RÅDGIVENDE INGENIØRER
Planbeskrivelse
Reguleringsplanforslag for Tangenheia boligområde
Utsikt fra Tangenheia ut Oksefjorden
Dato: 01.09.11, sist rev. 20.02.12
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 2 av 16
Innholdsfortegnelse
1. Sammendrag s. 2 2. Bakgrunn s. 3 3. Planprosess s. 3 4. Planstatus s. 3 5. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet s. 3 6. Planforslaget s. 4 o Generelt s. 4 o Planavgrensing s. 4 o Arealbruk s. 4 o Bebyggelse- og anlegg s. 4 o Samferdselsanlegg – og infrastruktur s. 7 o Grønnstruktur og friluftsliv s. 9 o Biologisk mangfold s.10 o Landskap s.12 o Universell utforming s.12 o Kulturminner s.13 o Barn- og unges interesser s.14 o Risiko- og sårbarhetsanalyse - miljøkonsekvenser s.15 7. Gjennomføring av plan – økonomiske konsekvenser for kommunen s.16 8. Forslagsstillers vurdering s.16 9. Vedlegg s.16
1. Sammendrag
Planforslaget legger til rette for 74 nye boenheter på Tangenheia, ca 1,5 km øst for Tvedestrand sentrum. Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel og kommunens målsetning om å legge til rette for sentrumsnære boligfelt. Det er kort avstand til skole, barnehage, buss og fasiliteter i Tvedestrand sentrum. Landskap og terreng har vært styrende for plassering av teknisk infrastruktur og plassering av bebyggelsen. Boligfeltet har en god beliggenhet mot syd og utsikt ut Oksefjorden for de fleste eiendommene.
O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 3 av 16
2. Bakgrunn
Det er rådgivende ingeniørfirma Stærk & Co AS som fremmer planforslaget på vegne av Tvedestrand Vekst AS. Planområdet inngår i de store arealene på Valbergheia som ble avsatt som byggeområder for boligutbygging på kommuneplanens arealdel for flere år tilbake. Tangenheia er det siste store byggeområdet det ikke har vært utarbeidet reguleringsplan for i dette området. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for et boligfelt med varierende boligtyper. I dag er det i hovedsak bare eneboliger i området, mens en nå ønsker å kunne legge til rette for andre typer boenheter i kombinasjon med tradisjonelle eneboligtomter.
3. Planprosess
Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt den 19.11.2008 med frist for tilbakemelding innen 20.12.2008. Det kom totalt inn 3 merknader. Merknadene vedlegges i sin helhet, se vedlegg 4. Det er avklart med Tvedestrand kommune at det ikke er behov for å varsle oppstart av planarbeidet på nytt. Det er ingen endringer på kommuneplanens arealdel på området som er tatt opp til regulering, eller på tilstøtende områder. Planforslaget har endret navn fra Valbergheia 3 til Tangenheia fra kunngjøring om oppstart i 2008.
4. Planstatus
På kommuneplanens arealdel for perioden 2007 til 2018 er området avsatt til planlagt byggeområde for boliger og et mindre areal til landbruk-, natur- og friluftsområder (LNF- områder). Utarbeidet planforslag er i samsvar med overordnet kommunal plan.
Reguleringsplaner: o Planområdet grenser i nordøst inntil reguleringsplan for Valbergheia, vedtatt 11.09.2001. o Mot sydvest overlapper planforslaget delvis reguleringsplan for Tangen gård, vedtatt 30.01.1996.
5. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet
Tvedestrand Vekst AS eier mesteparten av området som tas opp til regulering, og hele området der det planlegges bebyggelse. Området er i dag ubebygd, og ligger rett syd for boligområdet på Valbergheia. Det er stedvis svært kupert terreng i området. Terrenget faller mot øst, vest og sør. Området har svært gode lys og solforhold, med flott utsikt utover Oksefjorden. Området består av skog med både løvtrær og bartrær lyng/mose og lavere vegetasjon i andre partier, i tillegg til nakent fjell mot syd. Planområdet ligger ca 1,5 km fra Tvedestrand sentrum (Hovedgata). Barneskole ligger ca 1,3 km fra planområdet. Lyngmyr ungdomsskole og Lyngmyr idrettshall ligger mindre Ortofoto av planområdet enn 1 km fra planområdet.
O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 4 av 16 6. Planforslaget
Generelt
Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljert reguleringsplan, jf plan- og bygningsloven (pbl) § 12-3. Arealformål og hensynssoner er angitt iht §§ 12-5 og 12-6. Bestemmelser er utarbeidet iht § 12-7. Denne planbeskrivelsen er utarbeidet iht pbl § 4-2. Reguleringsplanforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning. Planforslaget er utarbeidet ved hjelp av digitalt kartgrunnlag (vektordata) i Euref koordinatsystem med et detaljeringsnivå tilsvarende FKB-A. Reguleringsplankartet er utarbeidet i Focus Arealplan 2011 og er konvertibelt med sosi-format, versjon 4.3.
Planavgrensing: Planområdet omfatter i hovedsak arealene som er avsatt til fremtidig byggeområde for boliger på kommuneplanens arealdel. I tillegg tar en med noen områder mot syd som er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområder (lnf-områder). Planavgrensningen er noe redusert mot vest, der en ved melding om oppstart tok med et større område som lå innenfor reguleringsplan for Tangen gård. Planområdet er noe utvidet ved vendehammer ved boligområde BF4 for å få til en mer terrengtilpasset vendehammer. I tillegg er planområdet utvidet noe mot vest for å få med hele det automatisk fredete kulturminnet som ligger her.
Arealbruk o Planområdet omfatter et areal på 93,7 dekar. Under følger en arealoversikt av de ulike formålene:
Areal Arealformål Symbol (dekar) Boligbebyggelse-Frittliggende småhusbebyggelse BF1-BF8 20,9 Boligbebyggelse – Konsentrert småhusbebyggelse BK1-BK7 9,5 Boligbebyggelse – Blokkbebyggelse BB1 1,5 Øvrige kommunaltekniske anlegg – f_PR1- f_PR9, 0,4 Pumpestasjon/Trafo/Post/Renovasjon o_KP1 Lekeplass f_L1-f_L5 0,9 Kjøreveg o_K1-o_K3, 8,0 f_K4-f_K10 Fortau o_F1-o_F5 1,4 Annen veggrunn – tekniske anlegg o_A1-o_A19 8,7 Parkeringsplasser F_P1-f_P8 1,8 Grønnstruktur o_G1-o_G7 39,0 Turveg o_T1-o_T5 0,7 Friområde o_FO1 –o_FO3 1,1 SUM 93,7
Bebyggelse og anlegg
Nåsituasjon i området
Planområdet er i dag ubebygd. På toppen bak Tangenheia ligger boligområdet Valbergheia, som består av eneboligbebyggelse. Nordvest for Tangenheia ligger det flere boligområder som inngår i Valbergheia planen og som er utbygd. I tillegg er det flere områder her som er under utbygging, i hovedsak til eneboliger. Sørvest for planområdet ligger Tangen gård, som er regulert til bevaringsverdig bebyggelse i reguleringsplanen for Tangen gård fra 1996. Vest for planområdet ligger Tvedestrand kommunes sentralrenseanlegg. I luftlinje ligger det ca 100 m fra nærmeste planlagt bebyggelse i reguleringsplanforslaget. Renseanlegget ligger på ca kote 23, mens nærmeste planlagt bebyggelse i planforslaget ligger med kote topp gulvhøyde i 1. etg. på ca kote 50.
O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 5 av 16 Beskrivelse av planforslaget
Det er utarbeidet følgende planforslag:
Reguleringsplanforslag for Tangenheia
Planforslaget legger til rette for følgende bebyggelse: o Eneboliger, eneboliger i kjede, rekkehus og 4-mannsboliger og en lavblokk, totalt 74 boenheter. De enkelte delområdene er planlagt utbygd med følgende boligtyper: o BF1-BF8: 27 eneboliger. o BK1, BK3, BK6 og BK7: 4-mannsboliger, til sammen 28 boenheter. o BK2, BK4 og BK5: eneboliger i rekke, til sammen 11 boenheter o BB1: leilighetsbygg med inntil 8 leiligheter. Det er tatt inn bestemmelser som styrer kotehøyde overkant gulv på nederste etasje på hvert bygg i de ulike byggeområdene. Der det kan oppføres underetasje er dette merket med U+1 på reguleringsplankartet. De generelle bestemmelsene i plan- og bygningsloven ang. høyde kommer til anvendelse på boligbebyggelsen, med unntak av leilighetsbygget i byggeområde BB1. Her er det gjennom bestemmelsene åpnet opp for at det tillates mønehøyde inntil 15 meter. Størrelse på alle tomtene er oppført på plankartet. %BYA er avmerket på plankartet for de ulike byggeområdene. %BYA inkluderer hovedbygning, garasje og eventuelt uthus/boder. Åpen parkeringsplass er ikke medregnet i % BYA. Det er tatt inn bestemmelser som skal styre estetikken i planområdet. For bebyggelsen er det derfor tatt inn bestemmelser om bruk av trematerialer i fasader, krav om jordfarger eller mørke farger for å dempe fjernvirkningen av bebyggelsen, krav om natursteinsmurer og type tak.
Det er også tegnet inn relativt stramme byggegrenser for hver enkelt tomt. Byggegrensene er satt ut fra terrengtilpasning, og for å sikre best mulig beliggenhet og utsikt for hver enkelt bolig.
O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 6 av 16 I tilknytning til de ulike byggeområdene er det satt av mindre områder for postkasser og renovasjon. Disse områdene er gitt formålet: Øvrige kommunaltekniske anlegg – post/renovasjon (f_PR1 – f_PR9). Det kan oppføres bygg/vegger i tilknytning til renovasjonsdunkene. Boligområdet i Ramsdalsveien har bygg for renovasjon som er godt tilpasset bebyggelsen i boligfeltet, og fremstår med et godt estetisk uttrykk. Det bør tilstrebes et slikt gjennomført uttrykk på slike bygg på Tangenheia også, dersom en velger å oppføre vegger/bygg for renovasjonsbeholdere.
Bygg for renovasjonsdunker i boligfeltet i Ramsdalsveien.
Rett ved område for renovasjon/post PR5, er det regulert inn et mindre område for pumpestasjon o_KP1. Her kan det oppføres et mindre bygg for pumpestasjon. I bestemmelsene er det åpnet opp for at trafo kan plasseres innenfor planområdet, men det er ikke endelig fastsatt hvor den blir plassert. Gjennom bestemmelsene åpnes det derfor opp for at trafo kan plasseres enten i områder for øvrige kommunaltekniske anlegg, annen veggrunn eller i områder for grønnstruktur. Det er regulert inn 4 mindre felles lekeplasser (f_L1-f_L4) og en større felles lekeplass (f_L5), som skal opparbeides til lekeareal for små barn. Områdene ligger spredt rundt i hele boligområdet, slik at det ikke skal være så lang vei for de minste barna til det nærmeste lekområdet. Områdene skal minimum utstyres med sandkasse, ett lekeapparat og en sittebenk. Det er knyttet rekkefølgebestemmelse om at disse områdene skal opparbeides og ferdigstilles senest når tilstøtende boligområder blir tatt i bruk.
Virkning av planforslaget Planforslaget vil føre til at et at de store sentrumsnære områdene for boligutbygging i Tvedestrand kommune nå blir ferdig regulert, og en får et sammenhengende attraktivt boligområde med Valbergheia og Tangenheia. Variasjonen av boligtyper fra eneboliger til 4-mannsboliger innebærer at det vil være et tilbud til personer i ulike livsfaser og med ulik familiestørrelse. Med hensyn til terrenginngrep og den eksponerte beliggenheten til planområdet særlig fra sjøen, er det arbeidet mye med plassering av tomter, byggegrense og bestemmelser som detaljstyrer utbyggingen i stor grad. For å dempe virkningen av utbyggingen og for å få en helhetlig utbygging er det også utformet bestemmelser for å ivareta estetikken i planområdet. Mesteparten av boligene ligger med utsikt utover Oksefjorden, mens noen av de bakre 4- mannsboligene ligger på samme høyde eller noe lavere enn boligene foran og vil dermed ikke få den direkte utsikten utover fjorden. Hele randsonen til byggeområdet og flere mindre områder mellom bebyggelsen er regulert til grønnstruktur. I tillegg er det avsatt lnf-områder videre syd for planområdet mot Fv 411. Planområdet blir dermed rammet inn av naturlig terreng og vegetasjon som vil dempe virkningen av utbyggingen. Sett fra Oksefjorden vil området ligge uten silhuettvirkning, da bebyggelsen vil ligge under Østeråheia og boligområdet som er bygd ut her. Virkningen av planen i forhold til silhuett fremgår av vedlagte fotomontasje. I reguleringsplanen for Tangen gård er det regulert inn et felt for boligbebyggelse rett øst for hovedbygningen på Tangen gård, byggeområde B3 i reguleringsplan for Tangen gård. En har i gjeldende planforslag regulert bort dette området, da både adkomstvei og utbyggingen ville blitt svært skjemmende med store terrengutslag, og svært nærme den bevaringsverdige bebyggelsen på Tangen gård.
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
Nåsituasjon i området Det ligger ingen vei eller annen teknisk infrastruktur inn i planområdet i dag, med unntak av den eldre driftsveien som kommer opp fra Tangen gård. Hovedadkomst inn til Valbergheiaområdet er Svartkjennveien som går fra Rv. 411. Dette er en kommunal vei. Det er etablert fortau langs hele denne veien.
O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 7 av 16 Planlagt vei inn til Tangenheia skal gå fra Svartkjennveien. Det er gitt rammetillatelse for første del av den planlagte veien til planområdet i vedtak av 04.11.2009. Bakgrunnen for søknad om dispensasjon fra plankravet er å utnytte overskuddsmasse fra ett av de andre delfeltene på Valbergheia. Det er nå deponert masse i deler av dette området det er gitt dispensasjon for.
Området der første del av adkomstvei inn til planområdet skal anlegges.
Det ligger kommunale VA-ledninger i Svartkjennveien. Området har god beliggenhet mht brannbiladkomst.
Beskrivelse av planforslaget Det er regulert inn følgende veier i planområdet: o o_K1 er del av Svartkjennveien, og er eksisterende kommunal vei. Eksisterende fortau er også regulert inn langs Svartkjennveien o_F1. o o_K2 er planlagt hovedadkomstvei inn til Tangenheia. Denne er regulert til offentlig vei. Ut fra dimensjoneringsklassene i Statens vegvesen håndbok 017, har en tatt utgangspunkt i at adkomstveien er en A1 vei, dvs. adkomstvei i boligområder med fartsgrense 30 km/t. På første del av veien har en tatt utgangspunkt i fig. C.22 i håndbok 017. Det er her regulert inn 4,75 m kjøreveg, hvorav 4 m er beregnet asfaltert. I tillegg er det regulert inn fortau, o_F2- o_F5, frem til turveg o_T4. Fortauet er regulert med 2,5 m bredde. Rekkverk langs fortauet er planlagt oppført på arealene som er foreslått regulert til annen veggrunn-tekniske anlegg. Videre frem til rundkjøringen er kjørevei o_K2 regulert med en bredde på 5 m, dvs. 4 m asfaltert vei og 0,5 m skulder på hver side. o Rundkjøringen ved slutten av adkomstvei o_K2 er regulert inn med en diameter på 26 m. Rundkjøringen er utformet med utgangspunkt i håndbok 017, fig. C.60, tabell C.41, snuplass type A med buss som dimensjonerende kjøretøy . o o_K3 er regulert til offentlig vei, med en bredde på 5 m, dvs. 4 m asfaltert vei og 0,5 m skulder på hver side. Utgangspunktet er fig. C.21 i håndbok 017. Etter samråd med teknisk drift i Tvedestrand kommune har en regulert inn vendehammer ved slutten av adkomstvei o_K3.
O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 8 av 16 o Alle øvrige veier i planområdet er regulert til privat felles kjøreveg f_K4-f_K10. De private adkomstveiene som skal dekke flere boliger, f_K5, f_K8, f_K9 og f_K10, er regulert inn med utgangspunkt i fig. C.21 i håndbok 017, der en har regulert inn 4 meter kjørevei, hvorav 3,5 er beregnet asfaltert og 0,25 m er skulder. I tillegg er annen veggrunn regulert inn under formålet kjøreveg. Alle boligeiendommer som har egen adkomst fra offentlig eller privat kjørevei er vist med avkjørselspil. Maks stigningsforhold for kjøreveiene er 10 %. Det er noe avvik fra håndbok 017 når det gjelder horisontalkurven i noen av svingene på kjøreveg o_K2 og o_K3. Dette er gjort for å tilpasse veien best mulig til terrenget. Frisikt på 4x20 meter og frisiktsoner for alle veier er regulert inn på plankartet. Ved enden av alle kjøreveier er det regulert inn områder for grønnstruktur. Disse områdene kan benyttes til snøopplag. Det er satt av minimum 2,5 meter til områder for annen veggrunn-tekniske anlegg på hver side av de offentlige adkomstveiene. Disse områdene skal benyttes til rekkverk, overvannshåndtering, siktsoner m.v. Langs deler av kjøreveg o_K2 og o_K3 er fyllinger og skjæringer tatt med under formålet annen veggrunn-tekniske anlegg o_A1-o_A19. Parkeringsdekning er tenkt løst på følgende måte: o Alle eneboligtomter skal ha parkering på egen tomt. Det skal tilrettelegges for 2 p-plasser for eneboliger, som kan anlegges enten i garasje og/eller parkering i det fri. o Eneboligene i rekke i område BK2 har en parkeringsdekning på 1,5 p-plasser. Det er lagt til rette for parkering på felles parkeringsplass rett ved bebyggelsen, f_P2. o Eneboligene i rekke i område BK4 og BK5 skal ha parkering på egen tomt. Det skal tilrettelegges for 2 p-plasser pr. boenhet, som kan anlegges enten i garasje og/eller parkering i det fri. o Alle firemannsboligene i byggeområdene BK1, BK3, BK6 og BK7 skal ha 1,5 p-plasser pr. boenhet. Parkering er løst ved å regulere inn felles parkeringsplasser ved hver enkelt tomt, der det i bestemmelsene er ramset opp hvilke p-plass som tilhører de ulike tomtene, f_P1, f_P3-f_P8. o Leilighetsbygget i område BB1 skal ha parkering i felles garasjeanlegg i parkeringskjeller. Leilighetene skal ha 1,5 p-plass pr. boenhet. Det vil bli lagt kommunale ledninger inn i området med tilkobling til eksisterende ledninger i Svartkjennveien. Spillvann vil bli koblet til ledningsanlegget ved renseanlegget. Det er regulert inn en pumpestasjon i tilknytning til område BF4. Overvann infiltreres i grunnen og ledes til naturlige bekker og drag i terrenget. Kollektivtrafikken til området er god med bussholdeplasser langs riksveien like utenfor planområdet.
Virkning av planforslaget Det er arbeidet mye med å tilpasse både vei og plassering av bebyggelsen i forhold til terrenget. Veifremføringen har i stor grad vært styrende for planløsningen, da det ikke synes å være andre muligheter for å komme inn med adkomstveg. I tillegg har en i all hovedsak forsøkt å følge vegnormalen med bredder, stigningsforhold, kurvatur m.m. Det som vil medføre størst landskapsvirkning er fyllingene. Disse skal dekkes med stedegen toppmasse og vil i løpet av noen år være dekket av vegetasjon. En vurderer derfor at landskapsvirkningen av veiene vil bli synlig de første årene, men at virkningen vil bli dempet etter hvert som vegetasjonen vokser opp igjen. I utgangspunktet har en ikke ønsket å regulere inn rundkjøring i området da dette er svært arealkrevende og dermed vanskeligere å terrengtilpasse enn en vendehammer. En har likevel valgt å regulere inn løsningene som en er kommet frem til sammen med teknisk drift i kommunen. Dette innebærer bl.a at vei f_K1 er regulert til privat vei, da teknisk drift i kommunen ikke vil godta at denne bygges med vendehammer. Myke trafikanter er sikret ved at det er regulert inn fortauet langs første del av adkomstvei o_K2. Det er lagt opp til en parkeringsdekning på 2 p-plasser pr boenhet for de største boligene, og 1,5 for de mindre boenhetene. Dette vil medføre at alle får noe gjesteparkering i tillegg til en fast p-plass pr. boenhet. Vann, avløp og overvann vil bli koblet på eksisterende anlegg i området. Det vil bli utarbeidet tekniske planer i tilknytning til utbyggingen der de endelige detaljer blir avklart. Planforslaget medfører ingen endring av kollektivtrafikkavvikling i forhold til dagens situasjon. O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 9 av 16
Grønnstruktur og friluftsliv
Nåsituasjon i området Området fremstår i hovedsak som et skogvokst område. Randsonen til området som er avsatt til byggeområde for boliger på kommuneplanens arealdel, er avsatt til lnf- område (landbruk-, natur- og friluftsområde). Det går en veg/sti gjennom området fra Tangen gård og opp mot Svartkjenn. I tillegg går det en merket sti fra Valbergheia og ned til riksveien, som må krysses før det går sti ned til badeplassen på Bertesnes. Mesteparten av planområdet er i dag lite benyttet til tur og opphold, med unntak av stien ned til Bertesnes. Det er lite, eller ingen spor ellers inne i planområdet som indikerer at området er mye brukt til friluftsliv. Dette henger sammen med at deler av området er svært kupert og dekket av mye vegetasjon. Dette blir også bekreftet av miljøvernrådgiver i kommunen.
Sti fra Valbergheia gjennom Tangenheia og ned til Bertesnes.
Beskrivelse av planforslaget Over 40 dekar av planområdet som er på 93,7 dekar er regulert til offentlig grønnstruktur o_G1- o_G7. Dette gjelder randsonen til adkomstveien mot vest og syd, områder mot tilstøtende reguleringsplaner på Valbergheia i nord og områder mot landbruk-, natur- og friluftsområdene på kommuneplanens arealdel i syd og øst. Det er også regulert inn mindre områder for grønnstruktur internt i byggeområdene for å bryte de opp. Områdene skal være tilgjengelig for allmennheten og bevares som naturområder med stedegen vegetasjon. De områdene som tidligere har vært regulert til spesialområde friluftsområder i reguleringsplan for Tangen gård, er foreslått videreført med reguleringsformål grønnstruktur. Det er regulert inn 5 offentlige turveger i planområdet o_T1-o_T5. Dette er følgende turveier: o o_T1 er eksisterende driftsveier/trasé fra Tangen gård opp mot Svartkjennveien.
O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 10 av 16 o o_T2 er ny turvei som skal anlegges for å koble sammen eksisterende veier fra Tangen gård til fortauet ved ny adkomstvei til planområdet. Det er knyttet rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av turveien. o o_T3 er turvei mellom Tangenheia og Valbergheia som skal knytte sammen de to boligfeltene. Det er knyttet rekkefølgebestemmelse om opparbeidelse av denne turveien. o o-T4 er turvei til friområde o_FO3 og o-T5 er turvei til fellesområde F_L5. Disse turveiene skal opparbeides samtidig med opparbeidelsen av det tilstøtende friområdet og fellesområdet. o Ny sti ned til eksiterende sti til Bertesnes er vist på illustrasjonsplanen, men hele stien ned til Bertesnes er ikke regulert inn. Bakgrunnen for dette er at denne stien kommer ut rett på fylkesvei 411, ved et sted der det er farlig å krysse veien. På bakgrunn av at kryssing av fylkesveien på dette partiet er så farlig og vanskelig å sikre har en bevisst ikke regulert inn denne stien. Dette er diskutert med Tvedestrand kommune. Det er regulert inn to større offentlige friområder på planforslaget som skal være åpne for alle beboerne og allmennheten for øvrig: o o_FO2 skal fungere som et større møtested/lekeplass sentralt i boligområdet der området skal utstyres med sittebenker og bord og hvor det kan legges til rette for noe lek og mindre baner som boccia-bane eller lignende. Adkomst til området er regulert inn med en sti med en bredde på 2 meter, o_FO1. o o_FO3 skal opparbeides med balløkke på minimum 20x28 meter. o Det er knyttet rekkefølgebestemmelse for opparbeidelse av begge friområdene.
Virkninger av planforslaget I områdene avsatt til byggeområder, vil stort sett all vegetasjon og dermed naturlig grønnstruktur bli fjernet. En har valgt å bearbeide byggeområdet, og heller bevarer større buffersoner rundt bebyggelsen. Dette er vurdert bl.a i forhold til tekniske krav for veger og annen infrastruktur i området, anlegging av attraktive boligtomter og at området er kostbart å bygge ut. Planforslaget medfører at en får en grønn buffersone mellom Fv 411 og bebyggelsen på Tangenheia. I tillegg blir det en grønn buffersone mellom Tangen gård, ny adkomstvei og bebyggelse i planforslaget. Det blir også en grønn buffersone mellom planlagt bebyggelse på Tangenheia og toppen av Valbergheia. En opprettholder de eksisterende forbindelsene som går gjennom området i dag, helt fra riksveien og Tangen gård, gjennom Tangenheia og opp til boligområdet på Valbergheia og veiene som går inn til Svartkjenn. Adkomst gjennom området vil bli både på stier, fortau og på interne veier gjennom boligområdene. Utsiktspunktet som en har i dag fra kollen lengst mot sør i planområdet blir opprettholdt (se utsiktsbilde fra dette punktet på første siden av planbeskrivelsen). Møtesteder både for beboere i planområdet og andre er ivaretatt ved at to større lekeplasser/møtesteder er innregulert som friområder.
Biologisk mangfold
Nåstituasjon i planområdet På skog- og landskap sine kart er området definert med arealtypen skog, der en har en hovedgruppe av produktig skog i tillegg til områder med annet markslag. I deler av området har skogen høg bonitet, mens det går over i lav bonitet andre steder. Vegetasjonen består av både lauvskog, barskog og områder med blandingsskog. Planområdet er delvis jorddekt, og i noen områder grunnlendt. Koller og svaberg stikker frem i deler av planområdet. Det er ikke dyrka mark innenfor planområdet, men i området nær Tangen gård finner en rester etter jorder rundt selve bebyggelsen.
O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 11 av 16
Nåsituasjon i planområdet – ulik type skog med bart fjell som stikker frem i dagen i deler av området. Bildet er tatt fra Østeråbukta mot planområdet. Bertesnes ligger til venstre på utsiden av bildeutsnittet. Naturbasen, artsdatabanken og databasen fra “Skog og landskap” er sjekket ut. Det ble ikke registrert treff på artsdatabanken eller i naturbasen på prioriterte naturtyper som planforslaget må ta hensyn til. De registreringene i området som er av nasjonalt og regionalt viktige prioriterte naturtyper, ligger på utsiden av planområdet rett syd for Rv. 411 ved Tvedestrandfjorden. Planforslaget vil ikke berøre disse områdene, eller medføre noe konsekvens for disse naturtypene. Ved kontakt med miljøvernrådgiver i Tvedestrand kommune har en fått opplyst at kommunen nylig har gjennomført ny naturtypekartlegging. De kartene som kommunen foreløpig har mottatt viser at det ikke er registret prioriterte naturtyper innenfor planområdet på Tangenheia, eller andre registreringer innenfor planområdet som får konsekvenser for planarbeidet. På denne bakgrunn er det ikke gjennomført en egen kartlegging etter biologisk mangfold. Dette er avklart i samtale med miljøvernrådgiver i Tvedestrand kommune.
Beskrivelse av planforslaget Planforslaget har ikke foreslått å regulere inn egne formål eller bestemmelser som skal ivareta biologisk mangfold, da det ikke er kjente registreringer for biologisk mangfold, som medfører at spesielle hensyn må tas ved utbygging av området. Randsonen rundt hele byggeområdet er foreslått regulert til grønne formål. Totalt er ca. 40 daa av 94 daa regulert til grønnstruktur-formål.
Virkninger av planforslaget Planforslaget medfører at mye vegetasjon blir fjernet i det området som skal tilrettelegges for bebyggelse og anlegg. Biologisk mangfold blir dermed påvirket internt i planområdet, men pga at det ikke er kjente registreringer i noen av de basene som er sjekket ut vil planforslaget kun få helt lokale konsekvenser for biologisk mangfold. Planområdet er vurdert i henhold til naturmangfoldloven. Tvedestrand kommune har nylig gjennomført ny naturtypekartlegging, og det er ikke gjort spesielle registreringer innenfor planområdet. En antar at området dermed ikke faller inn under områder som er omfattet av forskrift om utvalgte naturtyper etter naturmangfoldloven.
O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 12 av 16
Landskap
Nåsituasjon i området Referansesystemet for landskap deler Norge inn i 45 landskapsregioner basert på store likhetstrekk i landskapet. På et overordnet nivå i dette referansesystemet er denne delen av Tvedestrand definert som Skagerakkysten. Stikkordsmessig består denne landskapsregionen av skjærgård, fjorder og storsund med et variert bakland. For Aust-Agder er det beskrevet at en finner et svært småkupert hei- og sprekkelandskap, som stedvis er oppstykket av dalganger. Et annet kjennetegn er at langs fjordarmer finnes bratte storforma fjordsider med enkelte større ubebygde områder, der det ofte mangler vei og områdene er vanskelige å ferdes i. Slike områder har vært lite attraktive i rekreasjonssammenheng. For denne delen av Skagerakkysten er området videre inndelt i underregionen Sørlandskysten. For Østeråheia/Tangenheia passer beskrivelsen fra referansesystemet svært godt. En vil beskrive terrenget i planområdet som delvis svært kupert. Terrenget faller mot sør, øst og vest og ligger fra ca kote 80 m.o.h til ca kote 50 m.o.h. Et daldrag med retning nordsør går gjennom området og deler planområdet i to. Lengst mot syd stikker fjellet frem i dagen (se forsidebilde på planbeskrivelsen), mens det er skogbevokst videre nordover der terrenget stiger opp mot Østeråheia/Valbergheia.
Beskrivelse av planforslaget Landskapshensyn er søkt ivaretatt ved at det er utarbeidet en svært detaljert reguleringsplan, med bl.a stramme byggegrenser på hver tomt og eksakt kotehøyde for plassering av bygg på hver enkelt tomt. Det er også utformet bestemmelser for å styre estetikk og dempe landskapsvirkningene av utbyggingen, ved bl.a å stille krav om mørke farger eller jordfarger på boligene, type materialer på fasader og tak og bruk av naturstein på synlige murer. Adkomstveien er lagt i underkant av en bratt skrent, som ligger under Østeråheia. Deretter svinger den mot nordøst før veien deler seg i flere adkomstveier til de ulike boligområdene inne i feltet. Veien er anlagt ut fra en plassering i landskapet som gir minst mulig fyllinger og skjæringer og hvor bebyggelsen best kan plasseres. De tekniske kravene i forhold til bredder, stigningsforhold m.m ligger også til grunn for vurdering av veitraséene.
Virkninger av planforslaget Terreng og landskap har vært premissgivende for hvor samferdselsanleggene og byggeområdene er lagt. Adkomstveien har i stor grad gitt seg selv ut fra terrenget, og har dermed vært styrende for hvor byggeområdene er plassert. Det er valgt et grep der en har konsentrert samferdselsanlegg og byggeområder, og heller spart store grønnstruktur-områder rundt og mellom disse tiltakene for å dempe landskapsvirkningene. Terrenget blir derfor bearbeidet og endret i de delene av planområdet som er regulert til byggeområder og samferdselsanlegg, mens landskap og terreng blir liggende uberørt i store områder rundt disse tiltakene. Utbyggingen vil bli synlige både fra sjøen og fra landsiden, og vil med sine fyllinger, skjæringer og tomteopparbeidelse være eksponert de første årene. Etterhvert som vegetasjonen gror opp, og tomtene blir ferdig opparbeidet vil inntrykket av terrenginngrepene bli dempet. De fremtredende områdene mot syd der terrenget faller bratt ned mot Fv 411 blir bevart som i dag ved at områdene er regulert til grønnstruktur.
Universell utforming
Nåsituasjon i området Planområdet er i dag ganske utilgjengelig i mesteparten av området. Det er noen stier/veier som er mulige å gå på, men som ikke er universelt utformet verken i forhold til underlag, stigningsforhold eller fremkommelighet for øvrig.
Beskrivelse av planforslaget Adkomstvegen til området er regulert inn i henhold til kommunal standard. Stigningsforholdene er på maks 10%. Alle boliger vil få adkomst til hovedetasje fra samme nivå som tilstøtende vei ligger på.
O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 13 av 16 Turveier til friområdene har maks stigning på 10 %. Dette gjelder også adkomst til lekeplass f_L5. De andre lekeplassene vil ligge på nivå med bebyggelsen eller veiene rundt, med unntak av f_L4 der en ikke får til sti med maks stigning på 10 %. Det er ikke stilt spesielle krav om universell utforming i reguleringsbestemmelsene.
Virkninger av planforslaget Terrenget i planområdet er krevende, og det er derfor vanskelig å få til optimale forhold for alle områder når det gjelder universell utforming. Adkomstveier følger kommunal standard med maks stigning på 10 %. Dette gjelder i hovedsak tilgang til alle friområder og lekeplasser også. Utover dette vil det være teknisk forskrift som vil ivareta universell utforming ved utbyggingen, i tillegg til at det vil være opp til hver enkelt boligbygger å tilrettelegge boligen sin for universell utforming.
Kulturminner
Nåsituasjon i området Det er gjennomført kulturhistorisk registrering av området av kulturminnevern i Aust-Agder fylkeskommune våren 2009. Rapport fra registreringen er datert 5.5.2009, og konkluderer med følgende: o “Det ble registrert to automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet, Askeladden id 127068 og 127069. Det ble registrert bearbeidet flint på begge lokalitetene som angir boplass eller aktivitetsområder fra steinbrukende tid. o Innenfor planområdet er det ytterligere mange steingjerder, steinsatte veier, rydningsrøyser og tufter etter enkle bygninger. Alle disse kulturminnene vurderes til å være fra etterreformatorisk tid og kan knyttes til jordbruksdrift.” o Når det gjelder de automatisk fredete kulturminnene er begge skadet av jordbruksaktivitet gjennom årene. Planområdet grenser mot Tangen gård i sør, men selve gårdsbebyggelsen på Tangen gård ligger utenfor planområdet. Tangen gård er regulert til spesialområde bevaring i reguleringsplan for Tangen gård, vedtatt 30.01.1996.
Beskrivelse av planforslaget Planforslaget regulerer de to automatisk fredete kulturminnene til hensynssone-båndlegginssone H730_1 og 2; båndlegging etter lov om kulturminner. For å sikre det automatisk fredete kulturminnet H730_1 i anleggsperioden, er det tatt inn en egen sikringssone rundt dette kulturminnet H190_1, men egne bestemmelser til. Driftsveiene som kommer fra Tangen gård er regulert til hensynssone-bevaringssone H570_1.
Steinsatt vei fra Tangen gård Steingjerde nordøst for Tangen gård
Det sammenhengende steingjerdet som ligger øst for Tangen gård er regulert til hensynssone- bevaringssone H570_2.
En tuft som ligger like sør for friområde o_FO2 er regulert til hensynssone-bevaringssone H570_3.
O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 14 av 16 Det er knyttet bestemmelser til både de automatisk fredete kulturminnene, steingjerdet og driftsveien fra Tangen gård.
Virkninger av planforslaget De to automatisk fredete kulturminnene med sikringssone er ivaretatt ved at de på plankartet er regulert med hensynssone-båndlegging etter lov om kulturminner, og ved at båndleggingssonen og områdene rundt er regulert til formål grønnstruktur. Kulturminnet i området H730_1 ligger nærmest utbyggingstiltak i planen. Adkomstvei o_K2 og byggeområde BK1 ligger ca på kote 49 i området nærmest kulturminnet. Kulturminnet ligger på kote 30-35, så det er mellom 15-20 meter høydeforskjell mellom områdene. Mellom kulturminnet og utbyggingstiltakene er arealene regulert til grønnstruktur, slik at både terreng og vegetasjon blir bevart i landskapsrommet rundt kulturminnet. Det vil dermed ikke bli direkte berørt av utbyggingen. Kulturminnet er også ytterligere sikret i anleggsperioden ved at det er tatt inn en sikringssone, med bestemmelser som sikrer at område ikke skal bli berørt eller ødelagt under anleggsarbeidet. Deler av den gamle gårdsveien fra Tangen gård vil bli ødelagt, pga at ny adkomstvei o_K2 foreslås delvis i samme trasé som den gamle veien. Resterende deler av disse veiene ned mot Tangen gård blir ivaretatt ved at de er avsatt til bevaringssone. Det lengste sammenhengede steingjerdet innenfor planområdet blir også bevart ved at det er regulert inn med bevaringssone. Rester av steingjerder og tuft som ligger på østsiden av adkomstvei o_K2 vil bli fjernet ved utbyggingen. Planområdet grenser inntil det bevaringsverdige området som er regulert inn rundt Tangen gård. Tangen gård ligger ca på kote 25, mens nærmeste tiltak i planforslaget er ny hovedvei inn til planområdet. Ny adkomstvei blir liggende på kote 50-60 i området øst for Tangen gård. Det er over 100 meter mellom hovedbygningen på Tangen gård og veien o_K2. I tillegg er det et belte på ca 60 meter som er regulert til grønnstruktur der terreng og vegetasjon blir som i dag. Visuelt sett vil dermed Tangen gård fremstå tydelig som en egen enhet, uten at den nye bebyggelsen i for stor grad vil forstyrre inntrykket av bebyggelsen og de nærmeste omgivelsene rundt bebyggelsen. Det viktigste grepet med nytt planforslaget er at det tar ut et større boligområde rett øst for Tangen gård som lå inne i reguleringsplanen for Tangen gård som ble vedtatt i 1996. Hele dette området er nå omregulert til formålet grønnstruktur. Forholdet til Tangen gård anses dermed til å være godt ivaretatt i planforslaget.
Barn og unges interesser
Nåsituasjon i området En kjenner ikke til at planområdet er spesielt i bruk av barn- og unge i dag. Det går veger og stier fra Tangen gård som blir benyttet til tur-gåing, og sti gjennom planområdet ned til Bertesnes, men ellers er det ikke spor etter lek eller opphold andre steder i planområdet.
Beskrivelse av planforslaget Det er avsatt 4 mindre fellesområder/lekeplasser innenfor planområdet f_L1-f_L4. I tillegg er det avsatt en større felles lekeplass syd i planområdet f_L5. Det er også regulert inn to større områder friområder, der o_FO3 skal opparbeides til ballspill og o_FO2 skal fungere som møteplass/lekeplass for hele planområdet. De fleste eiendommene vil ha mulighet for uteareal av varierende størrelse for lek og opphold, på egen tomt. De eiendommene som er regulert til konsentrert småhusbebyggelse, har også uteoppholdsareal enten på bakknivå eller i form av balkong. De minste felles lekeplassene som er regulert inn er foreslått i umiddelbar nærhet til eiendommene med konsentrert småhusbebyggelse. Trafikksikkerheten er hensyntatt ved at adkomstveiene til planlagte boligområder vil være uten gjennomgangstrafikk, og ved at det er regulert inn fortau langs første del av hovedadkomstveien.
Virkninger av planforslaget Planforslaget medfører ikke at det skal skaffes erstatningsareal for områder som er i bruk av barn- og unge i dag. Planforslaget har ivaretatt barn- og unge på en tilfredsstillende måte gjennom innregulerte lekeområder, trygg skolevei og beliggenhet med kort avstand både til turområder, skole, idrettsanlegg og sentrum. O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 15 av 16
Både små og større lekeplasser/balløkke ligger spredt rundt i planområdet, slik at det er kort avstand for alle barn til opparbeidete lekeområder. I tillegg er store områder rundt byggeområdet avsatt til grønnstruktur, slik at det er direkte adgang til mer uberørt natur som vil fungere som «100-meter-skog» for barna. Barn på barneskole vil sokne til Tvedestrand skole som ligger under 2 km fra planområdet. Mindre enn 1 km fra planområdet ligger Langemyr ungdomsskole. Det er ikke kommet innspill på at det ikke er nok kapasitet på skolene. Skoleveien til barneskolen vil være langs Svartkjennveien der det er fortau. Videre langs Fv 411 på gang- og sykkelvei, før en må krysse riksveien over mot Arne Garborgsvei der Tvedestrand skole ligger. Til ungdomsskole, idrettshall og baner ved Lyngmyr er det under 1 km, og en følger samme gang- og sykkelveg langs Rv. 411 som til barneskolen frem til Lyngmyr. Skole, hall og baner ligger på samme siden av riksveien som fortau går, slik at en slipper kryssing av vei. Til badeplassen på Bertesnes, som ligger rett syd for planområdet , er det i underkant av 400 m dersom en bruker stien som går rett syd fra planområadet. Tjenna badepark ligger bare litt over 1 km fra planområdet. Det er kort og lett tilgang til større grøntområder nord for planområdet. Nord for planområdet på Valbergheia ligger også flere ballbaner som er regulert til offentlig friområder. Til sentrum går det gang- og sykkelveg langs hele Rv 411, og det er under 2 km inn til Hovedgata.
Risiko- og sårbarhetsanalyse - miljøkonsekvenser
Utfylt sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse følger vedlagt, se vedlegg 2. Nedenfor følger noen kommentarer til sjekklisten.
Ras/skred/steinsprang: I deler av planområdet er det bratte fjellskrenter og bl.a første del av adkomstveien blir liggende inntil en bratt skråning. I rekkefølgebestemmelsene er det derfor tatt med en bestemmelse om at områder som kan være utsatt for ras og steinsprang må kartlegges og dokumentasjon må følge søknad om tiltak. Eventuell sikring må gjennomføres senest når tiltak ferdigstilles, eller tilstøtende boenheter tas i bruk.
Luftforurensning/luktforurensing: En er kjent med at det er blitt klaget på luktproblemer fra renseanlegget i et større område rundt renseanlegget. Dette er en sak som senest ble tatt opp som en referat- og drøftingssak i teknikk, plan – og naturkomiteen i Tvedestrand kommune i møte 14.06.2011. I saksprotokollen fra dette møtet ble det sagt at det skal fremlegges mer detaljert informasjon på et senere møte. Ved kontakt med Tvedestrand kommune har en fått tilbakemelding på at det arbeides med saken, og at det er ulike grep som vurderes for å løse problemene.
Støy Planområdet ligger nord for Fv 411. På nasjonal vegdatabank er trafikkmengden for Fv 411 oppgitt til å ligge på mellom 4000-8000 ådt (årsdøgntrafikk) frem til avkjørselen til det kommunale renseanlegget/Tangen gård, mens trafikken deretter ligger på 2000-4000 ådt videre mot Sagesund. Fylkessveien ligger ca på kote 24, mens underetg. på den bygningen som ligger nærmest veien ligger på kote 56. På det nærmeste ligger bebyggelsen ca 35-40 m fra veien. Fylkessveien ligger i dette området inntil en høy skjæring, og lyden vil da slå utover mot fjorden, og ikke oppover mot boligområdet på innsiden. Slik vi vurderer planforslaget vil verken bebyggelsen eller lekeområdene bli berørt av veitrafikkstøy over grenseverdiene i støyretningslinjen.
Radon Området er ikke undersøkt i forhold til radon.
O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse
Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 16 av 16
7. Gjennomføring av plan – økonomiske konsekvenser for kommunen
Planforslaget regulerer inn ca 700 m med kommunal veg, og ca 410 m fortau. Det er regulert inn 2 offentlige friområder og 5 offentlige turveier. I tillegg er all grønnstruktur, o_G1-o_G7, regulert til offentlig formål. Det må oppføres en offentlig pumpestasjon i område o_KP1. Det vil bli inngått utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger.
8. Forslagsstillers vurdering
Planområdet er i tråd med overordnete planer, og store deler av tilgrensende områder er alt bygd ut til boligformål de siste årene. Valbergheia, inkludert Tangenheia, er ett av de store sentrumsnære boligområdene det har vært satset på de siste årene i Tvedestrand, og det er positivt å bygge ut dette sentrumsnære boligområdet der infrastruktur alt er etablert.
Utbyggingen medfører terrenginngrep og endring av landskapet, men dersom en skal bygge ut dette området, som er avsatt til byggeområde på kommuneplanens arealdel, vil det kreve bearbeiding av terrenget. Utbyggingstiltakene er likevel søkt lagt på landskapets premisser. Byggeområdene og veiene er også omkranset av store områder avsatt til grønnstruktur, der både vegetasjon og terreng blir bevart som i dag. Landskapsvirkninger vil også bli dempet etter hvert som vegetasjonen gror opp igjen, og bebyggelsen og uteområdene blir opparbeidet.
Boligområdet blir svært attraktivt med meget gode lys- og solforhold og flott utsikt over Oksefjorden. Det blir også en god variasjon av type boliger og tomter med forskjellig størrelse som gjør feltet attraktivt.
9. Vedlegg
Forslag til reguleringsplankart – datert 01.09.201, sist revidert 20.02.2012 Forslag til reguleringsbestemmelser – datert 01.09.2011, sist revidert 20.02.2012 Vedlegg 1: Illustrasjonsplan – datert 01.09.2011, sist revidert 20.02.2012 Vedlegg 2: Fotomontasje – datert 06.09.2010 Vedlegg 3: Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse Vedlegg 4: Innkomne merknader til kunngjøringsfasen Vedlegg 5: Sammendrag av innkomne merknader med kommentarer
O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse