Bauleitplanung des Flecken Hagenburg Samtgemeinde Sachsenhagen – Landkreis Schaumburg
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße" mit Vorhaben- und Erschließungsplan einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“
Bebauungsplan der Innenentwicklung (gem. § 13 a BauGB)
Begründung (gem. § 9 Abs. 8 BauGB)
Entwurf Stand: §§ 3 (2), 4 (2) BauGB
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Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung -
Gliederung
1 Grundlagen 4 1.1 Anträge und Beschlüsse 4 1.2 Allgemeine Ziele der Bauleitplanung 4 1.3 Anwendung und Aufgaben des Vorhaben- und Erschließungsplanes gem. § 12 BauGB 5 1.4 Beschleunigtes Verfahren gem. § 13 a BauGB 8 1.5 Rechtsgrundlagen 10 1.6 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 11 1.7 Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ 12 2 Städtebauliche Strukturen und Zustand des Plangebietes 13 2.1 Räumlicher Geltungsbereich 13 2.2 Zustand des Plangebietes – Städtebauliche Situation 13 3 Ziele und Zwecke der Planung 15 4 Vorhaben- und Erschließungsplan (Vorhabenplan, Vorhabenbeschreibung und städtebauliches Konzept) 20 4.1 Baugrundstück und seine Bebauung 20 4.2 Topografie 20 4.3 Nutzung 20 4.4 Städtebauliche Zielsetzung/Architektur 21 4.5 Verkehrliche Erschließung 21 4.6 Begrünung 21 5 Inhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 22 5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 22 5.2 Verkehr 25 5.3 Belange von Natur und Landschaft 26 5.4 Immissionsschutz 30 5.5 Klimaschutz und Klimaanpassung 40 5.6 Denkmalschutz 41 5.7 Altlasten/Kampfmittel 41 6 Daten zum Plangebiet 42 7 Ver- und Entsorgung 42 7.1 Abwasserbeseitigung 42 7.2 Oberflächenentwässerung 42 7.3 Trink- und Löschwasserversorgung 42 7.4 Abfallentsorgung 43
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7.5 Energieversorgung (Elektrizität) 43 7.6 Fernmeldewesen 43 8 Kosten für den Flecken und Bodenordnung 43
Anlage: Artenliste für standortgerechte Gehölzpflanzungen 44
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1 Grundlagen
1.1 Anträge und Beschlüsse 1.1.1 Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gem. § 12 BauGB Die Woltmann-Kaschube GmbH und Co. KG, Hagenburg, hat beim Flecken Hagenburg die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vorhaben- und Erschließungsplan beantragt, um auf der Grundlage des damit erzeugten Planungsrechtes die bereits bestehende bauliche Anlage des Seniorenwohn- und -pflegeheimes durch einen neuen und den heutigen Anforderungen des Wohnens der älteren und pflegebedürftigen Bevölkerung gerecht werdenden Gebäudekomplex zu ersetzen. Sie hat in diesem Zusammenhang auch gegenüber dem Flecken Hagenburg dargelegt, dass sie durch vertragliche Sicherung der entsprechend betroffenen Grundstücksflächen und Darlegung der wirtschaftlichen Umsetzungsfähigkeit zur Realisierung des Vorhabens in der Lage ist (§ 12 BauGB).
1.1.2 Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB Der Rat des Flecken Hagenburg hat in seiner Sitzung am 06.06.2016 den Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“, gefasst. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB aufgestellt, da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, mit dem Maßnahmen der innerörtlichen Nachverdichtung vorbereitet werden. Die im Gesetz genannten Voraussetzungen sind erfüllt. Der entsprechende Nachweis wird in dem nachfolgenden Kapitel 1.4 dieser Begründung erbracht.
1.2 Allgemeine Ziele der Bauleitplanung Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3 mit Vorhaben- und Erschließungsplan dient der Deckung des auf den Kernbereich des Flecken Hagenburg bezogenen besonderen Wohnbedarfs, der sich durch die Wohnbedürfnisse der älteren und insbesondere der pflegebedürftigen Bevölkerung darstellt. Das vorhandene Senioren- und Pflegeheim an der Schierstraße stammt aus den 1970er Jahren. Das Gebäude weist eine Reihe baulicher Mängel auf und entspricht nicht mehr den funktionalen Anforderungen an eine zeitgemäße Unterbringung und Betreuung alter Menschen. Vor diesem Hintergrund strebt die Vorhabenträgerin, die mit dem Neubau einer Seniorenwohnanlage an der Schloßstraße bereits eine vergleichbare Einrichtung in Hagenburg betreibt, in Form eines Neubaus eine Neuordnung der an der Schierstraße bisher bestehenden Einrichtung an. Art und Umfang des Vorhabens werden im Kapitel „Vorhabenbeschreibung“ dargelegt. Der Flecken Hagenburg verfolgt im Rahmen seiner Siedlungsentwicklungen den Grundsatz mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen. Diese Bodenschutzklausel geht aus § 1 a Abs. 2 BauGB hervor, wonach zunächst zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung genutzt sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß begrenzt werden sollen. Insbesondere sollen daher zunächst bereits baulich genutzte und verfügbare Flächen, Brachflächen, Gebäudeleerstände, Baulücken und andere
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Nachverdichtungsmöglichkeiten in die Überlegungen zur Deckung des Wohnbedarfs eingestellt werden. Um die Siedlungsentwicklung, insbesondere die mit den o.g. Wohnformen verbundene bauliche Entwicklung, zu ordnen, soll die angestrebte bauliche Neuordnung des Altenwohn- und Pflegeheimes auf den vorhandenen Grundstücksflächen erfolgen. An diesem Standort sollen neben den v.g. Wohnbedürfnissen besonders die Anforderungen eines kosten-, flächen- und energiesparenden Bauens beachtet werden. Der Bodenschutzklausel gem. § 1a Abs. 2 BauGB soll im Rahmen dieser Bauleitplanung dadurch Rechnung getragen werden, dass die im Siedlungsbereich gelegenen, bereits an die technische Infrastruktur angeschlossenen und durch die in der Umgebung bereits vorhandene Bebauung geprägten Grundstücksflächen, die für eine bauliche Nutzung im Sinne der Nachverdichtung gute Voraussetzungen bieten, für die Deckung des speziellen Wohnbedarfs beansprucht werden sollen. Dabei können standortbedingt und unter Einbeziehung der in der Umgebung befindlichen Versorgungseinrichtungen besonders die Wohn- und Lebensbedürfnisse der älteren Bevölkerungsgruppen berücksichtigt werden. Der Flecken Hagenburg räumt aus den v.g. Gründen der Förderung der Innenentwicklung, der Vermeidung von zusätzlichen Flächenversiegelungen im bisher von Bebauung freigehaltenen Außenbereich und der bereits vor Ort bestehenden guten infrastrukturellen Ausstattung und Anbindung der bereits bestehenden Wohn- und Pflegeeinrichtung gegenüber der Verlegung dieser Nutzung/Einrichtung an einen anderen und in Siedlungsrandlage gelegenen Standort den Vorrang ein. Darüber hinaus stellt der Flecken Hagenburg fest, dass dieser Standort mit den Grundsätzen der Förderung der Innenentwicklung und der Bodenschutzklausel gem. § 1a Abs. 2 BauGB vereinbar ist und unter Berücksichtigung der diesen lokalen Siedlungsbereich prägenden gemischten Nutzungsstruktur auch unter Beibehaltung der bisherigen Schutzansprüche der in der Nachbarschaft gelegenen Nutzungen ein Immissionskonflikt dem Grunde nach vermieden werden kann. Zur gestalterischen Integration des neu geplanten Gebäudes wird auf die gliedernden Gestaltungselemente als auch auf die Höhenentwicklung des Vorhabens verwiesen, die aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan zu entnehmen sind. Ferner wird darauf hingewiesen, dass für das Neubauvorhaben durch eine weitestgehende Einhaltung von Abständen zu den im Westen und Norden angrenzenden Grundstücksflächen ein Beitrag zur Reduzierung von Konfliktlagen geleistet wird.
1.3 Anwendung und Aufgaben des Vorhaben- und Erschließungsplanes gem. § 12 BauGB Auf Grund des konkreten Projektbezuges, der Sicherstellung einer zeitnahen Deckung des besonderen Wohn- und Pflegebedarfes und zur Darlegung der konkreten städtebaulichen Integration des Vorhabens in den bestehenden Siedlungszusammenhang ist die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vorhaben- und Erschließungsplan gem. § 12 BauGB vorgesehen. Die zeitnahe Deckung des Wohnbedarfes soll auch einen Beitrag zur Sicherung und Entwicklung des Kernbereiches des Flecken Hagenburg und somit auch einen wichtigen Beitrag zur Förderung der Innenentwicklung mit der damit verbundenen Sicherung und Entwicklung der im Versorgungskern befindlichen Versorgungseinrichtungen, wie Einzelhandelsbetriebe, Handwerks- und Gewerbebetriebe sowie Grundversorgungseinrichtungen leisten und zur Sicherung und Schaffung neuer Arbeitsplätze beitragen. Gem. § 12 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger/ die Vorhabenträgerin auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Planes zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen
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(Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise verpflichtet. Diese vertragliche Vereinbarung (Durchführungsvertrag) mit der Gemeinde wird vor dem Satzungsbeschluss gem. § 10 Abs. 1 BauGB geschlossen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan basiert auf den konkreten Vorhabenplanungen der im Gebiet vorgesehenen Realisierung eines Seniorenwohn- und -pflegeheimes. Gegenstand des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind die vom Vorhabenträger vorgelegten Hochbauplanungen (Architekten BKSP, Hannover) – Vorhabenplanung. Diese sind auch Grundlage und Orientierung für die bodenrechtlichen Festsetzungen des vorhabenbezogenen B-Planes. Hierbei handelt es sich vordringlich um die Ausrichtung und Festsetzung von Baugrenzen und den damit verbundenen überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen mit ihren Abständen zu benachbarten Grundstücksgrenzen. Bei der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sollen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abgewogen werden.
1.3.1 Definition der Verfügungsgewalt Gemäß § 12 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Abs. 1 verpflichtet (Durchführungsvertrag). Die Vorhabenträgerin hat dem Flecken Hagenburg gegenüber dargelegt, dass sie zur Durchführung des beantragten Vorhabens bereit ist. Darüber hinaus hat die Vorhabenträgerin dargelegt, dass sie zur Durchführung des hier in Rede stehenden Vorhabens in der Lage ist und sich in diesem Zusammenhang zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten vollständig verpflichtet. Darüber hinaus hat die Vorhabenträgerin dem Flecken gegenüber dargelegt, dass die Realisierung des Vorhabens gesichert ist, da sie über die vorhabenbezogenen Flächen bereits uneingeschränkt verfügt und finanziell leistungsfähig ist. Auf dieser Grundlage hat der Rat des Flecken Hagenburg nach Prüfung der in § 12 BauGB beschriebenen Voraussetzungen dem v.g. Antrag zugestimmt und den Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ gefasst.
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Abb.: Flächen in der Verfügungsgewalt des Vorhabenträgers mit Kennzeichnung des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, Kartengrundlage ALKIS, M 1:1.000 i.O., © 2018 LGLN, RD Hameln-Hannover, Katasteramt Rinteln
1.3.2 Der Durchführungsvertrag § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB führt neben dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan und dem Vorhaben- und Erschließungsplan den Durchführungsvertrag ein. Daraus geht hervor, dass sich der Vorhabenträger zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist und zum Tragen der Planungs- und Erschließungskosten (ganz oder teilweise) zu verpflichten hat. Er ist nicht Gegenstand der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB). Der Durchführungsvertrag muss spätestens beim Satzungsbeschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan verpflichtend begründet worden sein. Diese Regelung hat unmittelbare Bedeutung für die Rechtmäßigkeit eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Neben der Vereinbarung über die Kostenübernahme ist die Vereinbarung eines bestimmten Zeitraums zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließung Gegenstand des Durchführungsvertrages. „Der Durchführungsvertrag kennzeichnet den vorhabenbezogenen Bebauungsplan als ein auf baldige Durchführung angelegtes Instrument. Der Durchführungsvertrag muss in erster Linie und unbedingt eine Verpflichtung zur Verwirklichung der im Vorhaben- und Erschließungsplan bezeichneten Vorhaben und ihrer Erschließung enthalten.“1 In den Vertrag können zusätzliche Regelungen aufgenommen werden, die der Vorhabenträger übernehmen soll. Hierbei kommen solche vertragliche Regelungen in Betracht, die im Zusammenhang mit dem Vorhaben und der Erschließung stehen.
1 Prof. Dr. Michael Krautzberger, Durchführungsvertrag beim Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB, Bonn/Berlin, S. 4 ff
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„Der Durchführungsvertrag ist zwischen dem Vorhabenträger und der Gemeinde vor dem Satzungsbeschluss, d. h. spätestens vor dem Beschluss nach § 10 Abs. 1 über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1) zu schließen. Der Vertrag muss deshalb zum Zeitpunkt des Beschlusses über den Bebauungsplan abgeschlossen sein, weil er Voraussetzung für den Bebauungsplan ist und ggf. für die Beurteilung der Abwägung relevant ist.“2 Der Durchführungsvertrag ist nicht Teil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und nicht seiner Begründung. Andererseits muss die Begründung auf den Durchführungsvertrag eingehen. Im Übrigen muss alles, was mit dem Durchführungsvertrag in Zusammenhang steht in der Begründung erwähnt werden, wenn es für die Abwägungsentscheidung relevant geworden ist. Daher ist die Darstellung der für die Beurteilung der Ziele des § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB relevanten Inhalte des Durchführungsvertrags Bestandteil der Begründung. Im Zweifel sind in der Begründung die für die Abwägung maßgeblichen Inhalte wiederzugeben. Dies gilt besonders, wenn in zulässiger Weise Konfliktregelungen aus dem Plan in den Vollzug des Durchführungsvertrags „verlagert“ werden.3 Im Durchführungsvertrag werden die nachfolgend aufgeführten Aspekte berücksichtigt: a. Übernahme sämtlicher Planungs- und Erschließungskosten durch den Investor: Der Vorhabenträger übernimmt sämtliche Planungs- und Erschließungskosten. b. die über den Gemeingebrauch hinausgehende Beanspruchung von öffentlichen Wegen und Straße sowie deren Unterhaltung und Wiederherstellung im Schadensfall: Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Unterhaltung und Wiederherstellung der beanspruchten öffentlichen Wege und Straßen nach Maßgabe des Durchführungsvertrages. c. des Realisierungszeitraumes des Vorhabens: Der Realisierungszeitraum wird im Durchführungsvertrag definiert. d. der Gewährleistungsausschluss und Ausschluss von Schadensersatz für die Gemeinde: Wird in den Durchführungsvertrag aufgenommen. e. die Art und den Umfang der Maßnahmen zum Artenschutz: Wird in den Durchführungsvertrag aufgenommen.
1.4 Beschleunigtes Verfahren gem. § 13 a BauGB Der vorhabenbezogene Bebauungsplan mit Vorhaben-und Erschließungsplan soll gem. § 13 a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt werden. Voraussetzung hierfür sind die nachfolgenden Kriterien, die im Einzelnen geprüft wurden:
Anwendungsvoraussetzungen des § 13 a BauGB Maximale Grundfläche Gem. § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB darf ein Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 der
2 Prof. Dr. Michael Krautzberger, Durchführungsvertrag beim Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB, Bonn/Berlin, S. 6 3 Prof. Dr. Michael Krautzberger, Durchführungsvertrag beim Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB, Bonn/Berlin, S. 7
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Baunutzungsverordnung oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt weniger als 20.000 m², wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind. Da die zulässige Grundfläche des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplanes rd. 1.041 m² beträgt, liegt diese unter dem o.g. Schwellenwert. Da in unmittelbarer räumlicher Umgebung keine weiteren Bebauungspläne aufgestellt werden, die mit diesem im räumlichen und funktionalen Zusammenhang stehen, werden die Voraussetzungen des § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB in Bezug auf die Anwendung des Bebauungsplanes der Innenentwicklung erfüllt.
Keine UVP-Pflicht Durch die vorliegende Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vorhaben- und Erschließungsplan wird auch keine Zulässigkeit eines UVP-pflichtigen Vorhabens begründet.
Keine Beeinträchtigung von FFH- und Vogelschutzrichtlinie Die in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (vgl. FFH- und Vogelschutzrichtlinie) werden nicht beeinträchtigt. Die Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz (vgl. § 1 a Abs. 3 BauGB) gem. § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB entfällt.
Absehen von der Umweltprüfung Im beschleunigten Verfahren nach § 13 a Abs. 2 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von dem Umweltbericht nach § 2 a BauGB abgesehen. Es ergeben sich auch aus der örtlich prägenden Nutzung (bauliche Anlagen und Stellplätze) keine Anhaltspunkte dafür, dass umweltrelevante Aspekte, die einer Umweltprüfung bedürfen, im Rahmen dieser Bauleitplanung zu berücksichtigen sind. Es wird bei den Bebauungsplänen der Innenentwicklung - insbesondere in den Fällen des § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB (die Grundfläche überschreitet die 20.000 m² nicht) - davon ausgegangen, dass die bauliche Inanspruchnahme keine erheblich nachteiligen Umwelteinwirkungen hat, die über die bereits bestehende bauliche Nutzung oder siedlungsstrukturelle Prägung der betroffenen Flächen hinausgehen. Dies ist hier der Fall, da als Art der baulichen Nutzung das nachfolgt, was seit vielen Jahren örtlich bereits an Nutzungen ausgeübt wurde.
Keine Auswirkungen nach BImSchG Es bestehen zum gegenwärtigen Zeitpunkt der Planaufstellung keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 BImSchG zu beachten sind.
Förderung der Innenentwicklung/Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 3 mit Vorhaben- und Erschließungsplan erstreckt sich im Übrigen auf siedlungsstrukturell geprägte Flächen nördlich der Wilhelm-Suhr-Straße und westlich der Schierstraße. Die betroffene Grundstücksfläche ist bebaut. Die bestehenden Gebäude werden abgerissen und der Bewuchs gerodet. Im unmittelbaren nördlichen und südlichen Umfeld befinden sich gemischt genutzte, dörflich geprägte Nutzungen bestehend aus Wohnnutzungen und landwirtschaftlichen Hofstellen (Tierhaltung Pferde). Die nicht bebauten Grundstücksflächen stellen sich in Bezug auf die Wohnnutzungen als Hausgarten und in Bezug auf die Hofstelle als Weidefläche und sonstige dem Betrieb zuzuordnende Betriebsflächen dar. Diese reichen bis an die nördliche Grenze des Plangebietes heran.
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Im Osten grenzt die Schierstraße und daran anschließend der Wohnsiedlungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 22 mit seinen überwiegenden Allgemeinen Wohngebieten und den zur Schierstraße orientierten Mischgebieten an. Im Westen schließt sich ein im Bebauungsplan Nr. 6 festgesetztes Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) an, dass in Bezug auf das hier in Rede stehende Plangebiet für den westlichen Teil ein Mischgebiet gem. § 6 BauNVO festsetzt. Das Plangebiet ist daher nachvollziehbar allseits von siedlungsbezogenen Bebauungsstrukturen umgeben und weist einen eindeutigen Bezug zum Siedlungsgebiet im Sinne des im Zusammenhang bebauten Siedlungsbereiches auf. Ferner sei darauf hingewiesen, dass durch die mit diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan verbundene Mobilisierung von bereits siedlungsstrukturell geprägten Flächen im Sinne der Deckung des lokalen besonderen Wohnbaulandbedarfes ein Beitrag zur Förderung der Innenentwicklung geleistet wird, da – wie oben bereits beschrieben - auf die Inanspruchnahme von bisher unbebauten Grundstücksflächen in den Außenbereichen verzichtet werden kann. Mit der geplanten baulichen Nutzung ist auch die Sicherung und Schaffung neuer Arbeitsplätze verbunden, da das geplante Vorhaben durch die Neuordnung der Wohn- und Pflegeeinrichtung bestehende Arbeitsplätze sichert und darüber hinaus auch neue Arbeitsplätze schafft. Ferner können die Bewohner des Wohn- und Pflegeheimes im Rahmen ihrer Mobilität die im Kernbereich Hagenburg gelegenen Versorgungseinrichtungen nutzen und sich entsprechend – sofern möglich - versorgen.
Fazit Für die Aufstellung eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB sind die planungsrechtlichen Voraussetzungen daher erfüllt, so dass von diesem Instrument Gebrauch gemacht wird.
1.5 Rechtsgrundlagen Dieser Bebauungsplan wird auf der Grundlage der folgenden Gesetze und Verordnungen erstellt: Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634). Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786). Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhaltes (Planzeichenverordnung – PlanZV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. Dezember 1990 (BGBI. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBI. I S. 1057). Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. Dezember 2010 (Nds. GVBl. S. 576), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 28. Februar 2018 (Nds. GVBl. S. 22). Niedersächsische Bauordnung (NBauO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. April 2012 (Nds. GVBl. S. 46), zuletzt geändert durch Gesetz vom 25. September 2017 (Nds. GVBl. S. 338).
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1.6 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Der zum Zeitpunkt der Aufstellung dieser Bauleitplanung rechtswirksame Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Sachsenhagen stellt für die im Plangebiet gelegenen Flächen gemischte Bauflächen dar. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird als Art der baulichen Nutzung lediglich die im Gebiet konkret angestrebte Nutzungsart festgesetzt (Seniorenwohn- und -pflegeheim). Darüber hinaus wird wie bisher davon ausgegangen, dass diese bereits lokal ausgeübte Nutzung auch weiterhin mit den umgebenden gemischt und dörflich geprägten Nutzungen vereinbar ist. Es wird ferner unterstellt, dass die bereits ausgeübte und hier geplante Einrichtung und Nutzung innerhalb eines Dorf- und Mischgebietes gem. §§ 5 und 6 BauNVO allgemein zulässig war und weiterhin sein wird. Insofern wird seitens des Flecken Hagenburg davon ausgegangen, dass die im Plangebiet vorgesehene Nutzung sich in die gemischte Nutzungsstruktur der Umgebung einfügt und entsprechend den damit verbundenen Schutzanspruch annimmt. Es wird daher davon ausgegangen, dass die im Plangebiet so festgesetzte Art der Nutzung mit den Darstellungen des wirksamen FNPs der Samtgemeinde Sachsenhagen vereinbar ist und daher als aus diesem entwickelt angesehen werden kann. Abb.: Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Sachsenhagen mit Darstellung des Plangebietes
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1.7 Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 3 beinhaltet die Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6, da das im Bebauungsplan Nr. 6 für den westlichen Bereich des Plangebietes festgesetzte Mischgebiet gem. § 6 BauNVO für die Realisierung des Vorhabens in Anspruch genommen wird. Entsprechend wird für die Fläche der Teilaufhebung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3 eine Baufläche mit der Zweckbestimmung „Seniorenwohn- und -pflegeheim“ festgesetzt. Eine Realisierung innerhalb des festgesetzten MI-Gebietes wäre mit Bezug auf die vorgesehene Art der baulichen Nutzung grundsätzlich zulässig. Da jedoch sowohl die festgesetzten Maße der baulichen Nutzung (GRZ 0,3, GFZ 0,6, II-geschossig, offene Bauweise) als auch die durch Baugrenzen definierten überbaubaren Grundstücksflächen eine Realisierung des Vorhabens in der geplanten Form nicht zulassen, werden diese Flächen Bestandteil der Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 und dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugeordnet. Eine Änderung des Schutzanspruches des bisher festgesetzten Mischgebietes wird durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht (Lärm und Orientierungswerte der DIN 18005) bzw. nicht im Wesentlichen Umfang (Geruch und Anwendung der Geruchsimmissionsrichtlinie) bewirkt. Aufgrund des für die östlich benachbarte landwirtschaftliche Hofstelle mit Tierhaltung vom Landkreis Schaumburg erteilten positiven Bauvorbescheides sind gegenüber der bereits bestehenden Immissionssituation aus der Teilaufhebung und der hinzutretenden Vorhabenplanung keine erheblichen Beeinträchtigungen des bereits bestehenden Schutzanspruches ableitbar. Der von der Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 betroffene Bereich ist in der nachfolgenden Plandarstellung entsprechend gekennzeichnet und erstreckt sich hier auf die westlichen Freiflächen des Grundstücks Schierstraße 20. Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ bzw. seiner 2. Änderung werden für die im räumlichen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3 gelegenen Flächen aufgehoben. Abb.: Auszug aus der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ mit Kennzeichnung der von der Teilaufhebung betroffenen Teilfläche
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2 Städtebauliche Strukturen und Zustand des Plangebietes
2.1 Räumlicher Geltungsbereich Das ca. 0,2 ha große Plangebiet befindet sich im Süden der Ortschaft Hagenburg. Es handelt sich um das bebaute Grundstück Schierstraße 20, auf dem sich das zweigeschossige Bestandsgebäude eines Senioren- und Pflegeheimes befindet, sowie um die westlich angrenzende, zum Teil mit Gehölzen bewachsene Freifläche. Der Planbereich wird begrenzt von der Schierstraße im Osten (Landesstraße L 445) und der Wilhelm-Suhr-Straße im Süden. Nach Westen schließen sich gewerblich genutzte Bereiche an, im Norden befindet sich eine unbebaute Grünlandfläche. Das Plangebiet umfasst das Flst. 43/10, Flur 11, Gemarkung Hagenburg. Die genaue Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vorhaben- und Erschließungsplan geht aus der Planzeichnung im Maßstab 1:500 hervor.
2.2 Zustand des Plangebietes – Städtebauliche Situation Integration des Plangebietes in die umgebende Siedlungsstruktur Der Flecken Hagenburg – staatlich anerkannter Erholungsort am Rande des Steinhuder Meeres – ist Mitgliedsgemeinde in der Samtgemeinde Sachsenhagen. Die Gemeinde liegt im Nordosten des Landkreises Schaumburg, ca. 20 km nördlich der Kreisstadt Stadthagen. Die Entfernung zur Landeshauptstadt Hannover beträgt ca. 30 km. Hagenburg ist insbesondere über die Bundesstraße B 441 Hannover – Stolzenau an den überörtlichen Straßenverkehr angeschlossen. Der ursprüngliche dörfliche Charakter und das typische Siedlungsgefüge eines Hagendorfes sind teilweise überformt. Die für Hagenburg gewachsenen Bebauungsstrukturen sind im Kernort als auch im daran westlich und östlich anschließenden Siedlungsbereich und dort überwiegend nördlich der B 441 erkennbar. In diesen Bereichen befinden sich neben einer gemischten Nutzungsstruktur im Sinne des Nebeneinanders von Wohnen, Handwerks- und Gewerbebetrieben auch vereinzelt landwirtschaftlichen Betriebe, die im Haupt- oder Nebenerwerb geführt werden. Darüber hinaus sind am südlichen Siedlungsrand Hagenburgs zahlreiche Neubaugebiete entstanden, die eine offene und eingeschossige Bauweise mit einer durchschnittlichen GRZ von 0,3- 0,4 aufweisen. In der Mitte des Ortes konzentrieren sich öffentliche Einrichtungen (Rathaus, Schule, Kindergarten etc.) und private Versorgungsbetriebe (SB-Märkte, Gewerbebetriebe etc.). Insgesamt leben ca. 4.500 Menschen in Hagenburg. Der historische Kernbereich kann sowohl über die Schierstraße als auch über die Wilhelm- Suhr-Straße mit Anbindung an die Töllerstraße erreicht werden. Die Entfernung zum historischen Kernbereich beträgt rd. 600 m, sodass in ca. 15 Minuten die zentralgelegenen Einrichtungen der Grundversorgung auch fußläufig erreicht werden können. Unmittelbar östlich angrenzend an das Plangebiet befinden sich Gewerbebetriebe, die im wirksamen FNP als gewerbliche Baufläche dargestellt und im Bebauungsplan Nr. 6 „In den Höfen“, 2. Änderung, als Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO festgesetzt sind. Darüber hinaus grenzt im direkten nördlichen Anschluss eine landwirtschaftliche Hofstelle an das Plangebiet an. Hierbei handelt es sich im unmittelbaren Nahbereich um bisher nicht bebaute Betriebsflächen in Form von Weideflächen und Zufahrten. Die bebauten Bereiche der Hofstelle mit Tierhaltung (Pferde) befinden sich in einer Entfernung von rd. 25 m. Der
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 13 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung -
Eigentümer der Hofstelle hat in der Zwischenzeit beim Landkreis Schaumburg eine Bauvoranfrage auf Erweiterung der Pferdehaltung gestellt, die positiv beschieden wurde. Auf diesen Sachverhalt wird bei der Beurteilung der Geruchsimmissionen näher eingegangen (Kapitel „Immissionsschutz“). Die Hofstelle ist dem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gem. § 34 BauGB zuzuordnen. Die Hofstelle hat bereits gegenwärtig auf die in zulässiger Weise in der Umgebung errichteten und ausgeübten Nutzungen Rücksicht zu nehmen. Es wird dabei davon ausgegangen, dass die mit der Hofstelle verbundene Nutzungscharakteristik der eines Dorfgebietes gleichkommt und diese auch auf die unmittelbar angrenzenden Grundstücke, also auch auf das hier in Rede stehende Plangebiet, übergeht. Von diesen Nutzungen bzw. der Nachbarschaft „Seniorenwohn- und Pflegeheim“ und Gewerbe sowie Landwirtschaft sind jedoch bisher keine unmittelbaren Nutzungskonflikte ausgegangen. Abb.: Auszug aus dem Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“
Nutzungsstrukturen im Plangebiet Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 3 mit Vorhaben- und Erschließungsplan erstreckt sich auf bereits siedlungsstrukturell eingenommene Flächen westlich der Schierstraße und nördlich der Wilhelm-Suhr-Straße. Die betroffene Grundstücksfläche ist bebaut. Die im Plangebiet befindlichen Flächen werden bisher von der Vorhabenträgerin als Seniorenwohn- und Pflegeheim genutzt. Auf dem Grundstück befindet sich ein insgesamt zweigeschossiges Gebäude mit den dieser Nutzung zugeordneten Frei- und Gartenflächen sowie den notwendigen Stellplätzen. Teile des westlichen Grundstücks befinden sich im räumlichen Geltungsbereich des o.g. Bebauungsplanes Nr. 6, der für die dem Seniorenwohn- und Pflegeheim zugeordneten Grundstücksflächen ein Mischgebiet gem. § 6 BauNVO, eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,6 festsetzt.
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 14 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung -
Die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches orientiert sich an den vorhandenen Flurstücksgrenzen, den vorhandenen Nutzungsstrukturen sowie der Flächeninanspruchnahme des im Geltungsbereich vorgesehenen Vorhabens (Vorhaben- und Erschließungsplan). Abb.: Nutzungsstrukturen in der Umgebung und im Plangebiet, Kartengrundlage ALKIS, M 1:1.000 i.O., © 2017 LGLN, RD Hameln-Hannover, Katasteramt Rinteln
Mischnutzungen
Mischnutzungen
Wohnen
Mischnutzungen
Hausgarten
Wohnen Landwirtschaft Wohnen Gewerbe Wohnen
Wohnen
Gewerbe/ Wohnen Mischnutzungen
Gewerbe
Gewerbe Acker
3 Ziele und Zwecke der Planung
Das vorhandene Senioren- und Pflegeheim an der Schierstraße stammt aus den 1970er Jahren. Das Gebäude weist bauliche Mängel auf und entspricht nicht mehr den funktionalen Anforderungen an eine zeitgemäße Betreuung und Pflege älterer Menschen. Vor dem Hintergrund der veränderten Wohnbedarfe der älteren und pflegebedürftigen Bevölkerung strebt die Vorhabenträgerin, die mit dem Neubau eines Seniorenwohn- und -pflegeheims an der Schloßstraße bereits eine vergleichbare Einrichtung in Hagenburg betreibt, eine Neuordnung des bestehenden Seniorenwohn- und Pflegeheimes an.
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 15 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung -
Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3 „Seniorenwohn- und - pflegeheim Schierstraße“, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan dient daher der Deckung des auf den Flecken Hagenburg bezogenen besonderen Wohnbedarfs der älteren und pflegebedürftigen Bevölkerung. In besonderer Weise sollen die Wohnbedürfnisse der Personen berücksichtigt werden, die aufgrund ihrer individuellen Lebensumstände bzw. ihres Alters auf Pflege- und Betreuungsmöglichkeiten reflektieren. Diese Anforderungen werden meist von Senioren definiert, die aufgrund der Lebensumstände (altersbedingt) keinen eigenen Haushalt mehr führen können und auf Pflege und Betreuung angewiesen sind. Dabei sollen mit Blick auf das geplante Vorhaben auch die Anforderungen an das flächen-, energie– und kostensparende Bauen sowie die Anforderungen an die Barrierefreiheit berücksichtigt werden, sodass infolge einer darauf ausgelegten Architektur (Vorhabenplanung) mit einer leicht höheren baulichen Verdichtung zu rechnen ist. Dabei werden jedoch auch mit Rücksicht auf die in der unmittelbaren Umgebung anzutreffende bauliche Dichte die Höchstwerte der GRZ (Grundflächenzahl) für Misch- und Dorfgebiete ausdrücklich nicht erreicht. Diese Bauleitplanung ist auch mit den städtebaulichen Grundsätzen gem. § 1 Abs. 6 Nr. 2 und 3 BauGB vereinbar, wonach die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen an kostensparendes Bauen sowie die Bevölkerungsentwicklung als auch die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen sind. Das im Plangebiet befindliche Grundstück soll nach Aufgabe der bisherigen Nutzung städtebaulich mit einem mit dem Umfeld verträglichen Gebäude neu geordnet werden. Dabei entspricht die zukünftige Art der Nutzung der Nutzung, die bisher bereits in zulässiger Weise ausgeübt wurde (Seniorenwohn- und -pflegeheim). Zur hinreichenden Integration des neuen Gebäudes in die unmittelbar angrenzende Umgebung soll besonders zu den nördlichen und westlichen Grundstücksgrenzen ein mit dem geplanten Vorhaben verträglicher und größtmöglicher Abstand eingehalten werden. Aufgrund der Grundstücksgeometrie wird dies im Norden nur kleinräumig der Fall sein. Im Westen kann entgegen der bisherigen Planvorstellung des Vorhabenplanes (Abstand von 5 Metern) nun ein Abstand von 10 m eingehalten werden. Die grundsätzliche bauliche Nutzung soll nach den städtebaulichen Zielsetzungen der Innenentwicklung, die sich der Flecken Hagenburg zu Eigen macht, auch weiterhin ermöglichst werden, um Leerstände zu vermeiden, zumal es sich bei der im Vorhaben- und Erschließungsplan planungsrechtlich definierten Nutzung um die Nutzung handelt, die bereits in der Vergangenheit in zulässiger Weise dort ausgeübt wurde. Die angestrebte Nutzung stellt sich daher auch nicht als Immissionskonflikt oder Einschränkung der benachbarten Nutzungen dar, da durch diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan kein über die bestehende Immissionssituation hinausgehender Nutzungskonflikt vorbereitet wird. Aufgrund des eindeutigen Projektbezuges in Form der vorliegenden Vorhabenplanung soll die damit verbundene Planidee in einem vorhabenbezogenen B-Plan mit Vorhaben- und Erschließungsplan konkretisiert werden, um neben den öffentlich-rechtlichen Anforderungen auch die privaten Belange in Bezug auf die dort beachtlichen Schutzbedürfnisse angemessen in das Planverfahren einbeziehen zu können. Zu diesem Zweck wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan entsprechend der geplanten und prägenden Art der baulichen Nutzung nur die Zulässigkeit eines Seniorenwohn- und -
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 16 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung - pflegeheimes mit den damit verbundenen Hauptnutzungen Wohnen und Pflege sowie den Büro- und Sozialräumen, Aufenthaltsräumen sowie Frei- und sonstigen der Hauptnutzung zuzuordnenden Flächen festgesetzt. Diese Festsetzung lässt eine darüber hinausgehende andersartige Nutzung, die nicht mit der Hauptnutzung Seniorenwohn- und -pflegeheim verbunden werden kann, an diesem Standort nicht zu. Auf die Festsetzung eines gemäß Baunutzungsverordnung (§§ 2 bis 11 BauNVO) möglichen Gebietstyps wird aufgrund des klar umrissenen Projektbezuges verzichtet. Dabei wird jedoch der bisherige Schutzanspruch des Grundstückes, der aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft der nördlich angrenzenden Hofstelle mit Tierhaltung einem Dorfgebiet entspricht, beibehalten. Die festgesetzten Maße der baulichen Nutzung orientieren sich an der diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrunde gelegten konkreten Vorhabenplanung (Vorhaben- und Erschließungsplan), der darin zum Ausdruck gebrachten Architektur sowie der damit einhergehenden baulichen Dichte.
Standortdiskussion Grundsätzlich unterstützt der Flecken Hagenburg den Plan der Vorhabenträgerin, da die individuellen Wohnbedürfnisse der älteren Bevölkerungsgruppen durch eine zeitgemäße Einrichtung des Wohnens und der Pflege berücksichtigt werden können. Im Rahmen des bisherigen Bauleitplanverfahrens wurde jedoch die Frage der Standorteignung aufgrund diverser Anregungen aus den Beteiligungsverfahren noch einmal überprüft. Angesichts der im Plan zu bewältigenden Immissionsschutzproblematik stellt sich hier mit Blick auf das in § 50 BImSchG formulierte Trennungsgebot, nach dem schädliche Umwelteinwirkungen durch die Trennung emittierender Betriebe und schutzwürdiger Gebiete vermieden werden sollen, die Frage nach möglichen Alternativen. In der abwägenden Prüfung zu dieser Frage kommt der Flecken jedoch zu dem Ergebnis, dass die im Verfahren vorgetragenen Vorschläge „am Waldrand“ oder an anderen Außenbereichsstandorten verworfen werden. Vielmehr ist es das ausdrückliche Ziel des Flecken, die Seniorenwohnanlage möglichst im Nahbereich des Ortskernes mit günstigen Anbindungen zur örtlichen Infrastruktur zu sichern und zu entwickeln. Alternative Entwicklungsflächen im Innenbereich stehen auch nach mehrfacher Prüfung der lokalen Situation nicht zur Verfügung (z.B. Fläche neben der Kirche: Friedhofserweiterung oder Bereich „Trenntnerfeld“: Wohnbauflächenreserve), da in diesen Bereichen eine andere Art der baulichen Nutzung bereits vorgesehen ist und darüber hinaus die im Zuge des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes angestrebte Nutzung mit ihrem damit verbundenen Raumprogramm und der Ordnung der notwendigen Stellplätze auf dem Vorhabengrundstück sowie der Berücksichtigung ausreichend dimensionierter Frei- und Aufenthaltsflächen für die Bewohner nicht auf den betrachteten Grundstücken realisiert werden kann. Weitere angebotene Flächen, etwa Schierstraße 10, scheiden wegen ungenügender Erschließungsmöglichkeiten aus. Schließlich kommt auch die Standortverlagerung in Neubaugebiete, z.B. Sandbrink, aufgrund der peripheren Lage dieser Areale nicht in Betracht. Weiter ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den Grundstücksflächen dieses Planbereiches um den seit vielen Jahren bereits bestehenden Standort des Altenwohn- und Pflegeheimes handelt. Hierbei sind sowohl die Aspekte der Ertüchtigung der Immobilie als auch die der Vermeidung von Gebäudeleerstand im Rahmen des gesamten Abwägungskontextes beachtlich. Insofern stellt sich aufgrund der bestehenden Nutzung die Immissionssituation nicht als grundsätzlich fremd dar, sodass davon ausgegangen werden kann, dass es an diesem Standort zu einer grundsätzlichen Realisierungsmöglichkeit unter Würdigung der jeweiligen in der Umgebung bestehenden Schutzansprüche kommen kann. Daher ist ebenfalls in den Blick zu nehmen, ob bei einer
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 17 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung - derartigen bekannten nachbarschaftlichen Situation des Nebeneinanders eine vollständige Verlagerung des bisherigen und gut erschlossenen und erreichbaren Standortes des Altenwohn- und -pflegeheimes dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entspricht. Der Standort weist bereits eine sehr gute verkehrliche Anbindung und ein gemischt dörfliches Umfeld auf. Erhebliche Beeinträchtigungen benachbarter sensibler Nutzungen können in diesem Bereich nahezu ausgeschlossen werden. Vielmehr ist es so, dass die bestehenden gemischten Nutzungen im Rahmen der gegenseitigen Rücksichtnahme auch keinen grundsätzlichen Nutzungskonflikt erkennen lassen, wenn die bestehende Nutzung des Altenwohn- und Pflegeheimes für sich auch nur den Schutzanspruch eines dörflich geprägten Mischgebietes und nicht den eines Allgemeinen Wohngebietes reklamiert. Darüber hinaus kann unter Einbeziehung der bereits für die angestrebte Nutzung beanspruchten Flächen auch der Eingriff in Boden, Natur und Landschaft minimiert oder gar vermieden werden, da diese Nutzung auf einem bereits baulich beanspruchten Grundstück realisiert werden soll und dadurch bisher im Außenbereich gelegene und noch unbebaute Grundstücke nicht zur Deckung des Baulandbedarfs beansprucht werden. Der Flecken Hagenburg verfolgt im Rahmen seiner Siedlungsentwicklungen den Grundsatz mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen. Diese Bodenschutzklausel geht aus § 1 a Abs. 2 BauGB hervor, wonach zunächst zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung genutzt sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß begrenzt werden sollen. Insbesondere sollen daher zunächst bereits baulich genutzte und verfügbare Flächen, Brachflächen, Gebäudeleerstände, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten in die Überlegungen zur Deckung des Wohnbedarfs eingestellt werden. Um die Siedlungsentwicklung, insbesondere die mit den o.g. Wohnformen verbundene bauliche Entwicklung, zu ordnen, soll die angestrebte bauliche Neuordnung des Altenwohn- und -pflegeheimes auf den vorhandenen Grundstücksflächen erfolgen. An diesem Standort sollen neben den v.g. Wohnbedürfnissen besonders die Anforderungen eines kosten-, flächen- und energiesparenden Bauens beachtet werden. Der Bodenschutzklausel gem. § 1 a Abs. 2 BauGB soll im Rahmen dieser Bauleitplanung dadurch Rechnung getragen werden, dass die im Siedlungsbereich gelegenen, bereits an die technische Infrastruktur angeschlossenen und durch die in der Umgebung bereits vorhandene Bebauung geprägten Grundstücksflächen, die für eine bauliche Nutzung im Sinne der Nachverdichtung gute Voraussetzungen bieten, für die Deckung des speziellen Wohnbedarfs beansprucht werden sollen. Dabei können standortbedingt und mit den in der Umgebung befindlichen Versorgungseinrichtungen besonders die Wohn- und Lebensbedürfnisse der älteren Bevölkerungsgruppen berücksichtigt werden. Der Flecken Hagenburg räumt aus den v.g. Gründen der Förderung der Innenentwicklung, der Vermeidung von zusätzlichen Flächenversiegelungen im bisher von Bebauung freigehaltenen Außenbereich und der bereits vor Ort bestehenden guten infrastrukturellen Ausstattung und Anbindung der bereits bestehenden Wohn- und Pflegeeinrichtung gegenüber der Verlegung dieser Nutzung/Einrichtung an einen anderen und in Siedlungsrandlage gelegenen Standort den Vorrang ein. Darüber hinaus stellt der Flecken Hagenburg fest, dass dieser Standort mit den Grundsätzen der Förderung der Innenentwicklung und der Bodenschutzklausel gem. § 1a Abs. 2 BauGB vereinbar ist und unter Berücksichtigung der diesen lokalen Siedlungsbereich prägenden gemischten Nutzungsstruktur auch unter Beibehaltung der bisherigen Schutzansprüche der in der Nachbarschaft gelegenen Nutzungen ein Immissionskonflikt dem Grunde nach vermieden werden kann.
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 18 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung -
Zur gestalterischen Integration des neu geplanten Gebäudes wird auf die gliedernden Gestaltungselemente als auch auf die Höhenentwicklung des Vorhabens verwiesen, die aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan zu entnehmen sind. Ferner wird darauf hingewiesen, dass durch das Neubauvorhaben durch eine weitest gehende Einhaltung von Abständen zu den im Westen und Norden angrenzenden Grundstücksflächen ein Beitrag zur Reduzierung von Konfliktlagen geleistet wird. Die bauliche Neustrukturierung der Flächen soll auch der Entwicklung von städtebaulichen Missständen an dem hier in Rede stehenden Standort vorbeugen, da diese sonst in Folge eines dauerhaften Leerstandes mit den damit verbundenen negativen Streuwirkungen auf die unmittelbare Umgebung zu befürchten wären. Die Überbaubarkeit der Grundstücke mit einer GRZ von 0,5 in einer abweichenden Bauweise im Sinne der offenen Bauweise ohne Begrenzung der Gebäudelänge und zweigeschossigen Bauweise hebt sich im Hinblick auf die Bebauungsdichte von der östlich angrenzenden Wohnbebauung geringfügig ab, da die Berücksichtigung der heutigen individuellen Wohnbedürfnisse, insbesondere die o.b. barrierefreie Gestaltung von Wohngebäuden in der Kombination mit den Anforderungen an eine möglichst flächensparende Bauweise auch eine höhere Bebauungsdichte verlangt. Für Misch- und Dorfgebiete stellt die angestrebte und für die Durchführung des Vorhabens auch erforderliche bauliche Dichte jedoch keine unproportionale Grundstücksausnutzung dar, die für die westlich und nördlich angrenzenden Grundstücksflächen fremd wären. Die unter § 17 Abs. 1 Baunutzungsverordnung vorgegebene Obergrenze für Grundflächenzahlen von 0,6 für Misch- und Dorfgebiete wird nicht erreicht. Um eine Anpassung des Plangebietes an die vorhandenen Bebauungsstrukturen zu gewährleisten, werden durch den Vorhaben- und Erschließungsplan, also durch die konkret dargelegten Vorhaben, Aussagen über die maximale Höhenentwicklung der Gebäude getroffen. Aus diesen Vorhabenplanungen kann zweifelsfrei die konkret geplante Kubatur auch mit Blick auf nachbarliche Belange abgeleitet werden. Auf die Festsetzung von örtlichen Bauvorschriften soll mit Bezug auf die Darlegungen des Vorhaben- und Erschließungsplanes und die ansonsten umgebende heterogene Bebauung verzichtet werden.
Planungserfordernis Gem. § 1 Abs. 3 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Der konkrete Bedarf an einer dichteren Bauweise und individuellen Wohnformen (hier: Seniorenwohn- und – pflegeheim) resultiert aus dem allgemein zu erwartenden demographischen Wandel, der insbesondere weitere bzw. hinsichtlich den heutigen Anforderungen an das Wohnen im Alter und die Betreuung und Pflege von Personen weitergehende Bedingungen an eine zeitgemäße Seniorenwohnanlagen erfordert. Einer größtmöglichen Zentralität der Einrichtungen kommt dabei eine besondere Bedeutung zu, da kurze Wege zu Versorgungseinrichtungen und Arbeitsstätten gegeben sind, ohne auf weitergehende Verkehrsmittel (ausgenommen das Fahrrad oder den Bus) angewiesen zu sein. Neben der Erreichbarkeit zentraler Versorgungseinrichtungen ist insbesondere die Integration unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen (auch älterer Mitmenschen) von besonderer Bedeutung, damit auch die positiven Synergieeffekte zwischen den Versorgungseinrichtungen und dem Seniorenwohnen genutzt werden können. Hierbei richtet sich der Blick auch auf die seitens des Flecken Hagenburg angestrebte gestalterische und funktionale Aufwertung der Ortsmitte, die auch durch das jüngst ausgearbeitete integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept zum Ausdruck gebracht wird.
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 19 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung -
Erforderlich im Sinne dieser Vorschrift ist eine bauleitplanerische Regelung dann, wenn sie dazu dient, Entwicklungen, die sich bereits vollziehen, in geordnete Bahnen zu lenken, sowie dann, wenn die Gemeinde die planerischen Voraussetzungen schafft, es zu ermöglichen, einer Bedarfslage gerecht zu werden, die sie für gegeben erachtet. Die Gemeinde darf bauleitplanerisch auf einen konkreten Bauwunsch reagieren, indem sie ein diesem Bauwunsch entsprechendes positives Konzept entwickelt und die planerischen Voraussetzungen dafür schafft. Erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB ist eine daraufhin eingeleitete Planung indes nur dann, wenn sich das Planungsvorhaben nicht darin erschöpft, die Interessen des Investors durchzusetzen, sondern zumindest auch ein öffentliches Interesse für das Planvorhaben reklamieren kann (vgl. Senatsurteil v. 24.3.2003 – 1 KN 3206/01 -Lüneburg). Das öffentliche Interesse wurde bereits in Bezug auf die zukünftig zu erwartenden Anforderungen an eine möglichst zentrumsnahe gelegene Seniorenwohn- und - pflegeeinrichtung dokumentiert.
4 Vorhaben- und Erschließungsplan (Vorhabenplan, Vorhabenbeschreibung und städtebauliches Konzept)
Bei den nachfolgenden Texten handelt es sich um Auszüge der Vorhabenbeschreibung vom 27.06.2018 zum Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und –pflegeheim“ (Verfasser: Architekten BKSP, Hannover, 27.06.2018). Diese Auszüge geben konkrete Hinweise zum geplanten Vorhaben und zu den Inhalten des Vorhaben- und Erschließungsplanes.
4.1 Baugrundstück und seine Bebauung Das ca. 2.082 m² umfassende Grundstück (Gemarkung Hagenburg, Flur 11, Fl.St.Nr. 43/10) befindet sich an der Schierstraße 20 in Hagenburg. Im Süden wird das Grundstück von der Wilhelm-Suhr-Straße begrenzt. Es handelt sich um ein bebautes Grundstück, auf dem sich das zweigeschossige Bestandsgebäude des Senioren- und Pflegeheim Schierstraße mit westlich angrenzender, bewachsener Freifläche befindet. Die an das Grundstück anschließenden Flächen an der Wilhelm-Suhr-Straße sind mit gewerblich bzw. landwirtschaftlich genutzten Gebäuden bebaut.
4.2 Topografie Hinsichtlich der Neubebauung des Grundstücks Schierstraße 20 wurden geotechnische Untersuchungen durchgeführt, die u.a. die Baugrundbeschaffenheit und Grundwassersituation am Standort feststellen. Der geplante Neubau des Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße ist als Gebäude ohne Keller vorgesehen, eine Plattengründung ist möglich. Für erdberührte Wände und Bodenplatten ist eine Wasserbeanspruchung durch aufstauendes Sickerwasser zu berücksichtigen. Die Versickerungsfähigkeit im Sinne der DWA-138 ist in den oberen Schichten nicht gegeben. Ein Bemessungswasserstand (HGW) von 2,2 m unter Gelände ist anzusetzen.
4.3 Nutzung Das bestehende Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße stammt aus den 1970er Jahren. Das Gebäude weist bauliche Mängel auf und entspricht funktional nicht mehr den zeitgemäßen Anforderungen an die Unterbringung und Betreuung von Menschen. Vor diesem Hintergrund strebt die Vorhabenträgerin, die mit dem Neubau des Seniorenwohn- und pflegeheimes Schloßstraße bereits eine vergleichbare Einrichtung in Hagenburg betreibt, eine
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 20 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung -
Neuordnung der Bestandsanlage an der Schierstraße an. Angesichts des anhaltenden Bedarfs soll in zwei Bauabschnitten der Neubau des Seniorenwohn- und -pflegeheimes Schierstraße mit insgesamt 46 Bewohnerplätzen in 5 Wohngruppen entstehen.
4.4 Städtebauliche Zielsetzung/Architektur Der städtebauliche und architektonische Ansatz ist ausgerichtet auf selbstbestimmtes Leben in kleinen Gruppen von 8-12 Menschen. Auf dem Grundstück wird hierfür ein entlang der Wilhelm-Suhr-Straße verlaufender langgestreckter Baukörper entwickelt, der durch eine giebelständige Fassadengestaltung gegliedert wird. Zur respektvollen Einfügung in die Umgebung wird ein flachgeneigtes Walmdach ausgebildet. Die zweigeschossige Kubatur wird im östlichen, zur Schierstraße gelegenen Gebäudeteil ein ausgebautes Dachgeschoss als 2/3 Geschoss aufweisen. Das Maß der baulichen Nutzung beläuft sich bzgl. des konkreten Bauvorhabens auf eine GRZ von 0,45 und GFZ von 0,9. Die grundsätzliche Proportion und Höhe des Neubaus des Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße ist Gegenstand des Vorhaben- und Erschließungsplans. Die Fassadengestaltung orientiert sich zur Erzielung einer Wiedererkennung an der Gestaltung des bereits bestehenden Seniorenwohn- und Pflegeheimes Schloßstraße der Vorhabenträgerin. Somit ist eine Putzfassade in gebrochenem Weiß mit terrakotta-farbenen Akzenten an den Giebelwänden vorgesehen. Die Umsetzung des Bauvorhabens erfolgt in zwei Bauabschnitten: Nach Abbruch des westlichen Teils des Bestandsgebäudes, wird an dieser Stelle der 1. Bauabschnitt des Ersatzneubaus des Seniorenwohn- und Pflegeheimes Schierstraße realisiert. Nach Umzug der Bewohner aus dem östlichen Teil des Bestandsgebäudes in den Neubau, wird der 2. Bauabschnitt des neuen Seniorenwohn- und Pflegeheimes Schierstraße umgesetzt.
4.5 Verkehrliche Erschließung Das Grundstück der Schierstraße 20 wird östlich über die Schierstraße und südlich über die Wilhelm-Suhr-Straße erschlossen. Die Zugänglichkeit zum Seniorenwohn- und Pflegeheim Schierstraße erfolgt über die Wilhelm-Suhr-Straße. Hier beinhaltet die giebelständige Fassadengestaltung den Haupteingang. Vorgelagert finden sich KfZ- und Fahrrad-Stellplätze. Weitere Stellplätze finden sich rückwärtig des Gebäudes, erschlossen über eine Zufahrt, die auch der Anlieferung zum Seniorenwohn- und Pflegeheim dient. Insgesamt werden für 46 Bewohnerplätze und deren Besucher gemäß NBauO 9 notwendige KFZ-Stellplätze (Altenwohnheime: 1 Stp./10,5 Betten + 75% Besucher) vorgehalten. Fahrbahn-/Wege- und Parkflächen sind relativ eben und werden durch Pflasterrinnen bzw. unter-schiedliche farbige Bodenbeläge/Pflasterbänder differenziert.
4.6 Begrünung Das Seniorenwohn- und Pflegeheim an der Schierstraße wird an der Nord- und Südseite von einem schmalen Pflanzenstreifen mit Bodendeckern und punktuell gesetzten Sträuchern umgeben sein. Die südlichen Terrassen werden z.T. mit kleinkronigen Bäumen in Rasenflächen bestückt und mit einer abgrenzenden Laubhecke eingefasst. Ein Teilbereich der nördlichen Abgrenzung erfolgt durch eine vorhandene Heckenpflanzung übergehend in eine neue Heckenpflanzung im Wechsel mit geschlossenen Sichtschutzelementen im Westen. Die Freifläche im Westen wird durch eine Obstbaumwiese natürlich gestaltet.
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 21 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung -
Im nordwestlichen Bereich dieser Freifläche ist eine Heckenvorpflanzung in Form von Pflanzbeeten als flächige Bepflanzung mit Bodendeckern und Stauden vorgesehen sowie punktuell gesetzten Sträuchern und Solitärgehölzen. Ein Aufenthalt der Bewohner in dem Bereich der Pflanzbeete ist nicht vorgesehen. An der östlichen Giebelseite sind ebenfalls Pflanzbeete mit Bodendeckerbepflanzung sowie punktuell gesetzten Solitärgehölzen und Sträuchern vorgesehen. Die Außenanlagen sollen in Anlehnung an die bestehenden Außenanlagen der Schloßstraße gestaltet werden, wiederkehrende flächige Pflanzbeete und Heckenpflanzungen sind vorgesehen.
5 Inhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 5.1.1 Art der baulichen Nutzung Innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit Vorhaben- und Erschließungsplan wird auf der Grundlage des konkreten Vorhabenbezuges als Art der baulichen Nutzung das im Gebiet konkret geplante Seniorenwohn- und - pflegeheim festgesetzt. Auf die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung nach den Gebietstypen der BauNVO wird in diesem Fall aufgrund des genannten Vorhabenbezuges verzichtet, zumal der vorhabenbezogene Bebauungsplan nicht an die Baunutzungsverordnung gebunden ist Aufgrund der städtebauliche Zuordnung zu den westlich angrenzenden gewerblichen Nutzungen, den südlich angrenzenden gemischten Nutzungen und Wohnnutzungen und den nördlich unmittelbar anschließenden landwirtschaftlichen Nutzungen schlägt die städtebauliche Wirkung der gemischten und dörflich geprägten Nutzungsstruktur auch auf diesen Planbereich, wie bisher, durch. Das geplante Vorhaben ist für sich betrachtet in unterschiedlichen Gebietstypen der Baunutzungsverordnung zulässig, etwa im Reinen Wohngebiet, Allgemeinen Wohngebiet, Misch- und Dorfgebiet; der Schutzanspruch der im Gebiet geplanten Nutzungen und der unmittelbar daran anschließenden Nutzungen muss aber auf die lokal erkennbare städtebauliche Prägung der unterschiedlichen Nutzungen Rücksicht nehmen. Dies soll hier der Fall sein, sodass der Rat des Flecken Hagenburg gegenüber dem Schutzanspruch des Wohnens in einem „Wohngebiet“ gem. §§ 3 und 4 BauNVO die im Gebiet vorgesehene „Wohn- und Pflegenutzung“ dem Schutzanspruch eines Dorfgebietes zuordnet. Diese Zuordnung von Schutzansprüchen dient der gegenseitigen Rücksichtnahme sonst ggf. konkurrierender Nutzungen und wird auch der bisherigen Nutzungsprägung in diesem Umfeld gerecht. Auf der Grundlage des konkreten Vorhabenbezuges werden in den vorhabenbezogenen B- Plan textliche Festsetzungen aufgenommen, die auf die geplanten Nutzungen hinreichend bestimmt eingehen, so dass die sich daraus zukünftig ergebenden Wirkungen in Bezug auf die städtebauliche Integration innerhalb des gemischt (dörflich) strukturierten Siedlungszusammenhanges erkennbar werden. Die nachfolgend dargestellten textlichen Festsetzungen sollen darüber hinaus auch dazu beitragen, dass auf die benachbarten betriebsfremden landwirtschaftlichen und gewerblichen Nutzungen einerseits und auf die Wohnnutzungen im weiteren Umfeld andererseits erheblich beeinträchtigend wirkende Nutzungen vermieden werden können. Innerhalb des vorhabenbezogenen B-Planes sind daher nur die nachfolgend festgesetzten Nutzungen zulässig, so dass diese abschließend sind. Diese Nutzungen entsprechen dem Grunde nach der bereits in zulässiger Weise
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 22 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung - ausgeübten Nutzung, sodass sich in diesem Bereich aufgrund der Nutzungsgleichheit kein Nutzungskonflikt aufdrängt.
§ 1 Art der baulichen Nutzung (1) Innerhalb des Plangebietes sind die Errichtung und der Betrieb eines Seniorenwohn- und - pflegeheimes mit den zugehörigen Nebenanlagen und Freiflächen zulässig. Innerhalb des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind die Nutzungen zulässig, zu deren Realisierung sich der Vorhabenträger verpflichtet (siehe Durchführungsvertrag). (2) Innerhalb des Plangebietes sind nur folgende Nutzungen als Bestandteile des Seniorenwohn- und -pflegeheimes zulässig: a) Wohngebäude und -räume, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen, b) Wirtschafts- und Büroräume, Gemeinschaftsräume und sonstige Nebenräume, die dem Betrieb des Seniorenwohn- und -pflegeheimes dienen, c) Räume für gesundheitliche Zwecke, namentlich therapeutische Einrichtungen, sowie d) Stellplätze und Garagen i.S.d. §§ 12 sowie Nebenanlagen gemäß 14 BauNVO.
Es wird bei der hier in Rede stehenden Bauleitplanung davon ausgegangen, dass es sich bei der geplanten Einrichtung und Nutzung hinsichtlich Art und Umfang des geplanten Seniorenwohn- und -pflegeheims um eine Einrichtung handelt, die in einem Dorf- bzw. Mischgebiet allgemein zulässig ist. Das Bauplanungsrecht lässt das Nebeneinander von Allgemeinen Wohngebieten, Misch- und Dorfgebieten sowie sozialen Zwecken dienenden Einrichtungen und Nutzungen (z.B. Gemeinbedarfsflächen) grundsätzlich zu. Die Prüfung dessen, ob die im Plangebiet geplanten Vorhaben eine erhebliche Beeinträchtigung der angrenzenden Nutzungen bewirken, richtet sich nach dem konkreten Einzelfall des beantragten Vorhabens. Der vorhabenbezogene B- Plan lässt zwar Art und Umfang der geplanten Vorhaben und Einrichtung erkennen, dennoch ist insbesondere die Berücksichtigung bauordnungsrechtlicher Sachverhalte (z.B. Grenzabstände) Gegenstand der bauaufsichtlichen Prüfung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Dies trifft in besonderem Maße für die Aspekte zu, die auf die Berücksichtigung von Grenzabständen und die Prüfung der ausreichenden Belichtung und Belüftung angrenzender Grundstücke abzielen. Die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung „Seniorenwohn- und -pflegeheim“ berücksichtigt neben der geplanten Projektentwicklung auch die städtebauliche Eigenart der Umgebung des Plangebietes, die sich als Übergangsbereich von Dorf- und Mischgebieten sowie Gewerbegebieten im Norden, Westen und Süden sowie Wohngebieten im Osten darstellt. In Bezug auf die im Gebiet bereits bestehende Nutzung ist festzustellen, dass die Hauptnutzung Seniorenwohn- und -pflegeheim mit den untergeordneten und die Hauptnutzung funktional ergänzenden Nutzungen mit den umliegenden Nutzungsstrukturen und den daraus ableitbaren Gebietstypen vereinbar ist.
5.1.2 Maß der baulichen Nutzung Als Maß der baulichen Nutzung wird für die Bauflächen „Seniorenwohn- und –pflegeheim“ eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5, eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0 mit maximal II-Vollgeschossen festgesetzt. Diese Maße der baulichen Nutzung gewährleisten eine der zentralen Lage des Plangebietes angemessene bauliche Entwicklung und lassen hinreichend individuellen
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 23 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung -
Gestaltungsspielraum für die Realisierung des Seniorenwohn- und –pflegeheims unter Berücksichtigung der damit verbundenen besonderen Anforderungen an das Raumkonzept. Die festgesetzte Grundflächenzahl kann bei den in § 19 Abs. 4 Nr. 1 und 2 BauNVO bezeichneten Vorhaben (Garagen und Nebenanlagen sowie deren Zufahrten, Nebenanlagen i.S. des § 14 BauNVO) um max. 50 % überschritten werden, so dass sich eine maximale Versiegelung von 0,75 ergibt. Dabei sei darauf hingewiesen, dass die unter § 17 Abs. 1 Baunutzungsverordnung vorgegebene Obergrenze für Grundflächenzahlen von 0,6 für Misch- und Dorfgebiete sowie die damit verbundene, mögliche maximale Überschreitung der GRZ bis 0,8 nicht erreicht werden. Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Festsetzungen der Maße der baulichen Nutzung dem Grundsatz Rechnung tragen, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen. Ferner wird durch eine entsprechende bauliche Ausnutzung ein Beitrag zur Förderung der kosten-, flächen- und energiesparenden Bauweise geleistet. Im Vergleich zu den bisher im Plangebiet zulässigen Maßen der baulichen Nutzung stellt die v.g. GRZ und GFZ noch nicht die gemäß Baunutzungsverordnung in einem Dorfgebiet maximal möglichen Ausnutzungsmaße dar, die ggf. bei der Anwendung des § 34 BauGB für den gegenwärtigen planungsrechtlichen Zustand auch eine bis 0,6 GRZ und 1,2 GFZ höhere Ausnutzung hätte erwarten lassen. Dies wird durch die für einen Teil des Plangebietes rechtsverbindlich festgesetzten GRZ von 0,3 und die GFZ von 0,6 leicht relativiert. Insgesamt ist jedoch festzustellen, dass die festgesetzten Maße der baulichen Nutzungen mit der städtebaulichen Situation dieses Planungsumfeldes grundsätzlich vereinbar sind und gegenüber der bisherigen baulich ausgeübten und planungsrechtlich möglichen baulichen Ausnutzung auch keine städtebauliche Überformung des Siedlungsbereiches ermöglichen.
5.1.3 Bauweise (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 BauNVO) Für den Bereich „Seniorenwohn- und -pflegeheim“ wird eine abweichende Bauweise, als offene Bauweise ohne Begrenzung der Gebäudelänge festgesetzt. Die abweichende Bauweise wird festgesetzt, da die geplante bauliche Anlage eine Länge von mehr als 50 m aufweist. Die Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen sind mit seitlichem Grenzabstand zu errichten. Die Gebäudelänge resultiert aus den vorhabenbezogenen Raumanforderungen der Deckung der Wohn- und Pflegebedürfnisse der Bewohner. Die Gebäudelänge wird in diesem Bereich durch die festgesetzte Baugrenze begrenzt, die – wie o.b. – aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan abgeleitet ist. Die festgesetzte Bauweise soll neben der Deckung der v.g. Wohnbedürfnisse auch auf die nachbarlichen Belange hinreichend eingehen, um überdimensional wirkende Raumkanten zu vermeiden.
§ 2 Abweichende Bauweise (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 BauNVO) Innerhalb des Plangebietes gilt die abweichende Bauweise im Sinne der offenen Bauweise ohne Begrenzung der Gebäudelänge. Gebäude und sonstige bauliche Anlagen sind mit seitlichem Grenzabstand zu errichten.
5.1.4 Baugrenzen (überbaubare Grundstücksflächen) Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich an der konkreten Vorhabenplanung und an dem sich daraus ergebenden Konzept der Stellung der Hauptgebäude und bilden durch die festgesetzten Baugrenzen einen ausreichenden, aber klar mit der Vorhabenplanung verbundenen Rahmen, der so viel Spielraum lässt, wie er für die Realisierung eines derartigen Vorhabens sinnvoller Weise gewährt werden sollte, um ggf.
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 24 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung - auftretenden Eventualitäten etwa in Bezug auf den Boden o.ä. durch eine leicht veränderte Stellung des Gebäude Rechnung tragen zu können, ohne den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ändern zu müssen. Das klar aus den Planunterlagen zu entnehmende städtebauliche und architektonische Konzept des Vorhabens wird hierdurch nicht beeinträchtigt oder erheblich verändert. Die Baugrenzen halten im Norden und Süden einen Abstand von 4 m zu den Grundstücksgrenzen. Im Osten wird ein Abstand von 3 bzw. 5 m zur Schierstraße gehalten, wobei die Baugrenze den in diesem Bereich vorhandenen und zu erhaltenden Einzelbaum berücksichtigt und dort entsprechend um den Kronenbereich herumgeführt wird. Gegenüber der vorherigen Planung wurde der Abstand des Gebäudes und somit auch der Baugrenze zur Grundstücksgrenze im Westen von zuvor 5 m auf 10 m erweitert, sodass in diesem Bereich zusätzlicher Abstand zu dem angrenzenden Gewerbebetrieb geschaffen und somit ein zusätzlicher Beitrag zur Konfliktvermeidung im Sinne eines „Lastenausgleiches“ geleistet wird. Es werden die Anforderungen der Niedersächsischen Bauordnung in Bezug auf die Einhaltung von Grenzabständen beachtet, so dass auch die Anforderungen an eine ausreichende Belichtung und Belüftung benachbarter Flächen und baulichen Nutzungen gewährleistet werden können.
5.2 Verkehr 5.2.1 Verkehrliche Integration in den Siedlungsbereich Die Erschließung der im Plangebiet befindlichen Nutzungen erfolgt über die südlich angrenzende Wilhelm-Suhr-Straße und über die östlich angrenzende Schierstraße (L 445). Die Zufahrt über die Wilhelm-Suhr-Straße und damit die Erreichbarkeit der anzufahrenden Stellplätze führt in Bezug auf die Leistungsfähigkeit der Straße nicht zu einer erheblichen Beeinträchtigung. Auf die bereits ausgeübte gleichartige Nutzung in diesem Bereich wird in diesem Zusammenhang hingewiesen. Mit dieser Einrichtung sind auch keine erhöhten Verkehrsfrequenzen verbunden, die auf die Leistungsfähigkeit dieser Straße oder des Einmündungsbereiches in die L 445 erheblichen Einfluss hätten. Die Zufahrt von der Schierstraße erfolgt innerhalb der straßenrechtlichen Ortsdurchfahrt. Über diese erfolgt die Anlieferung; zu einem untergeordneten Teil wird die Zufahrt vom Personal zwecks Erreichbarkeit der in diesem Bereich vorgesehenen Stellplätze genutzt. Die beiden Zufahrten sind hinsichtlich der damit verbundenen Fahrzeugbewegungen als sehr untergeordnet und als reine Grundstückszufahrten zu beurteilen, sodass erhebliche Beeinträchtigungen der Sicherheit und Leichtigkeit des auf der L 445 fließenden Verkehrs nicht ableitbar sind. Der ruhende Verkehr wird auf den Grundstücksflächen innerhalb des Plangebietes unter Berücksichtigung der Stellplatzanforderungen der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) gewährleistet. Die konkrete Anordnung der notwendigen Stellplätze ist dem Vorhaben- und Erschließungsplan zu entnehmen. Darin sind insgesamt 9 Stellplätze vorgesehen, sodass den v.g. Anforderungen für Altenheime (Altenwohnheime: 1 Stp./10,5 Betten + 75% Besucher) entsprochen werden kann. (siehe Vorhabenbeschreibung). Darüber hinaus wird seitens der Vorhabenträgerin im Nahbereich des Plangebietes ein weiteres Stellplatzangebot geschaffen, sodass über die notwendigen Stellplätze hinaus weitere (sonstige) Stellplätze geschaffen werden, um zur weitergehenden Entlastung von öffentlichen Straßenräumen und zur Vermeidung von ggf. ungeordnetem Parken einen Beitrag zu leisten. Diese Stellplätze sind jedoch nicht Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3 mit Vorhaben- und Erschließungsplan und sind auch nicht für die Realisierungsfähigkeit des Vorhabens erforderlich. Wenn es ggf. zu Verkehrskonflikten
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 25 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung - kommt, ggf. auch mit Nutzern anderer im Gewerbegebiet befindlicher Betriebe, ist dies nicht Gegenstand des Bebauungsplans, sondern auf der Ebene der Straßenverkehrsordnung und ggf. sich daraus ergebenden verkehrsbehördlichen Anordnungen zur Lenkung und Ordnung des Verkehrs zu lösen. Über die in den jeweils angrenzenden öffentlichen Straßenräumen befindlichen Rad- und Gehwege und anschließenden Fußwege können die im Plangebiet befindlichen und zukünftig hinzukommenden Nutzungen gut erreicht werden. Die Festsetzung von Verkehrsflächen ist nicht erforderlich. Auch etwaige mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen sind nicht vorgesehen, da die Erschließung – ggf. auch die für die Ver- und Entsorgung – auf den privaten Flächen gesichert werden kann.
5.2.2 Abfallbehältersammelplätze Die geordnete Abfallentsorgung wird über einen im Vorhaben- und Erschließungsplan gekennzeichneten Abfallbehältersammelplatz organsiert und gesichert. Hierdurch werden damit verbundene Konflikte in unmittelbaren Grenzbereichen zu benachbarten Grundstücken vermieden. Der Abfallbehältersammelplatz bietet ausreichend Fläche, um auch für die Zukunft ausreichende Kapazitäten für alternative Wertstoffsammlungen zu ermöglichen. Im Rahmen der Durchführung des vorhabenbezogenen B-Planes mit Vorhaben- und Erschließungsplan ist seitens der Vorhabenträgerin auf einen ordnungsgemäßen, die benachbarte Bebauung nicht erheblich belästigenden Betrieb/Unterhaltung des Abfallbehältersammelplatzes zu achten. Sollte im Zuge der Beanspruchung der Flächen eine erhebliche Belästigung durch Emissionen (Geruch oder Lärm) entstehen, ist zeitnah durch organisatorische und/oder technisch- bauliche Maßnahmen an den baulichen Anlagen und/oder durch den Einsatz belüfteter Abfallbehälter eine ordnungsgemäße Unterhaltung der Sammelstelle zu gewährleisten.
5.2.3 Anbindung an den ÖPNV Der vorhabenbezogene B-Plan mit Vorhaben- und Erschließungsplan ist über die in der Schierstraße im Nahbereich des Vorhabens gelegene Haltestelle des ÖPNV (Bus) an das örtliche und überörtliche ÖPNV-Netz eingebunden.
5.3 Belange von Natur und Landschaft 5.3.1 Eingriffsregelung Der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“ dient der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung eines Seniorenwohn- und -pflegeheimes. Zu diesem Zweck sollen die im Gebiet befindlichen baulichen Anlagen und Vegetationsbestände des Hausgartens zu Gunsten eines Neubaus aufgegeben und durch ein modernes Wohngebäude mit zugeordnetem Hausgarten und sonstigen Aufenthalts- und Freibereichen sowie Stellplätzen ersetzt werden. Die durch diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan neu vorbereitete bauliche Nutzung entspricht hinsichtlich Art und Umfang im Wesentlichen der bisher schon vorhandenen und in zulässiger Weise ausgeübten Nutzung (Seniorenwohn- und -pflegeheim). Eine darüber hinausgehende Flächenversiegelung mit der Folge einer über die bestehende bauliche Nutzung hinausgehenden erheblichen Beeinträchtigung von Boden, Natur und Landschaft ist nicht ableitbar.
Förderung der Innenentwicklung und “Bodenschutzklausel“ Die städtebauliche Entwicklung entspricht den Zielsetzungen der Förderung der Innenentwicklung von Siedlungsbereichen, wonach der baulichen Nutzung von bisher baulich
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 26 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung - geprägten Grundstücksflächen gegenüber der Inanspruchnahme von bisher von Bebauung ausgenommenen Flächen der Vorrang eingeräumt wird. Hierbei handelt es sich auch um die Berücksichtigung der Bodenschutzklausel, wonach Grund und Boden nur in dem unbedingt für die Realisierung des Vorhabens benötigten Umfang beansprucht und auf die Inanspruchnahme von bisher nicht von Bebauung beeinflussten Freiflächen verzichtet wird. Der vorhabenbezogene B-Plan Nr. 3 wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a BauGB aufgestellt. Durch den B-Plan wird eine Grundfläche gem. § 19 Abs. 2 BauNVO von weniger als 20.000 m² festgesetzt, so dass keine überschlägige Vorprüfung der Umweltauswirkungen und auch kein Scoping erforderlich werden. Für den Bebauungsplan der Innenentwicklung gelten gem. § 13 a Abs. 2 Nr. 4 i.V.m. Abs. 1 Nr. 1 BauGB Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1 a Abs. 3 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Somit ist ein Ausgleich nicht erforderlich. Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan werden auch keine Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung gem. UVPG unterliegen. Der Zustand von Natur und Landschaft im Plangebiet ist gekennzeichnet durch eine sehr geringe Wertigkeit der Schutzgüter. Boden-, Wasser- und Klimahaushalt sowie das Landschaftsbild sind im besiedelten Bereich durch anthropogene Nutzungen überformt. Große Teile des Plangebietes sind bebaut oder versiegelt. Geschützte Gebiete oder Objekte nach BNatSchG sind im Plangebiet und seiner Umgebung ebenso wenig betroffen wie Schutzgebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung. Der Landschaftsrahmenplan für den Landkreis Schaumburg (LRP 2006) enthält für den Bereich keine relevanten Aussagen. Für den Flecken Hagenburg oder die Samtgemeinde Sachsenhagen liegt kein Landschaftsplan vor. Daneben sind die artenschutzrechtlichen Bestimmungen des Bundesnaturschutzgesetzes zu beachten (Hinweis im Bebauungsplan). Aufgrund der Bestandssituation kann jedoch davon ausgegangen werden, dass der Planbereich weder als Lebensraum noch als Fortpflanzungs- und Ruheraum für artenschutzrechtliche relevante Tierarten bedeutsam ist. Aufgrund der Durchführung der Planung ist, bei Berücksichtigung der in den textlichen Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan enthaltenen Maßnahmen für den Artenschutz (Vorgaben zur Baufeldräumung), nicht mit artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG zu rechnen.
Flächennutzungsplan Die Planung ist dadurch gekennzeichnet, dass die Grundstücksfläche des Plangebietes bereits baulich genutzt wird und mit Gebäuden, Stellplätzen und Grünanlagen überbaut ist. Der wirksame Flächennutzungsplan stellt für die Flächen gemischte Bauflächen dar, sodass die bauliche Entwicklung der hier betroffenen Flächen bereits vorgezeichnet war und mit den allgemeinen städtebaulichen Entwicklungen und Zielen des Flecken Hagenburg im Einklang steht.
Bauliche Nutzung und Dichte Für das im vorhabenbezogenen Bebauungsplangeplante Seniorenwohn- und -pflegeheim wird als Maß der baulichen Nutzung eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 und eine Geschossflächenzahl von 1,0 festgesetzt. Darüber hinaus ist eine Überschreitung der GRZ für Nebenanlagen, Stellplätze und deren Zufahrten gem. § 19 Abs. 4 Nr. 1 und 2 BauNVO zulässig. Diese Maße der baulichen Nutzung waren bereits ohne vorhabenbezogenen Bebauungsplan in den größten Teilen des Plangebietes zulässig. In den Teilen des
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Plangebietes die eine Festsetzung eines Mischgebietes aufweisen, war eine GRZ von 0,3 mit einer 50 %igen Überschreitung = max. 0,45 festgesetzt. Diese Fläche stellt sich jedoch in Bezug auf das Gesamtplangebiet nur als sehr kleinräumig dar, sodass eine geringfügige Zunahme der Flächenversiegelung in diesem Bereich nicht zu einer erheblichen Beeinträchtigung von Boden, Natur und Landschaft führt. Darüber hinaus ist zu beachten, dass die übrigen und nicht im Bebauungsplan gelegenen Flächen dem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gem. § 34 BauGB zugeordnet werden konnten. Daraus ergab sich eine Bebauungsdichte und eine damit verbundene Flächenversiegelung in dem Maße wie sich diese aus der prägenden Eigenart der näheren Umgebung ergibt. Insofern kann eine durchschnittliche Vorbelastung der Bodenversiegelungen von ca. 0,5 als Vorbelastung zu Grunde gelegt werden. Eine darüber hinausgehende Flächenversiegelung zzgl. der bereits bisher zulässigen Überschreitung gem. § 19 Abs. 4 Nr. 1 und 2 BauNVO bereitet dieser vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht vor. Weitere interne Kompensationsmaßnahmen sind daher nicht erforderlich.
5.3.2 Grünordnung Das Plangebiet ist bereits durch die intensive menschliche Nutzung überprägt. Im Plangebiet finden sich ein großer Gebäudekomplex, Stellplätze und Zufahrten sowie ein Hausgarten. Der Hausgarten hat aufgrund seiner wenig differenzierten Gestaltung und Anlage sowie die aktive Nutzung als Aufenthaltsbereich der Bewohner des Seniorenwohn- und –pflegeheims keine hohe grünordnerische Qualität und auch keine große Bedeutung als Lebensraum für Tiere und Pflanzen entwickelt. Grünordnerische Mindestanforderungen sollen jedoch zur allgemeinen gestalterischen Aufwertung des städtebaulichen Umfeldes berücksichtigt werden. Hierbei handelt es sich zum einen um den Erhalt des an der Schierstraße befindlichen und den Straßenraum prägenden Einzelbaumes und andererseits um die Durch- und Eingrünung des Grundstückes selbst sowie der jeweiligen Aufenthaltsbereiche für die Bewohner: Das Senioren- und Pflegeheim an der Schierstraße wird an der Nord- und Südseite von einem schmalen Pflanzenstreifen mit Bodendeckern und punktuell gesetzten Sträuchern umgeben sein. Die südlichen Terrassen werden z.T. mit kleinkronigen Bäumen in Rasenflächen bestückt und mit einer abgrenzenden Laubhecke eingefasst. Ein Teilbereich der nördlichen Abgrenzung erfolgt durch eine vorhandene Heckenpflanzung übergehend in eine neue Heckenpflanzung im Wechsel mit geschlossenen Sichtschutzelementen im Westen. Die Freifläche im Westen wird durch eine Obstbaumwiese natürlich und ortsüblich gestaltet. Im nordwestlichen Bereich dieser Freifläche ist eine Heckenvorpflanzung in Form von Pflanzbeeten als flächige Bepflanzung mit Bodendeckern und Stauden vorgesehen sowie punktuell gesetzten Sträuchern und Solitärgehölzen. Ein Aufenthalt der Bewohner in dem Bereich der Pflanzbeete ist auch mit Rücksicht auf den nordwestlich angrenzenden landwirtschaftlichen Betrieb mit seinen betrieblichen Wirkungen in Folge der Tierhaltung (Pferde) nicht vorgesehen, da die für Dorfgebiete gem. Geruchsimmissionsrichtlinie in Dorfgebieten möglichst einzuhaltenden 15 % Geruchswahrnehmungshäufigkeiten mit 17 % um 2 % leicht überschritten werden. Die Fläche ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan entsprechend als Fläche zum Anpflanzen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB festgesetzt, um einen Nutzungskonflikt zu vermeiden. An der östlichen Giebelseite sind ebenfalls Pflanzbeete mit Bodendeckerbepflanzung sowie punktuell gesetzten Solitärgehölzen und Sträuchern vorgesehen.
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 28 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung -
Die Außenanlagen sollen in Anlehnung an die bestehenden Außenanlagen der Schloßstraße gestaltet werden, wiederkehrende flächige Pflanzbeete und Heckenpflanzungen sind vorgesehen.
5.3.3 Umweltvorsorge/grünordnerische Festsetzungen Aus Gründen der Umweltvorsorge und zur Gewährleistung einer städtebaulich angemessenen Integration der hinzukommenden baulichen Anlagen werden im vorhabenbezogenen B-Plan die nachfolgenden grünordnerischen Festsetzungen aufgenommen:
§ 4 Anpflanzungen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) (1) Innerhalb der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB ist eine flächige Bepflanzung mit Bodendeckern und Stauden vorzusehen. Vereinzelt sind standortgerechte, im Naturraum heimische Bäume und Sträucher zu pflanzen, zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Die Artenwahl richtet sich nach den Angaben der Artenliste (siehe Hinweis Nr. 6). Die zu pflanzenden Laubbäume sind als Hochstamm mit einem Stammumfang von mindestens 14 cm in 1 m Höhe oder als wirksamer Solitär mit einer Mindesthöhe von 2,5 m und die Sträucher 2 x verpflanzt, 60 - 100 cm hoch zu pflanzen. (2) Innerhalb der festgesetzten Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB sind der dauerhafte Aufenthalt von Menschen und die Errichtung von baulichen Anlagen unzulässig. (3) Innerhalb des Plangebietes sind auf der Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplanes an den darin vorgesehenen Standorten blickdichte laubtragende Hecken zu pflanzen, dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch gleichartige zu ersetzten. Die Höhe der blickdichten laubtragenden Hecken wird auf 2 m begrenzt. Die Bezugsebene wird durch die gewachsene Erdoberfläche gebildet. (4) Nach den Anforderungen des Vorhaben- und Erschließungsplanes ist eine Unterbrechung der in Abs. 3 genannten Hecken zur Errichtung von baulichen Sichtschutzelementen zulässig. Für die Sichtschutzelemente gelten die v.g. Höhenbegrenzungen. (5) Die Pflanzmaßnahmen sind nach dem Beginn der privaten Baumaßnahmen auf den jeweiligen Baugrundstücken auszuführen, jedoch spätestens innerhalb von 2 Vegetationsperioden nach Baubeginn fertig zu stellen.
§ 5 Erhalt des Einzelbaumes (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB) Der in der Planzeichnung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB festgesetzte Einzelbaum ist zu erhalten, langfristig an seinem Bestand zu sichern und bei Abgang durch Nachpflanzung eines Baumes gleicher Art und an gleicher Stelle zu ersetzen (Pflanzqualität: Stammumfang mind. 18/20 cm).
Über diese Festsetzung werden folgende Ziele erreicht: Die Funktionen für das Schutzgut Boden, Wasser sowie Klima und Luft werden weitgehend erhalten.
- Die Funktionen für die Schutzgüter Boden und Wasser werden weitgehend erhalten.
- Für das Ortsbild wird eine Strukturierung des Siedlungsraumes erreicht und eine Abschirmung der vorhandenen und geplanten Wohnbereiche zu Nachbarschaften und Straßenräumen geschaffen.
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- Für das Schutzgut Arten und Lebensgemeinschaften werden in gewissem Umfang Lebensgrundlagen für heimische Pflanzen- und Tierarten erhalten und geboten. Die Gehölzstrukturen dienen beispielsweise Vögeln als Nahrungshabitat sowie als Ansitz- und Singwarte und bieten Insekten und Kleinsäugern Deckungs- und Nahrungsmöglichkeiten.
- Für das Schutzgut Mensch, Wohlbefinden, Erholung und Gesundheit wird ein vorhandenes Potenzial erschlossen und erlebbar gemacht. Insbesondere für die Bewohner und Besucher/Gäste ist das eine besondere Qualität. Darüber hinaus wird aus Gründen des vorsorgenden Artenschutzes folgende Festsetzung in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen:
§ 7 Maßnahmen für den Artenschutz (gem. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) a. Die Baufeldfreiräumung und Baumfällungen oder Gehölzrückschnitte sind aus artenschutzrechtlichen Gründen nur in der Zeit zwischen dem 01. Oktober und dem 28. Februar (außerhalb der Brutzeit) zulässig. Ein abweichender Baubeginn innerhalb der Brutzeit ist im Einzelfall bei der Unteren Naturschutzbehörde des Landkreises Schaumburg zu beantragen und nur nach vorheriger Prüfung und Genehmigung der Unteren Naturschutzbehörde zulässig. b. Im Baufeld sind ggf. vorhandene Höhlenbäume vor Fällung bzw. Gebäude vor Abriss auf Fledermausbesatz zu kontrollieren und die Ergebnisse zu dokumentieren (Fachmann für Fledermäuse). Der Bericht ist vor Fällung der Höhlenbäume der Naturschutzbehörde des Landkreises Schaumburg zur Prüfung vorzulegen. Die Fällung eines durch Fledermäuse genutzten Höhlenbaumes ist im Einzelfall bei der Unteren Naturschutzbehörde des Landkreises Schaumburg zu beantragen und nur nach vorheriger Prüfung und Genehmigung der Unteren Naturschutzbehörde zulässig.
5.4 Immissionsschutz Im Rahmen der Aufstellung von Bauleitplänen sind die Belange des Umweltschutzes, insbesondere auch die des Immissionsschutzes zu berücksichtigen. Für die Beurteilung der mit dieser Bauleitplanung verbundenen Immissionssituation ist die Berücksichtigung des unmittelbaren Planungsumfeldes von Bedeutung. Das unmittelbare Umfeld des Plangebietes ist durch die bereits bestehenden Wohngebiete im Osten sowie durch gemischte und dörflich geprägte Siedlungsbereiche im Norden und gewerbliche Grundstücksflächen im Westen geprägt. Hierbei handelt es sich bei einer städtebaulichen Gesamtbetrachtung des Plangebietes einschließlich der darauf bereits im Bestand einwirkenden Nutzungen und Flächen tendenziell um eine dörflich gemischte Nutzungsstruktur. Da im Norden die landwirtschaftliche Hofstelle unmittelbar an den Planbereich angrenzt und die davon ausgehenden Wirkungen sowohl in Bezug auf den Lärm als auch auf den Geruch bereits im Bestand eine Relevanz für den Schutzanspruch der Hofstelle selbst als auch der Umgebung haben, wird in diesem Fall davon ausgegangen, dass die im Plangebiet befindlichen Flächen an der Prägung des Dorfgebietes, das von Norden auf die Flächen bereits einwirkt, teilnehmen. Von der prägenden Art der baulichen Nutzung geht bereits eine Begrenzung in Bezug auf die zukünftig hinzutretenden Nutzungen und ggf. davon ausgehenden Emissionen aus. Zur Beurteilung der auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrs- und Gewerbelärmimmissionen wurde von dem Ing.-Büro GTA ein schalltechnisches Gutachten4
4 GTA-Gesellschaft für Technische Akustik mbH, „Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Seniorenwohn- und Pflegeheim Schierstraße“ in Hagenburg“, Hannover, 23.07.2018
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 30 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung - erstellt, dessen Ergebnisse und Empfehlungen in Bezug auf erforderliche Lärmschutzmaßnahmen in der Begründung und den textlichen sowie zeichnerischen Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan und im Vorhaben- und Erschließungsplan entsprechend berücksichtigt werden. Durch die Barth & Bitter GmbH, Hannover, wurde zudem die für das Plangebiet zu berücksichtigende Geruchssituation gutachterlich beurteilt5.
5.4.1 Schutzanspruch der geplanten und vorhandenen Arten der baulichen Nutzung Für die Beurteilung der zukünftig im Plangebiet zu erwartenden Lärmsituation ist entsprechend der im Plangebiet vorgesehenen konkreten Nutzung „Seniorenwohn- und - pflegeheim“ sowie aufgrund der das Grundstück prägenden und umgebenden Nutzungen, hier besonders aufgrund der nördlich angrenzenden landwirtschaftlichen Hofstelle mit Tierhaltung, von dem Schutzanspruch eines Dorfgebietes auszugehen. In Bezug auf die in das Plangebiet einwirkenden Lärmimmissionen sind auf der Grundlage der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ tags 60 dB(A) und nachts 50 dB(A) bei Verkehrslärm und 45 dB(A) bei Gewerbelärm als Orientierungswerte zu beachten. Diese können im Einzelfall überschritten werden. In Bezug auf die auf das Plangebiet einwirkenden Geruchsimmissionen ist die Geruchsimmissionsrichtlinie (GIRL) maßgeblich. Danach sind in Dorfgebieten Geruchswahrnehmungshäufigkeiten von max. 15 % der Jahresstunden zulässig. In gewachsenen Siedlungsbereichen können bis zu 20 %, je nach Einzelfall, möglich sein. Der Schutzanspruch eines Allgemeinen Wohngebietes kommt aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaft der v.g. landwirtschaftlichen Hofstelle sowie der westlich angrenzenden Gewerbegebiete nicht in Betracht. Die städtebauliche Zuordnung des Plangebietes zum umgebenden gewachsenen Siedlungsbereich mit den darin bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt des laufenden Betriebes des Seniorenwohn- und Pflegeheimes vorhandenen Emissionsquellen (Geruch und Lärm) ist hier als prägender Faktor in die Abwägung eingeflossen. U.a. ist dies darauf zurückzuführen, dass der nördlich gelegenen Hofstelle nicht nur der Bestandsschutz zum Zeitpunkt der Planaufstellung sondern auch ein gewisses Maß einer Entwicklungsmöglichkeit nicht genommen werden darf. Neben den von der Landesstraße ausgehenden Verkehrslärmimmissionen sind auch die Gewerbelärmimmissionen in Folge der unmittelbaren Nachbarschaft zum westlich angrenzenden Gewerbegebiet sowie die Lärm- und Geruchimmissionen aus dem nördlich angrenzenden landwirtschaftlichen Betrieb zu berücksichtigen. Bei der schalltechnischen Beurteilung sind die auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrsgeräusche von dem plangegebenen Gewerbelärm (durch Flächenschallpegel) und den Anlagengeräuschen getrennt zu beurteilen. Diese Emissionsquellen wurden daher wie folgt gutachterlich betrachtet:
5.4.2 Verkehrslärm Auf Grund der unmittelbaren Lage an der Schierstraße, die mit 4.044 KFZ/237 LKW (DTV) belastet ist, sind innerhalb des Plangebietes erhöhte Verkehrslärmimmissionen zu erwarten. Gemäß dem planerischen Gebot der Konfliktvermeidung und Konfliktlösung hat der vorhabenbezogene B-Plan neben der gegenwärtigen Verkehrssituation auch die zukünftig zu erwartenden Verkehrsverhältnisse im Hinblick auf die Ermittlung der im Plangebiet zu
5 Barth & Bitter GmbH, „Gutachtliche Stellungnahme zur Geruchssituation im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3 „Seniorenwohn- und Pflegeheim Schierstraße“ in Hagenburg“, Hannover, 19.07.2018
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 31 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung - erwartenden Lärmimmissionen als Prognosegrundlage zu berücksichtigen. Zur Berücksichtigung der zu erwartenden Streckenbelastung im Prognosejahr 2030 wurden die o.g. Werte mit einer jährlichen Steigerung der Verkehrsmenge von 1% pro Jahr hochgerechnet. Im Ergebnis wurde bezogen auf die Beurteilung des Verkehrslärms folgendes festgestellt: „[…] Auf Grundlage der Berechnungsergebnisse der Anlagen 3.1.1 bis 3.2.3 (des Gutachtens) ist festzustellen, dass die bei städtebaulichen Planungen zur Beurteilung von Verkehrslärm maßgebliche Orientierungswert des Beiblatts 1 zu DIN 18005 für Dorfgebiete (60 dB(A)) nur an der Ostfassade überschritten wird. Nachts ist der entsprechende Orientierungswert (50 dB(A)) ebenfalls nur an der Ostfassade überschritten. Im Sinne der planerischen Zurückhaltung ist somit zwingend nur für die Ostfassade im Bebauungsplan über die Festsetzung eines maßgeblichen Außengeräuschpegels eine Vorgabe zum gesamten bewerteten Bauschalldämm-Maß erforderlich (festzusetzender maßgeblicher Außengeräuschpegel: 66 dB(A)). Sollten die im späteren Baugenehmigungsverfahren zu beachtenden Anforderungen an den baulichen Schallschutz durch pauschale Festsetzungen zum Bauschalldämm-Maß von Außenbauteilen bereits im Bebauungsplan festgesetzt werden, so kann der Umfang dieser Maßnahmen durch die in Anlage 3.3 dargestellten maßgeblichen Außengeräuschpegel (berechnet für das 2. OG als ungünstigsten Fall) beschrieben werden. Nachts ist eine ausreichende Belüftung bei geschlossenen Fenstern bis zu einem Abstand von 20 m zur Achse der Schierstraße sicherzustellen.“6 Aufgrund der Überschreitung der Orientierungswerte im Osten des Plangebietes werden Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Diese werden im nachfolgenden Kapitel 5.4.4 dargelegt. 5.4.3 Gewerbelärm/Anlagengeräusche Zusätzlich zu dem von den angrenzenden Straßen auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrslärm erfolgte die Untersuchung des ggf. von außen einwirkenden Gewerbelärms bzw. Anlagengeräusche der umliegenden gewerblichen Nutzungen. Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zu den planungsrechtlich ausgewiesenen Gewerbegebieten des Bebauungsplans Nr. 6 des Fleckens Hagenburg. Unabhängig von den in diesen Gewerbegebieten bereits ansässigen Betrieben ist mit Geräuschimmissionen durch die in Gewerbegebieten grundsätzlich zulässigen, nicht erheblich belästigenden Betriebe zu rechnen. Im Bebauungsplan Nr. 6 sind diese durch festgesetzte flächenbezogene Schallleistungspegel begrenzt. Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan muss die Gebietsverträglichkeit der Planung mit dieser Nachbarschaft analysiert werden. Weiterhin grenzt das Vorhaben an einen (landwirtschaftlichen) Betrieb mit Tierhaltung, dessen betriebliche Aktivitäten ebenfalls auf das Vorhaben einwirken können. Für die Beurteilung der zukünftig im Plangebiet zu erwartenden Gewerbelärmsituation ist die DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ mit den für WA-Gebiete zulässigen Orientierungswerten von tags 60 dB(A) und nachts 45 dB(A) maßgeblich. Das Gutachten führt aus: Gewerbelärm „Auf Grundlage der in den Anlagen 2.2.1 bis 2.2.3 und 2.3.1 bis 2.3.3 (des Gutachtens) dargestellten Berechnungsergebnisse zu den als Gewerbelärm im Sinne des Abschnitts 3
6 GTA-Gesellschaft für Technische Akustik mbH, „Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Seniorenwohn- und Pflegeheim Schierstraße“ in Hagenburg“, Hannover, 23.07.2018, S. 20f.
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 32 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung - bezeichneten plangegebenen Geräuschimmissionen kann festgestellt werden, dass der zur Beurteilung von Gewerbelärm jeweils maßgebliche Orientierungswert des Beiblatts 1 zu DIN 18005 für Dorfgebiete am Tage (60 dB(A)) und in der Nacht (45 dB(A)) am geplanten Erweiterungsvorhaben eingehalten wird. Die Einhaltung der Orientierungswerte der DIN 18005 ist gleichzusetzen mit der Einhaltung von Immissionsrichtwerten der TA Lärm. Demnach ist davon auszugehen, dass im Fall der „zulässigen" (und durch den flächenbezogenen Schallleistungspegel eingeschränkten) Nutzung der Gewerbegebiete durch den derzeitigen Betrieb oder durch zukünftige Betriebe die Immissionsrichtwerte der TA Lärm 0,5 m vor dem geöffneten Fenster des zukünftigen Erweiterungsbaus des Seniorenwohnheims am Tage und in der Nacht in den oben beschriebenen Bereichen unterschritten werden. Eine Einschränkung des ansässigen Betriebes oder der Nutzungsmöglichkeiten des Gewerbegebiets durch heranrückende schutzbedürftige Bebauung ist nicht zu befürchten. Unabhängig von dem flächenbezogenen Schallleistungspegel, der das Maß des Beurteilungspegels von Betrieben begrenzt, existiert in der TA Lärm ein weiteres Kriterium zu den Maximalpegeln kurzzeitiger Einzelereignisse. Diese sind nicht durch den flächenbezogenen Schallleistungspegel begrenzt. Bei dem derzeitigen Betrieb ist davon auszugehen, dass Maximalpegelereignisse am Tage im Bereich des Hofes oder der Stellplätze auftreten. Im ungünstigsten Fall können als typisch angesehene Geräuschereignisse wie der Entlüftungsvorgang einer Lkw-Druckluftbremse mit einem Schallleistungspegel von 108 dB(A) auftreten. Abstandsbedingt verringert sich der Pegel am rd. 80 m von diesen Geräuschereignissen entfernt gelegenen geplanten Erweiterungsbau des Seniorenwohnheims auf 61 dB(A) bzw. auf rd. 67 dB(A) am Ersatzneubau. Damit ist der Bezugspegel der TA Lärm zur Beurteilung kurzzeitiger Einzelereignisse von 90 dB(A) in Dorfgebieten am Tage deutlich unterschritten. Die betreffenden Bezugspegel wären bereits in einem Abstand von 4 m eingehalten. Auch unter diesem Gesichtspunkt kann die Nachbarschaft als verträglich angesehen werden. Aufgrund der bestehenden Nachbarschaft sind nachts nur geringere Maximalpegel kurzzeitiger Einzelereignisse zulässig (nächtlicher Lkw-Verkehr scheidet aufgrund der benachbarten Mischgebiete als Nutzungsszenario aus), sodass auch hier derzeit oder zukünftig von einer Unterschreitung des Bezugspegels der TA Lärm zur Beurteilung kurzzeitiger Einzelereignisse ausgegangen werden kann.“7 Im Ergebnis ergeben sich hinsichtlich des zu erwartenden Gewerbelärms keine Beeinträchtigungen des Plangebietes. Umgekehrt ist auch nicht von einem Konflikt durch die im Gebiet geplante Nutzung, die dem Grunde nach bereits in zulässiger Weise ausgeübt wird, für das Gewerbegebiet auszugehen.
Anlagengeräusche „Auf Grundlage der Ergebnisse der Anlagen 2.2.4 bis 2.2.6 (des Gutachtens) ist festzustellen, dass am Tage bei dem in Abschnitt 3 beschriebenen Szenario der Immissionsrichtwert der TA Lärm für Dorfgebiete an der nächstgelegenen schutzbedürftigen Bebauung und auch am geplanten Erweiterungsvorhaben unterschritten wird. Der Bezugspegel der TA Lärm zur Beurteilung kurzzeitiger Einzelereignisse (am Tage um 30 dB(A) und nachts um 20 dB(A) erhöhter Immissionsrichtwert) wird am Vorhaben und ebenfalls an der nächstgelegenen schutzbedürftigen Bebauung unterschritten (Anlage 2.2.7 des Gutachtens). Den Berechnungsergebnissen ist zu entnehmen, dass sich am geplanten Seniorenwohn- und Pflegeheim geringere Beurteilungspegel ergeben als am bestehenden, insofern zeigen die Berechnungen auf, dass unter Berücksichtigung der tatsächlichen Lage von Geräuschquellen auf dem Nachbargrundstück die geplante Nutzung keine heranrückende schutzbedürftige
7 GTA-Gesellschaft für Technische Akustik mbH, „Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Seniorenwohn- und Pflegeheim Schierstraße“ in Hagenburg“, Hannover, 23.07.2018, S. 18f.
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Nutzung darstellt. Zukünftige, über das derzeitige Maß hinausgehende Einschränkungen des nachbarschaftlichen Betriebs sind daher nicht zu befürchten. In der ungünstigsten Nachtstunde wird der entsprechende Immissionsrichtwert durch das oben dargelegte Szenario an der nächstgelegenen schutzbedürftigen Bebauung (bestehendes Altenpflegeheim) erreicht bzw. in einer Weise überschritten, die bei einer tatsächlichen Nachmessung der angegebenen Geräuschpegel unter Ausnutzung aller Ermessensspielräume zu keinen nachträglichen Anordnungen bzgl. des Betriebsumfangs des Nachbarbetriebes führen würde (Anlage 2.3.4 bis 2.3.6 des Gutachtens). Der oben genannte Bezugspegel zur Beurteilung kurzzeitiger Einzelereignisse wird ebenfalls unterschritten, wenn vorausgesetzt wird, dass bei Traktorbewegungen und bei Staplerbewegungen keine Maximalpegel kurzzeitiger Einzelereignisse auftreten (Anlage 2.3.7 des Gutachtens). Andernfalls würden sich bereits an der bestehenden Bebauung (bestehendes Altenpflegeheim) hieraus Immissionskonflikte ergeben. Somit gilt auch für die Nachtimmissionen, dass zukünftige, über das derzeitige Maß hinausgehende Einschränkungen des nachbarschaftlichen Betriebs durch das geplante Seniorenwohn- und Pflegeheim nicht zu befürchten sind. An dieser Stelle muss darauf hingewiesen werden, dass die Möglichkeit besteht, die insbesondere nachts den Berechnungen zugrunde gelegten Vorgänge, wie z. B. Traktorbewegungen, gegebenenfalls nicht streng als gewerbliche Tätigkeiten im Sinne der TA Lärm einzustufen sind, sondern diese mit dem Betrieb einer landwirtschaftlichen Hofstelle in Verbindung zu bringen wären. Diese Hofstellen sind vom Anwendungsbereich der TA Lärm ausgenommen, da insbesondere zur Bewirtschaftung eines Hofes zwingend erforderliche nächtliche Traktorfahren in der Nähe von Wohn- oder Mischgebieten andernfalls aus Gründen des Immissionsschutzes vielfach nicht möglich wären, andererseits eine Aufgabe einer landwirtschaftlichen Hofstelle aus Gründen des Immissionsschutzes unzumutbar wäre.“8 Auch in Bezug auf die vorhandene Hofstelle ergeben sich im Hinblick auf mögliche Konflikte durch eine dem Grunde nach schutzwürdige Bebauung/Nutzung keine erheblichen Beeinträchtigungen. Auch eine kumulative Betrachtung von plangegebenem Gewerbelärm und Anlagengeräuschen ergab, dass sich die Ergebnisse zu den Anlagengeräuschen auch unter Berücksichtigung der Summe des plangegebenen Gewerbelärms und der Anlagengeräusche nicht ändern, da der Beurteilungspegel des plangegebenen Gewerbelärms den der Anlagengeräusche um rd. 10 dB unterschreitet.9 Zusammenfassend haben die Berechnungen zum abstrakten Fall des Gewerbelärms und der detaillierten Berücksichtigung der Hofstelle ergeben, dass in den benachbarten Gewerbegebieten weiterhin eine typische, im Rahmen des dort geltenden Planungsrechts zulässige Nutzung der Betriebsflächen der angesiedelten Betriebe möglich ist. Ein Konflikt mit neuer, heranrückender schutzbedürftiger Bebauung ist durch das Erweiterungsvorhaben nicht zu befürchten.
5.4.4 Festsetzungen zum Immissionsschutz Zum Schutz vor schädlichen Lärmimmissionen, hier Verkehrslärm, kommen grundsätzlich aktive und passive Schallschutzmaßnahmen in Betracht. Aktiven Schallschutzmaßnahmen (Wall oder Wand) ist im Rahmen der Abwägung gegenüber den passiven Schallschutzmaßnahmen (schallgedämmte Fenster, Mauerwerk und Dächer) zunächst der
8 GTA-Gesellschaft für Technische Akustik mbH, „Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Seniorenwohn- und Pflegeheim Schierstraße“ in Hagenburg“, Hannover, 23.07.2018, S. 19f. 9 Vgl. GTA-Gesellschaft für Technische Akustik mbH, „Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Seniorenwohn- und Pflegeheim Schierstraße“ in Hagenburg“, Hannover, 23.07.2018, S. 20
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Vorrang einzuräumen. Hierbei sollen jedoch auch die jeweils für den engeren Planungsraum anzutreffenden und prägenden städtebaulichen Rahmenbedingungen angemessen berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass aus städtebaulichen Gründen zur Reduzierung von visuellen und funktionalen Barrierewirkungen in Folge von Wällen und Wänden, soweit technisch machbar, durch eine entsprechende Ausformung und Dimensionierung der Schallschutzmaßnahmen entlang der Schierstraße eine erheblich das lokale Siedlungsumfeld beeinträchtigende, visuelle Zäsur vermieden werden soll. Darüber hinaus würden aktive Schallschutzmaßnahmen in Form einer Lärmschutzwand aufgrund der durch Zufahrten bewirkten Schalllücken nicht effektiv sein. Passive Schallschutzmaßnahmen Innerhalb des Plangebietes wurden Lärmpegelbereiche I bis IV ermittelt, wobei die höchsten Lärmpegel im östlichen Plangebiet - der Schierstraße zugewandt - ermittelt wurden. Der Verkehrslärm der Schierstraße verursacht nur an der Ostfassade des Erweiterungsvorhabens Immissionskonflikte. Hier müssen Vorgaben zum Schalldämm-Maß von Außenbauteilen beachtet werden. Für die konkreten Festsetzungen hierzu bestehen im Fall eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans unterschiedliche (pauschale oder auf das Vorhaben abstellende) Möglichkeiten, die aufgezeigt wurden. Auf Grundlage der Berechnungsergebnisse ist festzustellen, dass der bei städtebaulichen Planungen zur Beurteilung von Verkehrslärm maßgebliche Orientierungswert des Beiblatts 1 zu DIN 18005 für Dorfgebiete (60 dB(A)) nur an der Ostfassade überschritten wird. Nachts ist der entsprechende Orientierungswert (50 dB(A)) ebenfalls nur an der Ostfassade überschritten. Im Sinne der planerischen Zurückhaltung ist somit zwingend nur für die Ostfassade im Bebauungsplan über die Festsetzung eines maßgeblichen Außengeräuschpegels eine Vor- gabe zum gesamten bewerteten Bauschalldämm-Maß erforderlich (festzusetzender maßgeblicher Außengeräuschpegel: 66 dB(A)). Aufgrund der rechnerisch ermittelten Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte sind zur Gewährleistung eines ausreichenden Schutzes vor Lärmbelastungen für die weitere städtebauliche Planung im Plangebiet passive und planerische Maßnahmen notwendig. Mit Hilfe geeigneter passiver Schallschutzmaßnahmen (s.o.) können gesunde Wohn- bzw. Schlafverhältnisse im Innenbereich der geplanten Gebäude erreicht werden. Den Empfehlungen des schalltechnischen Gutachtens folgend werden die vorgeschlagenen Maßnahmen zum passiven Schallschutz im vorhabenbezogenen B-Plan durch Festsetzung von Lärmpegelbereichen aufgenommen. Die Festlegung der vorhabenbezogenen zu beachtenden Schalldämm-Maße wird durch Anwendung der in der Anlage 3 des schalltechnischen Gutachtens dargelegten konkreten Lärmpegelbereiche je Außenwand (zu- bzw. abgewandt) im Vorhaben- und Erschließungsplan hinreichend bestimmt. In diesem Zusammenhang sei auf den Beiplan „Immissionsschutz“ des Vorhaben- und Erschließungsplanes hingewiesen und Bezug genommen.
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Abb.: Maßgebliche Außengeräuschpegel10
10 GTA-Gesellschaft für Technische Akustik mbH, „Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Seniorenwohn- und Pflegeheim Schierstraße“ in Hagenburg“, Hannover, 23.07.2018, Anlagen
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Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden auf der Grundlage der Empfehlungen des Schallgutachtens (hier werden derzeit allgemeine bzw. absehbare Annahmen und Regelungen dargestellt), insbesondere zu den in das Plangebiet einwirkenden Lärmimmissionen, die vornehmlich auf die östlichen Teilflächen des Plangebietes einwirken, die folgenden Festsetzungen von Lärmpegelbereichen und Schalldämm-Maßen berücksichtigt:
§ 3 Immissionsschutz (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Innerhalb des Plangebietes können aufgrund der vorhandenen Verkehrslärmsituation (Schierstraße) gegenüber den in der DIN 18005 "Schallschutz im Städtebau" definierten Orientierungswerten für Dorfgebiete nachts um 5 dB erhöhte Lärmimmissionen nicht ausgeschlossen werden. Aufgrund der von der Schierstraße hervorgerufenen Lärmimmissionen werden zum Schutz gegen Außenlärm bauliche Schallschutzmaßnahmen festgesetzt (passiver Schallschutz). Diesbezüglich wird auf die aktuellen technischen Regelwerke der DIN 4109, der VDI-Richtlinie 2719 bzw. auf die 24. Verordnung zur Durchführung des BImSchG verwiesen. Festsetzung des passiven Schallschutzes An der Ostfassade des Gebäudes sind die sich aus den festgesetzten maßgeblichen Außengeräuschpegeln nach DIN 4109-1:2018-01 (LPB I-IV) ergebenden Anforderungen an den baulichen Schallschutz zu beachten. Bei zum Schlafen genutzten Räumen entlang dieser Fassaden ist ein ausreichender Luftwechsel bei geschlossenen Fenstern sicherzustellen. Dies kann z. B. durch den Einbau schallgedämmter Lüftungseinrichtungen erfolgen.
Lärmpegelbereich Maßgeblicher (LPB) Außenlärmpegel in dB(A)
I 55 II 60 III 65 IV 70
Die der Bemessung zugrunde zu legenden Lärmpegelbereiche/maßgeblichen Außengeräuschpegel sowie die daraus abgeleiteten gesamten bewerteten Bauschalldämm- Maße der Außenbauteile (die unter Berücksichtigung der Gebäudegeometrie für die ungünstigste Stockwerkhöhe sowie der zu- und abgewandten Gebäudeseiten berechnet worden sind), sind der zeichnerischen Darstellung im Vorhaben- und Erschließungsplan – Beiplan „Immissionsschutz“ - zu entnehmen. Ausnahmen gemäß § 31 Abs. 1 BauGB von den oben genannten Festsetzungen sind zulässig, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass (z.B. unter Berücksichtigung der Gebäudegeometrie) geringere maßgebliche Außengeräuschpegel als angegeben an den Gebäudeseiten vorliegen. Die Anforderungen an die maßgeblichen Außengeräuschpegel der Außenbauteile können dann entsprechend den Vorgaben der DIN 4109-1:2018-01 reduziert werden.
Im Vorhaben- und Erschließungsplan wurde unter Berücksichtigung der Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung vorbeugend auf die Anordnung von Fenstern an der Ostfassade verzichtet.
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5.4.5 Geruchsimmissionen Mit den umliegenden Betrieben zur Pferdehaltung und zur Bearbeitung von Acrylglas können Geruchsemissionen verbunden sein, die auf die geplanten Bauflächen einwirken. Bezüglich der Geruchsimmission wurde von der Barth & Bitter GmbH daher eine Untersuchung zu den im Umfeld des Plangebietes zu erwartenden Geruchsimmissionen durchgeführt. Hierbei wurde die nachfolgende Ausgangslage berücksichtigt: Abb.: Detaillierte Lage des landwirtschaftlichen Betriebes und des Betriebes Manfred Töller GmbH im Ist-Zustand11
Abb.: Detaillierte Lage des landwirtschaftlichen Betriebes und des Betriebes Manfred Töller GmbH im Planzustand12
11 Barth & Bitter GmbH, „Gutachtliche Stellungnahme zur Geruchssituation im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3 „Seniorenwohn- und Pflegeheim Schierstraße“ in Hagenburg“, Hannover, 19.07.2018, Abbildung 3a, S. 6 12 Barth & Bitter GmbH, „Gutachtliche Stellungnahme zur Geruchssituation im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3 „Seniorenwohn- und Pflegeheim Schierstraße“ in Hagenburg“, Hannover, 19.07.2018, Abbildung 3b, S. 6
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Schutzanspruch in Wohn-/Mischgebieten (WA/MI) und Dorfgebieten (MD) Zur Beurteilung dessen, ob Geruch erheblich belästigend auf Siedlungsbereiche einwirkt oder einwirken wird, findet die Geruchsimmissionsrichtlinie (GIRL) Anwendung. Daraus ergibt sich, dass in WA- und MI-Gebieten 10 % Geruchswahrnehmungshäufigkeit im Jahr und in MD- Gebieten bis zu 15 % nicht überschritten werden sollen. In gewachsenen Dorfgebieten können diese Werte im Einzelfall bis zu 20 % überschritten werden. Der Bereich des eigentlichen Plangebietes soll als „Seniorenwohn- und -pflegeheim“ ausgewiesen werden. Der Schutzanspruch dieser Nutzung soll sich an die umgebenden dörflich gemischten Strukturen anschließen. Die Untersuchung kam zu folgendem Ergebnis: „Es ergibt sich eine maximale Geruchswahrnehmungshäufigkeit von 3 % der Jahresstunden für das Plangebiet unter der Bedingung, dass die Tierhaltung des Landwirtes Hodann bei 6 Pferden wie im derzeitigen Zustand verbleibt. Hinzu kommen im Istzustand noch einmal 1 bis 2 % aufgrund des Betriebes der Manfred Töller GmbH im Normalbetrieb. In der Bauleitplanung sind die Entwicklungsmöglichkeiten der bestehenden Betriebe zu berücksichtigen. Aus diesem Grund wurde der Landwirt Hodann nach seinen aktuellen Planungen befragt. Dabei muss diese Planung ein Nebeneinander von gewerblicher Nutzung durch die Manfred Töller GmbH, die Nutzung als Seniorenwohn- und Pflegeheim und die Wohnnutzung im Norden der Hofstelle ermöglichen. In einer weiteren Ausbreitungsrechnung wurde der von dem Landwirt Hodann angegebene Planzustand berücksichtigt. In diesem Planzustand wurden mögliche Modifikationen, die aufgrund der immissionsschutzrechtlichen Verträglichkeit erforderlich sein könnten, nicht eingearbeitet. Insgesamt sollen auf der Hofstelle 26 Pferde untergebracht werden. Die Emissionen aus den Ställen erhöhen sich entsprechend. Zudem ist davon auszugehen, dass ein deutlich größerer Misthaufen vorhanden sein wird. Entsprechend des Bescheides des Landkreises Schaumburg muss dieser jedoch überdacht sein. In einer weiteren Ausbreitungsrechnung wurden die von dem Landwirt Hodann angegebenen Tierzahlen zu Grunde gelegt. Zudem möchte Herr Hodann weiterhin seinen Güllekeller für die Lagerung von Fremdgülle nutzen. Es zeigt sich, dass an der Nordwestseite des geplanten Gebäudes des Senioren- und Pflegeheims Geruchswahrnehmungshäufigkeiten von bis zu 17 % der Jahresstunden mit Geruch berechnet werden. Die am stärksten beaufschlagten Flächen dienen jedoch nicht dem ständigen Aufenthalt von Menschen. Im Bereich des eigentlichen Seniorenwohn- und Pflegeheims werden maximal 9 % der Jahresstunden mit Geruch berechnet. Für das Seniorenwohn- und Pflegeheim kommen durch den angesetzten 2-Schicht-Betrieb der Manfred Töller GmbH noch einmal 4 % hinzu. Insgesamt ist somit festzustellen, dass es möglich sein kann, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu verwirklichen. Die Entwicklungsmöglichkeiten des Betriebes „Hodann“ werden im Wesentlichen durch die Nutzungen in den Gebäuden der Manfred Töller GmbH inkl. der zugehörigen Wohnnutzungen eingeschränkt. Die Entwicklungsmöglichkeiten des Betriebes Manfred Töller GmbH werden durch die Nutzungen der Wohngebäude westlich des Betriebes und auf der Hofstelle „Hodann“ eingeschränkt.“13 Das Gutachten ist bei der Gemeinde hinterlegt und kann dort eingesehen werden. Auf das Gutachten wird hingewiesen und Bezug genommen.
5.4.6 Trennungsgebot gem. § 50 BImSchG Das Trennungsgebot stellt im Wesentlichen darauf ab, dass dem Grunde nach konkurrierende Nutzungen einen ausreichenden Abstand zueinander einhalten sollen, um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten. Es ist festzustellen, dass das Nebeneinander der im Plangebiet vorgesehenen Nutzung eines Seniorenwohn und -
13 Barth & Bitter GmbH, „Gutachtliche Stellungnahme zur Geruchssituation im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3 „Seniorenwohn- und Pflegeheim“ in Hagenburg“, Hannover, 19.07.2018, S. 29f.
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5.4.7 Militärischer Flugplatz Wunstorf Der Standort des Bauvorhabens befindet sich im Bauschutzbereich des militärischen Flugplatzes Wunstorf. Nach Aussagen des Bundesamtes für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr werden Beschwerden und Ersatzansprüche, die sich auf die vom Flugplatz/Flugbetrieb ausgehenden Emissionen wie Fluglärm etc. beziehen, nicht anerkannt. Bei einer Gebäudehöhe von ca. 10 m werden die luftfahrtrechtlichen Bauhöhenbeschränkungen eingehalten, so dass keine Beeinträchtigungen der Luftfahrtsicherheit zu erwarten sind. Das Aufstellen von Baukränen ist beim Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr gesondert zu beantragen.
5.4.8 Elektrosmog Schädliche Umwelteinwirkungen von den das Plangebiet querenden Richtfunktrassen können ausgeschlossen werden. Zwar entsteht hier, wie generell bei der Nutzung von Elektrizität, so genannter Elektrosmog, die in der 26. Verordnung zum Bundesimmissionsschutzgesetz genannten Grenzwerte werden durch die Abstrahlung von Richtfunktrassen jedoch bei Weitem nicht erreicht.
5.5 Klimaschutz und Klimaanpassung Der Planbereich nimmt aufgrund der baulich bereits geprägten Flächen nicht an der Kaltluftentstehung und dem Kaltlufttransport teil. Die Flächen haben aufgrund der bestehenden Nutzung keine wesentliche Bedeutung für den Klimaschutz. Die hier in Rede stehende Planung bezieht sich auf Flächen, die überwiegend durch die Nutzungen eines Seniorenwohn- und -pflegeheimes bestimmt wurden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan trägt mit der darin vorbereiteten baulichen Neuordnung der gleichartigen Nutzung der Flächen dazu bei, dass sich ein ähnliches siedlungsstrukturell bereits beeinflusstes Klima entwickeln wird. Grünordnerische Festsetzungen, die einen kleinräumigen Beitrag zum Klimaschutz leisten können, sind Gegenstand des vorhabenbezogenen B-Planes. Diese tragen zur Schattenentwicklung und dem damit verbundenen lokalen Temperaturausgleich und zur Staubbindung bei. Diese Filtereigenschaften der im Plangebiet vorgesehenen Vegetationen werden in diesem siedlungsstrukturell bereits geprägten Bereich einen kleinräumigen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Das im Plangebiet anfallende Oberflächenwasser wird über den Anschluss an die in der angrenzenden öffentlichen Straße verlaufende Regenwasserkanalisation geordnet abgeleitet. Eine Beeinträchtigung der nachfolgenden Vorflut ist nicht ableitbar, da im Vergleich zur bisherigen baulichen Nutzung des Plangebietes es durch die neue bauliche Beanspruchung nicht zu einer erheblichen Erhöhung des Regenwasserabflusses kommen wird.
Planungsbüro REINOLD, Raumplanung und Städtebau IfR, 31737 Rinteln 40 Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3 „Seniorenwohn- und -pflegeheim Schierstraße“, mit Vorhaben- und Erschließungsplan, einschl. Teilaufhebung des Bebauungsplanes Nr. 6 „In den Höfen“ - Begründung -
Innerhalb des Plangebietes sind bereits bauliche Nutzungen vorhanden, die jedoch im Sinne der Vorbereitung der v.g. Folgenutzung beseitigt und durch neue Baukörper ersetzt werden. Bei neu hinzukommenden Gebäuden sind die baulichen Nutzungen auf der Grundlage der aktuellen EnEV derart zu errichten, dass diese mit den dann zu beachtenden baulichen Anforderungen einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Auf Grund des fortschreitenden Klimawandels kann ein vermehrtes Auftreten von Regenereignissen, die sich ebenfalls auf die im Plangebiet befindlichen baulichen Anlagen auswirken können, nicht ausgeschlossen werden. Entsprechende Schutzmaßnahmen (Sockelhöhen etc.) sind daher im Rahmen der konkreten Vorhabenplanung zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind mit der hier vorliegenden Bebauungsplanung jedoch keine Maßnahmen verbunden, die sich auf das Klima erheblich beeinträchtigend auswirken werden.
5.6 Denkmalschutz Innerhalb des Plangebietes bestehen keine Baudenkmale gemäß dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz (NDSchG). Konkrete archäologische Kulturdenkmale sind nach derzeitigem Kenntnisstand innerhalb des Plangebietes nicht bekannt. Das Auftreten archäologischer Bodenfunde ist allerdings aufgrund der bislang fehlenden systematischen Erhebung nicht auszuschließen. Aus diesem Grund wird darauf hingewiesen, dass ur- und frühgeschichtliche Bodenfunde wie etwa Keramikscherben, Steingeräte oder Schlacken sowie Holzkohleansammlungen, Bodenverfärbungen oder Steinkonzentrationen, die bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten gemacht werden, gem. § 14 Abs. 1 des NDSchG auch in geringer Menge meldepflichtig sind. Sie müssen der zuständigen Kommunalarchäologie (Tel. 05722/9566-15 oder Email: [email protected]) und der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises unverzüglich gemeldet werden. Bodenfunde und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 des NDSchG bis zum Ablauf von vier Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.
5.7 Altlasten/Kampfmittel 5.7.1 Altlasten Nach Auskunft des Flecken Hagenburg befinden sich im Plangebiet oder seiner näheren Umgebung keine Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen.. Sollte eine schädliche Bodenveränderung festgestellt werden, ist diese der Unteren Bodenschutzbehörde des Landkreises Schaumburg umgehend mitzuteilen, damit das weitere Vorgehen festgelegt werden kann.
5.7.2 Kampfmittel Kampfmittelfunde sind innerhalb des Plangebietes und der näheren Umgebung nicht bekannt. Im Rahmen der konkreten Vorhabenplanung ist vor Durchführung des Vorhabens durch das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, Kampfmittelbeseitigungsdienst, eine Auswertung der vorhandenen Luftbilder durchzuführen, um mögliche Kampfmittelfunde auszuschließen. Sollten bei Erdarbeiten andere Kampfmittel (Granaten, Panzerfäuste, Minen etc.) gefunden werden, ist die zuständige Polizeidienststelle, das Ordnungsamt oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst des LGLN, Regionaldirektion Hameln-Hannover, umgehend zu benachrichtigen.
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6 Daten zum Plangebiet
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von insgesamt 0,2 ha und gliedert sich wie folgt:
Baufläche „Seniorenwohn- und –pflegeheim“ 2.082 m² davon Pflanzfläche: 49 m²
Plangebiet gesamt 2.082 m²
7 Ver- und Entsorgung
Das Plangebiet liegt innerhalb des bestehenden Siedlungsgefüges Hagenburg und ist durch die bestehende und umgebende Nutzung voll erschlossen. Die vorhandene leitungsgebundene Infrastrukturausstattung ist auf die bisherige Nutzung ausgelegt und kann in der bestehenden Form genutzt werden.
7.1 Abwasserbeseitigung Der Planbereich kann im Rahmen des Bestandes an den in der Wilhelm-Suhr-Straße bzw. Schierstraße gelegenen Schmutzwasserkanal und darüber an das bestehende Schmutzwassernetz und an die ausreichend dimensionierte Kläranlage der Samtgemeinde Sachsenhagen angeschlossen werden.
7.2 Oberflächenentwässerung Das im Plangebiet anfallende Oberflächenwasser wird an den in der Wilhelm-Suhr-Straße befindlichen Regenwasserkanal abgeleitet. Gegenüber der bisherigen Bebauung wird durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan keine erheblich darüber hinausgehende Flächenversiegelung vorbereitet, da das in zulässiger Weise bereits bestehende Gebäude mit den zugeordneten Freiflächen bereits abflusswirksam ist. Es wird daher davon ausgegangen, dass innerhalb des Plangebietes auf eine Versickerung und eine Rückhaltung mit zeitverzögerter Ableitung des Oberflächenwassers verzichtet werden kann.
7.3 Trink- und Löschwasserversorgung Die Trinkwasserversorgung erfolgt durch den Wasserverband Nordschaumburg und wird über die ebenfalls in den angrenzenden Straßen vorhandenen Trinkwasserleitungen sichergestellt. Die Sicherstellung der Löschwasserversorgung ist hoheitliche Aufgabe der Kommune. Die für den Grundschutz bereitzustellende Löschwassermenge ist nach der 1. WasSV vom 31.05.1970 und den Technischen Regeln des DVWG – Arbeitsblatt W 405/Juli 1978 – zu bemessen und beträgt für das Plangebiet aufgrund der künftigen Nutzung 1.600 l/min für eine Löschzeit von mind. 2 Stunden. Die Bereitstellung der erforderlichen Löschwassermenge kann durch die in den angrenzenden Straßen verlaufenden Trinkwasserleitungen sichergestellt werden. Die erforderlichen Brandschutzmaßnahmen sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens mit dem zuständigen Brandschutzprüfer abzustimmen. Die Belange des Brandschutzes sind im Rahmen der konkreten Vorhabenplanung zu berücksichtigen.
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7.4 Abfallentsorgung Träger der öffentlichen Abfallbeseitigung ist der Landkreis Schaumburg. Die Müllentsorgung kann hier problemlos erfolgen, da das Grundstück auf zwei Seiten an öffentliche Straßen angrenzt. Da die auf der Nordseite des Grundstückes gelegene Zufahrt nicht von Müllfahrzeugen befahren werden kann und darf, werden die Abfallbehälter am Tage der Abholung an der Schierstraße bereitgehalten.
7.5 Energieversorgung (Elektrizität) Die technische Versorgung der Bauflächen erfolgt über den Anschluss an die Netze der Westfalen-Weser Netz GmbH. Die Versorgungsleitungen befinden sich betriebsfertig und ausreichend dimensioniert in den angrenzenden Straßen. Der Anschluss des Plangebietes kann durch Verlängerung der Leitungen erfolgen.
7.6 Fernmeldewesen Das Plangebiet ist an das Kommunikationsnetz der Deutschen Telekom AG angeschlossen. Für den rechtzeitigen Ausbau des Fernmeldenetzes sowie Koordinierung mit Baumaßnahmen anderer Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich der Deutsche Telekom Technik GmbH, Neue-Land- Str. 6, 30625 Hannover, so früh wie möglich (mindestens 3 Monate) vor Baubeginn schriftlich angezeigt werden.
8 Kosten für den Flecken und Bodenordnung
Die Grundstücksflächen im Plangebiet befinden sich im Eigentum der Vorhabenträgerin, die für die Errichtung und den Betrieb des Seniorenwohn- und -pflegeheims zuständig ist. Bodenordnende Maßnahmen im Sinne des Vierten Teiles des BauGB werden nicht erforderlich. Für den Flecken Hagenburg entstehen keine Kosten, da das im Plangebiet geplante Vorhaben durch die Vorhabenträgerin realisiert wird. Sämtliche Kosten für die Planung und Erschließung des Plangebietes und für die Realisierung des Seniorenwohn- und -pflegeheims übernimmt die Vorhabenträgerin. Nähere Einzelheiten bezüglich der Durchführung des Vorhabens sowie zur Kostenregelung werden in dem Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelt.
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Anlage: Artenliste für standortgerechte Gehölzpflanzungen
Die Artenauswahl kann durch weitere, standortgerechte und heimische Laubgehölzarten ergänzt werden.
Großkronige Laubbäume Acer platanoides Spitzahorn Acer pseudoplatanus Bergahorn Fagus sylvatica Rotbuche Quercus petrea Traubeneiche Quercus robur Stieleiche Tilia platyphyllos Sommerlinde Tilia cordata Winterlinde Tilia platyphyllos Sommerlinde Ulmus laevis Flatterulme
Mittel- bis kleinkronige Laubbäume Acer campestre Feldahorn Carpinus betulus Hainbuche Crataegus monogyna Eingriffeliger Weißdorn Crategus laevigata Zweigriffeliger Weißdorn Prunus padus Traubenkirsche Prunus avium Vogelkirsche Sorbus aucuparia Eberesche Sorbus torminalis Elsbeere
Sträucher Viburnum opulus Gemeiner Schneeball Euonymus europaeus Pfaffenhütchen Cornus sanguinea Roter Hartriegel Corylus avellana Hasel Rosa canina Hundsrose Ligustrum vulgare Liguster Prunus spinosa Schlehe Sambucus nigra Schwarzer Holunder Crataegus monogyna Eingriffeliger Weißdorn
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