Vertiefende Nachuntersuchung Zur Überprüfung Der Anwendungsvoraussetzungen Des Erhaltungsgebietes Oranienburger Vorstadt Im Bezirk Mitte Von Berlin

VERTIEFENDE NACHUNTERSUCHUNG ZUR ÜBERPRÜFUNG DER ANWENDUNGSVORAUSSETZUNGEN DES ERHALTUNGSGEBIETES ORANIENBURGER VORSTADT IM BEZIRK MITTE VON BERLIN

Auftraggeber

Bezirksamt Mitte von Berlin Abt. Stadtentwicklung, Wirtschaft, Bauen und Ordnung Stadtentwicklungsamt, Stadtplanung Müllerstraße 146

13353 Berlin

Auftragnehmer

LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH Geschäftsführer Roland Schröder

Gaudystraße 12

10437 Berlin

Tel.: 030 – 816 16 03 90 Fax: 030 – 816 16 03 91 www.LPGmbH.de

Bearbeitung: Dipl.-Ing. Sören Drescher Dipl.-Ing. Marie-Luise Hornbogen Dipl.-Ing. Roland Schröder B. Sc. Marina Trapp

Abbildungen Deckblatt: Eigene Aufnahme LPG mbH, 2015

Stand: 04.02.2016

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 2 Inhalt

1. Vorbemerkung und Aufgabenstellung ...... 4 1.1 Anlass und zentrale Fragestellung ...... 4 1.2 Vorgehensweise und Methodik ...... 4 1.3 Das soziale Erhaltungsrecht ...... 6

2. Analyse des Untersuchungsgebietes ...... 7 2.1 Beschreibung des Untersuchungsgebietes ...... 7 2.2 Grundlegende Information zur Haushaltsbefragung ...... 8 2.3 Auswertung der Haushaltsbefragung ...... 8 2.4 Analyse Aufwertungspotenzial ...... 9 2.4.1 Aufwertungsspielraum...... 9 2.4.2 Aufwertungsanreize und Aufwertungsneigung ...... 14 2.4.3 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials ...... 15 2.5 Analyse Aufwertungsdruck ...... 16 2.5.1 Umfang der Veränderungen ...... 16 2.5.2 Intensität der Veränderung...... 21 2.5.3 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks ...... 25 2.6 Analyse Verdrängungspotenzial ...... 26 2.6.1 Verdrängungsgefahr ...... 26 2.6.2 Gebietsbindung...... 34 2.6.3 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials...... 40 2.7 Auswertung der Analyse und Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur ...... 40 2.8 Steckbrief Oranienburger Vorstadt ...... 44

3. Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen für eine Erhaltungsverordnung ...... 49

4. Verzeichnisse und Quellenangaben ...... 50 4.1 Abbildungsverzeichnis...... 50 4.2 Tabellenverzeichnis ...... 51 4.3 Literaturquellen ...... 51 4.4 Internetquellen ...... 51

5. Anhang: Indikatoren der Analysen zu Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungspotenzial ...... 53

6. Anhang: Fragebogen ...... 55

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 3 1. Vorbemerkung und Aufgabenstellung

1.1 Anlass und zentrale Fragestellung

Seit dem 11.07.2003 ist das Untersuchungsgebiet Oranienburger Vorstadt als soziales Erhaltungsge- biet festgesetzt. Gemäß Rechtsprechung wird eine soziale Erhaltungsverordnung nicht zeitlich fixiert, sondern aufgehoben, „wenn entweder der Schutz vor Verdrängung nachhaltig garantiert ist, oder die Verdrängung stattgefunden hat und damit das Ziel nicht mehr erreichbar ist.“1 Daher sind für die Fort- führung von sozialen Erhaltungsgebieten regelmäßig die Anwendungsvoraussetzungen zu überprüfen, indem das bauliche Aufwertungspotenzial, der wohnungswirtschaftliche Aufwertungsdruck und das soziale Verdrängungspotenzial ermittelt werden, um mögliche städtebauliche Folgen und die Veränderung der Auslastung von öffentlichen Infrastrukturen abschätzen zu können.

Mit der Nachuntersuchung wird überprüft, ob die Anwendungsvoraussetzungen noch vorliegen. Neben der Analyse sekundärstatistischer Daten hat sich in der Praxis die Durchführung einer kleinräumigen Haushaltsbefragung als zielführend erwiesen, um vertiefende Informationen zur Ausstattung der Woh- nungen, der Miethöhe und den Einkommensverhältnissen sowie der Gebietsbindung der Bevölkerung ermitteln zu können, da die sekundärstatistischen Datengrundlagen zur Bewertung der gegenwärtigen Situation im Untersuchungsgebiet nicht ausreichen. Folgende Fragestellungen sollen durch die Nachunter- suchung beantwortet werden:

. Wie setzt sich die Wohnbevölkerung in der Oranienburger Vorstadt zusammen?

. Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevöl- kerung, dem Wohnraumangebot und der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur?

. Welche konkreten negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusam- mensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten?

. Welche Handlungserfordernisse bestehen im Gebiet und welche konkreten Schutzziele können mit der sozialen Erhaltungsverordnung verfolgt werden?

. Welche Auswirkungen kann die auf der Landesebene beschlossene Umwandlungsverordnung für das Untersuchungsgebiet Oranienburger Vorstadt entfalten?

1.2 Vorgehensweise und Methodik

Die Nachuntersuchung wird in vier Modulen bearbeitet. Dazu wird das Untersuchungsgebiet hinsichtlich der Wohnbevölkerung, des Gebäudebestands und des Wohnraumangebotes sowie der öffentlichen Infrastruktur blockscharf analysiert. Darauf aufbauend werden besondere städtebauliche Gründe und mögliche Konsequenzen ermittelt, die durch eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevöl- kerung insbesondere für die soziale Infrastruktur und die Wohnraumversorgung zu erwarten sind, um zu

1 Rainer Tietzsch, Der Schutz der Gebietsbevölkerung im Sanierungsgebiet, Rechtsgutachten, Berlin, 1995, S. 17, zit. in Martin Geßner, Leistungsfähigkeit des städtebaulichen Instruments Milieuschutz für die Stadtentwicklung in Berlin, 2008, S. 54.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 4 überprüfen, ob die Anwendungsvoraussetzungen zur Aufrechterhaltung der soziale Erhaltungsverord- nung noch gegeben sind (vgl. Abbildung 1).

Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau

Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 5 1.3 Das soziale Erhaltungsrecht

Das Ziel der sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Nummer 2 BauGB ist der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen. Dies verweist auf zwei Tatbestände, die bei der Beurteilung über eine Erhaltungsverordnung überprüft werden müssen. Zum einen die Schutzwürdigkeit der vorherrschenden Bevölkerungszusammensetzung und zum anderen die besonderen städtebaulichen Gründe. Daraus ergeben sich zwei Fragen: Wie wird die Sozialstruktur aus städtebaulicher Sicht bewertet und welche städtebaulichen Auswirkungen gehen von einer Verän- derung dieser Struktur aus?

§ 172 Absatz 1 Satz 1 und 4 BauGB geben für Erhaltungsgebiete einen Genehmigungsvorbehalt für den Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und (unter bestimmten Voraus- setzungen) die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, vor. Die Erhaltungsverordnung hat eine zweistufige Wirkungsweise. Mit der Fest- setzung der Rechtsverordnung für einen bestimmten räumlichen Geltungsbereich (Stufe 1) wird die Er- haltungswürdigkeit des Gebietes begründet, eine konkrete Rechtsverbindlichkeit für Vorhaben ergibt sich daraus jedoch noch nicht. Dies bedeutet, dass genehmigungspflichtige Vorhaben grundsätzlich er- laubt bleiben, jedoch einer konkreten Prüfung unterzogen werden, um die von ihnen ausgehende Ge- fährdung für das Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe 2). Erst mit Einreichung des Genehmigungsantrages findet eine Abwägung über das betreffende Vorhaben statt.2

Für die Genehmigungspraxis gilt, dass Maßnahmen, die zur Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungs- zustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Min- destanforderungen beitragen, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB grundsätzlich zu genehmigen sind. Eine soziale Erhaltungsverordnung soll damit nicht dazu beitragen, einen baulichen Sub- standard im Quartier zu konservieren.

Mit Beschluss vom 03.03.2015 hat der Berliner Senat die Einführung einer Umwandlungsverordnung für das Land Berlin verabschiedet, die gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB ihre Wirkung in sozialen Erhal- tungsgebieten entfaltet, so dass die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum zukünftig einer Ge- nehmigung bedarf. Damit wurde die Steuerungswirkung des sozialen Erhaltungsrechts erweitert.

2 Michael Krautzberger, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar, München 2009, Rn. 29.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 6 2. Analyse des Untersuchungsgebietes

2.1 Beschreibung des Untersuchungsgebietes

Das Untersuchungsgebiet Oranienburger Vorstadt ist durch die Chausseestraße, die Invalidenstraße, die Bergstraße, die Tor- und Luisenstraße sowie die Friedrich- und Tucholskystraße begrenzt. Die Inva- liden-, Tor- und Chausseestraße zeichnen sich durch eine hohe Verkehrsdichte aus. Das Untersuchungs- gebiet ist gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden. In unmittelbarer Nähe verkehren S-, U- und Straßenbahnen sowie Buslinien.

Das Untersuchungsgebiet ist seit dem 11.07.2003 als soziales Erhaltungsgebiet festgesetzt. Dieses umfasst insgesamt zehn statistische Blöcke (vgl. Abbildung 2). Östlich und südlich grenzen die ehemaligen Sanierungsgebiete Rosenthaler Vorstadt und Spandauer Vorstadt an.

Im Untersuchungsgebiet stehen 295 Wohngebäude mit 3.994 Wohnungen, gründerzeitliche Bebauung und Strukturen prägen das Wohngebiet3. Ein geschlossenes Straßenraster ist weitgehend erhalten. Le- diglich an der Invalidenstraße befinden sich größere Wohngebäude in Zeilenbauweise der 1950er/1960er Jahre. Baulücken sind durch höherwertigen Wohnungsneubau der 2000er Jahre ge- schlossen. In den Erdgeschosszonen ist eine Vielzahl an Einzelhandelsgeschäften höherer Preis- und Qua- litätsklassen (z. B. Boutiquen) sowie Gastronomie angesiedelt. Geschäfte der Nahversorgung sind im Gebiet nur wenige vorhanden.

Abbildung 2: Untersuchungsgebiet Oranienburger Vorstadt

Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH

3 Stand 31.12.2014, AfS Berlin-Brandenburg, GWZ zuzüglich Neubauvorhaben im Zeitraum 2011 bis 2014.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 7 Zum 31.12.2014 lebten im Untersuchungsgebiet genau 6.931 Personen. Seit dem Jahr 2010 ist die Bevölkerungszahl um über 450 Personen angestiegen, dies entspricht einem Zuwachs von 7 %.4

2.2 Grundlegende Information zur Haushaltsbefragung

Zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen der sozialen Erhaltungsverordnung wurden mittels einer Haushaltsbefragung repräsentative Angaben zu soziodemographischen Fragen, der Einwohner- und Haushaltsstruktur, den Einkommensverhältnissen und vor allem zu den Wohnverhältnissen, der Miet- entwicklung und der Miethöhe erhoben.

Die Haushaltsbefragung wurde als schriftliche Befragung in Form eines standardisierten Fragebogens im Zeitraum Anfang September bis Mitte Oktober des Jahres 2015 durchgeführt. Insgesamt wurden 4.000 Fragebögen verschickt. Die Auswahl der Haushalte erfolgte anhand einer adressscharfen Aus- wertung der gemeldeten Personen im Untersuchungsgebiet. Neben dem achtseitigen Fragebogen er- hielten die Haushalte eine Plandarstellung des Untersuchungsgebietes, Informationen zum rechtlichen Hintergrund des sozialen Erhaltungsrechts und Erläuterungen zum Ausfüllen des Fragebogens (vgl. An- hang). Mit insgesamt 603 ausgewerteten Fragebögen aus allen Blöcken wurde die Mindeststichprobe erreicht, so dass die Haushaltsbefragung repräsentativ ist.5 Die Rücklaufquote aus den zehn Blöcken entsprach dabei der anteiligen Verteilung der Wohnbevölkerung. Insgesamt gingen 624 ausgefüllte Fragebögen ein, davon waren elf stark verspätet und zehn ungültig. Diese wurden nicht in die Auswer- tung mit einbezogen. Der Rücklauf der Haushaltsbefragung liegt bei 15,6 %.

2.3 Auswertung der Haushaltsbefragung

Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in Diagrammen dargestellt. Je nach Fragetyp (Einfach- oder Mehrfachnennungen) und Beantwortung durch den Haushalt (z. B. durch Nicht-Beantwortung oder fehlerhaftes Ausfüllen von Fragen) variieren die Grundgesamtheiten (N) bei den einzelnen Fragen. Die zu Grunde liegende Zahl der einbezogenen Antworten ist jeweils in den Diagrammen angegeben (N=x). Zur besseren Lesbarkeit sind in der Regel die Prozentwerte und/oder die absoluten Werte zu- sätzlich angegeben. In den Ausführungen zur Haushaltsbefragung wird zur besseren Lesbarkeit von Haushalten gesprochen. Dies bezieht sich jeweils auf die antwortenden Haushalte zur jeweiligen Frage bzw. auf die teilnehmenden Haushalte an der Haushaltsbefragung.

4 AfS Berlin-Brandenburg, Bevölkerung/Kommunalstatistik, Melderechtlich registrierte Einwohnerinnen und Einwohner im Untersuchungsgebiet an den Stichtagen 31.12.2010 und 31.12.2014. 5 Bei einer Wahrscheinlichkeit von knapp 99,0 % und eine Fehlertoleranz von 0,05.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 8 Anhand der Daten der Haushaltsbefragung werden die Indikatoren Aufwertungspotenzial, Aufwer- tungsdruck und Verdrängungspotenzial bestimmt, um daraus Rückschlüsse zu ziehen, ob die Anwen- dungsvoraussetzungen für den Erhalt der sozialen Erhaltungsverordnung noch gegeben sind. Dazu wird die Ausprägung der drei Indikatoren Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungspo- tenzial in zusammenfassenden Ampelgrafiken dargestellt:

. rote Kreise bedeuten ein/en starkes/n,

. gelbe Kreise ein/en mittleres/n und

. grüne Kreise kein bzw. ein/en geringes/en

Aufwertungspotenzial/Aufwertungsdruck/Verdrängungspotenzial.

Die prozentuale Verteilung der einzelnen Nennungen pro Kategorie wird durch die Größe der Kreise verdeutlicht. Die Systematik der Bewertung der Ausprägung der einzelnen Indikatoren ist im Anhang dargestellt.

2.4 Analyse Aufwertungspotenzial

Das Aufwertungspotenzial beschreibt, ausgehend vom Gebäude- und Wohnungsbestand des Gebietes, die bestehenden Möglichkeiten zu wohnwerterhöhenden Maßnahmen, die über den zeitgemäßen Aus- stattungsstandard hinausgehen (können). Es umfasst die Spielräume für Modernisierungsmaßnahmen („Aufwertungsspielräume“), die immobilienwirtschaftlichen Ertragserwartungen („Aufwertungsanrei- ze“) sowie die Eignung der immobilienwirtschaftlichen Struktur für die Realisierung von Aufwertungs- spielräumen („Aufwertungsneigung“).

2.4.1 Aufwertungsspielraum

Zur Einschätzung des Aufwertungsspielraums wurden folgende Indikatoren untersucht:

. Gebäudealter6

. Wohnungsschlüssel und Wohnfläche7

. Ausstattungsmerkmale

. Modernisierungen

. Gebäudezustand und Modernisierungspotenziale

6 Zusätzlicher Indikator, der nicht in der zusammenfassenden Ampel berücksichtig ist, jedoch die in die Ampelauswertungen einfließenden Indikatoren für eine genauere Analyse ergänzt. 7 Zusätzlicher Indikator, der nicht in der zusammenfassenden Ampel berücksichtig ist, jedoch die in die Ampelauswertungen einfließenden Indikatoren für eine genauere Analyse ergänzt.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 9 Gebäudealter

Im Untersuchungsgebiet stehen 295 Gebäude, in denen sich 3.994 Wohnungen befinden.8 Etwa 70 % der Wohnungen befinden sich in Gebäuden, die bis zum Jahr 1918 gebaut wurden. In der Haushalts- befragung geben etwa 13 % der Haushalte an, in Gebäuden zu leben, die zwischen 1919 und 1949 entstanden sind.

Wohnungsschlüssel und Wohnfläche

Charakteristisch für das Untersuchungsgebiet sind vor allem 2- und 3-Zimmer-Wohnungen: Auf sie entfallen 22 % bzw. etwa 30 %. Vor allem 1-Zimmer-Wohnungen sind mit knapp 4 % kaum vorhanden. Dies spiegelt sich auch in der Verteilung der Wohnungsgrößen nach Quadratmetern wider. Lediglich 3 % der Wohnungen sind kleiner als 40 qm, 45 % der Wohnungen sind größer als 90 qm (vgl. Steck- brief Kapitel 2.8).

Ausstattungsmerkmale

Die Wohnungen im Untersuchungsgebiet sind größtenteils gemäß Berliner Mietspiegel im Vollstandard ausgestattet (vgl. Tabelle 1), d. h. sie verfügen über eine Sammelheizung und ein Bad mit WC.9 Fast 30 % der Haushalte verfügen über eine moderne, energiesparende Heizungsanlage, 18 % ausschließ- lich über eine Gasetagenheizung, so dass hier kein Aufwertungspotenzial besteht. Zwar haben rund 4 % der Haushalte eine Ofenheizung in ihrer Wohnung, allerdings verfügen nur 1,5 % der Haushalte ausschließlich über eine Ofenheizung und weisen damit ein Aufwertungspotenzial zur Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes auf.

Die Warmwasserversorgung wird in fast drei Viertel aller Haushalte durch eine zentrale Warmwasser- versorgung gewährleistet. Weniger als ein Viertel der Haushalte verfügt über einen Elektroboiler bzw. über einen Gas-/Elektro-Durchlauferhitzer. Badeöfen sind im Untersuchungsgebiet kaum noch vorhanden.

Zum gebietstypischen Ausstattungszustand gehören desweiteren überwiegend geflieste Badezimmer mit einer Badewanne. Außentoiletten sind nur noch in Einzelfällen vorhanden. Über 60 % der Wohnungen verfügen über einen Balkon. Ebenfalls über 60 % der Wohnungen haben Parkett oder abgezogene Dielen. Hinsichtlich zusätzlicher Ausstattungsmerkmale wird deutlich, dass rund 60 % der Haushalte eine Einbauküche in ihrer Wohnung haben. Die Merkmale Aufzug, Gäste-WC und Fußbodenheizung sind zahlreich in der Haushaltsbefragung genannt worden. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass weniger als 4 % der Wohnungen ein starkes Aufwertungspotenzial haben.

8 Stand 31.12.2014, AfS Berlin-Brandenburg, GWZ zuzüglich Neubauvorhaben im Zeitraum 2011 bis 2014. 9 Gemäß dem Berliner Mietspiegel umfasst der Vollstandard eine Sammelheizung (zentrale Wärme- und Energieerzeugung; umfasst auch eine Etagen- und Wohnungsheizung, die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt), ein WC und ein Bade- zimmer innerhalb der Wohnung (SenStadtUm, Berliner Mietspiegel, Berlin 2015, S. 8.)

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 10 Tabelle 1: Ausstattung der Wohnungen nach Ausstattungsmerkmalen Ausstattungsmerkmal Anteil (N=603)10 Heizungsart Ofenheizung 3,6 % Kaminofen 3,2 % Gasetagenheizung 21,9 % Zentralheizung/Fernheizung 70,6 % Fußbodenheizung 10,3 % Warmwasser Kohlebadeofen 0,7 % Elektroboiler 4,3 % Gas-/Elektro-Durchlauferhitzer 20,7 % zentrale Warmwasserversorgung 73,3 % Sanitär Außentoilette 0,7 % Innentoilette 99,3 % Duschbad 12,3 % Bad mit Badewanne 54,1 % Bad mit Dusch und Badewanne 26,8 % mobile Dusche/Badewanne außerhalb des Bades 0,4 % fest installierte Dusche/Badewanne außerhalb des Bades 6,4 % Wandfliesen 85,6 % Gäste-WC 24,7 % Fenster Kastendoppelfenster 26,2 % Isolierglas in der gesamten Wohnung 65,8 % Isolierglas in Teilen der Wohnung 14,4 % Fußboden Parkett/abgezogene Dielen 61,5 % weitere Ausstattung kleiner Balkon/Terrasse/Wintergarten (bis 4 qm) 33,8 % großer Balkon/Terrasse/Wintergarten (über 4 qm) 31,2 % Aufzug 41,6 % Einbauküche 59,5 % verstärkte Elektroleitungen/moderne Elektroinstallation 62,4 % energieeinsparende Merkmale moderne, energiesparende Heizungsanlage 28,4 % Solaranlage zu Erwärmung von Wasser 1,7 % Solaranlage zur Stromgewinnung 1,0 % gedämmte Hausfassade 27,2 % gedämmte Kellerdecke 12,9 % gedämmtes Hausdach 23,9 % gedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen 27,9 % Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

10 Der Anteil der Nennungen bezieht sich auf absolute Häufigkeiten, in wenigen Fällen waren Mehrfachnennungen möglich.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 11 Modernisierungen

Die in der zusätzlich durchgeführten Ortsbildanalyse11 festgestellten Modernisierungsmaßnahmen lassen sich in der Haushaltbefragung bestätigen. Fast zwei Drittel der Wohnungen sind mit Isolierglasfenstern ausgestattet. Lediglich etwas mehr als ein Viertel der Haushalte gab in der Befragung an, dass sie ausschließlich Kastendoppelfenster in ihrer Wohnung haben. In einigen Fällen verfügen die Wohnungen sowohl über neue, als auch über alte Fenster. Jeweils rund ein Viertel der Haushalte gab an, dass ihr Wohngebäude über eine gedämmte Fassade, ein gedämmtes Dach und/oder über gedämmte Hei- zungs- und Warmwasserleitungen verfügt.

Bei 31 % der Haushalte wurde in den letzten drei Jahren eine Modernisierung der Wohnung bzw. des Wohngebäudes durchgeführt, bei weiteren 5 % dauert die Modernisierung noch an, 3 % steht eine bereits angekündigte Modernisierung bevor. 61 % der Haushalte gaben an, dass keine Modernisierung durchgeführt wurde oder derzeit geplant ist (vgl. Steckbrief Kapitel 2.8).

Abbildung 3: Gewünschte zusätzliche Ausstattung der Wohnung (absolute Nennungen) N=445 0 50 100 150 200 250 300

keine 268

Aufzug 32

Bad/Sanitär 25

Balkon 52

Dämmung 20

Einbauküche/Küche allgemein 16

Elektrik 8

Fenster 43

Fußboden 13

Heizung/Warmwasser 20

Türen 5

sonstige Ausstattung 17

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Konkrete Wünsche zur Ausstattungsverbesserung sind in Abbildung 3 dargestellt. Mehr als die Hälfte der Haushalte gab explizit an, dass sie sich für ihre Wohnung keine zusätzliche Ausstattung wünschen. Die häufigsten Nennungen entfallen auf die Kategorien Anbau eines Balkons und eines Aufzugs sowie auf die Modernisierung der Fenster. Gleich häufig wurden die Merkmale Dämmung und Hei- zung/Warmwasserversorgung genannt. Insgesamt entfallen nur 83 Nennungen auf die Merkmale Dämmung, Fenster und Heizung/Warmwasser, die ein energetisch relevantes Aufwertungspotenzial begründen können (vgl. Abbildung 3).

11 Das vorhandene Potenzial zur Modernisierung und nachholender Sanierung wurde u. a. durch eine vertiefende Ortsbildana- lyse festgestellt. Während der Begehungen im September und Oktober 2015 wurden der Sanierungsstand (Fassade, Fens- ter und Dach), das energetische Modernisierungspotenzial, die Ausstattung mit den Merkmalen Balkon, straßenseitiger Auf- zug und Dachgeschossausbau sowie ergänzend das Straßenbild, der öffentliche Raum und die Gewerbestruktur anhand fester Bewertungskriterien gebäudescharf analysiert.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 12 Gebäudezustand und Modernisierungspotenziale

Das Untersuchungsgebiet Oranienburger Vorstadt weist geringe Modernisierungspotenziale auf. Ver- einzelt sind gründerzeitliche Gebäude mit unsanierter Fassade und äußeren Beschädigungen an Fens- tern vorhanden. Größere, zusammenhängende und unsanierte Gebäuderiegel an der Torstraße befinden sich im Eigentum einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft oder -genossenschaft. In Abbildung 4 sind die Gebäude mit Sanierungspotenzial kartografisch dargestellt.

Abbildung 4: Sanierungspotenziale

Quelle: Eigene Darstellung und Erhebung LPG mbH, Ortsbildanalyse Oktober 2015

Insgesamt zeigt sich ein hoher Aufwertungsstatus. In dem letzten Jahrzehnt sind erhebliche Aufwertungs- maßnahmen durchgeführt worden. Der allgemeine Zustand der Wohngebäude ist insgesamt gut bis sehr gut. Eine Vielzahl an Gebäuden wurde straßenseitig mit neuen Balkonen ausgestattet. Mehr als die Hälfte aller erfassten Balkone sind nachträglich in den vergangenen Jahren angebracht worden12.

Das energetische Sanierungspotenzial hinsichtlich der Wärmedämmung der Fassaden ist theoretisch sehr hoch. Nur acht Gebäude sind mit einer Wärmedämmung verkleidet. Jedoch ist nicht anzunehmen, dass bei bereits sanierten Gebäuden energetisch „nachsaniert“ wird.

12 28 neue Balkone, 50 Gebäude mit Balkonen insgesamt

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 13 Abbildung 5: Sanierungspotenzial Abbildung 6: Sanierungspotenzial

Quelle: Eigene Aufnahme LPG mbH, September 2015 Quelle: Eigene Aufnahme LPG mbH, Oktober 2015

Abbildung 7: Balkonanbau und Kunststofffenster Abbildung 8: Energetisch saniertes Gebäude

Quelle: Eigene Aufnahme LPG mbH, September 2015 Quelle: Eigene Aufnahme LPG mbH, September 2015

Das tatsächliche energetische Modernisierungspotenzial verbleibt lediglich für die geringe Zahl an unsanierten Gebäuden. Ein großer Anteil der Dachgeschosse wurde zur Schaffung von Wohnraum ausge- baut. Bei der Mehrzahl der Gebäude wurden neue Kunststofffenster eingesetzt. Bei jenen, die noch mit Holzfenstern ausgestattet sind, ist der äußerlich erkennbare Zustand jedoch ebenso gut, so dass kein erforderlicher Austausch und damit eine Aufwertung zu erwarten ist.

2.4.2 Aufwertungsanreize und Aufwertungsneigung

Zur Einschätzung der Aufwertungsneigung wurde der Indikator Mietsteigerung nach Modernisierung untersucht. Der Indikator ist im Zusammenhang mit den Indikatoren des Aufwertungsdrucks in Kapitel 2.5.2 zu betrachten.

Mietsteigerung nach Modernisierung

Die Aufwertungsanreize durch die Eigentümer/innen der Wohnungen und Gebäude sind gering. Mo- dernisierungsbedingt sind laut Haushaltsbefragung Mietsteigerungen von durchschnittlich 8 % erzielt worden. Höhere Mietsteigerungen sind laut Haushaltsbefragung bei Mieterhöhungen ohne Modernisie-

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 14 rung mit durchschnittlich 19 % erzielt worden. In der Regel sind jedoch die größten Mietsteigerungen bei Neuvermietungen erfolgt: Durchschnittlich stieg die Netto-Kaltmiete je qm um über 54 % bzw. 3,50 Euro (vgl. Tabelle 2).

Tabelle 2: Mietsteigerung nach Modernisierung Alte und neue durchschnittli- Durchschnittliche Mietsteige- Art der Mietsteigerung che Netto-Kaltmiete je qm rung in % und Euro je qm modernisierungsbedingte 5,60 Euro 6,05 Euro 8,0 %| 0,45 Euro Mietsteigerungen  durchschnittliche Mietsteigerung 6,48 Euro 10,00 Euro 54,3 % | 3,52 Euro durch Neuvermietung  durchschnittliche Mieterhöhun- 6,31 Euro 7,51 Euro 19,0 % | 1,20 Euro gen ohne Modernisierung  Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

2.4.3 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials

Die zusammenfassende Auswertung des Aufwertungspotenzials ist in Abbildung 9 dargestellt. Aus der Darstellung zum Aufwertungspotenzial ist abzulesen, dass im Untersuchungsgebiet nur noch ein geringes Potenzial zur Aufwertung des Wohnungsbestandes vorhanden ist. Der Zustand und die Ausstattungen der Wohnungen und Wohngebäude sind insgesamt sehr hoch, so sind die Wohnungen überwiegend im Vollstandard nach Berliner Mietspiegel ausgestattet und verfügen über zusätzliche Ausstattungsmerk- male, so dass nur noch ca. 4 % der Wohnungen über ein konkretes nachholendes Sanierungspotenzial verfügen. Weitere nachholende Sanierungsmaßnahmen sowie die Ausstattung der Gebäude und Woh- nungen mit zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen sind daher nur in begrenztem Umfang zu erwarten. Gebäude mit größeren Sanierungspotenzialen befinden sich darüber hinaus überwiegend im Eigentum von kommunalen Wohnungsunternehmen oder Genossenschaften. Aufgrund des hohen Ausstattungs- und Sanierungsstatus sind die Aufwertungsanreize für Eigentümer/innen, durch eine Modernisierung höhere Mieterlöse zu erzielen geringer als durch Neuvermietung oder der Anpassung der Miete gemäß § 558 Bürgerlichem Gesetzbuch.

Abbildung 9: Übersicht Aufwertungspotenzial (Angaben in Prozent) starkes Aufwertungspotenzial mittleres Aufwertungspotenzial kein/geringes Aufwertungspotenzial

3,2 3,8 4,2 2,7 17,3 6,2

22,4 23,3 47,0 61,2 13,6 33,5

74,5 73,0 48,8 36,1 69,1 60,3

Ausstattung Heizung Sanitär Gebäude- Mietsteigerung Zusammenfassung allgemein zustand nach Aufwertungs- Modernisierung potenzial Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 15 2.5 Analyse Aufwertungsdruck

Der Indikator Aufwertungsdruck beschreibt die bereits manifeste Dynamik der Veränderungen im Ge- biet und umfasst sowohl den Umfang als auch die Intensität der Veränderungen. Dabei wird der Um- fang der Veränderungen durch Umwandlungsaktivitäten, Verkäufe, Bauanträge, Modernisierungsmaß- nahmen und Mieterhöhungen bestimmt. Die Intensität der Veränderungen wird durch die Neuvermie- tungsrendite und den Umfang der Mieterhöhungen beschrieben. Je größer der Umfang und je stärker die Intensität der jüngsten Veränderungen, desto höher wird der Aufwertungsdruck eingeschätzt.

2.5.1 Umfang der Veränderungen

Die Einschätzung zum Umfang der Veränderungen beruht auf folgenden Indikatoren:

. Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Umwandlungen13

. Bauanträge14

. Netto-Kaltmiete nach Zuzugsjahr und Wohnfläche15

Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Umwandlungen

Im Zeitraum 2009 bis 2015 wurden 28 Anträge für die Erteilung oder Änderung/Ergänzung einer Ab- geschlossenheit gestellt. Dies betrifft 435 Wohneinheiten, wovon bereits 95 % in Einzeleigentum umgewandelt wurden. Die Dynamik hat in den Jahren 2014 und 2015 deutlich abgenommen wie Abbildung 10 verdeutlicht.

Abbildung 10: Abgeschlossenheitsbescheinigungen 2009 bis 2015 160

140

120

100 Änderungs- oder 80 Ergänzungsantrag (N=85)

60 Antrag auf Erteilung (N=350) 40

0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Quelle: Eigene Darstellung nach Bezirksamt Mitte von Berlin, Auszug aus dem EBG, erteilte Abgeschlossenheits- bescheinigungen 2009 bis 2015

13 Zusätzlicher Indikator, der nicht in der zusammenfassenden Ampel berücksichtig ist, jedoch die in die Ampelauswertungen einfließenden Indikatoren für eine genauere Analyse ergänzt. 14 Zusätzlicher Indikator, der nicht in der zusammenfassenden Ampel berücksichtig ist, jedoch die in die Ampelauswertungen einfließenden Indikatoren für eine genauere Analyse ergänzt. 15 Zusätzlicher Indikator, der nicht in der zusammenfassenden Ampel berücksichtig ist, jedoch die in die Ampelauswertungen einfließenden Indikatoren für eine genauere Analyse ergänzt.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 16 Der gesamte Anteil an Eigentumswohnungen am Wohnungsbestand ist sehr hoch. Insgesamt sind von den 3.994 Wohnungen im Untersuchungsgebiet16 2.827 Eigentumswohnungen17, d. h. 70 %. Die in Eigentum umgewandelten Wohnungen sind im gesamten sozialen Erhaltungsgebiet relativ gleichmäßig verteilt (vgl. Abbildung 11). Zum Teil sind jedoch ganze Straßenzüge und Blöcke betroffen. Aufgrund des bereits sehr hohen Anteils an Eigentumswohnungen ist der Steuerungseffekt der Umwandlungsverordnung unter Berücksichtigung der Eigentümerstruktur (vgl. Kapitel 2.5.2) gering.

Abbildung 11: Abgeschlossenheiten und in Eigentum umgewandelte Wohnungen

Quelle: Eigene Darstellung nach Vermessungsamt Bezirk Mitte von Berlin, Auszug aus dem Liegenschaftskataster, 04.08.2015; Bezirksamt Mitte, Auszug aus dem EBG, erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen 2009 bis 2015

16 Stand 31.12.2014, AfS Berlin-Brandenburg, GWZ zuzüglich Neubauvorhaben im Zeitraum 2011 bis 2014. 17 Stand 04.08.2015, Bezirksamt Mitte von Berlin, Vermessungsamt, Auszug aus dem Liegenschaftskataster.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 17 Bauanträge

Im Zeitraum der Jahre 2009 bis 2015 wurden 23 Bauanträge mit 31 Einzelmaßnahmen genehmigt. Die Abbildung 12 zeigt die Anzahl der Einzelmaßnahmen im gesamten Zeitraum. Im Jahr 2015 gingen bis Ende Juli keine Anträge ein. Die meisten Bauanträge betreffen Wohnungsneubau und Dachgeschoss- ausbauten/Aufstockungen. Bei Dachgeschossausbauten bzw. Aufstockungen wurden in einigen Fällen gleichzeitig der Einbau eines Personenaufzuges oder in einem Fall auch die Zusammenlegung mit darun- ter liegenden Wohnungen beantragt. Mit den Neubauten entstand hochwertiger Wohnraum. Die Tei- lung von Wohnraum sowie Nutzungsänderungen spielen keine bzw. eine untergeordnete Rolle. In Ab- bildung 13 sind die Baugenehmigungen in einer Karte dargestellt.

Abbildung 12: Baugenehmigungen nach Einzelmaßnahmen 2009 bis 2015 10 Balkonanbau/-sanierung 9 9 Aufzüge 8 7 Energetische Sanierung 7 Nutzungsänderung Wohnen in Gewerbe 6 5 5 Nutzungsänderung Gewerbe in Wohnen 5 Wohnungsteilung 4 Wohnungszusammenlegung 3 2 Dachgeschossausbau/Aufstockung 2 1 1 1 1 Dachterrassen 0 0 0 Neubau Quelle: Eigene Darstellung nach Bezirksamt Mitte von Berlin, Auszug aus dem elektronischen Bau- und Genehmi- gungsverfahren nach Vorgangstypen, 01.01.2009 bis 31.07.2015

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 18 Abbildung 13: Baugenehmigungen 2009 bis 2015

Quelle: Eigene Darstellung nach Bezirksamt Mitte von Berlin, Auszug aus dem elektronischen Bau- und Genehmi- gungsverfahren nach Vorgangstypen, 01.01.2009 bis 31.07.2015

Netto-Kaltmieten nach Zuzugsjahr und Wohnfläche

Abbildung 14 stellt die Verteilung der Netto-Kaltmiete/qm nach Einzugsjahr in die Wohnung gegen- über. Somit wird deutlich, dass die Netto-Kaltmieten bei länger bestehenden Mietverhältnissen prozen- tual niedriger ausfallen, als bei denen, die erst seit dem Jahr 2011 bestehen. Die Netto-Kaltmieten steigen mit späterem Zuzugsjahr immer stärker an, Mieten unter 6,00 Euro/qm sind kaum noch vorhanden, sie liegen bei weniger als 10 % seit dem Zuzugsjahr 2011. Insbesondere das gehobene Mietni- veau mit einer Netto-Kaltmiete von über 10,00 Euro/qm ist nach dem Jahr 2011 deutlich angewachsen und umfasst knapp 70 % der Haushalte dieser Zuzugsperiode18.

18 Etwa 30 % der Haushalte sind seit 2011 in das Untersuchungsgebiet gezogen.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 19 Abbildung 14: Verteilung der Netto-Kaltmiete/qm nach Einzugsjahr in die Wohnung N=333 0% 20% 40% 60% 80% 100%

bis 1980 in die Wohnung gezogen 1 1 9 2 1 1 unter 4,00 Euro/qm

4,00 bis unter 5,00 Euro/qm 1981 bis 1985 in die Wohnung gezogen 1 1 8 2 1 5,00 bis unter 6,00 Euro/qm 1986 bis 1990 in die Wohnung gezogen 4 9 7 1 6,00 bis unter 7,00 Euro/qm

1991 bis 1995 in die Wohnung gezogen 1 5 2 1 1 7,00 bis unter 8,00 Euro/qm

1996 bis 2000 in die Wohnung gezogen 4 9 8 8 4 1 2 8,00 bis unter 9,00 Euro/qm

9,00 bis unter 10,00 Euro/qm 2001 bis 2005 in die Wohnung gezogen 5 4 10 10 12 6 3 1 2 10,00 bis unter 11,00 Euro/qm 2006 bis 2010 ins Wohngebiet gezogen 01 4 12 19 22 12 5 4 2 11,00 bis unter 12,00 Euro/qm

2011 bis 2015 in die Wohnung gezogen 5 2 9 11 10 24 22 21 12,00 Euro/qm und mehr

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

In Abbildung 15 ist die Entwicklung der Netto-Kaltmiete/qm mit Hilfe des Median im zeitlichen Verlauf abgebildet. Die Netto-Kaltmiete/qm steigt seit dem Jahr 2001 deutlich an und erfährt seit dem Jahr 2006 eine starke Dynamik. So ist der gemittelte Mietpreis von 5,81 Euro/qm (Einzugsjahr bis 1980) auf 10,00 Euro/qm (Einzugsjahre 2011 bis 2015) angestiegen. Auffällig ist zudem, dass die Maximalaus- prägungen seit dem Zuzugsjahr 2001 deutlich angestiegen sind und umgerechnet bis zu 14,92 Euro/qm in der Spitze erreichen. Im Untersuchungsgebiet hat sich – wie ein Zusammenhang mit der Abbildung 14 zeigt – ein ausgeprägtes oberes Mietpreissegment herausgebildet.

Abbildung 15: Entwicklung Netto-Kaltmiete/qm nach Einzugsjahr in die Wohnung (Median) N=333 Median Minimum Maximum 16,00 € 14,00 € 12,00 € 10,00 € 10,00 € 7,27 € 8,00 € 6,67 € 5,81 € 5,58 € 6,00 € 4,95 € 4,78 € 4,79 € 4,00 € 2,00 € 0,00 € bis 1980 1981 bis 1986 bis 1991 bis 1996 bis 2001 bis 2006 bis 2011 bis 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 20 2.5.2 Intensität der Veränderung

Basierend auf der Untersuchung folgender Indikatoren erfolgt die Einschätzung zur Intensität der Ver- änderungen der Bevölkerung im Untersuchungsgebiet:

. Netto-Kaltmieten19

. Modernisierungsmaßnahmen

. Mieterhöhungen

. Eigentümer-Struktur

. Neuvermietungsrendite

. Auswirkungen von Umwandlungen auf die Mieterstruktur/bauliche Maßnahmen20

Netto-Kaltmieten

Im Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt zahlen 55 % der Haushalte eine Netto-Kaltmiete von über 6,00 Euro/qm bis unter 10,00 Euro/qm, eine Netto-Kaltmiete von über 10,00 Euro/qm zahlen sogar fast 25 % der Haushalte. Nur 5 % der Haushalte zahlen eine Netto-Kaltmiete von unter 5,00 Euro/qm (vgl. Steckbrief Kapitel 2.8).

In Tabelle 3 ist die Netto-Kaltmiete in Euro/qm in Vollstandard-Wohnungen nach Baujahren im Ver- gleich zum Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2015 abgebildet. Deutlich wird, dass die Netto- Kaltmieten nur in zwei Wohnflächenkategorien unter den Vergleichswerten des Berliner Mietspiegels liegen und in einer Kategorie innerhalb der Vergleichswerte (in der Tabelle grün markiert). In den anderen elf Kategorien sind die Netto-Kaltmieten z. T. sehr deutlich über den Vergleichswerten des Berli- ner Mietspiegels (in der Tabelle rot markiert). Altbau-Wohnungen mit einer Wohnfläche von 90 qm und mehr weisen eine Netto-Kaltmiete von 7,55 Euro/qm auf und liegen damit 2,06 Euro/qm höher als der Vergleichswert des Mietspiegels.

19 Zusätzlicher Indikator, der nicht in der zusammenfassenden Ampel berücksichtig ist, jedoch die in die Ampelauswertungen einfließenden Indikatoren für eine genauere Analyse ergänzt.. 20 Zusätzlicher Indikator, der nicht in der zusammenfassenden Ampel berücksichtig ist, jedoch die in die Ampelauswertungen einfließenden Indikatoren für eine genauere Analyse ergänzt.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 21 Tabelle 3: Netto-Kaltmiete in Euro/qm (Median) nach Wohnfläche in Vollstandard-Wohnungen im Vergleich zum Berliner Mietspiegel 1919 bis 1949 1950 bis 1989 bis 1918 gebaut seit 1990 gebaut Wohn- gebaut gebaut fläche Haus- Miet- Haus- Miet- Haus- Miet- Haus- Miet- haltsbe- spiegel haltsbe- spiegel haltsbe- spiegel haltsbe- spiegel fragung 2015 fragung 2015 fragung 2015 fragung 2015 6,20 bis bis unter 6,63 7,18 7,58 6,86 5,95 6,61 - - 40 qm Euro Euro Euro Euro Euro Euro 40 bis 5,43 bis 7,34 bis 7,02 5,81 6,39 5,83 6,51 11,00 unter 60 5,64 10,01 Euro Euro Euro Euro Euro Euro qm Euro Euro 60 bis 4,99 bis 6,92 bis 6,45 5,98 6,41 5,66 6,07 9,53 unter 90 5,54 8,79 Euro Euro Euro Euro Euro Euro qm Euro Euro 90 qm 4,94 bis 7,45 bis 7,55 5,49 5,95 5,44 5,12 10,00 und 5,84 9,79 Euro Euro Euro Euro Euro Euro mehr Euro Euro Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015; SenStadtUm, Berliner Mietspiegel 2015

Modernisierungsmaßnahmen

Etwa ein Drittel der Haushalte gab an, dass Modernisierungsmaßnahmen bereits durchgeführt wurden oder derzeit noch in Arbeit sind, lediglich bei 3 % der Haushalte wurden Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Bei über der Hälfte der Haushalte wurden keine Modernisierungen durchgeführt oder angekündigt (vgl. Steckbrief Kapitel 2.8). Hierbei ist zu beachten, dass insbesondere bei neuen Bewoh- nern/innen nur selten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt oder angekündigt wurden. Daher wird vermutet, dass ihre Wohnungen bereits vor dem Einzug modernisiert wurden.

Mieterhöhungen

Bei über der Hälfte der Haushalte wurde in den vergangenen drei Jahren die Netto-Kaltmiete erhöht, ein Zehntel hat einen Staffelmietvertrag, in dessen Rahmen es zu einer vertraglich vereinbarten, perio- dischen Erhöhung der Netto-Kaltmiete kommt.21 In 40 % der Fälle war die Mieterhöhung unabhängig von der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme. 74 % der Mieterhöhungen ohne Modernisie- rung haben zu einer Steigerung der Netto-Kaltmiete/qm von bis zu 15 % geführt. In 13 % der Mieter- höhungsfälle ist es zu einer Steigerung von über 20 % der Netto-Kaltmiete/qm gekommen (vgl. Abbil- dung 16 und Kapitel 2.4.2).

21 Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 22 Abbildung 16: Prozentuale Differenz zwischen neuer und alter Netto-Kaltmiete/qm nach Mieterhöhung ohne Modernisierung durch den Eigentümer

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

In 60 % der Fälle ging die Mieterhöhung mit der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme einher. 84 % der Mieterhöhungen nach Modernisierung haben zu einer Steigerung der Netto-Kaltmiete/qm von bis zu 15 % geführt. In weniger als 10 % der Modernisierungsfälle ist es zu einer Steigerung von über 20 % der Netto-Kaltmiete/qm gekommen. Die Abbildung 17 zeigt die prozentuale Steigerung der Netto-Kaltmiete/qm nach einer Modernisierung.

Abbildung 17: Prozentuale Differenz zwischen neuer und alter Netto-Kaltmiete/qm nach Mieterhöhung nach Modernisierung durch den Eigentümer

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 23 Eigentümerstruktur

Die Untersuchung der Eigentümerstruktur im Untersuchungsgebiet gemäß der Gebäude- und Wohnungs- zählung zeigt, dass mit etwa 45 % der Großteil der Wohnungen von Einzeleigentümern/innen vermietet wird. Etwa 20 % der Wohnungen werden von privaten Wohnungsunternehmen vermietet. Der ge- nossenschaftliche und kommunale Wohnungsanteil ist mit 12 % gering.22 In der Haushaltsbefragung konnte eine ähnliche Verteilung festgestellt werden (vgl. Steckbrief Kapitel 2.8). 17 % der Haushalte gaben an, dass es für ihre Wohnung oder ihr Wohngebäude keinen Eigentümerwechsel gab. Die häu- figsten Nennungen zum Zeitpunkt von Eigentümerwechseln für Wohnungen und Wohngebäude gab es für das Jahr 2014 (insgesamt 22 Nennungen). Für die Jahre vor 2001 gab es nur einzelne Nennungen zum Eigentümerwechsel, was auch auf die Zuzugsjahre in das Wohngebiet bzw. in die Wohnung zu- rückzuführen ist.

Neuvermietungsrendite

Der Vergleich der Bestandsmieten vor 2013 mit den Neuvermietungserträgen seit 2013 zeigt, dass die Neuvermietungsrendite im Untersuchungsgebiet sehr hoch ist (vgl. Kapitel 2.4.2).

Auswirkungen von Umwandlungen auf die Mieterstruktur/bauliche Maßnahmen

Um die Auswirkungen der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu überprüfen, wurden insgesamt 23 Fälle analysiert, in denen im Zeitraum 2010 bis 2015 eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt wurde. Außerdem wurden anschließende oder parallele bauliche Maßnahmen und Auswirkungen auf die im Wohngebäude lebenden Mieter/innen zum Zeitpunkt der Beantragung der Abgeschlossen- heitsbescheinigung und zum Zeitpunkt der Haushaltsbefragung untersucht.23

In 22 Fällen wurden die Wohnungen bereits in Eigentum umgewandelt. Sieben Vorgänge entfallen auf Neubauten, wovon bereits sechs direkt in Eigentum umgewandelt wurden bzw. als Eigentumswohnungen entstanden sind. In diese Bestände sind neue Mieter/innen eingezogen.

In sieben Fällen ging eine Umwandlung des Gebäudes in Eigentum mit baulichen Maßnahmen einher. In fünf dieser Fälle sind in diesem Zuge Veränderungen der Haushaltsstruktur zu erkennen, d. h. dass vor der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits weniger Wohnräume bewohnt waren, als im Gebäude zur Verfügung stehen. Von 103 Wohneinheiten in den fünf Gebäuden standen 92 Wohnein- heiten leer. Drei Fälle konnten identifiziert werden, in denen umfangreiche bauliche Maßnahmen am Wohngebäude durchgeführt wurden und im Anschluss daran hochwertige Eigentumswohnungen entstanden sind.24

In neun Fällen wurden im Zuge der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung keine baulichen Maßnahmen am Wohngebäude durchgeführt. In drei Gebäuden konnten Veränderungen der im

22 AfS Berlin-Brandenburg, Gebäude- und Wohnungszählung, 09.05.2011 23 Bezirksamt Mitte von Berlin, Auszug aus dem elektronischen Bau- und Genehmigungsverfahren Baugenehmigungen und Abgeschlossenheitsbescheinigungen 24 Ziegert-Immobilien, Schlegel28 - Wohnen im Romantikerviertel, Internetquelle; Müller-Simon-Architekten, Bergstraße 68, Internetquelle; Ralf Handschuch, Berg 77, Internetquelle.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 24 Wohngebäude lebenden Haushalte festgestellt werden, da von den 78 Wohneinheiten 52 zum Zeit- punkt der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung leer standen bzw. nicht bewohnt waren.

Zusammengefasst zeigt sich, dass in etwa jedem zweiten Umwandlungsfall auch bauliche Maßnahmen am Wohngebäude durchgeführt wurden. Bauliche Maßnahmen und eine Umwandlung begründeten in der Mehrzahl der Fälle Veränderungen der Struktur der im Wohngebäude wohnenden Haushalte. In geringerem Umfang wirkt sich nur die Umwandlung von Wohnungen in Eigentum auf die Mieter/innen aus, da hier z. B. auch die Regelungen der Kündigungsschutzklausel-Verordnung greifen, wonach die Eigentümer/innen erst nach Ablauf einer Frist von zehn Jahren berechtigte Interessen, wie Eigenbedarf anmelden können.25

2.5.3 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks

Die Indikatoren zum Aufwertungsdruck weisen gemäß Abbildung 18 eine heterogene Ausprägung auf. Zwar zeigt die Entwicklung der Angebotsmietpreise, dass für private Eigentümer/innen sowie für Woh- nungsunternehmen, die den Wohnungsbestand dominieren, hohe finanzielle Ertragsmöglichkeiten bei der Vermietung von Wohnraum bestehen, jedoch fallen die Mietsteigerungen im Untersuchungsgebiet aufgrund des bereits hohen Mietniveaus moderat aus und aktuelle Modernisierungsmaßnahmen betreffen nur ein Drittel der Haushalte. In den letzten zehn Jahren hat sich ein ausgeprägtes hochpreisiges Mietsegment im Untersuchungsgebiet herausgebildet. Die hohe Neuvermietungsrendite verdeutlicht dies noch einmal für die letzten drei Jahre. Der gebietsspezifische Mietspiegel liegt über dem Berliner Miet- spiegel. Die Entwicklung der Bauanträge und der Umwandlung von Wohn- in Eigentumswohnungen weist eine abnehmende Dynamik auf. Insgesamt liegt ein mittlerer Aufwertungsdruck vor.

Abbildung 18: Übersicht Aufwertungsdruck (Angaben in Prozent) starker Aufwertungsdruck mittlerer Aufwertungsdruck kein/geringer Aufwertungsdruck

35,5 24,0 19,3 87,7 41,6

3,3 58,7 33,0 23,7

61,2 17,2 47,8 12,3 34,6

Modernisierungs- Eigentümer- Mieterhöhung Neuvermie- Zusammenfassung struktur maßnahmen tungsrendite Aufwertungsdruck Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

25 Ist nach der Wohnungsüberlassung Wohneigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen (Eigenbedarf und Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist berufen (§ 577a Absatz 1 BGB). Seit dem 01.10.2013 gilt aufgrund der Kündigungs- schutzklausel-Verordnung vom 13.08.2013 (GVBl. Seite 488) für ganz Berlin eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 25 2.6 Analyse Verdrängungspotenzial

Der Indikator Verdrängungspotenzial beschreibt die Verdrängungsgefahr der Bewohnerschaft und umfasst sowohl die soziostrukturelle „Verdrängungsanfälligkeit“ (Vulnurabilität) als auch alltagsprakti- sche und subjektive Aspekte einer schwach ausgeprägten oder negativen „Gebietsverbundenheit“ (Unverbundenheit), die einen Auszug wahrscheinlicher machen. Die Verdrängungsanfälligkeit wird anhand der ökonomischen Situation und sozialen Lage der Bewohnerschaft ermittelt. Die Gebietsbindung umfasst die lokalen Alltagsbezüge im Gebiet als auch die Wertschätzung der Nachbarschaft.

2.6.1 Verdrängungsgefahr

Die Einschätzung zur Verdrängungsgefahr beruht auf der Untersuchung folgender Indikatoren:

. Altersstruktur26

. Haushaltsgröße und Haushaltsstruktur

. Bildungsniveau

. Beteiligung am Erwerbsleben

. Einkommensverhältnisse

. Mietverhältnis und Mietbelastungsquote

Altersstruktur

In der Abbildung 19 ist die Altersstruktur nach Geschlecht im Untersuchungsgebiet gemäß Haushaltsbe- fragung dargestellt. Die dominierende Altersgruppe im Untersuchungsgebiet sind die 27- bis 44- Jährigen, die über 40 % der Gebietsbevölkerung ausmachen. In den Haushalten leben mehr Kinder unter 6 Jahren als Personen mit einem Alter über 65 Jahren. Im Vergleich zur amtlichen Statistik sind nur geringfügige Abweichungen vorhanden. Damit stellt die Haushaltsbefragung einen repräsentativen Querschnitt der Gebietsbevölkerung dar.

Abbildung 19: Altersstruktur der Haushaltsmitglieder nach Geschlecht N=838 65 und älter 55-64 45-54 27-44 18-26 weiblich 15-17 männlich 6-14 unter 6 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

26 Zusätzlicher Indikator, der nicht in der zusammenfassenden Ampel berücksichtig ist, jedoch die in die Ampelauswertungen einfließenden Indikatoren für eine genauere Analyse ergänzt.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 26 Haushaltsgröße und Haushaltsstruktur

1- und 2-Personen-Haushalte sind mit ca. 70 % der Haushalte die dominierenden Haushaltsgrößen, weitere 13 % entfallen auf 3-Personen-Haushalte (vgl. Steckbrief Kapitel 2.8). In der Abbildung 20 wird die Haushaltsstruktur dargestellt. Es wird deutlich, dass neben den 1-Personen-Haushalten, Erwach- senen-Haushalte ohne Kinder die zweitgrößte Haushaltsgruppe im Untersuchungsgebiet bilden. Allein- erziehende Haushalte machen 5 % aus, Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind im Haushalt 21 %. Haushalte mit mindestens einem volljährigen Kind im Haushalt sowie Wohngemeinschaften machen insgesamt nur 10 % aus.

Abbildung 20: Haushaltsstruktur

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

In Abbildung 21 ist die Haushaltsgröße in Beziehung zur nachgefragten Zimmeranzahl gesetzt. 60 % der 1- und etwa 75 % der 2-Personen-Haushalte fragen Wohnungen nach, die der Personenzahl oder der Personenzahl plus einem Zimmer entsprechen. Bei den 1-Personen-Haushalten wohnen über 40 % in größeren Wohnungen. In der Abbildung wird erneut deutlich, dass der Bestand von 1-Zimmer- Wohnungen im Untersuchungsgebiet sehr gering ist.

Abbildung 21: Nachgefragte Zimmer nach Haushaltsgröße N=596 0% 20% 40% 60% 80% 100%

1-Personen-Haushalt 19 88 61 11 4 1 Zimmer

1,5 bis 2 Zimmer 2-Personen-Haushalt 4 47 138 40 14

2,5 bis 3 Zimmer 3-Personen-Haushalt 9 40 23 9 3,5 bis 4 Zimmer

4-Personen-Haushalt 1 23 31 9 4,5 Zimmer und mehr 5-und-mehr-Personen- 1 1 15 8 Haushalt

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 27 Ein Vergleich des Zuzugsjahrs in das Wohngebiet und des Einzugsjahrs in die Wohnung zeigt Abbildung 22. Es wird deutlich, dass verstärkte Zuzüge in das Gebiet seit 2001 stattgefunden haben, langjährige Bewohner leben kaum im Gebiet. Innerhalb des Gebietes gibt es auch nur wenige Umzüge.

73 % der Haushalte sind zeitgleich in das Wohngebiet und in ihre Wohnung gezogen. 10 % der Haus- halte haben bereits mehr als 10 Jahre im Gebiet gelebt, bevor sie in ihre jetzige Wohnung gezogen sind.

Abbildung 22: Zuzugsjahr in das Wohngebiet und Einzugs in die Wohnung N=569 / N=590 35%

30% Zuzugsjahr 25% ins Wohngebiet 20% Einzugsjahr 15% in die Wohnung 10%

0% bis 1980 1981 bis 1986 bis 1991 bis 1996 bis 2001 bis 2006 bis 2011 bis 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Bildungsniveau

Anhand der Abbildung 23 wird eine Verschiebung der Bevölkerungszusammensetzung nach Zuzugsjahr gemäß dem Bildungsgrad deutlich. Der Anteil an Haushalten, die über einen Fachhochschul- oder Hoch- schulabschluss verfügen, ist schon bei den Bewohnern/innen, die vor 1990 ins Untersuchungsgebiet gezogen sind, sehr hoch. Der Anteil an Haushalten, die über einen Fachhochschul- oder Hochschulabschluss verfügen, nimmt noch deutlich zu, je kürzer das Zuzugsjahr in das Wohngebiet zurückliegt. Der Anteil an Haushalten mit Hauptschul- oder Realschulabschluss wird hingegen immer geringer. Insgesamt haben nur 4 % der örtlichen Bevölkerung einen Volksschul-/Hauptschulabschluss mit oder ohne abgeschlossene Lehre. Der Anteil der Bevölkerung mit einem Universitäts- oder Fachhochschulabschluss liegt bei 73 %.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 28 Abbildung 23: Bildungsabschluss nach Zuzugsjahr in die Wohnung N=982 0% 20% 40% 60% 80% 100%

bis 1980 in die 2 11 17 5 43 Volksschule/ Wohnung gezogen Hauptschule ohne 1981 bis 1985 in die abgeschlossene 5 2 3 16 Wohnung gezogen Lehre Volksschule/ 1986 bis 1990 in die 2 3 14 4 29 Hauptschule mit Wohnung gezogen abgeschlossener 1991 bis 1995 in die Lehre 5 10 12 mittlere Reife/ Wohnung gezogen Abschluss 10. 1996 bis 2000 in die Klasse 21 13 12 82 Wohnung gezogen Abitur 2001 bis 2005 in die 1 17 32 155 Wohnung gezogen 2006 bis 2010 ins 111 24 163 Universität, Wohngebiet gezogen Hochschule, 2011 bis 2015 in die Fachhochschule 511 41 207 Wohnung gezogen

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Beteiligung am Erwerbsleben

Die folgenden Angaben beziehen sich auf den Planungsraum Invalidenstraße, in dem allerdings nur rund 40 % der Bevölkerung des Untersuchungsgebietes leben. Aus diesem Grund repräsentiert das sekundärstatistisch verfügbare Datenmaterial auf Planungsraumebene nicht das Untersuchungsgebiet bzw. nur teilweise.

Im Planungsraum Invalidenstraße sind positive Entwicklungen bei den Sekundärdaten im Zeitraum der Jahre 2008 bis 2013 zu erkennen (vgl. Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden.). Die Ausprägungen aller Kernindikatoren liegen deutlich unter den bezirklichen Vergleichswerten.

Tabelle 4: Planungsraum Invalidenstraße Kernindikatoren Indikator 31.12.2008 31.12.2013 Bezirk Mitte Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigter 43,2 % 45,1 % 39,8 % Anteil Arbeitslose im Alter zwischen 15 und 65 Jah- 5,4 % 4,4 % 9,6 % ren (SGB II und SGB III) Anteil Arbeitslose im Alter unter 25 Jahren an dieser 2,6 % 1,2 % 5,1 % Altersgruppe Transferleistungsbezieher unter 15 Jahren an dieser 14,7 % 8,0 % 48,7 % Altersgruppe (SGB II) Beziehende von Grundsicherung an dieser Alters- 5,1 %* 5,5 % 10,4 % gruppe (SGB XII) *Stand: 31.12.2012 Quelle: Eigene Darstellung nach AfS Berlin-Brandenburg Kernindikatoren zur Bewertung der Wohn- und Lebens- qualität im LOR-Planungsraum 01011401 Invalidenstraße

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 29 Diese positive Dynamik der Kernindikatoren bildet sich auch im Monitoring Soziale Stadtentwicklung ab. Der Planungsraum Invalidenstraße wurde im Berichtsjahr 2011 noch in die Kategorie „mittlerer Status mit negativer Dynamik“ eingestuft. Zum Berichtsjahr 2013 weist der Planungsraum bereits einen hohen Status mit stabiler Dynamik auf.27

In Abbildung 24 ist der derzeitige Erwerbsstatus der Haushaltsmitglieder dargestellt. Rund zwei Drittel der Personen sind voll berufstätig, weitere 13 % teilweise berufstätig. Nicht dargestellt ist, inwieweit diese Berufstätigkeit sozialversicherungspflichtig oder selbstständig bzw. freiberuflich ist. Rund 6 % der Personen studieren oder besuchen eine Schule. 15 % der Personen sind nicht erwerbstätig; 10 % davon sind in Rente oder im Vorruhestand, 5 % beziehen Transferleistungen aufgrund von Arbeitslosigkeit oder zu geringem Einkommen.

Abbildung 24: Derzeitige Berufstätigkeit aller Haushaltsmitglieder im Alter über 18 Jahren

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Einkommensverhältnisse

Rund 18,6 % der Haushalte verfügen über ein monatliches Netto-Haushaltseinkommen von unter 1.500 Euro (vgl. Steckbrief Kapitel 2.8) und unterschreiten damit das mittlere Netto-Haushaltseinkommen in

Berlin von 1.650 Euro.28 Das durchschnittliche Netto-Haushaltseinkommen im Untersuchungsgebiet be- trägt laut Haushaltsbefragung 2.767 Euro. Betrachtet man vergleichend das Äquivalenzeinkommen29, ist festzustellen, dass das Berliner Äquivalenzeinkommen von 1.402 Euro30 im Jahr 2014 von allen Haushaltsformen deutlich überschritten wird (vgl. Tabelle 5). Haushalte, die ein monatliches Netto-

Haushaltseinkommen von über 4.000 Euro haben, sind mit 28,5 % mit Abstand am häufigsten vertreten.

27 SenStadtUm, Status- und Dynamik-Index, Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2011, S. 59. SenStadtUm, Status- und Dy- namik-Index, Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2013, Kartenbestand. 28 AfS Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung 221, 08.08.2013, Internetquelle. 29 Das Äquivalenzeinkommen ist ein Pro-Kopf-Einkommen je Haushaltsmitglied. Es richtet sich nach dem Bedarf der einzelnen Haushaltsmitglieder. Es wird berechnet, indem Netto-Haushaltseinkommen durch die Summe der Bedarfsgewichte der im Haushalt lebenden Personen geteilt wird. Folgende Bedarfsgewichte gelten dabei: Erste erwachsene Person im Haushalt: 1; weiteren Haushaltsmitglieder über 14 Jahre: 0,5; Kinder unter 14 Jahren: 0,3. 30 Berechnung durch Daten des Statistischen Bundesamts, Armutsgefährdungsschwelle, Internetquelle.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 30 Tabelle 5: Äquivalenzeinkommen Höhe des Äquivalenzeinkommens Haushaltsform je Haushaltsmitglied Äquivalenzeinkommen Berlin 1.402,00 Euro Äquivalenzeinkommen Oranienburger Vorstadt, allein lebend 1.864,46 Euro Äquivalenzeinkommen Oranienburger Vorstadt, Paar ohne 2.480,73 Euro Kinder Äquivalenzeinkommen Oranienburger Vorstadt, Paar mit zwei 1.904,76 Euro minderjährigen Kindern Quelle: Berechnung durch Daten des Statistischen Bundesamts, Armutsgefährdungsschwelle, Internetquelle und Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

An der Gegenüberstellung des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens und der Haushaltsgröße in Abbildung 25 ist zu erkennen, dass 1-Personen-Haushalte eine große Einkommensvarianz haben. Alle Einkommensgruppen sind in dieser Haushaltsgröße zu etwa gleichen Teilen vertreten. Deutlich wird, dass mit zunehmender Haushaltsgröße das Einkommen steigt. Geringe Netto-Haushaltseinkommen sind bei großen Haushalten nur selten vorhanden.

Abbildung 25: Monatliches Netto-Haushaltseinkommen nach Haushaltsgröße N=566 0% 20% 40% 60% 80% 100%

unter 750 Euro 1-Personen-Haushalt 7 19 23 21 16 15 15 12 15 10 9 11 750 bis unter 1.000 Euro 1.000 bis unter 1.250 Euro 2-Personen-Haushalt 4 4 9 10 9 10 11 16 32 23 25 78 1.250 bis unter 1.500 Euro 1.500 bis unter 1.750 Euro

3-Personen-Haushalt 3 3 2 5 2 4 4 6 17 33 1.750 bis unter 2.000 Euro 2.000 bis unter 2.250 Euro 2.250 bis unter 2.500 Euro 4-Personen-Haushalt 1 3 2 4 7 6 7 31 2.500 bis unter 3.000 Euro 3.000 bis unter 3.500 Euro 5-und-mehr- 2 1 1 1 4 1 3 9 Personen-Haushalt 3.500 bis unter 4.000 über 4.000 Euro Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Gegenüberstellung des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens und der Haushaltsform in Abbildung 26. 1-Personen-Haushalte haben eine große Einkommensvarianz. Deut- liche Netto-Haushaltseinkommensunterschiede zwischen Paaren ohne Kinder und Familien sind kaum zu erkennen. Lediglich die Alleinerziehenden haben verhältnismäßig weniger Geld zur Verfügung, die häufigsten Nennungen entfallen aber auch hierbei auf die Einkommensgruppe zwischen 2.500 und 3.000 Euro. Über die Hälfte der Haushalte gab an, dass sich ihr Netto-Haushaltseinkommen im Ver- gleich zum Vorjahr nicht verändert hat. 32 % der Haushalte gaben eine Verbesserung ihres Netto- Haushaltseinkommens an, 13 % eine Verschlechterung ihres Einkommens.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 31 Abbildung 26: Monatliches Netto-Haushaltseinkommen nach Haushaltsgröße N=561 0% 20% 40% 60% 80% 100% unter 750 Euro allein lebend 7 19 24 21 16 15 15 13 15 11 10 10 750 bis unter 1.000 Euro

allein erziehend mit 1.000 bis unter 1.250 Euro minderjährigem/n Kind/ern 1 2 1 1 2 1 2 9 2 1 1 1.250 bis unter 1.500 Euro im Haushalt 1.500 bis unter 1.750 Euro Paar ohne Kind/er im 3 6 7 6 5 8 13 23 21 22 74 Haushalt 1.750 bis unter 2.000 Euro 2.000 bis unter 2.250 Euro Paar mit minderjährigem/n 3 222 3 2 8 10 11 21 57 Kind im Haushalt 2.250 bis unter 2.500 Euro

Paar/allein erziehend mit 2.500 bis unter 3.000 Euro volljährigem/n Kind/ern im 1 1 1 4 1 0 1 0 2 6 3.000 bis unter 3.500 Euro Haushalt 3.500 bis unter 4.000 Wohngemeinschaft 2 2 1 1 5 3 1 3 1 4 12 über 4.000 Euro

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Mietverhältnis und Mietbelastungsquote

Die Haushaltsbefragung ergab, dass etwa 75 % der Bewohnern/innen zur Miete in ihren Wohnungen leben, knapp 23 % sind Eigentümer/in ihrer Wohnung. Weniger als 2 % der Antwortenden sind Unter- mieter/in ihrer Wohnung.

Die Abbildung 27 zeigt die mittlere Kaltmietbelastungsquote nach Netto-Haushaltseinkommen.31 Je geringer das Netto-Haushaltseinkommen, desto höher die durchschnittliche Kaltmietbelastung. Haushalte mit einem Einkommen von bis zu 1.250 Euro müssen 30 % oder mehr ihres Einkommens für die Kaltmiete aufwenden. Zu dieser Gruppe zählen knapp 15 % aller Haushalte der Befragung. Haushalte mit einem Einkommen von 1.750 Euro oder mehr haben eine Kaltmietbelastung von 20 % oder weniger.32 Zu dieser Gruppe zählen fast drei Viertel aller Haushalte der Befragung.

Abbildung 27: Mittlere Kaltmietbelastungsquote nach Netto-Haushaltseinkommen N=322 mittlere Kaltmietbelastungsquote 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% unter 750 bis 1.000 1.250 1.500 1.750 2.000 2.250 2.500 3.000 3.500 4.000 750 unter bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter Euro und Euro 1.000 1.250 1.500 1.750 2.000 2.250 2.500 3.000 3.500 4.000 mehr Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

31 Die Kaltmietbelastungsquote wurde aus den Faktoren Median der Kaltmiete/Quadratmeter und Median Quadratmeter dividiert durch die mittleren Werte der Einkommensgruppe errechnet. 32 Für die Einkommensgruppe 4.000 Euro oder mehr ist die maximale Kaltmietbelastungsquote angeben.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 32 Zusammenfassung Verdrängungsgefahr

Die analysierten Indikatoren zeigen, dass es nur eine sehr geringe Verdrängungsgefahr im Untersu- chungsgebiet Oranienburger Vorstadt gibt. Die Entwicklung der sekundärstatistischen Daten zeigt ebenfalls, dass es in den letzten fünf Jahren eine positive Dynamik innerhalb des Gebietes gab und sie zudem unterhalb der bezirklichen Vergleichswerte liegen. Im Untersuchungsgebiet leben vor allem Men- schen mit einem sehr hohen Bildungsniveau, mit einem sehr hohen Netto-Haushaltseinkommen und mit einer relativ geringen Mietbelastungsquote. Etwa drei Viertel der Haushalte sind Mieterin oder Mieter ihrer Wohnung, knapp ein Viertel ist Eigentümerin oder Eigentümer der bewohnten Wohnung. Prekäre Mietverhältnisse wie Untermietverhältnisse oder befristete Mietverträge gibt es kaum. Ein Handlungs- bedarf hinsichtlich der Verdrängungsgefahr ist nicht zu erkennen.

Abbildung 28: Übersicht Verdrängungsfahr (Angaben in Prozent) starke Verdrängungsgefahr mittlere Verdrängungsgefahr keine/geringe Verdrängungsgefahr

3,5 4,1 11,0 14,9 3,2 7,3

23,3 33,8 36,6 12,7 74,2 36,1

73,1 62,2 52,4 72,4 22,6 56,5

Bildung Berufs- Einkommen Mietbelas- Mietverhältnis Zusammenfassung tätigkeit tungsquote Verdrägungsgefahr Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 33 2.6.2 Gebietsbindung

Zur Einschätzung der Gebietsbindung wurden folgende Indikatoren untersucht:

. Zufriedenheit mit der Wohnung33

. Gründe für die Wohnortwahl34

. Umzugsabsichten und -gründe

. Nutzung und Wertschätzung von Infrastrukturen

. Nachbarschaft

Über 80 % der antwortenden Haushalte sind in den letzten 20 Jahren in das Untersuchungsgebiet gezogen. Fast 50 % der Bevölkerung ist in den letzten zehn Jahren in das Untersuchungsgebiet gezogen.

Zufriedenheit mit der Wohnung

Die Haushalte sind insgesamt sehr zufrieden oder zufrieden mit ihrer Wohnung (vgl. Abbildung 29). Lediglich in der Kategorie „Zufriedenheit mit der Miethöhe im Verhältnis zur Größe/Ausstattung“ sind trotz der hohen Mietkosten weniger als 20 % der Haushalte nicht zufrieden.

Abbildung 29: Zufriedenheit mit der Wohnung N=3232 0% 50% 100%

Zufriedenheit Größe der Wohnung 336 202 51 5 sehr zufrieden Zufriedenheit Ausstattung der 224 294 65 8 Wohnung Zufriedenheit baulicher Zustand eher zufrieden 211 294 74 13 der Wohnung Zufriedenheit baulicher Zustand 176 306 93 15 eher unzufrieden des Gebäudes Zufriedenheit Zustand/Nutzbarkeit 180 146 43 19 Balkon sehr unzufrieden Zufriedenheit Miethöhe im 161 228 73 15 Verhältnis Größe/Ausstattung

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

33 Zusätzlicher Indikator, der nicht in der zusammenfassenden Ampel berücksichtig ist, jedoch die in die Ampelauswertungen einfließenden Indikatoren für eine genauere Analyse ergänzt. 34 Zusätzlicher Indikator, der nicht in der zusammenfassenden Ampel berücksichtig ist, jedoch die in die Ampelauswertungen einfließenden Indikatoren für eine genauere Analyse ergänzt.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 34 Gründe für die Wohnortwahl

Fast alle Haushalte geben an, dass sie sich aufgrund der Lage des Untersuchungsgebietes in der Stadt für diesen Wohnstandort entschieden haben. Damit erhält diese Kategorie die meisten Nennungen. Über 170 Nennungen weniger entfallen auf das Lebensgefühl im Kiez. Etwas weniger als die Hälfte der Haushalte gibt an, dass das Aussehen des Wohngebietes sowie die kulturellen Angebote im Unter- suchungsgebiet der Grund für die Wohnortwahl war. Etwa ein Drittel der Haushalte schätzt die Nähe zu Freunden und der Verwandtschaft und die günstige Miete. Rund 7 % der Haushalte gaben konkret an, auf soziale Einrichtungen im Untersuchungsgebiet angewiesen zu sein (vgl. Abbildung 30).

Abbildung 30: Gründe für die Wohnortwahl N=2.033 0 100 200 300 400 500 600

Die Miete ist günstig. 178

Die Miete war günstig. 164

Das Lebensgefühl im Kiez gefällt mir. 371

Ich mag das Aussehen des Wohngebietes. 270

Ich schätze die Lage in der Stadt. 543

Mich interessieren die kulturellen Angebote 259 im Quartier. Ich bin auf die sozialen Einrichtungen im 46 Quartier angewiesen. Nähe zu Freunden, Bekannten und/oder 202 Verwandten.

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Umzugsabsichten und -gründe

Etwa 65 % der Haushalte haben keine Umzugsabsichten. Unter 9 % der Haushalte haben konkrete Umzugsabsichten in den nächsten zwölf Monaten und etwa 27 % in den nächsten zwei Jahren. Die Gründe für geplante Umzüge sind in Abbildung 31 dargestellt. In Abbildung 32 wird hingegen deutlich, was die antwortenden Haushalte vermissen würden, wenn sie aus dem Wohngebiet wegziehen würden. Auch hierfür ist die Lage des Wohngebietes in der Stadt das wichtigste Kriterium.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 35 Abbildung 31: Gründe für geplante Umzüge N=812 0 20 40 60 80 100

Unzufriedenheit mit der Wohnung 45

Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld 47

Wohnung ist zu klein 91

Wohnung ist zu groß 13

Wohnung ist zu teuer 47

Arbeitsplatzwechsel/Ausbildung/Studium 43

Unzufriedenheit mit dem Vermieter 27

Wohnung ist nicht altersgerecht 39

Erwerb eines Eigenheims/einer Eigentumswohnung 65

persönliche Gründe 72

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Abbildung 32: Antworten auf die Frage: „Was würden Sie vermissen, wenn Sie das Wohngebiet verlassen würden?“ N=1.010 0 50 100 150 200 250

nichts 54 alles 50 Lage 225 Verkehrsanbindung, kurze Wege 193 Baustruktur, Atmosphäre 58 Grünanlagen/Begrünung 16 Einkaufsmöglichkeiten 26 Gastronomie 55 Kulturangebote 92 soziales Umfeld, Nachbarschaft, Bevölkerung 115 Kitas, Schulen, Spielplätze 23 Infrastruktur, Beratungsangebote 10 Ärzte 14 Ruhe 33 Wohnung, Heimat 33 sonstige 13

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 36 Nutzung und Wertschätzung von Infrastrukturen

Nur wenige Bewohnern/innen geben an, die örtlichen Infrastrukturen zu nutzen (vgl. Steckbrief Kapitel 2.8). Im Untersuchungsgebiet sind neben Kindergärten, Grund- und Oberschulen sowie Spielplätzen auch eine Schwimmhalle und ein Jugendclub vorhanden. In der direkten Umgebung gibt es zusätzlich eine Bibliothek und eine Sportanlage. Mehr als die Hälfte der Haushalte ist sehr zufrieden mit den Ein- richtungen und Angeboten im Wohngebiet, insbesondere mit der Anbindung an den öffentlichen Perso- nennahverkehr, den Einkaufsmöglichkeiten und der Versorgung mit Ärzten sowie medizinischen Einrich- tungen. Lediglich 2 % der Haushalte sind sehr unzufrieden mit Einrichtungen und Angeboten im Wohn- gebiet, vor allem bezogen auf Grünanlagen und Grünflächen sowie das Sicherheitsempfinden (vgl. Abbildung 33).

Abbildung 33: Wertschätzung der Infrastruktur N=603 0% 20% 40% 60% 80% 100% sehr zufrieden Entfernung ÖPNV 545 51 1

Grünanlagen, Grünflächen 206 263 106 17 eher zufrieden

Einkaufsmöglichkeiten 310 193 70 22 eher unzufrieden Versorgung Ärzte und medizinische 311 230 27218 Einrichtungen sehr unzufrieden soziale Einrichtungen 138 181 44 7 197

Dienstleitungen 218 258 55 9 39 weiß nicht

Sicherheit 174 283 96 2610

Lage der Wohnung in Berlin 459 124 10

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 37 In der Abbildung 34 sind die Wertschätzungen der verschiedenen Einrichtungen für Kinder und Jugend- liche angegeben. Auch hierbei ist zu erkennen, dass die meisten Haushalte mit Kindern sehr zufrieden oder zufrieden mit den Einrichtungen vor Ort sind.

Abbildung 34: Wertschätzung von Einrichtungen für Kinder und Jugendliche N=1.154 0% 20% 40% 60% 80% 100%

Zufriedenheit Anzahl der Spielplätze 90 59 8 2 sehr Zufriedenheit altersgerechte Ausstattung 59 67 21 6 zufrieden Spielplätze Zufriedenheit Sauerkeit Spielplätze 23 66 44 22 eher Zufriedenheit Anzahl zufrieden 37 67 28 7 Ballspielplätze/Bolzplätze Zufriedenheit Anzahl Sportmöglichkeiten 27 68 34 11 eher Kinder/Jugendliche unzufrieden Zufriedenheit Anzahl 9 28 27 15 Jugendfreizeiteinrichtungen sehr Zufriedenheit Anzahl Kinderkrippen/Kitas 42 74 24 4 unzufrieden

Zufriedenheit Anzahl Schulen 30 67 27 9 Zufriedenheit Anzahl Einrichtungen für 8 26 12 6 Förderunterricht Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Nachbarschaft

Das Zusammenleben im Wohngebiet gefällt knapp 33 % der Haushalte. Das Zusammenleben beschreiben mit „ist in Ordnung“ oder „gefällt mir nicht“ etwa 55 % der Haushalte. Rund 12 % der Haushalte ist das Zusammenleben egal.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 38 Zusammenfassung Gebietsbindung

Die analysierten Indikatoren Umzugsneigung, Nutzung und Wertschätzung von Infrastrukturen, Wert- schätzung der Nachbarschaft sowie der Einrichtungen für Kinder und Jugendliche zeigen, dass die Ge- bietsbindung an das Wohnumfeld in der Oranienburger Vorstadt nicht stark ausgeprägt ist. Zwar zeigen die Haushalte eine hohe Wohnzufriedenheit, die sich in der positiven Bewertung ihrer Wohnung und des Wohnumfeldes widerspiegelt. Allerdings werden weder die Nachbarschaft noch die Angewie- senheit auf oder die Nutzung von lokalen Infrastrukturen besonders hervorgehoben.

Abbildung 35: Übersicht Gebietsbindung (Angaben in Prozent) geringe Gebietsbindung mittlere Gebietsbindung starke Gebietsbindung

8,7 32,5 1,9 11,6 7,1 12,4

26,6 48,5 44,9 55,6 64,7 48,0

64,7 19,0 53,2 32,8 28,2 39,6

Umzugsneigung Nutzung Wertschätzung Wertschätzung Wertschätzung Zusammen- Infrastrukturen Infrastrukturen Nachbarschaft Einrichtungen für fassung Kinder und Gebiets- Jugendliche bindung Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 39 2.6.3 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials

Aufgrund der Bevölkerungsstruktur im Untersuchungsgebiet ist das Verdrängungspotenzial gering. Die Bewohner/innen sind nicht signifikant an das Infrastrukturangebot gebunden oder darauf angewiesen.

Abbildung 36: Übersicht Verdrängungspotenzial (Angaben in Prozent) starkes Verdrängungspotenzial mittleres Verdrängungspotenzial kein/geringes Verdrängungspotenzial

7,3 12,4 9,8

36,1 48,0 42,1

56,5 39,6 48,1

Verdrängungsgefahr Gebietsbindung Zusammenfassung Verdrängungspotenzial Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

2.7 Auswirkungen der Analyseergebnisse auf die soziale Infrastruktur

Im sozialen Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt sind folgende Infrastruktureinrichtungen verortet:

. sechs Kindertagesstätten,

. die Hemingway-Schule (Integrierte Sekundarschule),

. die Berlin Metropolitan School (Privatschule),

. eine Jugendfreizeiteinrichtung mit Beteiligungsbüro für Kinder und Jugendliche (Stiftung SPI),

. zwei Spielplätze (Heinrich-Zille-Park und Spiel- und Ballplatz zwischen Eichendorff- und Gar- tenstraße),

. drei soziale Einrichtungen (Seniorenpflegeheim, Klik Kontaktladen für junge Menschen, deren Lebensmittelpunkt die Straße ist, Notübernachtung für Frauen) und

. das Stadtbad Mitte.

Unmittelbar an das Untersuchungsgebiet grenzen die Grundschule am Koppenplatz mit drei Filialstan- dorten und die Papageno-Grundschule an. Darüber hinaus sind der Park am Nordbahnhof sowie zwei große Friedhofsanlagen in unmittelbarer Nähe gelegen (vgl. Abbildung 37).

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 40 Abbildung 37: Infrastrukturen im sozialen Erhaltungsgebiet Oranienburger Straße

Quelle: Eigene Bearbeitung LPG mbH, Kartengrundlage: Bezirksamt Mitte, Bestandskarte Infrastruktur, 2014

Kindertagesstätten

Im Planungsraum Invalidenstraße ist die Zahl der 0- bis unter 6-Jährigen im Zeitraum 2009 bis 2013 um 253 auf insgesamt 1.134 Kinder angestiegen.35 In der Bezirksregion Brunnenstraße Süd gibt es aktuell mehr angebotene Betreuungsplätze als betreute Kinder bei steigenden Einwohnerzahlen. Die Kitas verfügen nur über eine geringe Platzreserve.36 Hinzu kommt, dass die Bezirksregion an die unter- versorgte Bezirksregion Prenzlauer Berg Südwest des Bezirks Pankow angrenzt. Dadurch wird die Nachfrage erhöht. Allgemein ist die Versorgung im Gebiet daher als ausreichend zu bezeichnen.

Die Betreuungsquote von Kindern im Alter von 0 bis unter 6 Jahren lag 2012 in der Bezirksregion Brun- nenstraße Süd bei 70,0 %. Für das Jahr 2016 wird eine Zielbetreuungsquote von 72,5 % angestrebt.37 Vor dem Hintergrund der stark steigenden Einwohnerzahlen in Berlin sind die prognostizierten Entwick- lungen und Datengrundlagen jedoch nur beispielhaft zu analysieren.

Grundschulen

Das Untersuchungsgebiet hat sieben öffentliche Grundschulen. Vier Grundschulen weisen eine Überaus- lastung aufgrund der Relation zwischen dem Platzangebot und der Schülerzahl auf. Die Grundschule am Koppenplatz betreibt aus diesem Grund drei weitere Filialstandorte. Die Einmündungsquoten38 der

35 Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Demographische Grundzahlen, 31.12.2013 36 Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Wissenschaft, Kindertagesbetreuung Bedarfsatlas, 2015, S. 2. 37 Bezirksamt Mitte von Berlin, Jugendamt, Entwicklungsplanung Kindertagesbetreuung im Bezirk Mitte, 2013, S. 11. 38 Anteil der schulpflichtigen Kinder im Einschulungsbereich zur Zahl der Schüler in der ersten Klasse.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 41 Schulen sind sehr unterschiedlich. Die höchsten Einmündungsquoten weisen die Grundschule am Koppen- platz sowie die Kastanienbaum-Grundschule auf, d. h. dass an diesen beiden Schulen viele Kinder aus dem Einschulungsbereich mit einem Schulplatz versorgt werden. Daneben weisen die Grundschule am Arkonaplatz, die Papageno- sowie die Vineta-Grundschule trotz guter Auslastung geringe Einmün- dungsquoten auf. Die Grundschule am Arkonaplatz hat als Staatliche Europaschule eine über den Ein- schulungsbereich hinausgehende Wirkung.39

Die Anzahl der schulpflichtigen Kinder im Alter von 6 bis unter 15 Jahren ist im Zeitraum der Jahre 2008 bis 2013 im Planungsraum Invalidenstraße um 351 auf 1.010 Kinder gestiegen. Die Zahl der Kinder hat sich damit in fünf Jahren verdoppelt.40 Die angespannte Schulplatzversorgung im Einschu- lungsbereich begründet sich daher durch den Bevölkerungsanstieg und die hohe Nachfrage aus anderen Bezirken. Gemäß dem Schulentwicklungsplan des Bezirks Mitte (Stand 2014) kann eine „bedarfs- deckende Schulplatzversorgung auch bis zum Schuljahr 2018/19 erreicht werden. Spätestens bis zum Ende des Betrachtungszeitraumes 2019/20 ist jedoch eine Kapazitätserweiterung […] erforderlich.“41

Grünflächen

Der Versorgungsgrad mit öffentlichen Grünflächen im Planungsraum Invalidenstraße ist mit 4,2 qm pro Einwohner/in sehr gering. Aufgrund des Bevölkerungszuwachses hat sich die Versorgung zum Vorjahr um 4,6 qm pro Einwohner/in verringert.42 Zur Versorgung trägt maßgeblich der Park am Nordbahnhof bei, der jedoch außerhalb des Untersuchungsgebietes liegt (vgl. Abbildung 37). Der Versorgungsgrad mit öffentlichen Spielplätzen liegt bei 0,9 qm pro Einwohner/in.

Einschätzung des Infrastrukturangebotes

Auch die Haushaltsbefragung zeigt, dass die in den Haushalten lebenden Kinder und Jugendlichen vor allem Kindertagesstätten und Grundschulen innerhalb des Wohngebietes besuchen, jedoch nicht aus- schließlich. Wie in Abbildung 38 erkennbar ist, besteht die Angewiesenheit auf wohnortnahe Bildungs- einrichtungen bei Oberschulen und Gymnasien nicht mehr.

39 Bezirksamt Mitte von Berlin, Schulentwicklungsplan 2014/15-2019/2020, S. 36 und Anlage 3. 40 AfS Berlin-Brandenburg, Demographische Grundzahlen, Planungsraum 01011401 Invalidenstraße, 31.12.2013. 41 Bezirksamt Mitte von Berlin, Schulentwicklungsplan 2014/15-2019/20, S.36. 42 AfS Berlin-Brandenburg, Kernindikatoren zur Bewertung der Wohn- und Lebensqualität im Planungsraum 01011401 Invali- denstraße, 31.12.2013.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 42 Abbildung 38: Besuchte Bildungseinrichtungen43 N=231 0% 20% 40% 60% 80% 100% im Wohngebiet Kinderkrippe, Kita 79 18 2 im Bezirk Mitte Grundschule 58 11 5 woanders

Oberschule bis mittlerer Abschluss 2 4 9

Gymnasium 14 8 18

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Die Frage, ob Angebote oder Einrichtungen im Wohngebiet fehlen, beantworteten über 60 % der Haushalte mit nein. Die meisten Antworten auf fehlende Einrichtungen und Angebote entfielen auf Ein- kaufsmöglichkeiten und Fachgeschäfte. Lediglich acht Nennungen entfallen auf spezielle Einrichtungen wie Jugendfreizeiteinrichtungen und Familientreffs (vgl. Abbildung 39).

Abbildung 39: Fehlende Angebote und Einrichtungen vor Ort N=255 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

Einkaufsmöglichkeiten 81 Fachgeschäfte (Fleischerei, Handwerkerbedarf) 35 Dienstleistungen 8 Restaurants, Kneipen 3 Kino 3 Ärzte 4 Grünanlagen, Spielplätze 40 Jugendfreizeiteinrichtung, Familientreff 8 Kitas, Schulen 9 Sportplätze 8 Parkplätze 15 Radwege, Verkehrsberuhigung 11

Quelle: Haushaltsbefragung der LPG mbH, 2015

Fazit

Die Versorgung der Quartiersbevölkerung mit Kita- und Grundschulplätzen ist aktuell sichergestellt, die Haushaltsbefragung zeigt, dass die Haushalte mit Kindern überwiegend wohnortnahe Einrichtungen nutzen. Aufgrund der steigenden Nachfrage – auch aus angrenzenden Quartieren – und durch den Anstieg der Bevölkerung ist langfristig über Kapazitätserweiterungen nachzudenken. In Verbindung mit der Analyse der Gebietsbindung (vgl. Kapitel 2.6.2) ergibt sich kein besonderer, schützenswerter Zu- sammenhang zwischen der sozialen Infrastruktur und der Gebietsbevölkerung.

43 Ausbildungsplätze insgesamt nur zwei Nennungen, andere Bildungseinrichtungen ebenfalls nur zwei Nennungen.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 43 2.8 Steckbrief Oranienburger Vorstadt

Der Steckbrief gibt einen Überblick über das Untersuchungsgebiet Oranienburger Vorstadt. Neben allgemeinen Basisdaten, Aussagen über das bauliche Aufwertungspotenzial, den wohnungswirtschaftli- chen Aufwertungsdruck und das soziale Verdrängungspotenzial sowie die Nutzung von Einrichtungen der sozialen Infrastruktur gibt er eine abschließende kurze Zusammenfassung und Einschätzung, ob die Voraussetzungen für den Fortbestand der sozialen Erhaltungsverordnung noch gegeben sind. Die Dar- stellung basiert auf der Datenerhebung aus der Haushaltsbefragung und sekundärer Datenerhebung.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 44

Oranienburger Vorstadt

Bevölkerungsstand 6.931 Anzahl Wohngebäude 295 Anzahl Wohnungen 3.994 Anzahl der Blöcke 10 Anzahl ausgewerteter 603 Fragebögen Wohnlage mittel

A. Aufwertungspotenzial Gebäudealter Zimmeranzahl N=581 50% 47% 45% 40% 35% 30% 24% 25%

20% 16% 15% 13% 10% 5% 0% Baujahr bis Baujahr Baujahr Baujahr ab 1918 1919 bis 1950 bis 1990 1949 1989

Wohnungsgrößen Haushaltsgrößen

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 45

Miet- und Eigentumsverhältnisse

Modernisierungsstatus und -potenzial

 insgesamt hoher Aufwertungsstatus  zahlreiche Dachgeschossaus- und Balkonanbauten

 energetisches Modernisierungspotenzial für die geringe Zahl der unsanierten Gebäude, vor allem im Besitz von kommunalen Wohnungsunternehmen

B. Aufwertungsdruck Netto-Kaltmiete in Euro je qm

N=336 18% 16% 16% 15% 15% 14% 14%

12% 10% 10% 9% 8% 8% 7%

6% 4% 4% 2% 1% 0% < 4,00 4,00 < 5,00 < 6,00 < 7,00 < 8,00 < 9,00 < 10,00 < 11,00 < > 12,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00 11,00 12,00

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 46 Eigentümerwechsel Modernisierungen N=458

0% 50% 100%

Eigentümerwechsel 18% beim Wohnhaus

Eigentümerwechsel 7% bei der Wohnung

kein Eigentümerwechsel 75% bekannt

C. Verdrängungspotenzial

Kinder/Jugendliche im Haushalt Netto-Haushaltseinkommen N=569 0% 10% 20% 30%

unter 750 Euro 1,9% 750 bis 1.000 Euro 4,7% 1.000 bis 1.250 Euro 6,2% 1.250 bis 1.500 Euro 5,8% 1.500 bis 1.750 Euro 4,7% 1.750 bis 2.000 Euro 6,2% 2.000 bis 2.250 Euro 5,4% 2.250 bis 2.500 Euro 6,5% 2.500 bis 3.000 Euro 10,9% 3.000 bis 3.500 Euro 8,4% 3.500 bis 4.000 Euro 10,7% 28,5% über 4.000 Euro

Indikatoren Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Untersuchungsgebiet44 Anteil Mitte45 Einwohner/innen 0 bis unter 18 Jahren 19,8 % 15,2 % Einwohner/innen 65 Jahre und älter 7,8 % 13,5 % Ausländer/innen 8,4 % 28,2 % Einwohner/innen mit mindestens 10 Jahren Wohndauer 43,3 % 29,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, 15-65 Jahre 75,5 %46 47,1 % Haushalte mit Transferleistungsbezug 5,1 % 10,5 % Beziehende Transferleistungen (SGB II), unter 65 Jahre 2,1 %47 27,8 % Beziehende Grundsicherung (SGB XII) , 65 Jahre und älter 1,9 % 10,0 %

Der Vergleich der aus der Haushaltsbefragung erhobenen und analysierten Daten mit den bezirklichen Vergleichswerten zeigt einen überdurchschnittlich hohen sozialen Status. Es gibt weniger Haus- halte mit Transferleistungsbezügen und insgesamt eine hohe Beschäftigungsquote. Auch die Entwick- lung der sekundärstatistischen Daten beschreibt eine positive Dynamik innerhalb des Gebietes.

44 Daten beziehen sich ausschließlich auf die Haushaltsbefragung 2015. 45 AfS Berlin-Brandenburg, Kernindikatoren zur Bewertung der Wohn- und Lebensqualität, 31.12.2013. 46 In der Haushaltsbefragung wurden sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nicht erfasst. Der angegebene Wert bezieht auch Selbstständige mit ein. 47 Der hier angegebene Wert bezieht sich auf Einzelpersonen, nicht auf Bedarfsgemeinschaften.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 47 D. Infrastrukturbestand

Besuchte Bildungseinrichtungen der Kinder/Jugendlichen

Nutzung von Einrichtungen im Wohngebiet N=2.559 0 100 200 300 400 500 600

Kinderkrippe, Kita 95

Spielplätze 183

öffentliche Grünanlagen 520

Jugendfreizeiteinrichtungen 39

Seniorenfreizeiteinrichtungen 23

kulturelle Einrichtungen 457

medizinische Einrichtungen 511

ÖPNV 560

Nachbarschaftstreff 72

Beratungseinrichtungen 82

E. Einschätzung

Seit 2003 ist das Untersuchungsgebiet soziales Erhaltungsgebiet. Es wird von gründerzeitlichen Alt- bauten dominiert und weist einen hohen Aufwertungsstatus auf. 23 % der Bewohner/innen nutzen ihre Eigentumswohnung selbst. Etwa zwei Drittel der Wohnungen sind bereits Eigentumswohnungen. Aufgrund der Attraktivität und Lage des Untersuchungsgebietes sind weitere Wohnungsverkäufe zu erwarten. Das Untersuchungsgebiet ist geprägt von einkommensstarken Haushalten, vor Ort leben kaum einkommensschwache Haushalte. Die Wertschätzung der örtlichen Infrastruktur ist allgemein hoch, allerdings gibt es nur eine geringe Nutzung bzw. nur kaum Angewiesenheiten auf besondere infrastrukturelle Angebote. Aufgrund des geringen Aufwertungspotenzials, des mittleren Aufwertungsdrucks sowie des geringen Verdrängungspotenzials wird die Aufhebung des sozialen Erhaltungsgebiets Oranien- burger Vorstadt vorgeschlagen.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 48 3. Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen für eine Erhaltungsverordnung

Das Untersuchungsgebiet Oranienburger Vorstadt ist ein begehrtes Wohnquartier in attraktiver Lage. Es ist geprägt von einkommensstarken Haushalten und einem hohen Aufwertungsstatus der Gebäude. Anhand der vorangegangenen Analyse wird deutlich, dass die Anwendungsvoraussetzungen für den Erhalt einer sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB nicht mehr gegeben sind, da

. der Gebäude- und Wohnungsbestand bereits einen hohen Aufwertungs- und Ausstattungszu- stand aufweist,

. sich der wohnungswirtschaftliche Aufwertungsdruck vor allem auf hohe Mieterlöse bei der Neu- vermietung stützt und abnehmende bauliche und eigentumsrechtliche Dynamiken festzustellen sind und

. sich aufgrund des sehr hohen sozialen Status der Wohnbevölkerung nur ein geringes Verdrän- gungspotenzial ableiten lässt.

Durch die Analyse des Untersuchungsgebietes hinsichtlich bestimmter lokaler Infrastrukturangebote und der Bevölkerung konnte kein ausgeprägter Zusammenhang und keine spezielle Angewiesenheit festgestellt werden. Ein Zusammenhang zwischen dem Wohnraumangebot und der Bevölkerung ist hinsichtlich der vergleichsweise hohen Mieten und der vergleichsweise hohen Haushaltseinkommen feststellbar.

Die gegenwärtige Bevölkerungsstruktur im Untersuchungsgebiet stimmt in weiten Teilen aufgrund des sozialen Status mit der Art und dem Zustand des Wohnraumangebotes und dem Wohnungsschlüssel überein; eine einkommensstarke Wohnbevölkerung steht einem Wohnungsbestand gegenüber, der bereits einen hohen Modernisierungs- und Ausstattungszustand aufweist. Die Sozialindikatoren weisen keine Auffälligkeiten auf und das Untersuchungsgebiet ist nicht durch soziale Problemlagen gekennzeich- net. Einkommensschwache Haushalte sind im Untersuchungsgebiet kaum vorhanden. Kommunale Woh- nungsunternehmen und Genossenschaften stellen zu rund 15 % den Wohnraum im Untersuchungsgebiet zur Verfügung.

Wie oben bereits dargestellt, besteht im Untersuchungsgebiet bereits ein sehr hoher Sozialstatus. Eine weitere signifikante Änderung der Sozialstruktur ist nicht zu erwarten. Deswegen sind keine Auswirkun- gen auf städtebauliche Strukturen zu erwarten.

Ein besonderer, schützenswerter Zusammenhang zwischen der gegenwärtigen Bevölkerungsstruktur, dem Wohnraumangebot und der sozialen Infrastruktur leitet sich nicht ab. Die soziale Infrastruktur wird zwar wertgeschätzt, eine Angewiesenheit darauf ist jedoch nicht zu erkennen. Vielmehr zeigt die Haushalts- befragung, dass sich die derzeitige Sozialstruktur festigt und eine Änderung aufgrund der Rahmenbe- dingungen im Untersuchungsgebiet nicht zu erwarten ist. Daher sind keine negativen städtebaulichen Folgen, die mit der Aufhebung des sozialen Erhaltungsgebietes einhergehen würden, abzusehen. Die Untersuchung kommt daher zu dem Ergebnis das soziale Erhaltungsgebiet Oranienburger Vorstadt auf- zuheben.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 49 4. Verzeichnisse und Quellenangaben

4.1 Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau ...... 5 Abbildung 2: Untersuchungsgebiet Oranienburger Vorstadt ...... 7 Abbildung 3: Gewünschte zusätzliche Ausstattung der Wohnung (absolute Nennungen) ...... 12 Abbildung 4: Sanierungspotenziale ...... 13 Abbildung 5: Sanierungspotenzial ...... 14 Abbildung 6: Sanierungspotenzial ...... 14 Abbildung 7: Balkonanbau und Kunststofffenster ...... 14 Abbildung 8: Energetisch saniertes Gebäude ...... 14 Abbildung 9: Übersicht Aufwertungspotenzial (Angaben in Prozent) ...... 15 Abbildung 10: Abgeschlossenheitsbescheinigungen 2009 bis 2015 ...... 16 Abbildung 11: Abgeschlossenheiten und in Eigentum umgewandelte Wohnungen ...... 17 Abbildung 12: Baugenehmigungen nach Einzelmaßnahmen 2009 bis 2015 ...... 18 Abbildung 13: Baugenehmigungen 2009 bis 2015...... 19 Abbildung 14: Verteilung der Netto-Kaltmiete/qm nach Einzugsjahr in die Wohnung ...... 20 Abbildung 15: Entwicklung Netto-Kaltmiete/qm nach Einzugsjahr in die Wohnung (Median) ...... 20 Abbildung 16: Prozentuale Differenz zwischen neuer und alter Netto-Kaltmiete/qm nach Mieterhöhung ohne Modernisierung durch den Eigentümer ...... 23 Abbildung 17: Prozentuale Differenz zwischen neuer und alter Netto-Kaltmiete/qm nach Mieterhöhung nach Modernisierung durch den Eigentümer ...... 23 Abbildung 18: Übersicht Aufwertungsdruck (Angaben in Prozent) ...... 25 Abbildung 19: Altersstruktur der Haushaltsmitglieder nach Geschlecht ...... 26 Abbildung 20: Haushaltsstruktur ...... 27 Abbildung 21: Nachgefragte Zimmer nach Haushaltsgröße ...... 27 Abbildung 22: Zuzugsjahr in das Wohngebiet und Einzugs in die Wohnung ...... 28 Abbildung 23: Bildungsabschluss nach Zuzugsjahr in die Wohnung ...... 29 Abbildung 24: Derzeitige Berufstätigkeit aller Haushaltsmitglieder im Alter über 18 Jahren ...... 30 Abbildung 25: Monatliches Netto-Haushaltseinkommen nach Haushaltsgröße ...... 31 Abbildung 26: Monatliches Netto-Haushaltseinkommen nach Haushaltsgröße ...... 32 Abbildung 27: Mittlere Kaltmietbelastungsquote nach Netto-Haushaltseinkommen...... 32 Abbildung 28: Übersicht Verdrängungsfahr (Angaben in Prozent) ...... 33 Abbildung 29: Zufriedenheit mit der Wohnung ...... 34 Abbildung 30: Gründe für die Wohnortwahl ...... 35 Abbildung 31: Gründe für geplante Umzüge ...... 36 Abbildung 32: Antworten auf die Frage: „Was würden Sie vermissen, wenn Sie das Wohngebiet verlassen würden?“ ...... 36 Abbildung 33: Wertschätzung der Infrastruktur ...... 37 Abbildung 34: Wertschätzung von Einrichtungen für Kinder und Jugendliche ...... 38

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 50 Abbildung 35: Übersicht Gebietsbindung (Angaben in Prozent) ...... 39 Abbildung 36: Übersicht Verdrängungspotenzial (Angaben in Prozent) ...... 40 Abbildung 37: Infrastrukturen im sozialen Erhaltungsgebiet Oranienburger Straße ...... 41 Abbildung 38: Besuchte Bildungseinrichtungen ...... 43 Abbildung 39: Fehlende Angebote und Einrichtungen vor Ort ...... 43

4.2 Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Ausstattung der Wohnungen nach Ausstattungsmerkmalen...... 11 Tabelle 2: Mietsteigerung nach Modernisierung ...... 15 Tabelle 3: Netto-Kaltmiete in Euro/qm (Median) nach Wohnfläche in Vollstandard-Wohnungen im Vergleich zum Berliner Mietspiegel ...... 22 Tabelle 4: Planungsraum Invalidenstraße Kernindikatoren ...... 29 Tabelle 5: Äquivalenzeinkommen ...... 31

4.3 Literaturquellen

AfS Berlin-Brandenburg, Amt für Statistik, Bevölkerung/Kommunalstatistik, Melderechtlich registrierte Einwohnerinnen und Einwohner im Untersuchungsgebiet an den Stichtagen 31.12.2010 und 31.12.2014.

AfS Berlin-Brandenburg, Amt für Statistik, Gebäude- und Wohnungszählung, Stichtag 09.05.2011.

AfS Berlin-Brandenburg, Amt für Statistik, Kernindikatoren zur Bewertung der Wohn- und Lebensquali- tät im LOR-Planungsraum 01011401 Invalidenstraße, 31.12.2013.

Krautzberger, Michael, § 172 BauGB, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch Kommentar 1, 11. Auflage, München 2009, Seite 1220-1240

SenStadtUm, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Berliner Mietspiegel 2015, Berlin 2015.

SenStadtUm, Status- und Dynamik-Index, Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2011, Berlin.

SenStadtUm, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2013, Berlin.

4.4 Internetquellen

AfS, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung 221 vom 08.08.2013, https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2013/13-08-08c.pdf, Zugriff am 05.11.2015.

Statistisches Bundesamt, Armutsgefährdungsschwelle zur Berechnung des Äuqivalenzeinkommens, http://www.amtliche-sozialberichterstattung.de/Tabellen_Excel/tabelleA2.xls, Zugriff am 05.11.2015.

Handschuch, Ralf, Berg 77, http://www.ralf-handschuch.de/investorenprojekte.html, Zugriff am 30.11.2015.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 51 Müller-Simon Architekten, Bergstraße 68, http://www.ms-architekten.com/index.php/projekte/architektur/39-bergstrasse-68-berlin-mitte, Zu- griff am 23.11.2015.

Ziegert-Immobilien, Schlegel 28 – Wohnen im Romantikerviertel, http://ziegert-immobilien.de/de/projekte/schlegel28/, Zugriff am 23.11.2015.

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 52 5. Anhang: Indikatoren der Analysen zu Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungspotenzial

Aufwertungspotenzial starkes Aufwertungspo- mittleres Aufwertungspo- kein/geringes Aufwer-

tenzial tenzial tungspotenzial mindestens ein Merkmal: mindestens ein Merkmal: Ausstattung keine Küche, kein Bad, Fahrstuhl, verstärkte und Zustand alle anderen Fälle Außen-WC, mobile Du- Elektroleitungen, Gäste- allgemein sche WC, Fußbodenheizung Zentralhei- Heizung Ofenheizung Gasetagenheizung zung/Fernheizung Elektro-Boiler, Gas- Außentoilette, Kohleba- /Elektro- zentrale Warmwasser- Sanitär und deofen, mobile Dusche, Durchlauferhitzer, nur versorgung, Badewanne Warmwasser Dusche oder Badewanne Dusche oder nur Bade- und separate Dusche außerhalb des Bades wanne modernisierungsbedingte Neuvermietung (Einzüge Neuvermietung (Einzüge Mietsteigerung > Neu- 2013-2015) > moderni- 2013-2015) / Mietstei- Gebäudezu- vermietung (Einzüge sierungsbedingte Miet- gerungen im Bestand > stand 2013-2015) > Mietstei- steigerung > Mietsteige- modernisierungsbedingte gerungen im Bestand rungen im Bestand Mietsteigerung Miete je qm nach Mo- Miete je qm nach Mo- Miete je qm nach Mo- dernisierung teurer als dernisierung geringer als Mietsteigerung dernisierung teurer als durchschnittliche Miete bei Neuvermietung oder nach Moderni- durchschnittliche Miete nach Mieterhöhung im bei durchschnittlicher sierung bei Neuvermietung Bestand, aber niedriger Mieterhöhung als Neuvermietung Aufwertungsdruck mittlerer Aufwertungs- kein/geringer Aufwer- starker Aufwertungsdruck druck tungsdruck Modernisie- Modernisierungen durch- Modernisierung ange- keine Modernisierungs- rungsmaßnahm geführt oder in Arbeit kündigt maßnahme geplant en langjährige private Wohnungsunternehmen Neuerwerbungen durch und Einzeleigentü- langjährige Genossen- Eigentümer- private Wohnungsunter- mer/innen und Neuer- schaften und kommunale struktur nehmen und Einzeleigen- werbungen durch Genos- Wohnungsbaugenossen- tümer/innen senschaften und kommu- schaften nale Wohnungsbauge- nossenschaften Mieterhöhun- Mieterhöhung un- Mieterhöhung über 10 % keine Mieterhöhung gen ter/gleich 10 % Netto-Kalt-Miete (seit Netto-Kalt-Miete (seit Netto-Kalt-Miete (seit Neuvermie- 2013) > 10 % > Durch- 2013) < 10 % > Durch- 2013) < Durchschnitt tungsrendite schnitt Netto-Kalt-Miete schnitt Netto-Kalt-Miete Netto-Kalt-Miete (vor (vor 2013) (vor 2013) 2013) Verdrängungspotenzial starke Verdrängungsge- mittlere Verdrängungs- keine/geringe Verdrän-

fahr gefahr gungsgefahr Hauptschule mit/ohne Universität, Hochschule, Bildung Mittlere Reife, Abitur Lehre Fachhochschule zurzeit arbeitslos/ALG I, teilweise berufstätig, Berufstätigkeit Empfänger/in von ALG Schüler/in, Student/in, voll berufstätig II/Harzt IV, Grundsiche- Auszubildende/r, Haus-

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 53 rung im Alter/bei Er- mann/Hausfrau, Rent- werbsminderung, Mini- ner/in, Pensionär/in, im Job/450-Euro-Job Vorruhestand Äquivalenzeinkommen < Äquivalenzeinkommen > Äquivalenzeinkommen > Einkommen 60 % Berliner 60 % < 140 % Berliner 140 % Berliner Äquivalenzeinkommen Äquivalenzeinkommen Äquivalenzeinkommen Mietbelas- Mietbelastungsquote 20 % < Mietbelastungs- Mietbelastungsquote tungsquote netto-kalt > 30 % quote netto-kalt < 30 % netto-kalt < 20 % Mietverhältnis- Zeitmietvertrag, Unter- alle anderen Eigentümer/innen se mietvertrag Umzugsnei- in den nächsten 12 Mo- in den nächsten 2 Jahren, kein Auszug geplant gung naten langfristig Nutzung von Frage 26 (außer h, k) 0 Frage 26 (außer h, k) 3 Frage 26 (außer h, k) 5 Infrastrukturen bis 2 mal bis 4 mal und mehr mal Frage 24 (außer g, h, j) Frage 24 (außer g, h, j) Frage 24 (außer g, h, j) Wertschätzung Durchschnitt aller Antwor- Durchschnitt aller Antwor- Durchschnitt aller Antwor- Infrastrukturen ten > 3 ten > 3, < 2 ten < 2 Fragen 24 (g, h, Antwor- Fragen 24 (g, h, Antwor- Fragen 24 (g, h, Antwor- ten 1, 2), 25 (8, 9), 28 ten 1, 2), 25 (8, 9), 28 ten 1, 2), 25 (8, 9), 28 Wertschätzung (1, 2), 29 (a, b, Antwor- (1, 2), 29 (a, b, Antwor- (1, 2), 29 (a, b, Antwor- Nachbarschaft ten 1, 2): keine, 1 oder 2 ten 1, 2): 3, 4 oder 5 ten 1, 2): 6, 7 oder 8 zutreffend zutreffend zutreffend Wertschätzung Einrichtungen Frage 23 > 3 Frage 23: 2 bis 3 Frage 23 < 2 für Kinder und Jugendliche

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 54 6. Anhang: Fragebogen

Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 55 Fragebogen zum Landesweite Planungsgesellschaft mbh sozialen Erhaltungsrecht in der Oranienburger Vorstadt

Allgemein

0 Bitte nennen Sie die Straße und die Blocknummer, in der Sie wohnen (siehe beiliegende Karte). · Straße · Blocknummer

1 In welchem Jahr sind Sie in diese Wohngegend und in welchem Jahr sind Sie in Ihre jetzige Wohnung gezogen? (siehe Erläuterungsblatt) · Wohngegend · jetzige Wohnung

2 Wo haben Sie gewohnt, bevor Sie in Ihre jetzige Wohnung gezogen sind? · Berlin ...... Ortsteil · Außerhalb von Berlin . . . Bundesland/Land

Wohnung

3 Wie viele ganze und halbe Zimmer hat Ihre Wohnung? Küche bzw. Bad/WC bitte nicht mitrechnen. (Halbe Zimmer: 6-10 m²) · Anzahl ganze Zimmer · Anzahl halbe Zimmer

4 Hat Ihre Wohnung eine Küche bzw. ein Badezimmer/Bad? · Küche · ja · nein · Badezimmer/Bad · ja · nein

5 Wie viele Quadratmeter (m²) umfasst Ihre Wohnung insgesamt? (siehe Erläuterungsblatt) m²

6a In welchem Gebäudeteil befindet sich Ihre Wohnung? · Vorderhaus ...... · Quergebäude/Hinterhaus/Gartenhaus . · Seitenflügel ......

6b Befindet sich Ihre Wohnung im Dachgeschoss? · ja · nein

7 Wie alt ist Ihr Wohngebäude? (siehe Erläuterungsblatt) · Baujahr bis 1918 ...... · Baujahr 1919 bis 1949 . . . · Baujahr 1950 bis 1989 . . . · Baujahr ab 1990 ......

8 Sind Sie Mieter/in, Untermieter/in oder Eigentümer/in der von Ihnen genutzten Wohnung? · Ich bin Mieter/in . . . . . weiter mit 9 · Ich bin Eigentümer/in . . weiter mit 15 · Ich bin Untermieter/in . . weiter mit 9

9 Wer ist Vermieter/in bzw. Eigentümer/in der von Ihnen genutzten Mietwohnung? · kommunales/öffentliches Wohnungsunternehmen (z. B. degewo, Gewobag, Stadt und Land) . . . · Wohnungsgenossenschaft ...... · privates Wohnungsunternehmen ...... · privater Einzeleigentümer ......

10a Würden Sie Ihre Wohnung im gegenwärtigen Zustand kaufen, wenn ein Kaufangebot vorläge und Sie es sich leisten könnten? · ja weiter mit 11 · nein weiter mit 10b

10b Aus welchen qualitätsbezogenen Gründen würden Sie Ihre Wohnung im gegenwärtigen Zustand nicht kaufen?

11 Wie setzen sich Ihre monatlichen Wohnkosten zusammen? (siehe Erläuterungsblatt) · netto · brutto · Netto-Kaltmiete bzw. Grundmiete (Miete ohne Betriebs-/Heizkosten) ...... € · oder Brutto-Kaltmiete (falls kalte Betriebskosten vom Vermieter eingerechnet sind) . € · kalte Betriebskosten (z. B. für Kaltwasser, Müllentsorgung, Hausreinigung, Hauswart) . . € · Kosten für Heizung (Zentralheizung oder Etagenheizung) und Warmwasser ...... € € · = monatliche Warm-/Gesamtmiete für die Wohnung (inklusive aller Nebenkosten) . . . € € Seite 2 – Fragebogen zum sozialen Erhaltungsrecht in der Oranienburger Vorstadt Landesweite Planungsgesellschaft mbh

12 Welche Art Wohnungsmietvertrag haben Sie? · unbefristeter Mietvertrag (üblicher Mietvertrag, das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit) · Zeitmietvertrag (Vertrags- und Mietende ist von vornherein festgelegt) · Staffelmietvertrag (mit Angabe der Anfangsmiete und den zukünftigen Steigerungen) · Indexmietvertrag (Mietpreis ist gekoppelt an einen Preisindex für allgemeine Lebenshaltung) · sonstiger Vertrag · weiß nicht

13a Wurde in den letzten drei Jahren für Ihre Wohnung die Nettokaltmiete bzw. Grundmiete erhöht? · ja weiter mit 13b · nein weiter mit 14 · weiß nicht weiter mit 14

13b Wie hoch war Ihre Nettokaltmiete bzw. Grundmiete vor der Mieterhöhung? €

14 Gab es in den letzten Jahren für Ihr Wohnhaus bzw. Ihre Wohnung einen Eigentümerwechsel? · ja, Eigentümerwechsel Wohnhaus . . . . . Jahr · ja, Eigentümerwechsel Wohnung ...... Jahr · mir ist kein Eigentümerwechsel bekannt

15 Wurden vom Vermieter/in/Eigentümer/in oder von der Eigentümergemeinschaft (WEG) an/in Ihrem Wohnhaus – einschließlich Ihrer Wohnung – in den letzten Jahren umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten durchgeführt? · ja (bereits abgeschlossen) ...... Jahr · ja (noch in Arbeit) Jahr · Modernisierung wurde angekündigt . . . . · nein · weiß nicht

16 Gibt es in Ihrem Wohnhaus Ferienwohnungen/Gästewohnungen, die gewerbsmäßig an Touristen vermietet werden? · ja · nein · weiß nicht

17 Sofern Sie Eigentümer/in der von Ihnen genutzten Wohnung sind: Haben Sie vorher in Ihrer jetzigen Wohnung zur Miete gewohnt? · ja · nein

18 Wie ist die Ausstattung Ihrer Wohnung? Bitte geben Sie an, ob die Ausstattung vorhanden ist bzw. nicht vorhanden ist. Wenn die Ausstattung vorhanden ist, geben Sie bitte an, ob sie bereits bei Ihrem Einzug vorhanden war, oder ob sie erst nach Ihrem Bezug in Selbsthilfe oder vom Vermieter/von der Vermieterin bzw. der WEG ergänzt wurde. durch Vermie nicht vor Einzug selbst ter/in/WEG vorhanden vorhanden vorhanden eingebaut ergänzt a. Heizung Ofenheizung (Kohle/Öl) ...... Kaminofen ...... Gasetagenheizung ...... Zentralheizung/ Fernheizung ...... Fußbodenheizung sonstige b. Toilette Außentoilette ...... Innentoilette ...... c. Badezimmer nur mit Dusche ...... nur mit Badewanne ...... mit Badewanne und separater Dusche . . . Wandfliesen (Höhe ca. 1,50 m) ...... d. Außerhalb des Bades mobile Dusche/Badewanne ...... fest installierte Dusche/Badewanne . . . . e. Warmwasser- versorgung Kohle-Badeofen großer Elektroboiler ...... Gas-/Elektro-Durchlauferhitzer zentrale Warmwasserversorgung . . . . . f. Sonstige Aus- stattungsmerkmale kleiner Balkon (bis 4 m²) ...... großer Balkon/Wintergarten/Terrasse . . . Aufzug (Jahr des Einbaus: ) Seite 3 – Fragebogen zum sozialen Erhaltungsrecht in der Oranienburger Vorstadt Landesweite Planungsgesellschaft mbh

durch Vermie nicht vor Einzug selbst ter/in/WEG vorhanden vorhanden vorhanden eingebaut ergänzt weiter f. Sonstige Ausstattungsmerkmale Gegensprechanlage Kastendoppelfenster (mit Innen- und Außenflügel) Isolierglasfenster (in der ganzen Wohnung) . Isolierglasfenster (teilweise) ...... Einbauküche Parkettboden/abgezogene Dielen ...... verstärkte Elektroleitungen/moderne Elektroinstallation Breitbandanschluss für schnelles Internet Kabelfernsehen ...... Gäste-WC ...... sonstige

durch Vermie nicht vor Einzug selbst ter/in/WEG weiß nicht vorhanden vorhanden vorhanden eingebaut ergänzt g. energiesparende moderne, energiesparende Ausstattung Heizungsanlage (siehe Erläuterungsblatt) Solaranlage zur Erwärmung von Wasser ...... Solaranlage zur Stromgewinnung ...... gedämmte Hausfassade . . . gedämmte Kellerdecke . . . gedämmtes Hausdach gedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen . . .

19 Wie zufrieden sind Sie mit den nachfolgend aufgeführten Bereichen Ihrer Wohnung? sehr eher eher sehr zufrieden zufrieden unzufrieden unzufrieden · Größe der Wohnung ...... · Ausstattung der Wohnung ...... · baulicher Zustand der Wohnung · baulicher Zustand des Gebäudes insgesamt ...... · Zustand/Nutzbarkeit des Balkons (sofern vorhanden) · Miethöhe im Verhältnis zur Größe und Wohnungsausstattung ......

20 Durch eine Verbesserung der Ausstattung Ihrer Wohnung würde die Miete steigen. Welche Ausstattung sollte Ihre Wohnung trotz der damit verbundenen Mieterhöhung zusätzlich erhalten?

· Ich wünsche keine zusätzliche Ausstattung, wenn dadurch die Miete steigt

21 Gibt es in Ihrer Wohnung irgendwelche Mängel? Wenn ja, welche? Mehrfachnennungen sind möglich. (siehe Erläuterungsblatt) · keine Mängel ...... · Feuchtigkeit/Schimmel ...... · undichte Fenster/Türen ...... · Sanitäranlagen defekt/erneuerungsbedürftig ...... · Elektroanlage defekt/erneuerungsbedürftig ...... · Heizung/Ofen defekt/erneuerungsbedürftig . . . . · sonstige wohnungsbezogene Mängel ......

Einrichtungen für Kinder und Jugendliche

22a Gibt es in Ihrem Haushalt Kinder oder Jugendliche im Alter bis 17 Jahre? · ja weiter mit 22b · nein weiter mit 24 Seite 4 – Fragebogen zum sozialen Erhaltungsrecht in der Oranienburger Vorstadt Landesweite Planungsgesellschaft mbh

22b Bitte geben Sie nachfolgend für die in Ihrem Haushalt lebenden Kinder/Jugendlichen bis 17 Jahren das Alter und Geschlecht an. Bitte kreuzen Sie zusätzlich an, welche Einrichtung vom jeweiligen Kind/Jugendlichen gegenwärtig besucht wird. 1. Kind/ 2. Kind/ 3. Kind/ 4. Kind/ 5. Kind/ Jugendlicher Jugendlicher Jugendlicher Jugendlicher Jugendlicher · Alter ...... · Geschlecht männlich ...... weiblich · besuchte Einrichtung Kinderkrippe, Kita Grundschule Oberschule bis mittleren Abschluss (MSA) ...... Gymnasium ...... Berufsausbildungsplatz . . . . nichts davon ...... · Ort der Einrichtung im Wohngebiet ...... im Großbezirk Mitte (Moabit, Wedding, Mitte) woanders

23 Wie zufrieden oder unzufrieden sind Sie mit den folgenden Einrichtungen für Kinder und Jugendliche in Ihrer Wohngegend? sehr eher eher sehr zufrieden zufrieden unzufrieden unzufrieden weiß nicht · Anzahl der Spielplätze ...... · altersgerechte Ausstattung der Spielplätze · Sauberkeit der Spielplätze · Anzahl der Ballspielplätze/Bolzplätze ...... · Anzahl der Sportmöglichkeiten für Kinder/Jugendliche ...... · Anzahl der Jugendfreizeiteinrichtungen ...... · Anzahl der Kitas/Kinderkrippen ...... · Anzahl der Schulen ...... · Anzahl der Einrichtungen für Förderunterricht ......

Öffentliche und private Einrichtungen

24 Wie zufrieden oder unzufrieden sind Sie mit den folgenden Einrichtungen und Angeboten in Ihrer Wohngegend? sehr eher eher sehr zufrieden zufrieden unzufrieden unzufrieden weiß nicht · Entfernung zur nächsten Bahn- oder Bushaltestelle ...... · Angebot an Grünanlagen/Grünflächen ...... · Einkaufsmöglichkeiten für täglichen Bedarf ...... · Versorgung mit ärztlichen/medizinischen Einrichtungen ...... · Versorgung mit sozialen Einrichtungen ...... · Angebot an Dienstleistungen ...... · Nähe zu Verwandten/Freunden oder Bekannten ...... · Nachbarschaft und Zusammenleben im Kiez · Sicherheit im Wohngebiet ...... · Lage der Wohnung innerhalb des Wohngebietes ...... · Lage der Wohnung innerhalb Berlins ......

25 Aus welchen Gründen leben Sie in Ihrem Wohngebiet? (Mehrfachangaben sind möglich) · Die Miete ist günstig. · Mich interessieren die kulturellen Angebote im Wohnquartier. . . · Die Miete war beim Einzug günstig. . . . . · Ich bin auf die sozialen Einrichtungen im Quartier angewiesen · Das Lebensgefühl im Kiez gefällt mir. (Schulen, Beratungseinrichtungen)...... · Ich mag das Aussehen des Wohngebietes. . · Die Nähe zu Freunden, Bekannten und/oder Verwandten...... · Ich schätze die Lage in der Stadt. · Nähe zum Arbeitsplatz...... · sonstige Gründe...... Seite 5 – Fragebogen zum sozialen Erhaltungsrecht in der Oranienburger Vorstadt Landesweite Planungsgesellschaft mbh

26 Inwieweit werden die aufgeführten Einrichtungen in Ihrem Wohngebiet von Ihnen bzw. von anderen Haushaltsmitgliedern genutzt? Bitte kreuzen Sie zusätzlich an, wie wichtig diese Einrichtungen für Sie bzw. für Ihre Familie in Ihrem Wohngebiet sind? Einrichtung wird genutzt Wichtigkeit für den Haushalt völlig nein ja sehr wichtig wichtig unwichtig unwichtig · Kinderkrippe, Kita ...... · Spielplätze · öffentliche Grünflächen ...... · Jugendfreizeiteinrichtungen · Seniorenfreizeiteinrichtungen · kulturelle Einrichtungen ...... · medizinische Einrichtungen (Ärzte) · öffentlicher Nahverkehr ...... · Nachbarschaftstreff · Beratungseinrichtungen ...... · sonstige

27 Welche Dinge oder Einrichtungen, die Sie oder andere Haushaltsmitglieder dringend benötigen, fehlen in Ihrem Wohngebiet?

· Mir fehlt im Wohngebiet nichts......

Nachbarschaft und Wohnumfeld

28a Wie beschreiben Sie den Kontakt zu Ihren Nachbarn? Bitte kreuzen Sie die am ehesten zutreffende Beschreibung an. · Es gibt enge Kontakte in der Nachbarschaft und eine große Bereitschaft, sich untereinander zu helfen (z. B. Einkaufen, Kinderbetreuung)...... · Die meisten Mieter/innen kennen sich und unterhalten sich gelegentlich miteinander, man hilft sich gegenseitig mit kleinen Dingen (z. B. Blumengießen, Post annehmen). . · Man kennt sich und grüßt sich...... · Hier haben nur einige Kontakt miteinander, die meisten laufen aneinander vorbei. . · Hier kennt und grüßt sich fast keiner......

28b Wie vielen Nachbarn haben Sie selbst schon geholfen bzw. von wie vielen Nachbarn wurden Sie schon unterstützt (z. B. beim Blumengießen, Postannahme, etwas ausleihen)? · Ich habe selbst ca. Nachbarn geholfen. · Ich habe Unterstützung von ca. Nachbarn erhalten.

29 Wie beurteilen Sie das Zusammenleben im Wohngebiet und in Ihrem Wohnhaus mit den Nachbarn? ist in gefällt keine gefällt mir Ordnung mir nicht ist mir egal Beurteilung · Zusammenleben im Wohngebiet ...... · Zusammenleben im Wohnhaus ......

30 Was würden Sie vermissen, wenn Sie das Wohngebiet verlassen würden?

· Ich würde nichts vermissen......

31 Wie zufrieden sind Sie – alles in allem gesehen – mit den nachfolgend aufgeführten Bereichen? sehr eher eher sehr zufrieden zufrieden unzufrieden unzufrieden · Zustand der Wohnung insgesamt ...... · Zustand des Wohnhauses insgesamt · Wohnumfeld insgesamt ...... · Wohnsituation insgesamt ...... Seite 6 – Fragebogen zum sozialen Erhaltungsrecht in der Oranienburger Vorstadt Landesweite Planungsgesellschaft mbh

32 Wenn Sie an Ihr Wohngebiet denken: Inwieweit haben sich die nachfolgend aufgeführten Gesichtspunkte – Ihrer ganz persönlichen Meinung nach – in den letzten 3 Jahren verändert? sehr etwas keine etwas sehr verbessert verbessert Veränderung verschlechtert verschlechtert weiß nicht · Sauberkeit des Bezirks insgesamt ...... · Angebot an Geschäften und Dienstleistungen . . . . · Angebot an öffentlichen Verkehrsmitteln · Sauberkeit an Haltestellen der öffentl. Verkehrsmittel . · Zustand der Gebäude im Wohngebiet ...... · Lebensbedingungen für Familien mit Kindern . . . . · Lebensbedingungen für ältere/behinderte Menschen . · Freizeitangebote für Kinder und Jugendliche · Freizeitangebote für Erwachsene · öffentliche Grünanlagen/Grünflächen ...... · Zustand der öffentlichen Straßen und Wege . . . . . · kulturelle Einrichtungen und Angebote ...... · Angebot an Sportanlagen/Schwimmhallen . . . . . · Situation hinsichtlich Kriminalität/Vandalismus . . . . · Situation hinsichtlich des Hundedrecks ...... · Angebot an Kitaplätzen · baulicher Zustand der Schulen ...... · soziale Zusammensetzung der Bevölkerung . . . . .

33 Plant Ihr Haushalt einen Auszug aus der jetzigen Wohnung und wenn ja, wann? · ja, in den nächsten 12 Monaten weiter mit 34 · ja, in den nächsten 2 Jahren weiter mit 34 · ja, langfristig weiter mit 34 · nein, kein Auszug geplant weiter mit S1

34 Bitte kreuzen Sie nachfolgend in jeder Zeile an, ob der jeweilige Grund für Ihren geplanten Umzug zutrifft oder nicht zutrifft. trifft zu trifft nicht zu · Unzufriedenheit mit der Wohnung · Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld ...... · Wohnung ist zu klein ...... · Wohnung ist zu groß ...... · Wohnung ist zu teuer · Arbeitsplatzwechsel/Ausbildung/Studium · Unzufriedenheit mit dem Vermieter ...... · Wohnung ist nicht altersgerecht (z. B. fehlender Aufzug) ...... · Erwerb eines Eigenheims/einer Eigentumswohnung · persönliche Gründe (z. B. Heirat, Geburt, Auszug eines Kindes) ...... · sonstige Gründe

35 Wohin werden Sie höchstwahrscheinlich umziehen? (Bitte nach Möglichkeit nur eine Nennung) · jetzige Wohngegend . . . . · jetziger Stadtbezirk . . . . · anderer Berliner Stadtbezirk ...... Welcher? · Berliner Umland . . . . · anderer Ort innerhalb Deutschlands . . . . · Ausland ...... · weiß nicht/Ort steht noch nicht fest......

Statistische Angaben

S1 Wie viele Personen bis 17 Jahre und wie viele Erwachsene (Personen ab 18 Jahre) leben in Ihrem Haushalt, Sie selbst eingeschlossen? · Anzahl der Haushaltsmitglieder im Alter bis 17 Jahren . . . . . Person(en) · Anzahl der erwachsenen Haushaltsmitglieder (18 Jahre und älter) . Person(en) · Anzahl der Haushaltsmitglieder insgesamt ...... Person(en) Seite 7 – Fragebogen zum sozialen Erhaltungsrecht in der Oranienburger Vorstadt Landesweite Planungsgesellschaft mbh

S2 Bitte füllen Sie für jede erwachsene Person ab 18 Jahren im Haushalt folgende Felder aus.

ich selbst 2. Person 3. Person 4. Person 5. Person a. Geschlecht männlich ...... weiblich b. Alter ...... Volksschule/Hauptschule c. höchster Bildungsabschluss ohne abgeschlossene Lehre . . Volksschule/Hauptschule mit abgeschlossener Lehre Mittlere Reife/ Abschluss 10. Klasse Abitur ...... Universität/Hochschule/ Fachhochschule ...... d. Berufstätigkeit (je Person Mehrfachangaben möglich) voll berufstätig teilweise berufstätig . . . . . Auszubildende/r in Umschulung ...... im Vorruhestand zurzeit arbeitslos/ Arbeitslosengeld I ...... Empfänger von Arbeitslosen- geld II / Hartz IV ...... Grundsicherung im Alter/bei Erwerbsminderung . . . . . Mini-Job / 450-Euro-Job Schüler/in, Student/in Hausfrau/Hausmann Renter/in, Pensionär/in e. Ort des Arbeitsplatzes der Berufstätigen/Azubis im Wohngebiet ...... im Bezirk Mitte ...... anderer Berliner Stadtbezirk . . außerhalb von Berlin f. Hauptsächlich genutztes Verkehrsmittel der Berufstätigen/ Azubis Auto/Motorrad ...... öffentliche Verkehrsmittel (Busse/Bahnen) Fahrrad ...... zu Fuß g. Staatsbürgerschaft deutsche Staatsbürgerschaft . andere Staatsbürgerschaft . . beides/ doppelte Staatsbürgerschaft . .

bitte eintragen h. Migrationshintergrund nein ...... (siehe Erläuterungsblatt) ja

bitte Nationalität eintragen . .

S3 Welche Wohnform trifft auf Ihren Haushalt zu? · allein lebend ...... · alleinerziehend mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt ...... · Paar ohne Kind/er im Haushalt ...... · Paar mit minderjährigem/n Kind/ern im Haushalt ...... · Paar/alleinerziehend mit volljährigem/n Kind/ern im Haushalt ...... · Wohngemeinschaft ...... Seite 8 – Fragebogen zum sozialen Erhaltungsrecht in der Oranienburger Vorstadt Landesweite Planungsgesellschaft mbh

S4 Wer ist der/die Hauptverdiener/in in Ihrem Haushalt? Welche Person trägt hauptsächlich zum Haushaltseinkommen bei? · ich selbst ...... · andere Person ...... · ich selbst und andere Person zu gleichen Teilen ......

S5 Zu welcher der folgenden Berufsgruppen gehört der/die Hauptverdiener/in im Haushalt? Falls der/die Hauptverdiener/in nicht mehr berufstätig ist, geben Sie bitte an, zu welcher Berufsgruppe er/sie früher gehörte. · Inhaber/in bzw. Leiter/in von Unternehmen . . . . . · Mittlere/r/einfache/r Angestellte/r ...... · Selbständige/r in Handel/Dienstleistungen · Beamte/r des gehobenen/höheren Dienstes · Selbständige/r Handwerker/in ...... · Beamte/r des unteren/mittleren Dienstes · Freie Berufe · Facharbeiter/in ...... · Leitende/r Angestellte/r ...... · Sonstige Arbeiter/in ......

S6 Wie hoch ist in etwa das gesamte monatliche Haushalts-Nettoeinkommen nach Abzug der Steuern und Sozialversicherung? (siehe Erläuterungsblatt) · unter 750 € ...... · 2.000 bis unter 2.250 € ...... · 750 bis unter 1.000 € ...... · 2.250 bis unter 2.500 € ...... · 1.000 bis unter 1.250 € ...... · 2.500 bis unter 3.000 € ...... · 1.250 bis unter 1.500 € ...... · 3.000 bis unter 3.500 € ...... · 1.500 bis unter 1.750 € ...... · 3.500 bis unter 4.000 € ...... · 1.750 bis unter 2.000 € ...... · 4.000 € und mehr ......

S7 Wie hat sich Ihr Haushalts-Nettoeinkommen gegenüber dem Vorjahr verändert? · hat sich wesentlich verbessert ...... · hat sich etwas verschlechtert · hat sich etwas verbessert ...... · hat sich wesentlich verschlechtert · ist ungefähr gleichgeblieben

S8 Wie viel Wohngeld, Wohnkostenübernahme (aufgrund ALG II) oder Grundsicherungsleistungen (im Alter/bei Erwerbsminderung) erhält Ihr Haushalt gegebenenfalls pro Monat? · Wohngeld · ja . . Höhe € · nein · Wohnkostenübernahme (aufgrund von ALG II) · ja . . Höhe € · nein · Grundsicherung im Alter/bei Erwerbsminderung · ja . . Höhe € · nein

S9 Wie würden Sie den gegenwärtigen Lebensstandard Ihres Haushalts einstufen? eher sehr sehr gut gut befriedigend schlecht schlecht · gegenwärtiger Lebensstandard ist ......

S10 Wussten Sie, dass das Gebiet Oranienburger Vorstadt bereits ein soziales Erhaltungsgebiet ist? · ja · nein

S11 Hatte die soziale Erhaltungsverordnung bisher Auswirkungen auf Sie als Mieter/in oder Eigentümer/in? · ja · nein · wenn ja, welche

S12 Sollte das Gebiet Oranienburger Vorstadt ein soziales Erhaltungsgebiet bleiben? · ja · nein · warum

Vielen Dank für Ihre Mitarbeit. Hintergrundinformationen Landesweite Planungsgesellschaft mbh

Was ist eine soziale Erhaltungsverordnung? Die soziale Erhaltungsverordnung ist ein städtebauliches Instrument aus dem Baugesetzbuch (§ 172 BauGB).

Mit dem sozialen Erhaltungsrecht wird die Wohnbevölkerung in einem Erhaltungsgebiet vor Verdrängungsprozessen geschützt, die durch bestimmte bauliche Modernisierungsmaßnahmen an Wohngebäuden und Wohnungen verursacht werden.

Mit einer solchen Verordnung sollen Modernisierungen sozial verträglich und behutsam umgesetzt werden, um nachbarschaftliche Stabilität zu sichern und damit städtebauliche Folgeprobleme zu verhindern. Städtebauliche Folgeprobleme können z. B. die Veränderung der Nachfrage nach öffentlicher Infrastruktur, wie Kindertagesstätten oder Schulen oder Probleme bei der Wohnraumversorgung sein.

Möglichkeiten und Grenzen der sozialen Erhaltungsverordnung Mit einer sozialen Erhaltungsverordnung müssen bestimmte bauliche Maßnahmen im Erhaltungsgebiet zusätzlich vom Bezirksamt genehmigt werden. Solche Maßnahmen sind z. B.:

·· Besonders aufwändige, wohnwerterhöhende Modernisierungsarbeiten wie der Anbau eines zweiten Balkons, der Einbau eines zweiten Bades oder einer Fußbodenheizung.

·· Die Zusammenlegung oder Teilung von Wohnräumen.

·· Die Umnutzung von Wohnungen in Gewerbe oder Ferienwohnungen.

·· Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Das soziale Erhaltungsrecht verfolgt ausschließlich städtebauliche Interessen und begründet keinen direkten individuellen Mieterschutz.

Durch das soziale Erhaltungsrecht können keine Mietobergrenzen festgelegt werden. Außerdem greift die Verordnung nicht bei Neuvermietung. Darüber hinaus ist die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands zu genehmigen. Dies umfasst z. B. den Ersteinbau eines Bades oder den Einbau einer zentralen Heizungsanlage. In regelmäßigen Abständen werden soziale Erhaltungsgebiete überprüft. Erläuterungen zum Fragebogen zum Landesweite Planungsgesellschaft mbh sozialen Erhaltungsrecht in der Oranienburger Vorstadt

Liebe Bewohnerin, lieber Bewohner, vielen Dank, dass Sie an der Haushaltsbefragung teilnehmen und die Untersuchung zum sozialen Erhaltungsrecht im Quartier Oranienburger Vorstadt unterstützen. Zum Ausfüllen des Fragebogens benötigen Sie etwa 20 Minuten. Der Fragebogen kann von einem erwachsenen Haushaltsmitglied ausgefüllt werden, es muss nicht die angeschriebene Person sein. Sollte Ihr Haushalt zwei Fragebögen erhalten haben, ist es ausreichend, wenn Sie uns nur einen ausgefüllten Fragebogen zurücksenden.

Es gibt verschiedene Arten von Antwortkategorien:

Kästchen zum Ankreuzen

Kästchen mit Pfeil: Wenn Sie hier angekreuzt haben, zeigt Ihnen der Pfeil, zu welcher Frage Sie übergehen sollen.

Platzhalter, in denen Ihre Antwort oder Zahlen eingetragen werden sollen

Wenn Sie noch weitere Fragen haben, wenden Sie sich an die Landesweite Planungsgesellschaft mbH: telefonisch unter 030-816 16 03 94/5 oder per Mail an [email protected].

Frage Hinweis

1, 5, 7, 13b Falls Sie es nicht mehr genau wissen, schauen Sie bitte in Ihren Mietunterlagen nach. Wenn Sie die Angaben nicht finden können, schätzen Sie bitte.

11 Bitte tragen Sie die monatliche Miete für Ihre Wohnung ein. Für die genaue Angabe der Betriebs- und Heizkosten sehen Sie bitte in Ihrem Mietvertrag bzw. in Ihrem letzten Mieterhöhungsschreiben nach. Die Netto-Kaltmiete bezeichnet die monatliche Miete je Quadratmeter Wohnfläche. Sie ist die Miete ohne alle Heiz- und Betriebskosten. Die Brutto-Kaltmiete besteht aus Nettokaltmiete und allen Betriebskosten. Sie beinhaltet nicht die Heiz- und Warmwasserkosten. Zu den Betriebskosten gehören Kosten für die Wasserversorgung und -erwärmung, für Abwasser und die Müllabfuhr, für die Straßenreinigung, für einen Hausmeister oder Reinigungs- und Gartenarbeiten. Die Höhe Ihrer Betriebskosten finden Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung. Als Heizkosten werden die durch Heizen entstehenden Kosten benannt. Bitte lassen Sie das Feld frei, wenn Sie ausschließlich über Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung heizen. Die Warmmiete entspricht dem gesamten Mietbetrag, den der Mieter an den Vermieter zahlt. Wenn Sie ihren Mietbetrag nur einschließlich der Heizkosten kennen, notieren Sie den Betrag bitte bei Warmmiete.

18 g. Die durchgeführten Maßnahmen zur Energieeinsparung in Ihrem Wohngebäude sind bspw. in dem damaligen Ankündigungsschreiben Ihres Vermieters benannt. Geben Sie bitte einzelne Maßnahmen auch dann an, wenn Sie nicht (mehr) wissen, ob andere Maßnahmen auch durchgeführt wurden.

21 Bitte benennen Sie alle baulichen Mängel in Ihrer Wohnung, nicht im Wohngebäude.

S2 h. Die betreffende Person hat selbst oder deren Elternteil(e) bzw. Großelternteil(e) haben oder hatten eine ausländische Staatsbürgerschaft.

S6 Wir bitten Sie um diese Angabe, da sie von hoher Bedeutung für die Untersuchung hinsichtlich der Wirksamkeit und Überzeugungskraft ist. Ihre Antworten werden, wie im Anschreiben versprochen, anonym und vertraulich behandelt. Bitte geben Sie Ihre Einkünfte des letzten Monats an. Rechnen Sie bitte alle regelmäßigen monatlichen Einkünfte aller Haushaltsmitglieder zusammen. Berücksichtigen Sie bitte neben Einkommen aus Arbeit auch Kindergeld, Renten und Pensionen, Einkünfte aus Vermögen oder aus Unterhaltszahlungen. Bitte folgende Einkommensarten nicht einberechnen: Wohngeld, Wohnkostenübernahme (aufgrund ALG II) und Grundsicherungsleistungen im Alter/bei Erwerbsminderung. Das wird in Frage S8 erfasst. Falls Sie es nicht genau wissen, dann schätzen Sie bitte.