Gemeinde Fislisbach
Gestaltungsplan „Badenerstrasse Nord“
Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV
Bauzonenplan Fislisbach, Perimeter Gestaltungsplan „Badenerstrasse Nord“ (blau umrandet)
Richtprojekt Bebauung, Architheke Brugg
GP „Badenerstrasse Nord“ Fislisbach / Stand: öffentliche Auflage, 18. November 2019 arcoplan Ennetbaden
Auftraggeber Rudolf Peterhans, Waldesruhstrasse 3, 5442 Fislisbach
Auftragnehmerin: Architheke AG, Zurzacherstrasse 232, 5200 Brugg Beat Klaus, Architekt HTL Projektleiter und Ansprechpartner Erstellung Richtprojekt Bebauung Mitarbeit Ruedi Dietiker und Anita Umbricht in Zusammenarbeit mit: arcoplan klg, Limmatauweg 9, 5408 Ennetbaden
Stefan Zantop, Landschaftsarchitekt FH/BSLA Erstellung Richtprojekt Umgebung
Paul Keller; Siedlungsplaner HTL / Raumplaner FSU Reg. A Bearbeitung aller bau- und planungsrechtlichen Belange
Mitarbeit Sarah Lauener
Anmerkung
Bis ca. Ende 2018 erfolgte die raumplanerische Bearbeitung durch die Planar AG für Raument- wicklung in 8055 Zürich. Gestützt auf eine erste kantonale fachliche Stellungnahme vom 28. Mai 2018 wurde durch die Archietheke AG ein neues Richtprojekt erarbeitet und durch die ar- coplan klg die raumplanerischen Arbeiten übernommen.
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Inhaltsverzeichnis
1 Ausgangslage 1
2 Gestaltungsplanperimeter 2
3 Gebietsanalyse 3 3.1 Topographie und Lage 3 3.2 Ortsentwicklung 4 3.3 Fislisbach heute 5
4 Rahmenbedingungen 6 4.1 Kantonaler Kontext: Richtplan und Baugesetz 6 4.2 Regionaler Kontext 7 4.3 Kommunaler Kontext 8 4.4 Örtlicher Kontext 9 4.4.1 Erschliessungsgüte 9 4.4.2 Lärm 10 4.4.3 Störfallvorsorge 10 4.4.4 Oberflächenwasser bei Starkregen 10
5 Herleitung Richtprojekt 11 5.1 Richtkonzept Badenerstrasse K268 (2014) 11 5.2 Richtprojekt Bebauung 12 5.3 Richtprojekt Umgebung 15 5.4 Erschliessung und Parkierung 18 5.5 Lärm (Quelle: Planar AG) 19
6 Inhalte Gestaltungsplan 22 6.1 Grundsätzliches 22 6.2 Gegenüberstellung Regelbauweise mit Richtprojekt und Gestaltungsplan 22 6.3 Zu den Inhalten im Einzelnen: Situationsplan 1:500 24 6.4 Zu den Inhalten im Einzelnen: Sondernutzungsvorschriften 25
7 Verfahrensschritte 29 7.1 Ablauf / Terminprogramm 29 7.2 Mitwirkung der Bevölkerung 29 7.3 Kantonale Vorprüfung 29 7.4 Öffentliche Auflage 30 7.5 Beschlussfassung / Genehmigung 30
Anhang A1 Richtprojekt Bebauung 12.07.2019 / Architheke AG, Zurzacherstrasse 232, 5200 Brugg A2 Richtprojekt Umgebung 16.07.2017 / arcoplan klg, Limmatauweg 9, 5408 Ennetbaden
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1 Ausgangslage
Das Planungsareal liegt sehr zentral im Ortskern von Fislisbach, begrenzt durch die Badener- und Waldesruhstrasse, den Waldrand und die Grenze zur Schreinerei Peterhans. Südlich des Perimeters befindet sich die Gemeindeverwaltung und südöstlich der Kreisel Badener- / Bir- menstorferstrasse.
Der Betreiber der Autogarage Peterhans, die mehr als ein Drittel der Fläche in Anspruch nimmt, möchte anstelle seines Betriebes auf dem Areal eine Überbauung mit Wohnnutzung realisieren. Entsprechend den Möglichkeiten sind viergeschossige Mehrfamilienhäuser vorgesehen. Mit dem Wald im Osten und einer möglichen Ausrichtung der Bauten nach Süden und Westen sind gute Voraussetzungen für attraktive Wohnungen in Zentrumsnähe gegeben. Gleichzeitig müs- sen aber auch die Lärmimmissionen der Badenerstrasse K268 berücksichtigt werden. Die Rea- lisierung im Bereich der drei an der Badenerstrasse stehenden Liegenschaften ist noch offen, weshalb die bestehende Parzellenstruktur respektiert werden muss.
Die auch mit dem öffentlichen Verkehr sehr gut erschlossene Lage, sowohl innerhalb der Ge- meinde wie in der Region, verpflichtet raumplanerisch dazu, an dieser Stelle ein Projekt mit ho- her Dichte, aber auch mit hoher Qualität zu erarbeiten. Die Lage am Fusse des steilen bewal- deten Hügels ermöglicht die Einpassung grösserer baulicher Volumina, da diese vom mächti- gen Wald am steilen Hang überragt werden.
Die mitbetroffenen Nachbarn im Perimeter sind informiert und bereit, sich am Gestaltungsplan- verfahren zu beteiligen.
Der Gestaltungsplan beabsichtigt gestützt auf § 5 BNO folgendes: sorgfältige Gestaltung der Bauten und der Freiräume Mindestausnutzung im Sinne einer verdichteten Bauweise gute Einordnung ins Ortsbild rationelle Erschliessung gemeinschaftliche Anlage der Pflichtparkplätze situationsgerechte Lärmarchitektur sorgfältige Gestaltung des Übergangs Siedlung - Wald keine verkehrsintensive Verkaufsnutzung
Als Basis für den Gestaltungsplan „Badenerstrasse Nord“ dienen das Richtprojekt Bebauung und Umgebung. Der Gestaltungsplan legt gestützt auf die Richtprojekte die wesentlichen „Eck- pfeiler“ einer zukünftigen Überbauung, Erschliessung und Umgebungsgestaltung für die insge- samt rund 0.72 ha umfassende Fläche fest. Der Gestaltungsplan definiert die geplanten Volu- men relativ eng, soll aber trotzdem nicht allzu projektspezifisch ausformuliert werden, so dass ein genügender Projektierungsspielraum für das eigentliche Baubewilligungsverfahren offen gehalten werden kann. Dabei sind genügend konkrete Festlegungen hinsichtlich der gestalteri- schen Konzeption zu treffen, um den gesetzlichen Anforderungen genügen zu können. Die möglichen Abweichungen gegenüber der Regelbauweise der BNO und die qualitativen Anforde- rungen an Gestaltungspläne sind im § 21 BauG definiert.
Der vorliegende Planungsbericht fasst die bau- und planungsrechtlichen Grundlagen sowie die wichtigsten Umweltbelange des Gestaltungsplanes „Badenerstrasse Nord“ zusammen. Im wei- teren Prozess dient er als Arbeitsunterlage für das öffentlich-rechtliche Verfahren, bestehend aus der Vorprüfung, dem Mitwirkungs- und Einwendungsverfahren, dem Beschluss und der Genehmigung (§ 3 / §§ 23 bis 28 BauG). Im Hinblick auf die spätere Realisierung der Überbau- ung samt Umgebung ist er ein wichtiges Dokument über die Hintergründe der Planung und kann im Baubewilligungsverfahren bei Auslegungsfragen herbeigezogen werden.
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2 Gestaltungsplanperimeter
Die Abgrenzung des Gestaltungsplanperimeters entspricht der Gestaltungsplan-Pflicht im rechtskräftigen Bauzonenplan. Das Areal umfasst eine Fläche von 7'165 m2, Gemeindestrasse und Bushaltestelle mit eingerechnet. Ohne diese beträgt die Fläche 6'897 m2. Der Perimeter des Gestaltungsplans umfasst die Parzellen Nr. 322, 323, 1216, 1217, 1219, 1220 und 1310. Trotz der verhältnismässig kleinen Fläche bildet das Areal insgesamt eine geeignete funktionale Einheit für die Erstellung eines Gestaltungsplans.
Gestaltungsplanperimeter (rot), Eigentumsverhältnisse: Quelle: AGIS
Der Perimeter beinhaltet folgende im Situationsplan 1:500 dargestellten Parzellen: Eigentümer Parz.-Nr. Fläche Hedwig Peterhans, Badenerstrasse 38 322 1‘139 m2 Einwohnergemeinde Fislisbach, Strassenparzelle 323 176 m2 Rolf Peterhans, Waldesruhstrasse 3 1216 695 m2 H. Peterhans AG, Badenerstrasse 36 1217 3‘027 m2 Einwohnergemeinde Fislisbach, Bushaltestelle 1219 92 m2 Erika Portmann-Peterhans, Badenerstrasse 32 1220 1‘363 m2 H. Peterhans AG, Badenerstrasse 40 1310 673 m2 Total 7‘165 m2
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3 Gebietsanalyse
3.1 Topographie und Lage
Das Gestaltungsplangebiet liegt im Zentrum der Gemeinde Fislisbach direkt neben dem Ge- meindehaus. Im Osten prägt ein bewaldeter, steil abfallender Moränenhügel den Perimeter und bildet räumlich einen starken Rücken. Gegen Süden und Westen ist das Gebiet offen und er- möglicht eine gute Sicht und Besonnung. Im Norden prägen, zwischen Strasse und Wald ein- gespannte höhere Gewerbebauten den Ort. Das Areal steigt nach Süden und Osten an, so dass der höchste Punkt an der Südostecke an der Waldesruhstrasse ca. sieben Meter höher als der tiefste liegt. Die stark befahrene Badenerstrasse K268 im Westen bedingt eine entspre- chende Lärmarchitektur und eine ansprechende Gestaltung des Übergangsbereiches. Die nä- here Umgebung wie auch das Areal selbst ist geprägt von einem Nutzungsmix aus öffentlichen Nutzungen, Gewerbe und Wohnen, wie er typisch ist für ein ländlich-urbanes Zentrum.
Gemeinde- haus Schulanlage Leematten
Spielplatz
Umgebung Gestaltungsplanperimeter, Luftbild 2019: Quelle: AGIS
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Der Nutzungsmix in der Umgebung schlägt sich auch in der gebauten Struktur nieder. Hier fin- det sich alles von älteren Einfamilienhäusern über Verwaltungs- und Gewerbebauten bis zu neueren Überbauungen mit Wohn- und Gewerbenutzung wie z.B. beim Neubau von Aldi an der Badenerstrasse.
Waldesruhstrasse Bestehender Baumgarten
Badenerstrasse K268, bestehender Garagenbetrieb Bestehende Strassenparzelle Nr. 323
3.2 Ortsentwicklung
Fislisbach hat sich historisch entlang den Verkehrsachsen zwischen Baden und Mellingen / Oberrohrdorf entwickelt. Der historische Ortskern befindet sich bis heute östlich der Baden- erstrasse im Bereich Dorf- und Mitteldorfstrasse mit Ausläufern bis zur Oberrohrdorferstrasse. Geprägt wurde die Bebauung im Dorfzentrum insbesondere durch einen grossen Dorfbrand 1848 und den anschliessenden Wiederaufbau. Die lokal schützenswerten Bauten befinden sich vorwiegend in der Dorfzone und der Kernzone entlang der Badenerstrasse. Deren Bestand ist durch Ensemble- und Volumenschutz ausreichend gewährleistet. Mit dem Gemeindehaus / al- tes Schulhaus Grabenäcker befindet sich ein Schutzobjekt in direkter Nachbarschaft zum Ge- staltungsplanperimeter.
In den letzten Jahrzehnten hat sich Fislisbach immer mehr von einer agrarisch geprägten hin zu einer semiurbanen Gemeinde mit vielen kleinen und mittleren Gewerbebetrieben entwickelt. Die Gemeinde ist heute ein Vorort von Baden und entsprechend urbanisiert.
Die äusseren Grenzen der Besiedlung bilden bis heute einerseits die Bahnlinie im Westen und der Hügelzug im Osten, ein untergeordneter Teil der Siedlung erstreckt sich östlich davon ent- lang der Oberrohrdorferstrasse.
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Fislisbach 1780, Quelle AGIS Fislisbach 1849 (nach Dorfbrand), Quelle AGIS
Fislisbach 1955, Quelle AGIS Fislisbach 2000, Quelle AGIS
3.3 Fislisbach heute
Das Siedlungsgebiet von Fislisbach ist relativ kompakt und stark geprägt durch die Verkehrs- achsen (Bahnlinie, Kantonsstrasse). Die grössten Erhebungen im Gemeindegebiet finden sich in einem Hügelzug am Ostrand der Besiedlung. Im Süden und Westen gibt es nur einzelne, kleinere Anhöhen.
Heute ist Fislisbach flächendeckend bebaut, wenige grössere Baulücken sind verblieben. An- zutreffen sind hauptsächlich Ein-, Reihen- und Mehrfamilienhäuser mit bis zu 3 Vollgeschossen, ergänzt durch Zonen für öffentliche Bauten und Gewerbebauten.
Die Bebauung lässt sich einteilen in eher strassenbezogene Bereiche entlang der Badener- strasse, die historische Kernzone östlich davon und die mehrheitlich für Wohnzwecke genutzten Gebiete westlich der Badenerstrasse. Nach Westen nimmt die Bebauung in der Dichte ab und es verbleibt nur noch ein geringer Pufferstreifen zwischen Siedlung und Eisenbahnstrecke in Form von Landwirtschaftsflächen.
Fislisbach verfügt über eine sehr gute Verkehrserschliessung sowohl mit dem öffentlichen Ver- kehr wie mit dem motorisierten Verkehr Richtung Baden, Zürich, Aarau und Basel und ist dadurch für Pendler attraktiv. Im Dorf sind ausserdem Geschäfte für alle Bereiche des täglichen Bedarfs vorhanden.
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4 Rahmenbedingungen
4.1 Kantonaler Kontext: Richtplan und Baugesetz
Gemäss kantonalem Richtplan befindet sich das Areal im Siedlungsgebiet. Weitere relevante Festlegungen für den Gestaltungsplanperimeter oder das nahe Umfeld enthält der Richtplan keine.
Ausschnitt kantonaler Richtplan: Quelle: AGIS
Im Wald östlich des Gestaltungsplangebietes verläuft der regional bedeutende historische Weg IVS AG 147. Er wird durch das Vorhaben nicht tangiert.
Fislisbach ist im ISOS als Dorf mit lokaler Bedeutung aufgeführt, dies hat jedoch keine direkten Auswirkungen auf den Gestaltungsplan.
Weder in der Gefahrenkarte Hochwasser noch im Kataster der belasteten Standorte des Kan- tons sind für das Planungsgebiet oder in unmittelbarer Nähe Eintragungen vorhanden.
Das Areal stösst im Osten direkt an Wald. Die heutige Bebauung ist praktisch bis an den Wald- rand ausgedehnt, die Waldabstände werden weit unterschritten. Gemäss § 48 Abs. 1 lit. c BauG müssen grössere Bauten und Anlagen gegenüber Wäldern einen Abstand von mindes- tens 18 m haben. Damit die Bebauung gemäss Gestaltungsplan mit einem Waldabstand von nur 10 m realisiert werden kann, ist eine Ausnahmebewilligung gemäss § 67 BauG notwendig. Eine solche ist möglich, wenn ausserordentliche Verhältnisse vorliegen oder die Anwendung der Pläne und Vorschriften zu hart wäre. Gemäss kantonaler Praxis ist eine solche Ausnahme- bewilligung möglich, wenn es sich um die Schliessung einer Baulücke handelt und die beste- hende Bebauung im Umfeld den Waldabstand ebenfalls deutlich unterschreitet. Dies ist im vor- liegenden Fall gegeben, eine Ausnahmebewilligung wurde daher von den zuständigen kanto- nalen Fachstellen in Aussicht gestellt.
Gemäss § 48 Abs. 1 lit. b BauG müssen Klein- und Anbauten sowie unterirdische und Unterni- veaubauten einen Waldabstand von 8 m einhalten. Diese Abstände werden mit dem Gestal- tungsplan eingehalten.
Die Gemeinde Fislisbach wird im Raumkonzept Aargau, welches Bestandteil des kantonalen Richtplanes ist, als ländliche Entwicklungsachse bezeichnet. Gemäss Richtplanbeschluss R1/1.1 gilt für diesen funktionalen Raum aufgrund seines spezifischen Potenziales folgendes:
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LÄNDLICHE ENTWICKLUNGSACHSEN verbinden den ländlichen Raum mit den Zentren und Agglomerationen. Die Siedlungsent- wicklung wird an gut erreichbaren Standorten der wichtigen kantonalen Verkehrsachsen ge- fördert, namentlich im Talbereich, wo eine gute Erschliessung mit öffentlichem Verkehr vor- handen ist. Das Potenzial des öffentlichen Verkehrs wird durch den kombinierten Verkehr und die Anbindung an die Zentren und Agglomerationen genutzt. …
Gemäss Richtplanbeschluss S 1.2/2.1 gilt für die Gemeinden in ländlichen Entwicklungsachsen bezüglich der Innenentwicklung folgende Planungsanweisung: Die Gemeinden zeigen die Schritte auf, wie bis 2040 die Mindestdichten erreicht werden. Sie gestalten ihre Nutzungspla- nung (Zonenplan und BNO) und die Erschliessungsprogramme so, dass in den Wohn- und Mischzonen im Richtplanhorizont bis 2040 folgende Mindestdichten erreicht werden können:
Raumtyp Mindestdichte [E/ha] überbaute Wohn- und unüberbaute Wohn- und Mischzone Mischzone Kernstädte 70 90 Urbane Entwicklungsräume 70 90 Ländliche Zentren 55 75 Ländliche Entwicklungsachsen 50 70 Ländliche Entwicklungsräume 40 60
Fislisbach verfügt aktuell in den überbauten Wohn- und Mischzonen über eine Einwohnerdichte von 69 E/ha (Quelle: Kantonale Abteilung Raumentwicklung; Stand 2015), womit der Richtwert gemäss kantonalem Richtplan bereits erreicht ist. Mit dem Gestaltungsplan „Badenerstrasse Nord“ kann eine weitere Erhöhung der Dichte erreicht werden, was auch den Vorgaben des Richtplanbeschlusses S1.2/2.2 entspricht. Gestützt auf das dem Gestaltungsplan „Baden- erstrasse Nord“ zu Grunde liegende Richtprojekt (vgl. 5.2) kann der vorgegebene minimale Dichtewert von 70 E/ha ohne weiteres erreicht werden. Bei einer anrechenbaren Geschossflä- che von rund 5‘930 m2 wird die vorgegebene Mindestdichte auf der vorhandenen Fläche von 0.72 ha deutlich überschritten.
Die vorgesehene Überbauung fügt sich ortsbaulich und volumetrisch angemessen in die örtliche Situation ein. Dichtere Wohnbauformen sind an dieser Lage zweckmässig. Die Schulanlage Leematten und das Dorfzentrum Fislisbach sind in Fusswegdistanz oder mit dem Velo bequem erreichbar. In die Kernstadt Baden-Wettingen gelangt man in wenigen Minuten mit dem öffentli- chen Verkehr oder mit dem Personenwagen. Ebenso ist die S-Bahn-Haltestelle Mellingen Hei- tersberg in wenigen Minuten erreichbar. Der Anschluss an die Autobahn A1 liegt nur rund 3 km entfernt. Auf Grund all dieser vorhandenen Lagequalitäten ist aus raumplanerischer Sicht eine hohe bauliche Dichte unter Beachtung der qualitativen Voraussetzungen erwünscht.
4.2 Regionaler Kontext
Gemäss regionalem Entwicklungskonzept von Baden Regio gehört Fislisbach zu den urbanen Entwicklungsachsen, welche deutlich erneuert und verdichtet werden sollen. Insbesondere ent- lang der Badenerstrasse soll eine ausgeprägte Innenentwicklung stattfinden.
Der Regionalplanungsverband Baden Regio hat im Jahr 2014 ein regionales Parkraumkonzept erarbeitet. Dieses sieht für die Gemeinden im Planungsgebiet Massnahmen zur Parkplatzer-
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stellung und -bewirtschaftung sowie zur Erarbeitung von Mobilitätskonzepten vor. Ziel ist es mit- tel- bis langfristig, das stark beanspruchte Strassennetz in der Region Baden zu entlasten durch eine vermehrte Verlagerung des Verkehrs auf den ÖV.
4.3 Kommunaler Kontext
Die revidierte BNO der Gemeinde Fislisbach wurde im August 2016 durch den Regierungsrat genehmigt. Mit der Revision wurde diese auch nach IVHB angepasst.
Der Perimeter für den Gestaltungsplan liegt in der Wohn- und Gewerbezone WG3. Überlagernd ist eine Gestaltungsplanpflicht eingetragen. Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) formuliert für die Grundzone WG3 folgende Massvorschriften:
Ausschnitt Bauzonenplan Ausschnitt § 7 Abs. 1 BNO
Die BNO enthält insbesondere folgende zu beachtende Festlegungen: § 3 Abs. 1 BNO: Als kommunaler Planungsgrundsatz ist u.a. die Förderung einer räumlich- funktionalen Dorfmitte unter Einbezug der Kantonsstrassenachsen als gestalterischer öffent- licher Raum zu beachten. § 10 Abs. 1 BNO: Die Wohn- und Gewerbezonen WG2 und WG3 sind für Wohnen, Kleinbe- triebe (Gewerbe, Dienstleistungsbetriebe), Restaurants sowie Verkaufsgeschäfte bis max. 500 m2 Nettoladenfläche pro Ladengeschäft bestimmt. Es sind nicht störende und mässig störende Betriebe zulässig. § 10 Abs. 2 BNO: In Wohn- und Gewerbezonen ist ein Wohnanteil an der ganzen anrechen- baren Geschossfläche von mind. 50% einzuhalten. § 10 Abs. 3 BNO: Für reine Wohnbauten gelten die Bestimmungen der Wohnzone. § 28 Abs. 1 BNO: Es wird keine Ausnützungsziffer festgelegt. Das Bauvolumen ist so anzu- ordnen, dass es sich ins Quartierbild einfügt und eine ansprechende Aussenraumqualität er- reicht wird. Es sind der jeweiligen Nutzung entsprechende, begrünte Umgebungsflächen si-
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cherzustellen. Bei wesentlichen Umgestaltungen und nachträglicher Verdichtung bestehen- der Überbauungen sowie bei grossen Bauparzellen ab 700 m2 Arealfläche werden die kubi- sche Gestaltung und die Nutzungsverteilung anhand eines Richtprojektes vom Gemeinderat festgelegt. Der Gemeinderat kann einen Sondernutzungsplan verlangen. § 29 Abs. 2 BNO: Bei Wohnüberbauungen ab 10 Wohnungen sind 10% der Fläche als Al- terswohnungen zu erstellen und diese sind 10% günstiger anzubieten als die übrigen Woh- nungen. Gestützt auf § 29 Abs. 3 BNO erliess der Gemeinderat Fislisbach im Januar 2017 eine Verordnung über die Erstellung von Alterswohnungen in privaten Wohnüberbauungen.
Für Gestaltungspläne gelten folgende Zielvorgaben gemäss § 5 Abs. 1 BNO: sorgfältige Gestaltung der Bauten und der Freiräume, Mindestausnutzung im Sinne einer verdichteten Bauweise, gute Einordnung ins Ortsbild, rationelle Erschliessung, gemeinschaftliche Anlage der Pflichtparkplätze, Sicherung einer situationsgerechten Lärmarchitektur, Ermöglichen der Reduktion der Anzahl Pflichtparkfelder in Verbindung mit einem Mobilitäts- konzept.
§ 5 Abs. 2 BNO legt spezifisch für das Gestaltungsplangebiet "Badenerstrasse Nord" folgendes fest: sorgfältige Gestaltung des Übergangs zwischen Siedlung und Wald Es sind keine verkehrsintensiven Verkaufsnutzungen über 500 m2 Nettoladenfläche zuläs- sig.
Eine Vorschrift betreffend zusätzlicher Geschosse enthält die Bauordnung nicht. Somit ist ge- mäss § 8 BauV ein zusätzliches Geschoss möglich. Im Rahmen von Gestaltungsplänen kann im Übrigen gegenüber der Regelbauweise im Umfang der gängigen Rechtspraxis abgewichen werden (vgl. § 8 BauV).
4.4 Örtlicher Kontext
4.4.1 Erschliessungsgüte Das Planungsgebiet liegt mitten im Zentrum von Fislisbach und bietet in kurzem Gehabstand eine Vielzahl von Einkaufsmöglichkeiten und anderen Infrastrukturen. Ausserdem verläuft ent- lang der K268 eine kantonale Radroute im Mischverkehr.
Auf dem Areal befindet sich die Bushaltestelle "Fislisbach, Gemeindehaus" (Richtung Baden), welche von fünf Buslinien (321, 322, 332, 334, 335) bedient wird. Damit findet sich das Gebiet in der Güteklasse B, was einer sehr guten Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr ent- spricht. Zudem ist in sehr kurzer Fahrzeit die Haltestelle "Mellingen Heitersberg, Bahnhof" mit dem S-Bahnanschluss und einem Umsteigeknoten für den Bus erreichbar.
Der Perimeter liegt an der kantonalen Hauptverkehrsstrasse K268, über welche eine direkte Anbindung an das übergeordnete Strassennetz (Kantons- und Nationalstrassen; Anschluss Ba- den West) besteht. Das Gebiet wird über die bestehende kommunale Stichstrasse in der Mitte des Areals an die K268 angeschlossen.
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4.4.2 Lärm Das Areal ist durch die angrenzende Badenerstrasse lärmvorbelastet. Es liegt gemäss rechts- kräftigem Zonenplan in der Wohn- und Gewerbezone WG3, welche der Empfindlichkeitsstufe (ES) III zugeteilt ist.
Bei den direkt an die Badenerstrasse anstossenden Liegenschaften ist Wohnen nur unter ge- wissen Voraussetzungen möglich. Insbesondere ist ein minimaler Gewerbeanteil festzulegen, da sonst gemäss § 10 Abs. 3 BNO die Bestimmungen der Wohnzone und somit die ES II gel- ten. In § 6 Abs. 1 der Sondernutzungsvorschriften (SNV) wird ein minimaler Gewerbeanteil von rund 10 % verlangt (je 350 m2 aGF in den Baubereichen B und C).
4.4.3 Störfallvorsorge Gemäss dem kantonalen Chemierisikokataster untersteht die Farbenfabrik Monopol AG der Störfallvorsorge. Diese liegt gut 400 m östlich des Planungsgebiets an der Oberrohr- dorferstrasse. Für die Farbenfabrik wird im kantonalen Kataster kein Konsultationsbereich aus- geschieden. Im Gestaltungsplan sind hinsichtlich Störfallvorsorge keine spezifischen Massnah- men erforderlich.
4.4.4 Oberflächenwasser bei Starkregen Das Gelände befindet sich in einer Hanglage. Gemäss § 58 BNO ist in solchen Lagen der Ge- fährdung durch Oberflächenabfluss angemessen Rechnung zu tragen. Insbesondere die Haus- zugänge, Fensteröffnungen, Tiefgaragenabfahrten und Lichtschächte sind ausreichend erhöht oder wasserdicht auszuführen. Diesbezügliche Objektschutzmassnahmen sind im Baubewilli- gungsverfahren zu sichern. Das Richtprojekt ist so konzipiert, dass durch geeignete Gelände- modulierungen oder Ausstattungselemente in der Umgebungsgestaltung ein Objektschutz mög- lich ist.
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5 Herleitung Richtprojekt
5.1 Richtkonzept Badenerstrasse K268 (2014)
Im Jahr 2014 wurde im Rahmen der Revision der BNO durch die Firma Architheke, Brugg ein Richtkonzept für den gesamten Bereich Badenerstrasse K268 im Zentrum der Gemeinde Fislis- bach erarbeitet.
Richtkonzept Badenerstrasse K268, 2. Juli 2014
Für das Gestaltungsplanareal „Badenerstrasse Nord“ wurden verschiedene Bebauungsvarian- ten untersucht.
Variantenstudien Richtkonzept Badenerstrasse K268, 2. Juli 2014
Das Richtkonzept teilt das Gestaltungsplanareal bei allen Varianten in drei Bereiche auf (1: Parzellen 322, 1310 / 2: Parzellen 1216, 1217 / 3. Parzellen 1219, 1330). Damit wird soweit wie möglich auf die Eigentümerstruktur Rücksicht genommen und das Erschliessungsregime mit der konzentrierten Zufahrt über die bestehende Strassenparzelle Nr. 323 beibehalten. Diese Aspekte sind wesentliche Voraussetzungen, um die Chancen der Realisierbarkeit zu gewähr- leisten (infolge vorhandener / nicht vorhandener Bauabsichten, aktueller Grundeigentümer- struktur bzw. -verflechtungen).
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Empfohlen wurde schliesslich das Konzept mit vier rechtwinklig zum Wald stehenden Südtypen. Argumentiert wurde damit, dass die Gebäude senkrecht zum Wald den Durchblick und die Be- ziehung zum Wald von der Kantonsstrasse ermöglichen.
Das vorliegende Richtprojekt interpretiert die Situation im Baubereich A teilweise anders und weicht vom Richtkonzept 2014 ab, indem die Gebäude entlang der Badenerstrasse nicht parallel sondern abgeschrägt zu dieser ange- ordnet sind (womit im Strassenzug nördlich und südlich des Kreisel bewusst anders reagiert, aber trotzdem beim Kreisel ein Kopfbau nahe an der Strasse gesetzt wird) drei Gebäude um einen Siedlungshof mit grösstmöglicher Westausrichtung - aus Lärm- schutzgründen aber auch seitlich belichtbaren Fassaden - statt vier Südtypen erstellt werden sollen.
Insgesamt kann so besser eine zusammengehörige Siedlungskonzeption erreicht werden. Da- für sprechen zwei Gründe. Einerseits will man mit dem vorliegenden Konzept die Ausrichtung der Wohn- und Aufenthaltsräume nach Westen und damit die Abendsonne maximal ausnutzen. Gleichzeitig bilden die Gebäude in ihrer Stellung parallel zum Waldrand einen ruhigen Rück- raum, welcher optimal ist für die Ausrichtung von Schlafräumen in diesem durch Verkehrslärm vorbelasteten Gebiet. Neu werden zudem in den Baubereichen B und C entsprechend den Vor- gaben einer gemischt genutzten Wohn- und Gewerbezone in den Erdgeschossen gewerbliche Nutzung vorgesehen.
5.2 Richtprojekt Bebauung
Ortsbauliche Situation Der Gestaltungsplanperimeter spannt sich trapezförmig zwischen Wald und Badenerstrasse auf. Südseitig angrenzend liegt das Areal des Gemeindehauses. In die Axe der Birmensorfer- strasse gesetzt, thront dieses Gebäude mit monumentaler Ausstrahlung leicht erhöht zur Stras- se. Eine neue Bebauung auf dem Gestaltungsplanareal kann für dieses Gebäude, das den Übergang zum Ortszentrum markiert, eine angemessene räumliche Einfassung formulieren. Nordseitig grenzt ein Gewerbeareal mit reich gegliederten und zum Teil direkt an die Strasse gesetzten Baukuben. Westseitig führt die stark befahrene Badenerstrasse am Areal vorbei. Auf der gegenüberliegenden Seite ist sie von einer dispersen, kleinteiligen Bebauung gesäumt, welche in Zukunft durch Erneuerung / Verdichtung ihr Gesicht vermutlich stark verändern wird.
Der Gestaltungsplan muss eine planerische Lösung formulieren, wie die positiven natürlichen Umgebungsqualitäten des Areals mit den belastenden Immissionen des Verkehrs in Einklang gebracht werden können. Er muss aufzeigen, wie die für einen Gestaltungsplan verlangte, be- sondere Siedlungsqualität mit angemessener Nutzungsdichte erreicht werden kann. Im Weite- ren soll das Siedlungskonzept eine in sich kohärente Erscheinung aufweisen und sich dennoch allseitig gut mit der bestehenden Siedlung und Landschaft verweben.
Das Anordnungskonzept Die Häuser 1,2,3 sind reine Wohnbauten, die dem Waldrand folgen und nach Westen ausge- richtet sind. Sie bilden einen gemeinsamen begrünten Hofraum, den sie dreiseitig umschlies- sen. Dieser Hof fasst die Wohnanlage zu einer Einheit zusammen und schafft eine gemeinsame Identität. Eine Zeile von Kleinbauten entlang der westlichen Grenze vervollständigt die Hofbil- dung und schirmt gegen den Strassenlärm ab. Gleichzeitig wird damit der bestehende Gelän- desprung entlang der westlichen Parzellengrenze Nr. 1217 ins Bebauungskonzept integriert. Die Erschliessung der Häuser wird über diesen gemeinsamen Hof gewährleistet. Dies schafft vielfältige Begegnungsqualitäten im Wohnalltag. Der Zwischenraum zum Wald dient als ökolo-
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gische Ausgleichsfläche. Er kann aber auch als Aufenthaltsbereich für die Bewohner genutzt werden. Über die Gebäudezwischenräume sind Hof und Waldrand miteinander verknüpft.
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Richtprojekt Bebauung, Architheke, 16. Juli 2019
Die Häuser 4 und 5 sind gemischte Wohn-Geschäftshäuser, die einen direkten Strassenbezug aufweisen. In der Volumetrie sind sie mit den Häusern 1,2 und 3 verwandt und sie folgen der- selben Orthogonalität. Durchgehende Horizontlinien und Gebäudefluchten verbinden die Bau- ten miteinander. Die beiden Bauten umfassen winkelförmig je einen zur Strasse gerichteten Ho- fraum, der mit Bäumen besetzt ist. Diese Vorzone bildet einen Filter, der die dahinterliegenden Wohnungen zur Strasse abschirmt. Es entsteht ein angemessener Raum für die Eingänge der Wohnungen wie auch der Geschäftsnutzungen. Im Gegensatz zu Haus 4, das eine einheitliche Geschossigkeit aufweist, ist Haus 5 aus zwei Gebäudetrakten mit unterschiedlicher Ge- schosszahl zusammengesetzt. Der südliche Trakt mit vier Geschossen akzentuiert den ortsbau- lich wichtigen Raum um die Kreiselanlage und bildet ein starkes vis-à-vis zum Gemeindehaus, ohne dessen Dominanz zu konkurrenzieren. Der nördliche Gebäudeschenkel ist dreigeschos- sig, damit der dahinterliegende Wohnhof nicht zu stark verschattet wird.
Die Bauten zur Badenerstrasse sind zur Strassenflucht leicht abgewinkelt und werden dadurch als lockere Einfassung des Strassenraumes wahrgenommen. Die unerwünschte Wirkung einer hohen Mauer zur Strasse kann auf diese Weise vermieden werden und die Integration in die bestehende lockere Bebauung entlang der Strasse wird erleichtert. Der rhythmisierte Wechsel von Gebäudeköpfen und Baumkörpern schafft eine angemessene Massstäblichkeit an diesem Ort, der den Auftakt zum Siedlungszentrum von Fislisbach bildet.
Erschliessungskonzept Der Fahrverkehr des gesamten Gestaltungsplanareals erfolgt an einer Stelle zentral von der Badenerstrasse über die bestehende Strassenparzelle Nr. 323, von welcher die beiden Ein- und Ausfahrten in die Einstellhallen angeschlossen werden. Die Tiefgaragen-Einfahrten sind in den Gebäudevolumen rückseitig integriert. Störende Rampenbauwerke im Aussenraum entfallen und die westlichen Gebäudeschichten bleiben für die primäre Wohn- und Geschäftsfunktion
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nutzbar. Fahrradabstellplätze können in den Kleinbauten und im Südosten des Hauses 1, wie auch in den Untergeschossen angeordnet werden.
Der Fussgängerverkehr erfolgt über den zentralen Hof. Eine Fusswegverbindung ist zwischen der Waldesruhstrasse beim Gemeindehaus und dem geplanten Strassenübergang zum Post- steig aufgespannt. Damit wird parallel zum Trottoir entlang der Badenerstrasse eine zweite, ru- higere Weg-Option angeboten. Zwischen allen Bauten führen Wegverbindungen zum Wald- rand.
Gebäudetypologien
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Richtprojekt Bebauung, Ansicht Häuser 1 bis 4, Architheke, 16. Juli 2019
Mehrfamilienhäuser Nr. 1, 2, 3 Viergeschossige Gebäudekörper in Rechteck- und Winkelform ohne zusätzliche Vor- oder Rücksprünge. Die privaten Aussenzonen sind als Loggien in den Gebäudekubus zu integrieren. Bei Bedarf können sie aus Schallschutzgründen mit Wintergarten-Verglasung versehen werden. In den obersten Geschossen können die Loggien nach oben offen oder mit mobilen Sonnen- schutzelementen ausgebildet werden. Die Gebäudekante darf jedoch nicht unterbrochen wer- den und ist als durchgehendes Sturz-Element zu gestalten. An der Ostfassade sind auf maxi- mal einem Viertel der Gebäudelänge um 1.5 m auskragende Balkone mit offenen Geländern (z.B. Staketen) zugelassen. Auf diese Weise können für die Wohnungen ruhige, von der Süd- sonne beschienene Aussenflächen angeboten werden. Das Fassadenbild soll homogen und ohne blendende Materialien in Erscheinung treten. Die Farbwahl soll sich optisch ruhig in Um- gebung einfügen.
Wohn-Geschäftshaus Nr.4 Viergeschossige Gebäudekörper in Winkelform ohne zusätzliche Vor- oder Rücksprünge. Die privaten Aussenzonen sind als Loggien in den Gebäudekubus zu integrieren. Bei Bedarf kön- nen sie aus Schallschutzgründen mit Wintergarten-Verglasung versehen werden. In den obers- ten Geschossen können die Loggien nach oben offen oder mit mobilen Sonnenschutzelemen- ten ausgebildet werden. Die Gebäudekante darf jedoch nicht unterbrochen werden und ist als durchgehendes Sturz-Element zu gestalten. Laubengang-Elemente und Treppenhäuser sind ebenfalls in den Gebäudekubus zu integrieren und in der Gestaltung der Öffnungen mit den üb- rigen Fassadenpartien in Übereinstimmung zu bringen. Das Fassadenbild soll homogen und ohne blendende Materialien in Erscheinung treten. Die Farbwahl soll sich optisch ruhig in die Umgebung einfügen. Das Sockelgeschoss kann in der Dimensionierung und Gestaltung der Öffnungen den Erfordernissen der Gewerbenutzung an- gepasst werden. Materialisierung und Farbgebung müssen jedoch analog zu den darüber lie- genden Geschossen ausgebildet werden.
Wohn-Geschäftshaus Nr.5 In der Höhe abgestufter, ruhiger Gebäudekörper in Winkelform. Die privaten Aussenzonen sind als Loggien in den Gebäudekubus zu integrieren. Bei Bedarf können sie aus Schallschutzgrün- den mit Wintergarten-Verglasungen versehen werden. In den obersten Geschossen können die
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Loggien nach oben offen oder mit mobilen Sonnenschutzelementen ausgebildet werden. Die Gebäudekante darf jedoch nicht unterbrochen werden und ist als durchgehendes Sturz-Element zu gestalten. Laubengang-Elemente und Treppenhäuser sind ebenfalls in den Gebäudekubus zu integrieren und in der Gestaltung der Öffnungen mit den übrigen Fassadenpartien in Über- einstimmung zu bringen. Das Fassadenbild soll homogen und ohne blendende Materialien in Erscheinung treten. Die Farbwahl soll sich optisch ruhig in die Umgebung einfügen. Das Sockelgeschoss kann in der Dimensionierung und Gestaltung der Öffnungen den Erfordernissen der Gewerbenutzung an- gepasst werden. Materialisierung und Farbgebung müssen jedoch analog zu den darüber lie- genden Geschossen ausgebildet werden.
Dachform Die Flachdächer sind bei allen Gebäuden grundsätzlich zu begrünen. Ein Anteil der Dachfläche kann für die Bewohner gemeinschaftlich nutzbar gemacht werden. Entsprechend können Ter- rassenbeläge, Pergolas, sowie Sonnen- oder Schallschutzelementen versehen werden. Klei- nere, dem Zweck dienende Abstellräume und gedeckte Bereiche sind zulässig. Photovoltaik- anlagen sind gut in die Gesamtgestaltung zu integrieren.
5.3 Richtprojekt Umgebung
Siedlungshof
Funktion: Erschliessung der Hauseingänge / Aufenthalts-, Begegnungs- und Spielflächen Charakter: Gemeinschaftlicher / halböffentlicher Aufenthalts-, Begegnungs- und Spielbereich. Flächig gestaltet, mit unterschiedlichen Belägen und grossen Raseninseln, bestückt mit Spiel- und Sitzelementen. Niedriger Sichtschutz zu den erdgeschossigen Loggien mit lockeren Wildhe- cken. Längliche, eingeschossige und halboffene Gebäude dienen nicht nur als Abschluss des Siedlungshofs, sondern übernehmen auch diverse Funktionen wie Velo-Parkierung, Entsor- gung und bieten genügend Platz für gedeckten Aufenthalt. Belagsart: Grossformatiger Plattenbelag mit mind. 2 m Durchgangsbreite / Chaussierung als Weger- gänzung / Raseninseln als Spiel- und Aufenthaltsflächen Bepflanzung: Hochstämmige Grossbäume in der Chaussierung, lockere Wildhecken als Sichtschutz zu den Loggien
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Vorplatzbereich Badenerstrasse
Funktion: Zufahrt Einstellhallen / Parkierung / Bushaltestelle / Adressbildung im Strassenraum Charakter: Grosszügige Vorplatzbereiche welche die beiden Gebäude mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss in den Strassenraum einbinden. Diverse Funktionen wie Zufahrt zu den Ein- stellhallen und die Besucher-Parkierung finden in der Fläche ihren Platz. Grosse bunt be- pflanzte Baumscheiben, sogenannte Intarsien, sorgen für eine ausreichende Begrünung im Strassenraum und tragen zur Adressbildung der Wohnüberbauung bei. Belagsart: Asphalt mit bepflanzten Intarsien (Baumscheiben) Bepflanzung: Hochstämmige Grossbäume in bepflanzten Baumscheiben
Übergangsbereich Wald
Funktion: Landschaftliche Einbindung / ökologischer Ausgleich / Aufenthalts- und Spielbereich Charakter: Artenreiche Blumenwiese zwischen Waldrand und Gebäudekörper. Interner Aufenthalts- und Spielbereich mit kleinen Kiesplätzen, bestückt mit Spiel- und Sitzelementen. Eine lo- ckere einheimische Bepflanzung sorgt für einen abgestuften Übergang zwischen Wald- und Bebauungsgrenze. Belagsart: Blumenwiese mit Schrittplatten zu den Kiesplätzen Bepflanzung: Einheimische Kleinbäume & Sträucher als Wildhecke gruppiert
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Baumgarten
Funktion: Ökologischer Ausgleich Charakter: Referenzbild eines kleinen Obstgartens in Anlehnung an die frühere Situation. Der beste- hende markante Nussbaum soll wenn möglich erhalten bleiben und den Ort in seiner Prä- senz verstärken. Belagsart: Blumenwiese Bepflanzung: Obstbäume gesellen sich zum bestehenden Nussbaum
Dachgarten
Funktion: Allgemeine Aufenthaltsfläche / ökologischer Ausgleich / Bereich für Solar-Installationen Charakter: Eine grüne Dachlandschaft, welche die Gebäude in die bestehende Umgebung einbettet. Die Dachgärten sind für alle Siedlungsbewohner zugänglich und dienen als Erholungsfläche abseits der allgemein zugänglichen Flächen. Kleinere Pergolen sorgen für die nötige Schat- tenspende und Überdeckung. Nebst der intensiveren Erholungsnutzung sollen mindestens 2/3 der Dachflächen extensiv begrünt sein und Platz für Solar-Installationen bieten. Belagsart: Extensive bis stellenweise intensive Dachbegrünung Bepflanzung: Typische Dachgartenpflanzen wie Mauerpfeffer- und Fetthennenarten gemischt mit Wild- stauden und Wildgräsern
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5.4 Erschliessung und Parkierung
Im Zuge des anstehenden Kantonsstrassenprojektes K268 soll die von fünf Buslinien angefah- rene Bushaltestelle "Gemeindehaus" erweitert werden. Dabei ist vorgesehen, die Busbucht auf zwei Haltekanten für Gelenkbusse auszubauen. Um mit den Bussen behindertengerecht lü- ckenlos an die dannzumal höher ausgebildete Einstiegsplattform heranfahren zu können, muss der Einlenkerbereich länger ausgebildet werden. Aufgrund der Lage der Erschliessung des Areals lässt sich die Busbucht nur in Richtung Baufeld C erweitern. Zudem werden auch vor dem Baubereich B zusätzliche Flächen auf privatem Areal benötigt. Im Situationsplan 1:500 des Gestaltungsplanes ist deshalb ein „Freihaltebereich Busbucht gemäss BGK K268" ausgeschie- den, um die benötigten Flächen für die Busbucht, respektive das zu verlegende Trottoir zu si- chern. Gemäss § 7 Abs. 2 SNV dient diese Fläche zur Raumsicherung. Somit ist sichergestellt, dass die Umgestaltung der geplanten Bushaltebucht und die Festlegungen im Gestaltungsplan aufeinander abgestimmt sind.
Das Grundstück wird grundsätzlich über die Badenerstrasse K268 erschlossen. Die bestehende öffentliche Stichstrasse Parz.-Nr. 323 dient als Zufahrt zu den Parkierungsanlagen, zu oberirdi- schen Parkplätzen und für die Gewerbeanlieferung. Aufgrund ihrer ausgebauten Breite von 5.0 m kann sie als Notzufahrt verwendet werden. Sie ist aber nur mit ca. 4.0 m Breite ausparzelliert und deshalb werden zur Sicherstellung der nötigen Landflächen im Gestaltungsplan Strassenli- nien ausgeschieden. Zusätzlich sind die südlichen Bauten über die Waldesruhstrasse erreich- bar. Auch sollen dort ein paar Besucher- und Kundenparkplätze angeboten werden.
Richtprojekt Bebauung, Situation, Architheke Richtprojekt Bebauung, Grundriss UG, Architheke
In Anbetracht der guten ÖV-Erschliessung (ÖV-Güteklasse B) ist im Rahmen der Baubewilli- gung die Anzahl PW-Parkplätze zu überprüfen und allenfalls zu reduzieren. Um andere Mobili- tätsformen zu fördern, sind eine genügend Anzahl Motorradparkplätze und gute Infrastrukturen für Velos (inkl. E-Bike, Lastenvelo etc.) vorzusehen. Ausserdem ist auf die mögliche Nutzung des bestehenden Mobilitystandortes beim benachbarten Gemeindehaus hinzuweisen.
Im Baubewilligungsverfahren ist ein Mobilitätskonzept zu erstellen, falls eine Abminderung der Pflichtabstellplätze beansprucht wird. Der für Wohnnutzung gemäss VSS-Norm SN 640‘281 ermittelte Richtwert bildet in jedem Fall die maximal zulässige Parkfelderzahl. Für gewerbliche Nutzungen kann das Parkfelderangebot direkt gestützt auf die VSS-Norm SN 640‘281 in Ab- hängigkeit des Langsamverkehrsanteiles und der Bedienungshäufigkeit des öffentlichen Ver- kehrs reduziert werden. Am betreffenden Standort dürfte eine Reduktion bis auf 50% des Richtwertes sachgerecht sein.
Die Parkierung wird über zwei Unterniveaugaragen südlich und nördlich der Stichstrasse gelöst. Die südliche Garage erschliesst die Baubereiche A und C, die nördliche den Baubereich B. Alle Mieterparkplätze für Bewohner und Beschäftigte werden unterirdisch erstellt. Einzelne oberirdi- sche Besucher- und Kundenparkplätze werden entlang der Stichstrasse und der Waldesruh- strasse angeordnet. Es ist vorgesehen, die Mieterparkplätze für den Baubereich D über die Zu-
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fahrt zur Tiefgarage des Baubereichs A zu erschliessen bzw. eine grosse Tiefgarage mit Zufahrt von der Stichstrasse her für beide Baubereiche zu erstellen. Dafür bestehen bereits grundbuch- lich gesicherte Dienstbarkeiten.
Durch eine attraktive Gestaltung der Fussweganbindung sowie der Kurz- und Langzeitpark- plätze für Velos soll der Modal-Split der Überbauung beeinflusst werden hin zu einem möglichst hohen Langsamverkehrsanteil. Für das kurzzeitige Abstellen von Velos (beispielsweise über Mittag) sollen bei jedem Hauszugang überdachte Abstellplätze zur Verfügung stehen. Für das langzeitige Parkieren (über Nacht etc.) stehen in den Tiefgaragen grosszügige abschliessbare Abstellplätze zur Verfügung.
Gemäss § 37 BauV müssen Mehrfamilienhäuser nach Massgabe der Norm SIA 500 «Hinder- nisfreie Bauten» erstellt werden. Dies umfasst neben der Pflicht zum Einbau eines Liftes in Mehrfamilienhäusern, um die Wohnungen erreichen zu können, auch die Sicherstellung der Zugänglichkeit des Gebäudes an sich. Es ist mindestens ein befestigter, möglichst ebener Zu- gang zu jedem Hauszugang sicherzustellen. Ausserdem ist auch die barrierefreie Zugänglich- keit über die Tiefgarage sicherzustellen. Da diese Vorgaben bereits über das Behinderten- gleichstellungsgesetz auf nationaler Ebene sowie Regelungen in den kantonalen Baugesetzge- bungen vorgeschrieben ist, kann auf eine zusätzliche Festlegung im Rahmen der Sondernut- zungsplanung verzichtet werden.
Es besteht eine privatrechtliche Dienstbarkeit (Fahrwegrecht) zu Lasten von Parzelle 1321 zu Gunsten von Parzelle 1310. Diese bleibt unabhängig vom Gestaltungsplan bestehen.
5.5 Lärm (Quelle: Planar AG)
Aufgrund der Lärmbelastung durch den Strassenlärm wurden Lärmberechnungen durchgeführt. Diese sollen Aufschluss darüber geben, ob die geltenden Grenzwerte gemäss LSV eingehalten werden können bzw. mit welchen Massnahmen eine Einhaltung möglich ist. Als Beurteilungs- grundlagen dienen folgenden Unterlagen: Umweltschutzgesetz USG, Lärmschutz-Verordnung LSV Software CadnaA, Datakustik GmbH (Version 2017, MR1) Bauzonenplan Gemeinde Fislisbach, 17. August 2016 Strassenlärm-Emissionskataster Kantonsstrasse, Geoportal Aargau (Stand September 2016), mit folgenden Emissionsdaten:
Strassenlärm-Emissionskataster
Das Areal liegt in der Wohn- und Gewerbezone WG3 und gilt als vollständig erschlossen. Für das Gestaltungsplangebiet wird in den Baubereichen B und C ein Mindestanteil an Gewerbe- nutzung festgelegt, womit hier die Empfindlichkeitsstufe ES III zur Anwendung kommt. Die Ge- werbenutzung soll zur Belebung des Strassenraums und aus lärmtechnischen Gründen entlang der Badenerstrasse in den Baubereichen B und C angeordnet werden. Bezüglich der Immissi- onsgrenzwerte der ES III kommen gemäss LSV folgende Grenzwerte zur Anwendung: Immissionsgrenzwert ES III tags = 65 dB Immissionsgrenzwert ES III nachts = 55 dB
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Die Berechnungen wurden mit der Lärmbeurteilungssoftware CadnaA, Version 2017 MR1 durchgeführt. Die Reflexionen wurden bis zur 3. Ordnung berücksichtigt. Mittels Höhenpunkte (25m-Raster) wurde die Topographie modelliert. Zuschläge für Bushaltestelle oder Kreisel wur- den keine berücksichtigt. Die berechneten Beurteilungspegel weisen erfahrungsgemäss eine Prognoseunsicherheit von ca. +/- 1.5 dB(A) im Sinne einer Standardabweichung auf. Für die Lärmbeurteilung massgeben ist der ausgewiesene Wert.
An den lärmzugewandten Fassaden der Gebäude, welche direkt an die Badenerstrasse an- grenzen (Baubereiche B und C), werden die Immissionsgrenzwerte der ES III sowohl tags (bis 2 dB) wie auch nachts (bis 4 dB) überschritten.
Für die reinen Wohnhäuser im Baubereich A gilt grundsätzlich die Empfindlichkeitsstufe ES II. Die Anwendung der Empfindlichkeitsstufe III würde faktisch zu einer gewerblichen Erdge- schossnutzung führen, was erhebliche Auswirkungen auf die vorliegende Planung (z.B. Frei- räume) hätte. Daher sieht § 8 Abs. 2d BauV vor, dass die Gemeinde bei Gestaltungsplänen bei lärmvorbelasteten Flächen gemäss Art. 43 Abs. 2 LSV von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen kann. Gestützt auf § 8 Abs. 3 BauV zeigt der Gemeinderat dabei auf, wie diese Ab- weichungen zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führen. Die entsprechende Stellungnahme attestiert dieses bessere Ergebnis. Somit ist die Anwendung der Empfindlichkeitsstufe III auch für den Baubereich A sachgerecht.
Die Sicherstellung einer situationsgerechten Lärmarchitektur ist für den Gestaltungsplanperime- ter ein übergeordnetes Ziel. Das Richtprojekt zeigt auf, dass mit der Anordnung der Bauten und einer gezielten Grundrissanordnung das Areal lärmtechnisch optimiert werden kann.
Lärmbelastung mit Maximalpegeln nachts an den Fassaden / Basis altes Richtprojekt Ventura vom Sept. 2018 (Quelle: PLANAR, 2017)
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Das überarbeitete Richtprojekt Überbauung reagiert mit folgenden lärmtechnisch optimierten Massnahmen: Baubereich A ist 1.2 m weiter von der K268 entfernt, jeder Raum lässt zudem eine natürliche Belüftung an den seitlich zur K268 angeordneten Fassade zu, 1-geschossiger Nebenbau schirmt vor Lärm ab, zusätzliche schalldichte Brüstungen verlangt. Baubereich B ist 1.2 m bzw. 1.8 weiter von der K268 entfernt, im EG sind gewerbliche Nut- zungen geplant, im OG lässt jeder Raum eine natürliche Belüftung an den seitlich zur K268 angeordneten Fassaden zu oder die Räume sind ganz von der Lärmquelle abgewandt, zu- sätzliche schalldichte Brüstungen verlangt. Baubereich C soll aus ortsbaulichen Gründen im Kopfbau bis 4 m an die Strassengrenze ge- setzt werden können, im EG sind gewerbliche Nutzungen geplant, im OG lässt jeder Raum eine natürliche Belüftung an den seitlich zur K268 angeordneten Fassadenzu oder die Räu- me sind ganz von der Lärmquelle abgewandt, zusätzliche schalldichte Brüstungen verlangt.
Generell ist im Baubewilligungsverfahren aufzuzeigen, wie die Einhaltung der Immissions- grenzwerte der ES III erreicht werden kann. Dies kann mit nachfolgenden Massnahmen erreicht werden: Strassenseitige Anordnung von Gewerbenutzungen, da für diese um 5 dB(A) höhere Immis- sionsgrenzwerte gemäss Art. 42 Abs. 1 LSV gelten; Lärmoptimierte Grundrisse gemäss Art. 31 LSV: Anordnen der lärmempfindlichen Räume auf der lärmabgewandten Seite oder mindestens seitlich zur Lärmquelle Durchgehende Wohn- und Essbereiche mit lärmabgewandter Lüftung (erfordert allerdings Ausnahmebewilligung). Weitere Massnahmen wie schalldichte Brüstungen oder erhöhte Anforderung an die Schall- dämmung.
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6 Inhalte Gestaltungsplan
6.1 Grundsätzliches
Gestützt auf das Richtprojekt Bebauung und das Richtprojekt Umgebung legt der Gestaltungs- plan „Badenerstrasse Nord“ für das gesamte Areal die Lage und Höhe der Gebäude, damit auch die Nutzungsdichte und -verteilung, die gestalterischen Rahmenbedingungen, die Er- schliessung und Parkierung sowie die Freiraum- und Umgebungsgestaltung verbindlich fest. Soweit relevant, werden die Umweltbelange miteinbezogen (Energie, Lärm, Entsorgung).
Im Gestaltungsplan werden die Baubereiche für Hochbauten zur verbindlichen Sicherung des Richtprojektes relativ eng um die geplanten Gebäudeflächen gelegt. Die Sondernutzungsvor- schriften werden aber stufengerecht formuliert, so dass ähnliche Lösungen realisierbar sind. Somit ist gewährleistet, dass • einerseits die nötigen Qualitäten gemäss § 21 Abs. 2 BauG / § 8 Abs. 3 BauV sichergestellt werden können und • andererseits den Bauherren in der späteren Projektierung die nötigen Handlungsspielräume offen bleiben.
Der Gestaltungsplan „Badenerstrasse Nord“ basiert auf den §§ 16 bis 21 BauG und besteht aus folgenden rechtsverbindlichen Unterlagen: • Situationsplan 1:500 • Sondernutzungsvorschriften SNV
Der vorliegende Planungsbericht nach Art. 47 RPV inklusive Richtprojekte Bebauung und Um- gebung hat keine Rechtswirkung, geben aber bezüglich der geforderten Qualitäten für die nach- folgende Projektierung wichtige Hinweise.
6.2 Gegenüberstellung Regelbauweise mit Richtprojekt und Gestaltungsplan
Kriterien BNO / Bauzonenplan Richtprojekt Regelungsbedarf im Gestaltungsplan Zonenkonformität Wohnen, nicht bzw. mäs- Wohnen, 490 m2 / 430 m2 Keine Abweichung Wohn- und Gewer- sig störende Gewerbe aGF gewerbliche Nutzung Keine Abweichung bezone WG3 Baubereiche B / C Strassenabstand 4 m bei Gemeindestras- 4.0 m zur Waldesruhstr / Keine Abweichung Gebäude sen (§ 111 BauG) 5.5 m zur Parz. 323 6 m bei Kantonsstrassen 4.0 m (Kopfbau Baub. C) Ja, Unterschreitung auf (§ 111 BauG) zur Badenerstrasse ca. 12 m Länge Strassenabstand Kein Strassenabstand für Parkfelder bis an Stras- Keine Abweichung Parkfelder Parkfelder bei Gemeinde- sengrenze Waldesruhstr. strassen Waldabstand 18 m grösser Bauten und 10 m für Baub. A und B Ja. Unterschreitung Gebäude Anlagen (§ 48 BauG) 8 m Klein- / Anbauten, un- 8 m für Baub. unterirdi- Keine Abweichung terirdische / Unterni- sche Bauten / Unterni- veaubauten (§ 48 BauG) veaubauten Grenzabstand klein: 5 m 3.0 m Baub. C gegenüber Keine Abweichung oberird. Gebäude Parz. 1217 gross: 8 m 8.5 m Baub. S gegenüber Ja, Unterschreitung auf Parz. 1220 10 m Länge; Kopfbau Süd
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Kriterien BNO / Bauzonenplan Richtprojekt Regelungsbedarf im Gestaltungsplan Grenzabstand 0.5 m gemäss BauV Über Parzellen hinweg Ja, Bauten bis an Grenze unterirdische Ge- verlaufende Einstellhallen ermöglichen bäude Vollgeschosse Keine Festlegung 4 Vollgeschoss ohne Atti- Keine Festlegung, analog kageschoss zur BNO Fassadenhöhe 9.0 m 13.0 m inkl. 1.0 m für Ja, Baubereiche mit max. Brüstung Dachrand / unter Höhenkoten festlegen Einbezug Abgrabungen Gesamthöhe 12.0 m 13.0 m inkl. 1.0 m für Ja, Baubereiche mit max. Brüstung Dachrand / unter Höhenkoten festlegen Einbezug Abgrabungen Ausnützung AZ Keine Ausnützungsziffer aGF: 5‘930 m2 Wohnen / Keine Festlegung, analog in BNO festgelegt. 920 m2 Gewerbe ; AZ 0.98 zur BNO Baureife / Er- Gestaltungsplanpflicht Erschliessungskonzeption Neben baulicher Konzep- schliessung (§ 5 BNO) MIV, Velo, Fussgänger, tion Erschliessungsregime Entsorgung festlegen Lärmimmissionen Immissionsgrenzwerte, Reagiert im Sinne von Vorgaben zum Lärm- Empfindlichkeitsstufe III Kapitel 5.5 soweit wie schutz in SNV verankern möglich auf Lärmsituation Dachform / Keine Festlegung Einheitliche Dachform: Ja. Dachform festlegen -neigung Flachdach Ortsbauliches Kon- Einpassungsbestimmun- Richtprojekt als orientie- Ja. Baugesuche können zept / Architektur gen (§ 42 BauG / § 52 rend für Beurteilung der auf Kosten Bauherrschaft BNO) Qualitäten erklären von einer Fachperson überprüft werden lassen. Aussenraumge- Kriterien / Anforderungen Richtprojekt als orientie- Konzept und Qualität in staltung Umgebung, § 50 BNO rend für Beurteilung der SNV sichern Qualitäten erklären Spielflächen Spielplätze für Kinder und BNO fordert 889 m2: Spielflächen in SNV ent- Jugendliche: mind. 15% Richtprojekt lässt folgende sprechend sichern der anrechenbaren Ge- Spielflächen zu: Sied- schossfläche lungshof ca. 350 m2, Übergangsbereich Wald ca. 300 m2, Baumgarten ca. 150 m2 Veloabstellplätze VSS-Norm SN 640’065 In unterirdischer Sammel- Mind. 1/3 der Abstellplätze Leichter Zweiradverkehr; garage, 1/3 oberirdisch, oberirdisch. Abstellanlagen, Bedarfs- witterungsgeschützt, gut ermittlung zugänglich Parkierung VSS-Norm SN 640'281 68 Parkfelder im Unterge- Ja, Parkfeldangebot in un- Parkieren; Angebot an schoss vorgesehen, zu- terirdischer Einstellhalle / Parkfelder für PW sätzliche je 4 Parkfelder Beschränkung auf Grenz- oberirdisch für Besucher / bedarf VSS-Norm Kunden
Abweichungen von den allgemeinen Nutzungsplänen und -vorschriften (§ 21 BauG / § 8 BauV) Bonusse bzw. Lockerungen in Form von grösserer Dichte, Erhöhung Bauvolumen, „strengere“ Rahmenbedingungen, um ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergeb- nis zu erreichen (§ 8 Abs. 3 BauV)
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6.3 Zu den Inhalten im Einzelnen: Situationsplan 1:500
Baubereiche für Hochbauten: Die im Plan bezeichneten Baubereiche für Hochbauten mit Mantellinie orientieren sich weitgehend am Richtprojekt Bebauung und lassen die entspre- chende bauliche Dichte mit einer Ausnützungsziffer von rund 0.98 zu. Die Baubereiche sind so definiert, dass für das Erarbeiten der Bauprojekte bei den Längsbauten ein Spielraum von rund 1 m möglich ist. Da die bauliche Dichte relativ hoch ist und keine Ausnützungsziffer festgelegt wird, müssen die Baubereiche in dieser bereits sehr konkreten Ausdehnung definiert werden.
Baubereich A / Abstandsbereich Hochbauten: Um die gewünschte Durchlässigkeit zum Wald hin zu sichern, werden zwei Bereiche ausgeschieden, wo jeweils ein Gebäudeabstand von 7 m zu beachten ist und der auch durch vorspringende Gebäudeteil nicht unterschritten werden darf. Zudem müssen die Grundrisstypologien den Gebäudeabständen Rechnung tra- gen.
Baubereich C / Kopfbau: Für den südlichen Kopfbau beim Kreisel wird ein Strassenabstand von 4 m zugestanden, um hier die ortsbauliche Präsenz zu markieren und um die räumliche Abgrenzung um den Kreisel zu definieren. Dieser Unterabstand ist auch ein ausdrücklicher Wunsch der Gemeinde.
Die Baubereiche für unterirdische Bauten / Unterniveaubauten bezeichnen die Flächen, in denen nebst den Untergeschossen die Einstellhallen untergebracht werden können. Weitere Bauten und Anlagen wie Leitungskanäle, Zugänge und Notausstiege sind auch ausserhalb die- ser Baubereiche zulässig.
Baubereich 1-geschossige Nebenbauten: Der im Situationsplan bezeichnete Bereich, wo Nebenbauten zulässig sind, ermöglicht die im Ort benötigten Entsorgungsstellen und gedeckte Veloabstellplätze, erlaubt aber auch eine zweckmässige Lärmabschirmung gegenüber der Ba- denerstrasse K268.
Höhenbegrenzungen: Die maximalen Höhenkoten definieren jeweils die maximal zulässige Höhenausdehnung der Gebäude in den Baubereichen A, B und C mittels maximaler Höhenko- ten in Meter über Meer. Innerhalb dieser Koten sind die im Plan bezeichnete maximale Anzahl Vollgeschosse zugelassen, um das in der Nutzungsplanung angedachte zonengemässe Er- scheinungsbild zu sichern.
Detailanpassungen gemäss BGK: Für die Badenerstrasse K268 ist zurzeit ein BGK in Arbeit. Unter anderem soll die Bushaltestelle auf moderne Gelenkbus-Masse angepasst werden. Dies bedingt unter Umständen Anpassungen im rot schraffierten Bereich, der als Freihaltebereich Busbucht ausgeschieden ist.
Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr (MIV) sowie die Zufahrt zu den Tief- garagen erfolgt von der Badenerstrasse her über die Stichstrasse Parz.-Nr. 323, die mit Stras- senlinien grundeigentümerverbindlich gesichert wird. Die Zufahrten in die Tiefgaragen sind schematisch an der ungefähren Lage eingetragen. Zudem werden die weiteren verkehrlichen Flächen wie Wendebereich, oberirdische Parkfelder sowie die Entsorgungsstellen und die Be- reiche für gedeckte Veloabstellplätze ausserhalb der Hauptbauten gesichert.
Arealinterner Fussweg: Um ein gut durchlässiges Quartier zu schaffen, wird die wichtigste arealinterne Verbindung als Fussweg gesichert. Sie ist im Situationsplan schematisch einge- zeichnet. Die genaue Ausgestaltung ist Bestandteil des Bauprojektes. In jedem Fall ist eine Mindestbreite von 2.0 m zu garantieren. Die Materialisierung hat ausserdem so zu erfolgen, dass sie für möglichst viele Nutzergruppen zweckmässig ist.
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Umgebungsgestaltung: Gestützt auf das Richtprojekt Umgebung werden die auf die örtliche Situation eng Bezug nehmenden Umgebungstypen in ihrer Lage und Ausdehnung definiert, um eine funktional und gestalterisch attraktive Aussenraumkonzeption zu sichern.
6.4 Zu den Inhalten im Einzelnen: Sondernutzungsvorschriften
Die allgemeinen rechtlichen Rahmenbedingungen sind in den §§ 1 bis 3 SNV (Ziel und Zweck, Verhältnis zum übergeordneten Recht, Perimeter und Bestandteile) sowie in § 17 SNV (Inkrafttreten) enthalten: § 1: Im Ziel- und Zweckartikel werden die auf die örtliche Situation bezogenen Planungsab- sichten definiert, dies sich auf § 5 BNO abstützen. Im Vordergrund steht eine gesamthaft geplante Überbauung, Erschliessung und Aussenraumgestaltung. Insbesondere wird für das Areal das Erreichen einer noch angemessenen, aber relativ hohen Dichte angestrebt unter Rücksichtnahme auf den vorhandenen örtlichen Kontext. Die Zweckbestimmungen sind ins- besondere bei Ermessensfragen und Interessenabwägungen in die Beurteilung künftiger Bauvorhaben miteinzubeziehen. § 2: In Fislisbach ist die rechtskräftige BNO bereits auf das harmonisierte kantonale Recht angepasst. Somit werden die neuen Begriffe und Messweisen gemäss IVHB (interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung des Baurechts) verwendet. § 3: Der Perimeter entspricht demjenigen des Bauzonenplanes, womit die vorgegebene Pla- nungspflicht erfüllt wird.
Die Baubereiche für Hochbauten sind im § 4 SNV definiert und bezeichnen die maximale Ausdehnung der ober- und unterirdischen Gebäudevolumen: Die Lage und Grösse der Baubereiche für Hochbauten ergibt sich aus dem Richtprojekt Be- bauung, indem sie relativ eng um die geplanten Gebäudeflächen gezogen werden. In Kom- bination mit den Höhenmassen gemäss § 5 SNV werden die baulichen Volumen sehr konk- ret festgelegt. Auf die Festsetzung einer maximalen Geschossfläche kann so analog zur BNO (keine Ausnützungsziffer) verzichtet werden. Die Begrenzungen der Baubereiche gelten als Baulinien und ersetzen die zonengemässen Grenz- und Gebäudeabstände, die zonengemässe Gebäudelänge sowie die gesetzlichen Strassenabstände. Die Baubereiche sind im übergeordneten Recht definiert (BauV, Anhang 1, Ziffer 7.4). Um die durch die Baubereiche für Hochbauten entstehenden Zwischenräume und Abstände auch tatsächlich sichern zu können, müssen auch vorspringende Gebäudeteile innerhalb der Baubereiche angeordnet werden. Entlang des Waldes werden in den Baubereiche A und B kleinflächige Balkone im Umfang von einem Viertel der Gebäudelänge und 1.5 m auskragend zugelassen, damit eine zusätz- liche Wohnqualität an lärmabgewandter Lage mit Ostausrichtung möglich wird. Ausserhalb der Baubereiche für Hochbauten wird ein 1-geschossiger Bereich für Nebenbau- ten definiert, der gedeckte Velounterstände, eine Sammelstelle für die Entsorgung und wei- tere Aufenthaltsmöglichkeiten zum Siedlungshof hin erlaubt.
Höhenmasse: In § 5 SNV werden für die Baubereiche für Hochbauten A, B und C die maxi- malen Höhenkoten und Anzahl der Vollgeschosse festgelegt. Die Herleitung dieser Höhen ergibt sich aus dem Richtprojekt Bebauung. Gestützt auf das Richtprojekt werden auf den Dä- chern nebst notwendigen Bauten wie Kaminen auch gemeinschaftlich nutzbare Aussenflächen zugestanden, die zu einer weiteren Steigerung der Wohnqualität führen können.
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Baubereich für unterirdische Bauten / Unterniveaubaten Die Baubereiche unterirdischen Bauten / Unterniveaubauten (§ 4 Abs. 4 SNV) sind im Situa- tionsplan 1:500 dargestellt und beinhalten neben den Baubereichen A, B und C weitere Be- reiche im Gestaltungsplanperimeter, die primär für die unterirdische Parkierung benötigt wird. In § 16 SNV wird sichergestellt, dass die Einstellhalle unter dem Baubereich C über die Einstellhalle unter dem Baubereich A zu erschliessen ist. Die Begriffe unterirdische Bauten und Unterniveaubauten sind im Anhang 1 der kantonalen Bauverordnung, Ziffer 2.4 / 2.5, definiert. Die Querschnitte im Richtprojekt zeigen, dass für all diese Gebäudeteile die im kantonalen Recht definierten Höhenbeschränkungen zur An- wendung gelangen können.
Nutzungen: Entlang der Badenerstrasse sind nebst Wohnnutzung auch Dienstleistungs- sowie mässig störende Gewerbebetriebe zulässig. Mit der Festlegung des Gewerbeanteils von rund 10 % (§ 6 Abs. 1 SNV) wird erreicht, dass für die Baubereiche B und C die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) gilt. Im Baubereich A wird von § 8 Abs. 2d BauV Gebrauch gemacht, dass die Gemeinde bei Gestaltungsplänen bei lärmvorbelasteten Flä- chen gemäss Art. 43 Abs. 2 LSV von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen kann. Gestützt auf die Stellungnahme gemäss § 8 Abs. 3 BauV wird ein siedlungs- und land- schaftsgestalterisch besseres Ergebnis erreicht. Somit ist die Anwendung der Empfindlich- keitsstufe III auch für den Baubereich A sachgerecht. In § 6 Abs. 2 SNV wird sichergestellt, dass mit dem Baugesuch in jeder Etappe die vom Ge- meinderat gemäss § 29 BNO geforderten Alterswohnungen erstellt werden. Zudem wird die vertragliche Zusicherung inklusive Eintrag im Grundbuch durch den Gemeinderat geregelt.
Erschliessung und Parkierung: Die Erschliessung für den motorisierten Individualverkehr, respektive die Ein- und Ausfahrt in die unterirdische Fahrzeugeinstellhalle, erfolgt zusammen- gefasst ab der Strassenparzelle Nr. 323 über die im Situationsplan 1:500 ausgeschiedene Ver- kehrsfläche (§ 7 SNV). Die Sichtzonen bei der Ein- und Ausfahrt in die Badenerstrasse K268 sind im Situationsplan 1:500 ausgeschieden. Die Ein- und Ausfahrten in die Einstellhalle wer- den vollständig in die Gebäude der Baubereiche A und B integriert, was in § 7 Abs. 1 SNV auch zwingend verlangt wird.
Die Raumsicherung für die geplante Verlängerung der Busbucht wird in § 7 Abs. 2 SNV festge- legt.
In § 7 Abs. 3 SNV wird festgelegt, dass die für den Wendeplatz benötigte Fläche mit einer Dienstbarkeit zu sichern ist.
Die Anlieferung für gewerbliche Nutzungen muss ausserhalb der Abstandsbereiche für Kan- tonsstrassen vorgesehen werden. Gleichzeitig sind auch ortsbaulich und architektonisch ein- wandfreie Lösungen nötig (§ 7 Abs. 4 SNV). In näheren Umfeld des Kreisels der K268 sind dar- über hinaus gewerbliche Nutzungen nur soweit zulässig, als die Anlieferung von der Waldes- ruhstrasse möglich ist.
Alle erforderlichen Pflichtparkfelder sind gemäss § 8 Abs. 1 SNV, mit Ausnahme der Besucher- und Kundenparkfelder in unterirdischen Einstellhallen anzuordnen. Die erforderlichen Besucher- und Kundenparkfelder können in den im Situationsplan bezeichneten Bereichen an gut auffind- barer Lage platziert werden.
Das Richtprojekt sieht in den Untergeschossen 68 Parkfelder und oberirdisch je 4 Besucher- und Kundenparkfelder vor. Zur Beschränkung der Mobilität bildet der für die Wohnnutzung ge- mäss VSS-Norm ermittelte Richtwert die maximal zulässige Parkfelderzahl. Wird eine Reduk- tion in Anspruch genommen, ist mit einem Mobilitätskonzept aufzuzeigen, welche der in den
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massgebenden VSS-Normen aufgeführten Massnahmen vorgesehen sind, damit das begrenzte Parkfelderangebot dem Bedarf gerecht wird (§ 8 Abs. 2 und 3 SNV).
Arealinterner Fussweg: Das bestehende Wegnetz wird im Arealinnern ergänzt mit einem zu- sätzlichen arealinternen Fussweg, um ein möglichst feinmaschiges Wegnetz zu sichern (§ 9 SNV).
Veloabstellplätze: Übersichtlich angelegte und bequem zugängliche Veloabstellplätze fördern eine nachhaltige Mobilität der Bewohner. Deshalb sind mindestens ein Drittel der erforderlichen Veloabstellplätze oberirdisch, witterungsgeschützt und gut zugänglich anzuordnen (§ 10 SNV). Die Veloabstellplätze sind im Übrigen überdeckt und gut zugänglich anzuordnen.
Qualitative Anforderungen Umgebung: § 11 Abs. 1 SNV legt fest, dass die Umgebung ab- wechslungsreich nach den in den Absätzen 2 bis 7 formulierten Prinzipien des Richtprojektes Umgebung zu gestalten ist. Innerhalb der gesamten Überbauung sind mindestens zwei Drittel einheimische, standortgerechte Baum- und Strauchsorten zu verwenden. Örtlich spezifizierte Qualitäten werden wie folgt umschrieben: Als ökologisch hochwertige Flächen sind mindestens 20% der Umgebungsflächen naturnah zu gestalten und dauernd freizuhalten. Solche „Ökoflächen“ können auch in Kombination mit anderen gemeinschaftlichen Nutzungen angerechnet werden (z.B. Blumenrasen in Spielbe- reichen). Der Siedlungshof gemäss § 11 Abs. 2 SNV ist als allgemein zugänglicher und offen gestalte- ter Begegnungsbereich für unterschiedliche Alters- und Benutzergruppen zu konzipieren. Im Übergangsbereich Wald wie auch im Abstandsbereich Hochbauten ist eine Blumenwiese mit locker eingestreuten einheimischer, wildheckenartiger Bepflanzung anzulegen (§ 11 Abs. 3 SNV). Der Vorplatzbereich Badenerstrasse muss gestützt auf ein einheitliches Konzept als weitge- hend offene Fläche erkennbar bleiben, das mit der 1. Etappe der Baubereiche B und C vor- zulegen und auf die Nutzung im Erdgeschoss abzustimmen ist (§ 11 Abs. 4 SNV). Die Verkehrs- und Parkierungsfläche gemäss § 11 Abs. 5 SNV ist als platzartige, einwand- frei funktionierende und gut gestaltete Fläche zu konzipieren. Der Baumgarten ist als weitgehend begrünte Fläche zu gestalten mit hineingesetzten Bäu- men (§ 11 Abs. 6 SNV). Der Buswarteraum dient der Sicherung der nötigen Bauten und Anlagen für die Bushalte- stelle (§ 11 Abs. 7 SNV).
Gestaltung der Bauten und Anlagen: Um die Qualitäten gemäss § 21 Abs. 2 BauG / § 8 Abs. 3 BauV zur erreichen, werden in § 12 SNV folgende Bestimmungen festgeschrieben: Die beiden Richtprojekte Bebauung und Umgebung sind für die Beurteilung von Bauvorha- ben wegleitend. Abgewichen werden kann, wenn mindestens eine gleichwertige Qualität er- zielt ist (§ 12 Abs. 1 SNV). Die Anforderungen an die architektonische Konzeption ist in § 12 Abs. 2 und 3 SNV näher beschrieben. Die Dachform wird auf Flachdächer beschränkt. Die Dächer sind mit Ausnahme von begeh- baren Terrassen und von Solaranlagen nach Vorgaben der SIA-Norm 564‘312 (Erhöhte An- forderungen) zu begrünen (§ 12 Abs. 4 SNV). Gestützt auf § 12 Abs. 5 SNV kann der Gemeinderat - auf Kosten der Gesuchsteller - das Baugesuch auf die Übereinstimmung mit den Vorschriften des Gestaltungsplanes durch eine unabhängige Fachperson prüfen lassen.
Lärmschutz: Gestützt auf die Aussenlärmabklärungen (vgl. Kapitel 5.5) werden in § 13 SNV die Anforderungen an den Lärmschutz definiert.
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Entsorgung: Die ungefähre Lage der gemeinsamen Entsorgungsstelle wird im Situationsplan 1:500 festgelegt. Für die genaue Positionierung und die Ausgestaltung wird auf das Bauprojekt verwiesen (§ 14 Abs. 1 SNV). Im Baubewilligungsverfahren ist sicher zu stellen, dass die Ent- sorgung mit der erweiterten Bushaltestelle verkehrstechnisch einwandfrei, insbesondere ohne negative Folgen für den Verkehrsfluss auf der K268 funktionieren kann (§ 14 Abs. 1 SNV).
Energie: Um eine zeitgemässe und nachhaltige Bebauung gewährleisten zu können, wird min- destens der zum Zeitpunkt der Baueingabe aktuell geltende Minergie-Standard verlangt (§ 15 SNV). Die Überbauung soll eine möglichst geringe Umweltbelastung und einen sparsamen Energieverbrauch erreichen. Erneuerbare Energien und Abwärmenutzung sind zu bevorzugen. Damit soll eine energetisch bessere Lösung erreicht werden. Dies ist im Baugesuch mit einem Energiekonzept nachzuweisen.
Etappierung: Der Gestaltungsplan ist so ausgelegt, dass die Baubereiche A, B und C jeweils als Ganzes zu planen und zu realisieren sind, was bezüglich der räumlichen und funktionalen Einteilung gut möglich ist. Baubereichsübergreifend ist sicherzustellen, dass die Erschliessung des Baubereiches C über die unterirdische Einstellhalle des Baubereiche A zu erfolgen hat. Falls Baubereich B vor dem Baubereich A realisiert werden soll, muss eine rückwärtige Zufahrt über die Parzelle Nr. 1217 vorhanden sein (§ 16 Abs. 1 und 2 SNV). Die etappenweise Sicher- stellung der gemäss § 29 BNO verlangten Alterswohnungen in § 6 Abs. 2 SNV geregelt.
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7 Verfahrensschritte
7.1 Ablauf / Terminprogramm
Vorbereitung, Grundlagen und Entwürfe Offertstellung / Auftragserteilung Gestaltungsplan an Planar AG Januar 2017 Entwurf Gestaltungsplan, Sondernutzungsvorschriften, Bericht; Ab März 2017 durch Planar AG für Raumentwicklung Verabschiedung Vorlage durch den Gemeinderat März 2018 Vorprüfung und Mitwirkung Provisorische kantonale Vorprüfung April / Mai 2018 Kantonalen fachliche Stellungnahme (BVUARE.18.58) 28. Mai 2018 Öffentliches Mitwirkungsverfahren (§ 3 BauG) 21. April 2018 bis 22. Mai 2018
Bearbeitung in neuem Planungsteam Offertstellung / Auftragserteilung Gestaltungsplan an Arbeitsge- 5. April 2019 meinschaft Architheke Brugg / arcoplan Ennetbaden Richtprojekt Bebauung und Umgebung April 201 bis Juli 2019 Entwurf Gestaltungsplan, Sondernutzungsvorschriften, Bericht Juni / Juli 2019 Verabschiedung Vorlage durch den Gemeinderat Juli 2019 Abschliessende Vorprüfung Abschliessende kantonale Vorprüfung Aug. 2019 bis Okt. 2019 Abschliessender Vorprüfungsbericht (BVUARE.18.58) 8. November 2019 Rechtssetzung Öffentliche Auflage (Einwendungsverfahren, § 24 BauG) 23. Nov. bis 23 Dez. 2019 Einigungsverhandlungen / Einwendungsbereinigung Januar / Februar 2020 Beschluss Gemeinderat Februar 2020 Genehmigung kantonale Behörde ca. Mai 2020
7.2 Mitwirkung der Bevölkerung
Das Mitwirkungsverfahren (§ 3 BauG) fand vom 21. April 2018 bis 22. Mai 2018 statt. In dieser Zeit nahm niemand die Möglichkeit zur Mitwirkung wahr. Auf die Erstellung eines Mitwirkungs- berichtes wird daher verzichtet.
7.3 Kantonale Vorprüfung
Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, unter der Federführung der Abteilung Raument- wicklung, beurteilte das vorliegende Planungsvorhaben bezüglich der Recht- und Zweckmäs- sigkeit (§ 23 BauG). Gestützt auf die fachliche Stellungnahme vom 28. Mai 2018 (BVUA- RE.18.58) wurde ein neues Richtprojekt Bebauung und Umgebung ausgearbeitet sowie das Gestaltungsplandossier wesentlich präzisiert und angepasst.
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Die kantonale Abteilung Raumentwicklung hat mit Datum vom 8. November 2019 den ab- schliessenden Vorprüfungsbericht ausgehändigt. Demzufolge kann die bereinigte Vorlage öf- fentlich aufgelegt werden.
7.4 Öffentliche Auflage
Nach Freigabe der bereinigten Planungsentwürfe durch die kantonale Behörde (abschliessen- der Vorprüfungsbericht) erfolgt das Auflageverfahren bzw. Einwendungsverfahren (§ 24 BauG). Dieses findet vom 23. November bis 23. Dezember 2019 statt.
7.5 Beschlussfassung / Genehmigung
Die Planungsentwürfe werden nach erfolgter öffentlichen Auflage dem Gemeinderat zur Be- schlussfassung vorgelegt (§ 25 BauG). Die kantonale Genehmigung des Gestaltungsplanes „Badenerstrasse Nord“ erfolgt durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (§ 27 BauG).
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