Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße Dokumentation

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße

Dokumentation

Förderung des Verfahrens im Rahmen des Programms Stadtumbau West

Kooperatives und konkurrierendes städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße Mittelabschnitt Ostseite, Berlin Mitte

Träger des Verfahrens / Verfahrensdurchführung Bezirksamt Mitte von Berlin Abt. Stadtentwicklung Iranische Straße 3 13347 Berlin in Kooperation mit Vivico Real Estate GmbH Niederlassung Berlin Joachimstaler Straße 20 10719 Berlin

Verfahrensbetreuung GRUPPE PLANWERK Stadtplaner Architekten Ingenieure Pariser Straße 1 10719 Berlin (Gebietskoordination Stadtumbau Tiergarten, Teilbereiche A + B)

Förderung des Verfahrens im Rahmen des Programms Stadtumbau West

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 2

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße Dokumentation

INHALT

Vorbemerkungen zum Verfahren 3

1. Das ausgewählte Konzept 6

2. Die Bearbeitungsgrundlagen 7

3. Der Vorprüfungsbericht 35

4. Kolloquien, Dialog und Beteiligung der Öffentlichkeit 64 4.1 Ortstermin mit der Bürgerinitiative Lehrter Straße (05.05.09) 65 4.2 Öffentliche Veranstaltung zur Aufgabenstellung (27.05.09) 66 4.3 Rückfragenkolloquium mit Ortsbegehung (13.07.09) 74 4.4 Zwischenkolloquium mit dem Auswahlgremium (14.09.09) 79 4.5 Öffentliche Erörterung der Zwischenergebnisse (14.09.09) 93 4.6 Auswahlsitzung (02.11.09) 100 4.7 Öffentliche Erörterung des Ergebnisses (24.11.09) 118

Anhang 127 - Alle Planzeichnungen der nicht ausgewählten Gutachterkonzepte 128 - Broschüre der Initiative Lehrter Straße mit Forderungskatalog 137 - BVV / Bezirksamt Drucksache 1301/III 140

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 3 Vorbemerkungen zum Verfahren

Das städtebauliche Gutachterverfahren für die Ostseite / Mittelabschnitt der Lehrter Straße ist ein Bestandteil der Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße, die sich im Rahmen des Stadtumbaus seit dem Frühjahr 2009 der vielfältigen Entwicklungsfragen und einzelner Aufgaben annimmt. Die Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße versteht sich ausdrücklich als partizipatives Zielfindungs- und Planungsverfahren, an dem die örtlichen Initiativen, Bewohner, Gewerbetreibende, Eigentümer und sonstige Akteure kontinuierlich und aktiv im Rahmen von Workshops, Erörterungsveranstaltungen beteiligt und durch Informationstransfer über den Betroffenenrat Lehrter Straße informiert werden.

Den Anstoß für die Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße gab die Bezirksverordnetenversammlung des Bezirks Mitte von Berlin. Sie ersuchte das Bezirksamt mit Beschluss vom 18.12.08, „Anfang 2009 eine Zukunftskonferenz Lehrter Straße zu planen und durchzuführen, um mit den Bürgerinnen und Bürgern über die Entwicklungskonzepte und Planungsprozesse in einen Dialog einzutreten mit dem Ziel der nachhaltigen Bürgerbeteiligung und der Sicherung des Wohnanteils in der Lehrter Straße“. Damit sollen insbesondere folgende Ziele verfolgt werden: - Planungsrechtliche Sicherung der vorhandenen Wohnnutzung unter Berücksichtigung der vorhandenen und zukünftigen Sportnutzung im Fritz-Schloß-Park - Entwicklung der freien Flächen im mittleren Teil der Lehrter Straße mit einem hohen Wohnanteil - Städtebauliche Vernetzung mit dem anliegenden Quartier Heidestraße, Entwicklung qualitätvoller Anbindungen an den Berlin-Spandauer- Schifffahrtskanal - Vorbereitung einer sozialräumlichen Vernetzung mit dem Quartier Heidestraße, insbesondere in den Bereichen Bildung, Kinder, Jugend - Begleitung des Verfahrens „Stadtumbau-West“

Am 24 Februar 2009 fand daraufhin eine Auftaktveranstaltung mit Arbeitsgruppen zu drei Themenfeldern statt. Eine der Arbeitsgruppen befasste sich mit den Entwicklungsperspektiven für die Flächen östlich der Lehrter Straße. Als Ergebnis dieser Arbeitsgruppe wurde im Protokoll festgehalten: „- Die städtebauliche Entwicklung der Vivico-Flächen sollte eine Atmosphäre des „grünen“ innerstädtischen Wohnens schaffen. Eine Bebauung mit moderaten Gebäudehöhen sollte ebenfalls durch Freiflächen („Lücken“) gegliedert werden (Naturerlebnis im Gebiet, mit Laubenpiepern, Kinderspielmöglichkeiten, Angebote für Jugendliche und für (vereinsunabhängigen) Sport). - Entlang der Lehrter Straße sollten in den Erdgeschossen der Wohngebäude Läden und Dienstleistungsnutzungen entstehen, zur Bahntrasse hin könnten auch kleingewerbliche Nutzungen angesiedelt werden. Vorhandenes Gewerbe sollte erhalten bleiben.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 4 - Große Bedeutung wird einer „wertvollen Gestaltung“ (Architektur und Umfeld) beigemessen. Das dabei erwähnte überhöhende und zugleich relativierende Begriff „Prachtstraße“ zielt damit auch auf die erwünschte Gebiets- und Sozialverträglichkeit der Gestaltung ab: - Wohnstraße - Kleingewerbe (Läden, Handel, Handwerk); zur Belebung: Idee „Kleingewerbezentrum“ - Bezug zwischen den Stadtteilen, Durchwegung - Grün; Laubenpieper, Idee eines Naturparkes - Kinderspielplatz mit Betreuung - Erhalt des gewachsenen Charakters, - Angebot Breitensport Zugleich werden Bedenken und Befürchtungen geäußert: - Verdrängungen ansässiger Bevölkerung - Ablehnung von Bürobauten - zu große Bauhöhe - keine Großnutzung / keine Intensivnutzung, nicht nur „Bahnhofsbezug“ - stark autoverkehrserzeugende Nutzungen - übermäßige Nutzungsdichten sowie starke Flächenversiegelungen - Lärm, Durchgangsverkehr - Kommerzialisierung des Aufenthalts - Auf die Frage in der Diskussion, wie sich gewachsene Strukturen des Gebietes erhalten und soziale Verdrängungsfolgen einer Aufwertung vermeiden lassen, wird seitens des BzStR deutlich gemacht, dass Aufwertungsprozesse, wenn sie denn einsetzen (Moabit habe sich im Gegensatz zum Prenzlauer Berg in den vergangenen zwei Jahrzehnten noch nicht sehr gewandelt) per se nicht aufzuhalten seien, aber in der Lehrter Straße angestrebt wird, sie sozial- und nutzungsverträglich zu steuern und eine behutsame Entwicklung zu erreichen. Künftige Neugestaltungen und Umstrukturierungen sollten nicht zu unverträglichen Entwicklungsdynamiken führen, sondern grundsätzlich angenehme innerstädtische Wohn- und Lebenssituationen im Quartier schaffen und damit den Ort nicht zuletzt für Familien attraktiv zu machen. - Der Feststellung eines Teilnehmers, dass der Entwicklungsprozess über einen längeren Zeitraum erfolgen dürfte, der im Umgang mit Veränderungen den Betroffenen die Möglichkeit gibt, rechtzeitig darauf reagieren zu können, wird zum Teil mit Skepsis begegnet.“ Zum Abschluss der Auftaktveranstaltung wurde seitens des Bezirksamtes angekündigt, ein konkurrierendes städtebauliches Gutachterverfahren mit drei auszuwählenden Büros durchzuführen, dessen Ergebnis zum Jahresende 2009 erwartet werde. Nach Vereinbarung zwischen dem Bezirksamt Mitte und der Vivico im April 2009 wurden durch die Verfahrensträger drei Gutachterbüros ausgewählt und durch die Vivico mit den Planungen im Rahmen des Gutachterverfahrens beauftragt.

Die folgende Dokumentation gibt das gesamte Gutachterverfahren und dessen Inhalte wieder. Das mit dem am 02. November 2009 ausgewählten Entwurf vorliegende Ergebnis bildet nunmehr die Grundlage für die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens in 2010. Die Konkretisierung der städtebaulichen Planung wird Gegenstand weiterer Erörterungen im Rahmen der Zukunftswerkstatt Lehrter / Kruppstraße sein.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 5 1. Das ausgewählte Konzept

Carpaneto / Schöningh mit Fat Koehl und sinai

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 6

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 7 2. Die Bearbeitungsgrundlagen

Anlass und Ziel

Teil 1 Verfahren 1.1 Auslober, Bauherr, Bedarfsträger 1.2 Art des Verfahrens 1.3 Gutachter 1.4 Obergutachter / Sachverständige (Auswahlgremium), Vorprüfung 1.5 Ausgabe der Wettbewerbsunterlagen und Rückfragen 1.6 Abgabe und Vorstellung der Konzepte 1.7 Verzeichnis der Verfahrensunterlagen 1.8 Geforderte Leistungen 1.9 Vergütung, Preiswürdigung 1.10 Eigentum und Urheberrecht 1.11 Zusammenfassung der Termine

Teil 2 Aufgabenstellung 2.1 Städtebauliche Zielsetzung 2.2 Ziele und Kennwerte im Grundstücksbereich der Vivico 2.3 Ziele für den nördlichen und südlichen Bereich des Planungsgebiets 2.4 Beurteilungskriterien des Auswahlgremiums

Teil 3 Situation und Planungsgrundlagen 3.1 Städtebauliche, stadt- und landschaftsräumliche Einordnung 3.2 Historische Entwicklung des Bereiches 3.3 Übergeordnete Aspekte des Bereiches 3.4 Örtliche Aspekte des Bereiches 3.5 Städtebauliche Planungsgrundlagen 3.6 Landschaftsplanerische Planungsgrundlagen 3.7 Technische Infrastruktur, Erschließung und Verkehr 3.8 Umweltschutz; Boden, Wasser, Klima, Luft

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 8 Anlass, Ziel und Zweck des Verfahrens

Unterschiedliche Aktivitäten von Eigentümern und Vorhabensträgern vor dem Hintergrund der veränderten Rahmenbedingungen durch den neuen Hauptbahnhof und das angestrebte Stadtquartier an der Heidestraße veranlassen zu einer grundsätzlichen Auseinandersetzung mit den städtebaulichen Entwicklungszielen an der Lehrter Straße.

In Folge des Beschlusses der BVV Mitte vom 18.12.2008, „(…) eine Zukunftskonferenz Lehrter Straße zu planen und durchzuführen, um mit den Bürgerinnen und Bürgern über die Entwicklungskonzepte und Planungs- prozesse in einen Dialog einzutreten mit dem Ziel der nachhaltigen Bürger- beteiligung und Sicherung des Wohnanteils in der Lehrter Straße“, wurde im Februar 2009 eine Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße mit einer öffentlichen Auftaktveranstaltung eingeleitet.

Für den Bereich zwischen der Lehrter Straße in ihrem Mittelabschnitt und der Bahntrasse besteht ein besonderer Bedarf der städtebaulichen Konzept- findung, Entwicklungsabstimmung sowie planungsrechtlichen Sicherung der anzustrebenden Entwicklung.

Zu diesem Zweck wird im Vorfeld planungsrechtlicher Schritte auf der Grundlage der Vereinbarung zwischen dem Bezirksamt Mitte und der Vivico Real Estate GmbH ein kooperatives und konkurrierendes Gutachterverfahren in Anlehnung an die RPW 2008 durchgeführt.

Den Kern des Planungsbereiches / Wettbewerbsgebietes bildet das Grund- stück der Vivico. Nördlich und südlich angrenzende Teilbereiche sind Be- standteil des Wettbewerbsgebietes. Die Umgebung des Wettbewerbs- gebietes, insbesondere der Straßenraum im angrenzende Abschnitt der Lehrter Straße ist konzeptionell mit zu berücksichtigen, soweit aus der Ent- wicklung des Wettbewerbsgebietes ein Veränderungsbedarf resultiert.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 9 Teil 1 Verfahren

1.1 Auslober, Bauherr, Bedarfsträger

Auftraggeber Vivico Real Estate GmbH Niederlassung Berlin, in Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt Mitte von Berlin Abt. Stadtentwicklung

Wettbewerbsdurchführung

Vivico Real Estate GmbH Niederlassung Berlin Joachimstaler Straße 20 10719 Berlin Stefan Wagner Tel.: +49 (0)30 2610 1418 Fax: +49 (0)30 2610 1429 e-mail: [email protected]

Bezirksamt Mitte von Berlin Abt. Stadtentwicklung Iranische Straße 3 13347 Berlin Stephan Lange Tel.: +49 (0)30 9018 43632 Fax: +49 (0)30 9018 45776 e-mail: [email protected]

Mit der Betreuung des Verfahrens beauftragt

GRUPPE PLANWERK Stadtplaner Architekten Ingenieure Pariser Straße 1 10719 Berlin Heinz Tibbe Tel.: +49 (0)30 8891 639-0 Fax: +49 (0)30 8891 639-1 e-mail: [email protected]

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 10 1.2 Art des Verfahrens

Die Auslobung erfolgt als kooperatives und konkurrierendes städtebauliches Gutachterverfahren in Anlehnung an die Richtlinien für Planungswettbewerbe RPW 2008 (Fassung vom 12.09.2008).

Es werden als Gutachter drei Planungsbüros von Architekten und Stadtpla- nern eingeladen. An den Beiträgen sollen Landschaftsarchitekten mitwirken.

Von den Gutachtern sollen städtebauliche Konzepte entwickelt werden, die in einem Zwischenkolloquium vorgestellt und mit dem Obergutachtergremi- um sowie in einer öffentlichen Veranstaltung diskutiert werden. Danach entwickeln die Büros ihre Planungen weiter und stellen diese dann in einer ab- schließenden Auswahlsitzung erneut (in Einzelpräsentation, unter Aus- schluss der anderen Teilnehmer) dem Gremium vor. Im Anschluss daran entscheidet das Obergutachtergremium, welches städtebauliche Konzept Grundlage für die weiteren Planungen werden soll. Ggf. vorhandener Überar- beitsbedarf bei dem ausgewählten Entwurf wird in der Auswahlsitzung definiert und durch das betreffende Büro eingelöst.

Das einvernehmliche Ergebnis des städtebaulichen Gutachterverfahrens bildet die Basis für die angestrebte planungsrechtliche Sicherung des Gebietes.

1.3 Gutachter

Als Gutachter-Büros werden beauftragt: ASTOC Architects & Planners, Köln Carpaneto.schöningh architekten, Berlin Sauerbruch Hutton, Berlin

1.4 Obergutachter, Sachverständige, Vorprüfung

Obergutachter Prof. Hildebrand Machleidt Stadtplaner und Architekt, Berlin / Hannover

Ephraim Gothe Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung Bezirksamt Mitte von Berlin

Henrik Thomsen Leiter Vivico Berlin

Manfred Kühne Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II

Ingeborg Breithaupt Architektin, Vivico, Berlin

Stefan Wagner Architekt, Vivico, Berlin

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 11 Stellvertretende Ulla Luther Obergutachter Architektin, Staatsrätin a. D., Berlin

Kristina Laduch Fachbereich Stadtplanung Bezirksamt Mitte von Berlin

Inga Petersen Architektin, Vivico Berlin

Martina Pirch Senatsverwaltung für Stadtentwicklung IV D

Sachverständige Stephan Lange Stadtplanung Bezirksamt Mitte von Berlin

Udo Dagenbach Landschaftsarchitekt, Berlin

Rolf Wesselhöfft Stadtplanung, verbindliche Bauleitplanung Bezirksamt Mitte von Berlin

Michael Schulze Stadtplanung, verbindliche Bauleitplanung Bezirksamt Mitte von Berlin

Ute Block Stadtplanung Bezirksamt Mitte von Berlin

Christian Rau Bezirksamt Mitte von Berlin, UmNat

Bernhard Hühn UmNat, Bezirksamt Mitte von Berlin

Siegfried Dittrich SGA, Bezirksamt Mitte von Berlin

Frank Bergner Bezirkl. Bauaufsicht, Bezirksamt Mitte von Berlin

Annette Mangold-Zatti Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I E

Brigitte Schammer Senatsverwaltung für Stadtentwicklung IV D

Hanne Nagel / Cord Meyer DB Services Immobilien GmbH, Berlin

Peter Tiedt Liegenschaftsfonds Berlin

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 12 Jürgen Lindner Eigentümervertreter Lehrter Str. 26A-30, 35

Claudia Vollmann Vertreterin der Initiative Lehrter Straße

Ralph Heine Vertreter der Initiative Lehrte Straße

Gäste Vertreter der Fraktionen der BVV Mitte

Vorprüfung GRUPPE PLANWERK

1.5 Ausgabe der Bearbeitungsunterlagen und Rückfragen

Die Bearbeitungsunterlagen werden am 26.06.09 postalisch zugesandt. Schriftliche Rückfragen können bis zum 06.07.09 an GRUPPE PLANWERK gerichtet werden ([email protected], Betr.: GVLS RF). Am 13.07.09 findet eine Ortsbegehung und im Versammlungsraum Tribünengebäude Poststadion Lehrter Straße ein Rückfragenkolloquium zur Beantwortung schriftlicher und mündlicher Rückfragen statt.

1.6 Abgabe und Vorstellung der Konzepte

Die Konzepte sind dem Obergutachtergremium in einem Zwischenkollo- quium und einer öffentlichen Veranstaltung am 14.09.09 sowie nach Abgabe der Unterlagen am 09.10.09 in der Auswahlsitzung am 02.11.09 und in einer öffentlichen Abschlusspräsentation am 24.11.09 vorzustellen. Die endgültige Abgabe des ausgewählten Konzeptes erfolgt – unter Berücksichtigung ggf. erforderlicher Überarbeitung - bis zum 18.12.09.

Die Orte für das Zwischenkolloquium am 14.09.09, die Auswahlsitzung am 02.11.09 sowie die öffentlichen Veranstaltungen am 14.09.09 und 24.11.09 werden noch festgelegt.

1.7 Verzeichnis der Verfahrensunterlagen

Unterlagen des Verfahrens sind:

- die vorliegenden Bearbeitungsgrundlagen - CD ROM mit digitalen Daten, die im Folgenden aufgeführten Planunter- lagen, Dokumente und Informationsmaterialien: 1. Formblatt Verfassererklärung 2. Digitale Grundlage, ALK (dxf-Datei) 3. Übersichtsplan M 1:2.000 (pdf-Datei)

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 13 4. Planungsgebiet M 1:1.000 (pdf-Datei) 5. Luftbildkarte (tif-Datei) 6. Übersichtsplan Stadtumbaugebiet, Teilbereiche A+B, Planungen (pdf-Datei) 7. Plankarte der A+E-Flächen im Planungsgebiet (pdf-Datei) 8. Plankarte der Schutzstreifen entlang der Bahntrasse (pdf-Datei) 9. Schallausbreitung Verkehr aus Bereich Heidestraße (pdf-Datei) 10. Modernisierungskonzept Kulturfabrik, Lehrter Straße 11. Masterplan Heidestraße, Bericht April 2009 (pdf-Datei) 12. Protokoll der Auftaktverstaltung zur Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße am 24.02.09 (pdf-Datei) 13. Protokoll der öffentlichen Informationsveranstaltung zum Gutachterverfahren am 27.05.09 (pdf-Datei) 14. Präsentation der öffentlichen Informationsveranstaltung zum Gutachterverfahren am 27.05.09 (pdf-Datei) 15. Broschüre „Lehrter Wohnstraße“ der Initiative Mittelbereich Lehrter Straße (pdf-Datei)

- Modellplatte (Übergabe am 13.07.09) Hinweis: Jeder Teilnehmer/Gutachter verpflichtet sich, die vorliegenden digitalisierten Daten und Pläne nur für die Bearbeitung innerhalb des Gutachterverfahrens zu nutzen. Daten, die im Rahmen der Bearbeitung als Zwischenprodukte an- fallen und nicht an die Träger des Verfahrens abgegeben werden, sind nach Abschluss des Gutachterverfahrens zu löschen.

1.8 Geforderte Leistungen Von den Gutachterbüros werden folgende Leistungen erwartet: - Konzeptioneller Grundansatz (Skizzen, Vignetten) - Städtebauliches Leitbild - Komponenten der Nachhaltigkeit / des Klimaschutzes - Grundkonzept zur Freiraumstruktur - Grundkonzept zur Erschließungsstruktur - Integration und Verflechtung des Planungsbereiches in die und mit der Umgebung - Möglichkeiten und Strategien der phasenweisen Entwicklung

- Städtebauliches Gesamtkonzept / städtebaulicher Entwurf, im Maßstab 1:1.000, mit Darstellung der Gesamtsituation und städtebau- lichen Gestaltung sowie - der Baufelder und Baukörper mit Angabe der Vollgeschosse, - der Freiraumstrukturen und Freiraumnutzungen (der Frei- flächen auf den Baufeldern sowie des bahnbegleitenden Grün- zuges und der Anbindungen an die Lehrter Straße) - der öffentlichen und privaten Erschließung, für Kfz-, Fahrrad- verkehr und Fußgänger

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 14 - der konzipierten Flächen für den ruhenden Verkehr mit entsprechenden Zufahrten und der Stellplatzanzahl

- Darstellung der Nutzungsmöglichkeiten und Potenziale nach Baufeldern sowie zu bildenden Baugrundstücken einschließlich Berechnung/Nachweis der städtebaulichen Kennwerte - bauliche Grundfläche (absolut), Grundflächenzahl (GRZ) - Anzahl der Geschosse, Geschossfläche (absolut, unterschieden nach Wohnnutzung und Nichtwohnnutzung wie Dienst- leistungen, Gewerbe, Einzelhandel, Gastronomie), Geschoss- flächenzahl (GFZ) bezogen auf die einzelnen Baufelder und die Baufläche insgesamt - Art der Nutzung nach BauNVO (baufeld- bzw. teilbaufeldbezogen) - besondere bauliche Zweckbestimmungen / Nutzungsprofilie- rungen (z. B. Wohnungstypen, Gewerbetypen). - Konzeptdarstellungen für besondere, für das Verständnis des Entwur- fes relevante Teilbereiche im Maßstab 1:500. - Prinzipschnitte im Maßstab 1: 500 durch wesentliche Teile des Planungsgebiets, mit Gliederung / Maßstäblichkeit / Höhenentwicklung im Wettbewerbsgebiet. - Freie Darstellungen Darstellungen in selbst gewählter Form, z. B. als Vogelperspektive, zur Verdeutlichung der stadträumlichen Konzeption, Darstellungen der für den Entwurf entscheidenden stadträumlichen Qualitäten. - Erläuterungsbericht Erläuterung der Nachhaltigkeit, des städtebaulichen Leitbildes, des freiraumplanerischen Konzeptes, des Verkehrskonzeptes, der Integra- tion in die umgebenden Strukturen, zu Zielgruppen und Wohnungs- typen, zur phasen- und abschnittsweisen Entwicklung sowie sonstige zum Verständnis notwendige Erläuterungen (maximal 4 Seiten DIN A4). - Massenmodell als einfaches Arbeitsmodell im Maßstab 1: 1.000, zur Verdeutlichung der stadträumlichen Konzeption (auf einer zur Verfü- gung gestellten Grundplatte zum Einsatz in ein Umgebungsmodell).

- Für die Vorprüfung und Vorbereitung der Auswahlsitzung ist ein kom- pletter Satz aller Pläne verkleinert im Format DIN A3 mit Erläute- rungsbericht ist 3-fach gedruckt sowie 1-fach als CD-ROM zum 09.10.09 mit abzugeben. - Verzeichnis der eingereichten Unterlagen

- Verfassererklärung gemäß Anlage, zweifach als Kopie des Formblattes, mit Angabe der Anschrift, der Mitarbeiter und ggf. Fachberater. Durch ihre Unterschrift in der Verfassererklärung versichern die Gut- achter bzw. die bevollmächtigten Vertreter bei Juristische Personen,

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 15 Partnerschaften und Arbeitsgemeinschaften, dass sie die geistigen Ur- heber der von ihnen eingereichten und präsentierten Arbeiten sind.

Hinweise: Für die Präsentation der Entwürfe stehen pro Gutachterbüro zwei 2 m hohe Rolltafeln mit einer Hängefläche von 1,96 m (Breite) und 1,46 m (Höhe) zur Verfügung. Auf der öffentlichen Veranstaltung am 14.09.09 können die Entwürfe zusätz- lich mittels power-point-Projektion präsentiert werden.

1.9 Vergütung, Preiswürdigung

Das Bearbeitungshonorar beträgt für jedes der drei Büros 6.000,-- € (brutto). Für die Preiswürdigung des ausgewählten Konzeptes sowie ggf. erforderliche Überarbeitung stehen 6.990,-- € (brutto) zur Verfügung. Das Obergutachtergremium behält sich vor, die letztgenannte Summe (z. B. in ein Preisgeld und Überarbeitungshonorar) aufzuteilen.

Im Falle der Erstellung eines Präsentationsmodells des abschließenden Ergebnisses (ausgewähltes Konzept) erfolgt eine gesonderte Vergütung.

Die Gutachterbüros werden mit der Vivico einen Vertrag über ihre Teilnahme an dem Verfahren abschließen.

1.10 Eigentum und Urheberrecht

Die eingereichten Unterlagen werden - als Bestandteil der Dokumentation des Ergebnisses - Eigentum der Vivico und des Bezirksamtes Mitte. Das Ur- heberrecht und das Recht der Veröffentlichung der Entwürfe bleiben dem Verfasser erhalten, die Nutzungs- und Änderungsrechte werden der Vivico und dem Bezirksamt Mitte übertragen.

Die Vivico und das Bezirksamt sind berechtigt, die Entwürfe nach Abschluss des Gutachterverfahrens ohne weitere Vergütung zu dokumentieren, auszu- stellen und (auch über Dritte) zu veröffentlichen. Die Namen der Verfasser werden dabei zusammen mit den Entwürfen genannt.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 16 1.11 Zusammenfassung der Termine

26.06.09 Versand der Bearbeitungsunterlagen 06.07.09 Eingangsfrist schriftlicher Rückfragen 13.07.09 10:00 Uhr Ortsbesichtigung (Treffpunkt Lehrter Straße 23/24) 11:30 Uhr Rückfragenkolloquium (im Tribünengebäude des Poststadions) 14.09.09 ab 10:00 Uhr Zwischenkolloquium Präsentation der Zwischenergebnisse durch die Gutachter- büros, anschließend Beratung des Auswahlgremiums (Ort wird noch bekanntgegeben) 14.09.09 ab 18:00 Uhr Öffentliche Veranstaltung zu den Zwischenergeb- nissen (Ort wird noch bekanntgegeben) 18.09.09 Versand der Protokolle des Zwischenkolloquiums und der öffentlichen Veranstaltung 09.10.09 Abgabe der fertigen Gutachterbeiträge 12.09.09 Beginn der Vorprüfung 02.11.09 Präsentation und Auswahlentscheidung 24.11.09 Öffentliche Ergebnispräsentation 18.12.09 Fertigstellung der Gesamtdokumentation durch GRUPPE PLANWERK und Übergabe an Vivico und BA Mitte

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 17 Teil 2 Aufgabenstellung

2.1 Städtebauliche Zielsetzung

Mit der städtebaulichen Entwicklung des seit dem 19. Jahrhundert als Eisen- bahnfläche geltenden Geländes zwischen dem Mittelabschnitt der Lehrter Straße und der neu gebauten Bahntrasse soll das Ziel verfolgt werden, die Quartiere im Norden und Süden der Lehrter Straße durch ein „neues Stück Berlin“ zu ergänzen und zu verbinden. Angestrebt wird, unter Berücksichtigung der Ziele des Programms Stadtumbau West, ein lebendiges und urbanes Quartier mit einer Mischung aus vor allem Wohn- sowie Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen, eingebettet in ein Freiraumsystem mit einem bahnbegleitenden Grünzug, grünen Wegeverbindungen und einer Anbindung, mittels eines Brückenbauwerkes, an das Gebiet Heidestraße. Für den nördlichen Teil des Bearbeitungsgebietes wird eine Freiraument- wicklung angestrebt, die der Erweiterung des vorhandenen Spielplatzes sowie der nördlichen Fortführung des bahnbegleitenden Grünzuges zugute kommt. Im südlichen Teil des Wettbewerbsgebietes gilt es, den bahnbegleitenden Grünzug mit dem Döberitzer Grünzug zu verknüpfen.

Bezirkspolitischer Zielrahmen und Partizipation

Den städtebaulichen Zielrahmen für die gesamte Entwicklung des Wettbewerbsgebiet und dessen Umgebung bilden die am 19.12.08 in der Bezirksverordnetenversammlung des Bezirks Mitte von Berlin formulierten Ziele: 1. Planungsrechtliche Sicherung der vorhandenen Wohnnutzung unter Berücksichtigung der vorhandenen und zukünftigen Sportnutzung im Fritz-Schloß-Park 2. Entwicklung der freien Flächen im mittleren Teil der Lehrter Straße mit einem hohen Wohnanteil 3. Städtebauliche Vernetzung mit dem anliegenden Quartier Heidestraße, Entwicklung qualitätsvoller Anbindungen an den Berlin-Spandauer- Schiffahrtskanal 4. Vorbereitung einer sozialräumlichen Vernetzung mit dem Quartier Heidestraße, insbesondere in den Bereichen Bildung, Kinder und Jugend 5. Begleitung des Verfahrens „Stadtumbau West“

Seitens der durch die Bewohner und Anlieger der Lehrter Straße im bisherigen Beteiligungsverfahren „Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße sowie auf eigene Initiative eingebrachte Vorstellungen, Wünsche und Forde- rungen zur Entwicklung und Gestaltung des Planungsgebietes werden den Gutachtern als Informationsbestandteil der Bearbeitungsgrundlagen aus- gehändigt. (s. Broschüre „Lehrter Wohnstraße“ der Initiative Mittelbereich

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 18 Lehrter Straße sowie Protokoll der Auftaktveranstaltung zur Zukunfts- werkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße am 24.02.09)

Nachhaltigkeit

Bereits in der städtebaulichen Planung sollen die wesentlichen Grundlagen für eine nachhaltige Quartiersentwicklung angelegt werden: - Weiterentwicklung des identitätsstiftenden städtebaulich-architektonischen Erscheinungsbildes Berlins - Entwicklung hochwertiger öffentlich nutzbarer und privater Freiräume - Konzeption von unabhängigen, in sich stimmigen Entwicklungsabschnitten - Offenhaltung der Möglichkeiten flexibler Reaktion auf veränderte Nutz- ungsnachfragen während des städtebaulichen Entwicklungszeitraumes, im Rahmen des grundsätzlich angestrebten Nutzungsprofils - Entwicklung einer qualifizierten, der besonderen Lage- und Erschlie- ßungsgunst des Gebietes in der Nähe des Hauptbahnhofes und in Nach- barschaft des Sportpark Moabit Rechnung tragenden Bebauungsdichte und –gliederung - Mischung von Wohnen, Arbeiten, quartiersbezogenes Einkaufen, Kultur und Freizeit - Diversifizierung von Gebäude- und Nutzungstypen für unterschiedliche Zielgruppen und Nutzerbedürfnisse - Vernetzung mit dem umgebenden städtischen Kontext - Schaffung qualitätsvoller und möglichst barrierefreier öffentlicher Straßen-, Grün- und ggf. Platzräume, für die Aufenthaltsqualität, die Begegnung und Mobilität der Menschen sowie eine gute Erreichbarkeit wichtiger Zielorte - Schutz der natürlichen Ressourcen, z. B. Regenwasserversickerung - Nutzung regenerativer Energien - Energieeffizienz der Gebäude (Dichte, Kompaktheit etc.)

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 19

Baufelder (rot) und Freiflächen (grün)

2.2 Ziele und Kennwerte im Grundstücksbereich der Vivico

Das Gesamtgrundstück der Vivico, Lehrter Straße 23-26 (Flurstück 210) hat eine Größe von ca. 53.000 qm. Die Flächen, die auf dem Grundstück der Vivico für den bahnbegleitenden Grünzug sowie die beiden Ost-West-Verbindungen zwischen Lehrter Straße und bahnbegleitendem Grünzug vorgesehen sind, umfassen (inkl. Abstands- streifen der DB entlang der Bahntrasse) ca. 17.300 qm. Somit umfasst das Bauland (für die Bebauung, innere Erschließung und private Grün- und Freiflächen) auf dem Grundstück der Vivico 35.700 qm.

Art der baulichen Nutzung

Im Sinne eines Mischgebietes gem. BauNVO wird ein Wohnanteil an der gesamten baulichen Nutzung von ca. 60 % angestrebt. Etwa 40 % sollen unterschiedlicher, wohn- und nachbarschaftsverträglicher gewerblicher Nutz- ung vorbehalten bleiben.

Maß der baulichen Nutzung

Die Bebauung des Grundstücks der Vivico sollte, ausgehend von IV bis VI Vollgeschossen, mindestens 40.000 qm oberirdische BGF für Wohnnutz- ungen und 30.000 bis 40.000 qm oberirdische BGF für gewerbliche Nutz- ungen unterschiedlicher Art aufweisen. Die überbaubaren Flächen sollen 50 % der Baulandflächen nicht überschrei- ten. Innerhalb der nicht überbaubaren Flächen auf den Baugrundstücks-

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 20 flächen sind die inneren Erschließungen (Straßenverkehrsflächen, Wege, sonstige befestigte Flächen) zu berücksichtigen. Diese sollten einen Anteil von 20 % der Baulandflächen nicht überschreiten. Im Falle einer Übertragung der für die innere Erschließung der Bauflächen notwendigen Straßenverkehrsflächen in die Baulast des Bezirks (Bildung von Nettobauland) sollte der Anteil für Wege und sonstige befestigte Flächen 10 % der Nettobaulandflächen nicht überschreiten.

Städtebauliche Typologie

Die Bebauung auf den Baufeldern sollte einen zeitgemäßen und dem Ort entsprechenden Habitus entfalten und ist mit der städtebaulichen Textur der Umgebung, der südlich und nördlich angrenzenden Gebäudefolgen in Ein- klang zu bringen. Angestrebt werden Gebäudestellungen, die eine gute Durchgrünung begünstigen.

Die angestrebte Nutzungsmischung auf den Baufeldern kann in unterschiedlicher Weise ihren Ausdruck finden: - Gebäude mit vertikaler und mit horizontaler Nutzungsmischung, einzelne Gebäude ohne Nutzungsmischung. - Gebäude mit Handels- und Dienstleistungsnutzungen im Erdgeschoss sowie darüber liegenden Wohngeschossen - Reine Wohngebäude mit garten- und vorgartenbezogenen Erdge- schossen - Wohngebäude mit wohnungsbezogenen Mehrzwecknutzungen im Erd- geschoss. - Reine Nichtwohngebäude zu gewerblichen oder ggf. kleinteiligen Infra- strukturzwecken.

Die städtebauliche Konzeption soll Möglichkeiten für Bauherrengemein- schaften, Baugruppen o. ä. anbieten.

Entlang der Lehrter Straße sollte ein gut gegliedertes städtebauliches Konti- nuum entstehen, innerhalb dessen die Ost-West-Wegeverbindung in Höhe des Poststadion-Eingangs akzentuiert wird. Ostseitig sind die Flächen des geplanten bahnbegleitenden Grünzuges, die geplante Fußgängerbrücke über die Bahntrasse sowie die Rampenführun- gen der Bahntrasse zu berücksichtigen.

Grundstücksbildung / Realteilbarkeit

Die aufgrund der Freiflächenkulisse des bahnbegleitenden Grünzuges und der Verbindungen zur Lehrter Straße vorgegebenen drei Baufelder sollen eine Grundstücksbildung und Realteilung entsprechend der städtebaulichen Differenzierung ermöglichen. (siehe auch Typologie des Wohnens).

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 21 Bauordnungsrecht

Zu beachten sind die bauordnungsrechtlichen Maßgaben des Landes Berlin, unter Berücksichtigung von im Bebauungsplan festzusetzenden städtebau- lichen Abweichungsmöglichkeiten.

Typologie des Wohnens

Das angestrebte Wohnungsangebot wird auf Bevölkerungsgruppen und Haushalte überwiegend mittleren Einkommens ausgerichtet. Es soll sowohl Miet- als auch Eigentumswohnungen (sowie Wohnungen in Bauherrenge- meinschafts- bzw. Baugruppenhäusern) für unterschiedlichste Haushaltsty- pen enthalten. Ca. 30 - 40 % des Wohnungsbaus sollte (hinsichtlich der Bau- körperstellungen, Erschließungen und Freiflächen) die Realisierung einer Townhouse-Typologie, alternativ aber auch hierfür die Schaffung von Ge- schosswohnungen ermöglichen. Das Spektrum sollte Wohnungen für größe- re und kleinere Familien mit Kindern ebenso wie für 1- und 2-Personen- Haushalte ohne Kinder enthalten. Ausgegangen wird von unterschiedlichen Wohnungsgrößen bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 75 qm/WE (ca. 100qm BGF). Die Wohnungen sollten barrierefrei erschlossen werden / zugänglich sein.

Stellplätze

Konzeptionell sollte je 120 qm BGF baulicher Nutzung ein Kfz-Stellplatz angeboten werden. Dieses Mindestangebot soll dazu dienen, eine zusätzliche Stellplatzbelastung der Umgebung zu vermeiden. (Die Anlage von Tiefgara- gen ist in Betracht zu ziehen, sofern diese der entsprechenden Grundstücks- und Eigentumsbildung nicht entgegenstehen.) In Verbindung mit den Gebäuden sind ferner Fahrradstellplätze in ausreichender Anzahl vorzusehen.

Wohnfolgeflächen und -einrichtungen

Der entstehende Bedarf an Schulplätzen für das Quartier kann über bestehende Einrichtungen im Umfeld gedeckt werden. Für den Bedarf an Kitaplätzen (in Relation zur angestrebten Wohnungsanzahl bei Realisierung ca. 50 Plätze) sind ebenfalls Platzkapazitäten in den umliegenden Einrichtun- gen vorhanden.

Eine Erweiterung des Spielplatzes im Norden auf die Fläche des ehemaligen Schleicher-Geländes (östlich von Lehrter Straße 31-34) kann auch der Spielplatzversorgung des Vivico-Gebietes zu Gute kommen.

Sonstige Spiel-, Sport- und Bewegungsgelegenheiten sind strukturell auf den Flächen des bahnbegleitenden Grünzuges zu berücksichtigen.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 22 Typologie des Gewerbes

Gewerbliche Nutzungen in den Baufeldern sollen innerhalb von Gebäuden vorgesehen werden, wohnverträglich sein und den Anforderungen sowie Möglichkeiten des Ortes im Hinblick auf die o. g. Nachhaltigkeitsziele ent- sprechen. Zum angestrebten gewerblichen Entwicklungsprofil zählen u. a. - Entlang der Lehrter Straße kleinteiliger Einzelhandel und Dienstleistun- gen, der u. a. der Quartiersversorgung dient (darunter z. B. ein Vollsor- timent-Geschaft für den täglichen Bedarf mit bis zu 800 qm VKF, ein weiteres zusammenhängendes Raumangebot mit bis zu 800 qm Netto- nutzfläche sowie besondere, dem Profil des Ortes entsprechende Angebote) - Räumlichkeiten für kleinere Gewerbebetriebe, die aufgrund ihrer Lage zum Hauptbahnhof und zur City sowie aufgrund ihrer nachbarlichen Lagebeziehung für die Ansiedlung geeignet sind (z. B. Kleingewerbe- zentrum für kleine Handwerks-, Reparatur- und Servicebetriebe, Fahr- radfuhrbetrieb etc., kleinteilige Büro- und Verwaltungsdienstleistungen) - Freizeit-, sport- und gesundheitsbezogene private Dienstleistungen unterschiedlicher Größe (z. B. Sanitätshaus, Physiotherapie-Einricht- ungen, Arztpraxen, Apotheke) - Räumlichkeiten zur Ergänzung des kulturellen Clusters im Bereich und Umfeld der Lehrter Straße (z. B. Werkstätten und Ateliers) - Gastronomie und ggf. kleinteilige Hotellerie entlang der Lehrter Straße.

Grün- und Freiflächen

Die Flächen, die auf dem Grundstück für den bahnbegleitenden Grünzug sowie die beiden Ost-West-Verbindungen zwischen Lehrter Straße und bahnbegleitendem Grünzug vorgesehen sind und als Teil des öffentlichen Raumes gelten, bilden einen strukturkonzeptionellen Bestandteil der Ent- wurfsaufgabe und sind im Kontext des Bebauungskonzeptes strukturell mit zu entwickeln.

Kernbestandteile dieser Flächen sind die angestrebten Wegeverbindungen für unterschiedliche Nutzergruppen (Fußgänger, Fahrradfahrer, Skater, Men- schen mit Mobilitätseinschränkungen). Begleitende Flächen sollen nachbar- schaftsverträgliche Angebote für Spiel, Sport und Bewegung enthalten.

Innerhalb eines schmalen Sicherheitsstreifens entlang der Bahntrasse (s. 3.7) können ggf. (Sicherheitsanforderungen noch mit DB zu klären) Nutz- ungen und Gestaltungen angelegt werden, die der Erhöhung der öffentlichen Aufmerksamkeit im Bereich des Grünzuges dienen, die Nord-Süd-Blick- und Raumbeziehungen nicht beeinträchtigen und zugleich eine Zugänglichkeits- barriere zur Bahntrasse bilden.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 23 Brückenverbindung zur Heidestraße

Als wesentlicher Baustein der Ost-West-Vernetzung des Gebietes gilt die angestrebte Brückenverbindung über die Bahntrasse in Höhe des durch den Masterplan Heidestraße vorgegeben Verbindungsraumes und der Anbindung an den Eingang zum Poststadion.

Höhe, Art und Ausprägung der Brücke, Rampenführungen oder Möglichkei- ten anderer Lösungen für den westseitigen Brückenkopf werden noch geklärt.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 24 2.3 Ziele für den nördlichen und südlichen Bereich des Planungsgebiets

Nördlicher Anschluss der Grün- und Wegeverbindung

Die im Rahmen der „Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen VZB“ vorgesehene Grün- und Wegeverbindung soll sich nach Norden entlang der Bahntrasse fortsetzen und südlich des Grundstückes der Kulturfabrik (Lehrter Straße 35) an die Lehrter Straße angebunden werden. An der Grenze zum Grundstück Lehrter Straße 35 dient die geplante öffentliche Wegeverbindung zugleich als südseitige Erschließung und Feuerwehrzufahrt des Gebäudes der Kulturfabrik. Einbeziehung des Modernisierungs- und Ausbaukonzeptes für das Gebäude Lehrter Straße 35 (Kulturfabrik): Berücksichtigung von Zugängen und Treppen sowie des Rest-Kellerge- schosses auf dem ehem. Schleicher-Gelände. Einbeziehung der rückwärtigen Grundstücksbereiche der Gebäude Lehrter Straße 26A – 30: Anpassung der Freianlagengestaltung.

Spielplatz Lehrter Straße 31-34

Der durch die Wegeverbindung in Anspruch zu nehmende Teil der bestehenden Spielplatzfläche (Lehrter Straße 31-34) sowie ein aus der Wohnbebauung des Vivico-Grundstückes resultierender zusätzlicher Spielplatzbedarf (s. 2.2) begrün- det eine Flächenerweiterung des Spielplatzes auf das Gelände der ehemaligen Schleicher-Fabrik, unter Berücksichtigung der o. g. öffentlichen Wegeverbindung und entsprechender Begleitflächen. Bei der Erweiterung ist der vorhandene Spiel- geräte-Schuppen (Restgarage) zur pädagogischen bzw. nachbarliche Betreuung des Spielplatzes zu berücksichtigen.

Südlicher Anschluss an die Döberitzer Verbindung / Grünzug

Die bahnbegleitende Grün- und Wegeverbindung soll ihren südlichen Anschluss an die Ost-West-Verbindung des Döberitzer Grünzuges finden. Aufgrund der erhöhten Boden-Kontamination der Flächen im Bereich südlich des Vivico-Grundstücks ist auf den dortigen (unversiegelten) Begleitflächen des Nord- Süd-Verbindungsweges die Platzierung von Spielgelegenheiten und Nutzungsan- geboten, die zu Bodenberührungen veranlassen, zu vermeiden.

2.4 Beurteilungskriterien des Auswahlgremiums

- Berücksichtigung der Ziele und Kennwerte - Schlüssigkeit und Nachhaltigkeit des städtebaulichen Konzeptes - Integration und Vernetzung des Plangebietes - Möglichkeiten teilbereichs- und phasenbezogener Entwicklung

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 25 Teil 3 Situation und Planungsgrundlagen

3.1 Städtebauliche, stadt- und landschaftsräumliche Einordnung

Das Planungsgebiet ist gekennzeichnet durch bahntrassenbegleitende und sonstige Brachflächen, einzelnen Restgebäuden aus vormaliger Nutzung, teilweise kleingewerblichen Gebäude- sowie Freiflächennutzungen und einer auf den ehemaligen Bahngewerbeflächen entstandenen Gartenkolonie.

Die räumliche Einordnung des Planungsgebietes wird indes weniger aus dem Ist-Zustand des Umfeldes abzuleiten sein, als vielmehr aus den bereits eingetretenen und sich abzeichnenden Veränderungen in seiner Umgebung.

Das bisher noch weitgehend unvernetzte Planungsgebiet an der Lehrter Straße bildet in verschiedener Hinsicht eine städtebauliche Schnittstelle. Im Osten der Moabiter Insel und bisheriger Randlage der Moabiter Quartiere gelegen, bildet es ein potentielles Bindeglied zwischen dem Bereich Poststa- dion / Sportpark Moabit im Westen, dem neu zu entwickelnden Stadtquartier Heidestraße im Osten sowie zweier wohngeprägter Quartiersteile in unmittelbarer nördlicher und südlicher Nachbarschaft.

Damit bietet es große Chancen einer städtebaulichen Entwicklung, die auf räumliche Integration sowie Vernetzung mit der Umgebung setzt. Aufgrund der Nähe und künftig noch zu verbessernden direkten Wegeanbindung an den Hauptbahnhof verfügt der Bereich über eine besondere Lagegunst in der Stadt, die den Anlass für eine integrierte und nachhaltige städtebauliche Planung gibt, um sich auf künftige Investitionsinteressen für Einzelvorhaben in geeigneter Weise einstellen zu können.

Während die Lehrter Straße als Straßenanbindung und bestehende öffent- liche Stadtraumachse des Gebietes fungiert, eröffnet der geplante bahnbegleitende Grünzug erweiterte Möglichkeiten der räumlichen Vernetzung für den nichtmotorisierten Verkehr. Der geplante Döberitzer Grünzug südlich des Gebietes eröffnet die historisch erstmalige Möglichkeit der Ost-West-Ver- netzung. Die nördlich davon zusätzlich geplante Brücke über die Bahntrasse soll zu einer weiteren Vernetzung der Stadtteile beitragen.

Der westlich der Lehrter Straße gelegene Justizbereich soll zumindest auf längere Sicht eine neue, sich eher zum Quartier hin öffnende Nachnutzung erfahren, was der Atmosphäre der Lehrter Straße und auch dem östlichen Bereich der Lehrter Straße zu Gute kommt.

Die Einbeziehung des nördlichen Teilbereiches bis zur Kulturfabrik in das Planungsgebiet unterstreicht das Ziel, keine insuläre Neubau-Entwicklung vorzubereiten, sondern die betreffenden Freiräume in den räumlichen Kon- text einzubeziehen.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 26 3.2 Historische Entwicklung des Bereiches

Der Verlauf der Lehrter Straße hat sich in der Mitte des 19 Jahrhunderts im Zuge der vorwiegend militärischen Nutzung des Raumes mit einem Exerzier- platz als raumbestimmender Grundfigur herausgebildet. Der einige Jahr- zehnte später gebaute Lehrter Bahnhof führte zu umfassender Raumbe- anspruchung der gesamten Bereiches zwischen der Lehrter Straße und dem Spandauer Kanal. Im Bereich zwischen der Lehrter Straße und der heutigen Bahntrasse befan- den sich zahlreiche wichtige bahntechnische Einrichtungen, vor allem zwei Rundlokschuppen mit Werkhöfen sowie verschiedene weitere bahngewerb- liche Einrichtungen. Im Norden des Planungsgebietes bildete eine Fabrikanlage mit Werksgebäu- den und einem erhalten gebliebenen, auf die Achse der Kruppstraße bezo- genen Tor-Wohngebäude ein markantes und für weitere gründerzeitliche Be- bauungen entlang der Ostseite der Lehrter Straße maßstabsgebendes Ensemble.

Nach Überplanungen im Zuge der gigantomanen Germaniaphantasien blieb der Bereich auch von eingriffsreichen Visionen der Nachkriegzeit nicht ver- schont. Mit dem Flächennutzungsplan von 1965 manifestierte sich die da- malige, aus der Teilung der Stadt mit begründete Absicht, die Lehrter Straße und den unmittelbar östlich angrenzenden Streifen als Autobahntrasse der Westtangente zu nutzen. Vor dem Hintergrund dieser Planungsbefangenheit siedelten sich unterschiedliche temporäre Nutzungen an, von gewerblicher Lagerei bis hin zu kleingärtnerischer Aneignung auf Basis eisenbahnlandwirtschaftlicher Pacht.

Die Umkehrung städtebaulicher Leitbilder seit den 70er Jahren führte zur Aufgabe der Autobahntrassenplanung und Aktivitäten der Stadterneuerung im nördlichen Abschnitt der Lehrter Straße. Der Mittelabschnitt wurde Ende der 80er Jahre zum Gegenstand einer in den 90er Jahren wieder auf- gegebenen Schulstandortplanung. Die unterdessen abgerissenen Gebäude der ehemaligen Schleicher-Fabrik schufen an der Lehrter Straße, südlich der sich etablierten „Kulturfabrik“, die Möglichkeit der Errichtung eines (elternorganisierten) Spielplatzes. Nördlich der Kulturfabrik entstand in den 90er Jahren auf Grundlage eines Wettbewerbsergebnisses eine eng an die Bahn- trasse angelegte, geförderte Wohnungsneubebauung.

Zugleich wurden seit Ende der 90er Jahre bis 2001 durch die Vivico verschiedene Testentwürfe für eine bauliche Aktivierung des Vivico- Grundstückes mit Wohn- und Mischnutzungsalternativen entwickelt.

Die bezirkliche Bereichsentwicklungsplanung (Bezirksentwicklungsplanung) von 2004 weist den Planungsbereich schließlich als „Mischgebiet mit hohem Wohnanteil“ aus.

Aus der seit 2005 konzipierten geometrischen Ausprägung des bahnbegleitenden Grünzuges und seiner Querspangen, als Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme für Verkehrsprojekte im Zentralen Bereich (VZB), leitet sich ferner die heutige Geometrie der geplanten Baufelder ab.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 27 3.3 Übergeordnete Aspekte des Bereiches

Das Planungsgebiet bildet zusammen mit den neu entstehenden Stadtquar- tieren an der Heidestraße einen wichtigen Bestandteil der Vervollständigung Moabits als lebendiger und vielfältig strukturierter, innerstädtischer Stadtteil.

Die Nähe des Hauptbahnhofes und des Regierungsviertels einerseits und die unmittelbare Nachbarschaft zu den Moabiter Wohnquartieren andererseits unterstreicht die Funktion des Planungsgebietes als wichtiges Bindeglied zwischen den unterschiedlichen Strukturräumen der Berliner City.

Planungsgebiet Gutachterverfahren Geplantes Stadtquartier Heidestraße

Planungsgebiet und Umgebung

3.4 Örtliche Aspekte des Bereiches

Lehrter Straße und Begleitraum Die alleebaumbestandene, räumlich gut proportionierte Lehrter Straße zwischen der Invalidenstraße und der Perleberger Straße gliedert sich in vier strukturell unterschiedliche Abschnitte:

Nordabschnitt: - Quartiersstraße mit lebendigem Kiezcharakter Mittelabschnitt - Westseitig geprägt durch den Justizkomplex, die Eingangssituation in den Bereich Poststadion sowie Parkplatz und Gebäude einer Supermarktes

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 28 - Ostseitig geprägt durch die Ziegelmauer aus der Bahnbetriebszeit

Südabschnitt nördlich der Seydlitzstraße - Ruhige Wohnbebauung - Standort eines großvolumigen Hotelprojektes - Querungspunkt des geplanten Döberitzer Grünzuges

Südabschnitt zwischen Seydlitzstraße und Invalidenstraße - Geschosswohnungsbau der 60er und 70er Jahre - Eingangsbereich der Berliner Stadtmission - Platzraum und Vorbereich zum Geschichtspark - Großes Hotelprojekt im Eckbereich Lehrter Straße / Invalidenstraße

Eigentumsverhältnisse im Planungsgebiet

Eigentumsverhältnisse (Bestand)

Topografie

Die Geländehöhe des Planungsgebietes variiert zwischen etwa 35,0 m ü. NN. im Süden und etwa 36,0 m ü. NN. im Norden. Im nördlichen Grund- stücksbereich der Vivico fällt das Gelände entlang der Straßenbegrenzungs- linie der Lehrter Straße zur Bahntrasse hin leicht ab.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 29 Bestehende Gebäude im Planungsgebiet

Bestehende Baulichkeiten und Gebäude

An der Lehrter Straße mit der Hausnummer 23/24 befindet sich ein kleines ehemaliges Dienstgebäude mit Wohnteil aus der Zeit der Bahnnutzung. Dem Gebäude wird seitens der Vivico keine Nutzungsperspektive beigemessen. Als weiteres Zeugnis der vergangenen Bahnbetriebsnutzung gilt der östlich der Brandwand des Wohngebäudes Lehrter Straße 22 erhalten gebliebene Schornstein.

Im Grundstücksbereich der ehemaligen Schleicher-Fabrik befindet sich südseitig eine durch den Spielplatz als Geräteraum genutzter, ehemaliger Garagenraum sowie nordseitig ein durch die Kulturfabrik genutzter Kellerrest.

Die denkmalgeschützten Bestandsgebäude Lehrter Straße 27-30 (Torge- bäude) und 35 (Kulturfabrik) liegen außerhalb des Planungsgebietes.

Planungen im Bereich der Kulturfabrik

Die südseitige Brandwand des Gebäudes der Kulturfabrik soll nach Intention der SPI als Vorhabenträgerin eine zusätzliche Gebäudeerschließung mit Fahrstuhlanlage erhalten und durch Fenster nach Süden hin durchbrochen werden. Im Erdgeschoss an der Ecke zur Lehrter Straße ist eine Cafe- Terrasse geplant. Südlich davon soll unter Berücksichtigung des Restkellers auf dem ehemaligen Schleicher-Grundstück die notwendige Feuerwehr- zufahrt angelegt werden. Hier besteht die Möglichkeit, sie auf die geplante Wegeverbindung zwischen bahnbegleitendem Grünzug und Lehrter Straße zu legen. Der um diese Flächen reduzierte Spielplatz ist demnach nach Osten auf das Grundstück der ehemaligen Schleicher-Fabrik zu erweitern.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 30 3.5 Städtebauliche Planungsgrundlagen

Flächennutzungsplan

Flächennutzungsplan (Ausschnitt), Planungsgebiet

Der Flächennutzungsplan in aktueller Fassung weist das Planungsgebiet bis in Höhe Kruppstraße als Gemischte Baufläche (M2) und nördlich davon als Wohnbaufläche (W1) aus.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 31 Bezirksentwicklungsplan

Bezirksentwicklungsplan (Ausschnitt), Planungsgebiet

Der Bezirksentwicklungsplan von 2004 weist das Planungsgebiet bis zur Nordgrenze Lehrter Straße 30 als Mischgebiet mit hohem Wohnanteil aus. Für den Spielplatz Lehrter Straße 31-34 wird die Bestandsnutzung ausgewiesen. Das östlich angrenzende ehemalige Schleicher-Grundstück wird zwar noch als Mischgebiet dargestellt, es fehlt für eine derartige Nutzung jedoch eine praktikable, diesem Nutzungsziel entsprechende Grundstückser- schließung, da eine gewerbliche Erschließung weder für den Korridor südlich der Kulturfabrik noch durch das historische Torgebäude in Frage kommt. Auch aus diesem Grund wird für das Grundstück eine Freiraumnutzung angestrebt.

Verbindliche Bauleitplanung

Für die Grundstücke 26 A – 34 gilt noch der Baunutzungsplan i. V. m. der Bauordnung von 1958, mit der Ausweisung als beschränktes Arbeitsgebiet. Das sich über diesen Bereich erstreckende Verfahren des Bebauungsplanes II-179 wurde seit 1999 nicht mehr fortgeführt. Die Grundstücksflächen der Vivico (Lehrter Straße 23 – 26), über die sich die seit über 10 Jahren nicht fortgeführten B-Planentwürfe II-177 und II-178 erstrecken, gelten noch als planfestgestelltes Eisenbahngelände.

Das Ergebnis des Gutachterverfahrens soll daher die Grundlage für die Einleitung einer aktuellen Bebauungsplanung für das Planungsgebiet bilden.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 32 3.6 Landschaftsplanerische Planungsgrundlagen

Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen

Wesentlicher Baustein der Landschaftsplanung für das Planungsgebiet ist die angestrebte Durchführung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen im Zuge des Verfahrens der natur- und landschaftsbezogenen Eingriffe der Verkehrsprojekte im Zentralen Bereich. Auf der Grundlage eines landschaftsplanerischen Strukturkonzeptes von 2006 wurden die geplanten Ausgleichsflächen des bahnbegleitenden Grün- zuges definiert (s. Karte). Diese Flächen, soweit sie sich im Grundstücksbereich der Vivico befinden, sollen dem Land Berlin von der Vivico mit Grunddienstbarkeit zur Bewirt- schaftung übergeben werden. Damit verbleiben sie zwar im Eigentum der Vivico, werden aber faktisch zum Bestandteil des öffentlichen Raumes. Die Grün-Wegebeziehung soll über das Schleicher-Grundstück und im Nord- bereich des Spielplatzes zur Lehrter Straße hin verlängert werden.

Das Ziel der Bebauung auf dem Vivico-Grundstück außerhalb der A+E-Flächen steht nicht im Widerspruch zur Landschaftsplanung des Landes Berlin.

3.7 Technische Infrastruktur, Erschließung und Verkehr

Lehrter Straße Die Lehrter Straße gilt gem. Stadtentwicklungsplan Verkehr aufgrund der durch sie hindurch führenden Buslinie 123 als „Ergänzungsstraße (Straße besonderer Bedeutung)“ des übergeordneten Straßennetzes. Trotz dieser Klassifizierung wird die Minderung des Durchgangsverkehrs, Erreichung einer wohnverträglichen Verkehrsbelastung, Reduzierung der Fahrgeschwindigkeiten und Anlage von fußgängersicheren Querungspunk- ten angestrebt. Die Lehrter Straße bildet ferner das Grundgerüst und den Ausgangspunkt für eine möglichst flächensparende Erschließung der Baufelder.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 33 Bahnanlagen und Sicherheitsstreifen der DB entlang der Bahntrasse

Sicherheitsstreifen, Baugrubenwände (grün) und Anker (blau schraffiert) aus Planfeststellung

3.8 Umweltschutz; Boden, Wasser, Klima, Luft

Lärm

Rasterlärmkarten: Tag, Nacht

Aus den Rasterlärmkarten für den Masterplan Heidestraße geht hervor, dass nicht von einer gebietsunverträglichen Lärmbelastung für das Planungs- gebiet ausgegangen werden muss. Die Tageswerte (Pegelwerte LrN) bewegen sich in ca. 25 m Abstand von der Bahntrasse, also noch innerhalb des bahnbegleitenden Grünzuges, unterhalb von 61 db(A), die Nachtwerte am gleichen Standorte liegen unterhalb von 57 dB (A).

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 34 Boden Bodenbereiche mit aufgrund der Vornutzungen noch vorhandenen Alt- Belastungen werden fach- und sachgerecht in Ausrichtung auf die geplanten Nutzungen saniert und bilden insofern keine Restriktion für die städtebau- liche Planung und Freiraumplanung. Auch eine gärtnerische Nutzung kann aufgrund der gegenwärtig noch bestehenden Bodenbelastung in den betreffenden Bereichen perspektivisch nicht weitergeführt werden. Als Ausnahme von dieser angestrebten Herstellung nachnutzungsfähiger Bodenbeschaffenheiten gilt der Bereich südlich des Vivico-Grundstückes in der Kulisse des bahnbegleitenden Grünzuges. Unversiegelte Flächen stehen in diesem Bereich lediglich für eine Biotopentwicklung zur Verfügung.

Klima und Luftaustausch Der bahnbegleitende Grünzug und die Querverbindungen zwischen Lehrter Straße und Bahntrasse sollen als Luftleitbahnen insbesondere in Süd-Nord und West-Ost-Richtung fungieren.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 35 3. Der Vorprüfungsbericht mit den Gutachterkonzepten

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 36 1. Eingang der Arbeiten

Alle drei Arbeiten wurden termingerecht am 09.10.2009 entweder postalisch abgesandt, einem Kurierdienst übergeben oder im Büro der GRUPPE PLANWERk abgegeben. Am 12.10.2009 um 10:50 Uhr lagen somit alle drei Arbeiten vor.

2. Vorprüfung

Die Vorprüfung wurde von folgenden Personen durchgeführt:

Heinz Tibbe, Stadtplaner, Architekt (Koordinierung der Vorprüfung) Nicole Schlieker, Architektin

Mitarbeit an der Vorprüfung Torsten Henning (cand.Ing. Stadtplanung) Joana Möller, Studentin (Stadtplanung)

Am 22.10.2009 wurden die Vertreter der Vorhabenträger Stefan Wagner, Vivico Real Estate GmbH Stephan Lange, BA Mitte Abt. Stadtentwicklung, Stadtplanung über die Beiträge der Gutachterteams und die Kerndaten aus der Vorprüfung informiert.

Das Ergebnis der Vorprüfung wird mit Datum vom 27.10.2009 per mail an den Kreis der Obergutachter versandt. Die Obergutachter erhalten ferner die Gutachterbeiträge gesondert auf digitalem Datenträger.

Anhang:

I. Auszüge aus den zum 12.010.09 vorliegenden Beiträgen der Gutachterteams - Lagepläne der städtebaulichen Konzepte - Erläuterungsberichte

II. Synopsen und Kenndatenblätter der Vorprüfung

1 Städtebauliches Konzept 2 Freiraumkonzept 3 Nachhaltigkeit 4 Kenndaten 5 Auszüge aus den Eigendarstellungen der Gutachterteams 6 Formale Erfüllung der Aufgabenstellung

______Titelblatt: Schwarzpläne, erstellt nach den städtebaulichen Konzepten der Gutachterteams (Reihenfolge entspr. Eingang der Arbeiten)

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 37 I. Auszüge aus den zum 12.10.09 vorliegenden Beiträgen der Gutachterteams

Carpaneto.Schöningh mit Koehl und sinai

Erläuterungsbericht

LEHRTER STRASSE Stand 11.09.2009 Mittelabschnitt Ost

PRÄMISSEN

Die Lehrter Straße ist eine Besonderheit: Mit der Nähe zum Hauptbahnhof ist sie zum Teil des Zentrums geworden, durch ihre historisch bedingte Abseitigkeit strahlt sie heute allerdings wenig von dieser Zentralität aus: von beiden Enden zur Mitte hin verliert sie immer mehr an Dichte. Beginnend als auslaufende Stadtstraße im Norden wird sie zur Durchfahrtsstraße mit Vorgärten und erscheint in ihrem Mittelabschnitt als grünen Parkrandstraße. Dazu kommt, dass die Lehrter Straße die kürzeste Verbindung zwischen neuer Innenstadt und innerer Peripherie darstellt, abgeschnitten von der restlichen Stadt durch den Sportpark Mitte und die Bahntrasse. Dadurch wird auch künftig die Lehrter Straße nicht als urbane Entwicklungsachse zu lesen sein. Gleichzeitig ist es erstaunlich, in welcher Vielfalt sich städtisches Leben an dieser scheinbar so ruhigen Straße entwickelt hat. Eine Vielfalt, bedingt durch das unmittelbaren Nebeneinander kontrastierender Stadtbilder und informeller Freiräume, die in mit ihrer Gelassenheit und grünen Atmosphäre einen Überraschungseffekt in der unmittelbarer Nähe des dichten Gebietes am Hauptbahnhof auslösen. Diese Eigenarten der Lehrter Strasse sollen als Qualitäten verstanden für diesen Ort eine eigenständige Form der Urbanisierung erlauben. Gleichzeitig soll durch das neuen Quartier eine Vitalisierung der Lehrter Straße entstehen, mit einem urbanen Mix aus Wohnen und Arbeiten in angemessener Dichte, im Sinne der Identität eines Ortes mit Eigenschaften und als Alleinstellungsmerkmal bei der Vermarktung.

KONZEPT

1. Potentiale des Ortes Das Kronendach der Straßenbäume und die Bäume hinter der Mauer geben dem Straßenraum Ruhe und erzeugen einen grünen Filter. In der zweiten Schicht liegt die Mauer, der Klinker mit seinem Sockel geben der Straße Identität und eine einheitliche Fass- ung, mehr noch, die Mauer ist Atmosphärenbildner: die Bäume hinter der Mauer lassen alte Gärten vermuten, die Situation weckt Neugier, ein Sehnsuchtsbild. Durchkreuzt man das Gebiet, erreicht man den Bahndamm. Die Bahnlandschaft im Osten wird als Be- sonderheit und Qualität in der Stadtlandschaft verstanden. Für den Städter bieten die Bahnanlagen weite Blicke und Horizont, die vorbeifahrenden Züge ein weiteres Sehnsuchtsbild. Gleichzeitig bedeutet die Bahntrasse ein zumindest unterstelltes Lärmproblem,

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 38 das Wohnen zur Bahn auf den unteren Ebenen ist kaum vermittelbar. Problematisch wird die Bahntrasse im Nordwesten, wenn die Blicke mit der ansteigenden Bahnrampe verstellt werden

2. Feldteilung und Querungen

Eine erste Grobstruktur ergibt sich in der Quergliederung des Geländes und der Durchbindung zwischen dem Straßenraum und der Bahnlandschaft Die ortsbildprägende Klinkermauer wird an ausgewählten Stellen in Korrespondenz zu den Anschlusspunkten der Stadt durchlässig. Die Primäre Anknüpfung an die Lehrter Straße und damit Hauptansicht und Adresse des Quartiers erfolgt gegenüber dem Halbrund des Stadionzugangs. Es entsteht ein platzartiger Raum als Entree, der als Grünzug bis zur Bahnkante durchgeführt wird. Über einen markanten Rampenturm wird die Verbindung zur Heidestrasse fortgeführt. Neben der Hauptanknüpf- ung entstehen drei weitere Zugänge zum Gelände, die als Gartenbänder bis zur Bahnkante fortgeführt werden und als grüne Park- balkone an der Bahnkante enden. Es entstehen 4 klar definierte Entwicklungsfelder als Einheit für die Bebauung. Die Feldteilungen berücksichtigen die Lage der Kleingartenkolonie und den Garten an der Lehrter Strasse 23-24. Gartenstrukturen können in die Frei- raumentwicklung der Felder eingebunden werden.

3. Lagen

Der Linearität der Lehrter Strasse und der Bahnkante folgend entwickelt sich die Längsgliederung. Das Grundsystem lässt Varia- tionen zu, die den baulichen und vegetativen Bestand integrieren. Es entstehen an der Strasse dem Kiez zugewandt die Lagen mit grüner Gartenzone, Besonnung von Südwesten und Ausblick auf den Sportpark Zur Bahn hin entsteht als Begrenzung zur Bahn- kante die ruhigen Lage am Grünzug mit dem weitem Blick in die Stadt und der Bewegung der Bahn.

4. Städtebauliche Struktur und Raumbildung

Der Strassenraum der Lehrter Strasse wird nicht nach gründerzeitlichem Muster mit Blockrandbebauung gefasst sondern bleibt im Erscheinungsbild als Enklave mit seiner Mauer und dem dahinter erhalten. Die Bebauung erstreckt sich parallel zur Strasse in Schichten, die zur Bahn hin ansteigen und von den Querungen unterbrochen werden. Dadurch entstehen charakteristische Frei- räume, eine für die Berliner Innenstadt eher ungewöhnliche Typologie: Stadtgärten, Quartiersgärten, Wohnstrassen, Die Durchläs- sigkeit des Quartiers mit den mehrfachen Querungen begünstigt die Kommunikation und die Integration in die heterogene Umge- bung Die Variationen der Anschlüsse an die bestehende Bebauung ermöglichen eine Einbindung in die bestehende Struktur. An den Zugängen entstehen die Kontaktpunkte zur Lehrter Straße: einzelne Handelseinrichtungen oder Gastronomie an Gebäude- köpfen zur Lehrter Straße

5. Einbindung ins Freiraumsystem

Das Quartier wird als Gelenk zwischen Moabit, dem neuen Heidequartier und Mitte und dem Hauptbahnhof verstanden. Gleich- zeitig bleibt die Lehrter Strasse in ihrer Linearität und Eigenheit als Verbindung als Nordsüdverbindung erhalten und wird ähnlich einer Filmsequenz an den vier Querungen in das Gebiet geöffnet. Wichtigste Querung und Verbindung ist der Eingang des Sport- parkes am Poststadion und der Platz im neuen Quartier als Fussgänger- und Fahrradverbindung zwischen Moabit und Mitte über die Brücke zur Heidestrasse und dem Grünzug zum Hauptbahnhof. Der Grünzug stellt das Rückrat für das neue Quartier da und wird eine parallele Fussgänger- und Fahrradverbindung zwischen dem Gebiet um den Hauptbahnhof und der Perleberger Brücke. Er ist Weg als auch Grünraum im direkten Anschluss zum Döbritzer Grünzug. Der Brückenkopf als Aussichtplattform und Anbind- ung an das Heidquartier kann sowohl über eine Rampe als auch über die Treppe erreicht werden. Typologien und Charaktere

6. Freiräume

Typologie Harte Räume -Hofband, Plätze, Gassen Dominantes Motiv in der Erschließung des Quartiers ist die Sequenz von Erschließungshöfen im Zentrum des Quartiers, die über Erschließungsgassen und den zentralen Platz an die Lehrter Straße angebunden ist. An der Lehrter Straße selbst dominieren die Wohngärten hinter der Mauer den Charakter des Straßenraums. Höfe und Gassen sind grundsätzlich als Mischverkehrsflächen mit durchgängigen Belagsebenen ausgebildet. Der Platz gegenüber dem Poststadion ist als multifunktionale Fläche für vielfältige Zwecke nutzbar und wird aus den Bauten heraus intensiv bespielt. Ein Baumraster mit Platanen strukturiert und beschattet den Platz. Die Baulücken an der Kulturfabrik werden ebenfalls mit einem Baumraster strukturiert: hier entsteht ein Biergarten neben dem neugestalteten Spielplatz. -Hofband: -Platz am Poststadion -Erschließungsgasse -Platz mit Biergarten und Spielplatz

Typologie Grüne Räume Das Grünsystem ist im Hinblick auf seine Öffentlichkeit bzw. Privatheit klar differenziert. Dem Wohnband sind private oder gemeinschaftlichen Gärten zugeordnet. Die Gartenbänder bilden die identitätsbildenden Gemeinschaftsgärten des Quartiers und verklam- mern es mit dem Grünzug an der Bahn. An der Bahnkante entstehen jeweils offene Plätze als Aussichtsorte. Der Grünzug selbst

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 39 wird extensiv-landschaftlich interpretiert und bildet die öffentliche Oberfläche des Quartiers. An den Aufweitungsbereichen im Norden und Süden werden Bürgergärten und Spielplätze eingeordnet. -Wohngärten -Gartenbänder / Gartenbalkone –StadtLand- schaft -Bürger- und Pioniergärten -Spielplätze und Spielpunkte

Stadtlandschaft Der Grünzug an der Bahn wird als domestizierte Stadtnatur interpretiert. Die ruhig geführte „schnelle“ Wegeverbindung wird wechselnd gesetzten „Roughs“ aus baumbepflanzten Gräserfeldern begleitet. Dazwischen liegen die Greens als nutzbare Rasen- flächen. Mit diesem einfachen Motivwechsel werden Blicke geöffnet und verstellt, es entsteht eine abwechslungsreiche Raumfolge die im Kontrast steht zur Weite des Gleisfeldes. Das Quartier erhält einen landschaftlichen Saum. An der Brücke entsteht mit dem Rampenbauwerk eine Landmarke die zum Erkennungszeichen der Siedlung wird.

7. Gebäudetypologie

Die vorgeschlagenen Typologien zielen auf die Entwicklung von Organisationsmodellen für heterogene Nutzungsmischungen und Entwicklungsmodelle für unterschiedliche Zielgruppen. Die hohe Qualität der individuellen Freiräume -Gärten, Dachterrassen, Bal- kone- ist ein wichtiger Bestandteil der Konzepts. Grosszügigkeit und moderate Kosten sind entscheidend um Raum für Kleinge- werbe, Kultur- und Sozialprojekte anzubieten. Ein gewisses Mass an Unfertigkeit ist entscheidend um Eigeninitiative zu ermög- lichen.

Stadthauses mit Stadtgarten

Die 4-5 geschossige Bebauung hinter der Backsteinmauer sich in das Strassenbild der Lehrter Strasse unaufdringlich ein, die Ku- batur der Gebäude nimmt den Duktus der Backsteinfassaden und der gründerzeitlichen Altbauten mit Vorgarten auf. Die lineare Organisation erzeugt innerhalb des Geländes ein „vorm Haus“ und „hinterm Haus“, das sich zu öffentlichen Räumen verschiedener Art zusammensetzt. Gärten und Rückfassaden sind zur Mittag- und Abendsonne ausgerichtet. Im Schatten der Backsteinmauer entsteht Ruhe und Intimität für Gartenidyllen in Mitten der Grossstadt. Die Erschliessung erfolgt über den Wohnweg, Anwohner- stellplätze werden in der gemeinschaftlichen Tiefgarage angeboten. Der nicht unterkellerte Garten bietet gute Bedingungen für die Vegetation. Die feinmaschige Parzellierung erlaubt sowohl den Typ „Townhouse“, d.h. Einheiten über 4 Geschosse- mit „towngar- den“ wie auch das kleine Stadthaus mit 4-6 Wohn- und Gewerbeeinheiten ab 45qm Grösse. Die sparsame Erschliessung könnte hier später wegen der Barrierefreiheit für die Obergeschosse mit Aufzug nachgerüstet werden. Am Wohnweg sind die 4-6 geschossigen Stadthäuser mit Stadtgarten barrierefrei vom Gewerbeband aus erschlossen. Die ruhige, geschützte Mittellage mit baulich gefassten Hausgärten bietet Anschluss zum Wohnweg als internen Kommunikationsraum. Die grossmaschigere Parzellierung lässt ein grosses Variationsspektrum der Einheiten zu: vom Laubenganghaus mit Kleinstwohnungen und Gemeinschaftseinrichtungen zur teilgewerblichen Wohnetage. Im Bereich der Querungen und der Quartiersgärten entstehen geeignete Lagen für Handel und Gastronomie im Erdgeschoss.

Wohn- und Gewerbeband am Grünzug Am Gewerbeband bildet der durchgängig 2-geschossige Sockel eine klare räumliche Kante zum Grünzug. Darüber staffeln sich 4-7 geschossige Einzelbaukörper. Die höhere Dichte der Bebauung wird durch die Lage am Grünzug mit weitem Blick in die Stadtland- schaft kompensiert. Im Sockel befinden sich grossflächige Angebote mit spartanischer Ausstattung für Werkstätten, Produktion, Gross- und Einzelhandel. In den Obergeschossen entsteht eine Mischung aus Dienstleistung / Wohnen mit privaten Freiflächen auf den Dachterrassen. Die Tiefgarage im Untergeschoss wird direkt von der Lehrter Strasse aus erschlossen um den PKW-Verkehr im Quartier zu minimieren. Die Parzellendimension ist hier entsprechend der Typologie mit höherer Dichte deutlich grösser.

Querungen

Am zentralen Quartierseingang entsteht entlang der Hauptquerung zur Heidestrasse der Platz als Schwerpunkt für Handel und Dienstleistung, insbesondere zur Nahversorgung. Diese exponierten Funktionen erstrecken sich bis zum Grünzug. Die Kontakt- punkte zur Lehrter Straße ergeben sich durch einzelne Handelseinrichtungen an Gebäudeköpfen zur Lehrter Straße.

Erschließung und Parken

Die Erschliessung des Quartiers erfolgt über die vier Zugänge entlang der Lehrter Strasse über die Querungen bis in das Wohn- und Gewerbeband am Grünzug. Dazu werden im Süden die bestehende Zufahrtsstrasse als auch die Zufahrt am Haus Lehrter Strasse 24-26 genutzt, zwei weitere Zufahrten am Platz und im Norden entstehen. Die Erschliessung des ersten Wohnbandes erfolgt über die Wohnwege, das zweite Wohnband wird über das Hofband an den Wohn- und Gewerbebereich erreicht. Dort entstehen Kurzzeitparkplätze für den Lieferverkehr der Gewerbeeinheiten. Der Parkverkehr für den normalen Bedarf wird an den vier Eingängen des Quartiers über Rampen direkt in die vier Tiefgaragen geführt, die jeweils einem Entwicklungsfeld zugewiesen sind. Damit wird der Hauptverkehr aus dem Quartier herausgehalten. Die Fussgänger- und Fahrraderschliessung erfolgt über die Quer- ungen und Wohnwege.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 40 Nutzungsmischung

Der Schwerpunkt der Nutzungsart folgt dem Öffentlichkeitsgrad der Lage: An den geschützten Gärten im Wohnband ist das Wohnen der größte Anteil. Im Bereich des Wohn- und Gewerbebandes am Grünzug ermöglicht die Gebäudetypologie Mischungen von Wohn- und Gewerbe- anteil: Im Sockelbereich Gewerbe verschiedener Größen mit Hallen und großen Flächen für Gewerbe unterschiedlicher Größen, in den Geschossen darüber Dienstleistung und Wohnen mit Dachterrassen. In den Bereichen an den Querungen sind Gastronomie, Läden und Gewerbe möglich. Am Platz sind Flächen für größere Nahversorgungsflächen mit Kurzzeitparkplätzen vorgesehen. An den Kopfgebäuden des Bandes an der Mauer entstehen die Kontaktpunkte zur Lehrter Straße, die sowohl für die Nahversorgung als auch für Kultur und Gastronomie nutzbar sind.

1. UMSETZUNG

Parzellierung Die Baufelder sind linear ausgerichtet und eingebettet in eine netzartige Erschliessung. Diese Anordnung der Baufelder erlaubt eine sehr variantenreiche Aufteilung von Baugrundstücken und -abschnitten. Grundstücke können vergeben werden in ganzen Baufeldern oder Paketen von mehreren Baufeldern. Für das gesamte Quartier oder für Teile davon ist aber auch eine besonders kleinteilige Einzelvergabe bis hin zu Baugrundstücken von Einfamilien-Stadthäusern möglich, sozusagen scheibchenweise.

Realisierungsphasen Wir sehen im Wesentlichen 2 verschiedene Herangehensweisen für eine phasenweise Entwicklung und Realisierung: von der Strasse zur Bahn oder von den Rändern zur Mitte. Eine differenzierende Betrachtung der 2. Methode -von den Rändern zur Mitte- führt zu der Empfehlung, folgende Bereiche als 1. Phase für eine Realisierung zu vertiefen: Anschluss zur vorhandenen Substanz im südlichen Bereich Bauen an der Lehrter Strasse auf weitgehend erschlossenen Bereichen. Ausbau und Erweiterung des bestehenden Spielplatzes und Arrondierung von Frei- flächen für die Kulturfabrik Pioniergärten

2. Phase als Ergänzung in die Tiefe

3. Phase Entscheidung zu jetzt genutzten Flächen, z.B. Wohnhaus und Kleingärten Dieses Vorgehen bezeichnen wir im besten Sinne als opportun - es schafft nicht zu leugnenden Konflikten mehr Zeit für eine Schlichtung.

Lokale Potenziale

Die entscheidende Komponente einer umfassend verstandenen nachhaltigen Stadtentwicklung ist die Partizipation örtlicher Akteu- re. Das gilt für die Gärtner wie für ansässige Betriebe und Ansprüche an das Gebiet aus der unmittelbaren Nachbarschaft. Ihnen ist eine Chance anzubieten, an der geplanten Entwicklung zu partizipieren und diese zu befördern. Das Programm für das gesamte Quartier und die vermutliche zeitliche Dimension seiner Realisierung verträgt allein quantitativ Respekt vor dem Vorhandenen; Für alle Beteiligte gilt dabei der qualitative Anspruch, dass die Berücksichtigung des Vorhandenen und eine adäquate Fortentwicklung die nachgefragte, aber nicht irgendwo zu bestellende Lebendigkeit des Neuen befördert.

Baugruppen

Das Untersuchungsgebiet weist schon aufgrund seiner Lage eine besondere Eignung für Baugruppen- / Baugemeinschaftsprojekte auf. Es ist anzumerken, dass die Baugruppenszene in Berlin immer vielfältiger wird. Inzwischen geht es nicht mehr nur um über- schaubare Baulücken in schicken Stadtteilen. s gibt mehrere Initiativen, die die Marke von 10.000 qm Wohn- und Nutzflächen über- schreiten. Es entstehen auch zunehmend neue Genossenschaften, die bewusst Wohnungsneubau auch für Mieter mit durch- schnittlichem und sogar unterdurchschnittlichem Einkommen anstreben; eine wichtige Voraussetzung z.B. für Generationenmisch- ung. Wenn eine Beteiligung dieser selbst organisierten Bauherrenschaft -auch in ihrer potenziellen Pionierfunktion- wirklich ge- wünscht wird, müssen u.E. drei Dinge in Angriff genommen werden: eine detaillierte Profilierung des Vorhabens als Baustein einer verträglichen Stadtentwicklung. Nutzen weiterer Planungsphasen als Reservierungszeitraum für Baugruppeninitiativen. Etablierung eines strukturierten und verlässlichen Vergabeverfahrens für Grundstücke.

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Erläuterungsbericht

Städtebauliches Gesamtkonzept

An prominenter Lage in Fussdistanz zum Lehrter Bahnhof und unweit des Spreebogens weist der noch unbebaute Ort ein hervorragendes Potential für ein städtisches Quartier inmitten eines Netzes hochwertiger öffentlicher Räume auf. Diese Chance, eine attraktive urbane Atmosphäre mit gleichzeitig hoher städtischer Lebensqualität zu schaffen, heisst es zu nutzen. Wir schlagen vor, das Gelände zwischen dem mittleren Abschnitt der Lehrter Strasse und der östlich anliegenden Bahn- strecke in einer Art und Weise zu nutzen, die der zentralen Lage dieses Geländes entspricht. An der Bahnstrecke nimmt eine 6 bis 13 geschossige Bebauung den Masstab der Hochhäuser auf, die jenseits der Bahn im Bebauungsplan „Heide-

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 42 strasse“ vorgesehen sind, sodass ein grossmaßstäblicher Stadteingang für den von Norden eintreffenden Zugverkehr gebildet wird.

Für das Grundstück an der Lehrter Strasse bedeutet diese Bebauung darüber hinaus eine effektive Schallbarriere, die einen Bereich mit hohem Aufenthaltswert in der Mitte des Grundstücks ermöglicht. Dieser Bereich - mit einer Grösse von max. 85 m Breite und 375 m Länge (26.175 m²) - wird zum Hauptthema einer neuen Bebauung, die für die Zukunft hier angelegt werden soll: Ein grosser, flexibel genutzter Grünraum wird zur Mitte einer dichten städtischen Bebauung mit exzellentem Wohnumfeld. Drei wichtige Orte akzentuieren diesen Grünraum. Am Südende ist eine Piazza vorgesehen, an der Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und Gewerbe angesiedelt werden können, am Nordende wird der bestehende Spielplatz zu einem gosszügigen Nachbarschafts- platz erweitert und ungefähr in der Mitte (gegenüber dem Eingang ins Poststadion) wird ein weiterer Platz angelegt, der auch den Zugang zu der Fussgängerbrücke markiert, die das Gelände mit der Heidestrasse und dem Verbindungskanal verknüpft.

Entlang der Lehrter Strasse wird eine viergeschossige Bebauung vorgesehen, die in regelmässigen Abständen von Zu- gangswegen unterbrochen wird. Hier sind „gestapelte Townhäuser“ mit Gärten und Terrassen angedacht. Die bestehende Mauer an der Lehrter Strasse wird in die Bebauung als „Gartenmauer“ integriert. Am Nord- und am Südende des Grünraums werden die bestehenden Bebauungskanten mit Stirnbauten arrondiert.

Freiraumkonzept

Im Gegensatz zu einer gleisseitigen Grünachse ist der neue Gartenhof geschützt von Bahnlärm, gut besonnt und gewähr- leistet dank seiner Integration in die Quartierstruktur eine hohe Belebtheit und Sicherheit. Der zusammenhängende gross- zügige Gartenhof schafft mit seinen unterschiedlich ausgeprägten Bereichen Raum für ein reiches Quartierleben. Gleich- zeitig können der bestehende wertvolle Baumbestand und die beliebten Kleingärten in das Konzept integriert und sinnvoll ergänzt werden.

Im Umfeld der Lehrter Strasse besteht ein gut ausgebautes Netz öffentlicher Freiräume. Südlich des Quartiers folgen mit Spreebogen und Tierpark die zentralen Freiräume Berlins. Zudem finden sich grosse Sportanlagen rund um das Poststa- dion, der Fritz-Schloss-Park bietet ausgedehnte Parkspaziergänge und im Geschichtspark wird an denkwürdige historische Zusammenhänge erinnert. Mit dem grosszügigen Gartenhof im neuen Stadtquartier wird einerseits eine sichere und attraktive Verbindung zwischen diesen bedeutenden öffentlichen Freiräumen geschaffen, aber ebenso ein attraktives Nahangebot für die Anwohner bereitgestellt.

Ein Gartenhof als zusammenhängender Quartierfreiraum

Dank der architektonischen Dichte entsteht ein grosszügiger, zusammenhängender Aussenraum, der unter einem Schleier aus hochstämmigen Kiefern die verschiedenen Nutzungen vereint.

Die Anbindung an die Doberitzer Grünverbindung sowie zum Lehrter Bahnhof erfolgt über einen städtischen Quartiersplatz, der in seiner Platzrandbebauung gewerbliche Nutzungen wie Einzelhandel, Gastronomie, Praxen und Büros beinhaltet und über eine Anzahl Kurzzeitparkplätze verfügt. Eine Quartierstrasse ohne Durchgangsverkehr aber mit grosszügigem Quer- schnitt und seitlichen Parkplätzen erschliesst die gleisseitige Bebauung und bildet gleichzeitig eine attraktive, sichere Fahr- rad- und Fussgängerverbindung.

Die hier vorgesehenen gewerblichen Erdgeschossnutzungen wie beispielsweise Ateliers und Kleinwerkstätten beleben den Raum. Eingebettet in einen locker bepflanzten Hain aus hochstämmigen Kiefern werden anschliessend an die Plaza und entlang der Promenade quartierbezogene Spiel- und Sportmöglichkeiten angeboten. Sitzmöglichkeiten laden zum Verweilen und Zuschauen ein. Während die Strasse gegen Norden noch vor dem bestehenden Block wieder in die Lehrter Strasse mündet, führt der Fuss- und Radweg weiter bis zum grossen Spielplatz, der mit einem Abenteuerteil längs des Gleisbands ergänzt wird und damit an Aufenthaltsqualität gewinnt. Gegenüber dem Eingang zum Poststadion weist ein breiter Fuss- und Fahrradweg auf den Übergang zur Heidestrasse hin und bildet eine weitere wichtige Querverbindung.

Neben der hainartigen lichten Promenade gestaltet sich der mittlere Bereich des langen Hofes als idyllischer Gartenraum. Hier finden sich bestehende und neue Schreber- und Gemeinschaftsgärten, die durch geschnittene Hecken eingefasst werden. Die meisten der bestehenden wertvollen Bäume können erhalten und integriert werden. Nicht als Garten genutzte Be- reiche verbleiben als Spielwiese. Die Miet- und Gemeinschaftsgärten stehen in erster Linie den Anwohnern zur Verfügung. Zur Lehrter Strasse hin folgen die durch niedrige Hecken und einen Gehweg begrenzten hofseitigen Gärten der Stadtvillen. Zu den Gleisen begrenzt eine Lärmschutzmauer die rückseitigen Privatflächen, die als Werk- oder Gartenhof genutzt werden können.

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Verkehr

Die Erschliessung der Bebauung funktioniert von der Lehrter Strasse aus. Eine Strassen- Schleife umfängt den zentralen Grünraum und bietet Zugang zu allen Wohnbauten. Der ruhende Verkehr ist grundsätzlich unterirdisch angeordnet, Für Be- hinderte und Besucher sind in beschränkter Anzahl Parkplätze ebenerdig vorgesehen.

Für Fussgänger und Radfahrer steht ein relativ dichtes Netzt von Querwegen zur Verfügung, die die Querung des Geländes sowohl in Ost-West wie in Nord-Süd-richtung ermöglichen. Der Zugang zu der Fussgängerbrücke zur Heidestrasse wird nach unserer Vorstellung so in die Bebauung integriert, dass zu dem zentralen Platz am Eingang Poststadion ein Fenster mit Blick auf die gegenüberliegende Seite entsteht.

Nutzungen

Während an der Lehrter Strasse im wesentlichen Wohnnutzung angedacht ist, sind für die Bebauung an der Bahn und an den Stirnseiten Mischnutzungen vorgesehen. So werden für das EG und das 1. OG entlang der Bahn Büro-/ Studio- Werk- stattnutzungen im Bereich der Piazza am Südende des Geländes Gewerbenutzungen avisiert.

Ab dem 1. OG sind dann Geschosswohnungen gedacht, die allesamt mit grosszügigen Balkonen und Terrassen nach Süd- Westen zu dem zentralen Grünraum hin orientiert sind. In den obersten Etagen, die über spektakuläre Blicke in alle Richtun- gen verfügen, sind hochwertige Loftwohnungen angedacht. Insgesamt ist vorgesehen, ein Gemenge aus Miet- und Eigen- tumswohnungen unterschiedlicher Grösse anzubieten. Die Mischung von (nicht störendem) Gewerbe und Wohnnutzung wird darüber hinaus optimale Effizienz in der Ausnutzung der gemeinsamen Infrastruktur sowie eine Belebung des Bereiches während 24 Std. erwirken.

Entwicklungsstrategie

Das Konzept erlaubt eine schrittweise Entwicklung des Areals, die von den bestehenden Qualitäten ausgeht. In einem ersten Schritt wird mit der Freiraumstruktur und den darin integrierten bestehenden Nutzungen bereits ein attraktiver städtischer Raum geschaffen, der schrittweise mit architektonischen Bausteinen und quartiersbezogenen Freiraumnutzungen wie Kin- derspiel, Sport- und Aufenthaltsmöglichkeiten gefüllt werden wird. Damit wird praktisch von Anfang an ein belebter Stadt- raum entstehen, der in jeder Phase der Entwicklung als bereichernder Baustein im Quartier funktioniert. Mit dem Erhalt des Baumbestandes besteht von Anfang an eine grüne Atmosphäre. Gleichzeitig können die bestehenden Gärten in die Struktur eingefügt und im Laufe der Zeit bei Bedarf durch neue ersetzt und ergänzt werden.

Bauphasen

Es ist angedacht, dass das Gelände in „Salamitaktik“ von Süden her bebaut werden soll, d.h. dass wir davon ausgehen, dass sowohl die Bebauung an der Lehrter Strasse wie die Bebauung an der Bahntrasse in Abschnitten von Süden her errichtet wird. Die Strassenschleife sowie eine rudimentäre Parkbepflanzung würden zu der ersten Grundausstattung und Vorbereitung des Grundstücks gehören. Die Kleingartenanlage im nördlichen Bereich des Grundstücks könnte nach dieser Vorgehensweise so lange bestehen bleiben, bis ein tatsächlicher Bedarf für diese Flächen entsteht.

Typologie

Das typologische Vorbild dieses Vorschlags ist ebenso bei den exklusiven London Squares von Notting Hill wie den „Roten Höfen“ in Wien zu suchen. Gemeint ist ein klarer, grossstädtischer Grünraum, der der umliegenden Bebauung nicht nur einen wunderbaren Ausgleichsraum sondern auch eine Adresse und ein „Format“ gibt und der gemeinsam und vielfältig zu nutzen ist. Diese Intervention würde u.E. eine bemerkenswerte Aufwertung des Bereiches nördlich des Hauptbahnhofes mit sich bringen, da hier eine klar identifizierbare und hochwertige Adresse entstehen würde, die nicht nur auf Google-Earth erkennbar sondern auch in der Geographie und im Gedächtnis der Stadt ein Merkzeichen bieten wird.

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Lageplan

Erläuterungsbericht

Ausgangspunkt

Die Lehrter Straße besitzt bereits heute ein eindeutiges Profil - und das nicht nur aus verkehrlicher Sicht. Mit dem beeindruckenden Baumbestand, der historisch wirksamen Mauer und vor allem mit seinen engagierten Bewohnern besitzt die Lehrter Straße bereits heute einen unverwechselbaren Charakter - eine Standortqualität, die bei vielen Projekten erst mühsam geschaffen werden muss.

Bauliche Gliederung

Die Lehrter Straße braucht keinen typischen Berliner Blockrand, um den Straßenraum zu fassen. Viel näher liegt es, die heterogene, aufgelockerte Struktur der Lehrter Straße fort zu schreiben und zu einem ortspezifischen „Footprint“ zu entwickeln. Den Aus- gangspunkt hierfür bilden die großmaßstäblichen Strukturen wie es sie im nördlichen Teil der Lehrter Straße oder an der Ratheno- wer Straße gibt, aber auch die kleinteiligen Strukturen an der Lehrter Straße und der Kruppstraße.

Die bauliche Grundstruktur zeigt eine Basiskonstellation aus vier Baukörpern, die je nach Lage und Ausrichtung mit spezifischen Eigenschaften und Nutzungsoptionen vordefiniert sind. Sie erfährt in den einzelnen Teilbereichen situationsbezogene Anpassun- gen. So variieren beispielsweise die Anzahl der Stadthäuser am jeweils nördlichen Rand der Baufelder auf Grund der sich verän-

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 45 dernden Baufeldtiefen. Weitere Anpassungen sind auf Grund der sich verändernden die Lärmsituation gegenüber der Bahn in Be- zug auf die Nutzungsverteilung vorgenommen worden oder auch zur Integration des Bestandsgebäudes Lehrter Straße 23/24.

Für die künftigen Bewohner und Nutzer entsteht durch die Überlagerung von zwei Hoftypen einer großer Gestaltungsspielraum: Die bauliche Grundstruktur gruppiert sich -je nach Lesart - entweder um einen öffentlichen oder um einen privaten Hof. Dieser Ping- Pong-Effekt schafft auf Grund der individuellen Ausgestaltung der Höfe gleichzeitig auch eine hohes Maß an individueller Gestaltungsvielfalt für die Gebäude.

Die Zusammenstellung der Baukörper sichert eine differenzierte Mischung an Nutzungen und Nutzern und verhindert so - im posi- tiven wie im negativen Sinne – eine Abgrenzung von einzelnen Nutzergruppen. Die vier Baukörper besitzen im Hofverbund jeweils eine eigenständige Aufgabe und können so auch eine hohe Eigenständigkeit in der Architektursprache entwickeln. Alle Gebäude lassen eine Realteilbarkeit zu, die sich auch in der Tiefgarage abbildet. Hierzu bedarf es lediglich einer gemeinschaftlichen Zufahrt.

Die historische Mauer an der Lehrter Straße schafft einen hohen identitätsstiftenden Charakter für das Quartier und wird in die Grundstruktur der Baufelder einbezogen. Dies ist keineswegs als Restriktion zu verstehen, sondern stellt ganz im Gegenteil eine besondere Qualität für die neuen Gebäude an der Lehrter Straße dar. Je nach Lage und Nutzung können die einzelnen Ausfachun- gen der Mauer als geschlossenes, offenes oder mit einer Gitterstruktur versehenes Element genutzt werden.

Den Auswirkungen des Bahnlärms wird mit einer Reihe von spezifischen Maßnahmen entgegengewirkt. So wurde im Norden des Plangebietes der Schwerpunkt der Nutzung auf Dienstleistung und Gewerbe gelegt. Im Süden verschiebt sich der Nutzungs- schwerpunkt auf das Wohnen. Die behindertengerechte Anrampung zur Brücke über die Bahn ist im unteren Teilabschnitt als Damm ausgebildet und verhindert so bereits unmittelbar an der Lärmquelle die Ausbreitung des Schalls.

Erschließung und Parken

Für die Entwicklung des neuen Stadtquartiers wird keine zusätzliche, öffentliche Verkehrserschließung benötigt. Die Tiefgaragen erhalten eine Zufahrt von der Lehrter Straße. Beider Ausweisung Lage der Hofzufahrten ist auf die Öffnungen in der Mauer und in der Baumreihung besonderer Wert gelegt worden. Rettungsfahrzeuge und Fahrzeuge zur Ver- und Entsorgung der Gebäude kön- nen den Hof befahren. Eine je nach Gebäude- und Nutzungskonstellation variierende Anzahl an „öffentlichen“ Stellplätzen werden in den Hybrid-Höfen nachgewiesen. Lediglich die Stadthäuser können direkt über Hof angefahren werden und besitzen eine im Gebäude integrierte Garage. Die zentrale Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über die Lehrter Straße und erschließt darüber die einzelnen Parzellen.

Phasierung und Parzellierung auf Baufeldebene

Auf der Baufeldebene sind zwei prinzipielle Phasierungsmodelle und damit Parzellierungsoptionen vorstellbar. Im Falle einer kom- pletten Realisierung eines Baufeldes mit seinen vier Baukörpern ist eine Erschließung über Wegerechtsvereinbarungen möglich. Für den Fall von zeitlich versetzten Realisierungen schlagen wir eine unterirdische Erschließung vor, der die verschiedenen Parzel- len miteinander verbindet. Zur Realisierung der Baufelder gehört in der Regel auch die Herstellung des nördlich angrenzenden Hybrid-Hofes. Mit dieser Systematik werden auch Zwischenzustände vorstellbar, in denen sich zunächst Baukörper um einen Hybrid-Hof herum gruppieren.

Phasierung auf Quartiersebene

Die Phasierung des Areals weist harte und weiche Vorgaben auf. Zu den notwendigen frühen Realisierungsmaßnahmen gehört der Bahnparks und die damit verbundenen wesentlichen Querspangen. Über den Bahnpark wird das Gelände geöffnet und kurze und attraktive Wege beispielsweise zum Hauptbahnhof ermöglicht. Die Entwicklung der Freiräume im Bereich der Kulturfabrik ist dabei von besonderer Bedeutung. Wir schlagen für die weiteren Realisierungsschritte eine kontinuierliche Entwicklung von Süden nach Norden vor. Diese sind jedoch gemäß den Darstellungen zur Phasierungen auf der Baufeldebene in kleine Einzelschritte aufteilbar. Die Integration der vorhandenen Schrebergärten ist in den ersten Entwicklungsschritten noch gut vereinbar. Mit dem Ost-West orientierten Brückenschlag in Richtung Heidestraße und Invalidenfriedhof wird die Anlage aufgegeben.

Freiraumstruktur

Die Freiraumstruktur wird in Bezug auf den Grad der Öffentlichkeit und den damit verbundenen Nutzbarkeiten differenziert entwickelt. Der bahnbegleitende Grünraum wird ein öffentlicher Park. Der linear aufgebaute Raum nimmt ein ‚schnelles Bewegungs- band’ für Radfahrer, Skater und Jogger auf. In den flächigen Landschaftsrasen des Bahnparks werden mit einer leichten Topografie Versickerungsmulden und Trockenrasenflächen integriert. Ein Baumfilter zwischen Bebauung und Bahntrasse nimmt mit einer prägnanten Baumart wie die Säuleneiche die Linearität auf und unterstützt den Park als Bewegungsraum. Am Döberitzer Grünzug werden zusätzlich Sportflächen für den informellen Freizeitsport angeboten.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 46 Zwischen Bahnpark und Lehrstraße ergeben sich in der Hierarchie unterschiedlich gewichtete Durchwegungen. Den zentralen Raum bildet der Platz im direkten Gegenüber zum Post-Stadion. Diese Verbindung ist für die übergeordnete Vernetzung des Quar- tiers in Ost-West-Richtung von ähnlich großer Bedeutung wie der Döbritzer Grünzug etwas weiter im Süden der Lehrter Straße. Von hier aus ist der zukünftige neue Stadthafen an der Heidestraße genauso schnell zu erreichen wie der Fritz-Schloß-Park und die zentralen Versorgungseinrichtungen von Moabit. Eine weitere Verbindung zwischen Bahnpark und Lehrter Straße bildet der Sport- und Freizeit-Schwerpunkt an der Kultur-Fabrik. Mit diesen drei großen Verbindungsstücken ist ein schneller Zugang zum Bahnpark für alle Anwohner der Lehrter Straße sichergestellt. Darüber hinaus ergeben sich über die so genannten Hybrid-Höfe weitere kleinteilige Querungsoptionen, die über allgemeine Wegerechte gesichert werden.

Im Norden wird der vorhandene Spielplatz in der Fläche und hinsichtlich seiner Angebotsvielfalt erweitert. Durch ‚Rollbahnen’ kön- nen für Roll- und Skate-Aktivitäten zusätzliche Angebote geschaffen werden. Community Gardens können hier integriert werden. Südlich der Sport- und Spielflächen entsteht in Anlehnung an die Idee des Naturerlebnisraumes ein Ort mit besonderer Nutzung.

Höfe

Die gemeinschaftlich nutzbaren Hybrid-Höfe erhalten in der Grundstruktur einen einheitlichen Belag. Die Standorte für Baumreihen und -haine werden vorgegeben und der Baumbestand soweit möglich integriert. Im Dialog der Hofgemeinschaft wird das Nutzungs- profil der Höfe zwischen den Nutzern ‚verhandelt’. Denkbar ist im Bereich neuer Wohnlagen mit vielen Kindern ein Spielhof, ein Ausstellungs- und Werkstattflächen in gewerblich geprägten Höfen oder auch ein repräsentativer Hof im Bereich der Dienstleist- ungs- und Kulturnutzungen. Die Höfe sollen in Bezug auf Ausstattung und Nutzungsprofil nicht statisch und auf alle Zeiten festgelegt sein, sondern entwicklungsfähig bleiben. So wird aus dem Kinderhof in ein paar Jahren der Jugendhof oder nach einigen Jahr- zehnten der Gartenhof für Senioren. Austauschbare ‚Nutzungspaletten’ ermöglichen den Wandel. Mit diesem flexiblen Konzept wird der Hybrid-Hof wandelbar und zum Kommunikationsort der Anwohner.

Die Innenbereiche der Höfe sind grün und eindeutig den privaten Nutzungen zugeordnet. So können hier Wohnformen mit Garten- bezug entwickelt werden. Der Charakter des Innenbereiches wird in enger Verzahnung mit den spezifischen Nutzungen und Ge- bäudetypen weiter zu konkretisieren sein. Mit dieser klaren Hierarchie in den Freiraumtypen wird eine feine Abstufung von den öffentlichen zu den privaten Räumen vorgegeben, die in Abhängigkeit zu den zukünftigen Nutzungsprofilen jedoch Spielräume und Flexibilität in den privaten Flächen eröffnet.

Nachhaltigkeit

Die Grundstruktur des städtebaulich-freiraumplanerischen Konzeptes stellt die Grundvoraussetzungen für die Nachhaltigkeit der städtebaulichen Entwicklung sicher. Über kurze Wege werden die Höfe direkt von der Lehrter Straße aus erschlossen. Verkehr muss nicht unnötig in und durch das neue Stadtquartier geleitet werden. Die stadtklimatischen Funktionen der Durchlüftungsbahn der Gleisanlagen werden durch den begleitenden öffentlichen Park mit seinen linear ausgerichteten Baumpflanzungen gestützt. Die Querlüftung zwischen der Frischluftleitbahn der Bahn und dem klima- tischen Entlastungsraum des Poststadiums wird durch die offene Hofstruktur sichergestellt.

Durch die flächige Dachbegrünung der Bebauung werden die Umweltwirkungen gemindert. Das Regenwasser der versiegelten Dach- und Wegeflächen wird innerhalb der Parkanlage über begrünte Versickerungsmulden dem Grundwasser vorgereinigt wieder zugeführt. Der energetische Bedarf wird neben der gebäudebezogenen Wärmedämmung vor allem durch Tiefen-Geothermie und Photovoltaik auf den Dächern gemindert. Die Ausgleichsfunktion der Grünanlage wird dadurch gesichert, dass die Rasenflächen differenziert entwickelt werden. Extensive Pflege der feuchten Versickerungsflächen wechseln kleinteilig mit Mager- und Trockenrasenstandorten. Die intensiven Freiraum- nutzungen werden im Bereich des vorhandenen Spielplatzes im nördlichen Bereich sowie in Zuordnung zum Döberitzer Grünzug konzentriert.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 47 II Synopsen und Kenndatenblätter der Vorprüfung

1 Städtebauliches Konzept

carpaneto.schöningh Sauerbruch Hutton ASTOC mit Koehl und sinai mit Hager mit bgmr

101 Leitbildorientierung Das Konzept ist darauf ausge- Das Konzept stellt die Lage des Eine Perforation des Raumes legt, neue, urbane Formen der Ortes im Stadtraum deutlich her- durch halboffene Strukturen Verbindung von Wohnen und Ar- aus sowie eine Berücksichtigung typenähnlicher Ensemble leitet beiten zu entwickeln; weiterhin von Anliegerwünschen und der sich aus den Strukturen an der stehen kommunikative und ge- Rahmenbedingungen u. a. zum Lehrter Straße und in der Um- meinschaftliche Aspekte im Vor- Nutzungsprofil. Die daraus abge- gebung ab und sucht zugleich dergrund. Die vorgeschlagene, leitete emblematische städtebau- eine maßstäbliche Verbindung den bahnbegleitenden Grünzug liche Konfiguration löst sich da- zur Heidestraße. Das Konzept einbeziehende Bebauung zielt mit indes von einer wesentlichen bewegt sich mit baulichen und auf eine Eignung und Attraktivität Vorgabe, der Anlage eines bahn- freiräumlichen Varianzen für Baugemeinschaften ab. begleitenden, öffentlich nutz- innerhalb einer Gleichmäßigkeit baren Grünzuges. des gesamten Quartiers.

102 Baulich-räumliche Kompakte Baukörper linear in Zwei linear in Nord-Süd-Richtung Gliederung des Raumes Gliederung NordSüd- Richtung, parallel zur ausgerichteten Bebauungszeilen zwischen Lehrter Straße und Bahn und Lehrter Straße umschließen einen inneren, bahnbegleitendem Grünzug angeordnet, bauliche großflächigen Freiraum, Höhen- durch regelmäßig angeordnete Höhenabstufung in Ost-West- abstufung der bahnseitigen Be- Hof-Ensemble ähnlicher Typik Richtung, differenzierte Dichte- bauung von Süd nach Nord, und gleichmäßig variierender und Baukörpergliederung, in Zeilen einheitlicher Höhe entlang Gebäudekubaturen. Nord-Süd-Richtung variierende der Lehrter Straße. Dreizeiligkeit.

103 Typologie der II-geschossige Sockelgebäude II-geschossiges Sockelbebauung Jeweils 4 bzw. 5 Einzelgebäude Bebauung mit aufgesetzten Einzelbaukör- mit aufgesetzten Einzelbaukör- im Ensemble und typologischer pern, Stadthäuser auf Einzelpar- pern, Stadthäuser auf Einzelpar- Differenzierung. zellen in Zeilenbauweise. zellen in Zeilenbauweise.

104 Nutzung der Bebauung Wohnen Zielgruppenspezifische Wohn- Metropolitan orientierte Wohn- Differenziertes Angebot an typen, die insbesondere die ungstypologien für unterschied- Wohntypen für unterschiedlich kleinräumliche Verbindung von liche Haushaltsgrößen und konfigurierte Haushalte, ein- Wohnen und Arbeiten anbieten; Nachfrager, Typenmischung in schließlich unterschiedlicher Schwerpunkt Townhouses den Geschossbauten, Möglichkeiten, Wohnen und Ar- entlang der Lehrter Straße und in Townhouses entlang der Lehrter beiten innerhalb der Wohnungen den inneren Zeilen. Straße. und nachbarlich zu verbinden.

Angegebene Flächen- ab 45 qm 95 bis 250 qm 60 bis 300 qm größen der Wohneinheiten

Eignung für gut geeignet geeignet gut geeignet Baugemeinschaften

Eignung als Miet- und geeignet gut geeignet geeignet Eigentumswohnungen

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 48 carpaneto.schöningh Sauerbruch Hutton ASTOC mit Koehl und sinai mit Hager mit bgmr

105 Nutzung der Bebauung Nutzung der Bebauung Differenziertes Angebot an Ge- Breites Angebot an Gewerbe- Je Ensemble („Baufeld“) Gewerbe werbeeinheiten, Schwerpunkt einheiten für unterschiedliche Angebote von Gewerbeeinheiten kleingewerbliche Flächen, varia- Bedarfe, variable Flächenzu- unterschiedlicher Größe und bler Flächenzuschnitt möglich. schnitte möglich. Nutzungsmöglichkeiten

Angegebene 45 bis 530 qm variable Größen 40 bis 400 qm Flächengrößen der Gewerbeeinheiten

Mischung von horizontal / vertikal horizontal / vertikal horizontal / vertikal Wohnen und Arbeiten

106 Grundrissbeispiele keine zu allen Gebäudetypen keine [Wohnen/Gewerbe]

107 Bauliche Nutzungs- Bahnseitige Mischung von Woh- Gewerbe im südlichen Teil des Gewerblicher Schwerpunkt im schwerpunkte nen und Gewerbe, überwiegen- Quartiers und in der Sockelzone nördlichen Teil des Quartiers, de Wohnnutzung in den inneren der Bebauung längs der Bahn- nach Süden zunehmender Zeilen und entlang der Lehrter trasse, Wohnnutzungen in den Wohnanteil in den jeweiligen Straße. OG. Townhouses mit Wohn- Ensembles. nutzung entlang der Lehrter Straße.

108 Erschließungssysteme Netzerschließung Ringerschließung Sticherschließung

109 Verflechtung mit der Die linear ausgerichtete Struktur Die bauliche Figur korrespondiert Die Ensemble-Figuren nehmen Umgebung der Gebäude korrespondiert mit in ihrer Anordnung und Maßstäb- Raumtypen des Quartiers an der der ostseitig der Bahn geplanten lichkeit sowohl mit den ostseitig Heidestraße auf und fügen sich Bebauung, bei gleichzeitiger der Bahn geplanten Gebäude- zugleich maßstäblich und struk- Orientierung an der Maßstäb- band als auch im Südwesten mit turell in den nachbarlichen Be- lichkeit der Nachbarbebauungen dem Nachbarbestand der Lehrter stand der Lehrter Straße ein. Die in der Lehrter Strasse. Straße. Dadurch kann sie in Ost- Ost-West-Beziehung über die Vor allem im Nordbereich wird West- und Nord-Süd-Richtung Bahntrasse wird deutlich betont. mittels eines neu konfigurierten als Klammer wirken. Die Das konzipierte Freiraumnetz öffentlichen Raumes die Ver- Baukörperstellung unmittelbar nimmt eine maßgebliche flechtung mit den Nachbarge- entlang der Bahn beansprucht Verflechtungsfunktion für die bäuden und Nutzungen gesucht. und bietet Stadtraumpräsenz. Umgebung ein.

110 Quartierszentrum Quartiersplatz in Höhe des Ein- ‚Plaza’ mit Einkaufspassage und Keine ausgeprägte Bildung eines gangs zum Poststadion [Hart- Dienstleistungszentrum im süd- Quartierszentrums. platz mit Platanen-Raster], lichen Teil des Quartiers, süd- kleiner Grünplatz südlich des licher Auftakt des innenliegenden Korridor in Höhe des Eingangs Bestandsgebäudes Lehrter Grün- und Freiraumes, Schnitt- zum Poststadion mit Straße 23/24. stelle zum südlich angrenzenden Brückenansatz. Grünzugs-Abschnitt.

111 Umgang mit dem Erhalt des Gebäudes Lehrter Erhalt des Gebäudes Lehrter Erhalt des Gebäudes Lehrter Gebäudebestand auf Straße 23/24. Straße 23/24. Straße 23/24. dem Vivico- Grundstück

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112 Umgang mit der Integraler Bestandteil der den Integration in die Bebauung als Anpassung an die Gebäudefolge Ziegelmauer auf dem Townhouses zugeordneten, "Gartenmauer". als geschlossenes, perforiertes Vivico-Grundstück tiefen Gartenflächen. oder offenes Element.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 50 2 Freiraumkonzept

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201 Freiraumgliederung Differenzierte Gestaltung und Schaffung eines innenliegenden Systematischer Strukturaufbau Nutzungsangebote im bahnbe- Freiraums mit hoher Aufenthalts- der Freiraumelemente Grünzug, gleitenden Grünzug. Schaffung qualität, Nutzbarkeit und städte- nutzungsgemischte Höfe und eines zentralen Quartiersplatzes. baulicher Integration . grüne Innenhöfe.

Öffentlich nutzbare Eine differenzierte Gestaltung Der zwischen den Gebäuden Der bahnbegleitende Grünzug Grün- und Freiflächen mit vielfältigen Nutzungsange- gelegene, großzügige Freiraum wird von den Verfassern als boten kennzeichnen den bahn- wird von den Verfassern als "öffentlicher Park verstanden begleitenden Freiraum, der von "klarer, großstädtischer Grün- [und nimmt ein] schnelles Be- den Verfassern als ‚domestizier- raum" [verstanden], der der um- wegungsband’ für Radfahrer, te Stadtlandschaft’ interpretiert liegenden Bebauung […] einen Skater und Jogger auf. [ … In] wird und der Siedlung einen wunderbaren Ausgleichsraum einer leichten Topografie [wer- ‚landschaftlichen Saum’ gibt. gibt, […] auch eine Adresse […] den] Versickerungsmulden und Gemeinschaftlich zu nutzende und gemeinsam und vielfältig zu Trockenrasenflächen integriert. ‚Gartenbänder’ verbinden die in nutzen ist. Im Gegensatz zu Ein Baumfilter […] mit einer präg- Ost-West-Richtung angelegten einer gleisseitigen Grünachse ist nanten Baumart wie die Säulen- Erschließungen mit dem der neue "Gartenhof" geschützt eiche [betont] die Linearität […] bahnbegleitenden Grünzug. von Bahnlärm, gut besonnt und und unterstützt den Park als [soll … ] eine hohe Belebtheit Bewegungsraum." Der nördliche Spielplatz und das und Sicherheit gewährleisten; angrenzende ehemalige Schlei- unter einem Schleier aus hoch- Die sog. Hybrid-Höfe zur Er- cher-Gelände werden ost-west- stämmigen Kiefern [werden] die schließung des Quartiers befin- gerichtet strukturiert. verschiedenen Nutzungen den sich in regelmäßiger Folge vereint." zwischen der Lehrter Straße und bahnbegleitendem Grünzug, sie sind gemeinschaftlich nutzbar.

Anschlussbereiche Im Norden Erweiterung der Im Norden Erweiterung der Im Norden Erweiterung der Spielflächen und Bürgergärten, Spielflächen, „Plaza“ im Süden, Spielflächen, im Süden Anlage im Süden Anlage von weiter südlich keine gesonderte von Sport- und Spielflächen Pioniergärten und Spielflächen Nutzungszuweisung

Private Grün- und Den Townhouses werden private Den Townhouses werden private An den bahnbegleitenden Grün- Freiflächen Gartenflächen auf den Grund- Gartenflächen auf den Grund- zug sind in regelmäßiger Folge stücksparzellen zugeordnet. stücksparzellen zugeordnet. Höfe angebunden, die Blockzwi- schenbereiche und Gemein- Weitere private Freiflächen be- schaftsflächen der Ensemble zu- finden sich zwischen der Bebau- gleich bilden und weitestgehend ung längs der Bahngleise und von den Nutzern gemeinschaft- einer zur Bahnseite angeordne- lich gestaltet werden sollen. ten [befensterten] Lärmschutz- Den Townhouses werden private wand. Gartenflächen auf den Grund- stücksparzellen zugeordnet.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 51 carpaneto.schöningh Sauerbruch Hutton ASTOC mit Koehl und sinai mit Hager mit bgmr

02 Erschließungs- Netzerschließung Ringerschließung Sticherschließung struktur Anbindungen über vier Zufahrten Zwei Anbindungen an die Lehrter Erschließung von der Lehrter von der Lehrter Strasse sowie Strasse, zwischen zentraler Frei- Strasse über fünf regelmäßig Öffentliche und private längs angeordnete Erschließ- fläche und dem östlichen Gebäu- angeordnete Gemeinschafts- Erschließung für Kfz-, ungsgassen bilden ein abgestuf- deband geführt. Die TGA unter- Höfe. Fahrradverkehr und tes, netzartiges, Erschließungs- halb der Townhouses werden Die Fußgänger- und Fahrrader- Fußgänger system, das als Mischverkehrs- direkt von der Lehrter Strasse schließung erfolgt ebenfalls über fläche von Fußgängern und Rad- erschlossen. die Gemeinschafts-Höfe und die fahrern gleichermaßen mit ge- Verbindung entlang der Bahn nutzt werden soll. Wege durch Für Fußgänger und Radfahrer sowie über die Brücke zur den Grünzug, Rampe zur Brücke steht neben den Straßenflächen Heidestraße. über die Bahntrasse ein Netz straßenunabhängiger Wege zur Verfügung.

203 Ruhender Verkehr Anliegerstellplätze: Anliegerstellplätze: Anliegerstellplätze: Grundsätzlich unterirdisch Grundsätzlich unterirdisch Grundsätzlich unterirdisch

Flächen und Vier, jeweils einem Entwick- Mehrgeschossige Tiefgaragen Tiefgaragen je Baufeld unterhalb Erschließung für den lungsfeld zugeordnete Tiefgara- ausschließlich unterhalb der der Gebäude und der grünen ruhenden Verkehr der gen werden direkt von der Lehr- Gebäude mit Zufahrten von der Höfe mit Zufahrten von der Anlieger ter Strasse erschlossen. Lehrter Strasse bzw. längs der Lehrter Strasße; bahnbegleitenden Bebauung. Stadthäuser mit integrierten Einzelgaragen.

Kfz-Stellplatzanzahl / 490 Stp.1) 7.000 qm entsprechend 12.000 qm entsprechend TGA Fläche 1,2 350 Stp. [angenommen] [in 1-3 600 Stp. [angenommen] 2) Ebenen] 2

Deckungsgrad im 85% 60% 96% Verhältnis zur Vorgabe [1 Stp./ 120 qm BGF]

Sonstige Kfz- Am „Hofband“ [zwischen Mittel- Für Behinderte und Besucher Für Behinderte und Besucher Stellplätze und Ostzeilen] Kurzzeitpark- ebenerdige Parkplätze in be- ebenerdige Parkplätze in be- plätze für den Lieferverkehr der schränkter Anzahl. schränkter Anzahl in o.g. Hybrid- Gewerbeeinheiten. Höfen.

204 Umgang mit dem Partieller Erhalt des Weitgehender Erhalt des Baum- Partieller Erhalt des Baumbe- vorhandenen Frei- Baumbestandes, Aufgabe der bestandes, partielle Integration standes, Aufgabe der Eisenbahn- raumbestand auf Eisenbahn-Landwirtschafts- des Strukturtyps der Eisenbahn- Landwirtschafts-Gärten [Baufeld dem Vivico- Gärten Landwirtschafts-Gärten im Bereich der Gärten soll zuletzt Grundstück entwickelt werden]

1) Angabe in Planzeichnung 2) Aus den Flächen der Planzeichnung ermittelt, Annahme: 20 qm pro Stellplatz [brutto]

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 52 3 Entwicklungsphasen

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301 Möglichkeiten und Die vier Baufelder sollen in Gliederung in 5 [oder ggf. mehr] Fünf „Baufelder“ (Hofensembles) Strategien einer Clustern unterschiedlichen Zu- Bauphasen mit bevorzugtem mit bevorzugter Entwicklungs- phasenweisen schnitts unabhängig voneinander Entwicklungsbeginn im Süden abfolge von Süden nach Norden. Entwicklung nachfrageorientiert entwickelt des Quartiers, frühzeitige Reali- Die einzelnen Ensembles kön- werden können. sierung der ‚Plaza’ mit Gewerbe, nen grundsätzlich unabhängig Dienstleistung und Einzelhandel. voneinander entwickelt werden, Zwei grundsätzliche räumliche auch die Entwicklung von Teil- Entwicklungsrichtungen inner- Davon unabhängig die zeilenwei- baufeldern ist möglich. In die halb des Gebietes werden für se Entwicklung der Townhouses Entwicklung eines Baufeldes soll möglich gehalten: entweder von entlang der Lehrter Straße. die Herstellung des jeweils nörd- den Nord- und Süd-Rändern lich angrenzenden Hofes einbe- ausgehend zur Mitte [von den zogen werden, um Zwischenzu- Verfassern bevorzugt] oder ‚von stände zu optimieren. der Lehrter Strasse zur Bahn’ hin.

302 Infrastrukturelles Herrichtung der Freiräume im Errichtung der Erschließung und, Grünzug längs der Bahntrasse Grundgerüst zur nördlichen und südlichen An- des inneren Freiraumes, sowie Freiräume im Bereich der Phasenentwicklung schlussbereich, Anlage der ver- Sockelgeschoss der gleisseitigen Kulturfabrik, Anlage der "Quer- des Quartiers kehrlichen Erschließung bzw. Bebauung [einzelne Gebäude spangen" analog zur Entwick- eine jeweils nachziehende ver- können sukzessive aufgesetzt lung der Baufelder. kehrliche Erschließung. werden].

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 53 4 Nachhaltigkeit

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401 Weiterentwicklung des Schaffung einer differenzierten Schaffung neuer Identitäten Einerseits Aufnahme benach- identitätsstiftenden Gebäude- und Raumfolge mit durch großstädtischen Habitus barter Städtebautexturen, ander- Erscheinungsbildes eigenständigem Erscheinungs- bahnseitiger Bebauung, groß- erseits Schaffung struktureller bild und lokalen sowie struktu- zügigen Freiraum und „reiner“ Analogien zu den Texturen des rellen Bezügen zur Nachbar- Wohnnutzung entlang der Bereiches Heidestraße. schaft. Lehrter Straße.

402 Entwicklung hochwer- Differenzierte Gestaltung und Schaffung einer hohen Aufent- Systematischer Aufbau der Frei- tiger [öffentlich und Nutzungsangebote im bahn- haltsqualität, Nutzbarkeit und raumkomponenten Grünzug, privat nutzbarer] begleitenden Grünzug. städtebaulichen Integration nutzungsgemischte Höfe und Freiräume Schaffung eines zentralen durch den innenliegenden grüne Innenhöfe. Quartiersplatzes. Freiraum.

403 Der Lage und Differenzierte Dichtegliederung Großes Bauvolumen im unmittel- Regelmäßige Quergliederung Erschliessungsgunst innerhalb des Gebietes. bar bahnseitigen Bereich, Klein- des Raumes durch die Bebau- angemessene Bebau- teiligkeit entlang der Lehrter ung und Erschließungen von der ungsdichte und -glie- Unmittelbare Mehrfacherschlie- Straße. Lehrter Straße aus vermittelt derung ßungen von der Lehrter Straße eine kontinuierliche Wechsel- aus (z. T. längere unterirdische textur sowohl entlang der Lehrter Kfz-Fahrwege zu den ostseitigen Straße als auch entlang des TGA). bahnbegleitenden Grünzuges.

404 Mischung von Feinkörnige, kleinteilige Misch- Vertikale und horizontale Zonie- Gemischt nutzbare Einzelge- Wohnen, Arbeiten, ung, kleine Gewerbeeinheiten, rung, gewerbliche Sockelge- bäude im Ensemble, dazwischen quartiersbezogenem Konzentration des Gewerbes in schosse entlang der Bahn, Parzellen für Townhouses. Einkaufen, Kultur und der ostseitigen Bebauung, Läden aufgesetzte Wohngeschosse, Freizeit entlang der Querfugen und am Einkaufs-Quartiersplatz im In der Mischung größere gewerb- Quartiersplatz. Südbereich, gestapeltes Mai- liche Geschossflächenanteile sonette-/Doppelgeschoss- sowie Einzelhandelsschwerpunkt Wohnen an der Lehrter Straße. im Nordbereich (vis-à-vis der Hochlage Bahntrasse).

405 Gebäude und Nutz- Großes Angebot für die klein- Breite Angebote für anspruchs- Differenzierte Angebote in unter- ungstypen für unter- teilige Mischung, innerhalb der vollere Zielgruppen im Wohn- schiedlichen Flächengrößen für schiedliche Gruppen Nutzungsarten z. T. begrenzte und Gewerbebereich, große unterschiedliche Zielgruppen. und Nutzerbedürfnisse Spielräume. Wohnflächen, in bahnseitiger Bebauung umlaufend offene Wohngeschosse für besondere Nachfrager.

406 Vernetzung mit dem Vernetzung primär über den Ostseitig Bezugnahme auf den Kontextualisierung sowohl im umgebenden neuen Freiraum, Bezugnahme Makroraum Hauptbahnhof / Bezug zum umgebenden Be- städtischen Kontext auf die Vernetzungsstrukturen Bahnkorridor / Heidestraße, stand an der Lehrter Straße als und -anforderungen des westseitig kleinteilige Nachbar- auch zum neuen Stadtbereich Bestandes. schaften, südseitig Umwertung Heidestraße. Hervorhebung der der Brandwand-Situation zum Ost-West-Beziehung über die urbanen Verknüpfungspunkt. Bahntrasse.

407 Schaffung barrierefrei- In städtebaulicher Hinsicht erfüllt In städtebaulicher Hinsicht erfüllt In städtebaulicher Hinsicht erfüllt er öffentlicher Räume und Verbindungen

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408 Schutz der natürlichen keine Aussage / immanent keine Aussage / immanent explizit berücksichtigt Ressourcen, z. B. Regenwasserver- sickerung

409 Nutzung regenerativer keine Aussage / immanent keine Aussage / immanent explizit berücksichtigt Energien

410 Energieeffizienz der z. T. gegeben, z. T. suboptimal z. T. ungünstiges Volumen- überwiegend gegeben Gebäude Flächenverhältnis [Kompaktheit]

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 55 5 Auszüge aus den Eigendarstellungen (Erläuterungsberichte) der Gutachterteams

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501 Grundidee [Die Verfasser weisen insbeson- "An prominenter Lage in Fuß- [Das Konzept zielt auf Bewah- dere auf die] "Vielfalt, bedingt distanz zum Lehrter Bahnhof und rung des] "beeindruckenden durch das unmittelbaren Neben- unweit des Spreebogens weist Baumbestand[es, und] der histo- einander kontrastierender Stadt- der noch unbebaute Ort ein her- risch wirksamen Mauer [ab]. [Die bilder und informeller Freiräume vorragendes Potential für ein Lehrter Strasse verfügt] "vor hin, die in mit ihrer Gelassenheit städtisches Quartier inmitten ein- allem [durch seine] engagierten und grünen Atmosphäre über- es Netzes hochwertiger öffent- Bewohner [….] bereits heute raschen". licher Räume auf. Diese Chance, [über] einen unverwechselbaren eine attraktive urbane Atmosphä- Charakter." "Diese Eigenarten [….]sollen re mit gleichzeitig hoher städti- [….] für diesen Ort eine eigen- scher Lebensqualität zu schaf- [Die Bebauung soll] "die hetero- ständige Form der Urbanisierung fen, heißt es [….] zu nutzen. An gene, aufgelockerte Struktur der erlauben." der Bahnstrecke nimmt eine 6 Lehrter Straße fort [….] schreiben bis 13 geschossige Bebauung und zu einem ortspezifischen "Ziel ist die ‚Vitalisierung der „Footprint“ entwickeln. Den Aus- Lehrter Straße [….], mit einem den Maßstab der Hochhäuser auf, die jenseits der Bahn im [...] gangspunkt hierfür bilden die urbanen Mix aus Wohnen und großmaßstäblichen Strukturen, Arbeiten in angemessener plan „Heidestraße“ vorgesehen sind, sodass ein großmaßstäb- wie es sie im nördlichen Teil der Dichte, im Sinne der Identität Lehrter Straße oder an der eines Ortes." licher Stadteingang für den [...] Zugverkehr gebildet wird." [Wei- Rathenower Straße gibt, aber [Der] "Straßenraum der Lehrter terhin] "bedeutet diese Bebau- auch die kleinteiligen Strukturen Strasse [….] [soll in seinem] Er- ung [...] eine effektive Schall- an der Lehrter Straße und der scheinungsbild erhalten [blei- barriere, die einen Bereich mit Kruppstraße." hohem Aufenthaltswert in der ben.] Die Bebauung erstreckt "Durch die Überlagerung von Mitte des Grundstücks ermög- sich parallel zur Straße in zwei Hoftypen [entsteht] ein licht." [Höhen-] Schichten, die zur Bahn großer Gestaltungsspielraum: Die Dieser innenliegende Freiraum] " hin ansteigen und von den Quer- bauliche Grundstruktur gruppiert (26.175 m²) – ‚wird zum Haupt- ungen unterbrochen werden. sich - je nach Lesart – entweder thema einer neuen Bebauung, Dadurch entstehen charakte- um einen öffentlichen oder um [….] ein großer, flexibel genutz- ristische Freiräume, eine für die einen privaten Hof. Dieser Ping-- ter Grünraum" [als] "Mitte einer Berliner Innenstadt eher unge- Pong-Effekt schafft auf Grund der dichten städtischen Bebauung wöhnliche Typologie: Stadtgär- individuellen Ausgestaltung der mit exzellentem Wohnumfeld." ten, Quartiersgärten, Wohn- Höfe gleichzeitig auch ein hohes "Drei wichtige Orte akzentuieren strassen." Maß an individueller Gestaltungs- diesen Grünraum. Am Südende vielfalt für die Gebäude." [Die Verfasser streben die] "Ent- ist eine Piazza vorgesehen, an wicklung von Organisationsmo- der Einkaufsmöglichkeiten, "Die Zusammenstellung der dellen für heterogene Nutzungs- Gastronomie und Gewerbe an- Baukörper [ermöglicht] eine mischungen und Entwicklungs- gesiedelt werden können, am differenzierte Mischung an Nutz- modelle für unterschiedliche Ziel- Nordende wird der bestehende ungen und Nutzern. [….] Die vier gruppen" [an. Dabei seien] "die Spielplatz zu einem großzügigen Baukörper besitzen im Hofver- hohe Qualität der individuellen Nachbarschaftsplatz erweitert bund jeweils eine eigenständige Freiräume -Gärten, Dachterras- und [….] gegenüber dem Ein- Aufgabe und können so auch sen, Balkone- ein wichtiger Be- gang ins Poststadion wird ein eine hohe Eigenständigkeit in standteil des Konzepts. Groß- weiterer Platz angelegt, der auch der Architektursprache ent- zügigkeit und moderate Kosten" den Zugang zu der Fußgänger- wickeln. Alle Gebäude lassen [seien entscheidende Faktoren, brücke markiert, die das Gelände eine Realteilbarkeit zu, die sich um] "Raum für Kleingewerbe, mit der Heidestrasse und dem auch in der Tiefgarage abbildet." Kultur- und Sozialprojekte anzu- Verbindungskanal verknüpft." bieten." [Analog zu den] "Auswirkungen "Entlang der Lehrter Str. vierge- des Bahnlärms wurde im Norden schossige [...] „gestapelte Town- des Plangebietes der Schwerpunkt häuser“ mit Gärten und Terras- der Nutzung auf Dienstleistung sen [...] Die bestehende Mauer und Gewerbe gelegt. Im Süden an der Lehrter Str. wird in die Be- verschiebt sich der Nutzungs- bauung als „Gartenmauer“ schwerpunkt auf das Wohnen." integriert."

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502 Brückenverbindung "Wichtigste Querung [….] ist der [… ] "gegenüber dem Eingang […]"den zentralen Raum bildet zur Heidestrasse Platz im neuen Quartier als […] ins Poststadion wird ein weiterer der Platz im direkten Gegenüber Verbindung zwischen Moabit und Platz angelegt, der auch den zum Post-Stadion. […] von hier

Mitte über die Brücke zur Heide- Zugang zu der Fußgängerbrücke aus ist der zukünftige neue straße und dem Grünzug zum markiert, die das Gelände mit Stadthafen an der Heidestraße Hauptbahnhof." der Heidestrasse und dem genau so schnell wie der Fritz- Verbindungskanal verknüpft. Schloß-Park und die zentralen "An der Brücke entsteht mit der Versorgungseinrichtungen von Rampe eine Landmarke, die zum Der Zugang zu der Fußgänger- Moabit. Erkennungszeichen der Siedlung brücke zur Heidestrasse wird […] wird." so in die Bebauung integriert, Die behindertengerechte An- dass zu dem zentralen Platz am rampung zur Brücke über die Eingang Poststadion ein ‚Fen- Bahn ist im unteren Teilabschnitt ster’ mit Blick auf die gegenüber- als Damm ausgebildet und ver- liegende Seite entsteht." hindert so bereits unmittelbar an der Lärmquelle die Ausbreitung des Schalls."

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 57 5 Kenndaten, Spiegelung der Nutzungsvorgaben

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601 Art der Nutzung keine Angaben [MK und WR nicht FNP-konform keine Angaben nach BauNVO ableitbar, daher hier Gliederung in M- und W-Fläche, angenommen]

602 Anzahl der Baufelder 4 Baufelder 5 Baufelder 5 Baufelder

603 Anzahl der II-IX Geschosse II-XIII Geschosse IV-IX Geschosse Vollgeschosse

604 Bauliche Grund- bauliche Grundfläche [abs.] bauliche Grundfläche [abs.] bauliche Grundfläche [abs.] fläche (absolut) 13.826 qm 12.262 qm 13.494 qm

Grundflächenzahl (GRZ)

[a] Bezug zur vorgegebenen Baugrund- [a] GRZ 0,38 [a] GRZ 0,34 [a] GRZ 0,37 stücksfläche Vivico (35.700 qm)

In den Konzepten 26.663 qm 26.825 qm 38.929 qm angegebene [in VP angenommener Wert] [inkl. 4862 qm private Grün- und Baugrundstücksfläche Freifläche] [in der VP ermittelt]

[b] Bezug zur im [b] GRZ 0,51 [b] GRZ 0,45 [b] GRZ 0,34 Konzept angegebenen Baugrundstücksfläche

605 Oberirdische gesamt 69.275 qm gesamt 69.661 qm gesamt 74.459 qm Geschossfläche davon davon davon (absolut, unterschieden nach Wohnnutz- Wohnen 41.319 qm [60%] Wohnen 42.213 qm [60%] Wohnen 42.028 qm [56%] ung und Nichtwohn- Gewerbe, Einzelhandel, Dienst- Gewerbe, Einzelhandel, Dienst- nutzung wie Dienst- leistungen ca. 27.955 qm leistungen ca. 27.448 qm Gewerbe, Einzelhandel, Dienst- leistungen, Gewerbe, [40%] [40%] leistungen ca. 31.900 qm Einzelhandel, in % der [43,3%] Baufläche insgesamt) Kultur 528 qm [0,7%]

Geschossflächen- zahl (GFZ)

[a] Bezug zur vorgegebenen Baugrund- [a] GFZ 1,94 [a] GFZ 1,95 [a] GFZ 2,08 stücksfläche Vivico (35.700 qm)

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In den Konzepten 26.663 qm 26.825 qm 38.929 qm angegebene [in VP angenommener Wert] [inkl. 4.862 qm private Grün- und Baugrundstücksfläche Freifläche] [in der VP ermittelt]

[b] Bezug zur im [b] GFZ 2,59 [b] GFZ 2,59 [b] GFZ 1,91 Konzept angegebenen Baugrundstücksfläche

606 ca. 17.300 qm für öffentlich nutzbare Grünfläche öffentlich nutzbare Grünfläche öffentlich nutzbare Grünfläche öffentlich nutzbare 23.266 qm 26.175 qm 25.567 qm Grün- und Freiflächen auf Vivico-Grundstück

607 im übrigen Planungs- ja ja [Bebauung auf geplantem ja gebiet ausschließlich Grünzug des Vivico- Grün- und Freiflächen Grundstücks]

608 ca. 60% der baulichen 60 % Wohnen 60 % Wohnen 56 % Wohnen Nutzungen auf dem Vivico-Grundstück für Wohnen

609 ca. 400 WE für unter- keine Angabe der WE-Zahl 295 WE keine Angabe der WE-Zahl schiedliche Haushalte mit überwiegend mittlerem Einkommen

610 in IV bis VI in bis zu IX-geschossigen in bis zu XIII-geschossigen in bis zu IX-geschossigen geschossigen Gebäuden Gebäuden Gebäuden Gebäuden

611 als Mietwohnungen, ja ja ja Eigentumswohnun- gen, darunter auch Townhouse-Typen

612 Gewerbe auf den Bau- in bis zu IX-geschossigen in bis zu VII-geschossigen in bis zu VII-geschossigen feldern grundsätzlich Gebäuden Gebäuden Gebäuden innerhalb von [bis zu [keine Angaben zur VI-geschossigen] Nutzungsverteilung im Gebäude] Gebäuden

613 entlang der Lehrter punktuell Einzelhandel, jeweils Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen, Einzelhandel, Straße kleinteiliger an den Querungen des Gebietes Dienstleistungen im südlichen Gewerbe, Gastronomie entlang Einzelhandel, auch Bereich des Gebietes an der der Lehrter Strasse und z. T. größere Lebensmittel- Flächeneinheiten bis zu 530 qm Lehrter Strasse, entlang der „Hybrid-Höfe“ Vollsortiment-Ange- Geschossfläche ausgewiesen Dienstleistungen auch in den Einzelhandelsschwerpunkt im bote, Dienstleist- bahnbegleitenden Gebäuden nördlichen „Baufeld“. ungen, Gastronomie

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614 auf den Baufeldern in in allen Bereichen ausser in den in allen Bereichen ausser in den in allen Gebäuden ausser in den [geeigneten] Bereich- Townhouses, Townhouses, Townhouses, en Räumlichkeiten für Schwerpunktsetzung im Hinblick Gewerbe v.a. in den Gewerblicher Schwerpunkt im kleinere Gewerbebe- auf kleine Gewerbeeinheiten Sockelgeschossen der nördlichen Teil des Gebietes triebe, in Bezug zur bahnbegleitenden Bebauung und Umgebung und unter im südlichen Teil des Gebietes Nutzung der zentralen Lagebeziehung zur Stadt

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 60 7 Formales

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I Konzeptioneller Grundansatz x x x

Städtebauliches Leitbild x x x

Komponenten der Nachhaltigkeit / des Klimaschutzes x

Grundkonzept zur Freiraumstruktur x x x

Grundkonzept zur Erschließungsstruktur x x x

Integration und Verflechtung des Planungsbereiches in die und mit x x x der Umgebung

Möglichkeiten und Strategien der phasenweisen Entwicklung x x x

II Städtebauliches Gesamtkonzept Im Maßstab 1 : 1000, mit Darstellung der Gesamtsituation und x x x städtebaulichen Gestaltung sowie

Der Baufelder und Baukörper mit Angabe der Vollgeschosse x x x

Der Freiraumstrukturen und Freiraumnutzungen x x x

Der öffentlichen und privaten Erschließung, für Kfz-, x x x Fahrradverkehr und Fußgänger

Der konzipierten Flächen für den ruhenden Verkehr mit x x x entsprechenden Zufahrten und Stellplätzen

III Darstellung der Nutzungsmöglichkeiten und Potenziale nach Baufeldern sowie zu bildenden Grundstücken einschließlich Berechnung / Nachweis der städtebaulichen Kennwerte x ( x ) x

Bauliche Grundfläche [absolut], Grundflächenzahl [GRZ] x x x

Anzahl der Geschosse, Geschossfläche [absolut, unterschieden nach x x x Wohnnutzung und Nichtwohnnutzung wie Dienstleistungen, Gewerbe, Einzelhandel, Gastronomie], Geschossflächenzahl [GFZ] bezogen auf die einzelnen Baufelder und die Baufläche insgesamt

Art der Nutzung nach BauNVO [baufeld- bzw. teilbaufeldbezogen] ( )

Besondere bauliche Zweckbestimmungen / Nutzungsprofilierungen x x x [z.B. Wohnungstypen, Gewerbetypen]

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IV Konzeptdarstellungen für besondere, für das Verständnis des Entwurfes relevante Teilbereiche im x x x Maßstab1:500.

V Prinzipschnitte

im Maßstab 1: 500 durch wesentliche Teile des Planungsgebiets, mit Gliede- x x x rung / Maßstäblichkeit / Höhenentwicklung im Wettbewerbsgebiet

VI Freie Darstellungen Darstellungen in selbst gewählter Form, z. B. als Vogelperspektive, zur x x x Verdeutlichung der stadträumlichen Konzeption, Darstellungen der für den Entwurf entscheidenden stadträumlichen Qualitäten.

VII Erläuterungsbericht Erläuterung der Nachhaltigkeit, des städtebaulichen Leitbildes, des freiraum- x x x planerischen Konzeptes, des Verkehrskonzeptes, der Integration in die umgebenden Strukturen, zu Zielgruppen und Wohnungstypen, zur phasen- und abschnittsweisen Entwicklung sowie sonstige zum Verständnis notwendige Erläuterungen (maximal 4 Seiten DIN A4).

VIII Massenmodell als einfaches Arbeitsmodell im Maßstab 1: 1.000, zur Verdeutlichung der x x x stadträumlichen Konzeption (auf einer zur Verfügung gestellten Grundplatte zum Einsatz in ein Umgebungsmodell).

IX Prüfpläne + CD-ROM x x x

X Verzeichnis der eingereichten Unterlagen x x x

XI Verfassererklärung x x x

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Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 63 4. Kolloquien, Dialog und Beteiligung der Öffentlichkeit

Im Zeitraum von Anfang Mai bis Ende November 2009 wurde das städte- bauliche Gutachterverfahren nicht nur auf der Fachebene gesteuert, sondern auch in der Öffentlichkeit intensiv begleitet. Zur aktiven öffentlichen Beteili- gung trug insbesondere die Initiative Mittelbereich Lehrter Straße und der Betroffenenrat Lehrter Straße bei: durch rege Teilnahme und konstruktive Mitwirkung an den öffentlichen Veranstaltungen und Sitzungen des Stadtent- wicklungsausschusses der BVV Mitte, eigene Zusammenkünfte, die Kommu- nikation im Internet (moabit-online) und die Erstellung einer qualifizierten Info-Broschüre zu den Besonderheiten und Erhaltenswürdigkeiten des Ortes mit einem Forderungskatalog für die Gutachterteams. Aus dem Kreis der Initiative wurden ferner zwei Vertreter als Sachverständi- ge in das Auswahlgremium berufen. Die im folgenden aufgeführten Protokolle von allen Veranstaltungen und Sitz- ungen Kommunikation im Laufe des Gutachterverfahrens, an denen die Verfahrensbegleitung mitwirkte, spiegeln den inhaltlichen Diskurs zu Aufgabe und Ergebnis des Vorhabens wider. Im Anhang finden sich u. a. der Broschüre der Initiative Lehrter Straße sowie die Beschlüsse und Protokolle der BVV Mitte im Zuge des Gutachter- verfahrens.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 64 4.1 Ortstermin mit der Bürgerinitiative Lehrter Straße 05.05.09

(Zugleich Sitzung des Betroffenenrats Lehrter Straße)

Teilnehmer: ca. 40-45 Personen Gäste: Stephan Lange (BA Mitte, Stadtplanung), Stefan Wagner (Vivico Real Estate), Heinz Tibbe (SUW-Gebietsbeauftragter, Gruppe Planwerk)

Nach einem Rundgang durch Teilbereiche des Planungsgebietes werden die Vorstellungen, Fragen sowie die Forderungen seitens der Initiativen (s. Anhang) zum bevorstehenden Gutachterverfahren erörtert.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 65 4.2 Öffentliche Informationsveranstaltung zum Gutachterverfahren 27.05.09

1. Einleitung, Vorstellung des Verfahrens und des Auswahlgremiums Ephraim Gothe, Bezirksamt Mitte, Bezirksstadtrat, Abt. Stadtentwicklung

Kooperation Bezirksamt Mitte und Vivico Die Vivico, vertreten durch Hrn. Henrik Thomsen (mit auf dem Podium) und das Be- zirksamt Mitte, Abt. Stadtentwicklung sind gemeinsame Träger des im Rahmen der Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße angestrebten Gutachterverfahrens zur Vorbereitung der städtebaulichen Entwicklung des Gebietes östlich der Lehrter Straße. Die Vivico als Eigentümer der größten Grundstücksfläche trägt die Gutachterkosten, das Land Berlin und der Bezirk die Kosten des Verfahrens. Die Betreuung des Ver- fahrens erfolgt durch GRUPPE PLANWERK, vertreten durch Hrn. Tibbe.

Das Planungsgebiet des Gutachterverfahrens Das Planungsgebiet erstreckt sich – zwischen Lehrter Straße und Bahntrasse - von Süden an der Döberitzer Verbindung nach Norden bis zur Kulturfabrik.

Anlass und Ziel des Verfahrens • Ziel ist die Vorbereitung einer nachhaltigen und geordneten städtebaulichen Entwick- lung zwischen Lehrter Straße und Bahntrasse entsprechend des Auftrags der BVV zur Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße. Das bisher als „terra incognita“ geltende Gebiet mitten in Berlin soll als Wohngebiet mit Gewerbeeinheiten in die Stadt integriert und qualifiziert werden. Vorhandene Strukturen sollen weitestgehend respektiert, öffentliche Flächen gesichert und Wege und Vernetz- ungen mit den umgebenden Quartieren geschaffen werden. • Das Ergebnis des Gutachterverfahrens soll die Grundlage für die erforderliche Bebau- ungsplanung nach Aufgabe als Bahnfläche bilden.

Ablauf des Verfahrens • Erste Arbeitsphase der Gutachter: Ende Juni bis Mitte September • Zwischenpräsentation und öffentliche Veranstaltung am 14.September • Zweite Arbeitsphase der Gutachter: Mitte September bis zur Abgabe am 9. Oktober • Auswahl des favorisierten Entwurfs am 02. November • Öffentliche Präsentation am 24. November • Dokumentation des Ergebnisses bis zum Ende diesen Jahres • Einleitung des Bebauungsplanverfahrens im kommenden Jahr

Ausgewählte Gutachterbüros Vorstellung der anwesenden Vertreter der eingeladenen Gutachterbüros: • ASTOC Architects & Planners, Köln (in Zusammenarbeit mit bgmr Berlin) • carpaneto.schöningh architekten mit FAT KOEHL Architekten, Berlin • Sauerbruch Hutton, Berlin jeweils mit Landschaftsarchitekten. Der Betroffenenrat Lehrter Straße hat unter Kenntnisnahme der Vivico und des Bezirksamtes Mitte Hrn. Prof. Volker Martin von der BTU Cottbus eingeladen. Hr. Prof. Martin möchte das Thema durch Studenten des Hauptstudiums bzw. eine Diplomgruppe als freien Entwurf bearbeiten lassen.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 66 Vorstellung des Auswahlgremiums

Obergutachter • Prof. Hildebrandt Machleidt, Architekt • Ephraim Gothe, BA Mitte * • Henrik Thomsen, Vivico * • Manfred Kühne, SenStadt * • Ingeborg Breithaupt, Vivico • Stefan Wagner, Vivico *

Stellvertretende Obergutachter • Ulla Luther, Architektin * • Kristina Laduch, BA Mitte * • Inga Petersen, Vivico • Martina Pirch/Dirk Böttcher, SenStadt

Sachverständige • Stephan Lange, BA Mitte * • Udo Dagenbach, Landschaftsarchitekt * • Rolf Wesselhöfft, BA Mitte • Michael Schulze, BA Mitte * • Ute Block, BA Mitte * • Christian Rau, BA Mitte • Bernhard Hühn, BA Mitte • Siegfried Dittrich, BA Mitte

• Frank Bergner, BA Mitte • Annette Mangold-Zatti, SenStadt * • Birgit Schammer, SenStadt • Hanne Nagel, DB AG * • Peter Tiedt, Liegenschaftsfonds * • Jürgen Lindner, SPI • Claudia Vollmann, Anwohnerin * • Ralph Heine, Anwohner * * = anwesend

2. Erläuterung der grundsätzlichen Ziele der Vivico Henrik Thomsen, Leiter Vivico Berlin

Herr Thomsen unterstreicht nochmals die Absicht der Vivico, in einem gemeinsamen Schritt mit dem Bezirksamt Mitte, entlang der Lehrter Straße ein qualitätvolles neues Stadtquartier zu entwickeln. Als Eigentümer ist die Vivico sehr daran interessiert, die Konversionsflächen nachhaltig in die Stadt zu integrieren. Dabei sollen vor allem Vernetzungen mit den umliegenden Quar- tieren, insbesondere auch mit dem Bereich Heidestraße (dort ist die Vivico ebenfalls Eigen- tümer eines großen Teils der Flächen) zu schaffen.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 67 3. Erläuterung der Bearbeitungsgrundlagen Heinz Tibbe, GRUPPE PLANWERK , Gebietskoordination Stadtumbau West

Die Bearbeitungsgrundlagen wurden durch das Bezirksamt Mitte und die Vivico unter Assistenz der GRUPPE PLANWERK erarbeitet. Wesentliche Ziele und Eckpunkte wurden am 05.05.09 mit örtlichen Akteuren, Anwohnern, Gewerbetreibenden, Gartennutzern und weiteren Interes- sierten vor Ort diskutiert. Ebenso sind die Ergebnisse des Workshops der Auftaktveranstaltung Lehrter Straße vom 24.02.09 aufgenommen worden. Der Forderungskatalog aus der Broschüre „Lehrter Wohnstraße“ der Initiative Mittelbereich Lehrter Straße wird den Bearbeitungsgrund- lagen im Anhang beigefügt (s. Kommentierung unten)

Eckwerte, Rahmenbedingungen und Ziele Das Grundstück der Vivico ist rd. 53.000qm groß. Davon sind rd. 17.300qm für öffentlich nutzbare Grün- und Freiflächen und 35.700qm für Bauflächen (einschließlich privater Grün- und Freiflächen) vorgesehen. Die angestrebten öffentlichen Grün- und Freiflächen sind Bestandteil von Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft durch Verkehrsprojekte im sogenannten Zentralen Bereich der Stadt. Die übrigen in das Plangebiet einbezogenen Flächen (Spielplatz und Grundstück der ehemaligen Schleicher-Fabrik im Norden sowie an den Döberitzer Grünzug angrenzende Flächen im Süden) sollen ebenfalls unbebaut bleiben. Die bahnbegleitende Grün-Wegeverbindung soll süd- lich der Kulturfabrik an die Lehrter Straße angebunden werden. Der Klara-Franke-Spielplatz soll auf Flächen des ehemaligen Schleicherareals erweitert werden, um die aufgrund der Wegever- bindung und einer geplanten neuen Süderschließung des Gebäudes der Kulturfabrik (Treppen und Fahrstuhl an der südlichen Brandwand) in Anspruch zu nehmenden Spielplatzflächen zu ersetzen. Ferner wird in Betracht gezogen, auf dem Grundstück der ehemaligen Schleicher- Fabrik unmittelbar entlang der Bahn Flächen für Kleingärten die sich heute auf dem geplanten Döberitzer Grünzug befinden, anzubieten.

Wohnen • ca. 60 % der baulichen Nutzungen auf dem Vivico-Grundstück für Wohnen • ca. 400 Wohnungen für unterschiedliche Haushalte mit überwiegend mittleren Einkommen • in IV- bis VI-geschossigen Gebäuden • als Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, darunter auch Townhouse-Gebäudetypen

Gewerbe Auf den Baufeldern grundsätzlich innerhalb von (bis zu VI-geschossigen) Gebäuden Entlang der Lehrter Straße: • Kleinteiliger Einzelhandel, auch größere Lebensmittel-Vollsortiment-Angebote, Dienstleist- ungen (z. B. im Freizeit und Gesundheitsbereich sowie im Bezug zum Quartier und Sport- park Moabit), Gastronomie Auf den Baufeldern in geeigneten Bereichen: • Räumlichkeiten für kleinere Gewerbebetriebe (z. B. Handwerks-, Reparatur- und Service- betriebe, Werkstätten und Ateliers) im Bezug zur Umgebung und unter Nutzung der zentralen Lagebeziehung in der Stadt

Kfz-Erschließung, KfZ- und Fahrrad-Stellplätze • Erschließung der Baufelder von der Lehrter Straße aus • Kein zusätzliches Parken in der Lehrter Straße und im umgebenden Straßennetz möglich • Anlage von Stellplätzen in Abhängigkeit zu den Gebäude- und Nutzungstypen • Anlage von Fahrradstellplätzen an und in den Gebäuden in ausreichender Anzahl

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 68 Bauliche Einzelpunkte Konzeptioneller Umgang mit der langen Ziegelmauer entlang der Lehrter Straße dem Backsteingebäude Lehrter Straße 23/24 den Brandwänden, Nordseite der Gebäude Lehrter Straße 19 etc. der Südfront und der geplanten Süderschließung des Gebäudes der Kulturfabrik Lehrter Str. 35 (s. o.).

Umwelt Klima und Luftaustausch • Bahnbegleitender Grünzug und Querverbindungen als Luftleitbahnen

Boden • Berücksichtigung von Alt-Bodenbelastungen im Bereich südlich des Vivico-Grundstückes

Weitere Bindungen und Rahmenbedingungen • Entlang der Bahn, im Bereich des bahnbegleitenden Grünzuges sind Sicherheitsflächen der Bahn zu berücksichtigen

Ziele zur Nachhaltigkeit • Weiterentwicklung des identitätsstiftenden Erscheinungsbildes • Entwicklung hochwertiger (öffentlich nutzbarer du privater) Freiräume • Der Lage und Erschließungsgunst angemessene Bebauungsdichte und -gliederung • Mischung von Wohnen, Arbeiten, quartiersbezogenes Einkaufen, Kultur und Freizeit • Gebäude und Nutzungstypen für unterschiedliche Zielgruppen und Nutzerbedürfnisse • Vernetzung mit dem umgebenden städtischen Kontext • Schaffung barrierefreier öffentlicher Räume und Verbindungen • Schutz der natürlichen Ressourcen, z. B. Regenwasserversickerung • Nutzung regenerativer Energien • Energieeffizienz der Gebäude (Kompaktheit)

Erwartete Leistungen der Gutachterbüros • Konzeptioneller Grundansatz (in Skizzen und Schaubildern) - Städtebauliches Leitbild - Konzept zur Nachhaltigkeit - Strukturkonzept - Strategien für eine phasenweise Entwicklung • Städtebauliches Gesamtkonzept (Hauptplan, Maßstab 1:1.000) - Gebäude, Grün- und Freiflächenstruktur, Erschließung • Darstellungen und Nachweise zu Art und Maß der Nutzungen • Darstellung besonderer, für das Verständnis des Entwurfes wichtiger Teilbereiche (im Maßstab 1:500) • Prinzipschnitte durch wesentliche Teile des Planungsgebietes • Freie Darstellungen zur Veranschaulichung stadträumlicher Qualitäten (z. B. Perspektiven) • Erläuterungsbericht • Einfaches Arbeitsmodell / Massenmodell im Maßstab 1:1.000 (Einsatz in vorhandenes Modell der Vivico) Die Gutachter erhalten ein Bearbeitungshonorar. Die Verfasser des favorisierten Entwurfes erhalten zusätzlich ein Preisgeld

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 69 Abschließend kommentiert Hr. Tibbe den Forderungskatalog der Initiative Mittelbereich Lehrter Straße, unterschieden nach den nach seiner Ansicht grundsätzlich einvernehmlichen Forderun- gen, als Teil der Gutachteraufgabe zu lösenden Forderungen sowie vermutlich nicht einlösba- ren Forderungen. Zu den letzteren gehört der Erhalt der vorhandenen Gärten (zumal in diesem Bereich eine umfassende Bodensanierung erforderlich ist) sowie die Beschränkung der Bebau- ung auf „Restflächen“.

4. Diskussion Moderation: Antje Hendriks, GRUPPE PLANWERK

(Anwohner): Wer wird die neuen Grünflächen pflegen bzw. wer trägt die Kosten? E. Gothe: Das Bezirksamt erhält notwendige Zuwendungen vom Senat zur Unterhaltung, ggf. können hierzu auch Mittel und Personen im Rahmen beruflicher Qualifizier- ungsmaßnahmen eingesetzt werden.

R. Heine: Warum muss der Mittelbereich der Lehrter Straße unbedingt bebaut bzw. in einer Blocktextur bebaut werden; es gab dort historisch noch nie eine derartige Bebauung? Warum wird nicht den Gutachtern die Prüfung überlassen, ob und in welcher Form eine Bebauung für den Bereich sinnvoll ist, bzw. wie auch die Baufelder und Grünflächen angeordnet werden? Kann der Ausgleichflächen-Streifen (geplanter Grünzug entlang der Bahn) nicht dorthin umgelegt werden, wo bereits grüne Flächen bestehen? E. Gothe: Es gilt, für den Mittelbereich der Lehrter Straße eine städtische und städtebau- liche Antwort zu finden. Angestrebt wird eine eher kleinteilige Durchmischung, eine Blockrandbebauung ist nicht zwingend notwendig. Die Formen einer guten städtebaulichen Gliederung werden von den Gutachtern zu entwickeln sein.

M. Bausch Die Gutachter sollten sich möglichst lösen von den vorgestellten Kriterien und BVV(B90/Gr): Vorgaben (kritisiert die –„altväterliche“ - Kommentierung der Forderungen der Initiative Mittelbereich Lehrter Straße). Den Gutachtern sollte es ermöglicht werden, sich unabhängige Gedanken über das Gebiet zu machen. Die Zu- kunftsfähigkeit der Gebietsentwicklung ist vom Konsens mit den Bewohnern abhängig. Vorhandene soziale Strukturen durch neue Bewohner mittleren Ein- kommens zu ergänzen, zerstört und fördert nicht. Im Bereich Lehrter Straße ist die Bevölkerung als Ressource zu sehen, der Sozialraum ist zu berücksich- tigen. Der Geist des Ortes verlangt nicht nach hohen Bebauungsdichten. Vorschlag: Lockere Strukturen anbieten, Möglichkeiten für Bauherrenmodelle schaffen. Kleingärten stärker berücksichtigen, da sie ökologisch wertvoller sind, als ein Grünzug entlang der Bahn. Die Lehrter Straße ist die eigentliche Nord-Süd-Verbindung. Warum wird kon- kurrierend dazu entlang der Bahn ein – nur „zahnbürstenbreiter“ - Grünzug geschaffen? Warum kann nicht entlang der Lehrter Straße – gestalterische Stärkung der Straße- eine bessere Grünstruktur entstehen?

H. Tibbe: Die Lage des Grünzuges ist Ergebnis der bekannten Abstimmungen zur Platz- ierung der Ausgleichsmaßnahmen und stellt damit eine Rahmensetzung dar. Den Gutachtern bleibt vorbehalten, auf der Detail-Ebene die Geometrie dieser Flächen der zu konzipierenden Bebauung anzupassen.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 70

Anwohnerin: Der Grünzug in der geplanten Form wird begrüßt, zum einen aufgrund der Bodenbelastungen in diesen Bereichen, zum anderen, um einer „Versteppung“ (wie sie bereits voran geschritten ist) entgegen zu wirken.

S. Torka: Wie festgelegt sind die Vorgaben 60% Wohnen / 40% Gewerbe bzw. wie ent- M. Schwenzel stand die Vorgabe von 400 Wohneinheiten? Bei einer Annahme von überwie- gend 2- und 3-Zimmerwohnungen in einigen Bereichen besteht hier die Gefahr der Schaffung zu vieler Wohneinheiten. Bereits in den nördlichen und südlichen Anschlussbereichen sind im Bestand etwa 1.100 Wohnungen vorhanden. W. Liebchen Es ist nicht verständlich, warum in diesem bereich 400 Wohnungen gebaut (Gewerbetr.) werden müssen. Deshalb wird beantragt, die Wohnungsanzahl aus dem Krite- rienkatalog zu streichen und die Quantifizierung den Gutachtern zu überlassen. R. Heine: Bei dem angegebenen Städtebauprogramm würde der Anteil für Wohnen bei rd. 1,6 ha und inklusive Gewerbe bei ca. 3,0 ha liegen. Insgesamt ist die Bau- fläche des Gebietes aber nur 3,5 ha groß, Das bedeutet, dass für Grün- und Freiflächen auf diesen Bauflächen viel zu wenig Fläche übrig bleibt. H. Tibbe: Diese Rechnung stimmt so nicht, da nur 50 % der Bauflächen überbau werden sollen. Hinzu kommt auf den nicht überbaubaren Flächen innerhalb der Baufel- der ein Anteil für notwendige Erschließungen der Gebäude. Die übrigen Flächen sollen unversiegelte Grün- und Freiflächen sein.

Hr. Schwenzel: Warum werden die Flächen der Kleingärten nicht erhalten? Sie sind für das Stadtklima in diesem Bereich wertvoll. Es gibt die Bereitschaft zur Öffnung der Gärten und Entwicklung in Richtung Gemeinschaftsgärten. Gartennutzer: Die Gärten der Eisenbahn-Landwirtschaft werden seit über 30Jahren und heute von 34 Pächtern genutzt und gepflegt. Bisher wurde der Pachtvertrag um jeweils ein Jahr verlängert. Ein Verlust der Gärten wäre erheblich. In anderen Projekten erfolgt eine Einbeziehung von Gärten. Sie könnten doch Teil eines öffentlich begehbaren Grünbereichs werden (In der Vergangenheit hat die Bahn eine Öffnung der Gärten unterbunden).

H. Thomsen: Vivico strebt einen größtmöglichen Konsens an, deshalb gibt es dieses Gutach- terverfahren. Zu den Gärten gab es bisher unterschiedliche Meinungen, Ziel sind öffentliche Flächen für alle. Mit der Grünverbindung kann eine hohe Frei- raumqualität erreicht werden. Die Rahmenbedingungen und Kriterien der Bear- beitung, von denen viele bereits abgestimmt wurden, sollen von den Gutach- tern berücksichtigt werden. Die angestrebten 400 WE ergeben sich rechnerisch aus der Größe der geplanten Baufelder. Ziel ist es, vor allem Familien in dieses Gebiet zu bringen. E. Gothe: Ein Verlust von Freiraumqualitäten muss nicht befürchtet werden. Im Gegenteil: Rund um die Lehrter Straße sind bereits und werden noch verschiedenen Frei- räume qualifiziert wie z.B. der Fritz-Schloß-Park, der mit Stadtumbau West- Mitteln aufgewertet wird (Laufstrecke, Aufwertung der Spiel- und Aufenthalts- plätze, Neugestaltung von - z. T. auch skatertauglichen - Wegen, Aufwertung und Ergänzung von Sportanlagen, Sport und Freizeitangeboten, Überdachung des Rollhockeyfeldes für erweiterte Nutzungsmöglichkeiten, Döberitzer Grün- zug, neue Platzanlagen etc.). Die Kleingärten sind indes keine öffentlichen Frei- räume. Die Stadtlage des Gebietes inmitten Berlins, 3 Fußwegminuten vom Hauptbahnhof entfernt, kann außerdem nicht allein für Grün- und Freiflächen offen bleiben.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 71 H. Tibbe: Die Grünverbindung entlang der Bahn ist als zusammenhängende Grünfläche besser zur Nutzung und für stadtklimatische Belange geeignet als kleinere, über das Gebiet verteilte Grünanlagen. Dies wird jedoch Aufgabe des Entwur- fes sein und ggf. werden durch die Gutachter zusätzlich auch lokale, kleinteili- gere Aufteilungen empfohlen. Es kann hier im Gegensatz zur Ostseite der Bahngleise auch nicht unmittelbar an die Bahntrasse herangebaut werden, um etwa andere Bereiche als Grünflächen zu entwickeln.

T. Koch Die unterschiedlichen Positionen müssen gar nicht so weit auseinander liegen, BVV (SPD): wenn die Gutachter eine integrierte Freiraumentwicklung, z. B. unter Einbezieh- ung halböffentlicher Grünflächen und Gärten, konzipieren. Im Interesse des Be- zirkes läge dabei auch die Entlastung hinsichtlich der Grünflächenpflege. Die angestrebte Vernetzung des Gebietes mit der Umgebung gilt auch in sozialräumlicher Hinsicht.

Anwohnerin: Blockstrukturen sollten der Vergangenheit angehören! Da bei wichtigen Punkten wie ökologischem Denken, sozialräumlichen Kriterien u. a. kein Konsens besteht, sollte den Gutachtern mehr Offenheit in der Lösung der örtlichen Probleme und Ziele zugestanden werden. Zukunft in der Lehrter Straße bedeutet, den Geist des Ortes zu verstehen und zu vernetzen.

5. Resümee, Ausblick Ephraim Gothe

Die Befürchtungen und kritischen Anmerkungen werden zur Kenntnis genommen, insbesondere die Aspekte zu den Bebauungsdichten. Es besteht die begründete Zuversicht und Erwartung, dass die vorgebrachten Befürchtungen und Kritiken durch die Entwürfe und Empfehlungen der Gutachter ent- kräftet werden. Deshalb wurden auch drei professionelle Büros mit ihren unterschiedlichen Erfahrungen und ihren unterschiedlichen Entwurfsansätzen ausgewählt.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 72

Protokoll GRUPPE PLANWERK

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 73 4.3 Rückfragenkolloquium mit Ortsbegehung 13.07.09

Ortsbegehung Protokoll Rückfragenkolloquium Ergänzende Unterlagen

Teilnehmer s. Liste

1. Ortsbegehung

Ausgangspunkt Lehrter Straße 23/24, Begehung entlang der Bahntrasse, Inaugenscheinnahme des voraussichtlichen Querungspunktes der geplanten Brücke über die Bahntrasse, Südbereich des Plan- gebietes mit geplanter Döberitzer Verbindung, Lehrter Straße mit Vorgartenzonen und Ziegelmauer, private Erschließung der Gebäude Lehrter Straße 20A - 22, Nordbereich des Vivico-Grundstücks, Ost- bereich der Grundstücke Lehrter Straße 26a-27, ehemaliges Schleicher-Grundstück, Grundstücks- grenze zur Kulturfabrik.

2. Protokoll Rückfragenkolloquium

1 Schriftliche Rückfragen vom 06.07.09 Antworten, Erläuterungen 2 Mündliche Rückfragen am 13.07.09

Bebauung und Nutzungen in der Umgebung 1 Wie werden die Häuser Lehrter Str. 62-65 Wohnnutzung. genutzt?

2 Wie wird der Gefängniskomplex westlich der Teilweise noch durch den Justizvollzug. Bezirklich wird Lehrter Straße genutzt? die Aufgabe der bisherigen Nutzung zugunsten gebietsdienlicher, ggf. sozialer, kultureller Nutzungen angestrebt.

Geplante Bebauung und bauliche Nutzung innerhalb des Planungsgebietes 1 Der angestrebte Anteil von 30-40 % Die Zielgruppe „mittleres Einkommen“ bezieht sich lt. Townhouses erscheint überproportional Vivico im Wesentlichen auf den Geschosswohnungsbau. hoch angesichts der Zielgruppe „mittleres Das städtebauliche Konzept soll ein Spektrum Einkommen“ (S. 16) unterschiedlicher und sozialräumlich tragfähiger Wohnungsangebote ermöglichen.

2 Zu Gliederung und Profil baulicher Die Gewerbenutzungen sollen nachbarschaftsverträglich Nutzungen in der Koexistenz mit Wohnen sein. Sinnvoll ist die städtbauliche Konzipierung nutzungsneutraler baulicher Angebote, die unterschiedliche gewerbliche Entwicklungs- und Nutzungsmöglichkeiten zulassen.

2 Im Bereich Heidestraße sollen u. a. Im Planungsgebiet sind keine Hochhäuser erwünscht, Hochhäuser errichtet werden. Sind im die Bebauung sollte sich in IV- bis VI-geschossigen Planungsgebiet Lehrter Straße auch Dimensionen bewegen. Hochhäuser möglich.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 74 Grün- und Freiflächen 1 Sind Lage und Zuschnitt des Die geplante Lage und Flächendimension (1,73 ha) des 2 bahnbegleitenden Grünzuges verbindlich Grünzuges ist zu beachten, zumal sie als Bestandteil festgelegt? verkehrsprojektbezogener Planfeststellungen gilt. Geringfügige Modifizierungen i. V. m. dem Bebauungs- konzept sind denkbar. Eine Verlegung des Grünzuges etwa in den Mittelraum des Planungsgebietes i. V. m. einer näher an die Bahntrasse heranrückenden Bebauung ist seitens der betreffenden Maßnahmen- träger des Landes Berlin und der Träger des Gutachter- verfahrens nicht erwünscht.

1 Gibt es detaillierte Anforderungen an die Für das System der Grünzüge, Grünverbindungen und Freiraumentwicklung aus der Wege liegt ein freiraumplanerisches Strukturkonzept von Landschaftsplanung Berlins? 2006 vor (s. ergänzende Unterlagen), aus dem auch der 2 Welche Planungen gibt es bereits für das bahnbegleitende Grünzug als Ausgleichsmaßnahme für Freiraumsystem? Eingriffe durch „Verkehrsprojekte im Zentralen Bereich“ (VZB) abgeleitet wurde.

2 Sollen wieder Kleingärten im Die Erhaltung bzw. Wiedererrichtung von Kleingärten auf Planungsgebiet angesiedelt werden? Grundstücksflächen der Vivico wird seitens der Eigen- tümerin nicht angestrebt. Gärten und Grünflächen in unmittelbarer Verbindung mit den baulichen, insbesondere den Wohnnutzungen sind erwünscht. Der Grünzug sollte den Wegebeziehungen, der Biotop- entwicklung sowie verschiedenen Spiel- und Sportmög- lichkeiten vorbehalten bleiben. Das nicht zu bebauende Schleicher-Grundstück kann zu etwa einem Drittel im Sinne eines Gemeinschaftsgartens entwickelt werden (die beiden anderen Drittel sollten der Wegeverbindung sowie einer Erweiterung des Spiel- platzes dienen).

2 Bezirkliche Pläne sahen eine Fortführung Eine derartige Fortführung wird aufgrund der Vorbehalte der Nord-Süd-Wegeverbindung über die der betreffenden Grundstücksnutzer und Eigentümer Freifläche der Kulturfabrik in den angren- nicht weiter verfolgt. Vielmehr ist die Beziehung entlang zenden Wohnhof in Richtung Perleberger der Kulturfabrik zur Lehrter Straße zu qualifizieren. Straße vor.

2 Welche Bedeutung hat der Baumbestand im Entsprechend des Baumgutachtens (auf der Sitzung Planungsgebiet für den Städtebau? ausgehändigt) existieren auf dem Vivico-Grundstück keine zwingend zu erhaltenden Bäume. Als planungs- relevant eingestufter Baumbestand der Vitalitätsstufe 2 kann, muss aber auf Grund der Lebenserwartung der betreffenden Bäume nicht zwingend bei der Konzeption berücksichtigt werden.

Verkehr 1 Ist die neue Straßentrasse durch die Das verkehrliche Entlastungsziel für die Lehrter Straße Heidestraße als Entlastung der Lehrter gilt unabhängig von der Heidestraße. Die Lehrter Straße Straße wirksam? befindet sich in der Bezirkszuständigkeit und gilt somit nicht als Bestandteil des übergeordneten Straßennetzes. Örtliche und flankierende Maßnahmen zur Minderung gebietsfremden Kfz-Verkehrs werden angestrebt. Durch

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 75 bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der Querungs- möglichkeiten sollen auch Temporeduzierungen erreicht werden. Mit den geplanten Nutzungen im Bereich der Lehrter Straße soll nach Auffassung des SGA Mitte möglichst wenig zusätzlicher Kfz-Verkehr erzeugt werden.

Funktion der Brücke über die Bahn Die Brücke soll u. a. auch dazu dienen, von der Heidestraße aus den Sportpark und die sozialen Infrastruktureinrichtungen wie z. B. die Kurt-Tucholsky- Grundschule an der Rathenower Straße zu erreichen.

Technische Infrastruktur, technische Bindungen 1 Ist die Lage der Brücke über die Gleise Eine genaue Festlegung erfolgte noch nicht. Die Lage verbindlich festgelegt? (S. 18) resultiert aus dem Masterplan Heidestraße und aus den örtlichen Gegebenheiten (ferner siehe Aussparung in der Modellplatte). Als Oberkante der Brückenebene am westlichen Brü- ckenkopf sind ca. 8m oberhalb des westlich angrenzenden Geländes anzunehmen. Die Überwindung dieses Höhenunterschiedes soll barrierefrei erfolgen.

1 Welche funktionalen Einschränkungen gibt Konkrete Aussagen der DB AG dazu s. Pkt. 3 der es im Sicherheitsstreifen der Bahn? (S. 28) Ausschreibung; Bei Vorliegen weiterer Angaben werden diese nachgereicht. 2 Die Fläche des Sicherheitsstreifens greift in Nach bisheriger Erkenntnis sind die Flächen dieses einem südlichen Teilbereich über den Sicherheitsstreifens nicht für Havarieerschließungen o. gesamten geplanten Grünzug, sind damit ä. vorzuhalten. Einschränkungen für die Freiraumnutzung verbunden?

Passiver Schallschutz Nach schalltechnischen Untersuchungen zur S-Bahn 21 (Fly over in Richtung Gesundbrunnen) werden passive Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden Lehrter Str. 26a/b und 37 bis 30 erforderlich. Daraus ist abzuleiten, das dieses Erfordernis auch für Bebauungen im nördlichen Bereich des Vivico-Grundstückes besteht.

Umweltschutz, Klima 1 Gibt es Unterlagen zur Kontaminierung des Unterlagen zur Bodenkontamination sind für die städte- Bodens? bauliche Entwurfsaufgabe nicht relevant. Im südlichen Freiraum, im Grundstücksbereich des BEV ist, wie auf S. 29 der Bearbeitungsgrundlagen vermerkt, angesichts des dortigen Kontaminationsgrades und entsprechender Restriktionen keine bodenkontakt-beding- ende Freiraumnutzung wie z. B. Spielplatz, Sportangebot auf unversiegelter Fläche etc. möglich.

1 Welche mikroklimatische Rolle spielt die Wie auf S. 29 der Bearbeitungsgrundlagen dargestellt. Bahnschneise? 1 Gibt es dazu Untersuchungen (z. B. Studie Örtliche Klimastudien liegen nicht vor. des Senats über die Folgen der Klimaveränderung in Berlin)? Klima- und Luftstudien? (S. 29)

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 76 Sonstiges Umgebungsmodell Das Umgebungsmodell der Vivico befindet sich während des Verfahrenszeitraumes in den Geschäftsräumen der Vivico in der Joachimstaler Straße und kann nach Ve- reinbarung von den Gutachtern zur Überprüfung ihrer Arbeitsmodelle aufgesucht werden.

2 Welche Aussichten haben die Gutachter, Die nach Abschluss des Gutachterverfahrens in 2010 angesichts des umfangreichen Leistungs- vorgesehene Bebauungsplanung sowie die weitere Kon- bildes und der zahlreich wahrzunehmenden kretisierung und Umsetzung des Verfahrensergebnisses Termine innerhalb des Verfahrens, im sowie daraus folgende Investitionen etwa durch die Hinblick auf anschließende Wahrnehmung Vivico oder im Falle von Veräußerungen anderer Investi- von Aufgaben? tionsträger werden mit verschiedenen Planungs- und Architektenaufgaben einhergehen. Bei entsprechenden Beauftragungen dürften die erfolgreichen Gutachterbüros berücksichtigt werden.

Nachbemerkung: Im Rahmen der Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße (die mit diesem Gutachterverfahren nicht abgeschlossen sein wird) dürfte das Ergebnis des Gutachterverfahrens nachfolgend auch im Hinblick auf sozial tragfähige Wohnungs- und Nutzungsangebote bzw. -möglichkeiten i. V. m. immobilienwirtschaftlichen Aspekten zur baulichen Umsetzung konkretisiert werden.

3. Ergänzende Unterlagen

Am 13.07.09 den Gutachtern ausgehändigt: - Modelleinsatzplatte - Baumgutachten „Erfassung und Bewertung des planungsrelevanten Baumbestandes Lehrter Straße 23-26“ vom 07.07.09 (Printfassung)

Mit diesem Protokoll an die Gutachterbüros versandt: - Auszug Döberitzer Grünzug aus dem landschaftsplanerischen Strukturkonzept 11/2006 - Wegenetz- und Erschließungskonzepte im Bereich Heidestraße und Lehrter Straße - Bisherige Aussagen der DB AG zum Sicherheitsstreifen entlang der Bahntrasse - Baumgutachten, digitale Fassung (pdf)

Berlin, den 17.07.09 Tibbe

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 77

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 78 4.4 Zwischenkolloquium mit dem Auswahlgremium 14.09.09

PROTOKOLL 14.09.09, 10:00 – 14:30 Uhr, Hallesches Ufer 74-76, 10963 Berlin Teilnehmer siehe Liste Ablauf: 1. Konstituierung 2. Präsentationen der bisherigen Konzepte durch die Gutachterbüros mit jeweils anschließender Fragerunde Pause 3. Diskussion des Auswahlgremiums (ohne d. Gutachterteams), Empfehlungen für die weitere Konzeptarbeit

1. Konstituierung

Nach Begrüßung der Anwesenden und Erläuterung des geplanten Ablaufs durch Hrn. Tibbe übernimmt Fr. Luther die weitere Moderation.

Das Zwischenkolloquium dient dazu, den bisherigen Arbeitsstand der Gut- achterbüros zu reflektieren, um im Ergebnis den Gutachtern Empfehlungen für ihre weitere Bearbeitung zu geben.

2. Präsentationen der bisherigen Konzepte durch die Gutachterbüros mit jeweils anschließender Fragerunde

Carpaneto Schönigh / Koehl / Sinai

Leitidee Die erste von drei Prämissen für die Grundidee des Konzeptes bildet der Straßenraum der Lehrter Straße, der durch seine Länge und Linearität gekennzeichnet wird, ferner durch den Baumbestand, die Gemeinschaftsgär- ten, Vorgärten und die historische Mauer. Die zweite Prämisse ergibt sich aus der ostseitigen Stadtkante, der Bahntrasse mit ihrem weiten Blick, der Geschwindigkeit und dem Freiraum. Eine dritte Prämisse bildet die „En- klave“, die durch historische Lage und Figur des westlich angrenzenden früheren Exerzierfeldes, der Bahntrasse und der umsäumenden Grob- maschigkeit der Stadt bestimmt ist.

Grundstruktur / Raumgliederung Strukturgeber des Konzeptes ist der Freiraum und eine dreiteilige Baufeld- gliederung. Die Mauer bleibt als Beziehung zur Straße beibehalten. Charak- teristisch für die mittlere Zone sind Wohnwege. In einer hinteren (bahnseitigen) Zone ist der Grünzug maßgebend. Aus dieser Grundlage entwickelt sich ein Netz, das zugleich das „Hinten und Vorne“ verbindet und die daraus entstehenden Baufelder parallel zur Lehrter Straße ausrichtet. Die darauf aufbauende Gebäudestellung der Wohnungen soll ihnen Vorteile in der Be- sonnung geben. Die Bautypologie entwickelt sich aus dem Bezug zum Außenraum. Der ruhende Verkehr taucht in unterirdische Gemeinschafts-

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 79 garagen ab. Die Erschließung des Gebietes, inkl. Kurzzeitparken, erfolgt durch die oberirdischen Gewerbehöfe und Wohnwege.

Architektur / bauliche Gestaltung Das Gebiet wird als Entwicklungsfeld unter Berücksichtigung vorhandener Erscheinungsbilder gesehen. Die prägende Backsteinmauer wird teilweise durchlässig. Durch die zusätzliche Erschließung sollen „berlintypische“, un- regelmäßige Durchbrüche entstehen und sich Offenheit, Durchlässigkeit und Kommunikation für das Gebiet ergeben. Entlang der Mauer ist eine größere Vorgartentiefe vorgesehen. Bestehende, historisch gekennzeichnete Gebäu- de sollen ebenso wie die vereinzelten Baumgruppen erhalten bleiben. In den Quartiersgärten vermitteln sich durch erhaltene Vegetation intime Atmosphä- ren. Parallel zur Bahn entsteht ein quartiersprägender Grünzug, der zugleich als Filterzone zwischen Bahn und Quartier wirken soll. Die Höhenformation der Gebäude entlang der Bahn bildet einen visuellen Brückenschlag über den Grünzug und lässt die Gebäude von der Bahn aus erfahrbar werden.

Freiraumstruktur Der Freiraum wird durch ein „Gewebe der Unterschiedlichkeiten“ geprägt. Der Freiraumtyp entlang der Bahn gilt im Konzept als offen, hell, geschwin- digkeitsorientiert und „rough“. Orte des Aufenthalts und eingefügte Stadtbal- kone durchbrechen das Freiraumband, das Raum gibt für Bürger- und Pio- niergärten, Zwischennutzungen und Spielplätze (im Süden auf versiegelter Fläche, im Norden durch Neuorientierung des elternorganisierten Spiel- platzes. Den zweiten Freiraumtyp bilden die Querungen und Wohnstraßen, die eine Verzahnung mit dem jeweiligen Umfeld ermöglichen. Zur Verbind- ung von Sportpark und Heidestraße wird eine Haupt-Ost-West-Querung angelegt. Die Wohnstraßen/-wege verstehen sich als ruhige Shared-Space- Mischflächen. Private Wohngärten bilden den dritten Freiraumtyp. Entlang des Gewerbes überwiegen harte Oberflächen.

Gebäudenutzungen / Parzellierung / Phasierung Die „gefühlte abseitige“ Lage soll einen auch sozialräumlich hohen Nutz- ungsmix begünstigen. Flexibilität und Kleinteiligkeit bei moderaten Kosten und eine „gewisse Unfertigkeit“ der Struktur sollen Raum für Eigeninitiative der künftigen Bewohner zulassen. Entlang der Lehrter Straße wird eine vier- bis fünfgeschossige, nach Westen ausgerichtete Wohnbebauung konzipiert. Eine kleinteilige Parzellierung erlaubt die Errichtung von Townhouses. Entlang der Wohnwege ist eine vier- bis sechsgeschossige Bebauung mit einem rückseitig erschlossenen, barrierefreien Gewerbeband vorgesehen. In „zweiter Reihe“ sind Wohngebäude mit Laubengang und Kleinstwohnungen sowie Gewerbegebäude auf flexibler Parzellierung denkbar. Die geforderte Nutzungsmischung wird mit 34.000 m² BGF Gewerbe und 33.000 m² BGF Wohnen erreicht. Die dichtere Bebauung entlang des Grünzugs besteht aus einem zweigeschossigen Sockel für großflächiges Gewerbe und sechs- bis achtgeschossigen Überbauten. An die Ost-West-Querungen werden nutzungsgemischte Gebäude angelagert. Die vier Realisierungsphasen sind auf die jeweiligen Parzellierungen ausgerichtet.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 80 Fragen des Auswahlgremiums, Antworten der Gutachter, Kommentierungen Eine Kernfrage bezieht sich auf die Nutzungsverteilung innerhalb des Ge- bietes und konkret darauf, wie die Gewerbenutzungen im rückwärtigen Be- reich erschlossen und von der Lehrter Straße aus wahrnehmbar gemacht werden sollen, ferner, wie die Nahversorgung in räumlicher Beziehung zur Lehrter Straße organisiert werden soll. Die Gutachter wollen die Erschließung des Geländes durch ein U-förmi- ges , ebenerdiges System sichern, die Erschließungen der jeweiligen Gewerbehöfe und die Quererschließungen mit baulichen gemischten Nutzungen sollen breitere Profile erhalten und sind als Mischverkehrs- flächen angelegt. Aus der Raumgliederung ergeben sich drei Gewerbe- straßen und vier Wohnstraßen. Für den ruhenden Verkehr sind insgesamt 600 Stellplätze vorgesehen, innerhalb von Tiefgaragen ca. 500 (310 im ersten, 180 im zweiten Abschnitt). In diesem Zusammenhang wird gefragt, wie die durchgehenden Tiefgaragen mit den oberirdischen, kleinteiligen Parzellierungen in Einklang gebracht werden sollen. Nach Auffassung der Gutachter stellen derartige Konstellationen für Bauherren und Bauherrengemeinschaften bei entsprechender Projekt- steuerung größerer Gebäudeeinheiten kein Hindernis mehr dar. Ferner wird darauf verwiesen, dass bei einer ersten Realisierungsphase (Bau- felder entlang der Lehrter Straße) eine Umsetzung ohne Tiefgaragen vorstellbar sei, da dann noch unbebaute Flächen zum Parken zur Ver- fügung ständen. Schließlich werden noch die Gründe für eine Drehung des elternorganisierten Spielplatzes im Nordbereich erläutert. Durch die Ost-West-Ausrichtung wird von den Gutachtern eine bessere Integration des Spielplatzes in das Freiraum- und Wegesystem erwartet.

ASTOC / bgmr

Leitidee Der Grundansatz des Konzeptes wird aus den Gegebenheiten des Gebietes und seiner Umgebung abgeleitet. Die Bahntrasse, die Intimität der Lage, die Nähe zum Hauptbahnhof, heterogene Maßstäbe (Solitäre, Blockensemble und „Miniaturen“) sowie wechselnde Orientierungen machen die Besonder- heit des Ortes aus. Das Konzept setzt auf Verknüpfung, Vernetzung und Einbindung des Ortes in die Stadt. Ebenso werden der prägende Baumbe- stand, die Ziegelmauer und ggf. die Bepflasterung auf dem Gelände in das Konzept eingewoben.

Grundstruktur / Raumgliederung Die von der Lehrter Straße bis zum geplanten Grünzug reichenden Baufel- der werden, ausgehend vom Gebäude Lehrter Straße 23, durch einen Duk- tus quer zur Lehrter Straße angelegter Freiräume (offene Hybridhöfe) gegliedert und zoniert. Der Wechsel der Gebäude und die Freiraumabfolge sollen einen „Flip-Flop-Effekt“ entstehen lassen. Die Blockzwischenräume bilden sich aus den Lageziehungen der Gebäude zueinander. Entlang der Lehrter Straße sind lineare bauliche Konturen (V-geschossig), im Gebietsinneren

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 81 offenere (IV-geschossige) und entlang der Bahn wiederum dichtere (VI-geschossige) Strukturen vorgesehen.

Nutzungen / Architektur / bauliche Gestaltung Unterschiedliche nutzungs- und bautypologische Möglichkeiten der Gebäude werden aufgezeigt, jedoch in diesem Zwischenstand noch nicht genauer definiert. Gewerbliche Versorgungsnutzungen sollen primär entlang der Lehrter Straße platziert werden. Die Ausprägung der Ziegelmauer wird auf die unterschiedlichen Erdgeschossnutzungen der um ca. 4 m zurückgesetzten Gebäude und die Erschließungen abgestimmt und kann dadurch kleinräumig variieren.

Freiraumstruktur In dem als Ausgleichsfläche fungierenden „Bahnpark“ wird flächiger Land- schaftsrasen („Prärie“) mit Versickerungsmulden von einem „schnellen Be- wegungsband“ als Wegeverbindung durchzogen, an denen Sport- und Com- munitygärten angelagert sind. Die Linearität des Raumes wird durch wechselnde Baumreihen/Baumgruppen unterstützt. Sie sollen als Filter fungieren, der zugleich Durchblicke und Bezüge zum angrenzenden Gebiet zulässt. Sog. Hybridhöfe zwischen den Blöcken dienen als Mischflächen sowohl der Erschließung als auch der Nutzung durch die Anlieger. Darin einbezogen werden vorhandene Baumbestände und, soweit möglich, vorhandenes Straßenpflaster. Die Höfe bieten Aufenthaltsangebote auf sog. Paletten sowie Stellplatzmöglichkeiten. Die Ausprägungen und Nutzungsqualitäten der jeweiligen Höfe sollen unter den Anliegern verhandelt werden können. Innerhalb der Blöcke sollen ruhige Innenhöfe entstehen.

Entwicklungsschritte, Phasierung Die bauliche Entwicklung kann mit den Erschließungs- und Hybridhofflächen und den jeweils anliegenden Gebäuden beginnen. Mit der Vervollständigung der Blockränder entstehen die Innenhöfe. Die bauliche Entwicklung kann von den südlichen und nördlichen Rändern des Vivico-Grundstückes aus erfolgen. Der Grünzug würde abschnittsweise mit realisiert werden. Die Ent- wicklungsphasen können so organisiert werden, dass der Bereich der Klein- gärten längstmöglich unbebaut bleibt („Schonfrist“).

Fragen des Auswahlgremiums, Antworten der Gutachter, Kommentierungen Gefragt wird nach der konkreten Nutzungsverteilung innerhalb der Baufelder und der damit verbundenen Gesamterschließung des Gebietes sowie der Unterbringung der Stellplätze. Der Nutzungsmix wurde in der Gesamtheit noch nicht definiert und noch nicht konkret verortet. Für denkbar gehalten wird auch ein Verhältnis von 70-90 % Wohnen und 10-30 % Gewerbe, das als gängige Kombinatio- nen an vergleichbaren Standorten funktioniere. Die Lehrter Straße sei als Hauptweg des öffentlichen Verkehrs zu nutzen. Die 30 m breiten Hybridhöfe zwischen den Baufeldern sind als befahrbare und vielfältig nutzbare Flächen konzipiert. Für Stellplätze sind Tiefgaragen vorgesehen, die sich ggf. auch unter den Höfen befinden können. Die Parzellierung der Grundstücke sowie die gleichzeitige Erschließungs- und Aufenthaltsfunktion in den Höfen erscheint noch unklar. Die Haupt-Parzellierung soll in Ost-West-Richtung erfolgen, sodass ein Hybridhof die jeweilige Mittelachse des Ensembles bilden kann.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 82 Die für den Aufenthalt in den Höfen angebotenen Paletten sollen nicht überfahren werden können. Das Parken unterhalb der Höfe sei nicht störend, ebenerdig könnten sich Stellplätze unauffällig einfügen.

Sauerbruch Hutton / Hager

Leitidee Als zentrale Entwurfsparameter gelten die Bebauung, Grün+Wasser, Sonne+Wind, Blickbeziehungen und Historie. Die geschichtliche Entwicklung mit dem Exerzierfeld und mit der Eisenbahn bilden wesentliche Rahmenbe- dingungen für das Konzept. Der Standort bewegt sich heute und künftig im Spannungsfeld großstädtischen Flairs und intimer Gartenstrukturen mit der sich überlagernden Privatheit und Öffentlichkeit. Aufgrund der bereits vorhandenen Parkanlagen in nächster Umgebung, des Flächenüberflusses im Raum und geringen Entwicklungsdrucks wird die Funktionsfähigkeit eines bahnbegleitenden Grünzuges („Puffer-Park“) grundsätzlich in Frage gestellt. Daher wird von den in der Ausschreibung vorgegebenen Lagebeziehungen der Freiräume und Baufelder abgewichen. Im Sinne des Leitbildes der „Stadt als Großform“ werden somit zwei Ge- bäudebänder, unmittelbar entlang der Lehrter Straße und entlang der Bahn- trasse, mit einem innenliegenden Park, vorgeschlagen und mit Analogbei- spielen aus Wien, London und Berlin untersetzt.

Grundstruktur / Raumgliederung / Erschließung Das Gebäudeband entlang der Bahn erstreckt sich vom ehemaligen Schleicher-Grundstück im Norden bis zur Döberitzer Verbindung im Süden und soll durch einen im Norden und Süden an die Lehrter Straße anbinden- den Straßenring erschlossen werden. Die Straße soll zwischen Bahntrasse und Gebäudeband angelegt werden. Die bauliche Höhenentwicklung entlang der Bahntrasse nimmt Beziehung zu deren Ostseite im Bereich Heidestraße auf. Von der Bahn aus soll dieser Raum damit als Stadteingang wahrgenommen werden können. Entsprech- end werden auf einem fünfgeschossigen Band bis zu zehngeschossige Ge- bäude aufgesetzt. Das Gebäudeband schließt im Süden mit einem zwanziggeschossigen Hochhaus ab. Die Erschließung des westseitigen, viergeschossigen Gebäudebandes erfolgt von der Lehrter Straße aus.

Freiraumstruktur Der „halb private, halb öffentliche“ Freiraum wird durch eine großflächige Parzellierung in unterschiedliche „Charakterräume“ gegliedert. Damit wird er nicht als klassischer Park konzipiert, sondern als durch unterschiedliche Freiraumnutzungen gegliederte und zugleich zusammenhängende Raum- folge. Vorhandene Freiraumnutzungen wie Gärten und Spielplatzflächen sollen in diesem Freiraum aufgenommen werden können.

Gebäudetypologie / Phasierung Entlang der Lehrter Straße sind Townhouses und gestapelte Townhouses vorgesehen. Zukunftsweisend könne es sein, wenn sich Baugemeinschaften entlang der Bahntrasse in den zehngeschossigen Gebäuden verwirklichen. Die bauliche Entwicklung könne an der Lehrter Straße beginnen und sich später entlang der Bahn fortsetzen.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 83 Fragen des Auswahlgremiums, Antworten der Gutachter, Kommentierungen Gefragt wird nach konkreten Vorstellungen der Verfasser hinsichtlich privater und öffentlicher Freiflächen. Das Konzept sieht vor, die Wege sowie die eingeschobenen Spielplätze und Spielfelder öffentlich zugänglich zu machen. Die nach innen orientierten Gärten der Townhouses und sonstiger Gebäude werden als private Grünflächen konzipiert. Seitens der DBAG bestehen Restriktionen hinsichtlich des Sicherheits- streifens der Bahn. Daher wird gefragt, ob das Konzept Bestand haben könne, wenn die gesamte Anlage nach Südwesten bzw. nach innen verschoben würde. Dieses sei zu überprüfen, jedoch seien die Erschließung und auch Flächen für den ruhenden Verkehr zur Bahntrasse hin vorgesehen. Die repräsentative Geste der Bebauung entlang der Bahntrasse bedingt die Ausrichtung der Straße zur Bahn hin, diese bilde damit einen rückwärtigen Bereich, der als Wohnumfeld unattraktiv sein könne. Das Gutachterteam könne sich vorstellen, die Erschließung teilweise nach innen zu verlegen. Auch Querungen innerhalb des Freiraumes könnten die Erschließungsstruktur auflockern. Gefragt wird ferner nach dem Umgang mit dem von der Bahn ausgehenden Schall, insbesondere bei den zehngeschossigen Gebäuden mit geplanter Wohnnutzung. Es wird aufgrund der Lagebeziehung der Gebäude von einer entsprechenden Anpassung der Grundrisse ausgegangen. Für das Wohnen in den oberen Geschossen ist die Blickrichtung nach Osten von Bedeutung. Die Vorgabe, einen Grünzug entlang der Bahn zu verwirklichen, werde ne- giert. Der stattdessen innenliegende Freiraum solle private und öffentliche Funktion haben. Eine Freiraumvernetzung sei indes nicht erkennbar. Das Ensemble müsse in seiner baulichen Qualität eine entsprechende Luftzirkulation innerhalb der Gebäude vorsehen. Die Funktion des Grün- zuges werde durch Fußwegeverbindungen prinzipiell beibehalten. Unklar sei, wie sich der Freiraum mit der Bebauung verbindet, wie sich Rückseiten und Vorderseiten entwickeln sollen und an welche sozialräum- liche Struktur innerhalb der Gebäude gedacht ist, welche Bedeutung Town- houses innerhalb des Konzeptes haben, ferner welcher Gestaltungsansatz entlang der Lehrter Straße verfolgt wird. Der Wohnungsbau der Hochhäuser entlang der Bahntrasse stelle eher auf eine langfristige Entwicklungsperspektive ab. Wohnen, mit dem Park vor der Tür, sei für die Obergeschosse vorgesehen, die unteren Ge- schosse für Geschossgewerbe. Der südliche Abschnitt des Gebäudebandes entlang der Bahn ist dem vorhanden Block vorgelagert, auch damit dessen fragmentarischer Ost- rand dadurch erhalten bleiben könne. Die Standortqualität des Ortes resultiere aus der Möglichkeit, ein Stadt- quartier zu entwickeln. Die Entwicklung von Townhouses sei, wie in anderen europäischen Städten, zukunftsweisend. Entlang der Lehrter Straße werde die Mauer in das Konzept integriert, sie könne perforiert werden und 3-4 m breiten Vorgärten der Gebäude vorgelagert sein.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 84 3. Diskussion des Auswahlgremiums (ohne die Gutachterteams), Empfehlungen für die weitere Konzeptarbeit

3.1 Generelle Beurteilung, generelle Empfehlungen

Das Zwischenergebnis zeigt drei grundlegend unterschiedliche Konzeptan- sätze mit jeweils in sich weitgehend schlüssiger Entwicklungslogik. Die Gut- achterteams werden daher dazu ermuntert, ihre konzeptionellen Grundan- sätze beizubehalten und weiter zu entwickeln.

Bezogen auf die Kernkriterien der Ausschreibung (S. 9 der Bearbeitungs- grundlagen) wird folgendes festgestellt bzw. aus der Diskussion des Aus- wahlgremiums interpretiert:

Städtebauliches Leitbild Die in allen drei Konzepten zugrunde gelegten städtebaulichen Leit- bilder/ Leitideen leiten sich aus der besonderen Eigenart des Ortes ab, sie interpretieren diesen genius loci dennoch sehr unterschiedlich. Das Spektrum umfasst sowohl den großmaßstäblichen, metropolitanen Habitus als auch die kleinteilige, ausdifferenzierte Bebauungs- und Raumtypologie.

Komponenten der Nachhaltigkeit / des Klimaschutzes Anhand der Zwischenergebnisse zeichnen sich Ansätze nachhaltiger Entwicklung ab, die im Hinblick auf sozialräumliche, wirtschaftliche und energetische Aspekte weiter zu präzisieren sind. Dabei ist zum einen die Frage von Bedeutung, für welche Menschen dieses Quartier entwickelt und seine einzelnen Gebäude realisiert werden können, zum anderen, wie mit den verschiedenen Umwelteinflüssen von außen (z.B. Lärm) und Nutzungsverflechtungen im Inneren (Erschließung und Aufenthalt) umgegangen werden kann. In diesem Zusammenhang ist auch die Verteilung der Nutzungen innerhalb des Quartiers (z. B. Nah- versorgung an die Lehrter Straße) von maßgeblicher Bedeutung. Auch bei baulichen Großstrukturen werden die Anforderungen an nachhalti- ges Bauen relevant sein.

Grundkonzept zur Freiraumstruktur Die strukturellen Vorschläge für den bahnbegleitenden Grünzug entsprechend der vorgegebenen Flächenkulisse weisen dessen strukturelle Machbarkeit nach. Diese gilt für den grundsätzlich abweichenden Ansatz einer Verlagerung der Grünzugsfunktion in Form eines innen liegenden Freiraumes, inbesondere im Hinblick auf die Vernetzung und Funktion als öffentlicher Raum, noch nicht. Mit den praktischen Frei- raumbezügen zu den Gebäuden und kleinräumigen Vernetzungen zwischen Freiraum und Gebäude sollten sich alle Konzeptarbeiten noch einmal prüfend auseinandersetzen.

Grundkonzept zur Erschließungsstruktur Deutlich geworden ist das Bestreben, mit den Erschließungsgerüsten und ihren überwiegend nicht konventionellen Gestaltungs- und Ober-

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 85 flächenprofilen zugleich aufenthaltsfähige, mehr oder weniger urbane Räume zu schaffen. Der Umgang dem ruhenden Verkehr, ebenerdig und unterirdisch, sollte dabei indes deutlicher nachvollziehbar werden.

Integration und Verflechtung des Planungsbereiches in die und mit der Umgebung Anforderungen an die großräumige Wegevernetzung werden in allen Konzepten weitgehend berücksichtigt, wenngleich sich der West-Ost- Bezug zwischen Heidestraße und Lehrter Straße / Sportpark noch nicht immer deutlich auch in einer städtebaulichen Schwerpunktsetzung im Planungsgebiet abbildet und z. T. die Schnitt- stellen im Norden und Süden unklar bleiben. Für die Randstrukturen entlang der Lehrter Straße wurden baulich überwiegend sensible Lösungen entwickelt, z. T. bleibt indes noch unklar, wie sich dieser Abschnitt der Lehrter Straße zu einem lebendigen, nutzungsgemischten öffentlichen Raum entwickeln kann.

Möglichkeiten und Strategien der phasenweisen Entwicklung Bei allen Konzepten wird auf phasenweise Entwicklungen Bezug genommen. Dabei ist eine weitergehende Auseinandersetzung mit den Qualitäten und der Realisierbarkeit möglicher bzw. sich einstellender Zwischenzustände wünschenswert.

Weitere generelle Empfehlungen aus der Diskussion des Auswahlgremiums:

Zur Standortentwicklung - Berücksichtigung der Zentralität und der zugleich kleinteiligen Nach- barschaftsstruktur des Standortes. - Fokussierung der Zielgruppen für die Quartiersentwicklung, Ausricht- ung des Städtebaus auf Zielgruppen, die eine standortadäquate, nachhaltige Nutzungsstruktur und Nutzungsmischung erwarten lassen. - Beachtung der künftig großen Bedeutung der Wege- und Brückenver- bindung über den Bahnkorridor.

Zur städtebaulichen Gliederung und Nutzungsverteilung - Klare städtebauliche Gliederungen und Abfolgen, unter Berücksichti- gung der Umsetzbarkeit des Konzeptes in einen Bebauungsplan, hinsichtlich einer sukzessiven Entwicklung und Vermarktung sowie im Hinblick auf funktionsfähige Erschließungen, Stellplatzangebote, Par- zellierungen, Nutzungskonstellationen, nachbarliche Schnittstellen etc.. - Beschränkung der hochbaulichen Entwicklung auf das Grundstück der Vivico, Berücksichtigung des vorgegebenen Mengengerüstes innerhalb dieser Grundstücksfläche. - Berücksichtigung der unterschiedlichen Höhenlage der Bahngleise und der damit verbundenen Einflüsse auf die Bebauung und Gebäude- nutzung.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 86 - Vermeidung von langen gewerblichen bzw. besucherintensiven Erschließungswegen in das Gebiet hinein.

3.2 Kommentare und Empfehlungen zu den einzelnen Konzepten

Zum Konzept Sauerbruch Hutton / Hager Beurteilungen: - Das Konzept für einen Ort, der bisher nie Stadt, sondern lange Zeit nur Bahngelände war, dokumentiert eine aus dem genius loci hergeleitete große Sicht. Die Megastruktur der Bebauung entspricht dem Habitus von Bahn, bekannte Bahnsequenzen wie das VW-Werk in Wolfsburg und Conti in Hannover verdeutlichen die Möglichkeiten, Stadtraumpräsenz entlang einer Bahntrasse zu vermitteln. - Die Positionierung des Gebäudebandes nahezu unmittelbar entlang der Bahn wird andererseits kritisch beurteilt, vor allem aufgrund der Infrage- stellung des bahnbegleitenden Grünzuges, hinsichtlich der grundstücks- übergreifenden Flächenbeanspruchung, der befürchteten Unwirtlichkeit der Zone zwischen Bebauung und Bahn, der Lärmproblematik, aber in diesem Zusammenhang auch im Hinblick auf die möglichen Zielgruppen, die Möglichkeiten der Entwicklung und Vermarktung des Standortes sowie die zeitliche Disposition einer Realisierung. Eine zeitliche Stufung, die zwar eine Realisierung des Gebäudebandes entlang der Lehrter Straße in absehbarer Zeit ermöglicht, den bahnseitigen Bereich jedoch über einen langen Zeitraum unbebaut lassen würde, entspricht nicht den bisherigen Entwicklungsvorstellungen für den Ort. - Das Hochhaus am südlichen Ende des Gebäudebandes wird aus Grün- den der Erschließung und der Unterbauung der U-Bahntrasse nicht für wirtschaftlich realisierbar gehalten.

Empfehlungen: - Definition der Zielgruppen und Nutzungen für die einzelnen Gebäude / Gebäudeteile. - Berücksichtigung der Intention und Konsequenz, entlang der Bahntrasse umfassende Ausgleichsflächen zur Kompensation von durch die Ver- kehrsprojekte im Zentralen Bereich verursachten Eingriffen in Natur und Landschaft zu schaffen. Berücksichtigung des Ziels der öffentlichen Nutzbarkeit und stadträum- lichen Verknüpfung dieser Ausgleichflächen (eine der Voraussetzungen für die bereits vor über 15 Jahren gewählte Platzierung der Ausgleichs- maßnahmen). - Beschränkung des Hochbaus auf das Grundstück der Vivico unter Be- rücksichtigung des vorgegebenen Mengengerüstes. Abweichungen von dieser Vorgabe erfordern eine plausible Begründung (nördlich z. B. im Hinblick auf den Umgang mit eingewachsenen Kieznutzungen, wie dem Spielplatz am Schleicher-Gelände, südlich z. B. im Hinblick auf die Schaffung einer großzügigen Freiraumverbindung Richtung Haupt- bahnhof).

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 87 - Optimierung des Erschließungssystems (Streckenlängen, Quer- schnittsprofile).

Zum Konzept ASTOC / bgmr Beurteilungen - Das Konzept wird solide hergeleitet, hat einen soliden Aufbau und interpretiert den Ort als integrativen Baustein „normaler“ Stadt. - Die Interpretation vorhandener Elemente wie der Ziegelmauer er- möglicht eine sensible und differenzierte Ausgestaltung. - Der strukturelle Aufbau der Freiräume ist schlüssig, bedarf jedoch hinsichtlich der Funktionsfähigkeit einzelner Elemente, wie der Hybridhöfe (inkl. Stich-Erschließungen), noch einer größeren Nachvollziehbarkeit. - Das Konzept lässt keinen ausgeprägten räumlichen Quartiersschwer- punkt (z. B. mit Nahversorgung etc.) erkennen. Die Ost-West-Richtung mit dem Brückenschlag über die Bahn erscheint noch zu wenig ausge- prägt, die gewählte Rampenführung zur Brücke suboptimal. - Die blockhalbierende Hauptparzellierung und Realisierung in Ensemble jeweils beidseitig der sog. Hybridhöfe birgt die Gefahr suboptimaler Zwischenzustände an den jeweiligen Rändern (Nachbarbrachen/-bau- stellen). - Der Ansatz der Phasenentwicklung mit „Schonfrist“ für die Eisenbahn- gärten kann u. U. zur Problemlösung beitragen, sofern er z. B. mit der Ausprägung eines städtebaulichen, nutzungsstrukturellen Quartiers- schwerpunktes in Einklang gebracht werden kann.

Empfehlungen: - Entwicklung einer strukturellen Eigenidentität des Quartiers Lehrter Straße gegenüber der des Quartiers Heidestraße unter Beachtung der besonderen Vernetzung zwischen den beiden Stadtbereichen. - Weitere Konkretisierung der Gebäudenutzungen, der Erschließungen sowie der ebenerdigen und unterirdischen Stellplätze.

Zum Konzept Carpaneto Schöningh / Koehl / Sinai Beurteilung: - Das Konzept zeichnet sich durch einen bereits differenzierten interdiszi- plinären Ausarbeitungsgrad bis hin zu partieller Kleinteiligkeit und eine gut ausformulierte äußere Freiraum- und Wegevernetzung aus. - Das Freiraumkonzept für den Grünzug offeriert vielfältige Angebote und Nutzungsmöglichkeiten, Verflechtungen des Grünzuges mit der Raum- gliederung des Quartiers sowie eine sinnfällige Gestaltung des Freirau- mes südlich der Kulturfabrik (wenngleich die Drehung des Spielplatzes zur Bahntrasse hin zu überprüfen sein wird). - Die Nutzungsgliederung und Dreistreifigkeit mit dem östlichen „Wohn- und Gewerbeband“, dem Wohnen im Mittelteil sowie den Townhouses

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 88 entlang der Lehrter Straße mit der breiten Vorgartengestaltung (hinter) der Mauer entlang der Lehrter Straße lässt indes noch keine Belebung der Lehrter Straße durch das neue Quartier erwarten. Die aus Berliner Bestandsquartieren abgeleitete unmittelbare Nachbarschaft und Misch- ung von Wohnen und Gewerbe im Bereich eher enger Gewerbehöfe schafft im hier konzipierten Neubau hohe Realisierungsanforderungen. - Als weitere Herausforderung für die Realisierung wird die konzipierte Kombination von grenzübergreifenden Gemeinschafts-Tiefgaragen unter kleinteiliger Parzellierung mit unterschiedlichen Gebäudenutzungen und ggf. unterschiedlichen Eigentumsverhältnissen (Zwang zu Eigentumsge- meinschaften) gesehen. Empfehlungen: - Überprüfung der Nutzungsverteilung, insbesondere im Hinblick auf Nah- versorgungsnutzungen im Bereich bzw. entlang der Lehrter Straße. - Überprüfung der Dichtestruktur in einzelnen Bereichen der Misch- nutzung. Überprüfung der Abstandsflächen. - Überprüfung der Schallwirkungen und Entwicklung entsprechender Lösungen für das östliche Wohn-Gewerbeband. - Entwicklung schlüssiger Lösungen für den ruhenden Verkehr.

18.09.09 GRUPPE PLANWERK

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4.5 Öffentliche Erörterung der Zwischenergebnisse 14.09.09

PROTOKOLL 14.09.09, 18:00–20:30 Uhr im Saal der Berliner Stadtmission, Lehrter Str. 68 ca. 80 Teilnehmer (z. T. siehe Liste) Podium: Ephraim Gothe, Bezirksstadtrat, Sach-Obergutachter Ulla Luther, Auswahlgremium, Fach-Obergutachterin Henrik Thomsen, Vivico, Sach-Obergutachter Heinz Tibbe, Verfahrensbetreuung, Moderation

Ablauf: 1. Einleitung, Erläuterung zum Verfahren 2. Vorstellung der bisherigen Konzepte durch die Büroteams 3. Fragen und Diskussionen der Teilnehmer mit den Vertretern der Büroteams „an den Plänen“ 4. „Plenum“ mit Statements und Empfehlungen an die Gutachterbüros

1. Einleitung, Erläuterungen zum Verfahren

Hr. Gothe begrüßt die Anwesenden und fasst den bisherigen Verlauf des Verfahrens zusammen. Hr. Tibbe fügt hinzu, dass das Verfahren in die im Februar 2009 begonnene Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße eingebunden ist und es Ende Mai eine erste öffentliche Veranstaltung zum Gutachterverfahren gab. Nach heutiger öffentlicher Erörterung der Zwischenergebnisse arbeiten die Gutachterteams an ihren Konzepten bis zum 09. Oktober weiter. Nach Vor- prüfung der eingereichten Arbeiten findet am 02. November eine zweite Sitz- ung des Auswahlgremiums statt, auf der ein favorisiertes Konzept ausge- wählt werden soll. Dieses wird in einer öffentlichen Abschlusspräsentation am 24. November, voraussichtlich wieder um 18:00 Uhr im Saal der Berliner Stadtmission vorgestellt. Die Dokumentation, unter Berücksichtigung der Dis- kussion am 24.11., soll im Dezember vorliegen. Ab 2010 soll eine Bebau- ungsplanung auf Basis des ausgewählten städtebaulichen Konzeptes eingeleitet werden.

2. Vorstellung der bisherigen Konzepte durch die Büroteams

Sauerbruch Hutton / Hager Hr. Prof. Sauerbruch und Hr. Geister verweisen zunächst auf die räumliche Einordnung des zentral in der Großstadt gelegenen Plangebietes, die Be- züge zur Umgebung mit der Spree, zu zahlreichen Grünräumen sowie sogar den Blickbezug zum Fernsehturm, erläutern den geschichtlichen Entwick- lungshintergrund und unterstreichen die grüne und intime Atmosphäre des Ortes. Daraus wird als Grundansatz für das Konzept abgeleitet, den Ort künftig nach außen großstädtisch und nach innen eher kleinmaßstäblich, „gemüt- lich“, erscheinen zu lassen.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 93 Das Konzept sieht entsprechend eine Verschiebung der entlang der Bahn- trasse vorgegebenen Lage der Ausgleichs-Freiflächen in den Mittelraum zwischen zwei bandartigen Gebäudezeilen vor, um damit einen inneren, halb-privaten, halb-öffentlichen Erholungsraum zu schaffen. Das Gebäude- band entlang der Lehrter Straße soll mit vier Geschossen, z. B. Townhouses (ggf. durch Baugruppen zu realisieren) und Dienstleistungsnutzungen Raum bieten. Das eng an die Bahntrasse und eine Erschließungsstraße angelegte östliche Gebäudeband soll fünf Geschosse und einzelne bis zu zehngeschossige Ge- bäude mit Wohnnutzungen in den oberen Geschossen aufweisen. Seinen südlichen Abschluss soll dieses Band in einem zwanziggeschossigen Hoch- haus finden. Die Grünflächen im Inneren könnten unter anderem z. B. halböffentlich mit Sportstätten und privat mit Kleingärten gestaltet werden. Der bisherige Entwurfsstand wird als Studie verstanden, der eine mögliche Idee für spätere konkrete Planungen aufzeigt, deren Realisierungszeiträume sich über fünfzig bis achtzig Jahre erstrecken könnten. Die Zonierungen und mögliche Stichverbindungen können indes einen Rahmen für konkrete Um- setzungen bilden.

ASTOC / bgmr Hr. Kanehl (ASTOC) und Hr. Dr. Becker (bgmr) gehen zunächst auf die unterschiedlichen Bestandsstrukturen des Ortes und seiner Umgebung ein, der Bebauung, der Grünräume, des kulturellen Lebens sowie der Bahntrasse und verweisen auf die verschiedenen Maßstäbe, vom Blockrand über den Solitär, verschiedenen Freiflächen bis zu den Kleingärten. Das Konzept stellt entsprechende Bezüge des Gebietes zu seiner Umgebung her, so zur Heidestraße, zum Hauptbahnhof und zum Invalidenfriedhof, gleichermaßen sollen örtliche Bestandsstrukturen, wie die Ziegelmauer entlang der Lehrter Straße, der Baumbestand sowie vorhandene Grünflächen integriert werden. Das Bebauungskonzept sieht im Grundsatz vor, vorhandene Hoflagen bzw. Öffnungen in Ost-West-Richtung zu Höfen auszugestalten, die für die dazwischen liegenden Gebäude unterschiedliche Situationen schaffen sollen.

Die Hierarchie der Grünflächen gliedert sich in „Quartier“ (Außengrün), „Hof“ (Zwischenhöfe) und „Heim“ (Innenhöfe). Die Zwischenhöfe werden als „Hybridhöfe“ bezeichnet, deren spätere konkrete Nutzungen von den Nutzern und Anliegern ausgehandelt werden sollen. Diese Hof-Konfigurationen geben dabei grob abgesteckte Baufelder vor, wobei die Bebauungen zur Lehrter Straße dichter, dahinter offener und zur Bahntrasse hin als Stadt- kante konzipiert werden. Die möglichen Nutzungsgliederungen und Bebau- ungstypologien lässt der Konzeptentwurf noch weitgehend offen. Die Um- setzung der Planung kann Hof für Hof erfolgen. Die Eisenbahn-Gartenanlage würde nach diesem Ansatz erst als letzter Bereich bebaut werden. Der Grünzug entlang der Bahntrasse lässt sich über die gesamte Länge strukturell in unterschiedliche Gestalt- und Nutzungsbänder gliedern. Entlang der Lehrter Straße sieht das Konzept einen vier Meter breiten Streifen zwischen der entsprechend den Zufahrten perforierten und anliegenden Nutzungen gestalteten Ziegelmauer und der Bebauung vor, der überwiegend für Gärten vorgesehen ist.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 94 Carpaneto Schönigh / Fat Koehl / Sinai Das durch Hrn. Koehl, Hrn. Schöningh, Frau Carpaneto und Herrn Schwarz (SINAI) vertretene Team entwickelt sein Konzept vor allem aus drei Merk- malen, zum einen aus dem Straßenraum der Lehrter Straße mit seiner Line- arität, dem Grünbestand und der Ziegelmauer, zum anderen aus der Stadt- kante mit dem weiten Blick, dem Freiraum und der Bahntrasse und zum dritten aus der „Enklave“, dessen Lage zwischen Mauer und Bahntrasse und dessen grobmaschige Einbindung in die Stadt. Die Ziegelmauer mit den vorhandenen beiden Öffnungen soll erhalten und um zwei weitere Öffnungen ergänzt werden. Dort sollen jeweils Einbahnstraßen hindurch, abwechselnd in das Quartier hinein und heraus führen. Das Erschließungssystem gliedert damit die drei nord-südgerichteten Be- bauungs- bzw. Baufeldstreifen, den überwiegend wohnnutzungsgeprägten entlang der Lehrter Straße mit großzügigen Vorgärten zwischen den Gebäu- den und der Mauer, einen mittig gelegenen für Wohnnutzungen und einen überwiegend gewerblichen entlang des bahnbegleitenden Grünzuges mit höherer Gebäudelinie. Für eine Phasen-Entwicklung sind drei Varianten denkbar, von außen nach innen, von der Lehrter Straße aus zur Bahntrasse hin oder zunächst auf den ungenutzten Brachflächen, mit Inanspruchnahme der Eisenbahn-Gärten in der letzten Phase.

3. Fragen und Diskussionen mit den Vertretern der Büroteams „an den Plänen“

Nach Vorstellung der Konzepte stellen sich die Büroteams an ihren Plänen der ausführlichen Einzeldiskussion, den Fragen, Anregungen und Kritiken der Anwesenden. Daran anschließend reflektieren die Vertreter der Gutachterbüros die mit Ihnen geführten, engagierten Diskussionen:

Hr. Schöningh betont die wahrgenommene Bereitschaft der Teilnehmer, die Notwendigkeit der Veränderungen im Planungsgebiet zu akzeptieren, unter der Voraussetzung, das Vorhandene einzubinden, um ein lebendiges und funktionsfähiges Quartier zu entwickeln.

Herr Dr. Becker erhielt Zuspruch für die ersten fünf Entwicklungsphasen des Konzeptes seines Büroteams, nicht aber für die sechste Phase, mit der dann die Aufgabe der Eisenbahngärten einhergeht. Die bauliche Dichte wurde allerdings als zu hoch empfunden, dazu wurde vorgeschlagen, auf einige Baukörper innerhalb der Baufelder zu verzichten. Weitere Befürchtungen bezogen sich auf die Funktionsfähigkeit der „Hybrid- höfe“ und das vorgeschlagene generationenübergreifende Wohnen. Zu Ersterem wird befürchtet, dass langwierige Diskussionen entbrennen und sich schlussendlich das Kfz-Parken durchsetzen könnte. Für letzteres sollten noch „Spielregeln“ vorgegeben werden.

Herr Sauerbruch berichtet davon, dass die bauliche Dichte auch in dem Ent- wurf seines Teams als zu hoch empfunden wird. Insbesondere das südliche Punkthochhaus mit seinen zwanzig Geschossen werde in Frage gestellt.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 95 4. „Plenum“ mit Statements u. Empfehlungen an die Gutachterbüros

Die abschließende Diskussionsrunde lässt noch einmal generelle Haltungen zu den bisherigen Konzepten und grundsätzliche Aspekte zur städtebau- lichen Entwicklung des Gebiets deutlich werden:

In allen Konzepten werden Vor- und Nachteile erkannt. So lobt Fr. Torka, Betroffenenrat Lehrter Straße, die vom Team Sauerbruch Hutton / Hager gezeigte Verlagerung des Grünzugs nach innen, ebenso wie die kleinteilige Struktur des Konzeptes von Carpaneto Schöning / Koehl / SINAI. Im Konzept von ASTOC/bgmr empfindet sie die Lage der Gärten entlang der Straßen- mauer als zu beengt (Verschattung).

Ein weiterer Bürger befürwortet ebenfalls die Verschiebung des Grünzugs in die Mitte des Quartiers, da er befürchtet, eine Freifläche entlang der Bahn könnte ein „totes“ Areal werden.

Der Nachfolgende begrüßt die Idee der Gärten entlang der Straßenmauer, würde sie aber ebenfalls vergrößern und mit der Struktur der Höfe verbinden. Insgesamt empfindet er die bauliche Dichte als zu hoch.

Der nächste Sprecher sieht in dem Konzept von ASTOC/bgmr eine zu große Ähnlichkeit zur geplanten Grundstruktur an der Heidestraße und wünscht sich ebenfalls eine Verlegung des Grünzugs nach innen. Auch bei dem Kon- zept von Carpaneto Schöningh / Koehl / SINAI sollte die Bebauung entsprechend weiter Richtung Bahntrasse entzerrt und somit die Dichte bzw. räumliche Enge verringert werden.

Ein anderer Bürger hebt das Konzept von Sauerbruch Hutton / Hager hervor und hält die Variation der höheren Gebäudeteile, besonders deren Geschosszahlen, für wesentlich.

Hr. Gothe spricht sich dafür aus, die Gleispromenade an der Bahntrasse gleich zu Beginn und komplett anzulegen, inklusive Anwohnergärten, um die wegfallenden Kleingärten auszugleichen. Außerdem plädiert er für die Er- weiterung des Spielplatzes im nördlichen Teil. Überrascht zeigt er sich über die Integration der Straßenmauer in die Konzepte. So würden doch Passan- ten weiterhin an der Mauer entlanglaufen müssen und er fragt, ob das denn Anklang fände. Eine Anwohnerin bejaht das und erhält hörbare Zustimmung von anderen Anwesenden.

Eine folgende Äußerung aus dem Saal bezieht sich auf die oft als gleichför- mig empfundene Architektur, entsprechend wird der Wunsch nach mehr For- menvielfalt geäußert. Hr. Tibbe verdeutlicht daraufhin nochmals, dass das aktuelle Verfahren einen städtebauliche Entwurf und noch keine konkrete, detaillierte Bauplanung zur Aufgabe hat.

Eine weitere Bürgerin findet den Gewerbeanteil sowie die Bebauungsdichte zu hoch und wünscht sich mehr Wohnen. Die Frage wird weitergeleitet an Hrn. Thomsen, der zunächst die Diskussion und alle drei Konzepte würdigt. Er erinnert daran, dass die Konzepte Lang- zeitperspektiven aufzeigen und als Grundlage dienen sollen, aus der gut entwickelbare Lösungen abgeleitet werden können. Konkrete Fragen wie

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 96 etwa nach dem Gewerbeanteil bzw. nach der Anzahl der Wohneinheiten seien demnach noch gar nicht so zielführend.

Ein anderer Bürger fragt nach der angestrebten Bewohnerstruktur, welche Menschen in dem Quartier wohnen sollen. Der Nachfolgende schließt sich der Frage an und fügt hinzu, dass eine Abweichung von festen Vorgabe- größen, wie z. B. von den genannten 400 Wohneinheiten, auch in dieser Hin- sicht mehr Platz für Ideen schaffen würde. Herr Schöningh weist hierzu auf die Möglichkeit der Planung mit Baugruppen hin, die mittlerweile „mehr könnten“ als nur für sich kleine Baulücken zu nutzen. Sie würden durchaus auch in größerem Maßstab, als Genossen- schaften, mit vielen Wohneinheiten und mit Vermietungskonzepten, Einfluss auf die Mischung der Bewohnerstruktur nehmen und könnten damit auch den Mietwohnungsbau wieder beleben.

Ein weiterer Anwohner befürchtet, der Reiz der Ziegelmauer verschwände, wenn dahinter Bebauung entstanden sein wird. Er favorisiert stattdessen z. B. Gärten zum Straßenrand hin.

Hr. Bausch, BVV-Mitte, hält die Qualität des städtebaulichen Entwurfs für wichtiger als die Frage, ob die Mauer erhalten bleibt oder nicht. Er findet ebenfalls, dass die Bebauungsdichte zu hoch angesetzt wurde und plädiert für „Qualität statt Dichte“.

Eine Bürgerin fragt danach, ob die vorgestellten Konzepte auch nach der Veranstaltung noch zugänglich sind, beispielsweise im Internet. Hr. Tibbe erklärt dazu, dass die bisherigen Konzepte einen Zwischenstand des Ent- wurfsprozesses darstellen und sicher nach den zahlreichen Stellungnahmen und Hinweisen des heutigen Tages überarbeitet werden. Die heutigen Kon- zeptstände als weitere Diskussionsgrundlage zu nutzen, sei daher wenig sinnvoll. Er bittet anschließend Frau Luther, aus dem vormittags stattgefun- denen Zwischenkolloquium kurz zu berichten.

Fr. Luther erklärt, dass sich die abendliche Diskussion in vielen Aspekten mit der innerhalb des Fachgremiums am heutigen Vormittag deckt. Alle drei vorgestellten, z. T. bereits sehr weit durchgearbeiteten Konzepte sollten in ihren eigenständigen Grundsätzen beibehalten werden, da sie jeweils in sich schlüssig sind. Die Argumentation, geringe Dichte sei gleichbedeutend mit Qualität, kann sie nicht teilen. Eine höhere Dichte schließe Qualität nicht aus. Die Verlagerung des Grünzugs in das Innere des Quartiers hält sie für überlegenswert. Generell sollte sich die künftig bedeutsame Verknüpfung zur Heidestraße deutlich abbilden, wobei die Brücke über den Bahnkörper und ihre schwierige Integration aufgrund der notwendigen Rampenanlagen eine besondere Herausforderung darstellt. Für die Nutzungsgliederung und -mischung sei zu berücksichtigen, dass sich die Gegebenheiten nicht nur von West nach Ost (Lehrter Straße zur Bahn- trasse) unterscheiden, sondern auch von Nord nach Süd, bedingt durch die Höhenlage der Bahngleise und die damit unterschiedlichen Lärmwirkungen.

Ergänzend weist Hr. Tibbe auf zwei wesentliche Vorgaben der Ausschreib- ung hin, die Beschränkung der Bebauung auf das Grundstück der Vivico und die notwendige Ausgleichsfunktion des Grünzuges. Aus diesem Kontext

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 97 ergäbe sich schließlich auch der Umgang mit der baulichen Dichte auf dem Grundstück der Vivico.

Eine Nachfrage aus dem Teilnehmerkreis bezieht sich noch einmal auf die Lage des Grünzugs. Im Nordosten des Areals angelegt, werde er nur wenig Sonne erhalten und es frage sich, ob es daher nicht sinnvoll sei, ihn zu verlegen. Hr. Gothe verdeutlicht dazu, dass die Entwurfsaufgabe für den Grünzug nicht darin bestehe, eine neue Parkanlage zu schaffen, da es in diesem Raum ausreichend Grünbereiche gäbe. Es gehe vielmehr darum, die Grünbereiche, Nachbarquartiere und das Planungsgebiet durch Grün- und Wegeverbindun- gen zu vernetzen. Hr. Tibbe resümiert dazu, dass einerseits entlang und zur Überwindung der Bahntrasse Vernetzungen und Querverbindungen realisiert werden sollen, innerhalb des Gebietes andererseits größere Freiräume gewünscht sind. Die Gutachter sollten dazu auch beschreiben, welche Zwischenzustandsqua- litäten herstellbar sind, da sich die angestrebte städtebauliche Entwicklung im Gebiet prozessual, in mehreren aufeinander folgenden Phasen, vollziehen dürfte.

Eine Bürgerin fragt zuletzt nach der Erhaltung und Nutzung des bestehenden Grüns. Die z. T. sehr alten Bäume der Kleingärten würden verschwinden, wenn die Kleingärten aufgelöst werden. Hr. Tibbe verweist dazu auf das Baumgutachten, das den Gutachterteams vorliegt und erklärt, dass die Frage der Erhaltung bestehender Bäume auf Grundlage der am 09.10. einzureich- enden Konzepte geprüft werde.

Abschließend dankt Hr. Tibbe allen Anwesenden für die gute, sachkundige Mitwirkung und Diskussion, die den Gutachterbüros nun neben den Empfeh- lungen aus dem Auswahlgremium zahlreiche Hinweise für die Fertigstellung ihrer Konzepte liefert.

GRUPPE PLANWERK

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 98

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 99 4.6 Auswahlsitzung 02.11.09

PROTOKOLL 02.11.09, 9:30–15:00 Uhr, „Stilwerk“-Konferenzraum, Kantstraße 17, 10623 Berlin Teilnehmer siehe Liste Ablauf: 1. Konstituierung 2. Erläuterung der Vorpüfungsergebnisse 3. Präsentationen der Konzepte durch die Gutachterteams mit jeweils anschließender Fragerunde 4. Diskussion des Auswahlgremiums 5. Schriftliche Beurteilungen durch die ObergutachterInnen 6. Auswahlentscheidung 7. Wesentliche Prüf-Empfehlungen zum ausgewählten Konzept

1. Konstituierung

Die Tagesordnungspunkte 4 bis 7 werden durch Fr. Luther moderiert. Fr. Pirch vertritt Hrn. Kühne als stimmberechtigte Obergutachterin.

2. Erläuterung der Vorprüfungsergebnisse

Die Arbeiten der Gutachterbüros sind fristgerecht bei GRUPPE PLANWERK zur Vorprüfung eingegangen. Der Vorpüfbericht wird allen Teilnehmern der Auswahlsitzung ausgehändigt, das Obergutachtergremium wurde vorab über die Konzepte und den Inhalt der Vorprüfung informiert. Der Vorprüfbericht stellt die Konzepte zur besseren Vergleichbarkeit synoptisch gegenüber. Anhand der Aspekte zur Nachhaltigkeit (S. 18/19 des Vorprüfberichtes) sowie der Kenndaten (s. 22/23) erläutert Hr. Tibbe die wesentlichen Merkmale und Unterschiede der drei Konzepte.

3. Präsentationen der Konzepte durch die Gutachterbüros mit jeweils anschließender Fragerunde

Die Gutachterteams präsentieren separat nacheinander und werden gebeten, die Weiterentwicklungen ihrer Konzepte seit den Zwischenterminen am 14.09.09 zu erläutern.

Sauerbruch Hutton / Hager

Maßgeblich für das Konzept sind die Zentralität und Vernetzung des Plangebietes. Die historische Entwicklung, in der das Gebiet immer als Zwischenzone galt, die stärker von der Bahn als von der Stadt genutzt wurde, bildet eine dritte Ebene. Prägend für das Gebiet ist eine Groß- und zugleich Kleinmaßstäblichkeit mit Vorort- strukturen. Der vorgeschlagene „Großhof“ wird als Ergänzung zu den kleinen Blockinnenhöfen im Europa-Quartier gesehen. Die Typologie des Städtebaus wird durch Beispiele aus Wien (Rote Höfe), London (Notting Hill) und Berlin (Woga-Komplex) referenziert. Für das Gebiet im mittleren Abschnitt der Lehrter Straße ist indes keine Fortsetzung der Struktur des Nordabschnittes der Lehrter Straße beabsichtigt.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 100 Die Bebauung entlang der Bahn ist abgestuft und verkürzt worden. Die Straße des Erschließungsringes wird nunmehr westlich der bahnbegleitenden Gebäude angelegt, so dass die Zone zwischen dem Gebäude und der Bahntrasse nun als privater Hofraum und auch Werkhof dient, in Analogie zu den Gärten der Townhouse-Typen mit reiner Wohnnutzung entlang der Lehrter Straße. Das Gebäudeband entlang der Bahntrasse soll dem Konus des Areals zwischen Bahn und Lehrter Straße entsprechend von Norden nach Süden höher werden und schließlich am südlichen Punkt mit einem XIII-geschossigen Gebäude enden. Die Bebauung hat einen III-geschossigen Sockel, der mit gewerblichen Nutzungen zu belegen ist, mit sich darauf stapelnden Wohnnutzungen in unterschiedlichen Konfigurationen. Im südlichen Turm ist der Weitblick und teilweise Rundumblick durch umlaufende Terrassen zu nutzen. Stadträumlich stellt die bahnbegleitende Bebauung eine Spiegelung der Bahnrandbebauung in der Heidestraße dar und bildet zusammen mit dieser einen gemeinsame Eingangssituation aus. Die verschiedenen Funktionszonen im Gebäudeband sind flexibel angelegt. Bei den Wohnnutzungen entlang der Bahn handelt es sich um hochpreisige, attraktive Wohnungen, die mit „normalen“ Wohnungen gemischt sind. Dies erzeugt eine gewisse Attraktivität. Das Parken soll komplett unterirdisch abgewickelt werden, oberirdisch sind Behin- dertenparkplätze vorgesehen. Eine vielfältige Erschließung für Fußgänger erfolgt über Quer- und Längswege. Im nördlichen Bereich ist die Verdoppelung der bereits vorhandenen Spielplatz- fläche geplant, zudem die Ergänzung des Angebotes durch einen Abenteuer- spielplatz. Die im großen inneren Freiraum gelegenen, für das Gebiet prägenden „Schrebergärten“ werden teilweise privatisiert und sind z. T. als Mitergärten zu nutzen. Prägend ist ferner der teilweise erhaltene Baumbestand und die im südlichen Bereich angelegte Plaza. Private und öffentliche Freiflächen sind durchmischt. Von den 57 vorhandenen Bäumen müssen 11 aufgrund von Neubebauung gefällt werden, wobei jedoch eine Anzahl - in der ersten Entwicklungsphase - neu angepflanzt werde, so dass ein Kieferhain entstehen kann. Der mittlere Teil des bahnbegleitenden Gebäudebandes soll ein Fenster erhalten, das von der Lehrter Straße aus sichtbar ist und durch das der Blick auf die Bahn freigegeben wird. Die Geschossfläche ist gegenüber der Zwischenfassung vom 14.09.09 reduziert worden (28.000 m² Gewerbe, 42.000m² Wohnen). In der Bauphasierung wird es für sinnvoll gehalten, zunächst die Grundstruktur des Parks zu errichten und anschließend das Grundstück von Süden nach Norden zu bebauen.

Fragen aus dem Auswahlgremium / Antworten des Gutachterteams (SH/H):

Wie ist die Brücke über die Bahn und die Anbindung an das Quartier beschaffen? In Höhe der Ost-West-Verbindung wird eine Art Brückengebäude mit einem großen Fenster konzipiert, das ersichtlich macht, dass es durch das Gebäude zur Brücke geht. Im Gebäude selbst soll sich eine Rampenanlage befinden, um die Höhendifferenz zu überwinden. Zur Anmerkung aus dem Auswahlgremium, dass sich dieser Bereich zu einem unwirtlichen Ort entwickeln könne, wird erwidert, dass dieses ein lebendiger Ort sein solle. Im Gebäude sollen sich auch Wohnun- gen befinden, eine gewisse soziale Kontrolle wäre somit gegeben. Diese Art des Übergangs wurde gewählt, um den Bezug zur Bahn sichtbar zu machen.

Wie wirtschaftlich ist das Punkthochhaus. Gebäude ähnlicher Typologie im Quartier Heidestraße haben eine größere Grundfläche.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 101 Die Grundrisse sind wirtschaftlich angemessen. Vielmehr scheinen die Gebäude in der Heidestraße grundrisslich überdimensioniert.

Das Konzept vereint die zentrale Lage und gleichzeitig Intimität im Freiraum mit den öffentlichen und privaten Flächen. Funktioniert es, den Park im Inneren der Bebau- ung so öffentlich zu machen? Was würde passieren, wenn die Eingänge zu diesem Freiraum geschlossen würden? Würde das Konzept dann noch funktionieren? Das Gebiet ist ein städtischer Ort, der eine „gelassene Intimität“ und eine ruhige Lage hat. Die vorgeschlagene großstädtische elegante Form hat mit der Bebau- ung mit Charakter einer Großwohnsiedlung, die entlang der Invalidenstraße liegt, nichts zu tun. Der große Hof hat ein paar große, zusammenhängende Gemein- schaftsflächen; der Großteil ist aber privat.

Wie wird das Lärmproblem vor allem im nördlichen Teil des Gebietes gelöst und wie wird mit dem in die Wohnungen eindringenden Lärm umgegangen, da für oberen Geschosse keine geschlossene Bebauung konzipiert wurde? Entlang der Bahn wird Lärmschutz betrieben. Es gibt einen zehn Meter hohen geschlossenen Sockel, der einen effizienten Lärmschutz bewirkt und den Schall abfängt. Zudem wird angenommen, dass die Wohnungen in den oberen Geschossen nicht so sehr von Lärmimmissionen betroffen sein werden.

Besteht die Möglichkeit im Bereich der Lehrter Straße entlang der Townhouses Kleingewerbe anzusiedeln, z. B. ein Café? Dieses ist grundsätzlich vorstellbar.

Ist eine Ringerschließung notwendig und ist es möglich, die geplante Erschließung an einer Stelle zu unterbrechen? Nach dem Konzept müsse wohl die ringförmige Erschließung als erstes realisiert komplett werden. Welche Realteilungsmöglichkeit besteht und wie werden Eigentums- und Mietwohnungen gemischt? Eine andere Erschließungsform erscheint wenig sinnvoll. Generell kann indes darüber diskutiert werden, da sie nicht zwingend notwendig für den Entwurf ist. Geplant ist, die Häuser in einzelne Eigentumswohnungen zu unterteilen. Alle anderen Spielarten dieses Themas sind auch denkbar.

Im Konzept sind nur 60 % der insgesamt geforderten Stellplätze vorgesehen. Wird damit die Option verbunden, durch Erweiterung der Tiefgaragen im Bedarfsfall noch weitere Stellplätze vorzusehen? In einem solchen Fall wird eher über das Modell des Car-Sharing nachgedacht, um weiteren Bedarf zu decken.

ASTOC / bgmr

Das Bebauungskonzept zielt darauf ab, eine angemessene, aus der Struktur der Umgebung abgeleitete Grundgröße und Gebäudetypologie für das Quartier zu entwickeln. Als wichtiges Element gilt zudem der Baumbestand entlang der Lehrter Straße. Konzipiert wurden Blockeinheiten ohne starre Blockränder, mit jeweils vier bis sechs Gebäuden. Es werden unterschiedliche Hofsituationen geschaffen, mit einer Grundgröße von je 25 bis 40 Metern. Um die Höfe herum werden fünf unterschiedliche Bebauungstypen auf parzellierten Grundstücken gruppiert: Stadthäuser, Wohngebäude mit städtischem Wohnen, gemischte Gebäude mit Gewerbe in den Erdgeschosszonen, kräftigere Gebäude mit Appartements für Junge und Jungge- bliebene und Stadthäuser entlang der Lehrter Straße, die in der Erdgeschosszone Kultur und Dienstleistungen beherbergen und oberhalb flexible Grundrisse haben.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 102 Für gewerbliche Nutzungen wird ein Spektrum unterschiedlicher Flächeneinheiten angeboten. Die Gebäude decken ihren Stellplatzbedarf mit jeweils unter ihnen befindlichen unterirdischen Parkplätzen. Im Norden, wo die Bahn z. T. in Hochlage verläuft, wird mehr Gewerbe und Einzelhandel angesiedelt, Richtung Süden nimmt der Anteil der Wohnnutzung zu. Über die Hybridhöfe soll die Erschließung für die einzelnen Blockbereiche gesichert werden. Für die Höfe sind generell verschiedene Nutzungsqualitäten vorstellbar. Die Gestaltung der Hybridhöfe ist nachbarschaftlich verhandelbar. Das Freiraumsystem besteht aus dem öffentlichen Bahnpark und den zwei verschiedenen Hoftypen, von denen die Hybridhöfe eher öffentlich, aber nachbarschaftlich verhandelbar und die durchgrünten Höfe eher ruhig und in ihrer Nutzung eher festgelegt sind. Das Prinzip der kurzen Wege und die gesicherte Durchlüftung sowie Verknüpfung von Bahn und Fritz-Schloß-Park tragen zur Nachhaltigkeit bei. Das Regenwassermanagement, die Dachbegrünung und die verschiedenen Module zum Energiekonzept fördern die Nachhaltigkeit. Elemente des bahnbegleitenden Grünzuges sind die Ebenen Landschaftsrasen, Versickerungsflächen und Prärie, Baumfilter und Wegeverbindungen. Der Bahnpark wird als lineares Band verstanden, in dem Weite und Geschwindigkeit in der Gestaltung erfahrbar werden sollen. Die Brücke und die dazugehörige Rampe haben eine Verbindungsfunktion von der Heidestraße zum Stadion. Die Entwicklungsstufen des Konzeptes sind auf einen Realisierungsbeginn im Süden und ggf. auch im Norden angelegt, sodass die vorhandenen Gärten der Eisenbahn-Landwirtschaft erst in der Schlussstufe in Anspruch zu nehmen sind.

Fragen aus dem Auswahlgremium / Antworten des Gutachterteams (ASTOC/bgmr):

Warum sollen die Grünhöfe einen öffentlichen Anteil haben? Die Grünhöfe sind den einzelnen Gebäuden zugeordnet. Nur die Teilflächen für die Zufahrten zu den Tiefgaragen sind öffentlich bzw. privatgemeinschaftlich.

Das Gebiet hat eine innerstädtische Lage. Wie soll die Rückzugsmöglichkeit im Grünhof aussehen? Wie sieht der Grünhof als Freiraum aus? Die grünen Höfe sind die privaten Innenbereiche der Stadthäuser und dienen nicht als öffentliche Durchwegungen. Die Hybridhöfe bilden einen halböffentlichen Raum. Der Grad der Öffentlichkeit dieser Räume ist von den Nutzungen in den Erdgeschosszonen abhängig. Die Brückenrampe, die gleichzeitig auch als Lärm- schutz verstanden wird, soll in den öffentlichsten Raum des Quartiers führen.

Warum ist die Brückenrampe nicht im Norden des Gebietes platziert worden, wenn sie als Lärmschutz dienen soll, wo doch dort die Lärmimmissionen aufgrund der Rampenlage der Bahn höher sind? Südseitig befinden sich Wohnnutzungen im EG.

Warum befinden sich die Tiefgarageneinfahrten in den Grünhöfen? Ziel ist es, mit den Hybridhöfen eine deutliche Adresse auszubilden. Dort steht auch das Thema Gemeinschaft im Vordergrund.

Der Lärmschutz ist für das Quartier ein sehr wichtiges Thema. Einer der Höfe soll aufgrund der Rampe relativ geschützt sein. Wie wird mit dem Lärm bei den zur Bahn hin geöffneten Höfen umgegangen?

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 103 Im nördlichen Bereich, wo die Bahn ansteigt und höhere Lärmimmissionen erwartet werden, sollen eher lärmverträgliche Nutzungen, wie Gewerbe und Dienstleistun- gen, angesiedelt werden.

Befinden sich die Tiefgaragen unterhalb der grünen Höfe? Ja, sie könnten alternativ aber auch unterhalb der Hybridhöfe angelegt werden.

Wie gestaltet sich der zentrale Platz, welche Nutzungen soll er aufweisen? Einzelhandel ist aufgrund der Größeneinheiten im Norden vorgesehen, daher weniger Gewerbenutzungen entlang der Ost-West-Verbindung.

Es werden kleinräumige Nutzungsmischungen angestrebt. Wie wird ausge- schlossen, dass sich Nutzungen gegenseitig stören? Es sollte nur kleineres Gewerbe angesiedelt werden. In den Gebäuden quer zur Lehrter Straße befinden sich jeweils rund 500 m² BGF und in den Gebäuden entlang der Lehrter Straße jeweils 230 m² BGF Gewerbe. Im südlichen Bereich sollte ruhigeres Gewerbe angesiedelt werden.

Carpaneto Schönigh / Koehl / Sinai

Die Identität der Lehrter Straße, so wie sie jetzt ist, soll erhalten bleiben. Charakte- ristische Merkmale des Quartiers sind eine „verknüpfende Vielgestaltigkeit“, „kon- trastierende Stadtbilder“, „Gelassenheit“ und eine grüne Atmosphäre. Das Gebiet wird als Gelenk zwischen Moabit und dem Europa-Quartier östlich der Bahn verstanden. Als Prämissen gelten die Brücke über die Bahn zur Heidestraße und der Grünzug, der das Rückgrat des Quartiers darstellt. Die konzipierten Quer- und Längsgliederungen des Quartiers sollen zur Adress- bildung beitragen. Zwischen den West-Ost-Querungen ergeben sich vier Baufelder. In den westlichen und mittleren Gebäudezeilen sind hauptsächlich Wohnnutzungen vorgesehen. In den Gebietsquerungen sind Gastronomie, Einzelhandel, Gewerbe anzusiedeln. In östlichen Baufeldern befindet sich vornehmlich Gewerbe. Entlang des zentralen Platzes soll es Nahversorger geben. Bei der Bebauung handelt es sich um eine „parallel zur Straße in Schichten nach hinten ansteigende, durch Querungen unterbrochene“ Baukörper: IV- bis VI-geschossige Gebäude in den westlichen und mittleren Zeilen in kleinteiligen differie- renden Parzellierungen sowie über VIII-geschossige Gebäude im östlichen Wohn- Gewerbeband. Mehrseitige Belichtungsmöglichkeiten der Gebäude lassen eine flexible Nutzung und Aufteilung der Einheiten zu. Die Bebauungsdichte wurde gegenüber der des Zwischenstandes vom 14.09.09 reduziert. Der lineare Grünraum entlang der Bahn enthält ein „schnelles Band“ und eine Typologie harter und weicher Räume. Der Grünzug bildet die öffentliche Oberfläche des Quartiers, angelagerte Freiräume enthalten dem Wohnen zugeordnete gemein- schaftliche Gärten sowie Bewegungsfelder. Der Bahngrünzug wird insgesamt als „domestizierte Stadtnatur“ verstanden. „Roughs“ und „Greens“ sollen dieses Band gliedern. Das Brückenbauwerk mit seinen Rampen soll eine Landmarke innerhalb des Grünzugs darstellen. Die Freiräume entlang der Gebäudezeilen gliedern sich in drei Typen: Stadtgärten, Quartiersgärten und ein Hofband. Die Erschließung der Gebäude soll über vier Zugänge/Zufahrten an der Lehrter Straße in das Gebiet bis zum Wohn- und Gewerbeband sichergestellt werden. An der Rückseite der westlichen Wohnzeilen befindet sich ein Wohnweg, hinter der zweiten Zeilenreihe ein „Hofband“, das sowohl die Mittelzeilen als auch die ostsei-

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 104 tigen Gebäude erschließt. Vier Rampen führen von der Lehrter Straße aus in Tiefgaragen. Die Höfe werden mit einem einheitlichen Belag versehen, um eine Oberfläche für unterschiedliche Nutzungen zu schaffen. Gartenbänder führen quer zur Bahn hin. Das Konzept setzt auf eine „sensible Urbanisierung“, unter Partizipation der ört- lichen Akteure und sinnvoller Berücksichtigung des Vorhandenen. Für die Phasen- entwicklung ist von Bedeutung, dass die Baufelder linear ausgerichtet und in eine netzartige Erschließung eingebettet sind. Dieses ermöglicht auch eine kleinteilige Einzelentwicklung der Baufelder. Vorstellbar sind Entwicklungsstufen von Rändern zur Mitte des Gebietes oder von der Bahntrasse zur Straße hin.

Fragen aus dem Auswahlgremium / Antworten des Gutachterteams (C.S / K / s):

Wie sinnvoll ist eine Platzierung des Gewebes hinter den idyllischen Wohnein- heiten? Es fehlt zudem die Adressbildung. Ist es ferner vorstellbar, dass das Wohnen in die dritte Bebauungszeile und das Gewerbe in den nördlichen Bereich verlagert wird? Die Adressenbildung ist nicht allein mit der Lehrter Straße verbunden, darüber hinaus soll das Quartier verschiedene Adressen aufweisen. Ein Schild an der Lehrter Straße kann außerdem auf mehrere Gewerbeeinheiten im Quartier hinweisen. Die Verlagerung von Nutzungsschwerpunkten ist möglich.

Wohin orientiert sich das Quartier im Stadtraum? Die Lehrter Straße ist „eine Welt für sich“. Die Enklave, die das Gebiet bildet, wird akzeptiert.

Als zentraler Platz des Quartiers hat der konzipierte Ort noch zu wenig Kanten. Wie kann dieser mehr gefasst werden? Besteht die Möglichkeit, das Gewerbeband zu schließen? Der Quartiersplatz ist als städtischer Ort gedacht, an dem die erdgeschossigen Nutzungen zum Platz hin orientiert sind und Platanen auf dem Platz ein Dach bilden sollen. Der Platz benötigt die Anbindung und großzügige Durchbindung zur Bahn. Außerdem bildet der Platzraum keine zentrale „Entwicklungsachse“ und soll auch nicht als solche initiiert werden. Das Konzept setzt hingegen auf Ver- netzung und Anbindung an die Nord-Süd-Wegebeziehungen. Das Konzept entwickelt keine Blocktextur.

Das Quartier kommt allemal aus dem „Dornröschenschlaf“. Die Frage ist nur, wohin sich das Quartier orientiert bzw., ob es stark genug ist, aus sich heraus zu existieren. Es gibt keine andere Möglichkeit, als dass die Kraft der Quartiersentwicklung aus dem Gebiet selbst und seinen Möglichkeiten generiert werden muss. Kommentar: Der Mittelbereich der Lehrter Straße wird kein Inselquartier, die Ent- wicklung muss sich in die Umgebung integrieren, demnach bildet der gesamte Raum an der Lehrter Straße ein Quartier.

Die gegenwärtigen Gartennutzer sollen nach Ihrem Konzept an der Entwicklung teilhaben und partizipieren können. Wie ist das gemeint? Die Gärten werden nach einer Schonfrist weichen müssen. Die Nutzer können dann in die vorgeschlagenen Pioniergärten überwechseln. Auch für Gewerbe- treibende, wie die überlokal bekannten Antiken Bauelemente, sollten Nutzungs- möglichkeiten vorfinden.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 105 4. Diskussion des Auswahlgremiums

Die folgende, redaktionell sortierte Niederschrift der Diskussion gibt das Spektrum der unterschiedlichen Positionen wieder und verdeutlicht zugleich relevante Kriterien für die weitere Gebietsentwicklung.

Themen Sauerbruch Hutton / Hager ASTOC / bgmr Carpaneto.schöningh / Koehl / (SH) (A) sinai (CS)

Grundsätzliches Die eingereichten Arbeiten der Gutachterteams zeigen unterschiedliche, spannende Ansätze und bewegen sich auf sehr hohem Niveau. Zentrale Fragen, wie etwa zur Bedeutung des Ortes, zur Eigenständigkeitständigkeit und Identität des Quartiers sowie zur Einbindung in die übergeordnete sowie umgebende Struktur werden unterschiedlich beantwortet. Es sind sehr professionelle und durchdachte Arbeiten, wobei vorhandene Schwächen im weiteren Verlauf des Verfahrens noch nachgebessert werden können. Daher ist es wichtiger, bei der Betrachtung der Arbeiten die drei grundsätzlich unterschiedlichen Ansätze zu diskutieren. Da die städtebaulichen Kennwerte der drei Konzepte nahezu identisch sind, konzentriert sich das Augenmerk zunächst darauf, welches Bild und welche Struktur sich für diesen Ort eignet.

Städtebaulicher Grundansatz Das Konzept entspricht einem Das solide Konzept bewegt Das Konzept ist kleinteilig Metropolen- und Großstadtbild. sich in der Klaviatur angelegt und birgt etwas Ge- Im Gegensatz zu den 80 % der innerstädtischen Städtebaus. heimnisvolles in sich. Es re- Berliner Innenstadt, die aus präsentiert Berliner Kiezqualität Quartieren besteht, verkörpert Der Entwurf vermittelt und zugleich eine vor- dieser Entwurf die anderen Analogien und Varianten zur städtische Qualität. 20 %, also eher die heraus- geplanten Bebauung der stechenden Einzelareale. Heidestraße sowie zu den 80 Es werden keine großen Bau- Dieses Konzept repräsentiert % der typischen Berliner strukturen wie z. B. an der eine Ausnahme von der Bebauungen. Invalidenstraße angestrebt, Berliner Regel in unmittelbarer Kiezwohnen steht im Vorder- Nähe zum Hauptbahnhof und Positiv an diesem „charmanten grund. Daraus resultiert, dass Humboldthafen. Entwurf“ ist, dass die öffent- der neu geschaffene Ort kein Das Gelände im Mittelteil der lichen, privaten und halböffent- Fremdkörper wird; Feinglied- Lehrter Straße war niemals lichen Bereiche klar definiert rigkeit und Kiezflair tragen zur wirklich Stadt und stellte bisher sind. Negativ jedoch ist die Integration des Gebietes in die eine „terra incognita“ dar. Die Verschattung, das Lärmpro- umliegenden Strukturen bei. Lehrter Straße befindet sich blem, und die Lage der Tief- heute aber in einen großstädti- garageneinfahrten, die im Be- Das Konzept vermittelt eine schen Raum, rings um das Ge- reich der grünen Höfe liegen. „Kreuzberg-Atmosphäre“. biet kommt es zu einer „Ver- Die Qualitäten des Entwurfs großstädterung“. werden im Detail nicht immer Das „Moabitische“ in diesem Der Entwurf reagiert darauf mit durchgehalten. Konzept bekommt eine einem „Überquartiersbezug“ eigene Identität und steht im und bezieht sich nicht allein auf Der Städtebau ist rhythmisiert, Kontrast zur Europa-City. Die die kleine Quartiersebene. Er als „Stempel“, dessen Form innere Struktur des Gebietes vermittelt damit eine andere sich im Quartier wiederholt. weist aber noch Mängel auf. Betrachtungsweise von Stadt Er weist eine klare Adressier- Warum müssen die Vorgärten mit besonderer Prägnanz. ung mit unkomplizierten der Townhouses entlang der Wegebeziehungen auf. Lehrter Straßen zehn Meter Das Konzept repräsentiert eine Gebäuden Freiräume und Tiefe haben, wo auch fünf konsequente Lösung. Erschließungen vermitteln Meter ausreichen würden und indes noch keine schlüssige so mehr Abstandsraum im Das Konzept ist im Sinne einer Gesamtstruktur. Inneren geschaffen werden Trennung von öffentlichen und könnte? privaten Räumen eher nicht Die Höfe in diesem Konzept urban; es schafft Großstruk- können als Archetypen des Das Konzept ist am ehesten turen, die zwar optimale Wohn- Städtebaus bezeichnet wer- weiterentwicklungsfähig und qualität bieten können (Licht, den. Die Bautypologie gibt eine eröffnet doch sehr viele Luft, Sonne) aber weniger Differenzierung her und eine Möglichkeiten. Stadträume bilden. Diese an Verschiebung der einzelnen Dies bringt aber auch die Großsiedlungen erinnernden Nutzungen ist möglich. Es gibt Gefahr mit sich, dass noch Großstrukturen erscheinen für jedoch zu viele Öffnungen zur sehr viel daran gearbeitet den Ort nicht geeignet. Lehrter Straße hin, was ent- werden muss und damit sein lang dieser Bauflucht Unruhe Grundansatz geschwächt entstehen lässt. werden könnte.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 106

Bebauung Die großen Baustrukturen ent- Die längsseitigen Gebäude Die Qualität der mittleren lang der Bahn stellen eine dem entlang der Lehrter Straße Bebauungszeile ist frag- Ort entsprechende Entschie- haben sieben Geschosse. Zu würdig, da der Abstand zur denheit des Entwurfs heraus. klären ist die Frage der Ver- ersten und dritten Zeile sehr Die Umgebung des Hauptbahn- träglichkeit auch im Hinblick gering ist. Zudem ist die Drei- hofs benötigt keine zu klein- auf die Traufhöhen der Ge- schichtung problematisch und teiligen Baustrukturen. bäude im Süden, Norden und die Verwertbarkeit der zwei- auf der gegenüberliegenden ten Schicht fraglich, da eine Die bahnseitig bis hin zu einem Straßenseite. öffentliche Hofsituation ent- Hochhaus ansteigende Bebau- steht, aber kein geschützter ung könnte Menschen interes- Es sollten die Höfe zur Bahn und privater Raum, wie z. B. sieren, die über die Stadt und Lehrter Straße hin stärker durch die Gärten der Town- schauen und nicht nur kiezbe- geschlossen werden. houses, vorhanden ist. zogen leben möchten. In diesem Entwurf kann es Könnte die Bebauung entlang Andererseits wird die Platzier- konzeptionell und für die der Bahn etwas großteiliger ung des größten Teils der Grundrisse problematisch werden? Bebauung direkt an der Bahn- sein, wenn die Ecken Lärmquelle, um der groß- geschlossen würden. städtischen Wirkung der Bebau- ung willen, sehr kritisch gesehen.

Gebäudenutzung, Die Ansiedlung von Gewerbe Anzuraten ist, gewerbliche Nutzungsverteilung könnte im nördlichen Bereich Nutzungen Richtung Norden noch stärker ausgeprägt zu verschieben, wo die werden. Bahntrasse ansteigt, um das Wohnen eher im südlichen Bereich anzusiedeln und so besser schützen zu können. Es besteht hinsichtlich des B- Planverfahren die Befürchtung, dass die horizontalen funktionalen Gliederungen genau festgelegt werden müssen, um den Entwurf entsprechend umsetzen zu können.

Gebäude-Belichtung /- Nach dem Konzept entstehen Das Quartier lässt aufgrund Verschattung teilweise problematische der Gebäudestellungen gute Belichtungs- und Belichtungsverhältnisse Verschattungssituationen. erwarten.

Wohnen und (Bahn-)Lärm Eine Lärmbelastung geht hier primär von der Bahn und nicht vom Straßenverkehr aus, deren Lärmwirkung unterschiedlich wahrgenommen wird. Der reflektierte Lärm kann künftig ein größeres Problem werden. Das Wohnen an der Bahn verspricht wenig Qualität, da höhere Lärmimmissionen zu erwarten sind. Es ist vor allem ungeklärt, wie hochwertiges Wohnen entlang der Bahn funktionieren kann. Eine wichtige Frage ist dabei jedoch, inwiefern sich die Bebauung selbst vor Lärm schützen kann. Es sollte stets versucht werden, zumindest eine Seite der Wohnung ruhig zu haben. Im südlichen Bereich des Entwurfsgebietes ist die Lärmbelastung durch die Bahntrasse nicht so hoch wie im nördlichen Abschnitt. Nach Errichtung der S 21 dürfte zumindest im Nordbereich ein passiver Lärmschutz notwendig werden. Die Fahrgeräusche der Bahnen werden durch neue Technologien stetig reduziert. Vielleicht sollte deshalb weniger über die Lärmproblematik als darüber diskutiert werden, welches städtebauliche Leitbild und welche Typologien und Anordnungen erwünscht sind.

3 Die Platzierung von Wohnge- Der Schutz vor Bahnlärm ist Die bahnseitigen Gebäude- bäuden entlang der Lärmquelle bei der städtebaulichen Kon- zeilen tragen zum Lärmschutz Bahn kann zur Verlärmung figuration noch nicht über- der Wohnzeilen bei. Die Lärm- zahlreicher Wohnungen führen. zeugend gelöst worden. wirkung hinsichtlich des

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 107 Daher ist fraglich, ob sich ein Da sich die Bebauung auch Wohnens auf den bahnseitigen bebauter Raum unmittelbar östlich zur Bahn hin öffnet, wird Zeilen ist allerdings zu entlang der Bahn positiv deren Lärmwirkung in die Höfe überprüfen. entwickeln lässt. hinein befürchtet. Teure Townhouses liegen an gewerbeartigen Höfen, was zahlreiche Nutzungskonflikte verursachen kann.

Wohnen im Hochhaus Das Wohnen in einem Hochhaus (v. a. wie bei SH) wird aufgrund der Errichtungskosten teuer. Wenn Bewohner für eine Wohneinheit viel Geld zahlen, sollte es auch eine entsprechende Qualität des Raumes geben. Diese ist aber (bei SH) nicht hinreichend gegeben und zudem durch die vertikale Mischung von „produzierenden gewerblichen Einheiten“ in den unteren Geschossen und der Wohnnutzung darüber beeinträchtigt. Wohnen im Hochhaus sollte dennoch wieder ein Thema in Berlin werden. Jedoch ist der von SH vorgeschlagene Standort nicht der geeignete, da zumindest das subjektive Lärmempfinden zu hoch sein dürfte. Das Klientel, das in den von SH vorgeschlagenen Hochhäusern wohnen würde, dürfte, zumal die Wohnungen sehr teuer sein würde, sehr hohe Ansprüche an sein Wohnumfeld stellen.

Die Erschließung erscheint Die Erschließung erscheint Erschließung einfach und bildet durch die noch etwas kompliziert. Module klare Adressen.

Der Grünzug mit Wegeführung hat große Bedeutung als übergeordnete Verbindungsfunktion und Freiraum, Grünzug bildete daher auch eine Vorgabe für die Konzepte. Als öffentlicher Grünzug entlang der Bahntrasse

ist er ein spannender Ort, an dem Urbanität und Stadttechnik erlebbar werden und der Blick in das gegenüberliegende Europa-Viertel möglich ist. Der Grünzug ist das Ergebnis einer Planung mit entsprechender Historie. Es besteht seit langem das Ziel, entlang der Strukturen der Bahn einen Grünzug bis nach Charlottenburg zu führen und damit auch verschiedenste Erholungsräume entlang kleinräumiger Strukturen anzubinden. Das Konzept von SH schafft eine für einen Grünzug vollkommen andere Situation. Dieser wird reduziert auf einen Bürgersteigweg in einem geschützten großen Hof, auf dem es für den Benutzer nicht mehr ersichtlich ist, dass er sich auf der Fortführung des Grünzuges befindet. Kontrastierend zum zentralen, geschützten Freiraum im Entwurf von SH ist ein bahnbegleitender Grünzug wie in den Beiträgen von A und CS öffentlicher, „demokratischer“.

Die Arbeit respektiert die vorge- Der Entwurf erfüllt die Der Entwurf erfüllt die Vor- gebene Lage des Grünzuges Vorgaben, strukturiert den gaben, strukturiert den an- nicht. Sie kommt zu einem be- angestrebten Grünzug und gestrebten Grünzug und gründeten anderen Ansatz für differenziert in öffentliche und differenziert in öffentliche und den Freiraum. private Freiräume, ebenso private Freiräume, ebenso Der Großhof-Freiraum hat ten- stärkt er die öffentliche stärkt er die öffentliche denziell privaten, intimen Cha- Vernetzung. Vernetzung. rakter bzw. wird als privater Raum wahrgenommen und widerspricht damit der Funktion einer öffentlichen Verbindung. Der Grünzug hat in diesen beiden Konzepten für die Lösung des Er kann keine hinreichende Lärmschutzproblems keine Bedeutung. Wäre es möglich, im Grün- öffentliche Funktion wahrneh- zug einen Wall zu integrieren? men. Er stellt andererseits einen Erlebnisraum dar, der Partizipa- Dies ist eine Kostenfrage. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind da- tion ermöglicht und eine von abhängig, welche Anforderungen das neu entstehende Quar- Identität schafft. tier an den Grünzug hat. Zudem ist fraglich, was von der Fläche Ferner ist er zu groß, um wirklich zwischen Bahn und Bebauung übrig bleibt, wenn man auf diesen sehr privat zu sein. Dafür über- 30 Metern auch noch einen Wall legt. lagern sich zu viele Funktionen und dafür sind zu viele Begeg- nungen zu erwarten. Diese Idee des halbprivaten/ halböffent- lichen Grünraumes kann qua- litätvoll sein, zumal sie nicht üblichem Kiezdecken folgt. Auch der Ansatz, den Grünzug von der Bahntrasse in den Hof

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und wieder zurück an die Bahn- trasse zu führen, verspricht eine Qualität.

Öffentlich und privat Die drei Arbeiten schaffen es nur bedingt, wirkliche Privatheiten zu erzeugen, da die Räume jeweils sehr durchgehbar / durchdringbar sind. Es besteht aber gleichzeitig die Frage, ob Privatheit in einer zentralen Lage wie an der Lehrter Straße in größerem Umfang vorhanden sein muss.

Die Arbeit überzeugt hinsicht- Die Höfe als eher geschlos- Im gesamten Konzept werden lich der Verortung von öffent- sene Räume erzeugen eine die öffentlichen und privaten lichen und privaten Bereichen geheimnisvolle Atmosphäre. Freiräume nicht voneinander nicht. Die zwei verschiedenen Hof- abgegrenzt. Im großen inneren Freiraum typen sind positiv. Vorteilhaft befinden sich öffentlich nutz- ist die individuelle Anpas- Öffentliche und private Frei- bare und private Freiflächen. sungsmöglichkeit bei den fläche werden innerhalb des Hybridhöfen und die Intimität, Konzeptes jedoch definiert. Es besteht hier ein Wider- Ruhe und Grünprägung der spruch zwischen dem privat grünen Höfe. Positiv ist ferner erscheinenden Großhof und das Angebot an privaten öffentlicher Grünzugsfunktion. Situationen. Der Freiraum ist formal privat, soll aber eigentlich ein öffent- Das vorgeschlagene Quartier licher Grünzug sein. schafft introvertierte Räume. Das Verhältnis von öffent- Der große Freiraum stellt einen lichem und privatem Raum ist Park dar und keinen geschlos- im Konzept noch einmal zu senen, privaten Raum. überprüfen, auch wenn die Idee mit den Höfen überzeugt. Öffentliche Räume müssen nicht nur öffentlich zugänglich Die Höfe erscheinen teilweise sein, wie in diesem Entwurf, eher zu geräumig, eine Ak- sondern müssen auch als zentuierung der Mitte im Be- öffentliche Räume gefühlt wer- reich der Ost-West-Verbind- den, was hier nicht erwartet ung wäre daher möglich. werden kann.

Ost-West-Verbindung Das Konzept stellt eine Negativ zu bewerten ist die Platzraum schlüssige Verbindung zur fehlende Raumkante entlang Brücken-Ansatz Heidestraße her; durch die des zentralen Platzes, der zur städtebaulich einladende Brücke führt. Geste wird ersichtlich, dass die Brücke zur Heidestraße führt. Die Raumfolge des Konzeptes Die Eingangssituation ist je- erfordert Gebietskenntnis und doch nicht optimal gelöst. eine Orientierung, um die für Dabei fehlt ein deutlicher die Ost-West-Beziehung Platzraum vor der Brücke; das wichtige Brückenverbindung Herzstück des Quartiers ist zu aufzufinden. wenig ausgeformt und wurde nicht hinreichend interpretiert. Der Ort ist somit überarbei- tungsbedürftig, z. B. auch hinsichtlich der Anordnung von Townhouses entlang des Platzes und hinsichtlich seiner Dimension.

(„Klein“-)Gärten Bei SH besteht die Möglichkeit des privaten Gärtnerns im Bereich der bisherigen Eisenbahnland- wirtschafts-Gärten. A und CS hingegen nehmen die Kleingärten aus ihren Entwürfen heraus. Flächen zum Gärtnern werden in allen Konzepten neu geschaffen. Die vormalige Eisenbahnlandwirtschaft dürfte indes auch im Konzept von SH nicht bzw. größtenteils nicht bestehen bleiben können und partiell durch neue ersetzt werden.

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Lehrter Straße Das Gesicht der Lehrter Straße in diesem Konzept ist geprägt durch die Auflösung in Hofadressen, die repräsenta- tiven Gebäude längs der Lehrter Straße, aber auch durch die Stirnseiten der Gewerbeeinheiten.

Ziegelmauer Lehrter Straße Der Umgang mit der Mauer bzw. ihre Verwendung in den drei Entwürfen ist wichtig und sinnvoll. Alle drei Konzepte gehen vom Erhalt der Ziegelsteinmauer aus. Dadurch kann die Lehrter Straße hier keinen „normalen“ städtischen Straßenraum bilden. Dies umso mehr, wenn dadurch Gewerbe- und Dienstleistungseinheiten nicht unmittelbar von der Straße aus zu erreichen sind. Es hat den An- schein, als dass alle Konzepte das Quartier hinter der Mauer verbergen wollen.

Vorteilhaft ist, dass die Mauer entlang der Lehrter Straße in diesem Konzept Öffnungs- möglichkeiten für eine öffent- liche Nutzung in den Erdge- schossen vorsieht.

Gebäude Lehrter Straße 23/24 In den Vorschlägen der drei Gutachterteams wird jeweils das kleine Gebäude entlang der Lehrter Straße erhalten.

Realisierbarkeit, Da in der Umgebung der Lehrter Straße sehr große Konkurrenz hinsichtlich städtebaulicher Projekte Entwicklungsphasen herrscht, ist die Realisierbarkeit in einem überschaubaren Zeitraum wichtig. Zudem müssen Ab- schnitte, die nacheinander fertig gestellt werden, auch in ihren Zwischenzuständen funktionieren.

Für die Lehrter Straße könnte es nicht genügend Nutzungspotential geben, um entlang der Straße in gesamter Länge Gewerbe und Dienstleistungen anzuordnen. Daher ist eine starke Mitte des Quar- tiers von Bedeutung.

Berlin erlebt derzeit keinen Der Entwurf verspricht die Bauboom. Daher birgt dieses größten Chancen auf Reali- Konzept die Gefahr in sich, sierung. Jedoch sollte die dass das Projekt aufgrund Bebauung der ersten (west- seiner Großdimensionen lichen) Zeilen weiter an die stecken bleibt und nicht zur Lehrter Straße herangerückt vollständigen Realisierung werden. kommt.

Als erstes würden die Town- houses gebaut werden und Die vorgeschlagene Bebau- vermutlich erst 20 bis 30 Jahre ung entlang der Lehrter später die Zeile entlang der Straße macht diese zu keiner Bahn. typischen Stadtstraße (wobei sie das auch niemals Zwar kann das Konzept nicht in gewesen ist). einem Entwicklungsvorgang realisiert werden, allerdings könnte es Inszenierungen wie am Leipziger Platz geben, um bereits den Stadtraum zu bilden und eine vorläufige Idee zukünftiger Bebauung zu vermitteln.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 110 5. Schriftliche Beurteilungen durch die ObergutacherInnen

Sauerbruch Hutton / Hager

Der Entwurf bietet eine äußerst großstädtische Lösung für diesen Ort, der als Eisenbahngelände niemals in die städtische Struktur integriert war. Er greift den hier vorhandenen Großraum des Bahngeländes als Entreeraum des Berliner Haupt- bahnhofs auf und gibt diesem mit einer großmaßstäblichen Randbebauung einen angemessen monumentalen Ausdruck. Diese Haltung wurde im Auswahlgremium kontrovers diskutiert.

Einig war sich das Gremium jedoch, dass sich mit der klaren Großform der Wohn- bebauung entlang der Bahntrasse die Chance böte, an einem besonderen Ort einzigartige Formen innerstädtischen Wohnens entwickeln zu können. Doch gerade diese Großform ist es, die in Bezug auf eine modulare Entwicklung problematisch gesehen wird. Sie entfaltet ihre Wirkung nur in ihrer Gesamtheit. Im Hin- blick auf einen Entwicklungszeitraum von bis zu 10 Jahren sieht das Auswahlgre- mium die Gefahr, dass die Form im „Zustand der Unfertigkeit“ stecken bleiben könnte.

Der Bahn-begleitende Gebäuderiegel ist in den unteren Geschossen geschlossen. Dadurch wird der Hofbereich vom Bahnlärm weitgehend freigehalten. Die Wohnungen der Bahnrandbebauung sind perfekt belichtet, verfügen über eine gute Aussicht und schützen sich selbst durch ihre Grundrissgliederung nach Nord- osten zum Bahnlärm. Für das Wohnen in den oberen Geschossen der Wohntürme ist dennoch die Frage des Lärmschutzes nicht überzeugend gelöst. Ebenso ist die vorgeschlagene Nutzungsmischung mit produzierendem Gewerbe im Erdgeschoss, Büros in der Zwischenzone und der Mischung von Miet- und Eigentumswohnungs- bau aus immobilienwirtschaftlicher Sicht bedenklich, weil sie am Markt kaum oder nur sehr schwer platzierbar ist.

Einerseits gelingt es den Verfassern, einen großzügigen, parkartigen Innenraum zu schaffen, der lärmgeschützt äußerst vielfältig nutzbar ist. Der vorgegebene Grünzug wechselt dafür im Sinne einer spannungsvollen Raumfolge zwischen Bahnsituatio- nen und dem halböffentlichen Hofgarten. Andererseits wurde nicht ein den Vor- gaben der Aufgabenstellung entsprechender öffentlicher Grünzug entlang der Bahn umgesetzt. Bei der Verlegung des Grünzugs in einen eher privat anmutenden Frei- bereich ist fraglich, ob die Mittel aus der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme VZB für die Herstellung des Grünzugs zur Verfügung gestellt werden können.

Die einfache Reihe der Townhouses setzt insbesondere den Rhythmus und die Maßstäblichkeit der südlich angrenzenden Bebauung an der Lehrter Straße fort, so dass das städtebauliche Konzept zwischen dem Quartiersmaßstab und der Metro- polendimension an der Bahn eindrucksvoll vermittelt.

Die vorgeschlagene Erschließungsschleife, die nur interne Verkehre trägt, ist klar und gut gelöst, plausibel eingefügt und verschafft dem Hofgarten das Maß an Öffentlichkeit, welches für die Fortführung des sog. Grünzuges und die lokale Nutz- ung erforderlich ist. Die oberirdische verkehrliche Erschließung der Townhouses entlang der Lehrter Straße ist hingegen nicht erkennbar.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 111 ASTOC / bgmr

Die Arbeit entwickelt zwischen Lehrter Straße und Gleisbett eine Folge leicht auf- gelöster, gleichartig gegliederter Blöcke. Hierdurch ergibt sich im Wechsel eine Folge halböffentlicher „Hybridhöfe“ und privater, grüngeprägter Höfe. Die Block- strukturen sind zur Bahn und zur Lehrter Straße jedoch teilweise sehr weiträumig geöffnet, was zur Folge hat, dass das Gesamtkonzept etwas unstrukturiert erscheint und der Lärm von der Bahntrasse in das Blockinnere eindringen kann. Die Geschossigkeit mit IV, V, VI und VII Geschossen reagiert angemessen auf die kleinräumlichen Situationen. Die vier Quergebäude an der Lehrter Straße überschreiten jedoch die Traufhöhen der umgebenden Bebauung um ein bis zwei Geschosse, was zu einer stärkeren Verschattung der privaten Grünflächen führt.

Auf Höhe des Poststadions wird als Auftakt zu einer bewusst inszenierten Brücke Richtung Europaquartier ein öffentlicher Platzraum geschaffen. Am Brückenkopf wird ein IX-geschossiger Akzent gesetzt.

Vorteil der „Hybridhöfe“ ist die Möglichkeit, die Platzfläche den Bedürfnissen der anliegenden Gebäude anzupassen. Zusammen mit der Lehrter Straße, dem „Brückenplatz“ und dem Grünzug entlang der Gleise ergeben die halböffentlichen Hybridhöfe ein feinmaschiges Wegenetz. Die im Gegensatz zu den privaten Grünflächen jedoch zu groß dimensionierten „Hybridhöfe“ differenzieren sich indes nicht ausreichend genug gegenüber dem „Stadtplatz“, der räumlich nur unge- nügend gefasst ist. Die Identität der Quartiersmitte wird dadurch nicht deutlich genug ausgeprägt. Die Tiefgaragen sind nicht unter den „Hybridhöfen“, sondern unter den privaten Freiflächen angeordnet. Dies hat zur Folge, dass fast das gesamte Baugebiet ver- siegelt wird.

Der Großteil der Gebäude ist in Ost-West-Richtung angeordnet, was gerade für eine Wohnnutzung keine optimale Gebäudeausrichtung darstellt. Durch die Separierung in einzelne Baukörper sind die rechtwinklig zur Lehrter Straße angeordneten Gebäude mit ihren Schmalseiten zur Straße orientiert. Diese Gebäudeausrichtung entspricht nicht der angrenzenden Bebauung in der Lehrter Straße. Die Mauer an der Lehrter Straße wird als „schönes“ geschichtliches Ele- ment insgesamt erhalten, aber den Nutzungen dahinter folgend in Teilen aufgelöst. Die Gewerbenutzungen werden zwar überwiegend im Nordbereich konzentriert, sind jedoch ferner über das gesamte Quartier verteilt, was ggf. zu vermehrten Nutzungskonflikten führen kann. Auch die Anordnung von Townhouses am zentralen Stadtplatz wird sehr kritisch gesehen. Ein Vorteil der gesamten städtebaulichen Struktur ist jedoch die Ermöglichung einer höchst flexiblen Nutzungsmischung und vielfältiger Raumtypologien.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 112 Carpaneto Schöningh / Koehl / Sinai

Der Entwurf weist eine klare städtebauliche Struktur auf, die durch die vorgesehene Ausrichtung und Anordnung der Baufelder und –körper eine modulare und phasen- bezogene Entwicklung und Vermarktung des Gebietes ermöglicht. Die vorgegebene Grünverbindung entlang der Bahntrasse wird integriert, an der Lehrter Straße ist als Quartiersplatz eine zentral gelegene platzartige Aufweitung vorgesehen, die auch gewerbliche Nutzungen zulässt. Durch die lineare Platzierung der Baukörper in Nord-Süd-Richtung und Abstufung der Gebäudehöhen von Ost nach West kommt es zu einer vorteilhaften Belichtungssituation der Wohnungen. Als positives Merk- mal des Entwurfs ist auch die Aufnahme der baulichen Kante der östlich der Bahn geplanten Europacity zu nennen.

Als vorteilhaft erweist sich ferner die entwurfsimmanente Flexibilität der Nutzungs- zuordnungen der ostseitigen Bebauungen im Hinblick auf das Lärmschutzproblem: Konzentration der Gewerbenutzungen in den nördlichen, von der Hochlage der Bahn stärker betroffenen Teil des Gebietes, während die Tieflage der Bahn im süd- lichen Teil des Gebietes mehr Wohnnutzung zulässt. Als problematisch erweist sich der Entwurf im Hinblick auf die in einigen Bereichen geringen Abstandsflächen sowie im Hinblick auf die teilweise fehlende bauliche Fas- sung des Quartiersplatzes, der zudem „platzadäquate“ Nutzungen vermissen lässt.

Jedoch eröffnet die konzipierte Bebauungsstruktur in dieser Hinsicht Gestaltungs- spielräume ohne grundlegende Veränderung des Entwurfskonzeptes, so z. B. eine noch deutlichere Raumfassung und belebende Nutzungsbelegung der nördlichen und südlichen Platzränder, eine Vergrößerung der Abstände der Mittelzeilen durch Reduzierung der Vorgartentiefe der Zeilen entlang der Lehrter Straße, eine noch direktere Verbindung zwischen Lehrter Straße, Quartiersplatz und Brückenansatz sowie eine konkrete Berücksichtigung der Lärmwirkung für das Wohnen in den betreffenden Geschossen entlang des bahnbegleitenden Grünzuges.

6. Auswahlentscheidung

Nach ausführlicher Diskussion sowie schriftlicher Beurteilung der drei Konzepte stimmen die stimmberechtigten Obergutachter darüber ab, welches der Konzepte die Grundlage zur Weiterbearbeitung bilden soll. Eine Rangfolge wurde nicht gebildet.

Konzept ja nein Sauerbruch Hutton / Hager 1 5 ASTOC / bgmr 2 4 Carpaneto Schöningh/ FAT KOEHL/ sinai 5 1

Damit traf das Obergutachtergremium die Entscheidung, das Konzept der Arbeits- gemeinschaft carpaneto.schöningh / FAT KOEHL / sinai dem weiteren Verfahren zu Grunde zu legen.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 113 7. Wesentliche Prüf-Empfehlungen zum ausgewählten Konzept

- Der zentrale Platz sollte räumlich klarer gefasst werden, zudem ist eine deutlichere Verbindung zur künftigen Bahnbrücke herzustellen. Beide Komponen- ten sollten stärker miteinander korrespondieren.

- Die Qualität der mittleren Zeilen sollte erhöht werden. Dazu sollte der Ab- stand der mittleren zu den östlichen Zeilen überprüft und die westlichen Zei- len ggf. ein Stück zur Lehrter Straße hin verschoben werden.

- Das Lärmniveau sowie der Lärmschutz in den zum Bahnraum orientierten Zeilen sind fachtechnisch zu überprüfen und entsprechend konzeptionell zu berücksichtigen.

- Die Verteilung der baulichen Dichte im südlichen Bereich des Gebietes und die Abstände zu südlichen Nachbargebäuden sind zu überprüfen.

Nachbemerkungen

Die Moderatorin und die Vertreter der Verfahrensträger danken den Mitwirkenden. Vivico gibt in Abstimmung mit dem Bezirksamt Mitte von Berlin, Abt. Stadtentwick- lung eine Pressemitteilung heraus. Am 24.11.2009 ab 18:00 Uhr findet eine öffentliche Veranstaltung im Saal der Berliner Stadtmission, Lehrter Straße 68 statt, in der das ausgewählte Konzept durch das Gutachterteam präsentiert und anschließend erörtert wird. Die Pläne der beiden anderen Konzepte werden zur Information ebenfalls aufgehängt.

13.11.2009 Heinz Tibbe GRUPPE PLANWERK

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4.7 Öffentliche Erörterung des ausgewählten Konzeptes 4.11.09

PROTOKOLL 24.11.2009 im Saal der Berliner Stadtmission, Lehrter Straße 68, 10557 Berlin, 18.10 – 20.45 Uhr

Podium: Stefan Wagner, Vivico Ephraim Gothe, Bezirksamt Mitte, BzStR Abt. Stadtentwicklung Heinz Tibbe, GRUPPE PLANWERK Florian Koehl, Carpaneto.Schöningh Silvia Carpaneto, carpaneto.schöningh Klaus Schroll, sinai. Faust, Schroll, Schwarz Moderation: Heinz Tibbe, GRUPPE PLANWERK Teilnehmer: siehe Teilnehmerliste

1. Begrüßung, Einleitung Ephraim Gothe, Bezirksamt Mitte, BzStR, Abt. Stadtentwicklung

Mit dieser Veranstaltung soll die Öffentlichkeit ausführlich über das Ergebnis des städtebau- lichen Gutachterverfahrens für den Bereich zwischen Bahntrasse und Lehrter Straße (Mittelab- schnitt, Ostseite Lehrter Straße) informieren. Im Folgenden wird das ausgewählte Konzept von ihren Verfassern (Architekten carpaneto. schöningh mit Florian Köhl und Landschaftsarchitekten sinai.) vorgestellt. Dieses Konzept soll die Grundlage für die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens bilden. Nach der Präsentation können die Pläne und das Modell von allen Anwesenden näher betrach- tet werden. Die beiden anderen Arbeiten aus dem Gutachterverfahren wurden zur Information ebenfalls ausgehängt.

2. Vorstellung des ausgewählten Konzeptes durch die Verfasser Florian Köhl (FAT KOEHL), Silvia Carpaneto (carpaneto.schöningh), Klaus Schroll (sinai.)

Herleitung des Konzeptes, Gliederung des Quartiers, städtebauliche Situation Der Umgang mit den spezifischen Gegebenheiten des Ortes als Enklave im Stadtraum stellte eine besondere Herausforderung dar und bestimmt die Leitidee des Konzeptes. Die Lehrter Straße vereint Charme und Vielgestaltigkeit. Zudem gibt es informelle Freiräume, kontrastieren- de und überraschende Stadträume, Gelassenheit und Grün in unmittelbarer Nähe zum Haupt- bahnhof. Der Entwurf nimmt die historisch bedingte Isoliertheit des Raumes und seine über- kommenen Elemente, wie die Mauer entlang der Lehrter Straße und den Charakter der Lehrter Straße, auf. Der Ort bildet aufgrund seiner zentralen Lage ein wichtiges Gelenk zwischen dem Sportpark Poststadion Moabit und dem geplanten Europaviertel an der Heidestraße. Das Konzept geht daher von einem eigenständigen, identifizierbaren Stadttyp aus und nimmt die Längsgliederung durch Lehrter Straße und Bahntrasse auf. Der Grünzug gibt dem neuen Quartier ein Rückgrat und bildet die Fußgängerverbindung von der nördlichen Lehrter Straße zum Hauptbahnhof. Neue Gebäude treten hinter der Mauer entlang der Lehrter Straße zurück; es gibt Durchbrüche, die Verbindungen zum Grünzug entlang der Bahn bilden. Diese Querungen lassen vier Ent- wicklungsfelder entstehen. Das „Band“ entlang der Lehrter Straße ist eher kiezorientiert, das am Grünzug bietet „Ausblicke in die Stadt“. Gegenüber dem Eingang zum Poststadion entsteht ein neuer Platz als Hauptadresse des Quartiers und als Entree ins Quartier.

Freiraumkonzept Die Sequenz von mehreren Einzelhöfen mit „harten“ Flächen bildet ein Erschließungsband, das über Erschließungsgassen mit der Lehrter Straße verbunden ist. Neben dem zentralen Ein- gangsplatz gegenüber dem Eingang zum Poststadion wird eine weitere Platzsituation südlich

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 118 der Kulturfabrik geschaffen. Hier soll zugleich der bestehende Kinderspielplatz erweitert werden.

Die Verkehrsflächen im Gebiet werden grundsätzlich als Mischflächen mit gleichartigen Be- lägen angelegt, d. h. es gibt keinen Bord und keine Trennung von Fußgängern und Autos. Für die „weichen“ Flächen im Quartier (grüne Räume) wird ein Spektrum öffentlicher und privater Nutzung definiert. Entlang der Lehrter Straße befinden sich privat bzw. privat-gemeinschaftlich genutzte Gärten. Der Grünzug an der Bahn bildet einen zusammenhängenden öffentlichen Raum. In diesem sind verschiedene Aktionsfelder und Pioniergärten vorgesehen. Im Norden und Süden des Grünzuges ist u. a. Raum für Spielflächen. Der Grünzug wird angesichts seiner Lage entlang der Bahn und der Erlebbarkeit von Weite als „domestizierte Stadt- natur“ interpretiert und zugleich als städtischer Raum verstanden, an dessen Wegen unterschiedliche Räume angeordnet sind: roughs und greens. Roughs sind dichter baumbestandene Zonen und greens sind nutzbare, glatte Rasenflächen. Der im Grünzug befindliche Brückenkopf der geplanten Fußgängerbrücke über die Bahntrasse zur Heidestraße soll eine Landmarke darstellen und zugleich als Aussichtplattform dienen.

Die Bebauung des Quartiers wird durch Stadtgärten, Quartiersgärten und Wohngärten gegliedert. Die Durchlässigkeit des Quartiers wird als Kommunikation zur Umgebung verstanden. Die bestehende Kleingartenstruktur kann, wenn möglich, in die neue Freiraumstruktur eingebunden werden. Durch die Öffnungen der Mauer gibt es kein isoliertes „Dahinter“ mehr. Der Platz als öffentlicher Raum wird durch die umgebenden Gebäude gefasst. Es soll jedoch ein offener Raum, im Gegensatz zum klassischen Blockrand, geschaffen werden.

Gliederung der baulichen Nutzung Im östlichen Bereich des Quartiers, entlang der Bahn, soll der größte Teil des Gewerbes angesiedelt werden. Wohnnutzungen und Gärten dominieren entlang der Lehrter Straße. Am Hauptplatz sind im Erdgeschoss große zusammenhängende Flächen für Einzelhandel und Gastronomie vorgesehen. In der ostseitigen Reihe gibt es eine durchgängige Bebauung im Erd- geschoss mit tieferen Flächen für Gewerbeeinheiten, wie z. B. Werkstätten, Hallen für Kleinpro- duktion. Dieses Band soll auch als Schallschutz fungieren. Oberhalb des Erdgeschossbandes sind Querriegel angeordnet, die in ihrer Höhe variieren. In diesen ist eine stärkere Durchmisch- ung mit Wohnen möglich. Die Wohnqualität zeichnet sich hier durch eine gute Aussicht auf die Stadt und eine dreiseitige Belichtung aus.

Gebäudetypologie Das Konzept soll die Realisierbarkeit möglichst vieler verschiedener Gebäudetypen ermög- lichen. Die Bebauung des Quartiers erfolgt parallel zur Lehrter Straße, Die Geschossigkeit der Ge- bäude steigt von der Lehrter Straße zur Bahntrasse hin an. In der ersten Reihe (von der Lehrter Straße aus gesehen) dominiert der Typus Stadthaus mit Stadtgarten. Die Häuser sind von der Mauer nach hinten versetzt. Es sind verschiedene Parzellengrößen vorgesehen, so dass sowohl Einfamilienhäuser als auch klassische Miethäuser denkbar wären. In der zweiten Reihe wird dieses Prinzip wiederholt und mit einer Wohnstraße kombiniert. Hier- bei werden die Parzellen in der zweiten und dritten Reihe grobmaschiger. Es sind Wohnungen, Maisonettenwohnungen, Laubenganghäuser oder generationsgemischtes Wohnen vorstellbar. Die Ausrichtung der Wohnfassaden am Sonnenlauf begünstigt den Passivhaus-Standard.

Kfz-Erschließung Der Hauptverkehr und Lieferverkehr wird über Rampen in die Tiefgarage geführt. Es wird auch Einzelhandel entlang der Lehrter Straße und am zentralen Platz sowie eine Mischung aus Ge- werbe und Wohnen im hinteren Band geben. Das gesamte Gebiet ist von Ruhendem Verkehr frei zu halten. Die Tiefgaragen liegen stattdessen im rückwärtigen Teil des Gebietes unterhalb der Gewerbeeinheiten. Auf diese Weise kann bestehende Vegetation entlang der Lehrter Straße erhalten werden.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 119 Entwicklungsphasen Das Quartier soll in voneinander unabhängigen Teilbereichen, jedoch im gegenseitigen „Dialog“ der Teilbereiche entwickelt werden können. Die Realisierung könne entweder an den Rändern im Norden und Süden oder aber im Zentrum beginnen. Es bestehe aber auch die Möglichkeit, zunächst die östlichen Baufelder entlang der Bahn zu bebauen und erst dann die Bereiche an der Lehrter Straße zu entwickeln. Die Realisierung des Grünzuges hat in jedem Fall Priorität. Das Quartier sollte in jeder Phase integrativ, im Zusammenhang mit der Umgebung, mit dem Bestand und den Anwohnern entwickelt werden.

3. Erläuterungen zum Gutachterverfahren Heinz Tibbe (GRUPPE PLANWERK)

In der Auftaktveranstaltung der Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße am 24.02.2009 wurden erste Überlegungen zur Entwicklung dieses Gebietes diskutiert. Nach der Vorbereitung des Gutachterverfahrens wurden am 27.05.2009 auf einer öffentlichen Veranstaltung im Post- stadion die Konzept-Vorgaben diskutiert. Am 14.09.2009 wurden in einer weiteren öffentlichen Veranstaltung erste Zwischenergebnisse durch die Gutachterbüros präsentiert und seitens der Teilnehmer Hinweise und Anregungen an die Gutachter gerichtet. Alle drei Gutachterteams haben ihre Entwürfe daraufhin überarbeitet. So wurde z. B. die Bebauungsdichte im ausgewähl- ten Entwurf deutlich verringert. Als Ergebnis liegen drei sich grundsätzlich unterscheidende Arbeiten mit einer breiten Spanne an Ideen und Vorschlägen vor. Das Team Sauerbruch Hutton / Hager hat eine sehr großstädt- ische Lösung entwickelt, die allerdings hinsichtlich der Umsetzbarkeit und des Umgangs mit dem Thema Grünzug bei der Jury Fragen und Zweifel offen ließ. Das Konzept des Teams ASTOC / bgmr ist kleinteiliger angelegt, weist eine sehr ausgewogene Grundstruktur auf und begünstigt eine stufenweise Entwicklung. Entlang der Bahn sieht dieses Konzept indes große Öffnungen zwischen den Gebäuden vor, so dass Lärmbeeinträchtigungen durch die Bahn bis in die Höfe hinein befürchtet werden. Das ausgewählte Konzept sowie das von ASTOC / bgmr respektierten die vorgegebene Grün- verbindung, die seit zwei Jahrzehnten in Planung ist. Sauerbruch Hutton / Hager hingegen ent- wickelten einen inneren Großhof zwischen zwei Gebäudebändern, der dem Freiraum einen eher privaten Charakter zuweist. Die in dem Großhof dargestellte Kleingartenstruktur wurde als Inszenierung von Kleingärten verstanden. Die sehr intensiven und detaillierten Diskussionen in der Auswahlsitzung des Gutachterver- fahrens am 02.11.09 führten schließlich zu der mehrheitlichen Auffassung, dass die zwei anderen Konzepte unter den vorgegebenen Gesichtpunkten nicht mit dem ausgewählten Beitrag konkurrieren konnten, dieser jedoch auch noch Schwächen aufweist. Für die weitere Bearbeit- ung wurden von den Obergutachtern daher folgende Überarbeitungsempfehlungen gegeben: - Der zentrale Platz sollte räumlich klarer gefasst werden, zudem ist eine deutlichere Ver- bindung zur künftigen Bahnbrücke herzustellen. Beide Komponenten sollten stärker miteinander korrespondieren.

- Die Qualität der mittleren Zeilen sollte erhöht werden. Dazu sollte der Abstand der mittleren zu den östlichen Zeilen überprüft und die westlichen Zeilen ggf. ein Stück zur Lehrter Straße hin verschoben werden.

- Das Lärmniveau sowie der Lärmschutz in den zum Bahnraum orientierten Zeilen sind fachtechnisch zu überprüfen und entsprechend konzeptionell zu berücksichtigen.

- Die Verteilung der baulichen Dichte im südlichen Bereich des Gebietes und die Abstände zu südlichen Nachbargebäuden sind zu überprüfen.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 120 Erörterungen an den Plänen und am Modell

Die Teilnehmer der Veranstaltung erhalten die Gelegenheit, das ausgewählte Konzept am Plan und am Modell mit den Verfassern zu erörtern.

4. Diskussion

Bürger: Es gab eine Pressemitteilung über einem Beschluss des Bezirksamtes zur Lehrter Straße, jedoch ohne die Angabe des näheren Inhaltes. Können Sie diesen Beschluss erläutern? E. Gothe: In der Bezirksverordnetenversammlung wurde eine Anfrage zum Umgang mit den Gärten der Eisenbahn-Landwirtschaft in den Beiträgen der Gutachter im städtebaulichen Gutachterverfahren Lehrter Straße gestellt. Daraufhin hat das Bezirksamt eine Stellungnahme verfasst, die das wiedergibt, was auch bei der Zwischenpräsentation am 14.09.09 hinsichtlich der Gärten erörtert wurde. Bürger Inwieweit besteht überhaupt ein Bedarf zur städtebaulichen Entwicklung solcher (bezieht sich auf Gebiete, wie groß ist dieser und vor allem wofür? Wer und welche sozialen Aktives Stadtteilzentrum Gruppen benötigen neue Wohnungen, für wen wird hier gebaut? Welche Turmstraße): Philosophie vertritt der Bezirk hierzu? Wie hoch werden die Bebauungsdichten in solchen Gebieten? Es ist gut, dass der ausgewählte Entwurf eine differenzierte Struktur aufweist und keine Kopie des 19. Jahrhunderts ist. Welche Bodenpreise werden hier erwartet? Welcher Realisierungszeitraum ist zu erwarten? (Fragen auch an die Vivico gerichtet) E. Gothe: Bei dem Grundstück der Vivico handelt es sich um eine ehemalige Eisenbahn- fläche, die dafür nicht mehr benötigt und somit für andere Nutzungen frei wird. Das Gebiet hat schon aufgrund seiner Lagegunst, zentral in der Stadt und nahe am Hauptbahnhof, einen hohen Wert. Der Standort erfordert gerade deshalb eine sensible Betrachtung der Bedarfsfrage, um hierfür geeignete Nutzungen zu finden. Über den Prozess des Gutachterverfahrens haben sich alle Beteiligten mit den besonderen Identitäten des Ortes auseinandergesetzt. Die Besonder- heiten der Lehrter Straße wurden durch die Gutachter in ihren Entwürfen be- rücksichtigt. So wird z. B. vom Erhalt der Backsteinmauer ausgegangen, die sonst vermutlich abgerissen werden würde. Der intensive Dialog im Verfahren sollte eine Entwicklung anregen, die den vorhandenen Charakter der Lehrter Straße stärkt und weiterentwickelt. Die Philosophie des Verfahrens bestand darin, eine angemessene Antwort für den Ort zu finden, die die internen und externen Ansprüche beachtet und dem Ort nutzt. Dafür stehen eine differenzierte Bebauung und nicht zuletzt der geplante Grünzug, die Spielplatzerweiter- ung im Norden und die Idee der Pioniergärten entlang der Bahntrasse. Der Grünzug soll als erstes realisiert werden, da er als Ausgleichs- und Ersatz- maßnahme für Eingriffe in Natur und Landschaft dient. Die Lagegunst an dieser Stelle fördert die Nachfrage aller möglichen potenziellen Nutzer. Das ausgewählte Konzept soll daher die Grundlage für ein Bebau- ungsplanverfahren bilden, durch das der Bezirk die städtebauliche Entwicklung auf dieser Fläche mit steuern kann. Ohne Gutachterverfahren und Sicherung dieses Konzeptes in der weiteren Planung würden sich unerwünschte Entwick- lungen nicht unbedingt vermeiden lassen. Zum Verhältnis von Dichte und Bodenpreis: Je höher die Dichten, desto teurer zwar ein Grundstück, aber nicht unbedingt die Wohn- oder Gewerbefläche. Die Frage, welche Kosten zu erwarten sind und welche sozialen Gruppen und Schichten im Quartier leben sollen und können, ist dabei von zentraler Bedeutung.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 121 S. Wagner: Auf dem Grundstück der Vivico gibt es nur wenig Altlasten. Erst in etwa einem Jahr soll mit der Vermarktung begonnen werden. Das Gebiet ist vor allem für Baugruppen interessant. Ein Bodenpreis spiegelt generell den Angebotsumfang oder die Knappheit eines Gutes wieder. H. Tibbe: Der im Vorfeld dieser Veranstaltung vernommene Vorwurf „Wieso wird Bürger- beteiligung gemacht, wenn die eh machen, was sie wollen“ kann hier nicht nach- vollzogen werden. Das städtebauliche Gutachterverfahren Lehrter Straße ist Teil der Zukunftswerkstatt, dessen Ergebnisse weiter bearbeitet und konkretisiert werden sollen [zitiert aus dem BA-Beschluss Drucksache 1301-III, s. Anhang]. Die Beteiligung und Weiterführung der Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße wird aus dem Stadtumbauprogramm West finanziert. A. Bartz Ich begrüße das ausgewählte Konzept ausdrücklich. Die Stärkung des Wohnens (Anwohner Stephankiez) in der Lehrter Straße ist positiv hervorzuheben. Es werden Orte in Moabit ge- braucht, in denen die Menschen auch wohnen wollen. Erschwerend ist jedoch, dass Moabit gesamtstädtisch teilweise gar nicht als Wohnstandort wahrgenommen wird. In der Lehrter Straße erfreut zwar die Idylle, zugleich erscheint aber die Leere und Brachenhaftigkeit erschreckend. Ich finde es nicht gut, über Brachen zu laufen. Glückwunsch an die Stadt, hier eine Entwicklung zu wagen. Ch. Schmidt Rost Ich verstehe, dass das Gebiet entwickelt werden muss, jedoch ist die (Anwohner Lehrter Straße) Bebauungsdichte zu hoch. Im Entwurf sind die Höfe sehr eng, so dass keine wirklich schöne Wohnsituation entsteht. Wie soll der Lieferverkehr zum Gewerbe, das sich in der dritten Reihe befindet, abgewickelt werden? Wie hoch wird die zusätzliche Verkehrsbelastung in der Lehrter Straße sein? Die Kreuzung Lehrter Straße/ Invalidenstraße ist schon heute überlastet. Das Gewerbe wird selbst auch Lärm erzeugen. Sind neun Geschosse für das Gebiet nicht viel zu hoch? Solch hohe Geschoss- zahlen machen die erlebbare Weite, die das Gebiet und die Landschaft jetzt hat, kaputt. Außerdem bin ich der Meinung, dass der Charakter der Lehrter Straße in seiner jetzigen Ausprägung nicht erhalten bleiben wird, weil der entstehende Wohnraum deutlich größer ist als der gegenwärtig vorhandene. F. Koehl: Dichte ist nicht analog zur Qualität eines Raumes zu sehen, wahrnehmbare Dichte steht außerdem im Verhältnis zu ihrer räumlichen Verteilung und ist abhängig von der Nachbarschaft größerer Freiräume. Die differenzierten Strukturen sind auf eine unterschiedliche Bewohnerschaft ausgerichtet. Die unterschiedlich großen Bauparzellen sollen möglichst verschiedene Zielgruppen ansprechen. Es ist ein klassisches Berliner Prinzip, Ge- werbe nicht an der Straße, sondern im Hof anzusiedeln. Die verkehrliche Situation wird sich in der Lehrter Straße verändern. Der Ver- kehr in der Lehrter Straße kann aber nicht nur negativ, sondern auch als Leben- digkeit des Ortes wahrgenommen werden. S. Carpaneto: Faktisch kann eine Straße nur soviel Verkehr aufnehmen, wie Fläche zur Ver- fügung steht. Wenn die Straße voll ist, kann sie nicht noch mehr Verkehr aufnehmen. Wer dann noch vorankommen will, nimmt das Fahrrad. Wenn Staus entstehen, kommt es auch zu einer Art Verkehrsberuhigung. Außerdem dürfte eigentlich der Quell- und Zielverkehr überwiegen. Anwohner: In der Lehrter Straße gibt es aufgrund neuer und zugleich anderweitig fehlender oder erschwerter Netzbeziehungen sehr viel Durchgangsverkehr. H. Tibbe: Die Frage der Verkehrsbelastung kann nicht durch die Gutachter dieses Ver- fahrens beantwortet werden. Denkbar ist, die Fragen zum Verkehr in der Lehrter Straße Anfang 2010 im Rahmen der fortzusetzenden Zukunftswerkstatt Lehrter Straße / Kruppstraße zu erörtern und anzugehen. Grundsätzlich sollten der Durchgangsverkehr in der Lehrter Straße reduziert und entsprechende Möglich-

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 122 keiten dazu genutzt werden. E. Gothe: In der Lehrter Straße existiert ein Problem mit dem Durchgangsverkehr, mit dem sich das Bezirksamt, auch im Rahmen der Zukunftswerkstatt, auseinandersetzen wird. Der durch das neue Quartier erzeugte Verkehr in der Lehrter Straße wird leichter in den Griff zu bekommen sein als der Durchgangsverkehr. Zur Dichte: Mit einer weniger dichten Bebauung (wie etwa Einfamilien-/Reihen- häuser) würden nicht die gewünschten Zielgruppen für die Lehrter Straße erreicht werden. Das ausgewählte Konzept liefert demgegenüber unterschiedliche Angebote. Anwohner: Ist das neue Quartier an der Lehrter Straße nicht eher als homogene „gated community“ geplant? Wie heterogen wird das neue Quartier wirklich? Hr. Wagner Es wird keinesfalls eine „gated community“ geplant. H. Tibbe: Das Konzept definiert eine Grundstruktur und ist noch kein genauer Objektplan. Unterschiedliche Interessenten und die detaillierte Ausarbeitung des Konzeptes in der Bau- und Freiraumplanung werden zu Vielfalt führen. F. Koehl: Die Höhe der Gebäude an der Bahn folgt der dortigen städtebaulichen Situation. Sie bildet eine Art Gegenstück zum Europaquartier an der Heidestraße. Im Vor- dergrund steht die Wohnverträglichkeit. Wie heterogen das Konzept in der Um- setzung wird, hängt entscheidend von den Akteuren ab. Bürger Es ist bedauerlich, dass die Freifläche und die Kleingärten in der Lehrter Straße (Stadtteilvertreter): für eine Bebauung geopfert werden. Wenn bereits soviel in der Heidestraße gebaut wird, warum dann auch noch in der Lehrter Straße? Berlin sollte mehr für den Klimaschutz tun. Das Vorhaben konterkariert den Grünflächen- und Erholungsansatz und schränkt die Ausgleichsmaßnahmen ein. Anwohnerin: Wie viele Bewohner werden durch die neue Bebauung in der Lehrter Straße hinzukommen? Wie viele Arbeitsplätze werden dort entstehen? H. Tibbe: Es werden ca. 400 Wohneinheiten für ca. 800 Einwohner entstehen. Zum Vergleich: Gegenwärtig gibt es in der Lehrter Straße (nach Hinweis Hrn. Schwenzel) ungefähr 1.500 Wohnungen, damit ca. 3.000 Bewohner. Die neuen Bewohner werden das Gebiet auch beleben. Es wird aber wohl vor allem offen- bar befürchtet, dass die Mieten in der Lehrter Straße teurer werden könnten. Die Entwicklung auf dem Vivico-Grundstück sollte dieses nicht begünstigen. Anwohner: Wo will die Stadt hin? Die Politik sollte für die Bürger da sein und nicht für die Investoren! Der Charakter der Lehrter Straße wird überformt werden. Es ist nur die Frage, in welchem Ausmaß? M. Kühnert Es geht nicht darum, Brachen zu erhalten. Das Gebiet wird auch nicht durch die (Anwohner) Mauer definiert. Aber alle Qualitäten, die das Gebiet heute ausmachen, werden durch die neue Planung zerstört. Anwohner: Was wird in Zukunft mit dem Gefängnis passieren, das kein angenehmes Gegenüber für eine Wohnbebauung darstellt? E. Gothe: Der Gefängnisstandort wird aufgegeben werden. H. Tibbe: Für das Gefängnis müssen Nachnutzungen gefunden werden, die dem Quartier dienen. Hierzu wurden in der Auftaktveranstaltung der Zukunftswerkstatt im Februar 09 bereits erste Diskussionen geführt und Vorschläge gemacht. Anwohner Lehrter Straße, Warum wird die Mauer eigentlich erhalten? Es ist doch spießig, sie zu erhalten. Künstler: Und warum kommt die Sonne auf den Plänen von Norden bzw. warum zeigen die Schatten nach Süden? F. Koehl: Die Mauer wird bewusst erhalten, teilweise aber auch verändert. Die Stadtfassa-

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 123 de entlang der Lehrter Straße sollte nicht allein durch Gebäude geprägt werden. Die Kombination von Mauer, Garten und Wohngebäude hat eine große Qualität, da hier z. B. auch die Besonnung sehr gut ist. S. Carpaneto: Schatten auf Lageplänen zeigen graphisch gesehen nach unten, weil andern- falls der Eindruck entsteht, die Gebäude würden fliegen. H. Tibbe: Im ausgewählten Konzept gibt es nur wenig tatsächliche Verschattung. Das wird auf jeden Fall aus der Stellung der Gebäude deutlich, unabhängig davon, in welche Richtung die Schattenkonturen auf dem Plan gezeichnet sind. Mitglied Bürgerinitiative Es ist sinnlos, zuerst den Grünzug zu realisieren. Wenn die Gebäude errichtet Lehrter Straße: werden, liegt dieser dann neben einer Baustelle. Das Konzept zeigt im übrigen eine Anmutung von dichter, monotoner 60er/70er-Jahre Bebauung. Es sollte ein wesentlich grüneres und aufgelockerteres Quartier werden. Bürger: Warum wird tatsächlich die Mauer erhalten? Anwohner: Alten Unterlagen zufolge ist die Mauer etwa 150 Jahre alt. An einigen Stellen ist noch der Originalfries sichtbar. E. Gothe: Ich hielt es anfangs auch nicht für sinnvoll und möglich, die Mauer zu erhalten. Die drei Konzepte verdeutlichen aber, welche verschiedenen Lösungen im Um- gang mit dieser Mauer entwickelt werden können. Das Quartier wird nicht den Charakter einer 1960er bzw. 1970er Jahre Siedlung bekommen. Der Entwurf ist sehr viel kleinteiliger angelegt. Bürger: Kann auf die Struktur, die Art und Größe der Bebauung wirklich Einfluss genommen werden? E. Gothe: Damit möglichst viele Nutzergruppen angesprochen werden, soll das Gebiet auch im Interesse der Vivico sehr kleinteilig und vielfältig entwickelt werden. S. Wagner: Die Vivico hat ein Interesse an einer qualitativ hochwertigen Umsetzung des Gesamtkonzeptes durch potenzielle Investoren. Bürger: Wann wird die Brücke zur Heidestraße gebaut und wer baut sie? H. Tibbe: Die Brücke soll möglichst zeitnah zu den Entwicklungen in der Heidestraße realisiert werden. Für den Bau ist das Land Berlin zuständig. Fr. Heimannsfeld: Um die Einbindung des Gebietes in das bestehende Quartier zu verdeutlichen, wäre ein Schwarzplan des ausgewählten Entwurfs hilfreich. H. Tibbe: Ein Schwarzplan des Entwurfs wurde in der Vorprüfung erstellt. Dieser wird dem B-Laden zusammen mit Unterlagen der beiden anderen Entwürfe übermittelt. Bürgerin: Der Entwurf von ASTOC/bgmr wäre auch sehr interessant gewesen, da er die Moabiter Struktur aufnimmt und weiterentwickelt. H. Tibbe: Der Beitrag von ASTOC/bgmr wurde durch die Obergutachter auch durchaus positiv gesehen. Es gab jedoch Kritikpunkte, die nicht lösbar schienen, z. B. hinsichtlich des Umgangs mit dem Bahnlärm. Das Konzept konnte eben nur in der eingereichten Form bewertet werden. Fr. Reichelt Ich fühle mich übergangen. Viele Forderungspunkte der Anwohner wurden (Anwohnerin): „wegrationalisiert“. Natur wird zerstört, während an anderer Stelle neue Frei- flächen angelegt werden sollen. Wozu gibt es dieses Beteiligungsverfahren, wenn die Wünsche der Bürger nicht ernst genommen werden und sie bei der Auswahl des Konzeptes keine Stimme hatten. Frau Torka Zu den Empfehlungen der Obergutachter: Ich glaube nicht, dass es funktioniert bzw. gut ist, wenn die Häuser der ersten Reihe näher an die Mauer heran rücken. Eher sollte vielleicht auf die innere Gebäudereihe verzichtet werden.

Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 124 5. Schlussbemerkungen, Resümee und Ausblick Ephraim Gothe

Die öffentliche Beteiligung wurde bewusst in das städtebauliche Gutachterverfahren eingebunden. Die Bürger hätten insofern auch ein Stimmrecht gehabt, da auf allen Veranstaltungen die Möglichkeit bestand, Ideen einzubringen und Meinungen zu äußern. Auch in der Auswahlsitz- ung waren Bürger als Sachverständige vertreten und haben ihre Positionen aktiv eingebracht. Die Diskussion hat das Erfordernis verdeutlicht, das ausgewählte Konzept noch anschaulicher zu machen. Vielleicht lässt sich das z. B. durch ein großmaßstäblicheres Modell erreichen, das zeigt, wie die Bebauung konkret aussehen könnte. Ein nächstes wichtiges Thema im Rahmen der Zukunftswerkstatt Lehrter Straße/ Kruppstraße wird der Verkehr im Gebiet sein, der in einer nächsten Sitzung zu Beginn des nächsten Jahres behandelt werden könnte. Für die übernächste Sitzung sollte das städtebauliche Konzept und seine Konkretisierung sowie die Überarbeitung in Teilbereichen wieder auf der Agenda stehen. Für die aktive Mitwirkung dankt Hr. Gothe allen Beteiligten, auch für die heutige Diskussion und freut sich auf die weitere Beteiligung.

18.12.09 GRUPPE PLANWERK

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Anhang

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Alle Planzeichnungen der nicht ausgewählten Gutachterkonzepte

Sauerbruch Hutton mit Hager

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Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 133 ASTOC mit bgmr

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Broschüre der Initiative Lehrter Straße [Auszug] Mai 2009

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Städtebauliches Gutachterverfahren Lehrter Straße, Mittelabschnitt Ostseite Gesamtdokumentation GRUPPE PLANWERK 12/09 139 BVV / Bezirksamt

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