EINZELHANDELSKONZEPT Für Die Stadt Viersen – Fortschreibung - Entwurf

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EINZELHANDELSKONZEPT für die Stadt Viersen – Fortschreibung - Entwurf -

Im Auftrag der Stadt Viersen

Junker und Kruse Dortmund, Mai 2010

Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Fortschreibung

Im Auftrag der Stadt Viersen

Endbericht (Entwurf)

Bearbeiter Büro Junker und Kruse Julia Hagemann Stefan Kruse Andreas Mayer unter Mitarbeit von Simon Rausch

Stadt Viersen, FB 60 III Karen Krätschmer Ingo Wöltge

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Markt 5 44137 Dortmund Tel. 02 31-55 78 58-0 Fax 02 31-55 78 58-50 www.junker-kruse.de [email protected]

Dortmund, Mai 2010

Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frauen und Männer angesprochen.

Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht (§ 2 Absatz 2 sowie § 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auf- traggeber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Ver- öffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt.

Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Inhaltsübersicht

1 Ausgangslage und Ziele der Untersuchung...... 9

2 Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends im Einzelhandel .....12

3 Methodik...... 15

4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Viersen ...... 22

5 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil...... 27

6 Nachfragesituation des Viersener Einzelhandels ...... 75

7 Entwicklungsspielräume und Steuerungsmodelle der Viersener Zentren- und Einzelhandelsentwicklung...... 83

8 Strategische Bausteine des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen...... 98

9 Bewertung von Potenzialflächen...... 207

Verzeichnisse...... 250

Anhang ...... 256

Glossar – Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe...... 264

Junker und Kruse 5 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Detailliertes Inhaltsverzeichnis

1 Ausgangslage und Ziele der Untersuchung...... 9

2 Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends im Einzelhandel .....12

3 Methodik...... 15 3.1 Angebotsanalyse ...... 15 3.2 Nachfrageanalyse ...... 19 3.3 Städtebauliche Analyse ...... 19 3.4 Kommunikationsstruktur...... 20

4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Viersen ...... 22 4.1 Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung ...... 22 4.2 Bevölkerung und Siedlungsstruktur ...... 23 4.3 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Viersen ...... 24

5 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil...... 27 5.1 Gesamtstädtische Einzelhandelsstruktur ...... 27 5.2 Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebots in der Stadt Viersen...... 34 5.3 Übersicht über die räumlichen Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels...... 39 5.4 Einzelhandelsstandorte im Stadtteil Viersen...... 40

5.4.1 Hauptgeschäftszentrum der Innenstadt Alt-Viersen...... 40

5.4.2 Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße...... 45

5.4.3 Sonderstandort Kanalstraße ...... 47 5.5 Einzelhandelsstandorte im Stadtteil Dülken ...... 50

5.5.1 Stadtteilzentrum Dülken ...... 50

5.5.2 Sonderstandort Bruchweg...... 54

5.5.3 Sonderstandort Viersener Straße („Gierlingsfläche“) ...... 56 5.6 Einzelhandelsstandorte im Stadtteil Süchteln – Stadtteilzentrum Süchteln ...... 59 5.7 Struktur und räumliche Verteilung der wohnungsnahen Grundversorgung ...... 63

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 6 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

5.8 Fazit der Angebotsanalyse...... 71

6 Nachfragesituation des Viersener Einzelhandels ...... 75 6.1 Umsätze und Zentralitäten des Viersener Einzelhandels ...... 75 6.2 Fazit der Nachfrageanalyse ...... 82

7 Entwicklungsspielräume und Steuerungsmodelle der Viersener Zentren- und Einzelhandelsentwicklung...... 83 7.1 Ökonomische Rahmenbedingungen...... 83 7.2 Steuerungsmodelle der Einzelhandelsentwicklung (Szenarien)...... 88 7.3 Entwicklungsleitbild für die Stadt Viersen: „Räumlich funktionale Gliederung“...... 95

8 Strategische Bausteine des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen...... 98 8.1 Zielkonzeption zur Einzelhandelsentwicklung in Viersen...... 98 8.2 Standortstrukturmodell ...... 102 8.3 Viersener Sortimentsliste ...... 106 8.4 Entwicklungsbereiche des Einzelhandels in Viersen ...... 117

8.4.1 Zentrale Versorgungsbereiche ...... 118 8.4.1.1 Zentraler Versorgungsbereich Alt-Viersen ...... 123 8.4.1.2 Zentraler Versorgungsbereich Dülken...... 134 8.4.1.3 Zentraler Versorgungsbereich Süchteln...... 140 8.4.1.4 Zwischenfazit zentrale Versorgungsbereiche...... 145

8.4.2 Sonderstandorte...... 147 8.4.2.1 Sonderstandort Kanalstraße (Stadtteil Viersen) ...... 149 8.4.2.2 Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße (Stadtteil Viersen)...... 152 8.4.2.3 Sonderstandort Bruchweg (Stadtteil Dülken) ...... 155 8.4.2.4 Sonderstandort Viersener Straße („Gierlingsfläche“, Stadtteil Dülken) ...... 158 8.4.2.5 Zwischenfazit Sonderstandorte...... 160

8.4.3 Sicherung der Grund- und Nahversorgung ...... 161 8.4.3.1 Nahversorgungsstandorte im Stadtteil Viersen...... 164 8.4.3.2 Nahversorgungsstandorte im Stadtteil Dülken ...... 172 8.4.3.3 Nahversorgungsstandorte im Stadtteil Süchteln...... 182 8.5 Tabubereiche des Einzelhandels in Viersen ...... 191 8.6 Grundsätze der Entwicklung des Einzelhandels in Viersen ...... 191

Junker und Kruse 7 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

8.6.1 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Grundsatz 1) ...... 193

8.6.2 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten (Grundsatz 2) ...... 198

8.6.3 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (Grundsatz 3) ...... 201

8.6.4 Prüfschema zur ersten Einordnung von Einzelhandelsvorhaben ...... 205

9 Bewertung von Potenzialflächen...... 207 9.1.1.1 Potenzialflächen im Stadtteil Viersen...... 208 9.1.1.2 Potenzialflächen im Stadtteil Dülken ...... 231 9.1.1.3 Potenzialflächen im Stadtteil Süchteln ...... 240

Verzeichnisse...... 250

Anhang ...... 256

Glossar – Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe...... 264

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 8 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

1 Ausgangslage und Ziele der Untersuchung

Das vorliegende Konzept wurde als Fortschreibung des im Jahr 2005 erarbeiteten Struk- tur- und Standortgutachtens Einzelhandel für die Stadt Viersen entwickelt. Es soll sowohl eine fundierte Bewertungsgrundlage für aktuelle Planvorhaben liefern, als auch mögliche Entwicklungsperspektiven und erforderliche (insbesondere baurechtliche) Handlungsnot- wendigkeiten aufzeigen, so dass sowohl Verwaltung als auch Politik in die Lage versetzt werden, eine stadtentwicklungspolitische Grundsatzentscheidung zu treffen sowie frühzei- tig mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die Viersener Versor- gungsstrukturen einschätzen zu können.

Die – auch insbesondere rechtliche – Notwendigkeit (im Sinne der späteren bauleitplanerischen Umsetzung) eines solchen städtebaulichen Konzeptes i.S.v. § 1 (6) Nr. 11 ist in verschiedenen Urteilen des OVG Münster nochmals hervorgehoben worden: Denn „erst solche konzeptionelle Festlegungen, die dann gem. § 1 (6) Nr. 11 BauGB n.F. (früher: § 1 (5) Satz 2 Nr. 10 BauGB) auch bei der weiteren Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichti- gen sind, lassen in aller Regel die Feststellung zu, ob das Angebot bestimmter Warensor- timente an bestimmten Standorten in das städtebauliche Ordnungssystem der jeweiligen Gemeinde funktionsgerecht eingebunden ist.“1

Die Erarbeitung eines entsprechenden Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für die Stadt Viersen ist somit konsequent und vor dem Hintergrund seit der letzten Bearbeitung einge- tretener veränderter rechtlicher Rahmenbedingungen (in erster Linie die jüngst in Kraft getretene erneute Novellierung des BauGB - § 9 (2a)), aber auch im Hinblick auf die im Juni 2007 durch den Landtag NRW mehrheitlich beschlossene Novellierung der landesplanerischen Vorgaben2 zur Steuerung des Einzelhandels in NRW (§ 24a LEPro) sowie in Tei- len darauf aufbauender aktueller Rechtsprechungen zahlreicher Obergerichte und auch des Bundesverwaltungsgerichts zum Themenkomplex Einzelhandelssteuerung auch zwingend erforderlich.

Für die aktualisierende Fortschreibung stehen folgende Fragestellungen im Mittelpunkt des Untersuchungsinteresses:

.Welche (veränderten) rechtlichen Rahmenbedingungen sind der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Viersen zugrunde zu legen?

1 OVG NRW, Urteil vom 30. Januar 2006 - 7 D 8/04.NE; hier Seite 16; vgl. zur Notwendigkeit eines Einzel- handelskonzepts auch OVG NRW, Urteil vom 28. August 2006 - 7 D 112/05.NE 2 Wenngleich ein Urteil des OVG NRW (10 A 1676/08) vom 30.09.2009 den Zielcharakter der Vorschriften von § 24a LEPro verneint, stellen diese jedoch nach wie vor in der Abwägung zu berücksichtigende Grund- sätze der Raumordnung dar.

Junker und Kruse 9 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Welche einzelhandelsspezifischen Veränderungen haben sich seit dem letzten Erhe- bungszeitraum (2004) ergeben, sowohl auf Seite des Angebotes, aber auch bezüglich der Nachfrageseite?

.Wie stellen sich die angebotsseitigen Rahmenbedingungen der Viersener Zentren (Alt- Viersen, Dülken, Süchteln) und Sonderstandorte (u. a. Kanalstraße) dar? Welche Ver- änderungen haben sich ergeben?

.Wie stellen sich die zukünftigen Entwicklungsperspektiven des Einkaufsstandortes Viersen insgesamt dar?

.Welches räumliche Zentren- und Standortmodell ist der zukünftigen Entwicklung in der Stadt Viersen zugrunde zu legen?

.Wie stellt sich die Einstufung von Sortimenten im Hinblick auf ihre Zentren- und / oder Nahversorgungsrelevanz dar? (Überprüfung und ggf. Modifikation der Sorti- mentsliste aus der 2005er Untersuchung)

.Wie sind die zentralen Versorgungsbereiche in Viersen abzugrenzen?

.Welche Strategien müssen ergriffen werden, um die Zentren der Stadt Viersen zu erhalten und zu stärken?

.Wie kann die wohnungsnahe Versorgung der Bürger nachhaltig gesichert werden?

.Welche Ziele und Grundsätze sollten die Grundlage der zukünftigen Steuerung des Einzelhandels in der Stadt Viersen bilden?

Die Bearbeitung einiger Bausteine erfolgte schwerpunktmäßig durch die Stadt Viersen, Fachbereich 60 III. Es handelt sich dabei um folgende Kapitel:

.Kapitel 8.3, Sortimentsliste (Bearbeitung gemeinsam mit dem Büro Junker und Kruse, basierend auf dem Struktur- und Standortgutachten Einzelhandel 2005),

.Kapitel 8.4.1.1 bis 8.4.1.3, zentrale Versorgungsbereiche (Abgrenzungen erarbeitet durch Stadt Viersen in Abstimmung mit dem Büro Junker und Kruse; Empfehlungen gemeinsam mit dem Büro Junker und Kruse),

.Kapitel 8.4.2.1 bis 8.4.2.4, Sonderstandorte (Steckbriefe erarbeitet durch Stadt Vier- sen, in Teilen basierend auf dem Struktur- und Standortgutachten Einzelhandel 2005),

.Kapitel 8.4.3.1 bis 8.4.3.3, Nahversorgungsstandorte (Steckbriefe erarbeitet durch Stadt Viersen, in Teilen basierend auf dem Struktur- und Standortgutachten Einzel- handel 2005) sowie

.Kapitel 9, Potenzialflächen (Steckbriefe erarbeitet durch Stadt Viersen, in Teilen basierend auf dem Struktur- und Standortgutachten Einzelhandel 2005).

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 10 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Wie die Erfahrung gerade in jüngster Vergangenheit zeigt, ist es mittlerweile nicht mehr nur damit getan, ein gutes Konzept zu erarbeiten. Immer mehr muss auch schon während der Bearbeitung die spätere Umsetzung bedacht werden. Aus diesem Grund ist das vorliegende Einzelhandelskonzept auf der Basis eines breit angelegten Kommunikations- und Beteiligungsprozesses erarbeitet worden. Neben der Berichterstattung (z. B. Pressearbeit) erfolgte eine Rückkopplung der entsprechenden Zwischenergebnisse in einem regelmäßig stattfindenden Arbeitskreis u. a. mit Vertretern von Stadt, lokalem Einzelhandel, IHK und Einzelhandelsverband.

Allen Mitwirkenden und Gesprächspartnern, die konstruktiv dazu beigetragen haben, dass das Einzelhandelskonzept in der vorliegenden, komplexen Form zustande gekommen ist, sei an dieser Stelle nachdrücklich gedankt.

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2 Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends im Einzel- handel

Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigten sich in den letzten Jahrzehnten derart dyna- mische Veränderungen wie im Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild, als auch die Funktionsbedingungen und die räumliche Struktur im Einzelhandelsbereich stellen sich in diesem Wirtschaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor wenigen Jahrzehn- ten. Verantwortlich für diese Entwicklungen sind Veränderungen auf der Angebots- und Nachfrageseite, die in einem gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Nachstehend werden diese Entwicklungen und aktuellen Trends zusammenfassend dargestellt:

Auf der Angebotsseite zeigen sich folgende Tendenzen:

.Eine fortschreitende Unternehmenskonzentration (neueste Entwicklung: Übernahme des Lebensmitteldiscounters Plus durch Edeka).

.Damit eng verbunden ein anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei sinkenden Flä- chenproduktivitäten (Umsatz pro m² Verkaufsfläche) und Rentabilitäten.

.Eine sinkende Zahl von Einzelhandelsbetrieben, nicht zuletzt bedingt durch Nachfol- geprobleme.

.Ein Wandel der Betriebsformen und -konzepte bei zunehmender Großflächigkeit und Discountorientierung sowie gleichzeitig steigendem Druck in Folge der Konzernstrate- gien auf inhabergeführte Geschäfte.

.Ein Wandel der Standortpräferenzen seitens der Konzerne / Betreiber.

.Eine zunehmende Konkurrenz zwischen den einzelnen Betrieben und Branchen.

.Eine Zunahme neuer Vertriebs- und Absatzschienen

.„Kaufhauskrise“ und generell zunehmende Insolvenzen ehemals namhafter Betreiber (zuletzt Karstadt, Hertie, Woolworth, Wehmeyer, Adessa).

Aus Sicht der Nachfrageseite sind folgende Entwicklungen zu beobachten:

.Insgesamt eine tendenziell in den nächsten Jahren sinkende Bevölkerungsanzahl mit erheblichen regionalen Unterschieden, überlagert durch eine steigende Mobilitätsbe- reitschaft.

.Eine Veränderung der Alterspyramide mit einem wachsenden Anteil älterer Menschen.

.Ein akzentuiertes Preisbewusstsein (Stichwort: Schnäppcheneinkauf; „Geiz-ist-geil- Mentalität“), von dem insbesondere discountorientierte Anbieter profitieren.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 12 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Eine aktuell wieder zu beobachtende „wachsende Kauflust“ nach Jahren der Kaufzu- rückhaltung, deren Anhalten aber angesichts der derzeitigen gesamtwirtschaftlichen Lage mehr als fraglich ist.

Die aufgeführten Umstrukturierungen und Tendenzen in der Einzelhandelslandschaft haben - im Falle einer „ungezügelten bzw. ungesteuerten Entwicklung“ - aus Sicht der Kommunen zum Teil schwerwiegende Konsequenzen für die Versorgung, die städtebau- lich-funktionale Struktur sowie die wirtschaftliche und ökologische Situation.

 Eine bedeutsame innerkommunale Standortkonkurrenz führt nach wie vor zu fehlender Chancengleichheit von (vielen) innerstädtischen Zentren im Vergleich zu nicht- integrierten Standorten, die sich häufig in Form einer nach wie vor geringen Ange- botsbreite des kernstädtischen Einzelhandels und einem geringen Niveau im inner- städtischen Angebot durch uniforme, kurzlebige Geschäftstypen manifestieren, verbunden mit einer Ausweitung zentrenrelevanter Sortimente an städtebaulich nicht- integrierten Standorten. Die Situation wird durch die anhaltende Nachfrage nach Standorten außerhalb des Innenstadtkontextes weiter verschärft. Dabei sind es speziell die Vorhaben mit zentren- aber insbesondere auch nahversorgungsrelevanten Warengruppen, die für die Funktionsfähigkeit der Zentren Beeinträchtigungen mit sich bringen (können).

 Zunehmende Flächenansprüche der Einzelhandelseinrichtungen, die vermeintlich nicht in vorhandene Siedlungsstrukturen passen. Durch die größtenteils kleinteiligen Bebauungsstrukturen sind die gewachsenen Zentren besonders von diesem Problem betroffen. Hier können die Flächenansprüche heutiger Betreiber nur bedingt bzw. nur mit erheblichen Eingriffen (Umbaumaßnahmen wie Zusammenlegungen, Erweiterun- gen, Umnutzungen etc.) erfüllt werden.

 Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes im Wohnumfeld und die damit verbundene Gefahr der abnehmenden wohnungsnahen Versorgung (Magnet Lebensmittelan- bieter „zieht es nach draußen“). Auch die Möglichkeit, dass sich das Nahversor- gungsnetz, also speziell das Netz der Lebensmittelanbieter, insgesamt räumlich weiter ausdünnen könnte, kann letztlich für Viersen nicht ausgeschlossen werden. Durch weitere Nahversorgungsangebote an städtebaulich nicht geeigneten, nicht- integrierten Standorten bzw. durch eine Überschreitung der absatzwirtschaftlichen Spielräume können sich auch Gefährdungen für bestehende, gewachsene Versor- gungsbereiche ergeben, mit der Folge eines insgesamt grobmaschigeren Versor- gungsnetzes. Ein weiterer Aspekt, der zu einer räumlichen Ausdünnung des Nahver- sorgungsnetzes zukünftig verstärkt beitragen kann, sind die Ansprüche der Betreiber an die Größe der Verkaufsflächen. Heute marktübliche Verkaufsflächen von 800 m² bis 1.000 m², häufig bis 1.200 oder sogar 1.500 m², liegen zum Teil deutlich über der Flächengröße bestehender Märkte in Viersen, so dass hier – wie auch bereits zu beobachten ist – entsprechende Anfragen bzw. Überlegungen zur Erweiterung bzw. Um- siedlung einzelner Betriebe zu erwarten sind.

Junker und Kruse 13 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

 Aktuell sind allerdings (wieder) Tendenzen zu kleineren Verkaufsflächen von Le- bensmittelanbietern zu erkennen. Insbesondere Lebensmittelvollsortimenter wie bspw. Tegut, Rewe oder Edeka haben in der jüngsten Vergangenheit die Zentren „wiederentdeckt“ und realisieren dort Märkte mit Verkaufsflächen zwischen 700 und 1.000 m². In diesen „neuen“ bzw. wiederentdeckten City-Märkten wird das klassi- sche Supermarktangebot mit Bedientheken für Fleisch, Wurst und Käse und einem qualitativ hochwertigen Angebot in den Bereichen Obst, Gemüse und Convenience- Produkten angeboten. Durch diese Rückbesinnung auf kleinere Flächen in zentralen Bereichen (bisher nur in Mittel- und Großstädten) reagieren die Anbieter insbesondere auf zwei Trends: Zum einen auf Wanderungsbewegungen „Zurück in die Stadt“ mit einem steigenden An- teil der Wohnbevölkerung und der Wiederentdeckung gewachsener Zentren als Wohn- und Versorgungsstandort, zum anderen auf eine (insbesondere in NRW durch den novellierten § 24a des Landesentwicklungsprogramms) zunehmend restriktive Genehmigungspraxis für (großflächige) Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche. Noch ist dieser Trend insbesondere in den Haupt- und Nebenzentren der verdichte- ten Mittel- und Großstädte zu beobachten, in denen innerhalb eines Umkreises von rund 500-600 m etwa 5.000 Menschen und mehr wohnen und die mit öffentlichen Verkehrsmitteln sehr gut zu erreichen sind. Stimmen diese Rahmenbedingungen, wird die Anzahl der Parkplätze auf ein notwendiges Minimum reduziert und die Märkte erfüllen tatsächlich eine Nahversorgungsfunktion für die umliegende Wohn- bevölkerung. Inwieweit sich dieser Trend zukünftig auch in Viersen durchsetzen wird, bleibt abzuwarten.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 14 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

3 Methodik

Das vorliegende Einzelhandelskonzept stützt sich auf die Ergebnisse aus sowohl primär- wie sekundärstatistischen Erhebungen. Für die primärstatistischen Erhebungen wurde eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen im engeren Sinne3 sowie der Leerstände im Viersener Stadtgebiet durchgeführt.

Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Daten, Gut- achten) zurückgegriffen, die in erster Linie dem intertemporären und interregionalen Ver- gleich der für die Stadt Viersen gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch die verschiedenen Kennziffern aus dem Bereich der BBE Handelsforschung, Köln.

Zudem wurde eine auf einzelhandelsspezifische Aspekte ausgerichtete Erarbeitung und Beurteilung städtebaulicher und qualitativer Aspekte vorgenommen, die unter anderem die wesentlichen Kriterien zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche i. S. d. §§ 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB und § 11 (3) BauNVO sowie § 24a LEPro NRW darstellen und somit auch für eine spätere Steuerung des Einzelhandels durch entsprechende bauleitplanerische Umsetzungen zwingend erforderlich sind. Insgesamt ergibt sich somit in der Gesamtschau ein detailliertes Bild zur Einzelhandelssituation in Viersen.

3.1 Angebotsanalyse

Im März / April 2009 wurde eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen (inkl. Leerstände) im gesamten Stadtgebiet und aller Dienstleistungsbetriebe in den Zentren vorgenommen. Hierzu wurde eine Begehung des gesamten Stadtgebietes mit gleichzeitiger Erfassung und Kartierung des Einzelhandels im engeren Sinne flächendeckend durch- geführt. Es wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und Verkaufsflächen4 unter zu Hilfenahme lasergestützter Flächenerfassungsgeräte – soweit möglich bzw. vom Ge- schäftsinhaber / Filialleiter zugelassen5 – erhoben und eine räumliche Zuordnung der Ge- schäfte vorgenommen.

3 Zum funktionellen Einzelhandel (auch Einzelhandel im engeren Sinne) werden neben dem eigentlichen Ein- zelhandel auch das Nahrungsmittelhandwerk (Bäckerei, Metzgerei, Konditorei) sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare Einzelhandelseinrichtungen gezählt. Kfz- und Brennstoff, Tankstellen und Apothe- ken werden nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zugerechnet. Allerdings wurden aufgrund ihrer Ein- zelhandelsrelevanz Tankstellenshops und der freiverkäufliche Anteil der Apotheken bei der Erhebung be- rücksichtigt und mit erhoben. 4 Zur Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes zählt die Fläche, die dem Verkauf dient; einschließlich der Gänge und Treppen in den Verkaufsräumen, der Standflächen für Einrichtungsgegenstände, der Kassen- und Vorkassenzonen (inkl. Windfang), Bedienungstheken und die dahinter befindlichen Flächen, Schau- fenster und sonstige Flächen, die dem Kunden zugänglich sind sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden. 5 Sofern eine lasergestützte Messung nicht möglich war, wurden die Flächen abgeschritten bzw. geschätzt.

Junker und Kruse 15 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Eine solche primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Bewer- tungsgrundlage zwingend erforderlich. Insbesondere mit Blick auf die jüngere Rechtspre- chung zum Thema Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung ist hierbei eine sehr dezidierte Bestandserfassung notwendig. So müssen insbesondere auch relevante Nebensortimente erfasst werden, die neben den klassischen Hauptsortimenten zentren- prägende Funktionen einnehmen können. Um eine sortimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden daher alle geführten Sortimente differenziert erfasst (auf der Basis eines etwa 90 Sortimente umfassenden Erfassungsschlüssels) und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt (siehe oben).

In der späteren Auswertung und Analyse wurden die Sortimentsgruppen den der folgenden Tabelle zu entnehmenden (Haupt-) Branchen zugeordnet.

Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung Viersen Hauptbranchen Sortimentsgruppen Überwiegend kurzfristiger Bedarf Nahrungs- und Genussmittel Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren) Bäckerei / Konditorei Metzgerei / Fleischerei Getränke Blumen / Zoo Blumen, Zoo Gesundheit und Körperpflege Drogerie, Körperpflege Parfümerie Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Pharmazeutischer Bedarf (freiverkäuflich) Schreibwaren / Papier / Bücher Sortimentsbuchhandel Papier, Schreibwaren, Bürobedarf Zeitschriften Überwiegend mittelfristiger Bedarf Bekleidung / Wäsche Herren-, Damen- und Kinderbekleidung Bekleidung und Textilien allgemein Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren Schuhe / Lederwaren Schuhe Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile) Haushaltswaren / Glas / Porzellan Haushaltswaren, Schneidwaren, Bestecke Glas, Porzellan, Keramik Geschenkartikel Spielwaren / Hobby / Basteln Spielwaren Musikinstrumente Hobby- und Bastelbedarf Babyausstattung Sport und Freizeit Sportbekleidung Sportschuhe Sportartikel Sportgeräte Campingartikel (Fortsetzung auf der nächsten Seite)

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 16 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Hauptbranchen Sortimentsgruppen Überwiegend langfristiger Bedarf Wohnungseinrichtung Wohn- und Einrichtungsbedarf Haus- und Heimtextilien, Gardinen Sicht- und Sonnenschutz Teppiche (Einzelware) Kunst, Bilder, Rahmen Bettwaren, Matratzen Haus-, Bett- und Tischwäsche Möbel Möbel inkl. Bad-, Küchen, Büro- und Gartenmöbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Öfen, Herde, Kühlschränke (weiße Ware) Elektrobedarf, hochwertige Elektrohaushaltsgeräte Leuchten Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte, Ton- Telekommunikation träger Videokameras und -geräte Mobiltelefone, Telefon- und Faxgeräte und Zubehör Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software Foto Medizinische und orthopädische Artikel Hörgeräte Sanitätsbedarf Optik, Augenoptik Uhren / Schmuck Uhren / Schmuck Baumarktsortimente Baustoffe, Bauelemente Tapeten, Lacke, Farben Eisenwaren und Beschläge Sanitär- und Installationsbedarf Teppiche (Auslegware) Werkzeuge, Elektroartikel und -installationsbedarf Kfz-Zubehör Gartenmarktsortimente Pflanzen, Sämereien Gartenbedarf, -geräte Sonstiges Aktionswaren, Kinderwagen, Erotikartikel Quelle: Eigene Zusammenstellung

Die in Anlehnung an die vorstehende Tabelle durchgeführte Vollerhebung des Viersener Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebots sowohl auf gesamtstäd- tischer als auch auf Ebene einzelner Standortbereiche dar. Nicht nur durch die räumliche Lage der Einzelhandelsbetriebe innerhalb des Stadtgebietes, sondern auch durch die im Rahmen der städtebaulichen Analyse durchgeführte räumliche Einordnung der Betriebe in verschiedene Lagekategorien können auch die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingun- gen ermittelt werden, die in die zukünftigen Handlungserfordernisse und planungsrele- vanten Aussagen (z. B. Viersener Sortimentsliste) einfließen.

In diesem Zusammenhang wurden drei Lagekategorien unterschieden:

 Zentrum (z. B. Hauptgeschäftszentrum, Stadtteilzentrum)

 Integrierte Lage

 Nicht-integrierte Lage

Diese sind wie folgt definiert (Tabelle 2).

Junker und Kruse 17 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabelle 2: Definition von Lagekategorien und Beispiele Beispiel: Stadtteilzentrum Süchteln Zentrum6 Zentrale Lagen zeichnen sich durch städtebauliche und funktionale Kriterien aus. Sie besitzen eine Versorgungsfunktion für ihr Einzugsgebiet. Kennzeichnend ist insbesondere eine Multifunktionalität, d. h. Mischung von unterschiedlichen Nutzungen wie Einzelhandel und Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kultur und Freizeit. Diese Bereiche sind schützenswert im Sinne der §§ 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie § 11 (3) BauNVO sowie § 24a LEPro NRW. Beispiel: Kiosk in Boisheim Integrierte Lage Dazu zählen Einzelhandelsbetriebe, die sich in Lagen befinden, in denen die Einzelhandelsdichte und -konzentration nicht ausreicht, um sie als Zentrum zu bezeichnen. Sie befinden sich aber dennoch im Siedlungsgefüge integriert und besitzen die unmittelbare Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen.

Beispiel: Fachmarktstandort Ernst-Moritz- Arndt Straße Nicht-integrierte Lage Die nicht-integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte, die nicht im Zusammenhang mit der Wohnbebauung stehen, z. B. Einzelhandelsbetriebe an Hauptausfallstraßen bzw. Bundesstraßen und autokundenorientierten Standorten.

Quelle: eigene Zusammenstellung und eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen

Außerdem wurde eine kleinräumige Zuordnung der Betriebe nach Stadtteilen vorgenommen bei gleichzeitiger Aufnahme weiterer Charakteristika (z. B. Fachmarktstandort). Die Bearbeitung erfolgt mit Hilfe eines geographischen Informationssystems (ArcGIS), das u. a. eine gebäudescharfe kartographische Verortung der Einzelbetriebe ermöglicht. Die entsprechenden kartographischen Darstellungen in diesem Gutachten wurden mit dem Pro- gramm ArcGIS auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen erzeugt.

6 Weiterführend zu Definition und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche siehe Kapitel 8.4.1.

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3.2 Nachfrageanalyse

Die zweite wichtige Säule der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfrage dar. Sie ermöglicht in der Gegenüberstellung zur Angebotssituation Rückschlüsse über den An- gebots- und Leistungsstand des Einzelhandels.

Sekundärstatistische Daten Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzel- handelsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzurei- chend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und einzelhandelsrelevantes Kaufkraft- potenzial zur Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden.

In diesem Zusammenhang wird in der Praxis u.a. auf Werte der BBE, Köln zurückgegriffen. Diese sogenannten Kaufkraftkennziffern, die jährlich veröffentlicht werden, vermitteln das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Kommune) im Ver- hältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Liegt der errechnete Wert unter dem Wert 100 (Bundesdurchschnitt), so ist die Region durch ein um den entsprechenden Prozentsatz niedri- geres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt gekennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt entsprechend ein vergleichsweise höheres einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau vor.

Ergänzend bilden eine Literaturanalyse, sekundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentlichungen) und sonstige Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Informationsgrundlagen der vorliegenden Untersu- chung.

3.3 Städtebauliche Analyse

Im Rahmen der städtebaulichen Analyse wurden im Einzelnen die einzelhandelsrelevanten Funktionsbereiche des gesamten Stadtraumes, also die Viersener Zentren sowie die sonstigen für die Einzelhandelsstruktur relevanten Standortbereiche, bezüglich ihrer räumlichen Lage, der Funktionen der Teilbereiche und der funktionalen Vernetzung untersucht. Fol- gende Kriterien sind Bestandteil der städtebaulichen Analyse:

 Einzelhandelsdichte

 Lage der Einzelhandelsmagneten

 Verteilung der Geschäfte

 Struktur und Ausdehnung der Einzelhandelslagen

 Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr

 Bebauungsstruktur

 Qualität und Erhaltungszustand der Architektur

Junker und Kruse 19 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

 Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituation

 Einkaufsatmosphäre

 Nutzungsmischung mit Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben sowie kulturellen Einrichtungen

 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches

Die städtebauliche Analyse ist ein wichtiger Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen. Sie liefert zum einen die Grundlage zur Ableitung städtebaulicher Hand- lungsempfehlungen insbesondere für die Viersener Zentren. Gleichzeitig ist die städtebau- liche Analyse ein unbedingt notwendiger Arbeitsschritt zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche i. S. der §§ 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB und § 11 (3) BauNVO sowie § 24a LEPro NRW. In diesem Zusammenhang ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines Zentrums vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung keine planerische „Abgrenzungsübung“, sondern ein notwendiger Schritt ist, um eine rechtssichere Grundlage für spätere Entscheidungen im Rahmen kommunaler Einzelhandelsentwicklungen zu bieten.

3.4 Kommunikationsstruktur

Ein begleitender fachbezogener Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und stößt einen Diskussionsprozess – auch nach Ablauf der begleitenden Untersuchung – an. Nur wenn dieser Dialog bereits während der Strukturuntersuchung beginnt und die Ak- teure Einfluss auf die Fragestellungen nehmen können, ist die Basis für eine konstruktive Fortsetzung – nach Abschluss der Untersuchung – gegeben.

Aus diesem Grund wurde die Untersuchung durch einen Arbeitskreis begleitet, der sich am 28. Oktober 2009, am 30. November 2009 sowie am 4. März 2010 traf und dessen Mit- glieder die (Zwischen-)Ergebnisse diskutierten und ihren lokalen Sachverstand in die Unter- suchung einbrachten. Somit konnte nicht zuletzt zu einer größeren Transparenz der Er- gebnisse und ihrer Transformation in die entsprechenden Stellen, Institutionen, Gremien und Akteure beigetragen werden.

Nachfolgend sind die Personen / Institutionen aufgeführt, die an den Arbeitskreissitzun- gen teilgenommen haben und denen für ihre konstruktive Mitarbeit an dieser Stelle noch einmal ausdrücklich gedankt wird.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 20 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabelle 3: Teilnehmer der Arbeitskreissitzungen (in alphabetischer Reihenfolge) Name Institution Herr Haack Industrie und Handelskammer Mittlerer Niederrhein Frau Hagemann Büro Junker und Kruse Herr Holland Einzelhandelsverband Krefeld – Kempen – Viersen Stadt Viersen, Abteilungsleiter FB 60 I „Bauleitplanung, Herr Jenniches Bodenordnung und Vermessung“ Herr Kamp Werbering Viersen aktiv Stadt Viersen, Abteilungsleiterin FB 60 III „Stadtplanung und Frau Krätschmer Bodenordnung“ Herr Kruse Büro Junker und Kruse Stadt Viersen, Fachbereichsleiter FB 70 „Wirtschaftsförderung und Herr Küppers Liegenschaften“ Herr Kuropka Stadt Viersen, Fachbereichsleiter, FB 60 „Stadtentwicklung“ Frau Meyer Stadt Viersen, FB 70 I „Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing“ Frau Mikus Bezirksregierung Düsseldorf Dez. 35 „Städtebau / Bauaufsicht“ Herr Peters Stadtteilbüro Südstadt Herr Rettler Werbering Viersen aktiv Herr Schürmann Bezirksregierung Düsseldorf Dez. 35 „Städtebau / Bauaufsicht“ Herr Dr. Tackenberg Centermanagement „City Center Viersen“ Herr Wöltge Stadt Viersen, FB 60 III „Stadtentwicklung“ Herr Zenses Stadt Viersen, Technischer Beigeordneter „Geschäftsbereich IV“

Junker und Kruse 21 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenstruktur in Viersen

Zur grundsätzlichen Einordnung der Einzelhandelssituation in der Stadt Viersen erfolgt nachstehend eine Übersicht der Rahmenbedingungen, die sich direkt oder indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch Prosperität des Einzel- handelsstandortes Viersen auswirken können.

4.1 Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung

Die Stadt Viersen liegt im Westen Nordrhein-Westfalens im Kreis Viersen, dessen Sitz sie seit 1975 darstellt, und ist nur wenige Autominuten von der niederländischen Grenze entfernt. Die Stadt fungiert landesplanerisch als Mittelzentrum und soll somit auch eine entsprechende Versorgungsfunktion für angrenzende Grundzentren wie Grefrath überneh- men. Konkurrierende Mittelzentren in der Region stellen u. a. die Städte Tönisvorst, Wil- lich, Schwalmtal und Nettetal dar. Nächstgelegenes Oberzentrum ist die Stadt Mön- chengladbach, die direkt südlich an das Siedlungsgebiet von Viersen angrenzt.

Karte 1: Lage im Raum

Quelle: eigene Darstellung

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 22 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Verkehrlich ist die Stadt durch zwei Autobahnen, zwei Bundesstraßen sowie zahlreiche sonstige Straßen gut erschlossen. So können weitere nahegelegene Oberzentren wie Kre- feld und Düsseldorf schnell erreicht werden. Auch die Bahn erschließt die Ortsteile Vier- sen, Dülken und Boisheim und stellt so direkte Verbindungen nach Venlo, Krefeld, Mön- chengladbach und Düsseldorf her.

4.2 Bevölkerung und Siedlungsstruktur

Die Stadt Viersen verfügte zum Untersuchungszeitpunkt über rd. 75.800 Einwohner7. Sie setzt sich aus vier Stadtteilen zusammen: Boisheim, Dülken, Süchteln und Viersen (vgl. Tabelle 4 und Karte 2). Den Siedlungsschwerpunkt bildet mit knapp der Hälfte an Ein- wohneranteil die Kernstadt Viersen (rd. 36.900 Einwohner). Nördlich schließt sich der Stadtteil Süchteln mit rd. 16.400 Einwohnern an, westlich liegt Dülken mit rd. 20.500 Ein- wohnern.

Tabelle 4: Viersener Stadtteile mit Einwohnerzahlen

Stadtteil Einwohner*

Boisheim 2.040 Dülken 20.490 Süchteln 16.360 Viersen 36.880 Gesamt 75.760 * gerundete Werte; durch Rundungen kann es zu Abweichungen in den Summen kommen; Quelle: Angaben der Stadt Viersen, Stand 06/2008

Die einzelnen Stadtteile entwickelten sich lange Zeit unabhängig voneinander aus historischen Siedlungskernen, was auch heute noch im Straßenbild deutlich ablesbar ist. Der unterschiedliche Charakter der Viersener Ortsteile ist sehr ausgeprägt, klar ablesbare Ge- schäftszentren mit jeweils spezifischen Eigenarten sind die herausragenden Merkmale. Der größte Teil der Bevölkerung wohnt in den drei Siedlungskörpern der Stadtteile, die Ortsteile Mackenstein oder Boisheim bilden kleinere, abgesetzte Bereiche. An den Orts- rändern der Stadtteile sind ausgedehnte Streu- und Bandsiedlungen prägend.

Die Stadt stellt insgesamt ein leistungsfähiges Mittelzentrum in unmittelbarer Nachbar- schaft zum Oberzentrum Mönchengladbach dar. Allerdings ist die Ausgangssituation nicht vergleichbar mit einer Stadt ähnlicher Größenordnung, die nur über ein Hauptgeschäfts- zentrum sowie – im Idealfall – über einen kompakten Siedlungskörper verfügt. Diese Städ- te bzw. Zentren sind in der Regel leistungsfähiger, da sie sich nicht mit den aus der ehemaligen Eigenständigkeit der einzelnen Ortsteile ergebenen Versorgungs- und Ausstat-

7 Daten der Stadt Viersen, Stand Juni 2008

Junker und Kruse 23 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf tungsansprüchen auseinander setzen müssen. Denn polyzentrale Städte „leiden“ sehr häufig unter diesen „innergemeindlichen Verteilungskämpfen“ mit der Folge, dass eine der landesplanerischen Versorgungsfunktion entsprechende kompakte und damit auch regional strahlende Einzelhandelsausstattung nicht entstehen kann.

Karte 2: Siedlungsstruktur der Stadt Viersen

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen

4.3 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Viersen

Anhand der Bevölkerungszahl und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in einem Gebiet vorhandene Kaufkraftpotenzial im Einzelhandel gesamt und differenziert nach Warengruppen ermitteln. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in Viersen stellt sich im Jahr 2009 wie folgt dar:

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 24 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabelle 5: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Viersen 2009*

Einzelhandelsrelevantes Warengruppe Kaufkraftpotenzial in Mio. Euro Nahrungs- und Genussmittel 153,9 Blumen / Zoo 5,5 Gesundheit und Körperpflege 23,8 Schreibwaren / Papier / Bücher 14,8 Überwiegend kurzfristiger Bedarf 198,0 Bekleidung / Wäsche 35,1 Schuhe / Lederwaren 8,4 Haushaltswaren / Glas / Porzellan 5,5 Spielwaren / Hobby / Basteln 8,4 Sport und Freizeit 6,3 Überwiegend mittelfristiger Bedarf 63,7 Wohneinrichtung 8,6 Möbel 21,6 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 10,2 Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, 27,6 Telekommunikation Medizinische und orthopädische Artikel 5,4 Uhren / Schmuck 3,9 Baumarktsortimente 35,4 Gartenmarktsortimente 8,0 Überwiegend langfristiger Bedarf 120,8 Sonstiges 3,2 Kaufkraftpotenzial gesamt 385,8 *alle Angaben ohne rezeptpflichtige Waren; Quelle: BBE Retail Experts, Köln 2009

Dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial von rd. 386 Mio. Euro liegt – unter Be- rücksichtigung der Einwohnerzahlen - das örtliche Kaufkraftniveau in der Stadt Viersen zu Grunde. Die sogenannte einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Ver- hältnis der örtlich vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Dabei gibt sie die Abweichung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Kaufkraft vom Bun- desdurchschnitt (D=100) an. Derzeit ergibt sich in der Stadt Viersen eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 100,7. Das bedeutet, dass das Kaufkraftniveau der Viersener Bevölkerung nur geringfügig über dem bundesrepublikanischen Indexwert (100) liegt.

Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen in der Stadt Viersen hat seit dem Jahr 2003 einen Rückgang um 1,7 % erfahren (Abbildung 1). Zu dieser Entwicklung trugen verschiedene Faktoren bei: So nahm die einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Kaufkraft bundesweit um rd. 3 % zu, während das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in Viersen von 103,7 auf 100,7 sank und die Einwohnerzahl Viersens leicht um 1,1 % zu- rückging.

Junker und Kruse 25 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Abbildung 1: Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens (in Mio. Euro) von 2003 - 2009 in Viersen*

420

- 1,7 %

399 400 393 386 384 385 383

380 372

360 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

* Angaben ohne rezeptpflichtige Waren Quelle: Eigene Darstellung basierend auf BBE Retail Experts, Köln 2003-2009

In den Nachbarkommunen Viersens liegt das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau zumeist ebenfalls über dem Bundesdurchschnitt von 100. „Spitzenreiter“ im Kreis Viersen ist aktuell das nordöstlich gelegene Tönisvorst mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraft- kennziffer von 107,2. Das Oberzentrum Mönchengladbach liegt mit 99,8 leicht unter dem Wert von Viersen. Insgesamt lassen sich Viersen und die direkten Umlandkommunen als relativ kaufkraftstarke Region definieren.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 26 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

5 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil

Unter Berücksichtigung der im vorstehenden Kapitel aufgeführten standortrelevanten Rahmenbedingungen werden im Folgenden die Einzelhandelsstandorte und -strukturen in Viersen unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichtspunkten analysiert. Hierfür wird zunächst ein gesamtstädtischer Betrachtungsbogen gespannt, bevor in einem vertiefenden Schritt die detaillierte Betrachtung einzelner Einzelhandelsstandorte und der Nahversorgungssituation in der Stadt Viersen erfolgt.

5.1 Gesamtstädtische Einzelhandelsstruktur

Zum Erhebungszeitpunkt (März / April 2009) stellen sich die wesentlichen Kennwerte des Viersener Einzelhandels folgendermaßen dar:

.Es existieren 595 Betriebe des Einzelhandels im engeren Sinne8 mit einer Gesamtver- kaufsfläche von rund 152.500 m².

.Die durchschnittliche Verkaufsfläche pro Betrieb liegt mit 260 m² über dem bundesdeutschen Schnitt von rund 230 m².

.Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt etwa 2,0 m² und rangiert damit – unabhängig von branchenspezifischen Betrachtungen – über dem bundesdeutschen Referenzwert von rd. 1,4 m² pro Einwohner.

Im Vergleich mit anderen Mittelzentren ähnlicher Größenordnung weist Viersen eine durchschnittliche bis leicht überdurchschnittliche quantitative Angebotsausstattung auf. Tabelle 6 stellt exemplarisch einige Kennwerte des Einzelhandels der Stadt Viersen den Werten von Mittelzentren mit ähnlicher bzw. etwas höherer Einwohnerzahl aus der Da- tenbank von Junker und Kruse gegenüber.

Tabelle 6: Angebotssituation des Einzelhandels der Stadt Viersen im Vergleich (alle Angaben ohne Leerstände)

Viersen Rheine Marl Gütersloh Warengruppe (75.800 Ew.) (77.000 Ew.) (89.100 Ew.) (96.200)

Anzahl der Einzelhandelsbetriebe 595 600 514 676 Gesamtverkaufsfläche in m² 152.500 159.800 137.600 205.600 Durchschnittliche Verkaufsfläche pro Betrieb 260 270 270 300 Verkaufsflächenausstattung in m² pro Einwohner 2,0 2,1 1,5 2,1 Quelle: eigene Erhebungen 2005-2009, gerundete Werte

8 vgl. Kapitel 3

Junker und Kruse 27 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Verglichen mit den Erhebungsergebnissen des Jahres 2002 in Viersen haben sowohl die Anzahl der Betriebe als auch die Gesamtverkaufsfläche leicht um jeweils ca. 4 bis 5 % ab- genommen (2002: 626 Betriebe mit 158.600 m² Gesamtverkaufsfläche)9. Jedoch ist diese rechnerische Abnahme der Gesamtverkaufsfläche vor allem auf unterschiedliche Erhe- bungsmethodiken zurückzuführen; so wurde im Jahr 2002 noch ein höherer Anteil der umfangreichen Außenflächen der in Viersen vorhandenen Gärtnereien und Baumschulen der Verkaufsfläche zugeschlagen. Rechnet man die Branche Bau- und Gartenmarktsorti- mente aus den jeweiligen Gesamtverkaufsflächen heraus, ergibt sich für die übrigen Sor- timentsbereiche eine saldierte Zunahme der Verkaufsfläche um 10.600 m², was einem prozentualen Anstieg von 10 % entspricht. Diese Zunahme ist auf verschiedene Betriebs- erweiterungen und -neueröffnungen in den vergangenen Jahren zurückzuführen (u. a. Einkaufszentrum Löhcenter, Möbelfachmarkt Trendwerk Busch). Parallel haben jedoch auch zahlreiche Aufgaben insbesondere kleinerer Einzelhandelsbetriebe stattgefunden, wie die rückläufige Anzahl der Einzelhandelsbetriebe insgesamt belegt.

Im Einzelnen stellt sich die Angebotssituation des Viersener Einzelhandels, untergliedert nach Warengruppen, wie folgt dar:

9 ohne Apotheken

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 28 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabelle 7: Angebotssituation des Einzelhandels in der Stadt Viersen Einwohnerbe- Anzahl der Verkaufs- Anteil an der zogene Ver- Anbieter Warengruppe fläche Gesamtver- kaufsflächen- (Hauptbran- in m²* kaufsfläche ausstattung che) in m² Nahrungs- und Genussmittel 181 28.920 19,0% 0,38 Blumen / Zoo 11 4.130 2,7% 0,05 Gesundheit und Körperpflege 44 6.960 4,6% 0,09 Schreibwaren / Papier / Bücher 21 2.950 1,9% 0,04 Überwiegend kurzfristiger Bedarf 257 42.960 28,2% 0,57 Bekleidung / Wäsche 96 17.780 11,7% 0,23 Schuhe / Lederwaren 19 4.410 2,9% 0,06 Haushaltswaren / Glas / Porzellan 21 6.090 4,0% 0,08 Spielwaren / Hobby / Basteln 13 1.960 1,3% 0,03 Sport und Freizeit 14 3.180 2,1% 0,04 Überwiegend mittelfristiger Bedarf 163 33.410 21,9% 0,44 Wohneinrichtung 26 6.640 4,4% 0,09 Möbel 18 24.180 15,9% 0,32 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 13 3.140 2,1% 0,04 Unterhaltungselektronik, 34 3.000 2,0% 0,04 Informationstechnik, Telekommunikation Medizinische und orthopädische Artikel 21 1.910 1,3% 0,03 Uhren / Schmuck 13 630 0,4% 0,01 Baumarktsortimente 27 20.340 13,3% 0,27 Gartenmarktsortimente 23 15.920 10,4% 0,21 Überwiegend langfristiger Bedarf 175 75.760 49,7% 1,00 Sonstiges - 350 0,2% < 0,01 Summe 595 152.480 100,0% 2,01 Leerstand 119 8.150 - - Summe zuzüglich Leerständen 714 160.630 - - *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

Unter quantitativen Gesichtspunkten weist das Viersener Einzelhandelsangebot folgende Merkmale auf:

.Nahezu die Hälfte der Verkaufsflächen (rd. 50 % bzw. ca. 75.800 m²) entfällt auf Wa- rengruppen der langfristigen Bedarfsstufe, hier insbesondere auf die typischerweise flächenintensiven Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente (rd. 24 % aller Verkaufsflächen) sowie Möbel (rd. 16 % aller Verkaufsflächen).

.Ebenfalls stark vertreten ist mit einer Verkaufsfläche von rd. 28.900 m² die Branche Nahrungs- und Genussmittel. Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstat- tung liegt mit ca. 0,38 m² in dieser Warengruppe in etwa gleichauf mit dem bundesdurchschnittlichen Orientierungswert von etwa 0,35 bis 0,40 m² / Einwohner. Dies spiegelt die – gesamtstädtisch betrachtet – prinzipiell ausreichende Angebotsausstat- tung in Viersen wider.

Junker und Kruse 29 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Einen ebenfalls relativ hohen Verkaufsflächenanteil von rd. 12 % vereinigt die zent- renprägende Branche Bekleidung / Wäsche mit rd. 17.800 m² Verkaufsfläche auf sich. Insgesamt betrachtet liegt der Verkaufsflächenanteil der Branchen der mittelfristigen Bedarfsstufe mit rd. 22 % bzw. 33.400 m² Verkaufsfläche unter dem der kurzfristigen Bedarfsstufe (rd. 28 % bzw. 43.000 m² Verkaufsfläche).

.Sowohl in Bezug auf die branchenspezifische Verkaufsflächenausstattung als auch auf die Angebotsschwerpunkte (Hauptbranchen) der Betriebe präsentiert sich die Struktur des Viersener Einzelhandels ohne Angebotslücken. Die meisten Branchen sind in einem quantitativ durchschnittlichen bis leicht überdurchschnittlichen Umfang in der Viersener Einzelhandelslandschaft vertreten, wie auch ein exemplarischer Ver- gleich der branchenspezifischen Verkaufsflächenausstattungsgrade Viersens mit Mit- telzentren ähnlicher Größenordnung veranschaulicht (Tabelle 8). Eine unterdurchschnittliche Ausstattung ist lediglich in der Branche Unterhaltungselektronik, IT, Telekommunikation zu konstatieren. Vergleichsweise hoch fällt die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung hingegen in der Warengruppe Wohneinrichtungs- bedarf / Möbel aus.

Tabelle 8: Verkaufsfläche ausgewählter Warengruppen pro Einwohner in Viersen im Vergleich zu anderen Kommunen mittelzentraler Bedeutung

Warengruppe Viersen Rheine Marl Gütersloh

Nahrungs- und Genussmittel 0,38 0,45 0,38 0,38 Gesundheit und Körperpflege 0,09 0,07 0,07 0,08 Schreibwaren / Papier / Bücher 0,04 0,04 0,03 0,04 Bekleidung / Wäsche 0,23 0,30 0,17 0,32 Schuhe / Lederwaren 0,06 0,06 0,03 0,06 Haushaltswaren / Glas / Porzellan 0,08 0,09 0,07 0,08 Wohneinrichtung / Möbel 0,41 0,31 0,10 0,27 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 0,04 0,05 0,04 0,04 Unterhaltungselektronik, IT, 0,04 0,06 0,07 0,06 Telekommunikation Bau- und Gartenmarktsortimente 0,48 0,42 0,45 0,64 Übrige 0,16 0,24 0,14 0,16 Gesamt 2,01 2,08 1,54 2,14 Quelle: eigene Erhebungen 2005-2009, gerundete Werte

Verglichen mit dem Jahr 2002 ist die branchenspezifische Verkaufsfläche in den meisten Branchen relativ konstant geblieben oder angestiegen. Eine Ausnahme bildet lediglich die

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 30 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Branche Bau- und Gartenmarktsortimente, was jedoch vor allem methodisch bedingt ist10. Ein besonders starker Anstieg der absoluten Verkaufsfläche von jeweils mehr als 1.500 m² hat in den Branchen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung / Wäsche und Wohnein- richtungsbedarf / Möbel stattgefunden. Dies ist u. a. auf einzelne Erweiterungen und v. a. Neueröffnungen von Lebensmittelmärkten (u. a. Kaiser’s im Löhcenter, Penny in Dül- ken), Bekleidungsanbietern (u. a. Adessa und NKD im Löhcenter, C & A im ehemaligen Kaufhaus Lamp) sowie Möbelanbietern (Trendwerk Busch) zurückzuführen. Eine hohe relative Zunahme der Verkaufsfläche von 30 % und mehr verzeichneten vor allem die Bran- chen Schreibwaren / Papier / Bücher (u. a. Neuansiedlung Mayersche Buchhandlung in Alt-Viersen), Schuhe / Lederwaren (u. a. Schuhhaus Kocken und Tamaris in Alt-Viersen) sowie Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation. In letztge- nannter Branche ist der Zuwachs vor allem auf die Neuansiedlung zahlreicher kleinflächi- ger Anbieter aus dem Telekommunikationsbereich („Handyshops“) zurückzuführen, die infolge der insgesamt geringen Verkaufsflächenausstattung stark ins Gewicht fällt.

Abbildung 2: Verkaufsflächenentwicklung des Viersener Einzelhandels 2002 - 2009

Nahrungs- und Genussmittel 25.200 2002 28.900 5.400 2009 Gesundheit und Körperpflege 7.000 Schreibwaren / Papier / Bücher 1.900 3.000 16.300 Bekleidung / Wäsche 17.800 3.400 Schuhe / Lederwaren 4.400 6.300 Haushaltswaren / Glas / Porzellan 6.100 Spielwaren / / Hobby / Basteln 2.000

Sportartikel / (Fahrräder) / Camping 2.500 3.200 28.200 Wohneinrichtungsbedarf / Möbel 30.800 3.300 Elektrogeräte / Leuchten 3.100 1.900 Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation 3.000

Uhren / Schmuck 600 57.100

Bau- und Gartenmarktsortimente* 40.400 4.600 Übrige 2.300

0 20.000 40.000 60.000

* inklusive Blumen / Zoo, 2002 auch inkl. Fahrräder Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen 2002 und 2009, gerundete Werte

10 So wurde im Jahr 2002 noch ein höherer Anteil der umfangreichen Außenflächen der in Viersen vorhandenen Gärtnereien und Baumschulen der Verkaufsfläche zugeschlagen.

Junker und Kruse 31 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Betriebsgrößen Die rechnerische Verkaufsfläche pro Betrieb liegt in der Stadt Viersen mit durchschnittlich 260 m² leicht über dem Bundesdurchschnitt von 230 m², worin sich eine vergleichsweise groß dimensionierte Betriebsgrößenstruktur widerspiegelt. Es handelt sich bei diesem Wert jedoch lediglich um ein arithmetisches Mittel; so steht in Viersen einer kleinen Zahl deutlich größerer Betriebe eine große Zahl kleinerer Betriebe gegenüber.

.Über zwei Drittel der Viersener Einzelhandelsbetriebe weisen eine Verkaufsfläche 100 m² oder weniger auf. Dies ist im Vergleich zu anderen Städten ein relativ hoher Wert, der u. a. auf die – auch positiv zu bewertende – Dominanz des Betriebstypus (kleines) Fachgeschäft im Viersener Einzelhandel zurückzuführen ist. .Besonders hoch ist der Anteil der kleinflächigen Betriebe in den Viersener Zentren; hier weisen durchschnittlich sieben von zehn Betrieben eine Verkaufsfläche von maximal 100 m² Verkaufsfläche auf; in Süchteln und Dülken sind es sogar acht von zehn Be- trieben. Mit einer durchschnittlichen Betriebsgröße von rd. 140 m² fallen die Betriebs- strukturen in den Zentren entsprechend deutlich kleinteiliger als im gesamtstädtischen Durchschnitt (~ 260 m²) aus. In den Zentren Süchteln und Dülken liegt die durchschnittliche Betriebsgröße mit jeweils rd. 100 m² noch einmal deutlich unter der von Alt-Viersen (~ 160 m²). .Insgesamt bestehen über 40 großflächige (> 800 m² Verkaufsfläche) Betriebe, auf die über die Hälfte der Viersener Verkaufsflächen entfällt. Als die sechs größten Betrie- be der Stadt Viersen sind Möbel Klinkhamels (~ 10.000 m² VKF), der Baumarkt Prak- tiker (~ 7.500 m² VKF) und der Verbrauchermarkt Real (~ 4.700 m² VKF zzgl. Geträn- kemarkt) am Sonderstandort Kanalstraße, sowie die Betriebe Trendwerk Möbel Busch (~ 7.800 m² VKF), Gärtnerei und Blumenhaus Uebel (~ 5.000 m² VKF) und Hagebaumarkt (~ 4.100 m² VKF) herauszustellen. Diese Betriebe befinden sich mit Ausnahme des Hagebaumarktes alle im Stadtteil Viersen und vereinigen zusammen knapp ein Viertel der gesamtstädtischen Verkaufsflächen auf sich.

Leerstandssituation Zum Erhebungszeitpunkt im März / April 2009 bestanden im Stadtgebiet 119 Leerstände von Ladenlokalen. Dies sind rd. 17 % aller Ladenlokale, was als hoher Wert einzustufen ist. Bei einer geschätzten11 Verkaufsfläche der Leerstände von ca. 8.200 m² liegt die aktuelle Leerstandsquote, bezogen auf die Gesamtverkaufsfläche der Gesamtstadt, mit 5 % jedoch in einem unproblematischen Bereich. Die durchschnittliche Größe der leerstehenden Laden- lokale fällt mit ca. 70 m² entsprechend sehr gering aus, was dadurch begründet ist, dass von Leerständen in der Regel eher kleinteilige Ladenlokale betroffen sind, die den heutigen Marktanforderungen nicht mehr gerecht werden. Auch in der Stadt Viersen weisen etwa neun von zehn der leerstehenden Ladenlokalen eine Größe von maximal 100 m² auf.

11 Da die überwiegende Zahl der Leerstände nicht zugänglich und allenfalls partiell einsehbar ist, kann die Verkaufsfläche zumeist nur näherungsweise abgeschätzt werden.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 32 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabelle 9: Leerstandssituation im Stadtgebiet von Viersen

Verkaufsfläche der Verkaufsflächenbezogene Stadtteil Anzahl der Leerstände Leerstände in m² * Leerstandsquote

Boisheim - - - Dülken 51 3.590 9 % Süchteln 14 710 3 % Viersen 54 3.860 4 %

Gesamt 119 8.150 5 % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

Konzentrationen von Leerständen ließen sich zum Zeitpunkt der Erhebung in den Zentren Süchteln sowie vor allem Dülken und Viersen ausmachen (vgl. Karte 3), hier vor allem in den Neben- und Randlagen. Die höchste Konzentration von Leerständen weist der Stadt- teil Dülken auf; hier steht etwa jedes vierte Ladenlokal leer. Über zwei Drittel der insgesamt 51 Leerstände befinden sich im Stadtteilzentrum.

Karte 3: Lage der Leerstände im Viersener Stadtgebiet

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten der Stadt Viersen

Junker und Kruse 33 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

5.2 Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebots in der Stadt Viersen

Die konkrete räumliche Verteilung des Einzelhandels auf das Viersener Stadtgebiet ist insbesondere mit Blick auf die strukturellen Aussagen zur weiteren Einzelhandelsentwicklung von grundlegender Bedeutung. In einem ersten Schritt wird dabei die Verteilung des Ein- zelhandelsangebots auf die einzelnen Stadtteile betrachtet, die anschließend durch die De- finition funktional zusammenhängender Bereiche näher spezifiziert wird. Karte 4 gibt zu- nächst einen Überblick über die Verteilung der Einzelhandelsbetriebe im Viersener Stadt- gebiet. Großflächige (≥ 800 m² Verkaufsfläche) Einzelhandelsbetriebe wurden in der kartographischen Darstellung hervorgehoben. Einzelhandelsschwerpunkte befinden sich im Bereich der Innenstadt sowie an den östlich und südlich davon gelegenen Sonderstandor- ten. Die Stadtteile Dülken und Süchteln weisen neben den Konzentrationen in den Zent- ren einen bandartigen Einzelhandelsbesatz entlang der B 7 bzw. L 39 / L 475 auf. Nur vereinzelter, kleinteiliger Einzelhandelsbesatz befindet sich in dem abgesetzten Stadtteil Boisheim.

Karte 4: Lage der Einzelhandelsbetriebe im Viersener Stadtgebiet

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten der Stadt Viersen

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 34 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Stadtteilspezifische Betrachtung Derzeit stellt sich die Verteilung der Verkaufsflächen bzw. der Betriebe auf die einzelnen Stadtteile wie folgt dar:

Tabelle 10: Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen auf die Viersener Stadtteile Betriebe Verkaufsflächen Anteil an Anteil an der Verkaufs- Verkaufsflä- Stadtteil Einwohner Anzahl der allen Be- Gesamtver- fläche che pro Ein- Betriebe trieben kaufsfläche in m² wohner in m² in % in %

Boisheim 2.040 9 1,5 % 550 0,4 % 0,27 Dülken 20.490 157 26,4 % 36.110 23,7 % 1,76 Süchteln 16.360 101 17,0 % 19.730 12,9 % 1,21 Viersen 36.880 328 55,1 % 96.090 63,0 % 2,61

Gesamt 75.760 595 100,0 % 152.480 100,0 % 2,01 Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / Oktober 2009

.An der Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen auf die Stadtteile der Stadt Vier- sen ist eine tripolare Struktur – mit einem deutlichen Schwerpunkt auf dem Stadt- teil Viersen – ablesbar. Hier befinden sich über die Hälfte der Betriebe und fast zwei Drittel der Verkaufsflächen. Etwa ein Viertel der Betriebe und Verkaufsflächen entfallen auf Dülken. Ein etwas geringerer Anteil – 17 % der Betriebe und 13 % der Ver- kaufsflächen – befindet sich im Stadtteil Süchteln. Der abgesetzte Stadtteil Boisheim verfügt nur über eine geringe Anzahl Betriebe und entsprechend wenig Verkaufsflä- che.

.Nicht nur in absoluten Zahlen, sondern auch in Relation zu seiner Bevölkerungszahl stellt sich der Stadtteil Viersen mit einer einwohnerbezogenen Verkaufsflächenaus- stattung von 2,6 m² pro Einwohner als stärkster Einzelhandelsstandort dar. Aber auch die Stadtteile Dülken (1,8 m² Verkaufsfläche pro Einwohner) und Süchteln (1,2 m² Verkaufsfläche pro Einwohner) weisen relativ hohe Verkaufsflächenausstat- tungen auf, die über bzw. nur geringfügig unter dem bundesdeutschen Referenzwert von rd. 1,4 m² pro Einwohner liegen.

.In der branchenspezifischen Betrachtung zeigt sich, dass der Stadtteil Viersen fast durchgängig die höchste einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung aufweist und entsprechend jeweils über den gesamtstädtischen Durchschnittswerten liegt (vgl. Tabelle 11). Lediglich in den Branchen Nahrungs- und Genussmittel sowie Elektro- haushaltsgeräte / Leuchten weist der Stadtteil Dülken die höchsten Ausstattungs- grade innerhalb der Gesamtstadt auf. Vor allem in den Branchen der mittelfristigen Bedarfsstufe ( u. a. Bekleidung, Schuhe) sowie im Bereich Wohneinrichtung / Möbel setzt sich hingegen der Stadtteil Viersen deutlich von Dülken und insbesondere Süch- teln ab.

Junker und Kruse 35 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabelle 11: Branchenspezifische Verkaufsflächenausstattung nach Stadtteilen

Gesamtstadt Stadtteil Stadtteil Stadtteil Warengruppe Viersen Viersen Dülken Süchteln (75.800 Ew.) (38.900 Ew.) (20.500 Ew.) (16.400 Ew.)

Nahrungs- und Genussmittel 0,38 0,37 0,46 0,34 Gesundheit und Körperpflege 0,09 0,11 0,10 0,06 Schreibwaren / Papier / Bücher 0,04 0,05 0,04 0,02 Bekleidung / Wäsche 0,23 0,35 0,16 0,10 Schuhe / Lederwaren 0,06 0,09 0,04 0,01 Haushaltswaren / Glas / Porzellan 0,08 0,10 0,06 0,06 Wohneinrichtung / Möbel 0,41 0,62 0,27 0,14 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 0,04 0,05 0,06 0,01 Unterhaltungselektronik, IT, 0,04 0,05 0,04 0,01 Telekommunikation Bau- und Gartenmarktsortimente 0,48 0,58 0,39 0,40 Übrige 0,16 0,23 0,14 0,05 Gesamt 2,01 2,61 1,76 1,21 Quelle: eigene Erhebungen 2009, gerundete Werte

Angebotssituation nach Lagekategorien Im Rahmen der Erhebung wurde eine Zuordnung aller Betriebe zu den drei städtebauli- chen Lagekategorien zentraler Versorgungsbereich (Hauptgeschäftszentrum), integrierte Lage und nicht-integrierte Lage (vgl. hierzu Kapitel 3) vorgenommen.

Eine differenzierte Betrachtung der räumlichen Verteilung des Einzelhandelsangebots hinsichtlich der städtebaulichen Lage ergibt folgendes Bild:

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 36 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Abbildung 3: Räumliche Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen in Viersen nach Lagen (2002: (2002: 77) (2002: 7.350 m²) 6.530 m²) 8.190 78 5.100 (2002: 55 ) 51 210209 (2002: 33.21033.170 58.36058.320 29.570 m²)

212211 45 47.670

(2002: 183 )

Sonstige integrierte Lagen Nicht-integrierte Lagen Zentrum Viersen Zentrum Süchteln Zentrum Dülken

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

.31 % der Gesamtverkaufsfläche im Stadtgebiet befindet sich in nicht-integrierten Lagen. Ein Großteil dieser Verkaufsflächen entfällt auf die Sonderstandorte in den Stadtteilen Viersen und Dülken. Die insgesamt 45 Betriebe in nicht-integrierten Lagen sind mit einer durchschnittlichen Größe von rd. 1.100 m² überproportional groß dimensioniert. In den sonstigen integrierten Lagen sind rd. 35 % der Betriebe mit über einem Drittel der Verkaufsflächen ansässig.

.Fast 60 % der Betriebe und 30 % der Verkaufsflächen der Stadt befinden sich in den drei städtebaulich-funktionalen Zentren, davon jeweils ein Großteil in Alt- Viersen. Der unter dem Betriebsanteil liegende Verkaufsflächenanteil ist durch die vergleichsweise kleinteiligen Betriebsstrukturen in den Zentren (vgl. Kapitel 5.1) bedingt.

.Seit dem Jahr 2002 haben Verkaufsfläche und Betriebsanzahl im Hauptgeschäfts- zentrum Alt-Viersen leicht zugenommen, was insbesondere auf den Verkaufsflä- chenzuwachs durch die Ansiedlung des Löhcenters zu erklären ist.

.Auch im Stadtteilzentrum Dülken ergibt sich rechnerisch bei der Gegenüberstellung ein Zuwachs. Diese ist jedoch insofern zu relativieren, als dass dieser vor allem auf einen großflächigen Baustoffhandel an der Venloer Straße im Bereich des Stadtteilzent- rums zurückzuführen ist, während ohne Berücksichtigung dieses Betriebes eine leichte Abnahme der Verkaufsflächen stattgefunden hat. Auch die Betriebsanzahl ist als leicht rückläufig einzuschätzen, wenn man berücksichtigt, dass in den Zahlen aus 2002 keine Apotheken enthalten waren.

Junker und Kruse 37 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Ähnliches gilt für das Stadtteilzentrum Süchteln, in dem ebenfalls ein Rückgang von Betrieben und Verkaufsflächen stattgefunden hat. Dieser wiederum ist insofern zu relativieren, als dass auch eine leicht veränderte Abgrenzung des Zentrums12 diesen mit- bedingt hat. Jedoch haben auch einzelne Betriebsaufgaben bzw. Verlagerungen aus dem Zentrum heraus (u. a. Sport Von den Bruck, Lidl) zu der rückläufigen Verkaufsflä- che beigetragen.

Einen Überblick über die branchenspezifische Lagezuordnungen zu den einzelnen zentralen Versorgungsbereichen gibt Abbildung 4. Das Hauptgeschäftszentrum von Viersen wurde getrennt nach nördlichem und südlichem Teil untersucht, um die Unterschiede in der Angebotsstruktur dieser beiden Teilbereiche herausstellen zu können (vgl. hierzu auch Kap. 5.4.1).

Abbildung 4: Räumliche Verteilung der Verkaufsfläche in Viersen auf die Zentren und Branchen

Nahrungs- und Genussmittel 4.340 1.640 920 540 Blumen / Zoo 190 70 140 120 Gesundheit und Körperpflege 2.670 230 760 450 PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 920 240 710 240 Bekleidung / Wäsche 7.760 2.690 1.680 1.400 Schuhe / Lederwaren 1.710 400 630 150 Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 1.350 510 580 510 Spielwaren / Hobbyartikel 710 320 190 70 Sport und Freizeit 310 470 80 Wohneinrichtung 860 240 590 190 Möbel 620 1.160 880 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 50 440 70 Unterhaltungselektronik / IT / Telekom. 1.150 310 70 80 medizinische und orthopädische Artikel 590 30 310 170 Uhren / Schmuck 360 80 50 90 Baumarktsortimente 90 400 1.310 Gartenmarktsortimente 90 30 150 120

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Zentrum Viersen (Nord) Zentrum Viersen (Süd) Zentrum Dülken Zentrum Süchteln

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

.Das Zentrum Alt-Viersen weist unter den Viersener Zentren in nahezu allen Branchen die mit Abstand höchste Verkaufsfläche auf. Mit Ausnahme der Branche Bau- und Gartenmarktsortimente liegt der Verkaufsflächenanteil bei jeweils mindestens 50 %. Hiervon sind wiederum die meisten Anteile im nördlichen Bereich des Zentrums Alt- Viersen lokalisiert. Der südliche Teilbereich kann sich vor allem in den Branchen Sport und Freizeit, Möbel und Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten profilieren.

12 betreffend u. a. den nördlichen Teilbereich der Hochstraße

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 38 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

5.3 Übersicht über die räumlichen Angebotsschwerpunkte des Einzel- handels

Aktuell existieren in Viersen mit dem Hauptgeschäftszentrum und den Stadtteilzentren Dülken und Süchteln drei räumlich-funktionale Zentren. Darüber hinaus bilden die Son- derstandorte Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Kanalstraße im Stadtteil Viersen sowie die Sonderstandorte Bruchweg und Viersener Straße im Stadtteil Dülken weitere Angebots- schwerpunkte (vgl. Karte 5).

Karte 5: Bestehende Einzelhandelsstandorte in Viersen

Stadtteilzentrum Süchteln

Sonderstandorte

Stadtteilzentrum Dülken Hauptgeschäftszentrum Viersen

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten der Stadt Viersen

Junker und Kruse 39 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

5.4 Einzelhandelsstandorte im Stadtteil Viersen

Im Folgenden wird die Angebotssituation an den Einzelhandelsstandorten im Stadtteil Viersen

.Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen,

.Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße und

.Sonderstandort Kanalstraße dargestellt. Weiterführende städtebaulichen Analysen des Hauptgeschäftszentrums erfolgen im Zusammenhang mit der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und dem Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven im Kapitel 8.4.

5.4.1 Hauptgeschäftszentrum der Innenstadt Alt-Viersen

Das Hauptgeschäftszentrum von Alt-Viersen ist bandartig entlang der in Nord-Süd Rich- tung verlaufenden Hauptstraße organisiert. Ergänzende Einzelhandelslagen finden sich in den Bereichen Große Bruchstraße, Rathausmarkt, Goetersstraße, Theodor Heuss Platz (Löhcenter) und dem Hermann Hülser Platz. Der Kernbereich des Zentrums ist überwie- gend als Fußgängerzone ausgestaltet, ergänzende Bereiche wie u. a. der südliche Teil der Hauptstraße weisen überwiegend eine Verkehrsberuhigung auf.

In der folgenden Karte ist der Einzelhandelsbesatz im Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen dargestellt. Großflächige Anbieter und Magnetbetriebe (u. a. C & A, Woolworth, Sauer- brei, drei Supermärkte der Fa. Kaiser’s) wurden hervorgehoben.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 40 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 6: Lage und Ausdehnung des Hauptgeschäftszentrums Alt-Viersen (vorläufige Abgrenzung)13

vorläufige Abgrenzung des Hauptgeschäftszentrums Woolworth Plus * (unterteilt in Nord und Süd)

* inzwischen in „Netto“ umbenannt Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten der Stadt Viersen

13 Die vorläufige Abgrenzung des Hauptgeschäftszentrums dient als Bezugsraum für die Angebotsanalyse und stimmt nicht mit der endgültigen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Kapitel 8.4.1) überein.

Junker und Kruse 41 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Angebotssituation Im Hauptgeschäftszentrum sind insgesamt 211 Einzelhandelsbetriebe (ohne Leerstände) mit rund 33.200 m² Verkaufsfläche angesiedelt, was einem gesamtstädtischen Verkaufs- flächenanteil von gut einem Fünftel entspricht. Damit stellt die Innenstadt Alt-Viersen den bedeutendsten Einzelhandelsstandort in der Gesamtstadt dar. Der deutliche Einzel- handelsschwerpunkt liegt auf dem nördlichen Teilbereich des Hauptgeschäftszentrums (vgl. Tabelle 12); hier befinden sich über zwei Drittel der Einzelhandelsbetriebe und Ver- kaufsflächen des Hauptgeschäftszentrums. Auch ein Großteil der wichtigsten Magnetbe- triebe konzentriert sich hier. Einen Überblick über die Aufteilung des Angebotes nach Branchen gibt Tabelle 12.

Tabelle 12: Angebotssituation des Einzelhandels im Hauptgeschäftszentrum Alt- Viersen Anteil an der Anzahl der Verkaufsfläche Verkaufsfläche Warengruppe Anbieter in m²* der Gesamt- (Hauptbranche) stadt HGZ HGZ HGZ HGZ HGZ HGZ Nord Süd Nord Süd Nord Süd Nahrungs- und Genussmittel 28 14 4.340 1.640 15 % 6 % Blumen / Zoo - 2 190 70 5 % 2 % Gesundheit und Körperpflege 17 4 2.670 230 38 % 3 % Schreibwaren / Papier / Bücher 3 2 920 240 31 % 8 % Überwiegend kurzfristiger Bedarf 48 22 8.120 2.180 19 % 5 % Bekleidung / Wäsche 39 11 7.760 2.690 44 % 15 % Schuhe / Lederwaren 7 3 1.710 400 39 % 9 % Haushaltswaren / Glas / Porzellan 6 6 1.350 510 22 % 8 % Spielwaren / Hobby / Basteln 3 4 710 320 36 % 17 % Sport und Freizeit 2 4 310 470 10 % 15 % Überwiegend mittelfristiger Bedarf 57 28 11.840 4.390 35 % 13 % Wohneinrichtung 5 - 860 240 13 % 4 % Möbel 2 2 620 1.160 3 % 5 % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten - 4 50 440 2 % 14 % Unterhaltungselektronik, 18 3 1.150 310 38 % 10 % Informationstechnik, Telekommunikation Medizinische und orthopädische Artikel 8 1 590 30 31 % 1 % Uhren / Schmuck 6 2 360 80 57 % 13 % Baumarktsortimente 1 3 90 400 <1 % 2 % Gartenmarktsortimente 1 - 90 30 1 % <1 % Überwiegend langfristiger Bedarf 41 15 3.810 2.690 5 % 4 % Sonstiges - - 60 70 18 % 20 % Summe 146 65 23.830 9.340 16 % 6 % Leerstand 12 24 860 1.210 11 % 15 % Summe zuzüglich Leerständen 158 89 24.690 10.550 15 % 7 % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 42 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Insgesamt verfügt das Hauptgeschäftszentrum von Viersen über ein vollständiges Einzelhandelsangebot, wobei der deutliche Angebotsschwerpunkt im mittelfristigen Bedarfsbereich liegt: In diesen Branchen befindet sich knapp die Hälfte des gesamt- städtischen Angebotes im Hauptgeschäftszentrum.

.Die innerstädtische Leitbranche Bekleidung / Wäsche nimmt innerhalb des Viersener Hauptgeschäftszentrums eine besonders dominante Rolle ein; rd. ein Drittel der Ge- samtverkaufsfläche des Hauptgeschäftszentrums entfällt allein auf diese Branche. Auch hier dominiert der nördliche Bereich mit knapp 40 Anbietern und rd. 7.800 m² Verkaufsfläche.

.Auch in der Branche Nahrungs- und Genussmittel ist ein umfangreiches Angebot vorhanden. Sogar in gesamtstädtischer Betrachtung spielt das Hauptgeschäftszentrum als Angebotsstandort mit einem Verkaufsflächenanteil von 21 % quantitativ eine wichtige Rolle. Die beiden größten Anbieter (jeweils Fa. Kaiser’s) liegen im nördlichen Teil. Aber auch im südlichen Teil sind mit dem Lebensmitteldiscounter Netto (ehem. Plus) und dem Supermarkt Kaiser’s zwei relevante Anbieter vertreten. Ebenfalls eine hohe Bedeutung kommt der Branche Gesundheit und Körperpflege bei einem ge- samtstädtischen Verkaufsflächenanteil des Hauptgeschäftszentrums von 40 % zu. Das Hauptgeschäftszentrum besitzt somit auch eine wichtige Grundversorgungsfunktion für die im Innenstadtkontext wohnende Bevölkerung.

.6.500 m² Verkaufsfläche entfallen auf die Warengruppen der langfristigen Bedarfs- stufe, davon knapp die Hälfte auf die Bereiche Wohneinrichtung und Möbel. Eher schwach repräsentiert sind mit Verkaufsflächen von rd. 600 m² bzw. 1.500 m² die Branchen Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten und Unterhaltungselektronik, Infor- mationstechnik, Telekommunikation. In beiden Branchen existieren ausschließlich kleinflächige Anbieter mit Verkaufsflächen von jeweils maximal rd. 300 m². Die beiden größten Betriebe dieser Branchen, Elektrik Schaffrath und Paschmanns, sind im südli- chen Teilbereich des Hauptgeschäftszentrums angesiedelt. Für einen umfangreichen und attraktiven innerstädtischen Angebotsmix sind auch in diesen bisher nur gering vertretenen Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe höhere Verkaufsflächenan- teile denkbar.

.Die Betriebsstruktur besteht vorwiegend aus kleinen, inhabergeführten wie filialisier- ten Einzelhandelsgeschäften; nur vereinzelt finden sich größere Ladeneinheiten. Von 211 Betrieben in der Innenstadt weisen 135 eine Verkaufsfläche von weniger als 100 m² auf. Lediglich sieben Betriebe (Polster Binsfeld, C&A, Sauerbrei, Kaiser’s (zwei Mal), Fritz Schmitz Herrenmoden und Camping Hammans) verfügen über Verkaufsflächen von mehr als 800 m² und sind somit als großflächig einzustufen.

.Ein Großteil der namhaften Filialbetriebe (u. a. Mayersche Buchhandlung, Douglas, dm, Fielmann, Strauss Innovation, Tchibo und C&A) konzentriert sich im Bereich der nördlichen Hauptstraße (inkl. Rathausmarkt). Mit dem Löhcenter (u. a. Kaiser’s, Netto, dm) wurde in den vergangenen Jahren auf den Flächen des ehemaligen Kauf- hausstandortes Horten / Rupprecht ein weiterer Angebotsbaustein im nördlichen Teil des Hauptgeschäftszentrums geschaffen.

Junker und Kruse 43 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Im südlichen Teil des Hauptgeschäftszentrum zeichnet sich hingegen eine abnehmende Angebotsvielfalt ab. Seit dem Jahr 2002 kam es im südlichen Teil der Haupt- straße zu mehreren Betriebsaufgaben und / oder -verlagerungen in den nördlichen Teil des Hauptgeschäftszentrums (u. a. Deichmann, Reformhaus, Ernstings Family). Parallel ist eine tendenzielle Zunahme von discountorientiertem Einzelhandel (Tedi, Rasant der Preisstopper) sowie Mindernutzungen und Leerständen festzustellen. Posi- tiv hervorzuheben ist im Bereich der südlichen Hauptstraße jedoch, dass die wichtigsten Magnetbetriebe für diesen Bereich, das Bekleidungshaus Sauerbrei sowie die Le- bensmittelmärkte Kaiser’s und Netto, nach wie vor ansässig sind und eine wichtige Frequenzbringerfunktion für den gesamten Bereich ausüben können.

Leerstandsituation .Im Hauptgeschäftszentrum wurden insgesamt 36 leerstehende Ladenlokale mit einer Gesamtleerstandsfläche von rd. 2.100 m² erhoben. Bezogen auf die Gesamtver- kaufsfläche ergibt sich hieraus eine unproblematische Leerstandsquote von ca. 6 %. Im Hinblick auf die Betriebsanzahl beträgt die Leerstandsquote jedoch 15 %, was auf die sehr geringe durchschnittliche Größe der Leerstände schließen lässt. Diese beträgt nur rd. 60 m² Verkaufsfläche; Leerstände mit mehr als 200 m² Verkaufsfläche existierten zum Erhebungszeitpunkt nicht.

.Zwei von drei Leerständen im Hauptgeschäftszentrum sind im südlichen Teilbereich lokalisiert. Eine deutliche Konzentration von Leerständen ist vor allem in der Große Bruchstraße sowie am Gereonsplatz festzustellen. Es wird deutlich, dass die wirtschaftliche Nutzbarkeit in diesen weniger frequentierten, südlichen Bereichen in Verbindung mit der Kleinteiligkeit der Leerstände sich zunehmend schwierig gestaltet.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 44 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 7: Leerstände im Hauptgeschäftszentrum von Viersen

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen

5.4.2 Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße

Ca. einen Kilometer südlich der Innenstadt befindet sich ein autokundenorientierter Fach- marktstandort an der Ernst-Moritz-Straße. Mit rd. 3.700 m² Verkaufsfläche – verteilt auf acht Betriebe – beträgt der Anteil des Standorts an den gesamtstädtischen Verkaufsflä- chen rd. 2 %. Städtebaulich ist der Standort als nicht-integriert einzustufen. Sein Umfeld ist überwiegend gewerblich geprägt (vgl. Karte 8).

Junker und Kruse 45 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 8: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Ernst-Moritz-Arndt- Straße

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten des Kreises Viersen

.Der Standort besteht aus einem großformatigen Gebäudekomplex in einfacher und funktionaler Bauweise mit umgebenden Parkflächen (vgl. Karte 8). Insgesamt sind in dem Bereich zwei großflächige Anbieter ansässig, der Supermarkt Kaiser’s (~ 1.400 m² Verkaufsfläche) und der Möbel-Fachmarkt Dänisches Bettenlager (~ 1.100 m²). Weitere kleinflächige (≤ 800 m² Verkaufsfläche) Fachmärkte u. a. aus den Bereichen Zoo und Elektrogroßgeräte ergänzen das Angebot.

Foto 1 und 2: Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße

Quelle: eigene Aufnahmen (April 2009)

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 46 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Der Angebotsschwerpunkt liegt in den Branchen der kurz- und langfristigen Bedarfs- stufe. Einen Überblick über die Angebotssituation am Standort gibt Tabelle 1314.

Tabelle 13: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Ernst- Moritz-Arndt-Straße Anteil an der Anzahl der Verkaufsfläche Verkaufsfläche Warengruppe Anbieter in m²* der Gesamt- (Hauptbranche) stadt Nahrungs- und Genussmittel 3 1.080 4 % Blumen / Zoo 1 490 12 % Gesundheit und Körperpflege 1 270 4 % Schreibwaren / Papier / Bücher 1 150 5 % Überwiegend kurzfristiger Bedarf 6 2.000 5 % Haushaltswaren / Glas / Porzellan - 110 2 % Spielwaren / Hobby / Basteln - 30 2 % Überwiegend mittelfristiger Bedarf 140 <1 % Wohneinrichtung - 300 5 % Möbel 1 650 3 % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 1 360 11 % Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, - 10 <1 % Telekommunikation Gartenmarktsortimente - 20 <1 % Überwiegend langfristiger Bedarf 2 1.340 2 % Sonstiges - 180 51 % Summe 8 3.660 2 % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

5.4.3 Sonderstandort Kanalstraße

Ca. 1,5 Kilometer östlich der Innenstadt befindet sich im Bereich der Straßen Kanalstraße, Hülsdonk und Hormesfeld ein autokundenorientierter Fachmarktstandort. Mit rd. 24.100 m² Verkaufsfläche – verteilt auf 13 Betriebe – vereinigt der Standort rd. ein Sechstel der gesamtstädtischen Verkaufsflächen auf sich und stellt – nach dem Hauptge- schäftszentrum Alt-Viersen – den größten Einzelhandelsstandort der Stadt dar. Städtebau- lich ist der Standort als nicht-integriert einzustufen (vgl. Karte 9).

14 Aufgeführt werden nur die Branchen, in denen am Standort ein Angebot vorhanden ist.

Junker und Kruse 47 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 9: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Kanalstraße

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten der Stadt Viersen

.Der Standort setzt sich zusammen aus mehreren, z. T. großformatigen Baukörpern mit jeweils zugeordneten Parkflächen (vgl. Karte 9). Insgesamt sind in dem Bereich vier großflächige Anbieter ansässig, darunter mit dem Fachmarkt Möbel Klinkhamels (~ 10.000 m² Verkaufsfläche) und dem Fachmarkt Praktiker (~ 7.500 m² Verkaufs- fläche) zwei der drei größten Betriebe der Stadt. Darüber hinaus ist der Verbraucher- markt Real (~ 4.700 m² Verkaufsfläche zzgl. separatem Getränkemarkt) und das Fachgeschäft Siemes Schuhcenter (~ 1.100 m² Verkaufsfläche) am Standort angesiedelt. Weitere kleinflächige (≤ 800 m² Verkaufsfläche), z. T. discountorientierte Fachgeschäfte u. a. der Branchen Nahrungs- und Genussmittel und Bekleidung / Wäsche ergänzen das Angebot.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 48 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Foto 3 und 4: Sonderstandort Kanalstraße

Quelle: eigene Aufnahmen (April 2009)

.Das Angebotsspektrum am Standort umfasst alle Bedarfsstufen. Deutliche Schwer- punkte liegen in den Branchen Möbel (~ 9.800 m² Verkaufsfläche), Baumarktsorti- mente (~ 6.200 m² Verkaufsfläche) sowie Nahrungs- und Genussmittel (~ 3.000 m² Verkaufsfläche). Insbesondere in den Branchen Möbel, Baumarktsorti- mente und Bekleidung / Wäsche vereint der Standort hohe Anteile an den gesamt- städtischen Verkaufsflächen auf sich (40 %, 31 % bzw. 24 % der gesamtstädtischen Verkaufsflächen). Einen Überblick über die Angebotssituation am Standort gibt Tabelle 1415.

15 Aufgeführt werden nur die Branchen, in denen am Standort ein Angebot vorhanden ist.

Junker und Kruse 49 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabelle 14: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Kanalstraße Anteil an der Anzahl der Verkaufsfläche Verkaufsfläche Warengruppe Anbieter in m²* der Gesamt- (Hauptbranche) stadt Nahrungs- und Genussmittel 5 3.040 11 % Blumen / Zoo 1 130 3 % Gesundheit und Körperpflege 1 600 9 % Schreibwaren / Papier / Bücher 1 120 4 % Überwiegend kurzfristiger Bedarf 8 3.890 9 % Bekleidung / Wäsche 1 220 1 % Schuhe / Lederwaren 1 1.080 24 % Haushaltswaren / Glas / Porzellan - 730 12 % Spielwaren / Hobby / Basteln - 180 9 % Sport und Freizeit - 360 11 % Überwiegend mittelfristiger Bedarf 2 2.570 8 % Wohneinrichtung - 300 5 % Möbel 1 9.750 40 % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten - 630 20 % Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, 1 160 5 % Telekommunikation Baumarktsortimente 1 6.220 31 % Gartenmarktsortimente - 550 3 % Überwiegend langfristiger Bedarf 3 17.610 23 % Sonstiges - - - Summe 13 24.070 16 % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

5.5 Einzelhandelsstandorte im Stadtteil Dülken

Im Folgenden wird die Angebotssituation an den Einzelhandelsstandorten im Stadtteil Dülken (Stadtteilzentrum Dülken, Sonderstandorte Bruchweg und Viersener Straße) dargestellt. Weiterführende städtebauliche Analysen des Stadtteilzentrums erfolgen im Zu- sammenhang mit der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und dem Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven im Kapitel 8.4.

5.5.1 Stadtteilzentrum Dülken

Das Stadtteilzentrum Dülken weist eine bandartige Struktur entlang der Hauptlage Lange Straße (Nord) auf. Dieser Bereich ist als Fußgängerzone ausgestaltet. Ergänzende Einzel- handelslagen finden sich in den südlich und westlich angrenzenden Bereichen (u. a. Blau- ensteinstraße, Hühnermarkt). Als Besonderheit ist der Bereich Alter Markt hervorzuheben, der vor imposanter historischer Kulisse neben Einzelhandel ein umfangreiches gastronomi- sches Angebot vorhält.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 50 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

In der folgenden Abbildung ist der Einzelhandelsbesatz im Stadtteilzentrum Dülken dargestellt. Großflächige Anbieter und Magnetbetriebe (u. a. Kaufhaus Dülken, Ihr Platz, Kai- ser’s) wurden hervorgehoben.

Karte 10: Lage und Ausdehnung des Stadtteilzentrums Dülken (vorläufige Abgrenzung)16

vorläufige Abgrenzung des Stadtteilzentrums

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasis- daten der Stadt Viersen

Angebotssituation Im Stadtteilzentrum von Dülken sind 78 Einzelhandelsbetriebe (ohne Leerstände) mit rund 8.200 m² Verkaufsfläche angesiedelt, was einem gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil

16 Die vorläufige Abgrenzung des Hauptgeschäftszentrums dient als Bezugsraum für die Angebotsanalyse und stimmt nicht mit der endgültigen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Kapitel 8.4.1) überein.

Junker und Kruse 51 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf von rund 5 % entspricht. Einen Überblick über die Aufteilung des Angebotes nach Bran- chen gibt Tabelle 15.

Tabelle 15: Angebotssituation des Einzelhandels im Stadtteilzentrum Dülken Anteil an der Anzahl der Verkaufsfläche Verkaufsfläche Warengruppe Anbieter in m²* der Gesamt- (Hauptbranche) stadt Nahrungs- und Genussmittel 14 920 3 % Blumen / Zoo 2 140 3 % Gesundheit und Körperpflege 8 760 11 % Schreibwaren / Papier / Bücher 7 710 24 % Überwiegend kurzfristiger Bedarf 31 2.530 6 % Bekleidung / Wäsche 18 1.680 9 % Schuhe / Lederwaren 4 630 14 % Haushaltswaren / Glas / Porzellan 2 580 10 % Spielwaren / Hobby / Basteln 1 190 10 % Sport und Freizeit - 80 3 % Überwiegend mittelfristiger Bedarf 25 3.170 9 % Wohneinrichtung 8 590 9 % Möbel - 10 <1 % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten - 10 <1 % Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, 2 70 2 % Telekommunikation Medizinische und orthopädische Artikel 5 310 16 % Uhren / Schmuck 2 50 8 % Baumarktsortimente 2 1.310 6 % Gartenmarktsortimente 3 150 1 % Überwiegend langfristiger Bedarf 22 2.500 3 % Sonstiges - - - Summe 78 8.190 5 % Leerstand 35 2.130 26 % Summe zuzüglich Leerständen 113 10.320 6 % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

.Insgesamt ist positiv hervorzuheben, dass im Stadtteilzentrum von Dülken in den meisten Branchen des Einzelhandels Angebote vorhanden sind, wobei der Angebots- schwerpunkt im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich liegt17.

.Die innerstädtischen Leitbranchen Bekleidung / Wäsche und Schuhe / Lederwaren nehmen mit zusammen rd. 2.300 m² Verkaufsfläche innerhalb des Dülkener Stadtteil- zentrums eine wichtige Rolle ein; knapp 30 % der Gesamtverkaufsfläche des Zent-

17 Der hohe Anteil des langfristigen Bedarfsbereiches ist insofern zu relativieren, dass dieser vor allem durch den Anbieter Baustoffhaus Dülken bedingt ist, der sich innerhalb der (vorläufigen) Abgrenzung des Zent- rums befindet.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 52 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

rums entfällt auf diese Branchen. Die vorhandenen Betriebe sind sehr kleinteilig struk- turiert und weisen Verkaufsflächen von zumeist weniger als 200 m² auf. Mit Abstand größter Anbieter ist das Schuhaus Kocken am Alten Markt (~ 450 m² VKF).

.Gesamtstädtisch betrachtet, spielt die Branche Schreibwaren / Papier / Bücher (~ 700 m²) mit einem gesamtstädtischen Verkaufsflächenanteil von knapp einem Viertel eine wichtige Rolle. Relevante Anbieter sind hier u. a. Janssen, Dülkener Bü- chereck und das Kaufhaus in Dülken (KID).

.Schwach repräsentiert sind mit Verkaufsflächen von jeweils weniger als 100 m² die Branchen Sport und Freizeit, Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten und Unterhal- tungselektronik / Informationstechnik /Telekommunikation.

.Die Betriebsstruktur besteht vorwiegend aus kleinen, inhabergeführten Einzelhan- delsgeschäften; nur vereinzelt finden sich größere Ladeneinheiten. Von 78 Betrieben weisen 61 eine Verkaufsfläche von weniger als 100 m² auf. Lediglich zwei Betriebe (KID Kaufhaus Dülken und Baustoffhaus Dülken) verfügen über Verkaufsflächen von mehr als 800 m² und sind somit als großflächig einzustufen.

.Wichtige frequenzerzeugende Magnetbetriebe stellen neben dem Kaufhaus Dül- ken vor allen die Drogeristen Ihr Platz und Schlecker sowie der Supermarkt Kaiser’s im Kernbereich des Zentrums dar. Letzterer stellt sich mit einer Verkaufsfläche von rd. 600 m² jedoch nur bedingt zukunftsfähig dar und bedarf zum langfristigen Standort- erhalt innerhalb des Zentrums einer Erweiterungsoption.

.Verschiedene Einzelhandelsentwicklungen im Stadtteil Dülken mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Angeboten außerhalb des Zentrums (v. a. Bruchweg und Vier- sener Straße („Gierlingsfläche“)) treten in unmittelbare Konkurrenz zu den Angebo- ten im Stadtteilzentrum und sorgen so für eine nicht unproblematische Ausgangssitua- tion, die sich auch in einem leicht rückläufigen Angebotsumfang widerspiegelt (vgl. auch Kapitel 5.2). Bei den seit dem Jahr 2002 zu verzeichnenden Betriebsaufgaben handelt es sich jedoch überwiegend um einzelne, kleine Fachgeschäfte; größere Mag- netbetriebe waren (bislang) nicht darunter.

Leerstandsituation

.Im Stadtteilzentrum wurden insgesamt 35 leerstehende Ladenlokale mit einer Ge- samtleerstandsfläche von rd. 2.100 m² erhoben. Damit erreicht Dülken in etwa die Werte des – deutlich größeren – Hauptgeschäftszentrums Alt-Vieren. Fast jedes dritte Ladenlokal steht somit im Zentrum Dülken leer. Bezogen auf die Verkaufsflächen ergibt sich eine Leerstandsquote von rd. 20 %, was die problematische Lage des Stadt- teilzentrums unterstreicht. Gegenüber dem Jahr 2002 ist eine deutliche Zunahme der Leerstände im Stadtteilzentrum Dülken zu verzeichnen. Die durchschnittliche Größe der Leerstände beträgt nur rd. 60 m²; Leerstände mit mehr als 200 m² Verkaufsfläche existierten zum Zeitpunkt der Erhebung nicht.

.Eine deutliche Konzentration von Leerständen ist im Bereich der Blauensteinstraße / Hühnermarkt zu beobachten. Auch im südlichen Teilstück der Lange Straße mehren

Junker und Kruse 53 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

sich Leerstände und Mindernutzungen. Auch im nördlichsten Teilstück der Lange Stra- ße nimmt die Leerstandsquote zu. Es wird deutlich, dass die wirtschaftliche Nutzbar- keit durch die Kleinteiligkeit der Leerstände sich zunehmend schwierig gestaltet. Ei- ne zusätzliche Verschärfung der Problematik resultiert aus der Konkurrenzsituation mit nicht-zentralen Standorten im Stadtteil.

Karte 11: Leerstände im Stadtteilzentrum von Dülken

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen

5.5.2 Sonderstandort Bruchweg

Nur wenige Hundert Meter westlich des Stadtteilzentrums befindet sich am Bruchweg ein autokundenorientierter Fachmarktstandort mit rd. 5.400 m² Verkaufsfläche und acht Anbietern. Städtebaulich ist der Standort aufgrund seiner Nähe zu Wohnsiedlungsberei- chen als integriert einzustufen. So ist er in großräumiger Betrachtung in Siedlungsbereiche eingefasst, als Barriere wirkt lediglich die Venloer Straße im Norden (vgl. Karte 12).

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 54 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 12: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Bruchweg

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten der Stadt Viersen

.Der Standort besteht aus einem zusammengesetzten, großformatigen Baukörper in einfacher und funktionaler Bauweise mit zugeordneten Parkflächen (vgl. Karte 12). Insgesamt ist in dem Bereich mit dem Verbrauchermarkt Kaufland (~ 2.700 m² Ver- kaufsfläche zzgl. Getränkemarkt) ein großflächiger Anbieter ansässig. Weitere kleinflä- chige (≤ 800 m² Verkaufsfläche), z. T. discountorientierte Fachmärkte wie Takko, kik und Rossmann ergänzen das Angebot.

Foto 5 und 6: Sonderstandort Bruchweg

Quelle: eigene Aufnahmen (April 2009)

Junker und Kruse 55 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Das Angebotsspektrum am Standort umfasst alle Bedarfsstufen, wobei die Branchen der langfristigen Bedarfsstufe mit unter 200 m² Verkaufsfläche nur in sehr geringem Ausmaß vorhanden sind. Deutliche Schwerpunkte liegen in den Branchen Nahrungs- und Genussmittel (~ 2.900 m² Verkaufsfläche), Bekleidung / Wäsche (~ 1.100 m² Verkaufsfläche) und Gesundheit und Körperpflege (~ 700 m² Verkaufsfläche). Somit tritt der Standort in unmittelbare Konkurrenz zu dem nahe gelegenen Stadtteilzentrum Dülken. Einen Überblick über die Angebotssituation am Standort gibt Tabelle 1618.

Tabelle 16: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Bruchweg Anteil an der Anzahl der Verkaufsfläche Verkaufsfläche Warengruppe Anbieter in m²* der Gesamt- (Hauptbranche) stadt Nahrungs- und Genussmittel 3 2.860 10 % Blumen / Zoo - 80 2 % Gesundheit und Körperpflege 2 740 11 % Schreibwaren / Papier / Bücher 1 90 3 % Überwiegend kurzfristiger Bedarf 6 3.770 9 % Bekleidung / Wäsche 2 1.100 6 % Schuhe / Lederwaren - 50 1 % Haushaltswaren / Glas / Porzellan - 140 2 % Spielwaren / Hobby / Basteln - 90 5 % Sport und Freizeit - 30 1 % Überwiegend mittelfristiger Bedarf 2 1.410 4 % Wohneinrichtung - 90 1 % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten - 30 1 % Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, - 30 1 % Telekommunikation Uhren / Schmuck - 20 3 % Baumarktsortimente - 10 <1 % Überwiegend langfristiger Bedarf - 170 <1 % Sonstiges - 30 9 % Summe 8 5.380 4 % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

5.5.3 Sonderstandort Viersener Straße („Gierlingsfläche“)

Etwa einen Kilometer nordöstlich des Stadtteilzentrums befindet sich an der Viersener Straße ein autokundenorientierter Fachmarktstandort, der rd. 3.600 m² Verkaufsfläche und neun Betriebe aufweist. Städtebaulich ist der Standort als teilintegriert einzustufen. So ist er zwar in großräumiger Betrachtung im Süden und Osten in Siedlungsbereiche eingefasst, jedoch bilden im Norden die Gleisanlagen der DB eine Barriere und auch in westli-

18 Aufgeführt werden nur die Branchen, in denen am Standort ein Angebot vorhanden ist.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 56 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf cher Richtung ist eine direkte Anbindung an Wohnsiedlungsbereiche nicht gegeben (vgl. Karte 13).

Karte 13: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Viersener Straße

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten der Stadt Viersen

.Der erst vor wenigen Jahren entwickelte Standort setzt sich zusammen aus mehreren, z. T. großformatigen Baukörpern in einfacher und funktionaler Bauweise mit jeweils zugeordneten Parkflächen, die einen entsprechend guten Erhaltungszustand aufweisen. Die beiden größten Anbieter am Standort sind der Fachmarkt Teppichmarkt Es- sers und der Lebensmitteldiscounter Aldi Süd (~ 800 m² Verkaufsfläche). Daneben ergänzen kleinflächige (≤ 800 m² Verkaufsfläche) Fachmärkte wie Matratzen Conrad und Das Futterhaus (Zooartikel) das Angebot.

Junker und Kruse 57 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Foto 7 und 8: Sonderstandort Viersener Straße

Quelle: eigene Aufnahmen (April 2009)

.Deutliche Angebotsschwerpunkte liegen in den Branchen Nahrungs- und Genussmit- tel (~ 1.400 m² Verkaufsfläche) und Wohneinrichtung (~ 1.100 m² Verkaufsfläche). Auf gesamtstädtische Ebene bezogen, haben nur die Branchen Wohneinrichtung und Blumen / Zoo einen Verkaufsflächenanteil von über 10 %. Einen Überblick über die Angebotssituation am Standort gibt Tabelle 17.

Tabelle 17: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Viersener Straße Anteil an der Anzahl der Verkaufsfläche Verkaufsfläche Warengruppe Anbieter in m²* der Gesamt- (Hauptbranche) stadt Nahrungs- und Genussmittel 5 1.410 5 % Blumen / Zoo 1 570 14 % Gesundheit und Körperpflege - 60 1 % Überwiegend kurzfristiger Bedarf 6 2.040 5 % Bekleidung / Wäsche - 40 <1 % Haushaltswaren / Glas / Porzellan - 20 <1 % Überwiegend mittelfristiger Bedarf - 70 <1 % Wohneinrichtung 2 1.080 16 % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 1 270 9 % Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, - 30 1 % Telekommunikation Baumarktsortimente - 120 1 % Überwiegend langfristiger Bedarf 3 1.490 2 % Summe 9 3.610 2 % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 58 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

5.6 Einzelhandelsstandorte im Stadtteil Süchteln – Stadtteilzentrum Süchteln

Die einzige relevante Einzelhandelsagglomeration im Stadtteil Süchteln bildet das dortige Stadtteilzentrum. Im Folgenden wird die Angebotssituation im Stadtteilzentrum dargestellt. Weiterführende städtebauliche Analysen des Stadtteilzentrums erfolgen im Zusam- menhang mit der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und dem Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven im Kapitel 8.4.1.

Das Stadtteilzentrum Süchteln ist bandartig entlang der Achse Hochstraße / Düsseldorfer Straße als Kernbereich organisiert. Ergänzende Einzelhandelslagen finden sich westlich der Hochstraße vor allem im Bereich Lindenplatz / Tönisvorster Straße.

In der folgenden Abbildung ist der Einzelhandelsbesatz im Stadtteilzentrum Süchteln dargestellt. Großflächige Anbieter und Magnetbetriebe (u. a. Netto (ehem. Plus), Ihr Platz, Textil Nawrath, Möbel Wiskozil) wurden hervorgehoben.

Karte 14: Lage und Ausdehnung des Stadtteilzentrums Süchteln (vorläufige Abgrenzung)19 vorläufige Abgrenzung des Stadtteilzentrums

* inzwischen in „Netto“ umbenannt Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten der Stadt Viersen

19 Die vorläufige Abgrenzung des Hauptgeschäftszentrums dient als Bezugsraum für die Angebotsanalyse und stimmt nicht mit der endgültigen Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Kapitel 8.4.1) überein.

Junker und Kruse 59 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Angebotssituation Im Stadtteilzentrum sind 51 Einzelhandelsbetriebe (ohne Leerstände) mit rund 5.100 m² Verkaufsfläche angesiedelt. Einen Überblick über die Aufteilung des Angebotes nach Bran- chen gibt Tabelle 18.

Tabelle 18: Angebotssituation des Einzelhandels im Stadtteilzentrum von Süchteln Anteil an der Anzahl der Verkaufsfläche Verkaufsfläche Warengruppe Anbieter in m²* der Gesamt- (Hauptbranche) stadt Nahrungs- und Genussmittel 8 540 2 % Blumen / Zoo 1 120 3 % Gesundheit und Körperpflege 4 450 6 % Schreibwaren / Papier / Bücher 3 240 8 % Überwiegend kurzfristiger Bedarf 16 1.340 3 % Bekleidung / Wäsche 13 1.400 8 % Schuhe / Lederwaren 1 150 3 % Haushaltswaren / Glas / Porzellan 5 510 8 % Spielwaren / Hobby / Basteln 1 70 4 % Sport und Freizeit - - - Überwiegend mittelfristiger Bedarf 20 2.140 6 % Wohneinrichtung 3 190 3 % Möbel 2 880 4 % Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten - 70 2 % Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, 2 80 3 % Telekommunikation Medizinische und orthopädische Artikel 4 170 9 % Uhren / Schmuck 2 90 14 % Baumarktsortimente 1 20 <1 % Gartenmarktsortimente 1 120 1 % Überwiegend langfristiger Bedarf 15 1.610 2 % Sonstiges - 10 2 % Summe 51 5.100 3 % Leerstand 6 350 4 % Summe zuzüglich Leerständen 57 5.450 3 % *gerundete Werte; Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

.Insgesamt ist positiv hervorzuheben, dass im Stadtteilzentrum von Süchteln in den meisten Branchen des Einzelhandels zumindest vereinzelt Angebote vorhanden sind, wobei der Angebotsschwerpunkt im kurz- und mittelfristigen (v. a. Bekleidung) Be- darfsbereich liegt20.

20 Der Anteil des langfristigen Bedarfsbereiches ist insofern zu relativieren, als dass dieser vor allem durch den Anbieter Möbel Wiskozil bedingt ist.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 60 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Eher niedrig fällt mit 540 m² die Verkaufsfläche in der Branche Nahrungs- und Ge- nussmittel aus, was darauf zurückzuführen ist, dass der Lebensmitteldiscounter Netto – als nach der Verlagerung von Lidl einziger verbliebener Hauptanbieter – sehr gering dimensioniert ist. Mit rd. 450 m² Verkaufsfläche präsentiert er sich derzeit nur bedingt zukunftsfähig.

.Die innerstädtische Leitbranche Bekleidung / Wäsche nimmt mit rd. 1.400 m² Ver- kaufsfläche auch im Süchtelner Stadtteilzentrum eine wichtige Rolle ein. Größter An- bieter ist das Fachgeschäft Textil Nawrath (~ 700 m²), das im Süden des Stadtteil- zentrums verortet ist.

.Rund 1.600 m² Verkaufsfläche entfallen auf die Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe, davon zwei Drittel auf den Bereich Möbel / Wohneinrichtung (Haupt- anbieter: Möbel Wiskozil). Vergleichsweise umfangreich präsentiert sich mit zwei Op- tikern, einem Akustiker und einem Sanitätshaus auch das Angebot im medizinisch- orthopädischen Bereich. Die übrigen Branchen der mittel- und langfristigen Bedarf- stufe sind nur in eher geringem Umfang im Zentrum vorhanden. In der Branche Sport und Freizeit ist in Folge der Aufgabe des Anbieters Sport Von den Bruck kein relevantes Angebot vorhanden.

.Die Betriebsstruktur besteht auch hier vorwiegend aus kleinen, inhabergeführten Ein- zelhandelsgeschäften; nur sehr vereinzelt finden sich größere Ladeneinheiten. Von 51 Betrieben weisen 40 eine Verkaufsfläche von weniger als 100 m² auf. Lediglich ein Betrieb (Möbel Wiskozil; ~ 800 m² Verkaufsfläche) ist als großflächig einzustufen.

.Als frequenzerzeugende Magnetbetriebe fungieren vor allem der Lebensmitteldis- counter Netto und der Drogerist Ihr Platz im nördlichen Teil des Zentrums sowie der Textilanbieter Textil Nawrath im Süden.

.Gegenüber dem Jahr 2002 hat der Angebotsumfang im Stadtteilzentrum leicht abge- nommen (vgl. auch Kapitel 5.2). Insbesondere zu nennen sind hierbei die Verlagerung des Lebensmitteldiscounters Lidl und die Geschäftsaufgabe des Anbieters Sport Von den Bruck.

Leerstandsituation .Im Stadtteilzentrum wurden insgesamt 6 leerstehende Ladenlokale mit einer Ge- samtleerstandsfläche von rd. 400 m² erhoben; insgesamt eine erfreulich unproblematische Situation. Die durchschnittliche Größe der Leerstände beträgt nur knapp 60 m².

.Eine räumliche Konzentration der Leerstände ist nicht auszumachen. Es wird deutlich, dass die wirtschaftliche Nutzbarkeit der sehr kleinteiligen Leerstände sich zunehmend schwierig gestaltet. Zudem ist es für das Stadtteilzentrum schwierig, sich gegen Kon- kurrenzstandorte durchzusetzen.

Junker und Kruse 61 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 15: Leerstände im Stadtteilzentrum von Süchteln

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasis- daten der Stadt Viersen

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 62 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

5.7 Struktur und räumliche Verteilung der wohnungsnahen Grundver- sorgung

Einen besonderen Stellenwert in der Einzelhandelsstruktur nehmen die im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge bedeutenden Nahversorgungsbetriebe, auch in solitären Lagen, ein. Unter Nahversorgung beziehungsweise der wohnungsnahen Grundversorgung wird in diesem Zusammenhang die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleis- tungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum Konsumenten angeboten werden.

Zu den Gütern des kurzfristigen Bedarfs werden die Warengruppen Nahrungs- und Ge- nussmittel, Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Papier / Bücher / Schreibwaren, Zeit- schriften / Zeitungen sowie Blumen / Zoo gezählt. Ergänzt werden diese Warengruppen häufig durch vereinzelte kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote. Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsangebote können als relevant für die wohnungsnahe Grundversorgung bezeichnet werden:

Tabelle 19: Angebotsbausteine wohnungsnaher Grundversorgung Nahrungs- und Genussmittel Brot und Backwaren Fleisch und Wurstwaren „idealtypische“ Getränke Mindestausstattung Drogerie- und Körperpflegeartikel Apothekerwaren Post, Bank Friseur, Lotto Spirituosen, Tabakwaren Zeitungen, Zeitschriften Bücher, Schreibwaren Schnittblumen Zusatzausstattung Tierfutter (zoologischer Bedarf) Arzt Café, Gaststätte Reinigung, Reisebüro Quelle: eigene Zusammenstellung

In der Praxis wird als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssituation einer Kom- mune insbesondere die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel herangezogen.

Gesamtstädtisch ergibt sich für die Stadt Viersen auf Basis der ermittelten Verkaufsfläche von rd. 28.900 m² für die Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel eine einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung von 0,38 m². Dieser Wert liegt im Bundesdurch- schnitt von 0,35 m² - 0,40 m² pro Einwohner und weist somit in einer ersten Einschätzung – gesamtstädtisch betrachtet – auf eine durchschnittliche quantitative Versorgung und Wettbewerbssituation hin.

Bei einer stadtteilspezifischen Betrachtung wird deutlich, dass im Hinblick auf die Ver- kaufsflächenausstattung in der Branche Nahrungs- und Genussmittel zwar Unterschiede zwischen den Stadtteilen festzustellen sind, die jedoch zwischen den drei Hauptsiedlungs- bereichen Viersen, Dülken und Süchteln nicht allzu groß ausfallen (vgl. Abbildung 5).

Junker und Kruse 63 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Abbildung 5: Lebensmittelverkaufsflächen pro Einwohner und insgesamt (Gesamtwerte in Klammern) in den Stadtteilen der Stadt Viersen 1,0

0,8

0,6 0,46 m² (9.510 m²) 0,37 m² 0,38 m² 0,34 m² Bundesdurch- (13.670 m²) (28.920 m²) 0,4 (5.630 m²) schnitt (0,35 - 0,40 m² pro Ew.) 0,2 0,06 m² (120 m²)

0,0 Viersen Dülken Süchteln Boisheim Gesamtstadt

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009, gerundete Werte

.Die höchste Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner ist im Stadtteil Dülken mit einem Wert von 0,46 m² pro Einwohner vorzufinden. Das Angebot reicht demnach leicht über den Stadtteil (20.500 Einwohner) hinaus, was u. a. darauf zurückzuführen sein dürfte, dass Dülken in Teilen auch eine Versorgungsfunktion für den kleinen, räumlich abgesetzten Stadtteil Boisheim (2.000 Einwohner) übernimmt. Mit einer Ge- samtverkaufsfläche von 120 m² in der Branche Nahrungs- und Genussmittel verfügt dieser nur über marginale eigene Nahversorgungsstrukturen.

.Die Stadtteile Viersen und Süchteln sind mit einer einwohnerbezogenen Verkaufsflä- chenausstattung von 0,37 m² bzw. 0,34 m² pro Einwohner durchschnittlich bzw. leicht unterdurchschnittlich ausgestattet. Das Angebot reicht somit jeweils nicht über die Grenzen der Stadtteile hinaus, ist aber grundsätzlich als ausreichend zu bewerten.

Neben der quantitativen Analyse ist die Qualität des Angebots ein wichtiger Aspekt zur Beurteilung der wohnstandortnahen Grundversorgung. Hierzu zählen der Betriebstypen- mix einerseits und die fußläufige Erreichbarkeit der Anbieter andererseits.

Im Hinblick auf die Bewertung struktureller Aspekte der Grundversorgung werden folgende strukturprägende Betriebstypen mit einem Kernsortiment Nahrungs- und Genuss- mittel unterschieden:

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 64 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabelle 20: Strukturprägende Betriebstypen mit Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel Begriff Erläuterung

Lebensmitteldiscounter Selbstbedienung, umschlagstarke Artikel, aggressive Niedrigpreispolitik, z. B. Aldi, Penny, Lidl. Heutige Marktzutrittsgröße i.d.R. 800-1.000 m² Verkaufsfläche. SB-Warenhaus Einzelhandelsgroßbetrieb, Discount-Prinzip, Selbstbedienung, Verkaufsfläche mind. 5.000 m², umfassendes Sortiment mit Schwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel / Standort häufig in Stadtrandlagen, weiträumige Kundenparkplätze (z. B. Real, Kaufland). Supermarkt Selbstbedienung, Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mind. 400 m², Lebensmittel einschließlich Frischwaren, Non-Food-Anteil nicht über 25% der Gesamtverkaufsfläche. Verbrauchermarkt Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, Verkaufsfläche mind. 1.500 m², Selbstbedie- nung, breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs, häufig Dauerniedrig- preispolitik oder Sonderangebotspolitik, Standort meist autokundenorientiert. Quelle: eigene Zusammenstellung

Darüber hinaus ergänzen Lebensmittel-SB-Läden und -märkte (kleine Lebensmitteleinzel- handelsgeschäfte mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche und Selbstbedienung), Fach- und Spezialgeschäfte (z. B. Kaffee-, Tee- oder Süßwarenfachgeschäfte), Getränkefachmärkte und Lebensmittelhandwerksbetriebe (Bäckereien, Fleischereien) das Grundversorgungsan- gebot.

Tabelle 21: Angebotssituation Nahrungs- und Genussmittel in Viersen nach Betriebstypen

Betriebstyp Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m²

SB-Warenhaus (≥ 5.000 m²) - - Verbrauchermarkt (1.500 - 4.999 m²) 4 7.510 Supermarkt (400 - 1.499 m²) 5 3.730 Lebensmitteldiscounter 12 8.130 Getränkefachmarkt (> 400 m²) 4 2.700 Lebensmittelmarkt / -laden < 400 m² 13 740 Sonstige (u. a. Fachgeschäfte, Lebens- 143 6.110 mittelhandwerk, Kiosk) 1 Summe 181 28.920 1 inklusive der Verkaufsflächen von Lebensmitteln als Randsortiment Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009, gerundete Werte

.Der Betriebsformenmix im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ist breit gefächert. Der hohe Anteil sonstiger Betriebe ist auf die Berücksichtigung sämtlicher Fachgeschäfte, aber auch Lebensmittelhandwerksbetriebe oder Kioske, in dieser Rubrik zurück zu füh- ren.

Junker und Kruse 65 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Insgesamt existieren 21 strukturprägende (≥ 400 m² Verkaufsfläche) Betriebe: Vier Verbrauchermärkte (~ 1.500 bis ~ 4.700 m² Gesamtverkaufsfläche), fünf Super- märkte (~ 500 bis 1.400 m² Gesamtverkaufsfläche) und 12 Lebensmitteldiscounter (~ 400 bis ~ 1.000 m² Gesamtverkaufsfläche). Ein leichter Schwerpunkt liegt somit im Hinblick auf die Betriebsanzahl auf discountorientierten Anbietern, während bezüg- lich der Gesamtverkaufsfläche Verbraucher- und Supermärkte dominieren.

.Von den vier Verbrauchermärkten befindet sich jeweils einer in Süchteln (Rewe am Heidweg), einer in Dülken (Kaufland am Sonderstandort Bruchweg)und zwei in Vier- sen, darunter mit dem Verbrauchermarkt Real (~ 4.700 m² Verkaufsfläche zzgl. Ge- tränkemarkt21) an der Kanalstraße der größte Anbieter der Stadt. Einziger Verbrau- chermarkt innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches ist der Kaiser’s im Löhcen- ter in Alt-Viersen.

.Von 17 sonstigen strukturprägenden Lebensmittelanbietern befinden sich erfreulicherweise acht in (teil-)integrierten Streulagen und sechs innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen, davon allein vier im Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen.

.Die strukturprägenden Anbieter außerhalb der Zentren weisen überwiegend markt- gängige Verkaufsflächengrößen von 800 m² und mehr (Lebensmitteldiscounter) bzw. 1.200 m² und mehr (Supermarkt) auf. Innerhalb der Zentren liegen die Ver- kaufsflächengrößen jedoch oftmals deutlich unterhalb diesen Größenordnungen, was entsprechenden Anpassungsbedarf zur Gewährleistung der Zukunftsfähigkeit dieser Betriebe signalisiert.

In einem zweiten Schritt der räumlichen Betrachtung ist die fußläufige Erreichbarkeit der Lebensmittelbetriebe als Bewertungsmaßstab heranzuziehen. Unterschiedliche wissen- schaftliche Untersuchungen haben ein Entfernungsmaß von ca. 500 bis 1.000 Metern als maximal akzeptierte Distanz herausgestellt. Dabei handelt es sich um eine kritische Zeit- Wegschwelle für Fußgängerdistanzen. Dieser Radius ist eine allgemein anerkannte, zwischen Wohnstandorten und Standorten mit Grundversorgungsangeboten anzusetzende, Entfernung. Letztendlich ist allerdings – gerade mit Blick auf das Ziel, eine möglichst gute Versorgung auch für ältere und immobile Bevölkerungsgruppen bereitzustellen – ein Fuß- weg von einem Kilometer das äußerste Maximum einer realistischen Zeit-Weg- Schwelle. Es ist davon auszugehen, dass nur noch ein sehr geringer Anteil der potenziellen fußläufigen Kunden diesen Weg in Anspruch nehmen wird und (teilweise) kann. In der folgenden Darstellung wurde daher ein eher moderater Distanzwert von rd. 600 Meter zu Grunde gelegt.

21 Unter Einbezug der Verkaufsfläche des separaten Getränkemarktes würde dieser Verbrauchermarkt die Verkaufsflächenschwelle zum SB-Warenhaus von 5.000 m² überschreiten.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 66 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 16: Strukturprägende Lebensmittelbetriebe (≥ 400 m² Verkaufsfläche) in Viersen mit 600-Meter-Radien

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten der Stadt Viersen

.Die 21 strukturprägenden Lebensmittelbetriebe befinden sich in den Stadtteilen Viersen (9 Betriebe), Dülken (7 Betriebe) und Süchteln (5 Betriebe). Sie weisen eine relativ ausgewogene Verteilung auf die Siedlungsbereiche auf und befinden sich ü- berwiegend in integrierten Lagen, so dass sie einen wichtigen Beitrag zur wohnungsnahen Grundversorgung leisten. Lediglich für die Betriebe an den Sonder- standorten Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Kanalstraße sowie den Lebensmitteldis- counter Aldi Süd an der Freiheitsstraße gilt dies aufgrund ihrer nicht-integrierten Lage nur sehr eingeschränkt.

.Während es in einigen Siedlungsbereichen in Folge einer Konzentration mehrerer An- bieter zu einer Überlappung der Versorgungsradien kommt, präsentieren sich andere Bereiche räumlich unterversorgt. Dies betrifft insbesondere den abgesetzten Stadtteil Boisheim, in dem keine strukturprägenden Anbieter verortet sind , aber auch Teile der übrigen Stadtteile. Betroffen sind hier insbesondere die – oftmals dünn besiedelten – Randlagen wie insbesondere der Süden des Stadtteils Viersen.

.Im Hinblick auf die Stärkung der Grundversorgung in Boisheim durch strukturprägen- de Lebensmittelanbieter ist zu beachten, dass aus einzelbetriebswirtschaftlicher Sicht eine entsprechende Mantelbevölkerung (einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial) vorhanden sein muss. Diese Schwelle liegt im Hinblick auf heutige Marktzutrittsgrößen mit rd. 5.000 Einwohnern deutlich über dem Potenzial dieses Stadtteils.

Junker und Kruse 67 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Viersen Im Stadtteil Viersen existiert eine bandartige Anordnung von – überwiegend grundversor- gungsorientierten – Einzelhandelsbetrieben entlang der Hauptstraße, in die auch struktur- prägende Anbieter wie Kaiser’s oder Netto (ehem. Plus) eingebunden sind. In der Kern- stadt befinden sich mit dem Löhcenter und der Galerie am Rathausmarkt wichtige Magne- ten, in denen auch für die Nahversorgung relevante Betriebe verortet sind (vgl. Karte 17). Das Hauptgeschäftszentrum von Alt-Viersen übernimmt somit, wie bereits in Kapitel 5.4.1 thematisiert, eine wichtige Nahversorgungsfunktion für die umliegenden Siedlungsberei- che.

Karte 17: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Viersen

Plus*

* inzwischen in „Netto“ umbenannt Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten der Stadt Viersen

Die an den Sonderstandorten Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Kanalstraße angesiedelten Betriebe Kaiser’s und Real im Osten und Süden des Stadtteils sowie der Lebensmitteldis- counter Aldi Süd im Südosten des Stadtteils bieten aufgrund ihrer städtebaulich nicht- integrierten Lage eine vorrangig autokundenorientierte Versorgungsmöglichkeit. Vor diesem Hintergrund sowie der faktischen Trennwirkung der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Bahnanlagen der DB ist auch der Osten des Stadtteils Viersen als räumlich nicht optimal versorgt zu bewerten (vgl. Karte 17). In (teil-)integrierter, nördlicher Ortsrandlage ist ein weiterer Lebensmitteldiscounter der Fa. Aldi Süd ansässig, der der Versorgung der angrenzenden Wohnbevölkerung dient.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 68 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Dülken Mit insgesamt fünf Lebensmitteldiscountern, einem Supermarkt (Kaiser’s im Zentrum) und einem Verbrauchermarkt (Kaufland am Sonderstandort Bruchweg) ist das Lebensmittelan- gebot in Dülken relativ stark discountlastig. Die Anbieter weisen jedoch generell eine günstige räumliche Verteilung auf (teil-)integrierte Lagen im Stadtteil auf, so dass größere Versorgungslücken im Hauptsiedlungsbereich nicht vorhanden sind (vgl. Karte 18). Im südlich abgesetzten Siedlungsbereich Hausen existiert erfreulicherweise zumindest ein kleinflächiger Lebensmittelladen, der Basisangebot der Grundversorgung bietet.

Karte 18: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Dülken

* inzwischen in „Netto“ umbenannt Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten der Stadt Viersen

Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Süchteln Im Stadtteil befinden sich fünf strukturprägende Lebensmittelanbieter, darunter drei Dis- counter. Der kleinste unter ihnen ist der im Stadtteilzentrum befindliche Netto. Als größter Betrieb ist hier der Verbrauchermarkt Rewe (ehem. Extra) mit rd. 1.800 m² Verkaufsflä- che hervorzuheben, der im Westen des Stadtteils Süchteln liegt. Insgesamt wird im Kern- siedlungsbereich eine gute Abdeckung mit Waren der Grundversorgung erreicht (vgl. Karte 19). Lediglich der äußerste Norden sowie der Südosten des Stadtteils sind nicht durch strukturprägende Anbieter versorgt; erfreulicherweise befinden sich hier jedoch kleinflächige Lebensmittelläden, die ein Basisangebot bereitstellen. Gegenüber dem Jahr 2002 präsentiert sich die Nahversorgungssituation in Süchteln weitestgehend stabil.

Junker und Kruse 69 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 19: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Süchteln

* inzwischen in „Netto“ umbenannt Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten der Stadt Viersen

Einzelhandelslagen im Stadtteil Boisheim Der Stadtteil Boisheim (rd. 2.000 Einwohner) weist keine strukturprägenden Anbieter, jedoch zumindest ein rudimentäres Angebot von nahversorgungsrelevanten Einzelhandels- anbietern auf. So befindet sich im Stadtteil u. a. ein Anbieter des Lebensmittelhandwerks und ein Kiosk .Der Aufbau umfassenderer Nahversorgungsstrukturen wird durch die geringe Mantelbevölkerung im Stadtteil erschwert. Der südöstlich gelegene Stadtteil Dülken übernimmt somit eine Teilversorgungsfunktion für Boisheim.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 70 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 20: Einzelhandelslagen im Stadtteil Boisheim

Quelle: Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009; eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisda- ten der Stadt Viersen

5.8 Fazit der Angebotsanalyse

Zusammenfassend lassen sich im Hinblick auf die Viersener Einzelhandelsstruktur folgende Aspekte festhalten:

Gesamtstädtische Ebene .Auf gesamtstädtischer Ebene verfügt die Stadt Viersen mit 595 Betrieben des Einzel- handels im engeren Sinne und rd. 152.500 m² Verkaufsfläche über eine – im Ver- gleich mit anderen Mittelzentren ähnlicher Größenordnung – insgesamt durchschnittliche bis leicht überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung von 2,0 m² / Einwohner.

.Branchenspezifisch präsentiert sich die Struktur des Viersener Einzelhandels ohne Angebotslücken. Verglichen mit dem Jahr 2002 ist die branchenspezifische Verkaufs- fläche in den meisten Branchen relativ konstant geblieben oder angestiegen. Ein besonders starker Anstieg der absoluten Verkaufsfläche hat in den Branchen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung / Wäsche und Wohneinrichtungsbedarf / Möbel stattgefunden.

Junker und Kruse 71 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Nahezu die Hälfte der Verkaufsflächen (rd. 50 % bzw. rd. 75.800 m²) entfällt auf Wa- rengruppen der langfristigen Bedarfsstufe, hier insbesondere auf die typischerweise flächenintensiven Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortimente (zusammen rd. 24 % aller Verkaufsflächen) sowie Möbel (16 % aller Verkaufsflächen). Eine unterdurchschnittliche Ausstattung ist in der Branche Unterhaltungselektronik, IT, Tele- kommunikation zu konstatieren. Ein Verkaufsflächenanteil von rd. 22 % bzw. rd. 33.400 m² Verkaufsfläche entfällt auf die Branchen der mittelfristigen Bedarfsstufe (insbesondere Bekleidung). Ebenfalls stark vertreten ist mit einer Verkaufsfläche von rd. 28.900 m² die Branche Nahrungs- und Genussmittel.

.Die rechnerische Verkaufsfläche pro Betrieb liegt in der Stadt Viersen mit durchschnittlich 260 m² leicht über dem Bundesdurchschnitt von 230 m². Tatsächlich besitzt aber nur ein kleiner Anteil der Betriebe der Stadt eine entsprechende Größenord- nung; vielmehr steht einer großen Zahl kleiner Betriebe eine kleine Zahl sehr großer Betriebe gegenüber. Insgesamt bestehen über 40 großflächige (> 800 m² Verkaufs- fläche) Betriebe, auf die über die Hälfte der Viersener Verkaufsflächen entfällt. Be- sonders hoch ist der Anteil der kleinflächigen Betriebe in den Viersener Zentren; hier weisen durchschnittlich sieben von zehn Betrieben eine Verkaufsfläche von maximal 100 m² Verkaufsfläche auf; in Süchteln und Dülken sind es sogar acht von zehn Be- trieben.

.Die gesamtstädtische Leerstandsquote von 17 % (bezogen auf die Betriebsanzahl) ist als hoher Wert einzustufen. Allerdings liegt die verkaufsflächenbezogene Leerstand- quote bei 5 % in einem unproblematischen Bereich. Die durchschnittliche Größe der leerstehenden Ladenlokale fällt entsprechend mit ca. 70 m² gering aus, was durch die Entwicklung erklärbar ist, dass von Leerständen in der Regel eher kleinteilige Ladenlo- kale betroffen sind, die den heutigen Marktanforderungen nicht mehr gerecht werden. Problematische Konzentrationen von Leerständen lassen sich v. a. in den Zentren von Viersen (südlicher Teil) und Dülken ausmachen.

Standortstruktur .An der Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen auf die Stadtteile der Stadt Vier- sen ist eine tripolare Struktur – mit einem deutlichen Schwerpunkt auf dem Stadt- teil Viersen – ablesbar. Hier befinden sich über die Hälfte der Betriebe und fast zwei Drittel der Verkaufsflächen. Entsprechend erreicht der Stadtteil Viersen mit 2,6 m² pro Einwohner die höchste einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung. Aber auch die Stadtteile Dülken (1,8 m² Verkaufsfläche pro Einwohner) und Süchteln (1,2 m² Verkaufsfläche pro Einwohner) weisen relativ hohe Verkaufsflächenausstattungen auf, die über bzw. nur geringfügig unter dem bundesdeutschen Referenzwert von rd. 1,4 m² pro Einwohner liegen.

.Fast 60% der Betriebe und 30 % der Verkaufsflächen der Stadt befinden sich in den drei städtebaulich-funktionalen Zentren, davon jeweils ein Großteil in Alt-Viersen. Seit dem Jahr 2002 haben Verkaufsfläche und Betriebsanzahl im Hauptgeschäfts- zentrum Alt-Viersen leicht zugenommen, was insbesondere auf den Verkaufsflä- chenzuwachs durch die Ansiedlung des Löhcenters zu erklären ist. In den Zentren

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 72 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Süchteln und Dülken22 sind Betriebsanzahl sowie Verkaufsfläche tendenziell als leicht rückläufig einzuschätzen.

.Im Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen sind insgesamt 211 Einzelhandelsbetriebe mit rund 33.200 m² Verkaufsfläche angesiedelt, was einem gesamtstädtischen Ver- kaufsflächenanteil von gut einem Fünftel entspricht. Das Hauptgeschäftszentrum ver- fügt über ein vollständiges Einzelhandelsangebot mit Angebotsschwerpunkt im mittelfristigen Bedarfsbereich (v. a. Innenstadtleitbranche Bekleidung). Schwach reprä- sentiert sind hingegen die Branchen Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten und Unter- haltungselektronik, IT, Telekommunikation. Mit seinem umfangreichen Lebensmit- telangebot besitzt das Zentrum auch eine wichtige Grundversorgungsfunktion für die im Innenstadtkontext wohnende Bevölkerung. Das Angebot im Hauptgeschäfts- zentrum konzentriert sich zunehmend im nördlichen Teilbereich. Im südlichen Teil zeichnet sich hingegen eine abnehmende Angebotsvielfalt in Folge von Geschäftsauf- gaben oder auch -verlagerungen in den nördlichen Teilbereich ab.

.Im Stadtteilzentrum Dülken sind 78 Einzelhandelsbetriebe mit rund 8.200 m² Ver- kaufsfläche angesiedelt. Der Angebotsschwerpunkt liegt im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich. Knapp 30 % der Gesamtverkaufsfläche des Zentrums entfällt auf die Branchen Bekleidung / Wäsche und Schuhe / Lederwaren. Die Betriebsstruktur besteht vorwiegend aus kleinen, inhabergeführten Einzelhandelsgeschäften. Wichtige frequenzerzeugende Magnetbetriebe stellen neben dem Kaufhaus Dülken vor allem die ansässigen Drogeristen sowie der Supermarkt Kaiser’s dar.

.In Süchteln als kleinstem Zentrum sind 51 Einzelhandelsbetriebe mit rund 5.100 m² Verkaufsfläche angesiedelt. Der Angebotsschwerpunkt liegt im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich. Eher niedrig fällt die Verkaufsfläche in der Branche Nahrungs- und Genussmittel aus, was darauf zurückzuführen ist, dass der Hauptanbieter Netto sehr gering dimensioniert ist. Die Branche Bekleidung / Wäsche nimmt mit rd. 1.400 m² Verkaufsfläche im Süchtelner Stadtteilzentrum eine wichtige Rolle ein (u. a. Textil Nawrath). Die Betriebsstruktur besteht auch hier vorwiegend aus kleinen, inha- bergeführten Einzelhandelsgeschäften.

.Das Angebot der Einzelhandelsbetriebe an den Sonderstandorten Kanalstraße, Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Bruchweg und Viersener Straße („Gierlingsfläche“) umfasst neben nicht-zentrenrelevanten Branchen auch nahversorgungs- und / oder zentrenrelevante Branchen. Somit treten diese Standorte in Konkurrenz zu den zentralen Bereichen. Besonders ausgeprägt stellt sich diese Konkurrenzsituation im Stadtteil Dülken dar.

22 ohne Berücksichtigung des großflächigen Baustoffhandels an der Venloer Straße im Bereich des Stadtteil- zentrums

Junker und Kruse 73 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Nahversorgungssituation .Gesamtstädtisch verfügt Viersen in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel, die als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssituation einer Kommune dient, mit rd. 28.900 m² Verkaufsfläche bzw. 0,38 m² pro Einwohner über eine durchschnittliche quantitative Ausstattung. Mit vier Verbrauchermärkten, fünf Supermärk- ten und zwölf Lebensmitteldiscountern kann Viersen ein umfassendes Betriebstypen- spektrum aufbieten.

.Die strukturprägenden Anbieter außerhalb der Zentren weisen überwiegend markt- gängige Verkaufsflächengrößen von 800 m² und mehr (Lebensmitteldiscounter) bzw. 1.000 m² und mehr (Supermarkt) auf. Innerhalb der Zentren liegen die Ver- kaufsflächengrößen jedoch oftmals deutlich unterhalb diesen Größenordnungen, was entsprechenden Anpassungsbedarf zur Gewährleistung der Zukunftsfähigkeit dieser Betriebe signalisiert.

.Die Verteilung der strukturprägenden Betriebe auf die Hauptsiedlungsbereiche ist relativ ausgewogen. Die Betriebe befinden sich überwiegend in (teil-)integrierten La- gen und leisten somit einen wichtigen Beitrag zur wohnungsnahen Grundversor- gung. Nur wenige Bereiche präsentieren sich räumlich unterversorgt. Dies betrifft insbesondere den abgesetzten Stadtteil Boisheim, in dem keine strukturprägenden Anbieter verortet sind , aber auch Randlagen der übrigen Stadtteile (v. a. Süden des Stadtteils Viersen).

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 74 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

6 Nachfragesituation des Viersener Einzelhandels

Sowohl für die Ermittlung möglicher absatzwirtschaftlicher Spielräume als auch für die Bewertung der räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten sind, neben der Kenntnis der relevanten Einzelhandels- und Angebotsstrukturen in Viersen, speziell auch die monetären Gegebenheiten auf der Nachfrageseite von Bedeutung. Dazu wird auf unterschiedliche Quellen zurückgegriffen, die eine absatzwirtschaftliche Einordnung des bestehenden Vier- sener Einzelhandels ermöglichen.

6.1 Umsätze und Zentralitäten des Viersener Einzelhandels

Bei der Ermittlung der aktuellen Umsätze werden nicht nur die ermittelten Verkaufsflächen pro Warengruppe und die bundesdurchschnittlichen Umsatzkennwerte angesetzt, sondern vielmehr die konkrete Situation vor Ort mit berücksichtigt. Dazu zählen insbesondere die unterschiedliche Flächenproduktivität der Vertriebsformen, die spezifischen Kennwerte einzelner Anbieter sowie die Berücksichtigung der detaillierten Angebotsstrukturen in Viersen. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergeben sich daraus für die einzelnen Warengruppen folgende branchenspezifische Umsätze für das Jahr 2009:

Junker und Kruse 75 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabelle 22: Geschätzte branchenspezifische Umsätze der Viersener Einzelhandelsbetriebe Durchschnittliche geschätzter Verkaufsfläche Warengruppe Flächenproduktivi- Umsatz (m²) tät (Euro/ m²) (Mio. Euro) Nahrungs- und Genussmittel 28.900 4.900 141,2 Blumen / Zoo 4.100 1.500 6,2 Gesundheit und Körperpflege 7.000 4.500 31,2 Schreibwaren / Papier / Bücher 3.000 4.500 13,4 Überwiegend kurzfristiger Bedarf 43.000 4.500 191,9 Bekleidung / Wäsche 17.800 2.700 48,7 Schuhe / Lederwaren 4.400 2.700 12,1 Haushaltswaren / Glas / Porzellan 6.100 1.700 10,5 Spielwaren / Hobby / Basteln 2.000 2.800 5,6 Sport und Freizeit 3.200 2.600 8,2 Überwiegend mittelfristiger Bedarf 33.400 2.500 85,0 Wohneinrichtung 6.600 1.600 10,6 Möbel 24.200 1.300 31,8 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 3.100 2.800 8,7 Unterhaltungselektronik, 3.000 6.700 20,1 Informationstechnik, Telekommunikation Medizinische und orthopädische Artikel 1.900 4.500 8,6 Uhren / Schmuck 600 7.800 4,9 Baumarktsortimente 20.300 1.200 25,2 Gartenmarktsortimente 15.900 800 12,8 Überwiegend langfristiger Bedarf 75.800 1.600 122,7 Sonstiges 400 3.600 1,3 Summe / Durchschnitt 152.500 2.600 400,8 Gerundete Werte; Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

.Insgesamt setzt der Einzelhandel in Viersen im Jahr 2009 über alle Warengruppen auf rd. 152.500 m² Verkaufsfläche rd. 400 Mio. Euro um.

.Die Flächenproduktivität des Viersener Einzelhandels fällt mit durchschnittlich 2.600 Euro pro m² vergleichsweise gering aus. Dies ist nicht nur auf den relativ hohen Ver- kaufsflächenanteil von typischerweise niedrigproduktiven Branchen wie Möbel und Baumarktsortimente zurückzuführen. Auch weisen viele Branchen des Viersener Ein- zelhandels – u. a. als Folge einer sehr hohen Verkaufsflächenausstattung und der damit einhergehenden intensiven Wettbewerbssituation – unterdurchschnittliche Flä- chenproduktivitäten auf. So verfügen z. B. die Branchen der mittelfristigen Bedarfs- stufe in Viersen über eine geschätzte mittlere Flächenproduktivität von nur 2.500 Eu- ro pro m², ein im Vergleich mit Mittelzentren ähnlicher Größenordnung unterdurch- schnittlicher Wert.

.Bei der branchenspezifischen Darstellung der durchschnittlichen Umsätze der Betrei- ber ergeben sich in Abhängigkeit von Angebotsform und konkreten Anbietern z. T. erhebliche Unterschiede. Den weitaus größten Einzelanteil am Umsatz in den verschiedenen Warengruppen nimmt der Bereich Nahrungs- und Genussmittel ein, der

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 76 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

mit etwa 141 Mio. Euro über einen Drittel des gesamten Einzelhandelsumsatzes in Viersen umfasst. Den zweithöchsten Umsatzanteil (rd. 12 %) erreicht mit rd. 49 Mio. Euro im Mittelzentrum Viersen erfreulicherweise die Innenstadtleitbranche Beklei- dung / Wäsche.

Abbildung 6: Umsätze des Einzelhandels nach Lagen

Zentrum Viersen (Nord) 37,2 Zentrum Viersen (Süd) 91,2 Zentrum Dülken

112,8 Zentrum Süchteln 30,0 Sonderstandorte* 23,6

14,1 Sonstige integrierte Lagen 91,9 Nicht-integrierte Lagen

* Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Kanalstraße in Viersen, Viersener Straße und Bruchweg in Dülken Gerundete Werte; Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

.Knapp ein Drittel der Umsätze des Viersener Einzelhandels wird mit rd. 121 Mio. Eu- ro im Hauptgeschäftszentrum generiert (vgl. Abbildung 6). Hiervon entfällt ein Großteil auf den nördlichen Teilbereich. Die beiden Stadtteilzentren Süchteln und Dülken erzielen mit rd. 44. Mio. Euro zusammen etwa ein Zehntel des Gesamtumsat- zes.

.Der Umsatzanteil der Sonderstandorte beträgt mit geschätzten 92 Mio. Euro ca. ein Viertel. Der größte Anteil (rd. 49 Mio. Euro) entfällt auf den Sonderstandort Kanal- straße im Stadtteil Viersen. Ein relevanter Anteil entfällt auch auf die sonstigen integrierten Lagen, in denen mit rd. 113 Mio. Euro über ein Viertel der Gesamtstadt umgesetzt wird.

Junker und Kruse 77 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Abbildung 7: Umsätze des Einzelhandels nach Branchen und Lagen

Nahrungs- und Genussmittel 21,8 8,0 5,0 39,7 54,1 10,0

Blumen / Zoo 0,3 2,0 2,8 0,5

Gesundheit und Körperpflege 13,2 0,9 2,8 1,5 7,4 4,5 0,8

PBS / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 4,7 1,1 3,0 1,1 1,6 1,9

Bekleidung / Wäsche 23,2 7,8 4,3 3,6 2,5 3,9 3,5

Schuhe / Lederwaren 5,0 1,2 1,7 0,4 2,7 0,50,5

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren 2,4 0,8 1,0 0,9 1,7 1,7 2,0

Spielwaren / Hobbyartikel 2,3 1,0 0,5 0,2 0,7 0,8

Sport und Freizeit 1,1 1,6 1,1 4,1

Wohneinrichtung 1,6 0,4 1,1 2,5 1,6 3,2

Möbel 1,0 1,6 13,1 5,4 9,7

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 1,4 3,7 2,5 0,7

Unterhaltungselektronik / IT / Telekom. 8,1 2,3 1,6 6,7

medizinische und orthopädische Artikel 3,0 1,4 0,8 3,2

Uhren / Schmuck 2,9 0,7 0,4 0,6 0,2

Baumarktsortimente 1,4 10,0 9,9 3,2

Gartenmarktsortimente 0,6 9,2 2,6

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Zentrum Viersen (Nord) Zentrum Viersen (Süd) Zentrum Dülken Zentrum Süchteln

Sonderstandorte* Sonstige integrierte Lagen Nicht-integrierte Lagen

* Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Kanalstraße in Viersen, Viersener Straße und Bruchweg in Dülken Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

.In branchenspezifischer Betrachtung (vgl. Abbildung 7) ergeben sich für die Zentren erfreulicherweise vor allem in den zentrenrelevanten Branchen der mittelfristigen Be- darfsstufe hohe Umsatzzahlen, auch in der Innenstadtleitbranche Bekleidung / Wä- sche. Ein Großteil dieser Umsatzvolumina entfällt auf das Hauptgeschäftszentrum Viersen (Nord).

.Die Sonderstandorte und die nicht-integrierten Lagen erzielen hohe Umsatzanteile vor allem in den nicht-zentrenrelevanten Branchen Bau- und Gartenmarktsortimente sowie Möbel, jedoch auch in einigen nahversorgungs- und zentrenrelevanten Bran- chen wie Nahrungs- und Genussmittel (zusammen rd. 50 Mio. Euro) oder Glas, Por- zellan, Keramik / Haushaltswaren (rd. 4 Mio. Euro). Letzterer ist insbesondere auf zentrenrelevante Randsortimente, v. a. in Möbelhäusern, zurückzuführen.

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Ein weiterer Indikator für die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Viersen ist die Zent- ralität der einzelnen Warengruppen. Die Zentralität ist das Verhältnis zwischen dem er- rechneten Einzelhandelsumsatz und dem lokal vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial. Sie zeigt an, wie viel der vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kauf- kraft am Standort durch den niedergelassenen Einzelhandel gebunden werden kann. Ein Wert von 1 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genau so groß ist wie die lokal vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraft im entsprechenden Sortiment; Werte über 1 deuten auf Zuflüsse von außen hin.

Tabelle 23: Zentralitäten des Einzelhandels in Viersen nach Warengruppen Umsatz Einzelhandelsrele- Warengruppe (Mio. Euro) vante Kaufkraft Zentralität (Mio. Euro) Nahrungs- und Genussmittel 141,2 153,9 0,92 Blumen / Zoo 6,2 5,5 1,13 Gesundheit und Körperpflege 31,2 23,8 1,31 Schreibwaren / Papier / Bücher 13,4 14,8 0,90 Überwiegend kurzfristiger Bedarf 191,9 198,0 0,97 Bekleidung / Wäsche 48,7 35,1 1,39 Schuhe / Lederwaren 12,1 8,4 1,44 Haushaltswaren / Glas / Porzellan 10,5 5,5 1,90 Spielwaren / Hobby / Basteln 5,6 8,4 0,66 Sport und Freizeit 8,2 6,3 1,29 Überwiegend mittelfristiger Bedarf 85,0 63,7 1,33 Wohneinrichtung 10,6 8,6 1,23 Möbel 31,8 21,6 1,47 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 8,7 10,2 0,84 Unterhaltungselektronik, 20,1 27,6 0,73 Informationstechnik, Telekommunikation Medizinische und orthopädische Artikel 8,6 5,4 1,58 Uhren / Schmuck 4,9 3,9 1,25 Baumarktsortimente 25,2 35,4 0,71 Gartenmarktsortimente 12,8 8,0 1,59 Überwiegend langfristiger Bedarf 122,7 120,8 1,01 Sonstiges 1,3 3,2 0,40 Summe / Durchschnitt 400,8 385,8 1,04 Gerundete Werte; Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009

.Die Zentralität der Stadt Viersen von 1,04 ist für ein Mittelzentrum als durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittlich zu bewerten. In vielen Branchen (z. B. Ge- sundheit und Körperpflege, Bekleidung / Wäsche, Schuhe / Lederwaren oder Möbel) überschreitet der vor Ort getätigte Umsatz das lokale einzelhandelsrelevante Kauf- kraftvolumen, was auf entsprechende Zuflüsse aus dem Umland schließen lässt. In einzelnen Branchen herrschen hingegen Abflüsse vor (u. a. Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation, Baumarktsortimente und Spielwaren / Hob- by / Basteln).

Junker und Kruse 79 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Die höchste Zentralität von durchschnittlich 1,33 lässt sich in den zentrenprägenden Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe (u. a. Haushaltswaren / Glas / Por- zellan, Bekleidung / Wäsche, Schuhe / Lederwaren) belegen, was die hohe Rele- vanz dieser Warengruppen für das Mittelzentrum Viersen widerspiegelt.

.In den Warengruppen des langfristigen Bedarfs ist der vor Ort getätigte Umsatz etwa gleich dem lokalen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau, was sich in dem Wert von 1,01 widerspiegelt. Die höchsten Zuflüsse sind in den Branchen Gartenmarktsor- timente (1,59) und medizinische und orthopädische Artikel (1,58) zu verzeichnen.

.Ein ähnliches Bild ergibt sich mit einer Zentralität von 0,97 in den Warengruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe. In den Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel sowie Schreibwaren / Papier / Bücher überwiegen bei einer Zentralität von 0,92 bzw. 0,90 per Saldo die Abflüsse.

Eine stadtteilspezifisch differenzierte Betrachtung der Zentralitätswerte Viersens ergibt folgendes Bild (Tabelle 24). Die stadtteilspezifischen Umsätze wurden hierbei jeweils zu der im Stadtteil vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Bezug gesetzt.

Tabelle 24: Zentralitäten des Einzelhandels in Viersen nach Warengruppen und Stadtteilen Warengruppe Viersen Dülken Süchteln Boisheim Nahrungs- und Genussmittel 0,92 1,07 0,82 0,13 Blumen / Zoo 1,09 0,93 0,19 - Gesundheit und Körperpflege 1,67 1,26 0,70 - Schreibwaren / Papier / Bücher 1,13 0,92 0,48 0,04 Überwiegend kurzfristiger Bedarf 1,03 1,07 0,76 0,10 Bekleidung / Wäsche 2,18 0,76 0,57 - Schuhe / Lederwaren 2,27 1,00 0,32 - Haushaltswaren / Glas / Porzellan 2,48 1,36 1,48 0,32 Spielwaren / Hobby / Basteln 1,00 0,41 0,23 0,60 Sport und Freizeit 1,99 0,96 0,29 - Überwiegend mittelfristiger Bedarf 2,04 0,82 0,54 0,11 Wohneinrichtung 1,69 1,33 0,20 0,26 Möbel 2,39 0,68 0,59 - Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 1,08 1,06 0,15 - Unterhaltungselektronik, 1,02 0,66 0,25 - Informationstechnik, Telekommunikation Medizinische und orthopädische Artikel 2,33 0,98 0,84 - Uhren / Schmuck 1,98 0,48 0,72 - Baumarktsortimente 0,93 0,60 0,44 0,04 Gartenmarktsortimente 1,84 1,37 1,38 0,97 Überwiegend langfristiger Bedarf 1,44 0,78 0,47 0,09 Sonstiges 0,73 0,15 0,03 - Summe / Durchschnitt 1,32 0,93 0,63 0,10 gerundete Werte ; Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 und BBE Retail Experts 2009

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 80 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Zum überwiegenden Teil ergeben sich für den Stadtteil Viersen die größten Zentrali- tätswerte. Maximalwert stellt die Warengruppe der mittelfristigen Bedarfsstufe dar (2,04), deren Zentralität in fast allen Branchen bei 2 oder darüber liegt. Der Umsatz beträgt somit in diesen Warengruppen das doppelte der entsprechenden Kaufkraft im Stadtteil.

.In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel verzeichnet der Stadtteil Dülken bei einer Zentralität von 1,07 als einziger der Viersener Stadtteile per Saldo Zuflüsse, was mit der hohen Angebotsausstattung (vgl. Kapitel 5) korrespondiert. Insgesamt liegt die Zentralität in Dülken und Süchteln jedoch insgesamt – sowie auch in den meisten Warengruppen – unter 1, wobei Dülken mit 0,93 den höheren Wert erzielt.

Eine zentrenspezifisch differenzierte Betrachtung der Zentralitätswerte Viersens ergibt folgendes Bild (vgl. Tabelle 25). Die Umsätze der einzelnen Zentren wurden hierbei jeweils zu der im Stadtteil vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft in Bezug gesetzt. Die jeweiligen Maximalwerte der einzelnen Zentren wurden farblich hervorgehoben.

Tabelle 25: Zentralitäten des Einzelhandels in Viersen nach Warengruppen und Zentren Zentrum Viersen Zentrum Zentrum Warengruppe Nord Süd Gesamt Dülken Süchteln Nahrungs- und Genussmittel 0,29 0,11 0,40 0,12 0,08 Blumen / Zoo 0,09 0,03 0,13 0,11 0,11 Gesundheit und Körperpflege 1,14 0,08 1,22 0,44 0,30 Schreibwaren / Papier / Bücher 0,65 0,16 0,81 0,74 0,33 Überwiegend kurzfristiger Bedarf 0,41 0,10 0,52 0,20 0,12 Bekleidung / Wäsche 1,36 0,46 1,81 0,45 0,47 Schuhe / Lederwaren 1,23 0,30 1,53 0,74 0,23 Haushaltswaren / Glas / Porzellan 0,90 0,31 1,22 0,64 0,75 Spielwaren / Hobby / Basteln 0,56 0,24 0,79 0,21 0,12 Sport und Freizeit 0,35 0,51 0,87 0,15 < 0,01 Überwiegend mittelfristiger Bedarf 1,09 0,40 1,50 0,45 0,37 Wohneinrichtung 0,37 0,09 0,46 0,47 0,16 Möbel 0,09 0,15 0,25 < 0,01 0,23 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 0,03 0,29 0,32 0,01 0,08 Unterhaltungselektronik, 0,60 0,17 0,77 0,05 0,08 Informationstechnik, Telekommunikation Medizinische und orthopädische Artikel 1,16 0,05 1,20 0,98 0,68 Uhren / Schmuck 1,49 0,39 1,88 0,35 0,72 Baumarktsortimente 0,01 0,04 0,04 0,15 < 0,01 Gartenmarktsortimente 0,03 0,01 0,04 0,07 0,07 Überwiegend langfristiger Bedarf 0,29 0,12 0,41 0,15 0,14 Sonstiges 0,14 0,11 0,26 - 0,03 Summe / Durchschnitt 0,48 0,16 0,64 0,23 0,17 gerundete Werte; Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelserhebung Viersen März / April 2009 und BBE Retail Experts 2009

.Das Hauptgeschäftszentrum stellt mit 0,64 den Viersener Einzelhandelsstandort mit der höchsten Zentralität dar. Erfreulicherweise entfaltet sich die Ausstrahlungskraft des

Junker und Kruse 81 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Einzelhandelsstandortes Viersen insbesondere in den Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe wie z. B. Bekleidung ganz überwiegend über die Viersener Innen- stadt. Auch in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel fällt die Zentralität des Hauptgeschäftszentrums mit 0,40 erfreulich hoch aus. Die bereits thematisierten Diskrepanzen zwischen dem nördlichen und südlichen Teil des Hauptgeschäftszent- rums sind auch an den Zentralitätswerten ablesbar. Die ermittelten Werte fallen bis auf wenige Warengruppen (u. a. Sport / Freizeit, Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten) im nördlichen Teilbereich deutlich höher aus.

.In den Zentren Süchteln und Dülken sind die höchsten Zentralitätswerte jeweils in einigen Branchen der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe zu beobachten, während sich die Zentralitäten im kurzfristigen Bedarfsbereich, und hier vor allem der Waren- gruppe Nahrungs- und Genussmittel, steigerungsfähig und -bedürftig darstellen.

6.2 Fazit der Nachfrageanalyse

Die Ergebnisse der Nachfrageanalyse lassen sich wie folgt zusammenfassen:

.Die Umsätze des Einzelhandels in Viersen belaufen sich auf insgesamt 400 Mio. Euro. Viele Branchen des Viersener Einzelhandels weisen unterdurchschnittliche Flächen- produktivitäten auf. Den weitaus größten Einzelanteil am Umsatz in den verschiedenen Warengruppen nimmt der Bereich Nahrungs- und Genussmittel mit rd. 141 Mio. Euro ein, aber auch die Innenstadtleitbranche Bekleidung erreicht mit 49 Mio. Euro einen hohen Umsatzanteil von 12 %.

.Fast ein Drittel der Umsätze des Viersener Einzelhandels wird mit ca. 121 Mio. Euro im Hauptgeschäftszentrum generiert. Der Umsatzanteil der Sonderstandorte be- trägt mit geschätzten 92 Mio. Euro ca. ein Viertel, den größten Anteil daran hat der Sonderstandort Kanalstraße.

.In Relation zu der vor Ort vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft von 386 Mio. Euro errechnet sich für Viersen eine Zentralität von 1,04, die für ein Mittelzent- rum als durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittlich zu bewerten ist. Die höchs- te Zentralität von durchschnittlich 1,33 erreicht Viersen erfreulicherweise in den zent- renprägenden Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe (u. a. Bekleidung), was die hohe Relevanz dieser Warengruppen für das Mittelzentrum widerspiegelt.

.In stadtteilspezifischer Betrachtung verfügt der Stadtteil Viersen über die höchste Zentralität. Vor allem in den zentrenprägenden Branchen der mittelfristigen Bedarfs- stufe besitzt der Stadtteil Viersen, und hier vor allem das Hauptgeschäftszentrum (Nord), einen hohen Anteil an der gesamtstädtischen Ausstrahlung.

.In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel verzeichnet der Stadtteil Dülken als einziger per Saldo Zuflüsse. Die Zentralitäten der Zentren Dülken und Süchteln stellen sich in dieser Warengruppe steigerungsfähig und -bedürftig dar.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 82 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

7 Entwicklungsspielräume und Steuerungsmodelle der Vier- sener Zentren- und Einzelhandelsentwicklung

Nicht nur für den Einzelhandel, der seit Jahren einem anhaltenden Wandel hinsichtlich der Standortentwicklung, Betriebs- und Vertriebstypen unterliegt, ist eine neutrale Abschät- zung mittelfristiger Entwicklungsperspektiven von Bedeutung. Auch für die Stadt Viersen als Träger der kommunalen Planungshoheit besitzen entsprechende Aussagen als Bewer- tungsgrundlage eine hohe Relevanz.

Im Folgenden werden sowohl mögliche Entwicklungsspielräume auf Grundlage von formulierten Zielzentralitäten als auch die räumlichen Entwicklungsspielräume in Viersen sowie die daraus resultierenden Entwicklungsoptionen dargestellt. Sie stellen ein Bindeglied zwischen den Ergebnissen der empirischen Untersuchungen aus den Kapiteln 5 und 6 und der Formulierung der Entwicklungsziele und -perspektiven in Viersen (Kapitel 8) dar.

Nur nachrangig Eingang in die Berechnungen finden kann hierbei die derzeit problematische gesamtwirtschaftliche Situation. Da eine Einschätzung des weiteren Verlaufs der weltweiten Wirtschaftskrise sich ausgesprochen komplex und schwierig gestaltet, sind be- lastbare Annahmen über die mittelfristig auf den deutschen Einzelhandel zu erwartenden Auswirkungen kaum möglich.

7.1 Ökonomische Rahmenbedingungen

Auf Grundlage einer Einschätzung der derzeitigen und zukünftigen (Prognosehorizont: 2020) ökonomischen Rahmenbedingungen in der Stadt Viersen sollen die perspektivischen Entwicklungsspielräume des Viersener Einzelhandels analysiert werden. In die Be- trachtung fließen eine Reihe von Faktoren ein, für die entweder Prognosen herangezogen oder Annahmen getroffen werden. Insbesondere werden bei der Berechnung folgende Kriterien berücksichtigt:

.Gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation

.Umsatzentwicklung und einzelhandelsrelevante Umsatzkennziffern

.Flächenproduktivitäten

.Bevölkerungsentwicklung

.Entwicklung des privaten Verbrauchs

.Entwicklung des Anteils der Einzelhandelsausgaben am privaten Verbrauch

.Branchenbezogene Entwicklung der Einzelhandelsausgaben

.(Ziel-)Zentralitäten, branchenspezifisch und gesamtstädtisch

Junker und Kruse 83 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Zur Ermittlung des sich aus der Prognose der einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausga- ben ableitenden Verkaufsflächenbedarfes ist zum allgemeinen Verständnis Folgendes zu berücksichtigen: Einzelhandelsumsatz und einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial be- dingen sich weitgehend und entwickeln sich damit parallel, woraus folgt, dass die Progno- se der Verkaufsflächenspielräume sich überwiegend aus einer Nachfrageentwicklung ab- leitet, gleichwohl durch die Angebotsentwicklung unter spezifischen Voraussetzungen a- ber auch zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf entstehen kann. Das bedeutet schließlich, dass zur Prognose des zukünftigen Verkaufsflächenbedarfs auf eine Verbindung von Sta- tus-Quo-Werten und von Zielgrößen – angebots- wie nachfrageseitig – zurückgegriffen wird.

Zur Darstellung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation wurde eine um- fassende Analyse für die Stadt Viersen angestellt (vgl. dazu Kapitel 5 und 6). Insbesondere der branchenspezifische Verkaufsflächenbestand sowie die ermittelten Zentralitäten flie- ßen in die Berechnungen zu künftigen Entwicklungsspielräumen ein.

Die Entwicklung der Flächenproduktivität wird bei den folgenden Berechnungen als konstant angenommen. Diese ist in der Vergangenheit durch den ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit dem Ziel partieller Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten Jahren hat sich diese Tendenz jedoch durch die hohe Dynamik der Betriebs- typenentwicklung deutlich ausdifferenziert. Zudem sind in zahlreichen Betrieben die Grenzrentabilitäten erreicht, was durch die hohe und zunehmende Zahl der Betriebsauf- gaben angezeigt wird und mit Marktsättigungstendenzen einhergeht. Durch die damit verbundenen fortschreitenden Konzentrationsprozesse kann deswegen zukünftig zumindest teilweise wieder mit steigenden Flächenproduktivitäten gerechnet werden. Diese Tendenzen und Perspektiven abwägend, wird für die zukünftige Entwicklung in Viersen von einer konstanten Flächenproduktivität ausgegangen.

Bevölkerungsentwicklung (in Viersen und dem Umland) bis 2020 In den vergangenen Jahren ist die Bevölkerungszahl der Stadt Viersen leicht zurückgegan- gen (-1,1 % von 2003 bis 2009). Für die Zukunft ist eine Fortsetzung dieses Trends zu erwarten; so prognostiziert u. a. die IHK Mittlerer Niederrhein (2006) einen Rückgang der Bevölkerungszahl der Stadt Viersen bis zum Jahr 2020 um rd. 5 % (Basisjahr 2003). Im gesamten Kreis Viersen wird die Bevölkerung gemäß den aktuellen Prognosen des Lan- desbetriebes Information und Technik Nordrhein-Westfalen bis zum Jahr 2020 ebenfalls zurückgehen (- 3 %; Basisjahr 2008).

Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben bis 2020 Ein weiterer Einflussfaktor für die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Nachfrage bis 2020 ist die Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben. Die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben insgesamt ist grundlegend von zwei Faktoren abhängig:

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 84 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.zum einen von privaten Einkommen bzw. dem daraus resultierenden privaten Verbrauch,

.zum anderen von dem Anteil dieser Ausgaben im Einzelhandel bzw. für spezifische Einzelhandelsprodukte (Ausgabeanteile nach Warengruppen).

Folgende Entwicklungen sind bis 2020 zu erwarten:

Abbildung 8: Entwicklung des privaten Verbrauchs / Entwicklung des Anteils der Einzelhandelsausgaben am privaten Verbrauch

10%

+0,25 % /Jahr 0% +0,00 % /Jahr -0,25 % /Jahr

-5%

-10% Privater Verbrauch Einzelhandelsumsatz Anteil des Einzelhandelsumsatzes am privaten Verbrauch -15% 2002 2003 2004 2005 2006

Quellen: EHI (2005-2009): Einzelhandel Aktuell. Köln; Statistisches Bundesamt 2008 (www.destatis.de)

.Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind in den letzten 15 Jahren um jährlich ca. zwei Prozent gestiegen.23

.Deutlich zugenommen haben die Konsumausgaben u. a. für Wohnen und Energiekos- ten, während der Anteil der Einzelhandelsausgaben an den privaten Konsumausga- ben seit 1990 um mehr als zehn Prozentpunkte auf einen Anteil von aktuell weniger als einem Drittel (rd. 30 %im Jahr 2008) zurückgegangen ist –Tendenz anhaltend24.

.In der Summe stagnieren somit die einzelhandelsrelevanten Ausgaben weitestgehend. Diese Tendenz zeigt sich auch am gesamtdeutschen Einzelhandelsumsatz, der

23 EHI (2005-2009): Einzelhandel Aktuell. Köln; Statistisches Bundesamt 2009 (www.destatis.de); Handels- journal et. al. (Hrsg.) (2008-2009): Factbook Einzelhandel. 24 Ebenda

Junker und Kruse 85 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

seit dem Jahr 2000 bei jährlichen Wachstumsraten zwischen – 2 und +2 % weitestgehend stagniert (aktuell: knapp 400 Mrd. Euro)25.

Dieser Trend kann – in einer gewissen Spannweite – für die nächsten Jahre fortgeschrie- ben werden. Das bedeutet, dass zwar insgesamt nicht mit einer Zunahme der dem Einzel- handel zur Verfügung stehenden realen26 Kaufkraft zu rechnen ist, jedoch müssen spezifische Entwicklungen in den einzelnen Warengruppen berücksichtigt werden, d. h. es muss eine Prognose erfolgen, die verändernde Ausgabenanteile für einzelne Warengruppen be- rücksichtigt. Die Trends sind in der folgenden Tabelle dargestellt:

Tabelle 26: Ausgabenanteile für verschiedene Branchen im Einzelhandel – Trendaussagen Ausgaben- Branche anteile Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflegeartikel Papier, Büroartikel, Schreibwaren / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren Spielwaren / Hobbyartikel Sport und Freizeit Wohneinrichtungsartikel / Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Unterhaltungselektronik / Informationstechnik / Telekommunikation / Musik /Foto Medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortiment Gesamt Quelle: EHI: Einzelhandel Aktuell 2005-2009, KPMG-Studie 2005; Handelsjournal: Factbook Einzelhandel 2008-2009

.Es zeigt sich, dass in den Warengruppen Gesundheits- und Körperpflegeartikel sowie medizinische und orthopädische Artikel weitere Wachstumsimpulse zu erwarten sind. Die Ausgabenanteile und somit das warengruppenspezifische Kaufkraftvolumen wer-

25 Ebenda 26 Es muss zwischen einer nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft unterschieden werden. Da die nominale Entwicklung die Inflation nicht berücksichtigt, lassen sich aus der Ent- wicklung keine Rückschlüsse auf zusätzlich absatzwirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächenpotenziale ziehen. Daher wird auf inflationsbereinigte Werte zurückgegriffen, die die reale Entwicklung beschreiben.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 86 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

den bis 2020 steigen. In den übrigen Warengruppen wird das zur Verfügung stehende reale Kaufkraftvolumen stagnieren bzw. sinken.

Der nominale Umsatz im bestehenden Viersener Einzelhandel wird in Abhängigkeit der Entwicklung einzelhandelsrelevanter Kennwerte und unter Einbeziehung durchschnittlicher Flächenproduktivitäten allenfalls gering ansteigen.

Zielzentralitäten für das Jahr 2020 .In der Modellrechnung wird im Hinblick auf eine optimale Vollversorgung der Bevöl- kerung im Bereich der Grundversorgung eine Zielzentralität von 1 (ausgewogenes Verhältnis von erzieltem Umsatz zu lokal vorhandener einzelhandelsrelevanter Kauf- kraft) angenommen. Es zeigt sich, dass im kurzfristigen Bedarfsbereich nur geringe Spielräume bestehen. Ein Großteil entfällt auf die Branche Nahrungs- und Genuss- mittel. Diese – begrenzten – Potenziale sollten für sinnvolle Angebotsarrondierungen in Form von Erweiterungen versorgungsstrukturell bedeutsamer Anbieter und / oder einzelnen Neuansiedlungen in unterversorgten Siedlungsbereichen genutzt werden.

.Im mittelfristigen Bedarfsbereich wird entsprechend der mittelzentralen Funktion von Viersen eine Zielzentralität von 1,2 angenommen. Weitere Verkaufsflächenspielräu- me zeichnen sich hier nur in der Branche Spielwaren / Hobby / Basteln ab.

.Im langfristigen Bedarfsbereich wird eine Zielzentralität von 1,1 angenommen, die eine – eingeschränkte – Versorgungsbedeutung auch über die Stadtgrenzen hinaus impliziert, wie sie aktuell bereits in vielen Warengruppen faktisch vorhanden ist. Eine Ausnahme bilden jedoch die Bereiche

- Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten und Unterhaltungselektronik / In- formationstechnik / Telekommunikation sowie

- Baumarktsortimente,

in denen derzeit bei Zentralitäten von unter 1 per Saldo Kaufkraftabflüsse vorherr- schen. In beiden Bereichen würden die bestehenden Potenziale auch die Neuansied- lung großflächiger Angebotsformen27 ermöglichen.

Die insgesamt begrenzten quantitativen Entwicklungsspielräume bedeuten zukünftig für den Einzelhandelsstandort Viersen jedoch nicht, dass in den übrigen Branchen keine Entwicklung mehr stattfinden kann, sondern, dass es bei potenziellen Ansied- lungsvorhaben auf folgende Aspekte ankommt:

.städtebaulich sinnvoller Standort

.Größe des Vorhabens und Betriebstyp

27 Derzeit existieren im Elektronikbereich ausschließlich kleinflächige Anbieter mit jeweils weniger als 800 m² Verkaufsfläche.

Junker und Kruse 87 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Ergänzungsfunktion / Synergien zu bestehenden Anbietern

Dennoch sind einer „zügellos“ über die ermittelten Potenziale hinausgehenden Auswei- tung der Verkaufsflächen Grenzen gesetzt, da zusätzliche Kaufkraft grundsätzlich nur bis zu einem bestimmten Maße und in bestimmten Branchen mobilisiert werden kann. Wer- den darüber hinaus Einzelhandelsvorhaben realisiert, führt dies ebenso zu Umsatzumver- teilungen innerhalb der lokalen Einzelhandelslandschaft und somit zu Umsatzverlusten bzw. einer Marktverdrängung bestehender Betriebe jeweils in Abhängigkeit der Relevanz eines Vorhabens. Dies trifft insbesondere auch auf den Lebensmittelbereich zu. Schließlich wird dieser Sortimentsbereich in erster Linie am Wohnstandort nachgefragt, so dass sich eine Überversorgung auch vorrangig auf die entsprechenden Wohnsiedlungsbereiche auswirkt. In der Folge kann es zu Funktionsverlusten von Zentren bzw. Nahversorgungs- standorten sowie zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen.

Vorhaben an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten hingegen können zur Verbesserung und Attraktivierung des Einzelhandelsangebots, insbesondere auch der Zentren, führen. Die Tatsache, dass dies zu Lasten weniger geeigneter Standorte ge- schieht, sollte dabei in Kauf genommen werden. Jedoch muss in diese Überlegung auch einfließen, dass eine deutliche Überdimensionierung der Einzelhandelsentwicklung innerhalb zentraler Versorgungsbereiche sowohl zu einer zusätzlichen Gefährdung der wohnungsnahen Grundversorgung als auch zu Funktionsverlusten anderer Zentren führen kann. Zukünftige Entwicklungen müssen somit generell mit Blick auf die Ziele des Vierse- ner Einzelhandelskonzeptes (vgl. Kapitel 9.1) abgewogen werden. Für bisher nicht vertre- tene Spezialanbieter oder neuartige Anbieter können sich darüber hinaus auch dann Ent- wicklungsspielräume abzeichnen, wenn das übergeordnete Hauptsortiment bereits umfangreich vertreten ist und an sich kein zusätzlicher Verkaufsflächenspielraum besteht.

Es ist festzuhalten, dass die Einordnung potenzieller Neuvorhaben, Erweiterungen oder Umnutzungen von Einzelhandelsflächen in einen städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen Kontext unabdingbar ist. Generell gilt, dass das Ziel weniger der quantitative Ausbau als vielmehr die Sicherung und Verbesserung der räumlich strukturellen Angebotssituation sein sollte.

7.2 Steuerungsmodelle der Einzelhandelsentwicklung (Szenarien)

Welche Entwicklung die Stadt Viersen in Bezug auf die zukünftige Stadt- und Einzelhan- delsentwicklung nehmen wird, hängt – neben den politisch motivierten Stadtentwick- lungsvorstellungen – von dem „Schärfegrad“ der Anwendung des städtebaulichen und baurechtlichen Instrumentariums ab. Die folgenden Szenarien zeigen die Bandbreite der möglichen Entwicklungsoptionen mit Blick auf die zukünftige Einzelhandelsentwicklung auf. An dieser Stelle muss darauf hingewiesen werden, dass die Szenarien bewusst über- zeichnete Denkmodelle darstellen, die auf Grund hypothetischer Annahmen zur Steuerung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung mögliche Entwicklungsperspektiven darstellen. Gleichwohl finden sich einzelne Teilaspekte in gleicher oder ähnlicher Form sehr häufig in der Realität.

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Szenario I: „Freies Spiel der Kräfte“ Trotz der hohen Verkaufsflächenausstattung der Stadt Viersen in vielen Branchen, die zum Teil auch mit sinkenden Flächenproduktivitäten einhergeht, ist die Entwicklung der Einzel- handelsansiedlungen in diesem Szenario durch eine geringe Steuerungsaktivität gekennzeichnet. Statt einer Ausrichtung weiterer Einzelhandelsentwicklungen auf die Zentren der Stadt wird vorrangig dem Ansiedlungsdruck auf nicht-integrierte bzw. teilintegrierte Lagen stattgegeben (z. B. Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Bahnhofstraße). Ansiedlungsvorhaben, Verlagerungen und Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben finden ohne eine ordnende Steuerung statt. Für Einzelhandel und Städtebau bedeutet das schließlich, dass zahlreiche neue Einzelhandelsstandorte i. d. R. außerhalb der Zentrenstruktur liegend realisiert werden.

Negative städtebauliche Auswirkungen auf die bestehenden Zentrenstrukturen in Viersen durch Neuansiedlungen und Erweiterungen bestehender Einzelhandelsstandorte wären in diesem Szenario wahrscheinlich. Auch würde die bestehende wohnortnahe Grundversor- gung gefährdet, da der Verdrängungswettbewerb deutlich zunehmen würde. Betriebsauf- gaben wären die Folge und nicht zuletzt auch die Problematik der Folgenutzung an verlas- senen Standorten. Die Akteure aus Politik und Verwaltung würden sich in diesem Szenario von bestehenden Planungskonzeptionen abwenden und die bisherigen Maßnahmen zur Zentrenstärkung würden konterkariert. Statt zu agieren, würden Politik und Stadtplanung lediglich auf Impulse von Außen reagieren. Auf der rechtlichen Seite bleibt festzuhalten, dass die Stadt ihre Planungshoheit zu großen Teilen aufgäbe. Es ist zudem nicht auszu- schließen, dass es auch zu regionalen Klagen aufgrund negativer städtebaulicher Auswir- kungen auf die Nachbarkommunen kommen könnte.

Junker und Kruse 89 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Abbildung 9: Szenario I „Freies Spiel der Kräfte“ (Schematische Darstellung)

Quelle: eigene Darstellung

Bewertung Dadurch, dass Politik und Verwaltung ihre Planungsvorhaben aufgäben, würden sie zum „Investorenspielball“. Grundsätzlich wäre nur eine geringe bzw. einseitige Akzeptanz dieses Szenarios zu erwarten. Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit gingen verloren. Gewachsene städtebauliche Strukturen könnten nicht beibehalten werden. Die Folge wäre eine Verunsicherung aller Akteure, da die Politik der Stadt Viersen kein verlässlicher Part- ner mehr für „alte“ und „neue“ Investoren wäre.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 90 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Szenario II: „Restriktion“ Die Einzelhandelsentwicklung im Rahmen dieses Szenarios ist durch eine sehr restriktive Steuerungspraxis charakterisiert, die den Fokus auf die „Bewahrung“ der vorhandenen Strukturen setzt. Weitere Einzelhandelsansiedlungen (insbesondere außerhalb der Zentren) werden nicht ermöglicht und nicht-integrierte Lagen auf den Status Quo festgeschrieben. Auch räumlich oder funktional sinnvolle bzw. notwendige Ergänzungen der Einzelhandels- strukturen (z. B. Betriebserweiterungen zur Standortsicherung) sind somit nicht durchzusetzen.

Abbildung 10: Szenario II „Restriktion“ (Schematische Darstellung)

Quelle: eigene Darstellung

Die Folgen dieses Szenarios wären unter anderem Betriebsaufgaben und eine Abnahme der Einkaufsattraktivität. Der Einzelhandelsstandort Viersen würde wirtschaftlich uninte- ressant für auf Standortsuche befindliche potenzielle Investoren. Auch die bestehenden Versorgungsstrukturen in den Stadtteilen würden geschwächt und die Entwicklung zusätz- licher Standorte zur Verbesserung der Grundversorgungssituation würde verhindert. An- dere Standorte und Nachbarkommunen würden dagegen an Attraktivität gewinnen, was zu einer weiteren Erhöhung der Kaufkraftverluste führen würde.

Junker und Kruse 91 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Die skizzierte „Käseglockenpolitik“ würde somit einen starken Eingriff ins Marktgeschehen darstellen und notwendige Impulse für eine zeitgemäße und nachfragegerechte Entwick- lung des Einzelhandelsangebots in Viersen verhindern. Sinnvolle Investitionen in der In- nenstadt oder Verkaufsflächenerweiterungen in nicht-zentrenrelevanten Sortimenten blie- ben aus, wodurch auch der „Druck“ auf die bestehenden Betriebe fehlen würde und für die Zukunftsfähigkeit notwendige Anpassungsmaßnahmen unterbleiben würden. Es entstehen keine neuen ökonomischen Impulse, vielmehr ist – nicht zuletzt auch aufgrund der vorhersehbaren Aufgabe verschiedener Einzelhandelsbetriebe wegen fehlender Nachfol- gebetreiber – von einer Schwächung im Verhältnis zu anderen Einzelhandelsstandorten durch die zu erwartenden weiteren Kaufkraftverluste auszugehen, da in anderen Zentren keine Stagnation zu erwarten ist. Letztlich würden die Strukturen des Viersener Einzelhan- dels an Wettbewerbfähigkeit verlieren und dadurch deutlich gefährdet.

Die Akteure aus Politik und Verwaltung behielten zwar ihre aktive Rolle, die resultierende Planungssicherheit wäre allerdings durch einen Stillstand gekennzeichnet. Durch die konsequente, aber einseitige Planungs- und Steuerungspraxis würde die Weiterentwicklung der Stadt Viersen letztlich erschwert oder sogar verhindert.

Auf der rechtlichen Seite würden die umfangreichen gesetzlichen Eingriffs- und Len- kungsmöglichkeiten vollständig ausgeschöpft. Anfragen und Veränderungsanliegen könn- ten ggf. nur noch gerichtlich geklärt werden.

Bewertung Das Szenario ist zwar in sich konsequent, führt allerdings insgesamt nicht zu positiven Ef- fekten im Rahmen der Stadtentwicklung, da Innovationen und Investitionen massiv erschwert werden.

Szenario III „Steuerung mit Ausnahmen“ Diesem Szenario liegt die Annahme zugrunde, dass die Einzelhandelsentwicklung zwar grundsätzlich gezielt von Politik und Verwaltung – ähnlich wie im vorstehenden Szenario aufgezeigt – gesteuert wird, in Einzelfällen allerdings Ausnahmen formuliert werden, die den zuvor abgestimmten Zielen und Grundsätzen der Einzelhandelsentwicklung wider- sprechen. In Viersen sind somit prinzipiell im gesamten Stadtgebiet Einzelhandelsansied- lungen möglich, was auch zu einer Einzelhandelsentwicklung in nicht-integrierten Lagen führen kann.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 92 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Abbildung 11: Szenario III „Steuerung mit Ausnahmen“ (Schematische Darstellung)

Quelle: eigene Darstellung

Eine Investitionssicherheit wäre aufgrund der unsicheren und vor allem intransparenten Planungs- und Entscheidungspraxis weder für bereits ansässige Betriebe noch für ansied- lungsinteressierte Einzelhandelsbetriebe gegeben, wodurch der Bestand und die Entwick- lungsmöglichkeiten von Zentren und ausgewiesenen Sonderstandorten gefährdet würden. Es käme zu absehbaren Kaufkraftverlusten in der Stadt durch fehlende wirtschaftliche Im- pulse.

Aus politischer und planerischer Sicht käme es durch Inkonsequenz in den Entscheidungen zu einem Widerspruch. Ein freies Spiel des Marktes in Teilbereichen bzw. Einzelfällen steht einer ansonsten konsequenten Steuerung gegenüber, wodurch keine verlässliche politische Steuerung gegeben ist. Diese (für ausgewählte Investoren) freundliche Steuerungs- praxis ermöglicht den Ausbau einzelner Einzelhandelsstandorte, bei dem die Gefahr besteht, die Zentrenentwicklung zu unterwandern und einen Attraktivitätsverlust der Ver- sorgungsstrukturen in den Stadtteilen zu bewirken. Investorenwünsche an anderen Stand- orten, die aber nicht über die gleichen „Proteges“ verfügen, wären an dieser Stelle argu- mentativ nicht zu widerlegen, was ein Messen mit zweierlei Maß bedeuten würde.

Junker und Kruse 93 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Aus rechtlicher Sicht entständen dadurch eine Vielzahl von Problemen wie beispielsweise die Einschränkung der rechtlichen Eingriffsmöglichkeiten. Zudem bestünde die Gefahr kommunaler oder auch regionaler Klagen. Die kommunale Planungshoheit würde nicht ausgeschöpft und Anfragen an anderen Orten wären nur schwer zu verhindern.

Bewertung Das Szenario ist insgesamt inkonsequent und gefährdet die Einzelhandels-, Zentren- und Stadtstrukturen. Zudem kann es zu einer Verunsicherung oder sogar Verprellung von Betreibern und Investoren kommen.

Fazit Szenarien Die beschriebenen Szenarien stellen – bewusst in Form überzogener Modelle – extreme Gegenpole der Einzelhandels- und letztendlich auch der Stadtentwicklung dar, die allerdings so oder in ähnlicher Form an anderen Stellen diskutiert werden bzw. in der Realität auch existieren (insbesondere die „Steuerung mit Ausnahmen“ ist gängige Praxis in vielen Kommunen). Die alleinige Realisierung eines dieser Szenarien ist daher unwahr- scheinlich und nicht zu empfehlen.

Jedoch liefern die einzelnen Szenarien wichtige „Inputs“ für ein letztendlich für Viersen geeignetes Leitbild; denn wenngleich oder gerade weil die einzelnen diskutierten Szena- rien am jeweiligen „extremen“ Ende möglicher Entwicklungsrichtungen stehen, beinhalten sie Aspekte, die die jeweiligen (primären) Interessenslagen verschiedener – an der Ein- zelhandelsentwicklung beteiligter – Akteure (insbesondere alte und neue Investoren, Stadtplanung, Politik) widerspiegeln. Diese müssen im Rahmen eines zukunftsfähigen Entwicklungsleitbildes dringend berücksichtigt werden (vgl. Abbildung 12).

Abbildung 12: Entwicklungsleitbild „Räumlich-funktionale Gliederung“ als Synthese der Einzelszenarien

Entwicklungsleitbild „Räumlich- funktionale Gliederung“ Szenario 2 Einzelhandel wird in Abhängigkeit von Szenario 1 Sortiments- und Größenstrukturen, von „Freies Spiel der zukünftigen ökonomischer Rahmen- „Restriktion“ Kräfte“ bedingungen und in funktionaler Ergänzung auf einige Standorte im Einfluss: Viersener Stadtgebiet konzentriert Einfluss: Beachtung der Entwicklung nur in begrenzten Kooperation mit absatzwirtschaftlichen Investoren möglich! Möglichkeiten, „Schutz“ alter Investoren und Einfluss: gewachsener Szenario 3 Räumliche Zuordnung Strukturen „Steuerung von Einzelhandel mit Einsatz des bau-/ Ausnahmen“ planungsrechtlichen Steuerungs- instrumentariums Quelle: eigene Darstellung

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 94 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Die folgende Empfehlung, die eine räumlich-funktionale Gliederung der Einzelhandels- entwicklung aufgreift, verfolgt die allgemeinen Ziele der Einzelhandels- und Stadtentwick- lung in Viersen im Hinblick auf den Aufbau bzw. die Sicherung einer funktionsfähigen Versorgungsstruktur. Dieses somit entwickelte und im Rahmen der Erarbeitung des Einzel- handelskonzeptes mit dem Arbeitskreis abgestimmte Leitbild stellt eine Orientierung für die zukünftige Planungs- und Steuerungspraxis der Stadt Viersen dar. Als vorrangige Auf- gaben hat das Leitbild sowohl die Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche sowie die Gewährleistung der wohnortnahen Grundversorgung zum Ziel und entspricht somit auch den gesetzlichen Rahmenbedingungen gemäß Baugesetzbuch bzw. Baunutzungsverord- nung.

7.3 Entwicklungsleitbild für die Stadt Viersen: „Räumlich funktionale Gliederung“

Es wird eine stadtentwicklungspolitische Strategie empfohlen, die im Hinblick auf die künftige Einzelhandelsentwicklung durch eine stringente Planungspraxis gekennzeichnet ist:

Der Einzelhandel wird in Abhängigkeit von Sortiments- und Größenstrukturen sowie den zukünftigen ökonomischen Rahmenbedingungen in gegenseitiger funktionaler Ergänzung auf bestimmte Standorte im Stadtgebiet Viersens konzentriert.

Der Schwerpunkt der Planungen und damit die Ziele mit der obersten Priorität liegen hierbei auf der Sicherung und Stärkung des Hauptgeschäftszentrums Alt-Viersen und der Stadtteilzentren Süchteln und Dülken sowie der Sicherung und dem Ausbau der wohnungsnahen Grundversorgung. Integrierte Ergänzungsstandorte sind im Sinne einer in sich verträglichen und ergänzenden Arbeitsteilung möglich, soweit davon keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die übrige Zentren- bzw. Versorgungsstruktur ausgehen.

Junker und Kruse 95 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Abbildung 13: Entwicklungsleitbild „Räumlich-funktionale Gliederung“ (Schematische Darstellung)

Quelle: eigene Darstellung

Für Einzelhandel und Städtebau bedeutet dies, dass das Investitions- und Ansiedlungsinte- resse auf den zentralen Versorgungsbereich gelenkt wird, was zu einer Sicherung bzw. zu Ausbau und Stärkung dieses Einzelhandelsstandortes führt. Ein ruinöser Wettbewerb kann dadurch verhindert und „Verwerfungen“ können reduziert werden. Mögliche Entwick- lungsimpulse zur Stärkung bzw. Erweiterung des Einzelhandelsstandortes Viersen können entsprechend planerisch gefördert und gelenkt werden. Es besteht die Chance einer zu- kunftsfähigen Verstärkung von sinnvollen und tragfähigen Einzelhandelsstrukturen.

Aus politischer und planerischer Sicht ist die Anwendung der Entwicklungsstrategie mit einer stringenten Planungs- und Steuerungspraxis verbunden. Planungs- und Investitionssi- cherheit sind sowohl auf Seiten der Investoren als auch der bestehenden Betreiber weiterhin gegeben. Die Stadtplanung wird ihrer übergreifenden Steuerungsfunktion für die Stadtentwicklung gerecht und die aktive Rolle der Politik und Verwaltung in der Stadtpla- nung bleibt erhalten. Durch die Förderung einer in sich verträglichen und ergänzenden Arbeitsteilung im Viersener Einzelhandel wird das Entwicklungsziel attraktiver und leben- diger städtebaulich-funktionaler Zentren unterstützt. Eine stringente Anwendung des Leit- bildes setzt positive Signale sowohl nach innen als auch nach außen. Einzelinteressen werden der Stadtentwicklung nachgeordnet und es entstehen diesbezüglich keine Abhängig- keiten.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 96 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Rechtlich bedeutet dies, dass Planungs- und Rechtssicherheit gegeben sind. Städtebauliche Begründungen, z. B. im Rahmen von Bauleitverfahren werden erleichtert. In rechtlichen Streitfällen ist durch die klare Linie eine verbesserte rechtliche Position gegeben.

Bewertung Das Leitbild der räumlich-funktionalen Gliederung ist in sich konsequent und zeigt klare räumliche Zuordnungen für den Einzelhandel auf. Gleichzeitig ist eine direkte und stringente Ansprache von Betreibern und Investoren unter Beibehaltung der Planungshoheit möglich.

Junker und Kruse 97 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

8 Strategische Bausteine des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen

Die vorangegangenen Analysen, Betrachtungen zu Entwicklungsspielräumen und Szena- rien sowie das daraus entwickelte Leitbild der räumlich-funktionalen Gliederung stellen die Basis für die im Folgenden dargestellten allgemeinen und konkreten Handlungsempfeh- lungen dar. Diese verfolgen das Ziel, den Einzelhandelsstandort Viersen zu sichern und zu stärken. Dabei gilt es vor allem, die räumliche Angebotsstruktur mit einer Konzentration auf das Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen sowie die Stadtteilzentren Süchteln und Dül- ken zu sichern und zu profilieren, die Grundversorgung zu erhalten und zu stärken sowie funktional ergänzende Sonderstandorte zu ermöglichen.

Dazu soll das Einzelhandelskonzept der Stadt Viersen dienen mit

.seinen übergeordneten Zielen,

.dem Standortstrukturmodell,

.den planungsrechtlichen Empfehlungen (insbesondere Viersener Sortimentsliste),

.der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte sowie

.seinen Grundsätzen zur Umsetzung.

8.1 Zielkonzeption zur Einzelhandelsentwicklung in Viersen

Die übergeordneten zukünftigen Ziele zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Vier- sen leiten sich aus der einzelhandelsspezifischen Situation der Gesamtstadt, den daraus resultierenden Bewertungen sowie allgemeinen Rahmenbedingungen (wie z. B. Bevölke- rungsentwicklung und -verteilung, siedlungsräumliche und verkehrliche Situation) ab. Auf dieser Grundlage sind Ziele und Maßnahmen für die einzelnen Bereiche der Stadt Viersen zu definieren, die eine positive, zukunftsorientierte Stadtentwicklung gewährleisten sollen. An dieser Stelle muss explizit darauf hingewiesen werden, dass es bei der Formulierung der Ziele und Maßnahmen nicht darum geht, den Wettbewerb im Viersener Einzelhandel zu verhindern, sondern die möglichen Entwicklungen auf bestimmte Standorte bzw. Standortbereiche zu lenken, so dass sowohl neue als auch bestehende Betriebe – unter Be- rücksichtigung einer geordneten Stadtentwicklung – davon profitieren.

Als übergeordnetes Handlungsziel für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Viersen kann die Sicherung und Stärkung der landesplanerischen Versorgungsfunktion als Mittelzentrum bei gleichzeitiger Sicherung und punktuellem Ausbau der gesamt- städtischen Versorgungsstruktur formuliert werden.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 98 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Aus landesplanerischer Sicht sind die Städte und Gemeinden in ein hierarchisches, zentral- örtliches Gliederungssystem eingeordnet. Als Mittelzentrum kommt der Stadt Viersen dabei – neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung – auch die Aufgabe zu, verschiedene Versorgungsfunktionen für das Umland mit zu übernehmen. Maßnahmen zur Einzel- handelsentwicklung müssen daher – im gesamtstädtischen und regionalen Kontext – auf diese Funktion Bezug nehmen, um so eine Stärkung des Einzelhandelsstandortes Viersen zu gewährleisten.

Die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes bestimmt sich hierbei in erster Linie durch die Quantität des Einzelhandelsangebots (gemessen in Quadratmetern Verkaufsfläche), seine strukturelle Zusammensetzung (Vielfalt der Branchen, Sortimentstiefe, Betriebsfor- men und -konzepte sowie Betriebsgrößenordnungen) sowie die Qualität des vorhandenen Angebots. Nur durch ein Miteinander dieser Komponenten kann es gelingen, den Einzel- handelsstandort Viersen attraktiv zu gestalten und längerfristig zu stärken. Ziel muss es daher sein, ein im oben genannten Sinne vielfältiges und gut strukturiertes Angebot zu erhalten bzw. zu erlangen, das der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Viersen gerecht wird. Die Entwicklung der einzelnen Zentren und der ergänzenden Sonderstand- orte ist hierbei entsprechend der ihnen zuerkannten Versorgungsaufgaben zu lenken.

Von grundlegender Relevanz ist in diesem Zusammenhang die Formulierung klarer räum- lich-struktureller Prioritäten. Ziele des Einzelhandelskonzeptes sind somit im Einzelnen folgende Aspekte:

.Erhaltung und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Viersen Ein bedeutendes stadtentwicklungsrelevantes Ziel für die Stadt Viersen muss die Erfül- lung ihrer raumordnerisch zugewiesenen Funktion als Mittelzentrum sein. Diese wird, rein quantitativ und ohne jede (allerdings zwingend erforderliche) räumliche Differen- zierung betrachtet, in einem Großteil der Branchen derzeit angemessen erfüllt (Einzel- handelszentralität von 1,04). Die räumliche Angebotssituation innerhalb der Stadt und vergangene Ansiedlungen offenbaren jedoch vor allem auch im Bereich der zentren- und nahversorgungsrelevanten Angebote tendenzielle Angebotsverschiebungen von gewachsenen Zentren an Standorte in städtebaulich nicht- oder teilintegrierten Lagen wie z. B. den Sonderstandort Bruchweg. Ein vordringliches Ziel der Stadt Viersen muss es sein, einer solchen drohenden bzw. in einigen Branchen sich bereits abzeichnenden räumlichen „Schieflage“ und ausgeprägten innerkommunalen Konkurrenzsituation innerhalb der Stadt zu begegnen und die mittelzentrale Versorgungsfunktion gesamt- städtisch, jedoch mit Fokussierung auf die Entwicklung der Viersener Stadtteilzentren sowie in besonderem Maße der Innenstadt Alt-Viersen als „Aushängeschild“ der Stadt, zu erhalten und – wo erforderlich – auszubauen.

.Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelszentralität und der Funktionsvielfalt der Viersener Zentren Die europäische Stadttradition weist innerstädtischen Geschäftszentren eine herausge- hobene Funktion zu. Oberste Priorität im Rahmen der weiteren Einzelhandelsentwick- lung besitzt die Sicherung und Stärkung der Viersener Zentren mit besonderem Fokus auf der Innenstadt Alt-Viersen als dem Hauptzentrum der Stadt. Neben der Zentralität – also der vorrangig quantitativen Komponente – soll dabei auch die Vielfalt an Funk-

Junker und Kruse 99 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

tionen in den Zentren erhalten werden: Eine Mischung von Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie und Kultur. Zudem bilden die Zentren jeweils den sied- lungsräumlichen, städtebaulichen und kulturellen Mittelpunkt der Gemeinde bzw. des Stadtteils. Während den Stadtteilzentren Süchteln und Dülken hierbei vorrangig eine stadtteilbezogene Versorgungsfunktion zukommt, besitzt die Viersener Innenstadt mit dem dort vorhandenen Facheinzelhandel sowie den über den Einzelhandel hinausgehenden zentrenprägenden Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie, Gesundheit etc.) eine hohe Bedeutung für die städtische und z. T. auch regionale Versorgung der Be- völkerung. Um diesen jeweils zugewiesenen Funktionen auch weiterhin gerecht zu werden, muss als bedeutendes Ziel der Ausbau bzw. die Sicherung der einzelhandelsrelevanten Ver- sorgungsbedeutung der Viersener Zentren festgehalten werden. Der Einzelhandel soll von verschiedenen Betriebstypen geprägt sein, welche die eigene Identität der Vierse- ner Zentren erhalten und – wo erforderlich – wieder herstellen und stärken. Auch im Hinblick auf den zunehmenden kommunalen Wettbewerb ist die Entwicklung bzw. Stärkung eines klaren Profils von wesentlicher Bedeutung.

.Sicherung und ggf. Ausbau eines Grund- und Nahversorgungsangebots im gesamten Viersener Stadtgebiet Ein über alle Betriebsformen reichendes und möglichst dichtes Grundversorgungsan- gebot ist nicht nur unter sozialen und kommunikativen Aspekten ein wichtiger Be- standteil des Einzelhandelskonzeptes für Viersen. Auch bilden Lebensmittelanbieter häufig eine wichtige Magnetfunktion für weitere Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleis- tung, Gastronomie). Zunehmend stehen diesen planerisch wie gesamtstadtentwick- lungspolitisch sinnvollen Standorten jedoch betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten (u. a. im Hinblick auf die Mindestgrößen von Betrieben) gegenüber, die eine Umset- zung dieses Zieles erschweren. Daher muss unbedingt darauf geachtet werden, eine räumlich (Standorte) wie funktional (verschiedene Betriebsformen und -größen) abge- stufte und ausgewogene Grundversorgungsstruktur im Viersener Stadtgebiet zu sichern. Um eine möglichst flächendeckende wohnortnahe Grundversorgung gewähr- leisten zu können, ist die Dimensionierung solcher Nahversorgungsangebote am einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen in den jeweiligen Einzugsbereichen zu orientieren.

.Gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten Neuansiedlungen, Umnutzungen und Erweiterungen des (überwiegend großflächigen) Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten sind vorrangig auf die hierfür vorgesehenen Sonderstandorte wie u. a. die Ernst-Moritz-Arndt-Straße und die Kanalstraße28 zu konzentrieren. Bei Neuansiedlungen sowie bei Erweiterungen oder Umnutzungen bestehender Betriebe ist jeweils die Kompatibilität des Vorhabens an-

28 Großflächige Neuansiedlungen am Standort Kanalstraße vorbehaltlich einer Ausweisung als ASB.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 100 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

hand der formulierten gesamtstädtischen Ziele und Empfehlungen sowie des Einzel- handelskonzeptes zu überprüfen. Insbesondere vor dem Hintergrund der bereits guten Angebotsausstattung in der Stadt Viersen in den meisten Branchen ist die Entwicklung von weiteren Einzelhandelszentren (bzw. -standorten) zu vermeiden. Eine Öffnung neuer (in der Regel autokundenorientierter) Einzelhandelsstandorte, in denen insbesondere zentrenrelevante Sortimente vorgehalten werden, bewirkt in der Regel eine Schwächung bestehender Zentrenstrukturen und hat einen ruinösen Wettbewerb zur Folge. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass ein einmal für Einzelhandels- nutzungen geöffneter Standort nur sehr schwer anschließend wieder einer anderen Nutzung zugeführt werden kann und somit der Umnutzungsdruck im Falle einer mög- lichen Einzelhandelsbrache enorm groß werden kann.

.Sicherung und Stärkung der funktional gegliederten Versorgungsstruktur in der Gesamtstadt Viersen Wesentliche Grundlage für eine regional konkurrenzfähige und attraktive gesamtstäd- tische Einzelhandelssituation ist eine ausgewogene Versorgungsstruktur. Dabei liegt die Stärke der Viersener Zentren insbesondere in der räumlichen Dichte und Vielfalt des Einzelhandels- und Nutzungsangebots, die ihrer jeweiligen Versorgungsfunktion entsprechen. Die bestehenden Sonderstandorte wie u. a. die Ernst-Moritz-Arndt- Straße und die Kanalstraße stellen zwar einerseits z. T. Konkurrenzstandorte, insbesondere aber eine sinnvolle und notwendige Ergänzung des Einzelhandels in den Vier- sener Zentren dar und sind im Sinne einer Arbeitsteilung als ergänzende Sonderstand- orte für Betriebe mit nicht-zentrenrelevantem Hauptsortiment aufzufassen. Durch die klare räumliche Konzentration des Einzelhandelsangebots auf ausgewählte Standorte können unnötige Verkehrsströme vermieden und Synergieeffekte zwischen Einzelhan- delsbetrieben ausgelöst werden. Eine nachhaltige Stadtentwicklung kann nur durch klare räumlich-funktionale Zuordnungen erfolgen.

.Sicherung der Viersener Gewerbegebiete für Handwerk und Produzierendes Ge- werbe Schließlich ist ein Ziel, dass die mit Hilfe des Baurechts geschaffenen Gewerbegebiete der eigentlichen Zielgruppe, nämlich Handwerk und Produzierendem Gewerbe zur Verfügung stehen. Denn diese sind häufig nicht in der Lage, mit den preislichen An- geboten des Einzelhandels für Grund und Boden mitzuhalten.

.Planungs- und Investitionssicherheit für bestehenden und anzusiedelnden Einzel- handel in Viersen Jede potenzielle Investition ist in erheblichem Ausmaß von den Rahmenbedingungen abhängig, die z. T. von der Stadt Viersen geschaffen werden können. Dabei werden Investitionen wahrscheinlicher, wenn (politische) Risiken "ungerechtfertigter Wettbe- werbsvorteile" vermieden werden. Damit kann (und soll) jedoch keine Renditesicher- heit erreicht werden: Im wettbewerblichen Wirtschaftssystem bleibt jede Investition mit unternehmerischen Risiken verbunden. Wenn also mit dem Viersener Einzelhan- delskonzept ein Schutz der zentralen Versorgungsbereiche assoziiert wird, so nur in

Junker und Kruse 101 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

dem Sinne, dass diese vor "unfairem Wettbewerb" geschützt werden sollen. Grund- sätzlich hat das Planungsrecht ohnehin wettbewerbsneutral zu sein. Eng mit diesem Ziel verbunden ist die Entscheidungssicherheit für städtebaulich erwünschte Investitio- nen (z. B. Gebäudesanierung). Zur Förderung solcher Investitionen ist ein verlässlicher Rahmen erforderlich.

.Verhinderung konterkarierender Planungen Mit Hilfe einer konsequenten Anwendung des Planungsinstrumentariums sollten jene Planungen, die den Zielvorstellungen des Viersener Einzelhandelskonzeptes entgegenstehen, ausgeschlossen werden.

Im Folgenden gilt es, diese Handlungsstrategien räumlich und inhaltlich zu konkretisieren. Räumliche Grundlage der Handlungsempfehlungen stellt dabei das Hierarchiesystem der für Viersen ermittelten Einzelhandelsstandorte dar.

8.2 Standortstrukturmodell

Auf Grundlage der Erkenntnisse aus der Angebots- und Nachfrageanalyse und des Ent- wicklungsleitbildes für die Stadt Viersen sowie unter Berücksichtigung bestehender stadt- entwicklungspolitischer Zielvorstellungen wurden die verschiedenen Einzelhandelsstandor- te der Stadt unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten in ein arbeitsteiliges, hierarchisches Standortstrukturmodell (Abbildung 14) mit dem Schwerpunkt Einzelhan- del eingeordnet.

Als Grundgerüst dient im Folgenden eine zweistufige Gliederung der Viersener Zentren. Maßgeblichen Einfluss auf die Einstufung eines Zentrums in eine Zentrenhierarchie hat das vorhandene Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot sowie die städtebauliche Gestalt des Zentrums. Hierbei fließen als Kriterien u. a. der Verkaufsflächenbestand und die An- zahl von Einzelhandelsbetrieben sowie die städtebauliche Gestaltung in die Beurteilung ein.

Ein weiterer wesentlicher Gesichtspunkt zur Einordnung ist die städtebauliche und stadt- entwicklungsrelevante Zielvorstellung, die mit dem jeweiligen Zentrum verbunden sein soll. Dazu zählt zum Beispiel auch die Zielvorstellung einer tragfähigen, wohnortnahen Grundversorgung, die durch eine räumlich möglichst nahe Zuordnung von Versorgungs- einrichtungen zu Bevölkerungsschwerpunkten gewährleistet werden kann.

Ausgehend von diesen übergeordneten Bewertungskriterien lassen sich für die Typisierung der einzelnen Zentren folgende weitere allgemeingültige Kriterien definieren:

Zentraler Versorgungsbereich Hauptgeschäftszentrum (als Hauptzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW) Art und Umfang des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots sind im Vergleich zu den untergeordneten Zentrentypen deutlich größer. Dieser Zentrentyp zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 102 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Gesamtstädtische ggf. regionale Versorgungsbedeutung,

.vollständiges Einzelhandelsangebot im kurz-, mittel- und teilweise langfristigen Be- darfsbereich – mit Wettbewerbssituationen,

.vielfältiger Größen- und Betriebsformenmix, hoher Anteil an kleinteiligem Facheinzel- handel,

.breit gefächertes und umfangreiches, in Wettbewerbssituationen befindliches einzelhandelsnahes Dienstleistungs-, Kultur- und Gastronomieangebot sowie öffentliche Einrichtungen.

Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum (als Nebenzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW) Stadtteilzentren weisen gegenüber dem Hauptgeschäftszentrum ein deutlich geringeres Angebot an Einzelhandel und Dienstleistungen auf, allerdings noch mit nennenswerter Bedeutung auf Ebene des jeweiligen Stadtteils. Sie sollten demnach folgende Kriterien er- füllen:

.Vollständiges Einzelhandelsangebot im kurzfristigen Bedarfsbereich – teilweise mit Wettbewerbssituation,

.i. d. R. unvollständige Einzelhandelsangebote im mittel- und langfristigen Bedarfsbe- reich, Wettbewerbssituation fehlt überwiegend;

.differenziertes einzelhandelsnahes Dienstleistungsangebot (Reisebüros, Gastronomie etc.), Wettbewerbssituation teilweise gegeben.

Solitärer Nahversorgungsstandort .Städtebauliche Integration,

.Versorgungsbedeutung für umliegende Wohngebiete,

.Vorhandensein eines strukturprägenden Betriebs im kurzfristigen Bedarfsbereich (v.a. Lebensmittelbereich), Randsortimente im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich,

.kein Wettbewerb am Standort,

.selten ergänzendes Dienstleistungsangebot.

Sonderstandort .Gesamtstädtische(s) und z. T. überörtliche(s) Einzugsgebiet / Versorgungsbedeutung,

.Angebotsschwerpunkte in bestimmten Warengruppen, hoher Anteil nicht zentrenprä- genden Einzelhandels,

.nur vereinzelt Wettbewerb gegeben,

Junker und Kruse 103 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.überwiegend großflächiger Einzelhandel, auch in Standortgemeinschaft,

.i. d. R. kein oder nur geringes Dienstleistungsangebot.

Ausgehend von diesen Einordnungskriterien der einzelnen versorgungsstrukturell bedeut- samen Standortbereiche ergibt sich für die Stadt Viersen folgendes Standortstrukturmo- dell:

Abbildung 14: Standortstrukturmodell der Stadt Viersen Schützenswerte zentrale Versorgungsbereiche i.S.d. §§ 2(2), 9(2a) und 34(3) BauGB sowie § 11(3) BauNVO und § 24a LEPro

Hauptgeschäfts- zentrum Viersen (als Hauptzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW mit innerstädtisch lokaler und regionaler Bedeutung) regionaler Ausstrahlung Ausstrahlung regionaler Stadtteilzentren StadtteilzentrenDülken und Süchteln (als Nebenzentren i. S. v. § 24a LEPro NRW mit großflächige Sonderstandorte mit lokaler und und lokaler mit großflächige Sonderstandorte stadtteilbezogenerLokale Bedeutung) Bedeutung nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel regionaler Ausstrahlung, Schwerpunkt Sonderstandorte des Einzelhandels Sonderstandorte Funktions- / Arbeitsteilung

großflächige Sonderstandorte mitgroßflächige Sonderstandorte und lokaler Solitäre Nahversorgungsstandorte

Sonderstandorte des Einzelhandels des Sonderstandorte Betriebe in städtebaulich integrierten Solitärlagen; funktional und städtebaulich kein Zentrencharakter

Quelle: eigene Darstellung

Als schützenswerte zentrale Versorgungsbereiche i. S. d. §§ 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie § 11 (3) BauNVO und § 24a LEPro NRW sind

.das Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen (als Hauptzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW) mit Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet und die Region sowie

.das Stadtteilzentrum Dülken (als Nebenzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW) zur stadtteilbezogenen Versorgung der Bevölkerung in Dülken und

.das Stadtteilzentrum Süchteln (als Nebenzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW) zur stadtteilbezogenen Versorgung der Bevölkerung in Süchteln einzustufen.

Daneben existieren dezentrale Nahversorgungsstandorte, die nicht den Kriterien und An- forderungen eines zentralen Versorgungsbereiches entsprechen, jedoch als solitäre Nah- versorgungsstandorte an städtebaulich (teil-)integrierten Standorten einen Beitrag zur wohnortnahen Grundversorgung im Stadtgebiet leisten. Hierbei handelt es sich im Einzel- nen um:

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 104 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

. Standort Heiligenstraße im Norden des Stadtteils Dülken (derzeit Lebensmitteldis- counter Lidl) . Standort Venloer Straße im Westen des Stadtteils Dülken (derzeit Lebensmittel- discounter Penny) . Standort Düsseldorfer Straße im Süden des Stadtteils Süchteln (derzeit Supermarkt Kaiser’s) . Standort Heidweg im Westen des Stadtteils Süchteln (derzeit Verbrauchermarkt Rewe) . Standort Tönisvorster Straße im Osten des Stadtteils Süchteln (derzeit Lebensmit- teldiscounter Lidl) . Standort Süchtelner Straße im Norden des Stadtteils Viersen (derzeit Lebensmit- teldiscounter Aldi Süd) . Standort Rheindahlener Straße im Süden des Stadtteils Dülken (derzeit Lebensmit- teldiscounter Netto) . Standort Brabanter Straße im Nordosten des Stadtteils Dülken (derzeit Lebensmit- teldiscounter Netto) . Standort Grefrather Straße im Norden des Stadtteils Süchteln (derzeit Lebensmit- teldiscounter Aldi Süd)

Diese Nahversorgungsstandorte dienen heute der ergänzenden wohnortnahen Grundver- sorgung, die nicht allein durch die Zentren geleistet werden kann. Solche Standorte, die sich in städtebaulich integrierter Lage befinden, erhalten rechtlichen Schutz, da sie bei Verlagerung oder Neuansiedlung eines Anbieters – unabhängig ob innerhalb oder außer- halb Viersens – bei einer Verträglichkeitsprüfung bezüglich der Auswirkungen auf die Ver- sorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich im Sinne des § 11 (3) BauNVO zu berücksich- tigen sind. Eine detaillierte Beschreibung der einzelnen Standorte und ihrer jeweiligen Ver- sorgungsfunktion findet sich in Kapitel 8.4.3.

Darüber hinaus sind die Einzelhandelsstandorte Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Kanal- straße im Stadtteil Viersen sowie der Standort Viersener Straße („Gierlingsfläche“) im Stadtteil Dülken, die als ergänzende Sonderstandorte für vorwiegend nicht- zentrenrelevanten Einzelhandel dienen sollen, Bestandteile des zukünftigen Standortstruk- turmodells. Einen Sonderfall stell der Fachmarktstandort Bruchweg im Stadtteil Dülken dar. Eine Weiterentwicklung dieses Standortes, der nahezu ausschließlich über nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Einzelhandelsbestand verfügt und somit in Kon- kurrenz zum nahe gelegenen Stadtteilzentrum tritt, in Richtung eines Sonderstandortes für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel erscheint prinzipiell nicht realistisch. Der Bereich ist daher als Sonderstandort (Bestand) gemäß § 24a LEPro NRW (5) zu behandeln.

Ein räumliches Bild der künftigen Standortstruktur gibt Karte 21.

Junker und Kruse 105 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 21: Zukünftige Standortstruktur in der Stadt Viersen Zentraler Versorgungsbereich: Hauptgeschäftszentrum Alt- Viersen (als Hauptzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW)

Zentrale Versorgungsbereiche: Stadtteilzentren Dülken und Süchteln (als Nebenzentren i. S. v. § 24a LEPro NRW)

Solitäre Nahversorgungs- standorte (strukturprägende Le- bensmittelmärkte) an städtebaulich

integrierten Standorten

Sonderstandorte (für zukünftige Entwicklungen mit nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel): Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Ka-

nalstraße und Viersener Straße

Sonderstandort (Bestand): Bruchweg Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Geobasisdaten der Stadt Viersen

8.3 Viersener Sortimentsliste

Gemeinsam mit den in Kapitel 8.4.1 vorzunehmenden Abgrenzungen der zentralen Ver- sorgungsbereiche und sonstigen Entwicklungsbereiche sowie den hierfür zu formulieren- den Empfehlungen stellt die „Viersener Sortimentsliste“ ein wichtiges Steuerungsinstru- mentarium für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Viersen dar.

Insbesondere im Hinblick auf die Umsetzung der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- konzeptes in der Bauleitplanung ist diese Differenzierung zwischen nahversorgungs- und zentrenrelevanten sowie nicht-zentrenrelevanten Sortimenten in Viersen von Relevanz.

Rechtliche Einordnung von Sortimentslisten Eine Sortimentsliste ist als Steuerungsinstrument des Einzelhandels im Rahmen der Bau- leitplanung richterlich anerkannt. Dabei steht in der Praxis die Zuordnung des sortimentsspezifischen Einzelhandels zu räumlich und funktional bestimmten zentralen Versorgungs- bereichen (gemäß §§ 2 (2), 34 (3), 9 (2a) BauGB, § 11 (3) BauNVO und § 24a LEPro NRW) sowie die Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben im Vordergrund der Betrach- tungen.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 106 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

In der Bauleitplanung ist die Sortimentsliste für .Sortimentsbindungen bei der Festsetzung von Sondergebieten für den großflächigen Einzelhandel (insbesondere mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten) und .bei der Zulässigkeit, dem Ausschluss bzw. der ausnahmsweisen Zulässigkeit des sortimentsspezifischen Einzelhandels in unterschiedlichen Baugebieten nach §§ 1-11 BauNVO unter Bezugnahme auf § 1 (5) und (9) BauNVO sowie .sortimentsspezifischen Festsetzungen in einfachen Bebauungsplänen im bislang unbeplanten Innenbereich nach § 9 Abs. 2a BauGB relevant.

Nur durch eine konsequente Ausschöpfung des Bauplanungsrechts kann mit Hilfe der Sor- timentslisten beispielsweise in Misch- und Gewerbegebieten durch Bebauungsplanfestset- zungen gemäß § 1 (9) BauNVO nahversorgungs- und zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen und dadurch das Zentrengefüge geschützt werden29. Denn für die Zentren- struktur einer Kommune können nicht nur großflächige (> 800 m²) Einzelhandelsbetriebe oder Einkaufszentren außerhalb der dafür bestimmten zentralen Versorgungsbereiche, sondern auch der nicht großflächige Einzelhandel (bis zu 800 m² Verkaufsfläche) mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten negative städtebauliche Auswirkungen haben. Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit der Ansiedlung von Lebensmitteldis- countern oder Fachmärkten mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten. Diese operieren oft bewusst knapp unterhalb der Großflächigkeitsgrenze, um nicht gemäß § 11 (3) BauNVO sowie § 24a LEPro NRW kern- oder sondergebietspflichtig zu werden.

Bei der Steuerung des Einzelhandels ist immer auf eine gemeindespezifische Sortimentslis- te abzustellen, die einen Bezug zu den örtlichen Verhältnissen aber auch zu den Entwick- lungsperspektiven einer Kommune besitzt. Ein Rückgriff auf allgemeingültige Auflistungen zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente, wie beispielsweise in Einzelhandelser- lassen der Länder oder auch der Verweis auf andere Listen (z. B. Kölner Liste) im Rahmen der bauleitplanerischen Steuerung, reicht nicht aus und ist rechtsfehlerhaft. 30

Sortimentslisten stellen einen wichtigen Bestandteil eines kommunalen Einzelhandelskon- zeptes dar, wobei eine Differenzierung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und, zur Vermeidung späterer Auseinandersetzungen, auch nicht-zentrenrelevanten Sor- timenten empfohlen wird. 31

Begriffsdefinitionen Da es in der Planungspraxis neben der Diskussion über den eigentlichen Sinn und Nutzen von Sortimentslisten durchaus auch unterschiedliche Definitionen grundlegender Begriffe

29 Vgl. dazu das Urteil des Oberverwaltungsgerichts NRW vom 25.10.2007 (OVG 7 A 1059/06) 30 Bestätigt durch zahlreiche Urteile verschiedener Oberverwaltungsgerichte. 31 Vgl. dazu Kuschnerus, U. (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn, Rd.Nr. 485

Junker und Kruse 107 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf gibt, wird im Folgenden ein Kriterienkatalog dargelegt, nach dem zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente32 zu unterscheiden sind.

.Zentrenrelevante Warengruppen sind in der Regel für einen attraktiven Branchen- mix notwendig und bedürfen einer zentralen Lage, da sie sich nicht nur durch die hohe Erzeugung von Besucherfrequenzen und ihre hohe Ausstrahlungskraft auszeichnen, sondern ihrerseits auch selbst auf andere Frequenzbringer angewiesen sind (Kriterium: Passantenfrequenzen). Dementsprechend sind solche Sortimente in zentralen Lagen am stärksten vertreten (Kriterium: Einzelhandelsstruktur) und verfügen idealerweise über eine hohe Seltenheit bzw. Überschussbedeutung (Kriterium: Einzelhandelszentra- lität). Ferner weisen sie Kopplungsaffinitäten zu anderen Handelsbranchen bzw. Zent- renfunktionen auf (Kriterium: Kopplungsaffinität), haben überwiegend einen relativ geringen Flächenanspruch (Kriterium: Integrationsfähigkeit) und lassen sich häufig als so genannte „Handtaschensortimente“ Pkw-unabhängig transportieren (Kriterium: Transportfähigkeit). Insbesondere den Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe kommt – auch in der Stadt Viersen – eine hohe Leitfunktion für die Innenstadt zu. Die Anbieter dieser Sor- timente nehmen wichtige Magnetfunktionen für die Standortbereiche und somit die anderen dort ansässigen Betriebe wahr.

.Nahversorgungsrelevante Sortimente dienen der kurzfristigen bzw. täglichen Be- darfsdeckung. Sie nehmen – insbesondere in Nebenzentren sowie den Hauptge- schäftszentren kleinerer Städte – jedoch auch zentrenprägende Funktionen ein und üben eine wichtige Magnetfunktion aus. Auch im Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen sowie in den Stadtteilzentren Süchteln und Dülken kommt ihnen zum Teil eine wichtige Frequenzbringerfunktion zu. Eine Ansiedlung an Einzelstandorten außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches kann im Sinne einer wohnungsnahen Grundversor- gung sinnvoll sein. Sie sind somit nicht stets, sondern gegebenenfalls als zentrenrelevant einzustufen. Unter Berücksichtung des Einzelfalls sind daher hier sachgerechte Standortentscheidungen mit dem Ziel, eine möglichst verbrauchernahe Versorgung mit Lebensmitteln zu gewährleisten und den Regelungsinhalten des § 11 (3) BauNVO sowie betriebsbedingter Anforderungen zu entsprechen, zu treffen.

.Bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten handelt es sich schwerpunktmäßig um solche Waren, die zentrale Standorte nicht prägen und aufgrund ihrer Größe und Be- schaffenheit überwiegend an nicht-integrierten Standorten angeboten werden (z. B. Baustoffe). Angesichts ihrer meist sehr großen Flächenansprüche (z. B. Möbel) haben diese Sortimente in der Regel – wie auch in Viersen – für den Einzelhandel in den städ- tebaulich-funktionalen Zentren keine oder nur eine sehr untergeordnete Bedeutung und besitzen somit im Umkehrschluss keine oder nur sehr geringe Folgewirkung(en)

32 Als Sortiment wird die Gesamtheit der von einem Handelsbetrieb angebotenen Warenarten (-sorten) verstanden. Der typische Charakter des Betriebes wird von seinem Kernsortiment (z. B. Möbel, Nahrungsmit- tel, Getränke) bestimmt. Das Randsortiment dient der Ergänzung des Angebotes und muss sich dem Kern- sortiment deutlich unterordnen (s.B. Glas / Porzellan / Keramik im Möbelhaus).

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 108 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

für die zentralen Einkaufsbereiche. Allerdings ist bei diesen Betrieben zunehmend die Problematik der Randsortimente von Bedeutung. So weisen z. B. Möbelmärkte in den Randsortimenten, die nicht selten 10 % der Gesamtverkaufsfläche umfassen, ein umfangreiches Sortiment im Bereich der Haushaltswaren oder Heimtextilien auf, das in seinen Dimensionen teilweise das Angebot in zentralen Lagen übertreffen kann. Durch die zunehmende Bedeutung für den betrieblichen Umsatz ist eine aus Betreibersicht forcierte Ausweitung der zentrenrelevanten Sortimente zu beobachten.

Landesentwicklungsprogramm NRW Bei der Aufstellung von Sortimentslisten sind die landesplanerischen Vorgaben, die beispielsweise in Landesentwicklungsprogrammen oder Einzelhandelserlassen festgehalten sind, zu berücksichtigen. Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass es „eine Legaldefiniti- on dafür, welche Warensortimente zentrenrelevant sind“ nicht gibt; auch nimmt der aktuelle Einzelhandelserlass 2008 nicht für sich in Anspruch „die Zentrenrelevanz bestimmter Warengruppen abschließend festzulegen.“ Somit bedarf es „regelmäßig einer individuel- len Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation, wenn zum Schutz etwa des Innenstadt- bereichs bestimmte Warensortimente an nicht-integrierten Standorten ausgeschlossen werden sollen“.33

In Nordrhein-Westfalen bilden das Landesentwicklungsprogramm – LEPro NRW (i. d. F. vom 24.12.2009) 34 sowie der Einzelhandelserlass NRW – EHE NRW (i. d. F. vom 20.09.2008) bedeutende Grundlagen für die Erstellung und die Inhalte von Sortimentslis- ten. Gemäß § 24a (2) LEPro NRW bzw. Nr. 2.5 EHE NRW sind die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente von der Gemeinde festzulegen. Bei Festlegung der zentrenrelevanten Sortimente sind die in der Anlage 1 des LEPro NRW aufgeführten zentrenrelevanten Leitsortimente zu beachten.

Die zentrenrelevanten Leitsortimente (gemäß Anlage 1 des LEPro NRW) sind:

. Bücher / Zeitschriften / Papier / Schreibwaren . Bekleidung, Lederwaren / Schuhe . Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik / Computer, Elektrohaushaltswa- ren (Kleingeräte) . Foto / Optik . Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren, Einrichtungszubehör (ohne Möbel) . Uhren / Schmuck . Spielwaren / Sportartikel In der kommunalen Planungspraxis ergeben sich aufgrund der Definition der zentrenrelevanten Leitsortimente Zuordnungsfragen zu einzelnen Sortimenten, da die gebräuchlichen

33 Kuschnerus (2007), Rd.Nr. 528 sowie Urteil des OVG NRW vom 03.06.2002 (AZ 7 a D 92/00.NE) 34 Wenngleich ein Urteil des OVG NRW (10 A 1676/08) vom 30.09.2009 den Zielcharakter der Vorschriften von § 24a LEPro verneint, stellen diese jedoch nach wie vor in der Abwägung zu berücksichtigende Grund- sätze der Raumordnung dar.

Junker und Kruse 109 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Sortimentslisten i. d. R. stärker differenziert sind. Der Einzelhandelserlass NRW zeigt in diesem Zusammenhang auf, dass die Gemeinden bei der Aufstellung ihrer ortsspezifischen Sortimentsliste die zu beachtenden Leitsortimente konkretisieren können. Am Beispiel des Leitsortiments „Einrichtungszubehör (ohne Möbel)“ wird die Möglichkeit folgende Unter- gruppen zu bilden, verdeutlicht:

. Teppiche (Rollwaren und Einzelware) . Lampen / Leuchten / Leuchtmittel . Matratzen / Bettwaren . Bilder / Bilderrahmen / Spiegel . Tapeten Diese können als zentrenrelevant gelten, während eine andere Gemeinde beispielsweise Matratzen oder Lampen / Leuchten / Leuchtmittel als nicht-zentrenrelevant einstuft. Es ist davon auszugehen, dass diese aufgezeigte Differenzierung in Untergruppen damit auch auf andere unspezifizierte Sortimentsgruppen der Liste der zentrenrelevanten Leitsorti- mente, wie beispielsweise Sportartikel, zu übertragen ist.

Herleitung der aktuellen Viersener Sortimentsliste Die Sortimentsliste stellt einen wichtigen instrumentellen Baustein zur Sicherung der städ- tebaulichen Leitvorstellungen dar. Kuschnerus35 stellt im Sinne der Rechtssicherheit folgende Vorgehensweise bei der Erstellung von Sortimentslisten als sachgerecht dar:

.Im Rahmen der Aufstellung eines gemeindlichen Einzelhandelskonzeptes werden die tatsächlich vorhandenen, typischerweise als zentrenrelevant angesehenen Warensor- timente in den zentralen Versorgungsbereichen, die durch die Bauleitplanung ge- schützt und gesichert werden sollen, nach ihrem Umfang ermittelt (Sortimente, Ver- kaufsflächen).

.Die Aufnahme dieser Sortimente in die Liste der zentrenrelevanten Sortimente unterliegt regelmäßig keinen Bedenken – auch wenn dieselben Sortimente ggf. an anderen, solitären und städtebaulich nicht-integrierten Standorten angeboten werden –, sofern entsprechende städtebauliche Zielvorstellungen im Gesamtkonzept formuliert werden, die ein weiteres Angebot dieser Sortimente im zentralen Versorgungsbereich begrün- den.

.In der Rechtsprechung ist darüber hinaus anerkannt, sogenannte „zentrumsbildende“ Nutzungsarten, die in der Kernzone nicht oder nur geringfügig vertreten sind, in anderen Gemeindegebieten mit dem Ziel, eventuelle Neuansiedlungen zwecks Steigerung oder Erhaltung der Attraktivität dem Zentrum zuzuführen, auszuschließen. Diese Sor- timente können als zentrenrelevant in die gemeindespezifische Liste aufgenommen

35 vgl. dazu Kuschnerus, U. (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn, Rd.Nr. 530

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 110 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

werden (Begründung im Rahmen eines städtebaulichen Konzeptes / Einzelhandels- konzeptes notwendig).

.Eine gemeindespezifische Liste kann durchaus mit generellen Auflistungen überein- stimmen, sie kann aber auch zu gewissen Abweichungen gelangen. Entscheidend ist, dass die konkrete Ausgestaltung der gemeindespezifischen Liste auf die örtlichen Ver- hältnisse abgestimmt und im Hinblick auf die sich hieraus ergebenden konkreten städ- tebaulichen Erfordernisse motiviert ist.

Unter Berücksichtigung der Leitsortimente nach LEPro NRW sowie künftiger stadtentwick- lungspolitischer Zielvorstellungen zur Stärkung der gewachsenen zentralen Strukturen in Viersen ergibt sich die im Folgenden dargestellte Viersener Sortimentsliste, mit einer Diffe- renzierung von nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Tabelle 27).

Diese Liste basiert im Wesentlichen auf den Ausführungen im Struktur- und Standort- konzept aus dem Jahre 2005, und ist an wenigen Stellen aufgrund neuer Rahmen- bedingungen in Viersen bzw. Entwicklungen im Bereich des Einzelhandels aktualisiert worden. Eingeflossen ist auch die veränderte Zuordnungssystematik der Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 2008 (WZ 2008) des Statistischen Bundesamtes, die der prä- ziseren Umschreibung der Sortimente dient.36 Gleichzeitig ist die vorgeschlagene Sorti- mentsliste nahezu deckungsgleich mit dem „Orientierungsrahmen zur Bestimmung zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente im Kreis Viersen“.37

Die Liste der Zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortiment muss in jedem Fall Be- standteil der Bebauungspläne (qualifizierte als auch unqualifizierte) werden, die Regelun- gen zu Einzelhandelsnutzungen beinhalten, damit diese Regelungen im Sinne von Festset- zungen aufgrund des § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO auch hinreichend bestimmt sind. Eine Übernahme der Ausführungen zu nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ist für die Begrün- dungen der Pläne hilfreich, eine Übernahme in die textlichen Festsetzungen ist jedoch entbehrlich.

36 Umstellung der WZ Systematik des Statistischen Bundesamtes in 2008 37 Stadt und Handel, Fortschreibung Regionales Einzelhandelskonzept für den Kreis Viersen. Teil 2. Regiona- les Einzelhandelskonzept, Dortmund im September 2009,

Junker und Kruse 111 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabelle 27: Viersener Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten38 Sortimente39

Nr. Sortimente bzw. WZ-Nr. Kurzbeschreibung Warengruppe

1 Antiquariate 47.79.2 Einzelhandel mit antiquarischen Büchern (antike Bücher s. Antiquitäten) 2 Antiquitäten 47.79.1 Einzelhandel mit Antiquitäten, darunter antike Möbel, Teppiche, Gobelins, Bücher, Uhren, Edelmetallwaren, Schmuck und Waffen sowie mit Sammlungen und Sammlungsstücken (ohne Briefmarkensammlungen, Sammlerbriefmarken und Sammlermünzen) 3 Augenoptiker, medi- 47.78.1 Augenoptiker zinisch optische Arti- kel 4 Bekleidung (Damen-, 47.71.0 Einzelhandel mit Bekleidung, ohne ausgeprägten Herren- und Kinde- Schwerpunkt rober- und Unterbe- Einzelhandel mit Damen-, Herrenober- und Unterbeklei- kleidung) dung, darunter Berufs- und Lederbekleidung; mit Pullo- vern und gewirkten und gestrickten Westen u. Ä., Da- men- und Herrenstrümpfen, Bekleidungszubehör für Damen und Herren, darunter Gürtel, Hosenträger, Hand- schuhe, Krawatten, Schals, Tücher, Oberhemden, Blusen, Taschentücher; mit Damen- und Herrenwäsche, Mieder- waren, darunter Morgenmäntel und Hausanzüge, außer- dem Schürzen; mit Schirmen, Stöcken, Kopfbedeckun- gen, darunter Mützen und Kappen Einzelhandel mit Kinderoberbekleidung, Pullovern und gewirkten und gestrickten Westen, T-Shirts, Sweat-Shirts u.Ä., Kinderwäsche, Strumpfwaren, Bekleidungszubehör, Säuglingsbekleidung und Zubehör, darunter Lederbeklei- dung, Oberhemden, Gürtel, Hosenträger, Handschuhe, Schals, Tücher, Taschentücher 5 Schnittblumen, Zim- aus Einzelhandel mit Blumen und Pflanzen, darunter Topf- merpflanzen 47.76.1 pflanzen, Schnittblumen, Schnittgrün, Blattwerk, Zweige, Blumenbindererzeugnisse, Blumenübertöpfe 6 Briefmarken, Münzen aus Einzelhandel mit Briefmarkensammlungen, Sammler- 47.78.3 briefmarken und Sammlermünzen 7 Bücher aus Einzelhandel mit Büchern (ohne antike und gebrauchte 47.61.0 Bücher), auch in Form von elektronischen Publikationen

38 Nahversorgungsrelevante Sortimente = gelb bzw. grau hinterlegt 39 Die Sortimentsliste orientiert sich an der Klassifikation der Wirtschaftszweige, Ausgabe 2008 (WZ 2008) des Statistischen Bundesamtes

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 112 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Nr. Sortimente bzw. WZ-Nr. Kurzbeschreibung Warengruppe

8 Computer, Compu- 47.41.0 Einzelhandel mit Datenverarbeitungsgeräten, peripheren terteile, periphere Geräten und Software. Darunter Büromaschinen sowie Einheiten, Software, Geräte und Einrichtungen für die automatische Daten- Videospiele und Vi- verarbeitung (einschließlich Hardwareberatung), darunter deospielkonsolen Schreibmaschinen, Rechenmaschinen, Diktiergeräte, PCs, Notebooks außerdem Disketten, CD-rom´s und Soft- ware, Videospiele und Videospielkonsolen Assembling von Computern (konfigurieren nach Kun- denwunsch) 9 Drogerieartikel ein- aus Drogerieartikel (ohne Saaten- und Pflanzenschutzmittel, schließlich Wasch- 47.75.0 Schädlingsbekämpfungsmittel) einschließlich Einzelhandel und Reinigungsmit- mit anderweitig nicht genannten pharmazeutischen Er- tel, kosmetische Er- aus zeugnissen, darunter Rohbranntwein, gereinigter Spiritus, zeugnisse und Kör- Korn- und Weindestillat, außerdem mit Säuglings- und 47.78.9 perpflegemittel Kinderkörperpflegemitteln und Hygieneartikeln wie Kon- dome, Binden usw. Einzelhandel mit Waschmittel für Wäsche, Putz- und Reinigungsmitteln, Bürstenwaren, darunter Haushalts- kernseifen, Geschirrspülmittel, Reinigungs- und Pflege- mittel für Fußböden, Möbel und Teppiche, Schuh-, Le- der- und Kleiderpflegemittel, Kerzen, Haushaltsbürsten und -besen Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen und Kör- perpflegemitteln (ohne Drogerieartikel), darunter Duft- wasser, Parfums, Make-up, Desodorantien, Haut-, Mund- und Haarpflegemittel, Rasiermitteln, Feinseifen 10 Elektrohaushaltswa- aus Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten, Küchen- ren (ohne Großgerä- 47.54.0 kleingeräten und Küchenmaschinen sowie Näh- und te) Strickmaschinen 11 Fotoartikel aus Einzelhandel mit Foto-, Kino- und Projektionsgeräten, 47.78.2 fototechnischem und chemischem Material, darunter Ob- jektive, Verschlüsse, Blenden, Belichtungsmesser, Blitzge- räte, Filme, Entwickler, Fixiersalz 12 Glas-, Porzellan-, Ke- 47.59.2 Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen und Glaswa- ramikartikel (GPK) ren für den Haushalt, darunter Tafelgeschirr und Zierge- ohne Pflanzgefäße genstände aus Porzellan, Steingut, Steinzeug und Glas, Gläser 13 Handarbeitsartikel, aus Einzelhandel mit Kurzwaren, Schneidereibedarf, darunter Strickwaren, Kurzwa- 47.51.0 handelsfertig aufgemachte Näh- und Stopfgarne, Näh- ren und Stopfnadeln, Knöpfe, Reißverschlüsse, Bleiband, Bänder, Litzen, Kordeln, Posamentierwaren, Besatzbor- ten, Spitzen Einzelhandel mit Handarbeiten, Handarbeitsbedarf, darunter fertige Handarbeiten, Grundgewebe für Handarbei- ten, handelsfertig aufgemachte Handstrick- und Handar- beitsgarne, Handarbeitsnadeln, Spannrahmen Einzelhandel mit Meterware für Bekleidung und Wäsche, darunter gewebte, gewirkte und gestrickte Meterware für Bekleidung, Haus-, Tisch- und Bettwäschestoff

Junker und Kruse 113 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Nr. Sortimente bzw. WZ-Nr. Kurzbeschreibung Warengruppe

14 Haushaltsgegenstän- aus Einzelhandel mit Hausrat aus Metall und Kunststoff (oh- de (ohne Möbel für 47.59.9 ne elektrotechnische Erzeugnisse), darunter nicht elektri- Garten und Cam- sche Haushalts- und Küchenkleingeräte und –maschinen ping) (auch Haushalts- und Küchengeräte aus Holz), nicht e- lektrische Koch- und Bratgeschirre und -geräte, Tafelge- schirr, Küchen- und Haushaltsbehälter Einzelhandel mit Schneidwaren, Bestecken u.ä., Tischge- räten, darunter Messer, Scheren, Hand- und Fußpflegein- strumente, außerdem Messerschärf- und Besteckputzge- räte 15 Haushaltstextilien, aus Einzelhandel mit Bettwaren, darunter Schlafdecken, Rei- Bettwaren (ohne 47.51.0 sedecken, Ober- und Unterbetten, Kopfkissen, Steppde- Matratzen) cken, Bettfedern, Daunen Einzelhandel mit Haus- und Tischwäsche, darunter Hand-, Bade-, Geschirr- und Gläsertücher, Badezimmer- garnituren aus Frottiergewebe, Tischdecken und -tücher (auch aus Kunststoff, Wachstuch), Servietten, Bettwäsche 16 Heim- und Kleintier- aus Einzelhandel mit Heim- und Kleintierfutter, zoologischen futter mit zoologi- 47.76.2 Gebrauchsartikeln, Reinigungs-, Pflege- und Hygienemit- schen Gebrauchs- teln für Heim- und Kleintiere artikeln Reinigungs-, Pflege- und Hygie- nemitteln für Heim- und Kleintiere 17 Heimtextilien aus Einzelhandel mit Gardinen, Dekorationsstoff und sonsti- 47.51.0 gen Heimtextilien, darunter Möbelstoffe, Vorhänge, aus Web- und Brokatkissen, dekorative Decken, Diwande- 47.53.0 cken, Gobelins, Stuhl- und Sesselauflagen 18 Kunstgewerbe, aus Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern (ohne An- Kunstgegenstände 47.78.3 tiquitäten), darunter Gemälde, Zeichnungen, Stiche, Ra- dierungen, Kunstdrucke, Skulpturen Einzelhandel mit kunstgewerblichen Erzeugnissen, darunter Devotionalien 19 Lederwaren, Täsch- 47.72.2 Einzelhandel mit Leder- und Reisegepäck (auch aus Le- nerwaren, Kürsch- aus derfaserstoff, Kunststofffolien, Geweben u.a. Materia- nerwaren 47.71.0 lien), darunter Taschen, Koffer, Mappen, Geldbörsen, Reisenecessaires, Etuis Einzelhandel mit veredelten Pelzfellen, Pelzbekleidung, darunter Pelzmäntel, -jacken, -kopfbedeckungen, - handschuhe 20 Lampen, Leuchten aus Einzelhandel mit Leuchten, Lampen und Beleuchtungsar- und Zubehör 47.59.9 tikeln, Zubehör

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 114 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Nr. Sortimente bzw. WZ-Nr. Kurzbeschreibung Warengruppe

21 Musikinstrumente, 47.59.3 Einzelhandel mit Musikinstrumenten, darunter Klaviere, Musikalien Orgeln, Harmonien, elektronische Effekt- und Rhythmus- geräte, Saiteninstrumente, Harmonikas, Schlag-, Effekt-, Signal- und Blasinstrumente, Orchestrien, außerdem mit Saiten, Etuis, Notenständern Einzelhandel mit Musikalien, darunter Liederbücher, No- ten, Notenpapier 22 Nahrungs- und Ge- 47.11 Einzelhandel mit Waren verschiedener Art, Hauptrich- nussmittel incl. Ge- 47.2 tung Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Tabak- tränke und Tabakwa- waren ohne ausgeprägten Schwerpunkt ren Einzelhandel mit Nahrungsmitteln, Getränken und Ta- bakwaren, Fach-Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln 23 Optische Artikel (oh- aus Einzelhandel mit sonstigen feinmechanischen und opti- ne Augenoptiker, 47.78.2 schen Erzeugnissen (ohne medizinische Artikel), darunter medizinisch optische Mikroskope, Lupen, Ferngläser, Fernrohre, Thermometer, Artikel) Barometer, feinmechanische Lehrmittel, feinmechanische Mess- und Prüfinstrumente 24 Papier- und Bürobe- 47.62.2 Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und darf, Schreibwaren Büroartikeln (ohne Organisationsmittel für Bürozwecke), (PBS) darunter Lehr- und Lernmittel, Schreib- und Zeichengerä- te, Malbedarf, Unterrichts- und Künstlerfarben, Landkar- ten, Globen, Formulare, Geschäftsbücher 25 Pharmazeutische Ar- 47.73.0 Pharmazeutische Artikel, apothekenpflichtige tikel, apothekenpflichtige 26 Sanitätsartikel 47.74.0 Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Ar- tikeln, darunter medizinische Geräte, Instrumente und Hilfsmittel sowie Krankenfahrstühle und elektromedizini- sche Geräte und Einrichtungen, Krankenpflegeartikel, or- thopädische Erzeugnisse 27 Schuhe 47.72.1 Einzelhandel mit Schuhen, darunter Sportschuhe (ohne Spezialsportschuhe, Berg- und Wanderschuhe), außer- dem mit Leder 28 Spielwaren 47.65.0 Einzelhandel mit Spielwaren, darunter Kinderroller, Spiel- fahrräder, Puppen, Puppenwagen, Gesellschaftsspiele, Musikspielwaren, außerdem Fest- und Scherzartikel, Feu- erwerksartikel Einzelhandel mit Bastelsätzen für den Modellbau, zum Schmelzen, Brennen, Emaillieren, Batiken, Modellieren, Gießen u.Ä. 29 Sportartikel, Sportbe- 47.64.2 Einzelhandel mit Sport- und Campingartikeln (ohne kleidung Campingmöbel), darunter Sportbekleidung, Spezialsport- (ohne Turn- und Fit- schuhe, Berg- und Wanderschuhe, Zelte, Schlafsäcke, nessgeräte, ohne Turngeräten Sport- und Freizeit- boote)

Junker und Kruse 115 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Nr. Sortimente bzw. WZ-Nr. Kurzbeschreibung Warengruppe

30 Telefone, Telefonzu- 47.42.0 Einzelhandel mit Telekommunikationsendgeräten und behör Mobiltelefonen 31 Teppiche (handgefer- aus Einzelhandel mit Teppichen, darunter Orientteppiche tigt) 47.53.0

32 Uhren-, Schmuck- 47.77.0 Einzelhandel mit Uhren und Edelmetallwaren Einzelhandel mit Edelmetallwaren, Schmuck, darunter Gold- und Silberschmiedewaren, Edelmetallbestecke und -tafelgeräte, Perlen, Korallen, Edelsteine, Schmucksteine 33 Unterhaltungselekt- 47.43.0 Einzelhandel mit Hörfunk-, Fernseh- und phonotechni- ronik und Zubehör 47.63.0 schen Geräten, darunter Kraftfahrzeugsempfangsgeräte, (Radio, HiFi, TV, Vi- Tonbandgeräte, Kassettenrecorder, Plattenspieler, CD- deo, DVD etc.) incl. Player, mp3-Player, Videorecorder, DVD-Aufzeichnungs- Bild- und Tonträger und -wiedergabegeräte, Mikrofone, Kopfhörer, Lautspre- cher, Bauelemente der Fernseh- und Hochfrequenztech- nik, Antennen, Schallplatten, CDs, DVDs, Ton- und Vi- deobändern und -kassetten 34 Zeitungen, Zeitschrif- 47.62.1 Einzelhandel mit Mode-, Sport- und Jugendzeitschriften, ten Illustrierten, Roman- und Rätselzeitschriften u.Ä. Einzelhandel mit Zeitungen

Erläuterungen zu nicht-zentrenrelevanten Sortimenten

Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind in der Regel solche Sortimente, die nicht zentren- und nahversorgungsrelevant im Sinne der oben genannten Viersener Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente sind.

“Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind insbesondere dadurch gekennzeichnet, dass sie einen hohen Flächenbedarf aufweisen und überwiegend mit dem PKW transportiert werden müssen. Diese Artikel werden oft mit handwerklichen Dienstleistungen (z. B. KFZ Handel mit Werkstatt) oder gewerblichen Nutzungen (z. B. Baustoffhandel, Büromöbelhandel) angeboten40.“ Meist weisen nicht-zentrenrelevante Sortimente eine geringe Flächenproduktivität auf.

Die folgenden Sortimentsbereiche umschreiben zur besseren Orientierung jene Bereiche, die als nicht-zentrenrelevant beurteilt werden können.

.Angler und Jagdbedarf .Baustoffe o (z. B. Fliesen, Dachpfannen, Holz, Pflastersteine und -platten, Zement-, Sand- und Kiesgebinde etc.) Auch Verkauf und Ausstellung von Garten- häusern und Gartengroßspielgeräten (z. B. Schaukeln, Spieltürme)

40 vgl. Einzelhandelserlass NRW, vom 22.09.2008, Seite 12

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.Bauelemente o (z. B. Türen, Treppen, Fenster, Rollläden, Markisen) .Boote und technisches Zubehör .Bodenbeläge o (z. B. Teppiche, Parkett, Laminat etc.) .Brennstoffe .Elektrogroßgeräte – „Weiße Ware“ – o (z. B. Waschmaschinen, Herde, Kühlschränke, Wäschetrockner, Geschirrspüler, Kühl- und Gefrierschränke) .Gartengeräte und -artikel außer Schnittblumen und Zimmerpflanzen .Gas-, Wasser-, Sanitär- und Elektroinstallationsbedarf o (z. B. Heizungs- und Warmwasserkomponenten, Armaturen, Badewannen, Leitungskabel, Schalter und Steuerungselemente) .Kamine / Öfen .Kfz .KFZ Elektrik .KFZ- und Caravanzubehör .Lacke, Farben, Tapeten .Matratzen .Möbel .Reifen .Sportgroßgeräte o ( z. B. Turn- und Fitnessgeräte) .Waffen .Werkzeuge und Eisenwaren .zoologischer Bedarf (sonstiger) o (Aquaristik, Heim- und Kleintiere, Tiere für Aquarien und Terrarien) .Zweiräder o Fahrräder und motorisierte Zweiräder, Zweiradteile und technisches Zwei- radzubehör

8.4 Entwicklungsbereiche des Einzelhandels in Viersen

Im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung und vor dem Hintergrund der Zielaussagen zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Viersen ergeben sich nur für bestimmte Standorte im Viersener Stadtgebiet Entwicklungsperspektiven. Diese Standorte bilden die Entwicklungsbereiche, an denen der vorhandene Einzelhandel gesichert und seine Entwicklung – abhängig von der zukünftigen Rolle des Standortes im Rahmen der oben definierten Funktionsteilung – gefördert oder auch restriktiv behandelt wird.

Im Folgenden werden Abgrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche und Sonder- standorte vorgenommen sowie Handlungsempfehlungen für die einzelnen Entwicklungs- bereiche formuliert.

Junker und Kruse 117 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

8.4.1 Zentrale Versorgungsbereiche

Die zentralen Versorgungsbereiche stellen die künftigen Entwicklungsbereiche insbesondere für den nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Einzelhandel dar.

Um eine Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Zentren in Viersen untereinander zu er- möglichen, aber auch um neben den überwiegend quantitativen Aspekten der Analyse auch qualitative (städtebauliche) Kriterien bei der Bewertung verstärkt mit einfließen zu lassen und somit eine fundierte Grundlage für zukünftige Beurteilungen im politischen wie im planungsrechtlichen Sinne (z. B. im Hinblick auf §§ 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB, § 11 (3) BauNVO sowie § 24a LEPro NRW) zu erhalten, wurden umfangreiche städtebauli- che Analysen durchgeführt, die Aufschluss geben über Stärke, Ausstrahlung und Bedeu- tung der jeweiligen Zentren bzw. zentralen Versorgungsbereiche.

Dabei kommt insbesondere dem Begriff „zentraler Versorgungsbereich“ eine besondere Bedeutung zu, nimmt er doch durch die Novellierungen des BauGB in den Jahren 2004 und 2007 und hier insbesondere die neu gefassten §§ 2 (2), 34 (3) und 9 (2a) BauGB sowie des §24(a) LEPro NRW im Hinblick auf die Einzelhandelssteuerung eine zentrale Stel- lung als schützenswerter Bereich ein.

Begriffsdefinition Unter zentralen Versorgungsbereichen sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Kom- mune zu verstehen, denen aufgrund von Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt.41 Dabei kann es innerhalb einer Kommu- ne durchaus mehr als nur einen zentralen Versorgungsbereich geben (z. B. Hauptge- schäftszentrum und Stadtteil- bzw. Nebenzentren). Auch Grund- und Nahversorgungs- zentren können zu den zentralen Versorgungsbereichen zählen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass in diesen Bereichen mehrere Einzelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden und / oder konkurrierenden Warenangeboten vorhanden sind, die einen bestimmten Ein- zugsbereich, wie etwa Quartiere größerer Städte oder auch gesamte kleinere Orte, vorwiegend mit Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs und ggf. auch teilweise mit Waren des mittelfristigen Bedarfs versorgen. Zudem muss die Gesamtheit der vorhandenen bauli- chen Anlagen aufgrund ihrer Zuordnung innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung in der Lage sein, den Zweck eines zentralen Versorgungsbereichs – und sei es auch nur die Sicherstellung der Grund- und Nahversorgung – zu erfüllen.42

41 Vgl. u.a. BverwG, Urteil vom 11. Oktober 2007 – 4 C 7.07 42 Vgl. u.a. OVG NRW, Urteil vom 19.06.2008 – 7 A 1392/07

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 118 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Sonderstandorte und solitäre Nahversorgungsstandorte gehören demnach nicht zu den schützenswerten zentralen Versorgungsbereichen im Sinne der Gesetzgebung, auch wenn sie eine beachtliche Versorgungsfunktion für ihr Umfeld erfüllen.

Unstrittig – sowohl in der bisherigen Rechtsprechung als auch der aktuellen Literatur43 – ist, dass sich zentrale Versorgungsbereiche ergeben können aus

.planerischen Festlegungen (Bauleitplänen, Raumordnungsplänen),

.raumordnerischen und / oder städtebaulichen Konzeptionen (wie z. B. dem Viersener Einzelhandelskonzept) oder auch

.tatsächlichen örtlichen Verhältnissen.

Dabei müssen entsprechende Standortbereiche nicht bereits vollständig als zentraler Ver- sorgungsbereich entwickelt sein. Somit ist also auch das Entwicklungsziel ein zu prüfendes Kriterium! Es muss aber zum Genehmigungszeitpunkt eines (in der Regel großflächigen) Einzelhandelsansiedlungs- oder auch -erweiterungsvorhabens im Rahmen von Planungs- konzeptionen eindeutig erkennbar sein!

Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Nicht abschließend geklärt ist dahingegen jedoch die Frage, welche Kriterien an die (räumliche) Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche anzulegen sind. Die Abgren- zung sowie funktionale Definition zentraler Versorgungsbereiche unter Berücksichtigung möglicher Entwicklungsperspektiven im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen dient als unentbehrliche Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung. Vorrangiges Ziel ist dabei die Sicherung / Entwicklung einer funktional gegliederten Zentrenhierarchie unter besonderer Berücksichtigung gewachsener Zentrenstrukturen. In diesem Zusammenhang sei nochmals darauf hingewiesen, dass im Sinne der aktuellen Rechtsgrundlage (u. a. §§ 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB, § 11 (3) BauNVO sowie § 24a LEPro NRW) sogenannte zentrale Versorgungsbereiche als schüt- zenswerte Bereiche einzustufen sind. Bezüglich des konkreten Bezugsraumes dieser Schutzfunktion bestehen jedoch Unterschiede: So ist zu beachten, dass 34 (3) BauGB in Abweichung von den §§ 2 (2) und 9 (2a) BauGB sowie § 11 (3) BauNVO lediglich auf fak- tische (= tatsächlich gegebene) zentrale Versorgungsbereiche abstellt, ohne informelle Planungen z. B. zum Auf- oder Ausbau zentraler Versorgungsbereiche (=> Potenzialflä- chen) zu berücksichtigen44.

Im Sinne des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen sind als zentrale Versorgungs- bereiche jene Bereiche im Stadtgebiet zu verstehen, die eine funktionale Einheit aus Ein-

43 Vgl. u.a. Olaf Reidt, Die Genehmigung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben – die rechtliche Bedeu- tung des neuen § 34 Abs. 3 BauGB. In: UPR 7/2005, Seite 241ff sowie Kuschnerus, Ulrich; Der standortgerechte Einzelhandel; Bonn, 2007 44 Vgl. dazu Kuschnerus, U. (2007): Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn, Rd.Nr. 181ff.

Junker und Kruse 119 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf kaufen, Versorgen und Dienstleistungen bilden, also die Innenstadt Alt-Viersen (als Hauptzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW) sowie die Stadtteilzentren Süchteln und Dülken (als Nebenzentren i. S. v. § 24a LEPro NRW). Wichtige Abgrenzungskriterien sind der Be- satz der Erdgeschosszonen mit Geschäftsnutzungen, fußläufige Erreichbarkeit und funktionale und städtebauliche Verknüpfungskriterien, die z. B. auch anhand von Passanten- strömen und städtebaulich-gestalterischen Kriterien festgehalten werden können.

Die Fixierung der räumlichen Ausdehnung der zentralen Versorgungsbereiche ist nicht als planerische „Abgrenzungsübung“ zu sehen, sondern ein notwendiger Schritt, um die Vor- raussetzungen für Dichte, räumliche Entwicklungsmöglichkeiten und letztendlich Prosperi- tät zu schaffen. Es wird somit deutlich, dass neben funktionalen Aspekten auch städte- bauliche Kriterien zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche heran zu ziehen sind:

Funktionale Kriterien: .Einzelhandelsdichte im Erdgeschoss

.Passantenfrequenz

.Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden, Fußgänger)

.Multifunktionalität der Nutzungen

Städtebauliche Kriterien .Baustruktur

.Gestaltung und Dimensionierung der Verkehrsinfrastruktur

.Gestaltung des öffentlichen Raums

.Ladengestaltung und -präsentation

Anwendung der funktionalen Kriterien Als Hinweis auf den Umfang der zentralen Versorgungsbereiche dienen sowohl die vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungsstrukturen, Behörden- und Verwaltungsein- heiten hinsichtlich ihrer Vielfalt an Nutzungen, die Ausgestaltung des Bereiches hinsichtlich Verkehrserschließung, fußläufiger Erreichbarkeit, Passantenströme und die sichtbaren Aufwertungen des öffentlichen Raumes, wie bspw. Fußgängerzonen, Plätze, Passagen und Strassen mit dichtem Geschäftsbesatz. Sich ausdünnender Geschäftsbesatz („Schau- fenstermaßstab“) und Dienstleistungsbesatz sowie das Überwiegen von Wohn- und Ge- werbenutzungen in den Erdgeschosszonen ist sicheres Indiz für den Randbereich bzw. die äußeren Grenzen des zentralen Versorgungsbereiches.

Die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche erfolgte unter Auswertung der Einzel- handelskartierung (April 2009) und Ortsbegehungen in Verbindung mit Realnutzungskar- tierungen der Erdgeschosszonen aus dem dritten Quartal 2009.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 120 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Anwendung der städtebaulichen Kriterien Aufgrund des quantitativen und qualitativen Vorhandenseins der Läden / Geschäfte, der verkehrlichen Infrastruktur, der Gestaltung des öffentlichen Raumes und der „Lagegunst“ für den Einzelhandel unterscheiden sich sowohl die zentralen Versorgungsbereiche untereinander als auch die Teilbereiche innerhalb der zentralen Versorgungsbereiches selbst.

In den zentralen Versorgungsbereichen lassen sich Polarisierungen der Lagen feststellen.

Das Profil aller Zentren wird im Wesentlichen von deren Hauptgeschäftsbereich geformt. Hierunter ist der Bereich zu verstehen, der in der Regel

 ein dichtes Warenangebot in beidseitiger Lauflage,

 hochwertige und innenstadtrelevante Sortimente,

 eine ansprechende Architektur und

 einen hochwertig gestalteten öffentlichen Raum aufweist. Die Hauptgeschäftslage ist das prägende Element des zentralen Versorgungsbe- reiches.

Der zentrale Versorgungsbereich umfasst den Hauptgeschäftsbereich und wird um die Randlagen, die in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang zum Hauptgeschäftsbe- reich stehen ergänzt. Hierzu gehören Neben- und Ergänzungslagen, die noch Handelsnut- zungen aufweisen, aber einen bereits deutlich anderen Charakter als der Hauptgeschäfts- bereich besitzen. Oft ist die Einzelhandelsnutzung in diesen Bereichen nicht mehr die vorherrschende Nutzung.

Die Ausgestaltung des öffentlichen Raumes und der Erschließungsanlagen verändern sich zudem vom Kern des „zentralen Versorgungsbereiches“ zu deren Rändern. In der Regel tritt das Gestaltungselement Fußgängerzone / Platzflächen / gemischte Verkehrsflächen am Rande der zentralen Versorgungsbereiche zunehmend in den Hintergrund. Die Quali- tät der Verkehrsraumgestaltung im Hinblick auf die Ausrichtung auf den Fußgänger steht im direkten Zusammenhang mit der Qualität, Wertigkeit und Entwicklungspotenzialen der Teillagen des zentralen Versorgungsbereiches.

Entscheidend für die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche ist neben den o. g. Kriterien auch das Vorhandensein / Bilden einer funktionalen Einheit unter dem Aspekt des Einkaufens. Kriterien hierfür sind sich ausdünnender Geschäftsbesatz in den Erdgeschosszonen und / oder das deutliche Nachlassen der Passantenfrequenz.

Räumliche Erweiterungsbereiche als Potenzialflächen des zentralen Versorgungsbe- reiches Bei der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sind auch mögliche künftige Ent- wicklungsperspektiven (Folgenutzungen angrenzender Flächen, Nachnutzungen von Leer- ständen etc.) berücksichtigt worden. Hierbei handelt es sich um perspektivische Ansied- lungs- bzw. Ergänzungsflächen, die im unmittelbaren räumlichen Kontext zum ausge-

Junker und Kruse 121 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf wiesenen zentralen Versorgungsbereich stehen und diesen – im Falle einer Ansiedlung / Bebauung – möglicherweise sinnvoll ergänzen können. Eine aktuelle Bebauung / Nutzung auf Flächen ist nicht als Ausschlusskriterium zu werten. Grundsätzlich ist in jedem Fall eine Einzelfallprüfung auf der Basis der relevanten Kriterien durchzuführen.

Als potenzielle räumliche Erweiterungsbereiche werden jene Flächen bezeichnet, die unmittelbar an den zentralen Versorgungsbereich angrenzen und für die im Folgenden eine Eignung für die Ansiedlung zentrenrelevanten Einzelhandels nach städtebaulichen Krite- rien, wie z. B. Flächengröße, funktionale Verknüpfung zum zentralen Versorgungsbereich und Erschließung, zu prüfen ist.

Ausschlaggebend für die Auswahl räumlicher Erweiterungsbereiche ist in allererster Linie die Lagebeziehung zum zentralen Versorgungsbereich. Die Beurteilung nach städtebauli- chen Kriterien umfasst dabei z. B. die Möglichkeit der Anbindung ohne räumliche Barrie- ren, Flächengröße, Störungsanfälligkeit der Nachbarnutzungen und die Verkehrsanbin- dung. Das potenzielle Einzelhandelsvorhaben muss sich verträglich in den Rahmen der Nachbarnutzungen „einfügen“ lassen können. Einzelhandelsnutzungen müssen sich kon- fliktarm integrieren lassen und die Ansiedlung bauleitplanerisch zu bewältigen sein.

Der Vorteil dieser einheitlich zu Grunde gelegten Kriterien liegt sowohl in der Transparenz der Vorgehensweise, aber auch in der Tatsache, dass für zukünftige Diskussionen und Ent- scheidungen ein entsprechender Kriterienkatalog vorliegt, so dass im Falle kleinräumiger Veränderungen die Kompatibilität zu den anderen Abgrenzungen in der Regel gewährleis- tet bleibt.

Abschließend sei in diesem Zusammenhang noch darauf hingewiesen, dass eine Verstän- digung über die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche einerseits sowie der ergän- zenden Sonderstandorte auch und insbesondere im Hinblick auf die bauleitplanerische Feinsteuerung zwingend geboten ist, stellen sie doch die räumliche Bezugsebene für die Differenzierung der einzelhandelsrelevanten Sortimente in zentren- und nicht- zentrenrelevante Sortimente dar. Hierfür ist die Herleitung und der Beschluss einer ortsspezifischen Sortimentsliste (sog. Viersener Sortimentsliste; Kapitel 8.3) unabdingbar.

In den folgenden Karten werden die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Viersen auf mikroräumlicher Ebene möglichst parzellenscharf abgegrenzt. Die Abgrenzungen wurden auf Basis der vorgestellten Kriterien vorgenommen und sind als klarer räumlicher Bezugs- rahmen für zukünftige Einzelhandelsentwicklungen („Entwicklungsbereiche“) heranzuziehen. Im Einzelnen wurde von der parzellenscharfen Abgrenzung abgewichen, da vor allem die Ausrichtung der zentralen Nutzungen zur Erschließungsachse hin ausschlaggebend ist. Durch diese leichte Generalisierung soll deutlich werden, dass das Entwicklungsziel darin besteht, eine Dichte zentraler Nutzungen in der linearen Ausrichtung zu erlangen, nicht aber weiter in die Tiefe („zweite Reihe“ oder Erschließung von „hinten“).

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 122 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Im Folgenden wird – wie bereits in Kapitel 8.2 beschrieben – unterschieden zwischen

.dem Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen (Zentrentyp I; Hauptzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW)

.dem Stadtteilzentrum Dülken (Zentrentyp II; Nebenzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW) und

.dem Stadtteilzentrum Süchteln (Zentrentyp II; Nebenzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW).

Allen Zentren ist hierbei gemein, dass die Hauptgeschäftslagen überwiegend als ein lang- gestrecktes Band ausgeprägt sind, eine ausgeprägte Tiefenstaffelung allerdings nicht festzustellen ist. Gemeinsam für alle Zentren gilt zudem, dass die überwiegend längliche Struktur der Hauptgeschäftsbereiche durch eine Gestaltung des öffentlichen Raumes als Fußgängerzonen mit gestalteten Platzbereichen geprägt sind. Den fußläufigen Lagen sind kompakte Stellplatzanlagen zugeordnet. In den Übergangsbereichen der Hauptgeschäfts- bereiche zu den Nebenlagen wurde überwiegend das strikte Trennprinzip „Fußgängerzo- ne“ aufgegeben, es überwiegt die Gestaltung des öffentlichen Raumes als verkehrsberuhigter Bereich mit überwiegend „klassischer“ Verkehrsraumaufteilung (Fahrbahn, Park- bucht, Gehsteig).

Empfehlungen zur zukünftigen Entwicklung und die Bewertung aktueller Planungen werden vor dem Hintergrund der in Kapitel 8.1 konkretisierten Ziele der Einzelhandelsent- wicklung und der dargestellten Versorgungssituation in den einzelnen Stadtteilen vorgenommen. Grundsätzlich gelten die zentralen Versorgungsbereiche als Entwicklungsberei- che für zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel, wobei sich die spezifische Notwendigkeit einer quantitativen Erweiterung an den Entwicklungsempfehlungen zur zu- künftigen Versorgungsfunktion und der Angebotssituation im jeweiligen Stadtteil orientiert.

8.4.1.1 Zentraler Versorgungsbereich Alt-Viersen

Der zentrale Versorgungsbereich Alt-Viersens erstreckt sich von der Einmündung der Rek- toratstraße auf den Schultheissenhof im Norden bis zum Gereonsplatz und der Einmün- dung der Bleichstraße in die Gladbacherstraße im Süden.

Östliche Randbereiche des zentralen Versorgungsbereichs finden sich im Bereich der Ein- mündung der Königsallee auf die Große Bruchstraße, sowie im Bereich Rathausmarkt und Goetersstraße. Westliche Randbereiche des zentralen Versorgungsbereiches sind mit dem Theodor Heuss Platz (Löhcenter) und dem Hermann Hülser Platz (Festhallenumfeld) festzustellen.

Städtebauliche Situation Im Wesentlichen ist der zentrale Versorgungsbereich des Stadtteiles Viersen als lang gezo- genes Handelsband in der Hauptstraße in Nord-Süd Ausdehnung organisiert. Der nördli- che Bereich der Hauptstraße ist als Fußgängerzone gestaltet; hier findet sich der dichteste

Junker und Kruse 123 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Einzelhandelsbesatz. Die Fußgängerzone vom Remigiusplatz im Norden bis zur Einmün- dung der Bahnhofstraße im Süden prägt den zentralen Versorgungsbereich von Viersen.

Foto 9 und 10: Einzelhandelslage Hauptstraße Nord

Quelle: eigene Aufnahmen (April 2009)

Eine Tiefenentwicklung des Hauptgeschäftsbereiches vor allem im mittleren Bereich, ist eher schwach ausgeprägt. Im nördlichen Abschnitt der Hauptstraße gibt es seitliche Han- delsentwicklungen in Form von Neben- / Ergänzungslagen sowohl in Richtung Osten (Rathausmarkt und Goetersstraße) als auch nach Westen (Löhstraße / Dülkener Straße). Der Rathausmarkt ist über eine Passage an die Fußgängerzone im Bereich Rathausgasse / Hauptstraße und das Einkaufcenter angebunden und hat mit dem Stadthaus (u.a. dort Servicecenter der Niederrheinwerke, der VAB, der Servicestelle der Stadtverwaltung) sowie der Stadtbibliothek publikumsintensive Nutzungen aufzuweisen. Ferner verläuft über den Rathausmarkt die fußläufige Anbindung des Busbahnhofes in den Innenstadtbereich.

Das Löhcenter und die Bürogebäude am Theodor Heuss Platz sowie die Geschäftsnutzun- gen entlang der Petersstraße bis Höhe Remigiusstraße sind zum zentralen Versorgungsbe- reich als Nebenlage zu zählen. Die Löhstraße ist als Fußgängerzone gestaltet und ist als ein sich bis zum Löhcenter erstreckendes Band mit flankierenden Einzelhandels-, Gastrono- mie- und Dienstleistungsnutzungen gekennzeichnet.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 124 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 22: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen (als Hauptzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW)

Quelle: Stadt Viersen

Junker und Kruse 125 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Foto 11 und 12: Hauptstraße Süd und Löhcenter

Quelle: eigene Aufnahmen (April 2009)

Die parallel zur Löhstraße verlaufende Dülkener Straße bietet auf der südlichen Straßensei- te einen sich zur Kreuzung mit der Remigiusstraße ausdünnenden Geschäfts- und Gastro- nomiebesatz auf. Nördlich ist der Straßenzug durch ein Geschäftseckgebäude (Modehaus Schmitz) und das Amtsgericht geprägt. Die Dülkener Straße ist befahrbar und mit beidseitigen Senkrechtparkständen versehen.

Zwischen Remigiusplatz (nördliches Ende der Fußgängerzone) und der Einmündung der Rektoratstraße auf den Schultheissenhof findet sich ein Nutzungsmix aus Einzelhandel und Gastronomie.

Im Süden befindet sich der Gereonsplatz als wichtige Nebenlage mit einem Nutzungsmix von Gastronomie, Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen, sowie die östlich sich an- schließende Große Bruchstraße als untergeordnete Nebenlage bis zur Kreuzung Königsal- lee innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches. Auf der Großen Bruchstraße nimmt die Qualität des Einzelhandelsbesatzes verglichen mit der Hauptstraße merklich ab. Es ist ein häufiger Geschäftswechsel und tlw. dauerhafter Leerstand von Ladenlokalen zu beobachten. Die stark befahrene Große Bruchstraße kann keine Einkaufsatmosphäre vermitteln, die Ladenlokale weisen kleine Grundflächen größtenteils unter 100 m² Verkaufsfläche auf.

Die südliche Hauptstrasse ist ab der Einmündung der Bahnhofstraße befahrbar. Mit der Heimbach- und der Heierstraße ist eine gewisse Tiefenentwicklung der Geschäfts- und Gastronomienutzungen westlich verbunden. Bedeutsam ist dabei die Anbindung des Her- mann Hülser Platzes an die südliche Hauptstraße über diese Straßenverbindungen. Der Hermann-Hülser Platz hat mit der Festhalle und seiner Bedeutung als Marktstandort eine wichtige Funktion innerhalb des südlichen Teils des zentralen Versorgungsbereiches. Zu- dem sind im Festhallenumfeld durch jüngste bauliche Aktivitäten neue Dienstleistungs- und Wohnstandorte (vornehmlich Kleinwohnungen mit Betreuungsangebot) entstanden. Weiter Arrondierungen wären an der westlichen Platzseite möglich.

Junker und Kruse 126 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Foto 13 und 14: Rathausgasse und Löhstraße

Quelle: eigene Aufnahmen (April 2009)

Von der Gabelung der Gladbacherstraße mit der südlichen Hauptstraße bis Höhe Einmün- dung der Bleichstraße finden sich entlang der z.Zt. stark befahrenen Gladbacherstraße vornehmlich auf der westlichen Seite eine dichte Abfolge an Einzelhandel und Dienstleis- tungen.

Die Bahnhofstraße weist von der Hauptstraße bis zur Zufahrt der Parkplatzanlage in Höhe des „Casinogartens“ eine dichte Abfolge von Läden und Dienstleistungen auf. Bis zu diesem Zufahrtsbereich ist sie zum zentralen Versorgungsbereich zu zählen.

Parkplätze befinden sich in den Randlagen des zentralen Versorgungsbereiches. Bedeut- sam für den mittleren Abschnitt der Hauptstraße (Fußgängerzone) ist der Parkplatz zwischen Lambersartstraße und Petersstraße sowie die Tiefgarage „Rathausmarkt“. Für den nördlichen Teilabschnitt sind insbesondere der Schultheissenhof, das Löhcenter, der Park- platz Willy-Brandt Ring und die Parkstände an der Dülkener Straße von Bedeutung. Die südliche Hauptstraße ist als Einbahnstraße befahrbar und hat größtenteils beidseitige Park- stände. Der Parkplatz an der Evangelischen Kirche und der Hermann Hülser Platz bilden das Kernangebot an Stellplätzen für die südliche Hauptstraße.

Angebotssituation Der zentrale Versorgungsbereich Alt-Viersen verfügt über ein breit gefächertes Angebot für alle Bedarfsstufen (vgl. Kapitel 5.4.1), welches durch ein breites Dienstleistungs-, Gast- ronomie und Kulturangebot ergänzt wird. Prägnant ist auch die Konzentration von öffent- lichen Einrichtungen (z. B. Verwaltungen, Bibliothek) im zentralen Versorgungsbereich

Die Branche Bekleidung stellt das eindeutige Leitsortiment der Innenstadt dar, wie sich am hohen Anteil von frequenzerzeugenden Magnetbetrieben dieser Branche (z. B. Herren- moden Schmitz, Strauß Innovation, C&A, Woolworth, Bekleidungshaus Sauerbrei u. a.) festhalten lässt.

Der Branchenmix entspricht dabei weitgehend dem typischen Innenstadtangebot. Es ist ein hoher Anteil an kleinteiligem Facheinzelhandel vorhanden. Weiterhin ist das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel gut repräsentiert, so dass auch hier die Grundversorgungs-

Junker und Kruse 127 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf funktion für die im unmittelbaren Innenstadtkontext wohnende Bevölkerung attraktiv und auch langfristig gewährleistet zu sein scheint.

Charakteristisch sind die Polarisierung der Geschäftslagen in Nord-Südrichtung und die im Geschäftsbesatz und Passantenströmen deutlich divergierenden Lagequalitäten des zentralen Versorgungsbereiches.

(Potenzielle) räumliche Erweiterungsbereiche Die dicht bebaute Viersener Innenstadt bietet im zentralen Versorgungsbereich selbst keine Freiflächenreserven. Die letzte größere Freifläche in direktem funktionalem Systemzu- sammenhang zum Aspekt Einkaufen / Versorgung wurde mit dem Löhcenter Anfang 2008 besetzt. Vorhandene unbebaute Areale im zentralen Versorgungsbereich sind entweder wichtige Stellplatzanlagen oder das Erscheinungsbild der Innenstadt prägende Grünanlagen.

Umbau und Neuansiedlungen der Geschäftsnutzungen vollziehen sich demnach zukünftig im Bestand in Form von Nutzungsänderungen. Die Ladenflächen selbst lassen sich in den wenigsten Fällen quantitativ erweitern.

Am unmittelbaren Rand des zentralen Versorgungsbereiches fallen lediglich zwei mögliche räumliche Erweiterungsbereiche ins Auge.

 Gartenstraße / Löhstraße

 Goetersstraße / FORUM

Räumlicher Erweiterungsbereich Gartenstraße / Löhstraße Die Fläche mit rd. 7.500 m² Größe befindet sich in zersplittertem privaten Grundbesitz und wird im Wesentlichen für Stellplatzanlagen (vorrangig private Stellplätze) genutzt. Der Erweiterungsbereich ist in direkter Gegenüberstellung zur zweiten Potenzialfläche Goe- tersstraße / FORUM mit stärkeren Entwicklungsimpulsen versehen und daher als mittelfristige Entwicklungsperspektive zu sehen. Eine Stärkung der Nebenlage der „Löhstraße“ und „Theodor-Heuß- Platz“ wäre über die Entwicklung möglich und geboten. Dabei lie- ßen sich größere zusammenhängende Ladenflächen auch auf mehreren Etagen ermögli- chen. Eine Verknüpfung der Hauptstraße in Höhe der Einmündung der Rathausgasse sowie der Löhstraße mit dieser Fläche in „zweiter Reihe“ wäre möglich.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 128 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 23: Räumlicher Erweiterungsbereich Gartenstraße / Löhstraße

Quelle: Stadt Viersen

Die Fläche liegt in „zweiter Reihe“ zur Hauptgeschäftlage (Hauptstraße) und räumlich zwischen den Einkaufszentren Löhcenter und Rathausmarkt / Rathausgasse. Aufgrund dieser räumlichen Situation und zwecks Generierung von Passantenströmen in die Löhstraße bzw. zum Theodor-Heuss-Platz ist der räumliche Erweiterungsbereich für die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimentsgruppen sehr gut geeignet und wurde daher in die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (vgl. Karte 22) als mittelfristige Ent- wicklungsoption aufgenommen. Dabei sollten die Entwicklung und die Folgen neuer Pas- santenumläufe (Rathausgasse-Löhstraße-Hauptstraße) beachtet werden.

Das architektonisch heterogen strukturierte Umfeld (rückwärtige Gebäudefronten mit Dienstleistungen und Wohnnutzungen in den Obergeschossen), aus dem erhöhte architektonische Anforderungen an den neuen Baukörper resultieren und aus dem sich höhere Bau- und Planungskosten ergeben könnten, sowie das zersplitterte Grundeigentum sind als erschwerender Standortfaktor zu berücksichtigen. Die Gartenstraße müsste die rück- wärtige Erschließung der Fläche übernehmen, als Lösungen für die Unterbringung des ruhenden Verkehrs müssten Parkdecks bzw. Tiefgaragen in das Gebäude unter Berücksichti- gung benachbarter Tiefgaragen integriert werden.

Potenzieller räumlicher Erweiterungsbereich Goetersstraße / FORUM Die Fläche mit rd. 4.000 m² Größe ist in städtischem Eigentum und befindet sich in der Nebenlage der Hauptgeschäftszone („Hauptstraße“ / „Rathausmarkt“).

Junker und Kruse 129 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 24: Potenzieller räumlicher Erweiterungsbereich Goetersstraße / FORUM

Quelle: Stadt Viersen

Folgende Zielvorstellungen verbinden sich mit dem Standort:

.Durch eine Einzelhandelsentwicklung am Standort könnte eine Stärkung der Nebenla- ge der „Hauptstraße“ / „Goetersstraße“ erzielt werden.

.Eine (fußläufige) Verknüpfung mit den Haupteinkaufslagen (Hauptstraße über die Goetersstraße / Rathausmarkt) ist prinzipiell möglich. Jedoch ist die Distanz zur Haupt- lage als relativ groß zu bewerten, wodurch mögliche positive Synergien für die Haupt- geschäftslage entsprechend gemindert würden.

.Der verkehrsberuhigte Ausbau mit minimalem Straßenquerschnitt kann verkehrstech- nische Probleme aufwerfen. Einer Koordination mit anderen Verkehrsabläufen (u. a Tiefgarage Rathausmarkt) ist erforderlich. Es stellt sich zudem bei einer Flächenent- wicklung das Problem der Verlagerung von Zielverkehren in den verkehrsberuhigten Bereich „Goetersstraße“.

.Das architektonisch heterogen strukturierte Umfeld, aus dem erhöhte architektonische Anforderungen an den neuen Baukörper resultieren und aus dem sich höhere Bau- und Planungskosten ergeben könnten, ist als erschwerender Standortfaktor zu berück- sichtigen. Die Anordnung der Flächen für den ruhenden Verkehr erfordert aufgrund der Flächengröße und der stadtgestalterischen Sensibilität der Fläche technische Son- derlösungen (Parkdeck (Dach), Tiefgarage oder bspw. aufgeständerter Bau). Denkbar ist eine Tiefgaragenerschließung benachbart zu der vorhandenen Tiefgaragenzufahrt der Kreisverwaltung an der Burgstraße.

Insgesamt ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Fläche Goetersstraße / FORUM einen deutlich nachrangigen Entwicklungsstandort darstellt, für den sich gleichwertig auch andere innenstadtrelevante Nutzungen wie z. B. Dienstleistungen, Büros oder auch Wohnen anbieten. Eine Entwicklung dieser Fläche mit Einzelhandel setzt eine Verträglichkeitsprü- fung bzgl. Größe und Angebotsprofil voraus. Für zukünftige Einzelhandelsentwicklungen sind Bereiche mit engerer Verflechtung zur Hauptlage wie die Fläche Gartenstraße /

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 130 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Löhstraße zu priorisieren. Aus diesem Grund wurde die Fläche nicht in die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Karte 22) aufgenommen.

Verflechtungsbereich Der zentrale Versorgungsbereich Alt-Viersen ist als das Hauptzentrum (auch i. S. v. § 24a LEPro NRW) der Stadt Viersen gekennzeichnet. Er hat ein überörtliches und stadteileüber- greifendes Einzugsgebiet (gesamtes Stadtgebiet). Zudem ist das Hauptzentrum für die mittelzentrale Versorgungsfunktion Viersens von Bedeutung.

Zum engeren Einzugsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Alt-Viersen sind Ober- und Unterrahser, Hoser, Bockert, Unter- und Oberbeberich, Hamm, Düpp / Donk, Ro- bend, Ummer, Heimer, Helenabrunn und Ompert zu zählen.

Zielvorstellungen Die innerstädtische Versorgungsfunktion soll durch eine vorrangige Lenkung großflächi- gen zentrenrelevanten Einzelhandels in den zentralen Versorgungsbereich gestärkt werden. Der zentrale Versorgungsbereich ist als Hauptzentrum der Stadt Viersen zu sichern und auszubauen.

Als wichtige Zielsetzung für den zentralen Versorgungsbereich gilt es, die Kohäsion des bandförmigen Geschäftszentrums zu erhalten und ein „Auseinanderbrechen“ der Lagen zu verhindern. Eine qualitative Egalisierung des Nord – Süd Gefälles der Hauptgeschäftsla- gen Remigiusplatz / Hauptstraße an den Bereich südliche Hauptstraße / Gereonsplatz ist dabei allerdings unrealistisch, vielmehr müssen die Lageverschiebungen als Ausgangs- punkt einer klaren „Rollenverteilung“ der nördlichen und südlichen Hauptstraße begriffen werden.

Nördliche Hauptstraße / Remigiusplatz: In diesem Sinne und unter Einzelhandelsaspek- ten ist der Bereich nördliche Hauptstraße als Geschäftszentrum und Hauptlage zu stärken. Die Hauptlage ist Aushängeschild der Einkaufsinnenstadt mit zentraler Bedeutung für die überörtliche Ausstrahlungskraft und den Kundenzuspruch. Es gilt daher, im Bereich nördli- che Hauptstraße „das typische Innenstadtangebot“, geprägt durch einen hohen Anteil an Waren der mittelfristigen Bedarfsstufe, durch weitere attraktive Anbieter und Filialisten aus den Warengruppen Textil und Schuhe weiter zu modernisieren und zu profilieren. Auch andere zentrenprägenden Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe sind geeignet. Eine besondere Aufwertungsmöglichkeit bestände in der perspektivischen Ange- botsergänzung durch Ansiedlung eines attraktiven Angebotsbausteines in der bislang in Viersen unterrepräsentierten Elektronikbranche.

Als räumliche Entwicklungsperspektive bietet sich die Fläche Gartenstraße / Löhstraße an. Eine einzelhandelsrelevante Entwicklung der Fläche würde nicht nur die Einzelhandelslage Hauptstraße stärken, sondern auch die kreuzenden Äste Löhstraße / Löhcenter und Rat- hausgasse besser miteinander vernetzen und somit dem Bereich zusätzliches Gewicht ver- leihen. Darüber hinaus werden sich einzelhandelsrelevante Entwicklungen und Nachver-

Junker und Kruse 131 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf dichtungen anderer Blockinnenbereiche entlang der nördlichen Hauptstraße ebenfalls positiv auf die Hauptlage auswirken.

Langfristig ist insbesondere aber auch darauf zu achten, dass sich das Einzelhandelsge- schehen bzw. der Schwerpunkt der Hauptlage nicht zu stark nach Norden verlagert und das bestehende Einzelhandelsgerüst Innenstadt „auseinander bricht“ (s.o.). Unter der Vorgabe, den Bereich südliche Hauptstraße als Einzelhandelsstandort zu erhalten und zu stärken, scheint es geboten, insbesondere am südlichen Ende der Fußgängerzone Einzel- handelsnachverdichtungen umzusetzen und die Ansiedlung weiterer moderner Betriebe – z. B. durch die Entwicklung von Blockinnenbereichen oder durch ein Zusammenlegen und Erweitern von Verkaufsflächen – zu ermöglichen. Ein solcher Gegenpol im Übergangsbe- reich würde sich sowohl auf die südliche wie auch auf die nördliche Hauptstraße positiv und stabilisierend auswirken.

Südliche Hauptstraße / Gereonsplatz: Für den Bereich des Gereonplatzes bieten die vorhandenen gastronomischen Nutzungen und Dienstleistungen ein standortstabilisieren- des Entwicklungspotenzial. Für die Große Bruchstraße ist hinsichtlich der Lagequalität insbesondere durch die heutige verkehrliche Situation (Hauptverkehrsstraße, wenig Park- möglichkeiten – keine durchgängigen beidseitigen Parkstände) nachteilig. Konkrete Pla- nungen der Stadt Viersen hinsichtlich des Lückenschlusses des innerstädtischen Erschlie- ßungsringes zwischen Hohlstraße und Freiheitsstraße werden allerdings eher langfristig zum Tragen kommen. Mit der Realisierung dieses Lückenschlusses böten sich auch die La- gegunst und Lagequalität stützende bauliche Maßnahmen im Straßenraum der Großen Bruchstraße. Es ist weiterhin mit kurzfristigen Umnutzungen und immer wieder auftau- chenden Leerständen der Geschäftsnutzungen auszugehen. Es ist ferner anzunehmen, dass sich ein zu beobachtender Trend von gehäuften Dienstleistungsnutzungen in den sehr kleinen Ladenlokalen fortsetzen wird. Dennoch kann die Große Bruchstraße als Ni- sche für verschiedenste Geschäfts- und Dienstleistungskonzepte gesehen werden.

Südliche Hauptstraße, Gereonsplatz und die Große Bruchstraße liegen innerhalb des För- derobjektes „Südliche Innenstadt“, welches mit öffentlichen Mitteln des Förderprogram- mes „Soziale Stadt“ gefördert wird. Von den hiermit verbundenen zu entwickelnden „integrierten Handlungskonzepten“ sollten wichtige Entwicklungsimpulse / Entwicklungsper- spektiven für diese südlichen Randbereich des zentralen Versorgungsbereiches erfolgen. Hiermit verbunden könnte bspw. eine Qualifizierung der südlichen Innenstadt als Wohn- standort erfolgen. Jedoch gilt es auch, den vorhandenen Einzelhandel in diesem Bereich, insbesondere unter Grundversorgungsaspekten, zu sichern und zu stärken. Ein besonderes Augenmerk ist hierbei auf die Magnetbetriebe zu legen, die für die gesamte Lage eine wichtige Frequenzbringerfunktion erfüllen. So sind u. a. die Möglichkeiten einer Verkaufs- flächenerweiterung der unterhalb marktgängiger Größenordnungen liegenden Betriebe Kaiser`s und Netto zu prüfen.

Die insgesamt guten Qualitäten in der Gestaltung des öffentlichen Raums in den südlichen Geschäftslagen sind zu sichern und da, wo erforderlich zu verbessern und auszubauen. Hervorzuheben ist, dass es auch in dem befahrbaren Abschnitt der südlichen Hauptstraße gelungen ist, Aufenthaltsqualitäten und eine freundliche Atmosphäre mit Hilfe breiter Bür- gersteige sowie durch Bäume und Blumen zu schaffen. Der trotzdem vorherrschende,

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 132 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf teilweise deutlich einfachere Gesamteindruck wird insbesondere durch die nachlassenden Qualitäten des Einzelhandels, durch discount- und preisorientierte Anbieter und durch Leerstände hervorgerufen. Hier gilt es nach Möglichkeit gegenzusteuern, z. B. durch ein Flächenmanagement. Aus gestalterischer Sicht sind Gestaltungssatzungen und Regelun- gen zur Nutzung des öffentlichen Raums durch Sondernutzungen und durch Möblie- rungselemente und Gastronomie sinnvoll. Besonders wichtig ist in diesen Abschnitten auch das Ausbessern schadhafter Stellen z. B. im Bereich der Bodenbeläge, um einen ver- nachlässigten Eindruck zu vermeiden.

Verhinderung konterkarierender Planungen

Stadtplanerisch sind „hausgemachte“ Schwächungen des zentralen Versorgungsbereiches durch fehlgeleitete Fachmarktentwicklungen und Einzelhandelsagglomerationen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches zu verhindern (vgl. Ausführungen zu Randsortiments- problematik / Summenwirkungen in Kapitel 8.6). Ansiedlungsbegehren sind kritisch auf einzelfall- und summenbezogenen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich hin zu prüfen.

Viersen ist sehr stark altindustriell geprägt und bietet damit spezifische Anfälligkeiten von Umnutzungstendenzen von Gewerbe in Handelsnutzungen. Die Flächenreserven gewerblich / industriell geprägter Bereiche sind für Eigenentwicklungen von Handwerks- und Gewerbebetrieben und Neuansiedlungen zu nutzen. Gezielte Fachmarktansiedlungen im nicht-zentrenrelevanten Bereich sind daher auf die hierfür vorgesehenen Sonderstandorte zu konzentrieren. Vorhandene Fachmarktstandorte sind sukzessive zu überplanen. Pla- nungsrechtliche Lücken von unbeplanten Innenbereichen sind hinsichtlich vorhandener oder zu befürchtender Einzelhandelsagglomerationen zu prüfen und mit dem Rechtsin- strumentarium der Bauleitplanung des BauGB anzugehen. Ältere Gewerbebebauungspläne bieten durch die Anwendung der BauNVO´en vor 1990 Einfalltore für Einzelhandelsnut- zungen, die sich, auch wenn sie oftmals nicht großflächig sind, zu schädlichen Agglomera- tionen aufsummieren. Textbebauungspläne mit Einzelhandelsregelungen z. B. im Sinne des § 9 (2a) BauGB müssen daher weiterhin hier planungsrechtliche Lücken schließen.

Positionierung im regionalen Wettbewerbsumfeld

Der zentrale Versorgungsbereich Viersen ist einer unmittelbaren Konkurrenzsituation zu anderen Mittelzentren des Kreises, aber insbesondere den Sogwirkungen der Oberzentren Mönchengladbach und Krefeld ausgesetzt.

Daher ist der Einkaufsstandort bspw. über das Stadtmarketing werbewirksam gesamtstäd- tisch als auch regional zu positionieren. Insbesondere die Vorteile der kleinteiligen Ge- schäftstruktur, des Branchenmixes, der Einkaufsatmosphäre, des kulturellen Angebotes und der verkehrlichen Erreichbarkeit / Parkplatzsituation sind hervorzuheben.

Aufgrund der räumlichen Lage Viersens ist das Hauptzentrum Alt-Viersen anfällig für Cen- ter- und Fachmarktstandortplanungen in der Region, insbesondere aufgrund der Nähe zu den Oberzentren. Die im BauGB vorgeschriebenen Beteiligungsformen an den Bauleitpla- nungen zu Einzelhandelsprojekten anderer Städte sind unter der Prämisse Schutz der zentralen Versorgungsbereiche von der Stadt Viersen als Beteiligte konsequent zu nutzen, um

Junker und Kruse 133 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf im Rahmen der Beteiligungsprozesse auf die Minimierung schädlicher Auswirkungen von Einzelhandelsplanungen hinzuwirken. Im konkreten Einzelfall müssen auch rechtliche Schritte in Erwägung gezogen werden (vgl. § 2 (2) BauGB), um sich gegen zentrenschädi- gende Einzelhandelsplanungen im Umfeld der Stadt Viersen wehren zu können.

8.4.1.2 Zentraler Versorgungsbereich Dülken

Der zentrale Versorgungsbereich Dülken fungiert als Stadtteilzentrum (= Nebenzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW). Er erstreckt sich von der Einmündung der Langen Straße auf die Wasserstraße / Viersener Straße in Höhe des Bürgerhauses im Norden bis zum Peterbo- rough-Platz im Süden. Westlich begrenzt der Westgraben den zentralen Versorgungsbe- reich. Östlich endet der Bereich im Verlauf der Blauensteinstraße, des Alten Markts, der Moselstraße und der Kreuzherrenstraße.

Städtebauliche Situation Der zentrale Versorgungsbereich Dülken wird im Wesentlichen durch den Hauptge- schäftsbereich an der Langen Straße, der Blauenstein Straße und dem Alten Markt ge- prägt. Prägend ist dabei die Fußgängerzone im Bereich zwischen der Einmündung der Langen Straße auf die Wasserstraße / Viersener Straße und dem Peterborough-Platz, sowie der Verlauf der Blauensteinstraße und des Hühnermarktes von der Langen Straße zum Alten Markt.

Foto 15 und 16: Lange Straße und Alter Markt

Quelle: eigene Aufnahmen (April 2009)

Die Lange Straße ist ab dem Peterborough-Platz im verkehrsberuhigten Querschnitt aus- geführt befahrbar. Die Dichte der Geschäftsnutzungen nimmt hier verglichen mit der Fuß- gängerzone deutlich ab. Gleiches gilt für die Passantenfrequenz. Daher zählt dieser Be- reich nicht mehr zum zentralen Versorgungsbereich. Die Moselstraße ist befahrbar und im verkehrsberuhigten Querschnitt ausgeführt. Es finden sich vereinzelte Ladenlokale in einem Mix mit Gastronomie und Dienstleistungen. Mit dem Gemeindezentrum (Cornelius Haus) befindet sich hier eine stadtteilbezogene Gemeinbedarfseinrichtung.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 134 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Parkplätze sind in Randlage zur zentralen Fußgängerzone in guter fußläufiger Erreichbar- keit angeordnet. Wichtige stützende Funktion haben die Stellplatzanlagen an der Melcher- stiege, dem Peterborough-Platz, dem Neumarkt, dem Eligiusplatz und dem Cornellis- senplatz an der Schulstraße.

Junker und Kruse 135 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 25: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Dülken (als Nebenzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW)

Quelle: Stadt Viersen

Junker und Kruse 136 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Der zentrale Versorgungsbereich Dülken bietet auf einem kurzen Abschnitt in der Lange Straße innerstädtische Geschäftsatmosphäre und eine dichte Abfolge von Geschäften. Ar- chitektur, Gestaltung des öffentlichen Raumes und Außendarstellung der Geschäfte entsprechen dem Standard vergleichbarer Lagen. Ausgeprägte Magnetbetriebe lassen sich in der kleinteiligen Geschäftstruktur nicht eindeutig festmachen. Eine gewisse Magnetfunkti- on kann allerdings dem Kaufhaus in Dülken „ KID“ in Höhe des Peterborough-Platzes zu- gesprochen werden, welches als eines der wenigen Geschäfte im zentralen Versorgungs- bereich eine Verkaufsfläche von über 1.000 m² aufweist. Zudem sorgen die auffällige Konzentration gastronomischer Nutzungen rund um den Alten Markt für eine gewisse Magnetfunktion jenseits des Aspektes „Einkaufen / Versorgen“.

Angebotssituation Im zentralen Versorgungsbereich dominieren Angebote für den kurz- und mittelfristigen Bedarf, Angebote langfristigen Bedarfsbereich ergänzen die Angebotspalette (vgl. Kapitel 5.5.1). Daneben gibt es ergänzende Dienstleistungs- und Gastronomieangebote.

Charakteristisch für den zentralen Versorgungsbereich – und damit gleichzeitig auch eine der wesentlichen Schwächen – sind die geringen Durchschnittsgrößen der Ladeneinheiten.

Die kleinen Ladeneinheiten, die im Geschäftsbesatz abnehmende Branchenvielfalt und die hohen Leerstandsquoten ergeben eine schwierige Ausgangssituation. Das Dülkener Zent- rum hat ferner unter der Schieflage der Fachmarktstandorte an der Viersener Straße und dem Bruchweg als auch der Ansiedlungen von Dienstleistungsangeboten außerhalb des Stadtteilzentrums zu leiden, gleichzeitig jedoch stadtstrukturelle Nachteile hinsichtlich Flä- chenverfügbarkeiten von zentrumsintegrierten Standortlagen.

Einzugsbereich Der zentrale Versorgungsbereich Dülken ist als Stadtteilzentrum (= Nebenzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW)gekennzeichnet. Das Dülkener Zentrum ist vor allem auf Kunden aus dem unmittelbaren Nahbereich ausgerichtet. Zum Versorgungsbereich Dülkens sind im wesentlichen die Siedlungsteile Lind, Loosen Bistard, Schirick, Bergerstraße, Hausen, Busch, Mackenstein, Waldnielerstraße zu zählen. Auch der zusammenhängende Stadtteil Boisheim ist mangels eines eigenen nennenswerten Einzelhandelsbesatzes zum Einzugsbe- reich zu zählen.

Räumlicher Erweiterungsbereich Börsenstraße / Westwall / Westgraben / Melcher- stiege

Der räumliche Erweiterungsbereich „Börsenstraße / Westwall / Westgraben / Melcher- stiege“ umfasst rd. 10.000 m².

Der Erweiterungsbereich ist als mittelfristige Entwicklungsperspektive zu sehen.

Junker und Kruse 137 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 26: Räumlicher Erweiterungsbereich Börsenstraße / Westwall / Westgraben / Melcherstiege

Quelle: Stadt Viersen

Der im Plan dargestellte Erweiterungsbereich umschreibt im Wesentlichen eine städtebau- liche Planung für die Nahstelle zwischen der Melcherstiege und der Börsenstraße / Langen Straße. Diese städtebaulichen Überlegungen sind die Ergebnisse eines städtebaulichen Workshops mit breiter Öffentlichkeitsbeteiligung für den Bereich der Melcherstiege im Jahr 2007.

Vorrangig geht es um den Brückenschlag zwischen Melcherstiege und der Hauptge- schäftslage (Lange Straße) über die Börsenstraße. Der Bereich Melcherstiege soll optimal mit der Lange Straße verknüpft werden. Die zum größten Teil bebauten Flächen zwischen Westgraben und Westwall sind hierbei von besonderer Bedeutung. Die zur Zeit kaum genutzten Flächen können für einen attraktiven innenstadtrelevanten Nutzungsmix aktiviert werden. Wichtig ist dabei aus Sicht der Einzelhandelsentwicklung die Stützung der Nah- versorgung des Stadtteilzentrums durch die Bereitstellung von Flächen für einen modernen Betriebstyp des Lebensmitteleinzelhandels. Eine ausschließliche Fachmarkt- bzw. Verbrauchermarktentwicklung ist aufgrund der kleinteiligen Bebauungs- und Einzelhan- delsstrukturen und der Leerstandsproblematik nicht zu verfolgen.

Zielvorstellungen Die Sicherung und Stärkung der Nahversorgungsfunktion als Stadtteilzentrum durch Si- cherung und Ausbau einer stadtteilbezogenen Grundversorgung mit einem ergänzendem Angebot an zentrenrelevantem Einzelhandel und Dienstleistungen stellen die zentralen Zielvorstellungen für den zentralen Versorgungsbereich Dülken dar.

Mit seinem mittelalterlichen Stadtgrundriss kann das Stadtteilzentrum Dülken eine besondere Atmosphäre bieten, die sowohl touristisch als auch für den Wohnstandort Dülken werbewirksam ist.

Daher ist der Standort bspw. über das Stadtmarketing werbewirksam zu positionieren. Ins- besondere die Vorteile der kleinteiligen Geschäftstruktur, der Einkaufsatmosphäre der Gastronomie und der verkehrlichen Erreichbarkeit sind hervorzuheben.

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Die Aktivitäten der Immobilien und Standortgemeinschaft sollten gestützt werden, damit attraktivitätssteigernde Impulse im Geschäftsbestand der Innenstadt gesetzt werden kön- nen. Die Stärkung des Wohnstandortes Innenstadt soll dazu beitragen, Kaufkraftpotenzia- le im Nahbereich zu halten bzw. anzusiedeln.

Aber auch die Gastronomie ist als Standortfaktor des Dülkener Zentrums hoch einzuschät- zen. Sie nutzt auf der einen Seite die stimmungsvolle Atmosphäre des historischen Kerns und trägt auf der anderen Seite maßgeblich zu dessen Belebung und zu einer freundlichen Atmosphäre bei. Der Alte Markt hat sich mittlerweile als Standort für gastronomische Be- triebe und eine attraktive Außengastronomie einen guten Ruf erarbeitet, von dem auch die Einkaufsinnenstadt profitiert. Es gilt diesen Status zu sichern, auszubauen und Qualitä- ten zu erhöhen. Eine Ergänzung, Erweiterung der bestehenden ISG-Initiative oder auch die Initiierung einer zweiten Initiative kann in diesem Zusammenhang sinnvoll sein. Gemein- same Aktionen und die Kooperation mit der Händlerschaft können so optimiert werden.

Ein besonders Augenmerk sollte auf einer Sicherung und Stärkung der Grundversorgungs- funktion des Zentrums speziell in der Branche Nahrungs- und Genussmittel liegen. Mit nur rd. 600 m² Verkaufsfläche stellt sich der existierende Supermarkt im Zentrum derzeit – auch vor dem Hintergrund der ausgeprägten Konkurrenzsituation im Stadtteil – nur begrenzt zukunftsfähig dar. Die Standortsuche für den Ausbau der Grundversorgung sollte sich auf den Bereich Westgraben / Westwall / Melcherstiege konzentrieren (vgl. räumli- cher Erweiterungsbereich). Bei einer Einzelhandelsentwicklung muss der Schwerpunkt dabei eindeutig auf der Branche Nahrungs- und Genussmittel liegen. Vor dem Hintergrund des attraktiven Gastronomiestandortes Alter Markt sollte auch auf eine Ansiedlung neuer Gastronomiebetriebe in diesem Bereich möglichst verzichtet werden.

Die aktuell zahlreichen Leerstände stellen ein akutes Problem dar, das gezielt angegangen werden muss. Nicht genutzte Flächen sollten erfasst und katalogisiert werden und können zusätzlich z. B. über das Internet auf dem Markt angeboten werden - Stichwort Flächen- management. Durch eine Etablierung von Zwischennutzungen, temporäre Gestaltungen der Schaufenster oder auch sichtbare Zeichen für gelungene Wiedernutzungen (Fähnchen, Aufkleber o. Ä.) soll ein insgesamt positiverer Eindruck entstehen, der insbesondere den aktiven Gewerbebetrieben hilft. Es ist auf eine Kooperation mit bestehenden Initiativen (ISG) zu setzen. Ob sich in allen Ladenlokalen wieder gewerbliche Nutzungen ansiedeln lassen, muss bezweifelt werden. Angesichts der hohen städtebaulichen Qualitäten und der Attraktivität der Innenstadt Dülkens als Wohnstandort sind durchaus auch Konzepte in Be- tracht zu ziehen, die eine Umnutzung zu Wohnzwecken zum Ziel haben.

Verhinderung konterkarierender Planungen

Stadtplanerisch sind „hausgemachte“ Schwächungen des zentralen Versorgungsbereiches durch fehlgeleitete Fachmarktentwicklungen, Einzelhandelsagglomerationen und geballte Dienstleistungsangebote außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches zu verhindern (vgl. Ausführungen zu Randsortimentsproblematik / Summenwirkungen in Kapitel 8.6). Ansiedlungsbegehren sind kritisch auf einzelfall- und summenbezogenen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich hin zu prüfen.

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Insbesondere darf die Fachmarktsituation im Osten des Stadtteiles (Viersener Straße) und im Westen des Stadtteiles (Bruchweg) im zentren- und nahversorgungsrelevanten Sorti- mentsbereich nicht ausgebaut werden; diese sind hier restriktiv zu begrenzen bzw. auszu- schließen. Gleiches gilt für den Verzicht weiterer Fachmarktansiedlungen am Rande des Stadtteiles, um die östlichen und westlichen Fachmarktschieflagen nicht durch neue Fach- marktstandorte zu verstärken (vgl. Kapitel 8.4.3 und 8.6).

Zwar ist der Stadtteil Dülken innerhalb der Stadt Viersen nicht der Schwerpunkt der Fach- marktentwicklung, jedoch ist Dülken sehr stark altindustriell geprägt und bietet damit spezifische Anfälligkeiten von Umnutzungstendenzen von Gewerbe in Handelsnutzungen. Die Flächenreserven gewerblich / industriell geprägter Bereiche sind vorrangig für Eigen- entwicklungen von Handwerks- und Gewerbebetrieben nach „Dülkener Maßstäben“ zu nutzen. Vorhandene Fachmarktstandorte sind sukzessive restriktiv zu überplanen. Pla- nungsrechtliche Lücken von unbeplanten Innenbereichen sind hinsichtlich vorhandener oder zu befürchtender Einzelhandelsagglomerationen zu prüfen und mit dem Rechtsin- strumentarium der Bauleitplanung anzugehen.

Durch die Bebauungspläne für die Sonderstandorte Viersener Straße und Bruchweg (vgl. auch Kapitel 8.4.2) sollen die vor allem in Summe schädigenden Verkaufsflächenkonzent- rationen in diesen Standorten hinsichtlich der zentrenrelevanten Sortimente eingedämmt werden.

Ältere Gewerbebebauungspläne bieten durch die Anwendung der BauNVO´en vor 1990 Einfalltore für Einzelhandelsnutzungen, die sich, auch wenn sie oftmals nicht großflächig sind, zu schädlichen Agglomerationen aufsummieren. Textbebauungspläne mit Einzelhan- delsregelungen müssen daher weiterhin hier planungsrechtliche Lücken schließen. Speziell für Dülken gibt es diverse umnutzungsgefährdete Bauflächen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches (Flächen mit MI,GE,GI Festsetzung) für die im Zusammenhang mit der Steuerung großflächiger Einzelhandelsvorhaben im Sinne des § 11 III BauNVO sehr kritisch zu sehende BauNVO von 1962 gilt.

8.4.1.3 Zentraler Versorgungsbereich Süchteln

Der zentrale Versorgungsbereich Süchteln ist als Stadtteilzentrum (= Nebenzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW) gekennzeichnet. Er reicht vom St. Florianplatz und der Einmün- dung der Hochstraße auf die Grefrather Straße im Norden, bis zum Westring und die Tö- nisvorster Straße im Süden. Von West nach Ost erstreckt sich der zentrale Versorgungsbe- reich vom westlichen Rand der Hauptstraße, der Hindenburgstraße über den Lindenplatz bis zur Einmündung der Ratsallee auf die Tönisvorster Straße.

Städtebauliche Situation Prägend für den zentralen Versorgungsbereich ist die Konzentration der Geschäftslagen an der Hochstraße (Fußgängerzone und verkehrsberuhigter Bereich), des als Fußgänger- zone gestalteten Teils der Tönisvorster Straße und dem Lindenplatz. Insgesamt sind im Be- reich der Hochstrasse und des Lindenplatzes ca. 50 größtenteils kleinteilige (< 100 m²

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VKF) Betriebe angesiedelt. Sie bilden den Kern des zentralen Versorgungsbereiches. Der Verlauf der oberen Hochstraße, der ebenfalls eine dichte Abfolge an Geschäftsnutzungen aufweist, ist mit beidseitigen Gehwegen versehen. In Teilen dieser Einbahnstrasse sind Längsparkstände angelegt.

Foto 17 und 18: Fußgängerzone um den Lindenplatz

Quelle: eigene Aufnahmen (April 2009)

Im Übergangsbereich des Lindenplatzes ist ein kurzer Abschnitt der Tönisvorster Straße als Fußgängerzone gestaltet. Der dichte Geschäftsbesatz an dieser Straße endet in Höhe der Einmündung der Ratsallee.

Der zentrale Versorgungsbereich in Süchteln weist keine Tiefenstaffelung der Geschäftsla- gen parallel zur Hauptstraße auf. Lediglich im Bereich der Hindenburgstraße und der Tö- nisvorster Straße / Lindenplatz sind im zentralen Versorgungsbereich gewisse seitliche Verzweigungen des langgestreckten Versorgungsbandes festzustellen.

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Karte 27: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Süchteln (als Nebenzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW)

Quelle: Stadt Viersen

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In fußläufiger Entfernung zur Hochstraße befindet sich der Busbahnhof Viersen, der aus Sicht des ÖPNV eine wichtige regionale Verknüpfungsfunktion wahrnimmt. Die fußläufige Anbindung erfolgt über die Probsteistraße und über die von-Hagen-Straße.

An den zentralen Versorgungsbereich angegliedert finden sich mehrere Parkplatzanlagen. Hauptsächlich stützt der Parkplatz am Ostring / Einmündung Tönisvorster Straße, der Parkplatz an der Verwaltungsstelle Süchteln und die Stellplatzanlage am St. Florianplatz die Anbindung des zentralen Versorgungsbereiches für den motorisierten Individualver- kehr.

Angebotssituation Abgesehen vom Möbelhaus im Bereich der Probsteistraße dominieren im Zentrum Ange- bote für den kurz- und mittelfristigen Bedarf (vgl. Kapitel 5.6). Daneben gibt es ergänzen- de Dienstleistungs- und Gastronomieangebote.

Verflechtungsbereich Das Süchtelner Zentrum ist vor allem auf Kunden im Nahbereich stadtteilbezogen ausgerichtet. Zum Einzugsbereich des Stadtteilzentrums Süchteln sind die Siedlungsteile Vorst, Hagenbroich Tuppenend, Hagen, Sittard (nördliche Teile) und Dornbusch zu rechnen.

Räumlicher Erweiterungsbereich St. Floriansplatz

Für das Stadtteilzentrum Süchteln bietet der St. Florian-Platz eine bedeutsame Arrondie- rungsfläche für zentrenrelevante Einzelhandelsnutzungen. Die fußläufige Anbindung an das Versorgungsband der oberen Hochstraße ist hierbei ein wichtiges funktionales Kriteri- um. Von Bedeutung ist hierbei auch das Einbeziehen städtebaulich wertvoller Verknüp- fungsgrundstücke im Einmündungsbereich des Ostrings auf die Hochstraße. Denkbar wäre die Inanspruchnahme des überwiegend in städtischem Besitz befindlichen St. Florianplat- zes für den Lebensmittelmarktbereich. Der in der Hochstraße ansässige Lebensmitteldis- counter weist zu wenig Verkaufsfläche auf, um im Zusammenspiel mit der einge- schränkten PKW-Erreichbarkeit den Standort verlässlich halten zu können. Generell ist ein Lebensmittelmarkt im zentralen Versorgungsbereich als Magnetbetrieb und Frequenzbrin- ger, aber auch als Nahversorger der Innenstadt als Wohnstandort wichtig.

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Karte 28: Räumlicher Erweiterungsbereich St. Florianplatz

Quelle: Stadt Viersen

Der Erweiterungsbereich sollte für eine Verlagerung bzw. Ergänzung der Lebensmittelver- sorgung auch im Vollsortimentsbereich (Non-food Anteil maximal 10%) genutzt werden. Unter Berücksichtigung der kleinteiligen Geschäftsstruktur der Hochstraße und des Lin- denplatzes hinsichtlich der Sortimente Drogerieartikel, Textilien, Bekleidung, Schuhe ist der räumliche Erweiterungsbereich allerdings nicht für die Ansiedlung von Textil- / Beklei- dungs- / Schuh- und Drogeriefachmärkten geeignet. Diese Sortimentspektren würden das Versorgungsband der Hochstraße perforieren, mit der Folgewirkung städtebaulich relevanter Geschäftsleerstände.

Zielvorstellungen Die Sicherung und Stärkung der Nahversorgungsfunktion als Stadtteilzentrum durch Si- cherung und Ausbau einer stadtteilbezogenen Grundversorgung mit einem ergänzenden Angebot an zentrenrelevantem Einzelhandel und Dienstleistungen sind die zentralen Ziel- vorstellungen für den zentralen Versorgungsbereich Süchteln.

Hierzu gilt es insbesondere, die Möglichkeiten der Erweiterung / Verlagerung des bestehenden Lebensmitteldiscounters zu prüfen, der mit einer Verkaufsfläche von nur rd. 400 m² deutlich unterhalb einer marktgängigen Größenordnung liegt. Aufgrund der begrenzten Flächenpotenziale innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches könnte der Be- reich St. Floriansplatz im Norden eine entsprechende Flächenoption für eine Verlagerung oder ggf. auch Neuansiedlung darstellen. Mögliche Flächenalternativen (u. a. Bereich Jo- sefshaus) sind in diesem Zusammenhang ebenfalls zu prüfen.

Da beide Flächen in Randlage zum bestehenden Versorgungsbereich liegen, ist darauf zu achten, dass die Anbindung funktional und gestalterisch optimiert wird. So gilt es, Eingän- ge möglichst in Richtung Zentrum zu orientieren und die Wege ins Zentrum sorgfältig zu gestalten. Darüber hinaus ist durch hochwertige Architektur der innerstädtischen Lage und der kleinteiligen, historischen Baustruktur Rechnung zu tragen. Eine rein oder überwie- gend autokundenorientierte Betriebsform ist zu verhindern.

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Mit seinem mittelalterlichen Stadtgrundriss und dem kleinteiligen Geschäftsbesatz kann das Stadtteilzentrum Süchteln eine besondere Atmosphäre bieten, die auch werbewirksam hinsichtlich der hohen Bedeutung als attraktiver Wohnstandort innerhalb des Stadtgebie- tes Viersen ist. Neben der Bedeutung als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort gilt es insbesondere auch, die Funktion als Wohnstandort zu sichern und auszubauen.

Verhinderung konterkarierender Planungen

Flächenreserven gewerblich / industriell geprägter Bereiche sind für kleinteilige Eigenent- wicklungen von Handwerks- und Gewerbebetrieben nach „Süchtelner Maßstäben“ zu nutzen. Vorhandene Fachmarktstandorte sind sukzessive zu überplanen. Planungsrechtli- che Lücken von unbeplanten Innenbereichen sind hinsichtlich vorhandenen oder zu be- fürchtender Einzelhandelsagglomerationen zu prüfen und mit dem Rechtsinstrumentarium der Bauleitplanung des BauGB anzugehen. Ältere Gewerbebebauungspläne bieten durch die Anwendung der BauNVO´en vor 1990 Einfalltore für Einzelhandelsnutzungen, die sich, auch wenn sie oftmals nicht großflächig sind, zu schädlichen Agglomerationen aufsummieren. Textbebauungspläne mit Einzelhandelsregelungen müssen daher weiterhin hier planungsrechtliche Lücken schließen.

8.4.1.4 Zwischenfazit zentrale Versorgungsbereiche

Die tripolare Struktur der Stadt Viersen mit drei Siedlungskörpern und drei städtebaulich- funktionalen Zentren stellt für die zukünftige Entwicklung eine Herausforderung, aber auch eine besondere Chance dar. Dies gilt sowohl für die Entwicklung des Einzelhandels als auch für den Bereich Städtebau. Wie dargelegt wurde, sind die drei Zentren sehr unterschiedlich. Sie zeichnen sich durch individuelle Stärken- und Schwächenprofile aus und besitzen verschiedene Aufgabenschwerpunkte sowie Entwicklungsperspektiven. Allen Zent- ren gemein ist eine in der Regel deutlich sichtbare, sorgfältige und vielfach auch hochwertige Gestaltung der Kernbereiche. Alle drei Zentren „funktionieren“ in ihrem jeweiligen Rahmen als Geschäftszentrum, als Nahversorgungszentrum oder auch als Dienstleistungs- Gastronomie- und Wohnstandort. Sie wirken - trotz bestehender Defizite und Gefahren - insgesamt lebendig und attraktiv. Diese Besonderheit gilt es langfristig zu sichern und auszubauen.

Leitbilder Zentren als gezieltes Innenstadtmarketing Perspektivisch ist daher die Erarbeitung dreier gleichwertiger Leitbilder zur zukünftigen Entwicklung der Zentren sinnvoll. Diese „Rahmenpläne“ sollen kompakt, plakativ und in- formativ gestaltet werden. In ihnen sollen die Stärken und Schwächen, Entwicklungsziele,

Junker und Kruse 145 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Perspektiven, Potenziale, vorhandene Planungen und Maßnahmen anschaulich zusam- mengefasst werden. Die Leitbilder wenden sich weniger an Planer und Fachingenieure als an die Öffentlichkeit. Es gilt, ein Medium für Bürger, Innenstadtakteure, Interessierte aber auch für Besucher, Touristen und Investoren zu schaffen und für die Zentren zu werben. Einzelhandel, historische Bausubstanz, kulturelle und gastronomische Angebote, der Frei- zeitwert und die Einbindung in die regionale Kultur- und Freizeitlandschaft sollen zum Wohl und zur Stärkung der Innenstadt eingesetzt werden. Auch das Medium Internet soll für einen angemessenen Auftritt der Zentren genutzt werden. Hierzu sollten mit Fachbü- ros integrierte Strategien entwickelt werden.

Beteiligung der Akteure und Öffentlichkeitsarbeit Es gilt, die Kräfte des Einzelhandels und der Gewerbetreibenden zu bündeln, zu koordinie- ren und gemeinsames Handeln anzuregen und ggf. zu institutionalisieren. Die Erarbeitung der Leitbilder sollte daher umfassend kommuniziert und in einen Beteiligungsprozess eingebunden werden, der sich an alle interessierten Bürger und Innenstadtakteure wendet. Es gilt ein Forum zu schaffen, das die Dynamik der Zentren sowie die Leistungen der Stadt darstellt und für den Standort Viersen wirbt. Über den Beteiligungsprozess soll ein langfris- tiges Interesse von Bürgern an ihrer Stadt erlangt werden, das im Einzelfall auch in ein ak- tives Engagement mündet.

Förderung von Eigeninitiativen und gemeinschaftlichen Aktivitäten Die Entwicklung und Stärkung der Zentren ist keine Aufgabe ausschließlich im Verantwor- tungsbereich der öffentlichen Hand. Der Schlüssel für ein prosperierendes Zentrum liegt heute mehr denn je in der Hand der privaten Akteure. Seitens der Stadt gilt es dabei Ko- operationen und Zusammenschlüsse Privater zu unterstützen oder auch ggf. zu initiieren. Bestehende Standort- und Werbegemeinschaften und deren Arbeit sind in jedem Fall zu fördern und zu unterstützen. Darüber hinaus sollte auch über die Gründung weiterer ISG- Initiativen nachgedacht werden. Diese stellen sich immer mehr als schlagkräftige lokale Gemeinschaften heraus, die bestehende Werbegemeinschaften ergänzen und deren Ar- beit tatkräftig unterstützen können. Seitens des Landes Nordrhein-Westfalen wird die Gründung von Immobilien- und Standortgemeinschaften unterstützt. Dabei wird auf einen räumlich begrenzten Zusammenschluss von Immobilienbesitzern zur Förderung eines Standortbereichs gesetzt.

Wirtschafts- und Innenstadtförderung durch einen Fonds Ein besonders geeignetes Mittel zur Förderung privaten Engagements in der Innenstadt bzw. in den Zentren der Stadt Viersen ist die Anreizförderung über einen sogenannten Verfügungsfonds auf der Grundlage des Bund- Länderprogramms Aktive Stadt- und Ortsteilzentren. Dabei werden private Investitionen, wie z. B. in eine Fassadensanierung, eine Modernisierung von Ladenlokalen oder auch Schulungen, durch finanzielle Zuschüsse gefördert. Die Mittel können sowohl für investive und die dafür notwendigen Vorberei- tungen als auch für nicht-investive Maßnahmen eingesetzt werden. Der Fonds speist sich zu 50 % aus Fördergeldern (Bund, Land, Gemeinde) und zu 50 % aus Mitteln der Wirt- schaft, von Privaten, ISG’s oder zusätzlichen Mitteln der Gemeinde.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 146 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Das Instrument besteht in Nordrhein-Westfalen seit dem Jahr 2008. Die Förderung erfolgt auf der Grundlage von Förderrichtlinien, die von der Kommune zu erstellen sind. Darin werden unter Anderem die Fördergegenstände und -voraussetzungen definiert sowie Gel- tungsbereiche, Verfahrensschritte, Förderhöhen und zuständige Gremien benannt. Neben den eigentlichen Fördergegenständen wird mit dem Verfügungsfonds vor allem auf eine wirtschaftliche Stärkung des Standortes Innenstadt gesetzt, der durch die privaten Akteure der klein- und mittelständische Wirtschaft getragen wird.

8.4.2 Sonderstandorte

Sonderstandorte sind zumeist durch großflächige Betriebe mit überwiegend nicht- zentrenrelevantem Einzelhandel geprägt bzw. sollen zukünftig in diese Richtung entwickelt werden. In der Stadt Viersen werden die Sonderstandorte Ernst-Moritz-Arndt- Straße und Kanalstraße45 in Viersen sowie Viersener Straße in Dülken als zukünftige Vorrangstandorte für Entwicklungen im nicht-zentrenrelevanten Einzelhandelsbereich ein- gestuft. Mögliche Ansiedlungen im nicht-zentrenrelevanten Bedarfsbereich sollen sich zukünftig auf diese festgelegten Sonderstandorte konzentrieren – neben den Zentren, in denen entsprechende Ansiedlungen zwar prinzipiell auch möglich sind, jedoch in der Regel aufgrund der Standortanforderungen der Betriebe (insbesondere Flächenbe- darf) kaum realisierbar. Die Konzentration auch des nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels ermöglicht leistungs- und zukunftsfähige Standortbereiche.

Einen Sonderfall stell der Fachmarktstandort Bruchweg im Stadtteil Dülken dar, der vorrangig durch zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel geprägt ist. Er ist als Sonderstandort (Bestand) gemäß § 24a LEPro NRW (5) einzuordnen. Darüber hinaus e- xistieren zahlreiche weitere solitäre Fachmarktstandorte im Stadtgebiet von Viersen, die im Sinne einer stärkeren Konzentration auch des nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels ebenfalls nicht weiterentwickelt werden sollen.46

Die nachfolgende Analyse beschränkt sich auf die vier relevanten Sonderstandorte im Stadtgebiet von Viersen. In den an die Beurteilung der Potenzialflächen (vgl. Kapitel 9) angelehnten Standortsteckbriefen sind u. a. die räumliche Konkretisierung, Planungsrecht und Entwicklungsziele für diese Sonderstandorte aufgeführt. Die Entwicklungsziele spiegeln dabei auch die Umsetzung und Konkretisierung der Grundsätze zur Einzelhandels- entwicklung (vgl. Kapitel 8.6) wider.

In den Sonderstandorten befinden sich Anbieter des Sortimentsbereiches Nahrungs- und Genussmittel in verschiedenen Betriebsformen

45 Großflächige Neuansiedlungen am Standort Kanalstraße vorbehaltlich einer Ausweisung als ASB. 46 Kartographische Übersichten über die Gewerbegebiete und Fachmarktstandorte in den Stadtteilen der Stadt Viersen finden sich im Anhang.

Junker und Kruse 147 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Verbrauchermarkt Real im Sonderstandort Kanalstraße

.Supermarkt Kaiser’s im Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße

.Verbrauchermarkt Kaufland im Sonderstandort Bruchweg

.Lebensmitteldiscounter Aldi im Sonderstandort Viersener Straße

Die Standorte werden daher zusätzlich hinsichtlich des Zieles „Sicherung und Ausbau einer möglichst flächendeckenden wohnortnahen Grundversorgung im Stadtgebiet durch funk- tionsfähige Zentren und ergänzende Nahversorgungsstandorte“ umschrieben und gewich- tet, in Analogie zu den Standortsteckbriefen im Kapitel 8.4.3 und 9.

Dabei kommen folgende Beurteilungskriterien zur Anwendung:

.Städtebauliche Integration in Wohnsiedlungsbereiche

.Bestehende Angebotssituation im Umfeld

.Einwohnerzahl im fußläufigen Einzugsbereich

.Fußläufige Erreichbarkeit der Standorte

.Angebotsbreit und –tiefe der bestehenden / geplanten Anbieter

Die Steckbriefe dienen dabei als dabei als Beurteilungsgrundlage der wohnortnahen Grundversorgung und Ausgangspunkt für die Anwendung der Ansiedlungsgrundsätze zur Einzelhandelsentwicklung.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 148 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

8.4.2.1 Sonderstandort Kanalstraße (Stadtteil Viersen)

Karte 29: Sonderstandort Kanalstraße

Real

Quelle: Stadt Viersen

.Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 68.000 m²

.Lage / Umgebung Östliches Stadtgebiet, Gewerbegebiet, Wohnsiedlungsbereiche teilweise angrenzend

.Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb liegender Standort, keine Synergien mit dem Geschäftszentrum

.Lage zu Wohnstandorten Wohngebiete in der Nachbarschaft teilweise vorhanden, nördlich der Alten Bruchstra- ße sind Wohnbauflächen ausgewiesen (B-Plan Nr. 150 „Burgfeld“)47, welche allerdings in der Entwicklung verglichen mit dem Entwicklungsbereich Bahnhof / Stadt- wald eine geringere Priorität besitzen; Lage ist insgesamt als nicht-integriert einzustufen

.Planungsrecht B-Plan-Nr.119, BauNVO 1968, GE, Aufstellungsbeschluss B-Plan Nr. 119-3 „Kanal- straße“, Aufstellungsbeschluss BP Nr. 119-2 „Hormesfeld“ gewerbliche Baufläche lt. FNP, Gewerblich industrieller Bereich laut GEP

47 Im Baugebiet Burgfeld ließen sich rd. 155 WE (mittlere Dichte von rd. 17 WE / ha) realisieren (rd. 342 EW). Diese Potenziale würden sowohl im 600 m- als auch im 1.000 m-Radius des Real liegen. Dies ist eine Langfristperspektive, eine fußläufige Ausrichtung auf den Sonderstandort ist stadtstrukturell nicht möglich (vgl. Bebauungsriegel an der Kanalstraße). Die benachbarte Lage der Wohnbauflächen „Burgfeld“ ändert nichts an der Einschätzung zu den nicht auf die verbrauchernahe Versorgung ausgerichteten Betriebs- und Standortstrukturen des Real-Komplexes.

Junker und Kruse 149 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Verkehrliche Rahmenbedingungen Hauptzufahrt über Kanalstraße mit gegenüberliegenden Wohnnutzungen führt zu Nutzungskonflikten, weitere Zufahrt über Hormesfeld, Erreichbarkeit über Alte Bruch- straße, Sittarder Straße und Gerberstraße auch von anderen Stadtteilen gegeben, Parkplätze sind ausreichend vorhanden; ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden

.Derzeitige Nutzung / Zustand Gewerbliche Nutzungen, Handelsstandort, Fachmarktzentrum, Gesamtverkaufsfläche rd. 24.000 m², Verkaufsflächen u. a.: Verbrauchermarkt „Real“ rd. 4.700 m² mit Ge- tränkemarkt ,Schuhmarkt rd. 1.100 m², Möbelhaus rd.10.000 m², Baumarkt „Prakti- ker“ rd. 7.500 m². Sportartikelfachmarkt im Bereich Hormesfeld mit rd. 500 m². Er- gänzend kleinflächige discountorientierte Fachgeschäfte im Komplex „Real“ integriert

.Städtebauliche Einordnung Die angrenzenden Wohnnutzungen an der Kanalstraße und die damit verbundene nicht optimale Erschließungssituation schränkt die Eignung dieses Standortes ein. Für eine Eignung als Standort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel sprechen allerdings der hohe Konzentrationsgrad der Handelseinrichtungen, die potenziellen Erweite- rungsmöglichkeiten und die Verbesserungsmöglichkeiten bei der Verkehrsanbindung.

.Einwohner im Umring von 600 m (Real): 2.018

.Einwohner im Umring von 1000 m (Real): 5.300

.Einzelhandelsspezifische Einordnung Autokundenorientierter, nicht-integrierter, vorhandener Standort, der als ergänzender Sonderstandort zum Geschäftszentrum für großflächige autokundenorientierte Han- delsnutzungen fungiert, potenziell erweiterbar, moderne Betriebsformen mit ausreichenden Verkaufsflächengrößen. Zukünftige Entwicklungsoptionen sind ausschließlich für Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment einzuräumen.

Fazit Am Standort werden zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente sowie nicht- zentrenrelevante Sortimente in einem umsatzstarken Betriebsformen- und Angebotsmix angeboten.

Der Standort ist rein autokundenorientiert und als städtebaulich nicht-integriert zu be- trachten. Er befindet sich in östlicher Stadtrandlage der Viersener Wohnsiedlungsbereiche. Aufgrund der Lage in einem überwiegend gewerblich / industriell geprägten Umfeld (Ge- werbegebiete Hormesfeld, Sittarder Straße und Vorster Straße, vgl. Karte 71 im Anhang) und der vorhandenen Betriebstypen ist der Standort nicht auf Nahversorgung ausgerichtet.

Die heutige Situation an der Kanalstraße ist das Ergebnis einer städtebaulichen Fehlent- wicklung, die in dieser Form (durch vorhandene Anbieter mit zentrenrelevanten Kernsorti- menten) heute planungsrechtlich nicht mehr möglich wäre (und auch nicht mehr möglich gemacht werden sollte). Gleichwohl ist eine Umkehr der Entwicklung derzeit nicht möglich

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 150 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf und somit der vorhandene Bestand zu akzeptieren. Durch die gute (PKW) Erreichbarkeit, die vorhandenen Stellplätze und die räumliche Konzentration großflächiger Märkte stellt sich der Standort für Kunden insgesamt attraktiv und auch zukunftsfähig dar.

Die Erfahrungen zeigen, dass ein Rückbau solcher Handelsstandorte in der Regel nicht durchführbar ist. Auch das Eröffnen weiterer großflächiger, städtebaulich besser integrierter Handelsstandorte wird sehr wahrscheinlich nicht die Aufgabe des umsatzstarken Standorts Kanalstraße zur Folge haben, sondern eher zu Verlusten bei schwächer aufge- stellten Standorten oder Nebenlagen insbesondere in den gewachsenen Stadtzentren füh- ren.

Momentan bestehen hier keine Ausbaumöglichkeiten, da die – aus Gutachtersicht dringend empfohlene – Ausweisung als Sondergebiet noch aussteht. Der Aufstellungsbe- schluss für den Bebauungsplan Nr. 119-3 „Kanalstraße“ ist allerdings mit diesem Ziel gefasst worden.

Die Zielsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 119-2 „Hormesfeld“ flankieren die überge- ordneten Ziele der städtebaulichen Planungen für die Kanalstraße, in dem in den Regel- ungen zur Nutzungsstruktur (Textbebauungsplan) Festsetzungen getroffen werden sollen, die im Bereich Hormesfeld Neuentwicklungen in Richtung Einzelhandel ausklammern.

Unter Abwägung aller relevanten Aspekte sollte daher eher der Sonderstandort im Be- darfsfall behutsam und zentrenverträglich (d. h. unter Berücksichtigung der Viersener Sor- timentsliste sind zukünftig nur Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten zu ergänzen) ausgebaut werden, bevor ein neuer großflächiger Einzelhandelsstandort in Vier- sen eröffnet und als Folge dessen die heute als diffus zu bezeichnende Standortstruktur weiter verunklärt wird. Die Ergänzungsmöglichkeiten könnten sich bspw. durch teilweise Überbauung der Stellplatzanlagen, Umwandlung von Lager- und Außenverkaufsflächen als auch durch eng räumlich begrenzte Neubebauungen in den Randbereichen des Son- derstandortes ergeben.

Die Ausweisung der Fläche im GEP ´99 als GIB steht formal rechtlich dieser Zielsetzung entgegen (vgl. Regelungen des § 24 a Landesentwicklungsprogramm in der Fassung vom Juli 2007, vgl. auch Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf, Ziel 1 des Kapitels 1.3 „Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen“, Erläuterung Nr. 2). Im Sinne der oben genannten makrostandortbezogenen Querbeziehungen der Fach- markstandorte im Stadtgebiet von Viersen zueinander und der Rolle der Sonderstandorte im Standortstrukturmodell kann dieser Planungsdissens durch z. B. Änderung der GIB Dar- stellung auf regionalplanerischer Ebene, regionalplanerischen Ermessensentscheidungen im Rahmen der landesplanerischen Zielabfragen (vgl. Ziel 1 des Kapitels 1.3 und Erläute- rung Nr. 2 im Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Düsseldorf) oder Ver- änderungen und Verbindlichkeiten der Regelungen des § 24a Landesentwicklungspro- gramm auf landesplanerischer (ministerieller) Ebene behoben werden.

Langfristig sollte der Bereich im GEP daher aus der GIB-Darstellung in eine ASB-Dar- stellung überführt werden, damit der scheinbare Gegensatz zwischen den konzeptionellen Zielen der Einzelhandelsentwicklung und den landesplanerischen Vorgaben aufgehoben werden kann.

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8.4.2.2 Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße (Stadtteil Viersen)

Karte 30: Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße

Kaiser’s

Quelle: Stadt Viersen

.Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 20.000 m²

.Lage / Umgebung Südlicher Stadtteil, Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Gewerbe, vereinzelt nicht- zentrenrelevanter Einzelhandel

.Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegend, entlang der Ernst-Moritz-Arndt-Straße weitere Handelsnutzungen vorhanden, überwiegend nicht-zentrenrelevant

.Lage zu Wohnstandorten Geringe Wohnnutzung in der Umgebung, Orientierung des Standortes zur Ernst- Moritz-Arndt-Straße südlich

.Planungsrecht B-Plan-Nr. 137-1 Ernst-Moritz-Arndt-Straße, BauNVO 1990, SO „Einzelhandel- zentrum“, Sondergebiet „Großflächige Einzelhandelsbetriebe“ lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP

.Verkehrliche Rahmenbedingungen Lage am Kreuzungsbereich Ernst-Moritz-Arndt-Straße – Gladbacher Straße (Hauptver- kehrsstraße), Stellplätze ausreichend vorhanden

.Derzeitige Nutzung / Zustand Großflächige Einzelhandelsnutzung, Gesamtverkaufsfläche rd. 3.700 m², Verkaufsflä- che Kaiser’s 1.400 m², Lottoshop, Backshop / Café, Spezialitäten, weitere Handelsnut- zungen vorhanden: Dänisches Bettenlager rd. 1.100 m², ergänzend kleinflächiger Drogeriemarkt, Elektrofachmarkt (weiße Ware) und Fachmarkt für Tierfutter.

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.Städtebauliche Einordnung Nicht-integrierter Standort, für großflächige verkehrserzeugende Nutzungen (nur nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel) geeigneter Standort, stark gewerblich / industriell geprägtes Umfeld (Gewerbegebiet Viersen Süd; vgl. Karte 71 im Anhang). Trotz Nähe zu Wohngebieten und vorhandenen Fußwegbeziehungen zu diesen (Seilerwall / Ziegelbahn, Gladbacher Str.) rein autokundenorientierter Standort.

.Einwohner im Umring von 600 m (Kaiser’s): 2.535

.Einwohner im Umring von 1000 m (Kaiser’s): 9.192

.Einzelhandelsspezifische Einordnung Nicht-integrierter, rein autokundenorientierter Standort für großflächige Handelsnut- zungen und moderne Betriebsformen mit ausreichenden Verkaufsflächengrößen. Zu- künftige Entwicklungsoptionen sind ausschließlich für Einzelhandelsbetriebe mit nicht- zentrenrelevantem Kernsortiment einzuräumen.

Fazit Der Standort befindet sich in südlicher Randlage der Viersener Wohnsiedlungsbereiche innerhalb des Gewerbe- / Industriegebietes Viersen Süd. Aufgrund dieser Lage und der vorhandenen Betriebstypen ist der Standort vorrangig auf Autokunden ausgerichtet.

Generell handelt es sich um einen (aus Investorensicht attraktiven) Handelsstandort für großflächige Anbieter (Fachmärkte, Lebensmittel), der aufgrund seiner Lage jedoch kei- nerlei Bezug zum Geschäftszentrum aufweist und somit für weitere zentrenrelevante Sor- timente auszuschließen ist. Betriebsbedingte Erweiterungen des derzeitigen Bestandes sind im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Regelungen denkbar, wobei die im Bebauungs- plan genannten Verkaufsflächenobergrenzen zu beachten sind. Die Obergrenze der Ver- kaufsfläche für den Lebensmittelmarkt liegt bei 1.500 m². Drogerie-, Getränke- und Elekt- rofachmarkt (weiße Ware) mit Verkaufsflächenobergrenzen von je 500 m². Andere Fach- märkte mit max. 500 m² sind nur im Ausnahmefall möglich. Rechtlich zulässig sind auch Gartenmarkt und Bau- und Heimwerkermarkt. Insgesamt ist eine Verkaufsfläche am Standort von max. 5.000 m² möglich.

Aufgrund der eingeschränkten Neubaupotenziale auf dem Standort greifen die planungsrechtlichen Vorgaben im Wesentlichen bei Nutzungsänderungen, die in Richtung nicht- zentrenrelevanter Sortimente zu unterstützen sind.

Ergänzungen dieses Standortes im nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich sind jedoch im Zusammenhang mit der Entwicklung der östlich gelegenen Potenzialflächen:

.Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord I

.Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord II

Junker und Kruse 153 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf als Neubauvorhaben möglich und vor dem Hintergrund des räumlich funktionalen Stand- ortstrukturmodells auch sinnvoll (vgl. Kapitel 8.2, 8.6 und 9).

In Zusammenhang mit diesen Potenzialflächen ist der Sonderstandort daher funktional als Bestandteil der Entwicklungsflächen an der Nordseite der Ernst-Moritz-Arndt-Straße im konzeptionellen Zusammenhang der „Fachmarktschiene Ernst-Moritz-Arndt-Straße“ zu begreifen. Dies muss u. a. bei der Beurteilung der Summenwirkungen der Haupt- und Randsortimente neuer Ansiedlungen auf den östlichen Potenzialflächen zusammen mit dem bestehenden Sonderstandort Berücksichtigung finden.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 154 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

8.4.2.3 Sonderstandort Bruchweg (Stadtteil Dülken)

Karte 31: Sonderstandort Bruchweg

Kaufland

Quelle: Stadt Viersen

.Flächengröße / Flächenzuschnitt: Ca. 22.000 m²

.Lage / Umgebung: westlich des Dülkener Zentrums, begrenzt durch den Bruchweg (Norden) und den Bleichpfad (Osten)

.Lage zum Geschäftszentrum: Außerhalb des Geschäftszentrums (ca. 350 m Luftlinie)48, keine Synergien

.Lage zu Wohnstandorten: von Wohngebieten umschlossen

.Planungsrecht: B-Plan Nr. 274 „Bruchweg“, Sondergebiet „Handels- und Dienstleistungszentrum“, BauNVO 1990, SO „Handels- und Dienstleistungszentrum“ lt. FNP Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP

.Verkehrliche Rahmenbedingungen: Erschließung nicht optimal, kurze Aufstellfläche bis zur Kreuzung mit der Venloer Stra- ße, ungünstige Verflechtungssituation, die Verkehrsinfrastruktur im Ein-

48 Eine Verbesserung der Verbindung zwischen Standort und Geschäftszentrum würde zu keinen wesentlichen Verbesserungen führen. Wie die Erfahrung zeigt, reagieren Kunden sehr empfindlich auf Unterbre- chungen von Lauflagen. Oftmals reichen schon Unterbrechungen von 50 m Länge oder beispielsweise eine befahrene Straße aus, um einen Handelslauf zu beenden bzw. eine Erweiterung des Geschäftszentrums unmöglich zu machen.

Junker und Kruse 155 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

mündungsbereich hat ihre Leistungsgrenze erreicht; Parkplätze ausreichend; ÖPNV- Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden

.Derzeitige Nutzung / Zustand: Handelsstandort; teilweise in ehemaligen Fabrikgebäuden, Gesamtverkaufsfläche ca. 5.400 m² 49, Angebot zentrenrelevanter Sortimente, Verbrauchermarkt Kaufland, Kik, Takko, Tedi, Rossmann, Getränkemarkt, Fitnessstudio, Spielhalle

.Städtebauliche Einordnung Umnutzung einer zentrumsnahen Industriebrache, durch Nachbarschaft zu Wohn- gebieten insgesamt verträglicher Standort, allerdings durch die Betriebsform, Ver- kaufsflächengrößen, Umsatzstärke und Angebotsart weitgehend autokundenorientiert

.Einwohner im Umring von 600 m (Kaufland): 5.640

.Einwohner im Umring von 1000 m (Kaufland): 10.581

.Einzelhandelsspezifische Einordnung Verdichteter Handelsstandort mit mehreren Einzelhandelsbetrieben, weitgehend moderne Betriebsformen mit ausreichenden Verkaufsflächengrößen, fehlende Erweite- rungsmöglichkeiten, Konkurrenzstandort zum Stadtteilzentrum, daher sollten dem Standort keine weiteren Entwicklungsoptionen eingeräumt werden.

Fazit Bei der Fläche handelt es sich um einen bestehenden Handelsstandort, der sowohl nahversorgungs- als auch zentrale Versorgungsfunktionen für die Dülkener Bevölkerung wahrnimmt. So werden in den Einzelhandelsbetrieben teilweise zentrenrelevante Sortimente (z. B. Bekleidung) angeboten, jedoch außerhalb des derzeitigen Geschäftszentrums. Der Standort Bruchweg steht somit auch in unmittelbarer Konkurrenz zum vorhandenen Stadt- teilzentrum. Angesichts der politischen und planerischen Entscheidung für die Entwicklung des Standortes in der Vergangenheit sind die Entwicklungsperspektiven für städtebaulich sinnvollere Standorte in Dülken sehr stark eingeschränkt.

Um möglichen weiteren negativen Auswirkungen auf das Zentrum von Dülken entgegen- zuwirken, wurde mit dem Satzungsbeschluss des neuen B-Planes 274 das ursprüngliche GI-Gebiet (BauNVO 1962) in ein SO-Gebiet umgewandelt. Dieser Bebauungsplan soll eine Ausweitung bzw. deutliche Sortimentsveränderung in Richtung zentrenrelevante Sor- timente verhindern. Dies erfolgt u.a. durch die Benennung von sortiments- und betriebs- formbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen. Allerdings genießen die tlw. vom Bebau- ungsplan abweichenden Nutzungen Bestandsschutz. Für einige Nutzungen greift der Be-

49 Stand Kartierung April 2009

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 156 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf bauungsplan daher erst nach Nutzungsaufgabe / Nutzungsänderung (vgl. überwirkender Bestandsschutz). Mitte 2009 erfolgte eine bebauungsplankonforme Erweiterung des Kaufland auf rd. 4.000 m² Verkaufsfläche. Generell muss dieser Standort aus derzeitiger Sicht als Fachmarktstandort im Bestand ak- zeptiert werden, auch wenn er aus städtebaulichen und verkehrstechnischen Gründen an dieser Stelle nicht sinnvoll ist (vgl. hierzu auch Kapitel 8.2 und 8.6).

Junker und Kruse 157 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

8.4.2.4 Sonderstandort Viersener Straße („Gierlingsfläche“, Stadtteil Dülken)

Karte 32: Sonderstandort Viersener Straße („Gierlingsfläche“)

Aldi

Quelle: Stadt Viersen

.Flächengröße / Flächenzuschnitt: Ca. 12.500 m²

.Lage / Umgebung: Viersener Straße, Handel, Gewerbe, Wohnen

.Lage zum Geschäftszentrum: Außerhalb des Geschäftszentrums

.Lage zu Wohnstandorten: In der Umgebung

.Planungsrecht: B-Plan Nr. 277 „Viersener Straße / Mevissenstraße“, Sondergebiet „Handels- und Dienstleistungszentrum“ und Sondergebiet „Lebensmittelmarkt“, BauNVO 1990 Sondergebiet Handels- und Dienstleistungszentrum und Sondergebiet „Lebensmittel- markt“ lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich lt. GEP

.Verkehrliche Rahmenbedingungen: Erschließung über Viersener Straße gegeben, Stellplätze ausreichend, wobei der Dis- counter über eine eigene, separat anfahrbare Stellplatzanlage verfügt; direkte ÖPNV- Anbindung vorhanden

.Derzeitige Nutzung / Zustand: Einzelhandelsstandort mit ergänzenden Dienstleistungen

.Städtebauliche Einordnung Als Nahversorgungsstandort durch die Trennwirkung der Viersener Straße zu den süd- lich angrenzenden Wohngebieten nicht optimal geeignet.

.Einwohner im Umring von 600 m: 3.392

.Einwohner im Umring von 1000 m: 7.447

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 158 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Einzelhandelsspezifische Einordnung

Derzeit sind rd. 3.600 m² Verkaufsfläche Fachmarktnutzungen bereits realisiert (Bo- denbeläge, Tiernahrung, Elektrogeräte (weiße Ware), Matratzen / Bettwaren, Geträn- kemarkt , Backshop, Metzgerei) sowie ergänzend u. a. Sonnenstudio und Fitnessstu- dio; weiter östlich Lebensmitteldiscounter (Aldi) mit eigener Stellplatzanlage vorhanden. Der Anteil der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente an der Ver- kaufsfläche ist im Bereich des Aldi (SO Lebensmittelmarkt) auf max. 800 m² begrenzt.

Die Gierlingsfläche ist als Fachmarktstandort für nicht-zentrenrelvante Sortimente geeignet. Eingeschränkter Nahversorgungsstandort (SO Teil „Lebensmittelmarkt“), in Kombination mit den benachbarten Handelsansiedlungen zu bewerten, autokundenorientiert, moderne Betriebsform; im nahversorgungs- und zentrenrelevanten Bereich sollten dem Standort keine weiteren Entwicklungsoptionen eingeräumt werden.

Fazit

Durch die Nachbarschaft mit dem Lebensmitteldiscounter Aldi ist eine Einzel- handelsagglomeration entstanden. Vor dem Hintergrund einer ausgereizten Handels- landschaft in Dülken, den Fachmarktentwicklungsschwerpunkten (Entwicklungsbereiche) im Stadtgebiet (vgl. Kapitel 8.2 und 8.6), den städtebaulichen Überlegungen im räum- lichen Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Dülken und der proble- matischen Zentrenstruktur ist eine weitere Fachmarktentwicklung oder ein weiterer kon- zentrierter Handelsstandort mit innenstadtrelevanten Sortimenten kritisch zu beurteilen.

Durch die Mitte 2009 erfolgte bebauungsplankonforme Erweiterung des Lebensmittel- discounters verfügt der Discounter über eine betriebswirtschaftlich optimierte, tragfähige Verkaufsflächengröße, einer weiteren Erweiterung sollte unter Bezugnahme auf das gel- tende Planungsrecht und der Kaufkraftbindungsquoten (Nahrungs- und Genussmittel) für den fußläufigen Nahbereich restriktiv begegnet werden. Zudem ist die Wirkung des Ge- samtstandortes „Gierlingsfläche“ zu berücksichtigen, für den der Aldi Markt eine fre- quenzbringende Wirkung erzeugt.

Die im B-Plan Nr. 277 vorgenommene Ausweisung der SO-Gebiete „Handels- und Dienstleistungszentrum“ und „Lebensmittelmarkt“ ist im Sinne der übergeordneten Ziel- setzungen. Es sollen keine weiteren nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente auf dem Standort mehr zugelassen werden. Möglich sind jedoch nicht-zentrenrelevante Sortimente, die im Bebauungsplan auch nicht mit Verkaufsflächenobergrenzen belegt sind. Aufgrund des eingeschränkten Neubaupotenzials am Standort greifen diese planerischen Überlegungen vor allem bei Nutzungsänderungen auf dem Sonderstandort.

Junker und Kruse 159 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

8.4.2.5 Zwischenfazit Sonderstandorte

In der Gesamtschau lassen sich die Analysen und Bewertungen für die einzelnen Sonder- standorte in Viersen wie folgt zusammenfassen:

Sonderstandort Einschätzung Maßnahmen Konzentration des Einzelhandelsangebotes Autokundenorientierter Fachmarktstandort mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimen- in verkehrsgünstiger, nicht-integrierte Lage ten an diesem Standort50, keine weitere im Osten von Alt-Viersen, Schwerpunkt auf Ansiedlung von Betrieben mit nahversor- Kanalstraße nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment gungs- und zentrenrelevanten Kernsorti- (Praktiker, Möbel Klinkhamels), jedoch um- menten, bei evtl. Betriebsaufgaben mög- fangreiches nahversorgungs- und zum Teil lichst Nachnutzung durch nicht- zentrenrelevantes Angebot (Real Markt, zentrenrelevante Branchen; für bestehende Siemes Schuhcenter) bzw. bereits genehmigte Anbieter gilt Be- standsschutz Autokundenorientierter Fachmarktstandort Konzentration des Einzelhandelsangebotes in verkehrsgünstiger, nicht-integrierter Lage mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimen- im Süden von Alt-Viersen, überwiegend Be- ten an diesem Standort bzw. in räumlicher triebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsor- Nähe (Potenzialflächen Ernst-Moritz- Ernst-Moritz- timenten, nahversorgungsrelevante Ange- Arndt-Str. Nord I und II), keine weitere An- Arndt-Straße bote siedlung von Betrieben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsorti- menten, bei evtl. Betriebsaufgaben mög- lichst Nachnutzung durch nicht- zentrenrelevante Branchen; für bestehende bzw. bereits genehmigte Anbieter gilt Be- standsschutz Integrierter, autokundenorientierte Sonder- Für bestehende Anbieter gilt Bestands- standort mit nahezu ausschließlich nahver- schutz keine über bebauungsplanungs- sorgungsrelevanten (Kaufland) und zentren- rechtliche Festsetzungen hinausgehender Bruchweg relevantem Angebot (Kik,Takko; T€di) Ausbau des Angebotes, bei evtl. Be- westlich des zentralen Versorgungsberei- triebsaufgaben möglichst Nachnutzung ches Stadtteilzentrum Dülken, potenzieller durch nicht-zentrenrelevante Branchen; für Konkurrenzstandort zum zentralen Versor- bestehende bzw. bereits genehmigte An- gungsbereich bieter gilt Bestandsschutz Autokundenorientierter Fachmarktstandort Konzentration des Einzelhandelsangebotes in verkehrsgünstiger, jedoch städtebaulich mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimen- integrierte Lage im Osten des Stadtteils ten, keine weitere Ansiedlung von Betrie- Viersener Straße Dülken ben mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten, bei Betriebsauf- Betriebe mit nicht-zentrenrelevantem Kern- sortiment, auch nahversorgungsrelevantes gaben möglichst Nachnutzung durch nicht- Angebot zentrenrelevante Branchen; für bestehende bzw. bereits genehmigte Anbieter gilt Be- standsschutz

50 Großflächige Neuansiedlungen am Standort Kanalstraße vorbehaltlich einer Ausweisung als ASB.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 160 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

8.4.3 Sicherung der Grund- und Nahversorgung

Der Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel drückt sich insbesondere in einer deutlich sinkenden Zahl von Betriebsstätten sowie in einem tendenziellen Rückzug insbesondere größerer Lebensmittelgeschäfte, wie Lebensmitteldiscounter und Supermärkte, aus den Zentren und Wohngebieten aus. Als Folge werden zwar die Knoten des Nahversorgungs- netzes dicker, seine Maschen jedoch größer und damit die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs für unmotorisierte Haushalte schwieriger. Die Sicherstellung einer mög- lichst umfassenden, kleinmaschigen Nahversorgung im Viersener Stadtgebiet ist somit ein zentrales stadtentwicklungsrelevantes Ziel der Stadt Viersen und rechtfertigt die räumliche Lenkung der entsprechenden Investitionen an die städtebaulich geeigneten Standorte. Ei- ne Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes ist zu vermeiden. Oberste Priorität besitzt dabei die Sicherung der Angebote im in den zentralen Versorgungsbereichen sowie der ergänzenden Nahversorgungsstandorte in den Siedlungsbereichen.

Eine funktionierende Nahversorgung bedeutet, Einkaufsangebote mit Waren des täglichen Bedarfs (v. a. Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Zeitschriften) und ergänzende Dienstleistungen (z. B. Post, Bank, Reinigung) so dezentral und wohn- ortnah vorzuhalten, dass eine fußläufige Erreichbarkeit für möglichst viele Einwohner gegeben ist. Voraussetzung für die Sicherstellung einer tragfähigen Nahversorgungsinfra- struktur ist jedoch, dass

.das Kaufkraftpotenzial der Bevölkerung für den täglichen Bedarf nicht von zentralisier- ten Anbietern des großflächigen Einzelhandels in einem Maß gebunden wird, dass das Betreiben kleinerer Einheiten zur Nahversorgung nicht mehr rentabel ist,

.die Stadt Viersen städtebauliche und verkehrliche Rahmenbedingungen schafft, die einen gewünschten Nahversorgungsstandort auch aus Betreibersicht mit den wichtigsten Standortfaktoren ausstatten,

.Betreibern und Konzepten Vorrang eingeräumt wird, die aktiv mit den Herausforde- rungen der im Wandel befindlichen Einzelhandelslandschaft umgehen wollen und können.

Für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel in Viersen lassen sich folgende Empfeh- lungen ableiten:

Allgemeine Empfehlungen .Erreichbarkeit verbessern: Auch Anbieter, die ihren Standort in Siedlungsschwerpunkten haben und von zahlreichen Kunden zu Fuß oder mit dem Fahrrad aufgesucht werden, können auf Pkw- Kunden nicht verzichten. Nur wenn genügend Stellplätze vorhanden sind und An- und Abfahrt auch während der Spitzenzeiten weitgehend reibungslos verlaufen, bleibt ein Anbieter attraktiv und kann im Wettbewerb bestehen. Im Dialog mit den Inhabern oder Betreibern sollten daher praktikable Lösungen zur Sicherstellung der bequemen Erreichbarkeit für alle Verkehrsteilnehmer gefunden werden.

Junker und Kruse 161 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

.Einzelhandelsbetriebe zu multifunktionalen Nahversorgungsstandorten ausbauen Die Integration zusätzlicher Funktionen und Dienstleistungen in bestehende Betriebe erhöht die Attraktivität und sichert damit die Wettbewerbsfähigkeit eines Anbieters. Die Ergänzung von Einzelhandelsbetrieben mit kommunalen Angeboten (z. B. Bürger- büro) oder Dienstleistungen (z. B. Post, Bank) zu Nahversorgungszentren erzeugt Syn- ergien und verbessert die Standortqualität oft entscheidend. Möglich ist dabei auch die Kombination mit anderen frequenzerzeugenden Einrichtungen wie Tankstellen o- der Systemgastronomie (Fast Food / Imbiss). Während discountorientierte Filialisten diese Chancen in der Regel selbst erkennen und die Initiative ergreifen, fehlen bei in- habergeführten Geschäften oft Bereitschaft und Know-how zum Wandel, so dass von kommunaler Seite aktiv der Dialog gesucht und Hilfestellung angeboten werden sollte.

.Märkte unterstützen Wochenmärkte haben in ländlichen Regionen Tradition und profitieren von der Nähe zu Produzenten. Abgesehen von ihrer Bedeutung für die hochwertige Nahversorgung der Bevölkerung eignen sie sich hervorragend zur Steigerung der Kundenfrequenz.

Lokale Versorgungslücken .In Folge der insgesamt ausreichenden Verkaufsflächenausstattung der Stadt Viersen im Lebensmittelbereich von 0,38 m² pro Einwohner und der relativ ausgewogenen räumlichen Verteilung der Betriebe im Viersener Stadtgebiet bestehen größere räum- liche Versorgungslücken neben dem Stadtteil Boisheim vor allem in den südlichen, dispers besiedelten Randbereichen des Stadtteils Viersen (vgl. auch Kapitel 5.7). Im Hinblick auf die Stärkung der Grundversorgung in diesen Bereichen durch zusätzliche strukturprägende Lebensmittelanbieter ist zu beachten, dass aus einzelbetriebswirtschaftlicher Sicht eine entsprechende Mantelbevölkerung (einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial) vorhanden sein muss. Diese Schwelle liegt im Hinblick auf heutige Marktzutrittsgrößen „klassischer“ Lebensmitteldiscounter und Supermärkte mit übli- cherweise rd. 5.000 Einwohnern zumeist über dem jeweiligen Potenzial dieser Berei- che. Dementsprechend sind voraussichtlich allenfalls Ansiedlungen bzw. Arrondierun- gen der vorhandenen Nahversorgungsangebote in Form von Anbietern wie z. B. klein- flächigen Lebensmittelmärkten, „Nachbarschaftsläden“, oder Betrieben des Lebens- mittelhandwerks möglich und sinnvoll. Darüber leisten auch mobile Verkaufswagen einen wichtigen Beitrag zur Nahversorgung vor Ort.

.Es sollte grundsätzlich möglich sein, dass auch Standorte außerhalb der zentralen Ver- sorgungsbereiche umgesetzt werden können, sofern sie bestimmte Kriterien erfüllen (vgl. im Detail hierzu auch Grundsatz 3 in Kapitel 8.6). Wichtiger Bestandteil sollte daher die Entwicklung praktikabler Lösungen zur Erreichung dieses Ziels sein. Dazu zäh- len insbesondere die aktive Erschließung und Vermarktung geeigneter Grundstücke, die regelmäßige Erfassung von Angebots- und Nachfragestrukturen auf Stadtteilebene und die Hilfestellung für Inhaber bei Investitionsentscheidungen und Nachfolgerege- lungen. Grundsätzlich ist in jedem Fall eine Einzelfallprüfung auf der Basis der genannten Kriterien durchzuführen. So sind aufgrund des durchschnittlichen Ausstat- tungsgrades von 0,38 m² Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner und der nur begrenzten Verkaufsflächenpotenziale größere Neuansiedlungen oder Erweiterun-

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gen mit Umsatzumverteilungen im Bestand verbunden. Solche Vorhaben müssen sich daher in erster Linie an folgenden Kriterien orientieren:

. Nachfragebedarf (Einwohnerzahl und sortimentsspezifische Kaufkraft, vgl. dazu Grundsatz 3 in Kap. 8.6) . Veränderung der qualitativen Versorgung (z. B. höhere Sortimentsbreite und - tiefe) .Räumliche Versorgungssituation (räumliche Integration des Vorhabens in Sied- lungsbereiche, ggf. sind Umverteilungen zu Lasten weniger geeigneter – nicht- integrierter – Standorte tolerabel).

Im Hinblick auf mögliche Neuansiedlungen bedeutet das für die Stadt Viersen konkret, dass die Etablierung eines entsprechenden Marktes zum derzeitigen Zeitpunkt vor allem für den östlichen Siedlungsbereich des Stadtteils Viersen zu prüfen ist. Vor diesem Hinter- grund der nicht-integrierten Lage der im Osten und Südosten des Stadtteils ansässigen Anbieter sowie der faktischen Trennwirkung der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Bahnanlagen der DB ist dieser Bereich als räumlich nicht optimal versorgt zu bewerten (vgl. Kapitel 5.7). Die Auseinandersetzung mit einer in diesem Bereich befindlichen Poten- zialfläche (Brüsseler Allee) erfolgt im Rahmen von Kapitel 9.

Im Hinblick auf die Fragestellung, inwiefern den in Viersen bestehenden Lebensmittel- märkten unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten Erweiterungsmöglichkeiten ein- geräumt werden sollten, erfolgt nachstehend eine Analyse dieser Standorte in Form von Standortsteckbriefen.

In den folgenden Kartenausschnitten sind die vorhandenen, relevanten Standorte des Le- bensmitteleinzelhandels dargestellt. Anschließend wird die Einzelbewertung der jeweiligen Standorte vorgenommen.51 Die im zentralen Versorgungsbereich liegenden vorhandenen Standorte sind dabei nur kartographisch dargestellt und werden nicht bewertet. In einigen Fällen befinden sich Anbieter von Nahrungs- und Genussmitteln innerhalb der in Kapitel 8.4.2 beschriebenen Sonderstandorte. Die Standortbeurteilung ist methodisch zusammen mit der Beurteilung der Sonderstandorte zu sehen. Um Mehrfachausführungen zu vermeiden sei für die Gewichtung und Beurteilung der Märkte

.Verbrauchermarkt Real im Sonderstandort Kanalstraße

.Supermarkt Kaiser’s im Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße

.Verbrauchermarkt Kaufland im Sonderstandort Bruchweg

.Lebensmitteldiscounter Aldi im Sonderstandort Viersener Straße auf die entsprechenden Darlegungen im Kapitel 8.4.2 verwiesen.

51 Die in den Steckbriefen genannten Einwohnerzahlen innerhalb der Radien basieren auf den gemeldeten Einwohnern (Hauptwohnsitz) mit Stichtag 31.03.2010; die Ermittlung der Einwohner in den Radien erfolgte durch GIS-gestützte Abfragen der Stadt Viersen.

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8.4.3.1 Nahversorgungsstandorte im Stadtteil Viersen

Karte 33: Übersichtsplan Lebensmittelanbieter in Viersen (ab einer Verkaufsfläche von 400 qm )

Quelle: Stadt Viersen

1. Aldi (Süchtelner Straße) 2. Kaiser´s (Ernst-Moritz-Arndt-Straße) 3. Aldi (Freiheitsstraße) 4. Real (Kanalstraße) 5. Netto Kaiser’s (Theodor-Heuss-Platz) („Löhcenter“) 6. Kaiser´s (Hauptstraße) 7. Netto (Hauptstraße) 8. Kaiser’s (Rathausmarkt)

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Tabelle 28: Kurzbeschreibung Lebensmittelanbieter in Viersen (ab 400 m² Verkaufsfläche) Nr. Anbieter Lage Funktion

1 Aldi (Süchtelner Beitrag zur Grundversorgung im nördlichen Straße) Siedlungsgebiet (Lebensmitteldiscounter)

2 Kaiser´s Im Sonderstandort (Ernst-Moritz- Beitrag zur Grundversorgung im südlichen Sied- Arndt-Straße) lungsbereich (Supermarkt)

3 Aldi Beitrag zur Grundversorgung im südlichen Sied- (Freiheitsstraße) lungsbereich (Lebensmitteldiscounter, benachbart Getränkemarkt ) 4 Im Sonderstandort Beitrag zur Grundversorgung im nordöstlichen Real (Kanalstraße) Siedlungsbereich (Verbrauchermarkt)

5 Netto Im zentralen Ver- sorgungsbereich Kaiser’s Beitrag zur Grundversorgung im westlichen Sied- lungsbereich, westliche Randlage (Theodor-Heuss- innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Le- Platz) bensmitteldiscounter und Lebensmittelvollsortimenter) („Löhcenter“)

6 Kaiser´s Im zentralen Ver- (Hauptstraße) sorgungsbereich Anbieter im Hauptgeschäftsbereich (Supermarkt)

7 Netto Im zentralen Ver- Anbieter im Hauptgeschäftsbereich (Lebensmit- (Hauptstraße) sorgungsbereich teldiscounter)

8 Kaiser’s Im zentralen Ver- Rathausmarkt) sorgungsbereich Anbieter im Hauptgeschäftsbereich (Supermarkt)

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Lebensmittelmärkte / -discounter außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche

Standort 1: Süchtelner Straße (Aldi)

Karte 34: Süchtelner Straße (Aldi)

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt: Ca. 6.800 m², Zuschnitt für Einzelhandel grundsätzlich geeignet. . Lage / Umgebung Süchtelner Straße, nördlicher Ortsrand, landwirtschaftliche Freifläche, Wohnsied- lungen . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums . Lage zu Wohnstandorten Wohnstandorte südlich, westlich und östlich (Ober- und Unterrahser) angrenzend, durch Ortsrandlage und Orientierung auf die Süchtelner Straße allerdings z.Zt. eingeschränkte fußläufige Erreichbarkeit, autokundenorientierter Standort . Planungsrecht B-Plan-Nr.141 Oberrahser-Straße West, BauNVO 1990, MI, gemischte Baufläche lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich lt. GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Gute Anbindung über Süchtelner Straße, Parkplätze ausreichend vorhanden; ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Vorhandene Einzelhandelsnutzung, Lebensmitteldiscounter mit Backshop . Städtebauliche Einordnung Autokundenorientierter Standort am Ortsrand, daher eingeschränkte städtebauli- che Integration . Einwohner im Umring von 600 m: 2.507 . Einwohner im Umring von 1000 m: 6.566 . Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgungsstandort (Lebensmitteldiscounter mit Backshop), durch die Lage Ausstrahlung nach Süchteln.

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Fazit Es handelt sich bei dem Standort um einen bestehenden Lebensmittelanbieter. Er gewähr- leistet die Grundversorgung der in diesem Bereich (Ober- und Unterrahser) lebenden Be- völkerung. Es besteht kein Handlungsbedarf.

Östlich benachbart befindet sich städtischer Grundbesitz, der direkt an eine Grünanlage anschließt, die sich bis zur Oberrahserstraße hin erstreckt. Hierdurch besteht die Option, den Standort an das Siedlungsgefüge „Rahser“ im Bereich der Oberrahserstraße / Düp- pelstraße fußläufig optimiert anzubinden.

Standort 2: Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Viersen

Karte 35: Ernst-Moritz-Arndt-Straße (Kaiser’s)

Quelle: Stadt Viersen

Supermarkt Kaiser’s in städtebaulich nicht-integrierter Lage. Stellplätze und Erschließung im Zusammenhang mit den benachbarten Fachmärkten (Dän. Bettenlager, Rossmann, Fressnapf, Holzleitner). Die ausführliche Standortbeurteilung ist Kapitel 8.4.2 (Sonder- standorte) zu entnehmen.

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Standort 3: Freiheitsstraße

Karte 36: Freiheitsstraße (Aldi)

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 10.700 m² . Lage / Umgebung Freiheitsstraße, Gewerbe, Fitnessstudio, Möbelhaus . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums . Lage zu Wohnstandorten Westlich des Standortes Wohngebiet vorhanden . Planungsrecht B-Plan-Nr. 147 Freiheitsstraße/Industriebahn, gem. § 9 (2a) BauGB, BauNVO 1990, Lebensmittelmärkte und Getränkemärkte sind ausnahmsweise zulässig. Auch nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel ist an dieser Stelle ausnahmsweise zu- lässig. Gewerbliche Baufläche laut FNP Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über Hauptverkehrsstraße (Kölnische Straße), Stellplätze ausreichend vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandelsnutzung, Lebensmitteldiscounter (Aldi), und Getränkemarkt , Mö- belmarkt südlich, Fitnessstudio westlich . Städtebauliche Einordnung Nicht-integrierter Standort, für verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nicht-zentrenrelevante Einzelhandel) geeignet, durch die Kölnische Straße von der Ernst-Moritz-Arndt-Straße getrennt

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. Einwohner im Umring von 600 m: 2.57552 . Einwohner im Umring von 1000 m: 8.54053 . Einzelhandelsspezifische Einordnung Rein autokundenorientierter Standort, moderne Betriebsform mit ausreichender Verkaufsflächengröße.

Fazit Bei diesem Standort handelt es sich um einen neueren und vergleichsweise großen und modernen Lebensmitteldiscounter. Mit den angrenzenden Nutzungen wird eine Standort- gemeinschaft gebildet. Aufgrund der Erschließung über die Kölnische Straße ist allerdings die Nahversorgungsfunktion für die Wohnviertel nördlich der Eichenstraße eingeschränkt. Hier wirken das Gewebegebiet Hosterfeldstraße und die Bahnlinie Mönchengladbach- Viersen als starke räumliche Barriere, die für den Nahbereich und damit für die Nahversor- gungseignung insbesondere die Wohnquartiere nördlich der Eichenstraße und die Sied- lungsteile Düpp, Robend, Hamm und den städtebaulichen Entwicklungsbereich „Bahn- hof / Stadtwald“ (Stadtpark Robend) ausklammern.

Die GIS-gestützte Ermittlung der tatsächlichen, durch räumliche Barrieren begrenzten fuß- läufigen Erreichbarkeit (kumulative Wegstreckenmessung 600 m bzw. 1.000 m ab dem Gebäude) reduziert das Potenzial im Nahbereich (vgl. Einwohnerwerte) erheblich. Es ergeben sich lediglich 800 EW im 600 m-Radius, bzw. 4.288 EW aufgrund von räumlichen Barrieren / Distanzbarrieren im 1.000 m-Radius. Dies ist ein sicheres Zeichen für die man- gelhafte städtebauliche Integration des Standortes. Die Beurteilungsmethodik ist kartogra- fisch im Anhang 2 nachzuvollziehen.

Der Standort ist rein autokundenorientiert und überlagert sich insbesondere mit dem Ein- zugsbereich des Kaiser’s Marktes an der Ernst-Moritz-Arndt-Straße. Mit der Realisierung der in 2007 und 2009 beantragten Erweiterungen der Verkaufsfläche verfügt der Dis- counter über eine sehr moderne, optimierte Betriebsform. Eine weitere Ausweitung der Verkaufsflächen soll aufgrund der sehr stark eingeschränkten Nahversorgungseignung und der städtebaulich nicht-integrierten Lage restriktiv behandelt werden. x

Mit Blick auf die Leitlinien zur Umsetzung dieses Konzeptes sind weitere Betriebe sowohl mit zentren- als auch nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten an diesem Standort planungsrechtlich auszuschließen. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Sicherung der Ent- wicklung städtebaulich sinnvollerer Standorte auf der einen, sowie der stark einge- schränkten zusätzlichen Verkaufsflächenspielräume auf der anderen Seite.

52 Die Einwohnerzahlen in den Umringen zeichnen den Einzugsbereich ohne räumliche Barrieren und Dis- tanzbarrieren (Gewerbegürtel, Bahnlinie, echte Wegstrecken) ab, die den Nahbereich deutlich einschrump- fen lassen; vgl. hierzu Ausführungen im Fazit und Darstellungen im Anhang 2. 53 Siehe Fußnote 52

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Standort 4: Kanalstraße

Karte 37: Kanalstraße (Real)

Quelle: Stadt Viersen

Verbrauchermarkt „Real“ mit angegliedertem Getränkemarkt in städtebaulich nicht- integrierter Lage. Stellplätze und Erschließung im Zusammenhang mit den benachbarten Fachmärkten (Praktiker-Baumarkt, Schuhmarkt Siemes). Die ausführliche Standortbeurtei- lung ist Kapitel 8.4.2 (Sonderstandorte) zu entnehmen.

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Tabelle 29: Ergebnisse der Standortbewertungen – Viersen

Standort Einschätzung Besonderheit Maßnahmen

Nahversorgungsstand- kein Handlungsbedarf, kein Aldi ort für den Norden von weiterer Ausbau über 800 m²

Süchtelner Str. Viersen VK, Verbesserung fußläufige Anbindung

Rein autokundenorien- Sicherung des Standortes für tierter Handelsstandort großflächigen, nicht- für großflächige zent- zentrenrelevanten Einzelhan- renrelevante und nicht- del, kein weiterer Ausbau des Kaiser’s zentrenrelevante Sor- zentren- und nahversor- Ernst-Moritz- timente (Nahversor- Im Sonderstandort gungsrelevanten Angebots, Arndt-Str. gung, Fachmärkte) Nutzung östliche Potenzial- Vollversorgung flächen Ernst-Moritz-Arndt- Str. Nord. Weitere Ausfüh- rungen im Kapitel Sonder- standorte

Rein autokundenorien- Aldi tierter Handelsstandort, Keine weiteren Einzelhan- Standortgemeinschaft delsansiedlungen, Limitierung Freiheitsstr. Nahversorgung und der Verkaufsflächen Dienstleistung

Ergänzungsstandort Sicherung des derzeitigen Be- zum Geschäftszentrum standes an Handels- für großflächige zent- nutzungen, Erweiterung des ren- und nicht- Real Standortes nur im nicht- zentrenrelevante Sor- Im Sonderstandort zentrenrelevanten Bereich Kanalstr. timente, Fachmärkte möglich. Weitere Ausführun- und Nahversorgung, gen im Kapitel Sonderstand- Autokundenorientie- orte rung

Nahversorger innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Aufgrund der integrierten Lage in dem zentralen Versorgungsbereich dienen diese Märk- te / Discounter der verbrauchernahen Versorgung der Innenstadtbevölkerung.

.Theodor-Heuss-Platz (Löhcenter)

. Kaiser’s (Supermarkt ) . Netto (Lebensmitteldiscounter ) Einwohner im Umring von 600 m: 6.575

Einwohner im Umring von 1000 m: 14.009

.Kaiser’s, Rathausmarkt (Supermarkt )

Einwohner im Umring von 600 m: 7.175

Junker und Kruse 171 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Einwohner im Umring von 1000 m: 14.778

.Kaiser’s, südliche Hauptstraße (Supermarkt)

Einwohner im Umring von 600 m: 7.232

Einwohner im Umring von 1000 m: 13.893

.Netto, südliche Hauptstraße (Lebensmitteldiscounter)

Einwohner im Umring von 600 m: 6.860

Einwohner im Umring von 1000 m: 13.489

8.4.3.2 Nahversorgungsstandorte im Stadtteil Dülken

Karte 38: Übersichtsplan Lebensmittelanbieter in Dülken (ab einer Verkaufsfläche von 400 qm)

Quelle: Stadt Viersen

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 172 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

1 Lidl (Heiligenstraße) 2 Aldi (Viersener Straße) 3 Penny (Venloer Straße) 4 Kaufland (Bruchweg) 5 Kaiser´s (Lange Straße) 6 Netto (Rheindahlener Straße) 7 Netto (Brabanter Straße)

Tabelle 30: Kurzbeschreibung Lebensmittelanbieter in Dülken (ab 400 m² Verkaufsfläche) Nr. Anbieter Lage Funktion

1 Beitrag zur Grundversorgung im nördlichen Sied- Lidl lungsbereich (Heiligenstraße) (Lebensmitteldiscounter und Getränkemarkt )

2 Aldi Im Sonderstandort Beitrag zur Grundversorgung am östlichen Stadt- (Viersener Straße) teileingang (Lebensmitteldiscounter)

3 Penny Beitrag zur Grundversorgung im westlichen Sied- (Venloer Straße) lungsbereich (Lebensmitteldiscounter )

4 Kaufland Im Sonderstandort Beitrag zur Grundversorgung im westlichen Sied- (Bruchweg) lungsbereich (Verbrauchermarkt)

5 Kaiser´s Im zentralen Versor- Beitrag zur Grundversorgung im Hauptgeschäfts- (Lange Straße) gungsbereich bereich (Supermarkt)

Netto 6 Beitrag zur Grundversorgung im südlichen Sied- (Rheindahlener lungsbereich (Lebensmitteldiscounter) Straße)

7 Netto Beitrag zur Grundversorgung im nördlichen Sied- (Brabanter Straße) lungsgebiet (Lebensmitteldiscounter)

Junker und Kruse 173 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Lebensmittelmärkte / -discounter außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche

Standort 1: Heiligenstraße (Lidl)

Karte 39: Heiligenstraße (Lidl)

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 4.900 m² . Lage / Umgebung Kreuzung Heiligenstraße/Brabanter Straße, nördlicher Ortsteil, südlich Gewerbe, Wohnen in der Nachbarschaft . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums . Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung . Planungsrecht B-Plan Nr. 205-3 Dülken / B-Plan Nr. 243 Brabanter Straße, BauNVO 1962/1968, gewerbliche Nutzungen bzw. gemischte Nutzungen. Gemischte Bau- fläche lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP´99 . Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, Stellplätze vorhanden; keine ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandelsnutzung, Lebensmitteldiscounter mit Getränkemarkt und Backshop . Städtebauliche Einordnung Als Nahversorger in direkter Nachbarschaft zu Wohngebieten nördlich, westlich und östlich ist der Standort positiv zu beurteilen; Grundstück besitzt für die Be- triebsform Discounter mit Getränkemarkt keine optimale Größe, Anzahl der Park- plätze nicht dem neuesten Standard entsprechend . Einwohner im Umring von 600 m: 3.046 . Einwohner im Umring von 1000 m: 8.489 . Einzelhandelsspezifische Einordnung Auf Grund der günstigen Lageeigenschaften (verkehrliche Erschließung, Nahver- sorger für den nördlichen Stadtteil) langfristig konkurrenzfähiger Standort

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 174 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Fazit Der Markt ist insbesondere für die Versorgung der nördlichen Stadtteile von Bedeutung. Auch wenn am Standort keine optimalen Voraussetzungen für die Betriebsform Discoun- ter und Getränkemarkt herrschen, ist der Standort doch als grundsätzlich überlebens- und konkurrenzfähig einzuordnen.

Gleichwohl sich direkt südlich der Gewerbegürtel zwischen Heiligenstraße und Bahnlinie und östlich der Gewerbegürtel zwischen Lindenallee und Heiligenstraße erstreckt, wirken diese Gewerbestrukturen aufgrund des Straßennetzes nicht als räumlich Barriere, so dass der Standort auch fußläufig an die Wohnquartiere am Stadtgarten und dem Kampweg angebunden ist.

Auf Grund der positiven Lageeigenschaften als Nahversorgungsstandort ist dieser Standort langfristig mittels Planungsrecht zu sichern. (Ausweisung eines Sondergebietes, Anpas- sung an die BauNVO 1990).

Vor diesem Hintergrund ist es von zentraler Bedeutung, keine zusätzlichen Lebensmittel- standorte an anderer Stelle in Dülken außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches mehr zu eröffnen. So kann ein langfristiger Schutz des bestehenden Einzelhandelsstandortes und damit auch eine funktionierende flächendeckende Nahversorgung gewährleistet werden. Betriebswirtschaftliche Optimierungen vor Ort sind nach Möglichkeit seitens der Stadt bspw. mit Hinblick auf die im Gebäude getrennten Nutzungseinheiten Getränkemarkt und Discounter zu fördern (bspw. Zusammenlegung des Getränkemarktes mit dem Discounter als betriebswirtschaftliche Optimierungsvariante). Die Schaffung zusätzlicher Verkaufsflä- chen am Standort sollte jedoch nicht erfolgen.

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Standort 2: Viersener Straße (Aldi)

Karte 40: Viersener Straße (Aldi)

Quelle: Stadt Viersen

Lebensmitteldiscounter auf einer Grundstücksfläche von 5.300 m². Eigene Stellplatzanla- ge. Südlich benachbarte Wohnbebauung durch Hauptverkehrsstraße vom Standort abge- trennt.

Die ausführliche Standortbeurteilung ist Kapitel 8.4.2 (Sonderstandorte) zu entnehmen.

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Standort 3: Venloer Straße (Penny)

Karte 41: Venloer Straße (Penny)

Quelle: Stadt Viersen

. Lage Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 2.800 m² . Lage / Umgebung Venloer Straße, westlicher Ortsteil, überwiegend Wohnen, Handel und Gewerbe . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums . Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung . Planungsrecht B-Plan 205-3 Dülken, BauNVO 1962, gewerbliche Nutzungen, GI gewerbliche Baufläche lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung über Venloer Straße gegeben, Stellplätze vorhanden; ÖPNV- Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandelsnutzung, Lebensmitteldiscounter . Städtebauliche Einordnung Durch die Nachbarschaft zu Wohngebieten gegeben . Einwohner im Umring von 600 m: 4.638 . Einwohner im Umring von 1000 m: 8.908 . Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgungsstandort mit deutlichen Defiziten in der Versorgung mit Stellplät- zen, kleines Grundstück

Fazit Für den westlichen Siedlungsbereich in Dülken wird durch diesen Markt und den Standort Bruchweg die Grundversorgung sichergestellt. Die derzeitige Grundstücksgröße lässt keinen Spielraum für strukturelle Verbesserungen des Marktes, z. B. zur Verbesserung der Stellplatzsituation.

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Standort 4: Bruchweg

Karte 42: Bruchweg (Kaufland)

Quelle: Stadt Viersen

Verbrauchermarkt „Kaufland“ in städtebaulich integrierter Lage, aufgrund der Betriebs- form rein autokundenorientierter Standort. Stellplätze und Erschließung im Zusammen- hang mit den benachbarten Fachmärkten (Drogeriemarkt, Textildiscounter, Getränke- markt, T€dimarkt).

Die ausführliche Standortbeurteilung ist Kapitel 8.4.2 (Sonderstandorte) zu entnehmen.

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Standort 5: Brabanter Straße (Netto)

Karte 43: Brabanter Straße (Netto)

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 4.600 m² . Lage / Umgebung Stadtrandlage, überwiegend Wohngebiete in der Umgebung . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums . Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung . Planungsrecht B-Plan-Nr. 205-14, Textbebauungsplan, nur nicht großflächige Lebensmittelnah- versorger für den Nahbereich zulässig Einschätzung MI Mischgebiet lt. FNB, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung über die Brabanter Straße, Stellplätze vorhanden; direkte ÖPNV- Anbindung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Lebensmitteldiscounter mit Backshop . Städtebauliche Einordnung Durch angrenzende Wohngebiete günstiger Standort, derzeit Randlage, nordöst- lich benachbart Wohnbauflächenpotenziale (Sartingenfeld / Schirick) . Einwohner im Umring von 600 m: 1.771 . Einwohner im Umring von 1000 m: 3.983 . Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorger im nördlichen Stadtgebiet, moderne Betriebsform, kein Handlungs- bedarf

Fazit Der Markt stellt die Nahversorgung für die nördlichen Stadtteile in Dülken sicher (Schirik, Bistard). Derzeit ist kein Handlungsbedarf zu erkennen. Die Ansiedlung weiteren Einzel- handels auf der südöstlich angrenzenden, teilweise bebauten Fläche ist zu unterbinden.

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Standort 6: Rheindahlener Straße (Netto)

Karte 44: Rheindahlener Straße (Netto)

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 4.400m² . Lage / Umgebung Stadtrandlage, überwiegend Wohngebiete in der Umgebung, Neubaugebiet Burgacker z.Zt. in der Erschließung . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums . Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung . Planungsrecht B-Plan-Nr. 275-1 „Burgacker“, MI, BauNVO 1990 Mischgebiet lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung über die Rheindahlener Straße, Stellplätze vorhanden; direkte ÖPNV-Anbindung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandel, Lebensmitteldiscounter mit Backshop . Städtebauliche Einordnung Durch angrenzende Wohngebiete (Busch, Dülken-Süd) und die Neuplanung des Baugebietes Burgacker günstiger Standort) . Einwohner im Umring von 600 m: 2.617 . Einwohner im Umring von 1000 m: 6.756 . Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorger im südlichen Stadtgebiet, moderne Betriebsform, kein Handlungs- bedarf

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 180 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Fazit Dieser neue Markt stellt die Nahversorgung für die südlichen Stadtteile in Dülken sicher. Derzeit ist kein Handlungsbedarf zu erkennen. Die fußläufige Anbindung zum östlich angrenzenden Neubaugebiet wird erst nach Erstellung des 4. Bauabschnittes des Baugebie- tes Burgacker optimal sein. Derzeit befindet sich der 3. Bauabschnitt in der Vermarktung. Temporäre (provisorische) Verbesserungen der fußläufigen Anbindung von der Rheindah- lener Straße zur Hermann Schmitz Allee / Eintrachtstraße in Richtung der Bauabschnitte 1- 3 könnten bis zur Fertigstellung der Erschließung (Anbindung der Rheindahlener Str. im 4. Bauabschnitt) angedacht werden.54

Tabelle 31: Ergebnisse der Standortbewertungen – Dülken

Standort Einschätzung Besonderheit Maßnahmen Optimierung des Standortes för- Nicht optimal positionierter, dern, Sicherung durch die Ver- Lidl, dennoch konkurrenzfähiger hinderung weiterer neuer Le-

Heiligenstr. Nahversorgungsstandort für bensmittelstandorte, die nicht den Norden von Dülken mit den Aussagen des Gutach- tens übereinstimmen Nahversorgungsstandort für Aldi, Erweiterungsmaßnahmen restrik- den östlichen Siedlungsbe- im Sonderstandort Viersener Str. tiv behandeln reich Nahversorger für den westli- Optimierung der Stellplatzsitua- chen Siedlungsbereich, auf tion Penny, Grund der nicht optimalen

Venloer Str. Ausgangslage (Grundstücks- größe) strukturelle Veränder- ungen notwendig Nicht-integrierter Standort, Restriktive Entwicklung, keine Konkurrenz zum Geschäfts- Erweiterungen des Angebotes im Kaufland, zentrum, großflächige Anbie- nahversorgungsrelevanten Be- im Sonderstandort Bruchweg, ter, Fachmärkte, Nahversor- reich gung, weitgehende Autokun- denorientierung Nahversorgungsstandort für Netto, den nördlichen Siedlungsbe- Kein Handlungsbedarf Brabanter Str. reich Netto Nahversorgungsstandort für Kein Handlungsbedarf, fußläufi- Rheindahl- den südlichen Siedlungsbe- ge Anbindung Baugebiet Burg- ener Str. reich acker optimieren

54 Mit Realisierung der Bauabschnitte III und IV ergeben sich mittelfristig rd. 89 WE im III. Bauabschnitt (entspricht ca. 195 EW – Annahme 2,2 EW / WE) und längerfristig 124 WE im IV. Bauabschnitt (entspricht ca. 273 EW – Annahme 2,2 EW / WE) sowohl im 600 m- als auch im 1000 m-Radius. Die Erschließungsstruk- tur wäre mit Realisierung des IV. Bauabschnittes auf den Nettostandort ausgerichtet (Einmündung einer Erschließungsstraße auf die Rheindahlener Str. ist südlich des Netto geplant).

Junker und Kruse 181 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Nahversorger innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche Aufgrund der integrierten Lagen im zentralen Versorgungsbereich dient dieser Markt der verbrauchernahen Versorgung der Innenstadtbevölkerung.

.Kaiser’s, Lange Straße (Supermarkt )

Einwohner im Umring von 600 m: 6.210

Einwohner im Umring von 1000 m: 12.516

8.4.3.3 Nahversorgungsstandorte im Stadtteil Süchteln

Karte 45: Übersichtsplan Lebensmittelanbieter in Süchteln (ab einer Verkaufsfläche von 400 qm)

Quelle: Stadt Viersen

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 182 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

1 Aldi (Grefrather Straße) 2 Rewe (Heidweg) 3 Lidl (Tönisvorster Straße) 4 Netto (Hochstraße) 5 Kaiser’s (Düsseldorfer Straße)

Tabelle 32: Kurzbeschreibung Lebensmittelanbieter in Süchteln (ab 400 m² Verkaufsfläche)

Nr. Anbieter Lage Funktion Beitrag zur Grundversorgung im nördlichen 1 Aldi (Grefrather Straße) Siedlungsgebiet (Lebensmitteldiscounter in Nachbarschaft Getränkemarkt) Beitrag zur Grundversorgung im westlichen 2 Rewe (Heidweg) Siedlungsbereich (Verbrauchermarkt mit Back- shop) Beitrag zur Grundversorgung im östlichen Sied- 3 Lidl (Tönisvorster Straße) lungsbereich Süchtelns (Lebensmitteldiscounter mit Backshop) Im zentralen Beitrag zur Grundversorgung im Zentrum; Mag- 4 Netto (Hochstraße) Versorgungsbe- netfunktion für das Zentrum (Lebensmitteldis- reich counter) Kaiser’s (Düsseldorfer Beitrag zur Grundversorgung im südlichen Sied- 5 Straße) lungsbereich (Supermarkt)

Junker und Kruse 183 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Lebensmittelmärkte / -discounter außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche

Standort 1: Grefrather Straße (Aldi)

Karte 46: Grefrather Straße (Aldi)

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 7.800 m² . Lage / Umgebung Grefrather Straße, nördlicher Ortsausgang, Gewerbe und Wohnen . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegend, keine Synergien . Lage zu Wohnstandorten In der Nachbarschaft . Planungsrecht B-Plan Nr. 338-2 Neustraße, BauNVO 1990, Mischstruktur entlang der Grefrather Straße, MI, gemischte Baufläche lt. FNP Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, Parkplätze vorhanden; ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandelsnutzung, Lebensmitteldiscounter (Aldi), benachbart Getränkemarkt und Backshop . Städtebauliche Einordnung Randlage, Wohnbebauung (Neubaugebiet „Neustraße“) in der Umgebung, städ- tebauliche Einbindung eingeschränkt (vgl. östlich gelegenes Industriegebiet) . Einwohner im Umring von 600 m: 2.828 . Einwohner im Umring von 1000 m: 6.209 . Einzelhandelsspezifische Einordnung Stark autokundenorientierter Nahversorgungsstandort, moderne Betriebsform mit ausreichend großer Verkaufsfläche

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 184 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Fazit Bei dem Standort handelt es sich um einen Nahversorgungsstandort, für den in der nächs- ten Zeit nicht mit Veränderungen zu rechnen ist. Es besteht kein Handlungserfordernis, da es sich nach Verkaufsflächenerweiterung im Jahr 2006 um einen neuen modernen Stand- ort handelt, der eine betriebswirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächengröße und die erforderliche Anzahl an Stellplätzen aufweist. Mit dem südlich benachbarten Getränkemarkt und dem Backshop bildet er einen Standortverbund. Mit Rücksicht auf die Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches Süchteln ist weiterer Einzelhandel im Mischgebiet an der Grefrather Str. zu unterbinden, um nicht sukzessive eine den zentralen Versorgungsbe- reich schwächende Fachmarktagglomeration entstehen zu lassen.

Junker und Kruse 185 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Standort 2: Heidweg (Rewe)

Karte 47: Heidweg (Rewe)

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 6.800 m² . Lage / Umgebung Heidweg, Wohngebiete . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums, keine Synergien . Lage zu Wohnstandorten Innerhalb eines Wohnviertels . Planungsrecht B-Plan Nr. 349 Heidweg Nord, BauNVO 1977, SO „Verbrauchermarkt“ Sonderbaufläche lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, Parkplätze vorhanden; keine ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandelsnutzung, Verbrauchermarkt mit Backshop . Städtebauliche Einordnung Städtebaulich eingebundener Standort . Einwohner im Umring von 600 m: 5.297 . Einwohner im Umring von 1000 m: 9.383 . Einzelhandelsspezifische Einordnung Klassischer Nahversorgungsstandort, der sowohl fußläufig erreichbar ist als auch gut mit dem PKW angefahren werden kann.

Fazit Bei dem Standort handelt es sich um einen sehr gut positionierten Nahversorger direkt in einem dicht bebauten Wohngebiet. Dieser Standort sollte für die Nahversorgung gehalten werden. Ein Handlungsbedarf besteht derzeit nicht. Auch reicht die Verkaufsflächengröße aus, so dass eine perspektivisch mögliche Verkaufsflächenerweiterung nicht positiv begleitet werden sollte.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 186 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Standort 3: Düsseldorfer Straße (Kaiser´s)

Karte 48: Düsseldorfer Straße (Kaiser´s)

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 2.400 m² . Lage / Umgebung Düsseldorfer Straße, südlicher Ortsteil, Wohngebiete . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums gelegen, keine Synergien . Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung . Planungsrecht gemischte Baufläche laut FNP, unbeplanter Innenbereich, MI Prägung Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, Parkplätze vorhanden, allerdings nicht in der zur Zeit übli- chen Anzahl; direkte ÖPNV-Anbindung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Einzelhandelsstandort, Supermarkt mit Backshop . Städtebauliche Einordnung Positiv zu beurteilender Standort, Standort aus den benachbarten Wohngebieten gut erreichbar . Einwohner im Umring von 600 m: 3.587 . Einwohner im Umring von 1000 m: 6.975 . Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgungsstandort, Verkaufsflächengröße an der unteren Grenze

Fazit Der Lebensmittelanbieter an der Düsseldorfer Straße stellt die Grundversorgung der Be- völkerung im südlichen Stadtteilgebiet sicher. Aufgrund der günstigen Lage direkt an einer Zufahrtsstraße und der umliegenden Wohnnutzung sollte dieser Nahversorgungsstandort unbedingt gehalten werden. Derzeit sind für diesen Standort keine Veränderungen zu erwarten, allerdings bewegt sich die Verkaufsfläche an der Untergrenze der heute üblichen

Junker und Kruse 187 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Größenstandards, so dass langfristig sicherlich eine Erweiterung der Verkaufsfläche auf eine zukunftsfähige Größenordnung (unter Beachtung der Funktion als Nahversorger) sowie eine Verbesserung der Stellplatzsituation sinnvoll ist.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 188 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Standort 4: Tönisvorster Straße (Lidl)

Karte 49: Tönisvorster Straße (Lidl)

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt: Ca. 5.600 m², dreieckiger Zuschnitt . Lage / Umgebung: Stadtteil Süchteln; östlicher Ortsausgang; Wohnnutzung, Grünflächen, Handel und Gewerbe; bandartige gemischt genutzte Struktur entlang der Tönisvorster Straße . Lage zum Geschäftszentrum: Außerhalb des Geschäftszentrums, keine Synergien . Lage zu Wohnstandorten: Wohngebiete in der Umgebung . Planungsrecht: B-Plan Nr. 341-3 Tönisvorster Straße/Hafenstraße, BauNVO 1990, Einzelhandel ist unzulässig. In einem Teil des Gebietes (Mi2) sind Lebensmittelmärkte sowie nicht-zentrenrelevante Sortimente und Dienstleistungen zulässig. Gemischte Bau- fläche lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen: Erschließung gegeben, ausreichend Parkplätze vorhanden, direkte ÖPNV- Anbindung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand: Lebensmitteldiscounter mit Backshop . Städtebauliche Einordnung Integriert in Bandstruktur mit gemischten Nutzungen und angrenzenden kleineren Wohngebieten; insgesamt wirkt der Bereich ungegliedert . Einwohner im Umring von 600 m: 2.278 . Einwohner im Umring von 1000 m: 7.301 . Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgungsstandort für die östlichen Siedlungsteile von Süchteln

Junker und Kruse 189 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Fazit Kein Handlungsbedarf. Weiteren Ansiedlungsbegehren in Richtung Einzelhandel in unmittelbarer Nachbarschaft (östlich angrenzende Gewerbenutzungen) soll unter Berücksichti- gung der beabsichtigten Entwicklungen im Stadtteilzentrum Süchteln (St. Florianplatz) und des Schutzes des zentralen Versorgungsbereiches Süchteln restriktiv begegnet werden. Dies gilt insbesondere für eine Ergänzung des Standortes durch einen weiteren Lebensmit- telmarkt bzw. -discounter als auch für Drogerie-, Schuh- und Bekleidungsfachmärkte u.ä., die häufig die „Nähe“ zu frequenzbringenden Discountern suchen.

Tabelle 33: Ergebnisse der Standortbewertungen – Süchteln

Standort Einschätzung Maßnahmen Nahversorgungsstandort für den Kein Handlungsbedarf Aldi Grefrather Str. Norden Süchtelns

Klassischer Nahversorger im Kein Handlungsbedarf Rewe Heidweg Wohngebiet

Mittelfristig ist eine Optimierung der Stellplatzsituation und eine Klassischer Nahversorger für die Erweiterung der Verkaufsfläche Kaiser’s Düsseldor- südlichen Stadtteile, Schwächen: auf eine zukunftsfähige Größen- fer Str. Verkaufsfläche, Stellplatzsituation ordnung (unter Beachtung der Funktion als Nahversorger) anzu- streben

Nahversorgungsstandort für das Nahversorgungsstandort sichern, Lidl, Tönisvorster östliche Süchteln, Fachmärkte in weitere handelsseitige Entwicklun- Str. der Umgebung genießen Be- gen am Standort und benachbart standsschutz verhindern

Nahversorger innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Aufgrund der integrierten Lage im dem zentralen Versorgungsbereich dient dieser Dis- counter der verbrauchernahen Versorgung der Innenstadtbevölkerung.

.Netto, obere Hochstraße (Lebensmitteldiscounter)

Einwohner im Umring von 600 m: 5.250

Einwohner im Umring von 1000 m: 10.805

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 190 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

8.5 Tabubereiche des Einzelhandels in Viersen

Im Umkehrschluss umfassen Tabubereiche des Einzelhandels vom Prinzip her all diejeni- gen Standorte, die nicht im Rahmen der Entwicklungsbereiche (Kapitel 8.4) angesprochen werden. Im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung werden hier Flächen ausgeschlossen, an denen eine einzelhandelsrelevante Ansiedlung kontraproduktiv den formulierten Entwicklungszielen entgegenstehen würde.

Dies sind insbesondere

.nicht-integrierte Randlagen („Grüne Wiese“) und

.Gewerbegebiete, mit Ausnahme der definierten Entwicklungsbereiche (vgl. Karten im Anhang).

8.6 Grundsätze der Entwicklung des Einzelhandels in Viersen

Insbesondere im Rahmen der zukünftigen bauleitplanerischen Umsetzung stellt das Einzel- handelskonzept eine wichtige Entscheidungsgrundlage für zukünftige politische wie städ- tebauliche Entscheidungen in Richtung Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Viersen dar. Auch kommt ihm die Bedeutung als städtebauliches Entwicklungskon- zept i. S. v. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu. Es gibt aber keine abschließende Auskunft über die städtebauliche Steuerung von Einzelhandelsnutzungen. Vielmehr formuliert es Leitvor- stellungen und Grundregeln, die im (bauleitplanerischen) Einzelfall umzusetzen sind. Somit ist die Stadt Viersen nicht von der Pflicht entbunden, in jedem Einzelfall zu prüfen, welche bauleitplanerischen Festsetzungen städtebaulich gerechtfertigt werden können und mit dem Abwägungsgebot vereinbar sind.

Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass bei isolierter Betrachtung einzelner Vorhaben nicht in jedem Fall negative Auswirkungen auf die Versorgungssituation in den zu schützenden zentralen Lagen aufgezeigt werden können. Bei solchen Einzelfallbetrachtungen (z. B. im Rahmen einer städtebaulichen Verträglichkeitsanalyse), bei denen häufig nur bestimmte Teilbereiche des Stadtgebietes untersucht werden, liegen Auswirkungen durch absatzwirtschaftliche Umverteilungen nicht selten unterhalb einer städtebaulich relevanten Schwelle. Folgerichtig kommt somit die Einzelfallbetrachtung häufig zum Ergebnis der Verträglich- keit eines beantragten Planvorhabens.

Im Rahmen der Erarbeitung des gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes bilden hingegen stadtentwicklungspolitische Zielvorstellungen für das gesamte Stadtgebiet den übergeordneten Rahmen, aus dem grundsätzliche Strategien für die künftige räumliche Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Viersen abgeleitet werden. Diese als Grundsätze formulierten Leitlinien zum zukünftigen Umgang mit Einzelhandelsbetrieben bilden die Grundlagen für die Bewertung einzelner Standorte im Hinblick auf ihre Eignung als zukünftiger Einzelhandelsstandort und somit auch möglicher Planvorhaben an diesen Standorten. Der wesentliche Vorteil dieser gesamtstädtischen Betrachtungsweise ist, dass mögliche Summenwirkungen von unterschiedlichen Vorhaben, aber auch des bereits vorhandenen Einzelhandelsbestands außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches, berück-

Junker und Kruse 191 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf sichtigt werden. Dadurch können Umsatzumverteilungen die städtebauliche Relevanz- schwelle – abweichend zur Einzelfallbetrachtung – (z. T. deutlich) übersteigen und somit mögliche negative städtebauliche Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur aufgezeigt werden.

Es sollen für Viersen die folgenden Grundsätze zur räumlichen Einzelhandels- und Zent- renentwicklung gelten, die als „Ansiedlungsregeln“ zur Einordnung bzw. Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben dienen und durch entsprechende politische Beschlüsse untermau- ert werden sollten. Die hier aufgeführten Regelungen betreffen zukünftige Einzelhandels- entwicklungen, d. h. die Neuansiedlung, Verlagerung oder Erweiterung von Betrieben. Für bereits bestehende bzw. genehmigte Einzelhandelsbetriebe, deren Nutzung bzw. Größen- ordnung gemäß diesen Regelungen an einem Standort zukünftig nicht mehr zulässig wä- re, gilt mindestens der „passive“ Bestandsschutz. Dieser ist begrenzt auf den genehmig- ten Bestand und die genehmigte Funktion. Er erlischt bei Zerstörung oder erheblicher Än- derung des Objekts sowie bei Aufnahme einer anderen Nutzung.55 In einzelnen – nachfolgend explizit aufgeführten – Fällen kann durch entsprechende bauleitplanerische Festset- zungen auch abweichend ein erweiterter bzw. aktiver Bestandsschutz festgesetzt werden, der maßvolle Erweiterungen bzw. Nutzungsänderungen über den derzeitigen Bestand hinaus gewährleistet.

Die Grundsätze zur räumlichen Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Viersen werden im Folgenden dargestellt. Es sind hierbei insgesamt sechs Fallkonstellationen zur Steuerung des Einzelhandels zu unterscheiden, die unter Berücksichtigung der allgemeinen Zielset- zungen des Einzelhandelskonzeptes sowie der gesetzlichen Rahmenbedingungen dargestellt werden:

55 Vgl. dazu auch: Kuschnerus, U. (2004): Der sachgerechte Bebauungsplan – Handreichungen für die kommunale Planung, Münster.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 192 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabelle 34: Fallkonstellationen der Einzelhandelssteuerung Kernsortiment Größenordnung Mögliche Beispiele

1 kleinflächig, ≤ 800 m² Supermarkt, Lebensmitteldiscounter, Verkaufsfläche Fachgeschäfte, z. B. Obst und Ge- müse, Spezialgeschäfte, z. B. Süßwa- nahversorgungsrelevant ren; Lebensmittelhandwerksbetriebe (z. B. Bäckerei)

Grundsatz 1 2 großflächig > 800 m² SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt, Verkaufsfläche Supermarkt, Lebensmitteldiscounter

3 kleinflächig, ≤ 800 m² Textildiscounter, Schuhfachmarkt, Verkaufsfläche Musikfachgeschäft zentrenrelevant 4 großflächig > 800 m² Textilkaufhaus, Schuhfachmarkt, Verkaufsfläche Elektronikfachmarkt, Sportfachmarkt Grundsatz 2

5 kleinflächig, ≤ 800 m² Matratzenfachmarkt, Kfz-Zubehör- Verkaufsfläche Handel

nicht-zentrenrelevant 6 großflächig > 800 m² Möbelhaus, Küchenstudio, Bau- Verkaufsfläche markt, Gartencenter, Zoofachmarkt Grundsatz 3

Quelle: eigene Zusammenstellung

Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die folgenden Ziele und Grundsätze im Ein- klang mit den landesplanerischen Vorgaben (Landesentwicklungsprogramm56 und Einzel- handelserlass) des Landes Nordrhein-Westfalen stehen.

8.6.1 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Grundsatz 1)

Ziel: Sicherung und Stärkung einer attraktiven, möglichst flächendeckenden wohnungsnahen Grundversorgung im Stadtgebiet durch Sicherung und Entwicklung von funktionsfähigen Zentren sowie von Standorten im Sinne einer verbrauchernahen Versorgung der Viersener Bevölkerung.

56 Wenngleich ein Urteil des OVG NRW (10 A 1676/08) vom 30.09.2009 den Zielcharakter der Vorschriften von § 24a LEPro verneint, stellen diese jedoch nach wie vor in der Abwägung zu berücksichtigende Grund- sätze der Raumordnung dar.

Junker und Kruse 193 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

§ § Landesgesetzgebung: Das Landesentwicklungsprogramm NRW weist Standorte für Vorhaben i. S. des § 11 Ab- satz 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten den Haupt- und Nebenzentren zu (LEPro NRW § 24a Absatz 2).

Dabei ist zu berücksichtigen, dass nahversorgungsrelevante Sortimente (Lebensmittel, Ge- tränke und Gesundheits- und Drogerieartikel) gemäß des Einzelhandelserlasses NRW (Ka- pitel 2.5) als i. d. R. zentrenrelevant einzustufen sind. Darüber hinaus kommt dem Le- bensmitteleinzelhandel eine besondere Bedeutung im Hinblick auf die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung zu, wobei nach entsprechender Prüfung im Einzelfall bei großflächigen Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die Versor- gung der Bevölkerung entstehen sollen (EHE NRW, Kapitel 2.8).

Grundsatz 1: Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten

Standorte für Einzelhandelsbetriebe (sowohl großflächige als auch kleinflächige) mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten sollen in den zentralen Versorgungsbe- reichen Alt-Viersen, Süchteln und Dülken liegen.

Ausnahme 1

Bei atypischer Fallgestaltung können im begründeten Einzelfall großflächige Einzelhan- delsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche an städtebaulich integrierten Standorten möglich sein (bauplanungsrechtliche Steuerung). Negative städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versor- gungsbereiche sowie negative Auswirkungen auf die Standortstruktur im Sinne des Einzel- handelskonzeptes sind hierbei auszuschließen. Diese Ausnahmeregelung gilt nicht für Gewerbegebiete.

Ausnahme 2

Nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe können in Mischgebieten und Allgemeinen Wohngebieten (außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches) an städtebaulich integrierten Standorten der Nahversorgung dienen (bauplanungsrechtliche Steuerung). Negative städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche sowie negative Aus- wirkungen auf die Standortstruktur im Sinne des Einzelhandelskonzeptes sind hierbei aus- zuschließen. Die Ausnahmeregelung gilt nicht für Gewerbegebiete (mögliche Ausnah- men: Tankstellenshop, Kiosk).

Ausnahme 3

Es bestehen Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebe- trieben in GE-Gebieten („Handwerkerprivileg“), wenn

. die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 194 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

. und in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist, . die angebotenen Waren aus eigener Herstellung auf dem Betriebsgrundstück stammen oder im Zusammenhang mit den hier hergestellten Waren oder mit den angebotenen Handwerksleistungen stehen, . die Verkaufsfläche und der Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind und . die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 (3) BauNVO nicht überschritten wird.

Erläuterung: Vor dem Hintergrund der formulierten Zielsetzung einer arbeitsteiligen Versorgungsstruk- tur sowie dem Ausbau bzw. der Sicherung einer möglichst flächendeckenden wohnortnahen Grundversorgung sollen Standorte für Einzelhandelsbetriebe (sowohl großflächige als auch kleinflächige) mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment zukünftig in den drei städtebaulich-funktionalen Zentren Alt-Viersen, Süchteln und Dülken liegen.

Folgende Ausnahmen können im Sinne einer flächendeckenden Nahversorgung im Einzel- fall möglich sein. Sie dürfen die wohnortnahe Grundversorgung im Gemeindegebiet jedoch nicht im Bestand gefährden bzw. gewünschte Entwicklungen beeinträchtigen und gelten ausdrücklich nicht für Standorte innerhalb von Gewerbegebieten (mögliche Aus- nahmen: Tankstellenshops, Kioske57), um den Charakter dieser Gebiete zu erhalten und für gewerbliche Nutzungen vorzuhalten.

Gemäß Ausnahme 1 können an solitären Standorten außerhalb des räumlich definierten zentralen Versorgungsbereiches großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten dann sinnvoll und möglich sein, wenn sie einer atypischen Fallgestaltung entsprechen. Diese liegt vor, wenn der Einzelhandelsbetrieb aufgrund be- trieblicher Besonderheiten oder der besonderen städtebaulichen Situation nicht zu der Art Betriebe gehört, die von der Regelvermutung gemäß § 11 Absatz 3 BauNVO erfasst werden und eine Nahversorgungsfunktion nachgewiesen werden kann.

Betriebliche Besonderheiten, die von der typischen Fallgestaltung abweichen können, sind gegeben

.bei einer Abweichung des Verhältnisses von Geschossfläche zur Verkaufsfläche, d.h. wenn der Anteil der Verkaufsfläche wesentlich unter 2 / 3 der Geschossfläche liegt,

.wenn der Betrieb beschränkt ist auf ein schmales Warensortiment,

.bei Artikeln, die üblicherweise mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden (z. B. Kfz-Handel mit Werkstatt),

.bei Artikeln, die in einer gewissen Beziehung zu gewerblichen Nutzungen stehen.

57 Die ausnahmsweise Zulässigkeit von Kiosken in GE-Gebieten ermöglicht ein Basisangebot von Zeitungen, Tabakwaren, Getränken oder Snacks für die dort arbeitenden Menschen.

Junker und Kruse 195 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Abweichungen der konkreten städtebaulichen Situation von der typischen Fallgestal- tung gemäß § 11 Absatz 3 BauNVO bestehen beispielsweise darin,

.dass der Einzugsbereich des Betriebes im Warenangebot bisher unterversorgt war und innerhalb des Einzugsbereiches des Betriebes zentrale Versorgungsbereiche an anderen Standorten (i. S. d. Einzelhandelskonzeptes) nicht vorgesehen sind oder

.der Betrieb in zentraler und für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städ- tebaulich integriert) errichtet werden soll, jedoch nur wenn er der Standort- bzw. Versorgungsstruktur (i. S. d. Einzelhandelskonzeptes) entspricht.

Neben der Voraussetzung einer vorrangigen Nahversorgungsfunktion ist hierbei sicher- zustellen, dass vom Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versor- gungsbereiche bzw. die Standortstruktur im Sinne des Einzelhandelskonzeptes (vgl. Kapitel 8.4) ausgehen.

Eine Möglichkeit der Operationalisierung dieser Kriterien bietet die Gegenüberstellung von projiziertem Vorhabenumsatz und verfügbarer Kaufkraft im Naheinzugsbereich des Vorhabens sowie die Ermittlung der Distanz des Vorhabens zu dem schützenswer- ten zentralen Versorgungsbereich.

Von einer Nahversorgungsfunktion kann demnach näherungsweise ausgegangen werden, wenn

.die sortimentsspezifische Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens in einem fußläufi- gen Einzugsbereich (näherungsweise: 600 m-Radius) an einem städtebaulich integrierten Standort eine Quote von 35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft (Nahrungs- und Genussmittel58) der Bevölkerung nicht überschreitet und

.keine mehr als unwesentliche (> 10 %) Überschneidung des Einzugsbereiches (nähe- rungsweise: 600 Meter-Radius) mit dem 600 Meter-Radius eines zentralen Versor- gungsbereiches besteht.

Um diese Bedingung zu erfüllen, müsste für moderne Lebensmittelmärkte in einer Grö- ßenordnung von rd. 800 m² Verkaufsfläche (Lebensmitteldiscounter) bzw. 1.200 m² Ver- kaufsfläche (Lebensmittelvollsortimenter) ein Bevölkerungspotenzial von mindestens rund 5.000 Einwohnern im fußläufigen Einzugsbereich vorhanden sein59. Bei Nicht-Erfüllung dieser Bedingung wäre ein entsprechender Anbieter auf Kaufkraftzuflüsse von Gebieten außerhalb des direkten Wohnumfeldes angewiesen, was negative Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche und die Nahversorgungsstrukturen vermuten ließe und den eingangs formulierten Zielsetzungen somit entgegenstände. Mit Blick auf die ortsspezifischen Siedlungs- und Versorgungsstrukturen in Viersen ist das Potenzial für entspre-

58 Diese liegt im Bundesdurchschnitt derzeit bei rund 2.020 Euro pro Einwohner (BBE Köln, Einzelhandelsrele- vante Kaufkraftkennziffern 2009). 59 Bei einer Flächenproduktivität von 4.600 Euro / m² für Lebensmittelvollsortimenter bzw. 5.500 Euro / m² für Lebensmitteldiscounter und einem Anteil der Lebensmittelverkaufsfläche von ca. 80 %.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 196 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf chende Betriebseinheiten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche generell nur in wenigen Siedlungsbereichen vorhanden.

Das Prüfschema für die Ansiedlung großflächiger Lebensmittelmärkte ist in Abbildung 15 vereinfacht dargestellt.

Abbildung 15: Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben großflächiger Lebensmittelmärkte (> 800 m² VKF) Lebensmittelmarkt >ab 800 m² VKF

Lage im zentralen Versorgungsbereich?

ja nein

WR, GE / GI, SO (ohne EZH) ? ja

Atypische Fallgestaltung?

Überprüfung der Nahversorgungsrelevanz und Zentrenverträglichkeit

zulässig i.S.d. EHK erfüllt nicht erfüllt unzulässig i.S.d. EHK

0 Quelle: eigene Darstellung VKF= Verkaufsfläche, EZH= Einzelhandel, EHK= Einzelhandelskonzept

In Baugebieten außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches (u. a. MI, WA, unbeplanter Innenbereich § 34 BauGB) können Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimen- ten bis zur Großflächigkeit gemäß Ausnahme 2 sinnvoll sein, wenn dadurch eine Ver- sorgungslücke im Nahbereich geschlossen werden kann. Im Einzelfall sollte zum einen die Nahversorgungsfunktion nachgewiesen werden und zum anderen dargestellt werden, dass vom Vorhaben keine negativen Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen bzw. die zentralen Versorgungsbereiche ausgehen. Zur Operationalisierung kann ebenfalls das Kaufkraft-Umsatz-Verhältnis im Versorgungsraum sowie die Distanz zum nächst- gelegenen zentralen Versorgungsbereich herangezogen werden (vgl. Ausnahme 1).

In Gewerbegebieten bestehen für kleinflächige Verkaufsstätten in direkter Verbindung mit Gewerbebetrieben Ansiedlungsperspektiven, wenn Verkaufsfläche wie Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind („Handwerkerprivileg“).

Das Prüfschema für die Ansiedlung kleinflächiger Lebensmittelmärkte ist in Abbildung 16 vereinfacht dargestellt.

Junker und Kruse 197 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Abbildung 16: Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben kleinflächiger Lebensmittelmärkte (≤800 m² Verkaufsfläche) Lebensmittelmarkt≤ < 800 m² VKF Lage im zentralen Versorgungsbereich?

ja nein

WR, GE / GI*, SO (ohne EZH) ? ja

nein

MI / WA / § 34 BauGB ?

Überprüfung der Nahversorgungsrelevanz und Zentrenverträglichkeit

zulässig i.S.d. EHK erfüllt nicht erfüllt unzulässig i.S.d. EHK

(* Ausnahme: Tankstellenshop, Kiosk)

Quelle: eigene Darstellung VKF= Verkaufsfläche, EZH= Einzelhandel, EHK= Einzelhandelskonzept

Beispiele für die Anwendung des Grundsatzes 1 finden sich in Kapitel 9 (u. a. Nahversor- gungsstandort Brüsseler Allee).

8.6.2 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsorti- menten (Grundsatz 2)

Ziel: Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion und der gesamtstädtischen und zum Teil regionalen Ausstrahlung des Viersener Hauptgeschäftszentrums als bedeu- tendstem Einzelhandelsstandort und Hauptzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW sowie der zentralen Versorgungsbereiche Süchteln und Dülken als Stadtteilzentren (= Nebenzentren i. S. v. § 24a LEPro NRW) durch Sicherung und Entwicklung der Einzelhandelszentralität, der Funktionsvielfalt und der Identifikationsmöglichkeiten.

Vorhandene Standorte für Vorhaben i. S. des § 11 Absatz 3 BauNVO außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dürfen abweichend von Absatz 1 (§ 24a LEPro NRW) unter

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 198 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Beschränkung auf den vorhandenen Bestand als Sondergebiete festgesetzt werden (§ 24a Absatz 5 LEPro NRW).

Grundsatz 2: Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten Standorte für Einzelhandelsbetriebe (sowohl großflächige als auch kleinflächige) mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollen innerhalb der zentralen Versorgungsberei- che der Stadt Viersen liegen. Großflächige (> 800 m² Verkaufsfläche) Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollen vorrangig auf das Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen (als Hauptzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW) gelenkt werden.

Ausnahme 1

Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche können kleinflächige Grundversorgungs- angebote in den Ortsteilen und Läden zur Versorgung des jeweiligen Wohngebiets sinnvoll und möglich sein. Diese Ausnahmeregelung gilt nicht für Gewerbegebiete.

Ausnahme 2

Es bestehen Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebe- trieben in GE-Gebieten („Handwerkerprivileg“), wenn

. die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet . und in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist, . die angebotenen Waren aus eigener Herstellung auf dem Betriebsgrundstück stammen oder im Zusammenhang mit den hier hergestellten Waren oder mit den angebotenen Handwerksleistungen stehen, . die Verkaufsfläche und der Umsatz dem Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind und . die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 (3) BauNVO nicht überschritten wird.

Erläuterung: Um die Zukunftsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs der Innenstadt Alt-Viersen mit seiner funktionalen Zuordnung als Hauptzentrum der Stadt Viersen sowie der Stadt- teilzentren Süchteln und Dülken (als Nebenzentren i. S. v. § 24a LEPro NRW) zu gewähr- leisten, ist es sinnvoll und zielführend, die Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel räumlich zu steuern. Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment sollen demnach zukünftig in die Viersener Zentren gelenkt werden, um diese in ihrer Versor- gungsbedeutung zu sichern und weiter zu entwickeln sowie einen ruinösen Wettbewerb der verschiedenen Einzelhandelsstandorte untereinander zu vermeiden bzw. bestehende Konkurrenzsituationen zu minimieren. Um die Kompatibilität der zentralen Versorgungs- bereiche mit ihrer funktionalen Zuordnung zu gewährleisten und das Zentrengefüge innerhalb der Stadt Viersen attraktiv und zukunftsfähig zu gestalten, sind großflächige (>

Junker und Kruse 199 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

800 m² Verkaufsfläche) Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment vorrangig auf das Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen zu lenken.

Eine räumliche Lenkung von Einzelhandelsentwicklungen innerhalb der zentralen Versor- gungsbereiche im Sinne einer positiven Zentrenentwicklung ist dabei zu empfehlen. Insbe- sondere bei Neuansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sollten folgende Kriterien geprüft werden:

.die Lage des Vorhabenstandortes, insbesondere im Hinblick auf die Möglichkeit einer städtebaulichen Verknüpfung mit bestehenden Strukturen zur künftigen Nutzung von Synergien,

.die Größe (Verkaufsfläche) und das Warenangebot (Betriebstyp, Warenangebot) des Vorhabens vor dem Hintergrund einer kommunalen und regionalen Verträglichkeit sowie die Funktion im Sinne einer Ergänzung / Diversifizierung des bestehenden An- gebotes (vgl. auch Kapitel 5.4 und 8.4.1).

Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass nicht jede zur Verfügung stehende Fläche innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches durch Einzelhandel genutzt werden sollte bzw. muss, sondern im Einzelfall auch andere zentrentypische Nutzungen (wie beispielsweise Dienstleistungen oder Gastronomie) i. S. einer multifunktionalen Ausrichtung des Zent- rums in den Abwägungsprozess eingestellt werden sollten.

Der Grundsatz impliziert einen konsequenten Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der zentralen Versorgungsberei- che in Viersen. Jedoch sieht der Gesetzgeber unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit (mit Ausnahme des § 34 Absatz 3 BauGB) keinen Prüfbedarf und damit auch keinen expli- ziten Regelungsbedarf. Jedoch erreichen entsprechende Märkte wie z. B. ein Schuh- oder Sportfachmarkt mit 500 m² Verkaufsfläche recht schnell sehr hohe relative Verkaufsflä- chenanteile im Verhältnis zu dem jeweiligen sortimentsspezifischen Angebot im zentralen Versorgungsbereich. Dass in so einer Konstellation städtebauliche Folgewirkungen sehr wahrscheinlich wären, lässt sich auch aus dem Urteil des OVG NRW vom 24. Oktober 2006 schlussfolgern.

Will man dies verhindert wissen, ist die Konsequenz ein gänzlicher Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel in Gebieten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Ist dies z. B. in Gewerbegebieten, in Sondergebieten ohne Einzelhandelsvorprägung sowie überwiegend auch in allgemeinen oder besonderen Wohngebieten städtebaulich sinnvoll und rechtlich auch einfach umsetzbar, so schwer – auch und insbesondere im Hinblick auf die politische Vermittelbarkeit dieser möglichen Erforderlichkeit - stellt sich dieser Aus- schluss für Mischgebiete dar. Denn Viersen, ebenso wie auch zahlreiche andere kleinere oder größere Kommunen, weist in einigen Bereichen auch außerhalb der zentralen Ver- sorgungsbereiche traditionell gewachsene kleinere Versorgungsangebote und -strukturen auf, die in der Regel durch kleinflächige, inhabergeführte Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten Sortimenten geprägt sind. Für diese soll das Konzept keine existenzgefährdenden Rahmenvorgaben formulieren, was i. d. R. auch einem politischen Konsens und damit den städtebaulichen Zielvorstellungen Viersens entspricht. Insbesondere für Mischgebiete ist daher im Einzelfall zu prüfen, ob ein konsequenter Ausschluss zentrenrelevanten Einzel-

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 200 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf handels oder eine Zulässigkeit im Sinne einer ergänzenden Versorgung der Bevölkerung im unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dieser Läden den Zielen und Grundsätzen des Einzelhandelskonzeptes bzw. den stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellungen Viersens entspricht. Dies kann mit Blick auf die Lage des jeweiligen Mischgebiets zum zentralen Versorgungsbereich, dem Wohnanteil im Mischgebiet und den sich hieraus ergebenden Bedürfnissen der Nahversorgung sowie hinsichtlich der vorhandenen Bestandsbetriebe jeweils unterschiedlich ausfallen. In diesem Zusammenhang sind vor allem auch Agglomera- tionen von mehreren Einzelhandelsbetrieben mit einer Größenordnung unterhalb der Großflächigkeit zu einem insgesamt größeren und somit wesentlich bedeutsameren Standortbereich zu vermeiden.

Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Viersen können Einzelhandelsbe- triebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten demnach ausnahmsweise zugelassen werden, sofern von ihnen keine Negativauswirkungen auf die zentralen Versorgungsbe- reiche zu erwarten sind. Diese sind in der Regel dann nicht anzunehmen, wenn Einzel- handelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten eine strukturprägende Grö- ßenordnung nicht überschreiten und der ergänzenden Versorgung der Bevölkerung im unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dieser Läden dienen, wie z. B. ein Laden zur Ge- bietsversorgung in einem allgemeinen Wohngebiet (WA-Gebiet).

In Gewerbegebieten ist die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten unabhängig von der Größenordnung generell auszu- schließen. Eine Ausnahme bildet hier lediglich das sogenannte „Handwerkerprivileg“.

8.6.3 Steuerung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten (Grundsatz 3)

Ziel: Räumliche Konzentration auch des großflächigen Einzelhandels mit nicht nicht- zentrenrelevanten Hauptsortimenten auf die dafür festgesetzten Sonderstandorte Kanal- straße60, Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Viersener Straße sowie Sicherung einer zukunfts- fähigen Arbeitsteilung zwischen den zentralen Versorgungsbereichen und den Sonder- standorten zur Sicherung einer quantitativ und qualitativ guten Versorgung der Bevölke- rung.

60 Großflächige Neuansiedlungen am Standort Kanalstraße vorbehaltlich einer Ausweisung als ASB.

Junker und Kruse 201 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

§ § Landesgesetzgebung: Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimen- ten dürfen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ausgewiesen werden, wenn

.der Standort im Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) liegt und

.der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente unter 10 % der Gesamtverkaufsflä- che bzw. max. 2.500 m² Verkaufsfläche liegt.

Regelvermutung gemäß LEPro NRW § 24 Absatz 3: Übersteigt der Umsatz des Einzel- handelsvorhabens im Bereich der nicht-zentrenrelevanten Kernsortimente die Kaufkraft im Gemeindegebiet nicht, ist in der Regel davon auszugehen, dass keine Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche bzw. der wohnungsnahen Grundversorgung eintritt (Kongruenzgebot).

Grundsatz 3: Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsorti- menten

a. Standorte für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kern- sortimenten sollen vorrangig an den Sonderstandorten Kanalstraße61, Ernst-Moritz- Arndt-Straße und Viersener Straße oder in den zentralen Versorgungsbereichen liegen. b. Standorte für nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sind grundsätzlich zwar überall im Stadtgebiet möglich, wo Einzel- handel zulässig ist, sollten aber ebenfalls vorrangig auf die Sonderstandorte sowie die zentralen Versorgungsbereiche konzentriert werden. c. Zentrenrelevante Randsortimente von Betrieben mit nicht-zentrenrelevantem Kern- sortiment außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches dürfen bis zu 10 % der Ge- samtverkaufsfläche, maximal jedoch 800 m² Verkaufsfläche einnehmen.

Ausnahme 1

Für bestehende großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Haupt- sortimenten außerhalb der Zentren und der Sonderstandorte sind Erweiterungen um max. 10 % der jeweiligen Gesamtverkaufsfläche in nicht-zentrenrelevanten Sorti- menten möglich, sofern sie im ASB liegen. Für über diese Größenordnung hinausgehende Erweiterungen ist eine Einzelfallprüfung erforderlich (Vorraussetzung: Lage im ASB).

61 Großflächige Neuansiedlungen am Standort Kanalstraße vorbehaltlich einer Ausweisung als ASB.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 202 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Ausnahme 2

Es bestehen Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebe- trieben in sonstigen GE-Gebieten („Handwerkerprivileg“), wenn

Erläuterung: Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel (bis zur Schwelle der Großflächigkeit) kann – aus baurechtlicher Sicht – zwar grundsätzlich überall im gesamten Gemeindegebiet, wo Ein- zelhandel im Rahmen der Bauleitplanung zulässig ist, zugelassen werden. Zum Erreichen und zur späteren Einhaltung des Zielsystems zur Einzelhandelsentwicklung für die Stadt Viersen als auch unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten (Synergieeffekte durch kumulierte Einzugsbereiche) sollten jedoch auch Ansiedlungen nicht-zentrenrelevanter Sortimente (groß- und kleinflächig) räumlich gelenkt werden. Dafür bieten sich neben den zentralen Versorgungsbereichen insbesondere die Sonderstandorte Kanalstraße, Ernst-Moritz-Arndt-Straße und Viersener Straße an.

Die genannten Sonderstandorte gelten als Vorrangstandorte für Ansiedlungsvorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten. Die ungesteuerte Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten könnte zu einer städtebaulich bedenklichen Verschärfung des Wettbewerbs führen und einschlä- gige Betriebe zur Aufgabe zwingen. Bei derartigen Betriebsaufgaben besteht die Gefahr, dass dann die Sortimentsstruktur geändert und (weitere) zentrenrelevante Warengruppen an diesen Standorten zu Lasten der Zentrenentwicklung angeboten werden. Wird dies hingegen gemäß der konzeptionellen Zielsetzung verhindert, entwickelt sich zumeist ein Leerstand, der zu einem Imageverlust einzelner Standortbereiche wie auch der Stadt Vier- sen insgesamt als Einkaufsstandort oder auch zu anderen städtebaulichen Problemen füh- ren kann. Die Entwicklung vorhandener – stadtstrukturell sinnvoller – Flächenreserven an den im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes definierten Sonderstandorten ist daher der Öffnung neuer Standorte vorzuziehen.

In bestehenden Gewerbegebieten außerhalb der definierten Sonderstandorte ohne Einzel- handelsvorprägung (vgl. auch die Karten im Anhang) wird empfohlen, den Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten gänzlich (also auch jener unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit) durch entsprechende Festsetzungen auszuschließen. Zum einen kön- nen solche Vorhaben die Vorrangstandorte gefährden, zum anderen hat die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Gewerbegebieten oftmals eine drastische Erhöhung der Bo-

Junker und Kruse 203 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf denpreise im betroffenen Gebiet und somit einen Wettbewerbsnachteil insbesondere für mittelständische Handwerks- und Gewerbebetriebe zur Folge. Eine Ausnahme bildet hier lediglich das sogenannte „Handwerkerprivileg“ (siehe oben).

Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten (Haupt-) Sortimenten führen regelmä- ßig sogenannte Ergänzungs- oder Randsortimente. Während von nicht- zentrenrelevanten Randsortimenten definitionsgemäß keine Gefährdung für die Entwick- lung der zentralen Versorgungsbereiche ausgeht, sind bei zentrenrelevanten Randsorti- menten außerhalb der städtebaulich-funktionalen Zentren Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche möglich. Obwohl das Anbieten von zentrenrelevanten Randsorti- menten den städtebaulichen Zielen dieses Einzelhandelskonzepts widerspricht, wäre ein völliger Ausschluss unrealistisch, da sich diese Angebotsform bereits in vielen Branchen e- tabliert hat (bei Möbelanbietern z. B. Glas / Porzellan / Keramik). Diese zentrenrelevanten Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem Umfang und vor allem nur dann, wenn ein direkter funktionaler Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist, zulässig sein. Sowohl LEPro NRW als auch EHE NRW sehen für Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 (3) BauNVO eine Begrenzung auf rd. 10 % der gesamten Verkaufsfläche (max. 2.500 m² Verkaufsfläche) vor. Für die Stadt Viersen wird abweichend von dieser Obergrenze eine Beschränkung auf maximal 800 m² Verkaufsfläche empfohlen. Eine städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeit sollte dabei ggf. im Einzelfall geprüft werden. Auch für kleinflächige Betriebe bis 800 m² Verkaufsfläche mit nicht-zentrenrelevantem Kernsorti- ment gilt, dass ein mögliches zentrenrelevantes Randsortiment dem Kernsortiment deutlich untergeordnet sein sollte62. Unabhängig von der Größe der für zentrenrelevante Randsortimente insgesamt zulässigen Fläche sollte außerdem sichergestellt werden, dass diese nicht von einem einzigen oder einigen wenigen Sortimenten belegt werden kann. D.h., dass weiterhin angegeben sein sollte, wie groß die Fläche für ein einzelnes Sortiment maximal sein darf. Gleichzeitig ist darauf zu achten, dass eine solche Regelung nicht zur Einrichtung eines Shop-in-Shop-Systems genutzt wird, denn dieses käme einem Einkaufs- zentrum gleich.

Bestehende Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten (z. B. Möbelmärkte, Bau- und Gartenmärkte), die ihren Standort außerhalb der zentralen Ver- sorgungsbereiche und der Sonderstandorte haben, können im Sinne des Einzelhandels- konzeptes gemäß Ausnahme 1 ihre Verkaufsfläche erweitern, wenn dies der langfristigen Sicherung ihres Standortes dient und sich diese Erweiterung nicht negativ auf die zentralen Versorgungsbereiche und die Sonderstandorte auswirkt. Dies ist in der Regel dann anzunehmen, wenn die Verkaufsflächenerweiterung ausschließlich durch nicht- zentrenrelevante Sortimente erfolgt und die Erweiterungsfläche einen Anteil von maximal 10 % der vorhandenen Gesamtverkaufsfläche nicht überschreitet („Aktiver“ Bestands- schutz). Eine landesplanerische Verträglichkeit sollte dabei ggf. im Einzelfall geprüft werden.

62 Hiervon ist in der Regel dann auszugehen, wenn ein Verkaufsflächenanteil von 10 % nicht wesentlich überschritten wird.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 204 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

8.6.4 Prüfschema zur ersten Einordnung von Einzelhandelsvorhaben

Abschließend wird in Tabelle 35 eine zusammenfassende, vereinfachte Übersicht über die Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben gemäß der Grundsätze des Einzelhandelskonzep- tes gegeben. Das Prüfschema dient zur ersten Bewertung von neuen Planvorhaben im Hinblick auf ihre Kompatibilität mit dem Einzelhandelskonzept und dem darin formulierten übergeordneten Entwicklungsleitbild sowie mit den Zielen, dem künftigen Standortprofil und den Grundsätzen zur Umsetzung.

Den übergeordneten Zielen folgend sind Einzelhandelsvorhaben hinsichtlich ihrer Bedeu- tung für die Versorgungsstruktur für die Stadt Viersen zu hinterfragen. Grundsätzlich wird darauf hingewiesen, dass dieses Prüfschema nur eine erste Einordnung ermöglichen soll und z. B. eine – im Einzelfall erforderliche – konkrete landesplanerische und städtebauliche Wirkungsanalyse in keiner Weise ersetzen kann.

Junker und Kruse 205 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabelle 35: Einordnung von Einzelhandelsansiedlungen gemäß den konzeptionellen Aussagen – Übersicht Einzelhandelsbetrieb Lage Zentraler Zentrale Sonderstandorte Kern- Verkaufs- Versorgungs- Versorgungs- Kanalstr., Ernst- Sonstige Standorte außerhalb der Sonstige GE-Gebiete sortiment fläche bereich Alt- bereiche Dülken Moritz-Arndt-Str. zentralen Versorgungsbereiche Viersen und Süchteln und Viersener Str. - - (mögliche Ausnahme: Nahversorgungs- bis 800 m² + + - (mögliche Ausnahmen: ggf. nah- Zulässigkeit von Kiosken; funktion und Zentrenverträglichkeit gege- versor- Handwerkerprivileg) ben) gungs- - relevant > 800 m² + + - - (mögliche Ausnahme: Atypische Fallgestal- tung, Nahversorgungsfunktion und Zentren- verträglichkeit gegeben) - - (mögliche Ausnahme: bis 800 m² + + - (mögliche Ausnahme: Gebietsversorgungs- zentren- Handwerkerprivileg) funktion und Zentrenverträglichkeit gege- relevant ben) - > 800 m² + - - - (nicht empfohlen) - (Empfehlung) (+*) bis 800 m² + + +* (mögliche Ausnahme: nicht prinzipiell ja (soweit zulässig), aber nicht Handwerkerprivileg) empfohlen zentrenrelevant (+*) > 800 m² + + +* - prinzipiell ja (soweit zulässig), aber nicht empfohlen + zulässig im Sinne der Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen - nicht zulässig im Sinne der Ziele und Grundsätze des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Viersen * Die Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente ist zentrenverträglich zu gestalten. Quelle: Eigene Zusammenstellung

Junker und Kruse 206 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

9 Bewertung von Potenzialflächen

Wie im Standortstrukturmodell dargelegt, bilden Entwicklungsbereiche und Tabubereiche für Einzelhandelsentwicklungen einen zentralen Konzeptbaustein in der räumlichen Ziel- konzeption zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung.

In den Standortsteckbriefen zu den untersuchten Potenzialflächen sind u. a. die räumliche Konkretisierung, Planungsrecht und Entwicklungsziele für die untersuchten Flächen aufge- führt. Die Entwicklungsziele spiegeln dabei auch die Umsetzung der Grundsätze zur Ein- zelhandelsentwicklung am konkreten Beispiel wieder. Bei entsprechender Eignung können die Potenzialflächen als Entwicklungsbereiche für Einzelhandel dienen. In die Potenzialflä- chen aufgenommen wurden mit einer besonderen Bedeutung die räumlichen Erweite- rungsbereiche der zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kapitel 8.4.1)

Die Beurteilung von Standorteignungen soll sich in Verbindung mit der Anwendung der Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung vollziehen (vgl. Kapitel 8.6).

Folgende Beurteilungskriterien für die Potenzialflächen kommen dabei zur Geltung:

Mikrostandort

. Größe und Zuschnitt . Nutzung . Planungsrecht

Makrostandort

. Lage . Umfeld . Erschließung / Verkehrliche Erreichbarkeit

Einzelhandelspotenziale

. Einzelhandelsseitige Integration . räumliche Nähe zu Zentren und Wohnstandorten

In den folgenden Karten sind vorhandene und potentielle Handelsstandorte dargestellt. Anschließend wird die Einzelbewertung der jeweiligen Standorte vorgenommen.

Junker und Kruse 207 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

9.1.1.1 Potenzialflächen im Stadtteil Viersen

In der folgenden Karte sind potentielle Handelsstandorte dargestellt.

Karte 50: Bewertete Standorte - Stadtteil Alt-Viersen

Quelle: Stadt Viersen

Potenzialflächen Alt Viersen A. Nahversorgungsstandort Brüsseler Allee B. Ernst-Moritz-Arndt Str. Nord I C. Ernst-Moritz-Arndt Str. Nord II D. Ernst-Moritz-Arndt Str. Süd I E. Ernst-Moritz-Arndt Str. Süd II F. Viktoria Str. / Freiheitsstraße G. Kölnische Straße H. Löhstraße / Gartenstraße I. FORUM / Goetersstraße

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 208 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche A

Karte 51: Nahversorgungsstandort Brüsseler Allee

Bahnhof Viersen Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 16.000 m² . Lage / Umgebung Güterstraße / Zollweg, Brachfläche. Bahndamm mit Unterführung zu südlich angrenzenden Quartieren, innerhalb des Entwicklungsbereiches Bahnhof/ Stadtwald . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb liegender Standort . Lage zu Wohnstandorten Geplante Wohnsiedlung mit bis zu 700 WE in Realisierung (Stadtpark Robend); südlich der Bahnlinie Wohngebiete vorhanden, die durch diesen Standort besser versorgt würden (Robend, Düpp, Donk, Hülsdonk), Wohnquartiere an der Krefel- der Str., langfristige Arrondierungspotenziale im Bereich Burgfeld . Planungsrecht Mi, B-Plan Nr. 180, BauNVO 1990 gemischte Baufläche lt. FNP, Allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung wird hergestellt, durch Unterführung auch von Süden erreichbar fußläufige Anbindung an den Viersener Bahnhof gegeben . Derzeitige Nutzung / Zustand Brache . Städtebauliche Einordnung Nahversorgungsstandort innerhalb des Entwicklungsbereichs, in dem u.a. Woh- nen vorgesehen ist; integrierter Standort mit fußläufigen Wegeverbindungen in die umliegenden Quartiere . Einzelhandelsspezifische Einordnung Realisierung ist im Zusammenhang mit der Umsetzung des geplanten Straßen- bauvorhabens (Herstellung Brüsseler Allee). Aufgrund der Lage und Anbindung gut integrierter Nahversorgungsstandort.

Junker und Kruse 209 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Fazit Der Nahversorgungsstandort Brüsseler Allee ist als konsequente Fortführung der räumlich- funktionalen Überlegungen der städtebaulichen Rahmenplanungen für den Stadtteil „Stadtpark Robend“ (Entwicklungsbereich Bahnhof / Stadtwald) zu sehen.

Mit dem Stadtpark Robend ist nicht nur die Entwicklung neuer Wohnbauflächen verbunden, es war von Beginn der Entwicklungsmaßnahme an wichtiges stadtstrukturelles Ziel, auch durch diese Neuplanungen positive Effekte für die angrenzenden Wohnsiedlungsbe- reiche im Robend, Hülsdonk und Düpp/Donk zu erzielen. Diese sind durch die Bahnstre- cke Viersen – Mönchengladbach von den westlichen Versorgungsstrukturen abgeschnitten

Im räumlich-funktionalem Zusammenhang mit den städtebaulichen Planungen des „Stadt- park Robend“ ist der geplante Nahversorgungsstandort von wichtiger Bedeutung. Mit einer deutlichen Verbesserung der Nahversorgung steigt die Standortgunst der Wohnsied- lungsbereiche östlich der Bahnstrecke, was diese auch zukunftsbeständiger und „demo- grafietauglicher“ macht und qualitativ aufwertet. Dies fördert die Innentwicklung der Siedlungsbereiche

Durch die zentrale Lage der Brüsseler Allee ist der Bereich innerhalb des neuen Stadtteils von erheblicher Standortgunst. Große Teile des Baugebietes „Stadtpark Robend“, der dicht bebauten Krefelder Straße und des Wohnquartiers südwestlich des Bahnhofsgebäu- des liegen innerhalb eines Radius von 600 – 1.000 m um den geplanten Nahversorgungs- standort ohne räumliche Barrieren. Die Siedlungsteile Stadtpark und Düpp werden in ma- ximalen Entfernungen von höchstens 1,5 bis 2 km (Luftlinie) an diesen Standort angebunden.

Auch bereits bestehende Quartiere („Dichterviertel“) südwestlich des Bahnhofes profitieren von einer funktionalen Neuausrichtung hinsichtlich der verbrauchernahen Versorgung auf diesen Standort.

Die vorhandenen als auch die geplanten Siedlungsstrukturen (Stadtpark Robend, Burgfeld) sind mit engmaschigen Raster und größtenteils fußläufig erschlossen, im Falle der Sied- lungsteile im Bereich Goethestraße und Lessingstraße sind die Erschließungsstrukturen auf das Bahnhofsgebäude ausgerichtet, was zusammen betrachtet ebenfalls die Eignung der Brüsseler Allee im Hinblick auf die Erreichbarkeit als Nahversorgungsbereich stützt.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 210 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 52: Darstellung Nah- und Einzugsbereich

Einwohner im Umring von 600 m: 3.884 (perspektivisch63 bis zu 4.514)

Einwohner im Umring von 1.000 m: 10.735 (perspektivisch64 bis zu 11.444)

Einwohner im Einzugsbereich gemäß Karte 52: 6.163 (perspektivisch65 bis zu 6.872)

Nutzungsschwerpunkt bildet die eigentliche Nahversorgung – also der Einzelhandel und das Ladenhandwerk mit dem Verkauf von Nahrungs- und Genussmitteln.

Kernelement des Nahversorgungsstandortes ist in einem für diesen Bereich vorgesehenen Lebensmittelvollsortimenter66 zu sehen. Auf Basis der Grundsätze zur zukünftigen Ent- wicklung des Einzelhandels in Viersen (vgl. Kapitel 8.6) lässt sich durch Anwendung der 35-%-Regel (vgl. Kapitel 8.6.1) die mögliche Größenordnung eines solchen Marktes ermitteln:

63 Mittelfristig erhöht sich das Potenzial im 600 m-Nahbereich um rd. 106 WE (entspricht rd. 233 EW) aus den weiteren Bauabschnitten des „Stadtpark Robend“ (Baufelder westlich der Flämischen Allee). Das Bau- gebiet Burgfeld liegt ebenfalls innerhalb des Radius von 600 m. Hier stehen rd. 342 EW Potenzial (langfristig) zur Verfügung. Hinzu kommen kleinere Potenziale in den Mischgebieten parallel der Brüsseler Allee im Entwicklungsbereich (bis zu 55 EW). 64 Mittelfristig erhöht sich das Potenzial im 1.000 m-Radius um das Potential im 600 m-Radius (vgl. Fußnote 63) zzgl. weiterer rd. 36 WE (entspricht rd. 79 EW). 65 Mittelfristig erhöht sich das Potenzial um rd. 312 EW aus den weiteren Bauabschnitten östlich der Flämi- schen Allee innerhalb des „Stadtpark Robend“ Langfristig könnte im Bereich Burgfeld ein Potenzial von rd. 155 WE (entspricht rd. 342 EW bei einer mittleren Dichte von ca. 17 WE / ha) zusätzlich erschlossen werden. 66 Größenordnungen vergleichbarer Lebensmittelvollsortimenter im Stadtgebiet: Rewe Heidweg Süchteln: 1.800 m²; Kaiser’s Rathausmarkt: 1.300 m²; Kaiser’s Ernst-Moritz Arndt Straße:1.300 m²

Junker und Kruse 211 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Auf Basis der ermittelten Einwohnerzahlen für den (abstrakten) 600 Meter-Radius sowie den in Karte 52 dargestellten, faktischen Einzugsbereich lässt sich das relevante Kauf- kraftvolumen im Einzugsbereich berechnen. Bei einer einzelhandelsrelevanten, branchenspezifischen Kaufkraft in Viersen von aktuell 2.050 Euro pro Person in der Branche Nah- rungs- und Genussmittel liegt dieses bis 8,0 (perspektivisch bis zu 9,3) Mio. Euro im 600 Meter-Radius bzw. bei 12,6 (perspektivisch bis zu 14,1) Mio. Euro im faktisch abgegrenzten Einzugsgebiet.67

Eine erzielbare Abschöpfung von maximal 35 % dieser Kaufkraft entspräche somit für den 800 Meter-Radius 2,8 (perspektivisch bis zu 3,2) Mio. Euro bzw. für das abgegrenzte Ein- zugsgebiet 4,4 (perspektivisch bis zu 4,9) Mio. Euro. Bei einem Lebensmittelverkaufsflä- chenanteil eines potenziellen Vollsortimenters von ca. 80 % und einer Flächenproduktivi- tät dieser Verkaufsflächen von 4.500 Euro pro m² würde dieses Potenzial ausreichen für einen Markt mit einer Gesamtverkaufsfläche von 800 (perspektivisch bis zu 900) m² bei Zugrundelegung des 800 Meter-Radius sowie von 1.200 (perspektivisch bis zu 1.400) m² bei Zugrundelegung des faktisch abgegrenzten Einzugsbereiches. Eine Größenordnung von 1.200 bis 1.400 m² Gesamtverkaufsfläche ist somit als absolute Obergrenze für einen Vollsortimenter am Nahversorgungsstandort Brüsseler Allee zu sehen, wenn negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und bestehende Nahversorgungsstruktu- ren ausgeschlossen werden sollen.

Aufgrund der Zentrumsnähe und der Nähe zum nicht-integrierten Fachmarkt „tedox“ an der Bahnhofstraße und der Fachmarktagglomeration an der Kanalstraße muss auf die An- siedlung anderer Fachmärkte außerhalb des Bereiches der Nahrungs- und Genussmittel verzichtet werden, um keine „hausgemachten“ Schieflagen der Fachmarktstandorte zu Lasten des Viersener Hauptgeschäftszentrums zu ermöglichen bzw. zu verstärken. Dies bedeutet u.a. Verzicht auf bspw. Drogerie-, Bekleidungs-, Haushaltswaren- oder Schuh- fachmärkte im Nahversorgungsstandort.

Zwar ist mit dem Real-Markt an der Kanalstraße ein großes SB Warenhaus rd. 550 m Luft- linie vom Planstandort entfernt vorhanden, welches nahversorgungsrelevante Kernsorti- mente führt, jedoch ist die nahversorgungsrelevante Anbindung des Stadtparks Robend und der Siedlungsteile Düpp /Donk, Robend und Innenstadt Ost (Bereich zwischen Ei- chenstraße und Bahnstrecke) unbefriedigend. Die Koppelung des SB Warenhauses an einen Baumarkt und einen großflächigen Schuhfachmarkt, die Dimension der zentralen Stellplatzanlagen und die Verkaufsflächengröße spricht zudem aus funktionaler Sicht gegen eine Nahversorgungsausrichtung.

Auch der Aldi Markt in nicht-integrierter Lage an der Freiheitsstraße vermag hier keine von der Wegstrecke her vernünftige Alternative bieten. Der Markt ist fußläufig von den Bereichen Düpp und Stadtpark Robend durch die räumlichen Barrieren des Gewerbege-

67 Der 1.000 Meter-Radius ist zur Anwendung der 35%-Regel generell nicht geeignet, da er über den fuß- läufigen Einzugsbereich hinausreicht, wie auch das Beispiel Aldi Freiheitsstraße im Anhang veranschaulicht.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 212 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf bietsgürtels an der Hosterfeldstraße und der Bahnstrecke Viersen – Mönchengladbach ab- gehängt und rein autokundenorientiert.

Die Ausweisung des Nahversorgungsstandortes an der Brüsseler Allee mit dem Kernele- ment „Lebensmittelvollsortimenter“ stützt daher die Nahversorgung für die Siedlungsbe- reiche nördlich und südöstlich der Bahnstrecke sowie die Siedlungsteile zwischen Bahn- strecke und Eichenstraße in integrierter Standortlage. Überschneidungen zum zentralen Versorgungsbereich „Alt-Viersen“ gibt es aufgrund der Lage und der funktionalen Aus- richtung auf den Schwerpunkt Nahversorgung nicht. Das Vorhaben hat keine negativen Auswirkungen im Sinne des § 11 III BauNVO 1990.

Durch die Entwicklung des Nahversorgungsschwerpunktes wird die städtebauliche Innen- entwicklung in Nähe des Siedlungsschwerpunktes und in Nähe eines ÖPNV und SPNV Haltepunktes (Bahnhof Viersen) gestärkt und die Standortgunst der vorhandenen Wohn- quartiere östlich der Bahnlinie gestärkt.

Junker und Kruse 213 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche B

Karte 53: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord I

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 19.000 m² . Lage / Umgebung Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Gewerbe, teilweise Einzelhandel und Brachen in der Umgebung, rückwärtig Wohngebiet „Röntgenstrasse“ . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegender Standort . Lage zu Wohnstandorten Keine Wohngebiete in der Umgebung . Planungsrecht Regelungen zur Nutzungsstruktur B-Plan Nr. 62-2 Greefsallee/Ernst-Moritz- Arndt-Straße, BauNVO 1990, Einzelhandelsausschlüsse, Ausnahmen Baustoffe, Brennstoffe, KFZ , gewerbliche Baufläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über die Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Stellplätze herstellbar; direkte ÖPNV-Anbindung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Parkplatz, Fabrik (Groschopp), Bebauung vorhanden . Städtebauliche Einordnung Für großflächige, verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nicht- zentrenrelevanter Einzelhandel) grundsätzlich geeignet. Problematisch sind geringe Grundstückstiefe mit störanfälligen Nutzungen (Wohngebiet Röntgenstr.) Durch Nutzungsstaffelung und immissionsreduzierender Anordnung von Anliefe- rung und Parkplätzen bauleitplanerisch beherrschbarer Nahstellenkonflikt . Einzelhandelsspezifische Einordnung als Handelsstandort für nicht-zentrenrelevante Sortimente geeignet. Die Potenzi- alfläche ist mit dem Sonderstandort „Ernst-Moritz-Arndt-Straße“ und der Poten- zialfläche „Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord II“ konzeptioneller Teil der Fach- marktschiene Ernst-Moritz-Arndt-Straße.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 214 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Fazit Der Standort kommt als potenzieller Einzelhandelsstandort für nicht-zentrenrelevante Sor- timente in Frage (z. B. Baumarkt, Bodenbeläge, KFZ Handel), wenngleich auch an dieser Stelle nochmals auf die geringen Verkaufsflächenpotenziale und die Randsortiments- problematik hingewiesen werden muss (im Verbund mit dem Sonderstandort Ernst- Moritz-Arndt-Str.).

Junker und Kruse 215 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche C

Karte 54: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord II

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 50.000 m² . Lage / Umgebung Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Gewerbe, Verwaltungsgebäude an Greefsallee und Gladbacher Str., teilweise Einzelhandel (Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Str.) und Brachen in der Umgebung, östlich Mischstrukturen an der Ringstraße (ehe- malige Wollspinnerei), Wohnbebauung „Röntgenstraße“, nördlich Altenheim Greefsgarten und Realschule, mehrstöckiges Fabrikgebäude an der Ernst-Moritz- Arndt-Str. . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegender Standort . Lage zu Wohnstandorten Keine Wohngebiete in der unmittelbaren Nachbarschaft . Planungsrecht Regelungen zur Nutzungsstruktur B-Plan Nr. 62—1 Sophienstraße , BauNVO 1990, Einzelhandelsausschlüsse, Ausnahmen Baustoffe, Brennstoffe, KFZ, gewerbliche Baufläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über die Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Gladbacher Straße Stellplätze herstellbar; direkte ÖPNV-Anbindung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Firmengelände Groschopp (produzierendes Gewerbe) und Entsorgungsgesell- schaft Niederrhein – EGN - (Betriebshof und Verwaltungsgebäude), Lagerflächen, Werkhallen, Betriebstankstelle, Parkplatz

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 216 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

. Städtebauliche Einordnung Für großflächige, verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel) grundsätzlich geeignet, Förderung der städtebaulichen Innenentwicklung. Das Verwaltungsgebäude der EGN ist denkmalgeschützt. In unmittelbarer Nachbarschaft mit Altenheim und Schule empfindliche Nutzungen gegeben.Die Einbettung in ein zusammenhängendes räumliches Konzept ist erforderlich. Durch Nutzungsstaffelung und immissionsreduzierender Anordnung von Anlieferung und Parkplätzen bauleitplanerisch beherrschbarer Nahstellenkon- flikt. . Einzelhandelsspezifische Einordnung als Handelsstandort für nicht-zentrenrelevante Sortimente auch in großflächiger Betriebsstruktur geeignet. Ideal bei Zusammenschluss der EGN und Groschopp- Flächen. Die EGN Fläche ist allerdings auch einzeln betrachtet geeignet (rd. 40.000 m² Flächengröße). Die Potenzialfläche ist mit dem Sonderstandort „Ernst- Moritz-Arndt-Straße“ und der Potenzialfläche „Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord I“ konzeptioneller Teil der Fachmarktschiene Ernst-Moritz-Arndt-Straße. Fazit

Der Standort kommt als potenzieller Einzelhandelsstandort für nicht-zentrenrelevante Sor- timente in Frage (z. B. Baumarkt, Bodenbeläge, KFZ Handel), wenngleich auch an dieser Stelle nochmals auf die geringen Verkaufsflächenpotenziale und die Randsortiments- problematik hingewiesen werden muss (im Verbund mit dem Sonderstandort Ernst- Moritz-Arndt-Str.).

Junker und Kruse 217 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche D

Karte 55: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Süd I

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 10.000 m² . Lage / Umgebung Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Gewerbe, teilweise Einzelhandel (Autoteile Unger) und Brachen in der Umgebung, großflächige gewerblich/industrielle Strukturen in südlicher Nachbarschaft (Amcor / Vigar) . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums gelegen . Lage zu Wohnstandorten Da der Standort der Ernst-Moritz-Arndt-Straße zuzuordnen ist, wendet er sich tendenziell von den angrenzenden Wohngebieten ab . Planungsrecht Regelungen zur Nutzungsstruktur B-Plan Nr. 62-2 Greefsallee/Ernst-Moritz- Arndt-Straße, BauNVO 1990, Einzelhandelsausschlüsse, Ausnahmen Baustoffe, Brennstoffe, KFZ, gewerbliche Baufläche lt. FNP, gewerblich industrieller Bereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung über Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Stellplätze herstellbar; keine direkte ÖPNV-Anbindung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Logistik, tlw. ungenutzt . Städtebauliche Einordnung Für großflächige, verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nicht- zentrenrelevanter Einzelhandel) grundsätzlich geeignet . Einzelhandelsspezifische Einordnung Trotz grundsätzlicher Eignung kein Handelsstandort, klare Priorisierung Ernst- Moritz-Arndt-Str. Nord sowie Areal EGN / Groschopp, bzw. Sonderstandort Ka- nalstraße

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 218 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Fazit Der Standort sollte zur Vermeidung einer weiteren Zersplitterung der Viersener Einzel- handelslandschaft im Allgemeinen und der Fachmarktstandortstruktur im Speziellen nicht als neuer Einzelhandelsstandort entwickelt werden. Die Gründe liegen in der klaren Priori- sierung anderer Standorte mit ähnlichen Voraussetzungen für nicht-zentrenrelevante Fachmärkte im Stadtgebiet (vgl. auch Kapitel 8.6.3).

Junker und Kruse 219 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche E

Karte 56: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Süd II

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 15.000 m² . Lage / Umgebung Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Gewerbe / Industrie, Umspannwerk . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegender Standort . Lage zu Wohnstandorten Keine Wohngebiete in der Umgebung . Planungsrecht GE, Regelungen zur Nutzungsstruktur B-Plan Nr. 62-2 Greefsallee/Ernst-Moritz- Arndt-Straße, BauNVO 1990, Einzelhandelsausschlüsse, Ausnahmen Baustoffe, Brennstoffe, KFZ, gewerbliche Baufläche lt. FNP, gewerblich industrieller Bereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über Ernst-Moritz-Arndt-Straße, Stellplätze herstellbar; keine ÖPNV- Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Landwirtschaftlich genutzte Fläche, Grünfläche, Brache . Städtebauliche Einordnung Für großflächige, verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nicht- zentrenrelevanter Einzelhandel) grundsätzlich geeignet . Einzelhandelsspezifische Einordnung Trotz grundsätzlicher Eignung kein Handelsstandort

Fazit Der Standort sollte zur Vermeidung einer weiteren Zersplitterung der Viersener Einzelhan- delslandschaft im Allgemeinen und der Fachmarktstandortstruktur im Speziellen nicht als neuer Einzelhandelsstandort entwickelt werden. Gründe liegen in der klaren Priorisierung

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 220 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf anderer Standorte mit ähnlichen Voraussetzungen für nicht-zentrenrelevante Fachmärkte im Stadtgebiet (vgl. auch Kapitel 8.6.3)und den nur eingeschränkt vorhandenen Potenzialen.

Junker und Kruse 221 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche F

Karte 57: Viktoriastraße / Freiheitsstraße

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 6700 m² . Lage / Umgebung Freiheitsstraße, Krefelder Straße, Gewerbe, gemischt genutzte Quartiere . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegender Standort . Lage zu Wohnstandorten Gemischt genutzte Quartiere . Planungsrecht unbeplanter Innenbereich mit GE Prägung, Aufstellungsbeschluss B-Plan Nr. 172 mit Zielen zur Einzelhandelssteuerung, gewerbliche Baufläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Über mehrere Straßen gut erschlossen; keine ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Autohandel (Leerstand), KFZ Werkstatt, Autowaschanlagen . Städtebauliche Einordnung Für großflächige, verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nicht- zentrenrelevanter Einzelhandel) grundsätzlich geeignet . Einzelhandelsspezifische Einordnung Angesichts der Vielzahl vorhandener und teilweise auch geeigneter Handelsflä- chen ist von einer zukünftigen Einzelhandelsnutzung mit zentrenrelevanten Kern- sortimenten auch unterhalb der Großflächigkeit Abstand zu nehmen. Möglich wä- ren somit allenfalls Ansiedlungen von Betrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kern- sortiment; im Sinne einer Konzentration auch des nicht-zentrenrelevanten Einzel- handels auf die dafür festgesetzten Sonderstandorte sind diese jedoch ebenfalls nicht zu empfehlen.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 222 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Fazit Auf Grund der Vielzahl an vorhandenen und insgesamt auch geeigneten Standorten für Fachmärkte bzw. Einzelhandel ist von einer einzelhandelsseitigen Weiterentwicklung dieser Fläche mit zentrenrelevanten Sortimenten auch unterhalb der Großflächigkeit unbedingt abzuraten. Im Umgang mit dem Fachmarkt „tedox“ in Nachbarschaft (Bahnhofstra- ße) sollte eine weitere Verfestigung des Angebotes mit zentrenrelevanten Sortimenten unbedingt verhindert werden. Auch im Hinblick auf Ansiedlungen von Betrieben mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment ist der Standort im Sinne einer Konzentration des nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels auf die dafür festgesetzten Sonderstandorte (vgl. Kapitel 8.6.3) nachrangig zu behandeln.

Gründe liegen in der klaren Priorisierung anderer Standorte mit ähnlichen Voraussetzun- gen für nicht-zentrenrelevante Fachmärkte im Stadtgebiet und den nur eingeschränkt vorhandenen Potenzialen. Denkbar ist jedoch die Ansiedlung von Autohäusern, Handel mit motorisierten Zweirä- dern, Fachhandel mit Bauelementen / Installationsbedarf oder anderen Gewerbe- und Handwerksbetrieben.

Junker und Kruse 223 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche G

Karte 58: „Suchraum“ Kölnische Str.

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 30.000 m² . Lage / Umgebung Kölnische Straße (L 119) südlich der Bachstraße, Siedlungsrandlage, landwirtschaftliche Nutzfläche, Gewerbe, Streusiedlungen . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegender Standort . Lage zu Wohnstandorten Keine Wohngebiete in der Umgebung . Planungsrecht Außenbereich, gemischte Bauflächen laut FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über die Kölnische Straße (Haupteinfallstraße), Herstellen von Abbie- gespuren erforderlich, Erschließung verkehrstechnisch problematisch und auf- wändig, (Fahrbahnteiler der Landesstraße, Suchflächen liegen zwischen signal- isierten Einmündungen, was problematisch für den Verkehrsfluss - sowohl Ziel- als auch Quellverkehr - ist, Stellplätze herstellbar; keine direkte ÖPNV-Anbindung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand landwirtschaftliche Nutzfläche . Städtebauliche Einordnung Außenentwicklung, Suchstandorte sind städtebaulich nicht-integriert, städtebau- lich kritische Ortseingangssituation. Hintergrund der Standortanalyse ist die Flä- chensuche für einen Baumarkt mit knapp 10.000 m² Verkaufsfläche. Für großflä- chige, verkehrserzeugende Nutzungen (ausschließlich nicht-zentrenrelevanter Ein- zelhandel) ist der Standort geeignet, eine Flankierung durch andere gewerbliche Flächen aufgrund der Flächenverfügbarkeit und andere Gewerbebauflächen- potenziale im Stadtgebiet ist allerdings problematisch. Die Einbettung in ein zu- sammenhängendes räumliches Konzept ist zwingend erforderlich. Erhebliche bau-

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 224 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

liche Restriktionen durch Hochspannungsfreileitungen im westlich der Kölnischen Straße gelegenen Bereich. . Einzelhandelsspezifische Einordnung als Handelsstandort nur bedingt geeignet, in Frage kämen allenfalls nicht-zentrenrelevante Sortimente; im Sinne einer Konzentration auch des nicht- zentrenrelevanten Einzelhandels auf die dafür festgesetzten Sonderstandorte sind diese jedoch ebenfalls nicht zu empfehlen.

Fazit Der Standort sollte zur Vermeidung einer weiteren Zersplitterung der Viersener Einzel- handelslandschaft im Allgemeinen und der Fachmarktstandortstruktur im Speziellen nicht vorrangig als neuer Einzelhandelsstandort entwickelt werden. Gründe liegen in der klaren Priorisierung anderer Standorte in Alt-Viersen (Ernst-Moritz-Arndt-Str. Nord I und II, Son- derstandort Kanalstraße) mit ähnlichen Voraussetzungen für nicht-zentrenrelevante Fach- märkte im Stadtgebiet sowie den nur eingeschränkt vorhandenen Potenzialen(vgl. auch Kapitel 8.6.3).

Junker und Kruse 225 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialflächen in den räumlichen Erweiterungsbereichen des zentralen Versor- gungsbereiches Alt-Viersen:

Potenzialfläche H

Karte 59: Löhstraße / Gartenstraße

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 7.500 m² . Lage / Umgebung im Hauptgeschäftsbereich, rückwärtige Lage . Lage zum Geschäftszentrum Innerhalb des Geschäftszentrums . Lage zu Wohnstandorten Wohnstandorte angrenzend . Planungsrecht gemischte Baufläche lt. FNP, Durchführungsplan Nr. 409, mittlerer Bereich unbeplanter Innenbereich, südliches Ende B-Plan Nr. 91-1, MK-Prägung, räumlicher Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereichs Viersen . Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über die Gartenstraße, . Derzeitige Nutzung / Zustand Garagenhof, Stellplatzanlagen, Tiefgaragenzufahrten, Anlieferbereich . Städtebauliche Einordnung integrierter Standort, Innenstadtlage, fußläufige Verknüpfung zur Hauptstraße / Rathausgasse und der Löhstraße / Theodor Heuss Platz möglich . Einzelhandelsspezifische Einordnung für zentrenrelevante, großflächige Einzelhandelsnutzungen geeignet, Arrondie- rungsfläche im zentralen Versorgungsbereich mit hoher Priorität

Fazit Eine Stärkung der Nebenlage der „Löhstraße“ und „Theodor-Heuß-Platz“ wäre über die Entwicklung möglich und geboten. Dabei ließen sich größere zusammenhängende Laden-

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 226 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf flächen auch auf mehreren Etagen ermöglichen. Eine Verknüpfung der Hauptstraße in Höhe der Einmündung der Rathausgasse sowie der Löhstraße mit dieser Fläche in „zweiter Reihe“ wäre möglich.

Junker und Kruse 227 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche I

Karte 60: FORUM / Goetersstraße

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 4.700 m² . Lage / Umgebung im Hauptgeschäftsbereich, Kreisverwaltung, Bibliothek, Stadthaus, Altenheim, Wohnnutzung Nebenlage . Lage zum Geschäftszentrum Innerhalb des Geschäftszentrums . Lage zu Wohnstandorten Wohnstandorte angrenzend . Planungsrecht Gemeinbedarfsfläche B-Plan-Nr. 107 und Nr. 107-5 (Ausschluss Vergnügungs- stätten, Sex Shops etc.) Gemeinbedarfsfläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbe- reich lt. GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über die Goetersstraße problematisch aufgrund Straßenquerschnitt (verkehrsberuhigter Ausbau), Unterbringung Ruhender Verkehr unterirdisch erforderlich, Tiefgaragenlösung und -erschließung in Verbindung mit der Burgstraße und Tiefgarage der Kreisverwaltung . Derzeitige Nutzung / Zustand überwiegend Grünfläche, Parkplatz Stadthaus . Städtebauliche Einordnung integrierter Standort, Innenstadtlage, fußläufige Verknüpfung zur Hauptstraße / Rathausmarkt prinzipiell möglich, Verkehrserschließung aufwändig. Bei Bebauung hohe architektonische Gestaltungsanforderungen (heterogenes bauliches Umfeld) . Einzelhandelsspezifische Einordnung für zentrenrelevante, großflächige Einzelhandelsnutzungen nur bedingt geeignet, Arrondierungsfläche im zentralen Versorgungsbereich mit langfristiger Entwick- lungsperspektive aufgrund der tiefbautechnischen Problem einer Erschließung von der Burgstraße aus

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 228 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Fazit Durch eine Einzelhandelsentwicklung am Standort könnte eine Stärkung der Nebenlage der „Hauptstraße“ / „Goetersstraße“ erzielt werden. Eine (fußläufige) Verknüpfung mit den Haupteinkaufslagen (Hauptstraße über die Goetersstraße / Rathausmarkt) ist prinzipiell möglich. Jedoch ist die Distanz zur Hauptlage als relativ groß zu bewerten, wodurch mögliche positive Synergien für die Hauptgeschäftslage entsprechend gemindert würden. Hier spielt ergänzend eine Revitalisierung des Kinostandortes neben der Bibliothek eine wichtige zentrenstärkende Rolle.

Insgesamt ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Fläche Goetersstraße / FORUM einen deutlich nachrangigen Entwicklungsstandort darstellt. Für zukünftige Entwicklungen sind Bereiche mit engerer Verflechtung zur Hauptlage wie die Fläche Gartenstraße / Löhstraße zu priorisieren.

Junker und Kruse 229 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse In der Gesamtschau lassen sich die Analysen und Bewertungen für die einzelnen Standorte und Potenzialflächen im Stadtteil Viersen wie folgt zusammenfassen:

Tabelle 36: Ergebnisse der Standortbewertungen - Viersen

Potenzialfläche Einschätzung Maßnahmen

Nahversorgungsstandort Brüsseler Allee Für die Nahversorgung in Abhän- Entwicklung zum Nahversor- gigkeit von der Entwicklung des gungsstandort „Stadtpark Robend“ geeigneter Standort Ernst-Moritz-Arndt Str. Nord I Einzelhandelsstandort, Schwer- Handelsseitige Entwicklung punkt nicht-zentrenrelevantes mittels bauleitplanerischen Hauptsortiment (Baumarkt, Auto- Festsetzungen steuern, Flä- häuser, Bodenbeläge) chenaktivierung prioritär för- dern Ernst-Moritz-Arndt Str. Nord II Einzelhandelsstandort, Schwer- Handelsseitige Entwicklung punkt nicht-zentrenrelevantes mittels bauleitplanerischen Hauptsortiment (Baumarkt, Auto- Festsetzungen steuern, Flä- häuser, Bodenbeläge) chenaktivierung prioritär för- dern Ernst-Moritz-Arndt Str. Süd I Kein Einzelhandelsstandort, Handelsseitige Entwicklung mittels bauleitplanerischen Festsetzungen verhindern Ernst-Moritz-Arndt Str. Süd II Kein Einzelhandelsstandort Handelsseitige Entwicklung mittels bauleitplanerischen Festsetzungen verhindern Viktoria Str. / Freiheitsstraße Nachrangig, Bedingt geeigneter Handelsseitige Entwicklung Einzelhandelsstandort, andere mittels bauleitplanerischen Standorte günstiger, keine zent- Festsetzungen steuern renrelevanten Sortimente Suchraum Kölnische Straße Nachrangig, Bedingt geeigneter Handelsseitige Entwicklung Einzelhandelsstandort, andere mittels bauleitplanerischen Standorte günstiger, keine zent- Festsetzungen reglementieren renrelevanten Sortimente Löhstraße / Gartenstraße Räumlicher Erweiterungsbereich Handelsseitige Entwicklung des zentralen Versorgungsberei- mittels bauleitplanerischen ches Festsetzungen steuern, Flä- chenaktivierung fördern FORUM / Goetersstraße Räumlicher Erweiterungsbereich Nachrangig gegenüber Fläche des zentralen Versorgungsberei- Löhstraße / Gartenstraße, ches Handelsseitige Entwicklung mittels bauleitplanerischen Festsetzungen steuern, Flä- chenaktivierung fördern

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 230 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

9.1.1.2 Potenzialflächen im Stadtteil Dülken

In der folgenden Karte sind potenzielle Handelsstandorte dargestellt.

Karte 61: Bewertete Standorte - Stadtteil Dülken

Quelle: Stadt Viersen

Potenzialflächen Dülken

A. Heiligenstraße B. Talstraße C. Schiricksweg D. Börsenstraße/Westwall/Westgraben

Junker und Kruse 231 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche A:

Karte 62: Heiligenstraße

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 9.700 m² . Lage / Umgebung Heiligenstraße, Gewerbe und Wohnen, Ärztehaus, rückwärtige Lage . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums . Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung . Planungsrecht B-Plan Nr. 205-3 Dülken 1967, BauNVO 1962, Festsetzung von gewerblich genutzten Flächen, GI, gewerbliche Baufläche lt. FNP, gewerblich industrieller Be- reich lt. GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, keine Hauptverkehrsstraße, Stellplätze herstellbar; keine ÖPNV-Anbindung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Brachfläche . Städtebauliche Einordnung Durch die Nähe zu Wohngebieten ist der Standort wenigstens teilweise positiv zu beurteilen, allerdings ist das potenzielle Einzugsgebiet des Standortes durch die Randlage deutlich begrenzt. Zukünftige Siedlungserweiterungen rechtfertigen keine zusätzliche Nahversorgung. . Einzelhandelsspezifische Einordnung Kein Fachmarktstandort auf Grund der rückwärtigen und isolierten nicht ideal an- gebundenen Lage, Nahversorgung ist in diesem Bereich bereits abgedeckt (Ein- zugsbereich Lidl Heiligenstr. und Aldi Viersener Str.)

Fazit Auf der Fläche ist aufgrund der Lage und der vorhandenen Versorgungssituation kein Ein- zelhandel zu entwickeln. Einer gewerblichen Nutzung sollte an diesem Standort eindeutig

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 232 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Vorrang eingeräumt werden. Dies sollte bauleitplanerisch abgesichert werden (Anpassung der BauNVO; Ausschluss Einzelhandel).

Junker und Kruse 233 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche B

Karte 63: Talstraße

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 12.000 m² . Lage / Umgebung Gewerbe, Wohnen . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums . Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung (z. B. südwestlich „Tonnargelände“) . Planungsrecht B-Plan Nr. 205-3 Dülken 1967, BauNVO 1962,GI, gewerbliche Baufläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung über Talstraße und Viersener Straße keine ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand ehem. Fabrikkomplex; Gewerbe, Dienstleistungen, Handwerk, ein Tierfutterfach- markt . Städtebauliche Einordnung Einzelhandelsnutzung auf Grund der Erschließungssituation sehr ungünstig. . Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgung ist in dem Bereich vorhanden

Fazit Auf Grund der Anbindung und der vorhandenen Anbieter ist von einer Nutzung als Einzel- handelshandelsstandort Abstand zu nehmen. Unter Berücksichtigung der vorhandenen Poten- ziale und der großflächigen Ansiedlungen in Dülken, (Gierlingsfläche, Bruchweg, räumlicher Erweiterungsbereich im zentralen Versorgungsbereich Dülken) ist es nicht sinnvoll, einen weiteren potenziellen Einzelhandelsstandort „zu eröffnen“. Dies ist planungsrechtlich durch die Umstellung auf die BauNVO 1990 mit entsprechenden Einzelhandelsausschlüssen zu sichern.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 234 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche C

Karte 64: Schiricksweg

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 25.000 m² . Lage / Umgebung Schiricksweg, Gewerbe, Wohnen, benachbart Sonderstandort Viersener Straße (Gielingsfläche) . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums . Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung . Planungsrecht B-Plan Nr. 205-3 Dülken 1967, BauNVO 1962, GI, gewerbliche Baufläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Anbindung nur über Nebenstraßen; keine ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Ent- fernung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Gewerbe (alter Fabrikstandort), Polstermöbelproduktion / -verkauf, Lagerverkauf Bekleidung . Städtebauliche Einordnung Einzelhandelsnutzung auf Grund der schlechten Erschließung und des benachbarten Sonderstandortes (Viersener Str.) ungünstig. . Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgung ist in dem Bereich vorhanden

Junker und Kruse 235 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf voll, hier einen weiteren potenziellen Einzelhandelsstandort „zu eröffnen“. Dies ist planungsrechtlich durch die Umstellung auf die BauNVO 1990 mit entsprechenden Einzel- handelsausschlüssen zu sichern.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 236 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche im räumlichen Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsberei- ches Dülken

Potenzialfläche D

Karte 65: Börsenstraße / Westwall / Westgraben / Melcherstiege

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 10.000 m² . Lage / Umgebung Boersenstraße Ecke Lange Straße, gemischt genutzte Umgebung, Gewerbebra- chen, Baustoffhandlung Venloer Str., denkmalgeschützte Gebäude „Bodeves“ . Lage zum Geschäftszentrum Innerhalb des Geschäftszentrums, Seitengasse zur Lange Straße, räumlicher Er- weiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereiches Dülken . Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung . Planungsrecht B-Plan Nr. 205-3 Dülken 1967, BauNVO 1962, MK (Lange Str.), MI (Westwall, - graben), gemischte Bauflächen und Grünflächen lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbe- reich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Eingeschränkt befahrbarer Bereich, keine Stellplätze vorhanden; z.Zt. keine ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Größtenteils Leerstand, kleinteilige Ladenlokale, Baulücken, Gewerbebrachen, Wohnbebauung . Städtebauliche Einordnung strukturell in die Innenstadt integriert, wichtige Verbindung zwischen Hauptlage des zentralen Versorgungsbereiches und dem zentralen Parkplatz an der Melcher- stiege, Planung einer zentralen Busumsteigeanlage an der Wasserstraße. . Einzelhandelsspezifische Einordnung Kleinteiliger Handelsbereich nicht direkt an der Lauflage gelegen, Handel benachbart, vor allem für nahversorgungsrelevante Nutzungen geeignet

Junker und Kruse 237 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Fazit Der Bereich Melcherstiege soll optimal mit der Lange Straße verknüpft werden. Die zum größten Teil bebauten Flächen zwischen Westgraben und Westwall sind hierbei von besonderer Bedeutung. Die zur Zeit kaum genutzten Flächen können für einen attraktiven innenstadtrelevanten Nutzungsmix aktiviert werden. Die Grundstücksentwicklung ist in ein zusammenhängendes städtebauliches Konzept eingebettet, welches eine städtebauliche und funktionale Neuausrichtung des Bereiches Westgraben, Westwall und Börsenstraße beinhaltet. Wichtig ist dabei aus Sicht der Einzelhandelsentwicklung die Stützung der Nah- versorgung des Stadtteilzentrums durch die Bereitstellung von Flächen für einen modernen Betriebstyp des Lebensmitteleinzelhandels. Eine ausgeprägte, großflächige mono- strukturierte Fachmarktentwicklung ist aufgrund der kleinteiligen Bebauungs- und Einzel- handelsstrukturen des Stadtteilzentrums und der engen Entwicklungsspielräume nicht zu verfolgen. Zwecks Sicherung der Nahversorgung im Stadtteilzentrum ist eine Substitution / Ergänzung des Kaiser’s Marktes an der Langen Str. im Bereich Westwall / Westgraben sinnvoll.

Einwohner im Umring68 von 600 m: 6.246 Einwohner im Umring von 1000 m: 12.040

68 Bezugspunkt der Umringe ist jeweils die Flächenmitte des Flurstück Nr. 438, Flur Nr. 62 der Gemarkung Dülken im südlichen Drittel der Potenzialfläche, Höhe Einmündung Börsenstraße / Westwall, gelegen.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 238 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse In der Gesamtschau lassen sich die Analysen und Bewertungen für die einzelnen Standorte und Potenzialflächen in Dülken wie folgt zusammenfassen:

Tabelle 37: Ergebnisse der Standortbewertungen – Dülken

Potenzialfläche Einschätzung Maßnahmen Heiligenstraße Kein Handelsstandort Handelsseitige Entwicklung verhindern Talstraße Kein Handelsstandort Handelsseitige Entwicklung verhindern

Schiricksweg Kein Handelsstandort Handelsseitige Entwicklung verhindern

Börsenstraße West- Räumlicher Erweiterungsbereich des Räumlicher Erweiterungsbereich des zent- wall / Westgraben zentralen Versorgungsbereiches. ralen Versorgungsbereiches Dülken. Rah- Potenzieller Handelsstandort am menkonzept vorhanden, Einzelhandel als Rande der Hauptlage Lange Straße ein Modul der städtebaulichen Entwick- lung in diesem Bereich, Konzentration hier auf Sicherung der Nahversorgung durch moderne Betriebsgrößen (Vollsortimenter). Nutzungsmix mit Wohnen, Dienstleistun- gen

Junker und Kruse 239 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

9.1.1.3 Potenzialflächen im Stadtteil Süchteln

In der folgenden Karte sind vorhandene und potentielle Handelsstandorte dargestellt.

Karte 66: Bewertete Standorte - Stadtteil Süchteln

Quelle: Stadt Viersen

Potenzialflächen Süchteln

A. Grefrather Straße B. Düsseldorfer Straße C. Höhenstraße D. St. Florianplatz

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 240 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche A

Karte 67: Grefrather Straße

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 24.800 m² . Lage / Umgebung Im Norden des Stadtteils Süchteln, Grefrather Straße, Gewerbe, teilweise Wohn- gebiete . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums liegend . Lage zu Wohnstandorten Südwestlich angrenzend Wohngebiet . Planungsrecht B-Plan Nr. 347 (Aufstellungsbeschluss) mit Zielrichtung GE mit Einzelhandelsaus- schluss, gewerbliche Baufläche lt. FNP, gewerblich industrieller Bereich, laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, Stellplätze herstellbar, in Bezug auf großflächige und verkehrserzeugende Vorhaben für die Gesamtstadt allerdings in ungünstiger Randla- ge; ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Industriebrache . Städtebauliche Einordnung Durch die Nähe zu Wohngebieten eingebundener Standort . Einzelhandelsspezifische Einordnung Nahversorgung durch vorhandenen Standort gesichert, als Fachmarktstandort für nicht-zentrenrelevante Sortimente grundsätzlich geeignet, aber in Bezug auf die gesamtstädtische Struktur und vorhandene Potenziale ungünstige Randlage

Fazit Unter Berücksichtigung der bestehenden Nahversorgungsstrukturen in Süchteln und der Tatsache, dass die Grundversorgung in diesem Bereich bereits durch einen Anbieter sichergestellt ist, sollte nahversorgungs- und zentrenrelevanter Einzelhandel an diesem

Junker und Kruse 241 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Standort ausgeschlossen werden. Auch von einer Öffnung dieser Fläche als Fachmarkt- standort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel ist abzusehen, da es sich gesamtstäd- tisch betrachtet um eine Randlage handelt und weitaus besser geeignete Standorte für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel zur Verfügung stehen (wie z. B., Ernst-Moritz-Arndt Strasse oder die Kanal Straße in Alt-Viersen; vgl. auch Kapitel 8.6.3). Dies sollte bezüglich des in der Aufstellung befindlichen B-Plans in Form adäquater Einzelhandelsausschlüsse Berücksichtigung finden.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 242 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche B

Karte 68: Düsseldorfer Straße

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 10.000 m² . Lage / Umgebung Düsseldorfer Straße, südlicher Ortsrand, Grün, landwirtschaftliche Nutzung, Woh- nen . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums . Lage zu Wohnstandorten In der Umgebung . Planungsrecht Unbeplanter Innenbereich, teilweise Außenbereich (Duro Moll), MI auf den Rest- flächen, gemischte Baufläche laut FNP, allgemeiner Siedlungsbereich lt. GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung gegeben, Stellplätze herstellbar; ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Reifenhandel, teilweise bebaut . Städtebauliche Einordnung Durch umgebende Wohnnutzungen teilweise eingebundener Standort, die Defini- tion des Ortseingangs durch einen Handelsbetrieb ist allerdings nicht unkritisch zu bewerten . Einzelhandelsspezifische Einordnung Kein Fachmarktstandort, der Bestand (nicht-zentrenrelevante Sortimente – KFZ- Zubehör) ist zu dulden; Nahversorgung durch Kaiser´s Düsseldorfer Strasse) gegeben, Discounter (Aldi) am nördlichen Ortsrand von Viersen (Standort Düssel- dorfer Str.) in räumlicher Nähe

Junker und Kruse 243 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Fazit Aufgrund des vorhandenen Anbieters im Süden des Stadtteils Süchteln sowie des relativ nahen Anbieters (Discounter Aldi) im Norden des Stadtteils Viersen (Süchtelner Straße) ist die Entwicklung zum Nahversorgungsstandort hier nicht zu befürworten. Die Fläche als kleinflächiger Fachmarkstandort (mit den bestehenden Nutzungen) ist zu dulden, jedoch nicht weiterzuentwickeln.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 244 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche C

Karte 69: Höhenstraße

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 9.800 m² . Lage / Umgebung Höhenstraße, Südlicher Ortsrand, Grün und Wohnen . Lage zum Geschäftszentrum Außerhalb des Geschäftszentrums gelegen . Lage zu Wohnstandorten In der unmittelbaren Umgebung . Planungsrecht unbeplanter Innenbereich, Wohnbaufläche lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen An Erschließungsring gelegen, Stellplätze herstellbar; keine ÖPNV-Anbindung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand Gewerbe (Seilerei), Bebauung teilweise vorhanden . Städtebauliche Einordnung Randlage, durch umgebende Wohngebiete eingebundener Standort . Einzelhandelsspezifische Einordnung Standort ausschließlich auf Süchteln-Süd orientiert, kann keine neuen Kunden- ströme erschließen, Nahversorgung durch den Kaiser’s-Markt an der Düsseldorfer Str. gegeben

Junker und Kruse 245 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Fazit Theoretisch ist nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel auf dieser Fläche umsetzbar, unter den gegebenen handelsstrukturellen Bedingungen besitzen jedoch andere Standorte (im übrigen Stadtgebiet) eine weitaus höhere Priorität (vgl. auch Kapitel 8.6.3). Die Nahver- sorgung im südlichen Siedlungsbereich von Süchteln wird derzeit vom Anbieter in der Düsseldorfer Straße gewährleistet, so dass eine Entwicklung der Fläche zum Nahversor- gungsstandort nicht zu befürworten ist. Für Fachmarktsortimente sind kombinierte Stand- orte vorzuziehen. Bei Freiwerden des Standortes ist die Entwicklung eines Wohngebietes sinnvoll.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 246 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Potenzialfläche im räumlichen Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsberei- ches Süchteln

Potenzialfläche D

Karte 70: St. Florianplatz

Quelle: Stadt Viersen

. Flächengröße / Flächenzuschnitt Ca. 8000 m², geeigneter Flächenzuschnitt . Lage / Umgebung St. Florianplatz, Mischgebiet, Gerätehaus der Feuerwehr, Parkplatz, alter Ev. Friedhof . Lage zum Geschäftszentrum unmittelbar an das Geschäftszentrum anschließend, . Lage zu Wohnstandorten Wohngebiete in der direkten Umgebung . Planungsrecht Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, Gemeinbedarfsfläche „Feuerwehr“ lt. FNP unbeplanter Innenbereich, Aufstellungsbeschluss B-Pan Nr. 351, gemischte Bau- flächen und Flächen für den Gemeinbedarf lt. FNP, allgemeiner Siedlungsbereich laut GEP . Verkehrliche Rahmenbedingungen Erschließung muss über die Grefrather Str. hergestellt werden, ÖPNV-Anbindung in zumutbarer Entfernung vorhanden . Derzeitige Nutzung / Zustand teilweise bebaut, für das Feuerwehrgerätehaus ist ein geeigneter Ersatzstandort erforderlich . Städtebauliche Einordnung Eingebundener Standort, räumlicher Erweiterungsbereich des zentralen Versor- gungsbereiches Süchteln . Einzelhandelsspezifische Einordnung potenzieller Nahversorgungsstandort

Junker und Kruse 247 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Fazit

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, an diesem Standort Einzelhandel anzusiedeln. Auf- grund der Lage im zentralen Versorgungsbereich ist die Fläche als Nahversorgungs- standort geeignet. Dies gilt als Ergänzung oder auch Substitution des im zentralen Versor- gungsbereiches gelegenen Netto Marktes.

Einwohner im Umring von 600 m 69: 5.368

Einwohner im Umring von 1.000 m: 10.161

Die Fläche sollte für eine Verlagerung bzw. Ergänzung der Lebensmittelversorgung auch im Vollsortimentsbereich (Non-food Anteil maximal 10%) genutzt werden. Unter Berück- sichtigung der kleinteiligen Geschäftsstruktur der Hochstraße und des Lindenplatzes hinsichtlich der Sortimente Drogerieartikel, Textilien, Bekleidung, Schuhe ist die Fläche allerdings nicht für die Ansiedlung von Textil- / Bekleidungs- / Schuh- und Drogeriefachmärk- ten geeignet.

69 Bezugspunkt der Umringe ist jeweils das Gerätehaus der freiwilligen Feuerwehr.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 248 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse In der Gesamtschau lassen sich die Analysen und Bewertungen für die einzelnen Standorte und Potenzialflächen in Süchteln wie folgt zusammenfassen:

Tabelle 38: Ergebnisse der Standortbewertungen – Süchteln

Potenzialfläche Einschätzung Maßnahmen

Grefrather Straße Kein Handelsstandort Handelsseitige Entwicklung verhindern

Düsseldorfer Straße Bestehender Handel ist zu dulden Kein Handlungsbedarf

Höhenstraße Kein Handelsstandort Handelsseitige Entwicklung verhindern

St. Florianplatz Potenzieller Nahversorgungs- Handelsseitige Entwicklung für Nahver- standort, Räumlicher Erweite- sorgung fördern, bauleitplanerisch steu- rungsbereich des zentralen Ver- ern, keine Fachmarktentwicklung, Flä- sorgungsbereiches chenaktivierung fördern

Aufgrund der gesamtstädtischen Situation ist von einer weiteren Entwicklung von Fach- marktstandorten in Süchteln unbedingt abzusehen.

Junker und Kruse 249 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Verzeichnisse

Abbildungen Abbildung 1: Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumens (in Mio. Euro) von 2003 - 2009 in Viersen*...... 26 Abbildung 2: Verkaufsflächenentwicklung des Viersener Einzelhandels 2002 - 2009...... 31 Abbildung 3: Räumliche Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen in Viersen nach Lagen ...... 37 Abbildung 4: Räumliche Verteilung der Verkaufsfläche in Viersen auf die Zentren und Branchen ...... 38 Abbildung 5: Lebensmittelverkaufsflächen pro Einwohner und insgesamt (Gesamtwerte in Klammern) in den Stadtteilen der Stadt Viersen...... 64 Abbildung 6: Umsätze des Einzelhandels nach Lagen...... 77 Abbildung 7: Umsätze des Einzelhandels nach Branchen und Lagen ...... 78 Abbildung 8: Entwicklung des privaten Verbrauchs / Entwicklung des Anteils der Einzelhandelsausgaben am privaten Verbrauch...... 85 Abbildung 9: Szenario I „Freies Spiel der Kräfte“ (Schematische Darstellung)...... 90 Abbildung 10: Szenario II „Restriktion“ (Schematische Darstellung)...... 91 Abbildung 11: Szenario III „Steuerung mit Ausnahmen“ (Schematische Darstellung)...... 93 Abbildung 12: Entwicklungsleitbild „Räumlich-funktionale Gliederung“ als Synthese der Einzelszenarien ...... 94 Abbildung 13: Entwicklungsleitbild „Räumlich-funktionale Gliederung“ (Schematische Darstellung)...... 96 Abbildung 14: Standortstrukturmodell der Stadt Viersen...... 104 Abbildung 15: Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben großflächiger Lebensmittelmärkte (> 800 m² VKF) ...... 197 Abbildung 16: Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben kleinflächiger Lebensmittelmärkte (≤800 m² Verkaufsfläche)...... 198

Karten Karte 1: Lage im Raum ...... 22 Karte 2: Siedlungsstruktur der Stadt Viersen...... 24 Karte 3: Lage der Leerstände im Viersener Stadtgebiet...... 33 Karte 4: Lage der Einzelhandelsbetriebe im Viersener Stadtgebiet ...... 34 Karte 5: Bestehende Einzelhandelsstandorte in Viersen ...... 39 Karte 6: Lage und Ausdehnung des Hauptgeschäftszentrums Alt- Viersen (vorläufige Abgrenzung) ...... 41 Karte 7: Leerstände im Hauptgeschäftszentrum von Viersen ...... 45

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 250 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 8: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Ernst-Moritz- Arndt-Straße...... 46 Karte 9: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Kanalstraße ...... 48 Karte 10: Lage und Ausdehnung des Stadtteilzentrums Dülken (vorläufige Abgrenzung) ...... 51 Karte 11: Leerstände im Stadtteilzentrum von Dülken ...... 54 Karte 12: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Bruchweg...... 55 Karte 13: Lage und Ausdehnung des Sonderstandortes Viersener Straße...... 57 Karte 14: Lage und Ausdehnung des Stadtteilzentrums Süchteln (vorläufige Abgrenzung) ...... 59 Karte 15: Leerstände im Stadtteilzentrum von Süchteln ...... 62 Karte 16: Strukturprägende Lebensmittelbetriebe (≥ 400 m² Verkaufsfläche) in Viersen mit 600-Meter-Radien...... 67 Karte 17: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Viersen ...... 68 Karte 18: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Dülken...... 69 Karte 19: Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Stadtteil Süchteln...... 70 Karte 20: Einzelhandelslagen im Stadtteil Boisheim...... 71 Karte 21: Zukünftige Standortstruktur in der Stadt Viersen...... 106 Karte 22: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Hauptgeschäftszentrum Alt-Viersen (als Hauptzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW)...... 125 Karte 23: Räumlicher Erweiterungsbereich Gartenstraße / Löhstraße...... 129 Karte 24: Potenzieller räumlicher Erweiterungsbereich Goetersstraße / FORUM...... 130 Karte 25: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Dülken (als Nebenzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW) ...... 136 Karte 26: Räumlicher Erweiterungsbereich Börsenstraße / Westwall / Westgraben / Melcherstiege...... 138 Karte 27: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadtteilzentrum Süchteln (als Nebenzentrum i. S. v. § 24a LEPro NRW) ...... 142 Karte 28: Räumlicher Erweiterungsbereich St. Florianplatz...... 144 Karte 29: Sonderstandort Kanalstraße ...... 149 Karte 30: Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße...... 152 Karte 31: Sonderstandort Bruchweg...... 155 Karte 32: Sonderstandort Viersener Straße („Gierlingsfläche“) ...... 158 Karte 33: Übersichtsplan Lebensmittelanbieter in Viersen (ab einer Verkaufsfläche von 400 qm ) ...... 164 Karte 34: Süchtelner Straße (Aldi) ...... 166 Karte 35: Ernst-Moritz-Arndt-Straße (Kaiser’s) ...... 167 Karte 36: Freiheitsstraße (Aldi) ...... 168 Karte 37: Kanalstraße (Real)...... 170

Junker und Kruse 251 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 38: Übersichtsplan Lebensmittelanbieter in Dülken (ab einer Verkaufsfläche von 400 qm)...... 172 Karte 39: Heiligenstraße (Lidl)...... 174 Karte 40: Viersener Straße (Aldi)...... 176 Karte 41: Venloer Straße (Penny)...... 177 Karte 42: Bruchweg (Kaufland)...... 178 Karte 43: Brabanter Straße (Netto)...... 179 Karte 44: Rheindahlener Straße (Netto) ...... 180 Karte 45: Übersichtsplan Lebensmittelanbieter in Süchteln (ab einer Verkaufsfläche von 400 qm)...... 182 Karte 46: Grefrather Straße (Aldi) ...... 184 Karte 47: Heidweg (Rewe)...... 186 Karte 48: Düsseldorfer Straße (Kaiser´s) ...... 187 Karte 49: Tönisvorster Straße (Lidl) ...... 189 Karte 50: Bewertete Standorte - Stadtteil Alt-Viersen...... 208 Karte 51: Nahversorgungsstandort Brüsseler Allee ...... 209 Karte 52: Darstellung Nah- und Einzugsbereich ...... 211 Karte 53: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord I ...... 214 Karte 54: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Nord II ...... 216 Karte 55: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Süd I ...... 218 Karte 56: Ernst-Moritz-Arndt-Straße Süd II ...... 220 Karte 57: Viktoriastraße / Freiheitsstraße ...... 222 Karte 58: „Suchraum“ Kölnische Str...... 224 Karte 59: Löhstraße / Gartenstraße...... 226 Karte 60: FORUM / Goetersstraße...... 228 Karte 61: Bewertete Standorte - Stadtteil Dülken ...... 231 Karte 62: Heiligenstraße ...... 232 Karte 63: Talstraße ...... 234 Karte 64: Schiricksweg...... 235 Karte 65: Börsenstraße / Westwall / Westgraben / Melcherstiege...... 237 Karte 66: Bewertete Standorte - Stadtteil Süchteln...... 240 Karte 67: Grefrather Straße...... 241 Karte 68: Düsseldorfer Straße ...... 243 Karte 69: Höhenstraße...... 245 Karte 70: St. Florianplatz...... 247 Karte 71: Lage der Gewerbe- und Industriegebiete sowie der Fachmarkt- und Sonderstandorte im Stadtteil Viersen ...... 258 Karte 72: Lage der Gewerbe- und Industriegebiete sowie der Fachmarkt- und Sonderstandorte im Stadtteil Dülken...... 259 Karte 73: Lage der Gewerbe- und Industriegebiete sowie der Fachmarkt- und Sonderstandorte im Stadtteil Süchteln...... 260 Karte 74: Aldi Standort Freiheitsstraße Viersen, 600 m-Radius mit Auswirkungen räumlicher Barrieren / Distanzbarrieren...... 262

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 252 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 75: Aldi Standort Freiheitsstraße Viersen, 1000 m-Radius mit Auswirkungen räumlicher Barrieren / Distanzbarrieren...... 263

Junker und Kruse 253 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabellen Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung Viersen ...... 16 Tabelle 2: Definition von Lagekategorien und Beispiele...... 18 Tabelle 3: Teilnehmer der Arbeitskreissitzungen (in alphabetischer Reihenfolge)...... 21 Tabelle 4: Viersener Stadtteile mit Einwohnerzahlen ...... 23 Tabelle 5: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in Viersen 2009* ...... 25 Tabelle 6: Angebotssituation des Einzelhandels der Stadt Viersen im Vergleich (alle Angaben ohne Leerstände) ...... 27 Tabelle 7: Angebotssituation des Einzelhandels in der Stadt Viersen...... 29 Tabelle 8: Verkaufsfläche ausgewählter Warengruppen pro Einwohner in Viersen im Vergleich zu anderen Kommunen mittelzentraler Bedeutung...... 30 Tabelle 9: Leerstandssituation im Stadtgebiet von Viersen...... 33 Tabelle 10: Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen auf die Viersener Stadtteile...... 35 Tabelle 11: Branchenspezifische Verkaufsflächenausstattung nach Stadtteilen...... 36 Tabelle 12: Angebotssituation des Einzelhandels im Hauptgeschäftszentrum Alt- Viersen...... 42 Tabelle 13: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Ernst- Moritz-Arndt-Straße...... 47 Tabelle 14: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Kanalstraße ...... 50 Tabelle 15: Angebotssituation des Einzelhandels im Stadtteilzentrum Dülken ...... 52 Tabelle 16: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Bruchweg ...... 56 Tabelle 17: Angebotssituation des Einzelhandels am Sonderstandort Viersener Straße ...... 58 Tabelle 18: Angebotssituation des Einzelhandels im Stadtteilzentrum von Süchteln ...... 60 Tabelle 19: Angebotsbausteine wohnungsnaher Grundversorgung ...... 63 Tabelle 20: Strukturprägende Betriebstypen mit Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel ...... 65 Tabelle 21: Angebotssituation Nahrungs- und Genussmittel in Viersen nach Betriebstypen ...... 65 Tabelle 22: Geschätzte branchenspezifische Umsätze der Viersener Einzelhandelsbetriebe ...... 76 Tabelle 23: Zentralitäten des Einzelhandels in Viersen nach Warengruppen ...... 79 Tabelle 24: Zentralitäten des Einzelhandels in Viersen nach Warengruppen und Stadtteilen ...... 80 Tabelle 25: Zentralitäten des Einzelhandels in Viersen nach Warengruppen und Zentren ...... 81

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 254 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Tabelle 26: Ausgabenanteile für verschiedene Branchen im Einzelhandel – Trendaussagen ...... 86 Tabelle 27: Viersener Liste der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente...... 112 Tabelle 28: Kurzbeschreibung Lebensmittelanbieter in Viersen (ab 400 m² Verkaufsfläche)...... 165 Tabelle 29: Ergebnisse der Standortbewertungen – Viersen...... 171 Tabelle 30: Kurzbeschreibung Lebensmittelanbieter in Dülken (ab 400 m² Verkaufsfläche)...... 173 Tabelle 31: Ergebnisse der Standortbewertungen – Dülken ...... 181 Tabelle 32: Kurzbeschreibung Lebensmittelanbieter in Süchteln (ab 400 m² Verkaufsfläche)...... 183 Tabelle 33: Ergebnisse der Standortbewertungen – Süchteln...... 190 Tabelle 34: Fallkonstellationen der Einzelhandelssteuerung ...... 193 Tabelle 35: Einordnung von Einzelhandelsansiedlungen gemäß den konzeptionellen Aussagen – Übersicht ...... 206 Tabelle 36: Ergebnisse der Standortbewertungen - Viersen ...... 230 Tabelle 37: Ergebnisse der Standortbewertungen – Dülken ...... 239 Tabelle 38: Ergebnisse der Standortbewertungen – Süchteln...... 249

Fotos Foto 1 und 2: Sonderstandort Ernst-Moritz-Arndt-Straße...... 46 Foto 3 und 4: Sonderstandort Kanalstraße ...... 49 Foto 5 und 6: Sonderstandort Bruchweg...... 55 Foto 7 und 8: Sonderstandort Viersener Straße ...... 58 Foto 9 und 10: Einzelhandelslage Hauptstraße Nord ...... 124 Foto 11 und 12: Hauptstraße Süd und Löhcenter...... 126 Foto 13 und 14: Rathausgasse und Löhstraße...... 127 Foto 15 und 16: Lange Straße und Alter Markt...... 134 Foto 17 und 18: Fußgängerzone um den Lindenplatz ...... 141

Junker und Kruse 255 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Anhang

Anhangverzeichnis

Anhang 1: Lage von Fachmarkt und Sonderstandorten / Lage von Gewerbegebieten ...... 256

Anhang 2: Barrierewirkungen für die fußläufige Erreichbarkeit und den Nahbereich von Versorgungsstandorten ...... 260

Junker und Kruse 256 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Anhang 1: Lage von Fachmarkt und Sonderstandorten / Lage von Gewer- begebieten

Die nachfolgend abgebildeten Karten zeigen die Lage von Fachmarkt- und Sonderstandorten außerhalb der Zentren sowie die Gewerbegebiete, in denen es geboten ist, Einzelhandels- entwicklungen bauleitplanerisch zu steuern. Gewerbe- / Industriegebiete, in denen aus einem gesamtstädtebaulichen Zusammenhang verschiedene (Um-)nutzungstendenzen stadtstrukturell näher beleuchtet werden müssen und vielschichtige Entwicklungsoptionen denkbar sind, sind als sog. Untersuchungsbereiche gekennzeichnet.

Junker und Kruse 257 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 71: Lage der Gewerbe- und Industriegebiete sowie der Fachmarkt- und Sonderstandorte im Stadtteil Viersen

Quelle: Stadt Viersen

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 258 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 72: Lage der Gewerbe- und Industriegebiete sowie der Fachmarkt- und Sonderstandorte im Stadtteil Dülken

Quelle: Stadt Viersen

Junker und Kruse 259 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 73: Lage der Gewerbe- und Industriegebiete sowie der Fachmarkt- und Sonderstandorte im Stadtteil Süchteln

Quelle: Stadt Viersen

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 260 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Anhang 2: Barrierewirkungen für die fußläufige Erreichbarkeit und den Nahbereich von Versorgungsstandorten

Insbesondere bei mangelhaft integrierten Standorten von Lebensmittelbetrieben wie dem hier als Beispiel angeführten Aldi-Markt an der Freiheitsstraße in Alt-Viersen, bedarf es einer einzelfallbezogenen Betrachtung des Nahbereiches des Marktes. Räumliche Barrieren bzw. Distanzbarrieren reduzieren den faktischen Nahbereich im generalisierten Umring.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ohne genaue Betrachtung und quantitativer und qualitativer Prüfung des Nahbereiches die idealtypischen Isochronen in der Tendenz grö- ßere Einwohnerpotenziale beinhalten, was wiederum die Ermittlung von Kaufkraftbin- dungsquoten (vgl. „35 % Regel“) verfälscht. Dies ist von besonderem Gewicht beim Ab- gleich der qualitativen Eignung eines Nahversorgers (Integration) und der quantitativen Merkmale (Einwohnerpotenziale im Umring).

Die beiden nachfolgenden Kartenausschnitte zeigen zum einen den Radius (600 m bzw. 1.000 m) um das Gebäude des Discounters. Zum anderen zeigen die Darstellungen farblich markiert jene Bereich, die sich aufgrund der Sperrwirkungen des Gewerbegürtels „Gewebegebiet Hosterfeld“ und der Bahnlinie Viersen – Mönchengladbach nicht fußläufig in 600 m bzw. 1.000 m Wegstrecke erreichen lassen (kumulative Streckenmessung). Hin- zu kommen jene Bereiche, die sich bei einer Echtwegstrecke nicht mehr im 600 m oder 1000 m Entfernung vom Gebäude des Discounters erreichen lassen (Distanzbarrieren) – dies betrifft im wesentlichen die östlichen Segmente innerhalb der idealtypischen Radien. Diese gesondert markierten Flächen wurden anschließend aus den im Umring ermittelten Potenzialen herausgerechnet.

Die Darstellungen machen deutlich, dass insbesondere jene Lebensmittelmärkte, die im Standortstrukturmodell als nicht als integrierte Standorte dargestellt sind, unter Würdi- gung stadtstruktureller Besonderheiten nicht ausreichend Potenzial im engeren Nahbe- reich aufweisen und daher das Merkmal der reinen Autokundenorientiertheit überwiegt.

Die nicht-integrierten Standorte stellen somit keine schützenswerten Nahversorgungs- strukturen im Sinne des § 11 (3) BauNVO dar (keine „verbrauchernahe Versorgung“).

Junker und Kruse 261 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 74: Aldi Standort Freiheitsstraße Viersen, 600 m-Radius mit Auswirkungen räumlicher Barrieren / Distanzbarrieren

Quelle: Stadt Viersen

Auswertungsergebnis: 800 Einwohner im Einzugsbereich von 600 m aufgrund räumlicher Barrieren / Distanzbarrieren (= ohne grün eingefärbte Bereiche).

Zum Vergleich: Im ungefilterten 600 m-Umring wurden 2.575 Einwohner ermittelt.

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 262 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Karte 75: Aldi Standort Freiheitsstraße Viersen, 1000 m-Radius mit Auswirkungen räumlicher Barrieren / Distanzbarrieren

Quelle: Stadt Viersen

Auswertungsergebnis: 4.288 Einwohner im Einzugsbereich von 1.000 m aufgrund räumli- cher Barrieren / Distanzbarrieren (= ohne grün eingefärbte Bereiche).

Zum Vergleich: Im ungefilterten 1.000 m-Umring wurden 8.540 Einwohner ermittelt.

Junker und Kruse 263 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

Glossar – Definition einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe

Begriff Erläuterung

Einzelhandel Absatz von Waren an Endverbraucher ohne Kraftfahrzeughan- im engeren Sinne del, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffhandel sowie rezeptpflichtige Apothekenwaren. Einzelhandelsbetrieb Ein Einzelhandelsbetrieb ist ein Betrieb, der ausschließlich oder überwiegend an letzte Verbraucher verkauft. Hierzu zählen u.a. alle Kauf- und Warenhäuser, SB-Warenhäuser, SB-Kaufhäuser, Verbrauchermärkte sowie Fachmärkte. Dazu gehört auch der Direktverkauf an Endverbraucher, unabhängig davon, ob dieser am Standort des Fertigungsbetriebs oder in einem eigens dazu geschaffenen Zentrum (Factory-Outlet-Center) erfolgt. Einzelhandelsrelevante Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft bezeichnet denjenigen An- Kaufkraft teil an den privaten Verbrauchsausgaben, der dem Einzelhandel zufließt. Die Gesellschaft für Konsum- und Absatzforschung, Nürnberg (GfK) ermittelt diesen Schätzwert auf unterschiedlichen räumlichen Einheiten und in der Regel in regelmäßigen Ab- ständen. Dabei werden die für jedes Gebiet unterschiedlichen Ausgaben für Dienstleistungen, Wohnung, Reisen und Zu- kunftsvorsorge (ermittelt durch Verbraucherstichproben) von der allgemeinen Kaufkraft des Gebietes abgezogen. Einzelhandelsrelevante Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer beschreibt das Kaufkraftkennziffer Verhältnis der in einer räumlichen Teileinheit vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer pro Kopf gibt die prozentuale Abweichung der Pro-Kopf- Einzelhandelsrelevanten-Kaufkraft vom Bundesdurchschnitt (In- dexwert = 100) an. Die Kennziffern werden z. B. von der Ge- sellschaft für Konsum- und Absatzforschung (GfK) in Nürnberg ermittelt und jährlich aktualisiert. Daneben kann auch auf von der BBE-Unternehmensberatung GmbH, Köln ermittelte Kenn- ziffern zurückgegriffen werden. Einzelhandelsrelevante Die einzelhandelsrelevante Zentralität einer Stadt/Region stellt Zentralität ein maßgebliches Gütekriterium nicht zuletzt für die Leistungs- stärke des Einzelhandels dar, denn sie ist Indikator dafür, wie weit es einem Teilraum gelingt, zur lokal gebundenen Kaufkraft zusätzliche Kaufkraft zugunsten des niedergelassenen Einzel- handels anzuziehen. Die Einzelhandelszentralität ist damit eine Maßzahl für den Kaufkraftzufluss oder den Kaufkraftabfluss einer Region. Einzelhandelsrelevante Die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer wird durch das Zentralitätskennziffer Verhältnis von Einzelhandelsumsatz zu dem vorhandenen einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen berechnet. Ein Wert

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 264 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

von 100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist, wie die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in dieser Region. Abweichungen über den Basiswert (Indexwert = 100) deuten auf eine Leistungsstärke hin bzw. eine Abweichung unterhalb des Basiswertes deuten auf Strukturschwächen des Einzelhan- dels in der untersuchten Region hin. Fachmarkt (Großflächiger) Einzelhandelsbetrieb, in der Regel ab 400 m² Verkaufsfläche, Konzentration des Sortiments auf eine oder mehrere Branchen des mittel- oder langfristigen Bedarfs (Non- Food, ausgenommen Kfz-Handel), meist Standorte außerhalb zentraler Einkaufsbereiche mit guter Pkw-Erreichbarkeit (v. a. in Gewerbe- und Sondergebieten, an Ausfallstraßen, im Außenbe- reich von Städten), Dominanz des Selbstbedienungsprinzips. Großflächiger Großflächige Einzelhandelsbetriebe (ab einer Verkaufsfläche von Einzelhandel 800 m²) unterliegen dem Sonderregime des § 11 (3) BauNVO, da von ihnen (als zuwiderlegende Vermutungsregel) negative städtebauliche Auswirkungen ausgehen können. Zu den groß- flächigen Einzelhandelsbetrieben zählen u.a. Einkaufszentren, Warenhäuser, SB-Warenhäuser, Kaufhäuser, Verbrauchermärkte sowie Fachmärkte.

Kaufkraftabfluss Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, die durch die am Ort vorhandenen Anbieter nicht gebunden werden kann und folglich in andere Orte/das Umland oder in den Versand-/Internethandel abfließt. Kaufkraftabflüsse zeigen die räumliche Einkaufsorien- tierung der ansässigen Bevölkerung auf. Kaufkraftbindung Die Kaufkraftbindung beschreibt den Anteil der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der Einwohner eines Ortes, der von den An- bietern gebunden und somit in Umsatz umgewandelt werden kann. Einzelhandelsrelevantes Das am Ort vorhandene einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolu- Kaufkraftpotential men, ermittelt aus der Einwohnerzahl und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Lebensmitteldiscounter Ähnlich dem Supermarkt, jedoch Discountcharakter und i.d.R. keine Käse- oder Wursttheke (mit Bedienung), z. B. Aldi, Penny, Lidl. Verkaufsfläche mindestens 800 - 1.000 m², Selbstbedie- nung. Nahversorgungs- Als nahversorgungsrelevantes Sortiment werden Warengruppen relevantes Sortiment bezeichnet, die dem täglichen Bedarf dienen (Lebensmittel, Ge- tränke sowie ggf. auch Drogerie- und Kosmetikartikel) und demzufolge wohnungsnah nachgefragt werden können. Die nahversorgungsrelevanten Sortimente können ggf. auch innen- stadtrelevant sein. Nahversorgungsstandort Ein Nahversorgungsstandort ist ein solitärer Handelsstandort, bestehend aus einem Lebensmittelvollsortimenter oder Lebens- mitteldiscounter. Aus städtebaulicher Sicht ist er nicht in eine funktionale Einheit eingebunden (somit kein Zentrum). Ein Nah-

Junker und Kruse 265 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

versorgungsstandort ist sowohl in städtebaulich integrierten als auch nicht-integrierten Lagen anzutreffen. Nahversorgungszentrum Ein Nahversorgungszentrum verfügt über eine erkennbare städ- tebauliche Einheit (z. B. durch Platz oder Straßengestaltung) und liegt im Siedlungsgefüge integriert in räumlicher Nachbar- schaft zu Wohngebieten. Es stellt ein lokales Versorgungszent- rum dar, welches überwiegend der Nahversorgung im Bereich der kurzfristigen Bedarfsdeckung dient. Die Angebotsstruktur wird in der Regel durch einen Lebensmittelvollsortimenter und/oder Lebensmitteldiscounter, Lebensmittelfachgeschäfte, Lebensmittelhandwerksbetriebe sowie vereinzelt kleineren Fachgeschäften bestimmt. Darüber hinaus sind zum Teil Dienst- leistungsbetriebe, wie beispielsweise Friseur, Bank, Sonnenstu- dio angegliedert. SB-Warenhaus Nach dem Discountprinzip arbeitender Einzelhandelsgroßbe- trieb, Selbstbedienung, Verkaufsfläche mindestens 3.000 m² bzw. 5.000 m², umfassendes Sortiment mit Schwerpunkt Nah- rungs- und Genussmittel/Standort häufig in Stadtrandlagen, weiträumige Kundenparkplätze (z. B. Real, Marktkauf) Sonderstandort Sonderstandorte des Einzelhandels sind Standorte des großflä- chigen Einzelhandels. Vorrangig handelt es sich dabei zum einen um Einkaufszentren und zum anderen um Einzelhandelsbetriebe aus dem nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich (Garten- märkte, Baumärkte, Möbelmärkte). Kennzeichnend ist dabei eine autokundenorientierte Lage. Stadtteilzentrum Ein Stadtteilzentrum stellt eine städtebauliche Einheit dar. Aus städtebaulicher Sicht ist es abgesetzt vom Hauptsiedlungsgefü- ge und liegt in räumlicher Nähe zu Wohngebieten. Es dient zum einen der Nahversorgung und zum anderen der Grundversor- gung eines Stadtteils (bzw. Versorgungsbereiches) mit Waren des mittel- bis langfristigen Bedarfs. Die Angebotsstruktur ist gekennzeichnet durch Lebensmittelvollsortimenter und/oder Lebensmitteldiscounter (z. T. mit Konkurrenzsituation), Lebens- mittelfachgeschäfte und Lebensmittelhandwerksbetriebe. Dar- über hinaus umfasst das Handelsangebot Warengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs, jedoch z.T. in geringer Tiefe und Breite. Darüber hinaus sind zentrentypische Dienstleistun- gen (z. B. Bank, Versicherungsbüro, Post, Friseur, Reisebüro, Ärzte, Gastronomie) vorhanden. Supermarkt Verkaufsfläche mind. 400 m² – max. 1.500 m², Nahrungs- und (= Lebensmittelmarkt) Genussmittel einschl. Frischwaren und ergänzend Waren des täglichen und kurzfristigen Bedarfs, vorwiegend Selbstbedie- nung. Umsatzkennziffer Umsatzkennziffern bringen die regionale Verteilung der Einzel- handelsumsätze in Deutschland zum Ausdruck. Berechnungs- grundlage ist die Umsatzsteuerstatistik, wobei diese regional be- reinigt werden muss. Der Umsatz in Euro gibt den gesamten im

Junker und Kruse Stadtforschung  Planung Dortmund 266 Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

jeweiligen Gebiet getätigten Einzelhandelsumsatz an. Der Um- satz pro Kopf gibt einen Durchschnittsbetrag des Einzelhandels- umsatzes für jeden Einwohner des Gebietes an. Die Umsatz- kennziffer pro Kopf stellt somit die prozentuale Abweichung des Pro-Kopf-Umsatzes vom Durchschnitt der Bundesrepublik (In- dexwert = 100) dar. Abweichungen über den Basiswert deuten auf einen umsatzstärkeren Einzelhandel im Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt hin bzw. eine Abweichung unterhalb des Basiswertes deutet auf vergleichsweise niedrigere Umsätze im Einzelhandel in der untersuchten Region hin, und kann somit Hinweise auf die Attraktivität einer Stadt als Einzelhandels- standort geben. Verbrauchermarkt Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, Verkaufsfläche 1.500 – 3.000 bzw. 5.000 m², breites und tiefes Sortiment an Nah- rungs- und Genussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs, überwiegend Selbstbedie- nung, häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspoli- tik, Standort meist autokundenorientiert. Verkaufsfläche Gemäß des aktuellen Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 (BVerwG 4 C 10.04) sind in die Ver- kaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes auch Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden können, die Vorkassen- zone sowie ein ggf. vorhandener Windfang einzubeziehen. Oh- nehin gilt die Definition, dass Verkaufsfläche diejenige Fläche ist, die dem Verkauf dient einschließlich der Gänge, Treppen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstän- de, Kassenzonen, Schaufenster, und sonstige Flächen, soweit sie dem Kunden zugänglich sind, sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden (vgl. auch Einzel- handelserlass des Landes NRW). Verkaufsflächenausstat- Das Verhältnis der einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche be- tung je Einwohner zogen auf die jeweilige Einwohnerzahl ist ein quantitativer Ver- sorgungsindikator für den Ausstattungsstandard des jeweiligen Untersuchungsgebietes. Zentraler Versorgungs- Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein (im Sinne des § 34 (3) bereich BauGB) schützenswerter Bereich, der sich aus planerischen Fest- legungen (Bauleitplänen, Raumordnungsplänen), raumordnerischen und/oder städtebaulichen Konzeptionen sowie tatsächli- chen, örtlichen Verhältnissen ergibt. Innerhalb einer Kommune kann es mehr als nur einen zentralen Versorgungsbereich geben (innerstädtisches Hauptzentrum sowie Stadtteil-/Neben oder Nahversorgungszentren). Daneben muss ein zentraler Versorgungsbereich zum Betrachtungszeit- raum noch nicht vollständig entwickelt sein, wobei eine entsprechende, eindeutige Planungskonzeption (zum Genehmi- gungszeitpunkt eines Vorhabens) vorliegen muss. Innerhalb der Innenstadt setzt sich ein zentraler Standortbereich für Einzel- handel und Dienstleistungen ab. Bei dem zentralen Versor-

Junker und Kruse 267 Stadtforschung  Planung Dortmund Einzelhandelskonzept für die Stadt Viersen – Entwurf

gungsbereich der Innenstadt handelt es sich somit lediglich um einen Teil der durch ein hohes Maß an Nutzungsvielfalt gepräg- ten Innenstadt. Die Innenstadt „als Ganzes“ übernimmt dabei über den Handel hinausgehende Funktionen wie öffentliche und private Dienstleistungen, Wohnen, Freizeit, Kultur und Er- holung. Die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches ist unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtpunkten vorzuneh- men. Dabei kann ein zentraler Versorgungsbereich über die Grenzen des innerstädtischen Geschäftsbereichs hinausgehen und muss nicht zwingend mit einer Kerngebietsausweisung (im Bebauungsplan) übereinstimmen. Wesentliche Abgrenzungskri- terien sind: Funktionale Kriterien: Einzelhandelsdichte, Passantenfrequenz, Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden, Fußgänger), Multifunktionalität (Dienstleistungen, Einzelhandel, Gastrono- mie). Städtebauliche Kriterien: Bebauungsstruktur, Gestaltung und Dimensionierung der Verkehrsstruktur, Barrieren (Straße, Bahnlinie etc.), Gestaltung öffentlicher Raum (Pflasterung, Be- grünung etc.) und Ladengestaltung, -präsentation. Zentrenrelevante Zentrenrelevante Warengruppen zeichnen sich durch Besucher- Sortimente frequenzerzeugung, Integrationsfähigkeit, Einzelhandelszentrali- tät, Kopplungsaffinität und Transportfähigkeit („Handtaschen- sortimente“) aus. Sie sind abzugrenzen von nahversorgungsrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten. Für den zentrenbezogenen Einzelhandel besitzen Warensortimente mit Zentrenrelevanz eine hohe Bedeutung, die mit zunehmender Sortimentsüberschneidung der an den nicht-integrierten Stand- orten geführten Warensortimente geschwächt werden kann. Insbesondere Betriebe, die an dezentralen bzw. städtebaulich nicht-integrierten Standorten angesiedelt werden, können durch das Angebot von zentrenrelevanten Sortimenten, d.h. durch Angebotsüberschneidungen bei gleichzeitig wesentlich günsti- geren Wettbewerbsbedingungen (Standortvorteile u.a. aufgrund günstiger Miet- bzw. Grundstückspreise; geringen Be- triebs- und Personalkosten, besserer (Pkw-) Erreichbarkeit; kos- tenfreiem Parken) zu einem Bedeutungsverlust der Innenstädte und Stadtteilzentren beitragen. Die von zentrenrelevanten Sor- timenten ausgehenden Gefährdungspotentiale für gewachsene Zentren sind zudem abhängig von der Größe und der zentral- örtlichen Bedeutung der Kommune (z. B. kann der Lebensmit- teleinzelhandel in Grundzentren - angesichts der daraus resultierenden Kundenfrequenz, von denen auch Anbieter in anderen Branchen profitieren - durchaus zentrentragend sein). Im Hin- blick auf die Verwendung von Sortimentslisten als räumliches Steuerungsinstrument (Bauleitplanung) zur Sicherung städte- baulicher Ziele ist eine einzelfallbezogene bzw. stadtspezifische Konkretisierung notwendig (z. B. in Form von Positiv-, Negativ- listen).

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