Gemeinde Hösbach
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GEMEINDE MAINASCHAFF LANDKREIS ASCHAFFENBURG FLÄCHENNUTZUNGSPLAN ÄNDERUNG 11 GLOCKENTURM SONDERGEBIET GROSSFLÄCHIGER EINZELHANDEL BEGRÜNDUNG Ausgearbeitet: Bauatelier Dipl. - Ing.(FH) Christine Richter, Architektin Dipl. - Ing. Wolfgang Schäffner, Architekt Wilhelmstraße 59, 63741 Aschaffenburg Telefon: 06021/424101 Fax: 06021/450323 Stand: 04.04.2017 E-Mail: [email protected] Fassung: Entwurf zur Offenlage - 2 - INHALTSVERZEICHNIS SEITE BEGRÜNDUNG 1. Anlass und Ziel der Änderungsplanung 3 2. Räumlicher Geltungsbereich 5 3. Übergeordnete Planungen 5 Landesentwicklungsprogramm und Regionalplan 4. Erschließung 5 4.1 Verkehrliche Erschließung 4.2 Technische Infrastruktur 5. Art und Umfang der Änderung 6 6. Umweltbericht 7 7. Verfahren 10 VERFAHREN I. Der Gemeinderat fasst in der Sitzung am 22.11.2016 die Beschlüsse zur Änderung Nr. 11 des Flächennutzungsplanes im Bereich des Bebauungsplanes „Glockenturm“ und zur Durchführung des Verfahrens . II. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und der Behörden nach § 4 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 30.01.2017 bis 03.03.2017. III. Bei der Sitzung am 04.04.2017 wertet der Gemeinderat die Stellungnahmen zur frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung aus und beschließt das weitere Verfahren nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB. VI. Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange. Anlagen der Begründung 1. Aufstellungsbeschluss und Auslegungsbeschluss Auszug aus der Niederschrift über die öffentliche Gemeinderatsitzung am 22.11.2016 2. Mietflächen-Planung, Entwurf-Vorabzug vom 11.10.2016, Architekt: steguweit brand perspectives GmbH, 63067 Offenbach/Main 3. Landesplanerische Überprüfung, Stellungnahme der Regierung von Unterfranken vom 09.11.2016 4. Billigungs- und Auslegungsbeschluss Auszug aus der Niederschrift über die öffentliche Gemeinderatsitzung am 04.04.2017 FN-6000-AE-11-Glockenturm-BG.doc - 3 - BEGRÜNDUNG 1. ANLASS UND ZIEL DER ÄNDERUNGSPLANUNG Für die seit der Insolvenz des Baumarktkonzerns Max-Bahr leerstehende Immobilie an der Johann-Dahlem-Straße hat die steguweit brand perspectives GmbH ein Nutzungs- konzept vorgelegt. Eine Nachnutzung des Objektes durch einen Bau- und Gartenmarkt- betreiber ist nicht realisierbar. Ziel des Konzeptes ist es, einen betriebswirtschaftlich und städtebaulich nachteiligen dauerhaften Leerstand zu vermeiden und eine standort- und umlandverträgliche Nach- belegung zu entwickeln. Geplant ist die Nutzungsänderung in ein Fachmarktzentrum mit untergeordneten bauli- chen Veränderungen. Im Wesentlichen ändert sich der Besatz innerhalb des Gebäudes. Angaben zu den Gesamtverkaufsflächen: 1. Verkaufsfläche Lebensmittel inkl. 70 m² Gastronomie 1.770 m² (EDEKA-Verlagerung) 2. Verkaufsfläche Lebensmitteldiscounter 1.250 m² (Aldi-Verlagerung) 3. Verkaufsfläche Drogerie 655 m² (Neuansiedlung) 4. Verkaufsfläche Baumarkt / Heimtextil 3.024 m² (Neuansiedlung) Gesamtverkaufsfläche 6.699 m² Die ursprünglich zulässige gewichtete Gesamtverkaufsfläche war auf max. 9.700 m² festgesetzt. In der geplanten Umnutzung ist eine Reduktion auf 6.699 m² vorgesehen. Der Baumarktanteil soll auf ca. 3.024 m² reduziert werden. Bei den beiden Lebensmittelmärkten handelt es sich jeweils um Verlagerungen inner- halb von Mainaschaff. Vorgesehen ist, dass der in der Jahnstraße angesiedelte EDEKA-Lebensmittelmarkt an den Standort „Am Glockenturm“ umzieht. Mit der Verlagerung geht eine Zusammenle- gung von derzeit separatem Lebensmittel- und Getränkemarkt einher. Die Planung sieht eine Vergrößerung der Verkaufsfläche von bisher etwa 1.450 m² auf 1.700 m² sowie eine Gastronomieeinheit von etwa 70 m² vor. An dem Bestandsstandort „Jahnstraße“ fehlen geeignete Entwicklungsmöglichkeiten, um den Betrieb mittel- und langfristig wettbewerbsfähig zu halten. Als Ergänzung zu dem Lebensmitteleinzelhandel plant ALDI Süd die Filiale in Solitärlage am östlichen Rand des Gemeindegebietes, Hauptstraße 206, aufzugeben. Im Zuge der Verlagerung soll die Verkaufsfläche von vormals ca. 900 m² auf ca. 1.200 m² vergrößert werden. Ein Großteil der Fachmarktfläche mit ca. 3.024 m² Verkaufsfläche soll einem Baumarkt / Heimtextil Anbieter zugeordnet werden. Als Abrundung ist eine Drogeriefiliale vorgesehen mit einer Verkaufsfläche von ca. 655 m². FN-6000-AE-11-Glockenturm-BG.doc - 4 - Das Vorhaben wurde hinsichtlich der Festlegungen des Landesentwicklungsprogramms Bayern 2013 (LEP) zu Einzelhandelsgroßprojekten überprüft. Es wurde festgestellt, dass die Umnutzung bei Einhaltung der Maßgaben zu den maximalen Verkaufsflächen mit den Einzelhandelszielen des LEP vereinbar ist und auch das Regionale Einzelhandels- konzept für den Stadt-Umland-Bereich Aschaffenburg der Nutzungsänderung nicht ent- gegensteht. Der wirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Mainaschaff einschließlich der Ände- rungen stellt das Planungsareal als „Sondergebiet“ (SO) mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt“ dar. Die Realisierung der vorgesehenen Nachnutzungen mit vier selbstständigen Einzelhan- delsmärkten setzt die Schaffung von Planungsrecht durch eine vorbereitende Bauleit- planung voraus. Es ist erforderlich, den Flächennutzungsplan zu ändern und die Fläche als „Sonstiges Sondergebiet“ (SO) mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel“ nach § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO darzustellen. Die weitere Präzisierung der Art der baulichen Nutzung erfolgt im Rahmen der 2. Ände- rungen des Bebauungsplanes „Glockenturm“. Mit der Änderung des Flächennutzungsplanes wird gleichzeitig der Bebauungsplan ge- ändert (Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB). Die Beschlüsse zur Änderung beider Bauleitpläne wurden am 22.11.2016 gefasst. Abb. 1 Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan (ohne Maßstab) FN-6000-AE-11-Glockenturm-BG.doc - 5 - 2. RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH Der Änderungsbereich liegt zwischen der Johann-Dahlem-Straße, der Goethestraße und der Bundesstraße 8. Über zwei Kreisel ist der Standort an die B 8 und die Bundesauto- bahn A 3 Frankfurt – Würzburg überregional angebunden. Das Grundstück ist Teil des Nahversorgungs- und Ergänzungsstandortes „Am Glocken- turm“, südwestlich und südlich grenzen Wohnbaugebiete an. Das Plangebiet umfasst die Grundstücke mit den Flurnummern 1430/6, 1431, 1463, 1465, 1466, 1467, 1473, 1473/1 und 1473/3 und hat eine Größe von 2,50 ha. Der Geltungsbereich der 11. Änderung des Flächennutzungsplanes ist bis auf die Teil- flächen der angrenzenden Verkehrsflächen der Johann-Dahlem-Straße und der Goethe- straße mit dem Plangebiet des im Parallelverfahren aufgestellten Bebauungsplan „Glo- ckenturm“, Änderung 2 gleich. 3. ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN Landesentwicklungsprogramm (LEP) und Regionalplan (RP1) Der Regionalplan Bayerischer Untermain (RP1) weist die Gemeinde Mainaschaff gemäß Ziel A V 2 als Unterzentrum aus. Mainaschaff ist, auch angesichts der bestehenden Versorgungsstrukturen mit Sortimen- tern des sonstigen Bedarfs, gemäß Ziel 5.3.1 LEP (Lage im Raum) als Zentraler Ort ge- eignet für die Ausweisung von Flächen für Einzelhandelsgroßprojekte. Die Flächenaus- weisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat gemäß Ziel 5.3.2 LEP (Lage in der Gemein- de) an städtebaulich integrierten Standorten zu erfolgen. Aufgrund der angrenzenden Wohnbebauung und der guten Anbindung an den öffentli- chen Personennahverkehr (ÜPNV) durch die Bushaltestellen in unmittelbarer Nähe ist der Standort als integriert zu bewerten. Den Zielen des Landesentwicklungsprogramms Bayern 2013 und der Raumordnung wird somit entsprochen. 4. ERSCHLIESSUNG 4.1 Verkehrliche Erschließung Die Erschließung des Sondergebietes liegt mit den vorhandenen gebietsbegrenzenden Straßen „Johann-Dahlem-Straße“ und „Goethestraße“ fest. Über die „Johann-Dahlem-Straße“ ist das Areal der Fachmärkte mit der Bundesstraße 8 und der Bundesautobahn A 3 Frankfurt – Würzburg verbunden. 4.2 Technische Infrastruktur Das Plangebiet wurde bereits bisher baulich genutzt. Die Anlagen für die Trink- und Löschwasserversorgung, Energie- und Wärmeversorgung, Schmutz- und Nieder- schlagswasserbeseitigung (Mischwasserkanalisation) sind vorhanden. Durch die geplante Nachnutzung ergeben sich keine wesentlichen Änderungen gegen- über dem derzeitigen Umfang. FN-6000-AE-11-Glockenturm-BG.doc - 6 - 5. ART UND UMFANG DER ÄNDERUNG Art der baulichen Nutzung (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO) Für das Sondergebiet „Bau- und Gartenmarkt“ wird die Festsetzung der Zweckbestim- mung entsprechend der geplanten Nachnutzungen geändert. Es wird nunmehr ein Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Großflächiger Einzelhandel“ nach § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausgewiesen. Parallel zur Flächennutzungsplanänderung wird der Bebauungsplan „Glockenturm“ ge- ändert. Ziel und Zweck der Bebauungsplanänderung ist es, die Ziele der Flächennutzungsplan- änderung zu konkretisieren. Hierzu werden als Präzisierung der Art der baulichen Nut- zung für die jeweils selbstständigen Einzelhandelsbetriebe die höchstzulässigen Ver- kaufsflächen in dem Sonstigen Sondergebiet festgesetzt. Der Bebauungsplan „Glockenturm“, Änderung 2 setzt für das Sonstige Sondergebiet eine Gesamtverkaufsfläche von 6.700 m² mit jeweils selbstständigen Einzelhandels- märkten fest: • 1 Lebensmittel-Vollsortimenter mit einer Gesamtverkaufsfläche von 1.600 m² (inkl. Kassenzone und Windfang) sowie einer zusätzlichen Gastronomiefläche von max. 70 m². Darüber hinaus eine Verkaufsfläche von max. 100 m² für Waren des Innenstadtbedarfs bzw. des sonstigen Bedarfs. • 1 Lebensmittel Discounter mit max. 1.250 m² Verkaufsfläche. • 1 Drogeriemarkt mit max.