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Vertiefende Nachuntersuchung Zur Überprüfung Der Anwendungsvoraussetzungen Des Erhaltungsgebietes Oranienburger Vorstadt Im Bezirk Mitte Von Berlin

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Vertiefende Nachuntersuchung Zur Überprüfung Der Anwendungsvoraussetzungen Des Erhaltungsgebietes Oranienburger Vorstadt Im Bezirk Mitte Von Berlin VERTIEFENDE NACHUNTERSUCHUNG ZUR ÜBERPRÜFUNG DER ANWENDUNGSVORAUSSETZUNGEN DES ERHALTUNGSGEBIETES ORANIENBURGER VORSTADT IM BEZIRK MITTE VON BERLIN Auftraggeber Bezirksamt Mitte von Berlin Abt. Stadtentwicklung, Wirtschaft, Bauen und Ordnung Stadtentwicklungsamt, Stadtplanung Müllerstraße 146 13353 Berlin Auftragnehmer LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH Geschäftsführer Roland Schröder Gaudystraße 12 10437 Berlin Tel.: 030 – 816 16 03 90 Fax: 030 – 816 16 03 91 www.LPGmbH.de Bearbeitung: Dipl.-Ing. Sören Drescher Dipl.-Ing. Marie-Luise Hornbogen Dipl.-Ing. Roland Schröder B. Sc. Marina Trapp Abbildungen Deckblatt: Eigene Aufnahme LPG mbH, 2015 Stand: 04.02.2016 Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 2 Inhalt 1. Vorbemerkung und Aufgabenstellung .................................................................... 4 1.1 Anlass und zentrale Fragestellung .................................................................................................... 4 1.2 Vorgehensweise und Methodik .......................................................................................................... 4 1.3 Das soziale Erhaltungsrecht ................................................................................................................ 6 2. Analyse des Untersuchungsgebietes ....................................................................... 7 2.1 Beschreibung des Untersuchungsgebietes ........................................................................................ 7 2.2 Grundlegende Information zur Haushaltsbefragung .................................................................... 8 2.3 Auswertung der Haushaltsbefragung ............................................................................................... 8 2.4 Analyse Aufwertungspotenzial .......................................................................................................... 9 2.4.1 Aufwertungsspielraum................................................................................................................. 9 2.4.2 Aufwertungsanreize und Aufwertungsneigung .................................................................... 14 2.4.3 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungspotenzials .................................................. 15 2.5 Analyse Aufwertungsdruck ............................................................................................................... 16 2.5.1 Umfang der Veränderungen ................................................................................................... 16 2.5.2 Intensität der Veränderung...................................................................................................... 21 2.5.3 Einschätzung und Bewertung des Aufwertungsdrucks ......................................................... 25 2.6 Analyse Verdrängungspotenzial ..................................................................................................... 26 2.6.1 Verdrängungsgefahr ................................................................................................................ 26 2.6.2 Gebietsbindung.......................................................................................................................... 34 2.6.3 Einschätzung und Bewertung des Verdrängungspotenzials............................................... 40 2.7 Auswertung der Analyse und Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur .............................. 40 2.8 Steckbrief Oranienburger Vorstadt ............................................................................................... 44 3. Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen für eine Erhaltungsverordnung ........ 49 4. Verzeichnisse und Quellenangaben ..................................................................... 50 4.1 Abbildungsverzeichnis........................................................................................................................ 50 4.2 Tabellenverzeichnis ............................................................................................................................ 51 4.3 Literaturquellen ................................................................................................................................... 51 4.4 Internetquellen ..................................................................................................................................... 51 5. Anhang: Indikatoren der Analysen zu Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungspotenzial ................................................... 53 6. Anhang: Fragebogen ............................................................................................ 55 Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 3 1. Vorbemerkung und Aufgabenstellung 1.1 Anlass und zentrale Fragestellung Seit dem 11.07.2003 ist das Untersuchungsgebiet Oranienburger Vorstadt als soziales Erhaltungsge- biet festgesetzt. Gemäß Rechtsprechung wird eine soziale Erhaltungsverordnung nicht zeitlich fixiert, sondern aufgehoben, „wenn entweder der Schutz vor Verdrängung nachhaltig garantiert ist, oder die Verdrängung stattgefunden hat und damit das Ziel nicht mehr erreichbar ist.“1 Daher sind für die Fort- führung von sozialen Erhaltungsgebieten regelmäßig die Anwendungsvoraussetzungen zu überprüfen, indem das bauliche Aufwertungspotenzial, der wohnungswirtschaftliche Aufwertungsdruck und das sozi- ale Verdrängungspotenzial ermittelt werden, um mögliche städtebauliche Folgen und die Veränderung der Auslastung von öffentlichen Infrastrukturen abschätzen zu können. Mit der Nachuntersuchung wird überprüft, ob die Anwendungsvoraussetzungen noch vorliegen. Neben der Analyse sekundärstatistischer Daten hat sich in der Praxis die Durchführung einer kleinräumigen Haushaltsbefragung als zielführend erwiesen, um vertiefende Informationen zur Ausstattung der Woh- nungen, der Miethöhe und den Einkommensverhältnissen sowie der Gebietsbindung der Bevölkerung ermitteln zu können, da die sekundärstatistischen Datengrundlagen zur Bewertung der gegenwärtigen Situation im Untersuchungsgebiet nicht ausreichen. Folgende Fragestellungen sollen durch die Nachunter- suchung beantwortet werden: . Wie setzt sich die Wohnbevölkerung in der Oranienburger Vorstadt zusammen? . Welcher Zusammenhang besteht zwischen der vorhandenen Zusammensetzung der Wohnbevöl- kerung, dem Wohnraumangebot und der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur? . Welche konkreten negativen städtebaulichen Folgen sind durch eine Veränderung der Zusam- mensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten? . Welche Handlungserfordernisse bestehen im Gebiet und welche konkreten Schutzziele können mit der sozialen Erhaltungsverordnung verfolgt werden? . Welche Auswirkungen kann die auf der Landesebene beschlossene Umwandlungsverordnung für das Untersuchungsgebiet Oranienburger Vorstadt entfalten? 1.2 Vorgehensweise und Methodik Die Nachuntersuchung wird in vier Modulen bearbeitet. Dazu wird das Untersuchungsgebiet hinsichtlich der Wohnbevölkerung, des Gebäudebestands und des Wohnraumangebotes sowie der öffentlichen Infrastruktur blockscharf analysiert. Darauf aufbauend werden besondere städtebauliche Gründe und mögliche Konsequenzen ermittelt, die durch eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevöl- kerung insbesondere für die soziale Infrastruktur und die Wohnraumversorgung zu erwarten sind, um zu 1 Rainer Tietzsch, Der Schutz der Gebietsbevölkerung im Sanierungsgebiet, Rechtsgutachten, Berlin, 1995, S. 17, zit. in Martin Geßner, Leistungsfähigkeit des städtebaulichen Instruments Milieuschutz für die Stadtentwicklung in Berlin, 2008, S. 54. Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 4 überprüfen, ob die Anwendungsvoraussetzungen zur Aufrechterhaltung der soziale Erhaltungsverord- nung noch gegeben sind (vgl. Abbildung 1). Abbildung 1: Schematischer Untersuchungsaufbau Quelle: Eigene Darstellung LPG mbH Vertiefende Nachuntersuchung Oranienburger Vorstadt, 04.02.2016 5 1.3 Das soziale Erhaltungsrecht Das Ziel der sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Nummer 2 BauGB ist der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen. Dies verweist auf zwei Tatbestände, die bei der Beurteilung über eine Erhaltungsverordnung überprüft werden müssen. Zum einen die Schutzwürdigkeit der vorherrschenden Bevölkerungszusammensetzung und zum anderen die besonderen städtebaulichen Gründe. Daraus ergeben sich zwei Fragen: Wie wird die Sozialstruktur aus städtebaulicher Sicht bewertet und welche städtebaulichen Auswirkungen gehen von einer Verän- derung dieser Struktur aus? § 172 Absatz 1 Satz 1 und 4 BauGB geben für Erhaltungsgebiete einen Genehmigungsvorbehalt für den Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und (unter bestimmten Voraus- setzungen) die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, vor. Die Erhaltungsverordnung hat eine zweistufige Wirkungsweise. Mit der Fest- setzung der Rechtsverordnung für einen bestimmten räumlichen Geltungsbereich (Stufe 1) wird die Er- haltungswürdigkeit des Gebietes begründet, eine konkrete Rechtsverbindlichkeit für Vorhaben ergibt sich daraus jedoch noch nicht. Dies bedeutet, dass genehmigungspflichtige Vorhaben grundsätzlich er- laubt bleiben, jedoch einer konkreten Prüfung unterzogen werden, um die von ihnen ausgehende Ge- fährdung für das Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe 2). Erst mit Einreichung des Genehmigungsantrages findet eine Abwägung über das betreffende Vorhaben
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