Exkurs: Was ist ein Bodenrichtwert und wie wird er ermittelt?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für die Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen.
Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück).
Er wird aus getätigten Grundstücksverkäufen mittels der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte abgeleitet. Für bebaute Grundstücke erfolgt i.d.R. eine Rückrechnung des Bodenwertanteils.
Quelle: §196 BauGB (Bodenrichtwerte); BRW-RL (Bodenrichtwertrichtlinie), Ziff. 2 Definition
Die neuen Bodenrichtwerte per 31.12.17 veranschaulichen, dass sich der Aufwärtstrend ungebremst fortsetzt. Die Rahmenbedingungen bleiben unverändert: Die Baugeldzinsen bleiben weiterhin am Boden, die Nachfrage in München und dem Münchner Speckgürtel bleibt stark, bei einem überschaubarem Angebot und Investitionsanreize werden eher reduziert als ausgeweitet.
Abermals verzeichneten zahlreiche Gemeinden des Landkreises Fürstenfeldbruck massive Preissteigerungen im zweistelligen Bereich und zugleich auch die höchsten seit dem Betrachtungszeitraum ab 2010. Besonders stark fiel der Zugewinn in den Ortsteilen Nassenhausen und Luttenwang (Gemeinde Adelshofen) mit 90 % aus, was aber wohl einer geringen Anzahl von Verkaufsfällen geschuldet ist.
Von 2015 auf 2016 war es noch die Große Kreisstadt Fürstenfeldbruck, die über 40 % zulegen konnte. Diesmal verbuchte Emmering einen Zugewinn von knapp 38 % von 2016 auf 2017. Eichenau hat Gröbenzell wieder vom zweiten Platz verdrängt, nachdem Gröbenzell im Vorjahr Eichenau auf den 3. Platz verwies. Die Eichenauer Grundstückseigentümer können sich über ein Plus von 21 % freuen.
Da die Bodenrichtwerte urheberrechtlich geschützt sind, dürfen wir leider keine absoluten Zahlen veröffentlichen.
Die nachfolgenden Graphiken zeigen die prozentuale Veränderung der Bodenrichtwerte vom 31.12.16 bis 31.12.17:
Bodenrichtwerte A bis G - Veränderung in % 45
40
35
30
25
20
15
10
5
0 Adelshofen Ort Alling Ort Eichenau (Übriger Emmering FFB Wohngebiete Germering Ortsbereich) Wohngebiet inkl. Malching und Wohngebiete Neu-Lindach (Germering & Unterpfaffenhofen)
Bodenrichtwerte G bis M - Veränderung in % 25
20
15
10
5
0 Grafrath Ort Gröbenzell Hattenhofen Ort Jesenwang Ort Landsberied Ort Maisach Ort (Wohngebiete)
Bodenrichtwerte O bis T - Veränderung in % 35
30
25
20
15
10
5
0 Olching Ort Puchheim Puchheim Ort Schöngeising Ort Türkenfeld Ort Wohngebiete
Aktuell liegen damit folgende Orte auf den ersten 5 Plätzen:
1. Germering (Wohngebiete und Unterpfaffenhofen)
2. Eichenau (Übriger Ortsbereich)
3. Gröbenzell (Wohngebiete) und Olching Ort
4. FFB (Wohngebiete inkl. Malching und Neu-Lindach) und Puchheim Wohngebiete
5. Emmering (Wohngebiete) und Puchheim Ort
Betrachtet man die Entwicklung von 2010 bis 2017, dann liegen Olching Ort und Puchheim (Wohngebiete) mit knapp 145 % Zugewinn auf Platz 1, Adelshofen Ort liegt mit circa 139 % auf Platz 2 und Germering (Wohngebiete) mit 137 % auf Platz 3. Eichenau verbuchte im selben Zeitraum ein Plus von 135 %.
Die Frage bleibt: Sind diese massiven Steigerungen überhaupt noch fundamental gerechtfertigt? Wie im Vorjahr mehren sich die Prognosen, dass die Immobilienmärkte vollkommen überhitzt sind, man spricht davon, dass wir eine Blasenbildung sehen und es demnächst zu deutlichen Korrekturen kommen wird. Sogar für München sagt mancher Spezialist Einbrüche von knapp 30 % voraus.
Prof. Harald Simons, Vorstand von empirica, schreibt in seinem Frühjahrsgutachten, das sich der seit acht Jahren andauernde Preisanstieg bald beruhigen dürfte. Da zudem ein weiteres Sinken der Zinsen unwahrscheinlich sei, falle auch auf dem Kaufmarkt die preistreibende Wirkung weg. Prof. Simons geht daher von einem Rückgang der Preisübertreibungen von 30 % aus. Dabei rechnet er in München und Berlin und möglicherweise in Stuttgart mit einem Rückgang der Kaufpreise um real ein Viertel bis ein Drittel innerhalb der nächsten 5 Jahre. Quelle: Der Immobilienbewerter – 2/2018
Dieses Szenario teile ich noch nicht. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere in den Großstädten bleibt nach wie vor sehr hoch, wobei auffällt, dass nicht mehr jeder Preis bezahlt wird.
Ich rechne damit, dass sich die Preise stabilisieren und nicht mehr so extrem nach oben schießen. Der Wirtschaftsstandort München bleibt ein Magnet und größere Korrekturen nach unten wird es wohl vorerst nicht geben, solange das Umfeld (Zinsen, Wirtschaftswachstum) unverändert bleibt. Innerhalb einzelner Stadtteile kann es aber zu Verschiebungen kommen.
Stand: Mai 2018