Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune Dalhei Vest boligområde Detaljregulering PLANBESKRIVELSE Plankartets dato: 25.08.10, revidert sist 18.05.11 1. Innledning Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til reguleringsplan for ”Dalhei Vest boligområde” på Gjeving i Tvedestrand kommune, på oppdrag for eierne av eiendommen gnr. 84/bnr. 49 (utbyggingsområdet). Grunneiernes kontaktpersoner har vært Nils Petter Mortensen og Gudrun Mortensen Aaserud. Følgende medarbeidere i Asplan Viak AS har deltatt i prosjektet: Ing. Tore Terkelsen tekniske anlegg Ing. Marianne Grigson veikonstruksjon/DAK Siv.ark. Jana Liebig 3D-illustrasjoner L.ark. Helene Øhlenschlæger landskap Ing. Roar Melsom reguleringsplan (oppdragsansvarlig) 2. Planstatus Området er avsatt til boligformål i arealdelen av kommuneplan for Tvedestrand kommune for perioden 2007 – 2018, vedtatt av kommunestyret 16.10.07. Et eksisterende turdrag sydover i forlengelsen av Dalheiveien er avsatt til LNF-område og skiller det planlagte byggeområdet i to deler. Byggeområdene i kommuneplanen utgjør til sammen ca. 35 daa. Gjeving er et tettsted ca. 15 km fra Tvedestrand sentrum, med 365 fastboende innbyggere (Gjeving grunnkrets i 2009). 1-4-trinn-skolen på Gjeving hadde 18 elever skoleåret 2009 – 10. I tillegg ble 15 5.-7.-klassinger fraktet med buss til Dypvåg skole, en strekning på 6 – 7 km. Det foreligger ikke føringer i kommuneplanen for utnyttelse av området mht. antall boliger, boligtype eller tetthet. Kommunen har heller ikke gitt særskilte anbefalinger om dette ved oppstart av reguleringsarbeidet. Gjeving er et typisk eneboligstrøk. Områdets karakter og beliggenhet tilsier etter vårt skjønn at området ”Dalhei Vest” i hovedsak bør tilrettelegges med eneboliger. 1 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune Detaljert utsnitt av kommuneplanens arealdel for perioden 2007 - 2018. Paddekjenn Området som ble tatt opp til regulering ved brev av 08.09.08. Oversikt over områder på Gjeving som er regulert pr. 07.12.09 (reguleringsplaner og bebyggelsesplaner). 2 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune 3. Atkomst Kommuneplanen fastsetter ikke trasé for atkomst til utbyggingsområdet. En videreføring av Dalheiveien anses imidlertid som den mest naturlige atkomsten. Dagens trase er kommunal fra fv. 102 til Gjeving skole (ca. 200 meter) og privat videre opp fra skolen, Veien betjener ca. 12 eksisterende boliger og har en standard med grusdekke og bredde på anslagsvis 2,5 - 3 meter og er stedvis brattere enn 10 %. Ved gjennomgang av de første skisseforslagene mente kommunen at hele veistrekningen fra kryss med fylkesveien og opp til og inn i det planlagte boligområdet, burde ha standard tilsvarende kommunal vei. Etter offentlig ettersyn har imidlertid protester mot planforslaget medført at antall boenheter er vesentlig redusert (til totalt 25). Kravene til opprusting av veien er som følge av dette justert i samråd med kommunen. Endringene er nærmere beskrevet i punktene 4b og 4c. Dalheiveien videre fra skolen Etter utbedring vil veien også kunne betjene planlagt nytt boligområde (i arealdelen av kommuneplan) nordvest for skolen. Oppgradering av eksisterende vei ville ha medført en slakere stigning inn mot krysset med fylkesveien. Senking og utvidelse av veibanen ville ha medført betydelige inngrep i tilstøtende boligeiendommer langs den Dalheiveien ved innkjøring til skolen første strekningen. Arvid og Else Andersen som eier disse eiendommene har protestert mot en slik løsning og bedt om at andre traséer blir vurdert først. På bakgrunn av dette ble utredet et alternativ med atkomst fra vest - direkte fra rv. 411 via eksisterende privat vei til Gjevingmyra. Dalheiveien fra kryss med fylkesveien 3 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune Forslaget om å legge atkomsten gjennom det nåværende LNF-området på vestsiden av planlagt boligområde, ble drøftet med fylkesmannens miljøvernavdeling av kommunens saksbehandler i et møte på fylkeshuset den 23.09.09. I e-post 24.09.09 skriver miljøvernavdelingen at kommunen fortrinnsvis bør jobbe videre med planene om å oppgradere eksisterende vei. Dersom kommunen likevel velger å basere reguleringen på en atkomst fra vest, må planarbeidet utlyses på nytt. Kartet viser en mulig atkomsttrasé fra vest i 2 alternativer. Dette forslaget ble presentert for planutvalget i Tvedestrand kommune et i møte 24.01.10 og deretter gjennomgått på en befaring i området den 13.04.10. Under befaringen ble det på initiativ fra planutvalgets medlemmer, også sett på en mulighet av å legge om nederste strekning av Dalheiveien for å unngå konfliktene med eksisterende boligeiendommer. I en oppsummering i møtet etter befaringen anbefalte planutvalget en slik løsning basert på bruk av eksisterende vei med en omlegging av den første strekningen, framfor en helt ny trasé fra vest. Ved å legge kjøreveien gjennom dalsøkket syd for tomten 84/143 kan eksisterende trasé opprettholdes med dagens standard og omklassifiseres til gang-/sykkelvei. Dette forslaget ble senere tegnet opp og gjennomgått med berørt grunneier, som etter foreløpig muntlige forhandlinger har sagt seg villig til å avstå nødvendig grunn. Jfr. nærmere omtale i punkt 4c. Plassering av 2 av de 3 eksisterende dobbeltgarasjene på arealet syd for veien (område G1), må flyttes noe inne på området. Bildet viser ny veitrase opp til skolen (ny tomt syd for traséen vises ikke) Flytting av en høyspentmast som følge av omlegging av Dalheiveien er tatt opp med Agder Energi Nett i et møte 18.06.10. Nettselskapet har gitt pristilbud på dette i en e-post 22.07.10. Berørte grunneiere er varslet særskilt om planer for omlegging av atkomstveien ved brev av 12.05.10. Eier av boligeiendommen 84/143 har i en e-post 30.05.10 kommentert forslaget og stilt krav til tiltak ved gjennomføring. Ny vei vil bli liggende så vidt lavt at terrenget mellom veien og tomten/bolighuset vil redusere ulempene både mht. støy og innsyn. 4a. Planforslag datert 25.08.10 Dette punktet beskriver planforslaget som ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av planutvalget i møte 13.10.10 og som lå ute til ettersyn i perioden 26.10.10 – desember 2010. Planforslaget er framstilt som detaljregulering etter plan- og bygningslovens § 12-3. Forslaget fremmes i 2 alternativer – ett alternativ der høyspentlinjen gjennom byggeområdet opprettholdes og ett alternativ der det forutsettes at deler av linjen legges i jordkabel. Høyspentlinjen er regulert med fasesone på 7,5 meter til hver side av senter i tråd med krav fra Agder Energi Nett i brev av 12.09.08. 4 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune Planforslag alternativ 1 inneholder 47 boenheter og alternativ 2 48 boenheter – herav 2 stk. 4 mannsboliger og 5 kjedeboliger, resten eneboligbebyggelse. Planforslag datert 25.08.10 alt. 1 Eksisterende trafo Planforslag datert 25.08.10 alt. 2 – med eksisterende transformator innringet 5 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune Størrelsen på eneboligtomtene varierer fra ca. 450 og 700 m², i gjennomsnitt ca. 600 m². Den relativt kompakte utnyttelsen forutsetter at hver av de 2 delområdene opparbeides og grovplaneres under ett, med helhetlige og sammenhengende løsninger for avslutning (fylling, skjæring, forstøtningsmur) mot naturlig terreng. ”Total massedisponering” gir dessuten store miljømessige fordeler med redusert massetransport, raskere ferdigstillelse og høyere kvalitet. Av hensyn til landskapet og det karakteristiske svafjellet i overgangen langs fjellsiden ned mot Barlinddalen, og av hensyn til synlighet og fjernvirkning sett fra Gjeving og Gjevingfjorden, er bebyggelsen trukket betydelig tilbake fra ”kanten”. Boligtomtene som ligger på utsiden av veien oppe på platået skal planeres i nivå med eksisterende terreng (maks 0,5 meter oppfylling) for å minimalisere terrenginngrepene. Tillatt byggeareal og maks. mønehøyde er redusert for å unngå dominerende bebyggelse. Bestemmelsene stiller krav om en lav murkant som markerer tomtegrensen i B4 mot friområdet. Mur er illustrert på plankartet. Den største kollen med høyeste punkt på ca kote 70 opprettholdes som friområde. Regulert friareal på utsiden av boligene vil ha god tilgjengelighet og bredde og utstrekning som gjør området attraktivt til lek og opphold for beboerne og andre. Bildet til høyre viser utsikten fra friområdet mot øst. Det viktige turdraget i dalen mellom de 2 byggeområdene er i dag myraktig og ujevnt. Planforslaget forutsetter at området kan fylles noe opp med overskuddsmasser fra feltene - dermed reduseres høydeforskjellen fra boligområdet på hver side og stien vil få en jevnere og bedre standard. 6 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune Den høyeste kollen og en sone med bredde mellom 10 og 20 meter langs fjellskråningen mot sydøst er foreslått regulert til friområde. Kollen med trig-punktet skal bevares Jana og Helene på befaring i området 26.08.09 Randsonen langs syd-øst skal bevares Hele eiendommen 84/49 utgjør 184 daa. Områdene som er avsatt til byggeformål i kommune- planens arealdel utgjør til sammen ca. 35 daa. Tomtearealene innenfor den delen som reguleres utgjør 24 daa. Friområdene utgjør 27 daa. Hele eiendommen gnr. 84, bnr. 49 7 Asplan Viak AS Dalhei Vest boligområde, Tvedestrand kommune 4b. Offentlig ettersyn Planforslag datert 25.08.10 ble behandlet i planutvalget i møte den 13.10.10 og lagt ut til offentlig ettersyn ved brev av 26.10.10. Ingen offentlige myndigheter hadde vesentlige merknader til planforslaget. Jo Helge Myrvold, som er grunneier og eier av eksisterende vei og tekniske anlegg