Brückenschlag in Der Krise Finden Investoren Und Immobilienmanager Zueinander Inhalt Zur Sache
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Ausgabe 1 | 2010 RAUM mehr Das Immobilienmagazin von Union Investment Zuversicht US-Markt steht vor der Wende Lichtblick Nachhaltige Energiekonzepte Brückenschlag In der Krise finden Investoren und Immobilienmanager zueinander INHALT ZUR SACHE TITEL Wer seinen Immobi- Plädoyer für eine weltweite ökosoziale Marktwirtschaft lienbestand in 4 Ein hartes Stück Arbeit Die Branche besinnt sich wieder von Franz Josef Radermacher Schuss hält, punktet auf die bewährten Instrumente des Immobiliengeschäfts auch in schwierigen Zeiten. Seite 4 7 Interview Hanspeter Gondring, Studienleiter an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg, Stuttgart 9 Studie Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment steigt erneut ie Welt befindet sich in einer extrem schwierigen Situation. Als Allerdings reicht technischer Fortschritt alleine nicht. Parallel müssen Folge der wirtschaftlichen Globalisierung sieht sich das welt- gesellschaftliche Innovationen durchgesetzt werden, um die Nutzung MÄRKTE Dökonomische System in einem Prozess zunehmender Entfesse- von Ressourcen sinnvoll zu begrenzen. Dies ist heute ein Thema der 10 US-Markt Investoren beurteilen die Märkte New York, lung und Entgrenzung. Vor allem das rasche Bevölkerungswachstum Global Governance. Das bedeutet, es müssen gleichzeitig zwei For- Chicago, Seattle und Washington weiterhin unterschiedlich hin zu zehn Milliarden Menschen und das wirtschaftliche Aufholen men von Innovationen verfolgt werden: diejenige im Bereich Technik, 14 Budgethotels Preiswerte Anbieter profitieren von der Krise großer Schwellenländer wie China, Indien und Brasilien stellen unter Design und neue Materialien und diejenige im Bereich Governance, Umwelt- und Ressourcenaspekten eine gigantische Herausforderung also der Gestaltung politisch-gesellschaftlicher Strukturen. Gelingt PORTFOLIO dar. Angesichts hoher CO2-Emissionen droht womöglich schon bald es, beide in einer klugen Zukunftsstrategie zu verknüpfen, gibt es 18 Institutionelle Investoren Versicherungen und Versorgungs- die Klimakatastrophe. Eine der sichtbaren Konsequenzen der globa- eine realistische Perspektive für Nachhaltigkeit auf Basis einer welt- kassen wollen ihre Immobilienquoten aufstocken len Fehlsteuerung ist die Weltfinanz- und Weltwirtschaftskrise, deren weiten ökosozialen Marktwirtschaft. Gelingt dies nicht, droht der Ende nicht absehbar ist. Kommt es also zum Krieg um Ressourcen, ökologische Kollaps oder aber eine Ressourcendiktatur in einer welt- KONZEPTE um die Frage: Wer kann, wer darf auf Ressourcen in welchem Umfang weiten Zweiklassengesellschaft neofeudalen Typs. 22 Erneuerbare Energien Gebäude werden in Zukunft mehr zugreifen? Oder droht umgekehrt bei übermäßigem Zugriff auf unsere Was heißt das zusammenfassend? Die globale Situation ist kri- Energie erzeugen als verbrauchen New Yorks Büromarkt endlichen Energie- und Rohstoffquellen der globale Kollaps? tisch. Eine Chance auf eine friedliche Zukunft in Wohlstand hat die 26 Standortinitiativen Eigentümer von Büroimmobilien steht vor der Wende. Hierbei ist der technische Fortschritt von entscheidender Bedeutung. Menschheit nur, wenn es gelingt, weiteren technischen Fortschritt, Seite 10 engagieren sich gemeinsam für ihre Quartiere 28 Drehort Immobilie Gebäude spielen im Film mehr als nur Er erlaubt, aus weniger Input mehr Output zu erzeugen. Für innova- insbesondere auch im Immobiliensektor, mit Innovationen im Bereich eine Statistenrolle. Manchmal sind sie die heimlichen Stars tive Unternehmen liegen hier große Chancen. Das gilt vor allem für globaler Regulierung zu verknüpfen. Das Leitmotiv lautet daher: Im Logistikpark den Immobilien- und Bausektor, der wie wenige andere Branchen „ökosozial statt marktradikal“. „G.Park Blue RUBRIKEN Planet“ ist die erheblichen Anteil am Ressourcenverbrauch, Energieverbrauch und Sonne der Ener- 3 Zur Sache Franz Josef Radermacher plädiert für eine an der Erzeugung von Klimabelastungen hat, der aber zugleich be- gielieferant. weltweite ökosoziale Markt wirtschaft Seite 22 sonders große Verbesserungspotenziale bietet. Dabei geht es um 32 Nachrichten Kulturhauptstädte als Impulsgeber für die Stadt- Green Buildings, die energetische Sanierung des Bestandes sowie entwicklung; Europäischer Markt für Immobilieninvestments; Hamburg ist „European Green Capital 2011“; Neue Energie- die Vision einer Zukunft, die auf geringen Energieverbrauch, geringe richtlinien für Gebäude in der EU Volumina von Abfallmaterialien und geringe Klimagasemissionen ab- 33 Nachrichten Jahresbilanz der Union Investment Real Estate zielt. Das werden Gesellschaft und Markt fordern und durchsetzen. onstruction C GmbH; ULI startet Onlineplattform; Europäischer Markt berhardt E Die Unternehmen müssen agieren. Wer heute die richtigen Prozesse für Einzelhandelsimmobilien; BVI-Studie zur Fondsanleger- lvira lvira E gelmund; gelmund; I präferenz lm/ initiiert, wird mittelfristig erheblich profitieren. U . J. J. 34 Nachrichten Prime Property Award 2010; RICS-Studie zur H Eine Zukunftsgestaltung und eine tragfähige Wohlstandsentwick- niversität Jackie Chan fliegt Nachhaltigkeit; Buchtipp: „Atlas der Globalisierung“ U lung für zukünftig zehn Milliarden Menschen sind jedenfalls ohne im Film durch Berlin. ax Kohr; ax Kohr; 34 Impressum/Kontakt blickwinkel/ over); fundamental verbesserte technische Lösungen nicht denkbar. Ziel C Seite 28 M ist dabei ein doppelter „Faktor 10“: eine Verzehnfachung der Welt- alherbe/laif ( wirtschaftsleistung in den kommenden 70 Jahren bei zehnfach er- M arcel höhter Ökoeffizienz und einer bis dahin herzustellenden weltweiten M TITELBILD Fotos: PPW/ Gazeley; Photography; sozialen Balance. Blick auf „The Loop“, den Finanzdistrikt von Chicago. Eines der Wahrzeichen der Universitätsprofessor Franz Josef Radermacher ist unter Metropole ist der „Sears Tower“ mit seiner markanten Doppelspitze. Das 442 Me- anderem Präsident des Global Economic Network, Vize- ter hohe Bürogebäude mit 110 Geschossen ist das höchste Gebäude in der präsident des Ökosozialen Forums Europa und Mitglied „Windy City“ am Lake Michigan. des Club of Rome. [email protected] 2 RAUM & mehr 1/2010 RAUM & mehr 1/2010 3 TITEL Immobilien müs sen sorgfältig und Ein hartes Stück Arbeit kostenbewusst be- wirtschaftet wer- den. Diese Tugend Die Branche besinnt sich wieder auf die bewährten Instrumente des Immobiliengeschäfts. Erfolgreich ist, zahlt sich hier in Peking genauso wer viel Erfahrung mitbringt und einen langen Atem hat. Von Miriam Beul und Anne Wiktorin aus wie anderswo. ine eigentümliche Wende hat die globale Krise bewirkt, eine Art Entwicklungsgeschäft. Am Frankfurter Westend stellte IFM Anfang 2009 Salto rückwärts: Die in den Jahren des Booms als bloßes Finanz- das „Romeo & Julia“ fertig. Die revitalisierten Doppeltürme verfügen Eprodukt (miss-)verstandene Immobilie materialisiert sich wieder, zusammen über rund 15.000 Quadratmeter Mietfläche. Trotz Nach- befreit sich aus ihrem virtuellen Zahlengefängnis, wird greifbar. Denn frageflaute konnten Glatzel und sein Team das Objekt innerhalb von Investoren, Entwickler, Dienstleister und auch Banken haben erkennen neun Monaten zu 70 Prozent vermieten. Ein Erfolg in diesen Zeiten. müssen, was die alten Hasen unter ihnen schon immer wussten: Immo- Der Umbau der „Zeilgalerie“, ebenfalls in Frankfurt am Main, läuft der- bilien machen Arbeit, und das schnelle Geschäft mit dem Produkt aus zeit auf Hochtouren. IFM hat die 1992 eröffnete Einzelhandelsimmo- Beton und Steinen verspricht bestenfalls kurzfristig hohe Gewinne. Auf bilie 2008 erworben. Ende 2010 soll die bekannte Einkaufsadresse in Dauer aber führen nur ein langer Atem und die nötige Erfahrung zum neuem Glanz erstrahlen. Erfolg. Erst recht in Zeiten wie diesen, wenn die Märkte im Abschwung „Nach wie vor investieren wir in sehr gut gelegene Immobilien, die sind, die Nachfrage der Mieter zurückgeht, wenn Preise und Mieten unter nicht mehr marktfähig sind, und verkaufen sie nach der Sanierung weiter. Druck geraten, Finanzierungen wackeln und sich so mancher ehrgeizige Unser Geschäftsmodell hat sich also nicht geändert. Neu ist, dass es von Businessplan nicht erfüllt. Dann sind sie wieder gefragt, die Tugenden solchen Objekten nun viel mehr gibt als vor dem Ausbruch der Krise“, des gewissenhaften Immobiliengeschäfts: solide Finanzierung, aktives sagt der IFM-Chef. Bei Akquisitionen gehe IFM daher nun noch konser- Bestandsmanagement, enger Mieterkontakt, sorgfältige und kosten- vativer vor. Anders als zuvor kämen Ankäufe in 1b-Lagen nicht mehr in- bewusste Bewirtschaftung. frage. „Dann lieber in 1a investieren und intensiver mit der Immobilie Wer diese Tugenden besitzt, kann vergleichsweise gelassen in die arbeiten“, sagt er. Eine andere Korrektur trägt inzwischen erste Früchte: Zukunft blicken. Wer Schwächen hat, muss an sich arbeiten. Denn, sagt Das Property Management machen Glatzels Leute wieder selbst. Zwi- Georg Glatzel, CEO von IFM Immobilien, und spricht aus, was die meis- schenzeitlich ließ sich IFM von externen Partnern unterstützen. „Doch ten denken: „Die Krise ist noch nicht vorbei. Wir gehen davon aus, dass die Qualität hat nicht gestimmt.“ Gerade jetzt seien zufriedene Mieter 2010 noch unglückselige Überraschungen auf uns zukommen.“ Eine das A und O, mahnt Glatzel. grundsätzliche Strategiewende wird er für sein Unternehmen nicht ein- läuten. Aber einige Bereiche wird auch er neu ausrichten: „Eine Situa- Mieter rücken in den Mittelpunkt tion wie jetzt gab es noch nie“, so Glatzel. Der börsennotierte Investor, „Mieter zu verlieren, ist derzeit das größte Risiko“, bestätigt Klaus