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Grundstücksmarktbericht 2003 Für Die Stadt Brandenburg an Der Havel - Auszug

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Grundstücksmarktbericht 2003 Für Die Stadt Brandenburg an Der Havel - Auszug Grundstücksmarktbericht 2003 für die Stadt Brandenburg an der Havel - Auszug - 1. Informationen über die Stadt Brandenburg an der Havel Der Grundstücksmarkt einer Region wird vor allem von der Wirtschaftsstruktur, der Bevölke- rungsdichte, seiner Verkehrserschließung, der Entfernung zu Ballungsräumen und der durch das Umland geprägten Lebensqualität beeinflusst. Deshalb erfolgen an dieser Stelle einige markante Angaben zur Stadt Brandenburg an der Havel. Mit der Gemeindegebietsreform 2003 wurden die Orte Gollwitz und Wust zur Stadt Brandenburg an der Havel eingemeindet. Einwohner : ca. 75.700 Bevölkerungsdichte : 331 Einwohner je km² Fläche : 228,8 km² mittlere Höhenlage : 32,5 m über NHN Flächennutzung Verkehrsflächen 4% Waldflächen landw irt. 29% Flächen 32% Sonstige 4% Geb.-u.Geb.- nebenflächen 13% Wasserflächen 18% Verkehrsanbindungen: - Bundesautobahn 2 (Anschluss in 9 km Entfernung) - Bundesautobahn 10 (Anschluss in 20 km Entfernung) - Bundesstraße 1 (kreuzt die Stadt) - Bundesstraße 102 (kreuzt die Stadt) - Deutsche Bahn AG – Strecke Berlin-Hannover - Deutsche Bahn AG – Strecke Neustadt/ Dosse - Belzig - Bundeswasserstraße Havel und Elbe – Havel - Kanal - Regionalflugplatz Briest 2. Gesamtumsätze und deren Entwicklung Die Entwicklung des Grundstücksmarktes einer Region wird durch die drei Eckdaten - Kauffallanzahl - Flächenumsatz - Geldumsatz grob charakterisiert. Diese Fallzahlen haben zwar nur eine indirekte Aussagekraft, wider- spiegeln aber die wirtschaftliche, finanzielle und politische Situation einer Region. Umsatzübersicht 1250 1000 750 500 Anzahl der Verkäufe 250 Geld in Mill. EUR Fläche in ha 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Für das Jahr 2003 wurden folgende Umsätze registriert: Anzahl der Verkäufe: 557 Geldumsatz: 29,0 Mill. EUR Flächenumsatz: 114,8 ha. Für die Stadt Brandenburg an der Havel lässt sich feststellen, dass im Jahre 2003 eine Kauf- fallanzahl in der Größenordnung von 2002 und 2001 registriert wurde, jedoch ist der Geld- umsatz und der Flächenumsatz gesunken. Das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt kann als stabil und beruhigt eingeschätzt wer- den. Größere Marktschwankungen in den einzelnen Teilmärkten wurden nicht festgestellt. 3. Grundstücksteilmärkte 3.1 Unbebaute Bauflächen Eine hervorgehobene Rolle im Bereich der unbebauten Bauflächen nimmt der Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaus ein. Verkäufe von Baugrundstücken für den individuellen Woh- nungsbau wurden nach Ankündigung des Wegfalls der Eigenheimzulage zum Jahresende vermehrt registriert. Das eigene Heim errichtet auf dem eigenen Grundstück ist der Wunsch vieler Brandenburger. Das kommt sehr deutlich in der nachfolgenden Statistik zum Aus- druck. Brandenburg a.d.H. Cottbus Frankfurt/O. Dessau 1995 196 127 88 227 1996 224 115 89 145 1997 164 178 189 168 1998 247 203 207 240 1999 235 243 154 111 2000 169 193 119 120 2001 160 115 100 147 2002 131 105 65 125 2003 124 150 65 102 Summe 1650 1429 1076 1385 durchsch. Anzahl von 2,3 1,5 1,7 1,8 Kauffällen /1000 EW Im Vergleich zu anderen kreisfreien Städten, wie Cottbus, Frankfurt(Oder) und Dessau (Sachsen-Anhalt), wurden in der Stadt Brandenburg an der Havel in den letzten Jahren deut- lich mehr unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau veräußert. 3.2 Bebaute Grundstücke Im Bereich der bebauten Bauflächen nimmt der Teilmarkt der Einfamilienhäuser, Doppel- haushälften und Reihenhäuser eine dominante Stelle ein. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses registrierte im Berichtsjahr 128 Verkäufe von Grundstücken mit Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern, von denen 109 Verkäufe der nachfolgenden Auflistung zugeordnet werden konnten. Diese Auflistung gibt Umsatzzahlen und Durchschnittswerte für die jeweilige Kategorie wieder. Diese Daten sind nicht nach Baujahr, Bauzustand und Lage differenziert. Die ( )-Werte in der nachfolgenden Auflistung entsprechen den Angaben des Vorjahres. Einfamilien- Doppelhaus- Reihen- häuser hälften häuser Anzahl der 61 26 22 Kauffälle (71) (35) (32) Wertumsatz 7,3 2,6 1,6 in Mill. EUR (7,9) (3,9) (1,9) Flächenumsatz 7,8 1,7 0,8 in ha (8,9) (2,2) (1,0) mittlerer Kaufpreis 118.900 110.600 70.800 in EUR (110.600) (110.600) (60.109) mittlere Grund- 761* 501* 281* stücksfläche in m² (790) (616) (322) mittlere 133 102 99 Wohnfläche in m² (122) (102) (92) * Zur Berechnung der mittleren Grundstücksfläche wurde die Datenmenge um Ausreißer bereinigt. 3.3 Wohnungs- und Teileigentum Grundsätzlich kann festgestellt werden, dass Wohn-/Teileigentum am Gesamtmarktgesche- hen in der Stadt Brandenburg an der Havel seit 1990 keine bedeutende Rolle einnimmt; in diesem Berichtsjahr liegt der Anteil an der Kauffallanzahl bei 3,2 %. Es wurden 18 Verkäufe von Wohneigentum registriert, darunter befinden sich drei aus Zwangsversteigerungsverfahren. 3.4 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Der Gutachterausschuss verfolgt seit Jahren die Entwicklung dieses Grundstücksteil- marktes. Die nachfolgenden Daten stellen das Zahlenmaterial des Jahrgangs 2003 dar; die Klammerangaben widerspiegeln den Mittelwert aus dem Zeitraum 1999 bis 2003. Dieses Zahlenmaterial ist unabhängig von möglichen Lageabhängigkeiten innerhalb des Stadtgebietes Brandenburg an der Havel zusammengestellt worden. Ackerland : keine Verkäufe (Mittelwert von 0,31 EUR/m² aus Zeitraum 1999-2003) Grünland : zwischen 0,08 und 0,51 EUR/m² (Mittelwert von 0,18 EUR/m² aus Zeitraum 1999-2003) Waldflächen : zwischen 0,14 und 0,20 EUR/m² einschließlich Auf- wuchs (Mittelwert von 0,15 EUR/m² aus Zeitraum 1999-2003) Für den Stichtag 01.01.2004 wurden landwirtschaftliche Bodenrichtwerte für die Qualität Ackerland, Grünland und Forsten in der Bodenrichtwertkarte ausgewiesen. 4. Bodenrichtwerte Bei unbebauten Grundstücken wird die Höhe des Preisniveaus durch die Bodenrichtwerte mit Stand 01.01.2004 aufgezeigt. Die Preisentwicklung des Baulandmarktes im Jahr 2003 weist folgende Tendenzen auf. 1. Im innerstädtischen Gebiet (Altstadt, Neustadt, Dominsel) haben sich die Preise auf gleich hohem Niveau bestätigt. 2. In den gewachsenen Siedlungsgebieten liegen seit Jahren stabile Grundstückspreise für Wohnbauflächen vor. Nur im Bereich der “Eigenen Scholle“ sind Rückgänge zu verzeichnen. 3. In den dörflichen Lagen sind die Grundstückspreise für Wohnbauflächen auf dem Vorjahresniveau geblieben oder leicht gestiegen. Die Anstiege sind in den Ortsteilen Göttin, Neuschmerzke, Wust und Mahlenzien zu verzeichnen. 4. In drei Wohnparksiedlungen sind die Bodenrichtwerte gesunken; davon im Gebiet „Am Rehhagen“ drastisch von 100,- EUR/m² auf 70,- EUR/m². 5. Sanierungsgebiete/ Entwicklungsgebiete Die Stadt Brandenburg an der Havel hat am 29.06.1993 durch eine Satzung ein Sanie- rungsgebiet im einfachen und umfassenden Verfahren förmlich festgelegt. Das Sanierungsgebiet erstreckt sich über weite Teile der Altstadt, der Dominsel und des Neustädtischen Zentrums. 6. Sonstige erforderliche Daten Im Marktbericht 2003 sind zu folgenden Punkten zusätzliche Informationen, Daten und Aus- wertungen veröffentlicht. - Indexreihe für Zentrumslagen - Indexreihe für Wohnbauland - Indexreihe für dörfliche Lagen - Umrechnungskoeffizienten - Liegenschaftszinssätze (keine ermittelt, da keine Kauffälle von vermieteten Ertrags- objekten vorhanden) - Vergleichsfaktoren: durchschnittlicher Kaufpreis je m² Wohnfläche von Miethäusern mit einem Baujahr von ca. 1900 und einem dem Baualter entsprechenden befriedi- genden bis mangelhaften Bauzustand - Vergleichsfaktoren: durchschnittliche Kaufpreise je m² Wohnfläche von Einfamilien- häusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern gestaffelt nach Baualtersstufen - Marktanpassungsfaktoren für Einfamilienhäuser - Marktanpassungsfaktoren für Doppelhaushälften - Marktanpassungsfaktoren für Reihenhäuser - Erbbauzinssätze Mietspiegel Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Brandenburg an der Havel wirkt seit der erstmaligen Erstellung eines Mietspiegels für nicht preisgebundenen Wohnraum für den „Arbeitskreis Mietspiegel“ seit 1997 als moderierendes Gremium. Der Mietspiegel wurde 2002 nach wissenschaftlichen Methoden erarbeitet und entspricht damit einem qualifizierten Mietspiegel entsprechend der gesetzlichen Vorgaben. Er ist für ein Entgelt von 1,50 EUR bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte zu beziehen. Für das Jahr 2004 ist mit einer Fortschreibung des Mitspiegels zu rechnen. .
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