Braunsbedra Hotelstandortanalyse Willkommen

in der einzigartigen Landschaft des Saalekreises, am Geiseltalsee. In einer der schönsten Naturregionen Sachsen-Anhalts präsentieren wir Ihnen den Entwurf für das Wellness- und Konferenzhotel an der Marina Braunsbedra. Es handelt sich hierbei nicht nur um den Baukörper mit seiner dynamischen Architektursprache, sondern auch um einen Entwurf von hoher Qualität. Insgesamt sieht die Planung 60 Doppelzimer & Suiten mit einer modern designten Ausstattung und exclusivem Blick auf die Schönheit der Umgebung vor. Da- bei wurde insbesondere auf die Verwendung ortstypischer, natürlicher und beständiger Mate- rialien Wert gelegt. Nicht zuletzt ist dieses Kriterium ausschlaggebend für seine Beständigkeit, schließlich ist eine lange Nutzungsdauer und damit Wirtschaftlichkeit ganz entscheidend für ein nachhaltiges Gebäude. Inhaltsverzeichnis

1 Braunsbedra am Geiseltalsee

2 Region & Tourismus

3 Regionale Anbieter

4 Marktanalyse

5 Zielgruppenausrichtung

6 Raumprogramm

7 Hotel Braunsbedra

8 Interior & Ausstattungsqualitäten

9 Planungsrechtliche Bedingungen

10 Betriebswirtschaftliche Prognosen

11 Empfehlung BRAUNSBEDRA am Geiseltalsee

Die am Ufer des Geiseltalsees gelegene Stadt Braunsbedra gehört zu einem vergleichsweise jungen Tourismusgebiet, das jedoch auf weitrei- chende geschichtliche Wurzeln zurückblicken kann. Die Region um den fast 19 km² großen Geiseltalsee ist in den letzten Jahren durch die Re- naturierung und Restrukturierung der ehemaligen Tagebaulandschaft auf dem Weg, zu einer der wichtigsten touristischen Destinationen in Sachsen-Anhalt zu werden. Die Flutung des ehemaligen Tagebaus be- gann 2003 und dauert bis 2011 an. Aufgrund seiner beachtlichen Größe, der guten Wasserqualität, der umgebenden Topografie sowie seiner windbegünstigten West-Ost-Aus- dehnung ist der See gut für touristische Aktivitäten (z. B. Baden, Se- geln, Surfen, Tauchen) geeignet. Bereits jetzt können Wanderer und Radfahrer den ca. 30 km langen, vollständig asphaltierten Rundweg um den See und die verschiedenen Verweilpunkte am Weg nutzen. An der Marina Braunsbedra, nördlich angrenzend zum Ortsteil Neumark und zur Kernstadt, entstanden bereits tourismus- und freizeitorientierte Einrichtungen und Angebote. Weitere sollen in den nächsten Jahren folgen.

4 5 Lage und Einordnung

Die Stadt Braunsbedra liegt ca. 25 km südlich von Halle (Saale) und ca. 35 km westlich von Leipzig. In der Stadt mit ihren vier Ortsteilen Frankleben, Großkayna, Krumpa und Roßbach leben 11.167 Einwoh- ner auf einer Fläche von 74,3 km². Sie entstand durch einen Zusam- menschluss der Orte Bedra und Braunsdorf. Erstmals urkundlich erwähnt wurde die Mehrzahl der heutigen Orts- teile um 993 im Hersfelder Zehntverzeichnis. Die Stadt kann damit auf eine mehr als tausendjährige Geschichte zurückblicken, auch wenn ihr erst im Jahr 1993 das Stadtrecht verliehen wurde. Braunsbedra zählt damit zu den jüngsten Städten Sachsen-Anhalts. Geprägt wurde die Stadt und das gesamte Geiseltal durch den über 300 Jahre andauernden Braunkohlenabbau in der Region. Bedeutende archäologische Funde (z. B. das Urpferdchen, der Altelefant „elephas antiquus“) wurden hier entdeckt. Nach 1990 erfolgte jedoch die Still- legung der Tagebaue. Die Restlöcher wurden inzwischen geflutet, so dass mit dem Geiseltalsee, dem Hasse See, dem Großkaynaer See und dem Runstedter See heute vier neue Seen im oder angrenzend zum Stadtgebiet von Braunsbedra entstanden sind. Diese Seen werden zunehmend für die Naherholung sowie von Touristen und Urlaubern besucht.

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7 Erreichbarkeit der Stadt

Braunsbedra ist über die Anschlussstelle Merseburg-Süd der Autobahn Neben dem Geiseltalsee befinden sich mit dem Großkaynaer und Run- 38 (Göttingen–Leipzig), die zum Teil im Stadtgebiet liegt, schnell erreich- stedter See zwei weitere Seen im Braunsbedraer Stadtgebiet. Der Groß- bar. Durch die Stadt verlaufen die Landesstraßen 178, 179, 180 ,181 kaynaer und Runstedter See weisen aufgrund ihres Landschaftsseecha- und der B 176. Der Bahnhof Braunsbedra sowie die drei Haltepunkte rakters hohe Potenziale für sanften Tourismus mit einer ausschließlich Braunsbedra Ost, Frankleben und Krumpa liegen an der Bahnstrecke umweltverträglichen und -schonenden wassersportlichen Nutzung auf. Merseburg–Querfurt, die durch die Linie RB 78 der Burgenlandbahn Der Hasse-See als kleinster See ist als attraktives Bade-, Naherholungs- tagsüber täglich einmal pro Stunde bedient wird. Der nächstgelegene und Angelgewässer bereits etabliert. Bahnhof, an dem Fernverkehrszüge halten, ist der Hauptbahnhof Halle Bekannt ist Braunsbedra auch für seine Erfinder. Im Jahr 1761 soll durch (Saale). Braunsbedra gehört zum Tarifgebiet des Mitteldeutschen Ver- Michael Kaßler ein Laufrad vorgeführt worden sein, welches dieser kehrsverbundes (MDV). Die Wirtschaft der Stadt war bis zur Stilllegung selbst konstruierte. Als Stellmacher leistete er seinen Fron auf dem Gut des Tagesbaus im Jahr 1993 durch den Bergbau und begleitende Indus- und Schloss von Taubenheim und wusste wohl nicht, dass man seine trien geprägt. Heute zeichnet sich die Wirtschaftsstruktur durch viele Erfindungen patentieren lassen muss. Etwa 50 Jahre später wurde das kleine, mittelständisch geprägte Betriebe und Unternehmen im Dienst- Laufrad des Forstrates von Drais patentiert und somit gilt von Drais als leistungssektor sowie im produzierenden und verarbeitenden Gewer- offizieller Erfinder des Laufrades. Der Bedraer Schmied Eduard Dörge be aus. In unmittelbarer Umgebung befinden sich u.a. Industrieanlagen erfand in Braunsbedra den ersten eisernen Kipppflug. Das Prinzip sei- wie „Total“ in Leuna mit der Europaraffinerie und der Dow Olefinver- ner Erfindung wird heute noch in der Landwirtschaft eingesetzt. Beide bund in Schkopau. Erfindungen Laufrad und Kipppflug haben auch Einzug in das Stadtwap- Seit 1990 haben sich in der Kernstadt und den Ortsteilen einige neue pen der Stadt Braunsbedra gefunden. Handwerks- und Gewerbebetriebe angesiedelt. Die Ortsteile sind bis heute landwirtschaftlich geprägt.

8 9 Region & Tourismus

Marina Braunsbedra

Bereits Ende 2009 begannen, im Rahmen Investitionsvolumen von ca. 7 Mio. Euro Flair erleben. Das Besucherzentrum mit des Fördervorhabens „Errichtung Seebrü- entstanden in nur einem Jahr Bauzeit sämt- eigenem Bistro und einer kleinen Ausstel- cke und Erschließung eines Sondergebie- liche Erschließungsmedien, Straßen, Wege, lung befindet sich in unmittelbarer Nähe tes“, die Arbeiten am zukünftigen Hafen Treppen, Plätze und Promenaden mit der der St. Heinrichskirche in Neumark. Es ist des Geiseltalsees in Braunsbedra. Zuerst einer besonders reizvollen Beleuchtung. auch der Hauptabfahrtsort der Kleinwege- gebaut wurden die 600 m lange Uferwand, Der Hafen in Braunsbedra wird zukünftig bahn Geiseltalexpress. Besonders in den eine Holzsteganlage und die Hafenum- dazu beitragen, den Geiseltalsee zu einem Sommermonaten lockt auch der neu an- schließung. Erholungsstandort im Land Sachsen-An- gelegte Badestrand im Ortsteil Frankleben Es folgten die 190 m lange Seebrücke als halt zu etablieren. Er wird nicht nur Anzie- zahlreiche sonnen- und badehungrige Be- Kernstück der Anlage und die Tourist-Infor- hungspunkt vieler Wassersportbegeisterter sucher an. Ein weiterer Anziehungspunkt mation. Die größte Teilbaumaßnahme an sein, sondern auch zum Flanieren und Ver- ist die Zentralwerkstatt „Pfännerhall“, wel- der Marina Braunsbedra wurde im Sep- weilen einladen. Mit den ersten Booten im che ganzjährig und wetterunabhängig ein tember 2016 feierlich beendet. Mit einem Wasser kann man schon das maritime Erlebnis für die Gäste ist.

10 Touristi nformati on

Besucherzentrum Marina Braunsbedra

Ortszentrum

Schiefweg

Entwicklungsfl äche

Seebrücke Marina Braunsbedra

11 Ausichtsturm Leonard

Ausstellung Pfännerhall

Schloss Frankleben

Wassersport in Braunsbedra

12 Weitere Sehenswürdigkeiten

die ehemaligen historischen Ortskerne der Stadt Bedra ehemaliges Schloss Bedra mit dem Schlosspark und und Braunsdorf Parkteich

Schlossmühle Braunsbedra mit angrenzendem künstlich Zentralwerkstatt „Pfännerhall“ mit Ausstellungen, Kon- angelegten Parkteich zerten und Veranstaltungen

Aussichtsturm Leonard mit Blick auf die Bergbaufolge- Romanische Erlöserkirche sowie eine vielzahl weiterer landschaft und Braunsbedra historischer Kirchen

vielfältiges Wassersportangebot u.a. Segeln, Tauchen, Kulturelle Höhepunkte u.a. „Anradeln“, „PHANTASTango“, Surfen, Schwimmen Braunsdorfer Heimatfest, Weihnachtsmarkt

Marina Braunsbedra - Seebrücke ,Tourismusinformation, Städte in unmittelbarer Umgebung: Hafen und Uferpromenade Residenzstadt Merseburg, Leipzig & Halle zahlreiche Gastronomische Einrichtungen wie Gaststät- Weinanbaugebiet Saale-Unstrut ten, Restaurants, Bistro´s und Cafe´s (Toscana des Nordens)

Stadtzentrum und Marktplatz von Braunsbedra Schloss Frankleben

13 Regionale Anbieter

Mit dem Begin der Flutung der ehemali- und Tauchkurse. Über ein weites Netz von auch Reitgestüte mit großem Potenzial zur gen Tagebauflächen 2003 und dem damit Rad- und Wanderwegen wie z.B. dem Gei- Ausweitung reittouristischer Angebote. verbundenen Wandel vom Bergbau- zum seltal Höhenweg oder dem Rundweg kann Im Bereich der gastonomischen und kuli- Erholungsgebiet haben sich zahlreiche An- der Besucher Deutschlands größten künst- narischen Angebote stellen die vielzähligen bieter sowohl in den Bereichen der Kultur- lichen See und den Naturraum erleben. Direktvermarkter der Region einen wichti- und Kulinarikangeboten aber vor allem im Von insgesamt drei Aussichtstürmen kann gen Partner dar, wie zum Beispiel: Freizeit-, Sport- und Erlebnisbereich etab- der Gast die angrenzenden Ortschaften lieren können. Aufgrund seiner beträchtli- und die Weite der Bergbaufolgelandschaft chen Größe sowie seiner windbegünstigten bestaunen. Zudem gibt es im gesamten West-Ost-Ausdehnung und der umgeben- Geiseltalseengebiet überdurchschnittlich den Topografie ist der Geiseltalsee eines viele (Wild-)Pferde sowie eine entspre- der besten Binnenseereviere für Segler und chend hohe Anzahl von Reiterhöfen bzw. Surfer. Die Angebote reicht hier von der -pensionen, Reitsportvereinen sowie -anla- Segelschule, dem Bootsverleih über Angel gen. Darüber hinaus gibt es in Braunsbedra

14 Geiseltalhof Drechsler in Neumark Nord - saisonal frische Produkte aus der Region

Winzerei M. Thürkind in Gröst, Weinbau am Geiseltalsee Lars Reifert

Rotkäppchen Sekt in Freyburg - mit der historischen Sektkellerei

Obsthof Müller in Querfurt - traditionell und frisch hergestellte Produkte aus Sachsen-Anhalt

Imkerei Heilmann in Großkayna - eigene regionale Sorten, Jahreszeitenhonige

Forellen-Schmidt in Mücheln, Spargelhof Hündorf aus Langeneichstädt

15 Einzelzimmer/ Doppelzimmer Doppelzimmer Suite Einzelbelegung (Standard) (Comfort)

Best Western - 70−75 € 80−85 € 85−90 € Hotel Halle-Mer- seburg (4 Sterne)

Radisson Blu - ab 92 € ab 107 € ab 120 € Hotel Halle-Merseburg Marktanalyse (4 Sterne-Niveau) Berghotel zum ab 75/79 € ab 110/140 € - - Edelacker, Frey- burg (4 Sterne-Niveau) Hotel Markklee- - ab 73–96 € ab 93–116 € ab 146–192 € berger Hof (3 Sterne Supe- rior) Für das Reisegebiet Halle, Saale, Unstrut sind Zahlen Skyhotel Merse- ab 44 € ab 65 € - ab 89 € burg zur Beherbergungsstatistik verfügbar. In den letzten (3 Sterne-Niveau) Kurhotel Bad 54–64 € 79–94 € - ab 129 € 10 Jahren ist eine deutliche Steigerung der Übernach- Lauchstädt tungen und durchschnittlichen Bettenauslastung in (3 Sterne-Niveau) Hotel „Rebschule“ ab 53/57 € ab 73/80 € - - den gewerblichen Beherbergungseinrichtungen zu Freyburg verzeichnen. Die Anzahl der geöffneten Betriebe und (3 Sterne-Niveau)

der angebotenen Betten steigt seit 2005 ebenfalls Hotel Unstruttal ab 60 € ab 82 € - - Freyburg kontinuierlich an. (3 Sterne-Niveau)

Hotel „Ritters ab 49 € ab 65 € ab 79 € - Weinstuben“ Insgesamt wurden die Preise von zehn Hotels mit (2 Sterne-Niveau) einem unterschiedlichen Sterneniveau in der umlie- Hotel „Am Markt“ ab 45 € ab 74 € - - genden Region für Einzel- und Doppelzimmer bzw. Braunsbedra Suiten analysiert und anschließend durchschnittliche Preise pro Nacht und Zimmer für das Durchschnittliche Preise 3- und 4-Sterne-Niveau abgeleitet: 4 Sterne-Niveau ca. 75–80 € ca. 75–100 € ca. 90–110 € ab ca. 120 €

3 Sterne-Niveau ca. 50−60 € ca. 70−85 € ca. 80–90 € ab ca. 89 €

Quelle: Homepages der Hotels, 2017

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17 Neben einer Preisanalyse für Hotels wurden auch die Preise pro Nacht für Ferienhäuser (FH) bzw. Apartments in der Geiseltalregion verglichen: Stadt Braunsbedra Stadt Merseburg • Apartment für 2 Personen: ab 40 € pro Nacht • FH für 3 Personen (42 m²): ab 35 € pro Nacht • Apartment für 3 Personen: ab 65 € pro Nacht (Luxus) • FH für 4 Personen (54 m²): ab 35 € pro Nacht • FH für 6 Personen (60 m²): ab 45 € pro Nacht Stadt Mücheln (Geiseltal) Stadt Freyburg • FH für 3 Personen (35 m²): ab 45 € pro Nacht • FH für 4 Personen (72 m²): ab 35 € pro Nacht • FH für 6 Personen (100 m²): ab 70 € pro Nacht

Stadt Markranstädt Stadt Naumburg • FH für 2 Personen (45 m²): ab 60 € pro Nacht • FH für 4 Personen (60 m²): ab 60 € pro Nacht • FH für 3 Personen (84 m²): ab 70 € pro Nacht • FH für 5 Personen (65 m²): ab 50 € pro Nacht • FH für 6 Personen (79 m²): ab 85 € pro Nacht • FH für 6 Personen (in 3 Sterne-Hotel): ab 148 € pro Nacht

18 Durchschnittlich ergeben sich folgende Preise je nach Größe des Ferienhauses und der maximalen Personenanzahl: Für Feri- enhäuser mit einer Größe unter 60 m² be- trägt der Preis pro Nacht durchschnittlich ca. 35–50 €. Etwa 70–100 € pro Nacht kos- tet eine Übernachtung in einem Ferienhaus mit einer Größe zwischen 60 und 100 m².

19 Zielgruppenausrichtung

Neben dem Reisegrund (z. B. Freizeit, Ge- entwerfen. Für den Hotelentwurf wurde • Die urbanen Nomaden – ehrgeizig, schäftsreise, Teilnahme an Veranstaltungen an Hand der Daten und der Vorort Ange- zielstrebig, erfolgreich mit Rollkoffer und Laptoptasche oder Konferenzen) und soziodemografi- bote eine Einschätzung der Zielgruppen schen Faktoren (u. a. Alter, Geschlecht, Ein- vorgenommen. Eine Kategorisierung der • Die Kreativen– extrovertiert mit Horn- kommen, geografische Herkunft) spielt zu- Gäste ist beispielsweise nach folgenden brille, Spiegelreflexkamera und Jute- nehmend auch der persönliche Lebensstil von TREUGAST beschriebenen Stilgruppen beutel (Wertevorstellungen, Lebensziele etc.) bei möglich, die sich in ihren Ansprüchen und • Lifestyle-Veganer – energiegeladen, der Hotelsuche und -auswahl eine wichtige Bedürfnisse an Hotels deutlich unterschei- ausgeglichen mit Jogamatte und So- Rolle. Das Design und Konzept des Hotels den: jalatte rücken für die Gäste immer mehr in den Vordergrund. Der Hotelentwurf sollte sich • Die Nostalgiker – traditonsbewusster Ästhetiker daher an den Bedürfnissen der anvisierten Gästeklientel ausrichten. Vorteilhaft ist es • Die Neuen Spießer – gebildet, natur- dabei, ein nischengerechtes Produkt zu verbunden und erfolgreich

20 • Die Billigheimer – sparsam, gesellig • Die Aufschneider – überheblich und Empfohlen wird für den Standort in Brauns- mit All-Inclusive-Armband leidet an Selbstüberschätzung mit Ro- bedra ein Hotel, welches besonders auf die lex und großem Auto aber kein Geld für Bedürfnisse und Ansprüche der Gäste ein- • Die jungen Alten – ausgeglichen, sor- Benzin geht, für die Verknüpfung von Arbeit und genfrei und braungebrannt mit Smat- Freizeit im Mittelpunkt steht. Gleichzeitig phone • The Good Consumer – politisch inte- weist die Zielgruppe eine steigende Be- ressiert und konsumkritisch mit Bio- deutung der Gesundheit zu über den Well- lebensmitteln im Einkaufswagen und nessbereich hinaus. Dazu gehört auch die • Die Unternehmertypen – smart, im- selbstmitgebrachter Stofftüte Steigerung der Lebenskompetenzen durch mer beschäftigt mit schnellem Auto Angebote wie Training, Entspannung Be- und dritter Ehefrau • Die Individualisten – extravagant bis handlung und Therapie. egozentrisch, tragen vom Tattoo bis zur • Die Normalos – zurückhaltend, ausge- Fliege alles glichen und gemütlich mit geblümten Rollkoffer und Sonnenhut

21 Der urbane Nomade – Beruflich grenzenlos mobil Erkennungszeichen: Rollkoffer und Laptoptasche Persönlichkeit: ehrgeizig, zielstrebig, erfolgreich Lieblingsspeisen: Kaffee schwarz, was Schnelles zwischendurch Mitgliedschaft: Xing Status: „Wir steigern das Bruttosozialprodukt (im Alleingang)!“ Sein Hotel: W, Motel One 40%

Forever Young – Die jungen Alten

Erkennungszeichen: braungebrannt und Smartphone Persönlichkeit: angekommen, ausgeglichen, sorgenfrei Lieblingsspeisen: Champagner und Austern Mitgliedschaft: Rotary Club Status: „Ich mach jetzt in Charity!“ Sein Hotel: arosa Resorts & Hideaways, Hotel Therme Meran 30%

22 Der Lifestyle-Veganer (Ernährung als Lebensphilosphie) Erkennungszeichen: Yogamatte und Sojalatte Persönlichkeit: energiegeladen, ausgeglichen Lieblingsspeisen: alles mit Tofu und Soja Mitgliedschaft: Peta Status: „Ernährungs-Weltverbesserer“ Sein Hotel: Lanserhiof, Scratt Biohotel 15%

The Good Consumer (Ich konsumiere nachhaltig)

Erkennungszeichen: Biolebensmittel im Einkaufswagen und die selbstmitgebrachte Stofftüte Persönlichkeit: politisch interessiert und konsumkritisch Lieblingsspeisen: Hauptsache biologisch und regional, alles von Demeter & Naturland etc. Mitgliedschaft: Greenpeace Status: „Ich konsumiere die Welt, natürlich wie sie mir gefällt.“ Sein Hotel: Almodovar Hotel, explorer Hotels 15%

23 Raumprogramm

Die Bedürfnisse und Notwendigkeiten für den Hotelbau leiten sich aus der Zielgruppenanalyse, Erfahrungswerten sowie den wirtschaftlich notwendigen Faktoren ab. Diese wurden eigenständig entwickelt und dienen als Entwurfsgrundlage.

Als Kennwerte wurden festgelegt:

• 60 Zimmer mit ca 30 m² (zuzüglich Balkon) • Arbeitsstudois ca. 25 m² • Vorfahrt mit Parkplatz für etwa 80 Fahrzeuge • Mitarbeiterbereich mit separatem Zugang • Rezeption mit angegliederter Lounge • ein großzügiger SPA-Bereich mit Behandlungs- und Ruheräu- • Restaurant men und Sauna • Küche mit Vorbereitung und Lager • angegliederter Fitnessbereich mit Umkleiden und Sanitäranla- • Servicebereich mit Backoffice und Gepäckraum gen • flexibler Tagungsbereich mit zwei zusammenschaltbaren Ta- • ein von außen zugänglicher Fahrradverleih gungsräumen und eigenem Vorbereich mit Bistro • Rooftop-Bar

24 Hotelkategorien 4 Sterne Zimmerausstattung Empfangsdienst Gastronomie First Class EZ 16m²/DZ 22m² 18h Rezeptionist, Frühstücks- 24h erreichbar buffet mit Room- Eine Klassifizierung der Hotels wird z. B. seit 1996 von dem Deutschen Hotel- service und Gaststättenverband (DEHOGA) durchgeführt. Die Klassifizierung basiert Betten 90/180x2m Foyer-Sitzgruppe & à-la-Carte Restau- auf Qualitäts- und Leistungsmerkmalen (z. B. Infrastruktur, Ausstattung der Getränkeservice rant/Hotelbar Zimmer, Empfangs- und Aufenthaltsräume, Service). Es können bis zu fünf Ster- Minibar/Room- Gästelift - service ne erworben werden. Sessel/Couch & - - Beistelltisch Für den Hotelstandort in Braunsbedra wird eine Ausstattung der Zimmer, des Tisch/Schreibtisch - - Empfangsdienstes und der Gastronomie entsprechend den Kriterien für eine Bademantel/Haus- - - Klassifizierung mit 4 Sternen (First Class = hohe Ansprüche) empfohlen. schuhe auf Wunsch Kosmetik- - - artikel/-spiegel Internet-PC/ - - Terminal

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Vorzugsvariante Hotel Braunsbedra

Die am Ufer des Geiseltalsees gelegene Stadt Brauns- bedra gehört zu einem vergleichsweise jungen Touris- musgebiet, das jedoch auf weitreichende geschicht- che Wurzeln zurückblicken kann. Aufgrund seiner beachtlichen Größe, der guten Wasserqualität, der umgebenden Topografie sowie seiner windbe- günstigten West-Ost-Ausdehnung, ist der See gut für touristische Aktivitäten (z. B. Baden, Segeln, Surfen, Tauchen) geeignet. An der Marina Braunsbedra, nördlich angrenzend zum Ortsteil Neumark und zur Kernstadt, entstanden in den letzten Jahren bereits tourismus- und freizei- torientierte Einrichtungen und Angebote. Mit der konsequenten Entwicklung der Marina im Stadtteil Neumark und dem Umbau der infrastrukturellen Er- schließungen ist ein weiteres landschaftlich prägen- des Element für die touristische Attraktivität entstan- den.

27 11 0. 2 Personalbereichm ,83 70

2 10 0. 2 Massagem ,04 16

08 0. 2 Ruheraumm ,00 80

1 09 0. 2 Massagem ,04 16

H .06 2 11 0 0. 2 Personalbereichm m ,83 Umkleide 70 ,42 28

D 05 0. 2 Umkleidem ,42 28 Grundriss EG 07 0. 2 Wellnessm 2 00 10 , 0. 2 Massagem 63 ,04 16 M 1:500

04 0. 2 08 0. 2 m Ruheraumm ,00 Fitnessbereich 80 ,40 53 1 09 0. 2 Massagem ,04 16 A - A

H 06 0. 2 Eingang Hotel Eingang Hotel Umkleidem ,42 28

D 05 0. 2 Umkleidem ,42 28 03 0. 2 07 0. 2 Wellnessm m ,00 Backoffice 63 ,93 27

04 0. 2 Fitnessbereichm ,40 53

A - A

Eingang Hotel Eingang Hotel

03 0. 2 Backofficem ,93 27

0.15 Küche 0.15 Küche 2 61,44 m2 61,44 m

0.14 Bar 22,66 m2

0.13 0.12 0.00 0.01 Restaurant Lounge Eingangsbereich Rezeption 0.02 0.14 2 2 2 2 116,27 m 77,68 m 63,89 m 24,35 m Gepäck 8,06 m2 Bar 01 0. 2 2 HAR m ,80 22,66 m 10

1

2 .18 0 m 02 0. 2 Arbeitsstudio,83 m 2 ELT 25 .16 D ,20 0 m 23 WC ,64 11 0.13 0.12 0.00 0.01

17 H 2 0. m Restaurant Lounge Eingangsbereich Rezeption WC ,64 0.02 11 2 .03 2 2 2 2 0 2 Serverm 116,27 m 77,68 m 63,89 m 24,35 m ,00 Gepäck 19 2 8 0. m 2 Arbeitsstudio,83 25 04 8,06 m 0. 2 Lüftungm ,52 25

3 A - A

20 2 0. m Arbeitsstudio,83 25 1

21 2 2 0. m 18 Bistro,35 . 63 0 m Arbeitsstudio,83 25 16 D 2 0. m WC ,64 11

1 17 H 2 0. m 22 2 0. m Konferenzraum,76 WC ,64 78 11 2 Grundriss KG

19 2 0. m Arbeitsstudio,83 M 1:500 25

2

23 2 0. m Konferenzraum,39 53 3 A - A

24 2 2 0. m 20 Fahrradverleih,50 . 51 0 m Arbeitsstudio,83 25 Ausschnitt Grundriss EG

2 .21 M 1:200 0 m Bistro,35 63

1

22 2 0. m Konferenzraum,76 78

Ansicht Ansicht M 1:500 M 1:500

2

23 2 0. m Konferenzraum,39 53

24 2 0. m Fahrradverleih,50 51 01

01 1. 2 Doppelzimmerm ,75 27

02

02 1. 2 Doppelzimmerm ,75 01 27 01 1. 2 Doppelzimmerm ,75 27 03

03 1. 2 02 Doppelzimmerm 02 1. 2 ,75 Doppelzimmerm ,75 27 27 03

03 1. 2 Doppelzimmerm ,75 27

04

04 1. 2 Doppelzimmerm ,75 27 04 05

05 1. 2 Doppelzimmerm 04 ,75 . 27 1 2 Doppelzimmerm ,75 27

06

06 05 1. 2 Doppelzimmerm ,75 27 07 .05 2 07 1 1. 2 Doppelzimmerm m ,75 Doppelzimmer 27 ,75 27

A - A 08

08 1. 2 Doppelzimmerm ,75 27 09

09 1. 2 Doppelzimmerm ,75 27 06

10 .06 2 10 1 1. 2 Doppelzimmerm m ,75 Doppelzimmer 27 ,75 27 07 1.21 1.20 1.19 1.18 1.17 1.16 1.15 1.14 1.13 1.12 1.11 Doppelzimmer 20 Doppelzimmer 19 Doppelzimmer 18 Doppelzimmer 17 Doppelzimmer 16 Doppelzimmer 15 Doppelzimmer 14 Doppelzimmer 13 Doppelzimmer 12 Doppelzimmer 11 Wäsche 1 2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 6,86 m 07 1. 2 Doppelzimmerm ,75 27

21

23 2 1. m Doppelzimmer,75 27

A - A

22 08

24 2 1. m Doppelzimmer,75 08 27 1. 2 m 23 A - A Doppelzimmer ,75 25 2 27 1. m Doppelzimmer,75 27 09

09 1. 2 m 24 Doppelzimmer ,75 27 26 2 1. m Doppelzimmer,75 27

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27 2 1. m Doppelzimmer,75 27

10

26 .10 28 2 2 1. m 1 Doppelzimmer,75 m 27 Doppelzimmer ,75 27 27

29 2 1. m Doppelzimmer,75 27

28

30 2 1.11 1. m 1.21 1.20 1.19 1.18 1.17 1.16 1.15 1.14 1.13 1.12 Doppelzimmer,75 27 Doppelzimmer 20 Doppelzimmer 19 Doppelzimmer 18 Doppelzimmer 17 Doppelzimmer 16 Doppelzimmer 15 Doppelzimmer 14 Doppelzimmer 13 Doppelzimmer 12 Doppelzimmer 11 Wäsche 1 2 29 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 6,86 m

31 2 1. m Doppelzimmer,75 27 Grundriss 1.OG

30

32 2 1. m Doppelzimmer,75 27 M 1:500

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23 2 1. m Doppelzimmer,75 27

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24 2 1. m Doppelzimmer,75 27 Ausschnitt Grundriss 1.OG 23 A - A

2 .25 M 1:200 1 m Doppelzimmer,75 27 Schnitt M 1:500

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26 2 1. m Doppelzimmer,75 27 29 25

27 2 1. m Doppelzimmer,75 27

26

28 2 1. m Doppelzimmer,75 27

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29 2 1. m Doppelzimmer,75 27

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30 2 1. m Doppelzimmer,75 27

29

31 2 1. m Doppelzimmer,75 27

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32 2 1. m Doppelzimmer,75 27 31

01 2. 2 Doppelzimmerm ,75 27

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02 2. 2 Doppelzimmerm ,75 27 33

03 2. 2 Doppelzimmerm ,75 27

34

04 2. 2 Doppelzimmerm ,75 27 35

05 2. 2 Doppelzimmerm ,75 27

36

06 2. 2 Doppelzimmerm ,75 27 37

07 2. 2 Doppelzimmerm ,75 27

A - A A - A 38

08 2. 2 Doppelzimmerm ,75 27 39

09 2. 2 Doppelzimmerm ,75 27 Grundriss 2.OG Grundriss 3.OG

40

10 2. 2 Doppelzimmerm ,75 27 M 1:500 M 1:500 3.02 Lager 13,47 m2 2.21 2.20 2.19 2.18 2.17 2.16 2.15 2.14 2.13 2.12 2.11 Doppelzimmer 50 Doppelzimmer 49 Doppelzimmer 48 Doppelzimmer 47 Doppelzimmer 46 Doppelzimmer 45 Doppelzimmer 44 Doppelzimmer 43 Doppelzimmer 42 Doppelzimmer 41 Wäsche 2 2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 27,75 m2 6,86 m

51

23 2 2. m 01 2 Doppelzimmer,75 3. m 27 Bar ,61 49

52

24 2 2. m Doppelzimmer,75 27

53 A - A A - A

25 2 2. m Doppelzimmer,75 27

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26 2 2. m Doppelzimmer,75 27

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27 2 2. m Doppelzimmer,75 27

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28 2 2. m Doppelzimmer,75 27

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29 2 2. m Doppelzimmer,75 27

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30 2 2. m Doppelzimmer,75 27

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31 2 2. m Doppelzimmer,75 27

60

32 2 2. m Doppelzimmer,75 27

Ansicht Ansicht M 1:500 M 1:500 Hotelbeschreibung

Die Vorzugsvariante zeigt sich als langgestreckter, dreigeschossiger Baukörper mit Nord-Süd-Aus- richtung. Die zwei oberen Geschosse bilden durch die großformatigen Öffnungen mit farbigen Brüstungselementen eine Einheit - hier sind die insgesamt 60 Zimmer untergebracht. Die Er- schließung erfolgt einhüftig, mit der absoluten Ausrichtung zum Wasser. Der Entwurf wurde so optimiert, dass der damit verbundene zusätzliche Verkehrsflächenbedarf so gering wie möglich ausgelegt werden konnte. Die transparente Gestaltung des Erdgeschosses, mit größtenteils fassadenhohen Verglasungen, enthält den Empfang mit Eingangshalle und Konferenzbereich/Arbeitsstudios, ein Restaurant mit Küchentrakt, Wellness- und Fitnessbereich sowie einen Fahrradverleih. Das Untergeschoss bildet mit seinen Lager- und Technikflächen das funktionale Standbein für den Hotelbetrieb. Raumhohe Verglasungen in alle Richtungen bieten dem Gast ein unvergleichliches Panorama auf den Geiseltalsee und sorgen für ein außergewöhnliches Ambiente. Die am Restaurant anschlie- ßende Außengastronomie bildet einen sanften Übergang zum Außenraum und gibt den Gästen in den Sommermonaten die Gelegenheit im Freien zu sitzen. Die Leitthemen Natur, Ruhe und Arbeiten spiegeln sich in der Verwendung von ortstypischen, natürlichen und beständigen Materialien wieder.

31 32 INTERIOR & AUSSTATTUNGSQUALITÄTEN

Die einzigartige Synergie aus Architektur und Innenraumdesign wird im Entwurf durch die spannende Mischung aus Zeitgeist, ortstypischen Materialien und einem besonderen Standort zu einem wunderbar ästhetischen Ort vereint. Die großzügige Lobby mit Bar und Lounge soll dem Besucher die entspannte und sorglose Atmosphäre schon beim Betreten des Gebäudes übermitteln. Die 60 geräumigen Zimmer sind im modernen Stil, mit hellen und warmen Farbtönen auszu- statten. Sowohl durch die bodenlangen Fenster als auch vom Balkon genießt jedes Zimmer die einzigartige Aussicht auf die Marina Braunsbedra und den Geiseltalsee. Von Meetings über Konferenzen bis hin zu eigenen Arbeitsstudios sollen die Lichtdurchfluteten Räume genug Platz für ein konzentriertes und effizientes Arbeiten bieten. Natürlich sollten alle Bereiche, inkl. der Zimmer, mit dem neuesten technischen Standards ausgestattet sein.

33 34 Planungsrechtliche Bedingungen

Mit den Festlegungen und Zielsetzungen sehbare Bedarfsentwicklung zu beachten. nach den zulässigen Festsetzungen nach der Fortschreibung des Masterplans Gei- Zur Förderung zielgerichteter Maßnahmen der BauNVO. Im Zuge des B-Planverfah- seltalsee wurde der Grundstein für die hat die Stadt Braunsbedra mit der Aufstel- rens wird zusätzlich eine Ausgleichsbilan- zukünftige touristische Weiterentwicklung lung und Auslegung des Bebauungsplanes zierung für die natur- und umweltrecht- und der damit verbundenen baulichen Nr 9.1 „Sondergebiet Erholung/Tourismus lichen Belange erforderlich. Hierzu ist im Maßnahmen gelegt. und Hafen – Westteil“ vom 04.05.2017 Planverfahren ein Grünordnungsplan mit An den Standorten für Erholungszentren bereits konkrete planungsrechtliche Fest- Grünordnungs- und Umweltbericht sowie sowie Freizeit- und Wassersportanlagen setzungen getroffen. Das Baugrundstück ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zu soll schwerpunktmäßig und in Etappen die liegt innerhalb der Grenzen des B-Planes erstellen. Der dieser Hotelstandortanalyse Entwicklung von Erholung, Tourismus und und ist derzeit als Mischnutzungsfläche zu Grunde liegende Entwurf ist in der Art Sport durch Schaffung entsprechender Ein- ausgeschrieben. Diese Fläche wird der- der Ausführung, in seiner Form, Größe und richtungen und Anlagen gesichert werden. zeit planungsrechtlich neu ausgewiesen Erscheinungsbild Behörden bereits vorge- Hierbei sind die Belange des Naturschutzes als „SO-Hotel“. Die Geschoßflächenzahl stellt und ist als genehmigungs- und um- und der Forstwirtschaft sowie die voraus- und Grundflächenzahl richten sich hierbei setzungsfähig eingestuft.

35 Betriebswirtschaftliche Prognose

Rahmenbedingung Finanzierung Ermittlung Jahresabschreibung

lineare AfA Gebäude [Jahr] 153.616 Gesamtinvestitionskosten (GIK) lineare AfA BgA [Jahr] 275.721 inkl. Betriebs- und Geschäftsausstattung (BgA): 9.453.298€ (entspricht 157.555 € pro BgA je Zimmer) Finanzierung Gebäude

Anteil Finanzierung an GIK exkl. BgA [% 85% Anteil BgA an GIK: 35,0 % Aufnahme Fremdkapital in EUR (GIK exkl. BgA) 5.222.947,00 € Anteil BgA an GIK: 3.308.654 € Fremdkapitalzins p.a. nominal [%] 2,00% Anteil Eigenkapital 15,0% Nutzungsdauer Gebäude: 40 Jahre Nutzungsdauer BgA: 12 Jahre Finanzierung BgA Anteil Finanzierung an GIK exkl. BgA [% 85% Aufnahme Fremdkapital in EUR (GIK exkl. BgA) 2.812.356,16 € Fremdkapitalzins p.a. nominal [%] 2,00% Anteil Eigenkapital 15,0%

36 2018 BJ1 2019 BJ2 2020 BJ3 2021 BJ4 2022 BJ5 2023 BJ6 2024 BJ7 2025 BJ8 2026 BJ9 2027 BJ10 Anzahl verfügbaren Zimmereinheiten 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 TOTAL UMSÄTZE HOTEL belegte Zimmer - Zimmerbelegung 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% Durschnittl. Zimmerpreis netto exkl. Frühstück 90 90 90 93,6 93,6 97,34 97,34 101,24 101,24 105,29

BEHERBERGUNG

Anteil Umsätze Beherbergung von TOTAL Umsätze Hotel 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% 60,00% Bereichsergebnis Beherbergung 922.428 915.451 908.281 948.216 940.644 982.059 974.061 1.017.006 1.008.560 1.053.089 GASTRONOMIE Anteil Umsätze Gastronomie von TOTAL Umsätze Hotel 30,00% Bereichsergebnis Gastronomie 147.825 148.712 149.555 150.350 151.096 151.788 152.425 153.002 153.517 153.966 NEBENABTEILUNGEN Anteil Umsätze Nebenabteilung von TOTAL Umsätze Hotel 15,00% Bereichsergebnis Nebenabteilungen 206.955 210.798 210.798 210.798 210.798 210.798 210.798 210.798 210.798 210.798 TOTAL Bereichsergebnisse 1.277.208 1.274.961 1.268.634 1.309.365 1.302.538 1.344.645 1.337.285 1.380.807 1.372.875 1.417.853

TOTAL Kosten Verwaltung, 512.460 523.990 535.790 547.865 560.222 572.868 585.811 599.057 612.614 626.489 Sales & Marketing, Technik

GOP / Betriebsergebnis 1 764.748 750.971 732.844 761.500 742.316 771.777 751.474 781.750 760.261 791.364

Rückstellungen (Zusammengefasst) 98.550 100.520 102.532 104.582 106.673 108.807 110.983 113.203 115.467 117.777 Abschreibungen (Zusammengefasst) 429.337 429.337 429.337 429.337 429.337 429.337 429.337 429.337 429.337 429.337 Kreditzahlungen (Zusammengefasst) 456.864 456.864 456.864 456.864 456.864 456.864 456.864 456.864 456.864 456.864

GAP / Betriebsergebnis 2 209.334 193.586 173.448 200.054 178.779 206.106 183.626 211.683 187.930 216.724 pro Zimmer / Monat 291 269 241 278 248 286 255 294 261 301

37 Empfehlung

38 Auf Grundlage der Untersuchungsergebnisse und durch die unterschiedliche Positionierung (Zielgruppenausrichtung) am Markt kann die Entwicklung des Standortes gelingen. Jedoch ist der gewählte Charakter dafür zwingend einzuhalten. Die im Vorfeld betriebene Studie zeigt eindeutig, dass eine wirtschaftliche Betreibung bei den vorhandenen Statistiken der touristischen Region und deren Entwicklung als möglich erscheint. Die Errichtung der Hotelanlage steigert außerdem die Gesamtwahrnehmung des Geiseltalsees. Durch die geplante konsequente Zielgruppenverteilung ist von einer Gesamterhöhung der Be- legungszahlen in der Region auszugehen.

39 Kontaktieren Sie uns

Stadt Braunsbedra [email protected] Telefon Bürgermeister Steffen Schmitz Ansprechpartner +49 34633 40 0 Markt 1 ??? Fax 06242 Braunsbedra +49 34633 40 100

40 IMPRESSUM

Im Auftrag des Landkreis Saalekreis, der Stadt Braunsbedra, der Stadt Mücheln (Geiseltal) und der Goethestadt Bad Lauchstädt

Erarbeitet durch die KEM Kommunalentwicklung Mitteldeutschland GmbH www.ke-mitteldeutschland.de

Dresden, Mai 2017

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