Gestaltungsplan „Badenerstrasse Nord“ Planungsbericht Gemäss Art
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Gemeinde Fislisbach Gestaltungsplan „Badenerstrasse Nord“ Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV Bauzonenplan Fislisbach, Perimeter Gestaltungsplan „Badenerstrasse Nord“ (blau umrandet) Richtprojekt Bebauung, Architheke Brugg GP „Badenerstrasse Nord“ Fislisbach / Stand: öffentliche Auflage, 18. November 2019 arcoplan Ennetbaden Auftraggeber Rudolf Peterhans, Waldesruhstrasse 3, 5442 Fislisbach Auftragnehmerin: Architheke AG, Zurzacherstrasse 232, 5200 Brugg Beat Klaus, Architekt HTL Projektleiter und Ansprechpartner Erstellung Richtprojekt Bebauung Mitarbeit Ruedi Dietiker und Anita Umbricht in Zusammenarbeit mit: arcoplan klg, Limmatauweg 9, 5408 Ennetbaden Stefan Zantop, Landschaftsarchitekt FH/BSLA Erstellung Richtprojekt Umgebung Paul Keller; Siedlungsplaner HTL / Raumplaner FSU Reg. A Bearbeitung aller bau- und planungsrechtlichen Belange Mitarbeit Sarah Lauener Anmerkung Bis ca. Ende 2018 erfolgte die raumplanerische Bearbeitung durch die Planar AG für Raument- wicklung in 8055 Zürich. Gestützt auf eine erste kantonale fachliche Stellungnahme vom 28. Mai 2018 wurde durch die Archietheke AG ein neues Richtprojekt erarbeitet und durch die ar- coplan klg die raumplanerischen Arbeiten übernommen. GP „Badenerstrasse Nord“ Fislisbach / Stand: öffentliche Auflage, 18. November 2019 arcoplan Ennetbaden Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage 1 2 Gestaltungsplanperimeter 2 3 Gebietsanalyse 3 3.1 Topographie und Lage 3 3.2 Ortsentwicklung 4 3.3 Fislisbach heute 5 4 Rahmenbedingungen 6 4.1 Kantonaler Kontext: Richtplan und Baugesetz 6 4.2 Regionaler Kontext 7 4.3 Kommunaler Kontext 8 4.4 Örtlicher Kontext 9 4.4.1 Erschliessungsgüte 9 4.4.2 Lärm 10 4.4.3 Störfallvorsorge 10 4.4.4 Oberflächenwasser bei Starkregen 10 5 Herleitung Richtprojekt 11 5.1 Richtkonzept Badenerstrasse K268 (2014) 11 5.2 Richtprojekt Bebauung 12 5.3 Richtprojekt Umgebung 15 5.4 Erschliessung und Parkierung 18 5.5 Lärm (Quelle: Planar AG) 19 6 Inhalte Gestaltungsplan 22 6.1 Grundsätzliches 22 6.2 Gegenüberstellung Regelbauweise mit Richtprojekt und Gestaltungsplan 22 6.3 Zu den Inhalten im Einzelnen: Situationsplan 1:500 24 6.4 Zu den Inhalten im Einzelnen: Sondernutzungsvorschriften 25 7 Verfahrensschritte 29 7.1 Ablauf / Terminprogramm 29 7.2 Mitwirkung der Bevölkerung 29 7.3 Kantonale Vorprüfung 29 7.4 Öffentliche Auflage 30 7.5 Beschlussfassung / Genehmigung 30 Anhang A1 Richtprojekt Bebauung 12.07.2019 / Architheke AG, Zurzacherstrasse 232, 5200 Brugg A2 Richtprojekt Umgebung 16.07.2017 / arcoplan klg, Limmatauweg 9, 5408 Ennetbaden GP „Badenerstrasse Nord“ Fislisbach / Stand: öffentliche Auflage, 18. November 2019 arcoplan Ennetbaden Seite 1 1 Ausgangslage Das Planungsareal liegt sehr zentral im Ortskern von Fislisbach, begrenzt durch die Badener- und Waldesruhstrasse, den Waldrand und die Grenze zur Schreinerei Peterhans. Südlich des Perimeters befindet sich die Gemeindeverwaltung und südöstlich der Kreisel Badener- / Bir- menstorferstrasse. Der Betreiber der Autogarage Peterhans, die mehr als ein Drittel der Fläche in Anspruch nimmt, möchte anstelle seines Betriebes auf dem Areal eine Überbauung mit Wohnnutzung realisieren. Entsprechend den Möglichkeiten sind viergeschossige Mehrfamilienhäuser vorgesehen. Mit dem Wald im Osten und einer möglichen Ausrichtung der Bauten nach Süden und Westen sind gute Voraussetzungen für attraktive Wohnungen in Zentrumsnähe gegeben. Gleichzeitig müs- sen aber auch die Lärmimmissionen der Badenerstrasse K268 berücksichtigt werden. Die Rea- lisierung im Bereich der drei an der Badenerstrasse stehenden Liegenschaften ist noch offen, weshalb die bestehende Parzellenstruktur respektiert werden muss. Die auch mit dem öffentlichen Verkehr sehr gut erschlossene Lage, sowohl innerhalb der Ge- meinde wie in der Region, verpflichtet raumplanerisch dazu, an dieser Stelle ein Projekt mit ho- her Dichte, aber auch mit hoher Qualität zu erarbeiten. Die Lage am Fusse des steilen bewal- deten Hügels ermöglicht die Einpassung grösserer baulicher Volumina, da diese vom mächti- gen Wald am steilen Hang überragt werden. Die mitbetroffenen Nachbarn im Perimeter sind informiert und bereit, sich am Gestaltungsplan- verfahren zu beteiligen. Der Gestaltungsplan beabsichtigt gestützt auf § 5 BNO folgendes: sorgfältige Gestaltung der Bauten und der Freiräume Mindestausnutzung im Sinne einer verdichteten Bauweise gute Einordnung ins Ortsbild rationelle Erschliessung gemeinschaftliche Anlage der Pflichtparkplätze situationsgerechte Lärmarchitektur sorgfältige Gestaltung des Übergangs Siedlung - Wald keine verkehrsintensive Verkaufsnutzung Als Basis für den Gestaltungsplan „Badenerstrasse Nord“ dienen das Richtprojekt Bebauung und Umgebung. Der Gestaltungsplan legt gestützt auf die Richtprojekte die wesentlichen „Eck- pfeiler“ einer zukünftigen Überbauung, Erschliessung und Umgebungsgestaltung für die insge- samt rund 0.72 ha umfassende Fläche fest. Der Gestaltungsplan definiert die geplanten Volu- men relativ eng, soll aber trotzdem nicht allzu projektspezifisch ausformuliert werden, so dass ein genügender Projektierungsspielraum für das eigentliche Baubewilligungsverfahren offen gehalten werden kann. Dabei sind genügend konkrete Festlegungen hinsichtlich der gestalteri- schen Konzeption zu treffen, um den gesetzlichen Anforderungen genügen zu können. Die möglichen Abweichungen gegenüber der Regelbauweise der BNO und die qualitativen Anforde- rungen an Gestaltungspläne sind im § 21 BauG definiert. Der vorliegende Planungsbericht fasst die bau- und planungsrechtlichen Grundlagen sowie die wichtigsten Umweltbelange des Gestaltungsplanes „Badenerstrasse Nord“ zusammen. Im wei- teren Prozess dient er als Arbeitsunterlage für das öffentlich-rechtliche Verfahren, bestehend aus der Vorprüfung, dem Mitwirkungs- und Einwendungsverfahren, dem Beschluss und der Genehmigung (§ 3 / §§ 23 bis 28 BauG). Im Hinblick auf die spätere Realisierung der Überbau- ung samt Umgebung ist er ein wichtiges Dokument über die Hintergründe der Planung und kann im Baubewilligungsverfahren bei Auslegungsfragen herbeigezogen werden. GP „Badenerstrasse Nord“ Fislisbach / Stand: öffentliche Auflage, 18. November 2019 arcoplan Ennetbaden Seite 2 2 Gestaltungsplanperimeter Die Abgrenzung des Gestaltungsplanperimeters entspricht der Gestaltungsplan-Pflicht im rechtskräftigen Bauzonenplan. Das Areal umfasst eine Fläche von 7'165 m2, Gemeindestrasse und Bushaltestelle mit eingerechnet. Ohne diese beträgt die Fläche 6'897 m2. Der Perimeter des Gestaltungsplans umfasst die Parzellen Nr. 322, 323, 1216, 1217, 1219, 1220 und 1310. Trotz der verhältnismässig kleinen Fläche bildet das Areal insgesamt eine geeignete funktionale Einheit für die Erstellung eines Gestaltungsplans. Gestaltungsplanperimeter (rot), Eigentumsverhältnisse: Quelle: AGIS Der Perimeter beinhaltet folgende im Situationsplan 1:500 dargestellten Parzellen: Eigentümer Parz.-Nr. Fläche Hedwig Peterhans, Badenerstrasse 38 322 1‘139 m2 Einwohnergemeinde Fislisbach, Strassenparzelle 323 176 m2 Rolf Peterhans, Waldesruhstrasse 3 1216 695 m2 H. Peterhans AG, Badenerstrasse 36 1217 3‘027 m2 Einwohnergemeinde Fislisbach, Bushaltestelle 1219 92 m2 Erika Portmann-Peterhans, Badenerstrasse 32 1220 1‘363 m2 H. Peterhans AG, Badenerstrasse 40 1310 673 m2 Total 7‘165 m2 GP „Badenerstrasse Nord“ Fislisbach / Stand: öffentliche Auflage, 18. November 2019 arcoplan Ennetbaden Seite 3 3 Gebietsanalyse 3.1 Topographie und Lage Das Gestaltungsplangebiet liegt im Zentrum der Gemeinde Fislisbach direkt neben dem Ge- meindehaus. Im Osten prägt ein bewaldeter, steil abfallender Moränenhügel den Perimeter und bildet räumlich einen starken Rücken. Gegen Süden und Westen ist das Gebiet offen und er- möglicht eine gute Sicht und Besonnung. Im Norden prägen, zwischen Strasse und Wald ein- gespannte höhere Gewerbebauten den Ort. Das Areal steigt nach Süden und Osten an, so dass der höchste Punkt an der Südostecke an der Waldesruhstrasse ca. sieben Meter höher als der tiefste liegt. Die stark befahrene Badenerstrasse K268 im Westen bedingt eine entspre- chende Lärmarchitektur und eine ansprechende Gestaltung des Übergangsbereiches. Die nä- here Umgebung wie auch das Areal selbst ist geprägt von einem Nutzungsmix aus öffentlichen Nutzungen, Gewerbe und Wohnen, wie er typisch ist für ein ländlich-urbanes Zentrum. Gemeinde- haus Schulanlage Leematten Spielplatz Umgebung Gestaltungsplanperimeter, Luftbild 2019: Quelle: AGIS GP „Badenerstrasse Nord“ Fislisbach / Stand: öffentliche Auflage, 18. November 2019 arcoplan Ennetbaden Seite 4 Der Nutzungsmix in der Umgebung schlägt sich auch in der gebauten Struktur nieder. Hier fin- det sich alles von älteren Einfamilienhäusern über Verwaltungs- und Gewerbebauten bis zu neueren Überbauungen mit Wohn- und Gewerbenutzung wie z.B. beim Neubau von Aldi an der Badenerstrasse. Waldesruhstrasse Bestehender Baumgarten Badenerstrasse K268, bestehender Garagenbetrieb Bestehende Strassenparzelle Nr. 323 3.2 Ortsentwicklung Fislisbach hat sich historisch entlang den Verkehrsachsen zwischen Baden und Mellingen / Oberrohrdorf entwickelt. Der historische Ortskern befindet sich bis heute östlich der Baden- erstrasse im Bereich Dorf- und Mitteldorfstrasse mit Ausläufern bis zur Oberrohrdorferstrasse. Geprägt wurde die Bebauung im Dorfzentrum insbesondere durch einen grossen Dorfbrand 1848 und den anschliessenden Wiederaufbau. Die lokal schützenswerten Bauten befinden sich vorwiegend in der Dorfzone und der Kernzone entlang der Badenerstrasse. Deren Bestand ist durch Ensemble- und Volumenschutz ausreichend gewährleistet. Mit dem Gemeindehaus