Dalhei Vest boligområde, kommune

Dalhei Vest boligområde Detaljregulering

PLANBESKRIVELSE Plankartets dato: 25.08.10, revidert sist 18.05.11

1. Innledning

Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til reguleringsplan for ”Dalhei Vest boligområde” på Gjeving i Tvedestrand kommune, på oppdrag for eierne av eiendommen gnr. 84/bnr. 49 (utbyggingsområdet).

Grunneiernes kontaktpersoner har vært Nils Petter Mortensen og Gudrun Mortensen Aaserud.

Følgende medarbeidere i Asplan Viak AS har deltatt i prosjektet:

Ing. Tore Terkelsen tekniske anlegg Ing. Marianne Grigson veikonstruksjon/DAK Siv.ark. Jana Liebig 3D-illustrasjoner L.ark. Helene Øhlenschlæger landskap Ing. Roar Melsom reguleringsplan (oppdragsansvarlig)

2. Planstatus

Området er avsatt til boligformål i arealdelen av kommuneplan for Tvedestrand kommune for perioden 2007 – 2018, vedtatt av kommunestyret 16.10.07.

Et eksisterende turdrag sydover i forlengelsen av Dalheiveien er avsatt til LNF-område og skiller det planlagte byggeområdet i to deler. Byggeområdene i kommuneplanen utgjør til sammen ca. 35 daa.

Gjeving er et tettsted ca. 15 km fra Tvedestrand sentrum, med 365 fastboende innbyggere (Gjeving grunnkrets i 2009).

1-4-trinn-skolen på Gjeving hadde 18 elever skoleåret 2009 – 10. I tillegg ble 15 5.-7.-klassinger fraktet med buss til Dypvåg skole, en strekning på 6 – 7 km.

Det foreligger ikke føringer i kommuneplanen for utnyttelse av området mht. antall boliger, boligtype eller tetthet. Kommunen har heller ikke gitt særskilte anbefalinger om dette ved oppstart av reguleringsarbeidet.

Gjeving er et typisk eneboligstrøk. Områdets karakter og beliggenhet tilsier etter vårt skjønn at området ”Dalhei Vest” i hovedsak bør tilrettelegges med eneboliger.

1 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

Detaljert utsnitt av kommuneplanens arealdel for perioden 2007 - 2018.

Paddekjenn

Området som ble tatt opp til regulering ved brev av 08.09.08.

Oversikt over områder på Gjeving som er regulert pr. 07.12.09 (reguleringsplaner og bebyggelsesplaner).

2 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

3. Atkomst

Kommuneplanen fastsetter ikke trasé for atkomst til utbyggingsområdet. En videreføring av Dalheiveien anses imidlertid som den mest naturlige atkomsten. Dagens trase er kommunal fra fv. 102 til Gjeving skole (ca. 200 meter) og privat videre opp fra skolen, Veien betjener ca. 12 eksisterende boliger og har en standard med grusdekke og bredde på anslagsvis 2,5 - 3 meter og er stedvis brattere enn 10 %.

Ved gjennomgang av de første skisseforslagene mente kommunen at hele veistrekningen fra kryss med fylkesveien og opp til og inn i det planlagte boligområdet, burde ha standard tilsvarende kommunal vei.

Etter offentlig ettersyn har imidlertid protester mot planforslaget medført at antall boenheter er vesentlig redusert (til totalt 25). Kravene til opprusting av veien er som følge av dette justert i samråd med kommunen.

Endringene er nærmere beskrevet i punktene 4b og 4c. Dalheiveien videre fra skolen

Etter utbedring vil veien også kunne betjene planlagt nytt boligområde (i arealdelen av kommuneplan) nordvest for skolen.

Oppgradering av eksisterende vei ville ha medført en slakere stigning inn mot krysset med fylkesveien. Senking og utvidelse av veibanen ville ha medført betydelige inngrep i tilstøtende boligeiendommer langs den Dalheiveien ved innkjøring til skolen første strekningen.

Arvid og Else Andersen som eier disse eiendommene har protestert mot en slik løsning og bedt om at andre traséer blir vurdert først.

På bakgrunn av dette ble utredet et alternativ med atkomst fra vest - direkte fra rv. 411 via eksisterende privat vei til Gjevingmyra.

Dalheiveien fra kryss med fylkesveien

3 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

Forslaget om å legge atkomsten gjennom det nåværende LNF-området på vestsiden av planlagt boligområde, ble drøftet med fylkesmannens miljøvernavdeling av kommunens saksbehandler i et møte på fylkeshuset den 23.09.09. I e-post 24.09.09 skriver miljøvernavdelingen at kommunen fortrinnsvis bør jobbe videre med planene om å oppgradere eksisterende vei. Dersom kommunen likevel velger å basere reguleringen på en atkomst fra vest, må planarbeidet utlyses på nytt.

Kartet viser en mulig atkomsttrasé fra vest i 2 alternativer. Dette forslaget ble presentert for planutvalget i Tvedestrand kommune et i møte 24.01.10 og deretter gjennomgått på en befaring i området den 13.04.10. Under befaringen ble det på initiativ fra planutvalgets medlemmer, også sett på en mulighet av å legge om nederste strekning av Dalheiveien for å unngå konfliktene med eksisterende boligeiendommer. I en oppsummering i møtet etter befaringen anbefalte planutvalget en slik løsning basert på bruk av eksisterende vei med en omlegging av den første strekningen, framfor en helt ny trasé fra vest. Ved å legge kjøreveien gjennom dalsøkket syd for tomten 84/143 kan eksisterende trasé opprettholdes med dagens standard og omklassifiseres til gang-/sykkelvei.

Dette forslaget ble senere tegnet opp og gjennomgått med berørt grunneier, som etter foreløpig muntlige forhandlinger har sagt seg villig til å avstå nødvendig grunn. Jfr. nærmere omtale i punkt 4c.

Plassering av 2 av de 3 eksisterende dobbeltgarasjene på arealet syd for veien (område G1), må flyttes noe inne på området.

Bildet viser ny veitrase opp til skolen (ny tomt syd for traséen vises ikke)

Flytting av en høyspentmast som følge av omlegging av Dalheiveien er tatt opp med Energi Nett i et møte 18.06.10. Nettselskapet har gitt pristilbud på dette i en e-post 22.07.10.

Berørte grunneiere er varslet særskilt om planer for omlegging av atkomstveien ved brev av 12.05.10. Eier av boligeiendommen 84/143 har i en e-post 30.05.10 kommentert forslaget og stilt krav til tiltak ved gjennomføring. Ny vei vil bli liggende så vidt lavt at terrenget mellom veien og tomten/bolighuset vil redusere ulempene både mht. støy og innsyn.

4a. Planforslag datert 25.08.10

Dette punktet beskriver planforslaget som ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av planutvalget i møte 13.10.10 og som lå ute til ettersyn i perioden 26.10.10 – desember 2010.

Planforslaget er framstilt som detaljregulering etter plan- og bygningslovens § 12-3. Forslaget fremmes i 2 alternativer – ett alternativ der høyspentlinjen gjennom byggeområdet opprettholdes og ett alternativ der det forutsettes at deler av linjen legges i jordkabel. Høyspentlinjen er regulert med fasesone på 7,5 meter til hver side av senter i tråd med krav fra Agder Energi Nett i brev av 12.09.08.

4 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

Planforslag alternativ 1 inneholder 47 boenheter og alternativ 2 48 boenheter – herav 2 stk. 4 mannsboliger og 5 kjedeboliger, resten eneboligbebyggelse.

Planforslag datert 25.08.10 alt. 1

Eksisterende trafo

Planforslag datert 25.08.10 alt. 2 – med eksisterende transformator innringet

5 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

Størrelsen på eneboligtomtene varierer fra ca. 450 og 700 m², i gjennomsnitt ca. 600 m².

Den relativt kompakte utnyttelsen forutsetter at hver av de 2 delområdene opparbeides og grovplaneres under ett, med helhetlige og sammenhengende løsninger for avslutning (fylling, skjæring, forstøtningsmur) mot naturlig terreng. ”Total massedisponering” gir dessuten store miljømessige fordeler med redusert massetransport, raskere ferdigstillelse og høyere kvalitet.

Av hensyn til landskapet og det karakteristiske svafjellet i overgangen langs fjellsiden ned mot Barlinddalen, og av hensyn til synlighet og fjernvirkning sett fra Gjeving og Gjevingfjorden, er bebyggelsen trukket betydelig tilbake fra ”kanten”.

Boligtomtene som ligger på utsiden av veien oppe på platået skal planeres i nivå med eksisterende terreng (maks 0,5 meter oppfylling) for å minimalisere terrenginngrepene. Tillatt byggeareal og maks. mønehøyde er redusert for å unngå dominerende bebyggelse.

Bestemmelsene stiller krav om en lav murkant som markerer tomtegrensen i B4 mot friområdet. Mur er illustrert på plankartet.

Den største kollen med høyeste punkt på ca kote 70 opprettholdes som friområde. Regulert friareal på utsiden av boligene vil ha god tilgjengelighet og bredde og utstrekning som gjør området attraktivt til lek og opphold for beboerne og andre.

Bildet til høyre viser utsikten fra friområdet mot øst.

Det viktige turdraget i dalen mellom de 2

byggeområdene er i dag myraktig og ujevnt. Planforslaget forutsetter at området kan fylles noe opp med overskuddsmasser fra feltene - dermed reduseres høydeforskjellen fra boligområdet på hver side og stien vil få en jevnere og bedre standard.

6 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

Den høyeste kollen og en sone med bredde mellom 10 og 20 meter langs fjellskråningen mot sydøst er foreslått regulert til friområde.

Kollen med trig-punktet skal bevares

Jana og Helene på befaring i området 26.08.09

Randsonen langs syd-øst skal bevares

Hele eiendommen 84/49 utgjør 184 daa.

Områdene som er avsatt til byggeformål i kommune- planens arealdel utgjør til sammen ca. 35 daa.

Tomtearealene innenfor den delen som reguleres utgjør 24 daa.

Friområdene utgjør 27 daa.

Hele eiendommen gnr. 84, bnr. 49

7 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

4b. Offentlig ettersyn

Planforslag datert 25.08.10 ble behandlet i planutvalget i møte den 13.10.10 og lagt ut til offentlig ettersyn ved brev av 26.10.10. Ingen offentlige myndigheter hadde vesentlige merknader til planforslaget.

Jo Helge Myrvold, som er grunneier og eier av eksisterende vei og tekniske anlegg fra skolen og opp til utbyggingsområdet, har protestert mot den høye utnyttelsen. I et møte med kommunens planadministrasjon den 06.01.11 der også Myrvold var til stede, ble et skisseforslag for søndre del med totalt 11 boligenheter framlagt i et forsøk på å få til en avtale om bruksrett til vei og tekniske anlegg. Det ble diskutert en utnyttelse med maks. 25 boenheter til sammen i de to delområdene.

Skisseutkast for søndre del drøftet i møte 06.01.11

I et notat datert 14.01.11 til Tvedestrand kommune redegjøres det for at en redusert utbygging med maks. 25 boligenheter ikke vil gi økonomisk grunnlag for full oppgradering av hele veistrekningen med nødvendig omlegging av tekniske anlegg. Notatet med forslag om å legge om veien iht. til planforslaget fram til skolen og å opprettholde strekningen videre som i dag ble drøftet i planutvalget i møte 18.01.11.

I tilbakemeldingen fra kommunen i e-post 19.01.11 skriver saksbehandler at dersom planutvalget skal gå for en redusert utbygging, må barns sikkerhet ivaretas helt opp til boligfeltet. I e-post 20.01.11 beskriver Asplan Viak et forslag til utbedring av eksisterende vei, som kommunen har akseptert muntlig over telefon den 26.01.11. Forutsetningene er tatt inn som rekkefølgekrav i reviderte bestemmelser til planforslaget.

4c. Planforslag revidert 18.05.11

I planforslaget som er omarbeidet etter offentlig ettersyn er veiføring og tomtestruktur i stor grad opprettholdt som i tidligere forslag. Antall tomter utgjør 13 i søndre del og 12 i nordre del, alle eneboligtomter. Tomtestørrelsen utgjør i gjennomsnitt 990 m² i søndre del og 836 m² i nordre del.

Ytre avgrensning av byggeområdene er i grove trekk opprettholdt. Friområdet og avstanden mellom planlagt bebyggelse og de eksisterende boligene i øst er utvidet.

Det er stilt krav om at ny vei anlegges iht. planen fra fv. 102 og opp til Gjeving skole før første bolig tas i bruk. Veien videre fra Gjeving skole skal utbedres som beskrevet i reguleringsbestemmelsenes punkt 4.2, og som avtalt med kommunen. Jfr. pkt. 7.7 i rekkefølgebestemmelsene. Full oppgradering av veien fram til byggeområdet opprettholdes på plantegningen med tanke på en mulig senere gjennomføring ved evt. ytterligere utbygging i dette området.

8 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

Planforslag datert sist 18.05.11

Planforslaget er utvidet med en ny tomt syd for atkomstveien og garasjeområde G1 etter ønske fra grunneier. Endringen er avklart med kommunen i e-post 13.05.11. Atkomst til tomten anlegges gjennom område G1 og medfører at et par av garasjene må flyttes noe inne på området.

Det er inngått avtale med grunneier Jo Helge Myrvold om bruk av vei og tekniske anlegg fra skolen, basert på det nye planforslaget. Odd Marcussen som er grunneier i området der veien skal legges om på strekningen opp til skolen har også gitt samtykke til å avgi gi grunn for denne løsningen.

9 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

5. Illustrasjoner (til planforslag datert 25.08.10)

Asplan Viak har utarbeidet en ”skjematisk” modell i 3D som illustrerer hovedgrep og bebyggelsesstruktur, og som gir en grov oversikt over terrengbehandling. Områder som er markert med fylling vil bli bygd opp med forstøtningsmurer i naturstein eller med en kombinasjon av murer og fyllinger. Områder med skog og vegetasjon er markert med enkeltstående trær. Eksisterende bebyggelse framstår som klosser på grunn av manglende gesimshøyder i det digitale grunnlagskartet.

Området sett fra syd

Tomtekvaliteten er størst i den søndre delen. Det har derfor vært en utfordring og finne fram til løsninger som både gir en god utnyttelse av dette området og som samtidig ivaretar landskapsmessige hensyn.

Illustrasjoner fra 3D-modellen vedlegges i eget hefte i A3-format.

6. Landskap

Eget hefte med landskapsregistreringer og –analyse utarbeidet av landskapsarkitekt Helene Øhlenschlæger følger som eget vedlegg til planbeskrivelsen

10 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

7. Biologisk mangfold

Naturbasekart fra Direktoratet fornaturforvaltning

Det er ikke gjort registreringer av prioriterte naturtyper, kulturlandskap eller verdisatte biotoper innenfor planområdet. Se også vedlagte landskapsrapport.

8. Radon

Det er så vidt vi kjenner til ikke gjort radonmålinger innenfor planområdet eller på Dalhei. Registreringer som Tvedestrand kommune utførte i 7 på Gjeving i 1999 viste generelt lave verdier, med høyeste måling på 52 bq og et snitt for alle 7 på 23,6 bq. Kilde: Tvedestrand kommune.

11 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

9. Melding om planarbeid

Planarbeidet ble meldt igangsatt ved brev av 08.09.08 og ved annonse i Agderposten og Tvedestrandsposten.

Følgende merknader foreligger. Hovedinnholdet er gjengitt og hvert punkt kommentert av Asplan Viak (i kursiv):

OFFENTLIGE MYNDIGHETER OG SERVICEETATER

a. Agder Energi Nett, serviceboks 634, 4809 Arendal – brev datert 12.09.08

Det er i dag en 22 kV høyspenningsluftlinje med byggeforbudsbelte på 15 meter gjennom planområdet, men ingen lavspenningslinjer. Ut fra størrelsen på byggeområdet og avstand til bestående lavspenning, må det plasseres en transformatorkiosk i feltet. AEN ønsker å komme inn så tidlig som mulig i planleggingsfasen for å finne fram til en egnet plassering av trafo.

Asplan Viak: Opplegg for strømforsyning og plassering av trafo ble drøftet med Arne Giddi i et møte på Longum Park den 18.06.10. Areal for trafokiosk er satt av sentralt ved ankomsten til boligområdet.

b. Risør og Tvedestrandregionens Avfallsselskap AS, Hestemyr, 4950 Risør – brev datert 23.09.08

RTA forutsetter at renovasjonsbehovet blir tatt med og innarbeidet i planen. Rundkjøring og snuplasser må utformes etter normaler for landbruksveier, vegklasse 5. Dersom det anlegges tomter som ikke ligger til vei med snuplass, må avfallsdunkene trilles til veikryss og nødvendig areal settes av ved krysset.

Asplan Viak: Merknadene fra RTA er etterkommet. Alle tomtene ligger langs vei med snuplass. Det er dessuten satt av areal innenfor hvert av delområdene for mulig felles renovasjonsinnsamling (og postkassestativer).

12 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

c. Fylkesmannen i Aust-Agder, serviceboks 606, 4809 Arendal – brev datert 06.10.08

Generelt Fylkesmannens miljøvernavdeling viser til brev av 18.12.06 i forbindelse med høringen av gjeldende kommuneplan, der fylkesmannen tar et generelt forbehold om godkjenning av utbyggingsområder. Dette er begrunnet med at kommuneplanen gir en grovmasket framstilling av arealbruken og at det er vanskelig å vurdere konsekvensene for landskap og friluftsliv før det foreligger en detaljplan. Det vises til Miljøverndepartementets rundskriv T-2/2004.

Asplan Viak: I rundskriv T-2/2004 skriver departementet i innledningen at endringen av plan- og bygningsloven som trådte i kraft 01.07.2004 har til hensikt å hindre ”omkamp” om spørsmål som er avklart i forbindelse med forutgående plan gjennom avgjørelse av innsigelse eller klage. ”…..Endringene tar sikte på å gi en mer forutsigbar og effektiv plan- og byggesaksbehandling. Gjentatt behandling medfører unødig tids- og ressursbruk for myndigheter og private som berøres.”

Dersom fylkesmannens forbehold gjelder utbygging i området i det hele tatt, har kommuneplanen liten verdi som styringsverktøy, og etter vårt skjønn i strid med det som var hensikten med lovendringen i 2004. Vi forutsetter derfor at det aktuelle området prinsippelt er godkjent til bebyggelse når det ligger inne på arealdelen, og at det er detaljer i forhold til ytre avgrensning, terrenginngrep, synlighet mv. som fylkesmannen på vanlig måte ønsker å vurdere i forbindelse med regulering.

Estetikk og landskapshensyn Den sørlige delen av planområdet ligger svært eksponert til på toppen av Dalhei, ca. 60 – 70 m.o.h. Mot sør faller terrenget bratt ned mot Barlinddalen og videre til sjøen. Toppen av Dalhei må regnes som et markant landemerke på Gjeving, og en utbygging vil kunne påvirke landskapsrommet i en stor radius både sett fra sjøen og fra landsiden. Miljøvernavdelingen ber derfor om at det blir foretatt grundige utredninger av landskapsvirkninger og konsekvenser og at både plankartet og bestemmelsene nyttes til å sikre at estetiske hensyn blir ivaretatt.

Asplan Viak: Etter vårt skjønn er de landskapsmessige hensyn som miljøvernavdelingen påpeker nøye vurdert og ivaretatt i planforslaget. Samtidig er det lagt vekt på å oppnå god og bærekraftig utnyttelse og en tomtekvalitet som gjør at området vil være attraktivt og salgbart.

Vassdrag Deler av planområdet ligger innenfor nedslagsfeltet til Gjevingelv som er et varig verna vassdrag vedtatt i verneplan IV fra 1993. Grensene for nedslagsfeltet som er trukket opp av Norges Vassdrags- og Energidirektorat er delvis i uoverensstemmelse med grensene som er angitt på kommuneplankartet. Vassdrag som er vernet mot kraftutbygging må også behandles med varsomhet når det gjelder andre typer inngrep. Planområdet ligger i overkant av 200 meter fra elveløpet til vassdraget og kommer således ikke i direkte konflikt med elva. Det må imidlertid utvises varsomhet i forhold til uheldig avrenning til vassdraget både i en anleggsfase og senere driftsfase av boligfeltet, slik at vassdraget ikke påvirkes negativt av en utbygging.

Asplan Viak: Forslaget vil etter vårt skjønn ikke komme i konflikt med eller medføre forurensing av Gjevingvassdraget.

Friluftsliv og grønnstruktur Området har verdi for friluftsliv i nærmiljøet. På kommunens temakart for grønnstruktur er planområdet en del av et større kystnært belte fra Sagesund til Gjeving med nasjonal verdi. Temakart for friluftsliv viser et større stinett kalt Normannvik – Gjeving på den sørvestre del av heiene mellom Størdalsvatn og sjøen. Hovedtraséen inn i dette området fra Dalheisiden ser ut til å gå i dalsøkket mellom den nordlige og den sørlige delen av planområdet. Dalheias markante topografi tilsier videre at den sørlige delen kan ha verdi som utsiktspunkt.

13 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

Asplan Viak: Miljøvernavdelingens synspunkter er etter vårt skjønn ivaretatt i planforslaget.

Biologisk mangfold Det er et nasjonalt mål å stanse tapet av biologisk mangfold innen 2010. I truede naturtyper skal inngrep unngås og i hensynskrevende naturtyper skal viktige økologiske funksjoner opprettholdes. Tvedestrand kommune utførte i 2002 kartlegging av viktige naturtyper, og resultatene er å finne i naturbasen om natur og friluftsliv til Direktoratet for naturforvaltning.

Asplan Viak: Det er iflg. naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning ikke gjort registreringer av viktige naturtyper eller biologisk mangfold innenfor området. Jfr. punkt 7 i planbeskrivelsen og vedlagte landskapsrapport.

Barn og unge Det skal iflg. plan- og bygningsloven legges spesielt vekt på å sikre barn gode oppvekstvilkår gjennom all kommunal planlegging. Barnas talsperson i planutvalget skal tas med på råd som sentral medspiller i hele planprosessen.

Asplan Viak: Planforslaget forutsetter opparbeidelse av områder for lek og sport for barn og unge. Nærheten til sjøen og store sammenhengende friluftsområder med turløyper gir gode muligheter for fri lek og aktiviteter som skiturer, bading og båtliv. Området ligger i gangavstand fra barneskolen på Gjeving og har bussforbindelse til Tvedestrand sentrum.

Klima og transport Iflg. Stortingsmelding nr. 26 Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand skal arealpolitikken både nasjonalt og lokalt legge til rette for redusert utslipp av klimagasser. Det bør derfor settes stort fokus på klima i planarbeidet. Tilrettelegging for kollektivtransport og etablering av gang-/sykkelveier bør planlegges med tanke på å minimalisere behovet for bilbruk.

Asplan Viak: God utnyttelse av området og bl.a. krav om felles opparbeidelse har positiv betydning for miljø og utslipp av klimagasser. Flere boenheter på Gjeving vil også styrke grunnlaget for en bedre/hyppigere bussforbindelse. Nylig anlagt g/s-vei langs fylkesveien fram til rv. 411 bidrar til økt bruk av kollektivtransport.

Beredskap Det skal i all samfunnsplanlegging gjennomføres ROS-analyser for å ivareta at menneskers liv, helse, miljø og økonomiske verdier sikres på best mulig måte. ROS skal avdekke om det foreligger fare for uønskede hendelser, sannsynligheten for at slike hendelser kan oppstå og konsekvensene dersom hendelsene blir utløst. Blir det ikke gjennomført ROS-analyser eller fylkesmannen finner at analysene ikke er tilfredsstillende utført, vil fylkesmannen kunne fremme innsigelse mot planforslaget.

Asplan Viak: ROS-analyse følger som vedlegg til planforslaget. Det er ikke registrert forhold som tilsier særskilte tiltak eller at området ikke bør bebygges.

d. Aust-Agder fylkeskommune, serviceboks 606, 4809 Arendal – brev datert 08.10.08

Fylkeskommunen forutsetter at planarbeidet vil forholde seg til avgrensningen av arealbruksformålene i kommuneplanens arealdel.

14 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

Landskapshensyn og estetikk Estetiske hensyn må ivaretas i planen og tiltakene tilpasses natur- og kulturgitte kvaliteter slik at landskapsbildet forringes i minst mulig grad. Konsekvensene av landskapsinngrepene bør utredes og visualiseres i forbindelse med offentlig ettersyn.

Asplan Viak: Det vises til kommentarer til fylkesmannens merknader.

Barn og unges interesser Planarbeidet må ivareta barn og unges interesser og legg til rette for et godt nærmiljø. Kommunen må tilrettelegge for en sikker skolevei, også utenfor planområdet.

Asplan Viak: Det vises til kommentarer til fylkesmannens merknader.

Allmennhetens muligheter for ferdsel og friluftsliv Området er mye brukt som turområde og det er viktig at planen ivaretar stier som går gjennom området.

Asplan Viak: Det vises til kommentarer til fylkesmannens merknader.

e. Statens vegvesen, region sør, serviceboks 723, 4808 Arendal – brev datert 14.10.08

Planområdet vil få atkomst over kommunal vei fram til Gjeving skole og videre derfra over privat vei. Dagens vei fra kryss med fv. 102 har lav standard og bør vurderes utbedret. Økt trafikk forbi skolen og idrettsplassen er uheldig med tanke på trafikksikkerheten både for aktiviteten på skolen og for de barna som bruker veien som skolevei. Tiltak for å bedre sikkerheten må derfor vurderes i planen.

Asplan Viak: Den aktuelle veien forutsettes lagt om og oppgradert med separat g/s-vei fra fylkesveien m/buss-stopp og opp til skolen. Trafikksikkerheten er dermed etter vårt skjønn godt ivaretatt i planforslaget.

PRIVATE

f. Arvid og Else Andersen, Dalheiveien, 4912 Gjeving – brev datert 23.09.08

Arvid og Else Andersen eier de to husene på begge sider av den kommunale veien opp til Gjeving skole (nærmere omtalt i punkt 3 om atkomst). Veien er smal og mangler fortau og sikkerheten for små skolebarn som benytter veien er ikke tilstrekkelig ivaretatt med dagens trafikk. Økt trafikk vil medføre en uholdbar situasjon for skolebarn, andre gående og for dem som beboere.

En evt. breddeutvidelse av eksisterende vei mellom de to boligene er fysisk umulig. Det aksepteres derfor ikke at dagens kommunale vei benyttes som atkomst til det planlagte boligfeltet.

Det gjøres også oppmerksom på at den sydligste delen av det planlagte boligområdet, som omfatter utsiktspunktet hvor den trigonometriske masten etablert, er mye brukt av Gjevings beboere hele året. Dette må fortsatt være tilgjengelig som friareal for alle innbyggerne på Gjeving.

Asplan Viak: Veien forutsettes lagt om slik at inngrepene og ulempene totalt sett for den aktuelle boligeiendommen blir vesentlig mindre enn med dagens trasé.

15 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

g. Anne-Karine og Bjørn Akre, Dalhei, 4912 Gjeving – brev datert 07.10.08

Anne-Karine og Bjørn Akre eier eiendommen gnr. 84, bnr. 12 og grenser til det planlagte byggeområdet på østsiden. Eksisterende byggefelt på Dalheia inneholder tomtestørrelser og friområder som gir mulighet for en bo- og livskvalitet som det forventes av fastboende i Gjevingområdet. Utnyttelsesgraden som antydes i meldingen bryter fullstendig med eksisterende boligtetthet og kvalitet.

Tomteplasseringer som er vist på den skissen som forelå når meldingen ble sendt ut ligger så nær deres hus og uteareal at det anses som provoserende. Det synes unødvendig å fremkalle en slik reaksjon fra eksisterende naboer. Denne innvendingen bes hensyntatt ved videre planlegging.

Veien opp forbi Gjeving skole har i dag ikke den nødvendige bredde og standard som kreves for å tåle den anleggsvirksomhet og trafikk som denne utbyggingen medfører.

Asplan Viak: Betydelige økonomiske investeringer og samfunnsmessige miljøhensyn tilsier at områder som bygges ut og tilrettelegges med kostbar og vedlikeholdskrevende teknisk infrastruktur bør ha en høy og effektiv utnyttelse. Iflg. tomtegrensene som ligger i kommunens kartverk, vil ikke utbyggingen komme i konflikt med eiendommen 84/412.

h. Gjeving Vel v/leder Thomas Hirsch, 4912 Gjeving – brev datert 21.10.08

Fast bosetting Gjeving Vel har behandlet meldingen på et styremøte 20.10.08. Velforeningen er positiv til at det planlegges nye boligtomter på Gjeving. I planarbeidet bør det legges vekt på å sikre at det oppføres hus for fast bosetting. Med tanke på at det ikke lenger er boplikt på Gjeving vil området trolig også framstå som attraktiv for fritidsboliger.

Asplan Viak: Området reguleres til boligformål og forutsettes utbygd med helårsboliger.

Området er i dag en del av Gjevings turområde med opparbeidede turveier. Disse turveiene må opprettholdes og tegnes inn på plankartet. I søndre del av planområdet er det en flott utsikt over Lyngør og havet. Planen må sikre at denne delen av området ikke bygges ut eller privatiseres.

Asplan Viak: Disse hensyn er etter vårt skjønn ivaretatt i planforslaget.

Skolevei I dag er tilgrensende område på Dalhei bygd ut med ca. 12 eneboliger. I tillegg er det ca. 12 tomter regulert, men ikke utbygd. Dagens vei er smal og til dels bratt og egner seg lite som skolevei kombinert med biltrafikk. Planen må ivareta trafikksikkerheten langs veien, enten ved at veien tas med i planområdet og at det gjøres fysiske tiltak eller ved at antall planlagte boliger reduseres såpass mye at der forsvarlig å benytte nåværende vei.

Asplan Viak: Veien vil bli oppgradert og utvidet.

8. Vedlegg

 Merknader til melding om planarbeid  E-post datert 30.05.10 fra Else Andersen  Landskapsrapport datert 25.08.10  ROS-analyse datert 25.08.10  Uttalelser etter offentlig ettersyn  Notat datert 14.01.11 fra Asplan Viak AS til Tvedestrand kommune  E-postkorrespondanse 19. og 20.01.11 mellom Asplan Viak AS og Tvedestrand kommune

16 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune

 Forslag til reguleringsbestemmelser datert 25.08.10, revidert 26.04.11  Plankart datert 25.08.10, revidert 26.04.11

Separate vedlegg:

 Plankart datert 25.08.10, revidert 26.04.11

Sted og dato: Longum Park, 26.04.11

17 Asplan Viak AS