Stadt Adenau Gebiet „Stadtkern“

Vorbereitende Untersuchungen nach § 141 BauGB mit integriertem städtebaulichen Entwicklungskonzept als Grundlage für die Stadterneuerungsmaßnahme im Zuge des Städtebauförderprogramms „Stadtumbau“

ENTWURF zur Vorlage beim Ministerium des Innern und für Sport über die Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion

Stand: 30. März 2019

Bearbeitet durch:

ISU Immissionsschutz, Städtebau, Umweltplanung Hermine-Albers-Straße 3 54634 Bitburg

Telefon 06561/9449-01 Telefax 06561/9449-02

E-Mail [email protected] Internet www.i-s-u.de

STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

INHALTSVERZEICHNIS

Teil A Einführung ...... 5

1 Vorbemerkungen ...... 5

2 Förderprogramm „Stadtumbau“ ...... 6 2.1 Verfahren der Vorbereitenden Untersuchungen (VU) ...... 8 2.2 Abgrenzung des Untersuchungsgebiets „Stadtkern“ in Adenau ...... 8

3 Allgemeine Rahmenbedingungen ...... 11 3.1 Lage und Anbindung der Stadt Adenau ...... 11 3.2 Verflechtungen, Versorgungsbereiche ...... 13 3.3 Übergeordnete Planungen ...... 15

4 Denkmalschutz...... 20

Teil B Bestandsaufnahme und –analyse ...... 24

1 Methodik ...... 24

2 Bevölkerungsstruktur...... 24 2.1 Bevölkerungsentwicklung ...... 24 2.2 Altersstruktur ...... 25 2.3 Haushaltsgrößen ...... 27 2.4 Stärken-Schwächen-Vergleich ...... 29

3 Gewerbe ...... 29 3.1 Einzelhandel ...... 29 3.2 Dienstleistungen ...... 30 3.3 Gastronomie und Beherbergung ...... 31 3.4 Stärken-Schwächen-Vergleich ...... 32

4 Erholung und Tourismus ...... 32

5 Gemeinbedarf ...... 34

6 Nutzungen ...... 35

7 Ortsbild & Bausubstanz ...... 38 7.1 Beschreibung der Gesamtsituation ...... 38 7.2 Sanierungsbedarf an ausgewählten Problemschwerpunkten ...... 43

8 Leerstände ...... 47

Seite 2 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

9 Verkehr ...... 50 9.1 Fließender Verkehr - Individualverkehr ...... 50 9.2 Ruhender Verkehr - Parken...... 52 9.3 Stärken-Schwächen-Vergleich ...... 54

10 Grün- und Freiflächen ...... 55

11 Klimaschutz ...... 56

12 Ergebnisse aus der Bürgerbeteiligung ...... 57 12.1 Angaben zur Wohndauer und Beweggründen ...... 58 12.2 Bewertung der Stadt Adenau ...... 59 12.3 Private Sanierungen ...... 62

13 Zusammenfassung städtebaulicher Missstände und Problemschwerpunkte . 63

Teil C Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK) ...... 68

1 Sanierungsziele ...... 68 1.1 Wohnen im Stadtkern attraktiver gestalten ...... 68 1.2 Zentralen Versorgungsbereich stärken ...... 69 1.3 Kultur- und Freizeitangebot ausbauen ...... 70 1.4 Öffentliche Räume aufwerten ...... 71

2 Sanierungsrahmenplan ...... 71 2.1 Verkehr ...... 71 2.2 Sanierung der Parkpalette ...... 72 2.3 Aufwertung des Platzes ‚Markt‘ und „Am Resch“ ...... 73 2.4 Aktive Nutzung der Komturei und der Freifläche ...... 73 2.5 Einrichtung eines Quartiersmanagements ...... 74 2.6 Förderung privater Sanierungsmaßnahmen ...... 75 2.7 Grenzen des Sanierungsrahmenplans ...... 75

Teil D Wahl des städtebaulichen Instrumentariums ...... 77

1 Festlegung eines Sanierungsgebietes ...... 77

2 Sanierungsverfahren ...... 77 2.1 Sanierungsrechtliche Vorschriften für beide Verfahren ...... 78 2.2 Allgemeine Erteilung der Genehmigung ...... 79 2.3 Fristen ...... 80 2.4 Beeinträchtigung der Sanierung ...... 80

Seite 3 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

2.5 Grundbuchsperre ...... 80

3 Abgrenzung des Sanierungsgebietes ...... 81

Teil E Durchführung der Sanierung ...... 83

1 Zeitplanung ...... 83

2 Sozialplan ...... 83

3 Erfolgskontrolle ...... 83

4 Kosten und Finanzierung ...... 84

Teil F Anhang...... 85

1 Einwohnerfragebogen ...... 85

2 Abbildungsverzeichnis ...... 89

Seite 4 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Teil A Einführung

1 Vorbemerkungen Die Stadt Adenau ist eine Kleinstadt in der Hocheifel mit rund 3.000 EinwohnerInnen. Sie liegt im Landkreis Ahrweiler, nördlich des Nürburgrings. Adenau ist Verwaltungssitz der gleichnamigen Ver- bandsgemeinde. Die Stadt ist gemäß Landesplanung als Mittelzentrum im Ergänzungsnetz ausgewiesen und verfügt über verschiedene zentralörtliche Funktionen und eine recht gute infrastrukturelle Ausstattung. Die Stadt Adenau ist als lineare Stadt bzw. Bandstadt gegliedert: Der historische Kern windet sich entlang der Hauptstraße. Das übrige Stadtgebiet erstreckt sich nördlich und südlich der B257, die als Hauptstraße die Stadt Adenau erschließt und mit den umliegenden Ortschaften verbindet. Ein Sanierungsgebiet in der Innenstadt ermöglichte der Stadt Adenau in den 1970ern bereits strukturelle Verbesserungen und konzentrierte sich auf zentrale Bereiche der Hauptstraße. Unter anderem wurde der im Stadtzentrum befindliche Pferdemarkt aufgewertet und in fußläufiger Entfernung eine Parkpalette angelegt. Die Sanierung in den 1970ern konnte entsprechend den Zielen und Zwe- cken durchgeführt werden. Über das Städtebauförderungsprogramm „Stadtumbau“ sollen vier Jahrzehnte später weitere städ- tebauliche Problemschwerpunkte aufgegriffen und beseitigt werden. Seit Ende der letzten Stadtsa- nierung durchlebte Adenau grundlegende demographische, wirtschaftliche und funktionale Verän- derungen, die mittlerweile Handlungsbedarf erfordern, um die Lebensqualität vor Ort aufrechterhalten zu können. Das Bund-Länder-Programm „Stadtumbau“ unterstützt Städte und Gemeinden, die vom demografischen und wirtschaftlichen Strukturwandel betroffen sind, diese notwendig geworde- nen Anpassungsprozesse vorzunehmen und somit nachhaltige städtebauliche Strukturen zu schaffen. Ein besonderer Schwerpunkt liegt hierbei in der Stärkung von Innenstädten und Ortskernen, Wohnquartieren unterschiedlicher Baualtersklassen sowie der Wiedernutzung von Industrie-, Ge- werbe- oder Militärbrachen. Die Stadt Adenau will über das Städtebauförderungsprogramm die Mög- lichkeit nutzen, die Wohn-, Arbeits-, Freizeit- und Versorgungsfunktion im zentralen Stadtgefüge erhalten und modernisieren zu können. Im zentralen Stadtbereich befinden sich wichtige öffentliche Einrichtungen sowie zahlreiche Einzel- handels- und Gastronomieangebote verschiedener Sortimente und Branchen. Städtebaulich ist der Stadtkern entlang der Hauptstraße mehrheitlich von historisch wertvollen Gebäuden, teils in Fach- werkarchitektur, geprägt. Kleinere Plätze entlang der Hauptstraße lockern die geschlossene Bebau- ung an einzelnen Stellen auf und bilden somit innerstädtische Verweilmöglichkeiten. Die Innenstadt von Adenau ist jedoch seit einigen Jahren zunehmend von einer erkennbaren Ausdünnung des Ein- zelhandels, einem Rückgang attraktiver Gastronomiebetriebe sowie damit einhergehenden Leer- ständen geprägt. An vielen Stellen stehen zentrale, teils stadtbildprägende Immobilien leer. Die räumliche Konzentration von Leerständen im Stadtkern hat schon heute erhebliche negative Folge- wirkungen in funktionaler, sozialer, gestalterischer und wirtschaftlicher Hinsicht. Die finanziellen Aus- wirkungen dieser Entwicklung sind sowohl für die Stadt, als auch für den jeweiligen Eigentümer gravierend. Hinzu kommt eine nicht unerhebliche Anzahl an Gebäuden mit baulichen Mängeln, die eine Nutzung für Wohnen oder Gewerbe entsprechend heutiger Standards kaum mehr zulassen. Die Bebauung ist zum Teil sehr kleinteilig, mit ungünstigen Grundstückszuschnitten und nicht mehr zeitgemäßen Grundrissen sowie vielen verschachtelten Nebengebäuden in rückwärtiger Lage. Dies führt zu mangelhafter Belichtung und Belüftung sowie geringer Aufenthaltsqualität im Blockinnenbe- reich. Einige Gebäude weisen einen erkennbaren Unterhaltungsstau auf und müssen von Grund auf saniert werden. Auch gestalterische Mängel an Gebäuden und heterogene Fassadengestaltungen sind in Teilen des Innenstadtbereichs unübersehbar und sorgen für ein unruhiges und vielerorts unattraktives Erscheinungsbild des öffentlichen Raumes. Die in Teilen noch vorhandenen, gut er- haltenen Fachwerkbauten werden dadurch deutlich abgewertet. Durch den Einbau großflächiger Schaufenster wurden die Fassaden im Untergeschoss vieler Gebäude zudem „aufgerissen“. Grelle und unmaßstäbliche Reklamen fallen ins Auge.

Seite 5 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Als weiteres Kernproblem ist die Hauptstraße (B257) mit ihrer Funktion als überregionale Verbin- dung und dem damit einhergehenden Durchgangsverkehr zu nennen. Die Straße windet sich in der engen Tallage durch das gesamte Stadtgebiet. Der Straßenquerschnitt ist ausschließlich an den Bedürfnissen des motorisierten Individualverkehrs (MIV) orientiert. Die Gehwege sind abschnittsweise sehr schmal. Parkende Autos behindern den Verkehrsfluss, beeinträchtigen das Stadtbild und erschweren das Queren der Fahrbahn für Fußgänger. Das gänzliche Fehlen von straßenbegleiten- dem Grün im Untersuchungsgebiet unterstützt den Trennungscharakter der Straße, die keinerlei Aufenthaltsqualität bietet. In den zurückliegenden Jahren erfolgten zwar bereits einige Ausbaumaßnahmen im öffentlichen Raum, allerdings sind zur nachhaltigen Attraktivitätssteigerung des Stadtkerns weitere Anstrengun- gen erforderlich. Außerdem müssen auch private Sanierungsmaßnahmen initiiert und unterstützt werden, um dem negativen Trend der zurückliegenden Jahre wirksam entgegensteuern zu können. Mit dem Förderprogramm „Stadtumbau“ beabsichtigt die Stadt Adenau in Zusammenarbeit mit privaten Grund- und Immobilieneigentümern, die Funktionalität der Stadt als Wohn-, Freizeit- und Ver- sorgungsstätte nachhaltig zu sichern. Mit der Bündelung von Maßnahmen über das Stadtumbau-Programm soll den oben beschriebenen Entwicklungen und Tendenzen entgegengewirkt werden. Aus diesem Grund bewarb sich die Stadt Adenau zur Aufnahme in das Städtebauförderprogramm und wurde am 10. Juli 2017 durch Bescheid vom Ministerium des Innern und für Sport des Landes Rheinland-Pfalz in das Förderprogramm „Stadtumbau“ aufgenommen. Als Voraussetzung für die förmliche Aufnahme in das Bundes-/ Länderprogramm zur Städtebauför- derung sind „Vorbereitende Untersuchungen“ gemäß § 141 Baugesetzbuch (BauGB) durchzufüh- ren, um auf dieser Grundlage nachweisen zu können, ob und welche städtebaulichen Missstände vorliegen. Die bereits erfolgreich durchgeführten Maßnahmen der Stadtentwicklung und der Stadt- kernsanierung in der Vergangenheit sollen nun zielgerichtet weitergeführt werden, um die Innenstadt auch in Zukunft attraktiv und lebenswert zu gestalten. Aufgabe wird es daher zukünftig sein, den baulichen und funktionalen Abwertungsprozess nicht nur aufzuhalten, sondern auch tragfähige Nut- zungskonzepte für die Zukunft zu entwickeln. Parallel beabsichtigt die Stadt Adenau, weitere An- strengungen zur Aufwertung des öffentlichen Raums und zur Etablierung von Freizeitmöglichkeiten vorzunehmen, um die Attraktivität des Stadtkerns weiter zu steigern. Zur Umsetzung der oben angeführten Ziele ist zunächst eine detaillierte, übergreifende Bestands- aufnahme als Voraussetzung für die Erstellung eines Handlungskonzeptes (ISEK) erforderlich. Neben der qualitativen Erfassung der Bausubstanz, der Grün- und Verkehrsflächen und der Nut- zungsstrukturen, gehört auch die Zusammenstellung der statistischen Daten zum Umfang der Be- standsaufnahme. Parallel dazu erfolgt eine Rückkopplung mit der Bevölkerung und auch den Trä- gern öffentlicher Belange. Ein auf den Ergebnissen der Bestandsaufnahme und Bürgerbeteiligung basierendes Handlungskonzept soll Schlüsselprojekte, eventuell mit Prioritätensetzung, benennen und als Grundlage für einen Kosten- und Finanzierungsplan dienen. Allgemeine Voraussetzung für die Förderung der Stadt Adenau ist die Anwendung des besonderen Städtebaurechts und die Tatsache, dass die Ausgaben der Gesamtmaßnahme weder von den jeweiligen Gemeinden allein getragen noch anderweitig gedeckt werden können. Grundlagen der För- derung sind die Gebietsabgrenzung, ein unter Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger erstelltes integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept und eine Maßnahmen-, Kosten- und Finanzie- rungsübersicht sowie ggf. städtebauliche Verträge.

2 Förderprogramm „Stadtumbau“ Das Land Rheinland-Pfalz sieht in der städtebaulichen Sanierung und Erneuerung eine langfristige Schwerpunktaufgabe und fördert daher entsprechende Maßnahmen mit verschiedenen, aufeinander abgestimmten Förderprogrammen. Die Städte und Gemeinden nehmen dabei die Aufgaben vor

Seite 6 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Ort selbständig und eigenverantwortlich, im Rahmen der rechtlichen Vorgaben des Baugesetzbu- ches, der Gemeindeordnung sowie der Verwaltungsvorschrift zur "Förderung der städtebaulichen Erneuerung" wahr. Ziel der städtebaulichen Sanierung ist es grundsätzlich, die gewachsenen baulichen Strukturen der Kommunen zu erhalten und zeitgemäß fortzuentwickeln. Dabei sollen auch die wirtschaftlichen Rah- menbedingungen gestärkt und die natürlichen Lebensgrundlagen geschützt und verbessert werden. Es handelt sich demnach um eine Querschnittsaufgabe der Stadtplanung. Vorrangig geht es um die Stärkung der Innenentwicklung der Städte und Gemeinden und die Bewältigung des wirtschaftsstrukturellen und demographischen Wandels. Im Zuge des Programms „Stadtumbau“ sollen die Siedlungsstruktur, die Wirtschaft und der Klima- schutz gestärkt werden. Wohn- und Arbeitsverhältnisse sollen den heutigen und zukünftigen Anfor- derungen angepasst werden, um die Funktionen der Stadt langfristig aufrechterhalten zu können. Dies schließt auch mit ein, dass veraltete bauliche Anlagen zurückgebaut oder einer neuen Nutzung zugeführt werden. Zur Verbesserung des Stadtbildes sollen innerstädtische Altbaubestände erhalten werden. Die Verzahnung von Verbesserungen in gestalterischer, wohnbaulicher und gewerblicher Hinsicht sowie in Bezug auf die Umweltbedingungen soll eine umfassende Stärkung innerstädtischer Bereiche ermöglichen. Insofern passt die Innenstadt Adenaus mit ihrem sanierungsbedürftigen Alt- baubestand und den funktionalen Schwächen wirtschaftlicher und freiraumplanerischer Natur exakt in dieses Programm. Zuwendungen aus dem Programm werden der betreffenden Kommune für die städtebauliche Ge- samtmaßnahme bereitgestellt. Voraussetzung ist, durch Stadtratsbeschluss ein Erhaltungsgebiet o- der Sanierungsgebiet förmlich festzulegen. Dann können innerhalb dieses Gebietes Einzelmaßnah- men gefördert werden, die den in einem entsprechenden städtebaulichen Rahmenplan (Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept - ISEK) festgelegten und ebenfalls zu beschließenden Ent- wicklungszielen entsprechen. Dazu gehören nach Vorgaben des Landes Rheinland-Pfalz insbesondere: . Vorbereitung der Gesamtmaßnahme mit Erarbeitung des ISEK . Städtebauliche Neuordnung . Verbesserungen des öffentlichen Raumes, des Wohnumfeldes und privater Freiflächen . Anpassung der städtischen Infrastruktur und Grundversorgung . Aufwertung und Umbau des Gebäudebestandes, der Erhalt von Gebäuden mit baukultureller Bedeutung, die Instandsetzung und Modernisierung von stadtbildprägenden Gebäuden . Zwischen- und Wiedernutzung freigelegter Flächen . Umsetzung von Grün- und Freiräumen . Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit . Rückbau leerstehender Gebäude . Sonstige Bau- und Ordnungsmaßnahmen . Beteiligung von Bürgern, Quartiersmanagement und Leistungen von Beauftragten Zuwendungsempfänger und Träger der Gesamtmaßnahme ist grundsätzlich die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Als Voraussetzung einer Förderung ist festgelegt, dass das besondere Städtebaurecht angewendet wird und die Ausgaben der Gesamtmaßnahme weder von der Gemeinde allein getragen, noch anderweitig gedeckt werden können. Grundlagen der Förderung sind die Gebietsabgrenzung (z.B. förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB oder Stadtumbaugebiet nach § 171b BauGB) sowie das zu erstellende städte- bauliche Entwicklungskonzept mit zugehöriger Maßnahmen-, Kosten- und Finanzierungsübersicht.

Seite 7 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Im Bedarfsfall können zusätzlich auch städtebauliche Verträge abgeschlossen werden. Für die För- derung privater Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erarbeitet die Stadt oder Gemeinde für das Fördergebiet eine „Modernisierungsrichtlinie“. Förderungsfähig sind grundsätzlich alle Ausgaben der Gemeinde für die Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung der Gesamtmaßnahme nach Maßgabe der erlassenen Zuwendungsbestimmungen. Da das Programm „Stadtumbau“ generell auf die Erhaltung und Stärkung der Funktionsfähigkeit der Innenstädte als Standorte für Wohnen, Einkaufen, Tourismus, Kultur usw. ausgelegt ist, werden sowohl öffentliche Maßnahmen (z.B. Anlegen von Parkplätzen, Ausbau und Gestaltung von Straßen, Wegen und Plätzen u. Ä.), als auch private Bau- und Modernisierungsmaßnahmen gefördert. Die Ausgestaltung der Fördermaßnahmen, die Vorhabenauswahl, die Umsetzung und Erfolgskon- trolle usw. erfolgt analog zu allen Bund-Länder-Programmen der Städtebauförderung. Basis der Pro- grammumsetzung sind die Programmstrategie sowie die Verwaltungsvereinbarung (VV) Städte- bauförderung, die u.a. auch den Verteilungsschlüssel zur Aufteilung der Fördermittel auf die Länder beinhalten. Das Fördergebiet ist räumlich zweckmäßig abzugrenzen und kann als Sanierungsgebiet nach § 142 BauGB, als Stadtumbaugebiet nach § 171b BauGB oder Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB festgelegt werden.

2.1 Verfahren der Vorbereitenden Untersuchungen (VU) Das Baugesetzbuch behandelt in den §§ 136 - 164 das relevante besondere Städtebaurecht. Das BauGB versteht unter städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen Maßnahmen, durch die ein Gebiet wesentlich verbessert und umgestaltet werden soll, wenn nachgewiesen wird, dass entsprechende städtebauliche Missstände vorliegen. Diese liegen nach § 136 Abs. 2 und 3 BauGB vor, wenn: „Das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (...) entspricht oder das Ge- biet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen“ (§ 136 Abs. 2 BauGB). Die Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen ist Voraussetzung für die förmliche Festle- gung des Sanierungsgebiets bzw. Stadtumbaugebietes und für die Förderung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme. Aufgaben der Vorbereitenden Untersuchungen sind daher: . Der Nachweis über städtebauliche Missstände im Gebiet (§ 136 Abs. 2 und 3 BauGB), . die Begründung, dass die Sanierungsmaßnahme im öffentlichen Interesse liegt und erforderlich ist (§ 136 Abs. 1 BauGB), . und dass sie zügig durchgeführt werden kann (§ 142 Abs. 3 BauGB), . ein Vorschlag zur Abgrenzung der Sanierungsgebiete, die förmlich festzulegen sind (§ 142 Abs. 1 BauGB), . und - wenn nötig - auch von Ersatz- und Einzugsgebieten (§ 142 Abs. 2 BauGB), . ein Vorschlag, welches Sanierungsverfahren anzuwenden ist (§ 142 Abs. 4 BauGB). Nach einer erfolgreichen Bewerbung für das Förderprogramm „Stadtumbau“ wurde die Aufnahme der Stadt Adenau in das Programm am 10.07.2017 bestätigt. Der Beschluss zur Einleitung der Vor- bereitenden Untersuchungen der Stadt Adenau wurde am 28.09.2017 in der Sitzung des Stadtrates gefasst.

2.2 Abgrenzung des Untersuchungsgebiets „Stadtkern“ in Adenau Das im Rahmen des Antrags zur Aufnahme in das Förderprogramm bereits vorläufig abgegrenzte Untersuchungsgebiet hat eine Größe von rund 14 ha. Dieser Bereich, wie in Abbildung 1 als blaue Umrandung dargestellt, wurde ausgewählt, weil sich dort entlang der Hauptstraße der historische

Seite 8 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK erhaltenswerte Gebäudebestand befindet, der zu großen Teilen sanierungsbedürftig ist und aufgrund veränderter demographischer und wirtschaftlicher Strukturen für eine zukunftsfähige Wohn- und Gewerbenutzung weiterentwickelt werden muss. Ebenfalls konzentrieren sich entlang der Hauptstraße die wichtigsten öffentlichen Einrichtungen sowie Einzelhandels- und Dienstleistungs- angebote, die die Grundversorgung der Adenauer Bevölkerung sicherstellen. Im Untersuchungsge- biet liegen zudem signifikante Problemschwerpunkte wie die vielbefahrene Hauptstraße und frei- raumplanerische Potenzialräume wie Plätze, Freiflächen und Gassen. In Kombination bilden einzelne Komponenten wie der Gebäudebestand, das Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot, die öffentlichen Einrichtungen, die Freiräume und die Verkehrsräume das zentrale Element, um die Funktionalität der gesamten Stadt im Bereich Wohnen, Versorgen, Arbeiten und Freizeit langfristig zu sichern und auszubauen. Außerdem wurde südlich der Hauptstraße, entlang der Wimbachstraße, eine große Fläche ins Un- tersuchungsgebiet aufgenommen, auf welcher sich das ehemalige Kindererholungsheim der Stadt Köln und eine Kindertagesstätte befinden. Das Kindererholungsheim steht bereits leer und muss einer neuen Nutzung zugeführt werden. Da der Standort der Kindertagesstätte im Zuge anderer Planungen verlagert werden soll, wird hier zukünftig ein weiterer großflächiger Leerstand entstehen. Somit soll die Gesamtfläche des Heimes und der Tagesstätte zukünftig von privaten Investoren für neue Wohn-, Gewerbe- oder Freizeitzwecke entwickelt werden. Außerdem wurde das Grundstück Gartenstraße 13 mit in das Untersuchungsgebiet aufgenommen, weil es sich hierbei um ein Gebäude mit Kfz-Verkauf und- Reparatur inmitten eines Wohngebietes handelt, von welchem städtebauliche und nutzungsbedingte Störungen auf die umgebenden Wohn- häuser ausgehen. Die Abgrenzung umfasst folgende Straßenzüge:

. Hauptstraße (tlw.) . Grabenstraße . Am Markt . Kollengasse (tlw.) . Pferdemarkt . Wimbachstraße (tlw.) . In der Holl . Kirchstraße . Schulstraße . Alte Poststraße (tlw.)

Seite 9 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 1 Abgrenzung des Untersuchungsgebietes für die Bestandsaufnahme (Quelle: eigene Darstellung nach ©GeoBasis-DE/LVermGeoRP2002-10-15)

Seite Seite 10 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

3 Allgemeine Rahmenbedingungen

3.1 Lage und Anbindung der Stadt Adenau Die Stadt Adenau liegt im Landkreis Ahrweiler, im Nordwesten von Rheinland-Pfalz. Sie hatte am 31. Dezember 2015 3026 EinwohnerInnen1. Die Stadt ist Verwaltungssitz der Verbandsgemeinde Adenau. Adenau ist ein staatlich anerkannter Fremdenverkehrsort und erfüllt nach dem Landesent- wicklungsplan (LEP IV) für das Umland die Aufgabe eines (verpflichtend kooperierenden) Mittelzent- rums. Im Regionalen Raumordnungsplan der Region Mittelrhein-Westerwald ist sie als Mittelzent- rum im Ergänzungsnetz ausgewiesen. Damit ist Adenau ein wichtiges wirtschaftliches, soziales und kulturelles Zentrum für die Umgebung sowie Ankerpunkt für die Sicherung der Daseinsvorsorge. Die Stadt erfüllt mit ihren öffentlichen Infrastrukturangeboten elementare Versorgungsfunktionen für das Umland, da die nächstgelegenen größeren Städte meist über 40 km entfernt liegen und Fahrzeiten mit dem Pkw von über einer dreiviertel Stunde erfordern.

Abb. 2 Stadt Adenau - Übersichtskarte (Quelle: ©GEOBasis-DE 2018, http://geo4.service24.rlp.de/client/geobasisviewer/, ohne Maßstab) Durch die Stadt verläuft die Bundesstraße B257, die ab der Landesgrenze zu Nordrhein-Westfalen zur A565 wird und ins ca. 50 km entfernte Oberzentrum Bonn (NRW) führt. Richtung Süden verläuft die B257 bis nach Ulmen und weiter Richtung Bitburg. In Ulmen besteht ein Anschluss an die A48, die Koblenz mit Trier (über A1, A602) verbindet. Zum Oberzentrum Koblenz gelangt man mit dem Pkw in einer knappen Stunde.

1 rlpDirekt , Zugriff 03.2018.

Seite 11 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 3 Nächstgelegene Städte (Quelle: Eigene Darstellung nach www.openstreetmap.de/karte.html, 2016) Die Bodenfläche der Stadt Adenau beträgt 18,56 km², davon sind 17,3% Siedlungs- und Verkehrs- fläche.2 Zugehörig zur Stadt Adenau sind die Wohnplätze ‚Am Schwallenberg’, ‚Breidscheider Hof’, ‚Exmühle’ und ‚Jagdhaus In der Leihwiese’.

2 Vgl. Infothek Statistik RLP Fläche, Zugriff 12.2016.

Seite 12 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

3.2 Verflechtungen, Versorgungsbereiche

Abb. 4 Einzugsbereich der Stadt Adenau in Fahrminuten (Quelle: Eigene Darstellung nach www.openstreetmap.de/karte.html, 2016) Auf Grund der abgeschiedenen Lage in der Hocheifel muss die Stadt die gesamte Versorgung der Bevölkerung in ihrem Einzugsbereich sicherstellen. Das Zentrenkonzept aus dem Jahr 2010 zählt zum Kerneinzugsbereich / Zone 1 die Orte Adenau, Honerath, Wimbach und Leimbach. Zur Zone 2 zählen die restlichen Ortsgemeinden der Verbandsgemeinde Adenau. Darüber hinaus definiert das Zentrenkonzept eine Zone 3 als Ergänzungsbereich, zu dem die Gemeinden Hönningen, Ahrbrück, Siebenbach, Herrersbach und Kelberg zählen, wenngleich Kelberg über eine eigene Nahversorgung verfügt. Hier ergaben die Untersuchungen, dass Kunden aber zumindest sporadisch zum Einkaufen in die Stadt Adenau fahren.3 Die Abbildung 5 zeigt die Einwohnerzahl in den umliegenden Gemein- den. In der Zone 1, also in einer Fahrzeit von 5 Minuten erreichbar, leben 4.363 Personen. 1.119 Personen erreichen aus den Gemeinden der Zone 2 das Adenauer Stadtzentrum in circa 10 Minuten Fahrzeit. Im Umkreis von 15 Minuten leben 5.865 Einwohner. Die Stadt Adenau stellt somit insgesamt die Infrastrukturen für 11.268 Personen im Umkreis von maximal 15 Minuten.

3 Einzelhandelsstrukturanalyse und Zentrenkonzept für die Stadt Adenau, 2010.

Seite 13 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Einzugsbereich Gemeinden Einwohnerzahl Zone 1 Adenau 3.026 Honerath 158 Leimbach 465 Wimbach 455 Herschbroich 259 Summe 4.363

Zone 2 Reifferscheid 496 Kottenborn 364 Quiddelbach 259 Summe 1.119

Zone 3 Sierscheid 86 Insul 488 Schuld 691 Winnerath 186 Fuchshofen 94 Antweiler 536 Rodder 246 Müsch 213 Wirft 172 Pomster 148 Barweiler 404 Wiesemscheid 255 Müllenbach 469 Nürburg 176 Welcherath 121 Meuspath 141 Drees 160 Herresbach 504 Siebenbach 203 Dümpelfeld 572 Summe 5.865 Abb. 5 Einwohnerzahl im Einzugsbereich (Quelle: Eigene Darstellung nach Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz: http://infothek.statistik.rlp.de/MeineHeimat/index.aspx?id=103&l=3, 2017 und nach rlpDirekt, Stand März 2018) Laut Zentrenkonzept sind in der übrigen Verbandsgemeinde Adenau außer kleinflächigen Nahver- sorgern kaum Einzelhandelsbetriebe angesiedelt. Dies unterstreicht die Bedeutung der Stadt als Versorgungsschwerpunkt. Zusätzlich stellt hauptsächlich die Stadt Adenau für den Verflechtungs- bereich die schulische und ärztliche Infrastruktur, die aus Kindertagesstätten, Grundschulen, weiter- führenden Schulen und einer für diese Stadtgröße überdurchschnittlichen Ausstattung an Gesund- heitseinrichtungen mit zahlreichen Haus- und Fachärzten besteht. Dadurch ergeben sich im Ver- gleich zu Städten ähnlicher Größe für Adenau eine besonders hohe Arbeitsplatzdichte und eine hohe Zahl an Einpendlern.

Seite 14 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

3.3 Übergeordnete Planungen

3.3.1 Landesentwicklungsprogramm IV (LEP IV) Die Stadt Adenau wird im Landesentwicklungsprogramm IV als ‚ländlicher Bereich mit disperser Siedlungsstruktur und geringer Zentrenerreichbarkeit und –auswahl’ definiert. Aufgrund der Lage im ländlichen Raum besteht das mittelzentrale Kooperationsgebot mit dem Mittelzentrum Bad Neue- nahr-Ahrweiler, um die Daseinsvorsorge zu sichern und weiterzuentwickeln. Zur nachhaltigen Wahrnehmung der Daseinsfunktion ‚Arbeiten und Gewerbe‘ sollen u.a. vorhandene Gewerbe- und Industrieflächen vorrangig genutzt werden (Grundsatz G 52). Die Stadt Adenau ist innerhalb des funktionalen Verkehrsnetzes an die überregionale Verbindung durch die B257 (Bad-Neuenahr – Cochem) angeschlossen. Das LEP IV verweist auf die Lage der Stadt Adenau in der landesweit bedeutsamen Kulturlandschaft ‚Osteifel‘, die u.a. durch ihre gewachsenen Siedlungs- und Ortsbilder, Burgen, Niederwälder und Grünländereien geprägt wird. Historische Kulturlandschaften sind gemäß dem Ziel Z 92 in ihrer Viel- fältigkeit zu schützen, aber auch unter Beachtung der Grundsätze der Nachhaltigkeit weiterzuentwickeln.

3.3.2 Regionaler Raumordnungsplan Die Stadt Adenau ist im Regionalen Raumordnungsplan (RROP) der Region Mittelrhein-Westerwald (2016) als verpflichtend kooperierendes Mittelzentrum ausgewiesen und dem Mittelbereich des Mit- telzentrums Bad Neuenahr-Ahrweiler zugeordnet. Mittelzentren sollen so ausgestattet sein oder ausgebaut werden, dass sie über die Grundversorgung hinaus den gehobenen Bedarf der Bevölke- rung insbesondere an Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen, privaten Dienstleistungen sowie Sport-, Freizeit- und Erholungsanlagen decken können. Die Mittelzentren nehmen für ihren Verflech- tungsbereich neben ihren Versorgungsfunktionen auch Funktionen als Zentrum regionaler Arbeits- märkte und als übergeordnete Siedlungsschwerpunkte wahr. Im ländlichen Eifel-Raum bildet die Verbandsgemeinde Adenau einen Entwicklungsschwerpunkt. Die Region um Adenau wird als ländlicher Raum mit disperser Siedlungsstruktur beschrieben. Die Stadt Adenau und ihre nähere Umgebung bilden in dieser Region den Schwerpunktentwicklungs- raum. In diesem Entwicklungsraum ist die Stadt Adenau als Mittelzentrum im Ergänzungsnetz und als Vorbehaltsgebiet Erholung und Tourismus klassifiziert. Der Region um Adenau wird eine landes- weite und gehobene Bedeutung (Stufe 4 von 5) der historischen Kulturlandschaft zugeschrieben. Die Stadt durchquert ein großräumiges Radwegenetz. Der Erlebniswert der umgebenden Land- schaft soll nachhaltig weiterentwickelt werden. Die Nürburg wird hierbei als landschaftsbestimmende Gesamtanlange mit erheblicher Fernwirkung klassifiziert. Die zentralen Orte bilden die Schwerpunkte der überörtlichen Versorgung und sollen in ihrer Funk- tion gesichert werden. Als Verknüpfungspunkte in einem überregionalen Verkehrsnetz sollen sie bedarfsgerecht weiterentwickelt werden. Mit dem Verlauf der B257 durch den Stadtkern Adenaus durchquert die Stadt eine überregionale Verkehrsverbindung. In den zentralen Orten soll durch Bün- delung der Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgen, Bildung und Dienstleistung die Tragfähigkeit zentrenrelevanter Einrichtungen gesichert werden. Besondere Bedeutung hat die Bestandssiche- rung und Erhaltung einer Mindestqualität und flächendeckenden Versorgung mit öffentlichen Ein- richtungen und Dienstleistungen. Durch den Ausbau der Stadtkerne soll die Attraktivität der Städte erhöht werden. Dies meint insbesondere die Qualität der Versorgungs- und Kulturangebote. In den zentralen Bereichen der Städte soll die weitere Einzelhandelsentwicklung sichergestellt werden. Insbesondere die Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs im fußläufigen Entfernungsbereich soll unterstützt werden. Zur Stärkung solcher Funktionen sollen auch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen. Ein besonderer Fokus setzt der RROP auf erhaltenswerte Ortsteile, Straßen, Plätze und Parks. Dabei sol-

Seite 15 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK len denkmalwerte Gebäude erhalten und geschützt werden und mit nachhaltig adäquaten Funktio- nen ausgestattet werden. Mit verstärkter Denkmalpflege soll in der Stadtentwicklung die Lebens- und Standortqualität verbessert werden.

3.3.3 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan (FNP) der Verbandsgemeinde Adenau stammt aus dem Jahr 2001. Die Innenstadt von Adenau ist im Flächennutzungsplan nahezu vollständig als Mischbaufläche dargestellt. Die angrenzenden Gebiete dienen Wohnzwecken und Sondergebieten.

Abb. 6 Ausschnitt aus dem gültigen Flächennutzungsplan der VG Adenau für die Stadt Adenau (Quelle: Stadt Adenau, geliefert am 12.2016) Darüber hinaus weist der Flächennutzungsplan ein bereits aufgehobenes Sanierungsgebiet aus. Ende der 1960er Jahre wurde ein Teil der Adenauer Innenstadt in das Programm ‚Stadtsanierung’ aufgenommen. Das im Jahr 1973 beschlossene Sanierungsgebiet umfasste den Pferdemarkt und Abschnitte der Hauptstraße, der Wimbachstraße und der Bertrodstraße. Im Zuge der Sanierungs- maßnahmen erfolgten strukturelle Verbesserungen im öffentlichen Bereich. Als wesentliches Teil- projekt wurde eine Tiefgarage mit darüberliegendem Parkdeck mit insgesamt ca. 120 Stellplätzen realisiert. Der Stadtrat hat am 30.04.2012 die Aufhebung des Sanierungsgebietes beschlossen, weil die Sanierung entsprechend den Zielen und Zwecken durchgeführt worden sei.4 Die folgende Abbil- dung zeigt die Gebietsabgrenzung des alten Sanierungsgebietes am Pferdemarkt (orange). Es befindet sich fast vollständig im Untersuchungsgebiet dieses Stadtumbau-Programmes (hellblau).

4 Vgl. Potentialentwicklungsplan, 2008/2016.

Seite 16 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 7 Gegenüberstellung des ehemaligen Sanierungsgebietes (orange) zum heutigen Untersuchungsgebiet (blau). (Quelle: eigene Darstellung nach ©GeoBasis-DE/LVermGeoRP2002-10-15)

Seite 17 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Die folgenden Fotos zeigen die Straßenansicht der sanierten Bereiche des Pferdemarktes.

Abb. 8 Collage des Pferdemarktes (Quelle: ISU, 2016)

3.3.4 Bebauungspläne im Untersuchungsgebiet Im Untersuchungsgebiet liegt nur für den Pferdemarkt ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor. Dieser weist ein Kerngebiet in geschlossener Bauweise aus. Entlang der Hauptstraße sind zwingend drei Vollgeschosse festgesetzt, rückwärtig zwei Vollgeschosse.

Seite 18 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 9 Bebauungsplan des Pferdemarktes (Quelle: Stadt Adenau, geliefert am 16.12.2007)

3.3.5 Weitere planungsrechtliche Bestimmungen Als maßgebliche sonstige Planungen sind insbesondere die Aussagen der ‚Einzelhandelsstruktur- analyse und Zentrenkonzept für die Stadt Adenau’ sowie der im Jahr 2008 durch das Planungsbüro Hicking erarbeiteten Potentialentwicklungsplan zu berücksichtigen. Einzelhandelsstrukturanalyse und Zentrenkonzept für die Stadt Adenau wurden vom Büro ‚Markt und Standort Beratungsgesellschaft mbH‘ erarbeitet und im Jahr 2010 durch den Stadtrat beschlossen. Das Konzept bestätigt die guten Pendlerverflechtungen von der Stadt Adenau ins Umland und geht daher von einem stabilen Einzugsbereich aus. Auch ist der Einzelhandel in Adenau stark tou- ristisch geprägt. Insgesamt spricht das Konzept von einer guten und strukturierten Einzelhandels- landschaft: Dabei verteilen sich auf die Innenstadt vor allem kleinflächige Geschäfte, während groß- flächige Nahversorgungslagen an den Eingangspunkten im Norden und Süden zu finden sind. Die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs wird generell als sehr gut bezeichnet. Das Konzept hebt als Vorteil die in Teilen gut erhaltene, historische Bausubstanz und die Konzentration der zentralen Einrichtungen im Stadtkern hervor. Gleichzeitig ist der Nachteil der historisch gewachsenen Bebauung, dass keine adäquaten Flächen für größere Ansiedlungen in der Innenstadt zur Verfügung stehen. Das Konzept sieht für die zukünftige Sicherung der Einzelhandelsstrukturen eine Stärkung der innerstädtischen Lagen als bedeutend an: Die Einzelhandelsansiedlungen sollten sich auf die Innenstadtbereiche und das Nahversorgungzentrum ‚Im Broel‘ am südlichen Stadteingangsbereich konzentrieren. Aktuelle Strukturen sollten erhalten und maßvoll ergänzt werden. Für eine konzentrierte Innenstadtentwicklung empfiehlt das Konzept die Schaffung größerer zusammenhängen- der Verkaufsflächen in der Innenstadt, u.a. durch Zusammenlegung von Flächen im Erdgeschoss- bereich. Eine hohe Bedeutung kommt dem Bestandsschutz und der Bestandspflege zu: Somit muss die Innenstadt als Einkaufsstandort erhalten und gestärkt werden, kleine Einzelhändler sollten bei

Seite 19 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Erweiterungs- und Marketingvorhaben unterstützt werden. Insgesamt wird die Situation der Stadt- und Wirtschaftsentwicklung im Jahr 2010 noch als positiv bewertet, trotzdem wird empfohlen, Maß- nahmen zur Verbesserung der Kaufkraftbindung zu ergreifen.5 Die Erstellung eines Potentialentwicklungsplans (Büro Hicking, Altenahr) wurde 2008 vom Stadtrat beschlossen. Die ersten Bestandserhebungen folgten 2008/2009, 2016 wurde das Konzept fortgeschrieben. Ziel der Untersuchung war es, die Potentiale und Defizite des Stadtgebietes herauszuar- beiten. Der Potentialentwicklungsplan kritisiert zahlreiche gewerbliche Leerstände von Erdge- schosslagen als auch Leerstand von ganzen Wohn- und Geschäftshäusern. Eine schwierige wirtschaftliche Lage der kleineren Einzelhändler ist demnach auf wirtschaftliche Faktoren wie die Kon- kurrenz durch den Online-Handel und die Kleinflächigkeit der lokalen Ladeneinheiten zurückzufüh- ren. Ebenso wirken sich auch städtebauliche Probleme negativ auf die Adenauer Innenstadt als Einzelhandelsstandort aus: Dies resultiert vorwiegend aus vernachlässigten Gebäuden, deren Er- scheinungsbild das Image der umgebenden Lagen beeinflusst, als auch aus der hohen Verkehrs- dichte und den damit verbundenen Immissionen sowie aus der unattraktiven Straßenraum- und Frei- flächengestaltung. Im Ergebnis kam es zur Formulierung der folgenden Zielaussage: Entwicklung einer lebendigen Innenstadt zu Geschäfts- und Wohnzwecken, Förderung von Handel und Gewerbe sowie die Förderung privater Investitionen.6

4 Denkmalschutz In dem nachrichtlichen Verzeichnis der Kulturdenkmäler der Generaldirektion Kulturelles Erbe – Rheinland-Pfalz für den Kreis Ahrweiler, Stand Januar 2018, sind umfangreich Denkmäler für die Stadt Adenau aufgeführt. Nachfolgend werden nur diejenigen genannt, die sich im Bereich des Un- tersuchungsgebietes befinden. Sie sind mit der angegebenen Nummer im Bestandsplan „Kultur- denkmäler“ eingetragen. Dies betrifft 16 Gebäude und 3 Objekte7. Denkmäler im Untersuchungsgebiet:

1. Kath. Kirche St. Johannes d. Täufer, Kirchstraße 1: mittelalterlicher Ostchorturm, neugotischer Hallenchor, Langhaus 1969, Architekt Otto Vogel; Grabkreuze, 18. Jahrhundert; Kreuz, 19. Jahrhundert; am Chor drei Kreuze, bez. 1786, 1787, 1788

2. Hauptstraße 20: Marienkapelle, neugotischer Zentralbau, 1893/95, Architekt Clemens Pi- ckel, Düsseldorf

3. Hauptstraße 86: Wohn- und Geschäftshaus; dreigeschossiges Fachwerkhaus, 16./17. Jahrhundert, im 18./19. Jahrhundert aufgestockt und verändert

4. Hauptstraße 108: Fachwerkhaus, bez. 1637, wohl eher 18. Jahrhundert, im 19. Jahrhun- dert erweitert

5. Hauptstraße 116: Fachwerkhaus, Krüppelwalmdach, bez. 1734

6. Hauptstraße 128: Fachwerkhaus, teilweise massiv, um 1900/10

5 Einzelhandelsstrukturanalyse und Zentrenkonzept für die Stadt Adenau, 2010.

6 Potentialentwicklungsplan der Stadt Adenau, 2008/2016.

7 Alle Angaben: Nachrichtliches Verzeichnis der Kulturdenkmäler, Kreis Ahrweiler; Generaldirektion Kulturelles Erbe RLP, 2016.

Seite 20 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

7. Kirchstraße 26: ehemalige Johanniterkomturei, siebenachsiger Mansardwalmdachbau, bez. 1743, teilweise mittelalterliche Bausubstanz

8. Kirchstraße 28: katholisches Pfarramt, späthistorischer Backsteinbau um 1900, Walmdach

9. Markt 4: Hotel Blaue Ecke, dreigeschossiges Fachwerkhaus, 2. OG eventuell später, Er- kertürmchen bez. 1682, Fahne bez. 1578

10. Markt 7: dreigeschossiges Fachwerkhaus, teilweise massiv, verputzt, 18. Jahrhundert

11. Markt 8: viergeschossiges Fachwerkhaus, Rähmbau, bez. 1630

12. Markt 9: dreigeschossiges Fachwerkhaus, teilweise massiv bzw. verschiefert, 16./ 17. Jahrhundert

13. Pferdemarkt 10: Fachwerkhaus, tlw. massiv bzw. verschiefert, 18./19. Jahrhundert

Denkmalgeschützte Objekte im Untersuchungsgebiet

14. (an) Hauptstraße 175: in Wand eingelassenes Wegekreuz, 18. Jahrhundert

Nachfolgend sind einige der oben aufgeführten und ortsbildprägenden Denkmäler abgebildet.

Seite 21 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 10 Fotocollage ortsbildprägender Denkmäler (Quelle: ISU, 2016)

Seite 22 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 11 Kulturdenkmäler im Untersuchungsgebiet. Die den Zahlen zugeordneten Namen der Kulturdenkmäler sind im Planwerk ersichtlich. Stand: August 2017. (Quelle: eigene Darstellung nach ©GeoBasis-DE/LVermGeoRP2002-10-15)

Seite 23 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Teil B Bestandsaufnahme und –analyse

1 Methodik Die Erfassung der Sachdaten erfolgte mit Hilfe von Ortsbegehungen und durch Auswertungen von gemeindespezifischen Daten der Stadt Adenau und des Statistischen Landesamtes Rheinland- Pfalz. Zur Dokumentation von gebäudebezogenen Kriterien, wie Nutzung oder Sanierungsbedarf, wurde ein standardisierter digitaler Erhebungsbogen verwendet und eine umfangreiche Fotodoku- mentation erstellt. Die Beurteilung des Gebäudezustands beschränkte sich dabei auf das Äußere des Gebäudes. Neben den gebäudebezogenen Bestandsaufnahmen zu den Themenbereichen ‚Ge- bäudenutzungen’ und ‚Bausubstanz’ wurden auch flächenhafte Bestandsaufnahmen zu den The- menbereichen ‚Verkehr und Grün’ sowie ‚Kulturdenkmäler’ durchgeführt und in entsprechenden Plä- nen dokumentiert. Das Meinungsbild der Bürger wurde durch einen Fragebogen erhoben, der an alle Haushalte im Untersuchungsgebiet und an alle Eigentümer von Immobilien im Untersuchungs- gebiet verschickt sowie über Öffentlichkeits- und Pressearbeit sämtlichen Bürgerinnen und Bürgern zugänglich gemacht wurde.

2 Bevölkerungsstruktur

2.1 Bevölkerungsentwicklung Als Grundlage zur Bewertung der Bevölkerungs- und Altersstruktur wurden Daten des Statistischen Landesamtes des Landes Rheinland-Pfalz herangezogen. Die Stadt Adenau verzeichnet zum Stichtag 31.12.2015 2.947 Einwohner. Entgegen dem Trend einer schrumpfenden Bevölkerungszahl auf Landes- und Kreisebene ist die Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Adenau in den letzten 29 Jahren nahezu unverändert und lässt keine eindeutige Ten- denz erkennen.

Bevölkerungsentwicklung 3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

1962 2011 1972 1977 1982 1987 1992 1997 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2012 2013 2014 2015 1967 Abb. 12 Bevölkerungsentwicklung 1962- 2015 der Stadt Adenau (Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, 2015, eigene Darstellung) Entsprechend der allgemeinen Entwicklung in Deutschland liegt auch in der Stadt Adenau die Ge- burtenrate unter der Sterberate (Gestorbenenüberschuss), allerdings verzeichnet die Stadt seit 2010 insgesamt mehr Zu- als Fortzüge, so dass der Wanderungssaldo positiv ist und darüber hinaus auch

Seite 24 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK größer als der Gestorbenenüberschuss. Die Bevölkerungszahl blieb somit bis auf kleine Schwan- kungen ungefähr konstant. Auch der Kreis Ahrweiler verzeichnet aufgrund hoher Außenwanderungsgewinne durch die Grenze zu Nordrhein-Westfalen einen positiven Wanderungssaldo.8 Für die Verbandsgemeinde Adenau liegt eine prognostizierte Bevölkerungsentwicklung des Statisti- schen Landesamtes vor: Demnach muss sich die Verbandsgemeinde bis 2035 auf deutliche Bevöl- kerungsrückgänge einstellen. Gemessen am Stand von 2013 wird die Einwohnerzahl in der Ver- bandsgemeinde im Jahr 2035 bei noch 87,6% liegen. Bis dahin verläuft der Einwohnerrückgang kontinuierlich um circa 3% alle 5 Jahre. Für die Stadt Adenau, die in ihrer Verbandsgemeinde die derzeit einwohnerstärkste Gemeinde mit einer guten infrastrukturellen Ausstattung ist, bedeutet dies, dass es für die Zukunft besonders wichtig sein wird, die Attraktivität Adenaus als Wohn-, Freizeit-, Arbeits- und Versorgungsstandort zu sichern, um gegenüber dem Umland Standortvorteile halten zu können. Dies ist eine wichtige Vo- raussetzung, um in der Zukunft verstärkt Einwohner an die Stadt binden zu können und damit die Einwohnerverluste zu minimieren.

Bevölkerungsentwicklung in der VG Adenau 2013 2020 2025 2030 2035 Bevölkerung 13.147 12.731 12.312 11.916 11.511 absolut Bevölkerung 100% 96,8% 93,6% 90,6% 87,6% relativ Abb. 13 Bevölkerungsentwicklung in der VG Adenau (Quelle: Eigene Darstellung nach Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Vierte kleinräumige Bevölkerungs- vorausberechnung für die verbandsfreien Gemeinden und Verbandsgemeinden, Stand 2018)

2.2 Altersstruktur Neben dem Rückgang der Einwohnerzahlen ist ein weiterer Effekt des demographischen Wandels die zunehmende Alterung der Gesellschaft. Diese Entwicklung ergibt sich aus dem Eintritt geburten- starker Jahrgänge in ein höheres Lebensalter und aus der zunehmenden Erhöhung der durchschnitt- lichen Lebenserwartung. Analog zur bundesweiten Entwicklung macht sich auch in Rheinland-Pfalz die demographische Ent- wicklung mit einem höheren Anteil an älteren Menschen bemerkbar. War 1990 die Hälfte der Bevöl- kerung noch 37 Jahre alt, ist dieser Wert bis zum Jahr 2013 bereits auf 46 Jahre gestiegen. Das folgende Diagramm verdeutlicht die abnehmende Zahl von unter 20-Jährigen in der Stadt A- denau. In circa einem Jahrzehnt ist der Anteil der Jugendlichen und Kinder um mehr als 4%, relativ um 20%, zurückgegangen. Dieser Verlust konnte in der Altersklasse der 20- bis 65-Jährigen jedoch ausgeglichen werden. Dieser Ausgleich kann zum einen auf den Übergang von der jüngeren in die mittlere Altersklasse bezogen sein, als auch auf das positive Wanderungssaldo der Stadt Adenau. Die Stadt wird zukünftig jedoch mehr Familien mit Kindern benötigen, um diesen Rückgang in der jüngsten Altersklasse wieder ausgleichen zu können. Der Anteil der Über-65-Jährigen schwankt jedoch leicht um ein Prozent.

8 Vierte regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung (Basisjahr 2013), Statistisches Landesamt RLP, korrigierte Fassung am 22.07.2015.

Seite 25 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Entwicklung Altersstruktur

120

100

23,3 23,8 23,5 23,2 23,2 24,1 24,2 24,1 24,5 24,1 80

54,6 54,5 56,2 57,1 58 57,2 57,5 58,3 57,9 58,2 40

22 21,7 20,3 19,8 18,8 18,7 18,3 17,6 17,6 17,6 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

unter 20 20 bis 65 65 und älter

Abb. 14 Entwicklung der Altersstruktur von 2006 bis 2015 in der Stadt Adenau (Quelle: eigene Darstellung nach Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz) Der Altenquotient gibt das Verhältnis der Anzahl älterer Menschen (ab 64 Jahre) zur Anzahl der erwerbstätigen Menschen (21-63 Jahre) an. Der Jugendquotient gibt dagegen das Verhältnis von der Anzahl junger Menschen (bis 20 Jahre) zu der Anzahl Menschen im erwerbsfähigen Alter an. Beim Vergleich der Quotienten zeigt sich, dass schon heute in der Stadt Adenau anteilig wesentlich mehr Senioren wohnen als in Ortsgemeinden gleicher Größenklasse.

Abhängigenquotient Stadt Adenau Ortsgemeinden gleicher Größenklasse Jugendquotient 30,3 30,9 Altenquotient 41,4 34,3 Abb. 15 Altersquotienten in Adenau (Quelle: Eigene Darstellung nach Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz: http://infothek.statistik.rlp.de/MeineHeimat/content.aspx?id=103&l=3&g=0713101001&tp=47103 Stand: Juli 2017) Wie der folgenden Tabelle zu entnehmen ist, wird sich das Verhältnis von Alten- und Jugendquotient in Zukunft weiter verschärfen. Waren im Jahr 2013 noch 18% der Einwohner unter 20 Jahren, wird dieser Anteil sich bis 2035 kontinuierlich auf 14,6% verringern. Auch der Anteil der Erwerbstätigen im Alter von 20 bis 65 Jahren wird sich verringern: Diese Altersgruppe geht bis 2035 um circa 10% zurück und wird demnach bei nur noch 48,3% liegen. Deutlich zunehmen wird dagegen der Anteil der Senioren an der Gesamtbevölkerung der VG: Während ihr Anteil derzeit noch bei 23,6% liegt, wird er im Jahr 2035 bei 37,1% liegen und damit um über 13% gestiegen sein. Da zwischen den Vergleichsjahren von 2013 und 2035 ein Zeitraum von 22 Jahren liegt, ist anzunehmen, dass der Anteil der Senioren an der Gesamtbevölkerung so stark steigen wird, weil Personen, die sich derzeit noch im erwerbstätigen Alter befinden, im Jahr 2035 soweit gealtert sein werden, dass sie die Al- tersklasse der Senioren erreicht haben. Allerdings zeigt der Vergleich der Entwicklungen der Alters- struktur auch, dass die Altersklasse der Senioren bis 2035 um 13% zunimmt, während der Anteil der Personen im erwerbstätigen Alter um 10% zurückgeht. Daraus entsteht eine Differenz von 3%, welche sich daraus ergibt, dass es entweder in der Gruppe der Erwerbstätigen zu vergleichsweise stärkeren Rückgängen oder Fortzügen kommt oder dass es in der Altersgruppe der Senioren zu weiteren Zuzügen kommt. Zudem kann der anteilsmäßige Rückgang der Personen im erwerbstäti- gen Alter sich auch durch den natürlichen Rückgang der Kinder und Jugendlichen begründen, da

Seite 26 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK durch die kontinuierliche Abnahme in dieser Altersgruppe im Jahr 2035 weniger Personen die Al- tersgruppe der Erwerbstätigen erreichen.

Entwicklung der Altersstruktur in der VG Adenau 2013 2020 2025 2030 2035 Unter 20 Jahren 18% 15,4% 14,8% 14,7% 14,6% 20-65 Jahre 58,5% 57,8% 55,4% 51,5% 48,3% Über 65 Jahre 23,6% 26,8% 29,8% 33,9% 37,1% Abb. 16 Entwicklung der Altersstruktur in der VG Adenau (Quelle: Eigene Darstellung nach Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Vierte kleinräumige Bevölke- rungsvorausberechnung für die verbandsfreien Gemeinden und Verbandsgemeinden, Stand 2018)

Für die Stadt Adenau bedeutet dies, dass sie sich in ihrer Stadtentwicklung und –planung auf eine alternde Gesellschaft einstellen muss. Ein besonderes Augenmerk sollte hier auf der Anpassung der Wohnungsgrößen und der barrierefreien Gestaltung der Wohnimmobilien liegen. Gerade die Ge- bäude im Stadtkern sollten hier einen besonderen Fokus bei altersgerechten Modernisierungen er- langen, damit sich der Stadtkern in Zukunft für Senioren zum bevorzugten Wohnstandort entwickeln kann. Gerade für Senioren, die im Alter nicht mehr mobil sind, spielen kurze Wege und eine fußläu- fige Erreichbarkeit von Einrichtungen eine wichtige Rolle. Somit sollte auch bei einem Umbau der Verkehrs- und Straßenräume auf eine barrierefreie Gestaltung geachtet werden. Auch die Förde- rung von lokalen Einzelhandels- und Dienstleistungsstrukturen und die Stärkung lokaler Freizeitan- gebote sollte fokussiert werden. Somit müssen bei der Förderung von Einzelhandel und Dienstleis- tungen Anstrengungen unternommen werden, um die bestehenden Strukturen zu festigen und sie vor allem zukunftsgerecht zu gestalten.

Um eine relative, hohe Alterung der lokalen Gesellschaft zu mindern, muss die Stadt Adenau jedoch auch Maßnahmen ergreifen, um die Stadt zukünftig auch für junge Menschen im erwerbstätigen Alter und für junge Familien mit Kindern interessant zu gestalten. Die Stadt Adenau weist zurzeit noch die höchste Arbeitsplatzdichte in der Region auf. Um die Stadt weiterhin nicht nur zum Arbeiten, sondern auch als Wohnstandort attraktiv zu gestalten, muss sie auch die weichen Standortfaktoren für junge Menschen verbessern. Auch hier spielt die Sanierung der Immobilien eine wichtige Rolle, um jungen Menschen zeitgemäße und moderne Wohnräume zur Verfügung stellen zu können. Ein wichtiger Fokus liegt allerdings nicht nur auf dem Umbau der Immobilien selbst, sondern auch auf der Wohnumfeldgestaltung. Um das Wohnen in der Stadt attraktiv zu gestalten und gegenüber dem Wohnen auf der grünen Wiese punkten zu können, müssen auch Innenhöfe und Verkehrsräume freiraumplanerisch aufgewertet werden. Außerdem muss ein attraktives Freizeitangebot für Kinder und Jugendliche geschaffen werden.

2.3 Haushaltsgrößen Die folgende Abbildung des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz zeigt die Anzahl der Haus- haltsmitglieder im Vergleich unter den Landkreisen. Dabei ist die Verbandsgemeinde Adenau hellblau eingefärbt und hat somit durchschnittlich 2,3 bis 2,4 Mitglieder pro Haushalt. Damit liegt die Verbandsgemeinde im Landesdurchschnitt.

Seite 27 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 17 Durchschnittliche Haushaltsgröße nach Verwaltungsbezirken (Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, 2011)

Bei Betrachtung der Haushaltsgrößen in der Stadt Adenau wird ersichtlich, dass der größte Anteil der Haushalte von 35% bzw. 33% aus einer oder zwei Personen besteht. Der Anteil von Haushalten mit mehr als 2 Personen liegt deutlich darunter.

Haushaltsgrößen in der Stadt Adenau in % 1 Person 35,0% 2 Personen 33,1% 3 Personen 14,4% 4 Personen 10,7% 5 Personen 4,7% 6 und mehr Personen 2,1% Abb. 18 Haushaltsgrößen in der Stadt Adenau in % (Quelle: Eigene Darstellung nach Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Zensus 2011, Bevölkerung und Haushalte) Angesichts der oben beschriebenen, bevorstehenden Alterung der Adenauer Einwohner ist zu erwarten, dass durch die Zunahme des Senioren-Anteils und die Abnahme des Anteils junger Familien und Kinder eine weitere Zunahme der 1- und 2-Personen-Haushalte eintritt. Gerade jüngere Single- haushalte sowie Senioren in einem 1- oder 2-Personenhaushalt fragen zumeist Wohnangebote in zentraler Lage nach. Daher wird es zukünftig nötig sein, durch Sanierungen und Modernisierungen des Altbaubestandes im Stadtkern zukunftsfähige und teils altengerechte Wohnungen zu schaffen und gleichzeitig das lokale Freizeit- und Versorgungsangebot zu stärken.

Seite 28 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

2.4 Stärken-Schwächen-Vergleich

Stärken Schwächen Positives Wanderungssaldo Hoher Anteil an älteren Einwohnern Zunehmender Rückgang des Anteils Jugendlicher Bevorstehender Bevölkerungsrückgang

3 Gewerbe Adenau ist im Landesentwicklungsprogramm Rheinland-Pfalz als „verpflichtend kooperierendes Mit- telzentrum“ ausgewiesen und leistet eine wichtige Versorgungsfunktion für die Hocheifel. Mittelzen- tren sollen möglichst vielfältige Nutzungen aus den Bereichen Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistung aufweisen. Diese Nutzungsmischung führt in der Regel dazu, dass die innerstädti- schen Bereiche auch außerhalb von Ladenöffnungszeiten belebt sind. Die Stadt Adenau bietet ihren Bürgern und denen aus dem Umland ein umfangreiches Angebot an Einzelhandels- und Dienstleis- tungseinrichtungen sowie eine gute ärztliche Versorgung.

3.1 Einzelhandel Laut Zentrenkonzept verfügte die Stadt Adenau in ihrer Gesamtheit im Jahr 2009 über 72 Einzel- handelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 21.910 m2. Die Schwerpunkte des Einzelhandelssor- timents lagen im Bereich Nahrungs- und Genussmittel, Bau-, Garten- und Heimwerkerbedarf, Be- kleidung sowie Lederwaren. Am südlichen Stadteingang ‚Im Broel‘ befinden sich großflächige Ein- zelhandelnutzungen, die im Stadtkern aufgrund der beschränkten Flächenverfügbarkeit und dem knappen Parkplatzangebot nicht zu realisieren sind und ein größeres Verkehrsaufkommen erzeugen, darunter zwei Discounter, ein Supermarkt und ein Getränkemarkt. Der Haupteinkaufsschwerpunkt befindet sich im Bereich des historischen Stadtkerns ‚Markt‘. Der übrige zentrale Versorgungsbereich Adenaus verteilt sich entlang der ‚Hauptstraße’, ‚Markt’ und in der ‚Wimbachstraße’. Hier sind Einzelhandel, Gastronomie sowie öffentliche und private Dienstleis- tungen konzentriert. Im Untersuchungsgebiet sind circa 110 Geschäftsräume und Ladenlokale vorhanden. Rund ein Drit- tel davon wird für den Einzelhandel genutzt. Im Wesentlichen befinden sich im Untersuchungsgebiet ein großflächiger Lebensmittelmarkt (Edeka), diverse Bäckereien, Textileinzelhandel, Buch- und Schreibwaren, ein größeres Kaufhaus, ein Drogeriemarkt, Floristen, Optiker, ein Elektrogeschäft und Juwelierläden sowie diverse Ladenlokale mit Angeboten aus dem Automobil- und Motorradhandel nebst Zubehör. Im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ist die Versorgung sehr gut. Im Warenseg- ment Bekleidung und Schuhe ist das Angebot hingegen wenig diversifiziert und deckt nur den grund- legenden Bedarf ab. In dieser Branche muss verstärkt darauf geachtet werden, dass das Angebot zukünftig aufrechterhalten oder optimaler Weise ausgebaut wird. Andernfalls werden deutliche An- gebotslücken entstehen. Gegenüber der Bestandsaufnahme im Rahmen der seinerzeitigen Einzel- handelsuntersuchungen sind, auch wenn in diesem Zusammenhang keine umfassende Aktualisie- rung des Datenbestands erfolgte, ein Rückgang der Verkaufsflächen durch Ladenschließungen sowie deutliche „Trading-down-Effekte“ erkennbar, indem höherwertige Nutzungen (z.B. Textilfachge- schäfte) wegbrechen und durch minderwertige Nachnutzungen (z.B. Tattoo-Studio, Versicherung, ...) ersetzt werden. Insgesamt befinden sich in der Adenauer Innenstadt nur sehr wenige hochwertige Geschäfte oder Dienstleister. Die Textilisten verteilen sich insbesondere auf die A- und B-Lage, wobei selbst in der

Seite 29 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

A-Lage einige Geschäfte und Dienstleister mit mangelhafter Ausstattung und niedrigpreisigem Sor- timent zu finden sind. Der Einzelhandel dünnt sich insgesamt aus, wobei die Leerstände insbesondere zum Ortsausgang zunehmen. Qualität und Erscheinungsbild der Betriebe verschlechtern sich mit zunehmender Entfernung vom Markt. Der vorzufindende Einzelhandel ist größtenteils inhaber- geführt und kleinteilig. Insgesamt ist der Einzelhandel in Adenau jedoch nicht gebündelt, sondern verstreut sich ungleichmäßig über die A-, B- und C-Lagen. Als Nachteil der Adenauer Einzelhandelsstruktur verweist auch schon das Zentrenkonzept auf die meist sehr kleinen Ladeneinheiten, die notwendige Sortimentserweiterungen oder –ergänzungen erschweren.9 Besonders die Ansiedlung von frequenzbringenden Filialisten wird dadurch verhindert. Die Leerstandsproblematik hat sich bis heute nochmals deutlich verschärft. Mittlerweile stehen 15 gewerbliche Immobilien im Erdgeschoss leer. Verglichen mit dem Gesamtbesatz an Gewerbeflä- chen im Untersuchungsgebiet ergibt dies eine Leerstandsquote von 12%. Diese liegt bereits auf einem Niveau, auf dem sich ein ernsthafter Attraktivitätsschwund zeigt und das Fortbestehen des Standortes in Gefahr ist. Nach der Aufgabe inhabergeführter Geschäfte sind die im Stadtkern gelegenen Ladenflächen aufgrund ihrer Kleinflächigkeit nur noch schwer an neue Nutzer zu vermieten. Moderne und großflächige Verkaufskonzepte lassen sich in dem Altbaubestand nicht realisieren. Zudem kann die Innenstadt Adenaus durch das begrenzte Angebot, insbesondere im Bereich der Textilien, nicht mit größeren Städten oder anderen modernen Verkaufskanälen, wie z.B. dem Inter- nethandel mithalten. Ein weitaus diversifizierteres Warenangebot ist zum Beispiel im Outlet-Center Bad Münstereifel in 35-Minuten-Fahrzeit oder in Großstädten wie Bonn und Koblenz in 45-Minuten- Fahrzeit zu finden. Gleichzeitig ermöglicht heutzutage das Online-Shopping einen 24-Stunden-Ein- kauf mit verbesserter Preistransparenz und deutlicher Zeitersparnis. Dies führt im Ergebnis dazu, dass innerstädtische Einzelhandelsflächen kaum nachgefragt werden und aufgrund der veralteten Strukturen nicht in neue Nutzungen überführt werden können. Durch die gute Erreichbarkeit anderer Verkaufsstandorte und den gleichzeitigen Rückgang lokaler Angebote, ist zu befürchten, dass das Passantenaufkommen in der Innenstadt weiterhin zurückgeht. Im Stadtkern Adenaus zeigt sich eine deutliche Abgrenzung: Leerstände konzentrieren sich fast ausschließlich auf Gebäude mit hohem Sanierungsbedarf oder kleinflächige Ladenlokale sowie auf Randlagen in Gassen und am Stadtein- gang. Die Sanierung von Gebäuden könnte somit zu wesentlichen Verbesserungen führen, indem Verkaufsräume zusammengelegt und modernen Shopkonzepten angepasst werden. Allerdings ist dabei zu beachten, dass Verbesserungsmaßnahmen zeitig in Angriff genommen werden müssen, bevor weitere Ladenlokale schließen und sich der Trading-Down-Effekt verstärkt. Mit zunehmenden Leerständen wird es ansonsten schwierig, die Gesamtattraktivität der Stadt Adenau als Versor- gungsschwerpunkt in der Region aufrecht zu erhalten.

3.2 Dienstleistungen Ein weiteres Drittel der Gewerbeflächen wird für Dienstleistungen genutzt. Aus dem Sektor ‚Dienst- leistung’ sind im Untersuchungsgebiet u.a. Schneiderei, Wäscherei, Druckerei, Orthopäden, Ban- ken, Kfz-Werkstätten u.Ä. vorhanden. Die Gebäude, in denen sich die Dienstleistungsangebote befinden, sind vielfach in einem schlechten Zustand. Einige Betriebe schaden dem Ortsbild durch eine unzureichende Außendarstellung. Darüber hinaus befinden sich im Untersuchungsgebiet zahlreiche Dienstleistungen aus dem Ge- sundheitsbereich, wie Pflegedienstleistungen, Ärzte und andere Praxen. Aus Abb. 19 wird ersichtlich, dass die Stadt Adenau eine sehr hohe, überdurchschnittliche Ausstattung an Gesundheitsein- richtungen hat. Bei einer Gegenüberstellung der Patientenzahlen müssen Ärzte in andern Ortsge- meinden gleicher Größenklasse im Durchschnitt 21-mal mehr Patienten versorgen als in Adenau ansässige Ärzte.

9 Vgl. Zentrenkonzept, 2010.

Seite 30 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Niedergelassene Mediziner sowie Apotheken 2016 Einwohner je Arzt Stadt Adenau Ortsgemeinden gleicher Größenklasse Insgesamt 211 1.063 Allgemeinmedizin (einschl. 491 1.483 Praktische Ärzte) Augenheilkunde 2.947 151.977 Frauenheilkunde und Geburts- 982 43.422 hilfe Haut- und Geschlechtskrank- 2.947 101.318 heiten Innere Medizin 2.947 7.999 Kinder und Jugendpsychiatrie 2.947 151.977 Psychiatrie (einschl. Neurolo- 2.947 37.994 gie, Nervenheilkunde) Zahnarzt 589 1.961 Apotheken 1.474 3.454 Abb. 19 Niedergelassene Mediziner und Apotheken (Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz: http://infothek.statistik.rlp.de/MeineHeimat/cont ent.aspx?id=103&l=3&g=0713101001&tp=47103 Stand: Juli 2017) Die gute Infrastruktur bedingt teilweise auch die vergleichsweise hohe Arbeitsplatzdichte in Adenau. Bei einem Vergleich der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zeigt sich, dass Adenau im Ver- gleich zu anderen Ortsgemeinden gleicher Größenklasse verhältnismäßig viele Einwohner in orts- ansässigen Betrieben beschäftigen kann. Daher liegt die Zahl der Auspendler wesentlich niedriger und die Zahl der Einwohner mit Arbeitsplatz am Wohnort wesentlich höher als in vergleichbaren Städten.

Anzahl der Beschäftigten in % Stadt Adenau Ortsgemeinden gleicher Größenklasse Insgesamt 100,0 100,0 Auspendler 65,3 88,5 Arbeitsplatz am Wohnort 34,7 11,5 Abb. 20 Anzahl der Beschäftigten in Adenau (Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz: http://infothek.statistik.rlp.de/MeineHeimat/content.aspx?id=103&l=3&g=0713101001&tp=47103 Stand: Juli 2017)

3.3 Gastronomie und Beherbergung Im Untersuchungsgebiet gibt es von den 117 Gewerberäumen derzeit 22 Flächen, die für Gastrono- mie- und Beherbergungszwecke genutzt werden. Es gibt zahlreiche Einrichtungen der Gastronomie sowie Schankwirtschaften, die sich entlang der Hauptstraße verteilen. Es handelt sich hier überwie- gend um Restaurants mittlerer Preiskategorie, Bäckereien mit Bistros sowie Schnellrestaurants und Bars, die nach Augenscheinnahme überwiegend gut besucht sind. Insbesondere Gastronomien mit niedrigpreisigem Angebot zeigen jedoch gestalterische Mängel in der Außengestaltung und schaden

Seite 31 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK teilweise dem sonst positiven und einladenden Eindruck der gesamten Gastronomieszene. Bei der Beherbergung differenziert sich das Angebot auf Hotels, Ferienwohnungen und Gästehäuser.

Abb. 21 Hauptstraße 22 Abb. 22 Hauptstraße 52 (Quelle: ISU, 2016) (Quelle: ISU, 2016)

3.4 Stärken-Schwächen-Vergleich

Stärken Schwächen Guter Branchenmix Wenig diversifiziertes Einzelhandelsangebot Drogerie- & Supermarkt im Stadtkern Zunehmende Ladenschließungen Größtenteils inhabergeführter Einzelhandel Zunahme minderwertiger Nutzungen Versorgungsauftrag für weiteres Umland Kaum Filialisten Besonders gute gesundheitliche Infrastruktur Unmoderne Shopkonzepte / mangelhafte Au- ßendarstellungen Diversifiziertes Gastronomieangebot Kleinflächigkeit der Gewerberäume Geringe Konkurrenzfähigkeit

4 Erholung und Tourismus In der gesamten Stadt Adenau sind aktuell 20 Tourismusbetriebe angesiedelt10. Die Stadt verfügt über 288 Gästebetten. 2015 zählte Adenau 15.162 Gäste und 28.868 Übernachtungen. Die durchschnittliche Verweildauer lag 2015 damit bei ca. 2 Tagen.11 Bei der Zahl der angebotenen Betten, der Gäste und Übernachtungen zeigt sich deutlich die Bedeutung des Tourismus für die Stadt Adenau. Die Werte sind fast doppelt so hoch wie in vergleichbaren Ortsgemeinden.

10 Hierzu zählen nach der Erfassung des statistischen Landesamtes seit 2014 aber erstmals auch die sogenannten „Kleinbetriebe“ (Privatquartiere und gewerbliche Kleinbetriebe), die in der Statistik früherer Jahre nicht berücksichtigt wurden. So wurden bis 2011 beispielsweise nur Betriebe mit neun und mehr Betten erhoben. Die Zahl der Kleinbetriebe liegt für die früheren Jahre nicht vor. Insofern täuschen die statistischen Angaben teilweise, wenn man die Gäste- oder Übernachtungszahlen von 2014 mit denen der Vorjahre vergleicht. Besonders augenscheinlich trifft dies auf das Merkmal der „Betriebe“ zu, deren Zahl von 2013 (7) auf 2014 (19) aufgrund der veränderten Erfassung sprunghaft angestiegen ist.

11 Vgl. Statistisches Landesamt RLP, Zugriff in 12.2016

Seite 32 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Betriebe, Betten, Gäste und Übernachtungen 2016 Anzahl je 1.000 Einwohner Stadt Adenau Ortsgemeinden gleicher Größenklasse Angebotene Betten 100 45 Gäste 4.592 2.010 Übernachtungen 9.333 4.763 Abb. 23 Bedeutung des Tourismus in Adenau (Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz: http://infothek.statistik.rlp.de/MeineHeimat/content.aspx?id=103&l=3&g=0713101001&tp=47103 Stand: Juli 2017) Dies ist vor allem auf die landschaftliche Lage in der Eifel und die Nähe zum Nürburgring zurückzu- führen. Die Stadt profitiert von der unmittelbaren Nähe zum Nürburgring, der ein ganzjähriges Pro- gramm bietet. Der Nürburgring/Hocheifelrennstrecke wurde zwischen 1925 und 1927 als Maßnahme der Wirtschaftsförderung gebaut. Jährlich finden hier rund 100 Rennen und ca. 200 weitere Events statt. Ergänzend haben sich in Adenau zahlreiche weitere Veranstaltungen etabliert.12 Für Touristen bietet sich in Adenau und Umgebung als Ausflugsziele neben dem Nürburgring, die Hohe Acht als höchste Erhebung in der Eifel, die Nürburg, das Flusstal der Ahr und die Benediktinerabtei Maria Laach. Die Vulkanlandschaft lässt sich in der Mendiger Vulkanbrauerei, dem Lava-Dome und den unterirdischen Steinbrüchen der Vulkanroute erleben. Zusätzlich führen durch Adenau und Umge- bung verschiedene Routen für Radfahrer und Mountainbiker sowie zahlreiche Wanderwege in der Eifellandschaft mit dem Premiumwanderweg „Eifelleiter“. Trotz dieser scheinbar guten Werte ist der Tourismus in Adenau und seiner Umgebung, wenn man die Zahlen etwas genauer beleuchtet, aber mit Problemen behaftet, denn die Verweildauer der Gäste in Adenau ist seit Jahren stetig rückläufig. Betrug die durchschnittliche Verweildauer eines Gastes im Jahr 1995 noch rund 2,7 Tage, so waren es in den folgenden Jahren noch knapp 2,5 und ab etwa 2010 nur noch rund 2,0 Tage. Auch die Zahl der Gäste geht seit einigen Jahren tendenziell zurück; von 2014 auf 2017 z.B. von 18.675 auf 13.722, was einem Minus von fast 27% entspricht. Die Zahl der Übernachtungen sank im selben Zeitraum von 34.999 im Jahr 2014 auf nur noch 27.772 im Jahr 2017.13 Zwar wirbt die Stadt mit ihrer reizvollen Landschaft, die zu vielen Aktivitäten, wie z.B. zum Radfahren und Wandern einlädt und sie beherbergt das Heimat- und Zunftmuseum sowie das Bauernhaus- Museum14, allerdings ist erkennbar, dass das touristische Angebot nicht mehr in allen Fällen den heutigen Anforderungen entspricht. Attraktive Gastronomieangebote und Beherbergungsbetriebe mit moderner Ausstattung sind Mangelware. Vor allen Dingen sind in der Innenstadt kaum geeignete Freiflächen vorhanden, an denen sich eine adäquate Außengastronomie unterbringen ließe, die heute ein wesentliches Attraktivitätsmerkmal für den Tourismus ist. Insgesamt verfügt die Stadt Adenau zwar über ein großes Potential an Tourismus- und Naherho- lungszielen, die als Magnet für den weiteren Ausbau des Tourismussektors als Wirtschaftszweig und Ausgleich für den Wegfall an Einzelhandelsbetrieben dienen können. Allerdings müssen hierfür auch die räumlichen Voraussetzungen geschaffen werden, denn nur so kann es gelingen, die In- nenstadt auch für Gäste wieder attraktiver zu machen, als sie es heute ist. Insofern ist auch in Bezug auf den Tourismus Handlungsbedarf durch flankierende Stadtumbaumaßnahmen erkennbar.

12 www.stadt-adenau.de/tourismus/nuerburgring-21043.html, Zugriff in 12.2016

13 Vgl. http://infothek.statistik.rlp.de/MeineHeimat/tscontent.aspx?id=103&l=3&g=0713101001&tp=47103&ts=tsTou01

14 Vgl. www.stadt-adenau.de

Seite 33 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Stärken Schwächen Gutes Bettenangebot Rückgang der Touristenzahlen Lage in kulturlandschaftlich reizvoller Umge- Sinkende Verweildauer der Touristen bung Nähe zu Nürburgring Veraltetes Touristenangebot

5 Gemeinbedarf Die Stadt Adenau verfügt über eine Kindertagesstätte mit insgesamt 122 Plätzen, eine Grundschule, eine Realschule plus mit angeschlossener Fachoberschule und ein Gymnasium. Die Schulen verzeichnen ein hohes, positives Pendlersaldo. Die Stadt Adenau stellt damit also auch die Schulinfra- struktur für die Umlandgemeinden. Darüber hinaus sind in der Stadt eine Bibliothek, das Heimat-, Zunft- und Johannitermuseum, das Bauernhausmuseum, eine Postfiliale und ein Familienzentrum mit zahlreichen Angeboten vorhanden. Das Sportangebot beinhaltet unter anderem Sportplätze, Tennisplätze und eine Reithalle. Zusätzlich können sich die Einwohner in 38 Vereinen, darunter Musikvereine, Chöre, Sportvereine, Heimatvereine, Karnevalsvereine, Pfadfinder, Familienzentrum, Natur- und Umweltvereine, Gewerbevereine und Tourismusvereine, in ihrer Freizeit engagieren. Das 2012 geschlossene Hallen- und Freibad wird derzeit zu einer Kindertagesstätte umgebaut. Die Tou- rismusinformation befindet sich in der Kirchstraße 15-19. Die Stadt bietet ebenfalls eine breite haus- und fachärztliche Versorgung an. Sie verfügt über ein Krankenhaus und drei Apotheken. Für die ältere Bevölkerung gibt es zwei Seniorenresidenzen (au- ßerhalb des Untersuchungsgebietes).15 Südlich der Dr.-Klausener-Straße befinden sich die Gebäudekomplexe des Erich-Klausener Gym- nasiums, samt Turnhalle und der Grundschule Adenau (vgl. Abbildung 24) sowie die Hocheifelhalle. Abgesehen von der Hocheifelhalle, zeichnen sich die Gebäude durch eine gute Bausubstanz aus. Es stehen zahlreiche Freiflächen zur Verfügung, die den Schülern als Pausenaufenthaltsbereiche dienen. Durch die abseitige Lage zur Hauptstraße ist auch die Lärmbelästigung gering.

Abb. 24 Gymnasium (Dr.-Klausener-Straße 43-45) und Grundschule (Schulstraße 18) Quelle: ISU, 2016 Die Hocheifelhalle (vgl. Abbildung 25) dient der Stadt als Veranstaltungsort und bietet Platz für etwa 250 Besucher. Im Zuge der Bestandsaufnahme wurde die Hocheifelhalle zwar nur ‚nach Augen- schein’ bewertet, allerdings zeichnet sich hier ein klarer Sanierungsbedarf ab. Neben Mängeln an

15 Homepage der Stadt Adenau www.stadt-adenau.de, Zugriff in 12.2016.

Seite 34 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK der Fassade fällt die rückwärtige, versteckte und nicht barrierefreie Eingangssituation auf, die die Nutzbarkeit des Gebäudes einschränkt.

Abb. 25 Hocheifelhalle mit Eingangsbereich, Hauptstraße 157 (Quelle: ISU, 2016) Im Untersuchungsgebiet mangelt es jedoch noch an einer zentralen und öffentlichen Einrichtung, die den Bürgern ganztägig und täglich eine Treffpunktmöglichkeit bietet und für kleinere Veranstal- tungen oder Vereinsversammlungen genutzt werden kann. Raumpotenziale in der Innenstadt bietet zukünftig die Komturei, die bisher von der Kirchengemeinde Adenaus verwaltet wurde und nun in eine neue Zuständigkeit überführt werden soll. Hier böten sich eventuell Möglichkeiten für den Ankauf des Gebäudes durch die öffentliche Hand. Das denkmalge- schützte Gebäude befindet sich zwischen dem Markt und den Verwaltungseinrichtungen. Sie liegt damit äußerst zentral, ist barrierearm zu erreichen und befindet sich inmitten der wichtigsten Einzel- handel- und Versorgungseinrichtungen. Ihre zentrale Lage qualifiziert die Komturei im besonderen Maße dafür, den Mangel an Freizeit- und Treffpunktmöglichkeiten in der Innenstadt aufzufangen und in eine neue, für alle Altersklassen attraktive Nutzung überführt zu werden. Ein sehr großer Vorteil der Komturei ist die dazugehörige Grünfläche, die derzeit noch nicht gestaltet ist. Diese Grünfläche ist die einzige öffentliche zugängliche Grünfläche im Untersuchungsgebiet und würde sich somit für eine aktive Nutzung als Park- und Freifläche anbieten. Die Komturei ist vom äußeren Erscheinungs- bild zwar in einem guten Zustand, muss jedoch vom Gebäudegrundriss und der Infrastruktur im Inneren (Toiletten, Barrierefreiheit, Energieeffizienz) an die Anforderungen moderner öffentlicher Gebäude angepasst werden.

Stärken Schwächen Gute schulische Infrastruktur Mangelnde Sportmöglichkeiten Breites Vereinsangebot Fehlende Treffpunkt- und Veranstaltungsmög- lichkeiten im Stadtkern Kaum öffentliche Freizeiteinrichtungen im Stadtkern

6 Nutzungen Die im Untersuchungsgebiet vorgefundene Nutzungsmischung spiegelt die innerstädtische Lage wider. Entlang der Hauptstraße finden sich Geschäfte, Cafés/ Restaurants, Hotels bzw. Ferienwoh- nungen und Dienstleistungsbetriebe. Die Obergeschosse werden in der Regel als Wohnungen oder vereinzelt auch als Praxisräume bzw. Gewerberäume genutzt. Im Untersuchungsgebiet befinden sich 317 Hauptgebäude. Fast die Hälfte der Häuser wird für reine Wohnzwecke genutzt. Danach

Seite 35 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK belegen im Erdgeschoss vornehmlich der Einzelhandel (15%) und Dienstleistungen (13%) die Im- mobilien. Der Anteil an Gebäuden mit Gemeinbedarfseinrichtungen beträgt 6%. Im Untersuchungs- gebiet steht circa jedes 20. Gebäude ganz oder teilweise leer. Die Gebäudestruktur in Adenau entspricht weitestgehend der Gesamtstruktur von vergleichbaren Städten und Ortsgemeinden. Die reinen Wohngebäude im Untersuchungsgebiet befinden sich vornehmlich an den nördlichen und südlichen Randbereichen der Hauptstraße sowie in den übrigen Straßen und Gassen, die von der Hauptstraße abzweigen.

Verteilung der Wohnstruktur in % Stadt Adenau Ortsgemeinden gleicher Größenklasse Gebäude mit einer Wohnung 70,5 76,3 Gebäude mit zwei Wohnungen 17,8 16,6 Gebäude mit drei und mehr 11,6 7,0 Wohnungen Abb. 26 Wohnstruktur in Adenau (Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz: http://infothek.statistik.rlp.de/MeineHeimat/content.aspx?id=103&l=3&g=0713101001&tp=47103 Stand: Juli 2017) Der Schwerpunkt der Einzelhandelsnutzung liegt im Bereich ‚Markt‘ und ‚Dr.-Creutz-Platz‘. Hier konzentrieren sich auch städtische und kirchliche Gemeinbedarfseinrichtungen.

Abb. 27 Verbandsgemeindeverwaltung: Kirchstraße 19 Abb. 28 Rathaus: Kirchstraße 15 (Quelle: ISU, 2016) (Quelle: ISU, 2016)

Die Abbildung 27 zeigt die Vorderansicht des sanierten Amtsgerichts, u.a. Sitz der Verbandsge- meinde, und die Abbildung 28 das Rathaus Gebäude B. Die Adenauer Innenstadt ist in diesem Bereich bereits umfassend saniert und verfügt über einen attraktiven öffentlichen Raum. Verlässt man die Hauptstraße Richtung Norden und Süden, in die Seitenstraßen, liegt die Hauptnut- zung im Bereich Wohnen, allerdings sind auch hier vereinzelt noch Einzelhandelsgeschäfte angesiedelt. In Richtung der Stadtausgänge häufen sich Automobil- und Motorradhändler sowie Verkaufsstellen mit entsprechendem Zubehör und Werkstätten. Der innenstadttypische Einzelhandel nimmt gleichzeitig ab und die Zahl der Leerstände, insbesondere im Erdgeschoss, erhöht sich.

Stärken Schwächen Gute Nutzungsmischung Zahlreiche Leerstände entlang der Hauptstraße Breites Versorgungsangebot

Seite 36 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 29 Nutzungen im Untersuchungsgebiet (Quelle: eigene Darstellung nach ©GeoBasis-DE/LVermGeoRP2002-10-15; Stand der Erhebung: April 2018)

Seite 37 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

7 Ortsbild & Bausubstanz

7.1 Beschreibung der Gesamtsituation Die Bebauung der Adenauer Innenstadt erstreckt sich bandartig etwa 1 km entlang der Hauptstraße. Vor allem Richtung Norden dehnt sich der innerstädtische Bereich etwas weiter aus – die Grenze bilden der ‚Dr.-Creutz-Platz’ und die ‚Dr.-Klausener-Straße‘. Die von der Hauptstraße abgehenden Straßen führen in die höhergelegenen Wohngebiete. Die Bebauung der Adenauer Innenstadt weist eine kleingliedrige Baustruktur unterschiedlicher Ge- schossigkeit auf, siehe hierzu Abbildung 30 und 31. Das Stadtbild ist äußerst heterogen. Eine einheitliche Gestaltung von Fassaden, Fenstern, Eingangssituationen etc. lässt sich nicht erkennen. Auch bezüglich der Bauweise ist das Untersuchungsgebiet sehr durchmischt. Es gibt, teils unter Denkmalschutz stehende Fachwerkhäuser, Gründerzeitbebauung sowie Nachkriegsbebauung, überwiegend aus den 1960er und 1970er Jahren. Eine homogene Bebauung lässt sich nur im Be- reich des Marktplatzes erkennen. In den übrigen Bereichen der Hauptstraße wechseln sich unterschiedliche Geschosshöhen, Gebäudehöhen, Baustile, Fenster-Proportionen und Fassadenverklei- dungen ab. Dazwischen befinden sich teils auch mindergenutzte Grundstücke wie eingeschossiges Gewerbe oder Garagen. Der bauliche Zustand einiger Immobilien weist starke Abnutzungs- und Zerfallserscheinungen auf: An zahlreichen Immobilien bröckelt der Verputz oder ist stark ver- schmutzt, hinzukommen starke bauliche Mängel an den Fassaden, an Fenstern und Hauseingän- gen. Die Farbgestaltung der Fassaden ist bei einigen Immobilien erneuerungsbedürftig. Bei den bestehenden Gewerbeflächen ist die Werbegestaltung in einigen Fällen stark verbesserungsbedürftig. In anderen Fällen stehen die Gewerbeflächen im Erdgeschoss leer und wirken ungepflegt und sa- nierungsbedürftig.

Abb. 30 Markt Abb. 31 Hauptstraße 52, 50, 46, 44 (Quelle: ISU, 2016) (Quelle: ISU, 2016) Über das gesamte Untersuchungsgebiet verteilen sich aufgrund der leerstehenden und/oder sanie- rungsbedürftigen Bausubstanz erhebliche Funktionsverluste. Leerstände aufgrund zurückgehender Nutzungen beeinträchtigen das Stadtbild. Hinzu kommen erheblich verdichtete Blockinnenbereiche und eine fast vollständige Überbauung bestimmter Hofbereiche, die zu einer schlechten Belichtung, Besonnung und Belüftung führen. Private Grünbereiche, die der wohnungsnahen Erholung und somit einer Verbesserung der Wohnqualität dienen könnten, fehlen. Einige der beschriebenen Hofsi- tuationen sind im Folgenden dargestellt.

Seite 38 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 32 Hofsituationen in der Haupt- und Kirchstraße (Quelle: ISU, 2016) Das Untersuchungsgebiet lässt sich entsprechend seiner städtebaulichen Funktionen im Wesentli- chen in folgende Teilbereiche gliedern: Stadteingänge Im Nordwesten über die B257/L10 erreicht man das Untersuchungsgebiet über den Kreisverkehr, unweit des ehemaligen Bahnhofes. Dieser wichtige Eingangsbereich in die Innenstadt bildet eines der ‚Aushängeschilder’ der Stadt und vermittelt Besuchern einen ersten Eindruck der Stadt. Daher ist es besonders wichtig, an diesen Stellen städtebaulich attraktive Situationen zu schaffen, was sich sowohl auf die Straßenführung und die Straßenraumgliederung in verschiedene Funktionsbereiche, als auch auf die angrenzenden Nutzungen und die Fassadengestaltung bezieht. In diesem Bereich des Untersuchungsgebietes dominieren der eigentlich innenstadtuntypische KFZ- Handel, mit teils großen Ausstellungsflächen, sowie sonstige Gewerbenutzungen. Die Gebäude unterscheiden sich in ihrer Fassadengestaltung und Geschossigkeit untereinander stark. Eine einheitliche Straßenflucht wird nur in Teilbereichen gebildet. Großmaßstäbliche Gebäude, mit zumeist Ge- werbenutzungen, Lagerflächen o.Ä. befinden sich im rückwärtigen Grundstücksbereich. Die Freibereiche werden teils als Ausstellungsflächen für Autos oder als Stellplätze genutzt. Leer- stand tritt in diesem Bereich vereinzelt auf. Insgesamt wirkt der Stadteingang zwar unattraktiv und bedarf einer Aufwertung, allerdings sind die baulichen Missstände sowie die Leerstände in diesem Bereich nicht so deutlich ausgeprägt, wie an anderer Stelle in der Innenstadt.

Seite 39 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 33 Westlicher Stadteingangsbereich (Quelle: ISU 2016)

Auch die östliche Eingangssituation zur Innenstadt weist eine heterogene Gestaltung auf. Hier befinden sich zahlreiche Nutzungen, die mit dem Motorsport in Verbindung stehen (Werkstätten, Zwei- radhandel etc.). Auffällig ist, dass die Bausubstanz in diesem Bereich im Vergleich zum nordwestli- chen Stadteingang deutlich schlechter ist. Auch die Leerstandsituation ist hier gravierender. Die Grundstücke sind deutlich kleinteiliger und fast vollständig versiegelt. Als Stadteingangssituation ist der Straßenzug sehr unattraktiv. Hier besteht dringender Handlungs- bedarf und das sowohl in Bezug auf die öffentlichen Bereiche, als auch auf die Privathäuser.

Abb. 34 Östlicher Stadteingangsbereich (Quelle: ISU 2016)

Stadtmittelpunkt Stadt- bzw. Ortsmittelpunkte sind Standorte für Wirtschaft und Kultur sowie Orte zum Wohnen, Ar- beiten und Leben und daher wesentlich für die Funktionsfähigkeit der Stadt insgesamt. Die Stadt Adenau erstreckt sich im Tal des Adenauer Bachs, eines rechten Zuflusses der Ahr. Der Stadtkern mit seiner historischen Baustruktur ist geprägt von engen Gassen und dem im Zentrum liegenden Marktplatz. An dieser Stelle befindet sich ein dichter Besatz an Einzelhandelsnutzungen und Dienst- leistungen. Leerstand tritt in diesem Bereich kaum auf. Die nördliche Front des Marktplatzes verfügt über eine homogene Fassadengestaltung in Fachwerkbauweise und eine einheitliche Bauflucht. Die gegenüberliegende Seite des Marktes ist hingegen geprägt von Bebauung aus den 1970er und 1980er Jahren. Die Fassadengestaltung variiert nicht nur zwischen den Gebäuden stark, sondern ist auch zum Teil bei einzelnen Gebäuden unstimmig.

Seite 40 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 35 Bereich um den Markt (Quelle: ISU, 2016)

Der Bereich um die Verwaltungsgebäude, die katholische Kirche und die Komturei (vgl. Abbildung 36) in der Kirchstraße ist in den vergangenen Jahren bereits saniert worden. Dieser bildet eine funk- tionierende Einheit mit einer aufgelockerten städtebaulichen Struktur und gebäudebezogenen Grün- und Freiflächen sowie Stellplätzen, die teils auch für öffentliche Veranstaltungen (Märkte, Stadtfeste etc.) dienen. An dieser Stelle konzentrieren sich, neben der Parkpalette in der Wimbachstraße, die öffentlichen Parkplätze im Stadtzentrum. Die Komturei ist vom äußeren Erscheinungsbild zwar in einem guten Zustand, muss jedoch vom Gebäudegrundriss und der Infrastruktur im Inneren (Toilet- ten, Barrierefreiheit, Energieeffizienz) an die Anforderungen moderner öffentlicher Gebäude angepasst werden.

Der Neubau des Edeka-Marktes am Dr.-Creutz-Platz bildet den östlichen Abschluss dieses Berei- ches. Von diesem Markt gehen erhebliche Magnetwirkungen für die Adenauer Innenstadt aus und er verbessert die Versorgungssituation im Untersuchungsgebiet nachhaltig. Er kann als gelungene Stadtumbaumaßnahme bezeichnet werden, auch wenn seine Ansiedlung außerhalb eines förmli- chen Sanierungs- oder Stadtumbauprojektes realisiert wurde.

Seite 41 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 36 Bereich um Verwaltung, Komturei und Edeka-Markt (Quelle: ISU, 2016)

Angrenzende Bereiche Auch außerhalb der zuvor beschriebenen Bereiche fällt eine verdichtete Bebauungsstruktur auf. Dies trifft z.B. auf die Schulstraße und die Grabenstraße sowie die Bebauung im rückwärtigen Be- reich der Hauptstraße zu. Ortsbildprägende Grün- und Freiflächen sind im Stadtkern kaum vorhanden. Das Ortsbild ist meist heterogen. Veränderungsbedarf besteht bei vielen Gebäuden im Bereich der Grundrisse, weil oft keine getrenn- ten Zugänge für die verschiedenen Nutzungen (z.B. Einzelhandel im Erdgeschoss und Wohnen im Obergeschoss) vorhanden sind, was eine sinnvolle Nachnutzung bei Leerständen in der Erdge- schosszone erheblich erschwert oder unmöglich macht. Der Grund hierfür liegt in den historisch bedingten Eigentumsverhältnissen: Die Grundstücke sind oft sehr schmal, die Gebäudebreite ist eingeschränkt, der Ladeninhaber bewohnte die Wohnung im Obergeschoss, die durch das Ladengeschäft zu erreichen war. Für sinnvolle Nachfolgenutzungen bei einem Leerstand im Erdgeschoss ist eine Trennung der Nut- zungseinheiten in den verschiedenen Geschossen erforderlich. Einzelhandel/ Dienstleistung im Erd- geschoss und Wohnen in den Obergeschossen müssen über getrennte Eingänge erschlossen werden. In vielen Fällen sind neue Treppenhäuser entsprechend heutigen Standards anzulegen. Dies ist bei einer großen Zahl von Gebäuden schwierig und setzt i.d.R. größere Umbaumaßnahmen vo- raus. In diesem Zusammenhang müssen zahlreiche Gebäude auch energetisch saniert und im Hin- blick auf den Brandschutz umgestaltet werden. Darüber hinaus ist oftmals die Behebung von Bauschäden und gestalterischer Mängel im Bereich der Fassaden, vor allem in der Erdgeschoss- zone, notwendig, die das Stadtbild heute erkennbar beeinträchtigen. Die derzeitige Kindertagesstätte verfügt nicht mehr über ausreichend Kapazitäten, um den Bedarf zu decken, außerdem ist die Bausubstanz mit einem mittleren Sanierungsbedarf zu bewerten. Die

Seite 42 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Stadt baut daher eine neue Kita an einem anderen Standort, so dass für diesen Bereich über Nach- nutzungskonzepte nachgedacht werden muss. Das folgende Foto zeigt einige Beispiele der beschriebenen Gebäudestruktur. Die Eingänge führen in die Ladenbereiche im Erdgeschoss. Von dort gelangt man in die Obergeschosse.

Abb. 37 Gebäude ohne eigene Zugänge der Obergeschosse (Quelle: ISU, 2016)

7.2 Sanierungsbedarf an ausgewählten Problemschwerpunkten Im Rahmen der Bestandserhebung wurden alle Gebäude innerhalb des Untersuchungsgebietes erfasst und hinsichtlich ihres Sanierungsbedarfs bewertet. Die hier vorgenommene Vorabschätzung dient einer einheitlichen Bewertung der Gebäude im Untersuchungsgebiet, ersetzt jedoch nicht bautechnische Untersuchungen, die bei der Sanierung der einzelnen Gebäude eventuell durchzuführen sind. Zur Bestandserhebung wurden mittels eines GIS-Systems alle städtebaulich relevanten Parameter für jedes im Untersuchungsgebiet befindliche Hauptgebäude erfasst. Wichtige Attribute waren dabei beispielsweise der Zustand der Fassade, Denkmalschutzauflagen, Nutzung, nachträgliche Umbau- ten am Gebäude und das Vorhandensein von Stellplätzen. Ebenso erfolgte eine umfangreiche Fo- todokumentation der Gebäude. In einem zweiten Teil wurde eine Bestandserhebung der baulichen, städtebaulichen, funktionalen und gestalterischen Mängel durchgeführt.

Seite 43 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Die Erhebung baulicher Mängel erfolgt über die folgenden Kategorien: Einstufung Sanierungsbedarf Kriterien Kein Modernisierungs- und Instandsetzungsbe- Kurzfristig keine Maßnahmen erforderlich (Neubau- darf ten oder umfassend erneuerte Gebäude) Mittlerer Modernisierungs- und Instandset- Auf einzelne Gebäudeelemente beschränkte Schä- zungsbedarf den (z.B. Dach, Fenster und Türen, Teile der Fas- sade) und/oder gestalterische Mängel an der Bau- substanz Erhöhter Modernisierungs- und Instandset- Deutliche Mängel im Bereich der Bausubstanz des zungsbedarf gesamten Gebäudes, das mit erhöhtem, aber noch vertretbaren Aufwand zu modernisieren ist Sehr hoher Modernisierungs- und Instandset- Sehr schlechter baulicher Zustand mit konstruktiven zungsbedarf Schäden; Gebäude, das nur mit sehr hohem Auf- wand zu modernisieren ist (Diese Gebäude sind sämtlich stadtbildprägend, überwiegend Einzeldenk- mäler und nur im absoluten Einzelfall nicht wirt- schaftlich zu sanieren). Abb. 38 Übersicht über die Kriterien der Einstufung des Sanierungsbedarfs (Quelle: eigene Darstellung)

Zur Feststellung der städtebaulichen, gestalterischen und funktionalen Mängel wurden folgende Merkmale erhoben: . Bautechnische Mängel (z.B. sanierungsbedürftige Dächer, Fenster und Türen) . Störende bauliche Veränderungen (z.B. Anbauten) . Störende Fassadengestaltung / einzelne Gestaltungselemente (z.B. Anordnung und Größe von Fenstern und Türen, Gestaltung des Sockels und des Hauseingangsbereiches) . Funktionale Mängel/ Fehl-/ Unternutzung (z.B. unklare oder nicht-vorhandene Nachnutzun- gen in aufgegebenen Ladenlokalen) . Mängel in der Freiflächengestaltung (z.B. starker Bewuchs, hohe Versiegelung) Insgesamt betrachtet, zeichnet sich ein deutlich erkennbares Erfordernis einer umfassenden baulichen Modernisierung der Bausubstanz ab, wobei diese sich nicht auf mehr oder minder kosmetische „Verschönerungsmaßnahmen“ beschränken lässt, sondern in vielen Fällen grundlegende bauliche Eingriffe, einschließlich einer Neuordnung von Grundstücksverhältnissen, erfordert. Die Bestandsaufnahme ergab, dass nach Bewertung der Bausubstanz nach dem äußeren Erschei- nungsbild 16% der Gebäude im Untersuchungsgebiet stark sanierungsbedürftig sind. Weitere 21% weisen einen mittleren Sanierungsbedarf auf. 17% weisen geringe bauliche Mängel auf. Dazu zäh- len die öffentlichen Gebäude an der Kirchstraße sowie die Schulgebäude (Grundschule, Gymnasium und Turnhalle). In 46% aller Fälle bedarf die Bausubstanz zurzeit keiner Modernisierung.

Seite 44 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Sanierungsbedarf

15,9%

46,0% 20,9%

17,2%

kein Sanierungsbedarf mittlerer Sanierungsbedarf erhöhter Sanierungsbedarf sehr hoher Sanierungsbedarf

Abb. 39: Sanierungsbedarf (Quelle: eigene Erhebung, Stand November 2016, eigene Darstellung)

Stärken Schwächen Viele Fachwerkhäuser & Gründerzeitbebauung Heterogene Bebauung Mindergenutzte Grundstücke Teils baulicher Zustand und Gestaltung der Häuser schlecht Verdichtete Blockinnenbereiche Zunehmende Funktionsverluste

Seite 45 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 40: Bausubstanz im Untersuchungsgebiet (Quelle: Eigene Darstellung nach ©GeoBasis-DE/LVermGeoRP2002-10-15; Stand der Erhebung: Januar 2018, eigene Darstellung)

Seite 46 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

8 Leerstände Die folgende Karte zeigt die Leerstandsituation im Untersuchungsgebiet. Hierbei sind sowohl die Leerstände im Jahr 2008, als auch die aktuellen Leerstände, differenziert nach Gesamtleerstand und Teilleerstand, erfasst. Der Teilleerstand wurde zudem bezüglich ‚Wohnungsleerstand’ (Oberge- schoss) und ‚Leerstand in der Erdgeschosszone’ (Gewerbe) unterschieden. Im Jahr 2008 gab es in der Adenauer Innenstadt (Zentraler Versorgungsbereich) insgesamt 42 Leerstände16. Im Jahr 2016 sind 55 Leerstände zu verzeichnen. Diese Zahl beinhaltet Komplettleerstände (Erd- und Obergeschoss), wie auch Teilleerstände im Erd- oder Obergeschoss. Von den gegenwärtigen Leerständen standen 9 Gebäude bereits im Jahr 2008 leer. Diese Zahlen machen deutlich, dass sich die Leerstandsproblematik weiter verschärft. Auffällig ist, dass sich die Leerstände vom Zentrum des Untersuchungsgebietes in Richtung der Randbereiche verstärken. So sind am Markt im Zuge der Bestandsaufnahme aktuell wenige Leer- stände zu Tage getreten. In Richtung der Grenzen des Zentralen Versorgungsbereiches nimmt aber insbesondere die Zahl der leerstehenden Ladenlokale deutlich zu. Komplette Leerstände verteilen sich, abgesehen vom Kernbereich am Markt, über das gesamte Untersuchungsgebiet. Bei Leerständen ist generell zwischen fluktuationsbedingten und dauerhaften Leerständen zu unterscheiden: Fluktuationsbedingte Leerstände ergeben sich durch Mieterwechsel. Die Immobilien sind generell nachfrage- und marktgerecht, weshalb eine zügige Vermietung wieder zu erwarten ist. Bei den Leerständen in der Adenauer Innenstadt handelt es sich allerdings vorwiegend um dauerhafte Leerstände: Dies sind solche, die aufgrund ihrer Sanierungsbedarfe, ihrem unattraktiven Erschei- nungsbild und ihrer geringen baulichen Qualität nicht mehr für neue Nutzer interessant sind. In A- denau besteht, wie bereits in 3.2 erläutert, ein deutlicher Zusammenhang zwischen Sanierungsbe- darf und Leerstand der Gebäude. Die Leerstände in Adenau sind dadurch besonders gravierend: Zum einen wirken sie sich negativ auf das Stadtbild aus. Die negative Ausstrahlung kann Trading- Down-Effekte auslösen, wodurch sich der negative Eindruck auf die umgebende Gebäudestruktur überträgt und somit ein flächendeckender Negativcharakter entsteht. In solchen Nachbarschaften werden dann generell seltener Räumlichkeiten für Wohn- und Gewerbezwecke nachgefragt. Leer- stände lösen so auch übergreifend Funktionsverluste in der Nachbarschaft aus, weil sich das Ein- zelhandels- und Dienstleistungsangebot durch zunehmende Leerstände weiter verringert. Der Standort wird so für Funktionen wie Einkaufen und Wohnen generell unattraktiv. Die Verteilung der Leerstände in Abbildung 40 weist auf eine weitere Gefahr hin: Derzeit sind die Leerstände im Stadtkern in relativ gleichen Abständen zueinander verteilt. Wenn man einen Radius um einen Leerstand zieht, in welchem dieser die gesamte Attraktivität der Nachbarschaft degradiert, so besteht in Adenau die Gefahr eines flächendeckenden Trading-Down-Effektes. Selbst derzeit noch attraktive Wohn- und Gewerbeimmobilien werden in eine Negativspirale miteingebunden und verlieren an Attraktivität. Die Leerstandssituation in der Adenauer Innenstadt stellt somit eine gra- vierende Funktionsgefahr für den gesamten Stadtkern entlang der Hauptstraße dar.

Stärken Schwächen Wenige Leerstände im Bereich „Markt“ Zunahme an Leerständen Schlechter baulicher Zustand und schlechtes Erscheinungsbild Flächendeckender Trading-Down-Effekt

16 vgl. Potentialentwicklungsplan, 2008/2016.

Seite 47 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 41 Leerstehende Immobilien an der Hauptstraße (Quelle: ISU, 2016)

Seite 48 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 42: Leerstände im Untersuchungsgebiet (Quelle: eigene Darstellung nach eigener Erhebung im April 2018 und nach Erhebung Büro Hicking in 2008/2009, nach ©GeoBasis-DE/LVermGeoRP2002-10-15)

Seite 49 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

9 Verkehr

9.1 Fließender Verkehr - Individualverkehr Die Stadt Adenau ist durch den Verlauf der B 257, die von West nach Ost als ‚Hauptstraße’ durch die Stadt führt, an den überörtlichen Verkehr angebunden. Dies führt zu einem erheblichen Ver- kehrsaufkommen, mit einem hohen LKW-Anteil. Verschärft wird die hieraus resultierende Problema- tik dadurch, dass die B 257 vom Schwerlastverkehr teilweise auch als Abkürzung zwischen der A 48 und der A 61 bzw. der A 565 genutzt wird, weil hier keine Maut anfällt und die Fahrzeit von Ulmen nach Grafschaft-Gelsdorf kaum länger ist als über die Autobahnverbindung. Eine Verkehrszählung aus dem Jahr 2008 ergab für die B 257 in der Adenauer Stadtmitte eine Verkehrsbelastung von 10.900 Kraftfahrzeugen pro Tag. Der Schwerverkehr, bestehend aus Omnibussen, Lkws, Lastzügen und Saatelfahrzeugen, macht 6% der täglichen Verkehrsbelastung aus. Andererseits bildet die Hauptstraße auch die wichtigste innerörtliche Erschließungsachse und nimmt viel Binnenverkehr auf. Vor allem publikumsintensive Einrichtungen wie Rathaus, Post, Schulen und Kirchen sowie der innerörtliche Einzelhandel erzeugen ein hohes Maß an Individualverkehr und sind mit für das hohe Verkehrsaufkommen auf der Hauptstraße verantwortlich. Die Zahl der verkehrenden Kraftfahrzeuge, allen voran der hohe LKW-Anteil, bringt Konflikte zwischen den verschiedenen innerstädtischen Funktionen wie Wohnen und Einkaufen mit sich und be- lastet das Stadtzentrum erheblich. Hierdurch leidet auch die Aufenthaltsqualität im Stadtkern. Räume für Fußgänger oder für Auslagen sind an vielen Stellen kaum vorhanden. Neben dem starken Lkw-Verkehr durchqueren auch zahlreiche Busse den Stadtkern. Im Untersu- chungsgebiet sind sechs Bushaltestellen zu finden. Zwei weitere liegen außerhalb des Stadtkerns am südlichen Stadteingang, wo sich das Gewerbegebiet mit großflächigen Nahversorgern befindet. Auf elf Linien fahren Busse Adenau als Ziel oder Zwischenziel an. Nur zwei dieser Linien sind in einer guten Taktung zu nutzen, darunter die Linie nach Ahrbrück, die stündlich verkehrt, sowie die Linie nach Kelberg, die alle eineinhalb Stunden verkehrt. Bei allen anderen Linien handelt es sich vorwiegend um Schulbusverkehre. Die sehr gute Schulinfrastruktur in Adenau bedingt die Vielzahl an Linien und deren weitläufige Anbindung: Die Busse binden die Umlandgemeinden an die Stadt Adenau an und bewegen sich dabei in einem Radius von bis zu 31 Kilometern. Da alle Linien dem Schülerverkehr dienen, ist besonders zu den Stoßzeiten am Morgen, Mittag und späten Nachmittag eine hohe Frequenz von Bussen auf der Hauptstraße zu verzeichnen.

Abb. 43: Markt Abb. 44: Hauptstraße Höhe Hotel „Zum Wilden Schwein“ (Quelle: ISU, 2016) (Quelle: ISU, 2016)

Seite 50 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Der geschwungene, abschnittsweise sehr unübersichtliche Verlauf der Hauptstraße erschwert das Überblicken der Straßensituation und somit das Queren der Fahrbahn (konfliktträchtige Eck- und Kreuzungssituationen). Fußgängerüberwege und Verkehrsinseln sind selten, Lichtzeichenanlagen sind im Untersuchungsbereich gar nicht vorhanden.

Abb. 45: Hauptstraße Blickrichtung Osten Abb. 46: Hauptstraße Blickrichtung Westen (Quelle: ISU, 2016) (Quelle: ISU, 2016)

Entlang der Hauptstraße sind aus Platzmangel nur abschnittsweise öffentliche Stellplätze angeordnet. Eine Straßenraumbegrünung fehlt, abgesehen vom Bereich des Marktes, innerhalb des Unter- suchungsgebietes völlig. Es gibt nur wenige Querungsmöglichkeiten für Fußgänger. Die Haupt- straße hat „Durchgangsstraßencharakter“ und ist ausschließlich an den Bedürfnissen des motorisierten Individualverkehrs ausgerichtet. Der Fahrbahnquerschnitt beträgt i.d.R. 7,5 m. In Höhe des Marktes verbreitet sich die Straße auf etwa 14,0 m, einschließlich der rechts und links angeordneten Busbuchten. Auch die Fußwegbreiten variieren zum Teil stark: In einigen Bereichen ist der Fußweg nur knapp über 1,0 m breit, an anderen Stellen weitet sich die Straßenflucht auf und es werden Wegbreiten von 3,0 m erreicht. Das fehlende Grün entlang des Straßenraumes und das starke Ver- kehrsaufkommen schränken die Aufenthaltsqualität entlang des Straßenzuges stark ein. Der Markt sowie der Pferdemarkt sind als Fußgängerbereiche gestaltet. Hier ist auch Außengastro- nomie vorhanden. Die von der Hauptstraße abzweigenden Straßen und Gassen sind noch stark vom historischen Straßengrundriss geprägt, daher sehr eng, und verfügen meist nur über wenig Raum, den sich der fließende und der ruhende Verkehr, sowie Fußgänger und Radfahrer teilen müssen. Die von der Hauptstraße abgehenden Gassen weisen einen starken Modernisierungsbe- darf auf. Einzig die Grabengasse ist gut gestaltet: Durch die Beete sowie das öffentliche und private Grün wirkt der Straßenraum aufgelockert. Öffentliche Sitzmöglichkeiten schaffen hier zusätzliche Aufenthaltsqualität. Außerdem ist die Gasse weitestgehend barrierefrei gestaltet. Die übrigen Gas- sen führen vielfach in ungepflegte und sanierungsbedürftige Innenhöfe. Die Fassaden und Boden- flächen sind häufig ungepflegt. Teils ist die Asphaltierung oder Pflasterung stark sanierungsbedürf- tig. Durch den schlechten Zustand, die beengten Raum- und Lichtverhältnisse und die fehlende Be- grünung entstehen hier teils sogar „Angsträume“, die den Aufenthalt in diesen Gassen oder das Wohnen in den angrenzenden Häusern äußerst unattraktiv machen. Für das Innenstadtgebiet sind die Folgen dieser Verkehrssituation schwerwiegend: Die Belastung durch Verkehrslärm und Abgase ist hoch, die Aufenthaltsqualität entlang der Hauptstraße entsprechend niedrig. Die Wohnsituation wird hierdurch zusätzlich unattraktiv und der Einzelhandel leidet ebenfalls unter der geringen „Flanierqualität“ und unter fehlenden Stellplätzen entlang der Haupt- straße.

Seite 51 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

9.2 Ruhender Verkehr - Parken Die Stadt Adenau verfügt in der Summe über ungefähr 1.220 Parkplätze, davon befinden sich ca. 450 Parkplätze in der Innenstadt. Diese konzentrieren sich auf die Bereiche ‚Markt’, ‚Rathaus’, ‚Edeka’ und südlich des Kaufhauses Fabry (Parkpalette ‚Am Pferdemarkt’, Wimbachstraße). Entlang der Hauptstraße befinden sich zudem abschnittsweise einige straßenbegleitende Stellplätze, die zu Fahrbahnverengungen führen und streckenweise den Verkehrsfluss stören (siehe Abbildung 50). Der Edeka-Markt ist auf einer städtischen Stellplatzfläche entstanden. Die verloren gegangenen Stellplätze wurden durch die Nutzung des Daches zum Parken, wenn auch in geringerem Umfang, wiederhergestellt.

Abb. 47: Dietrich-Bonhoeffer-Straße mit Blick auf Edeka- Abb. 48: Dr.-Creutz-Platz mit Blick auf Edeka-Stellplätze Stellplätze (Quelle: ISU, 2016) (Quelle: ISU, 2016)

Abb. 49: Wimbachstraße Parkpalette Abb. 50: Hauptstraße Blickrichtung Abb. 51:Wimbachstraße Parkplätze (Quelle: ISU, 2016) Osten (Quelle: ISU, 2016) (Quelle: ISU, 2016)

Die Parkpalette (Abbildung 49) entspricht nicht mehr heutigen Standards. Der Zugang wirkt dunkel und ist nicht einladend. Die Bausubstanz ist sichtbar in die Jahre gekommen, Rohre rosten, Wände sind durchfeuchtet (siehe Abbildung 54), Niederschlagswasser sammelt sich im Tiefgaragenbereich (siehe Abbildung 57) und die einzelnen Stellplätze sind, wie auf Abbildung 58 gut erkennbar, eng dimensioniert. Es ist davon auszugehen, dass, wie auf Abbildung 52 sichtbar, nur verhältnismäßig wenige Adenauer und Besucher die Stellplätze in der Tiefgarage nutzen.

Seite 52 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 52: Wimbachstraße Parkpalette Abb. 53: Wimbachstraße Parkpalette (Quelle: ISU, 2016) (Quelle: ISU, 2016)

Abb. 54: Wimbachstraße Parkpalette Abb. 55: Wimbachstraße Parkpalette (Quelle: ISU, 2016) (Quelle: ISU, 2016)

Abb. 56:Wimbachstraße Parkpalette Abb. 57:Wimbachstraße Parkpalette Abb. 58: Wimbachstraße Parkpalette (Quelle: ISU, 2016) (Quelle: ISU, 2016) (Quelle: ISU, 2016)

Seite 53 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 59: Parkplatzsituation mit 3-Gehminutenradius in der Stadt Adenau (Quelle: Eigene Darstellung nach ©GeoBasis-DE/LVermGeoRP2002-10-15, Anzahl Stellplätze nach www.stadt-adenau.de/rathaus/parkplaetze.html, Stand Dezember 2016)

Die Abbildung 59 zeigt, welche Bereiche der Stadt von den öffentlichen Parkplätzen abgedeckt werden, wenn man als Grundlage einen Radius von ca. 3 Minuten Fußweg wählt. Hier zeigt sich, dass der Kernbereich der Adenauer Innenstadt (Markt/ Rathaus etc.) zum Großteil über eine recht gute Versorgung mit Parkplätzen verfügt. In Richtung der Randbereiche des Untersuchungsgebietes verringert sich das Stellplatzangebot jedoch erkennbar. Dies ist ein weiteres Indiz dafür, dass diese Bereiche offenkundig ein strukturelles Problem haben und sich die Frage stellt, inwieweit der Ein- zelhandel hier in Zukunft noch eine Chance hat oder inwieweit im Zuge des Stadtumbaus adäquate anderweitige Strukturen aufgebaut und alternative Nutzungen gefunden werden müssen.

9.3 Stärken-Schwächen-Vergleich

Stärken Schwächen Gutes Parkplatzangebot im Bereich Markt / Starkes Verkehrsaufkommen auf Hauptstraße Mitte Reine MIV-Orientierung der Hauptstraße Fehlende Straßenraumbegrünung Mangelnde Parkplätze an Randbereichen Sanierungsbedürftige Gassen Sanierungsbedürftige Parkpalette

Seite 54 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

10 Grün- und Freiflächen Das Erscheinungsbild sowie die Wohn- und Lebensqualität von Städten wird entscheidend durch die vorhandene Grün- und Freiraumstruktur geprägt. Dies trifft insbesondere für Städte zu, die, wie im Fall Adenau, auch eine touristische Funktion wahrnehmen. Die Begrünung von öffentlichen We- gen und Plätzen trägt zudem zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität sowie der Wohnqualität innerhalb der Städte bei. Attraktive Freibereiche sind Ausdruck von Lebensqualität. Der Erhalt und die Ergänzung solcher Strukturen im Zuge von Neubau- und Umbaumaßnahmen sind daher enorm wichtig, um so ein attraktives Erscheinungsbild der Stadt-/Ortskernbereiche zu erhalten. Zu den öffentlich genutzten Flächen in der Kernstadt von Adenau gehören u.a. der Marktplatz, der Bereich um die Komturei sowie die Kirch(vor-)plätze. Hier ist nicht in jedem Fall eine ausgeprägte Begrünung erkennbar. Teils fehlt der Platz hierfür, teils wird er anderweitig, z.B. als Stellfläche für Pkw, benötigt. Insbesondere die Straßenräume sind, wenn überhaupt, nur spärlich durchgrünt. Ent- lang der Hauptstadt gibt es eine öffentliche Grünfläche „Am Resch“, die aufgrund ihrer starken Hangneigung derzeit nicht aktiv genutzt wird. Die Fläche unterliegt zurzeit allerdings auch keinem Gestaltungskonzept und hat somit keinerlei positive Auswirkungen auf das Ortsbild (Abbildung 63). Allerdings ist die Stadt in einen attraktiven Landschaftsraum, mit vielen Möglichkeiten der Naherho- lung, eingebettet und daher in ihrer Gesamtheit durchaus gut durchgrünt. Die innerstädtischen Wege und Verkehrsflächen weisen jedoch aufgrund der so gut wie nicht vorhandenen straßenbegleitenden Begrünung sowie der spärlichen Möblierung und Beschilderung nur eine eingeschränkte Aufent- haltsqualität auf. Der Spielplatz an der Grundschule ist während der Schulzeit nicht öffentlich nutzbar, öffentliche städtische Spielplätze sind im Untersuchungsgebiet nicht vorhanden. Die Abbildung 60 zeigt den an der Hauptstraße in Höhe des Edeka-Marktes gelegenen Dr.-Creutz- Platz. Dieser ist ansprechend gestaltet, für die Sommermonate fehlt jedoch schattenspendendes Grün. Die Aufenthaltsqualität wird außerdem durch die direkte Lage an der stark frequentierten Hauptstraße und der damit verbundenen Lärmbelastung gestört. Dies gilt ebenso für den Markt. Dieser besteht zwar aus Pflanzenelementen und Sitzgelegenheiten, er bedarf aber einer Neugestal- tung, um ihn ansprechend und einladend zu gestalten. Auch der Vorplatz beim Zunftmuseum in der Kirchstraße ist nur ungenügend gestaltet und benötigt eine Aufwertung. Die einzige, weitläufige Grünfläche im Untersuchungsgebiet befindet sich beim Pfarramt und der nebenliegenden Komturei. Diese beiden Gebäude verfügen rückwärtig über Wiesen, die aber zurzeit noch nicht offiziell für die Öffentlichkeit zugänglich sind und derzeit auch keiner Freizeitnutzung zur Verfügung stehen.

Abb. 60: Hauptstraße Blick auf den Edeka Markt Abb. 61: Kirchstraße 4 (Quelle: ISU, 2016) (Quelle: ISU, 2016)

Seite 55 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 62: Hauptstraße Adenauer Bach Abb. 63: Grünfläche „Am Resch“ (Quelle: ISU, 2016) (Quelle,: ISU 2016)

Hinsichtlich der privaten Grün- und Freiflächen besteht ebenfalls Handlungsbedarf, vor allem im Be- reich der rückwärtigen Bebauung. Insbesondere entlang der Hauptstraße ist die Bebauung sehr verdichtet, sodass die Innenhöfe oder Blockinnenbereiche keine Aufenthaltsqualitäten für die Be- wohner liefern. Die Freibereiche in den Hinterhöfen sind meist vollständig versiegelt und werden zum Parken genutzt. In anderen Fällen sind sie mit Nebenanlagen überbaut und das spärliche Grün verwildert. Sie sind zudem kaum gestaltet oder bewusst begrünt. Bei Sanierungsvorhaben sollten die Gebäudeeigentümer also auch eine Aufwertung der Innenhofbereiche anstreben. Gerade aufgrund der wenigen Freiflächen im öffentlichen Raum und aufgrund der Verkehrsbelastung vonseiten der Hauptstraße, ist es für das Wohnen in der Innenstadt von besonderer Relevanz, eine rückwärtige Erholungs- oder Austrittmöglichkeit im Grünen zu schaffen. Insbesondere im Hinblick auf den prog- nostizierten Bevölkerungsrückgang in der Region muss die Stadt eine möglichst gute Mischung aus Wohnqualität, Freiraumqualität und Versorgungsqualität bieten, um die Einwohner in Zukunft noch an die Stadt binden zu können.

Stärken Schwächen Kleinere Plätze im Stadtkern Gestaltungsbedarf an Markt und anderen Plät- zen Ungenutzte / unzugängliche Freifläche an Kom- turei und Pfarrhaus Kaum straßenbegleitendes Grün Fehlende private Grünstrukturen

11 Klimaschutz Vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussion um den Klimawandel spielen Maßnahmen zum Kli- maschutz sowie Maßnahmen zur Anpassung an nicht vermeidbare Auswirkungen des Klimawandels auch im Städtebau sowie in der Stadtsanierung eine zunehmend wichtige Rolle. Die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden und die Nutzung erneuerbarer Energien sind bedeutende Bausteine des Klimaschutzes. Gleichzeitig gilt es aber auch, das historische Erbe in der Substanz und im Erscheinungsbild zu bewahren. Hier muss eine Abstimmung zwischen den berech- tigten Interessen der Gebäudeeigentümer an einer energetischen Gebäudesanierung einerseits sowie der Bewahrung der historischen Bausubstanz andererseits herbeigeführt werden.

Seite 56 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Eine entsprechende Förderung von Sanierungs-, Modernisierungs- und Stadtumbaumaßnahmen kann in diesem Zusammenhang entscheidende Anstöße geben, die divergierenden Interessen in Einklang zu bringen. Insofern darf sich eine Stadtumbaumaßnahme in Adenau keinesfalls nur auf den öffentlichen Raum beziehen, sondern muss auch die Förderung privater Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen zum Gegenstand haben. Die Bestandsaufnahme der Gebäude und die Befragung der Eigentümer im Untersuchungsgebiet zeigen, dass im Baubestand vor allem energetische Defizite im Bereich der Wärmedämmung, der Fenster und Türen und der Heizungsanlagen bestehen. Daher würden eine breite Modernisierungs- bereitschaft und die stärkere Nutzung erneuerbarer Energien, welche durch die finanzielle Förde- rung privater Sanierungsmaßnahmen angeregt werden können, zu einer besseren Energie- und Klimabilanz im Sanierungsgebiet führen. In Adenau hat die Sanierung privater Immobilien eine besondere Relevanz, um die Funktionsfähigkeit der Innenstadt für die Zukunft bewahren und weiter- entwickeln zu können. Aufgrund der steigenden Temperaturen durch den Klimawandel kommt der Sicherung und Entwick- lung von Baumbeständen eine besondere Bedeutung zu. Dies betrifft vor allem bestehende als auch zu entwickelnde Kalt- und Frischluftproduktionsflächen und Straßenräume. Somit können auf der einen Seite Maßnahmen gegen die Erhitzung der Innenstadt ergriffen werden. Zum anderen sind begrünte Freiflächen im Hinblick auf eine alternde Gesellschaft ein wichtiges Mittel, um den urbanen Raum weiterhin erlebbar zu gestalten und Senioren auch bei höheren Temperaturen Erholungs-, Freizeit- und Treffmöglichkeiten zu schaffen. Die Attraktivierung und Aufwertung von Grün- und Frei- flächen, wie dem Markt und der freien Komturei-Fläche, ist somit eine zentrale Maßnahme für die Sicherung innerstädtischer Grünbereiche. Die Pflege der Grünanlagen und ihre Verbesserung mit Beleuchtung, Sitzmöbeln und Spielgeräten ist ein zentrales Handlungsfeld, um die innerstädtischen Freiflächen zukünftig in der Akzeptanz und Annahme durch die Bürger zu steigern. Des Weiteren muss vor allem die Straßenraumbegrünung bei zukünftigen Gestaltungsmaßnahmen der Verkehrs- flächen verbessert und ausgebaut werden. Dazu zählen z.B. straßenbegleitendes Grün und schat- tenspendende Baumstrukturen auf öffentlichen Parkplätzen. Dies betrifft vor allem die Hauptstraße, die durch ihre reine MIV-Orientierung derzeit keine Aufenthaltsqualität bietet. Es betrifft aber auch private Hinterhöfe und Wege und Gassen, die durch mehr geordnetes Grün eine Aufwertung als Aufenthaltsbereich erfahren sollen.

Stärken Schwächen Potenzialflächen für stärkere Durchgrünung Gestaltungsbedarf an Plätzen und Freiflächen Gestaltungsbedarf auf privaten Freiflächen

12 Ergebnisse aus der Bürgerbeteiligung Am 7. Dezember 2017 fand in den Räumlichkeiten der Komturei eine Bürgerversammlung mit der Stadt-, der Verbandsgemeindeverwaltung und dem beauftragten Planungsbüro statt. In dieser Ver- sammlung wurden die Bürger umfassend über das Förderprogramm und die Aufnahme ihrer Stadt in das Programm „Stadtumbau“ informiert. Ziele und Zwecke des Förderprogramms wurden erläu- tert. Ebenso trug das Planungsbüro vor, in welchen Bereichen die hauptsächlichen Problemschwer- punkte Adenaus zu vermuten sind und welche Maßnahmen zur Verbesserung grundsätzlich anzu- streben sind. Den Einwohnern wurde insbesondere die Möglichkeit der Förderung für private Sanie- rungsmaßnahmen erläutert. Zuletzt wurde der Einwohnerfragebogen vorgestellt und die Bürgerin- nen und Bürger wurden gebeten, diesen nach Zugang auszufüllen und zurückzusenden. Der Einwohnerfragebogen wurde dann Mitte Dezember an circa 450 Haushalte (darunter Mieter und Immobilieneigentümer) im Untersuchungsgebiet, verschickt. Die Frist zum Ausfüllen des Bogens endete Ende im Januar 2018. Der Fragebogen konnte zudem auch online ausgefüllt werden. Zu-

Seite 57 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK sätzlich wurden die übrigen Bürger Adenaus über Pressemitteilungen und Hinweise auf der stadtei- genen Internetseite zum Ausfüllen des Bogens aufgerufen. Somit wurde ein Rücklauf von 322 Fra- gebögen erzielt, was als überdurchschnittlich gut angesehen werden kann.

12.1 Angaben zur Wohndauer und Beweggründen

Wohndauer

Schon immer (53%) 19 1960er (1%) 1970er (4%) 1980er (7%) 14 53 1990er (2%) 2000er (14%) 2 7 2010er (19%) 4

Abb. 64: Wohndauer der Befragten in Adenau (Quelle: Eigene Darstellung nach eigener Erhebung im Dezember 2017 / Januar 2018) Eingangs wurden die Teilnehmer nach ihrer Wohndauer in Adenau befragt. Die Mehrheit der Be- fragten wohnt schon immer in Adenau. Weitere 14% sind von etwa 1960 bis zum Ende der 1990er Jahre zugezogen. Der Rest, insgesamt 33% der Befragten, sind im neuen Jahrtausend ins Untersu- chungsgebiet gezogen. Der hohe Anteil an gebürtigen Adenauern lässt darauf schließen, dass die Stadt vor allem aufgrund des familiären und gesellschaftlichen Zusammenhalts für die Einwohner als Wohnstandort interessant ist.

Gründe für die Wahl Adenaus als Wohnstandort, in %

Ich bin gebürtig aus Adenau und 6 Region (24%) 5 Aus beruflichen Gründen (12%) 24 5 Aus familiären Gründen (18%)

Wegen der landschaftlichen 9 Umgebung (12%) Wegen dem kleinstädtischen Ambiente (9%) Wegen des angestammten 9 12 Freundeskreises (9%) Wegen der gesundheitlichen Infrastruktur (5%) Wegen der schulischen 12 Infrastruktur (5%) 18 Wegen des Nahversorgungsangebotes (6%)

Abb. 65: Gründe für die Wahl Adenaus als Wohnstandort (Quelle: Eigene Darstellung nach eigener Erhebung im Dezember 2017 / Januar 2018)

Seite 58 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Bei der Befragung nach den Beweggründen zur Auswahl Adenaus als Wohnstandort wird die emo- tionale Verbindung zur Stadt erkennbar. Circa ein Viertel der Befragten gibt an, in Adenau zu wohnen, weil sie gebürtig aus der Stadt oder der Region sind. Weitere 18% geben familiäre Gründe für die Wohnortwahl an, 9% leben hier aufgrund eines angestammten Freundeskreises. 12% der Be- fragten wohnen aus beruflichen Gründen in Adenau. Dies lässt sich darauf zurückführen, dass die Stadt eine hohe Arbeitsplatzdichte aufweist und für viele der Einwohner des umliegenden, ländlichen Raumes Standort des Arbeitsplatzes ist. Außerdem genießen rund ein Zehntel der Befragten die landschaftliche Umgebung und das kleinstädtische Ambiente. Infrastrukturelle Gründe, wie die gesundheitliche, schulische und nahversorgungsrelevante Ausstattung, spielen für die Wahl Adenaus als Wohnstandort eher eine untergeordnete Rolle.

12.2 Bewertung der Stadt Adenau

Bewertung der Stadt Adenau nach Schulnoten

ÖPNV

Verkehrsbelastung

Spiel- und Freizeitangebote für Kinder und Jugendliche

Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten für Erwachsene

Angebot an öffentlichen Plätzen und Grünstrukturen

Kulturangebot / Veranstaltungen

Fußgängerfreundlichkeit Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum und entlang der Straßen Parkplatzverfügbarkeit

Autofreundlichkeit

Touristische Attraktivität und Angebote Städtebauliche / Architektonische Gestalt der Stadt Adenau Gastronomische Ausstattung

Qualität des Wohnraumes und des Wohnumfeldes

Einzelhandelsangebot

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

Abb. 66: Bewertung der Stadt Adenau nach Schulnoten (Quelle: eigene Darstellung nach eigener Erhebung im Dezember 2017 / Januar 2018) Nach der Befragung zur Auswahl des Wohnstandortes wurden die Teilnehmer gebeten, ihre Stadt nach Schulnoten zu bewerten. Insgesamt ist die Bewertung der Stadt dabei eher negativ. Rund die Hälfte der Eigenschaften wurden mit Schulnoten um die Note 4 („ausreichend“) bewertet. Am schlechtesten schnitt der ÖPNV ab (4,1). Dies kann darauf zurückgeführt werden, dass die Buslinien mehrheitlich dem Schülertransport dienen. Für die sonstige Bevölkerung gibt es kaum öffentliche Verkehrsmittel, die Adenau mit dem Umland vernetzen. Eine Anbindung an größere Städte fehlt

Seite 59 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK gänzlich. Der gerade morgens und um die Mittgaszeit rege Schulbusverkehr trägt allerdings auch zur starken Verkehrsbelastung in der Innenstadt bei. Zusammen mit dem hohen Schwerlastanteil auf der Hauptstraße und dem starken Ziel- und Quellverkehr entsteht zeitweise ein hohes Verkehrs- aufkommen. Die Verkehrsbelastung wurde demnach von den Bürgern durchschnittlich mit der Note 4,0 bewertet. In einer gesonderten Auswertung zeigte sich, dass die Anlieger der Hauptstraße die Verkehrssituation als noch belastender empfinden und im Durchschnitt sogar nur mit 4,2 bewerten. Die Anmerkungen der Bürger, die im Rahmen der Fragebogenaktion sowie im Internet im Klartext formuliert werden konnten, bemängeln vor allem die Sicherheitsgefahren und die geringe Aufent- haltsqualität entlang der Hauptstraße. Damit zusammenhängend wurden auch die Fußgänger- freundlichkeit (3,4), die Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum und entlang der Straßen (3,4), die Parkplatzverfügbarkeit (3,2) und die Autofreundlichkeit (3,1) mittelmäßig bis negativ bewertet. Zahlreiche Verbesserungen wünschen sich die Adenauer in Bezug auf den Freizeitfaktor und die Aufenthaltsqualität in der Stadt. Das Angebot an öffentlichen Plätzen und Grünflächen wird nur mit 3,5 bewertet. Aus den Anmerkungen einzelner Bürger lässt sich erkennen, dass sie die Plätze in Adenau als unzureichend gestaltet empfinden. Insbesondere beim Marktplatz wird bemängelt, dass hier der Durchgangsverkehr auf der Hauptstraße die Aufenthaltsqualität am Platz deutlich trübt. An einigen Stellen zeigen die Anmerkungen zudem, dass insbesondere seit Schließen des Schwimmbades nur noch unzureichende Freizeitmöglichkeiten vorhanden sind (3,5). Dies betrifft z.B. die Gruppe der Erwachsenen, für die zu wenig Kulturangebote bereitgehalten werden (3,6). Aber auch Spiel- und Freizeitangebote für Kinder und Jugendliche müssten verbessert werden (3,7). In einigen Anmerkungen kommt zum Ausdruck, dass es keine betreuten Unterhaltungsangebote für Jugendliche gibt, sodass diese sich zu später Stunde oftmals auf öffentlichen Plätzen aufhalten müssen und dabei die Nachtruhe der Anlieger stören. Die touristische Attraktivität der Stadt und ihre städtebauliche / architektonische Gestalt werden als mittelmäßig (3,1) bewertet. Etwas positiver werden die gastronomische Ausstattung (2,9), die Wohn- qualität (2,6) und das Einzelhandelsangebot (2,5) in der Stadt bewertet.

Seite 60 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Gewünschte Maßnahmen für den Stadtkern

Gebäudesanierungen Ausbau technischer 10 Abriss von Gebäuden Infrastruktur 9 8 Ausbau von Kultur- und Gestaltungsmaßnahmen an Freizeitangeboten für Senioren 7 Gebäuden und Vorflächen 6 5 Ausbau von Kultur- und 4 Freizeitangeboten für Kinder / 3 Sanierung von Verkehrsflächen Jugendliche 2 1 0 Ausbau von Kultur- und Verkehrsberuhigung Freizeitangeboten allgemein

Ausbau von öffentlichen / Ausbau des ÖPNV sozialen Einrichtungen

Ausbau des Schaffung von öffentlichen Einzelhandelsangebotes Parkplätzen Verbesserung von Möblierung, Schaffung von öffentlichen Beleuchtung und Beschilderung Grün-, Frei- und Spielflächen

Abb. 67 Gewünschte Maßnahmen für den Stadtkern (Quelle: eigene Darstellung nach eigener Erhebung im Dezember 2017 / Januar 2018)

Die obige Grafik zeigt, an welchen Punkten sich die Adenauer Bürger Verbesserungen durch das Stadtumbau-Programm erhoffen. Diese decken sich weitestgehend mit der vorigen Bewertung der Stadt nach Schulnoten. So ist den Bürgern vor allen Dingen an einer Verkehrsberuhigung im Stadtkerngelegen. Insbeson- dere die Situation entlang der Hauptstraße muss derart verbessert werden, dass mehr Sicherheit für Fußgänger, hier an erster Stelle für Kinder und Jugendliche auf dem Schulweg, entsteht. Die Ver- kehrsberuhigung hätte auch eine direkte Auswirkung auf die Verbesserung der Wohnqualität im Stadtkern. Durch eine Umgestaltung des Straßenraumes könnte die Aufenthaltsqualität entscheidend verbessert werden. Zusätzlich sollte man im Zug der weiteren Planung dem Wunsch der Ade- nauer gerecht werden, mehr öffentliche Grün-, Frei- und Spielflächen zu schaffen. Außerdem sollte das Kultur- und Freizeitangebot ausgebaut werden. Dies betrifft insbesondere das Angebot für Kinder und Jugendliche. Um das Stadtbild zu verbessern, wünschen sich die Adenauer zudem, dass mehr Gebäude saniert werden bzw. dass die Gebäude und ihre Vorflächen eine opti- sche Aufwertung erfahren. Um die Stadt Adenau auch zukünftig für Wohn- und Freizeitzwecke interessant zu gestalten, befürworten die Befragten den Ausbau des Einzelhandelsangebotes und den Ausbau öffentlicher und sozialer Einrichtungen.

Seite 61 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

12.3 Private Sanierungen

Mängel am Gebäudebestand, in %

Hohe Lärmbelästigung von außen Mangelhafte Parkplatzverfügbarkeit Fehlende Durchgrünung Zu dichte Bebauung Mangelhafte Belüftung und Belichtung Fehlende Freisitzmöglichkeiten Baulicher Zuschnitt Schlechter baulicher Zustand insgesamt Veraltete Gebäudeausstattung Energetische Mängel Gestalterische Mängel

0 10 20 30 40 50 60 70 Hauptstraße stadtweit

Abb. 68: Mängel am Gebäudebestand (Quelle: eigene Darstellung nach eigener Erhebung im Dezember 2017 / Januar 2018)

Die Befragten wurden zusätzlich gebeten, Auskunft zu Mängeln an ihrem Gebäude zu geben. Dieser Teil wurde vornehmlich von Immobilieneigentümern ausgefüllt. Die Auswertung wurde nach allen Befragten und den Befragten in der Hauptstraße differenziert. Insgesamt werden in beiden Fällen die hohe Lärmbelästigung, die mangelhafte Parkplatzverfügbarkeit, die veraltete Gebäudeausstat- tung sowie energetische und gestalterische Mängel kritisiert. Jedoch zeigt sich in den Punkten Lärm- belästigung, Parkplatzverfügbarkeit und gestalterische Mängel eine besondere Diskrepanz zwischen der Situation in der Hauptstraße und dem restlichen Innenstadtgebiet. Diese Punkte werden in der Hauptstraße besonders negativ bewertet. Hierdurch ergibt sich ein seit Jahren anhaltender Negativtrend: Da die Situation in der Hauptstraße als besonders schlecht empfunden wird, lassen sich hier mit den betroffenen Gebäuden nur noch geringe Mietpreise und damit wenig Rendite er- zielen. Dies führt dazu, dass die Gebäudeeigentümer ihre Immobilien vermehrt verkommen lassen und nichts mehr investieren. Das Erscheinungsbild der Immobilien und ihr äußerer und innerer Zu- stand verschlechtern sich weiter. Die Preise fallen ... Die Diskrepanz der Gebäude an der Hauptstraße und dem restlichen Stadtgebiet verstärkt sich damit immer weiter.

Seite 62 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Beabsichtigte Sanierungsmaßnahmen, in %

Gebäudeausstattung: Erneuerung von Elektroinstallationen Gebäudeausstattung: Erneuerung von Sanitärinstallationen

Gebäudeausstattung: Erneuerung der Heizungsanlage

Dach: Erneuerung der Dacheindeckung

Dach: Wärmedämmung

Fenster / Haustüren: Erneuerung der Haustür

Fenster / Haustüren: Kompletter Austausch der Fenster

Fassade: Umfassende Sanierung der Fassade

Fassade: Wärmedämmung

0 10 20 30 40 50 60 70

Hauptstraße stadtweit

Abb. 69 Beabsichtigte Sanierungsmaßnahmen (Quelle: eigene Darstellung nach eigener Erhebung im Dezember 2017 / Januar 2018)

Von den 258 Eigentümern, die den Fragebogen ausgefüllt haben, beabsichtigen 177 eine Sanierung ihres Gebäudes. Dies entspricht ca. 70%. Von diesen besitzen 36% ein Haus in der Hauptstraße. Das obige Diagramm zeigt prozentual, wie viele Eigentümer eine Sanierungsmaßnahme durchfüh- ren wollen. Generell ist die Verteilung auf einzelne Maßnahmen relativ ausgeglichen: Die Mehrheit der Eigentümer beabsichtigt die Erneuerung von Heizungsanlage und Dacheindeckung sowie einen Austausch der Fenster. Ein etwas geringerer Teil beabsichtigt die Erneuerung der Wärmedämmung und der Elektroinstallationen. Beim Vergleich zwischen den Sanierungsabsichten in der Hauptstraße gegenüber denen in der gesamten Innenstadt zeigt sich eine auffällige Diskrepanz bei der beabsichtigten Erneuerung der Fens- ter. In der Hauptstraße soll deutlich stärker in neue Fenster investiert werden, was als Indiz für die auch seitens der Anwohner empfundene hohe Lärmbelastung gesehen werden kann. Diese Korre- lation erschließt sich auch mit dem vorigen Diagramm, wonach es in der Hauptstraße eine besonders hohe Lärmbelästigung gibt.

13 Zusammenfassung städtebaulicher Missstände und Problemschwerpunkte Im Folgenden sollen die bereits im Vorfeld beschriebenen städtebaulichen Missstände nochmals aufgelistet und als Themenblöcke zusammenfassend erläutert werden. . Einen flächendeckenden Problemschwerpunkt im Untersuchungsgebiet bildet der Verkehr. Hierbei ist zu differenzieren zwischen der Verkehrssituation entlang der Hauptstraße sowie in den Nebenstraßen und Gassen. So ist die Bundesstraße B 257 (Hauptstraße) einerseits als überörtliche Verbindung unentbehrlich und entsprechend stark vom motorisierten Indivi- dualverkehr, insbesondere auch vom Schwerlastverkehr, frequentiert. Die Hauptstraße hat eine reine MIV-Orientierung. Durch fehlende Querungshilfen und ungestaltete Bürgersteige

Seite 63 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

weist sie keinerlei Fußgängerfreundlichkeit auf. Bei gleichzeitig hohem Tempo der Fahr- zeuge fehlt es an Verkehrssicherheit, insbesondere für Kinder und mobilitätseingeschränkte Menschen. Es mangelt an Verkehrsberuhigungsmaßnahmen und sicherem Raum für Fuß- gänger. Zusätzlich bildet die Hauptstraße aber auch die Hauptgeschäftsstraße und den größten öf- fentlichen Raum der Stadt mit vielen Einzelhandelsnutzungen. Als solcher muss sie eine gewisse Aufenthaltsqualität bieten. Diesen Anspruch erfüllt sie jedoch derzeit nicht. Der Stra- ßenraum ist unzureichend gestaltet und bietet keinerlei Aufenthaltsqualität. Die geringe Aufenthaltsqualität ist auch ein Problem bei einigen Nebenstraßen und Gassen. Einige sind gänzlich ungestaltet - es fehlt auch hier an straßenbegleitendem Grün. Wiederum andere weisen einen hohen baulichen Sanierungsbedarf auf oder sind nicht barrierefrei gestaltet. Die hohe Geräuschbelastung durch den fließenden Verkehr im Stadtkern trägt zu einer negativen Gesamtwahrnehmung bei und unterstreicht die einseitige Dominanz der Verkehrs- funktion, vor allem entlang des gesamten Verlaufs der Hauptstraße. Die Verkehrsimmissio- nen sind besonders negativ für die Anwohner entlang der Hauptstraße. Die hohe Geräusch- belästigung macht das Wohnen in diesen Bereichen zu großen Teilen unattraktiv. Außerdem ist die Parksituation im Untersuchungsgebiet unbefriedigend. Das Parken entlang der Haupt- straße hindert teils erheblich den Verkehrsfluss. Die vorhandene Parkpalette im Stadtkern wird aufgrund ihres Sanierungsbedarfes nur noch in geringem Maß frequentiert. Zumindest der Erhalt der vorhandenen Parkplätze im Stadtkern ist aber nötig, um die Funktionsfähigkeit Adenaus als Wohn- und Versorgungsstandort weiterhin zu gewährleisten. . Ein weiterer flächendeckender Problemschwerpunkt ist der Sanierungsbedarf privater Im- mobilien. Die Grundstückszuschnitte sind vielfach ausgesprochen kleinteilig. Außerdem sind die Grundrisse der Gebäude oft nicht mehr zeitgemäß und weder für Wohnen, noch für gewerbliche Nutzungen funktionsfähig. Neben einer Trennung der Erschließung der Erd- und der Obergeschosse ist in manchen Fällen eine komplette Neuaufteilung der Grundrisse notwendig, um die Gebäude den heutigen Anforderungen an modernes Wohnen anzupassen und die Innenstadt auch wieder als Wohnstandort für jüngere Menschen interessant zu machen. Auch die Bausubstanz einzelner Gebäude weist erhebliche Defizite auf. Diese beziehen sich auf Schäden an der Fassade, wie Risse, Abplatzungen, Ablaufspuren und Verfärbungen, Schäden am Verputz, an Fenstern und Türen sowie an Dächern. Hinzu kommen massive Belichtungs- und Belüftungsprobleme durch zu geringe Abstände der Gebäude untereinander. Hierdurch ergeben sich auch Probleme bezüglich des Brandschutzes. Teils ist auch die Gebäudeausstattung veraltet. Dadurch werden die Immobilien immer weniger als Wohn- und Gewerbeflächen nachgefragt und es kommt vermehrt zu Leerständen. So entstehen im gewerblichen Bereich Angebotslücken. Um die Gebäude auch zukünftig für die Funktionen Wohnen und Gewerbe nutzen zu können, muss zudem die Barrierefreiheit erhöht werden. Oftmals geht mit den Problemen an der Bausubstanz auch ein gestalterisches Problem ein- her: Die Mischung verschiedenster Bauweisen führt zu einem hochgradig heterogenen Stra- ßenbild. Die Straßenfronten, vor allen Dingen entlang der Hauptstraße, wirken äußerst unru- hig. Unsanierte Immobilien schaden durch ihr eigenes Erscheinungsbild auch gleichzeitig dem gesamten Stadtbild. Als Leerstände oder stark sanierungsbedürftige Immobilien lösen sie einen Negativeindruck im ganzen Quartier aus und läuten einen Trading-Down-Prozess ein. Dies gilt auch für Flächen, die derzeit nur mindergenutzt sind, wie z.B. eingeschossige Gebäude oder Garagen. Die Probleme mit leerstehenden Gebäuden beziehen sich jedoch nicht nur auf die Hauptstraße, sondern auch auf ihre Randbereiche sowie die von ihr abfüh- renden Straßen. Zeitgleich sind die Innenhöfe und die privaten Freiflächen vieler Immobilien im rückwärtigen Bereich nur unzureichend als Aufenthaltsraumraum gestaltet. Die bauliche Dichte im Untersuchungsgebiet ist mancherorts extrem. Im Laufe der Jahre wurden die oft

Seite 64 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

sehr kleinen Grundstücke Zug um Zug weiter zugebaut. Ein Anbau folgte dem nächsten und so verschwanden mit der Zeit früher noch vorhandene Grün- und Freiflächen in manchen Teilen des Untersuchungsgebietes fast gänzlich. Verbleibende, nicht überbaute Höfe werden ausschließlich zum Parken genutzt. Die Aufenthalts- und damit auch die Wohnqualität gingen immer weiter zurück. Auch dies trägt dazu bei, dass das Wohnen im Stadtkern unattraktiv ist, weil private Freibereiche fehlen. . Grünflächen sind allerdings nicht nur im privaten Bereich Mangelware. Auch im öffentlichen Raum gibt es zu wenig gestaltete Aufenthaltsbereiche. Zudem ist die Freiflächengestaltung unzureichend. Insgesamt ist der öffentliche Raum nur äußerst spärlich und beschränkt auf wenige Bereiche durchgrünt. Dies betrifft vor allem auch die Haupt- und Nebenstraßen, die kaum straßenbegleitendes Grün aufweisen. Eine erkennbare und bewusste Begrünung befindet sich ausschließlich am „Markt“ sowie ganz vereinzelt in umliegenden Gassen. Die derzeitigen Platzgestaltungen sind wenig einladend. Es fehlt eindeutig an einer größeren, zu- sammenhängenden Freifläche, die der Erholung dienen und für Veranstaltungen genutzt werden kann. Die vorhandenen Plätze können ihrer eigentlichen Funktion als Treffpunkt nicht ausreichend gerecht werden. Sie verfügen über keine angemessene Gestaltung und eine aktive Freizeit- nutzung ist hier kaum möglich. An heißen Sommertagen fehlt es zudem schattenspenden- dem Großgrün. Außerdem mangelt ganzjährig an Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche. . Nicht nur im öffentlichen Raum gibt es derzeit kaum Treffmöglichkeiten für die Bürgerinnen und Bürger. Auch die Einrichtungen des Gemeinbedarfs sind unzureichend und die Frei- zeitangebote spärlich. Zwar gibt es im Untersuchungsgebiet die Hocheifelhalle, die für grö- ßere Veranstaltungen genutzt werden kann, es fehlt jedoch an einem attraktiven Kultur- und Freizeitangebot für alle Altersklassen. Außerdem gibt es nur wenig Räumlichkeiten, die von Vereinen oder insbesondere für Jugendaktivitäten genutzt werden können. Sie liegen derzeit verstreut über verschiedene Gebäude. Darüber hinaus gibt es im gesamten Untersuchungs- gebiet nur einen kleinen, schuleigenen Spielplatz an der Grundschule. Auch sonstige öffent- liche Grünflächen fehlen. Insbesondere seit Schließen des Frei- und Hallenbades wird der Mangel an öffentlichen Freizeiteinrichtungen deutlich. Die einzige größere Grünfläche befindet sich hinter der Komturei. Sie liegt zwischen diesem historischen Gebäude und der Bebauung am Marktplatz, so dass sie vom Verkehrslärm gut abgeschirmt ist und grundsätzlich geeignet wäre, hier einen attraktiven Freiraum zu schaffen. Derzeit ist sie jedoch nur als Rasenfläche angelegt und nicht ins öffentliche Wegenetz ein- gebunden. Durch einen entsprechenden Umbau ließe sich hier jedoch in Zukunft eine zent- rumsnahe öffentliche Grünfläche hoher Aufenthaltsqualität schaffen, insbesondere wenn gleichzeitig auch die Komturei eine Umnutzung erfährt. . Entlang der Hauptstraße weist auch die Nahversorgung Lücken auf. Einzelhandel, Dienst- leistungen und Gastronomie, befinden sich in einigen Bereichen erkennbar auf dem Rück- zug. Die Gebäudesubstanz ist in vielen Fällen sanierungsbedürftig. Der Zuschnitt und die Gebäudeausstattung entsprechen nicht mehr heutigen Standards. Das Erscheinungsbild vieler Gebäude hat in den zurückliegenden Jahren stark gelitten. Probleme resultieren unter anderem aus zu kleinen und ungünstig zugeschnittenen Parzel- len und verwinkelten Ladengrundrissen. Die entstandenen Leerstände führen zu Angebots- lücken. Die räumlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung größerer Geschäfte, wie etwa Filialisten, sind in der Innenstadt derzeit nicht gegeben. Nur eine Neuordnung von Grundstü- cken und ein massiver Umbau der Gebäude, mit Schaffung größerer zusammenhängender Flächen im Erdgeschoss und einer Entkoppelung der Erschließung von Läden und Wohnun- gen, kann hier Abhilfe schaffen. Ohne entsprechende Maßnahmen ist der Standort Adenau kaum mehr konkurrenzfähig.

Seite 65 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Aufgrund der in der Nähe gelegenen, teils deutlich größeren und attraktiveren Städte und der Konkurrenz durch den Online-Handel ist es von zentraler Bedeutung, zumindest das bestehende Angebot in der Stadt zu halten und auf jetzigem Niveau zu stärken. Nur wenn es gelingt, durch Umbaumaßnahmen in den kommenden Jahren wieder attraktivere Flächen- angebote in der Innenstadt mit zugehörigen Parkmöglichkeiten zu schaffen, kann dem wei- terem Angebotsschwund im Bereich von Nahversorgung und Dienstleistungen entgegengewirkt werden, denn ansonsten besteht die Befürchtung, dass die Innenstadt immer unattrak- tiver wird und sich weitere Angebotslücken auftun. Die Stadtumbaumaßnahmen sollen die gewachsene bauliche Struktur der Innenstadt weitgehend erhalten, gleichzeitig aber auch zeitgemäß fortentwickeln, um die Stadt langfristig als Ort für Woh- nen, Nahversorgung, Dienstleitungen und Freizeit zu bewahren. Eine Stärkung der Innenentwick- lung der Stadt Adenau ist dringend geboten, um die bereits heute deutlich erkennbaren negativen Folgen des wirtschaftsstrukturellen und demographischen Wandels aufzuhalten und den Stadtkern durch gezielte Anpassungsmaßnahmen lebensfähig und lebenswert zu gestalten. Das Untersuchungsgebiet ist gemäß den vorangegangenen Schilderungen in hohem Maße von städtebaulichen und wirtschaftsstrukturellen Funktionsverlusten betroffen und bedarf zur Wiederher- stellung nachhaltiger städtebaulicher und wirtschaftlicher Strukturen einer umfassenden Stärkung.

Seite 66 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 70: Bestandsanalyseplan (Quelle: eigene Darstellung nach ©GeoBasis-DE/LVermGeoRP2002-10-15; Stand der Erhebung: August 2017)

Seite 67 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Teil C Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK)

1 Sanierungsziele Ziel einer nachhaltigen Stadtentwicklungsplanung und eines zielgerichteten Stadtumbaus ist es, die Attraktivität des Untersuchungsgebietes und der Innenstadt als Ganzes zu steigern und hierfür eine themenübergreifende, langfristige Strategie zu entwickeln. Der Stadtumbau beabsichtigt vor allem die Minderung oder Beseitigung von Funktionsverlusten im Quartier. Adenau soll somit auch zukünf- tig attraktiv genug sein, um seinen Auftrag als Wohn-, Versorgungs-, Arbeits- und Freizeitstandort in der Region wahren zu können. Dafür müssen die Siedlungsstruktur sowie die Wohn-, Gewerbe- und Umweltsituation derart verbessert werden, dass der innerstädtische Bereich nachhaltig gestärkt wird. Im privaten Bereich bedeutet dies, dass der Gebäudebestand heutigen Anforderungen an moderne Wohn- und Geschäftsräume angepasst wird. Im öffentlichen Bereich ist es erforderlich, dass die Verkehrsinfrastruktur, das Stadtbild sowie Kultur- und Freizeiteinrichtungen den Bedürfnissen der Bewohner entsprechend optimiert und modernisiert werden. Ziel jeder Sanierung ist es, bestehende Diskrepanzen zwischen der aktuellen Situation und den Zielvorstellungen im Sanierungsgebiet abzubauen. Aus der generellen Zielsetzung, nämlich der Be- seitigung städtebaulicher Missstände, müssen auf der Grundlage der Vorbereitenden Untersuchun- gen hinreichend konkrete Ziele abgeleitet werden, die durch ein Bündel aufeinander abgestimmter Maßnahmen umgesetzt werden können. Den Sanierungszielen kommt neben dieser zentralen inhaltlichen Steuerungsfunktion auch eine ge- wichtige rechtliche Bedeutung zu. Soweit nämlich im Rahmen der §§ 144 und 145 BauGB über ge- nehmigungspflichtige Vorhaben entschieden wird, ist unter anderem zu prüfen, ob das jeweilige konkrete Vorhaben den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Die vorliegende Untersuchung wurde unter der Prämisse begonnen, dass das Untersuchungsgebiet die ihm zukommenden Aufgaben in Teilbereichen nicht erfüllt. Entsprechende Anhaltspunkte hierfür lagen seinerzeit bereits vor, so dass eine von einer breiten Mehrheit getragene politische Entschei- dung zur Einleitung der Vorbereitenden Untersuchungen (VU) getroffen wurde. Die durchgeführten Bestandserhebungen sowie die darauf basierenden analytischen Betrachtungen bestätigten die Ver- mutungen und führten zu dem Ergebnis, dass für das Untersuchungsgebiet künftig die Wohnfunk- tion, die Versorgungsfunktion und die Freizeitfunktion gestärkt werden müssen, weil diese wesentliche Säulen der Stadtentwicklung in Adenau sind. Sie sind von zentraler Bedeutung, um den Stadt- kern in seiner Funktion zu erhalten und lebenswert zu gestalten. Dabei gilt es auch, die notwendigen ergänzenden Strukturen außerhalb des Untersuchungsgebietes (z.B. Kultur-, Tourismus- und Frei- zeitangebote sowie den Einzelhandel) zu stärken. Insofern muss das Untersuchungsgebiet strategisch auf die dauerhafte Erfüllung der o.g. Funktionen ausgerichtet werden. Nachfolgend werden die wesentlichen Sanierungsziele und –maßnahmen formuliert.

1.1 Wohnen im Stadtkern attraktiver gestalten Innerstädtische Lagen galten lange vielerorts durch ihre Zentralität und ihre Nähe zu Versorgungs- und Freizeiteinrichtungen als bevorzugte Wohnlagen. Mit der fortschreitenden Alterung der historischen Bausubstanz und der zunehmenden Motorisierung wurde das Wohnen im Stadtkern immer unbeliebter. Diese Entwicklungen treffen in Adenau besonders auf den Bereich entlang der Haupt- straße zu. Für den Erhalt der Wohnfunktion ist es wichtig, die private Gebäudesubstanz zu sanieren und zu erneuern. Im derzeitigen Zustand entspricht sie in großen Teilen nicht den Wohnvorstellun- gen der Bürger. Die Gebäude müssen erneuert werden, um funktionale und energetische Mängel zu beheben und die Gebäudeausstattung heutigen Standards anzupassen. Dies betrifft insbesondere Sanitär- und Elektroanlagen, aber auch die Fassade, die Dächer usw. Zudem müssen in vielen Fällen die Zuschnitte geändert werden, um separate Hauseingänge für die Mietparteien zu schaffen

Seite 68 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK und die Erschließung der Ladenflächen hiervon zu trennen. Die Wohnungsgrundrisse sollten sowohl für junge Familien, als auch für Singles entsprechend attraktiv gestaltet werden. Dazu zählt auch, dass die Gebäude und die Wohnungen barrierefrei gestaltet sind. Durch die zunehmende Alterung der Gesellschaft spielt außerdem eine seniorenfreundliche Gestal- tung der Wohnungen eine wichtige Rolle, um älteren Menschen möglichst lange das Wohnen in den eigenen vier Wänden zu ermöglichen. Barrierefreiheit fördert aber auch die Familienfreundlichkeit des Stadtkerns, damit dieser auch wieder vermehrt als Wohnstandort für junge Familien mit Kindern attraktiv wird. Die Belüftungs- und Belichtungsverhältnisse müssen angepasst werden, um attraktive und gesunde Wohnverhältnisse zu schaffen. Gleichzeitig müssen die dazugehörigen privaten Frei- räume durch eine Wohnumfeldverbesserung aufgewertet werden. Dies betrifft den privaten, aber auch den öffentlichen Raum. So müssen auch in der dicht bebauten Innenstadt mit ihrer historischen Baustruktur eigene, private Aufenthalts- und Ruhebereiche im Freien geschaffen werden, was beispielsweise über eine Entker- nung (zu) dicht bebauter Innenhöfe, deren Begrünung und Gestaltung, die Schaffung kleiner Gärten, Terrassen usw. in den rückwärtigen Grundstücksbereichen, den Anbau von Balkonen u.Ä. gesche- hen. Um die Wohnfunktion zu stärken, muss aber auch der öffentliche Raum in seinen Funktionen und in seiner Gestaltung optimiert werden. Dies betrifft insbesondere den Straßenraum. Dazu sollte vor allem die Verkehrsabwicklung auf der Hauptstraße verändert werden. Insbesondere im Bereich des Marktplatzes ist eine Umgestaltung dringend. Der Verkehr muss hier, aber auch auf anderen Stra- ßenabschnitten verlangsamt werden, um die Geräuschbelastung für die angrenzenden Wohnhäuser zu minimieren und die Sicherheit zu erhöhen. Dies erfordert Verkehrsberuhigungsmaßnahmen sowie die Möglichkeit zur Nutzung angrenzender, barrierefreier Räume. Daneben trägt eine anspre- chende Straßengestaltung mit straßenbegleitendem Grün dazu bei, die Wohnqualität zu erhöhen und das Wohlbefinden der Bewohner zu verbessern. Das Wohnen im Stadtkern kann in seiner Gesamtattraktivität aber nur dann nachhaltig gestärkt werden, wenn gleichzeitig auch andere städtische Funktionen, wie die Nahversorgung sowie das Kultur- und Freizeitangebot verbessert werden. Insofern ist ein ganzheitlicher Ansatz notwendig, um die Innenstadt insgesamt aufzuwerten und die Wohnfunktion zu erhalten oder – noch besser – auszubauen. Der Stadtkern darf dabei keine reine Schlafstätte sein, sondern muss den Bewohnern als Lebensraum dienen, in dem sie sich langfristig wohlfühlen. Waren und Dienstleistungen des kurz- und mittelfristigen Bedarfes sollten im unmittelbaren Umfeld angeboten werden. Gleichzeitig sollten öffentliche Kultur- und Freizeitangebote in der Innenstadt gestärkt werden.

1.2 Zentralen Versorgungsbereich stärken Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie befinden sich seit einigen Jahren in einem „Tra- ding-Down-Prozess“. Die gegebenen Strukturen in Adenau erschweren es, die vorhandenen Be- triebe zukunftsfähig zu gestalten. Zudem ist die Konkurrenz durch benachbarte größere Städte und durch das Internet deutlich erkennbar. Für die Aufrechterhaltung der Nahversorgung im Bereich der Innenstadt ist es daher, ähnlich wie beim Wohnen, von großer Bedeutung, die Gebäudestruktur den heutigen und zukünftigen Anforderungen anzupassen. Dazu müssen die Ladengrundrisse verän- dert, eigene Ladeneingänge geschaffen und ggf. auch verschiedene kleinere Einheiten zusammengelegt werden. Auch die technische Gebäudeausstattung muss in diesem Zusammenhang modernisiert und so verbessert werden. Die Anpassung der oft viel zu kleinen Ladeneinheiten an heutige Shop-Konzepte lässt sich nur durch ein gezieltes Flächenmanagement und teils massive Investitionen erreichen. Sofern eine Zusam- menlegung und angemessene Vergrößerung der Verkaufsflächen auch dann nicht möglich ist, muss in Einzelfällen ggf. sogar über Abrissmaßnahmen nachgedacht werden, sofern es sich nicht um historisch bedeutsame Gebäude handelt.

Seite 69 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Auch im gewerblichen Bereich spielt zudem die Barrierefreiheit eine wichtige Rolle, damit gerade die Räumlichkeiten im Erdgeschoss von Altbaubeständen für alle Nutzer- und Altersgruppen erreichbar sind. Altbauten mit Hochparterre müssen darüber hinaus mit barrierefreien Zugängen ausgestattet werden. Dies ist auch von Relevanz, wenn sich im Hochparterre oder in den Obergeschossen Praxen und Dienstleistungen befinden. In vielen Fällen ist daher der Einbau von Aufzügen notwendig. Sowohl für die Wohn-, als auch für die Gewerbenutzung ist auch das äußere Erscheinungsbild der Immobilien von Bedeutung. Viele Gebäude weisen derzeit einen erkennbaren Sanierungsstau auf, und vermitteln einen negativen Eindruck auf Bewohner, Kunden und Besucher. Dies betrifft in be- sonderem Maße die vielen teilweise oder ganz leerstehenden Immobilien im Innenstadtbereich. Da- her ist es wichtig, die Immobilien nicht nur funktional, sondern auch gestalterisch aufzuwerten und einer dauerhaften Nutzung zuzuführen. Nur wenn Kunden und Besucher sich wohlfühlen, werden sie ihre Einkäufe und Erledigungen regel- mäßig vor Ort tätigen. Da die Geschäfte und Dienstleister im Stadtkern zum wirtschaftlichen Über- leben eine stärkere Kundenbindung benötigen, die möglichst über das Quartier hinausgeht, sind entsprechende Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen also von grundlegender Bedeutung. Da zahlreiche Kunden nicht aus der Innenstadt, sondern aus den übrigen Wohngebieten Adenaus und aus den umliegenden Gemeinden kommen, muss zudem eine ausreichende Parkplatzinfra- struktur vorhanden sein. Daher gilt es, die bestehenden Parkplätze besser zu ordnen und die Anzahl der Parkplätze zumindest zu sichern, besser noch auszubauen. Neben der Verbesserung der strukturellen Gegebenheiten für Ladenbesitzer und Gewerbetrei- bende, ist auch ein gleichzeitiges aktives Stadt- oder Standortmarketing von Bedeutung. Aufgrund der starken Konkurrenz anderer Städte sowie aus dem Internet sollte die Adenauer Gewerbeland- schaft daher auch durch organisatorische Maßnahmen gestärkt werden, um Kunden und Besuchern ihre Standortvorteile besser zu vermitteln.

1.3 Kultur- und Freizeitangebot ausbauen Um Adenau auch zukünftig als Wohn- und Dienstleistungsstandort attraktiver zu machen, muss auch das Kultur- und Freizeitangebot ausgebaut werden, so dass der Stadtkern nicht nur als Schlaf- oder Einkaufsstätte dient, sondern insgesamt belebt wird. Zwar besteht durch das kleinstädtische Gefüge noch immer ein recht guter, gemeinschaftlicher Zusammenhalt unter den Bürgerinnen und Bürgern, aber auch Besucher von außerhalb und „Neubürger“ können durch entsprechende Angebote besser an den Standort gebunden werden. Zudem werden soziale Kontakte gestärkt, was auch Vereinen und anderen Gemeinschaften zugutekommt. Seit Schließen des Hallen- und Freizeitbades gibt es in Adenau keine altersübergreifenden Freizeit- einrichtungen mehr. Kultur- und Freizeitangebote für ältere Menschen sind jedoch wichtig, um die Vereinsamung alleinstehender SeniorInnen zu verhindern und sie in die Lage zu versetzen, mög- lichst lange am gesellschaftlichen Leben teilzuhaben. Gleichzeitig sind Freizeitangebote für Kinder und Jugendliche von großer Bedeutung, um sicherzustellen, dass sie auch außerhalb ihres Zuhau- ses und der Schule altersgerechte und adäquate Freizeitaktivitäten ausüben können. Dazu gehören z.B. Sport- und Musikangebote sowie jugendgerechte Treff- und Betätigungsmöglichkeiten. Vor dem Hintergrund der immer schwierigeren Finanzierung ist es wichtig, die vorhandenen, teils verstreut liegenden Angebote künftig zu bündeln, um so ein altersübergreifendes Kultur- und Frei- zeitangebot – nach Möglichkeit in einer Einrichtung – anbieten zu können. In Frage kommt hierfür insbesondere das historische Gebäude der Komturei, das schon heute einige Angebote vorhält, sich aber noch in kirchlichem Besitz befindet. Die Bausubstanz eignet sich grundsätzlich für Veranstaltungen verschiedener Art, müsste zu diesem Zweck jedoch umfassend umgebaut werden. Zusammen mit den angrenzenden Freiflächen könnte hier ein zentraler innerstädtischer Treffpunkt mit verschiedenen Kultur- und Freizeitangeboten entstehen.

Seite 70 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

1.4 Öffentliche Räume aufwerten Die Straßen, vor allem die Hauptstraße, müssen sowohl funktional, als auch gestalterisch aufgewertet werden, um die zuvor beschriebenen negativen Auswirkungen auf das Wohnen und das Gewerbe entlang der Straße abzumildern. Verkehrsberuhigungsmaßnahmen sollen die Geräuschbelastung mindern und die Unfallgefahr für Fußgänger und Radfahrer senken. Der Straßenraum muss insgesamt fußgängerfreundlicher gestaltet werden, dazu zählt auch eine barrierefreie Erschließung. Eine gestalterische Aufwertung im Sinne von straßenbegleitenden Grünzügen, ansprechender Stra- ßenmöblierung u.Ä. erhöht die Aufenthaltsqualität und führt dazu, dass auch öffentliche Räume stär- ker erlebbar werden. In Kombination mit der Umgestaltung von Plätzen und Freiflächen kann so eine räumlich übergreifende und ganzheitliche Aufwertung des öffentlichen Raumes im Stadtkern erreicht werden. Entsprechende Maßnahmen fördern die Belebung der Stadt und schaffen soziale Treff- punkte. Zusammen mit der Modernisierung privater Gebäude wird der Eindruck der Stadt auf Be- wohner, Kunden und Gäste deutlich verbessert, die Aufenthaltsqualität steigt und das Image der Stadt wird verbessert. Entsprechende Maßnahmen in der Innenstadt von Adenau führen auch zu einer Stärkung des Tou- rismus, was wiederum einen positiven Einfluss auf Einzelhandel, Gastronomie usw. auslöst.

2 Sanierungsrahmenplan Teil des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes ist der Rahmenplan, der auf der Basis der Bestandsanalyse Handlungsfelder und -maßnahmen benennt, die dazu geeignet sind, die Sa- nierungsziele im Stadtkern Adenaus zu erreichen. Der Rahmenplan stellt eine verbindliche Richt- schnur für das weitere Vorgehen bei der Sanierung dar. An ihm orientieren sich in Zukunft die öf- fentlichen und privaten Maßnahmen hinsichtlich ihrer Übereinstimmung mit den Sanierungszielen und der Einbettung in den größeren Planungszusammenhang. Dabei ist der Rahmenplan jedoch nicht als starre Vorgabe, sondern als weiterentwickelbare Aus- gangsbasis zu verstehen, die gegebenenfalls einer geänderten Situation oder neuen Perspektiven angepasst werden kann. Darüber hinaus bedarf der Rahmenplan für die Durchführung der Sanie- rung stellenweise der Ergänzung durch weitere, sachlich oder räumlich stärker zu differenzierende Planungen (z.B. Gestaltungskonzepte, Ausbauplanungen, Bebauungspläne usw.).

2.1 Verkehr

2.1.1 Straßenumbau Hauptstraße Eine der wichtigsten Maßnahmen im Zuge des Stadtumbaus ist eine Umgestaltung der Hauptstraße, insbesondere im Bereich des Marktplatzes sowie den angrenzenden Flächen, von der Kollengasse im Osten, bis zur Kirchstraße und dem Dr.-Creutz-Platz im Westen. Dies ist der zentrale Innenstadt- bereich. Die Hauptstraße weist hier einen Querschnitt von bis zu ca. 14 m auf, was durch die groß- zügig dimensionierte Fahrbahn (Begegnungsverkehr Lkw-Lkw bei unverminderter Geschwindigkeit) sowie die nebenliegenden Busbuchten bedingt ist. Hier war und ist der motorisierte Individualverkehr die einzige Bemessungsgrundlage. Die Belange von Fußgängern und Radfahren bleiben völlig außer Acht. Aufgrund der immensen Breite der Fahr- bahnen mit Busbuchten ist es für nicht motorisierte Verkehrsteilnehmer, insbesondere Kinder und ältere Menschen, fast unmöglich, die Straße gefahrlos zu queren. Da die Hauptstraße als Bundesstraße (B 257) ausgewiesen ist, kann eine Umgestaltung nur unter Beteiligung des Landesbetriebs Mobilität (LBM) erfolgen. Dies ist bei allen weiteren Planungen zu beachten. Der LBM wurde im Vorfeld beteiligt und kann sich eine entsprechende Maßnahme vom Grundsatz her vorstellen, allerdings nur, wenn im Zuge der Stadtsanierung geeignete Konzepte erarbeitet werden, die die verkehrlichen Belange der Fachbehörde berücksichtigen. Diese auszuar- beiten wird eine zentrale Aufgabe der weiteren Planungen sein.

Seite 71 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Aufgrund der Verkehrsbedeutung der B 257 kommt eine klassische „Verkehrsberuhigung“ hier na- türlich nicht in Frage. Vielmehr geht es um eine deutliche Verlangsamung des fließenden Verkehrs durch eine Verschmälerung der Fahrbahn (z.B. auf 6,00 bis 6,50 m) und eine Umgestaltung oder ggf. auch eine Verschiebung der Busbuchten. Diese werden derzeit vor allen Dingen am Morgen sowie zur Mittagszeit stark frequentiert, sind aber in den anderen Zeiten oft nicht genutzt und völlig überdimensioniert. Durch eine Anpassung der Organisation des Schülerverkehrs könnten die Busbuchten verschoben werden, so dass sich die Fahrbahnbreite im Bereich des Marktplatzes stark reduzieren ließe. Ggf. ist auch der Wegfall der Buchten und die Einrichtung von „Buskaps“ möglich, bei denen der fließende Verkehr, während die Busse halten, warten muss. Im Hinblick auf die verschiedenen Planungsansätze fanden bereits erste Gespräche statt, die zeigen, dass eine deutlich attraktivere und sicherere Gestaltung der Hauptstraße möglich ist. In welchem Rahmen dabei welcher Aufgabenträger finanziell beteiligt wird und welche Kostenanteile ggf. auch umlagefähig sind, muss im Zuge der weiteren Planung geklärt werden. Eine Umgestaltung der Hauptstraße muss auf jeden Fall zum Ziel haben, den Verkehr zu verlang- samen, die Verkehrssicherheit zu erhöhen, die B 257 als Abkürzung zu bestimmten Autobahnab- schnitten unattraktiv zu machen und die Aufenthaltsqualität in den Randbereichen zu erhöhen. Damit sinken Gefahrenpotenzial und Geräuschbelastung und die Umweltqualität im Kernbereich der Stadt Adenau kann drastisch erhöht werden. Unterstütz werden sollte dies durch großzügige Que- rungsmöglichkeiten und eine konsequente Begrünung.

2.1.2 Wege und Gassen Über die Hauptstraße hinaus ist eine punktuelle Umgestaltung einzelner Wege und Gassen innerhalb des Untersuchungsgebietes nötig. Dabei besteht ein besonders hoher Umgestaltungsbedarf bei der Kollengasse und der Schulstraße. Hier gibt es erhebliche Defizite in puncto Gestaltung und Verkehrssicherheit sowie hinsichtlich der Barrierefreiheit. Darüber hinaus gibt es Gassen, die erhebliche Defizite mit Blick auf die umliegende Bausubstanz aufweisen und gleichzeitig Gestaltungsmän- gel und Bauschäden aufweisen. Dies betrifft die Gassen, die von der Schulstraße und der Haupt- straße zum Schulzentrum führen. Zudem liegt entlang der Hauptstraße zwischen den Hausnummern 44-46 ein Fußweg, der öffentlich genutzt wird und in einem äußerst desolaten Zustand ist. Der Weg ist völlig verwahrlost, weist Risse und Löcher im Bodenbelag, abbröckelnde Stufen usw. auf und ist fast nicht beleuchtet. Er kann im jetzigen Zustand fast nicht mehr genutzt werden, obwohl er von der Lage her eine wichtige Verbindung vom Stadtkern zu den am Hang gelegenen Baugebieten darstellt. Die verschiedenen Straßen und Gassen sollten im Sinne einer verkehrsberuhigten Gestaltung in- standgesetzt und aufgewertet sowie barrierefrei gestaltet werden. Entsprechende Planungen und Konzepte sind wichtiger Bestandteil der weiteren Planungen.

2.2 Sanierung der Parkpalette Die Anfang der 1980er Jahre errichtete Parkpalette mit dem darüber liegenden Parkdeck hat große Bedeutung für die Funktionsfähigkeit der Innenstadt, insbesondere für den zentralen Einkaufsbe- reich. Sie bietet mit den oberirdischen Stellplätzen zusammen rund 120 Parkplätze und ist damit neben dem Dr.-Creutz-Platz die wichtigste Stellplatzanlage der Stadt. Die Parkpalette ist jedoch stark sanierungsbedürftig und wirkt aufgrund des baulichen Mängel und der Gestaltungsdefizite äu- ßerst unattraktiv. Von außen zeigen sich starke Verschmutzungen und Schäden an der Fassade. Innen läuft Wasser die Wände hinab und sammelt sich auf dem Boden. Rohre und Stahlträger rosten. Die Beleuchtung ist unzureichend. Die Größe der einzelnen Stellplätze entspricht nicht mehr heutigen Standards, sodass aufgrund der begrenzten Platzverhältnisse viele Stellplätze nicht mehr genutzt werden und eine sehr unübersichtliche Parksituation entsteht.

Seite 72 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Die Parkpalette ist dunkel und abweisend. Durch diese Gestaltungs- und Funktionsdefizite wird die Parkpalette nur schwach frequentiert, obwohl im Stadtkern erheblicher Parkplatzbedarf besteht. In- sofern sind Anpassungen an heutige Standards unumgänglich. In diesem Zusammenhang sollten auch die Zu- und Abgänge neu gestaltet, die Beleuchtung (auch unter energetischen Gesichtspunk- ten) erneuert und begleitende Maßnahmen zur Attraktivitätssteigerung vorgesehen werden. Die Sanierung, Neuordnung und Umgestaltung der Parkpalette würde es ermöglichen, die Auslas- tung zukünftig wieder zu steigern und die Parkplatzknappheit im restlichen Stadtkern aufzufangen.

2.3 Aufwertung des Platzes ‚Markt‘ und „Am Resch“ Der Stadt Adenau fehlt ein zentraler Platz, der seine Einwohner und Besucher zum Verweilen ein- lädt. Der Marktplatz weist zwar Ansätze hierfür auf, ist allerdings zu klein, um alle an ihn gestellten Ansprüche erfüllen zu können, was maßgeblich an der Überdimensionierung der Hauptstraße und ihrer ausschließlichen Ausrichtung auf die Interessen des motorisierten Individualverkehrs liegt. Der Markplatz wurde im Rahmen früherer Umbaumaßnahmen vor einigen Jahrzehnten zumindest auf der nördlichen Seite neugestaltet. Dabei wurde auch seine Aufenthaltsqualität verbessert. Aller- dings fehlt ein gesamtheitliches Konzept und im Süden gibt es noch immer keinerlei gestalterische Ansätze. Insofern bestehen hier noch immer deutliche Verbesserungspotenziale. Die Platzfläche sollte zu Lasten der Fahrbahnen und Busbuchten vergrößert, der Platz entsprechend begrünt und die Funk- tionalität und Aufenthaltsqualität erhöht werden. Dabei ist auch auf eine bessere Verbindung der beiden Seiten des Platzes zu achten, die derzeit durch die bis zum 14 m breite Fahrbahn der B 257 mit beidseitigen Busbuchten getrennt sind. Entsprechende großzügige Querungshilfen sollten vorgesehen werden. Aufgrund der geringen Größe der Platzfläche dient der Marktplatz derzeit nur vereinzelt für weitere Nutzungen, wie z.B. Feste oder Märkte. Im Rahmen der künftigen gestalterischen Aufwertung sollten auch diese Funktionen nicht außer Acht gelassen und der Platz entsprechend gestärkt werden. Da die umgebende, historische Bebauung in diesem Bereich besonders gut erhalten ist, kann durch eine Aufwertung des Marktes der insgesamt stadtbildprägende Bereich nochmals deutlich in seiner Funktion und Gestaltung hervorgehoben werden. Einer gestalterischen Aufwertung bedarf auch die Grünfläche „Am Resch“, wenngleich hier keine umfassenden Gestaltungsmaßnahmen von Nöten sind. Diese gemeindliche Fläche ist stark geneigt, so dass sie keine Aufenthaltsfunktion besitzt. Sie kann also nicht als „Platz“ umgestaltet werden, sondern ist durch eine angemessene landschaftsplanerische Gestaltung besser in das Stadtbild ein- zubinden. Die Grünfläche „Am Resch“ ist eine der wenigen Stellen in der Innenstadt, an der die zusammenhängende, oft sehr dichte Bebauung entlang der Hauptstraße unterbrochen wird. Sie lo- ckert daher das Stadtbild auf und fällt trotz ihrer geringen Größe ins Gewicht. Eine landschaftsgärt- nerische Aufwertung dieser Fläche ist ohne allzu großen Aufwand möglich. Sie hat eine besondere Bedeutung für die Verbesserung des Orts- und Straßenbildes.

2.4 Aktive Nutzung der Komturei und der Freifläche Derzeit befindet sich das unter Denkmalschutz stehende Gebäude der „Komturei“ im Besitz der katholischen Kirche, allerdings wurde bereits über eine Übernahme durch die Stadt Adenau verhan- delt. Nach einem Erwerb des Gebäudes mit dem zugehörigen Grundstück ergibt sich die Möglichkeit einer umfassenden Umgestaltung mit dem Ziel, verschiedene, bislang verstreut liegende Nutzungen in der Komturei zu bündeln. Grundlegende Voraussetzung wäre eine Anpassung der Bausubstanz an die Erfordernisse einer veränderten und intensiveren Nutzung.

Seite 73 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Die Komturei ist ein denkmalgeschützter Barockbau und das letzte Zeugnis des Johanniter-Ordens in Adenau (1162 – 1794). Das Gebäude hat durch seine zentrale Lage und den guten Erhaltungs- zustand der historischen Bausubstanz eine besondere, stadtbildprägende Bedeutung. Derzeit werden die Komturei und die dazugehörige Freifläche nur unzureichend genutzt. Der Keller ist in einem schlechten Zustand, er ist feucht, unzureichend belichtet und wird nur als Lager und für gelegentliche Treffen der Pfadfinder genutzt. Im Erdgeschoss befinden sich kleinere Räume, die z.B. Veranstaltungen der Volkshochschule o.Ä. dienen. Außerdem sind hier die die Toi- letten vorhanden, die allerdings völlig veraltet und nicht barrierefrei sind. Im Obergeschoss liegt der große „Johanniter-Saal, der zusammen mit einer kleinen Teeküche und einem kleinen Lagerraum die gesamte Geschossfläche einnimmt. Er ist nur über eine Treppe zu erreichen. Mobilitätseingeschränkte Personen können ihn daher nicht nutzen. Darüber liegen im Dachgeschoss weitere Räume, die ehemals zu Wohnzwecken genutzt wurden und von der Kirchen- gemeinde an junge Menschen vermietet wurden, die z.B. ein freiwilliges soziales Jahr abgeleistet haben. Die Räumlichkeiten sind jedoch nicht mehr zeitgemäß und werden daher kaum noch genutzt. Das Gebäude soll künftig insgesamt für städtische Zwecke umgebaut werden. So ist vorgesehen, die derzeit in einem weiteren Gebäude der Kirche in Mieträumen untergebrachte städtische Biblio- thek in die Komturei zu verlagern und das Erdgeschoss entsprechend neu zu gestalten. Die Toiletten und Nebenanlagen sollten dabei künftig im Keller angeordnet werden, wo sich auch die Heizung sowie der Hausanschlussraum befinden. Der Johannitersaal verbleibt im 1. Obergeschoss, wobei jedoch im Treppenhaus, das sich an das historische Gebäude anschließt, ein Aufzug eingebaut werden soll, der alle Geschosse erreicht und damit erstmals eine barrierefreie Nutzung des gesamten Gebäudes sicherstellt. Im Obergeschoss ist die Unterbringung eines Raumes für den Stadtbürgermeister mit seiner Sekre- tärin geplant. Außerdem soll hier ein multifunktional nutzbarer Raum entstehen, der durch mobile Wandelemente geteilt werden kann. Nebenräume wie Toilette, Teeküche usw. ergänzen das Kon- zept. Durch die zentrale Lage und die sehr gute Parkplatzsituation im Umfeld eignet sich die Komturei in idealer Weise, den Mangel an Kultur- und Freizeitangeboten im Stadtkern aufzufangen. Die konkrete Umnutzung wird durch die Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie nachgewiesen, die sich derzeit in Arbeit befindet. Das Nutzungskonzept soll prüfen, ob sich alle gewünschten Funktionen im Gebäude unterbringen lassen und welcher Aufwand hierdurch entsteht. Mit der Komturei würde die Stadt über ein Gebäude verfügen, in dem Kultur- und Freizeitfunktionen verwirklicht werden können, für die sich die bereits existierende Hocheifelhalle nicht eignet. Dazu zählen beispielsweise kleinere Veranstal- tungen, Lesungen, Kammerkonzerte, Vereinstreffen u.Ä. Außerdem bietet die Komturei die Möglich- keit, auch Räume für Senioren- und Jugendtreffen zur Verfügung zu stellen. Es bietet sich an, die dazugehörige, bis dato untergenutzte Freifläche in die Konzeption einzubezie- hen und einer neuen, aktiven Nutzung zuzuführen. Hier soll nach den Vorstellungen der Stadt eine öffentliche Freifläche entstehen, die multifunktional nutzbar ist und z.B. als Ergänzung bei Veran- staltungen in der Komturei, für Märkte u.Ä., aber auch als Ruhebereich im Sinne eines begrünten Stadtplatzes genutzt werden kann. Die Fläche bietet wegen ihrer räumlichen Ausdehnung das größte zusammenhängende Freiflächenpotenzial im Stadtkern. Durch eine entsprechende Gestal- tung lässt sich die Gesamt-Attraktivität der Innenstadt immens erhöhen und die Aufenthaltsqualität bedeutend steigern.

2.5 Einrichtung eines Quartiersmanagements Um die Versorgungs- und Freizeitfunktionen der Stadt aktiv zu fördern und die Ziele der Sanierung bzw. des Stadtumbaus zu unterstützen, sollte darüber nachgedacht werden außerhalb der Verwal- tung die Stelle eines Quartiersmanagers bzw. einer Quartiersmanagerin einzurichten. Der oder die ManagerIn sollte sich um die Bereiche Leerstands- und Flächenmanagement, Standortmarketing und Eventmanagement u.Ä. kümmern. Eine Finanzierung könnte z.B. über den Einzelhandel, den

Seite 74 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Gewerbeverein o.Ä. erfolgen. Da es von großer Bedeutung ist, die vorhandenen Einzelhandelsflä- chen zukünftig neu zu ordnen, um hier auch moderne Shop-Konzepte verwirklichen zu können, wäre eine professionelle Begleitung sicher sehr sinnvoll. Unterstützt wird dieser Ansatz schon jetzt über die Förderung privater Sanierungsmaßnahmen, bei denen eine entsprechende Beratung der Gebäudeeigentümer durch die Verbandsgemeindeverwal- tung und den Planer stattfindet. Ein(e) Quartiersmanager(in) könnte jedoch als permanente An- sprechperson vor Ort mehr leisten und bei Ansiedlungs-, Umsiedlungs- und Erweiterungsvorhaben von Betrieben vermittelnd tätig werden. Darüber hinaus braucht der Stadtkern ein aktives Standort- bzw. Stadtmarketing, um gegenüber anderen Städten du Gemeinden nicht ins Hintertreffen zu geraten. Im Rahmen eines so verstande- nen Quartiersmanagements können zudem gezielte Marketingformate entwickelt werden, mit denen für Einrichtungen und für Veranstaltungen in der Adenauer Innenstadt geworben wird. Ein solches Stadtmarketing muss sich nicht auf den gewerblichen Bereich beschränken, sondern kann auch die Freizeitaktivitäten, kulturelle Angebote und Veranstaltungen bewerben und den tou- ristischen Wert der Stadt besser vermarkten. Ein(e) Quartiersmanager(in) könnte die gesamte Ver- anstaltungsorganisation im Stadtkern übernehmen. Mit der Freifläche hinter der Komturei steht künf- tig im Zentrum der Stadt ein „Forum“ zur Verfügung, das für kleinere und größere, vorzugsweise auch altersübergreifende Veranstaltungen ganzjährig „bespielt“ werden kann.

2.6 Förderung privater Sanierungsmaßnahmen Die durchgeführten Voruntersuchungen belegen, dass bei einer großen Zahl von Gebäuden ein mittlerer oder gar hoher Sanierungsbedarf besteht. Derzeit weisen ca. 150 Gebäude einen solchen Bedarf auf. Auch in energetischer Hinsicht sind bei vielen Gebäuden bauliche Maßnahmen notwendig. Hinzu kommen die Wohn- und Geschäftshäuser, bei denen unabhängig vom baulichen Zustand eine Änderung der Erschließung, die Schaffung barrierefreier Zugänge, die Zusammenlegung von Ladeneinheiten zur Schaffung ausreichend großer und attraktiver Verkaufsflächen und ähnliche Um- bau- und Anpassungsmaßnahmen erforderlich werden. Neben den Maßnahmen an den Gebäuden selbst, gilt es auch, ihr Umfeld neu zu gestalten. Dies trifft insbesondere für die rückwärtigen Bereiche (Höfe, Blockinnenbereiche, rückwärtige Freiflächen) zu. Hier sind wegen der ungünstigen Grundstückszuschnitte und der teils sehr kleinen Parzellen Maßnahmen zur Grundstücksneuordnung sowie Entkernungs- und Abrissmaßnahmen notwendig. Die anschließende Neugestaltung der geschaffenen Freiflächen im Sinne einer stärkeren Durchgrü- nung, aber auch im Sinne einer Neuordnung von Parkplätzen usw. ist im Zusammenhang mit dem Umbau der Gebäude notwenige Voraussetzung dafür, die Innenstadt nicht nur als Handels- und Dienstleistungs-, sondern auch als Wohnstandort zu erhalten und zu stärken. Insofern kommt einer kontinuierlichen und fachlich fundierten Beratung der EigentümerInnen der Grundstücke und Gebäude eine große Bedeutung zu. Die Stadt Adenau will daher private Moderni- sierungsmaßnahmen im Laufe der Sanierung unterstützen und eine entsprechende Sanierungsricht- linie beschließen, in der die Bedingungen und die Höhe der Förderung klar geregelt sind.

2.7 Grenzen des Sanierungsrahmenplans Auf der folgenden Seite wird dar Sanierungsrahmenplan in stark verkleinerter Form widergegeben. Er liegt im Originalmaßstab als großformatiger Plan vorHierin ist die vorgeschlagene Abgrenzung des Stadtumbau- bzw. Sanierungsgebietes dargestellt. Einige Flächen aus dem Untersuchungsge- biet sind dabei nichts ins Sanierungsgebiet übernommen worden. Die im Süden des Gebietes liegenden Flächen des katholischen Kindergartens, der in nächster Zeit aufgegeben wird, sowie die anschließende Fläche des ehemaligen Kindererholungsheims der Stadt Köln wurden als potenzielles Ergänzungsgebiet mit dem Vorbehalt dargestellt, dass diese zu einem späteren Zeitpunkt, sofern sich ein entsprechender Bedarf ergibt, in das Sanierungsgebiet aufgenommen werden könnten.

Seite 75 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Vorgeschlagenes Stadtumbau-/Sanierungsgebiet Potenzielles Ergänzungsgebiet (Vorbehalt)

Abb. 71: Sanierungsrahmenplan mit Maßnahmenvorschlägen (Quelle: eigene Darstellung nach ©GeoBasis-DE/LVermGeoRP2002-10-15)

Seite 76 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Teil D Wahl des städtebaulichen Instrumentariums

1 Festlegung eines Sanierungsgebietes Zur Behebung der ermittelten städtebaulichen Missstände bzw. zur Verwirklichung der Sanierungs- ziele ist die förmliche Festlegung des Untersuchungsgebiets als Sanierungsgebiet gemäß § 142 BauGB erforderlich. Das Baugesetzbuch (BauGB) behandelt in den Paragraphen §§ 136 – 164 das diesbezüglich relevante, „besondere Städtebaurecht“. Nach dem BauGB sind städtebauliche Sanierungen Maßnah- men, durch die ein Gebiet städtebaulich und funktional wesentlich verbessert und umgestaltet werden soll. Die Voraussetzung ist, dass im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen nachgewiesen wurde, dass entsprechende städtebauliche Missstände vorliegen. Diese liegen nach § 136 Abs. 2 und 3 BauGB vor, wenn: . „das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (...) entspricht“ . „oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen“ (§ 136 Abs. 2 BauGB). Die Vorbereitenden Untersuchungen haben gezeigt, dass im Untersuchungsgebiet sowohl funktionale, als auch städtebauliche Substanzmängel vorliegen. Ebenso wurde nachgewiesen, dass ein öffentliches Interesse an der Sanierung besteht, um die Funktionalität des Stadtkerns zu sichern und eine allgemeine Verbesserung der Lebens- und Aufenthaltsqualität im Sanierungsgebiet zu erreichen.

2 Sanierungsverfahren Das Baugesetzbuch kennt zwei unterschiedliche Verfahrensarten für die Durchführung städtebauli- cher Sanierungsmaßnahmen. Sie unterscheiden sich vor allem in der Intensität, mit der die Ge- meinde auf die Entwicklung der Bodenpreise, auf den Bodenverkehr und auf tatsächliche Verände- rungen im Sanierungsgebiet Einfluss nehmen kann. Das Gesetz ermöglicht damit maßgeschnei- derte Verfahrenslösungen für die in der Praxis vielgestaltigen städtebaulichen Sachverhalte. Die beiden Verfahrensarten sind das umfassende sowie das vereinfachte Sanierungsverfahren. Das Baugesetzbuch geht davon aus, dass im Einzelfall nur das eine oder das andere Verfahren Anwen- dung finden kann, für das sich die Stadt schließlich entscheiden muss (vgl. § 142 Abs. 4 BauGB). Diese Entscheidung muss im Einzelfall sorgfältig getroffen und insbesondere auf der Grundlage der Vorbereitenden Untersuchungen (§ 141 BauGB) begründet werden. Dem umfassenden Sanierungsverfahren liegt eine besondere, vom allgemeinen Städtebaurecht abweichende, bodenpolitische Konzeption zugrunde. Es ist für die Fälle gedacht, bei denen nach der städtebaulichen Situation und den Sanierungszielen der Stadt damit gerechnet werden muss, dass die Durchführung der Sanierung durch solche Bodenwertsteigerungen wesentlich erschwert werden könnte, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durch- führung eintreten (vgl. § 153 Abs. 1 BauGB). Das Baugesetzbuch geht davon aus, dass bei Vorliegen städtebaulicher Missstände, die durch Sa- nierungsmaßnahmen behoben werden sollen, die Anwendung des gesamten besonderen Sanie- rungsrechts grundsätzlich gerechtfertigt ist. Der Kernpunkt dieser Verfahrensart liegt darin, dass die Stadt Entschädigungs- und Ausgleichszahlungen sowie Kaufpreise auf den sanierungsunabhängi- gen Bodenwert beschränken und außerdem sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen zur Finan- zierung der Sanierungsmaßnahmen abschöpfen kann. Dafür finden das Erschließungsbeitragsrecht für Erschließungsanlagen nach § 127 Abs. 2 BauGB und die Kommunalabgabengesetze der Länder keine Anwendung.

Seite 77 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Zu beachten ist jedoch, dass nach § 142 Abs. 4 BauGB in der Sanierungssatzung die Anwendung der erwähnten Vorschriften auszuschließen ist, wenn diese für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind und die Durchführung hierdurch nicht erschwert wird (vereinfachtes Verfahren). Das bedeutet, dass je nach der städtebaulichen Situation und den Sanierungszielen eine Verpflichtung der Stadt bestehen kann, den Weg des vereinfachten Verfahrens zu beschreiten. Das vereinfachte Verfahren ist demnach ein städtebauliches Sanierungsverfahren, das unter ausdrücklichem Aus- schluss der oben dargestellten besonderen bodenrechtlichen Vorschriften (§§ 152 - 156 BauGB) durchgeführt wird. Die Entscheidung zwischen den beiden Verfahren ist keine Ermessensentscheidung der Stadt. Viel- mehr muss die Stadt in der Sanierungssatzung die Anwendung der §§ 152 - 156 BauGB ausschlie- ßen, wenn diese Vorschriften für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind und die Durchführung hierdurch nicht erschwert wird (§ 142 Abs. 4 BauGB). Die Vorbereitenden Untersuchungen haben gezeigt, dass im Untersuchungsgebiet sowohl funktionale als auch städtebauliche Substanzmängel vorliegen; entsprechend zielen die Sanierungsbestre- bungen auf eine Umstrukturierung und funktionale Verbesserung des Stadtkerns insgesamt, auf die Umgestaltung des Straßenraums sowie öffentlicher Freiflächen ab. Zudem liegt ein wesentliches Ziel in der Sanierung und Modernisierung privater Gebäude, d.h. die Durchführung der genannten Maßnahmen führt zu einer Qualitätssteigerung des Gebietes. Jedoch sind dabei keine größeren Veränderungen hinsichtlich der derzeitigen Grundstücks- und Eigentumsverhältnisse zu erwarten und kein größerer Grunderwerb durch die Stadt Adenau oder seitens Privater absehbar. Somit wird z.B. das Instrument der Kaufpreisprüfung nach § 153 Abs. 2 BauGB, welches der Preisberuhigung im Sanierungsgebiet dient, für die Durchführung der Sanie- rungsmaßnahmen im zukünftigen Sanierungsgebiet als nicht erforderlich angesehen. Damit sind die Voraussetzungen für das umfassende Sanierungsverfahren nicht gegeben. Das Instrumentarium des vereinfachten Verfahrens wird deshalb zur Verwirklichung der Sanierungs- ziele als ausreichend erachtet. Um weitere für das Stadtbild nachteilige Veränderungen an der Bau- substanz während der Sanierung zu vermeiden, sollte für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet § 144 Abs. 1 und 2 Anwendung finden. Hierdurch werden Veränderungen an den Grundstücken oder deren Eigentumsverhältnissen genehmigungspflichtig.

2.1 Sanierungsrechtliche Vorschriften für beide Verfahren Neben den allgemeinen städtebaurechtlichen Vorschriften kommen im förmlich festgelegten Sanie- rungsgebiet folgende sanierungsrechtliche Vorschriften sowohl im vereinfachten als auch im umfassenden Sanierungsverfahren zur Anwendung: . § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB über das allgemeine Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich (zum besonderen Satzungsvorkaufsrecht vor förmlicher Festlegung vgl. § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB); . § 27 Abs. 1 Nr. 2 BauGB über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB zugunsten eines Sanierungs- und Entwicklungsträgers; . § 87 Abs. 3 Satz 3 BauGB über die Zulässigkeit der Enteignung zugunsten eines Sanierungs- und Entwicklungsträgers; . § 88 Satz 2 BauGB über die Enteignung aus zwingenden städtebaulichen Gründen, . § 89 BauGB über die Veräußerungspflicht der Gemeinde von Grundstücken, die sie durch Vor- kauf oder Enteignung erworben hat (zur weitergehenden Veräußerungspflicht der Sanierungs- träger, vgl. § 159 Abs.3 BauGB); . §§ 144 und 145 BauGB über die Genehmigung von Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgän- gen; hier ist jedoch zu beachten, dass die Gemeinde im vereinfachten Verfahren die Anwendung dieser Vorschriften ausschließen kann (siehe Ausführung unten);

Seite 78 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

. §§ 180 und 181 BauGB über den Sozialplan und den Härteausgleich; . §§ 182-186 BauGB über Miet- und Pachtverhältnisse; . §§ 164 a und 164 b BauGB über den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln.

Die §§ 144 und 145 BauGB treten an die Stelle der entsprechenden Vorschriften des allgemeinen Städtebaurechts, die in dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nur insoweit Anwendung finden, wie die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB im vereinfachten Sanierungsverfahren ausge- schlossen wurde (vgl. § 14 Abs. 4 BauGB, § 15 Abs. 2 BauGB, § 17 Abs. 6 BauGB, § 19 Abs. 4 Nr. 2 BauGB und § 51 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Die Genehmigung nach § 144 BauGB ist eine spezielle, selbständige Sanierungsgenehmigung, die zu einer Baugenehmigung hinzutritt. Es handelt sich um ein besonderes Genehmigungsverfahren neben dem Baugenehmigungsverfahren, das durch einen entsprechenden Antrag eingeleitet wird. Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB (Veränderungssperre) erstreckt sich auf die Durchführung von Vorhaben nach § 29 BauGB. Dies sind Vorhaben, welche die Errichtung, Ände- rung und Nutzungsänderung zum Inhalt haben. Nutzungsänderungen einer baulichen Anlage sind Änderungen, durch die der Anlage eine von der bisherigen Nutzung abweichende Zweckbestimmung gegeben wird und die einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung bedürfen oder gegenüber der Bauaufsichtsbehörde anzeigepflich- tig sind. Es handelt sich dabei um: . die Beseitigung baulicher Anlagen, . die Vornahme erheblicher oder wesentlich wertsteigernder Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzei- gepflichtig sind. Veränderungen sind nur Maßnahmen tatsächlicher Art, nicht Veränderungen rechtlicher Art. . den Abschluss oder die Verlängerung schuldrechtlicher Vereinbarungen über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit vor mehr als einem Jahr. Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB (Verfügungssperre) betrifft: . die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; . die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts (Ausnahme: § 144 Abs. 2 Nr. 2 BauGB), . den Abschluss eines schuldrechtlichen Vertrags, durch den eine Verpflichtung zu einem der vorgenannten Rechtsgeschäfte begründet wird, . die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast, . die Teilung eines Grundstücks.

Für die Handhabung der Genehmigungspflicht nach §§ 144 und 145 BauGB sind vor allem folgende Einzelregelungen von Bedeutung:

2.2 Allgemeine Erteilung der Genehmigung Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungs- gebiet oder Teile desselben durch ortsübliche Bekanntmachung allgemein erteilen (vgl. § 144 Abs. 3 BauGB). Auf demselben Wege kann sie die Genehmigung für die Zukunft widerrufen. Auf Antrag

Seite 79 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK eines Beteiligten muss die Gemeinde über das Vorliegen einer allgemeinen Genehmigung ein Zeug- nis erteilen, das der Genehmigung gleichsteht ("Negativzeugnis") (vgl. § 145 Abs. 6 BauGB i.V.m. § 20 Abs. 2).

2.3 Fristen Über die Genehmigung ist gemäß § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB binnen eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Gemeinde zu entscheiden. Unter den in § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB und § 19 Abs. 3 Satz 3 bis 5 BauGB genannten Voraussetzungen kann die Frist um höchstens drei Monate verlängert werden. Nach § 145 Abs. 1 Satz 2 BauGB und § 19 Abs. 3 Satz 5 BauGB gilt die Geneh- migung als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird.

2.4 Beeinträchtigung der Sanierung Für die Genehmigungserteilung besteht kein Ermessen der Gemeinde. Daher ist die Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB zwingend zu versagen, wenn das Vorhaben, der Rechtsvorgang ein- schließlich der Teilung, der Rechtsakt oder die mit ihm erkennbar bezweckte Nutzung die Durchfüh- rung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme: . unmöglich machen, . wesentlich erschweren oder . ihren Zielen und Zwecken zuwiderlaufen würde.

Die Genehmigungsfähigkeit von Vorhaben, die der Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 und 2 BauGB unterliegen, orientiert sich an den Zielen und Zwecken der Sanierung, wie sie sich aus dem Sanierungskonzept der Gemeinde ergeben. Dies kann in einem Bebauungsplan (§ 140 Nr. 4 BauGB) oder einer informellen Rahmenplanung niedergelegt sein. Während zu Beginn allgemein gehaltene Ziele und Zwecke der Sanierung als Beurteilungsgrundlage für die Prüfung der Genehmi- gungsfähigkeit herangezogen werden können, müssen diese mit dem Fortgang der Sanierung kon- kretisiert werden. Es wird keine Gewissheit verlangt, sondern es genügen konkrete Anhaltspunkte, welche die An- nahme rechtfertigen, dass Beeinträchtigungen i.S. des § 145 Abs. 2 BauGB zu erwarten sind. Hier- bei kommt es im Wesentlichen auf die Lage des Einzelfalles an. Eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs.2 BauGB liegt auch darin, dass bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert über dem sanierungsunbeeinflussten Anfangswert liegt (vgl. § 153 Abs. 2 BauGB). Die Beteiligten können die Genehmigungsfähigkeit von Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgängen dadurch herbeiführen, dass sie für sich und ihre Rechtsnachfolger auf spätere Entschädigungen verzichten, § 145 Abs. 3 BauGB. Versagungsgründe im Sinne des § 145 Abs.2 BauGB können auch durch den Abschluss städtebau- licher Verträge ausgeräumt werden. Eine Genehmigungsversagung führt bei Nachweis des Eigen- tümers der sanierungsbedingten Unwirtschaftlichkeit seines Grundstücks auf sein Verlangen zur Übernahme durch die Gemeinde oder zur Enteignung zu deren Gunsten.

2.5 Grundbuchsperre Das Grundbuchamt darf aufgrund einer nach § 144 Abs.2 Nr. 5 BauGB genehmigungspflichtigen Teilung eine Eintragung in das Grundbuch erst vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid vor- gelegt ist. Dasselbe gilt für die weiteren genehmigungspflichtigen Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 2 BauGB (z.B. rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks), vgl. § 145 Abs. 6. BauGB.

Allgemein gilt es zu beachten, dass gemäß § 142 Abs. 4, 2. Halbsatz BauGB seitens der Stadt A- denau die Möglichkeit besteht, in der Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144

Seite 80 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

BauGB auszuschließen. Es obliegt der Entscheidung der Stadt, innerhalb des vereinfachten Verfah- rens nach ihrem Ermessen unterschiedliche verfahrensrechtliche Gestaltungen für die Sanierungs- satzung zu wählen.

3 Abgrenzung des Sanierungsgebietes Mit der Auswertung der Bestandsaufnahme und der Bestandsanalyse zeigt sich, dass in dem bisher abgesteckten Untersuchungs- bzw. Sanierungsgebiet umfassende städtebauliche Mängel vorliegen, die die Funktionsfähigkeit der Innenstadt einschränken. Da es um das Vorhandensein sogenannter „städtebaulicher Missstände“ geht, spielen Aspekte wie der Bauzustand, die Nutzungen oder Leerstände, aber auch die bauliche Dichte, das Vorhandensein ausreichender Grünflächen u.Ä. eine stärkere Rolle, als das bloße Vorhandensein oder Nicht-Vor- handensein bestimmter Einzelhandels- und Dienstleitungseinrichtungen. Die Untersuchungen haben jedoch auch gezeigt, dass in einigen Bereichen, die zum Untersu- chungsgebiet gehörten, entweder keine derartigen „Missstände“ vorliegen oder dass es aus anderen Gründen nicht gerechtfertigt ist, hier die weitreichenden Instrumente des besonderen Städtebau- rechts anzuwenden. Da das Anwesen „Gartenstraße 13“ (Autohaus Kirfel GmbH & Co. KG) außerhalb des Stadtkerns liegt und als „Enklave“ zu betrachten ist, die in keinem direkten räumlichen Zusammenhang mit diesem steht, wurde es nicht in das Sanierungsgebiet aufgenommen. Das Anwesen des katholischen Kindergartens „St. Johannes der Täufer“ befindet sich am Rande des Stadtkerns. Nach der anstehenden Verlagerung des Kindergartens soll das Gebäude einer neuen Nutzung zugeführt werden. Da jedoch derzeit völlig unklar ist, welche Nutzungsoptionen in Frage kommen und ob in diesem Zusammenhang ein Umbau erforderlich wird, der es rechtfertigt, Fördermittel aus der Stadtsanierung bzw. dem Stadtumbau einzusetzen, wurde das betreffende Grundstück ebenfalls nicht ins Sanierungsgebiet aufgenommen. Um sich allerdings die Möglichkei- ten einer späteren Förderung nicht gänzlich abzuschneiden, wurde der Bereich im Sanierungsrah- menplan als potenzielles Ergänzungsgebiet gekennzeichnet, das beim Vorliegen entsprechender Voraussetzungen zu einem späteren Zeitpunkt in das Sanierungsgebiet aufgenommen werden könnte. Ein entsprechender Vorbehalt wurde auch im Falle des ehemaligen Kindererholungsheimes der Stadt Köln definiert, das sich an das Grundstück des Kindergartens anschließt. Sollten hier künftig Nutzungen angesiedelt werden, die zu einer Stärkung des Stadtkerns beitragen und dabei einen Umbau der vorhandenen Bausubstanz oder ggf. auch bestimmte Ordnungsmaßnahmen notwendig machen, könnte das Grundstück in das Sanierungsgebiet einbezogen werden. Die übrigen Flächen des Untersuchungsgebietes sollen als Sanierungsgebiet ausgewiesen werden. Jedoch war das bisher abgesteckte Gebiet nicht „parzellenscharf“ und muss insofern den tatsächli- chen Flurstücksgrenzen angepasst werden. Damit ergeben sich an einigen Stellen geringfügige Ver- schiebungen nach innen oder außen. Die nachfolgende Abbildung zeigt das Untersuchungsgebiet (blau gestrichelt) sowie das Sanierungsgebiet mit einer violetten Linie in stark verkleinerter Form. Im Übersichtsplan nachrichtlich gekennzeichnet ist zudem das nicht zum Sanierungsgebiet gehö- rende Anwesen „Gartenstraße 13“ (rotes X) sowie das potenzielle Ergänzungsgebiet (Katholischer Kindergarten und Kindererholungsheim) in hellgrauer Hinterlegung mit dunkelgrauer Umrandung. Verbindlich für die Abgrenzung ist allein der großformatige Originalplan mit maßstäblicher Wider- gabe der Grenze des Sanierungsgebietes. Die nachfolgende Abbildung hat daher nur erläuternden Charakter.

Seite 81 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 72: Gebietsabgrenzung für Stadtumbaugebiet in Adenau (Quelle: eigene Darstellung nach ©GeoBasis-DE/LVermGeoRP2002-10-15)

Seite 82 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Teil E Durchführung der Sanierung Die Durchführbarkeit wird anhand verschiedener Kriterien beurteilt. Zum einen dürfen die Ziele der Landesplanung nicht entgegenstehen und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange darf keine Anregungen ergeben, die eine städtebauliche Sanierung in der Stadt Adenau ausschließen. Zum anderen ist die Finanzierung der Sanierung sicherzustellen und ihre zügige Umsetzung zu gewähr- leisten.

1 Zeitplanung Es ist davon auszugehen, dass die Umsetzung der geplanten Maßnahmen eine Laufzeit von 10-12 Jahren mit sich bringt. Mit den ersten öffentlichen Maßnahmen soll zeitnah begonnen werden. Hier- bei handelt es sich um Planungsschritte und Beteiligungsformate für die Umgestaltung der Haupt- straße und die Umnutzung der Komturei. Je nach Verhandlungsfortschritt mit der katholischen Kir- che könnte sich 2019 bereits die Möglichkeit für den Erwerb der Komturei mit Freiflächen ergeben.

2 Sozialplan Sind bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen für die im Plangebiet wohnenden und arbeitenden Menschen voraussichtlich nachteilige Auswirkungen zu erwarten, so ist im Regelfall von der Stadt ein Sozialplan zu erarbeiten. Dabei soll die Stadt allgemeine Vorstellungen entwickeln, wie nachteilige Auswirkungen für die betroffene Bevölkerung vermieden oder ausgeglichen werden können. Sie wird dies spätestens dann tun, wenn die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen bevorsteht. Nachteilige Auswirkungen sind in der Regel zu erwarten, wenn infolge der beabsichtigten Sanie- rungsmaßnahmen mit Umstrukturierungen im Sanierungsgebiet zu rechnen ist, beispielsweise weil die bisher im Gebiet zulässige Nutzung – insbesondere für bereits bebaute Grundstücke – verändert werden soll. Dazu gehören vornehmlich die Auswirkungen eines Wohnungswechsels sowie der Ver- lust des Arbeitsplatzes oder der beruflichen Existenz, die Zerstörung bestehender nachbarschaftli- cher Kontakte oder sonstiger örtlicher Bedingungen und Abhängigkeiten. Nachteilige Auswirkungen durch die Sanierung des Gebietes „Stadtkern“ auf die unmittelbar Be- troffenen werden nach derzeitigem Kenntnisstand nicht eintreten, da keine flächenhaften Sanie- rungsmaßnahmen vorgesehen sind. Die abzusehenden Maßnahmen werden sich im Wesentlichen auf private Einzelgebäude sowie auf den öffentlichen Straßenraum und öffentliche Grün- und Frei- flächen beziehen. Obwohl das Baugesetzbuch zur Erreichung der Sanierungs- und Bebauungsplan- ziele Maßnahmen wie z.B. das Abbruch-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot vorsieht, erscheint es derzeit nicht erforderlich und angesichts der mit solchen Maßnahmen einhergehenden Probleme auch nicht geboten, im künftigen Sanierungsgebiet davon Gebrauch zu machen. Die Frei- willigkeit soll Priorität haben und auf die genannten Gebote sollte, wenn irgend möglich, verzichtet werden. Demzufolge dürften sich aus den Erneuerungsmaßnahmen bei Privatgebäuden für den Ei- gentümer selbst keine sozialen Härten ergeben. Es ist nicht auszuschließen, dass sich im Verlauf der Sanierung Probleme in Einzelfällen ergeben werden, die im Rahmen eines Sozialplanes gelöst werden müssen. Sind bei der Durchführung im konkreten Falle Grundstückseigentümer, Mieter oder Gewerbetreibende betroffen, wird die für die Betroffenen unproblematischste Lösung zur Durchführung empfohlen, die stets auf freiwilliger Basis in die Praxis umgesetzt werden sollte.

3 Erfolgskontrolle Im Laufe der Umsetzung der Maßnahmen zum Stadtumbau-Programm sollte regelmäßig eine Er- folgskontrolle durchgeführt, Stärken und Schwächen der Stadtteilentwicklung laufend ermittelt und die Maßnahmen des Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes auch in Abstimmung mit den Einwohnern und Gewerbetreibenden fortgeschrieben werden.

Seite 83 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

4 Kosten und Finanzierung Eine Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB ist für jede Gesamtmaßnahme aufzustellen, abzustimmen und fortzuschreiben. Sie gibt als Planungs- und Steuerungsinstrument Auf- schluss über die Finanzierung und damit Durchführbarkeit der Gesamtmaßnahme und dient der Ko- ordination der Investitionen der Gemeinden und anderer öffentlicher Aufgabenträger. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht ist erstmalig im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen für die Gesamtmaßnahme aufzustellen und dient als Voraussetzung einer zügigen Durchführung innerhalb eines angemessenen Zeitraums als Nachweis einer gesichert erscheinenden Finanzierung. Zusam- men mit der Vorbereitenden Untersuchung, der städtebaulichen Rahmenplanung, der Satzung und der Gebietsabgrenzung, bildet sie die Grundlage für die Förderentscheidungen der Bewilligungsbe- hörde und insgesamt den Rahmen für die erfolgreiche Durchführung der Gesamtmaßnahme. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht für das Sanierungsgebiet „Stadtkern“ bezieht sich auf einen Durchführungszeitraum von maximal 10-12 Jahren – beginnend im Jahr 2017. Sie berücksichtigt sämtliche, nach dem heutigen Kenntnistand erforderlichen Maßnahmen aus der Vorbereitenden Un- tersuchung und der Rahmenplanung sowie deren pauschal ermittelten Kosten und die Finanzierung. Sie wird im Verlauf der Sanierungsmaßnahme (in Abstimmung mit dem Fördermittelgeber) fortlau- fend auf Plausibilität geprüft und ggf. angepasst. Die Ausgaben sind unterteilt in die nach Städtebauförderungsrecht vorgegebenen Kostengruppen: Vorbereitung der Gesamtmaßnahme, Ordnungsmaßnahmen, Baumaßnahmen und sonstige Maß- nahmen/Vermögenswerte. Einnahmen im geplanten Sanierungsgebiet „Stadtkern“ sind vor allem durch die Erhebung von Straßenausbaubeiträgen zu erwarten. Vorbehaltlich der Ergebnisse dieser Maßnahmenprüfung sind die Förderanteile von Bund und Land (3/4 der Fördersumme) sowie der kommunale Mitleistungsanteil an der Förderung (1/4 der Förder- summe) dargestellt. Die Bereitstellung des Eigenanteils der Stadt Adenau ist im Rahmen ihrer Fi- nanzplanung abzusichern.

Seite 84 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Teil F Anhang

1 Einwohnerfragebogen

Seite 85 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Seite 86 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Seite 87 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Seite 88 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

2 Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Abgrenzung des Untersuchungsgebietes für die Bestandsaufnahme ...... 10 Abb. 2 Gliederung der Stadt Adenau ...... 11 Abb. 3 Nächstgelegene Städte ...... 12 Abb. 4 Einzugsbereich der Stadt Adenau in Fahrminuten ...... 13 Abb. 5 Einwohnerzahl im Einzugsbereich ...... 14 Abb. 6 Ausschnitt aus dem gültigen FNP der VG Adenau für die Stadt Adenau ...... 16 Abb. 7 Gegenüberstellung des ehemaligen Sanierungsgebietes (orange) zum heutigen Untersuchungsgebiet (blau)...... 17 Abb. 8 Collage des Pferdemarktes ...... 18 Abb. 9 Bebauungsplan des Pferdemarktes ...... 19 Abb. 10 Fotocollage ortsbildprägender Denkmäler ...... 22 Abb. 11 Kulturdenkmäler im Untersuchungsgebiet...... 23 Abb. 12 Bevölkerungsentwicklung 1962- 2015 der Stadt Adenau ...... 24 Abb. 13 Bevölkerungsentwicklung in der VG Adenau ...... 25 Abb. 14 Entwicklung der Altersstruktur von 2006 bis 2015 in der Stadt Adenau ...... 26 Abb. 15 Altersquotienten in Adenau...... 26 Abb. 16 Entwicklung der Altersstruktur in der VG Adenau...... 27 Abb. 17 Durchschnittliche Haushaltsgröße nach Verwaltungsbezirken ...... 28 Abb. 18 Haushaltsgrößen in der Stadt Adenau in % ...... 28 Abb. 19 Niedergelassene Mediziner und Apotheken ...... 31 Abb. 20 Anzahl der Beschäftigten in Adenau ...... 31 Abb. 21 Hauptstraße 22 ...... 32 Abb. 22 Hauptstraße 52 ...... 32 Abb. 23 Bedeutung des Tourismus in Adenau...... 33 Abb. 24 Gymnasium (Dr.-Klausener-Straße 43-45) und Grundschule (Schulstraße 18) ...... 34 Abb. 25 Hocheifelhalle mit Eingangsbereich, Hauptstraße 157 ...... 35 Abb. 26 Wohnstruktur in Adenau ...... 36 Abb. 27 Verbandsgemeindeverwaltung: Kirchstraße 19 ...... 36 Abb. 28 Rathaus: Kirchstraße 15 ...... 36 Abb. 29 Nutzungen im Untersuchungsgebiet ...... 37 Abb. 30 Markt ...... 38 Abb. 31 Hauptstraße 52, 50, 46, 44 ...... 38 Abb. 32 Hofsituationen in der Haupt- und Kirchstraße ...... 39 Abb. 33 Westlicher Stadteingangsbereich ...... 40 Abb. 34 Östlicher Stadteingangsbereich ...... 40 Abb. 35 Bereich um den Markt ...... 41 Abb. 36 Bereich um Verwaltung und Edeka ...... 42

Seite 89 STADT ADENAU UNTERSUCHUNGSGEBIET „STADTKERN“ Förderprogramm „Stadtumbau“: Vorbereitende Untersuchungen gemäß §141 BauGB mit ISEK

Abb. 37 Gebäude ohne eigene Ladenzugänge ...... 43 Abb. 38 Übersicht über die Kriterien der Einstufung des Sanierungsbedarfs ...... 44 Abb. 39 Sanierungsbedarf ...... 45 Abb. 40 Bausubstanz im Untersuchungsgebiet ...... 46 Abb. 41 Leerstehende Immobilien an der Hauptstraße ...... 48 Abb. 42 Leerstände im Untersuchungsgebiet ...... 49 Abb. 43 Markt ...... 50 Abb. 44 Hauptstraße Höhe Hotel „Zum Wilden Schwein“ ...... 50 Abb. 45 Hauptstraße Blickrichtung Osten ...... 51 Abb. 46 Hauptstraße Blickrichtung Westen ...... 51 Abb. 47 Dietrich-Bonhoeffer-Straße mit Blick auf Edeka-Stellplätze ...... 52 Abb. 48 Dr.-Creutz-Platz mit Blick auf Edeka-Stellplätze ...... 52 Abb. 49 Wimbachstraße Parkpalette (Quelle: ISU, 2016) ...... 52 Abb. 50 Hauptstraße Blickrichtung Osten ...... 52 Abb. 51 Wimbachstraße Parkplätze ...... 52 Abb. 52 Wimbachstraße Parkpalette ...... 53 Abb. 53 Wimbachstraße Parkpalette ...... 53 Abb. 54 Wimbachstraße Parkpalette ...... 53 Abb. 55 Wimbachstraße Parkpalette ...... 53 Abb. 56 Wimbachstraße Parkpalette ...... 53 Abb. 57 Wimbachstraße Parkpalette ...... 53 Abb. 58 Wimbachstraße Parkpalette ...... 53 Abb. 59 Parkplatzsituation mit 3-Gehminutenradius in der Stadt Adenau ...... 54 Abb. 60 Hauptstraße Blick auf den Edeka Markt ...... 55 Abb. 61 Kirchstraße 4 ...... 55 Es konnten keine Einträge für ein Abbildungsverzeichnis gefunden werden.Abb. 64 ... Wohndauer der Befragten in Adenau ...... 58 Abb. 65 Gründe für die Wahl Adenaus als Wohnstandort ...... 58 Abb. 66 Bewertung der Stadt Adenau nach Schulnoten ...... 59 Abb. 67 Gewünschte Maßnahmen für den Stadtkern ...... 61 Abb. 68 Mängel am Gebäudebestand ...... 62 Abb. 69 Beabsichtigte Sanierungsmaßnahmen ...... 63 Abb. 70 Bestandsanalyseplan ...... 67 Abb. 71 Sanierungsrahmenplan mit Maßnahmenvorschlägen...... 76 Abb. 72 Gebietsabgrenzung für Stadtumbaugebiet in Adenau ...... 82

Seite 90