe omgeving zou kunnen worden verbeterd. Als dit van te voren als doel wordt gesteld, zou in het landelijke gebied of in de directe omgeving van een stad de nodige infrastructuur inclusief een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit gefinancierd kunnen worden. Bij deze redenering moet worden opgemerkt dat het succes van deze projecten voor een deel juist ligt in de verwachte meerwaarde voor huizenkopers.

Uit de verschillende plannen kunnen we de kosten aan infrastructuur per woning globaal bepalen. In de verschillende varianten van ‘Is Geluk haalbaar’ komen de kosten van de infrastructuur per woning neer op ongeveer € 70.000 per woning. Deze waarde is uiteraard sterk afhankelijk van het aantal woningen per hectare en van de grootte van het totale gebied. De gemiddelde prijs van de woningen is ongeveer € 300.000, zodat de kosten aan infrastructuur ruim 23 % van de gemiddelde woningprijs uitmaakt. Deze kosten zijn lager dan de meerwaarde die voor woningen aan het water ingeschat worden en het is dan ook logisch dat deze plannen haalbaar geacht worden. Als we de meerwaarde toch baseren op deze kosten van infrastructuur, dan is de meerwaarde ten opzichte van een woning die niet aan het water ligt 30 %. Dit komt ongeveer overeen met de Amerikaanse gegevens.

Relevantie De bouw van 1500 woningen bij het water zou het volgende kunnen opleveren: ● Een gemiddelde meerwaarde van € 70.000 geeft een totale extra ruimte voor natuurontwikkeling en bijbehorende infrastructuur van ruim € 105 miljoen. ● Met € 105 miljoen leg je ongeveer 315 ha natte natuur aan, inclusief bijbehorende infrastructuur, als we uitgaan van gemiddelde kosten per ha van € 333.000. ● Ruimtebeslag woningbouw uitgaande van een kavel van 500 m² is ongeveer 100 ha.

Aannamen

12 Gemiddelde prijs woning € 230.000 (30% hiervan is € 70.000). De inrichtingskosten van de natuurontwikkeling bestaan uit verwervingskosten grond, natuuraanleg, wandelpaden, dijken, gemalen en beheerskosten (ongeveer 2%). Kosten ophogen verdisconteerd met het ontbreken van verwervingskosten en onteigeningskosten grond.

De bouw van 1500 woningen met een gemiddelde opbrengst van € 100.000 op een eiland zou het volgende kunnen opleveren: ● Ruimtebeslag woningbouw uitgaande van een kavel van 500 m² is ongeveer 100 ha. ● Ruimtebeslag natuur met compensatiefactor 1 is 100 ha. ● Kosten voor ophogen 30 €/m³. ● De kosten voor het ophogen van het eiland bedragen 2 m * 200 ha* 10.000 * 30 €/m³ = € 120 miljoen ● De kosten voor de aanleg van natuur bedragen ongeveer € 30 miljoen (€ 33,3 miljoen). ● De totale kosten bedragen € 150 miljoen. ● De opbrengsten van woningbouw bedraagt € 150 miljoen, zodat de kosten en baten gelijk zijn.

13 Bijlage 11 De Kreupel

Ruimtelijke verspreiding van Driehoeksmosselen in 1999. EHS en natte as Uitgedrukt in biovolume (ml/m3)

14 Bijlage 12 Eilandwonen

15 Bijlage 13 Eisen dijkontwerp

Ontwerpcriteria ● waterdichtheid ● erosiebestendigheid ● ontwerpprofiel ● standzekerheid ten opzichte van instabiliteit

Deze criteria uiten zich in een bepaalde keuze voor een grondsoort (klei, zand) en geometrie van het profiel, evenals het aanbrengen van allerlei verstevigende materialen (bekleding dijk). De geometrie (afmetingen) van het ontwerpprofiel wordt door drie eigenschappen bepaald: 1. aanleghoogte 2. kruinbreedte 3. helling van de taluds

Minimale afmetingen van (zand)dijken: ● Buitentalud minimaal 1:2,5 (meerzijde) vanwege stabiliteit. ● Binnentalud minimaal 1:3 flauwer vanwege tegendruk water. ● Grasbekleding op kleilaag 50 cm (gras groeit beter op klei). ● Steen/asfalt bescherming in filter rond waterstand (teen tot ontwerppeil + 0,5 Hs eigen aanname) tegen golfaanval. ● Kruin is 3 m breed (4 m incl. weg).

Helling en de vorm van het buitentalud Door reductie van de golfoploop kan worden volstaan met een lagere kruin; dit is te bereiken door: ● Flauw buitentalud; ● Hoog voorland; ● Golfremmende constructie; ● Ruw buitenbeloop, en/of ● Buitenberm op de juiste hoogte.

Beschermingsvormen: 1. Ringdijk/Polder (maaiveldhoogte onder meerpeil) 2. Standaard IJburg type (maaiveldhoogte boven meerpeil) 3. Terp (woningen op een terp) 4. Eiland (maaiveldhoogte is gelijk aan kruinhoogte dijk) 5. Centrumeiland 6. Palm methode (golfbreker) 7. Kreupelmethode (vooroeververdediging met natuurontwikkeling)

1 Belangrijke kostenelementen van een dijk zijn de bekleding (bescherming), de kern en het talud.

16 Bijlage 14 Dijkberekening handmatig

Windopzet Maatgevende richting: ZW 9 strijklengte 15 km NW 9 strijklengte 25 km

Windopzet in formulevorm W = α * U² *F / g * d waarin: W = windopzet [m] α = empirisch bepaalde coëfficiënt (3,5 à 4,0 10-6 ) [-] F = strijklengte [m] U = windsnelheid [m/s] d = diepte [m] g = zwaartekrachtversnelling [m/s²]

Indien er sprake is van een afgesloten bekken of meer (IJsselmeer), dan kan de totale waterhoeveelheid niet veranderen. Dit betekent dat, indien het verhang constant mag worden verondersteld, de waterspiegel bij benadering zal gaan kantelen om de zwaartelijn van het bekkenoppervlak loodrecht op de windrichting. Aan de van de wind af gelegen zijde zal sprake zijn van afwaaiing. In deze case wordt aangenomen dat de zwaartelijn ligt op 1/3 afstand van de kust van Noord-Holland. Dit gedeelte van het IJsselmeer heeft een diepte van 6,0 meter.

Geschatte locale opwaaiing

Berekening U = 25 m/s F = 25 km α = 4,0 10-6 W = 1,42 m Windopzet ter hoogte van Vrouwenzand is 0,95 m.

U = 25 m/s F = 25 km α = 3,5 10-6 W = 1,24m Windopzet ter hoogte van Vrouwenzand is 0,83 m.

meerpeil opzet ontwerppeil -0,2 m NAP 0,95 m 0,75 m + NAP -0,2 m NAP 0,83 m 0,63 m + NAP Bij deze berekening zijn bijvoorbeeld de invloeden van neerslag en een hoogwaterafvoer van de IJssel niet meegenomen.

Uit de nomogram ondiep water worden de golfhoogte en golfperiode bepaald. Hieruit volgt: Hs = 1,35 Ts = 5,3

Hiermee kan voor verschillende taluds de golfoploop berekend worden. Uit het dictaat Waterbouwkunde (Ctwa3020) volgt dat de golfoploop 2,2 m bedraagt bij een talud van 1:4. Inclusief de windopzet komt dit neer op 2,95 m + NAP. Deze hoogte wordt nog gereduceerd door factoren als begroeiing (gras), het gebruik van breuksteen en een lang voorland.

17 Bijlage 15 Programma Hydra M

HYDRA_M is een model waarmee waterkeringen (dijken) op hun veiligheidsniveau kunnen worden getoetst of kunnen worden ontworpen. HYDRA_M is operationeel voor de dijken in het IJsselmeergebied (IJsselmeer, Ketelmeer en Vossemeer) en zal in de nabije toekomst ook operationeel worden gemaakt voor de dijken in het Markermeer. Bij het toetsen of ontwerpen van de waterkeringen kan de invloed van een golfbrekende dam of golfreducerend voorland in rekening worden gebracht.

Het ter beschikking stellen van HYDRA_M gaat altijd gepaard met het uitleveren van hydraulische randvoorwaarden, in combinatie met de marginale statistiek van de statistische randvoorwaarden en een probabilistische rekenmodule.

De hydraulische randvoorwaarden worden gevormd door waterstands- en golfcondities nabij de teen van de dijken. Daaronder vallen onder andere lokale waterstanden, stroomsnelheden, significante golfhoogten, piekperioden of andere periodematen voor golven en golfrichtingen. Deze hydraulische randvoorwaarden zijn bepaald met behulp van fysische modellen voor de waterbeweging en de golfgroei onder invloed van wind. Iedere set hydraulische randvoorwaarden wordt bepaald door een set van ‘invoervariabelen’, de zogenaamde statistische randvoorwaarden. In algemene zin zijn dit de randvoorwaarden die het optreden van de hydraulische randvoorwaarden bepalen en waarvan het optreden een statistisch karakter heeft. Voor het IJsselmeergebied zijn dat de randvoorwaarden windrichting, windsnelheid en meerpeil. Het statistische karakter wordt beschreven in de marginale statistiek, waarin De in HYDRA_M toegepaste module voor het berekenen van oploophoogtes van golven tegen een dijk maakt gebruik van de oploopformuleringen van Van der Meer (1997). Per set van hydraulische randvoorwaarden, gekarakteriseerd door een waterstand (stilwaterlijn), significante golfhoogte, piekperiode en golfrichting, wordt door deze module een oploophoogte bepaald. Deze is als volgt gedefiniëerd: De oploophoogte is de hoogte (ten opzichte van de stilwaterlijn) van een denkbeeldige kruin waarbij precies wordt voldaan aan het gestelde ontwerpcriterium met betrekking tot de verschijnselen golfoploop en -overslag.

Het ontwerpcriterium is: ● Een toegestaan overslagpercentage van 2%, ook wel het 'oploop-criterium' genoemd. Als de kruin volgens dit criterium wordt ontworpen, dan zal tijdens de ontwerp-omstandigheden 2% van het aantal inkomende golven over de kruin slaan, en wel in de vorm van een laagje met een dikte van minimaal ongeveer 3 cm. óf ● Een toegestaan overslagdebiet (door de gebruiker te kwantificeren), ook wel het 'overslagcriterium' genoemd. Als de kruin volgens dit criterium wordt ontworpen, dan zal tijdens de ontwerp- omstandigheden het in de tijd gemiddelde overslagdebiet per strekkende meter kruin gelijk zijn aan de door de gebruiker opgegeven waarde.

Het (hydraulisch) belastingniveau wordt bepaald als som van de stilwaterlijn en de oploophoogte. Dit niveau geeft de maat aan voor de benodigde denkbeeldige kruin, dat wil zeggen het niveau van de buitenkruinlijn. Het is weliswaar aannemelijk dat de belasting van het binnentalud afhankelijk is van kenmerken van de kruin (zoals de breedte, de eventuele maximale hoogte en het bekledingstype), maar over de invloed van deze kenmerken is geen kwantitatieve informatie beschikbaar. Daarom wordt in de oploopmodule geen rekening gehouden met deze kenmerken.

• HYDRA_M levert een maatgevend hydraulisch belastingniveau, waarbij alleen waterstanden en golfoploop/overslag in rekening zijn gebracht; • in HYDRA_M worden geen toeslagen in rekening gebracht voor de volgende factoren, zie ook Leidraad zee- en meerdijken (TAW, 1997): - bui-oscillaties, buistoten, seiches (indien geen minimum waakhoogte in rekening is gebracht); - zeespiegelrijzing, hoogwaterstijging inclusief NAP-daling.

De aanleghoogte van een dijk wordt bepaald door op de benodigde kruinhoogte toeslagen in rekening te brengen voor de volgende factoren: • lokale bodemdaling • zetting en klink van de dijk, beide voor de ontwerp(plan)periode.

18 Bijlage 16 IJburg

Op de Amsterdamse Vinex-locatie IJburg, in het IJmeer, zullen tot 2010 circa 18.000 woningen worden gebouwd. De woonwijk, waarvoor de planvorming nog in volle gang is, zal bestaan uit zes eilanden, die in twee fasen worden ontwikkeld. Deze twee fasen worden op hun beurt weer in meerdere uitvoeringseenheden aangelegd. Het zand moet laagsgewijs en beheerst worden aangebracht. Het aanbrengen gebeurt volgens de zogenaamde 'pannenkoekmethode'. Laag voor laag. In september 1998 is gestart met de aanleg van de eerste uitvoeringseenheid van het land. Dit deel bestaat uit het westelijk deel van het Haveneiland en een verbindingsdam vanuit de stad. De omvang van deze eenheid is circa 90 hectare, genoeg voor zo'n 4000 woningen. Twee bruggen, die tegelijk met de aanleg van het nieuwe land worden gebouwd, verbinden de dam met het 'vaste land' en met het Haveneiland. Na de aanleg van de tweede uitvoeringseenheid (het Steigereiland) zal de verbindingsdam deel uitmaken van het Steigereiland. Bij het technische ontwerp van de zandophoging van de eerste uitvoeringseenheid, verdient een aantal aspecten nadere aandacht: het niveau van de onderzijde van het zandpakket (grotendeels afhankelijk van de waterdiepte en de lokale grondgesteldheid), het gewenste niveau van de bovenzijde van de zandophoging (het maaiveldniveau), de dikte van het ophoogpakket, de benodigde zettingsversnellende maatregelen (afhankelijk van de beschikbare zettingstijd en van de eisen die gesteld worden aan de restzetting) en de vormgeving van de randen van de ophoging, op de overgang van land naar water.

De onderkant Na uitgebreid grondonderzoek is de bodemopbouw van het IJmeer ter plaatse van IJburg in kaart gebracht. Uit dit onderzoek blijkt de aanwezigheid van een oer-IJgeul in de ondergrond. In deze geul, die is ontstaan in de laatste ijstijd en waarin de zandlagen zijn geërodeerd, worden tot grote diepte (maximaal NAP -30m) sterk samendrukbare sedimenten (slappe klei) aangetroffen. Omdat landaanwinning boven deze geul duur zou zijn, is bij het ontwerp van IJburg de ligging van de oergeul een sturende randvoorwaarde geweest. De geul vormt de noordelijke begrenzing van het Haven- en het Steigereiland. Ter plaatse van de eilanden bestaat de bodem uit een circa 10 m dik pakket sterk samendrukbare klei- en veenlagen. Door de relatieve luwte van het gebied heeft zich hierop in de loop der jaren veel bodemslib afgezet. Ter plaatse van de verbindingsdam tussen het Haveneiland en brug 2001 ligt circa 3 m bodemslib. Naar het oosten neemt de dikte af tot circa 1m. De relatief slechte bodemgesteldheid heeft tot gevolg dat onder het gewicht van de zandophoging zettingen ontstaan, in de orde van anderhalf à twee meter. Met ophogingen onder deze omstandigheden en op deze schaal is in Nederland nog geen ervaring opgedaan. Om de technische en financiële risico's van het project te beperken, was behoefte aan een praktijkproef. In 1993 is daarom een drie hectare groot proefeiland aangelegd. Het proefeiland heeft inzicht gegeven in het gedrag van de ondergrond als gevolg van de zandophoging, waardoor een nauwkeurigere voorspelling kan worden gegeven van de grootte en het verloop van de zettingen.

Maaiveldhoogte Het maaiveld van het Haveneiland ligt boven het waterpeil van het IJmeer. De hoogte ervan is afhankelijk van de grondwaterstand in de zandophoging. De gemeente Amsterdam hanteert de eis dat de grondwaterstand hooguit eens per twee jaar, gedurende een periode van maximaal vijf dagen, minder dan 0,5 m onder het maaiveldniveau mag staan. Verder moet worden gestreefd naar een duurzaam ontwateringssysteem, bij voorkeur zonder permanente horizontale drainage. Met behulp van modelberekeningen is het verloop van de grondwaterstand op het Haveneiland bepaald. De maatgevende grondwaterstand leidt tot een maaiveldniveau van NAP +1 m, circa 1,3 m boven het gemiddeld peil van het IJmeer. Bij de berekening van de grondwaterstand is onder andere rekening gehouden met de vorm van de eilanden, de ligging van de interne waterlopen, en met de aanwezigheid van kademuren die de afstroming van het grondwater vertragen. Van de modelparameters is vooral de doorlatendheid van het ophoogzand van grote invloed op de uitkomsten van de berekening. Deze doorlatendheid is afhankelijk van het soort zand dat wordt gebruikt voor de ophoging. Het zand voor de eerste uitvoeringseenheid van IJburg wordt gewonnen in het Markermeer, in de vaargeul Amsterdam-Lelystad, op een diepte tussen NAP -12 m en NAP -30 m. De doorlatendheid van het zand hangt samen met de gemiddelde korreldiameter. Deze neemt toe met de diepte van de geul. Voor een gelijkmatige doorlatendheid van het ophoogpakket is het daarom van belang dat tijdens de zandwinning het zand over de diepte wordt gemengd. De in de berekeningen gehanteerde doorlatendheid is bepaald aan de hand van correlaties tussen de doorlatendheid en de gradering van het zand, waarbij is uitgegaan van volledige menging tijdens het baggeren en aanbrengen van

19 het zand.

Zandlaagdikte Uit het gewenste toekomstige maaiveldniveau en de onderzijde van het zandpakket volgt de dikte van de ophoging. De huidige waterdiepte in het gebied varieert van 1 tot 2 m. Om een uiteindelijk maaiveldniveau van NAP +1 m te realiseren, moet netto gemiddeld circa 3 meter zand worden aangebracht. Als gevolg van de zetting van de slappe grondlagen is meer zand nodig. Bij een zetting van 1,5 tot 2 m bedraagt de benodigde zandlaagdikte 4,5 à 5 m. Aan de randen (ter plaatse van de toekomstige waterkeringen) en ter plaatse van de hoofdinfrastructuur wordt circa 6 m zand aangebracht. Om bij het aanbrengen van het zand oppersingen en instabiliteit van het bodemslib te voorkomen, moet het zand laagsgewijs en beheerst worden aangebracht. Het aanbrengen gebeurt volgens de zogenaamde 'pannenkoekmethode'. Hierbij wordt het zand aangebracht in dunne lagen, variërend van 0,5 tot 1,5 m dikte, met een wachttijd van circa één maand tussen twee lagen. De onderste lagen van de ophoging, tot aan de waterlijn, worden door het sproeien van zand aangebracht. Zodra het zand boven water is, wordt verder opgehoogd door het zand op te spuiten. Bij het sproeien wordt het zand via een langzaam varend sproeiponton in het water gebracht. De eerste sproeilaag is het meest kritisch, omdat de belasting van het zand direct op het ongeconsolideerde slib werkt. Voor deze laag wordt daarom een maximale dikte van 0,5 m aangehouden. De dikte van de volgende sproeilagen is afhankelijk van de bodemdiepte en de zetting die optreedt tijdens het sproeien. Vier weken na het aanbrengen van een laag is het slib zodanig geconsolideerd dat een volgende laag kan worden aangebracht. Omdat voor het sproeien van één laag voor het gehele oppervlak (eiland) meer dan vier weken nodig is, kan na het aanbrengen van deze laag weer bij het startpunt worden begonnen. Het ophogen kan daardoor een continu proces zijn. Na het aanbrengen van de eerste spuitlaag boven water, worden verticale drains ingebracht om het consolidatieproces in de samendrukbare lagen te versnellen. De drainafstand varieert daarbij tussen 1,2 en 2,5 meter. Na het aanbrengen van de verticale drains wordt ook horizontale drainage ingebracht, om het terrein in de aanlegfase voldoende te ontwateren. Omdat de horizontale drainage tijdelijk is, is gekozen voor een enkelvoudig drainagesysteem met onderlinge drainafstanden van 20 m. Na het aanbrengen van de drains worden de volgende lagen opgespoten, totdat de zandlaag voldoende dik is om de gewenste maaiveldhoogte te bereiken.

Versnellen zetting Naast de grootte van de eindzetting is ook het verloop van de zetting in de tijd van belang. Dit verloop wordt hoofdzakelijk bepaald door de snelheid waarmee het water uit de slappe lagen wordt 'geperst' (consolidatie). Vooral het bodemslib is zo slecht doorlatend dat het consolidatieproces vanwege de ophoging zeer traag verloopt. Om de voorinvesteringen van het plan te beperken moet echter zo snel mogelijk aan de eisen voor restzetting zijn voldaan. De voor IJburg gestelde eis luidt: na het aansluiten van kabels en leidingen aan de vaste punten (gebouwen en bruggen) mag nog maximaal 0,2 m restzetting optreden. Op het Haveneiland is een zettingstijd van 600 dagen beschikbaar, voordat de aansluitingen van kabels en leideingen worden aangebracht. De hoofdinfrastructuur wordt eerder aangelegd, waardoor hier een zettingstijd van 300 dagen beschikbaar is. Op grote delen van het Haveneiland en de verbindingsdam kan, zonder aanvullende maatregelen, niet aan de restzettingseis worden voldaan. Als zettingsversnellende maatregelen zijn beschouwd: versnelde consolidatie met verticale drainage, forceren van de zetting met een extra overhoogte van zand, verwijderen van sliblagen (grondverbetering) en vacuümconsolidatie. Ook een combinatie van deze methoden is denkbaar. De randen van de ophoging verdienen speciale aandacht. Om lokale afschuivingen aan de rand te voorkomen, worden de randen onder een flauw talud aangelegd, afhankelijk van de locatie variërend van 1:4 tot 1:10. In de definitieve situatie worden alle randen voorzien van een oeverbescherming. Na aanleg ligt het land echter ongeveer een jaar lang onbeschermd tegen golf- en stromingsinvloeden vanuit het Markermeer. Met modelberekeningen is de mate van erosie als gevolg van stroming en golfslag in deze periode gekwantificeerd. Hieruit blijkt dat ter plaatse van de west- en oostpunt van het Haveneiland extra maatregelen moeten worden getroffen om erosie van het toekomstig woongebied tegen te gaan. Op basis van een kostenanalyse is gekozen voor het aanbrengen van extra zand in plaats van het aanbrengen van tijdelijke taludbekledingen.

20 Bijlage 17 Perspectief op Friesland

Analyse van de perspectieven aan de hand van de SWOT- elementen Perspectief Wonen

Sterkten Veel ruimte en nabijheid de Randstad Natuur en recreatiegebieden

Zwakten Laag aandeel stuwende bedrijvigheid (zakelijke dienstverlening, logistiek) en hoog aandeel quartaire sector Relatief sterke vergrijzing en ontgroening

21 Bijlage 18 Vrij beschikbare woningbouwruimte

22 Bijlage 19 Kenmerken doelgroepen recreatiepark

Doelgroep Gezinnen met jonge kinderen (t/m 12 jaar) Jonge senioren (55+)

23 Bijlage 20 Woonkernen

Tabel Grote kernen gemeente Nijefurd woningen inwoners bezettingsgraad Totaal 4725 10930 2,31 Kernen Workum 1750 3880 2,21 Hindeloopen 300 570 1,90 Koudum 1070 2600 2,42 Hemelum 225 500 2,22 Warns 330 730 2,21 Stavoren 385 860 2,23

Tabel Grote kernen gemeente Noordoostpolder (excl. Urk) woningen inwoners bezettingsgraad Totaal 17490 45570 2,61 Kernen (excl. Emmeloord) Luttelgeest 285 690 2,42 Marknesse 1140 2880 2,53 Kraggenburg 355 800 2,25 Ens 890 2230 2,51 Nagele 515 1110 2,13 Tollebeek 435 1160 2,67 Espel 300 720 2,40 Creil 340 860 2,53 Rutten 285 670 2,35 Bant 310 810 2,61

Tabel Waddeneilanden Urk en Marken oppervlak bebouwd woningen inwoners Recreatie (ha) oppervlak woningen (ha) Texel 16169 312 5760 13740 3536 Vlieland 4001 35 525 1160 264 Terschelling 8810 97 1935 4720 1113 Ameland 6002 127 1785 3520 1260 Schiermonnikoog 3994 41 525 990 436 Urk 1154 280 4900 17040 0 Marken 267 - 815 1850 0 Kern 154 - 750 1690 0 Omgeving 114 - 65 160 0

24 Bijlage 21 Voorzieningen Vrouwezand

Schatting: 1. gemiddelde winkelgrootte 200 m2 2. supermarkt 600 m2 3. restaurant 200 m2

Bovenstaande getallen zijn schattingen, zeker voor een aantal winkelfuncties zal het winkelvloeroppervlak in de praktijk lager liggen (snackbar, bakker).

Winkels Winkel Aantal Omvang Bakker 1 200 m2 200 m2 Supermarkt 1 600 m2 600 m2 Slager 1 200 m2 200 m2 Drogist 1 200 m2 200 m2 Slijterij 1 200 m2 200 m2 Postagentschap 1 200 m2 200 m2 Kapper 2 200 m2 400 m2 Stomerij 1 200 m2 200 m2 Modezaak 8 200 m2 1.600 m2 Schoenenzaak 1 200 m2 200 m2 Juwelier 1 200 m2 200 m2 Winkel met huishoudelijke artikelen 1 200 m2 200 m2 Boekhandel 1 200 m2 200 m2 Dierenwinkel 1 200 m2 200 m2 Rijwielzaak (verhuur) 1 200 m2 200 m2 Verf en behang winkel 1 200 m2 200 m2 Winkel met woondecoratie 1 200 m2 200 m2 Winkel met nautische en outdoor kleding 1 200 m2 200 m2 Totaal 26 - 5.600 m2

Horecavoorzieningen Aantal Omvang Totaal Snackbar 1 200 m2 200 m2 IJssalon 1 200 m2 200 m2 Eetcafé 1 200 m2 200 m2 Restaurant 5 200 m2 1.000 m2 Pannenkoekenhuis 1 200 m2 200 m2 Totaal 9 - 1.800 m2

Verblijfs- en dagrecreatie Aantal Omvang Totaal VVV 1 200 m2 200 m2

Totaal voorzieningen 7.600 m2 , ongeveer 1 ha inclusief groen en verhardingen.

25 Bijlage 22 Voorzieningen Langweer

Winkels Aantal Bijzonderheden Bakker 1 Supermarkt 1 Slager 1 Kapper 2 Postagentschap 1 Bibliotheek 1 Boekwinkel 1 Antiek Winkel met nautische en outdoor kleding 1 Slijterij 1

Horeca Aantal Bijzonderheden Restaurant 4 Pizzeria, herberg, bistro en restaurant Eetcafe 1 Cafetaria 1 ijssalon

Verblijfs- en dagrecreatie Aantal Bijzonderheden Jachthaven 1 Recreatieterrein 1 VVV 1

Daarnaast is ook een installatie en een cateringsbedrijf aanwezig.

26 Bijlage 23 Voorzieningen Hoenderloo

Winkel Aantal Bijzonderheden Bakker 1 (2) Twee in het hoofdseizoen Supermarkt 1 Inclusief postagentschap, 450 m2 Drogist 1 Kapper 1 Stomerij 1 Modezaak 2 Schoenenzaak 1 Winkel met huishoudelijke artikelen 1 Plantenwinkel 1 Dierenwinkel 1 Rijwielzaken 2 Verf en behang winkel 3 Winkel met woondecoratie 2 Garagebedrijven 3 Tankstation 2 Bank 1 Horecavoorzieningen Aantal Bijzonderheden Snackbar 4 IJssalon 1 Eetcafé 1 Restaurant 8 Pannenkoekenhuis 1 Verblijfs- en dagrecreatie Aantal Bijzonderheden Partycentrum 2 1 op een recreatieterrein Bowlingbaan 1 Midgetgolf 1 Manege 2 Ruiterpension 2 Museum 1 VVV kantoor 1 Hotel 5 246 bedden Recreatieterrein 16 Inclusief 4 kampwinkels, 2 slijters, 1 partycentrum. 437 bungalows en 1900 plaatsen voor caravans en tenten.

Daarnaast zijn nog een aantal bosbouw– en hoveniersbedrijven, onderhoudsbedrijven en schildersbedrijven aanwezig. Tevens is een huisarts aanwezig met een apotheek.

27 Bijlage 24 Voorzieningen Sluis

Aanbod in de kern Sluis en gemiddeld in vergelijkbare kernen en kernen van een hogere inwonersklasse in m2 vvo. Sluis Gemiddeld in kernen Gemiddeld in kernen (2.400 inwoners) van 10-15.000 inw. van gelijke omvang* Voedings- en genotmiddelen 1.537 3.776 497 Frequent benodigde non-food 3.360 1.726 116 Persoonlijke verzorging 1.498 593 31 Huishoudelijke artikelen 1.505 638 45 Aquarium/bloem/plant/dieren 357 495 40 Modisch recreatief 7.759 2.195 99 Kleding en mode-accessoires 6.673 1.763 85 Schoenen en lederwaren 1.086 432 14 Overig recreatief 2.279 1.892 114 Optiek, juwelier, antiek, kunst 491 415 33 Sport en spel 1.010 617 43 Hobby-artikelen 289 217 14 Boeken, lectuur, cd's, kantoor 489 347 7 Warenhuizen 0 296 17 Gerichte non-food 1.655 7.919 708 (Brom)fietsen en auto-accesoires 0 427 47 Woninginrichting, keukens, sanitair 1.197 4.112 267 Bruin- en witgoed, electra 78 495 54 Doe-het-zelf-artikelen 180 2.143 173 Tuincentra en tuinbenodigdheden 200 742 166 Overige 469 302 45 TOTAAL 17.059 17.810 1.579 Bron: Locatus, Basisregister Verkoopunten, 2002 (*Teruggerekend naar 2.400 inwoners)

28 Bijlage 25 Rekenvoorbeeld detailhandel

Rekenvoorbeeld detailhandel Het haalbare oppervlak verkoopruimte wordt berekend op basis van de vloerproductiviteit (per v.v.o.). Deze wordt berekend aan de hand van de volgende variabelen: a) de grootte van het verzorgingsgebied; b) het gemiddelde inkomen c.q. bestedingen; c) de koopkrachtbinding; d) de koopkrachttoevloeiing.

Deze methode wordt verder uitgelegd in het onderstaand voorbeeld:

Verzorgingsgebied: 3800 inwoners (incl verblijfsrecreatie) Bestedingen: 2000 euro per persoon (food-sector) Koopkrachtbinding 100% (eiland) Koopkrachttoevloeiing 50% (jachthaven, dagrecreatie) Vloerproductiviteit: 6000 euro/v.v.o. (food)

Benodigd aantal v.v.o:

3800 * 2000 * 1,0 * 1,5 / 6000 = 1900 m2 v.v.o

Dit aantal m2 v.v.o. betekent dat er een draagvlak is voor 1900 m2 v.v.o. aan voorzieningen, bijvoorbeeld een supermarkt, bakker etc.

29 Bijlage 26 Voorbeelden omvang voorzieningen

Fietsverhuur 150 m2 (schatting) Tennisbaan 300 m2 (261 m2) Fitnesscentrum 1000 m2 (Montferland) Sporthal 1500 – 2000 m2 Subtropisch zwembad 2500 m2 (Hunsruck) Zwembad 1500 m2 Openlucht zwembad 6500 m2 Sauna centrum 1000 m2 (Hunsruck) Golfbaan (18-hole wedstrijdbaan) 600000 m2 Camping 80000 – 220000 m2 (8-22 ha) Themapark 100000 m2 (10ha) Pretpark 500000 m2 (50ha) Zorgcomplex 2250 m2

AH Ready To Go 139 m2 (gem. Nederland) v.v.o. Bron:Bedrijfsvergelijking 2003 Levensmiddelendetailhandel

Ter vergelijking full service supermarkt 1250 m2 b.v.o.

Oppervlakte van winkelvoorzieningen Buurtwinkelcentrum 1500 – 3000 m2 Wijkwinkelcentrum 3000 – 6000 m2 Bron: Bijlage Kwaliteits Handvest

30 Bijlage 27 Kavelgrootte

Grondgebruiknormen in m2 Stadshagen Woningtype Uitgeef- Buurtver- Buurt- Totaal Wijkver- Wijkgroen + Totaal baar harding groen Micro harding water* Macro Goedkoop, rij 125,0 74,3 20,0 219,3 17 94,9 331,2 Goedkoop, ww 250,0 101,3 45,0 396,3 17 94,9 508,2 Goedkoop, mgw 28,0 58,7 0,6 87,3 17 94,9 199,2

Middelduur < 180.000 159,5 69,8 26,9 256,2 17 94,9 368,1 Middelduur < 225.000 196,0 81,1 34,2 311,3 17 94,9 423,2 MD, mgw < 180.000 32,5 63,0 1,5 97,0 17 94,9 208,9 MD, mgw < 225.000 32,5 63,0 1,5 97,0 17 94,9 208,9

Duur < 300.000 285,0 95,6 40,6 421,2 17 94,9 533,1 Duur > 300.000 360,0 117,4 52,6 530,0 17 94,9 641,9 Duur, mgw < 300.000 48,8 67,3 4,8 120,9 17 94,9 232,8 Duur, mgw > 300.000 48,8 67,3 4,8 120,9 17 94,9 232,8 Duur, kavel klein 390,0 126,1 57,4 573,5 17 94,9 685,4 Duur, kavel groot 525,0 165,2 79,0 769,2 17 94,9 881,1

Totaal (gem) 207,0 88,3 32,3 327,6 17 94,9 439,5 *36 m2 water

Vergelijking Zuidbroek Categorie Uitgeefbaar m² Verharding m² Groen m² Kavels A 450 94 30 Kavels B 650 94 30

Tilburg Categorie Uitgeefbaar m² Verharding m² Groen m² Duur, koop 400/500 130 42 Water + wijkgroen 57 Buurtontsluiting 14

Ede Categorie Uitgeefbaar m² Verharding m² Groen m² Vrijstaand 400 65 15 Ecozones 63 Parkeernorm 1 : 1,3

Nijmegen Categorie Uitgeefbaar m² Verharding m² Groen m² Kavels 575 134 69

Westlandse Zoom Categorie Uitgeefbaar m² Verharding m² Groen m² Kavels 620 150 120

31 Kavel vrijstaande woningen Westland markttypologie locaties kavel vrijstaande woning netto woningdichtheid grootte grootte gemiddeld maximaal gemiddeld minimaal [won/ha] [won/ha] Madestein 10 13,5 1. Bovenregionaal Westmade 800 m2 800 m2 Monster Noord 2. Regionaal plus Uithofslaan 550 m2 450 m2 12,5 15 Poeldijk 3. Lokaal/regionaal Holle Watering 450 m2 350 m2 15 17,5*) Kwintsheul

Referenties Boswijk/Ypenburg 359 m2 289 m2 16 2- Ockenrode 338 m2 252 m2 - *) Voor de locatie Kwintsheul is een woningdichtheid van ca. 20Won/ha als maximaal mogelijk

Voorbeeld recreatieparken kavel woningen oppervlakte Hof van Twente 800 m2 350 34 ha Parc Sandur 700 m2 438 40 ha

Voorbeeld luxe (recreatieve) woonmilieu's grootte kavel minimaal grootte kavel maximaal Blauwe stad 400 m2 5000 m2 Almere Overgooi 1700 m2 4500 m2

32 Bijlage 28 Jachthavenontwerp

Lengte bepaling jachten

Voorbeeld jachthaven Schoteroog Aantal ligplaatsen Afmeting (m) 80 8 200 11 120 15 Totaal 400 Gemiddeld 11 (10,65)

Voorbeeld jachthaven Makkum Aantal ligplaatsen Afmeting (m) 56 9 102 10 114 11 120 12 85 13 34 14 39 15 13 20 Totaal 563 Gemiddeld 12 (11,8)

Wateroppervlak jachthaven

Tabel: Benodigde hoeveelheid vaarwater in jachthaven 1 meter = 3,2811 feet 1 feet = 0,3048 meter 1 acre = 4047 m2 = 0,47 ha Lengte maten 8 meter 26 feet 10 meter 32 feet 11 meter 36 feet 12 meter 40 feet 15 meter 49 feet

Bij jachten met een gemiddelde lengte van 12m (40 feet), kunnen ongeveer 100 schepen liggen per ha.

33 Bijlage 29 Berekening bedrijfsruimte

Tabel: Relatie tussen bruto vloeroppervlak (bvo) en bruto terrein (oppervlakte in m2 tenzij anders vermeld) Aantal bouwlagen 1 1 2 2 3 Bebouwingspercentage 50 75 50 75 50 bvo bedrijfsruimte 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 Aantal bouwlagen 1 1 2 2 3

Bebouwd oppervlak 20.000 20.000 10.000 10.000 6.667 Bebouwingspercentage 50 75 50 75 50 Uitgeefbaar terrein 40.000 26.667 20.000 13.333 13.333 Oppervlak parkeren* 3.200 3.200 3.200 3.200 3.200 Onbebouwd oppervlak 16.800 3.467 6.800 133 3.467

Uitgeefbaar terrein, in ha. 4,0 2,7 2,0 1,3 1,3 Bruto terrein, 55 % uitgeefbaar, in ha. 7,3 4,8 3,6 2,4 2,4 Bruto terrein, 65 % uitgeefbaar, in ha. 6,2 4,1 3,1 2,1 2,1

Bebouwingsindex (bvo/uitgeefbaar) 0,50 0,75 1,00 1,50 1,50 Floor-space index** (bvo/bruto terrein) 0,27 0,41 0,55 0,83 0,83 * oppervlak parkeren op basis van een parkeernorm 1:125 en 20 m2 per plaats **fsi op basis van 55% uitgeefbaar Bron: Inbo, Kosten en baten van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, Een handreiking aan gemeenten vanuit ondernemersperspectief, 2001.

Kavelniveau Uit de tabel blijkt dat het variëren van deze factoren kan leiden tot zeer verschillende bruto ruimtebehoeften. Bij gemiddeld 1 bouwlaag en een bebouwingspercentage van 50% is voor 20.000 m2 bvo bedrijfsruimte 4,0 hectare uitgeefbaar terrein nodig. In dit geval bedraagt de bebouwingsindex, een maat voor dichtheid op kavelniveau (bvo/uitgeefbaar terrein), 0,5. Indien hetzelfde bouwvolume wordt gerealiseerd in een zeer hoge dichtheid, met gemiddeld 3 bouwlagen en een bebouwingspercentage van 75%, blijkt er te weinig ruimte over te blijven voor parkeerplaatsen en manoeuvreerruimte. Dit is in de tabel met de letters ONM (onmogelijk) aangegeven.

Terreinniveau Een aantal maatregelen, zoals verdichting en collectieve parkeerterreinen, heeft effect op de bruto-netto verhouding van een terrein doordat het percentage uitgeefbaar terrein verandert. Hoewel deze maatregelen niet per sé een ruimte-effect op kavelniveau hebben, is wel sprake van effecten op terreinniveau. Bij 55% uitgeefbaar terrein is voor 4 hectare netto terrein 7,3 hectare bruto terrein nodig. Bij 65% uitgeefbaar terrein is voor 4 hectare netto terrein slechts 6,2 hectare bruto terrein nodig.

34 Bijlage 30 Vlekkenplan

35 Doorsnede 1

Doorsnede 2

Doorsnede 3

36 37 38