Mietspiegels
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2 Inhaltsverzeichnis VORWORT ........................................................................................................................... 4 MIETSPIEGELERSTELLUNG .............................................................................................. 5 RECHTLICHE GRUNDLAGEN UND ZWECK DES MIETSPIEGELS .................................... 6 GELTUNGSBEREICH DES MIETSPIEGELS ........................................................................ 6 BEGRIFFSDEFINITIONEN ................................................................................................... 7 MIETERHÖHUNG NACH DEM MIETRECHT ....................................................................... 8 BERECHNUNG DER ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE ............................................ 9 SCHRITT 1: ERMITTLUNG DES DURCHSCHNITTLICHEN MIETNIVEAUS ........................ 9 SCHRITT 2: ERMITTLUNG DER BESCHAFFENHEIT .........................................................10 SCHRITT 3: ERMITTLUNG VON BESONDEREN WOHNWERTMERKMALEN ...................11 SCHRITT 4: ERMITTLUNG VON MODERNISIERUNGSMAßNAHMEN ..............................13 SCHRITT 5: ERMITTLUNG VON WOHNLAGEMERKMALEN .............................................14 SCHRITT 6: ERMITTLUNG DER ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE ..........................15 SPANNBREITE ....................................................................................................................16 BERECHNUNGSHILFE UND BERATUNGSSTELLEN .......................................................17 ANWENDUNGSBEISPIEL ...................................................................................................17 AUSKUNFT ZUM MIETSPIEGEL .........................................................................................18 DOWNLOAD UND ONLINE-MIETSPIEGEL .........................................................................20 WOHNLAGENVERZEICHNIS ..............................................................................................21 ATTENDORN .......................................................................................................................21 DROLSHAGEN ....................................................................................................................29 FINNENTROP ......................................................................................................................35 KIRCHHUNDEM ..................................................................................................................43 LENNESTADT .....................................................................................................................50 OLPE ...................................................................................................................................63 WENDEN .............................................................................................................................72 v. 1.0.4 3 Vorwort Liebe Leserinnen und Leser, vor Ihnen liegt erstmals ein qualifizierter Mietspiegel für den Kreis Olpe und seine sieben kreisangehörigen Städte und Gemeinden. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist ein qualifi- zierter Mietspiegel eine wichtige Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter und trägt durch seine Bindungswirkung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dazu bei, rechtli- che Konflikte zwischen den Parteien zu vermeiden. Daher hat sich die Kreisverwaltung Olpe gemeinsam mit dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte entschlossen, einen solchen Mietspiegel als Service für die Bürginnen und Bürger des Kreises Olpe herauszugeben. Der Wunsch nach einem neuen Zahlenwerk war umso dringender, als der letzte vom Haus- und Grundeigentümer e.V. erstellte einfache Mietspiegel schon im Jahr 2011 herausgegeben worden war. Seitdem hatte sich jedoch der Immobilienmarkt auch im Kreis Olpe rasant ver- ändert: Der Bedarf an Wohnraum hat deutlich zugenommen und zugleich sind bautechni- sche und -rechtliche Standards gestiegen, die sich in der Regel mieterhöhend ausgewirkten. Der nun vorliegende Mietspiegel wurde vollständig neu erstellt auf Basis einer aktuellen, repräsentativen, schriftlichen Datenerhebung, die vom Hamburger Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte immo.consult GmbH im Auftrag des Kreises Olpe durchgeführt und ausgewertet wurde. Mein Dank gilt allen Hauseigentümern, die sich an der Umfrage beteiligt haben, sowie den Mitgliedern des neu gebildeten Arbeitskreises „Mietspiegel“ für ihre Unter- stützung. Dieser Arbeitskreis setzt sich zusammen aus Personen und Institutionen, die sich auf dem regionalen Wohnungsmarkt engagieren: Kreis, Städte und Gemeinden, Mieter- und Vermietervereine, Wohnungsgenossenschaften, Hausverwaltungen, Sparkassen und Volks- banken. Das Gremium war von Beginn an der Erarbeitung des Mietspiegels beteiligt und hat dem nun vorliegenden Ergebnis zugestimmt. Sofern Sie Fragen zum Mietspiegel haben, wenden Sie sich bitte an die im Anhang auf den Seiten 17 und 18 genannten Ansprechpartner der jeweiligen beteiligten Institutionen. Damit der Mietspiegel auch künftig seinen Wert behält, ist beabsichtigt, das Zahlenwerk regelmäßig alle zwei bis drei Jahre zu aktualisieren. So ist gewährleistet, dass für den regio- nalen Wohnungsmarkt des Kreises Olpe eine dauerhafte Mietwertübersicht über fast alle frei finanzierten Wohnungen zur Verfügung steht. Möge dieser Mietspiegel zur beabsichtigten Transparenz des Mietpreisgefüges beitragen und den Beteiligten dabei helfen, die benötigte Einigkeit zu erzielen. Theo Melcher Landrat des Kreises Olpe 4 Allgemeine Informationen zum Mietspiegel und Mietrecht Mietspiegelerstellung Der qualifizierte Mietspiegel für den Kreis Olpe 2021 wurde auf der Grundlage einer reprä- sentativen Auswertung nicht preisgebundener Wohnungen im Bereich der sieben Kommu- nen des Kreises Olpe erstellt. Er basiert auf Daten, die im Zeitraum von September 2020 bis November 2020 bei Eigentümern von Wohnungsbeständen im Kreis Olpe mit Hilfe eines standardisierten Fragebogens zum Zwecke der Mietspiegelerstellung erhoben wurden. Die Haushalte wurden dabei zufällig ausgewählt Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wis- senschaftlichen Grundsätzen mit Hilfe der Regressionsmethode errechnet. Über den gesamten Erstellungszeitraum hinweg wurden die Arbeiten durch den Arbeitskreis Mietspiegel begleitet, der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Olpe ge- leitet wurde. Dem Arbeitskreis gehörten Vertreter folgender Institutionen an: Vertreter der sieben Kommunen des Kreises Olpe Kreis Olpe - Fachdienst Liegenschaftskataster und Geoinformation Kreis Olpe - Fachbereich Jugend, Gesundheit und Soziales Kreis Olpe - Wohnungsbauförderung Kreis Olpe - Jobcenter Haus & Grund Olpe e.V. Haus & Grund Attendorn e.V. Haus & Grund Lennestadt e.V. Wohnungsgenossenschaft Südwestfalen eG Wohnungsgenossenschaft im Kreis Olpe, Südsauerland eG Siedlungs- und Baugenossenschaft Meschede eG Bürogemeinschaft der Mietervereine Deutscher Mieterbund Siegerland und Umgebung e.V. Hausverwaltung Pulte Koch Baupartner GmbH Sabisch & Co. Bauträger GmbH Hausverwaltung Wolfgang Schulte Sparkasse Olpe-Drolshagen-Wenden Sparkasse Attendorn-Lennestadt-Kirchhundem Volksbank immoXperten GmbH & Co. KG Volksbank Bigge-Lenne eG Einzelne Mitglieder des Gutachterausschusses Die Auswertung der Daten und die wissenschaftliche Bearbeitung des Mietspiegels erfolgte durch Analyse & Konzepte immo.consult GmbH, Gasstraße 10, 22761 Hamburg. Der Mietspiegel wurde dem Arbeitskreis erstmalig am 07. Januar 2021 vorgestellt. Er wurde von den Mieter- und Vermietervertretern und allen Kommunen des Kreises anerkannt. Der Mietspiegel wurde zum 01. März 2021 in Kraft gesetzt. 5 Rechtliche Grundlagen und Zweck des Mietspiegels Ein Mietspiegel ist gemäß § 558c und § 558d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine Übersicht über die im Kreis Olpe gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (= ortsübliche Vergleichs- miete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich – entsprechend den gesetzlichen Voraus- setzungen – aus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind. Der Mietspiegel liefert Informationen über ortsübliche Vergleichsmieten verschiedener Woh- nungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Woh- nungsbestand transparent zu machen, Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu ver- meiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern. Geltungsbereich des Mietspiegels Dieser Mietspiegel gilt für Wohnungen im Kreis Olpe, die bis zum 01.09.2020 bezugsfertig geworden sind. Für Mietwohnungen, die zu einem späteren Zeitpunkt bezugsfertig wurden, kann die Miete in Anlehnung an die Mietwerte dieses Mietspiegels vereinbart werden. Er gilt nach § 549 BGB dagegen nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, Wohnraum, der Teil einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsa- men Haushalt führt, Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkann- ter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit drin- gendem