RÅDGIVENDE INGENIØRER Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag for Tangenheia boligområde Utsikt fra Tangenheia ut Oksefjorden Dato: 01.09.11, sist rev. 20.02.12 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 2 av 16 Innholdsfortegnelse 1. Sammendrag s. 2 2. Bakgrunn s. 3 3. Planprosess s. 3 4. Planstatus s. 3 5. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet s. 3 6. Planforslaget s. 4 o Generelt s. 4 o Planavgrensing s. 4 o Arealbruk s. 4 o Bebyggelse- og anlegg s. 4 o Samferdselsanlegg – og infrastruktur s. 7 o Grønnstruktur og friluftsliv s. 9 o Biologisk mangfold s.10 o Landskap s.12 o Universell utforming s.12 o Kulturminner s.13 o Barn- og unges interesser s.14 o Risiko- og sårbarhetsanalyse - miljøkonsekvenser s.15 7. Gjennomføring av plan – økonomiske konsekvenser for kommunen s.16 8. Forslagsstillers vurdering s.16 9. Vedlegg s.16 1. Sammendrag Planforslaget legger til rette for 74 nye boenheter på Tangenheia, ca 1,5 km øst for Tvedestrand sentrum. Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel og kommunens målsetning om å legge til rette for sentrumsnære boligfelt. Det er kort avstand til skole, barnehage, buss og fasiliteter i Tvedestrand sentrum. Landskap og terreng har vært styrende for plassering av teknisk infrastruktur og plassering av bebyggelsen. Boligfeltet har en god beliggenhet mot syd og utsikt ut Oksefjorden for de fleste eiendommene. O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 3 av 16 2. Bakgrunn Det er rådgivende ingeniørfirma Stærk & Co AS som fremmer planforslaget på vegne av Tvedestrand Vekst AS. Planområdet inngår i de store arealene på Valbergheia som ble avsatt som byggeområder for boligutbygging på kommuneplanens arealdel for flere år tilbake. Tangenheia er det siste store byggeområdet det ikke har vært utarbeidet reguleringsplan for i dette området. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for et boligfelt med varierende boligtyper. I dag er det i hovedsak bare eneboliger i området, mens en nå ønsker å kunne legge til rette for andre typer boenheter i kombinasjon med tradisjonelle eneboligtomter. 3. Planprosess Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt den 19.11.2008 med frist for tilbakemelding innen 20.12.2008. Det kom totalt inn 3 merknader. Merknadene vedlegges i sin helhet, se vedlegg 4. Det er avklart med Tvedestrand kommune at det ikke er behov for å varsle oppstart av planarbeidet på nytt. Det er ingen endringer på kommuneplanens arealdel på området som er tatt opp til regulering, eller på tilstøtende områder. Planforslaget har endret navn fra Valbergheia 3 til Tangenheia fra kunngjøring om oppstart i 2008. 4. Planstatus På kommuneplanens arealdel for perioden 2007 til 2018 er området avsatt til planlagt byggeområde for boliger og et mindre areal til landbruk-, natur- og friluftsområder (LNF- områder). Utarbeidet planforslag er i samsvar med overordnet kommunal plan. Reguleringsplaner: o Planområdet grenser i nordøst inntil reguleringsplan for Valbergheia, vedtatt 11.09.2001. o Mot sydvest overlapper planforslaget delvis reguleringsplan for Tangen gård, vedtatt 30.01.1996. 5. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Tvedestrand Vekst AS eier mesteparten av området som tas opp til regulering, og hele området der det planlegges bebyggelse. Området er i dag ubebygd, og ligger rett syd for boligområdet på Valbergheia. Det er stedvis svært kupert terreng i området. Terrenget faller mot øst, vest og sør. Området har svært gode lys og solforhold, med flott utsikt utover Oksefjorden. Området består av skog med både løvtrær og bartrær lyng/mose og lavere vegetasjon i andre partier, i tillegg til nakent fjell mot syd. Planområdet ligger ca 1,5 km fra Tvedestrand sentrum (Hovedgata). Barneskole ligger ca 1,3 km fra planområdet. Lyngmyr ungdomsskole og Lyngmyr idrettshall ligger mindre Ortofoto av planområdet enn 1 km fra planområdet. O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 4 av 16 6. Planforslaget Generelt Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljert reguleringsplan, jf plan- og bygningsloven (pbl) § 12-3. Arealformål og hensynssoner er angitt iht §§ 12-5 og 12-6. Bestemmelser er utarbeidet iht § 12-7. Denne planbeskrivelsen er utarbeidet iht pbl § 4-2. Reguleringsplanforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning. Planforslaget er utarbeidet ved hjelp av digitalt kartgrunnlag (vektordata) i Euref koordinatsystem med et detaljeringsnivå tilsvarende FKB-A. Reguleringsplankartet er utarbeidet i Focus Arealplan 2011 og er konvertibelt med sosi-format, versjon 4.3. Planavgrensing: Planområdet omfatter i hovedsak arealene som er avsatt til fremtidig byggeområde for boliger på kommuneplanens arealdel. I tillegg tar en med noen områder mot syd som er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområder (lnf-områder). Planavgrensningen er noe redusert mot vest, der en ved melding om oppstart tok med et større område som lå innenfor reguleringsplan for Tangen gård. Planområdet er noe utvidet ved vendehammer ved boligområde BF4 for å få til en mer terrengtilpasset vendehammer. I tillegg er planområdet utvidet noe mot vest for å få med hele det automatisk fredete kulturminnet som ligger her. Arealbruk o Planområdet omfatter et areal på 93,7 dekar. Under følger en arealoversikt av de ulike formålene: Areal Arealformål Symbol (dekar) Boligbebyggelse-Frittliggende småhusbebyggelse BF1-BF8 20,9 Boligbebyggelse – Konsentrert småhusbebyggelse BK1-BK7 9,5 Boligbebyggelse – Blokkbebyggelse BB1 1,5 Øvrige kommunaltekniske anlegg – f_PR1- f_PR9, 0,4 Pumpestasjon/Trafo/Post/Renovasjon o_KP1 Lekeplass f_L1-f_L5 0,9 Kjøreveg o_K1-o_K3, 8,0 f_K4-f_K10 Fortau o_F1-o_F5 1,4 Annen veggrunn – tekniske anlegg o_A1-o_A19 8,7 Parkeringsplasser F_P1-f_P8 1,8 Grønnstruktur o_G1-o_G7 39,0 Turveg o_T1-o_T5 0,7 Friområde o_FO1 –o_FO3 1,1 SUM 93,7 Bebyggelse og anlegg Nåsituasjon i området Planområdet er i dag ubebygd. På toppen bak Tangenheia ligger boligområdet Valbergheia, som består av eneboligbebyggelse. Nordvest for Tangenheia ligger det flere boligområder som inngår i Valbergheia planen og som er utbygd. I tillegg er det flere områder her som er under utbygging, i hovedsak til eneboliger. Sørvest for planområdet ligger Tangen gård, som er regulert til bevaringsverdig bebyggelse i reguleringsplanen for Tangen gård fra 1996. Vest for planområdet ligger Tvedestrand kommunes sentralrenseanlegg. I luftlinje ligger det ca 100 m fra nærmeste planlagt bebyggelse i reguleringsplanforslaget. Renseanlegget ligger på ca kote 23, mens nærmeste planlagt bebyggelse i planforslaget ligger med kote topp gulvhøyde i 1. etg. på ca kote 50. O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 5 av 16 Beskrivelse av planforslaget Det er utarbeidet følgende planforslag: Reguleringsplanforslag for Tangenheia Planforslaget legger til rette for følgende bebyggelse: o Eneboliger, eneboliger i kjede, rekkehus og 4-mannsboliger og en lavblokk, totalt 74 boenheter. De enkelte delområdene er planlagt utbygd med følgende boligtyper: o BF1-BF8: 27 eneboliger. o BK1, BK3, BK6 og BK7: 4-mannsboliger, til sammen 28 boenheter. o BK2, BK4 og BK5: eneboliger i rekke, til sammen 11 boenheter o BB1: leilighetsbygg med inntil 8 leiligheter. Det er tatt inn bestemmelser som styrer kotehøyde overkant gulv på nederste etasje på hvert bygg i de ulike byggeområdene. Der det kan oppføres underetasje er dette merket med U+1 på reguleringsplankartet. De generelle bestemmelsene i plan- og bygningsloven ang. høyde kommer til anvendelse på boligbebyggelsen, med unntak av leilighetsbygget i byggeområde BB1. Her er det gjennom bestemmelsene åpnet opp for at det tillates mønehøyde inntil 15 meter. Størrelse på alle tomtene er oppført på plankartet. %BYA er avmerket på plankartet for de ulike byggeområdene. %BYA inkluderer hovedbygning, garasje og eventuelt uthus/boder. Åpen parkeringsplass er ikke medregnet i % BYA. Det er tatt inn bestemmelser som skal styre estetikken i planområdet. For bebyggelsen er det derfor tatt inn bestemmelser om bruk av trematerialer i fasader, krav om jordfarger eller mørke farger for å dempe fjernvirkningen av bebyggelsen, krav om natursteinsmurer og type tak. Det er også tegnet inn relativt stramme byggegrenser for hver enkelt tomt. Byggegrensene er satt ut fra terrengtilpasning, og for å sikre best mulig beliggenhet og utsikt for hver enkelt bolig. O:\Tvedestrand Vekst AS\Tangenheia\07_Prosjektdokumenter\07-03_Beskrivelse\Planbeskrivelse Planbeskrivelse Reguleringsplan for Tangenheia boligområde Side 6 av 16 I tilknytning til de ulike byggeområdene er det satt av mindre områder for postkasser og renovasjon. Disse områdene er gitt formålet: Øvrige kommunaltekniske anlegg – post/renovasjon (f_PR1 – f_PR9). Det kan oppføres bygg/vegger i tilknytning til renovasjonsdunkene. Boligområdet i Ramsdalsveien har bygg for renovasjon som er godt tilpasset bebyggelsen i boligfeltet, og fremstår med et godt estetisk uttrykk. Det bør tilstrebes et slikt gjennomført uttrykk på slike bygg på Tangenheia også, dersom en velger å oppføre vegger/bygg for renovasjonsbeholdere. Bygg for renovasjonsdunker i boligfeltet i Ramsdalsveien. Rett ved område for renovasjon/post PR5, er det regulert inn et mindre område for pumpestasjon o_KP1. Her kan det oppføres et mindre bygg for pumpestasjon.