Procedura Esecutiva Contro PALLANTI PAOLO Procedura: (71/2015) Registro: Esecuzioni Immobiliari

ISTANZA N. 1 24/10/2017

Descrizione: Relazione valutativa immobiliare

Procedura esecutiva contro PALLANTI PAOLO Procedura: (71/2015) Registro: Esecuzioni Immobiliari

Giudice Delegato: F. Mennella Ufficio: Tribunale ordinario di Siena Firmato Da: ANDREA PETRENI Emesso Da: INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 567418 2 Serial#: QUALIFICATA FIRMA INFOCERT Da: Emesso PETRENI ANDREA Da: Firmato Volume Unico

TRIBUNALE di SIENA

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

REG. GEN. ESECUZIONI 71/2015

P A L L A N T I P A O L O

Esecuzione Immobiliare 71/2015 Firmato Da: ANDREA PETRENI Emesso Da: INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: 567418 Serial#: 2 QUALIFICATA FIRMA INFOCERT Da: Emesso PETRENI ANDREA Da: Firmato

relazione valutativa del compendio immobiliare 0 TRIBUNALE CIVILE DI SIENA ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. 71/2015

LE CASE CLASSICHE SOC. COOP. EDIFICATRICE a R.L. contro

PALLANTI PAOLO

RELAZIONE DEL CONSULENTE VALUTATORE GIUDIZIARIO

relativa alla valutazione della piena proprietà di più unità immobiliari di cui una attualmente utilizzata ad ufficio e posta al piano terra e primo (oltre soppalco) di un fabbricato in Via Bettino Ricasoli n. 43 in Gaiole in Chianti e le altre di terreni (collinari) in località Montegrossi in Gaiole in Chianti. Delle seguenti proprietà: Pallanti Paolo natonato a Gaiole in Chianti il 23 ottobre 1962 residente in Gaiole in Chianti località Montegrossi n. 29 C.F.: PLL PLA 62R23 D858N Il sottoscritto dottor Andrea Petreni con studio in Siena Via dei Montanini n. 63, consulente estimatore presso il tribunale di Siena e alla camera di commercio industria artigianato e agricoltura al ruolo dei periti e degli esperti (categoria: attività varie; sub- categoria 010), veniva nominato consulente stimatore del tribunale di Siena in data 25 marzo 2017 mobiliare rubricata al numero 71/2015 in ordine alla valutazione del compendio immobiliare summenzionato.

(prestando giuramento di rito il giorno 7 aprile 2017) e depositato in cancelleria esecuzioni immobiliari, ha provveduto a ricognire i luoghi ed effettuare accessi presso i pubblici depositari. Le risultanze ottenute, rispetto agli aspetti di competenza tecnica, sono state geometra Alessandro Bensi. Per quanto sopra, ritenuto di aver acquisito tutti gli elementi conoscitivi ed

scrivente espone come appresso le risultanze delle indagini svolte e le conseguenti valutazioni.

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relazione valutativa del compendio immobiliare 1 LOTTO 1 FOGLIO 23 PARTICELLA 86 SUBALTERNO 15 Beligni Roberto (p(proprietà per 1/1) UFFICIO COMUNE DI GAIOLE IN CHIANTI (SI) VIA BETTINO RICASOLI N. 43

1 - DATI IDENTIFICATIVI 1.1 - Ubicazione valutazione è ubicato nel centro storico del

Massellone e Via Bettino Ricasoli, cui prende il nome anche la piazza utilizzata ad ufficio, si sviluppa su due piani oltre ad un soppalco, con accesso dalla predetta via al n. 43. ente destinazione residenziale, ed è circondato da aree pubbliche comprendenti parcheggi, giardini e strade. 1.2 - Zona La piccola città di Gaiole, immersa nelle colline del Chianti, è caratterizzata da un piccolo centro storico e da una circostante contenuta urbanizzazione, avvenuta dal dopoguerra ad oggi. Il territorio

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relazione valutativa del compendio immobiliare 2 comunale gode della presenza di tantissimi castelli, simbolo delle fortificazioni che hanno edifici, nonché le numerose attività agrituristiche svolte nelle ex case coloniche di campagna, sono la produzione o assieme alla manifestazione cicloturistica denominata Eroica, attraggono nella città migliaia di turisti.

1.3 - Collegamento viario L'edificio cui fa parte l'unità immobiliare in oggetto risulta direttamente affacciato su Via Ricasoli, in principale snodo di collegamento viario con i comuni del Valdarno e quelli del Chianti. Il comune risulta raggiungibile dalle principali arterie di comunicazioni quali il raccordo autostradale Siena-Firenze: uscendo a Poggibonsi e prendendo in direzione C 1, uscita Montevarchi in direzione Gaiole. Dalla città di Siena il bene in oggetto è raggiungibile dalla suggestiva e panoramica SP 408 di Montevarchi, entrando nel centro abitato e seguendo le indicazioni per il centro e gli uffici del comune. La zona è facilmente raggiungibile in auto ed a piedi dai numerosi parcheggi pubblici dislocati nelle immediate vicinanze.

Gaiole in Chianti rispetto ad alcuni comuni limitrofi distanza

Radda in Chianti (SI) 5,2 km

Cavriglia (AR) 7,4 km

Montevarchi (AR) 12,8 km

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relazione valutativa del compendio immobiliare 3 Castelnuovo Berardenga (SI) 14,3 km

Castellina in Chianti (SI) 11,9 km

San Giovanni Valdarno (AR) 13,4 km

Gaiole in Chianti rispetto ad alcune città italiane distanza dal bene oggetto della relazione di stima

Arezzo 35 km

Firenze 38,7 km

Grosseto 81,6 km

Pisa 86,7 km

Bologna 193 km

Roma 116 km

Gaiole in Chianti si trova a nord della provincia di Siena e conta attualmente 2.752 abitanti (al 01/01/2017 - fonte Istat) con una densità di 234,84 ab./km². Il territorio comunale di Gaiole in Chianti si estende in un'area prevalentemente collinare cha partendo dai Monti del Chianti digrada verso la valle dell'Arbia. Il territorio risulta morfologicamente collinare, ed è contraddistinto ad est da una vasta area prevalentemente boscata, mentre ad ovest, grazie anche alla presenza dei principali attività fondiaria colturale. Il comune di Gaiole in Chianti, situato fra le colline del Chianti, ha una storia strettamente legata alla sua posizione di nodo viario nelle comunicazioni tra il Chianti e il Valdarno. Grazie a ciò divenne la sede del mercato dei vicini castelli. abitato rivela palesemente la sua origine mercatale. La trasformazione urbanistica avvenuta nella città dopo gli anni cinquanta, ha interessato una modesta area limitrofa al centro storico, con la nascita anche di ione, seppur contenuta, è stata necessaria ad architettoniche del centro antico e preservando la naturalità ed il paesaggio di tutto il territorio. 1.4 - Fungibilità oggetto di valutazione fa parte di un edificio realizzato su tre piani fuori terra. L'ubicazione strategica nel centro della città di Gaiole in Chianti e la vicinanza ai principali servizi, immobile commercialmente allettante.

storico a prevalente destinazione residenziale, nonché delle caratteristiche morfologiche

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relazione valutativa del compendio immobiliare 4 direzionale, ed anche commerciali. 1.5 - Consistenza e caratteristiche generali unità immobiliare Le principali caratteristiche costruttive del fabbricato sono le seguenti: struttura portante: muratura in pietra con paramenti intonacati; copertura: a falda con tegole in coppi ed embrici; serramenti esterni: alluminio; serramenti interni: ; utenze (allacciamenti alle reti tecnologiche): fornitura elettrica, idrica e gas metano; area esterna: area pubblica Via Bettino Ricasoli e demaniale torrente Massellone; accessibilità: ingresso pedonale e carrabile da Via Bettino Ricasoli. 1.6 - Descrizione utilizzata attualmente ad ufficio, facente parte di una più ampia costruzione, censita al catasto fabbricati del comune di Gaiole in Chianti foglio di mappa 23 particella 86 subalterno 15 e contraddistinta al nc. 43 di cui trattasi si sviluppa al piano terra e primo (ed un soppalco al piano secondo) di un fabbricato edificato orientativamente , in linea con altri palazzi storici, che, partendo dal palazzo municipale, si estendono per tutta la Via Ricasoli e si affacciano sul torrente Massellone. Sulla Via Ricasoli, realizzata in bozze di pietra serena scalpellinata, è presente il portone è definito da una apertura ad arco, contornata da una cornice bugnata in pietra, mediante un ampio portone a doppia anta, in legno, con battenti e sovrastante lunotto in ferro battuto.

in mattonelle di graniglia, pareti tinteggiate di colore bianco) che collega, tramite una seconda apertura interna ad

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relazione valutativa del compendio immobiliare 5 arco priva di serramento, al vano scala che condominiale presenta internamente le cassette postali di tutte le unità ed una struttura a parete, in legno bianco, dotata di sportello contatori per l elettrica. La scala è posta frontalmente ed è costituita da due rampe in serie, con balza laterale di colore marrone scuro, gradini in pietra e corrimano in legno. La scala è spezzata da un pianerottolo, realizzato in mattonelle di graniglia di tre tonalità, disposte a formare un motivo quadrato. Dal pianerottolo, sulla destra, si accede ad un corridoio ad L , con pavimento in mattonelle in monocottura di dimensioni 40 x 40 cm, dove sono presenti i portoni interni tre distinte unità immobiliari. Sul lato destro in oggetto, tramite porta in vetro e metallo munita di maniglia in ferro e serratura. Entrando troviamo un primo ed ampio ingresso privo di illuminazione naturale che funge da ambienti; lo stesso è pavimentato con mattonelle di colore chiaro (con effetto puntinato di colore rosa) di dimensioni 40 x 40 cm. con balza perimetrale marrone e pareti intonacate e pitturate di colore bianco. Tutta la zona d on orditura principale in travi, travicelli e mezzane in cotto, spezzato da una lunga grande arcata in mattoni di cotto. si accede, mediante una scala con gradini in mattonelle di colore rosso cotto, io. La scala risulta illuminata da una finestra, con affaccio su un tetto piano (impropriamente indicato come terrazzo sulla planimetria catastale),esterno all nità. Il terrazzo (tetto piano) è in oggetto, fatta eccezione che per due finestre che vi si affacciano. Esso ha una forma regolare, pavimentato con mattonelle di cotto quadrate di dimensioni cm. 30x30, ed è privo di parapetto di protezione. In corrispondenza della facciata, appoggiato sul solaio (del terrazzo) è presente il condizionatore (motore esterno) a servizio valutazione. : un ampio locale ben illuminato ed in parte soppalcato. La pavimentazione è caratterizzata da mattonelle, disposte tipo scacchiera, alternate per dimensione e colore, che varia dal grigio nuvolato al rosso cotto. Le pareti sono intonacate e tinteggiate di colore beige, con balza perimetrale di colore grigio chiaro, il soffitto

osta frontalmente, e da due piccole finestre a forma di oblò, oltre che dal

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relazione valutativa del compendio immobiliare 6 lucernario realizzato sul solaio di copertura. Le finestre sono in legno, dotate di davanzale in cotto, doppi verti e persiane esterne in alluminio verde, ad accezione dei due oblò, realizzati con infissi in ferro, doppi vetri, privi di persiana esterna. Entrambi gli oblò sono caratterizzati da una cornice in mattoni a faccia vista. Una fascia della parete sottostante il soppalco è stuccata e lasciata faccia-vista in pietra e mattoni, analogamente alla vecchia architravatura ad arco in mattoni sopra una delle due finestre. Centralmente due imponenti colonne a base rettangolare sulle quali è appoggiato il solaio del soppalco. In una delle pareti laterali

alloggiata la caldaia a metano. Sulla parete opposta si trova una scala realizzata con struttura leggera in acciaio con gradini in legno e ringhiera in ferro di colore nero. Dalla scala si accede al piccolo soppalco, pietra faccia vista. Nel sopp di lavabo, le pareti intonacate con mattonelle bianche di dimensioni cm. 20x30. Nel complesso, sebbene siano necessari piccoli lavori di manutenzione ordinaria degli infissi e della tinteggiatura, nità immobiliare risulta essere in buono stato conservativo, grazie anche alla recente ristrutturazione a cui è stata sottoposta. inoltre è .allacciato alla rete di energia elettrica, alla rete del metano, alla rete idrica del pubblico acquedotto e alla fognatura pubblica. Seppur gli impianti sembrino in sufficiente stato conservativo e manutentivo, non è stato (utenze attualmente distaccate). Tutti gli ambienti risultano riscaldati con radiatori in alluminio, mediante la caldaia a metano (non è stato rintracciato il libretto di uso e manutenzione con i rispettivi rapporti tecnici di controllo). Al piano

ciale degli ambienti è garantita da plafoniere collocate sulle pareti. . È

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relazione valutativa del compendio immobiliare 7 Il compendio immobiliare, come già detto in buono stato conservativo, ben si adatta alle attuali richieste del mercato immobiliare. Pertanto, date le potenzialità e le soddisfacenti condizioni d lo stesso potrà sicuramente risultare di interesse commerciale, stante anche la strategica posizione nel centro della città. 1 DIMENSIONI NETTE (CALPESTABILI) GENERALI Utilizzazione dei vani u.m Complessiva Altezza mt. PIANO T-1-2 mq. 9,50 altezza 3,15 ufficio mq. 32,50 altezza media 3,00 scala 1 mq. 3,50 scala 2 mq. 1,50 soppalco mq. 10,50 altezza media 2,10 bagno mq. 2,50 altezza media 2,10 tetto piano (terrazzo) mq. 20,00 TOTALE mq. 80,00

SUPERFICIE AMBIENTE UTILIZZATO COME UFFICIO mq. 44,50 SUPERFICIE SOPPALCO mq. 10,50 SUPERFICIE SCALE mq. 5,00 SUPERFICIE TERRAZZO (TERTTO PIANO) mq. 20,00

2 - DATI CATASTALI 2.1 - Catasto Fabbricati

Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censito: Foglio di mappa 23 del comune di Gaiole in Chianti, - particella 86 subalterno 15, categoria A/10, classe U, consistenza 2,5 vani, superficie catastale 76 mq., rendita catastale euro 561,65.

1 Dimensioni (arrotondate) desunte da misurazione effettuata in loco con raffronto della planimetria catastale.

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relazione valutativa del compendio immobiliare 8 Dati derivati da: variazione del 09/11/2015 - inserimento in visura dei dati di superficie; variazione nel classamento del 17/04/2009 protocollo n. si0061424 in atti dal 17/04/2009 variazione di classamento (n. 4098.1/2009); variazione del 17/04/2008 protocollo n. si0113919 in atti dal 17/04/2008 frz, amp, con cambio di destinazione (n. 3257.1/2008); istrumento (atto pubblico) del 27/12/2010 nota presentata con modello unico in atti dal 20/01/2011 repertorio n.: 189252 rogante: grillo vieri sede: Siena registrazione: sede: divisione (n. 304.1/2011); variazione del 17/04/2008 protocollo n. si0113919 in atti dal 17/04/2008 registrazione: frz, amp, con cambio di destinazione (n. 3257.1/2008).

Il compendio immobiliare risulta così (catastalmente) intestato a: - PALLANTI Paolo nato a Gaiole in Chianti il 23/10/1962 PLLPLA62R23D858N - proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni. nità immobiliare risulta parzialmente allineato alla planimetria catastale. Si rileva ch quanto rappresentato in planimetria ed il terrazzo in effetti è un tetto piano. Sarà necessaria una pratica catastale (a variazione) che richiederà una spesa indicativa pari ad euro 1.000,oo da espletare da parte di un tecnico abilitato. 3 - Per redatta da tecnico abilitato, con una spesa indicativa di euro 1.900,oo relativa alle sole spese tecniche (restano da quantificare eventuali costi per opere edili e tecnologiche qualora necessarie). 4 - 4.1 - Situazione urbanistica Il comune di Gaiole in Chianti ha approvato la variante al R.U. finalizzata alla schedatura del patrimonio edilizio esistente. La variante è stata approvata con DCC n. 37 del 14/07/2017 ed acquista

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relazione valutativa del compendio immobiliare 9 efficacia decorsi 30 giorni dal 27 settembre 2017 (data di pubblicazione dell'avviso di approvazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Toscana - BURT). La suddetta con la scheda 1532, classificato in classe 3: edifici che mantengono elementi tipologici ed di interesse architettonico, storico e testimoniale ma che, nel tempo, hanno subito modifiche ed alterazioni in alcuni casi anche rilevanti nella sagoma, nei prospetti e/o nei materiali e nelle finiture ovvero edifici che, pur di recente realizzazione, costituiscono un tessuto organico e omogeneo (zone B e C), con caratteristiche di unitarietà. La zona interessata è posta nella zona territoriale omogenea -zona A- agglomerati urbani di carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale. Il tutto è analiticamente evidenziato nel certificato di destinazione urbanistica n. 17/3661lm del 09 maggio 2017 allegato alla presente relazione di stima. La normativa del regolamento urbanistico di prossima efficacia (modificata con la suddetta variante) fa 7 delle NTA, che recita quanto segue: Art. 7 - Zone omogenee A 1. Le zone A sono le parti del territorio comunale interessate da agglomerati urbani di carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale. 2. Le zone A sono destinate prevalentemente alla residenza, al commercio, ai servizi, alle attività direzionali, alla piccola ricettività. Per gli esercizi di vicinato ubicati nei centri abitati individuati dal R.U., in considerazione delle caratteristiche

(Ufficio) to produttivo e di servizio con macchinari o lavorazioni che producano inquinamento atmosferico, idrico, acustico, del sto con il carattere residenziale della zona. 4. Nelle zone A sono consentite, con intervento diretto e salvo diversa disposizione nella norma di riferimento per ciascuna U.T.O.E., le opere indispensabili per conservare o restituire alle varie parti delle costruzioni gli originali aspetti - o nascosti da aggiunte o manomissioni recenti o degradanti. Sono altresì consentiti gli interventi per migliorare le condizioni igienico-sanitarie, nonché gli interventi indicati per ciascuna U.T.O.E. (interventi di ampliamento individuati nelle tavole della Disciplina dei suoli e degli insediamenti in scala 1:2.000 e oggetto della specifica disciplina dei completamenti al Titolo II delle presenti norme). 5. Sul patrimonio edilizio esistente individuato come zona A: - R.U. (Gaiole, Rietine, San Regolo, Castagnoli, Lecchi, Monti, Poggio San Polo e San Sano), sono consentiti gli interventi previsti dalla classe di appartenenza dei singoli edifici che comunque non eccedano la ristrutturazione edilizia conservativa RC3, ad eccezione di eventuali previsioni specifiche vigenti previste dalla disciplina delle U.T.O.E.; - al di fuori dei centri abitati sono consentiti gli interventi previsti dalla classe di appartenenza dei singoli edifici. 6. Nelle zone A, salva diversa disposizione, è di norma vietato costruire nuovi edifici e le aree libere devono essere tenute in ordine e sgombre da costruzioni, anche provvisorie, nonché da depositi di qualsiasi tipo, se non autorizzati. 7. Gli

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relazione valutativa del compendio immobiliare 10 edifici che ospitano attività ricettive possono essere ampliati dello stretto indispensabile, e in ogni caso fino a un massimo di 150 mc, solo per realizzare o mettere a norma servizi igienici, impianti o attrezzature necessari per migliorare la

Nessun ampliamento può essere permesso per aumentare i posti letto o i coperti. Tali interventi di ampliamento non sono ammessi nel caso di edifici ai quali il Regolamento Urbanistico attribuisce la classe 1 o 2, fermo restando la possibilità di realizzare gli interventi di addizione funzionale AF previsti dalle classi citate. 8. Ogni tipologia caratteri formali e tipologici del patrimonio edilizio esistente, deve conseguire il parere favorevole della Commissione per il paesaggio. isticamente allineata con le prescrizioni di RU (regolamento urbanistico). 4.2 - Situazione edilizia Il compendio immobiliare non risulta allineato ai titoli abilitativi rinvenut comune di Gaiole in Chianti. Il fabbricato oggetto della presente relazione valutativa (costruito antecedentemente al 1 settembre 1967), è stato interessato dai seguenti titoli rin condono edilizio protocollo n. 2349 del 31/03/1995 ione ad ufficio non rilasciato); concessione n. 90 del 16/09/1998(ristrutturazione interna di più unità immobiliari); permesso di costruire n. 184/07 del 07/07/2008 (manutenzione straordinaria della copertura). tuale utilizzazione alcune piccole discrepanze distributive interne. Si evidenzia che il condono edilizio (protocollo 2349 del 31/03/1995) con il quale veniva variata la destinazione da civile abitazione ad ufficio, non risulta essere stato rilasciato. Successivamente con la ristrutturazione di cui alla concessione 90 del 1998, destinazione non fosse stata mai autorizzata. Si dovrà pertanto provvedere a variare la destinazione ad ufficio, in quanto ad oggi non risultano pratiche edilizie autorizzate che accertino tale uso. Inoltre rispetto alla predetta concessione, (n. 90 del 1998), si evidenziano sia incongruenze interne che esterne in particolare: - accesso rispetto a quanto rappresentato; - nel progetto il locale al piano terra veniva destinato ad ufficio. Si precisa che, seppur ad oggi il locale sia adibito a sala di aspetto, non potrà assumere la destinazione di ufficio in quanto la tamponatura della finestra ha fatto perdere il rispetto dei requisiti igienico sanitari; - non è presente il w.c. ed il disimpegno al piano primo e la scala di collegamento al soppalco è diversamente distribuita; - sul tetto piano esterno

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relazione valutativa del compendio immobiliare 11 - il bagno sul soppalco risulta non autorizzato; - soppalco è inferiore a quanto dichiarato nel progetto ed a minimi consentiti dal regolamento; Sarà pertanto necessaria una pratica in sanatoria per le difformità riscontrate, sia sia per le difformità riscontrate immobiliare, che esternamente nel terrazzo (con verifica di compatibilità paesaggistica). Nel caso in cui non sia possibile la regolarizzazione del bagno e del soppalco, in base a quanto art. 74 (deroghe per gli edifici costruiti anteriormente al 1975) del regolamento edilizio, sarà necessario provvedere alla redazione di una nuova pratica edilizia per la realizzazione di un nuovo bagno. Per gli eventuali lavori di rimessa in pristino del bagno e del soppalco (rimozione della scala, demolizione del solaio, pareti, impianto elettrico, idrosanitario, rimozione sanitari, ed ogni lavoro necessario al compimento delle opere), si prevede una spesa indicativa, relativa ai costi di demolizione, di euro 10.000,oo ed una spesa indicativa di euro 4.000,oo, per le sole opere edili, ed impiantistiche, finalizzate alla realizzazione di un nuovo bagno. e edilizie si prevede una spesa indicativa di euro 4.5 4.3 - Conformità impianti nti: elettrico; idrico sanitario; riscaldamento/raffrescamento. Relativamente agli non sono state rintracciate le certificazioni. Seppure gli impianti risultano essere allacciati alle rispettive forniture (gas metano, acquedotto pubblico e rete elettrica) non e stato possibile verificare ed accertare il funzionamento degli stessi, in

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relazione valutativa del compendio immobiliare 12 5 - REPERTAZIONE FOTOGRAFICA

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relazione valutativa del compendio immobiliare 13

6 - CONVENZIONI E VINCOLI 6.1 - Convenzioni Urbanistiche Non sono state reperite convenzioni urbanistiche. 6.2 - Vincoli

- vicolo sismico: zona 3S - zona con pericolosità sismica bassa, che può essere soggetta a scuotimenti modesti (Ordinanza del presidente del consiglio dei ministri n. 3274/2003, aggiornata con la deliberazione della giunta regionale Toscana n. 421 del 26 maggio 2014); - vincolo paesaggistico - D.lgs. n. 42 immobili ed aree di notevole interesse pubblico (D.lgs. 42/2004, art. 136); - vincolo paesaggistico - D.lgs. ni culturali e del ree tutelate per legge (D.lgs. 42/2004, art. 142) lettera c (i fiumi, i torrenti, i corsi . rilasciata dal Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Territorio con nota prot. 13.010 del 10 maggio 2017. 7 - PREGIUDIZI 7.1 - Provenienza/Storico

- per acquisto effettuato in epoca antecedente il ventennio e precisamente dai signori Maestrini Igino, Migliorini Danilo e Migliorini Anna Giulia, con atto a rogito notaio Antonluigi Alessandro Magi, di Siena, in data 23 settembre 1994, rep. n.17.204, trascritto a Siena il di 11 ottobre 1994 ai n. 4.509 del registro particolare e con successivo atto di divisione con i signori Cortigiani Luciano e Fuccio Rita

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relazione valutativa del compendio immobiliare 14 a rogito notaio Vieri Grillo, di Siena, 27 dicembre 2010, rep. n.189.252, trascritto a Siena in data 20 gennaio 2011 al n.304 del registro particolare; 7.2 - Iscrizioni, trascrizioni, patti vincoli e servitù Il compendio sopra identificato risulta gravato dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: -pignoramento immobiliare a favore della società Case Classiche in Monti - Società Cooperativa EdificatriceEdificatrice a r.l. con sede in Siena in data 31 marzo 2015, Rep. n.1036/2015 trascritto a Siena il 9 aprile 2015 al n.1.714 del registro particolare contro il signor Pallanti Paolo. 7.3 - Situazione locativa Il compendio immobiliare attualmente risulta nella dispo , non locato ed inutilizzato. 7.4 - Situazione condominiale essere

7.5 - Stato civile esecutato esecutato, come da estratto di matrimonio rilasciato dal comune di Gaiole in Chianti in data 21 aprile 2017 risulta risiedererisiedere nel regime della separazione dei beni. 8 - In base alle considerazioni di cui sopra, anche alla stregua dello stato morfologico del bene, si ritiene che non vi siano i presupposti per dividere il compendio oggetto di indagine valutativa.

9 - VALUTAZIONE ESTIMATIVA Come si calcola il valore degli immobili è tema indubbiamente difficile. Tema difficile per il presente (valore attuale) ed ancor di più difficile per il passato (valore iniziale, riferito ad anni). Gli studi anteriori in materia, prevalentemente teorici, consistono in poco accessibili trattati di estimo, i quali insegnano che la stima di un immobile può avvenire coi metodi di capitalizzazione del reddito o della o sulla utilizzazione contemporanea dei due suddetti metodi, lo scrivente utilizzerà il metodo di stima analogico-comparativo basato sulla ricerca di valori di mercato noti per immobili analoghi per qualità e posizione rispetto a quello oggetto di stima; su tale metodo si basa sia il sistema fiscale attuale, sia nsulente - - -

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relazione valutativa del compendio immobiliare 15 Tuttavia, a fronte delle particolari caratterizzazioni geografico-funzionali del compendio in oggetto, è indiscutibile e necessario, al fine di ottenere una valutazione il più possibile aderente agli attuali volumi finanziari delle compravendite immobiliari, considerare anche la complessa ed ormai consolidata situazione economica italiana. La crisi economico finanziaria attuale, accompagnata da una incisiva tassazione sugli immobili ha inciso profondamente sul mercato immobiliare. Secondo i dati diffusi dai principali osservatori immobiliari le compravendite di immobili sono scese nel primo trimestre 2014 del 7,8% (con una ulteriore caduta rispetto al pessimo analogo periodo del 2012/13) ed il trend, è indubbio che proseguirà per tutto il 2017 (il 2015/2016 ha registrato compravendite in crescita di circa 50mila unità, verso quota 470mila, ma con prezzi ancora in calo del 3% circa. Nel dettaglio il calo delle quotazioni, comunque inferiore rispetto agli anni passati, è stimato in -2,9% per le abitazioni, -3,1% per gli uffici e -2,6% per i negozi.).

La previsione per il 20172 riguarda la prosecuzione della flessione dei prezzi ma su ritmi meno intensi rispetto agli ultimi anni. Anche rispetto alle locazioni gli osservatori stimano un leggero

2 Negli ultimi mesi si sono rafforzati i segnali di vitalità del mercato immobiliare che si erano iniziati a manifestare a partire dalla metà dello scorso anno. Il miglioramento della situazione macroeconomica, adottate dalla Banca centrale europea, hanno avuto un effetto positivo sulla fiducia delle famiglie e sul sistema bancario.

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relazione valutativa del compendio immobiliare 16 miglioramento sia per quanto riguarda i contratti conclusi che per la prosecuzione della tendenza alla stabilizzazione dei canoni. Per la stima del bene c

In pratica riteniamo che il compito del consulente estimatore giudiziario, ed è il procedimento che seguiamo, sia quello di documentarsi il più possibile sui prezzi praticati in zona attraverso stampa, contatti con operatori, osservatori specializzati, ma di attuare poi una mediazione personale fondata sulla propria esperienza e sul proprio buon senso, relativamente allo specifico immobile oggetto di valutazione. un giusto ed equo valore al bene tenendo conto di una serie di fattori che sono peculiari e caratteristici del bene in questione come ad esempio la situazione alla data del sopralluogo. E non si può non tenere conto della dimensione e pezzatura del bene, delle sue dotazioni; della ubicazione intesa, sia come zona in rappor

ei collegamenti e degli accessi; dello stato di fatto e di diritto del bene, della situazione dei servizi e della qualità della vita nella zona in cui il bene è situato; della potenzialità del bene in rapporto alla situazione urbanistica del singolo lotto Non ultima poi, la situazione contingente del mercato3, assume una valenza fondamentale, particolarmente all'attualità.

settore immobiliare, specie in una fase in cui la precarietà delle condizioni reddituali di molti nuclei familiari non può considerarsi esaurita. Tuttavia, in un contesto fortemente segnato dagli effetti della crisi, il processo di risalita del mercato, sia in termini di compravendita sia in termini di prezzi, non potrà che essere graduale. È bene, al proposito, non farsi illusioni: nessuna crescita travolgente è alle viste, niente di riconducibile alla prepotente ascesa che ha caratterizzato buona parte dello scorso decennio, il cui lascito rappresenta ancora oggi un

la voce incagli e sofferenze che le banche sono costrette a fronteggiare mediante robusti accantonamenti. Il difficile smaltimento delle scorie accumulate finisce inevitabilmente per ridurre il sostegno al comparto immobiliare, anche se non mancano istituti che, stimolati dalla rilevante redditività garantita dagli attuali spread, sono finalmente tornati su posizioni espansive. È, dunque, in questa situazione ancora critica che si inserisce la prospettiva di risalita delle transazioni immobiliari, la cui in

gravosità del carico fiscale, finiscono inevitabilmente per accentuare le difficoltà del settore.

risalita di preannuncia lungo e a tratti tortuoso. Luca Dondi Direttore commerciale di Nomisma

3 In Italia la ripresa delle compravendite immobiliari residenziali nel corso del 2016 è andata consolidandosi, prendendo avvio dai comuni capoluogo di provincia per poi propagarsi alle aree limitrofe. Secondo i dati Nomisma,

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relazione valutativa del compendio immobiliare 17 Si tratta di tutti fattori che devono essere tenuti in conto e che sono stati anche in questo caso tenuti in conto. Questi fattori però non sono riconducibili ad una formula matematica e pertanto la componente soggettiva di valutazione resta ineliminabile. Le stime che seguono tengono pertanto conto di tutti questi fattori per poi giungere a conclusioni adattabili solo al bene oggetto di stima. Le stime che seguono devono in ogni caso intendersi a corpo e non a misura. I calcoli effettuati in stima definitiva che, ripetiamo, deve considerarsi a corpo e non a misura.

complessivamente le compravendite di abitazioni registrate in Italia nel corso del 2016 sono state 528.865, con un incremento del 18,9% rispetto al 2015, tornando su livelli di poco inferiori rispetto a quelli del 2011. Sul fronte degli immobili per le imprese (

tendenza è stata alimentata dai segmenti terziario e contrasta il calo registrato nel 2015, mentre, in analogia con quanto rilevato per il segmento residenziale, procede al ripresa del mercato delle compravendite dei negozi, con tassi che tendono di anno in anno ad irrobustirsi. Sul fronte dei prezzi, invece, le aspettative di stabilizzazione non si sono concretizzate, evidenziando ancora una flessione media dei prezzi del 2% nel 2016. Percentuale che va ad aggiungersi al crollo di oltre il 20% accumulato a partire dal 2008. Secondo Nomisma, le cause sono da ricercarsi soprattutto nel perdurante eccesso di offerta, oltre che nella conseguenza subi mercati. Inoltre, manca ancora, soprattutto in provincia, la componente di acquisto per investimento. Per quanto riguarda il comparto residenziale, le transazioni stanno crescendo anche nei primi mesi del 2017 e Nomisma si attende che le compravendite proseguano anche nei prossimi mesi, anche se è ancora difficile capire con quale intensità. La società ha fissato per fine anno una stima pari a 565 mila scambi. Segnali confortanti arrivano comunque dalla riduzione dei tempi medi di vendita che registrano un moderato miglioramento nella velocità di assorbimento delle abitazioni in vendita e da una lieve contrazione dello sconto medio praticato. A titolo esemplificativo, per le abitazioni usate la media è scesa a poco più di 8 mesi contro gli 8,7 del 2016 e i 10 raggiunti

trattativa: la differen anno, ma era pari al 10,7% nel 2008.

compravendit come citato prima, è arrivata ad attestarsi su valori prossimi al 60%. Il balzo in avanti delle transazioni rilevato nel 2016 è stato di gran lunga superio totalità dei comparti immobiliari.

Se sul fronte delle quantità si è registrato il terzo anno consecutivo di crescita, con riferimento ai prezzi, invece, non si è ancor cicli immobiliari, quando la ripresa dei prezzi seguiva di 1 o al massimo 2 anni la risalita delle compravendite, non trova riscontro nel contesto attuale. Tale andamento anomalo del ciclo immobiliare può essere spiegato da

di spesa dal lato della domanda. Al dimezzamento del numero di compravendite non è, infatti, corrisposto un coerente aggiustamento dei valori e, ciò ha creato le premesse, di fatto, per una prolungata fase di contrazione dei prezzi. Alla luce di tali considerazioni, le attese per il 20172018 di Nomisma si riassum valori, che dovrebbe essere più marcata per gli uffici (-1,5%) rispetto ad abitazioni e negozi (- calo dovrebbe mostrarsi più contenuta nel 2018, con arretramenti inferiori al punto percentuale in tutti i comparti, per poi progressivamente esaurirsi nel 2019, almeno per i settori residenziale e commerciale, mentre il comparto

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relazione valutativa del compendio immobiliare 18 In particolare è bene sottolineare positivamente le potenzialità utili a dimostrare la validità morfologicamente funzionale ed in sufficiente stato manutentivo; inoltre, lo stesso, per dimensioni e funzionalità, ben si adatta alle esigenze di soggetti alla ricerca di opportunità immobiliari, anche come nel centro storico, di un comune delle Colline del Chianti. La zona di riferimento risulta vicina a servizi e negozi. Alla stregua di quanto sopra, presi in considerazione i valori medi risultanti da compravendite similari ed in assenza di effettive similitudini dedotti i previsionali valori economici, si ottengono le seguenti posta nel comune di Gaiole in Chianti in Via Bettino Ricasoli n. 43. lcolo della superficie commerciale vendibile, che rappresenta il parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali degli immobili. Tale parametro è calcolato dalla somma delle singole superfici che iare, ognuna delle quali ponderata ed eventualmente ricalcolata, tramite apposito coefficiente di riduzione, in funzione della oggettiva destinazione.

Superficie utile Superficie utile Superficie Utilizzazione vani Condizione netta mq. lorda mq.4 Coefficiente Commerciale superficie ufficio sufficienti 44,50 51,18 1 51,18 superficie soppalco sufficienti 10,50 12,08 0,7 8,45 superficie scale sufficienti 5,00 5,75 0,35 2,01 Totale 60,00 69,01 61,64

SUPERFICIE UTILE NETTA mq. 60,00 SUPERFICIE UTILE LORDA mq. 69,01 SUPERFICIE COMMERCIALE mq. 61,64

SUP. COMMERCIALE (UFFICIO) mq 61,64 x .750,00 tot 107.870,oo

ARROTONDATO PER DIFETTO TOTALE EURO 107.000,oo (centosettemila/oo)

Alla risultanza ottenuta è stato applicato un coefficiente di apprezzamento stante la buona localizzazione geografica e due coefficienti di deprezzamento per le particolari condizioni

4 La superficie utile lorda comprende anche la superficie dei muri interni e di quelli perimetrali viene individuata moltiplicando la superficie utile netta (esclusa la superficie del tetto piano/terrazzo in quanto di nessun valore) di mq. 60,00 un coefficiente orientativo pari al 15%. In tal modo si ottiene la superficie lorda che comprende anche la superficie dei muri interni e di quelli perimetrali.

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relazione valutativa del compendio immobiliare 19 economiche nazionali e soprattutto del territorio comunale del capoluogo ed in generale di tutta la zona del senese. Conseguentemente, determinato il valore della piena proprietà, si ritiene comunque necessario applicare un abbattimento (complessivo) forfettario pari al 15%. alla veloce e redditizia alienazione del bene pignorato, ovvero: (3%) abbattimento forfettario della vendita giudiziaria e la consolidata consapevolezza liquidatoria che evidenzia marcate flessioni economiche dei beni alienati per mezzo di procedure coattive (giudiziarie/fallimentari) rispetto a beni compravenduti nel libero mercato; (10%) abbattimento forfettario inerente gli oneri da sostenere per le pratiche edilizie (sanatoria, agibilità, progetto del nuovo bagno), oltre alle spese edili ed impiantistiche necessarie per il ripristino del bagno e del soppalco e quelle per la realizzazione del nuovo servizio igienico; (2%) nto della planimetria catastal Alla stregua di quanto sopra, otterremo la seguente determinazione finale:

107.000,oo - 15% tot. 90.950,oo

ARROTONDATO PER DIFETTO TOTALE EURO 90.000,oo

(novantamila/oo)

10 - DESCRIZIONE ai FINI DELLA VENDITA

utilizzata attualmente ad ufficio, nel comune di Gaiole in Chianti, situata in Via Bettino Ricasoli n. 43 oltre ad un soppalco, residenziale. Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censito: Foglio di mappa 23 del comune di Gaiole in Chianti, particella 86 subalterno 15, Categoria A/10, Classe U, Consistenza 2,5 vani, Superficie catastale 76 mq Rendita euro 561,65. nità immobiliare ed un bagno oltre alle scale, per una superficie netta complessiva di mq. 60,00.

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relazione valutativa del compendio immobiliare 20 Il compendio immobiliare non risulta conforme sia alla planimetria catastale, che ai titoli abilitativi rinvenuti presso il comune di Gaiole in Chianti.

Si dà atto che il bene in oggetto viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni accessione, accessorio, pertinenza e dipendenza, con usi, azioni, ragioni, diritti, servitù attive e passive, opere installazioni, manufatti di qualsiasi genere, parti di comproprietà comune per la quota proporzionale di spettanza, individuate come per legge, consuetudini e destinazioni, come meglio individuato negli allegati titoli di provenienza.

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relazione valutativa del compendio immobiliare 21 LOTTO 2 FOGLIO 7 PARTICELLE 44 - 45 - 50 - 62 - 64 Pallanti Paolo (proprietà per 1/1) TERRENI AGRICOLI ED ESTRATTIVI COMUNE DI GAIOLE IN CHIANTI (SI)

1 - DATI IDENTIFICATIVI 7.3 - Ubicazione I terreni sono ubicati a Montegrossi, frazione del comune di Gaiole in Chianti, situata a pochi chilometri a nord del capoluogo. Gli appezzamenti si estendono sul versante est della collina che racchiude la cava di Montegrossi, su una superficie boscata di circa 4 ha in terreno roccioso e prevalentemente scosceso. I terreni, seppur vicini tra loro, dal dalla strada provinciale 408 di Montevarchi, nelle vicinanze del fosso Fringuello di Montegrossi, subito prima di entrare nel centro abitato. 7.4 - Zona La piccola città di Gaiole, immersa nelle colline del chianti, è caratterizzata da un piccolo centro storico e da una circostante contenuta urbanizzazione avvenuta dal dopoguerra ad oggi. Il territorio comunale gode della presenza di tantissimi castelli, simbolo delle fortificazioni che hanno

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relazione valutativa del compendio immobiliare 22 Le numerose frazioni costituite da piccoli e caratteristici edifici, nonché le numerose attività agrituristiche svolte nelle ex case coloniche di campagna, sono attrazione di numerosi visitatori da la principale fonte di ricchezza del comune, che ogni anno assieme alla manifestazione cicloturistica denominata Eroica, attraggono nella città migliaia di turisti. In particolare la zona in cui si trovano i terreni, seppure vicini alle strade e ben raggiungibili, si presenta morfologicamente acclive e rocciosa. di Montegrossi da molti anni dismessa, da una folta boscaglia, con la presenza di piccoli appezzamenti di terreno, con preval

1.3 - Collegamento viario I terreni oggetto risultano raggiungibili percorrendo la S.P. 408 in direzione di Montevarchi dal centro della città di Gaiole in Chianti, svoltando per la località di Montegrossi. Il comune è collegato alle principali arterie di comunicazioni quali il raccordo autostradale Siena-Firenze: uscendo a Poggibonsi direzione Gaiole. Dalla città di Siena il compendio è raggiungibile dalla suggestiva e panoramica SP 408 di Montevarchi.

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relazione valutativa del compendio immobiliare 23 I terreni risultano raggiungibili in auto ed a piedi per chi vuole fare delle gradevoli passeggiate nel bosco e visitare anche la cava Montegrossi.

Gaiole in Chianti rispetto ad alcuni comuni limitrofi distanza

Radda in Chianti (SI) 5,2 km

Cavriglia (AR) 7,4 km

Montevarchi (AR) 12,8 km

Castelnuovo Berardenga (SI) 14,3 km

Castellina in Chianti (SI) 11,9 km

San Giovanni Valdarno (AR) 13,4 km

Gaiole in Chianti rispetto ad alcune città italiane distanza dal bene oggetto della relazione di stima

Arezzo 35 km

Firenze 38,7 km

Grosseto 81,6 km

Pisa 86,7 km

Bologna 193 km

Roma 116 km

Il comune di Gaiole in Chianti si trova a nord della provincia di Siena e conta attualmente 2.752 abitanti (al 01/01/2017 -fonte Istat) con una densità di 234,84 ab./km². Il territorio comunale di Gaiole in Chianti si estende in un'area prevalentemente collinare cha partendo dai Monti del Chianti digrada verso la valle dell'Arbia. Il territorio risulta morfologicamente collinare, ed è contraddistinto ad est da una vasta area prevalentemente boscata, mentre ad ovest, grazie anche alla presenza dei principali collegamenti ole in Chianti, situato fra le colline del Chianti, ha una storia strettamente legata alla sua posizione di nodo viario nelle comunicazioni tra il Chianti e il Valdarno. Grazie a ciò divenne la sede del mercato dei vicini castelli. rivela palesemente la sua origine mercatale. La trasformazione urbanistica avvenuta nella città dopo gli anni cinquanta, ha interessato una modesta area limitrofa al centro storico, con la nascita anche di una piccola zona industriale a sud dell mente a mantenere le caratteristiche architettoniche del centro antico e preservando la naturalità e il paesaggio di tutto il territorio.

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relazione valutativa del compendio immobiliare 24 1.4 - Fungibilità Il compendio di cui trattasi è rappresentato da aree attualmente ricoperte da bosco e non risultano destinabili ad altre funzioni se non quella in essere ed indicate nel c.d.u. 1.5 - Consistenza e caratteristiche generali e descrizione Si tratta di due appezzamenti situati sul versante est della collina, tra la maestosa cava di Montegrossi ed il fosso Fringuello. I terreni, non confinanti tra loro ma distanti poche decine di metri, sono costituiti da cinque particelle che ricoprono una superficie boscata complessiva di 4,2195 ha. Il primo appezzamento è costituito da due terreni (catastalmente individuati dalle particelle 62 e 64), accessibili direttamente dalla strada di Montegrossi nei area rocciosa e scoscesa, in parte contraddistinta dalla presenza di bosco ceduo, con alberi di leccio, frassino e querce, con sporadiche piante di ginepro, ginestre e viburno, ed in parte caratterizzata da pini con zone ricoperte di folta vegetazione di r si trovano numerosi terrazzamenti costituiti da muretti in pietra a secco di altezza e larghezza variabile costruiti presumibilmente subito dopo guerra. L è attraversato da una strada in terra che dalla Via di Montegrossi termina sul fronte della cava, con la presenza in alcuni tratti di una vecchia recinzione abbandonata, costituita da due fili spinato. Il

tracciato non è più carrabile per la folta vegetazione che ha invaso il percorso. Il secondo appezzamento, costituito da tre terreni (catastalmente individuati dalle particelle 44, 45 e 50), risulta ricoperta di fitta vegetazione, che costeggia per alcune centinaia di metri il fosso del Fringuello, per poi proseguire fino alla località di estende lungo

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relazione valutativa del compendio immobiliare 25 una fascia di territorio che costeggia il fosso, su versante della collina ripido e scosceso, fino a appezzamento di terreno. Parte del bosco è stata oggetto di taglio ed attualmente si presenta con una fitta vegetazione di roghi e cespugli di costituito da varietà prevalentemente di lecci e quercia.

DIMENSIONI5 GENERALI

Foglio 7 particella 44 bosco ceduo ha. 1,7450 Foglio 7 particella 45 bosco alto ha. 0,0360 Foglio 7 particella 50 bosco alto ha. 0,0450 Foglio 7 particella 62 bosco ceduo ha. 1,4040 Foglio 7 particella 64 seminativo arborato ha. 0,9895 TOTALE ha 4,2195

2 - DATI CATASTALI 2.1 - Catasto Terreni

Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censito:

5 Superficie catastale

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relazione valutativa del compendio immobiliare 26 Foglio di mappa 7 del comune di Gaiole in Chianti -Particella 44, Qualità bosco ceduo, Classe 3, Superficie 1 ha 74 are 50 ca, Reddito domenicale euro 6,31, Reddito agrario euro 2,70. Dati derivati da: istrumento (atto pubblico) del 29/03/2002 trascrizione in atti dal 08/04/2002 repertorio n.: 35447 compravendita (n. 2453.1/2002); denunzia (nei passaggi per causa di morte) del 26/03/1998 in atti dal 23/09/1998 registrazione: ur sede: Siena volume: 582 n: 33 del 01/09/1998 (n. 2459.1/1998); domanda (comprese le denunzie per variazioni) del 11/05/1979 in atti dal 28/10/1987 registrazione: (n. 2372.1/1986); istrumento (atto pubblico) del 07/01/1971 voltura in atti dal 20/01/1975 repertorio n.: 22727 registrazione: ur sede: Siena n: 235 del 21/01/1971 (n. 24975); impianto meccanografico del 03/09/1971.

Foglio di mappa 7 del comune di Gaiole in Chianti -Particella 45, Qualità bosco alto, Classe 1, Superficie 3 are 60 ca, Reddito domenicale euro 0,84, Reddito agrario euro 0,11. Dati derivati da: istrumento (atto pubblico) del 29/03/2002 trascrizione in atti dal 08/04/2002 repertorio n.: 35447 compravendita (n. 2453.1/2002); denunzia (nei passaggi per causa di morte) del 26/03/1998 in atti dal 23/09/1998 registrazione: ur sede: Siena volume: 582 n: 33 del 01/09/1998 (n. 2459.1/1998); domanda (comprese le denunzie per variazioni) del 11/05/1979 in atti dal 28/10/1987 registrazione: (n. 2372.1/1986); istrumento (atto pubblico) del 07/01/1971 voltura in atti dal 20/01/1975 repertorio n.: 22727 registrazione: ur sede: Siena n: 235 del 21/01/1971 (n. 24975); impianto meccanografico del 03/09/1971. Foglio di mappa 7 del comune di Gaiole in Chianti -Particella 50, Qualità bosco alto, Classe 1, Superficie 4 are 50 ca, Reddito domenicale euro 1,05, Reddito agrario euro 0,14. Dati derivati da: istrumento (atto pubblico) del 29/03/2002 trascrizione in atti dal 08/04/2002 repertorio n.: 35447 compravendita (n. 2453.1/2002); denunzia (nei passaggi per causa di morte) del 26/03/1998 in atti dal 23/09/1998 registrazione: ur sede: Siena volume: 582 n: 33 del 01/09/1998 (n. 2459.1/1998); domanda (comprese le denunzie per variazioni) del 11/05/1979 in atti dal 28/10/1987 registrazione: (n. 2372.1/1986); istrumento (atto pubblico) del 07/01/1971 voltura in atti dal 20/01/1975 repertorio n.: 22727 registrazione: ur sede: Siena n: 235 del 21/01/1971 (n. 24975); impianto meccanografico del 03/09/1971. Foglio di mappa 7 del comune di Gaiole in Chianti -Particella 62, Qualità bosco ceduo, Classe 3, Superficie 1 ha 40 are 40 ca, Reddito domenicale euro 5,08, Reddito agrario euro 2,18. Dati derivati da:

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relazione valutativa del compendio immobiliare 27 tipo mappale del 21/07/2008 protocollo n. si0151529 in atti dal 21/07/2008 (n. 151529.1/2008); frazionamento del 07/01/1971 in atti dal 20/01/1975 (n. 24975); istrumento (atto pubblico) del 29/03/2002 trascrizione in atti dal 08/04/2002 repertorio n.: 35447 compravendita (n. 2453.1/2002); denunzia (nei passaggi per causa di morte) del 26/03/1998 in atti dal 23/09/1998 registrazione: ur sede: Siena volume: 582 n: 33 del 01/09/1998 (n. 2459.1/1998); domanda (comprese le denunzie per variazioni) del 11/05/1979 in atti dal 28/10/1987 registrazione: (n. 2372.1/1986); istrumento (atto pubblico) del 07/01/1971 voltura in atti dal 20/01/1975 repertorio n.: 22727 registrazione: ur sede: Siena n: 235 del 21/01/1971 (n. 24975); impianto meccanografico del 03/09/1971. Foglio di mappa 7 del comune di Gaiole in Chianti -Particella 64, Qualità seminativo arborato, Classe 4, Superficie 98 are 95 ca, Reddito domenicale euro 12,78, Reddito agrario euro 12,78. Dati derivati da: tipo mappale del 21/07/2008 protocollo n. si0151529 in atti dal 21/07/2008 (n. 151529.1/2008); frazionamento del 03/09/1986 in atti dal 30/09/1988 (n. 8.1/1986); frazionamento del 07/01/1971 in atti dal 20/01/1975 (n. 24975); istrumento (atto pubblico) del 29/03/2002 trascrizione in atti dal 08/04/2002 repertorio n.: 35447 compravendita (n. 2453.1/2002); denunzia (nei passaggi per causa di morte) del 26/03/1998 in atti dal 23/09/1998 registrazione: ur sede: Siena volume: 582 n: 33 del 01/09/1998 (n. 2459.1/1998); domanda (comprese le denunzie per variazioni) del 11/05/1979 in atti dal 28/10/1987 registrazione: (n. 2372.1/1986); istrumento (atto pubblico) del 07/01/1971 voltura in atti dal 20/01/1975 repertorio n.: 22727: registrazione ur sede: Siena n: 235 del 21/01/1971 (n. 24975); impianto meccanografico del 03/09/1971. Il compendio immobiliare risulta così (catastalmente) intestato a: - PALLANTI Paolo nato a Gaiole in Chianti il 23/10/1962 PLLPLA62R23D858N - proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni. Relativamente allo stato dei luoghi il compendio risulta nel complesso allineato alla risultanza ntrata riguarda la qualità culturale della particella 64 del foglio di mappa 7, che attualmente risulta bosco e non come riportato in visura catastale a seminativo arborato. La pratica catastale necessaria per aggiornamento della variazione colturale richiederà una spesa indicativa pari ad euro 800,oo da espletare da parte di tecnico abilitato. 3 - La proprietà in oggetto non presenta il certificato di agibilità in quanto trattasi di terreni. 4 - 4.1 - Situazione urbanistica Il comune di Gaiole in Chianti ha approvato la variante al R.U. finalizzata alla schedatura del patrimonio edilizio esistente. La variante è stata approvata con DCC n. 37 del 14/07/2017 ed acquista

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relazione valutativa del compendio immobiliare 28 efficacia decorsi 30 giorni dal 27 settembre 2017 (data di pubblicazione dell'avviso di approvazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Toscana - BURT). I terreni in oggetto ricadono in più zone omogenee con diversa destinazione urbanistica: - - recupero) comprende i terreni contraddistinti al Foglio 7 porzione delle Particelle 44 e 62. - - fondovalle inondabile) comprende i terreni contraddistinti al Foglio 7 porzione delle Particelle 44 Particella 50; - (zona rurale - collina e montagna coltivata) comprende i terreni contraddistinti al Foglio

- - aree boscate) comprende i terreni contraddistinti al Foglio 7 porzione delle Particelle 44,45,62 e 64; Il tutto è analiticamente evidenziato nel certificato di destinazione urbanistica n. 17/3661lm del 09/05/2017 allegato alla presente relazione di stima. La normativa del regolamento urbanistico di prossima efficacia (modificata con la suddetta variante) fa riferimento agli art. 17,20, 22, 23, delle NTA, che recita quanto segue: Art. 17 Zona DE e DR (per attività estrattive)

Le zone DE e DR, individuate negli elaborati cartografici Tav. 1 Ovest, Tav. 1 Est, sono disciplinate dai vigenti piani di settore regionale e provinciale.

Nella zona DR il completamento delle operazioni di recupero morfologico si raccorderà con le operazioni già effettuate nel rispetto

Al fine d a alla documentazione di progetto. pianti per la

di consiglio comunale non costituente variante al R.U. Art. 20 Zona E 1 (fondovalle inondabile) 1. Il fondovalle inondabile comprende le aree soggette ad allagamento rappresentate nelle tavole del Piano Strutturale e del presente R.U.. 2. La zona E1 non è edificabile e non vi si possono realizzare manufatti o trasformazioni morfologiche di qualsiasi tipo, anche enti per rdinaria, solo: b. gli interventi sul patrimonio edilizio esistente necessari ad adeguamenti igienico-sanitari e relativi agli impianti tecnologici, compresi limitati ampliamenti una tantum fino a un massimo di 50 mq di S.U.L.. 3. Nelle zone E 1 si procede con intervento edilizio diretto. 4. Ogni intervento consentito, sotto il profilo della coerenza paesaggistica e della qualità architettonica, deve essere conforme ai contenuti del P.I.T.. Art. 22 Zona E 3 (collina e montagna coltivate) 1. I terreni idrogeologico, dove

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relazione valutativa del compendio immobiliare 29 he attraverso le opere di sistemazione idraulico-agrarie e idraulico- ecies del presente Regolamento. di tali attività che non assumano caratteri industriali. Le aree collinari vocate ospitano di preferenza colture legnose pregiate. Gli interventi sul suolo si attengono agli Indirizzi di buona conduzione dei suoli dettati dal P.S. 3. Vi sono consentiti tutti gli int del P.T.C.P. relativi ai vincoli idrogeologici e geomorfologici e al di fuori delle aree classificate dal P.S. in Classe 4 di pericolosità geolog acque individuati dalle tavole del P.S. e di questo R.U. 4. Ogni intervento consentito, sotto il profilo della coerenza paesaggistica e della qualità architettonica, deve essere conforme ai contenuti del P.I.T ed in particolare della scheda di paesaggio. Art. 23 Zona E 4 (aree boscate) 1. Le zone E4 comprendono in prevalenza le parti del territorio comunale coperte da bosco di qualunque essenza e densità. 2. Nelle zone E4 è vietata ogni trasformazione che possa intralciare la prevenzion Legge Forestale Toscana, con idonea perizia giurata di tecnico abilitato. Fatte salve le prescrizioni del P.T.C.P. relativi ai vincoli idrogeologici e geomorfologici e al di fuori delle aree classificate dal P.S. in Classe 4 di pericolosità geologica sono ammessi gli elle presenti N.T.A. 4. Sono fatte salve le norme e prescrizioni eventualmente più restrittive conseguenti a previsioni di legge o regolamento. 5. Ogni intervento consentito, sotto il profilo della coerenza paesaggistica e della qualità architettonica, deve essere conforme ai contenuti del P.I.T ed in particolare della scheda di paesaggio. 4.2 - Situazione edilizia comune di Gaiole in Chianti, essere stato oggetto di pratiche edilizie. 5 - REPERTAZIONE FOTOGRAFICA

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relazione valutativa del compendio immobiliare 30

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relazione valutativa del compendio immobiliare 31 6 - CONVENZIONI E VINCOLI 6.1 - Convenzioni Urbanistiche Non sono state reperite convenzioni urbanistiche. 6.2 - Vincoli

- vicolo sismico: zona 3S - zona con pericolosità sismica bassa, che può essere soggetta a scuotimenti modesti (Ordinanza del presidente del consiglio dei ministri n. 3274/2003, aggiornata con la deliberazione della giunta regionale Toscana n. 421 del 26 maggio 2014); - vincolo idrogeologico R.D. 3267/1923: adeguamento dell'archivio del vincolo idrogeologico alle specifiche tecniche approvate con Decreto 21/11/2003 n.7227 pubblicato su B.U.R.T N.52 del 24/12/2003; - vincolo paesaggistico - D.lgs. immobili ed aree di notevole interesse pubblico (D.lgs. 42/2004, art. 136); - vincolo paesaggistico - D.lgs. aree tutelate per legge (D.lgs. 42/2004, art. 142) lettera g (i territori coperti da foreste e da boschi). 7 - PREGIUDIZI 7.1 - Provenienza/Storico

-per acquisto effettuato dalle signore Semboloni Primetta e Ferrucci Adriana , con atto a rogito notanotaio Riccardo Coppini, di Siena, in data 29 marzo 2002, repertorio n.35.447, trascritto a Siena in data 5 aprile 2002, al n. 2.453 del registro particolare. -alle-alle signore Semboloni Primetta, nata a Gaiole in Chianti il 4 agosto 1924 e Ferrucci Adriana, nata a Gaiole in Chianti il 18 giugno 1945 per successione legittima in morte del signor Ferrucci Giuseppe, o di Siena classificata al n.33,n.33, volume 582 trascritta a SienSienaa in data 13 maggio 2000 al n. 2.548 del registro particolare. E che i precedenti passaggi di proprietà fino al ventennio sono i seguenti: al signor Ferrucci Giuseppe nato a Gaiole in Chianti il 18 novembre 1916 per essere allo stesso pervenuti in epoca antecedente il ventennio e precisamente: -inin parte per successione legittima in morte del padre signor Ferrucci Lorenzo, deceduto il 26 luglio 1963, giusta denuncia fficio del registroregistro di Siena classificata al n. 97, volume 300 trascritta a Siena in data 3 marzo 1964 al n.990 del registro particolare a seguito rinuncia di eredità effettuata dal fratello signor Ferrucci Uliviero con atto a rogito notaionotaio Lionello Signorini,

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relazione valutativa del compendio immobiliare 32 in data 30 luglio 1964, Rep. n.19.548, trascritto a SienaSiena in data 11 settembre 1964 al n. 3.363 del registro particolare; -in-in parte per acquisto effettuato dalla sorella signora Ferrucci Letizia, con atto a rogito del nnotaiootaio Lionello Signorini, in data 30 luglio 1964, Rep. n.19.548, trascritto a Siena in data 11 settembre 1964 al n.3.363 del registro particolare; -in-in parte per successione legittima in morte del fratello signor Ferrucci Fortunato, deceduto il 28 gennaio 1968, giusta denuncia egistro di Siena classificataclassificata al n. 1111,, volume 333131 trascritta a Siena in data 8 luglio 1968 al n.n.2.5752.575 del registro particolare ed infine per divisione con il fratello FerrucciFerrucci Giovacchino, con atto del notaio Giorgio Favilli, già di Siena, in data 7 gennaio 1971, Rep. n.22.727, trascrittotrascritto a Siena in data 20 gennaio 1971 al n.391 del registro particolare. 7.2 - Iscrizioni, trascrizioni, patti vincoli e servitù Il compendio sopra identificato risulta gravato dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: -pignoramento immobiliare a favore della società Case Classiche in Monti - Società Cooperativa Edificatrice a r.l. con sede in Siena in data 31 marzo 2015, Rep. n.1036/2015 trascritto a Siena il 9 aprile 2015 al n.1.714 del registro particolare contro il signor Pallanti Paolo. 7.3 - Situazione locativa Il compendio immobiliare attualmente risulta . 7.4 - Stato civile esecutato esecutato, come da estratto di matrimonio rilasciato dal comune di Gaiole in Chianti in data 21 aprile 2017 risulta risiedere nel regime della separazione dei beni. 8 - In base alle considerazioni di cui sopra, si ritiene che non vi siano i presupposti per dividere il compendio oggetto di indagine valutativa.

9 - VALUTAZIONE ESTIMATIVA Come si calcola il valore degli immobili è tema indubbiamente difficile. Tema difficile per il presente (valore attuale) ed ancor di più difficile per il passato (valore iniziale, riferito ad anni). Gli studi anteriori in materia, prevalentemente teorici, consistono in poco accessibili trattati di estimo, i quali insegnano che la stima di un immobile può avvenire coi metodi di capitalizzazione del reddito o della rea e del costo di costruzione. terminolo utilizzazione contemporanea dei due suddetti metodi, lo scrivente utilizzerà il metodo di stima analogico-comparativo basato sulla ricerca di valori di mercato noti per immobili analoghi per qualità e posizione rispetto a quello oggetto di stima; su tale metodo si basa sia il sistema fiscale attuale, sia

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relazione valutativa del compendio immobiliare 33 Maggioli editore - - -

Presi in considerazione i valori medio/bassi risultanti da compravendite similari, presi a riferimento i valori medi per il comune di Gaiole in Chianti (regione agraria 3), dedotti i previsionali valori economici, considerando euro/ha 2.300,oo. La stima dei terreni deve in ogni caso intendersi a corpo e non a misura. I calcoli effettuati in base definitiva che, ripetiamo, deve considerarsi a corpo e non a misura.

TERRENO (BOSCO) ha 4,2195 x oo tot 9.704,85

ARROTONDATO PER DIFETTO TOTALE EURO 9.000,oo (novemila/oo)

Alla risultanza ottenuta è stato applicato un coefficiente di apprezzamento stante la buona localizzazione geografica e due coefficienti di deprezzamento per le particolari condizioni economiche nazionali e soprattutto del territorio comunale del capoluogo ed in generale di tutta la zona del senese. Conseguentemente, determinato il valore della piena proprietà, si ritiene comunque necessario applicare un abbattimento (complessivo) forfettario pari al 5%. alla veloce e redditizia alienazione del bene pignorato, ovvero: (3 enza di garanzia per vizi occulti stante la natura della vendita giudiziaria e la consolidata consapevolezza liquidatoria che evidenzia marcate

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relazione valutativa del compendio immobiliare 34 flessioni economiche dei beni alienati per mezzo di procedure coattive (giudiziarie/fallimentari) rispetto a beni compravenduti nel libero mercato; (2%) nto catastale inerente la variazione di coltura della particella 64. Alla stregua di quanto sopra, otterremo la seguente determinazione finale:

9.000,oo - 5% tot. 8.550,oo

ARROTONDATO PER DIFETTO TOTALE EURO 8.000,oo

(ottomila/oo)

10 - DESCRIZIONE ai FINI DELLA VENDITA

Intera proprietà di terreni agricoli ed estrattivi situati nel comune di Gaiole in Chianti. Il compendio immobiliare è costituito da due appezzamenti di terreno, suddiviso rispettivamente da due e tre particelle situati in località Montegrossi, nei pressi della cava di Montegrossi. La superficie netta catastale complessiva è di ha 4,2195. Il compendio risulta contraddistinto al catasto terreni del comune di Gaiole in Chianti, è così censito: Foglio di mappa 7 del comune di Gaiole in Chianti, Particella 44, Qualità bosco ceduo, Classe 3, Superficie 1 ha 74 are 50 ca, Reddito domenicale euro 6,31, Reddito agrario euro 2,70; - Foglio di mappa 7 del comune di Gaiole in Chianti, Particella 45, Qualità bosco alto, Classe 1, Superficie 3 are 60 ca, Reddito domenicale euro 0,84, Reddito agrario euro 0,11; - Foglio di mappa 7 del comune di Gaiole in Chianti, Particella 50, Qualità bosco alto, Classe 1, Superficie 4 are 50 ca, Reddito domenicale euro 1,05, Reddito agrario euro 0,14; - Foglio di mappa 7 del comune di Gaiole in Chianti, Particella 62, Qualità bosco ceduo, Classe 3, Superficie 1 ha 40 are 40 ca, Reddito domenicale euro 5,08, Reddito agrario euro 2,18; - Foglio di mappa 7 del comune di Gaiole in Chianti, Particella 64, Qualità seminativo arborato, Classe 4, Superficie 98 are 95 ca, Reddito domenicale euro 12,78, Reddito agrario euro 12,78. Relativamente allo stato dei luoghi il compendio risulta parzialmente allineato alla risultanza catastale. Si dà atto che il bene in oggetto viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni accessione, accessorio, pertinenza e dipendenza, con usi, azioni, ragioni, diritti, servitù attive e passive, opere installazioni, manufatti di qualsiasi genere, parti di comproprietà comune per la quota proporzionale di spettanza, individuate come per legge, consuetudini e destinazioni, come meglio individuato negli allegati titoli di provenienza.

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relazione valutativa del compendio immobiliare 35

ALLEGATI______

1) n. 1 verbale di ricognizione; 2) visure catastali (visura catastale, storico catastale, estratto di mappa, planimetrie catastai); 3) certificato destinazione urbanistica; 4) estratto per riassunto degli atti di matrimonio; 5) certificato cumulativo; 6) attestato di prestazione energetica; 7) compravendita rep. 17.204; 8) compravendita rep. 35.447; 9) divisione rep. 189.252; 10) attestato di vincolo soprintendenza di Siena; 11) comune di Gaiole in Chianti. 12) elencazione formalità pregiudizievoli.

Il sottoscritto, grato della fiducia accordatagli, resta a disposizione della S.V. Ill.ma per ogni ulteriore chiarimento che si rendesse necessario. Con ossequio.

Siena, 25 settembre 2017

Andrea Petreni

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