Gemeinde Hösbach

GEMEINDE MAINASCHAFF LANDKREIS ASCHAFFENBURG

FLÄCHENNUTZUNGSPLAN ÄNDERUNG 11 GLOCKENTURM SONDERGEBIET GROSSFLÄCHIGER EINZELHANDEL

BEGRÜNDUNG

Ausgearbeitet:

Bauatelier Dipl. - Ing.(FH) Christine Richter, Architektin Dipl. - Ing. Wolfgang Schäffner, Architekt Wilhelmstraße 59, 63741 Aschaffenburg Telefon: 06021/424101 Fax: 06021/450323 Stand: 04.04.2017 E-Mail: [email protected] Fassung: Entwurf zur Offenlage - 2 -

INHALTSVERZEICHNIS SEITE

BEGRÜNDUNG

1. Anlass und Ziel der Änderungsplanung 3

2. Räumlicher Geltungsbereich 5

3. Übergeordnete Planungen 5 Landesentwicklungsprogramm und Regionalplan

4. Erschließung 5 4.1 Verkehrliche Erschließung 4.2 Technische Infrastruktur

5. Art und Umfang der Änderung 6

6. Umweltbericht 7

7. Verfahren 10

VERFAHREN

I. Der Gemeinderat fasst in der Sitzung am 22.11.2016 die Beschlüsse zur Änderung Nr. 11 des Flächennutzungsplanes im Bereich des Bebauungsplanes „Glockenturm“ und zur Durchführung des Verfahrens .

II. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und der Behörden nach § 4 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 30.01.2017 bis 03.03.2017.

III. Bei der Sitzung am 04.04.2017 wertet der Gemeinderat die Stellungnahmen zur frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung aus und beschließt das weitere Verfahren nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB.

VI. Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange.

Anlagen der Begründung 1. Aufstellungsbeschluss und Auslegungsbeschluss Auszug aus der Niederschrift über die öffentliche Gemeinderatsitzung am 22.11.2016 2. Mietflächen-Planung, Entwurf-Vorabzug vom 11.10.2016, Architekt: steguweit brand perspectives GmbH, 63067 Offenbach/Main 3. Landesplanerische Überprüfung, Stellungnahme der Regierung von Unterfranken vom 09.11.2016 4. Billigungs- und Auslegungsbeschluss Auszug aus der Niederschrift über die öffentliche Gemeinderatsitzung am 04.04.2017

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BEGRÜNDUNG

1. ANLASS UND ZIEL DER ÄNDERUNGSPLANUNG

Für die seit der Insolvenz des Baumarktkonzerns Max-Bahr leerstehende Immobilie an der Johann-Dahlem-Straße hat die steguweit brand perspectives GmbH ein Nutzungs- konzept vorgelegt. Eine Nachnutzung des Objektes durch einen Bau- und Gartenmarkt- betreiber ist nicht realisierbar.

Ziel des Konzeptes ist es, einen betriebswirtschaftlich und städtebaulich nachteiligen dauerhaften Leerstand zu vermeiden und eine standort- und umlandverträgliche Nach- belegung zu entwickeln. Geplant ist die Nutzungsänderung in ein Fachmarktzentrum mit untergeordneten baulichen Veränderungen. Im Wesentlichen ändert sich der Besatz innerhalb des Gebäudes.

Angaben zu den Gesamtverkaufsflächen:

1. Verkaufsfläche Lebensmittel inkl. 70 m² Gastronomie 1.770 m² (EDEKA-Verlagerung) 2. Verkaufsfläche Lebensmitteldiscounter 1.250 m² (Aldi-Verlagerung) 3. Verkaufsfläche Drogerie 655 m² (Neuansiedlung) 4. Verkaufsfläche Baumarkt / Heimtextil 3.024 m² (Neuansiedlung)

Gesamtverkaufsfläche 6.699 m²

Die ursprünglich zulässige gewichtete Gesamtverkaufsfläche war auf max. 9.700 m² festgesetzt. In der geplanten Umnutzung ist eine Reduktion auf 6.699 m² vorgesehen. Der Baumarktanteil soll auf ca. 3.024 m² reduziert werden.

Bei den beiden Lebensmittelmärkten handelt es sich jeweils um Verlagerungen innerhalb von Mainaschaff. Vorgesehen ist, dass der in der Jahnstraße angesiedelte EDEKA-Lebensmittelmarkt an den Standort „Am Glockenturm“ umzieht. Mit der Verlagerung geht eine Zusammenle- gung von derzeit separatem Lebensmittel- und Getränkemarkt einher.

Die Planung sieht eine Vergrößerung der Verkaufsfläche von bisher etwa 1.450 m² auf 1.700 m² sowie eine Gastronomieeinheit von etwa 70 m² vor. An dem Bestandsstandort „Jahnstraße“ fehlen geeignete Entwicklungsmöglichkeiten, um den Betrieb mittel- und langfristig wettbewerbsfähig zu halten.

Als Ergänzung zu dem Lebensmitteleinzelhandel plant ALDI Süd die Filiale in Solitärlage am östlichen Rand des Gemeindegebietes, Hauptstraße 206, aufzugeben. Im Zuge der Verlagerung soll die Verkaufsfläche von vormals ca. 900 m² auf ca. 1.200 m² vergrößert werden.

Ein Großteil der Fachmarktfläche mit ca. 3.024 m² Verkaufsfläche soll einem Baumarkt / Heimtextil Anbieter zugeordnet werden.

Als Abrundung ist eine Drogeriefiliale vorgesehen mit einer Verkaufsfläche von ca. 655 m².

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Das Vorhaben wurde hinsichtlich der Festlegungen des Landesentwicklungsprogramms Bayern 2013 (LEP) zu Einzelhandelsgroßprojekten überprüft. Es wurde festgestellt, dass die Umnutzung bei Einhaltung der Maßgaben zu den maximalen Verkaufsflächen mit den Einzelhandelszielen des LEP vereinbar ist und auch das Regionale Einzelhandels- konzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg der Nutzungsänderung nicht ent- gegensteht.

Der wirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Mainaschaff einschließlich der Ände- rungen stellt das Planungsareal als „Sondergebiet“ (SO) mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt“ dar.

Die Realisierung der vorgesehenen Nachnutzungen mit vier selbstständigen Einzelhan- delsmärkten setzt die Schaffung von Planungsrecht durch eine vorbereitende Bauleit- planung voraus. Es ist erforderlich, den Flächennutzungsplan zu ändern und die Fläche als „Sonstiges Sondergebiet“ (SO) mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel“ nach § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO darzustellen. Die weitere Präzisierung der Art der baulichen Nutzung erfolgt im Rahmen der 2. Ände- rungen des Bebauungsplanes „Glockenturm“.

Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes wird gleichzeitig der Bebauungsplan ge- ändert (Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB).

Die Beschlüsse zur Änderung beider Bauleitpläne wurden am 22.11.2016 gefasst.

Abb. 1 Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan (ohne Maßstab)

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2. RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH

Der Änderungsbereich liegt zwischen der Johann-Dahlem-Straße, der Goethestraße und der Bundesstraße 8. Über zwei Kreisel ist der Standort an die B 8 und die Bundesauto- bahn A 3 Frankfurt – Würzburg überregional angebunden. Das Grundstück ist Teil des Nahversorgungs- und Ergänzungsstandortes „Am Glocken- turm“, südwestlich und südlich grenzen Wohnbaugebiete an.

Das Plangebiet umfasst die Grundstücke mit den Flurnummern 1430/6, 1431, 1463, 1465, 1466, 1467, 1473, 1473/1 und 1473/3 und hat eine Größe von 2,50 ha. Der Geltungsbereich der 11. Änderung des Flächennutzungsplanes ist bis auf die Teil- flächen der angrenzenden Verkehrsflächen der Johann-Dahlem-Straße und der Goethe- straße mit dem Plangebiet des im Parallelverfahren aufgestellten Bebauungsplan „Glo- ckenturm“, Änderung 2 gleich.

3. ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN Landesentwicklungsprogramm (LEP) und Regionalplan (RP1)

Der Regionalplan Bayerischer Untermain (RP1) weist die Gemeinde Mainaschaff gemäß Ziel A V 2 als Unterzentrum aus. Mainaschaff ist, auch angesichts der bestehenden Versorgungsstrukturen mit Sortimen- tern des sonstigen Bedarfs, gemäß Ziel 5.3.1 LEP (Lage im Raum) als Zentraler Ort geeignet für die Ausweisung von Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte. Die Flächenaus- weisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat gemäß Ziel 5.3.2 LEP (Lage in der Gemein- de) an städtebaulich integrierten Standorten zu erfolgen. Aufgrund der angrenzenden Wohnbebauung und der guten Anbindung an den öffentli- chen Personennahverkehr (ÜPNV) durch die Bushaltestellen in unmittelbarer Nähe ist der Standort als integriert zu bewerten. Den Zielen des Landesentwicklungsprogramms Bayern 2013 und der Raumordnung wird somit entsprochen.

4. ERSCHLIESSUNG

4.1 Verkehrliche Erschließung Die Erschließung des Sondergebietes liegt mit den vorhandenen gebietsbegrenzenden Straßen „Johann-Dahlem-Straße“ und „Goethestraße“ fest. Über die „Johann-Dahlem-Straße“ ist das Areal der Fachmärkte mit der Bundesstraße 8 und der Bundesautobahn A 3 Frankfurt – Würzburg verbunden.

4.2 Technische Infrastruktur Das Plangebiet wurde bereits bisher baulich genutzt. Die Anlagen für die Trink- und Löschwasserversorgung, Energie- und Wärmeversorgung, Schmutz- und Nieder- schlagswasserbeseitigung (Mischwasserkanalisation) sind vorhanden. Durch die geplante Nachnutzung ergeben sich keine wesentlichen Änderungen gegen- über dem derzeitigen Umfang.

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5. ART UND UMFANG DER ÄNDERUNG

Art der baulichen Nutzung (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO)

Für das Sondergebiet „Bau- und Gartenmarkt“ wird die Festsetzung der Zweckbestim- mung entsprechend der geplanten Nachnutzungen geändert. Es wird nunmehr ein Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel“ nach § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausgewiesen.

Parallel zur Flächennutzungsplanänderung wird der Bebauungsplan „Glockenturm“ ge- ändert. Ziel und Zweck der Bebauungsplanänderung ist es, die Ziele der Flächennutzungsplan- änderung zu konkretisieren. Hierzu werden als Präzisierung der Art der baulichen Nut- zung für die jeweils selbstständigen Einzelhandelsbetriebe die höchstzulässigen Ver- kaufsflächen in dem Sonstigen Sondergebiet festgesetzt.

Der Bebauungsplan „Glockenturm“, Änderung 2 setzt für das Sonstige Sondergebiet eine Gesamtverkaufsfläche von 6.700 m² mit jeweils selbstständigen Einzelhandels- märkten fest:

• 1 Lebensmittel-Vollsortimenter mit einer Gesamtverkaufsfläche von 1.600 m² (inkl. Kassenzone und Windfang) sowie einer zusätzlichen Gastronomiefläche von max. 70 m². Darüber hinaus eine Verkaufsfläche von max. 100 m² für Waren des Innenstadtbedarfs bzw. des sonstigen Bedarfs. • 1 Lebensmittel Discounter mit max. 1.250 m² Verkaufsfläche. • 1 Drogeriemarkt mit max. 655 m² Verkaufsfläche. • 1 Fachmarkt mit Baumarkt-, Möbel- und Sonderpostensortimenten mit einer Gesamtverkaufsfläche von 3.025 m². Innerhalb dieses Fachmarktes sind die Flächen für Gardinen und Heimtextilien auf 480 m² beschränkt.

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6. UMWELTBERICHT

1. Einleitung

1.1 Kurzdarstellung des Inhalts und der Ziele der Flächennutzungsplanänderung.

Das Planungsgebiet befindet sich zwischen der Johann-Dahlem-Straße, der Goethe- straße und der Bundesstraße 8. Das Grundstück ist Teil des Nahversorgungs- und Er- gänzungsstandortes „Am Glockenturm“.

Für die leerstehende Immobilie des ehemaligen Max-Bahr-Geländes hat der Projektent- wickler steguweit brand perspectives GmbH ein Nachnutzungskonzept vorgelegt. Geplant ist die Nutzungsänderung der bestehenden Sondergebietsfläche „Bau- und Gar- tenmarkt“ in ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel mit vier selbstständigen Einzelhandelsmärkten.

Bei den beiden Lebensmittelmärkten handelt es sich jeweils um Verlagerungen innerhalb von Mainaschaff. Der EDEKA-Markt in der Jahnstraße und der ALDI-Markt in der Hauptstraße werden am jeweiligen Standort aufgegeben und in das Plangebiet an der Johann-Dahlem-Straße verlagert.

Ein Großteil der Fachmarktfläche mit ca. 3.024 m² Verkaufsfläche soll einem Baumarkt / Heimtextil Anbieter zugeordnet werden.

Als Abrundung ist eine Drogeriefiliale vorgesehen mit einer Verkaufsfläche von ca. 655 m².

1.2 Berücksichtigung umweltrelevanter Ziele aus vorliegenden Fachplanungen

Umgriff des Plangebietes als Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt“. Um die geplante Nutzung als Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel zu ermögli- chen, wird gleichzeitig mit der Änderung des Bebauungsplanes auch der Flächennut- zungsplan geändert (Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB). Das Verfahren entspricht den Zielen des Landesentwicklungsprogramms Bayern. Mainaschaff ist als zentraler Ort geeignet für die Ausweisung von Flächen für Einzel- handelsgroßprojekte und der Standort befindet sich in städtebaulich integrierter Lage. Die Empfehlungen des Regionalen Einzelhandelskonzepts für den Stadt – Umland – Bereich Aschaffenburg (REHK) stehen dem vorgelegten Nutzungskonzept nicht entgegen.

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2. Auswirkungsprognose

Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließlich der Prog- nose bei Durchführung der Planung a. Schutzgüter Boden und Wasser Das Plangebiet ist bereits mit dem Gebäude des ehemaligen Bau- und Gartenmarktes bebaut und durch Ausstellungs-, Betriebs- und Stellplatzflächen versiegelt. Durch die Nachnutzung der Immobilie kommt es zu keiner Erhöhung des Versiegelungsgrades und keinen negativen Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden und Wasser. b. Schutzgüter Klima und Luft Das geplante Vorhaben hat keinen Einfluss auf die Schutzgüter Klima und Luft. c. Schutzgut Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt Die Realisierung der Nutzungsänderung hat keine negativen Auswirkungen im Hinblick auf die Lebensräume für Pflanzen und Tiere. d. Schutzgut Landschaft Das Landschaftsbild ist wegen der Lage des Projektstandortes innerhalb der bestehenden bebauten Struktur nicht betroffen. e. Schutzgut Mensch Aufgrund der Ausgangssituation ist durch die vorgesehene Nachnutzung und den dar- aus resultierenden Zufahrtsverkehr keine zusätzliche größere Lärmbelastung zu erwar- ten. f. Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter Das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter ist von dem Planungsvorhaben nicht betroffen.

3. Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung

Die weitere Entwicklung ohne Durchführung der Planung würde voraussichtlich zu einer Gewerbebrache führen.

4. Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich von nachteiligen Auswirkungen

Im Zuge der Nachnutzung sind die Bepflanzungen der Stellplatzflächen herzustellen bzw. zu ergänzen durch standortgerechte heimische Gehölze. Durch die Inanspruchnahme einer bereits versiegelten und bebauten Fläche sind keine zusätzlichen Vermeidungs-, Verringerungs- und Ausgleichsmaßnahmen erforderlich.

5. Alternative Planungsmöglichkeiten

Für die seit 2013 leerstehende Bau- und Gartenmarkt-Immobilie besteht ein städtebauli- ches Planungserfordernis. Die geplante Ansiedlung von vier selbstständigen Einzelhan- delsmärkten in dem Bestandsgebäude ist als angemessene Nachnutzung zu vertreten. Die Nachnutzung durch einen Baumarktbetreiber war nicht realisierbar.

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6. Maßnahmen zur Überwachung – Monitoring

Das mit dieser Flächennutzungsplanänderung verbundene Vorhaben hat keine Umwelt- auswirkungen. Somit kann auch keine Überwachung erfolgen

7. Zusammenfassung

Bei der vorgesehenen Nachnutzung des ehemaligen Baumarktareals durch großflächi- gen Einzelhandel entstehen keine umweltrelevanten Auswirkungen.

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7. VERFAHREN Datum/Zeitraum

Verfahrensschritte

I. Aufstellungsbeschluss und Auslegungsbeschluss 22.11.2016 Beschluss des Gemeinderates zur Änderung Nr. 11 des Flächen- nutzungsplanes im Bereich des Bebauungsplanes „Glockenturm“ und Durchführung des Verfahrens.

II. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und der Behörden nach § 4 Abs. 1 BauGB 30.01.2017 bis 03.03.2017

III. Billigungs- und Auslegungsbeschluss Auswertung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung durch den Gemeinderat. Beschluss zur öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB und Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB. 04.04.2017

IV. Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange

Ausgearbeitet: Anerkannt:

Aschaffenburg, 10.01.2017 Mainaschaff, ergänzt, 04.04.2017

FN-6000-AE-11-Glockenturm-BG.doc Anlage 1

REGIERUNG VON UNTERFRANKEN

Regierung von Unterfranken • 97064 Würzburg

Per E-Mail an

Christian Stegguweit [email protected]

Ihre Zeichen, Unser Zeichen (bitte angeben) Ihre Nachricht vom Sachbearbeiterin/Sachbearbeiter Telefon (09 31) Telefax (09 31) Zi.-Nr. Datum 24-8314.2-1-3-26 380-1387 380-2387 H 390 09.11.2016 12.10.2016 Herr Golsch [email protected]

Nutzungsänderung von Baumarkt in Fachmarktzentrum (Nachnutzung Max Bahr Baumarkt) am Standort Glockenturm in 63814 Mainaschaff, Johann-Dahlem-Str 11, Landkreis Aschaffenburg Landesplanerische Überprüfung

Sehr geehrte Damen und Herren, die höhere Landesplanungsbehörde prüfte die Nutzungsänderung des Baumarktes in ein Fach- marktzentrum in Mainaschaff mit folgendem Ergebnis:

A) Ergebnis der landesplanerischen Überprüfung

Die unter B) beschriebene Umnutzung entspricht unter folgenden Voraussetzungen den Erfor- dernissen der Raumordnung:

Folgende Flächen sollten als maximale Verkaufsflächen im Bebauungsplanverfahren festgesetzt werden:

Gesamtverkaufsfläche 6.700 m².

Jeweils selbstständige Einzelhandelsmärkte:

Postfachadresse Hausadresse Dienstgebäude Telefon (09 31) 3 80 - 00 Sie erreichen uns in den Kernzeiten Regierung von Unterfranken Regierung von Unterfranken H = Peterplatz 9 Fax (09 31) 3 80 - 22 22 Mo – Do 8:30 - 11:30 Uhr Postfach 63 49 Peterplatz 9 S = Stephanstraße 2 E-Mail 13:30 - 15:00 Uhr 97013 Würzburg 97070 Würzburg G = Georg-Eydel-Str. 13 [email protected] Fr 8:30 - 12:00 Uhr Internet oder nach telefonischer Bankverbindung Straßenbahnlinien 1, 3, 4, 5 http://www.regierung.unterfranken.bayern.de Vereinbarung BIC: BYLADEMM Haltestelle Neubaustraße IBAN: DE75700500000001190315

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 1 Lebensmittel-Vollsortimenter mit einer Gesamtverkaufsfläche von 1.600 m² (inkl. Kas- senzone und Windfang) sowie einer zusätzlichen Gastronomiefläche von max. 70 m². Darüber hinaus eine Verkaufsfläche von max. 100 m² für Waren des Innenstadtbedarfs bzw. des sonstigen Bedarfs.  1 Lebensmittel Discounter mit max. 1.250 m² Verkaufsfläche.  1 Drogeriemarkt mit max. 655 m² Verkaufsfläche.  1 Fachmarkt mit Baumarkt-, Möbel- und Sonderpostensortimenten mit einer Gesamtver- kaufsfläche von 3025 m². Innerhalb dieses Fachmarktes sind die Flächen für Gardinen und Heimtextilien auf 480 m² beschränkt.

B) Beschreibung des Vorhabens

Die steguweit brand perspectives GmbH hat ein Konzept erstellt für die Nachnutzung des leerstehenden, ehemaligen Max Bahr Baumarktes in Mainaschaff. Im Wesentlichen ändert sich der Besatz innerhalb des Gebäudes. Folgende Verkaufsflächen sind geplant:

1. Verkaufsfläche Lebensmittel inkl. 70 m² Gastronomie 1.770 m² (EDEKA-Verlagerung) 2. Verkaufsfläche Lebensmitteldiscounter 1.250 m² (ALDI-Verlagerung) 3. Verkaufsfläche Drogerie 655 m² (Neuansiedlung) 4. Verkaufsfläche Baumarkt / Heimtextil 3.024 m² (Tedox Neuansiedlung) Gesamtverkaufsfläche 6.699 m²

Der Neubesatz der ehemaligen Baumarkt-Verkaufsfläche geht einher mit einer deutli- chen Reduktion der Gesamt-Verkaufsfläche. Der ursprünglich genehmigte Baumarkt hat- te eine Verkaufsfläche von 9.690 m²; in der geplanten Umnutzung ist eine Reduktion auf 6.699 m² vorgesehen. Der Baumarktanteil soll von vormals 9.690 m² Verkaufsfläche auf nunmehr ca. 3.024 m² reduziert werden. Bei den beiden Nahversorgungsbetrieben handelt es sich jeweils um Verlagerungen innerhalb von Mainaschaff.

Das Grundstück umfasst die Flurstücke 1430/6, 1467, 1463, 1465, 1466, und 1473 im Gewerbegebiet „Glockenturm“ mit insgesamt ca. 25.200 m², Gemarkung Mainaschaff.

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Auf dem Grundstück sind für Kunden und Mitarbeiter 315 Parkplätze vorgesehen. Durch den Entfall eines Teils der ehemaligen Verkaufsfläche im Außenraum besteht die Mög- lichkeit, die Anzahl der Parkplätze auf dem Grundstück zu erhöhen ohne eine zusätzliche Versiegelung vorzunehmen.

Seit Schließung Max Bahr sind dort ca. 45 Vollzeitarbeitsplätze entfallen. Durch die Neu- ansiedlung sollen nicht nur die entfallenen Arbeitsplätze kompensiert werden, sondern in ihrer Summe mehr als doppelt so viele neue Arbeitsplätze in verschiedenen Disziplinen, breit gefächert, geschaffen werden. Insgesamt entstehen nach Aussage des Antragstel- lers Arbeitsplätze für mehr als 91 Mitarbeiter (Lebensmittel inkl. Gastronomie ca. 51 Mit- arbeiter, Lebensmitteldiscounter ca. 9 Mitarbeiter, Drogerie ca. 6 Mitarbeiter, Baumarkt / Heimtextil ca. 15-25 Mitarbeiter), davon mindestens 6 Auszubildende pro Jahresscheibe.

Das Grundstück des Fachmarktzentrums ist über die Johann-Dahlem-Straße mit der Bundesstraße 8 und der Autobahn A3 Frankfurt - Würzburg verbunden. Kunden sollen das Parkplatzareal über eine neue Zufahrt am südlichen Ende des Grundstückes erreichen; die jetzige Zu- und Abfahrt dient gem. dem vorgelegten Konzept den Kunden künf- tig ausschließlich zur Ausfahrt. Die Zufahrt und Abfahrt für LKW bleibt im Bestand: Zu- fahrt über die Goethestraße gegenüber vom Grundstück 2175/5, Ausfahrt zur Johann- Dahlem-Straße.

C) Landesplanerische Überprüfung:

1. Einzelhandel

Bezüglich des Einzelhandels sind die Festlegungen unter 5.3 des Landesentwicklungspro- gramms Bayern 2013 (LEP) zu überprüfen.

1.1 Lage im Raum

Mainaschaff ist gem. Ziel A V 2 des Regionalplans Bayerischer Untermain (RP1) als Unterzent- rum bestimmt. Die bestehenden Unterzentren werden gem. der Verordnung über das LEP vom

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22. August 2013 bis zur Anpassung der Regionalpläne als Zentrale Orte der Grundversorgung einem Grundzentrum gleichgestellt. Mainaschaff ist, auch angesichts der bestehenden Versor- gungsstrukturen mit Sortimenten des sonstigen Bedarfs, gem. Ziel 5.3.1 LEP (Lage im Raum) als Zentraler Ort geeignet für die Ausweisung von Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte. 1.2 Lage in der Gemeinde

Gem. Ziel 5.3.2 LEP (Lage in der Gemeinde) hat die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroß- projekte an städtebaulich integrierten Standorten zu erfolgen. Angesichts der gegenüberliegenden wesentlichen Wohnbebauung und der guten ÖPNV- Anbindung in fußläufiger Nähe (Bushaltestellen Industriestraße und Goethestraße) ist der Stand- ort als integriert in diesem Sinne zu bewerten.

1.3 Zulässige Verkaufsflächen

Durch das Vorhaben entsteht h.E. kein Einkaufszentrum im Sinne von § 11 Abs. 3 Nr. 1 Baunut- zungsverordnung (BauNVO), wenn die Fachmärkte jeweils selbstständige Verkaufseinheiten im Sinne des Urteils des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen 10. Senat, vom 25. April 2005, Az: 10 A 2861/04, darstellen.

Indizien für eine Selbstständigkeit in diesem Sinne sind u. a. eine bautechnische Gestaltung, die es erlaubt, dass jeder Betrieb von den betrieblichen Abläufen her für sich funktionsfähig ist, eige- ne Zugänge, Kassenbereiche und Sozialräume und eine eigenständige Andienung hat. Für eine Selbstständigkeit spricht es auch, wenn die Verkaufs- und Lageraktivitäten der Betriebe vollstän- dig voneinander getrennt sind, wenn sie von verschiedenen Betreibern mit unterschiedlichem Betriebszweck betrieben werden, jederzeit unabhängig voneinander den Eigentümer wie den Mieter wechseln können, ihren Geschäftsbetrieb einstellen oder die jeweiligen Räumlichkeiten über eine Nutzungsänderung einer geänderten Nutzung zuführen können, ohne dass davon der oder die anderen Betriebe betroffen werden.

Unter der Voraussetzung, dass selbstständige Einzelhandelsbetriebe baurechtlich in geeigneter Weise festgeschrieben werden, sind die einzelnen Fachmärkte jeweils für sich zu beurteilen.

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1.3.1 Lebensmittel-Vollsortimenter inkl. Gastronomie

Bei dem Lebensmittel-Vollsortimenter handelt es sich um die Verlagerung des Edeka-Marktes Stolzenberger vom Standort Jahnstraße. Bisher waren dort rd. 1.450 m² Verkaufsfläche zu finden. Es ist eine Vergrößerung auf eine Verkaufsfläche von 1.700 m² vorgesehen. Außerdem ist eine Gastronomieeinheit von rd. 70 m² geplant. Gem. Ziel 5.3.3 LEP dürfen, soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, Einzelhandelsgroßprojekte, soweit in ihnen Nahversor- gungsbedarf verkauft wird, 25 v.H. der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Nahbereich abschöp- fen.

Zum 31.12.2015 betrug der Nahbereich von Mainaschaff 8.766 Einwohner. Für einen Vollsorti- menter mit integriertem Getränkemarkt errechnet sich bei Ansatz durchschnittlicher Raumleistung eine landesplanerisch zulässige Verkaufsfläche von rd. 1.540 m².

Auf Grund des überörtlichen Steuerungsanspruchs der Raumordnung ist gem. der Begründung zu Ziel 5.3.3 eine landesplanerische Relevanzschwelle festgelegt, bis zu der einzelne Sortimente von der Verkaufsflächenbeschränkung dieser Vorschrift ausgenommen werden. Dem überörtli- chen Maßstab und der Steuerungsintention der Raumordnung gemäß ist diese Grenze bei 100 m² Verkaufsfläche zu ziehen. In diesem Sinne und angesichts der Tatsache, dass es sich um eine echte Verlagerung handelt, ist eine Aufrundung der Verkaufsfläche auf 1.600 m² als noch landesplanerisch vertretbar und vereinbar mit Ziel 5.3.3 LEP anzusehen.

Damit bleibt die zulässige Verkaufsfläche 100 m² unter der von EDEKA gewünschten Verkaufs- fläche von 1.700 m². Es ist gem. Ziel 5.3.3 LEP jedoch zulässig, die fehlenden 100 m² entweder durch Lager oder durch ein beliebiges Sortiment des Innenstadt- oder sonstigen Bedarfs zu fül- len, auch mit einer Shop in Shop Lösung.

Die Gastronomieeinheit stellt keinen Einzelhandel dar und ist in ihrer gewünschten Größe nicht zu beanstanden.

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1.3.2. Lebensmitteldiscounter

Bei dem Lebensmittel-Discounter handelt es sich um die Verlagerung des Aldi-Marktes vom Standort Hauptstraße 206. Bisher waren dort rd. 900 m² Verkaufsfläche zu finden. Es ist eine Vergrößerung auf eine Verkaufsfläche von 1.250 m² vorgesehen.

Gem. Ziel 5.3.1 LEP sind Ausweisungen zulässig für Nahversorgungsbetriebe bis 1 200 m² Ver- kaufsfläche in allen Gemeinden. Im Sinne der o.g. landesplanerische Relevanzschwelle und der Tatsache, dass es sich bei dem Discounter ebenfalls um eine „echte“ Verlagerung handelt, kann die gewünschte Verkaufsfläche von 1.250 m² noch akzeptiert werden.

1.3.3. Drogerie

Der Drogeriemarkt stellt für sich genommen kein Einzelhandelsgroßprojekt dar und wäre auch in der gewünschten Große mit Ziel 5.3.3 i.V.m. Ziel 5.3.4 LEP vereinbar. Gegen den Drogeriemarkt mit 655 m² Verkaufsfläche werden von der höheren Landesplanungsbehörde keine Einwände erhoben.

1.3.4. Baumarkt / Heimtextil

Der Tedox-Markt stellt keinen Baumarkt im klassischen Sinne dar. Neben einem großen Teil, der einem Baumarkt entspricht (rd. 70 % der Verkaufsfläche bzw. rd. 2.100 m²) führt der geplante Markt rd. 14 % Möbel bzw. 420 m² und rd. 16 % bzw. 480 m² Sonderposten aller Art. Die einem Baumarkt entsprechende, hier geplante Verkaufsfläche liegt deutlich unter der Ver- kaufsfläche, die im bisherigen Max-Bahr-Bau- und Gartenmarkt zulässig war. Das nicht innen- stadtrelevante Baumarkt-Hauptsortiment des sonstigen Bedarfs ist landesplanerisch in Bezug auf Ziel 5.3.3 LEP zulässig. Die Sortimente des Innenstadtbedarfs „Gardinen und Heimtextilien“ überschreiten mit zusammen 510 m² leicht die landesplanerisch maximal zulässigen Werte, die inklusive Rückgriff gem. Ziel 5.3.4 LEP und Ansatz der landesplanerische Relevanzschwelle bei 480 m² anzusetzen wären. Diese Sortimente sind daher mit 480 m² als maximale Verkaufsflä- chen zu beschränken. Das Möbelsortiment ist landesplanerisch in seiner Größe nicht zu beanstanden. Von dem Sonderpostensortiment geht nach den Ausführungen der BBE-Handelsberatung in den „Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2013“, die dieser landesplanerischen Stellungnahme

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zugrunde gelegt werden, keine direkt zu erfassenden Auswirkungen auf bestehende Handels- strukturen, insbesondere auf zentrale Versorgungsbereiche, aus. Gegen dieses Sortiment in der geplanten Größe werden von der höheren Landesplanungsbehörde keine Einwände erhoben.

1.3.5 Regionales Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg

In dem „Regionalen Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg“ der BBE-Handelsberatung vom Januar 2014 sind unter Kapitel 5.10 ein Standortprofil und unter Kapi- tel 7.10 kommunale und standortspezifische Empfehlungen für die Gemeinde Mainaschaff dar- gestellt. In dieser Analyse ist der Max-Bahr-Baumarkt noch als Hauptanbieter der Branche Bau- und Heimwerkermärkte genannt, der ca. 21 % der Gesamtverkaufsfläche aller Einzelhandelsbe- triebe in Mainaschaff ausmachte und mit rd. 10,1 Mio. EUR Umsatz zu den besonders leistungs- starken Branchen in Mainaschaff zählte. Unter 7.10 schreibt die BBE-Handelsberatung: „Während der Fertigstellung des regionalen Ein- zelhandelskonzepts haben sich die Baumarktkonzerne Praktiker und MaxBahr vom Markt zu- rückgezogen. Die Nachnutzung der leer gefallenen Baumarktimmobilie durch einen Baumarktbe- treiber ist vor diesem Hintergrund zur Wiederaufnahme der übernommenen Versorgungsfunktio- nen zu empfehlen. Insoweit dies nicht möglich erscheint, ist eine Nachnutzung im Rahmen eines Nutzungskonzepts und einer Auswirkungsanalyse zu prüfen, um einen betriebswirtschaftlich und städtebaulich nachteiligen dauerhaften Leerstand zu vermeiden.“

In diesem Zusammenhang hat die BBE-Handelsberatung eine Vorabschätzung der absatzwirt- schaftlichen Auswirkungen der Lebensmittelmärkte in Mainaschaff auf Basis der hier geplanten Verlagerungen und Vergrößerungen von EDEKA und Aldi erstellt, das den Antragsunterlagen beilag.

Aus Sicht der höheren Landesplanungsbehörde sowie des Städtebaus sind hier folgende we- sentliche Aussagen hervorzuheben:

„Für die seit 2013 leerstehende Baumarktimmobilie am Standort Am Glockenturm in der Ge- meinde Mainaschaff besteht ein städtebauliches Planungserfordernis. Die projektierte Ansiedlung von verschiedenen Fachmärkten in dem Gebäudes des ehemaligen Baumarktes ist als angemessene Nachnutzung zu bewerten.“

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„Die geplante Aldi-Verlagerung von einem Solitärstandort an der östlichen Gemeindegrenze ist als Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung zu bewerten, da der Discountmarkt näher an den Hauptsiedlungsbereich des Kernortes von Mainaschaff heranrückt.

„Der Nahversorgungsstandort Jahnstraße kann mit dem ansässigen Netto Lebensmitteldis- countmarkt auch nach im Falle einer Edeka-Verlagerung die zugewiesenen Versorgungsfunktio- nen – die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung im Kernort von Mainaschaff – erfüllen. Eine Neuaufstellung des Edeka-Marktes ist am Standort Jahnstraße aufgrund der fehlenden Entwicklungsflächen nicht möglich.“

„Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen in Nachbarkommunen können angesichts des brei- ten Besatzes an Lebensmittelmärkten in Aschaffenburg, Kleinostheim und Stockstadt voraussichtlich ausgeschlossen werden. Die Lebensmittelmärkte Edeka und Aldi werden auch nach einer Verlagerung überwiegend der Versorgung der Bevölkerung in der Gemeinde Mainaschaff dienen.“

„Die Projektplanung ist damit grundsätzlich mit den REHK-Empfehlungen vereinbar, da die Ver- sorgungsfunktion des „Nahversorgungsstandorts Jahnstraße“ erhalten bleibt und am „Nahversor- gungs- und Ergänzungsstandort Am Glockenturm“ nur betriebssichernde Entwicklungen bereits in Mainaschaff ansässiger Nahversorger konzentriert werden. Mit der Projektplanung gehen gleichzeitig nur geringe Verkaufsflächenzuwächse in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten einher.“

„Der Begründungsansatz zur Erzielung des regionalen Konsens liegt darin, dass es sich um in- nergemeindliche Verlagerungen bedeutsamer Nahversorgungseinrichtungen handelt, die der bestandssichernden Weiterentwicklung dienen, ohne dass die Lebensmittelmärkte eine bedeut- same übergemeindliche Ausstrahlungskraft entfalten werden.“

„Für die seit Jahren leerstehende Baumarktimmobilien am Nahversorgungs- und Ergänzungs- standorte Am Glockenturm stellt die Projektplanung mit einem Fachmarkt für Renovierungsbedarf (Tedox), einem nicht-großflächigen Drogeriemarkt und der innergemeindlichen Verlagerung der Lebensmittelmärkte Edeka und Aldi eine angemessene Nutzung dar, um dem städtebaulichen Planungserfordernis gerecht zu werden.“

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Nach Ansicht der höheren Landesplanungsbehörde sowie des Städtebaus steht vor diesem Hin- tergrund das Regionale Einzelhandelskonzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg dem Vorhaben nicht entgegen.

2. Sonstige raumordnerisch relevante Auswirkungen

2.1 Verkehr

Die Zufahrt zu den Parkplätzen soll geändert werden. Hierzu hat die höhere Landesplanungsbe- hörde die höhere Straßenverkehrsbehörde um Stellungnahme gebeten. Seitens der höheren Straßenverkehrsbehörde bestehen keine Einwände gegen das geplante Vorhaben.

2.2 Siedlungsstruktur

Die Wiedereingliederung der seit dem Jahr 2013 leerstehenden Baumarktimmobilie in den Wirt- schaftskreislauf ist im Sinne von Grundsatz 3.1 LEP (Flächensparen), Ziel 3.2 LEP (Innenent- wicklung vor Außenentwicklung) sowie Ziel B II 2.2 RP1 positiv zu sehen.

2.3 Arbeitsmarkt

Die Wiederherstellung weggefallener Arbeitsplätze, deutlich über das bisherige Maß hinaus, ist im Sinne von Grundsatz A II 1.1.2 RP1 zu begrüßen.

3. Fazit

Es ist im Sinne der Raumordnung und Landesplanung, eine verträgliche Nachnutzung für den seit 2013 leerstehenden Max-Bahr Bau- und Gartenmarkt zu finden. Nach umfangreichen Vorab- stimmungen hat die steguweit brand perspectives GmbH ein Konzept erstellt, welches geeignet ist, im Sinne einer flächensparenden Innenentwicklung den jahrelangen Leerstand zu beseitigen und sogar mehr Arbeitsplätze zu schaffen, als dies bei Max-Bahr der Fall gewesen war. Die hö- here Landesplanungsbehörde hat bei der Bewertung der Auswirkungen der Planungen festgestellt, dass mit wenigen und h.E. zumutbaren Auflagen das Vorhaben mit den Einzelhandelszie- len des LEP vereinbar ist. Bezüglich der Verkehrsplanungen sind Details in den kommenden Rechtsverfahren zu klären. Weitere landesplanerische und überörtlich raumbedeutsame Aspekte

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werden nicht erwartet, da sich an den baulichen Gegebenheiten keine nennenswerten Änderun- gen ergeben. Bei Beachtung der Maßgaben unter A) entspricht die Planung den Erfordernissen der Raumordnung.

4. Hinweise

Diese Stellungnahme ergeht ausschließlich aus der Sicht der Raumordnung und Landesplanung sowie des Städtebaus und der Städtebauförderung. Eine Prüfung und Würdigung sonstiger öf- fentlicher Belange ist damit nicht verbunden.

Mit freundlichen Grüßen gez. i.V. Büchs

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