TIJDSCHRIFT VOOR WOONBELEID IN DE REGIO

Wordt het leuk wonen op Sloterdijk?

Ontwikkelaars over middensegment: stel meer eisen

Iedere statushouder een buurman WWW.NUL20.NL Tweemaandelijks – mei 2016 #86

Regionale woningmarkt Ongedeelde stad onder druk? WiRA: ook regio is de crisis voorbij Doorstroming sociale sector herstelt niet ✔ ✔

8 26 Wordt het leuk wonen in Sloterdijk? Woningmarktregio's: "Wat een gedoe"

13 30 24 Victor van Bommel WiRA 2015: Ook regio is de crisis voorbij Straatpastor Luc Tanja Wat heeft Orange Capital met Amsterdam voor?

11 20 Staat de ongedeelde stad op het spel? Middensegment huur: "Gemeente krijgt wat ze vraagt"

18 32 Van der Pekbuurt vernieuwt Woonservice: statushouders wegwijs maken in Nederlandse samenleving Ongedeelde metropool? TIJDSCHRIFT VOOR WOONBELEID IN DE REGIO AMSTERDAM

et achterland krimpt, stedelijke agglomeraties groeien. De bevolking be- weegt zich richting stad, het is al vaak beschreven. De Metropoolregio HAmsterdam is ongekend in trek en daarbinnen is het vooral de hoofdste- delijke woningmarkt die piept en kraakt onder zijn populariteit. De ene week publiceert Het Parool het alarmerende bericht dat lage inkomens de stad uit worden gedreven, de volgende dat gezinnen met middeninkomens kansloos zijn en de derde week lezen we dat de markt voor koopwoningen droog kookt. OP DE HOOGTE BLIJVEN? Het is kortom voor bijna elke inkomensgroep verdomde moeilijk om nog een Het belangrijkste woonnieuws kunt u volgen: behoorlijke woning te vinden in Amsterdam. En waar schaarste heerst, speelt Dagelijks C www.nul20.nl op politiek niveau altijd het verdelingsvraagstuk: welke groep heeft de min- C Twitter: @nul20 maandelijks C nieuwsbrief ste kans? Voor welke doelgroep maken we ons sterk? Wat is het beste voor de tweemaandelijks C tijdschrift stad? En bij al deze afwegingen - plusje hier, minnetje daar - is het mantra van de Ongedeelde Stad nooit ver weg. In Amsterdam pleiten PvdA en GroenLinks Volg het laatste woonnieuws daarom nu voor een verkoopstop op sociale huurwoningen, terwijl D66 en via Twitter: @nul20 VVD liever wijzen op de overmaat aan sociale woningbouw in stadsdelen als Noord. En de SP? Tja, die merkt nu dat besturen slecht samengaat met gehar- PAKHUISNUL20 OP 13 JUNI naste standpunten. In alle discussies over dit onderwerp wordt er driftig geschermd met cijfers. De volgende PakhuisNUL20-bijeenkomst is maan- Ook wij doen in dit nummer weer een duit in dit zakje. Zo bevestigen de recente dag 13 juni. Volg de aankondigingen op onze site. WiA-, WiRA- en Woonruimteverdelingsonderzoeken wat iedereen eigenlijk wel Op het voorlopige programma staan: weet: de perspectieven voor de sociale huurder in spé worden er snel slechter • Versoepelen regels Woningdelen, goed plan? op. De sociale voorraad krimpt, terwijl de doelgroep juist weer groter wordt. • WiRA2015: belangrijkste woningmarkttrends Dat maakt de vraag legitiem of corporaties in wijken met weinig sociale huur- in de metropool Amsterdam. woningen door moeten gaan met het verkopen van woningen. Maar ook: of • Startblok: huisvesting én integratie van vluch- de middeldure vrijesectorhuur niet meer bescherming telingen. en aansturing verdient. � Het programma verschijnt op www.nul20.nl Gelukkig maakt de stad veel werk van de beste methode om woningnood te bestrijden: bouwen, bouwen, bouwen. NUL20 is een platform voor informatie en opinievorming over woonbeleid Maar verder wordt het onvermijdelijk om ook anders naar en stedelijke ontwikkeling in de regio Amsterdam. de stad te gaan kijken. Die houdt niet op bij de Ring of die Het tijdschrift verschijnt tweemaandelijks, de nieuwsbrief maandelijks rare gemeentegrens. Het lijkt er in de Amsterdamse beeld- en nieuwsberichten op frequente basis; op de website staan alle nieuws- vorming nog altijd op of je in een getto terechtkomt, als berichten en de volledige inhoud van het tijdschrift. NUL20 wordt mogelijk gemaakt door bijdragen van de Amsterdamse Fede- je in Hoofddorp, Purmerend of Almere gaat wonen. Maar ratie van Woningcorporaties (AFWC), de gemeente Amsterdam (Wonen, tot in de jaren tachtig vluchtten Amsterdammers juist en Grond & Ontwikkeling, stadsdelen), de Stadsregio Amsterdam en het masse naar die gebieden toe. En niet ten onrechte blijkt Fred van der Molen Amsterdams Steunpunt Wonen. uit het WiRA-onderzoek: veel bewoners daar zijn dik te- Hoofdredacteur Het tijdschrift wordt kosteloos toegezonden aan beleidsmakers, project- vreden over hun woning en buurt. Allemaal in dit nummer. NUL20 leiders, bewonersvertegenwoordigers, politici en andere betrokkenen bij het woonbeleid in de regio Amsterdam.

Alle artikelen uit alle jaargangen van NUL20 zijn online beschikbaar via onze site nul20.nl. De nummers zijn bovendien in pdf-formaat te down- loaden.

ABONNEE ADMINISTRATIE mei 2016 Bij voorkeur via onze website www.nul20.nl of via mail [email protected] ANDERS: Prezco, ovv: Nul20, Postbus 421, 1440 AK Purmerend, 020 - 3989190 4 Nieuwsoverzicht HOOFDREDACTEUR: Fred van der Molen ([email protected]) 8 eerste Verdieping Wordt het leuk wonen op Sloterdijk? TEL: 020-693.7004 11 tweede Verdieping De sociale woningvoorraad MAIL: [email protected] 11 Staat de ongedeelde stad op het spel? ADRES: Mr. Arntzeniusweg 20 1098 GP Amsterdam 12 Cijfers: WiA 2015 - Wonen in Amsterdam REDACTIE: Bert Pots 13 WiRA: ook regio herstelt zich van crisis Jaco Boer Janna van Veen 16 Doorstroming sociale huursector herstelt niet Johan van der Tol (eindredactie) 18 Galerie Van der Pekbuurt vernieuwt Joost Zonneveld 20 Kort Bestek Middensegment: "Stel meer eisen aan ons" BIJDRAGEN VAN: Liza van Lonkhuyzen REDACTIERAAD: André Buys (Rigo) 22 Kort Bestek Programma Woningkwaliteit Bart Truijens (RVE Grond en Ontwikkeling) Marian Koers (RVE Wonen, Amsterdam) 24 Interview Victor van Bommel, Orange Capital Ingrid Houtepen (Steunpunt Wonen) 26 Kort Bestek Puzzelen met woningmarktregio's Joop de Haan ( PMB, Amsterdam) Muk van Ravels (Stadsregio) 28 Kort Bestek Locaties voor treiteraanpak aangewezen Berthilde Lammertink (AFWC) 30 Interview Straatpastor Luc Tanja Winnie Terra (Huurdersvereniging Amsterdam) FOTOGRAFIE: Nico Boink 32 derde Verdieping "Iedere statushouder een buurman" VORMGEVING: Pieter Lesage 34 Leeskamer ADVERTENTIES: zie info op www.nul20.nl 36 Barometer Tijd van grote huurverhogingen is voorbij DRUK: Prezco bv * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * Veel meer en actueel woonnieuws vindt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl

Woningen duurder dan voor de crisis estaande koopwoningen in Amsterdam waren in het Beerste kwartaal van 2016 voor het eerst duurder dan voor de crisis. Dit blijkt uit onderzoek van CBS en het Kadas- ter. De woningprijzen in Amsterdam bereikten in het derde kwartaal van 2008 een piek. Daarna daalden de prijzen met 18 procent tot een dieptepunt in het eerste kwartaal van 2013. Drie jaar later lagen de prijzen ruim 2 procent boven het niveau uit 2008. De huidige gemiddelde woningprijs van 337.000 euro ligt ruim een ton boven het landelijk gemiddelde. Ook in de andere grote steden liggen de koopprijzen een stuk lager Tender voor koopappartementen dan in de hoofdstad. Amstelkwartier In alle provincies en grote steden waren woningen gemid- deld duurder dan in het eerste kwartaal van 2015. In Drenthe e selectieprocedure voor exploiteren. De belangrijkste is de groei met 0,3 procent het kleinst. In vergelijking met Dde bouw van een complex criteria voor deze selectiepro- een kwartaal eerder daalden de prijzen daar zelfs iets, met met relatief grote koopapparte- cedure zijn de hoogte van de 0,5 procent. menten (blok 4G) in het Amstel- EPC-score en het bod op het kwartier in Amsterdam-Oost is optierecht. De uiterste datum PRIJSONTWIKKELING BESTAANDE KOOPWONINGEN gestart. De gemeente wil een van inschrijving is 10 juni zo breed mogelijk woningaan- 2016. Twee weken later wordt = Bron: CBS, Kadaster bod in de wijk. Koopapparte- bekendgemaakt met welke  menten van gemiddeld 100 m2 partij een optieovereenkomst Amsterdam bruto vloeroppervlak komen wordt getekend, waarop deze  daar nog niet veel voor. partij veertien maanden de tijd  De gemeente zoekt een heeft om het plan uit te wer- marktpartij die het geplande ken en de erfpachtaanbieding  programma van wonen, voor- te tekenen. Uiteindelijk komen zieningen en parkeren kan in het Amstelkwartier driedui-  ontwikkelen, financieren en zend woningen. Nederland 

WoningNet wordt iets 

goedkoper  De jaarlijkse verlengingskosten zij profiteren van een over- I III I III I III I III I III I III I III I III I van de inschrijving bij Woning- gangsmaatregel waarbij de          Net zakken per 1 juli van 10 opgebouwde woonduur werd naar 8 euro. Bovendien hoeven omgezet in inschrijfduur. huurders na een verhuizing Dit leidde tot circa 90.000 extra niet opnieuw de inschrijfkos- inschrijvingen en, na aftrek VORM bouwt derde ten bij WoningNet à 50 euro te van alle extra kosten, tot ruim betalen. Die laatste regeling 2,8 miljoen euro aan extra woontoren gaat overigens pas per 1 janu- inkomsten. Dit bedrag wordt ari 2017 in. nu teruggegeven aan de inge- ORM Ontwikkeling reali- tenhuisvesting gaat realiseren. Er was flinke politieke druk schrevenen. Dat zijn er zo’n Vseert de derde woontoren Zo biedt Overhoeks straks ruim- op de corporaties, de aandeel- 370.000. Het gaat vooralsnog in Overhoeks. De ontwikkelaar te aan een divers publiek”, aldus houders van WoningNet, om om een tijdelijke verlaging van is door de gemeente Amster- Coby van Berkum, voorzitter van de extra inkomsten die in 2015 de tarieven tot en met 2020. dam geselecteerd voor de bouw het dagelijks bestuur in Noord. werden ontvangen vanwege Er is één addertje onder het van een 75 meter hoge woonto- Twee derde deel van het gebouw een wetswijziging, terug te gras: in de regio Rotterdam ren, waarvan een deel studen- krijgt een woonfunctie. De geven aan woningzoekenden dreigen de corporaties belas- tenhuisvesting. Daarnaast is er gemeente heeft geselecteerd in de Stadsregio Amsterdam. ting te moeten afdragen over ruimte voor kantoren, bedrij- op basis van minimumeisen Omdat sinds vorig jaar de de inschrijf- en verlengingsgel- ven en voorzieningen. en twee gunningscriteria: prijs woonduur niet meer meetelt den. Als dat ook in de Stadsre- “De vraag naar woningen is (hoogte bod) en duurzaamheid voor de rangorde bij toewijzing gio Amsterdam wordt door- groot in Amsterdam, zeker op (EPC). VORM Ontwikkeling was

MEI 2016 MEI voor een sociale huurwoning, gevoerd, ontstaat een nieuwe deze unieke locatie in Noord. de beste van vijf inschrijvers. De schreven veel inwoners zich situatie, stellen de aandeelhou- Ik ben blij dat de geselecteerde oplevering van de nieuwe woon- in bij WoningNet. Zo konden ders van WoningNet. ontwikkelaar hier ook studen- toren staat gepland voor 2020.

4 NUL20 NIEUWS NUL20 NIEUWS 5 ------MEI 2016 MEI zijn. Na scheiding drukken, zo schrijft Aedes, wel de leningen aan de niet-Daeb-tak op de maar balans van de corporatie, niet kunnen corporatie zal de profiteren van toekomstige uitkeringen. Ook zijn de admi liggende beoordelingskader liggende beoordelingskader ervan uit dat de corporaties splitsingde 2017 januari 1 op of scheiding gereed hebben. dergelijk Aedes is een Volgens korte termijn niet haalbaar. moeten het schei Corporaties dingsplan ook nog afstemmen met gemeenten en huurders. nistratieve lasten te omvang nistratieve drie verlangt straks rijk. De AW verschillende jaarrekeningen. in het voor gaat de AW Verder ven. Daarom heeft de Alliantie samen met de bewonerscom missie Staalman een Sociaal Plan en Herhuisvestingsplan gemaakt. afgesproken is Ook dat alle bewoners met een vast terugke kunnen huurcontract ren, bijvoorbeeld naar de Henri Dunantbuurt. De komende maanden worden de plannen verder uitgewerkt. start van De de renovatie is gepland in 2018. ale huurwoningen toevoegen Inrondom het Staalmanplein. voormalige bedrijfsruimten woon/ komen woningen en karakteristieke De werkunits. winkel hoge en transparante plint wordt behouden; de open bare ruimte wordt heringericht, waarbij commerciële ruimten wordenaan de Reynvaanstraat gesloopt. Het voormalig ketel huis blijft behouden. De bewoners van de portiek flats kunnen tijdens de reno blij woning in hun niet vatie ------oningcorporatie de Alli oningcorporatie omantie heeft besloten edes maakt zich grote zor waaropmanier de over gen de scheiding tussen DAEB/niet- DAEB gestalte dreigt te krijgen. In een brief aan de Autoriteit wordt (AW) Woningcorporaties geklaagd over een te omvang lijkheid van administratieve administratieve van lijkheid scheiding met zoveel regels omkleed, dat deze een surro devan worden te dreigt gaat juridische splitsing. In de admi scheiding zoals de nistratieve die nu voorstelt, moeten AW levensvatbaar takken beide menten gerealiseerd worden,gerealiseerd menten waarvan 48 huur- en 48 koop woningen. Daarnaast zou het Staalmanpark vergroot worden. samen nu in plannen zijn Deze met het stadsdeel gewij spraak zigd vanwege de grote vraag naar betaalbare woningen. De van het plein worden bijranden de woningen gevoegd. De Alliantie gaat de portiek flats renoveren en nieuwe soci Aedes: scheiden DAEB/niet-DAEB moet anders A lasten administratieve rijke druk. Ook krijgen corporaties niet voldoende tijd om deze uit te voeren. grote operatie Aedes wordt de moge Volgens Minder sloop in StaalmanbuurtMinder sloop W maarslopen, te niet manplein opzichte van te renoveren. Ten de eerder gemaakte plannen uit 2009 blijven er hierdoor 141 meer betaalbare woningen voor sociale en middenseg In ment-huurders beschikbaar. de eerdere plannen zou de por tiekflat met 120 woningen en 26 commerciële ruimten gesloopt worden. Op de plek zou een nieuw gebouw met 96 apparte een portiekflat op het Staal een portiekflat op het

volgens bouwbesluit (o.a. brandveiligheid) volgens bouwbesluit (o.a. - Woongroep vormen - Woongroep op eigen initiatief - gezamenlijk huurcontract - gezamenlijke bankrekening - coptatierecht - min. 15 m2 per bewoner - gemeenschappelijke ruimte (van min. 15 m2) - onzelfstandige bewoning - individueel huurcontract - verhuurder betaalt heffing 2% woz-waarde - 12 m2 per bewoner - overige eisen die gelden voor kamerverhuur - onzelfstandige bewoning - hoofdhuurder bewoont minimaal 50% - maximaal 2 onderhuurders - minimaal 12 m2 per bewoner woningdelen met woongroep kamerverhuur hospitainwoning et Amsterdamse college wil de regels voor woning- et Amsterdamse college Daartoe worden de regels voor delen versoepelen. Met Met kamerverhuur en woongroepen gelijkgetrokken. De lijst lijst De gelijkgetrokken. woongroepen en kamerverhuur collegevorige het die woningdelen voor voorwaarden met grotendeels komen te verval- had opgesteld zou daarmee onder andere minimummaten voor len. Daartoe horen kamer en totale vloeroppervlakte. inge- in 2014 pas woningdelen is voor De huidige regeling - had na lange consultatie een raads Ossel voerd. Wethouder opgesteld waarmee hij enerzijds de uitwassen voordracht van ‘verkamering’ tegengaan van appartementen wilde wilde komen aan de behoefte aanen anderzijds tegemoet ‘friends’-samenlevingsvormen. leverde een compromis Dat wor- in de praktijk op, waar weinigen echt blij mee waren. En blijkt zo nageleefd, nauwelijks beleidsregels nieuwe de den van Amsterdam heeft uit onderzoek dat RIGO in opdracht op gehandhaafd. gedaan. Er wordt bovendien nauwelijks (hospitaver- Het huidige beleid onderscheidt ‘inwoning’ - ‘woongroephuur), ‘onzelf en woning’, zelfstandige een in het RIGO- standige bewoning’ (kamerverhuur). Volgens van de woningen)onderzoek wordt op 12.700 adressen (3% 700 aan er zo’n aan woningdelen gedaan. Daarvan voldoen maar slechts 52alle voorwaarden voor een woongroep, gemeld bij dedaarvan (7,4%) hebben zich volgens de regels van kamerverhuur, gemeente. Op 7600 adressen is sprake de betreffendemaar daarvoor heeft slechts 1 procent van en verkregen. verhuurders een vergunning aangevraagd erg complex zijnRIGO concludeert dat de huidige regels wel en minderen beoogde doelen als minder prijsopdrijving gebracht.hebben dichterbij niet overlast beleidhet Maar wel bij aan het tegen- volgens het onderzoeksbureau draagt hou- Verhuurders uitbuiting. en overbewoning van gaan welhouden ze maar regels, de aan niet weliswaar zich den kamers en derekening met de voorwaarden voor het aantal “De huurprijzen bij gemiddelde oppervlakte per bewoner. woningdelen in een woongroep lijken gemiddeld iets hoger huishouden”, liggen dan bij bewoning door een traditioneel stelt RIGO verder voorzichtig. Het college wil de regels versoepelen. Er zouden nog slechts twee voorwaarden overblijven: een gezamenlijke kamer en voldoen aan normen voor geluidsisolatie. Om het beleid te kunnen aanpassen moet overigens de Huisvestingsveror- dening worden gewijzigd. H Minder regelsMinder woningdelen voor meerdere personen in huishouden? gemeenschappelijk huurwoning en geen ndt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl www.nul20.nl * www.nul20.nl op u vi ndt woonnieuws actueel en meer Veel * * www.nul20.nl www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * Veel meer en actueel woonnieuws vindt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl

Proefwoning Tiny Tim Laatste blok Stadstuin Overtoom in aanbouw

e klimaatneutrale wijk eerste fase zijn vooral sociale DStadstuin Overtoom huurwoningen gerealiseerd. nadert voltooiing. Wethouder Het project is een belangrijk Ivens gaf eind april samen onderdeel van de vernieuwing met toekomstig bewoner Ron van de wijk . Berkhout het startschot voor Wethouder Mauer benadrukt de bouw van de ‘Aardetuin’, het belang van Stadstuin het zesde en laatste woonblok. Overtoom voor Nieuw-West: Drie woonblokken - Windtuin, “Nieuw-West is een stadsdeel Lichttuin en Energietuin - zijn al dat sterk in opkomst is. In bewoond. Eigen Haard bouwt Nieuw-West is nog volop ruim- nu aan de Watertuin, Warmte- te, de grondprijzen zijn relatief tuin en Aardetuin. De Aardetuin laag en er is veel groen. Het Veel inzendingen voor Tiny Houses bestaat uit 69 koopapparte- duurzame Stadstuin Overtoom menten, 16 grondgebonden draagt eraan bij dat steeds e ideeënprijsvraag ‘Bevrijd De jury wijst maximaal 25 koopwoningen en 17 vrije sec- meer mensen in Nieuw-West Dwonen. Jouw Tiny House inzendingen aan als winnaar. tor huurappartementen. De een aantrekkelijke woonom- in Almere’ heeft 245 inzendin- Zij krijgen een optie op een oplevering is eind 2017. In de geving vinden.” gen opgeleverd. De winnaars bouwlocatie binnen het door worden op 6 juli bekendge- hen gekozen woonmilieu, en maakt. Een ‘Tiny House’ is kunnen vanaf dat moment star- gedefinieerd als een huisje van ten met de realisering van hun maximaal 50 m2 bruto vloer- Tiny House. De gemeente wil Energielabel zegt oppervlak. Er konden plannen dat tijdens de komende Bouw- worden ingediend in drie cate- EXPO in Almere laten gebeuren. weinig over verbruik gorieën: permanent, tijdelijk Vanaf 1 juni worden alle inzen- nergielabels zeggen weinig over het feitelijk energie- en pioniers. De meeste inzen- dingen tentoongesteld in de Egebruik. Dat concludeert promovenda Daša Majcen dingen werden ingediend in de foyer van de schouwburg. De van de TU Delft na analyse van gegevens van zo’n 200.000 categorie ‘permanent’ jury bestaat uit burgemeester woningen, grotendeels uit de sociale huursector. Labels Wethouder Tjeerd Herrema: Franc Weerwind (voorzitter), vergelijken alleen de thermische waarde van woningtypen “Hiermee maken we, samen Edwin Oostmeijer (ontwikke- met elkaar en houden geen rekening met het gedrag van met het Rijk, een begin met een laar), Elsbeth Falk (architect), bewoners. nog unieke bouwstroom van Arne Hendriks (kunstenaar en Majcen was ook degene die voor de Amsterdamse Reken- duurzame en betaalbare huis- filosoof), Jelte Glas (deeltijdbe- jes in Nederland. In Almere kan woner en bouwer Tiny House kamer het onderzoek uitvoerde naar de effectiviteit van de het komende jaar de ‘try out’ en Monique Brewster (direc- hoofdstedelijke labelstappen-subsidie aan corporaties. Uit plaatsvinden, die vervolgens teur Woningstichting Leusden). haar onderzoek bleek dat maatregelen die leiden tot een zijn weg kan vinden naar alle groener energielabel niet zorgen voor minder energiever- andere Tiny House-gemeenten.” � www.bouwexpo-tinyhousing.nl bruik. Een alleenstaande oudere in een woning met label G blijkt soms minder energie te verbruiken dan een gezin in een woning met label A. Sterker nog: bewoners van oude, slecht geïsoleerde huizen hebben vaak een bescheiden gas- Stichting wordt eigenaar rekening. En het omgekeerde is ook het geval. De beoogde woonhuis Anne Frank besparing op de stookkosten valt daarom in de praktijk veelal tegen. Het werkelijke verbruik van een woning met oningcorporatie Ymere pand in de stijl van de jaren der- label A blijkt gauw 20 tot 30 procent hoger te zijn dan het Wheeft met de Anne Frank tig. “We willen dat het gedach- theoretische verbruik. Stichting een overeenkomst tegoed van Anne Frank in stand Hoe dat komt? De menselijke factor: wie geen cv heeft, gesloten voor de overdracht wordt gehouden, maar zien dit verwarmt vaak maar één ruimte, schaart zich rond de van het voormalige woonhuis niet als onze maatschappelij- kachel en zet de kachel uit als hij niet thuis is. Terwijl van Anne Frank aan het Merwe- ke taak”, zo verklaart Eric van bewoners met een HR-ketel en een geïsoleerd huis deplein. Het beheer van de in Kaam, lid van de directieraad. het eerder overal behaaglijk maken. Kortom: hui- 2004 aangekochte woning past Volgens hem is de woning bij de zen zijn prima energiearm te maken, maar bewo- niet langer bij de taak van de Anne Frank Stichting in goede ners gooien roet in het eten. Energielabels corporatie, zo meent Ymere. handen. krijgen pas betekenis wanneer ze worden De familie Frank woonde van De woning dient via het Neder- gekoppeld aan verbruiksgegevens, stelt december 1933 tot juli 1942 in lands Letterenfonds als onder- Majcen. En ze pleit voor meer aandacht het huis aan het Merwedeplein komen voor buitenlandse voor voorlichting. “De doorslagge- 37 II. Anne schreef daar voor het schrijvers die niet vrij kun- vende factor zijn we zelf, richt het

MEI 2016 MEI eerst in haar dagboek. Ymere nen werken in eigen land. De beleid dus ook op de gebruikers.” kocht de woning ruim tien jaar Anne Frank Stichting wil deze geleden en restaureerde het bestemming behouden.

6 NUL20 NIEUWS NUL20 NIEUWS 7 ------MEI 2016 MEI ees van Boven vertrekt opees van Boven vertrekt 1 augustus bij de Zaanse corporatie Parteon om leiding Parteon corporatie te gaan geven aan Woonzorg metNederland. Hij vormt samen nieuwe het Pureveen Arnold senio landelijke de van bestuur vorm. Dat vraagt om innovatievevorm. Dat vraagt woonconcepten die uitgaan van van de klant. de vraag Woonzorg moet als grootste landelijke spe ler toonaangevend zijn en voor oplopen in deze ontwikkeling. Ik vind het uitdagend om daar Pureveen leiding aan te geven.” de bij jaar vijftien werkte (52) Alliantie, waar hij nu financieel directeur (CFO) is. Nederland heeft een Woonzorvg moeilijke periode achter de rug. leidde onderHet hersteltraject de van beëindiging tot andere zorgconcern met verbinding Espria. Nederland “Woonzorg het gaat zelfstandig verder, beleid is vernieuwd, en de orga nisatie staat. Wij willen een inno vatieve speler zijn in het veld van ambitie kun wonen en zorg. Die nen we realiseren met dit erva aldus Roelren duo aan de top”, Steenbeek, voorzitter van de Raad van Commissarissen. Cees van Boven Cees van naar Parteon van Woonzorg C wordtBoven Van renhuisvester. Pureveen bestuursvoorzitter, voor wordt verantwoordelijk financiëlede bedrijfsvoering en portefeuille. Boven (58) was bijna vier jaar Van Daar Parteon. van bestuurder voor was hij onder meer plaats vervangend directeur-generaal ministerie toenmalige het op Ruimte van Volkshuisvesting, lijke Ordening en Milieubeheer. Hij ziet grote kansen bij Woon zorg Nederland: “De oudere van of zijbepalen hoe hij nu wil zelf woon welke en in wordt oud - - - - geplek vindt,geplek daar wordt dan rekening mee gehouden met de plaatsing. tussen pijnpunt andere Een sub de is rijk en gemeenten sidieregeling woonruimte vergunninghouders. De G32 eennog onlangs daar stuurde over naar het kabi brandbrief net. zouden De huidige regels onwerkbaar zijn in de praktijk. - - - krijgen per geplaatste vergun houder ergens werk of een sta ninghouder een bijdrage van van bijdrage een ninghouder is toezegging Deze euro. 2.370 op na niet langjarig en houdt 2017. is bovendien dat Vastgelegd statushouders al in het AZC meer taalonderwijs krijgen en zich oriënteren op werk en opleiding. Als een vergunning - - -

et kabinet trekt 500 mil joen euro uit voor de et terrein van de Bijlmerbajes gaat veranderen in een nieuw stuk stad. Er is ruimte voor 135.000voor ruimte is Er stad. stuk nieuw een in veranderen gaat Bijlmerbajes van de terrein et uit woningen zal bestaan. Amsterdam denkt aanm2 bebouwing, waarvan minstens 70 procent reystar, de eigenaar van Campus Diemen-Zuid, gaat uitbreiden, zo meldt de gemeente Diemen. reystar, wethouder Lex Scholten koopt de Amerikaanse belegger de aanpalende parkeergarage Volgens Terrein Bijlmerbajes straks levendige stadswijk straks Bijlmerbajes Terrein minimaal duizend woningen. Ook komt er een middelbare school. De nieuwe wijk wordt met eenminimaal duizend woningen. Ook komt er Dat staat in de nota verbonden met het Amstelkwartier. tunnel onder het spoor Amsterdam-Utrecht opgesteldhebben Rijksvastgoedbedrijf het en Amsterdam gemeente de die uitgangspunten van voor het gebied.over de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden Het Rijksvastgoedbedrijf zal het complex van 7 hec De gevangenis sluit komende zomer haar deuren. om die te slopen en te vervangen door een woonlocatie voor tweehonderd studenten. Ook komen erom die te slopen en te vervangen door een woonlocatie voor tweehonderd studenten. campuscontract woningen voor 250 net-afgestudeerden, waardoor hun ook na beëindiging van het onderdak kan worden geboden. euro de campusDe Amerikaanse belegger nam in oktober vorig jaar voor naar schatting 140 miljoen die zijn getrans over van projectontwikkelaar Snippe. Het gaat om vijf voormalige kantoorgebouwen formeerd tot een kleine duizend zelfstandige studentenwoningen van gemiddeld 27 m2 en bijna 5000formeerd tot een kleine duizend zelfstandige studentenwoningen van gemiddeld 27 de woningen in het complex bestaat sinds de opening een wachtlijst. m2 commerciële ruimte. Voor Campus Diemen groeit door G

tare als één geheel via een openbare verkoopprocedure verkopen. Geïnteresseerde partijen kunnentare als één geheel via een openbare verkoopprocedure een bod doen. Naast de hoogte van het bod bepaaltna vaststelling van de nota van uitgangspunten verkoop kan naar verwachting in medio 2017 rond zijn. de kwaliteit van de plannen de selectie. De H

ging Nederlandse Gemeenten (VNG). Gemeenten krijgen 140 2017 in 2016 en miljoen extra integratie aan besteden te om Gemeenten participatie. en H rechtigde vluchtelingen. Het Rijk sloot hierover eind april een akkoord met de Vereni Akkoord Rijk en gemeenten over integratie statushouders over integratie Akkoord Rijk en gemeenten integratie van verblijfsge van integratie ndt u op www.nul20.nl * www.nul20.nl www.nul20.nl * www.nul20.nl op u vi ndt woonnieuws actueel en meer Veel * * www.nul20.nl www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * www.nul20.nl * Kantoorgebied moet transformeren tot leefbare woonwerkwijk Wordt het leuk wonen op Sloterdijk?

Deze zomer krijgt Sloterdijk zijn eerste vaste bewoners. Met een beetje geluk zijn dan ook de eerste nieuwbouwkavels in de markt gezet. Plan is het komende decennium het voormalige Teleport uit te breiden met zo’n drieduizend woningen. Nieuwe parkjes en betere fietsroutes moeten ervoor zorgen dat de kantorenlocatie een leefbare woonwijk wordt. | Jaco Boer

ie al een tijdje niet op het plein de zon te genieten. Met een biertje in de Wie nu al onbespoten planten wil eten, Wvoor NS-station Sloterdijk is ge- hand kijken ze uit over honderden narcis- gaat mee op wildplukexcursie door de weest, kan zijn ogen bijna niet geloven. sen en bloeiende krentenboompjes die Brettenzone. De oogst wordt na afloop Waar vroeger stadsbussen en taxi’s met het ooit zo stenige viaduct in een groe- door de kok van BRET omgetoverd tot draaiende motoren op passagiers ston- ne oase hebben veranderd. Van de langs een smakelijk diner. den te wachten, zitten nu toeristen en denderende intercity’s en metro’s is aan kantoorwerkers aan picknickbanken van deze kant van het spoor ook amper iets Haarlemmerweg wordt te horen, met dank aan de tot hotels ver- stadsstraat bouwde kantoren naast de stationshal. Sloterdijk kon ook wel een opfrisbeurt BOUWPLANNEN ‘GROOT SLOTERDIJK’ Geen wonder dat de eigenaar van be- gebruiken. Het kantorengebied aan de In de woningbouwplannen op Sloterdijk zijn kende Amsterdamse horecazaken als westzijde van Amsterdam stond jaren- voorlopig alle ogen gericht op het centrumgebied, De Ceuvel en Hannekes Boom zich liet lang bekend om zijn leegstand en troos- het voormalige Teleport. Al kijkt de gemeente ook verleiden om op het plein een bar-restau- teloze pleinen en straten. Vastgoedadvi- naar mogelijkheden voor woningbouw op sportpark rant te beginnen. Met zijn felrode en op seur CBRE berekende dat het aantal lege Multatuli, net ten zuiden van de Haarlemmerweg. elkaar gestapelde containers die van bin- vierkante kantoormeters door transfor- Eén van de sportvelden zou er opgeofferd kunnen nen met onbewerkt hout zijn afgetim- maties en de aantrekkende economie worden voor de bouw van driehonderd nieuwe merd, is BRET binnen een jaar de hotspot het afgelopen jaar spectaculair is ge- huizen. In het strategische woningbouwplan van Sloterdijk geworden. Op deze zon- daald. Rond de opstelplaats van de stads- Koers 2025 wees de gemeente dit voorjaar ook het nige woensdagmiddag is er rond borrel- bussen en tram 12 werden ook nieuwe zuidelijk deel van Sloterdijk-1 als versnellingslocatie tijd amper nog een vrije plek op het ter- grasperkjes en een fontein aangelegd. aan. Zij schat dat er hier tussen de A10-West, de ras te vinden. Binnenkort opent de eige- Maar het gebied wordt nog altijd gedo- Transformatorweg en het spoor 3500 woningen naar aan de overkant van de Radarweg mineerd door weinig verheffende kan- kunnen komen. Bestaande bedrijven hoeven er niet een tijdelijke stadstuin, mét wijngaard toorgebouwen en een wirwar van fly- weg, wordt erbij gezegd. De gemeente zou alleen en een kas met biologische groenten. overs, wegen en parkeerterreinen. Het is de kaders willen scheppen voor een geleidelijke transformatie. Het initiatief voor nieuwbouw zal grotendeels bij ontwikkelaars komen te liggen. Eind mei gaat de strategienota voor de herontwikkeling naar B en W. Als die er hun fiat aan geven, volgen naar verwachting in het najaar van 2018 het investeringsbesluit, de verplichte MER en een nieuw bestemmingsplan, en kan er gebouwd worden. Voor de eerste tien jaar gaat de gemeente uit van een mogelijke woningproductie van 1000 tot 2600 huizen. Het noordelijk deel van Sloterdijk-1 zit tot 2025 nog op slot. Pas daarna loopt het convenant af dat de gemeente een aantal jaren geleden sloot met enkele bedrijven in de haven die zich zorgen maakten over de oprukkende woningbouw. In de

MEI 2016 MEI toekomst kunnen hier volgens Koers 2025 nog eens 2700 woningen worden gerealiseerd.

8 EERSTE VERDIEPING Bar-restaurant BRET is binnen een jaar de hotspot van Sloterdijk geworden moeilijk voor te stellen dat hier mensen ontwikkelaars aan de zuid- en westkant de Radarweg ten zuiden van de zogehe- willen wonen. van hun bouwblokken dove gevels in- ten Hemboog. Aan de westkant moeten Toch staat de gemeente Amsterdam in de stalleren. Dat zorgt voor hogere kosten op de N-kavel vier woonblokken verschij- startblokken om in Sloterdijk-Centrum en een lagere woonkwaliteit, verklaart nen waarvan er twee voor bouwgroepen de eerste nieuwbouwkavels op de markt junior projectmanager Arwen Schram (CPO) zijn gereserveerd. De andere twee te brengen. De Dienst Grond en Ontwik- van het Team Wonen Sloterdijk. Voorlo- zullen door één marktpartij of consor- keling wacht alleen nog op een brief van pig is in het bestemmingsplan het nieuw- tium worden ontwikkeld. In totaal is er het Rijk waarin het besluit wordt vast- bouwprogramma voor Sloterdijk-Cen- plek voor ongeveer 250 woningen waar- gelegd dat de Haarlemmerweg definitief trum op tweeduizend woningen vast- van er circa 150 in een toren van 75 me- tot stadsstraat wordt omgebouwd. In- gesteld. ter hoog mogen komen. De rest wordt formeel is die verandering al toegezegd, verspreid over blokken van maximaal 35 maar de stad wil de afspraak zwart op Gezinswoningen en sociale huur meter hoog. Het O-kavel aan de oostkant wit hebben. “Zonder snelheidsverlaging De eerste twee bouwkavels die de stad van de Radarweg is vergelijkbaar van op- en nieuw geluiddempend asfalt moeten wil uitgeven, liggen aan weerszijden van zet, al komen hier twee woontorens en EERSTE VERDIEPING

MEI 2016 9 Haven-stad

wijk is geworden. Op dit moment is er

J J nog maar één supermarkt. Gezinnen   zijn voor het basisonderwijs van hun kinderen voorlopig ook aangewezen op Sloterdijk Sloterdijk I - Zuid de scholen in - J L West aan de overzijde van de Haarlemmer- J Hemknoop The L Midden weg. “Sloterdijk zal altijd een gemengd N Spy Multatuli karakter houden waarin iets meer  Sportpark wordt gewerkt dan gewoond. Maar we  gaan het gebied de komende jaren wel vergroenen. Zo wordt de Arlandaweg ingericht als groene loper naar natuur- vier lagere blokken met in totaal zo’n vijf- voor jongeren komen. “We zijn nog in gebied de Bretten. Fietspaden krijgen honderd woningen. Een deel wordt even- gesprek met de ontwikkelaar over onze betere verlichting en bewegwijzering. eens als CPO in de markt gezet. De ont- wensen. Of hij daarin meegaat, is waar- En bij de Haarlemmerweg komen extra wikkelaars mogen zelf bepalen welk ty- schijnlijk pas tegen de zomer bekend.” oversteekplaatsen als de weg in de toe- pe woningen ze op de kavels realiseren. Braamhaar en Schram hopen dat dan komst opnieuw wordt ingericht.” De gemeente ziet wel graag in de onder- al wel de contracten zijn getekend voor Het wordt lastiger om iets van een men- ste lagen van de blokken grote woningen de bouw van 350 tijdelijke jongeren- en selijke maat te introduceren in een ge- van 150 tot 200 m2 verschijnen om ook studentenappartementen op de J-kavel bied met zoveel verspreid staande gezinnen een plek in het gebied te geven. pal ten zuiden van de Hemboog. De nieu- hoogbouw. Veel kantoren blijven staan Daarnaast zullen er in de buurt ook soci- we woningen mogen er tien jaar blijven en de wegen in het gebied kunnen niet ale huurwoningen gebouwd gaan wor- den. “Sloterdijk moet een volwaardige werk-woonwijk worden met een gevari- eerd woningaanbod”, verklaart Schram. De leegstand is het afgelopen jaar spectaculair gedaald ‘Extended stay’ Hoewel de N-kavel naar verwachting nog voor de zomer op de markt komt, staan. De gemeente is met de ontwikke- zomaar versmald worden zonder dat er zullen de toekomstige huurders en ko- laar nog in gesprek over enkele details, files ontstaan. Ontwikkelaars zullen bin- pers van deze nieuwbouw niet de eer- maar volgens Braamhaar worden het nen hun eigen kavels wel worden aan- ste bewoners van Sloterdijk worden. mooie blokken. “Ze hebben wel iets weg gemoedigd om met postzegelparkjes Die eer krijgen waarschijnlijk de star- van het tijdelijke onderkomen van het 4e en autoluwe straatjes bewoners een ters die vanaf augustus dit jaar in het Gymnasium in de .” De op- zekere geborgenheid te bieden. Toch getransformeerde kantoorcomplex The levering staat gepland voor begin 2017. vindt niet iedereen die grootschalig- Spy gaan wonen. De twee aan elkaar ge- heid van Sloterdijk een probleem, zo koppelde kantoorvleugels aan de oost- Groene loper bleek uit de reacties van zelfbouwers zijde van het metrospoor worden op dit Aan nieuwbouwplannen is op Sloterdijk die zich onlangs op de Arlandaweg over moment door Foolen & Reijs Vastgoed voorlopig dus geen gebrek. En ook de de plannen lieten informeren. Zij waren uit Eindhoven omgebouwd tot 54 huur- transformatie van lege kantoren blijft juist wel gecharmeerd van het hoogste- studio’s van gemiddeld 25 m2. “Ideaal nog doorgaan. De grote vraag is natuur- delijke karakter van de locatie. Sommi- voor young professionals of mensen die lijk of het op deze plek ook een beetje gen gaven aan dat Sloterdijk nog wel net zijn gescheiden”, licht directeur Tom leuk wonen wordt. Schram en Braam- iets meer op Manhattan mocht gaan Foolen toe. Naast deze permanente wo- haar erkennen dat er nog wel iets moet lijken. Voor meer groen gaan ze wel ningen komen in het gebouw ook 103 ap- gebeuren voordat het kantorengebied naar het Westerpark. Dat ligt immers partementen die voor maximaal een jaar ook een volwaardige en leefbare woon- om de hoek. z aan expats en andere flexibele bewoners worden verhuurd. Dat levert niet alleen meer huuropbrengsten op, maar ook een hogere vastgoedwaarde in de boeken. Bovendien gelden voor deze extended- stay-voorzieningen andere geluidsnor- men, omdat ze in juridisch opzicht als hotel worden beschouwd. Er zijn dan ook meer ontwikkelaars op Sloterdijk die een voorkeur hebben voor deze woonvorm. Zo overweegt ook Stu- project bij de ombouw van drie leeg- staande kantoorgebouwtjes langs de Ba- rajasweg voor extended stay te kiezen.

MEI 2016 MEI De transformatiemanager voor Sloter- dijk, Martijn Braamhaar, ziet liever dat er in het complex 244 permanente studio’s

10 EERSTE VERDIEPING Weerstand tegen verkoop van corporatiewoningen groeit Staat de ongedeelde stad op het spel?

Lage inkomens komen verder in de knel op de Amsterdamse woningmarkt. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen stijgt, terwijl het aandeel goedkope huurwoningen daalt. De woningvoorraad is de laatste jaren wel flink gegroeid, vooral in het segment van de middeldure en dure huur. Aldus de belangrijkste trends uit het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA2015) en Wonen in de Regio Amsterdam (WiRA). | Fred van der Molen

e regio Amsterdam groeit en is po- pool Amsterdam (MRA). Dat zegt dan iets cies wat dit college voorstaat, maar de Dpulair. In 2015 wonen er 896.601 over de slaagkans van de diverse groe- stijgende huurprijzen én de afname van huishoudens in de Stadsregio Amster- pen. WiA2015 bevestigt dat de perspec- de sociale voorraad is geen boodschap dam, Almere en Haarlem, een groei van 7,6 procent ten opzichte van 2009. Het zijn vooral jongeren in de leeftijd 18-34 die toestromen naar Amsterdam. De Hoofdstedelijke woningmarkt piept hoofdstedelijke woningmarkt piept en kraakt onder zijn populariteit. De ene en kraakt onder zijn populariteit week publiceert Het Parool het alarme- rende bericht dat lage inkomens de stad tieven voor de sociale huurder in spé er waarmee SP-wethouder Ivens dankbaar uit worden gedreven, de volgende dat slechter op zijn geworden: de sociale wordt ontvangen bij zijn achterban. De gezinnen met middeninkomens kans- voorraad krimpt terwijl de doelgroep gereguleerde voorraad (particulier en loos zijn en de derde week dat de markt juist weer groter wordt. corporaties) daalde van 63 procent in voor koopwoningen droogkookt. De positie van de Nederlandse huurder 2011 naar 57 procent in 2015. Daar komt De tweejaarlijkse onderzoeken WiA en is er de laatste jaren sowieso niet beter nog bij dat de doelgroep van de sociale WiRa geven een beeld van de verschui- op geworden, zo blijkt uit het landelijke sector weer groeit. Dat komt gedeeltelijk vingen in de woningmarktsegmenten onderzoek WoOn2015. De netto huur- door de grotere instroom van studenten en de inkomenscategorieën in de Metro- quote liep op van 23,8 procent in 2012 en de vergrijzing. Het gaat dus niet al- naar 26,7 procent in 2015. In het MRA- leen om inkomenseffecten door de cri- gebied liep die zelfs op tot 29 procent sis, die er wel degelijk ook zijn. Nog niet volgens WiRA. Een half miljoen Neder- meegenomen is dat de doelgroep groter landse huurders wonen te duur in rela- is geworden doordat de inkomensgrens tie tot hun inkomen, volgens de defini- voor de sociale huursector (voorlopig tie van ‘dure scheefheid’ die bij het on- tijdelijk) is opgetrokken. En verder ver- derzoek WoON2015 wordt gehanteerd. groot de vluchtelingenproblematiek de

druk op de corporatiesector. TWEEDE VERDIEPING Het gaat wringen Terwijl Amsterdam traditioneel een Dat alles gaat steeds meer wringen, bij enorme ‘overmaat’ aan sociale huurwo- uitstek in Amsterdam. Met meer dan nor- ningen bezat, komt nu het punt in zicht male interesse werd dan ook uitgekeken waarop de stad meer mensen met lage naar de WiA-uitkomsten. De resultaten inkomens telt dan betaalbare woningen. bevestigen wat iedereen eigenlijk al wist: De druk vanuit huurdersorganisaties het aantal huurwoningen in de goedko- loopt stevig op. De Huurdersvereniging pere segmenten neemt af, terwijl de mid- Amsterdam (HA) pleit nu - ondanks de Sa- deldure en dure huursegmenten groter menwerkingsafspraken- voor een stop worden. Die toename kwam in de peri- op verkoop van sociale huurwoningen, ode 2013-2015 vooral tot stand door de ongetwijfeld mede onder druk van haar liberalisering van corporatiewoningen. achterban. Daartoe hoort het actieve Nu is groei van de vrije sector - en dan IBW-N uit Noord, een organisatie die de met name het middeldure segment - pre- gemeenteraad bestookt met onderzoe-

MEI 2016 11 ciale huurwoningen van de corporaties lager of gelijk is aan 35 procent van de woningvoorraad gaan we binnen een jaar op wijkniveau voorstellen doen voor de manier waarop de menging in die wijken kan worden gewaarborgd.” Bij acht van de 22 wijken (gelegen in Centrum, Zuid, IJburg/, / en Oud West/) wordt die 35%-norm niet ge- haald; nu niet, en eerder ook niet. Daar zullen dus per buurt de degens over worden gekruist, waardoor de bal ge- deeltelijk bij de stadsdeelbesturen komt te liggen. Gemeenteraadsleden Daniël van der Ree (VVD) en Reinier van Dantzig (D66) wijzen erop dat die keuze voor de On- gedeelde Stad twee gezichten heeft: ken waarin de raadsleden een nakend Samenwerkingsafspraken hebben ge- in andere wijken ligt het aandeel cor- tekort van 35.000 sociale huurwoningen committeerd. poratiewoningen boven de 60 procent wordt voorgerekend. Stop de verkoop en Ivens verwijst naar de Samenwerkings- (Oud-Noord, Slotermeer/Geuzenveld en investeer in nieuwbouw is hun dringen- afspraken: “Deze cijfers confronteren Bijlmer Centrum). Daar zou volgens hen de oproep aan gemeente en corporaties. ons met nieuwe feiten en tonen aan verkoop en liberalisatie kunnen worden dat we geen dag te laat zijn met de Sa- geïntensiveerd. Weinig manoeuvreerruimte menwerkingsafspraken met de huur- Wethouder Ivens heeft ondertussen wei- dersvereniging en de corporaties. Het Minder verkoop? nig manoeuvreerruimte. Op de ontwik- is goed dat we duidelijke afspraken heb- Het gesprek over vermindering van de kelingen in de particuliere huursector ben gemaakt over het beschermen van verkoop gaat er komen, weet ook AFWC- heeft hij nauwelijks invloed. Hij zit bo- de sociale woningvoorraad.’’ directeur Egbert de Vries. De corpora- vendien in het college met D66 en VVD, Volgens die afspraken mag de voorraad ties willen zich niet vastleggen op een die juist prioriteit geven aan meer mid- corporatiewoningen afnemen tot een verkoopstop in die acht gebieden. Een densegment huur en koop. Oppositie- ‘dynamisch evenwicht’ van 162.000 wo- gesprek over het handhaven van de so- partijen PvdA en GroenLinks wreven ningen. De consequentie daarvan is dat ciale voorraad in een wijk moet volgens nog zout in de SP-wonde door in een de corporaties nog enkele jaren kunnen De Vries gepaard gaan met het beschik- motie een verkoopstop van corporatie- doorgaan met verkoop en liberaliseren. baar stellen van extra locaties voor soci- woningen te eisen - een typische SP-eis. Die 162.000 is een harde afspraak. De af- ale woningbouw in die gebieden. “Zuid De SP-raadsleden, onder wie Erik Flent- spraak die de ‘Ongedeelde Stad’ moet is nu een van de grote nieuwbouwloca- ge, moesten die motie wel verwerpen, waarborgen, is minder stellig geformu- ties in de stad. Maar op de - en omdat de collegepartijen zich aan de leerd: “Voor wijken waar het aandeel so- trouwens ook op IJburg - is men juist heel terughoudend met sociale woning- JOHAN CONIJN: NIET STOPPEN MET VERKOOP bouw. Gesprekken over de voorraad zijn voor ons vooral interessant als er ook Johan Conijn, bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de UvA, wijst een verkoopstop over nieuwe locaties wordt gepraat.” van sociale huurwoningen af. Hij wijst erop dat er in Amsterdam nog altijd relatief veel De Vries vult aan: “We moeten boven- gereguleerde huurwoningen zijn. “Het aandeel koopwoningen is 30,6 procent, de helft van dien goed onderscheid maken tussen het landelijk gemiddelde. Ook het aandeel geliberaliseerde huurwoningen is laag. Dat is de oude stadswijken, waar de corpora- een probleem. Het belemmert de doorstroming binnen de voorraad en is mede oorzaak van ties nooit 35 procent van de woningen de overspannen situatie op de koopwoningmarkt. Dat in de geliberaliseerde huursector de in bezit hebben gehad, en nieuwbouw- huurprijzen relatief hoog zijn, komt ook door het te beperkte aanbod. wijken zoals De Aker en IJburg, waar het Veel huishoudens betalen de hoofdprijs als gevolg van deze gemeentebeleid was om vooral koop- onevenwichtigheden.” woningen te bouwen.” Conijn vindt voldoende aanbod van betaalbare Hij wijst er ook op dat de verantwoor- huurwoningen en een stad die voor alle delijkheid nu wel heel eenzijdig bij de inkomensgroepen toegankelijk is, wel belangrijk. corporaties wordt gelegd, terwijl over- “Maar diversiteit op wijkniveau hoeft dat niet in heidsbeleid - zowel van gemeente als de weg te staan. Groei van de voorraad is de beste Rijk - ervoor heeft gezorgd dat de parti- remedie. Groei van de woningvoorraad is ook culiere goedkope huurwoningenvoor- mogelijk via de verkoop van corporatiewoningen. raad aan het verdwijnen is. Dat mag zo Immers, met verkoop krijgt de corporatie zijn. Het vasthouden van de huidige cor- investeringscapaciteit, terwijl de verkochte woning poratievoorraad is - naast het uitgeven deel van de woningvoorraad blijft uitmaken. Ook

MEI 2016 MEI van nieuwbouwlocaties - nog een van liberalisatie vergroot de investeringsmogelijkheden in de weinig knoppen waar de gemeente Johan Conijn betaalbare huurwoningen. Win–win dus.” aan kan draaien. z

12 TWEEDE VERDIEPING Wonen in Amsterdam - WiA 2015

WONINGVOORRAAD NAAR TYPE INKOMENSGROEPEN 2015   , , , , ,  , Koop              Lage inkomens EU-grens - € . € . -  x modaal Laag - EU-grens € . - € . >  x modaal Vrije sector particulier   Vrije sector corporatie INKOMENSGROEPEN 2015 Sociale voorraad particulier , , , ,, , , , ,,  , ,  

           Sociale voorraad Kwaliteitskortingsgrens Liberalisatiegrens en koop t/m € .   corporatie Eerste aftoppingsgrens Middeldure huur en koop t/m € . Tweede aftoppingsgrens Middeldure huur en koop t/m € .

De verhouding tussen inkomensgroepen en  ' ' ' woningmarktsegmenten is stadsbreed redelijk in Het aandeel koopwoningen is de laatste jaren balans, maar de afname van het aandeel goedkope nauwelijks toegenomen; het aandeel vrijesectorhuur woningen zet door, terwijl de omvang van de steeg daarentegen aanzienlijk. De sociale voorraad doelgroep toeneemt. neemt af, maar beslaat nog wel meer dan de helft van alle woningen (57,4%) WIJKEN MET WEINIG CORPORATIEWONINGEN

HUURWONINGEN NAAR PRIJSKLASSE   Dure huur (> € )

  Middeldure huur ( € - )

  Liberalisatiegrens (€ -)

  Tweede aftoppingsgrens (€ -)

Eerste aftoppingsgrens TWEEDE VERDIEPING   (€ -)

Kwaliteitskortingsgrens  (< € ) In acht van 22 Amsterdamse wijken hebben ' ' ' Huurprijsgrenzen prijspeil 2015, de totale huursector bestond dat jaar uit 289.600 woningen corporaties minder dan 35 procent sociale huurwoningen; in alle gebieden behalve Het aandeel huurwoningen in Amsterdam is redelijk Zeeburgereiland/IJburg is dat aandeel de laatste twee constant (zo’n 70%), maar de goedkope categorieën jaar gedaald. In zeven gebieden bestaat meer dan de slinken. In totaal zijn er zo’n 290.000 huurwoningen. helft uit corporatiewoningen.

WONEN IN AMSTERDAM: ZO ZIT HET Alle cijfers uit dit artikel komen uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 2015. De grafieken zijn interpretaties door NUL20. WiA is een grootschalig tweejaarlijks onderzoek waarin de verhouding tussen woningmarktsegmenten en inkomensgroepen centraal staat. De fact sheets van het woningmarktonderzoek zijn te downloaden van de sites van de AFWC en de dienst Wonen.

MEI 2016 13 WiRA2015: Wonen in de Regio Amsterdam Regio herstelt van crisis Het onderzoek ‘Wonen in de regio Amsterdam 2015’ (WiRA2015) ademt het economisch herstel: de koopmarkt trekt aan en er wordt weer meer verhuisd. En het toont eens te meer aan dat grote delen van de regio Amsterdam zeer populair zijn. |Fred van der Molen

e conclusie dat de regio Amster- Ook bevestigt WiRA2015 het herstel van Ddam populair is, kan nauwelijks de crisis. Zo wordt er weer meer verhuisd een verrassing worden genoemd. Wel- binnen de regio. Het zijn vooral jongeren licht wel dat de regio ondanks de toe- en de hogere inkomens die meer verhui- nemende instroom van jongeren ook zen. Men komt weer in beweging: onze- vergrijst. Dat geldt overigens meer voor kerheid over de woningmarkt of de ver- de plaatsen buiten Amsterdam. In de koopbaarheid van de huidige woning is hoofdstad blijven veel jonge huishou- nauwelijks meer een reden om verhuis- dens binnenstromen. plannen uit te stellen. Vooral gezinnen

Kerngegevens WiRA 2015

81% huurders sociale huurwoning heeft inkomen onder EU-inkomensgrens; daling aandeel scheefwoners. Haarlem 45% huishoudens heeft inkomen onder EU-grens

40% huishoudens heeft een sociale huurwoning

60% van alle inkomens onder EU-grens woont in sociale corporatiehuur

40% huishoudens vindt huidige woning geschikt om oud te worden

87% vindt eigen buurt geschikt om oud te worden

29% bedraagt de gemiddelde huurquote (=na aftrek huurtoeslag)

19% bedraagt de netto hypotheekquote (= na belastingaftrek)

22% is recentelijk verhuisd

52% is verhuisgeneigd Haarlemmermeer 69% wil bij verhuizing in eigen gemeente blijven

49% heeft een voorkeur voor kopen

22% heeft interesse in zelfbouw

7,8 rapportcijfer woning

7,6 rapportcijfer buurt

Groei lage inkomens, afname goedkope voorraad

Deze cijfers komen uit het bevolkingsonderzoek ‘Wonen in de regio Amsterdam’. In 2013 werd dat voor het eerst uitgevoerd, in 2015 voor de tweede maal. WiRA2015 sluit aan bij het onderzoek ‘Wonen in Amsterdam’ dat sinds 1995 tweejaarlijks wordt uitgevoerd. Aan het regionale onderzoek doen mee:

MEI 2016 MEI de zestien gemeenten van de Stadsregio Amsterdam, Almere en Haarlem. Het gaat om bijna 900.000 huishoudens. Zaanstad

14 TWEEDE VERDIEPING Regio herstelt van crisis

Purmerend

met een hoger inkomen trekken weer verhitting van de woningmarkt speelt meer naar de regio. De verhuisstromen nu nog alleen in populaire delen van van Amsterdam naar Stadsregio-Zuid Amsterdam. Maar delen van de Stads- (o.a. Amstelveen) en Haarlem zijn toe- regio-Zuid en Haarlem gaan mee in deze genomen. Maar die richting Stadsregio- dynamiek. Amsterdam buiten de Ring Noord en Almere, waar vaker huishou- A10, Stadsregio-Noord en Almere lieten dens met een lager of middeninkomen in 2015 nog geen of slechts een matig heen verhuizen, blijven achter. Almere, herstel zien. De vraag is nog of andere Purmerend, Haarlemmermeer hebben delen van de regio de komende jaren Zaandijk lang een overloopfunctie gehad voor gaan profiteren van het herstel. Amsterdam, maar zijn kennelijk geen De druk op de sociale huurvoorraad vanzelfsprekende bestemming meer. neemt toe doordat het aantal socia- Nog steeds verhuizen veel gezinnen uit le huurwoningen afneemt terwijl de Amsterdam naar deze gemeenten, maar doelgroep groeit. En dan is bij dit on- minder dan voorheen. derzoek nog geen rekening gehouden met het opschuiven van de inkomens- Druk in alle segmenten grens met 5000 euro naar 38.950 euro Met de toenemende interne verhuisdy- (prijspeil 2015). namiek en de toestroom van buiten de WiRA stelt ook vast dat de sociale voor- regio blijft de druk op alle segmenten raad doelmatiger wordt bewoond. Dat van de woningmarkt groot. De koopprij- wil zeggen: er wordt minder scheef ge- zen in Amsterdam hebben al weer het ni- woond. Daar staat tegenover dat er veau van voor de crisis bereikt. De over- meer huishoudens met een laag inko- Amstelveen

Wonen in de Regio Amsterdam

WAARDERING WONING WAARDERING BUURT

waardering woning waardering buurt rapportcijfer rapportcijfer , en hoger , en hoger Beemster Beemster , - , , - , , - , , - , , - , , - , lager dan , lager dan , TWEEDE VERDIEPING Zaanstad Zaanstad

Amsterdam Amsterdam Almere Almere

Haarlemmermeer Haarlemmermeer

Bewoners in de regio Amsterdam zijn in de regel tevreden over hun woning. Het gemiddelde rapportcijfer is 7,8. De waardering is verminderd in Amsterdam Nieuw-West (van 7,4 naar 7,1), Almere Poort (van 8,1 naar 7,8), Nieuwe-Vennep (van 8,2 naar 7,9) en Duivendrecht (van 7,9 naar 7,6). De tevredenheid met de buurt is iets toegenomen. De buurt krijgt gemiddeld een 7,6 (was 7,5 in 2013). Vooral in Landsmeer (8,1) en Amstelveen Noord (7,9) nam de waardering toe.

MEI 2016 15 markt (9%) dat vooral van belang is voor nieuwkomers in de hoofdstad. Doorstroming sociale huursector herstelt niet De vrijesectorhuur wordt door veel bewoners als een tijdelijke oplos- sing gezien. Een groot deel (78%) Het economisch herstel leidt wil verhuizen. De dynamiek in dit niet tot meer doorstroming segment is dan ook groot. in de sociale huursector in de Ontwikkeling betaalbaarheid Stadsregio Amsterdam. Het blijft Wonen wordt steeds duurder voor daardoor onverminderd lastig om huurders. Vooral jongeren en ge- zinnen met een laag inkomen heb- aan een sociale huurwoning te ben een hoge huurquote. Dat geldt komen, zo blijkt uit de Rapportage Amsterdam met name voor huurders met een Woonruimteverdeling 2015. En laag inkomen die in de vrije huur- sector wonen. Dat zijn er meer dan een kwestie van veel geduld: de twee jaar geleden (met inkomen tot gemiddelde inschrijfduur is bijna de EU-grens: € 34.911). De woonlas- negen jaar en voor een woning ten zijn vooral in de vrijesectorhuur flink gestegen, de netto huurquo- melden zich vaak honderden te bedraagt soms meer dan 40 pro- geïnteresseerden. | Fred van der Molen cent. Er wonen ook meer lage inko- mens in koopwoningen. Dat komt met name door inkomensdaling et aanbod aan sociale corporatiewonin- van zittende bewoners. Hgen in de Stadsregio is deze eeuw drama- tisch verminderd. Vanaf 2012 stabiliseerde de Verhuizen terugloop, maar het aanbod stijgt sindsdien Gezinnen met een hoger inkomen ook niet. De voorraad loopt terug door ver- vertrekken weer meer uit Amster- koop en liberalisatie, weinig huurders verhui- Volendam dam. Maar ook huishoudens buiten zen (mutatiegraad 4,3%), het aantal actief wo- Amsterdam denken weer meer na ningzoekenden neemt toe en de gemiddel- men in andere woningen wonen. over groter en mooier wonen. Ou- de inschrijfduur die nodig is om een sociale Dat komt doordat deze groep ab- deren denken vooral over verhui- huurwoning te bemachtigen is bijna negen soluut en relatief is gegroeid, van zen na omdat hun huidige woning jaar (8,7 jaar). Daarnaast gaan er weer meer 42 naar 45 procent van het totaal niet meer bij hun mogelijkheden woningen naar voorrangskandidaten, onder aantal huishoudens. Dat komt door aansluit (trappen, te groot, te duur). wie statushouders. een combinatie van inkomensach- Verhuisgeneigden willen meestal teruitgang en de groei van het aan- (69%) in hun eigen gemeente blij- Starters op de woningmarkt zoeken actiever tal gepensioneerden. ven. z dan doorstromers. Starters zijn relatief jong, maar bij woningzoekenden die slagen ligt de Vrijesectorhuur gemiddelde leeftijd hoger en is het aandeel De vrijesectorhuur groeit in de Gezinnen met een doorstromers groter. Want: hoe hoger de leef- Metropoolregio, tot dusver vooral hoger inkomen tijd, hoe meer inschrijfduur, hoe meer kans op door liberalisatie van sociale huur- een woning. woningen. Het gaat nog altijd om vertrekken weer meer Om ook ‘spoedzoekers’ een kans te geven, is een klein segment van de woning- uit Amsterdam enige jaren terug het loten geïntroduceerd. Inmiddels wordt zo’n 12 procent van alle vrij- komende woningen verloot, althans van de Almere corporaties die meedoen. Bij loting is het aan- deel jongeren dat een woning vindt, groter. Dat de nood hoog is, blijkt wel aan het aan- tal deelnemers per loting: gemiddeld 1027. Op een reguliere vrijkomende woning reageren gemiddeld 208 woningzoekenden.

Statushouders Het aandeel urgenten groeit weer, met name door de toename van het aantal statushouders. Deze nieuwe huurders zijn veelal relatief jong, alleenstaand en hebben weinig inkomen. Overi- gens neemt ook het aantal stadsvernieuwings-

MEI 2016 MEI urgenten weer toe en stromen er meer men- sen uit instellingen. In totaal ging een derde van de vrijkomende woningen naar urgenten.

16 TWEEDE VERDIEPING Doorstroming sociale huursector herstelt niet

AANTAL VERHURINGEN VIA WONINGNET % URGENTEN

. Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Amsterdam

.   .  . TOTAAL . .   . Amsterdam  .

. Stadsregio Noord   . Stadsregio Zuid                      Het aanbod aan sociale huurwoningen via          WoningNet blijft sinds 2012 op ongeveer hetzelfde niveau. Het aandeel gehuisveste urgenten steeg met een INSCHRIJFDUUR STADSREGIO TOTAAL kwart naar 33 procent  GROEI GEHUISVESTE URGENTEN  

overig  , , , , , , , , maatwerk   uitstroom  instellingen         sociaal/ Vele jaren wachten op een woning is normaal  medisch

GEMIDDELD AANTAL REACTIES OP EEN WONING (ZONDER LOTING) status- houders Landsmeer  Amsterdam Diemen Amstelveen Ouder-Amstel Aalsmeer  Uithoorn gemiddelde Purmerend sv-kandidaat Zaanstad Waterland             Wormerland Oostzaan Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Amsterdam Haarlemmermeer Edam-Volendam Zeevang Het aandeel voorrangskandidaten groeit. Dat komt Beemster met name op het conto van de statushouders, maar      ook de aantallen sv-urgenten en de uitstroom uit Gemiddeld reageren er 208 woningzoekenden op instellingen nemen toe. een woning. De populairste gemeente is Landsmeer, direct gevolgd door Amsterdam. � Info over ontwikkeling huren: zie Woonbarometer Pag.32 TWEEDE VERDIEPING

AANTAL STARTERS RAPPORTAGE WOONRUIMTEVERDELING: ZO ZIT HET  De Rapportage Woonruimteverdeling wordt uitgegeven door de Stadsregio

Amsterdam Amsterdam en het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad.  Stadsregio Noord De cijfers betreffen verhuringen via WoningNet, aangevuld met

gegevens van de corporaties WOV in Oostzaan en De Vooruitgang Stadsregio Noord Stadsregio Zuid  in Volendam. De WoningNet-cijfers geven geen volledig beeld; in 2014 verliep Amsterdam  slechts 38 procent van alle nieuwe corporatieverhuringen via ‘ ‘ ‘ ‘ ‘ ‘ ‘ ‘ ‘ WoningNet. Het overige deel bestaat uit studentenverhuur, Stadsregio Zuid vrijesectorhuur, tijdelijke verhuur en directe bemiddeling. Vrijkomende woningen gaan meer naar starters Het rapport is te downloaden van de sites van Stadsregio dan naar doorstromers. Dat is vooral in Amsterdam Amsterdam en de AFWC. het geval (59%).

MEI 2016 17 Van der Pek in oude glorie

Het is er toch van gekomen. In de Van der Pekbuurt wordt niet gesloopt De woningen zijn hoogwaardig gerenoveerd naar ontwerp van maar gerenoveerd. Half april namen de eerste bewoners de sleutel van architectenbureau Hoogeveen. Grondige vernieuwing van het casco, met hun nieuwe woning in ontvangst. Ymere denkt voor eind juli de rest van nieuwe fundering en nieuwe kozijnen. Aan de binnenzijde een nieuwe Magnoliastraat de 88 woningen uit de eerste bouwfase op te leveren. indeling met een nieuwe keuken en nieuw sanitair. Problemen met vocht,

Ranonkelkade kou en geluidsoverlast moeten tot het verleden behoren. De woningen Heimansweg hebben weer hun oorspronkelijke kleur gekregen

Jac.P. Van der Pekstraat  Thijsseplein

Jasmijntraat

Sleutelbloemstraat    Jasmijntraat

  Buiksloterkanaal Oleanderstraat Meidoornplei  Oleanderstraat     Ranonkel  straat   Anemoon- Begoniastraat Badhuisweg      kade Anemoonstraat   Meidoornweg Van der Pekstraat   Van der Pekplein

Meidoornweg

Fase 1 september 2015 - medio 2016: renovatie, sociale huur Laa Fase 2 start april 2016 - 1e kwartaalnweg 2017: renovatie, sociale huur Fase 3 start juni 2016 - 1e kwartaal 2017: renovatie, sociale huur Fase 4 zomer 2016 - medio 2017: renovatie, marktpartij Fase 5 eerste helft 2017: renovatie, marktpartij Fase 6 tweede helft 2017: renovatie, marktpartij Fase 7 planning nog niet bepaald: ingreep, doelgroep nog niet bepaald 4e kwartaal 2016: renovatie - zelfbouw De 88 woningen behouden allemaal hun sociale status. Vijftien van de 64 vaste huurders keren terug. Zij hebben met de architect de indeling van hun nieuwe huis ontworpen.

Ymere bereikte in 2014 overeenstemming met de gemeente over de versnelde renovatie van 150 tot 170 woningen. De gemeente draagt daaraan 5 miljoen euro bij. Ymere heeft inmiddels ook een begin gemaakt met de renovatie aan de westkant.

Uiteindelijk moet de buurt een meer gemengd karakter krijgen. Ymere verkoopt daartoe vijf woonblokken aan marktpartijen. Veertien woningen in de Begoniastraat staan al te koop. De renovatie daarvan start na de zomer.

De Van der Pekbuurt werd begin van de twintigste eeuw gebouwd naar een ontwerp van architect J.E. van der Pek. Ontwikkelaars over middensegment huur: de gemeente krijgt wat ze vraagt “Stel meer eisen aan ons”

Een van de prioriteiten van dit college is het vergroten van het middeldure huursegment. De behoefte is vele malen groter dan het aanbod. Maar hoe vergroot je het aanbod in een oververhitte woningmarkt? En wat voor woningen levert dat op? “De gemeente zou best meer eisen mogen stellen”, zeggen ontwikkelaars. | Joost Zonneveld

orig jaar werden 1368 middeldure van Londen op waar de gewone man en driekamerwoningen van ongeveer Vhuurwoningen in Amsterdam in geen betaalbare woning meer kan vin- 55 tot 80 m2 vooral op doorstartende aanbouw genomen. Dat is een enorm den. Daarom zijn tienduizend wonin- singles en (startende) tweeverdieners. aantal, maar vooralsnog blijft het aan- gen in het middensegment nodig. En Lingotto bouwt momenteel in @home deel woningen met een huur tussen de 710 en 971 euro relatief laag. De corpo- raties zorgen tot dusver via de liberali- sering van sociale huurwoningen voor “Woningen van 25 m2 zonder balkon of de grootste aanwas. Nieuwbouw voor dit segment heeft in bergruimte. Moeten we die kant wel op?” Amsterdam lange tijd nauwelijks aan- dacht gehad. “Het probleem bestond het geld is er. Wij werken met partijen in het Amstelkwartier driekamerwo- lange tijd niet of nauwelijks”, zegt Ro- samen die een miljard in de stad wil- ningen van 55 m2. Het achterliggende bert Kohsiek van ontwikkelaar Wonam. len investeren.” idee: daar kan ook nog een klein gezin “Woningcorporaties bouwden sociale Volgens Kohsiek is de middengroep - te wonen dat kiest voor de stad. Het ener- en vrije sector huurwoningen tot 80 m2; hoog inkomen voor een sociale huur- gieneutrale woongebouw gaat voor 70 het was vroeger ook veel gemakkelijker woning, te laag of te ongewis inkomen procent uit middeldure huurwoningen een hypotheek te krijgen om een huis voor een koopwoning - de laatste jaren bestaan, zoals de gemeente in 2012 in te kopen.” De nieuwe stedeling zoekt verbreed. “Starters, ouderen, maar ook een van haar eerste tenders middens- nu - al dan niet gedwongen - in eerste onderwijzers en verpleegsters zijn op egment ook vroeg. Bob Jansen van Lin- instantie een huurwoning in de vrije dit segment aangewezen. Er zou veel gotto: “Destijds was de markt nog heel sector. En de prijzen daarvan blijven beter zicht moeten komen op de doel- slecht en koopwoningen bouwen was maar stijgen, net als die in de koopsec- groepen daarbinnen.” Wonam onder- geen optie. Er was toen ook al veel be- tor overigens. zoekt dit momenteel samen met on- hoefte aan moderne stadswoningen derzoeksbureau Rigo. voor een huur van 700 tot 800 euro per “Het geld is er” Wat voor middensegment huurwo- maand. Dat is ruim onder de maximale De schaarste kan volgens Kohsiek al- ningen moeten dan gebouwd worden huur die de gemeente als eis stelde.” leen worden opgelost met door be- in Amsterdam? En wat is realistisch? Over het afzetten van de woningen – @ leggers gefinancierde nieuwbouw. Kohsiek: “Op gewilde locaties wil de home is inmiddels door Amvest in be- Met Kohsiek is ook Edvard van Luijn gemeente een goede grondprijs heb- legging genomen – maakte Jansen zich van Altera van mening dat Amsterdam ben. Dan kan je daar geen grote huur- geen zorgen. De grootste uitdaging is de komende jaren fors moet inzetten woningen in het middensegment ver- volgens hem al volbracht: “Dat was een op het middensegment. Daar ligt de wachten. Maar in Nieuw-West kunnen zo laag mogelijke epc te halen. Omdat vraag: “We willen toch niet de kant die woningen sneller een afmeting van we de hoogte in moesten waren er wei- 60 tot 80 m2 hebben.” nig mogelijkheden om voldoende zon- nepanelen te plaatsen.” NIET ALLEEN BOUWEN, OOK BEHOUDEN In aanbouw Bij de huidige tenders wordt de markthuur voor Wonam, dat ongeveer duizend mid- “Stel meer eisen” vijftien jaar begrensd. Daarna niet meer, de deldure huurwoningen in portefeuil- Het voorbeeld van @home laat volgens eigenaar mag ook verkopen. Amsterdam onderzoekt le heeft en daar nog eens tweeduizend Jansen zien dat de markt – tot op zeke- momenteel de financiële consequenties van aan toe hoopt te voegen in de komende re hoogte – oppakt wat de gemeente alternatieve voorwaarden. Daarnaast zijn er al enige jaren, bouwt middeldure huurwonin- vraagt. “Zeker in deze tijd nu per ten- jaren afspraken met corporaties over het passend gen onder meer in de Ringzone West der meer dan tien partijen meedoen,

MEI 2016 MEI toewijzen van vrije sector huurwoningen aan en in het Oostelijk Havengebied. Daar- is het niet erg als er een paar partijen middeninkomens. mee zoekt Wonam de randen van het afhaken. De gemeente is toch wel van centrum op. Het mikt daar met twee- concurrentie verzekerd en beleggers

20 KORT BESTEK “Stel meer eisen aan ons”

willen maar wat graag in Amsterdam investeren.” Meer eisen stellen aan de kwaliteit in tenders is volgens Jansen niet alleen mogelijk, maar ook nodig. “Wat je nu ziet, is dat de markt zijn werk doet: er worden woningen met een huur onder de 900 euro gebouwd. Maar hebben die ook altijd de kwaliteit die we in de stad willen hebben? Woningen van 25 m2 hoeven geen balkon of bergruimte te hebben. Ik vraag mij af of we die kant op moeten willen gaan.” Hoewel de gemeente meer op het niet omschreven begrip ‘kwaliteit’ gaat ten- deren, lijkt het college niet van plan meer eisen op te nemen. Voor de ge- meente is het Bouwbesluit leidend en is het verder aan de markt om te bepa- len wat een geschikte grootte van de te bouwen woningen is, aldus een woord- voerder. “De grootte van een middel- Maxime Verhagen, voorzitter van Bouwend dure huurwoning is afhankelijk van de Nederland, plaatst in april het eerste plek, en daarmee de grondwaarde, en melijk middensegmenthuur, gaat nog gevelelement van @Home Amstelkwartier. die wordt op zijn beurt weer bepaald een stap verder. “Zelfs in tenders waar De bouw van deze woontoren is het door de marktomstandigheden.” kwaliteit een belangrijke rol speelt (zo- resultaat van een eerdere tender specifiek Het stellen van een maximale huur- als bij het Sluishuis, IJburg, nvdr), gaat voor middensegment huurwoningen. hoogte en een minimale termijn voor het ook altijd nog om de hoogte van verhuur (zie kader) vindt Amsterdam de bieding. Daardoor wordt nu te veel kortom voldoende. De gemeente vreest van hetzelfde gebouwd: heel efficiënt, dat de risico’s voor ontwikkelaars en heel compact, maar ook een eenheids- beleggers te groot worden als er meer worst. De gemeente zou de grondprijs eisen worden gesteld. kunnen maximeren waardoor kwaliteit TENDERS MIDDENSEGMENT HUUR Toch zou ontwikkelaar Jansen het ver- veel meer aandacht krijgt. Op die ma- Amsterdam wil voor 2019 ruimte vinden om 3700 standig vinden om in tenders waar het nier kan de uniformiteit doorbroken middeldure huurwoningen in aanbouw te nemen. nu alleen om geld gaat, zoals Amstel- worden. Dan worden er weer bijzonde- Deze locaties zijn daarvoor al aangewezen: kwartier 4F, een ondergrens voor opper- re gebouwen neergezet in de stad. Met ʄʄ kavel 5FG: 76 woningen

vlakte te hanteren. Hij vindt dat als de goede buitenruimtes, daktuinen, voor- ʄʄ Sloterdijk kavel O: 200 woningen KORT BESTEK gemeente het ideaal van de ongedeel- zieningen of voor mijn part een zwem- ʄʄ Sloterdijk kavel N3: 150 woningen de stad in stand wil houden en kwaliteit bad.” Van Luijn van Altera denkt daar net ʄʄ August Allebéplein blok 2: 19 woningen wil toevoegen, er minder op de grond- zo over. De markt mag, kortom, best wat ʄʄ Lelylaan Podium kavel F: 80 woningen prijs alleen gestuurd moet worden. meer uitgedaagd worden om kwaliteit ʄʄ Amstelkwartier kavel 4F: 51 woningen toe te voegen aan de stad, maar moet ʄʄ Amstelstation blok BC: 82 woningen Te veel hetzelfde daarvoor ook de financiële ruimte krij- ʄʄ Archimedesplantsoen: 50 woningen Hans de Jong van Provast, ontwikke- gen. En zo eindigt het altijd weer met ʄʄ IJburg Sluishuis: minimaal 175 woningen laar van de Amsteltower met voorna- een discussie over de grondprijzen. z

MEI 2016 21 Programma Woningkwaliteit moet huizen comfortabel en toekomstbestendig maken Verhuurders willen geen bovenwettelijke eisen

Wethouder Ivens lanceerde dit voorjaar het Programma Woningkwaliteit 2016, waarmee de kwaliteit van het Amsterdamse woningbestand moet worden verbeterd en op peil gehouden. Maar is een eigen Amsterdamse kwaliteitsnorm niet iets te ambitieus? | Johan van der Tol

veel over zeggen, behalve dat de eisen van de nieuwe kwaliteitsnorm niet die van het Bouwbesluit zullen overstij- gen. “Dat is te moeilijk doordat wo- ningen te veel van elkaar verschillen en wooncomfort niet objectief te me- ten is.” Groot beaamt dat het weinig zin heeft om afspraken te maken over dingen die in het Bouwbesluit al wette- lijk zijn vastgelegd. “We hebben nu wel al een afspraak lopen over het vervan- gen van de open verbrandingstoestel- len en het oppakken van onderhouds- klachten. Die kunnen we opnieuw be- vestigen, maar we kunnen bijvoorbeeld niet beloven dat alle woningen in 2020 comfortabel zijn.”

“Subsidie werkt beter” Schimmel- en vochtproblemen komen veel voor Net als de AFWC heeft Co Koning, al- gemeen directeur Vastgoed Belang, e SP heeft zich altijd een kampioen steunen en voorlichten van kopers, wo- met de gemeente gesproken over het Dbetoond in de strijd tegen achter- ningeigenaren, VvE’s en huurders. Om programma. Ook Vastgoed Belang, dat stallig woningonderhoud. Spraakma- achterstallig onderhoud bij corporatie- de belangen behartigt van de eigena- kend zijn de buurtonderzoeken waarin woningen te voorkomen wordt met de ren van naar schatting de helft van de verhuurders aan de schandpaal wor- sociale verhuurders een basiskwaliteit 90.000 particuliere huurwoningen in den genageld wegens tocht, vocht en voor woningen afgesproken. In een be- Amsterdam, heeft bedenkingen bij het schimmel in complete woningblok- leidsstuk over het programma wordt de stellen van bovenwettelijke eisen en bij ken. Geen wonder dat SP-wethouder suggestie gewekt dat deze basiskwa- de extra investeringen die worden ge- Laurens Ivens nu met een programma liteit zou moeten uitstijgen boven de vraagd. “Het gaat vaak om de vroegere komt om achterstallig onderhoud aan wettelijke eisen van het Bouwbesluit, bakker of slager om de hoek die tegen te pakken, de woningkwaliteit te verho- die vooral zijn gericht op veiligheid, ge- wil en dank woningeigenaar is. De WOZ- gen en voor de toekomst veilig te stel- zondheid en het voortbestaan van een waarden van de woningen en daarop len. De vraag is of het programma niet pand. Zo’n kwaliteitsnorm zou moge- gebaseerde belastingen stijgen. Eige- iets te ambitieus is. Verhuurdersorga- lijk zelfs voor alle woningen in de stad naren zijn daardoor zes, zeven, soms nisaties reageren in ieder geval zeer te- moeten gelden. acht maanden huur kwijt aan belas- rughoudend. tingen. Terwijl de mogelijkheden voor In het programma worden drie aspec- Corporaties: Bouwbesluit is de huurverhogingen beperkt zijn. Uit re- ten van kwaliteit onderscheiden: veilig- norm cent onderzoek blijkt dat de huur die ze heid (tegen brand en inbraak); ventilatie Het is de vraag of Amsterdamse ver- ontvangen gemiddeld rond de 500 euro (tegen vocht, schimmel en koolmonoxi- huurders wel te porren zijn voor een ligt.” Koning schat dat het huidige ren- de); en als derde punt toekomstwaarde kwaliteitsnorm waarin de lat zo hoog dement van de leden van Vastgoed Be- en comfort (energie, geluid, levensloop- ligt. De corporaties zouden de makke- lang 2 á 3 procent is. “Daarbij kunnen de bestendigheid). lijkste partners zijn om die mee te be- kleine beleggers moeilijk financiering Daarnaast kent het programma drie ac- werkstelligen. Cathelijn Groot van de krijgen. Ze hebben de middelen niet.” tielijnen: handhaven en aanschrijven; Amsterdamse Federatie van Woning- De gemeente kan deze verhuurders in

MEI 2016 MEI voorkomen; en als derde het bevorde- corporaties (AFWC) coördineert het plaats van met aanschrijvingen beter ren van comfort. Bij de laatste twee on- overleg over de norm, die deze zomer met subsidies over de streep halen, zo derdelen gaat het vooral om het onder- het licht moet zien. Ze kan er nog niet voegt Koning eraan toe.

22 KORT BESTEK Verhuurders willen geen bovenwettelijke eisen

Uniforme handhaving Het handhaven en aanschrijven is een taak voor de stadsdelen. En die konden die taak tot dusver op hun eigen manier invullen. Maar nu wil de gemeente de aanpak over de hele stad uniformeren: de externe kwaliteit wordt overal op dezelfde manier beoordeeld en in ver- gelijkbare gevallen wordt overal ver- gelijkbaar opgetreden. Huiseigenaren klagen nu soms dat sommige stadsde- len strenger zijn dan andere. De bestuursraden van de stadsdelen hebben dit voorjaar hun visie kunnen geven op het programma. Zien ze de VEEL KLACHTEN UIT PARTICULIERE SECTOR uniformering niet als een verdere be- De Wijksteunpunten Wonen blijken belangrijke voelsprieten te zijn van de gemeente waar het gaat om knotting van hun eigen beleidsruimte? de onderhoudsstaat van woningen. Ze krijgen van wethouder Ivens nu ook de taak verenigingen van Sebastiaan Capel (D66), stadsdeelvoor- eigenaren voor te lichten over woningonderhoud en -verbetering. In stadsdeel Zuid zijn daarmee al zitter en portefeuillehouder Wonen in succesvolle proeven gedaan. Zuid, zegt dat het programma een be- Jaarlijks geven de Wijksteunpunten een overzicht van klantcontacten, onder meer over onderhoud. Uit vestiging is van wat Zuid al doet. “We dat overzicht van 2015 (zie grafiek) blijkt dat het niet alleen om klachten, maar ook om vragen gaat, kunnen doorgaan met wat we al doen bijvoorbeeld over wie wat hoort te doen bij woningonderhoud. om verkrotting tegen te gaan. We doen In het beleidsstuk ‘Programma Woningkwaliteit 2016’ wordt gesteld dat het meeste achterstallige rond de twintig keer per jaar een aan- onderhoud voorkomt in stadsdelen met veel vooroorlogse woningen. Daarvoor vinden we bevestiging schrijving. Het is een zwaar, maar be- in de data van de Wijksteunpunten: de meeste klachten en vragen over onderhoud komen uit West, langrijk middel om eigenaren in bewe- Zuid, Oost en Centrum. Vanuit de eerstgenoemde drie stadsdelen kwamen ook de meeste zaken via de ging te krijgen. Het is positief dat bij Wijksteunpunten voor de huurcommissie. Daar werd de huurder in zo’n driekwart van de gevallen in het de beoordeling voor een aanschrijving gelijk gesteld. In Centrum, Oost en West leidde dit gemiddeld tot stevige huurverlagingen van zo’n 100 panden in de hele stad langs dezelfde euro of meer per maand. liniaal worden gelegd.” Bij bijna de helft (46%) van de klachten en vragen ging het om een woning van een particuliere “Ik ben überhaupt niet bezig met wie verhuurder. Omdat de corporaties twee derde van alle huurwoningen in bezit hebben, komen vanuit de welke beleidsruimte heeft”, zegt Thijs particuliere sector dus relatief aanzienlijk meer klachten en vragen. Reuten, PvdA-portefeuillehouder Wo- nen in Oost. “Wel vinden we het be- Aangekaart bij huurcommissie langrijk dat er ruimte overblijft om unieke huurder in gemiddelde maatwerk te leveren, omdat wij in Stadsdeel: adressen ingediend afgerond het gelijk huurverlaging Oost namelijk sinds 2012 een succes- West 973 94 67 78% € 141 volle aanpak hebben in het program- Zuid 806 98 68 74% € 44 ma Beter Wonen. Aanschrijven is vaak geen oplossing, maar een drukmiddel Oost 586 57 33 79% € 61 Centrum 470 137 51 73% € 113

dat je achter de hand hebt om mensen KORT BESTEK in beweging te krijgen. Het is kostbaar. Nieuw-West 370 210 95 78% € 98 Je boekt vaak succes als je met mensen Noord 196 191 86 74% € 56 gaat praten. We hebben daarmee een Zuidoost 143 43 19 74% € 70 stuk of 120 panden aangepakt. Ik kan het niet bewijzen, maar ik denk dat on- Stedelijk spreekuur 5 ze aanpak nog breder werkt. Andere ei- Stad 3549 830 419 76% € 85 genaren zijn aan de slag gegaan, omdat Bron: Wijksteunpunten Wonen - ingediende klachten en vragen 2015 ze zagen dat het ons menens was.” z

MEI 2016 23 Wat wil investeringsmaatschappij Orange Capital Partners met Amsterdam? “Op naar tienduizend sociale en vrije sector huurwoningen”

Orange Capital Partners kocht in Amsterdam al tweeduizend woningen, waarvan de helft in de sociale huursector. Dat blijkt nog maar het begin. “We willen doorgroeien naar een portefeuille met tienduizend sociale en vrije sector huurwoningen”, aldus oprichter Victor van Bommel. | Bert Pots

range Capital Partners treedt zel- jaar naar een rendement van rond de 10 Oden in het nieuws. “We hebben niks procent. Daarbij is sprake van een heel Ook heeft hij het eerste woningcomplex te verbergen, maar onze investerings- rationeel proces. “We maken uitgebreide van Change=, een project in de sociale maatschappij is nog relatief jong,” ver- modellen. Daarin onderscheiden wij ons, huursector speciaal voor werkende jon- klaart oprichter Victor van Bommel. Voor durf ik te zeggen, van andere Nederlandse geren, in Nieuw-West gekocht. “Wij ken- NUL20 maakt hij een uitzondering. Van investeerders. Niemand werkt zo kwanti- nen de beperkte huuropbrengst, maar Bommel komt uit de internationale za- tatief als wij. Vroeger rekende een oude weten ook dat er nooit leegstand zal zijn. kenwereld en werkte dertien jaar bij in- Amsterdamse onroerendgoedhandelaar Bovendien geloven we in starterswonin- vesteringsbank Goldman Sachs. “Bij zo’n bank is niemand voor altijd houdbaar. Ik wilde - met een gezin met vier jonge kin- deren - een ander leven opbouwen. Toen “Iedereen koopt studentenwoningen. ik in 2013 naar Amsterdam terugkwam, zag ik een woningmarkt waar helemaal Kuddegedrag.” geen vraag meer was. Heel anders dan el- ders in Europa; in Londen begon de hui- de prijs uit achterop een sigarendoos. Nu gen en micro-living. Jonge mensen wil- zenmarkt zes jaar geleden al aan te trek- doen wij dat met een spreadsheet van len vandaag een kleine ruimte met vol- ken. Met Goldman Sachs begonnen we vijfduizend regels.” doende faciliteiten in de nabijheid. In- in 2009 met het aankopen van woningen Bij de aankoop van sociale huurwoningen stitutionele beleggers laten die markt in Duitsland. Gezien het structurele wo- gaat hij er wel vanuit dat in de toekomst compleet links liggen; iedereen koopt ningtekort in de Randstad en de dalende kan worden geliberaliseerd. “Als een soci- studentenwoningen. Kuddegedrag. Wij rentes, had ik de verwachting dat ook in ale huurwoning vrijkomt en liberalisatie zijn innovatiever. Starterswoningen zijn Nederland het tij zou keren. Maar voor is binnen het puntenstelsel mogelijk, dan volgens ons interessanter. Die bewoners Goldman Sachs was er in ons land geen zullen we een dergelijke woning naar de hebben meer zorg voor hun woning en markt. Zij zijn alleen geïnteresseerd in de vrije markt brengen.” Heel snel verloopt blijven ook langer zitten. Het concept heel grote woningportefeuilles, maar er dat liberalisatieproces volgens hem niet. van Change= moet zich nog bewijzen, zijn wel corporaties, beleggers en particu- “Dat is een passieve strategie. De muta- dat is een zeker risico. Maar dat zien we lieren die transacties voor bedragen tus- tiegraad is beperkt en de huurwet biedt terug in de aankoopprijs.” De oplevering sen de 20 en 100 miljoen willen doen. Veel stevige bescherming. Bovendien worden is gepland begin 2017. particuliere beleggers kunnen vanwege we beperkt door onze fiscale structuur. Van Bommel houdt commerciële zaken gebrek aan voldoende eigen vermogen We hebben de status van fiscale beleg- als de omzetting van panden en de ver- voor nieuwe aankopen niet meer terecht gingsinstelling en kennen daardoor een huur in eigen hand. “Dat zijn de belang- bij een bank. Verkoop van woningporte- passieve beleggingsstrategie.” rijke zaken. Daar verdienen wij ons geld feuilles is voor hen dan interessanter, zo mee.” Kortgeleden heeft hij voor zijn hebben we inmiddels geleerd.” Woningen upgraden eigen huurders en woningzoekenden Orange Capital Partners beperkt zich niet het huurdersplatform LIV Residential Liberaliseren tot alleen beheer. “Een vastgoedhande- gelanceerd. “Via dat platform kunnen De afgelopen twee jaar kocht Van Bom- laar denkt wellicht: ik wacht wel op een we onze huurders een wooncarrière mel zo’n tweeduizend woningen. Hij aanschrijving van de gemeente. Wij pro- bieden: van een starterswoning nu naar maakt geen onderscheid tussen de aan- beren daar waar mogelijk onze porte- een ruimer appartement op een later koop van sociale of vrije sector huurwo- feuilles te upgraden. Bij een sociaal wo- moment. Bij een betere baan. Of als ningen. “Dat maakt ons niks uit. Het gaat ningcomplex in de Rombout Hogerbeet- sprake is van gezinsvorming.” bij ons om twee vragen. Wat is het risico? sstraat in Oud-West brengen we daarom En welk rendement valt er te behalen? We de buitengevel terug in oude staat. De Amerikaans pensioenkapitaal bekijken van elke unit de bouwkundige goedkope balkonhekjes worden voor Orange Capital Partners investeerde de kwaliteit, de afmetingen, de contracten, 50.000 euro vervangen door de oorspron- afgelopen twee jaar voor circa 350 mil-

MEI 2016 MEI de huurinkomsten. Elke aankoop heeft kelijke Franse balkons. Als dat hele com- joen euro. “Wij werken samen met een vervolgens zijn eigen uitkomst.” Hij plex er weer goed uitziet, dan verdienen Nederlandse ‘family office’ en met de streeft met een horizon van vijf tot tien we die extra investering wel terug.” Amerikaanse investeringsmaatschap-

24 INTERVIEW “Op naar tienduizend sociale en vrije sector huurwoningen”

Victor van Bommel heeft twee vragen: Wat is het risico? Welk rendement valt er te behalen?

foto:Cynthia van Dijke

pij Heitman. Zij investeren kapitaal Hij zal zich daarbij niet alleen tot Am- Voldoende kapitaal van een Amerikaans pensioenfonds sterdam beperken, maar kijkt ook in Op dit moment heeft hij voldoende kapi- en zochten in Nederland een actieve, andere steden in de Randstad en doet taal voorhanden om nieuwe aankopen innovatieve lokale partner met kapi- wellicht eens een aankoop in Eindho- te doen. “Er staat geen rij voor de deur, taal. Wij zijn bij elke aankoop voor een ven of Groningen. maar het verkrijgen van kapitaal is niet klein deel co-investeerder. Dat willen “We zijn geïnteresseerd in die markten ons grootste probleem. Wij zijn een ‘ni- we zelf graag; we willen ons eigen ka- waar zich voor de lange termijn struc- che investment boutique’; voor ons is vol- pitaal aan het werk zetten. En dat is turele groei zal aandienen. Amsterdam doende kapitaal beschikbaar. Veel bui- ook fijn voor onze investeerders. Ver- zal minstens de helft van ons bezit be- tenlandse partijen proberen in ons land der is voor 50 tot 60 procent van het palen. Het is toch de meest succesvol- een voet aan de grond te krijgen. Daar- investeringsbedrag sprake van bank- le stad.” voor zoeken zij een sterke lokale partij.” z financiering.”

Van Bommel voorziet een snelle uit- HUIDIG WONINGBEZIT breiding van zijn portefeuille. “We Orange Capital Partners heeft woningen van ontwikkelaars, corporaties, pensioenbeleggers en particuliere zijn met ontwikkelaar Ralph Mama- beleggers gekocht: deus van Change= in gesprek over ver- ʄʄ Nieuwbouw: complex in Nieuw-West met vijfhonderd sociale huurwoningen van Change=, nu in volginvesteringen in de startersmarkt. aanbouw Daarnaast zijn we druk bezig met het ʄʄ Bestaande complexen van particuliere beleggers in onder meer de stadsdelen Oud-West (Westerpark), aankopen van nieuwe portefeuilles. Op en Zuid (Oud-Zuid en ), inclusief sociale huurwoningen. INTERVIEW dezelfde manier als de afgelopen twee ʄʄ Vrije sector huurappartementen van corporaties: honderd vrije sector huurwoningen van Ymere aan jaar; sociale huur of vrije sector maakt het Waterlandplein in Amsterdam-Noord. ons niet uit. We zullen telkens een mo- ʄʄ Diverse investeringen in Amsterdam-Oost: blok 5 op IJburg (woningen boven het winkelcentrum) en del bouwen om te zien of de aankoop eengezinswoningen aan de Carolina MacGillivrylaan (Science Park). past binnen de kaders waarin wij ons ʄʄ Een deel van één van de zogeheten Dudokhaken in Amsterdam Nieuw-West. kapitaal willen investeren.”

MEI 2016 25 Gemeenten worstelen met vorming woningmarktregio’s “Wat een gedoe”

Woningcorporaties mogen straks nog maar in één woningmarktregio investeren in nieuwbouw en aankoop. Aangrenzende gemeenten kunnen tot 1 juli een verzoek indienen om samen een regio te vormen. Dat blijkt tot een curieus gepuzzel te leiden omdat grenzen van logische woningmarktregio’s niet samenvallen met de huidige werkgebieden van corporaties. | Fred van der Molen

olgens de nieuwe Woningwet mo- niet per se over grote corporaties. Dit minister als regio aanmelden. Hij stelt Vgen corporaties, met uitzondering gegeven leidt al vele maanden tot in- wel enige eisen: een woningmarktregio van studenten-, zorg- en ouderenhuis- gewikkelde als-dan-als afwegingen bij moet een aaneengesloten gebied zijn vesters, straks nog maar in één regio corporaties en gemeenten. met ten minste 100.000 huishoudens; investeren in nieuwbouw en uitbrei- Terwijl het mede de bedoeling van de en ze moet aantoonbaar functione- ding. Corporaties mogen bezit buiten nieuwe wet was om de regierol van de ren als één woningmarkt. Een gedeeld de kernregio wel aanhouden en onder- gemeente te versterken, is nu ironisch aanbodsysteem voor sociale huurwo- houden, maar verder zijn ze daar met genoeg de primaire zorg van veel ge- ningen (zoals WoningNet) is dan weer handen en voeten gebonden. Dit alles meenten dat de nieuwe situatie niet be- niet nodig. is uiteraard ingegeven door de politie- roerder wordt dan ze nu is. Wethouder Een corporatie kan in principe maar in ke wens om de schaalvergroting in de Herrema van Almere eerder in NUL20: één regio de status van investerende sector terug te dringen. Corporaties moeten zich weer met één regio ver- binden, aldus regering en parlement. Maar hebben ze wel echt goed over de Opsplitsen is geen optie voor Ymere en De Alliantie consequenties nagedacht? Logische woonregio’s blijken namelijk niet sa- “Stel je voor dat de verdiencapaciteit corporatie krijgen. De minister kan een men te vallen met bestaande werkge- van Ymere en de Alliantie zou wegval- gemeente wel ontheffing verlenen op bieden van corporaties. En dan gaat het len voor ons gebied. Dat zou een ramp dit investeringsverbod, maar de vraag zijn. Maar bij welke regio we ons ook is hoe scheutig hij daar mee zal zijn. Het aansluiten, het leidt allemaal tot enorm achterliggende idee is immers tot klei- veel gedoe. En wie wordt er nu eigen- nere, regionaal gebonden corporaties lijk beter van?” te komen. Met Almere proberen tal van andere gemeenten de schade te beperken. Zo Metropoolregio is Purmerend van oudsher onderdeel Voor corporaties die in meerdere regio’s van de Stadsregio Amsterdam. Maar actief zijn, kan de nieuwe wet dus ingrij- de voor Purmerend belangrijke corpo- pende gevolgen hebben. Dat geldt bij- raties Wooncompagnie en Intermaris voorbeeld voor landelijk verspreide cor- hebben minstens zo veel bezit in de kop poraties als Portaal en Vestia; en in iets van Noord-Holland als in de Stadsregio. mindere mate voor de Alliantie. Maar Dreigt straks de belangrijkste corpora- ook Ymere volgt de regiovorming met tie van Purmerend zich te moeten be- argusogen. Vooruitlopend op het nieu- perken tot de rol van huisbewaarder? we regime heeft Ymere zijn bezit in Alk- Vergelijkbare zorgen hebben Haarlem maar al afgestoten en wordt in de nieu- en Weesp, waar Ymere de belangrijkste we ondernemingsvisie al enige afstand corporatie is. Of Amersfoort, waar Por- genomen van Leiden. Maar zelfs zonder taal en de Alliantie veel bezit en inves- Leiden beslaat het bezit van Ymere nog teringsprogramma’s hebben. vier regio’s volgens de huidige grenzen: Zuid-Kennemerland (met Haarlem), de Ontheffing Stadsregio Amsterdam, Almere en de Niet de corporaties maar de gemeen- Gooi- en Vechtstreek (met Weesp). ten zitten bij de vorming van deze wo- Maar dat is wel een aaneengesloten ge-

MEI 2016 MEI ningmarktregio’s aan het stuur. En uit- bied dat onmiskenbaar als één woning- Lex Scholten: “Waar het nu om gaat is dat de eindelijk minister Blok. Aangrenzende markt functioneert en ook op andere investeringskracht van corporaties behouden blijft.” gemeenten mogen zich tot 1 juli bij de terreinen steeds vaker gezamenlijk op-

26 KORT BESTEK HOE GROOT WORDT DE METROPOOLREGIO AMSTERDAM?

✔ ✔

treedt: de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Haarlem is bijvoorbeeld de be- langrijkste verhuislocatie voor Amster- dammers. Het is dan ook niet vreemd dat Ymere alle 32 MRA-gemeenten (van Beverwijk tot Lelystad) dringend adviseert om de hele metropoolregio voor te dragen als Corporaties in meer regio's actief: de nieuwe woningmarktregio. Wooncompagnie Intermaris De grote vraag is nu of deze gemeenten dat allemaal willen. Gezien de enorme Kop van NH 6.938 Hoorn e.o 9.867 omvang van de MRA is het niet echt in West-Friesland 513 Purmerend/Waterland 6.912 de geest van de wet, maar praktisch zou Stadsregio Amsterdam 6.914 16.779 zo’n keuze voor de betrokken gemeen- 14.365 ten wel zijn. Want, zoals Lex Scholten, Ymere wethouder te Diemen en portefeuille- de Alliantie Stadsregio Amsterdam 54.000 houder Wonen van de Stadsregio Am- Amsterdam 19.200 Almere/Lelystad 7.314 sterdam, het kernachtig samenvat: Almere 6.300 Haarlem 8.835 “Waar het nu in de eerste plaats om gaat is dat de investeringskracht van de Amersfoort 15.000 Weesp/Muiden 3.852 corporaties voor dit gebied behouden Gooi- en Vechtstreek 12.750 Leiden 1.033 blijft.” De zestien Stadsregiogemeen- 53.250 75.034 ten hebben zich dan ook als eerste uit- gesproken voor het MRA-scenario, ge- volgd door Lelystad en Almere. zend woningen niet alleen de oudste Op zich kan Haarlem met zijn 150.000 Bang voor Amsterdam? maar ook de grootste corporatie. En dan inwoners met buurgemeenten als Moeilijker ligt dat in IJmond, Zuid-Ken- zou Ymere hier straks niet meer mogen Heemstede, Bloemendaal, Zand- nemerland en vooral de Gooi- en Vecht- investeren?” voort en Velsen prima een eigen wo- streek. De gemeenten houden de kaar- Een opsplitsing van Ymere wijst hij re- ningmarktregio vormen. Haarlem ten nog tegen de borst. Onuitgespro- soluut van de hand: “Asjeblieft zeg. We zou daarbij kunnen aansturen op ken ligt daar de angst om op termijn hebben net een integratieproces van een ontheffing voor Ymere. De ge- overvleugeld te worden door power- vijf jaar achter de rug. Dat heeft heel meente Haarlem en de betreffende house Amsterdam: het begint met een veel geld en energie gekost. En dan zou regiogemeenten beraden zich nog... woningmarktregio, de volgende stap alles weer opnieuw beginnen? Wie is Aan de oostkant van Amsterdam spe- is een gedeeld woningaanbodsysteem daar nu bij gebaat? Zullen we gewoon len vergelijkbare grensproblemen. Bij en vervolgens trekken Amsterdammers aan het werk gaan?” de huidige regio Gooi- en Vechtstreek

in de schaarse sociale huurwoningen. Ook verkoop van het Haarlemse bezit is weinig enthousiasme te bespeuren KORT BESTEK Haarlemmer Jeroen Frissen, hoofd stra- aan een andere Haarlemse corporatie om zich bij de MRA aan te sluiten. Maar tegie van Ymere, kent - naast de inhou- lijkt hem geen begaanbare route: “Ik dan zitten Muiden en Weesp wel met delijke argumenten waarom Haarlem kan me niet voorstellen dat een partij een probleem. Welke corporatie gaat er deel uitmaakt van de MRA - ook de emo- zich zo’n enorme aankoop kan veroor- dan in de nieuwbouwlocaties bij Mui- tie in zijn woonplaats: “Ymere hoort loven. De koper zal daarna veel wonin- den en de Bloemendalerpolder investe- heel erg bij Haarlem. Niet alleen is het gen moeten afstoten om de leningen te ren? Juist vanwege die investeringsop- gemeentelijk woningbedrijf erin opge- financieren. En Haarlem heeft al weinig gave had de lokale corporatie De Wo- gaan. Wij zijn hier met ruim negendui- sociale huurwoningen.” ningbouw onderdak gezocht bij Ymere.

MEI 2016 27 Het definitieve besluit wordt nog even op bij wethouder Jelle Beemsterboer sterdam (samen 25.000 woningen). Dat opgeschort. Directeur a.i. Rein Schurink uit Schagen: Noord-Holland Noord sluit Almere aanschuift bij de MRA is alvast van de Gooise regio meldt dat men eerst zich gewoon aan bij de MRA! In een brief een kopzorg minder voor Haans: “Zo wel eens wil weten hoe groot die MRA verzocht hij alle 32 MRA-gemeenten dat kunnen we in ieder geval onze presta- nu precies wordt. in overweging te nemen. De Stadsre- tieafspraken met Almere en Amster- gio Amsterdam en vooral Amsterdam dam ten uitvoer brengen.” Maar ook in Super-MRA? voelen daar weinig voor. Het lijkt ook Amersfoort heeft de Alliantie zich ge- De nieuwe wet zorgt namelijk ook ho- nauwelijks verdedigbaar om in Noord- committeerd aan een langjarig inves- ger in Noord-Holland voor hoofdbre- Holland één woningmarkregio te zien. teringsprogramma. “Amersfoort maakt kens. De regio’s Kop van Noord-Hol- zich echt zorgen dat straks zowel Por- land en West-Friesland willen in ieder De Alliantie taal als de Alliantie wordt beperkt in geval samen een woningmarktregio De Haagse directieven krijgen ook bij de zijn investeringsmogelijkheden. Ik ga vormen. Maar twee belangrijke Noord- Alliantie geen warm onthaal. Op zich be- ervan uit dat de minister daar een ont- Hollandse corporaties - Intermaris en grijpt bestuursvoorzitter Rob Haans de heffing gaat geven. Ons advies aan de Wooncompagnie - zijn ook actief in het eis van de regionale binding die nu aan Gooi- en Vechtstreek is zich aan te slui- noordelijke deel van de MRA. Die corpo- corporaties wordt gesteld. “Maar die hé- ten bij de MRA.” raties zullen dus per gemeente onthef- bben we in al onze werkgebieden. Dat De corporatie opsplitsen is voor Haans fing moeten krijgen om daar te kunnen is kort geleden nog eens door een visi- geen optie: “Dat gaat zo ten koste van blijven investeren. En zal de minister tatiecommissie vastgesteld.” De Allian- onze slagkracht. Alle schaalvoordelen dat doen? De Woningwet is daar niet tie heeft bezit in de regio’s Amersfoort vallen dan weg. In het ergste geval leg- duidelijk over. Een risico dus, en daar- (15.000 woningen), de Gooi- en Vechts- gen we ons buiten onze kernregio toe om borrelde recentelijk een nieuw plan treek (12.750 woningen) en Almere/Am- op het goed beheren van ons bezit.” z

Locaties containerwoningen treiteraars bekend Amsterdam heeft zeven plekken aangewezen waar containerwoningen voor ultieme ‘treiteraars’ kunnen worden geplaatst. Waar het voorheen vaak slachtoffers waren die maar besloten te verhuizen, is het uitgangspunt van de Treiteraanpak dat de overlastgever vertrekt. Deze aanpak startte drie jaar geleden. Treiteraars zijn Amsterdammers die het leven van hun buren onmogelijk maken en ook elders niet te handhaven zijn. In alle stadsdelen met uitzondering van Centrum is een locatie aangewezen. In Centrum ontbrak het aan een geschikte plek, een locatie met voldoende afstand tot reguliere woningen. De aangewezen plekken zijn veelal op bedrijventerreinen of in een van de laatste rafelrandjes van de stad. In Zuid is de parkeerplaats bij het Frans Ottenstadion aangewezen, in Nieuw-West de Oude Haagseweg, in Noord de Internetweg op het Cornelis Douwesterrein, in Zuidoost een locatie aan de Meerkerkdreef; in West aan de Generatorstraat en in Oost aan de H.J.E. Wenckebachweg. Ook in is aan de Westhavenweg naast het Vervoerscentrum een locatie gevonden. Het Zeeburgereiland, waar de beruchte familie Dimitrov eind 2013 naar verbannen werd, is afgevallen vanwege de nieuwbouw daar. Bedrijven en omwonenden zijn door de stadsdelen inmiddels ingelicht en de procedures voor de vergunningen zijn in gang gezet. De vergunning voor de locatie aan de Generatorstraat is inmiddels verleend.

Laatste optie 1. Nieuw-West Oude Haagseweg Amsterdammers komen niet zomaar in het vizier van de medewerkers van de 2. Noord Internetweg op het Cornelis Douwesterrein Treiteraanpak. Van 308 signalen die tot eind 2015 bij een speciaal meldpunt 3. Oost Wenckebachweg binnenkwamen zijn 73 gevallen als treitersituaties erkend. Daarvan waren 4. West Generatorstraat eind vorig jaar 42 gevallen nog in behandeling en zijn er 31 opgelost zonder dat 5. Westpoort Westhavenweg naast Vervoerscentrum verhuizing naar een container nodig was. En dat is volgens bestuursvoorzitter 6. Zuid Bij Frans Ottenstadion Hester van Buren van Rochdale, namens de woningcorporaties betrokken 7. Zuidoost Bij Afvalservice Meerkerkdreef bij de treiteraanpak, ook de inzet: “Vaak lukt het om treiteraars met stevige begeleiding hun leven te laten beteren. Plaatsing in een container is echt een wordt besloten door het stedelijke Top Tien Team, waarin stadsdelen, OM, laatste optie.” politie, corporaties, GGD en verschillende gemeentelijke diensten zitting Daarom is het maar de vraag of de maximaal drie containers per locatie – en hebben. De treiteraar moet dan ook instemmen met voorwaarden, zoals dus 21 in de stad – er ooit komen. Na de uitplaatsing van de Dimitrovs is de een overlastclausule en afspraken over begeleiding. De containerlocaties in maatregel niet meer gebruikt. De gemeente heeft toch voor zeven locaties West aan de Generatorstraat en vervolgens de locatie in Oost aan de H.J.E gekozen, omdat stadsdelen en woningcorporaties elkaar dan gemakkelijker Wenckebachweg worden als eerste gebruikt als dat nodig is. De gemeente heeft de grond daar inmiddels bouwrijp gemaakt; de stadsdelen dragen een MEI 2016 MEI kunnen helpen treiteraars in een andere omgeving te plaatsen. En om concentratie van dergelijke containers te voorkomen. projectleider bij en de Amsterdamse corporaties betalen gezamenlijk de Of een treiteraar uiteindelijk in een containerwoning wordt geplaatst, containers. | Joost Zonneveld

28 KORT BESTEK Bouw- en vastgoedbedrijf LEBO bouwt sociale huurwoningen op Osdorpplein Betrokken huisbaas in Nieuw-West

Het is geen alledaags verschijnsel dat een commercieel bedrijf sociale huurwoningen bouwt. Toch gaat bouw- en vastgoedbedrijf LEBO dat doen op het Osdorpplein. Hoe zit dat? Dit relatief kleine bedrijf blijkt al decennia betrokken bij Nieuw-West.| Joost Zonneveld

irecteur Henk van Teeffelen van centrumgebied van en het Au- DLEBO groeide op in Osdorp. “Wij ken- gust Allebéplein.” nen ieder hoekje in de buurt”, zegt hij Inmiddels telt het bedrijf 22 werkne- tijdens een gesprek in het kantoor van mers, die naast vastgoedbeheer ook LEBO aan de Jan Tooropstraat, op steen- verbouwingen voor derden uitvoeren. worp afstand van de Ring A10. Die be- “We zijn best een bijzonder bedrijf. We trokkenheid bij de buurt wordt op veel hebben woningen, maar verhuren ook manieren duidelijk. Het bedrijf sponsort opslagboxen en doen verbouwingen. een lokaal topzaalvoetbalteam, liet bus- Onder ons kantoor in Overtoomse Veld jes van het bedrijf ouderen vervoeren hebben we een machinale werkplaats. toen een busmaatschappij daarmee op- Alle facetten van de bouw hebben wij hield en het vijftigjarig bestaan werd in huis.” Directeur Henk van Teeffelen groeide zelf op in groots gevierd in Theater De Meervaart. Het vastgoedbedrijf beheert 250 socia- Osdorp “We hebben toen al onze huurders uitge- le en 150 vrije sector huurwoningen in nodigd.” Naar eigen zeggen heeft LEBO Nieuw-West. In de afgelopen tien jaar is ningen en 118 vrije sector huurwonin- nog nooit een juridisch gevecht met een het bezit – voornamelijk woningen uit gen voor terug.” Het gaat naar verwach- huurder uit hoeven vechten over een de jaren zestig – volledig gerenoveerd ting om driekamerwoningen van zo’n 65 renovatie. en verduurzaamd. “Al onze woningen m2. Onder de woningen komt 7500 m2 Vijfenvijftig jaar geleden zette de zoon hebben dubbelglas en extra isoleren- winkelruimte, waarmee het project ren- van Leo Borst, destijds een ontwikke- de maatregelen gekregen, betere ven- dabel gemaakt moet worden. laar in Zuid en de , tilatievoorzieningen en individuele cv- Het is een belangrijk onderdeel van de het bedrijf op. “Dit deel van de stad was ketels. Alle woningen hebben nu label vernieuwing van het Osdorpplein. “Het toen hot. En als eerbetoon aan Leo Borst A of B.” aantal jongeren in Nieuw-West is groot is het bedrijf LEBO gaan heten. We heb- Het bedrijf staat er volgens Van Teef- en steeds meer mensen vinden dit een ben ons vooral geconcentreerd op het felen goed voor. “Wij hebben altijd ge- prettige plek om te wonen. Met 150.000 richt ons vastgoed beheerd. Daardoor inwoners heb je wel een aantrekkelijk zijn we heel solvabel en kunnen we ons centrum nodig, met leuke winkels en nu nieuwe projecten veroorloven.” Zo met horeca. Osdorp is daarvoor de beste kocht LEBO onlangs een woonblok met locatie, vlakbij de Ring en de Sloterplas.” 56 woningen, pal naast de Meervaart, Het liefste had Van Teeffelen een stuk van Stadgenoot. “Het is een prachtige hoger gebouwd dan de 41 meter die van- plek aan de Sloterplas en Stadgenoot wege Schiphol nu als maximum geldt, wilde er vanaf.” om er een echt stedelijke plek van te ma- ken. Met gemengde gevoelens bekijkt Vernieuwing Osdorpplein hij ook de opstelling van andere - gro-

Voor het eerst in decennia staat er bij te - vastgoedpartijen in het gebied. Die KORT BESTEK LEBO een groot nieuwbouwproject op stellen volgens hem niet Nieuw-West, stapel. Van Teeffelen hoopt begin 2018 maar uitsluitend het eigen belang voor- te beginnen met de herontwikkeling van op. “Het is van belang dat we gezamen- het westelijk deel van het Osdorpplein. lijk en zo snel mogelijk beginnen met de Vijfenvijftig jaar geleden zette de zoon Daarvoor wordt een bestaand blok van vernieuwing van het Osdorpplein. Daar van Leo Borst, destijds een ontwikkelaar LEBO met 63 sociale huurwoningen ge- wordt al tien jaar over gesproken, terwijl in Zuid en de Westelijke Tuinsteden, het sloopt. “Dat was te slecht om te behou- Nieuw-West veel kansen biedt. De tijd is bedrijf op. den. We bouwen er 53 sociale huurwo- er rijp voor.”z

MEI 2016 29 Interview: Luc Tanja straatpastor voor daklozen “Kostendelersnorm zorgt voor meer dakloosheid”

Lang moeten wachten op een woning is schadelijk voor daklozen, het hospitaliseert hen. Dat vindt Luc Tanja (49), sinds vijf jaar straatpastor voor daklozen bij de Protestantse Diaconie Amsterdam. | Liza van Lonkhuyzen

Wat doet een straatpastor? En dat het niet uitmaakt of het gesprek “Schuldenproblematiek, dat is bijna vas- “Met daklozen praat ik over levensvra- over God of over voetbal gaat. Ik wil voor- te prik. Het is een bekend patroon: ie- gen, of hun levensverhaal. Ik zoek men- komen dat iemand denkt dat ik diegene mand belandt op straat vanwege een sen op in inloophuizen, het ziekenhuis wil bekeren.” huurachterstand. Een nieuwe woning of de gevangenis. Een andere belangrijke vinden is dan lastig, omdat woningcor- taak is belangen behartigen en mensen Hoe vaak klopt het klassieke beeld van poraties elkaar waarschuwen voor wan- de weg naar de hulpverlening wijzen. Ik de verfomfaaide dakloze op een bankje betalers.” ga mee naar de maatschappelijk werker, in het park? rechtbank, of een familielid waarmee “Dat is maar een klein deel. Zelf spreek Is de groep daklozen anders dan vijf jaar het moeizaam gaat. Een andere keer sta ik liever van dak- en thuisloosheid. Dat geleden? “Gemiddeld zijn ze wat ouder. En onder jongere daklozen zie ik meer migranten. Ook zijn er meer zogenoemde ‘nieuwe "Schuldenproblematiek, dat is daklozen’. Mensen die door de crisis, bijna vaste prik" soms ook door eigen stommiteit, hun huis zijn kwijtgeraakt maar geen ver- ik iemands huis op te ruimen, omdat de gaat van slapen in de portiek, tot kwets- slaving of psychische problemen heb- bewoner anders op straat wordt gezet.” baar gehuisvest. Zoals iemand die bij een ben. Harddrugsverslaafden zie ik steeds huisjesmelker met negen anderen een minder. Die sterven simpelweg uit, daar- Maakt u onderscheid tussen gelovigen slaapkamer deelt.” naast is er veel goede opvang voor hen.” en atheïsten? “Nee. Al zeg ik bij een eerste ontmoeting Wat is de grootste gemene deler bij al Welke dakloze raakte u het meest? snel dat ik van de Protestantse kerk ben. deze mensen? “Het is onmogelijk om te kiezen, maar ik denk nu aan de Engelse Alan. Hij vol- TIENDE EDITIE DAKLOZENDAG OP 15 JUNI deed aan een klassiek zwerversbeeld: vies baardje, vaak dronken. Terwijl hij Daklozendag is een jaarlijkse festivaldag voor daklozen, in de Hoftuin van de Diaconie. Met eten, drinken, ontzettend belezen en creatief was. Ik muziek, veel creativiteit, een informatiemarkt en een debat. Tanja: “Dit jaar is woonbeleid het thema, ook zocht hem vaak op in het Oosterpark. hulpverleners en ambtenaren komen aan het woord. Daklozendag is vooral een plek waar mensen elkaar Alan overleed uiteindelijk door zijn al- kunnen ontmoeten, zonder dat het meteen over hun problemen hoeft te gaan.” coholverslaving. Ik leerde veel van hem, zoals over de filosofie van Schopenhau- er. Maar ook dat iedereen meerdere kan- ten heeft. Een beetje doorvragen helpt echt.”

U profileert zich als uitgesproken voor- stander van de winteropvang. “Mensen die zelfredzaam zijn, geeft het net dat zetje. Een vrouw die ik begeleid, stond net voor de winter op straat. Gis- teren las op ik haar Facebookpagina dat ze een huis heeft gevonden. De winter- opvang gaf haar daar tijd voor. Wat mij betreft is er het hele jaar opvang.”

Tegenstanders zien valkuilen, zoals dak- lozen die hospitaliseren.

MEI 2016 MEI “Sommigen zullen er passief van wor- den, maar we kunnen dat toch niet op Daklozendag 2015 de hele groep projecteren? Ondanks de

30 INTERVIEW “Kostendelersnorm zorgt voor meer dakloosheid”

Straatpastor Luc Tanja. Hij stuurt twee beren op de weg, kunnen politici wat mij is. Onderzoeken tonen aan dat ‘housing keer keer per dag whatsappberichten betreft beter gewoon beginnen met aan- first’ het gros van de deelnemers lang- naar daklozen. Naast praktische tips pakken. Er is geen perfect plan, bijstu- durig uit de dakloosheid helpt. Dakloos- over bijvoorbeeld gratis koffie zijn dat ren is altijd nodig. Als er in Utrecht wat heid is natuurlijk in de eerste plaats een bemoedigende spreuken als ‘Een gezonde verandert in de regelgeving, zie je dat huisvestingsprobleem.” bedelaar is gelukkiger dan een zieke op straat in Amsterdam terug.” koning’. Hoe snel is iemand in de praktijk van Welke wetgeving zou u willen schrap- de straat? pen? “Nieuwe daklozen melden zich bij de ge- “De kostendelersnorm. Het klinkt mis- meente, daarna komen ze op een wacht- zijn vervallen in een vast, tijdrovend schien logisch op papier: de uitkering lijst. De wachttijd is ongeveer een jaar, patroon: ze staan op, ze lopen een uur korten van iemand die een woning deelt voordat er een traject wordt begonnen. naar het inloophuis om daar weer een met een volwassene, omdat je de woon- En dan komt het overgrote deel niet uur te wachten voordat ze kunnen dou- lasten kan delen. Maar de regeling werkt eens in aanmerking, omdat ze als zelf- chen. Er blijft weinig ruimte over voor angst in de hand. Het was bijvoorbeeld redzaam worden beoordeeld. Zij moe- andere dingen. Soms duurt het jaren een traditioneel patroon: iemand kreeg ten op een sociale huurwoning wachten voordat iemand weer uit die mindset een huis en had een kamer over. Binnen via WoningNet. De helft van die groep is. Ik ken voormalige daklozen die hun enkele weken bood diegene een ande- heeft na twee jaar nog geen woning. Ik bank verkiezen boven hun bed, of in de re dakloze onderdak aan. Zo hielpen ze zie hen uiteindelijk ook vaak psychische lente op het balkon slapen. Dat heeft elkaar de ellende uit. Nu durft men niet problemen krijgen.” iets vertrouwds.” meer.” Wat doet dakloosheid met iemands ka- Wat doet u voor hen? Tien jaar geleden begon het Discus-pro- rakter? “De truc is niet alleen vragen naar pro- INTERVIEW ject. Een eigen huis werd juist het start- “Het vormt iemands identiteit, soms blemen, maar ook zoeken naar talen- punt van de hulp aan daklozen met een al na een paar weken. Nieuwe daklo- ten. Wie kan meedoen aan een kunst- psychische stoornis in plaats van een zen zijn ambitieus: ze denken dat ze project, wie kan er rondleidingen geven, eindpunt. Wat zie je ervan terug? binnen een paar maanden een nieuw wie komt in ons daklozenkoor zingen? “Het komt in Amsterdam maar langzaam huis vinden. Als ik ze drie maanden Mensen vallen nooit samen met hun pro- op gang, terwijl het een uitstekend idee later weer zie, zijn ze gelaten. Dagen blemen.” z

MEI 2016 31 Woonservice: vrijwilligers maken statushouders wegwijs in samenleving ‘Iedere statushouder een buurman’

Bij de huisvesting van statushouders in Amsterdam staat een snelle integratie van de nieuwkomers centraal. Bij het project Woonservice zijn inmiddels zes woningcorporaties aangesloten. Vrijwilligers van VluchtelingenWerk begeleiden de statushouders bij de start van hun wooncarrière. | Janna van Veen

Abdullah Ali (23) en Madj Mshaty (20) wonen sinds een maand of tien in De Studio

arrie Dekkers is een ‘woonvrijwilli- De eerste prioriteit is vervolgens de aan- gekomen en ben ik mee naar de woning Hger’. Hij maakt nieuwkomers weg- melding bij de juiste instanties: “Daarna gegaan. De oppervlakte voldeed aan wijs in de Nederlandse samenleving. De ga ik met de huurder naar de dienst Wo- de norm voor het aantal gezinsleden. gepensioneerde Amsterdammer houdt nen voor huurtoeslag en andere zaken Ik heb die familie uitgelegd hoe het er zich sinds een jaar bijna fulltime bezig die geregeld moeten worden. Een week op de Amsterdamse woningmarkt aan met de begeleiding van statushouders later volgt een bezoek aan de sociale toe gaat. Daarna hebben ze de woning die een woning krijgen toegewezen. dienst om een uitkering aan te vragen.” alsnog geaccepteerd.” Dekkers: “Ik krijg van Vluchtelingen- Over het algemeen zijn statushouders Werk een lijst met woningen voor sta- heel blij met hun woning, maar Dekkers Woonservice: de buurman tushouders en teken in op de adressen maakt het wel eens anders mee: “Zo was April dit jaar nam de Amsterdamse ge- die ik kan begeleiden. Op het afgespro- er een gezin met drie kinderen dat de meenteraad de motie ‘Iedere statushou- ken tijdstip ben ik samen met de ver- aangeboden woning in Noord veel te der een Amsterdamse buurman’ aan. In

MEI 2016 MEI huurmakelaar en de toekomstige huur- klein vond. Ze weigerden die te aanvaar- die motie wordt het college verzocht der op het adres voor het tekenen van den en werden teruggestuurd naar het om huisvesting van verblijfsgerechtigde het huurcontract.” AZC. Een week later zijn ze toch terug- vluchtelingen te spreiden door de stad.

32 DERDE VERDIEPING ‘Iedere statushouder een buurman’

Ook in extra opvanglocaties in transfor- naar bijvoorbeeld de wijkbeheerders Woonruimte is er natuurlijk bij lange matiepanden of tijdelijke huisvesting die ook betrokken zijn bij de begelei- na niet voldoende, maar Van der Voort wordt gestreefd naar een mix van be- ding van de nieuwkomers. Iedere sta- is redelijk tevreden met de aantallen woners. Het idee hierachter is status- tushouder krijgt zijn eigen consulent woningen die corporaties beschikbaar houders zo snel mogelijk te integreren die voor drie en een half jaar het vaste stellen. Bij SVAZ werden er in maart 77 in de Amsterdamse samenleving. aanspreekpunt is voor de nieuwkomers. aangemeld tegenover veertig in janu- ari. “Ondanks de krapte op de woning- markt zien we het aanbod stijgen. Er wordt geanticipeerd op het tekort door Via VluchtelingenWerk wordt een vrijwilliger aan alternatieven te zoeken zoals woning- de nieuwe bewoner gekoppeld delen door jonge vluchtelingen. En er zijn diverse andere creatieve oplos- Zes woningcorporaties en stichting En wanneer het nodig is, zijn er wijkvrij- singen mogelijk. Wel houden wij als VluchtelingenWerk Amstel tot Zaan willigers die mensen de eerste maanden vluchtelingenwerk goed in de gaten (SVAZ) hebben in dat kader hun krach- wegwijs maken in de buurt en helpen dat de kwaliteit van wonen gewaar- ten gebundeld bij de begeleiding van met de taal.” borgd blijft.” statushouders. Asielzoekers met een verblijfsvergunning die een woning in VEEL ANIMO VOOR STARTBLOK RIEKERSHAVEN de hoofdstad krijgen toegewezen, wor- den direct aangemeld bij project Woon- service. Via VluchtelingenWerk wordt een vrijwilliger zoals Harrie Dekkers aan de nieuwe bewoner gekoppeld. De samenwerking met Vluchtelingen- Werk ontstond drie jaar geleden. Toen deden alleen Ymere, de Alliantie en Ei- gen Haard mee. Begin dit jaar hebben ook Rochdale, Stadgenoot en De Key de partnerovereenkomst getekend. De kos- ten worden naar rato verdeeld over de corporaties. De gemeente draagt een zevende deel bij.

Jan van der Voort is coördinator bij pro- De afgelopen maanden heeft de selectie plaatsgevonden van project Startblok Riekerhaven. De ject Woonservice voor SVAZ. Hij prijst de jonge statushouders werden tijdens vier aparte bijeenkomsten geselecteerd. Enkele honderden betrokkenheid van de woningcorpora- DERDE VERDIEPING jongeren waren daarvoor uitgenodigd door de gemeente Amsterdam in samenwerking met het ties. “De samenwerking verloopt prima. COA. In totaal is er plaats voor ongeveer 260 jonge statushouders en evenveel werkende en/of En er is onlangs een projectgroep opge- studerende Amsterdamse jongeren. In twee weken tijd meldden zich elfhonderd Amsterdamse richt die onderzoekt hoe we de zaken nog jongeren aan voor Startblok. Zeshonderd van hen konden zich aanmelden voor een van de beter op elkaar kunnen afstemmen. Ver- bijeenkomsten en vervolgens een motivatiebrief schrijven. Daaruit is uiteindelijk het beoogde der worden er kennisbijeenkomsten ge- aantal jongeren geselecteerd. organiseerd voor de professionals van de De komende periode volgt een introductieprogramma voor alle toekomstige bewoners. Er wordt woningcorporaties waarbij ze ook met tijdens die bijeenkomsten veel aandacht geschonken aan interculturele communicatie. Ook de vrijwilligers kennis kunnen maken.” krijgen de statushouders er voorlichting over gemeentelijke zaken. Gebiedsgericht Samen met de gemeente en Vluchtelingenwerk wordt ten slotte ook nog een maatjes/ coachproject opgezet. De woonunits zijn inmiddels verhuisd van Houthavens West naar Er wordt onderzocht hoe de organisa- Riekerhaven en bijna klaar voor gebruik. Naar verwachting krijgen 1 juli de eerste bewoners de tie meer gebiedsgericht kan gaan wer- sleutel. � Meer informatie: www.startblok.amsterdam.nl ken. “Dan zijn de lijntjes veel korter

MEI 2016 33 De leeskamer

Jaarverslag Ymere mere is de eerste Amsterdamse corporatie die Yzijn jaarverslag klaar heeft. Sinds enkele jaren is voor een vormgeving gekozen die bij uitstek vi- sualiseert wat de corporatie wil uitdragen: 'sober en doelmatig'. Waar jaarverslagen in de hoogtij- jaren uitgroeiden tot glossy magazines, ontbreekt bij Ymere sinds enkele jaren zelfs elke fotografie. Ymere is financieel weer gezond. Het jaarresultaat verbeterde sterk door de aantrekkende woning- markt en verlaging van de bedrijfskosten: van 176 miljoen euro in 2014 naar 347 miljoen euro in 2015. Die winst wordt overigens deels veroorzaakt door Medewerker van Stichting gestegen vastgoedprijzen en levert dus niet onmid- Abdullah en Madj zijn Vluchtelingenwerk Amstel tot Zaan dellijk extra middelen op. Om ook in de toekomst Amsterdammer spreekt met verblijfsgerechtigde Puuyo gezond te blijven, zijn volgens bestuursvoorzitter Gezien het relatief grote aanbod van klei- Khalesia over zijn studiemogelijkheden Karin Laglas extra financiële buffers noodzakelijk. ne woningen krijgen veel jonge, alleen- Door de stijgende prijzen wordt het voor mensen staande statushouders een woning in met een bescheiden inkomen steeds moeilijker om Amsterdam toegewezen. Abdullah Ali wanneer je op de eerste etage uitstapt.” in de Metropoolregio Amsterdam een passende (23) en Madj Mshaty (20) wonen sinds een Ze zijn dan ook groot voorstander van woning te vinden. Ymere kiest nadrukkelijk, zo maand of tien in het voormalige GAK- het streven van de gemeente om sta- schrijft Laglas, voor betaalbare en goede wonin- gebouw in . Stadgenoot tushouders tussen de Nederlanders te gen. De corporatie leverde vorig jaar 359 nieuwe heeft in het getransformeerde kantoor- huisvesten. huurwoningen op, 10 procent meer dan een jaar gebouw 26 wooneenheden ingericht Abdullah heeft overwogen om naar pro- eerder. Wel nam het totale woningbestand af met voor jonge statushouders. De rest van ject Startblok van woonstichting De Key meer dan negenhonderd af naar 76.553 woningen. het gebouw bestaat uit studentenwo- in Riekerhaven (zie kader) te verhuizen. Ymere investeerde vorig jaar 105 miljoen euro in ningen en koopwoningen voor starters. Hij zit in het panel dat de toekomstige onderhoud en verbeterde 1214 woningen. Abdullah en Madj ontvluchtten beiden bewoners uitleg geeft over het project en De corporatie leverde in 2015 nog 290 koopwo- enkele jaren geleden in hun eentje Syrië. is erg enthousiast over het concept. De ningen op, maar "het bouwen van koopwoningen behoort niet meer tot de focus van Ymere, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn waarin het volkshuisvestelijk belang daar om vraagt en de "Jammer dat we allemaal op dezelfde etage zijn markt dergelijke woningen niet biedt." geplaatst" Vooruitlopend op de nieuwe WoningWet heeft Ymere haar bezit alvast ingedeeld in DAEB- en Na een lange tocht en verblijf in AZC’s el- woning die hij nu heeft is echter groter niet-DAEB-verhuureenheden. De corporatie over ders in het land kregen ze een verblijfs- dan de containerwoningen in Riekerha- ruim 5000 vrijesector huurwoningen. De corpo- vergunning en een woning in Amster- ven, dus besloot hij niet voor het Start- ratie maakt haar financiële en maatschappelij- dam. Ze zijn heel tevreden met hun klei- blok in te schrijven. ke prestaties verder inzichtelijk door de verschil- ne appartement en met de buurt waarin Inmiddels zijn Abdullah en Madj al aar- lende geldstromen via het DrieKamerModel toe ze wonen. Vooral de aanwezigheid van dig in Amsterdam geworteld. Ze krijgen te rekenen. winkels waar ze Midden-Oosters eten Nederlandse les bij de VU en wanneer die In de beloningen van de bedrijfstop is fors gewied, kunnen kopen is een prettige bijkom- opleiding is afgerond gaat Abdullah Busi- ook al omdat die nog maar uit twee personen be- stigheid. ness IT & Management studeren aan de staat. Daarvan zit alleen oudgediende Ber Bosveld Ze vinden het een minpuntje dat alle sta- HvA en gaat Madj naar de UvA voor een met 288.000 euro nog boven de 'Balkenende-norm' tushouders bij elkaar op dezelfde etage studie sociologie. Beiden zijn momenteel (= €230.474 in 2015) zit. De hoogste beloning kreeg zijn geplaatst. Abdullah: “Daardoor kom heel actief in het wegwijs maken van me- overigens een afgevloeide directeur projectontwik- je weinig in contact met de Nederland- devluchtelingen die in Amsterdam aan- keling: bijna een half miljoen euro. "Conform het se bewoners, terwijl dat juist belangrijk komen. Bij het afscheid nog een laatste overeengekomen sociaal plan."

MEI 2016 MEI is om de taal en de cultuur te leren. Bo- vraag: voelen ze zich al een beetje Am- vendien is het geen prettig gevoel dat sterdammer? Die vraag wordt met een Het jaarverslag is te downloaden vanaf de site iedereen weet dat je vluchteling bent volmondig ‘absoluut’ beantwoord. z van Ymere

34 DERDE VERDIEPING Zie deze en andere boekbesprekingen op WoON2015: half www.nul20.nl/boeken miljoen huurders wonen te duur De woonlasten voor huurders zijn gestegen en voor Het Hofje kopers gedaald. Ruim een half miljoen huurders wonen te duur, althans volgens de definitie van ie kent ze niet: hofjes - besloten groene ‘dure scheefheid’. Aldus het driejaarlijkse Woon- Wwoonomgevingen met kleine huizen rond Onderzoek Nederland (WoON2015). een binnentuin. Het is een typisch Nederlands WoON wordt eens in de drie jaar uitgevoerd door verschijnsel. Of liever: een Randstadverschijn- het ministerie van BZK in samenwerking met het sel. Want volgens de auteur van Hofjes, Willemijn CBS. WoON2015 schetst een beeld van de huisves- Wilms Floet, vinden we hofjes alleen in Amster- tingssituatie van huishoudens, woningvoorraad- dam, Haarlem, Leiden, Gouda, Den Haag, Delft, kenmerken, de woonwensen van bewoners, de te- Rotterdam en Dordrecht. En Floet kan het weten. vredenheid van huishoudens met hun woning en De architectuurhistorica promoveerde op het on- woonomgeving, de woonuitgaven in huur- en koop- derwerp in 2014 en heeft die kennis nu verwerkt sector en verhuisprocessen op de woningmarkt. In in een kloek boekwerk voorzien van fraaie foto- het kader van WoON2015 zijn circa 63.000 enquêtes grafie van Katja Effting. Energieprestatie: onder personen van 18 jaar en ouder uitgevoerd. Een groot aantal hofjes heeft de eeuwen overleefd De meest opvallende uitkomst vormen de snel stij- en niet zelden worden ze nog altijd bewoond door we doen het zelf gende woonlasten voor huurders. De netto woon- alleenstaande ouderen. Het eerste ‘hofje van lief- quote voor kopers is gedaald van 30,1 procent in dadigheid’ werd aan het eind van de veertiende nergielabels zijn de belangrijkste meters voor 2012 naar 27,2 in 2015. In dezelfde periode steeg eeuw gebouwd. De eerste opdrachtgever was Ede energieprestaties van woningen, terwijl de netto woonquote voor huurders van 33,9 naar een vermogende Haarlemmer die zich geroepen ze weinig zeggen over het feitelijk gebruik. Dat 36,0 procent. De woonlasten van huurders stegen voelde arme ouderen te huisvesten. Dat werd concludeert promovenda Daša Majcen van de TU terwijl hun huishoudinkomen daalde. Belangrijk- Hofje de Bakenesserkamer. Vele rijke Hollandse Delft in haar proefschrift ‘Predicting energy con- ste oorzaak van de stijgende woonlasten zijn de stedelingen volgden zijn voorbeeld. Ongetwijfeld sumption and savings in dwelling stock; a perfor- huurstijgingen. waren ze bezield door naastenliefde en religieus mance gap analysis in the ’. Ze analy- Er wonen minder huurders scheef sinds het vo- plichtsbesef, maar het was vast ook verleidelijk seerde de gegevens van zo’n 200.000 woningen, rige WoON-onderzoek. De goedkope scheefheid om op deze wijze je naam aan de stad te kun- grotendeels in de sociale huursector. Zij was het nam ten opzichte van 2012 af met 166.000 huur- nen verbinden. ook die voor de Amsterdamse Rekenkamer het ders tot bijna 530.000 per 2015. Anderzijds nam Floet gaat niet over een nacht ijs. Ze beschrijft onderzoek uitvoerde naar de effectiviteit van de de dure scheefheid - huishoudens die te duur wo- weliswaar de functie van het hofje als sociale hoofdstedelijke labelstappen-subsidie. nen gelet op hun inkomen - sinds 2012 flink toe voorziening, maar haar invalshoek is minder Er blijkt nauwelijks correlatie tussen een hoger met 161.000 tot 528.000 huurders per 2015. Deze sociologisch dan architectuurhistorisch. Ze on- label en vermindering van energieverbruik. Een ontwikkelingen hangen samen met dalende inko- derzoekt het hofje als een architectonisch ont- alleenstaande oudere in een woning met label G mens, huurharmonisatie en huurstijgingen, ver- werpvraagstuk: hoe zijn de hofjes verankerd in blijkt soms minder energie te verbruiken dan een scherpte woningtoewijzing en een verdere con- het stedelijk weefsel en welke architectonische gezin in een label A woning. Sterker nog: bewo- centratie van huishoudens met een laag inkomen ontwikkeling hebben ze doorgemaakt? Volgens ners van oude, slecht geïsoleerde huizen hebben in de huursector. haar hebben opeenvolgende generaties archi- vaak een bescheiden gasrekening. En het omge- Een andere uitkomst van het onderzoek is dat er tecten het hofje als model voor de Nederlandse keerde is ook het geval. in de periode 2013-14 minder werd verhuisd dan in woningbouw gebruikt. Het werkelijke verbruik van een label A woning de twee jaar daarvoor. Dat verklaart wellicht voor Het boek is vol minutieus getekende plattegron- blijkt gauw 20 tot 30 procent hoger te zijn dan het een deel waarom veel meer huishoudens (+33%) den, gevelbeelden en kadastrale kaarten. Ze on- theoretische verbruik. Hoe dat komt? De men- aangaven dat ze binnen twee jaar (misschien) wil- derscheidt afgesloten hofjes achter een muur, selijke factor: wie geen cv heeft, verwarmt vaak len verhuizen. verborgen oases met een deurgevel, monumen- maar één ruimte, schaart zich rond de kachel en Ten opzichte van 2012 is de vraag naar koopwonin- tale hofjes met een poortgevel en hofjes als stads- zet de kachel uit als hij niet thuis is. Terwijl be- gen toegenomen, vooral de vraag van koopstarters paleis. Die laatste categorie is een curieuze en woners met een HR-ketel en een geïsoleerd huis naar goedkope koopwoningen (< €180.000). Er is zeldzame verschijningsvorm uit de achttiende het eerder overal behaaglijk maken. Deze kloof ook meer vraag naar vrije sector huurwoningen: eeuw. De architectuurmode uit die tijd had een tussen theorie en praktijk maakt het lastig terug- van 5 procent van alle verhuisgeneigde huishou- belangrijke invloed; de voorgevel werd soms uit- verdientijden vast te stellen. dens in 2009 naar 12 procent in 2015. De vraag naar gevoerd als luxe grachtenpand. Kortom: huizen zijn prima energiearm te maken, gereguleerde huurwoningen tot de aftoppings- Floet heeft in Amsterdam meer dan zestig hofjes maar bewoners gooien roet in het eten. Energiela- grens neemt af van 27 naar 20 procent van alle ontdekt waarvan de meeste in de zijn of bels krijgen pas betekenis wanneer ze worden ge- DE LEESKAMER verhuisgeneigden. waren gelegen. Daar zitten inderdaad verborgen koppeld aan verbruiksgegevens, stelt Majcen. Die De vrije huursector is in zes jaar tijd in omvang oases bij. Misschien kan er op basis van deze stu- zijn er nu. En ze pleit voor meer aandacht voor verdubbeld van 8 naar 16 procent van de huur- die nog eens een overzichtelijk gidsje worden ge- voorlichting. “De doorslaggevende factor zijn we sector. Dit komt vooral door nieuwbouw en huur- maakt voor hofjeswandelingen. zelf, richt het beleid dus ook op de gebruikers.” verhoging, waardoor de huur boven de liberalisa- tiegrens uitkomt. Het hofje - Bouwsteen van de Hollandse stad, Predicting energy consumption and savings in 1400-2000 the housing stock: A performance gap analysis WoON2015 is gratis te downloaden op de site Auteur(s): Willemijn Wilms Floet; Fotograaf: in the Netherlands, Daša Majcen, Proefschrift van de Rijksoverheid Katja Effting; Uitgeverij Van Tilt, €24,95 224 pag $27.55 TU Delft. (gratis online in te zien)

MEI 2016 35 Tijd van grote huurverhogingen is voorbij

emiddeld zijn huurders in Amsterdam en omstreken onge- Amsterdamse corporaties ontzien dit jaar vooral lage inko- Gveer 29 procent van hun netto inkomen kwijt aan huur (na mens met een hogere huur; een andere trend is dat lage hu- aftrek van de huurtoeslag). Voor huishoudens die recentelijk ren meer worden verhoogd dan hogere. De Key, Eigen Haard, zijn verhuisd, is de huurquote vaak nog hoger, want de huur- Rochdale en de Alliantie maken de verhoging afhankelijk van prijs wordt vaak flink opgetrokken ('geharmoniseerd') bij een het verschil tussen de huidige huur en de maximale huur nieuwe verhuring. Toch lijkt de grote stijging van de aanvangs- (WWS-punten). Ymere streeft hetzelfde na, maar verhoogt huren in de corporatiesector voorbij, zo blijkt uit de Rapportage generiek lagere huren meer dan hogere in een staffel tus- Woonruimteverdeling 2015 van de Stadsregio Amsterdam. Voor sen de 0,6 tot 2,1 procent. Daarbij speelt ook de verhouding het derde achtereenvolgende jaar steeg vorig jaar althans het tussen huur en inkomen een rol. Ymere en Stadgenoot be- aandeel woningen dat beneden de hoogste aftoppingsgrens vriezen de huren boven de aftoppingsgrens (€628) volledig (vorig jaar €618) nieuw werd verhuurd: 58 procent, tegenover voor lage inkomens. 49 procent in 2013. Echter, in de zuidelijke stadsregio - en dan met name in Diemen en Haarlemmermeer - werden wel min- Hogere inkomens der goedkope woningen aangeboden. Ook middeninkomens krijgen niet vanzelfsprekend de maxi- male verhoging (dit jaar 2,6%) voor hun kiezen. Ymere en Huurverhogingen Stadgenoot matigen de verhoging bij de hogere huren, de Op 1 juli gaan de huren omhoog. Dat wordt dit jaar een be- Alliantie maakt de mate van verhoging afhankelijk van de scheiden huurverhoging. Corporaties verhogen de sociale huidige huur in relatie tot de maximale huur. huren gemiddeld hoogstens met 1 procent voor huurders Hoge inkomens krijgen als regel de maximale verhoging van met een inkomen tot de EU-inkomensgrens. De maximum- 4,6 procent. Voor alle huurverhogingen in de sociale sector verhoging voor die categorie is 2,1 procent. Voor hogere in- geldt: de maximale huur mag niet uitstijgen boven de prijs komens gelden maxima van 2,6 en 4,6 procent. volgens het WWS-puntenstelsel. z

DE AANVANGSHUREN ONDER TWEEDE AFTOPPINGSGRENS HUURPRIJSSEGMENTEN SOCIALE HUURSECTOR 2015

<€  overig   tot € €-  € -  > €                                                                 Amsterdam Stadsregio Noord Stadsregio Zuid Amsterdam Stadsregio Noord Stadsregio Zuid

Bron: Rapportage Woonruimteverdeling 2015 Stadsregio Amsterdam HUURVERHOGING PER 1 JULI 2016 SOCIALE HUURSECTOR AMSTERDAM Inkomen Huidige huur max. Ymere De Key Stadgenoot Eigen Haard de Alliantie Rochdale <€401 2,1 % 2,1% *1 *2 Lage inkomens <€401-€585 2,1 % 0,6-2,1% 0-2% 1,1% 0,6-1,1% *3 0,6-1,1% *3 0-0,6% *3 (<€34.678) >€585 2,1 % 0,6% >€628 2,1 % 0% 0% 0% <€585 2,6% 2,6% 2,6% *1 Middeninkomens €585-€628 2,6% 2,4-2,6% 2,6% 2,6% 1,1-2,1%*4 1,6% (€34.678 – €44.360) >€628 2,6% 1,9% 1,6% >711 2,6% 0,0% Hoge inkomens 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% (>€44.360)

*1) Ymere maakt in bepaalde huurprijscategorieën de huurverhogingen afhankelijk van de huidige huur. *2) De Key: verhoging is afhankelijk van verschil tussen feitelijke en maximale huur. Staffel: huur > 90% max. huurprijs -> geen verhoging, huur 70-90% -> +1%, huur < 70% -> + 2%. *3) Eigen Haard, de Alliantie: verhoging is afhankelijk van verschil tussen feitelijke en maximale huur: huur > 80% max. huurprijs -> +0,6%, huur < 80% -> +1,1%. MEI 2016 MEI Rochdale vergelijkbare systematiek maar minder verhoging: huur <80 max. huurprijs -> +0,6%; huur < 80% max. prijs -> geen verhoging. *4) De Alliantie: verhoging voor middeninkomens ook afhankelijk van verschil tussen feitelijke en maximale huur: huur > 80% max. huurprijs -> 1,1%; huur < 80% max. huurprijs -> +2,1%

36 WOONBAROMETER