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CIMA Beratung + Management GmbH Neue Weinsteige 44 70180 Stuttgart Stadt Rottweil T 0711-64 864 61 F 0711-64 864 69 [email protected] www.cima.de
Markt- und Verträglichkeitsuntersu- chung für den geplanten Drogeriemarkt am Standort „Nägelesgraben“ Stadtentwicklung
Marketing
Regionalwirtschaft
Einzelhandel
Wirtschaftsförderung
Citymanagement
Immobilien Projektleitung: Stadtentwicklung Organisationsberatung Dipl.-Geogr. Jürgen Lein Marketing Kultur Regionalwirtschaft
Tourismus Einzelhandel Wirtschaftsförderung Projektbearbeitung: Citymanagement Dipl.-Geogr. Florian Gillwald Immobilien
Stuttgart, Juni 2017 Organisationsberatung Kultur
Tourismus Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
2017 CIMA Beratung + Management GmbH
Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.
Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Die Urheberrechte und sämtliche nicht geregelten Nutzungsrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH.
2 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
Inhaltsverzeichnis
1 Auftrag und Aufgabenstellung ...... 4 2 Entwicklungstendenzen im Drogeriewarensegment ...... 5 3 Daten zum Planvorhaben ...... 7 3.1 Planvorhaben am „Nägelesgraben“ ...... 7 3.2 Planumsatz ...... 8 3.3 Abgleich Planung „Nägelesgraben“ mit Verkaufsflächenpotentialen aus der Einzelhandelskonzeption Rottweil ...... 9 4 Standortdaten ...... 11 4.1 Zentralörtliche Einstufung ...... 11 4.2 Einzelhandelskennziffern ...... 12 4.3 Mikrostandort „Nägelesgraben“ ...... 13 5 Daten zur projektspezifischen Nachfragesituation...... 16 5.1 Marktgebiet ...... 16 5.2 Kaufkraftpotential im Marktgebiet ...... 17 6 Projektrelevante Angebotsstruktur ...... 19 6.1 Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Rottweil ...... 19 6.2 Projektrelevante Angebotssituation in der Gesamtstadt Rottweil ...... 20 6.3 Projektrelevante Angebotssituation in den angrenzenden Kommunen ...... 22 7 Marktabschöpfung und Umsatzherkunft ...... 24 8 Beurteilung der städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit des geplanten Drogeriemarktes ...... 26 8.1 Konzentrationsgebot ...... 26 8.2 Kongruenzgebot ...... 26 8.3 Beeinträchtigungsverbot/ Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ...... 27 8.3.1 Auswirkungen auf das Mittelzentrum Rottweil ...... 28 8.3.2 Umsatzumverteilungen gegenüber den umliegenden Kommunen bzw. Zentralen Orten .... 33 8.3.3 Fazit ...... 34 8.4 Städtebauliches Integrationsgebot ...... 34 9 Zusammenfassende Beurteilung ...... 35
3 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
1 Auftrag und Aufgabenstellung
Im August 2015 wurde die CIMA Beratung + Management GmbH, Stuttgart, von der Stadt
Rottweil mit der Erstellung einer Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung für die geplanten
Einzelhandelsnutzungen am Standort „Nägelesgraben“ beauftragt.
Nach den damaligen Planunterlagen waren folgende Einzelhandelsnutzungen in einem Wohn- und Geschäftshaus am „Nägelesgraben“ vorgesehen (in Klammern voraussichtliche Betreiber- firmen):
. Textilmarkt mit ca. 1.500 qm VK (Fa. Textil Maier)
. Drogeriemarkt mit ca. 1.600 qm VK (Fa. Müller)
Nach einer aktualisierten Planung ist nur noch der Drogeriemarkt der Fa. Müller mit einer leicht reduzierten Verkaufsfläche von ca. 1.500 qm am Standort „Nägelesgraben“ vorgesehen, so dass im Juni 2017 eine Anpassung des Gutachtens beauftragt wurde.
Mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.500 qm VK ist der Drogeriemarkt als „Einzelhandelsgroß- projekt“ bzw. als „großflächiger Einzelhandel“ einzuordnen.
Damit ist auf Basis der in § 11 Abs. 3 BauNVO, im LEP Baden-Württemberg sowie im Einzel- handelserlass Baden-Württemberg dargelegten Prüfkriterien der Nachweis zu erbringen, dass mit der vorgesehenen Einzelhandelsnutzung keine negativen städtebaulichen und raumordneri- schen Auswirkungen in der Stadt Rottweil selbst sowie für die Nachbarkommunen zu erwarten sind.
Für die Bearbeitung der Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung konnte u.a. auf die umfang- reiche Datenbasis der cima, welche im Rahmen der Fortschreibung der Einzelhandelskonzepti- on aus dem Jahr 2013 erarbeitet wurde, sowie auf die qualitative Ersteinschätzung des Vor- habens durch die cima vom März 2015 zurückgegriffen werden. Eine Aktualisierung des pro- jektrelevanten Einzelhandelsbestandes wurde im September 2015 durch Mitarbeiter der cima vorgenommen.
4 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
2 Entwicklungstendenzen im Drogeriewarensegment
Vor dem Hintergrund der dynamischen Entwicklung im Einzelhandel erfolgt eine Kurzdarstel- lung der wesentlichen Entwicklungstendenzen für das Segment Drogerie-/ Parfümeriewaren.
Die nachfolgenden Aussagen sind als wertneutral zu verstehen und beinhalten keinerlei Wer- tung bzgl. der Attraktivität oder Qualität der verschiedenen Betriebstypen bzw. einzelner Un- ternehmen.
Die Entwicklung des Drogeriewarenmarktes ist in Deutschland in den vergangenen zehn Jah- ren stark durch die Insolvenz der „Fa. Schlecker“ sowie der Unternehmenstochter „Ihr Platz“ geprägt, welche eine Konzentration auf im Wesentlichen vier Unternehmen zur Folge hatte.
Die Schlecker Insolvenz hatte in den Jahren 2011 bis 2013 ein deutlichen Rückgang der Be- triebsanzahl um ca. zwei Drittel von ca. 14.100 auf ca. 3.800 Drogeriemärkte zur Folge. Seit- dem ist eine Expansion der verbliebenen Wettbewerber zu beobachten. Trotz des Ausschei- dens eines Wettbewerbers aus dem Markt, ist der Wettbewerbsdruck weiterhin gegeben, da auch der standardisierte Lebensmitteleinzelhandel in einem verstärkten Ausmaß versucht, das frei gewordene Marktpotential zu binden.
Abb. 1 Anzahl der Drogeriemärkte in Deutschland 2006 bis 2015 16.000 14.098 14.072 14.005 13.492 14.000 12.774 11.710 12.000
10.000
8.000 7.270
6.000 4.349 3.801 4.087 4.000
2.000
0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Quelle: EHI Handelsdaten, Bearbeitung cima 2015
Verursacht durch die Schlecker Insolvenz ist in den Jahren 2011 und 2012 ein Umsatzrück- gang der Drogeriemärkte in Deutschland von 12,9 Mrd. € auf 11,7 Mrd. € zu beobachten.
Seitdem ist der Umsatz der Drogeriemärkte auf ca. 13,8 Mrd. € im Jahr 2014 angestiegen,
5 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
so dass das frei gewordene Marktpotential in vollem Umfang von den Wettbewerbern gebun- den bzw. darüber hinaus weitere Umsätze generiert werden konnten.
Neben dem Kernsortiment Drogerie- und Parfümeriewaren gewinnt das Sortiment Ernährung und Naturkost im Zuge des Bio-Trends und des bewussten Lebensmitteleinkaufs zunehmend an Bedeutung. Einzelne Drogeriewarenanbieter können dadurch einen wichtigen Beitrag zur
Nahversorgung in unterversorgten Gebieten leisten.
Abb. 2 Umsatz der Drogeriemärkte in Deutschland 2005 bis 2014 in Mrd. €
14,5
14,0 13,8 13,5
13,0 12,9 12,9 12,7 12,5 12,3 12,0 12,0 11,9 11,7 11,5 11,5
11,0 11,0
10,5
10,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Quelle: EHI Handelsdaten, Bearbeitung cima 2015
6 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
3 Daten zum Planvorhaben
3.1 Planvorhaben am „Nägelesgraben“ Die aktuelle Planung sieht am Standort „Nägelesgraben“ in einem Wohn- und Geschäftshaus im
Erdgeschoss einen Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.500 qm vor.
In den Obergeschossen sind Wohnungen vorgesehen. In Form einer Tiefgarage sind im Unterge- schoss ca. 95 sowie ebenerdig 8 PKW-Stellplätze geplant.
Abb. 3 Planung Projekt „Nägelesgraben“ (Erdgeschoss)
Quelle: Activ Development GmbH & Co KG; Planzeichner: schaudt planer GmbH & Co KG
7 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
In der geplanten Größenordnung ist davon auszugehen, dass neben dem Hauptsortiment „Droge- rie- und Parfümeriewaren“ weitere Sortimente als Fachabteilungen vertreten sein werden. Bei ver- gleichbaren Objekten sind in der Regel die Sortimente „Papier- und Schreibwaren, Spielwaren sowie Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware“ vorhanden.
Auf Basis von Erfahrungswerten sowie durch zahlreiche Einzelhandelserhebungen schätzt die CI-
MA die jeweiligen Verkaufsflächen wie folgt ein (Orientierungswerte):
Tab. 1 Voraussichtliche sortimentsbezogene Verkaufsflächengliederung des Drogeriemarktes Verkaufsfläche in qm Sortiment (Orientierungswerte)
Drogerie- und Parfümeriewaren/ Reformwaren 750 qm
Multimedia (Video, Tonträger, Unterhaltungssoftware) 280 qm
Spielwaren 240 qm
Schreibwaren 150 qm
weitere Randsortimente (u.a. Haushaltswaren, Aktionswaren etc.) 80 qm
Summe 1.500 qm Quelle: Auflistung CIMA (Orientierungswerte)
3.2 Planumsatz Unter Zugrundelegung durchschnittlicher branchenüblicher Flächenleistungen (Umsatz pro qm VK) werden für den geplanten Drogeriemarkt am Standort „Nägelesgraben“ die daraus resultierenden
Planumsatzleistungen ermittelt. Die Randsortimente werden zusammengefasst und mit einer durchschnittlichen Flächenleistung angesetzt.
Tab. 2 Planumsatzleistungen des vorgesehenen Drogeriemarktes geplante Verkaufs- Flächenproduktivität Planumsatz Nutzungen fläche in qm in €/qm VK in Mio. € Drogerie-/ Parfümeriewaren 750 5.000,-- 3,75 (Kernsortiment)
Randsortimente 750 3.000,-- 2,25
Drogeriemarkt gesamt 1.500 4.000,-- 6,00 Quelle: CIMA-Modellrechnung 2015 unter Zugrundlegung branchenüblicher Flächenleistungen, Rundungswerte Für den vorgesehenen Drogeriemarkt ist in der Summe von einer Gesamtumsatzleistung von 6,0
Mio. € auszugehen (rechnerischer Wert), wovon ca. 3,75 Mio. € auf das Kernsortiment Drogerie-/
Parfümeriewaren bzw. 2,25 € auf die branchenüblichen Randsortimente entfallen.
An dieser Stelle ist auf den hypothetischen Charakter des rechnerisch ermittelten Planumsatz- wertes hinzuweisen. Die Umsatzleistung wird nicht allein durch die Verkaufsflächengröße, sondern
8 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
auch von der lokalen und regionalen Wettbewerbssituation sowie der Größe des erschließbaren
Marktgebietes beeinflusst.
3.3 Abgleich Planung „Nägelesgraben“ mit Verkaufsflächenpotentialen aus der Einzelhandelskonzeption Rottweil
In der Einzelhandelskonzeption aus dem Jahr 2013 wurden die Umsatz- und Verkaufsflächenpo- tentiale für die Stadt Rottweil für einen Prognosezeitraum von 8 – 10 Jahren errechnet.
Im oberen Prognoseansatz, welcher von einer spürbaren Verbesserung der Marktposition von
Rottweil als Einkaufsstadt insgesamt sowie einer deutlichen Erhöhung der Handelszentralität im
Umland ausgegangen wird, wurde eine Verkaufsflächenpotential ohne nennenswerten Verdrän- gungswettbewerb in der Gesamtstadt Rottweil selbst, von 7.400 bis 7.500 qm VK für den Einzel- handel insgesamt ermittelt.
Für die wesentlichen projektrelevanten Sortimente, welche am Standort „Nägelesgraben“ vorge- sehen sind, wurden nachfolgende Verkaufsflächenpotentiale ermittelt:
. Drogerie-/ Parfümeriewaren (überwiegend kurzfristiger Bedarf) ca. 850 qm VK
. Bücher/ Schreibwaren/ Spielwaren/ Multimedia ca. 800 qm VK
Die rechnerisch ermittelten Verkaufsflächenpotentiale sind in der nachfolgenden Tabelle mit den
Plandaten zu den sortimentsbezogenen Verkaufsflächengrößen des Drogeriemarktes am Standort
„Nägelesgraben“ gegenübergestellt.
Es wird ersichtlich, dass sowohl die Gesamtverkaufsflächengröße von ca. 1.500 qm VK wie auch die sortimentsbezogenen Verkaufsflächengrößen (nur wesentliche Sortimente) am Standort „Nä- gelesgraben“ im Rahmen der Prognosewerte zum künftigen Verkaufsflächenpotential in der Stadt
Rottweil liegen.
Für das Kernsortiment Drogerie-/ Parfümeriewaren sowie für die üblichen Randsortimente ist bei einer Projektrealisierung das errechnete Verkaufsflächenpotential jedoch nahezu aufgebraucht.
9 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass im Falle einer Standortverlagerung der Fa. Müller, welche derzeit mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 550 qm am Standort „Friedrichsplatz“ an- sässig ist, an den Planstandort „Nägelesgraben“ die neu realisierte Verkaufsfläche nicht in vol- lem Umfang vom Verkaufsflächenpotential in Abzug zu bringen ist.
Tab. 3 Gegenüberstellung der Potentialflächen und der sortimentsbezogenen Verkaufsflächen des geplanten Drogeriemarktes Standort Nägelesgraben
VK-Potential Stadt geplante VK am Standort Differenz Sortiment Rottweil in qm Nägelesgraben in qm Drogerie- und Parfümeriewaren, 850 750 + 100 inkl. Reformwaren Bücher-/ Schreib- / 800 670 + 130 Spielwaren/ Multimedia Quelle: CIMA Zusammenstellung auf Basis der Einzelhandelskonzeption Rottweil 2013 und der Plandaten zum Projekt- standort Nägelesgraben (Orientierungswerte)
10 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
4 Standortdaten
4.1 Zentralörtliche Einstufung Im Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg aus dem Jahr 2002 ist die Stadt Rottweil als
Mittelzentrum in der Region Schwarzwald-Baar-Heuberg ausgewiesen. Als Mittelzentrum übernimmt
Rottweil die Aufgabe, als Standort eines vielfältigen Angebots an höherwertigen Einrichtungen und Arbeitsplätzen den gehobenen, spezialisierten Bedarf abzudecken.
Zum Mittelbereich Rottweil gehören die Kommunen Bösingen, Deißlingen, Dietingen, Dornhan,
Epfendorf, Fluorn-Winzeln, Oberndorf am Neckar, Sulz am Neckar, Villingendorf, Vöhringen, Wel- lendingen, Zimmern ob Rottweil sowie die Stadt Rottweil am Neckar selbst.
Abb. 4 Lage Stadt Rottweil in der Region Schwarzwald-Baar-Heuberg
Quelle: Raumnutzungskarte Regionalplan Schwarzwald-Baar-Heuberg, Bearbeitung cima 2015
11 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
An dieser Stelle ist bereits darauf hinzuweisen, dass der landesplanerisch definierte Mittelbereich nur in Teilen mit dem tatsächlichen Einzugsgebiet der Stadt Rottweil übereinstimmt. So sind die
Einkaufsverflechtungen aus dem nördlichen Mittelbereich nach Rottweil (z. B. Raum Oberndorf am
Neckar/ Sulz am Neckar) nur relativ schwach ausgeprägt. Andererseits tendieren Teile der an- grenzenden Mittelbereiche (z.B. Raum Wehingen-Gosheim im Mittelbereich Tuttlingen) noch relativ stark nach Rottweil.
Die Stadt Rottweil stellt mit den Kommunen Deißlingen, Dietingen, Wellendingen und Zimmern ob
Rottweil eine Verwaltungsgemeinschaft dar (Hinweis auf gemeinsamen Flächennutzungsplan).
4.2 Einzelhandelskennziffern Mit einem regionalen Kaufkraftkoeffizienten (bezogen auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft) von 104,9 bewegt sich die Stadt Rottweil über dem Bundesdurchschnitt von 100 (Indexwert). Im regionalen Vergleich weisen die umliegenden Mittelzentren sowie das Oberzentrum Villingen-
Schwenningen ebenfalls Werte über dem Bundesdurchschnitt auf.
Abb. 5 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich
Rottweil 104,9
Donaueschingen 102,9
Balingen 106,4
Tuttlingen 105,9
Schramberg 101,3
Villingen-Schwenningen 101,2
90,0 95,0 100,0 105,0 110,0 Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015
12 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
Die Zentralitätskennziffer (Verhältnis zwischen Einzelhandelsumsatz je Einwohner und einzelhan- delsrelevanter Kaufkraft) als Maß für die Handelszentralität einer Stadt bzw. Gemeinde liegt für
Rottweil bei 127,2 und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 100,0 (Indexwert). Per
Saldo kann somit von einem Umsatzzufluss von außerhalb der Stadt Rottweil ausgegangen wer- den. Die Zentralitätskennziffer der Stadt Rottweil wird stark durch den Möbelvollsortimenter der
Fa. Wohn Schick mit einer Verkaufsfläche von über 30.000 qm beeinflusst, welcher über ein Ein- zugsgebiet deutlich über die Stadtgrenzen von Rottweil hinaus besitzt.
Im regionalen Vergleich weist die Stadt Rottweil gegenüber den umliegenden Mittelzentren und dem Oberzentrum Villingen-Schwenningen eine höhere Zentralität auf. Für die Städte Tuttlingen und Balingen liegt der Zentralitätswert dagegen deutlich über dem Wert von Rottweil.
Abb. 6 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich
Rottweil 127,2
Donaueschingen 115,0
Balingen 154,5
Tuttlingen 142,5
Schramberg 112,9
Villingen-Schwenningen 119,4
0 50 100 150 200
Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015
4.3 Mikrostandort „Nägelesgraben“ Der Standort Nägelesgraben liegt in der Innenstadt von Rottweil im Nordwesten der historischen
Innenstadt. Der Standort verfügt sowohl durch seine Innenstadtlage als auch durch die hohe
Verkehrsgunst über eine hohe Eignung als Einzelhandelsstandort.
Das Standortumfeld hat durch die Realisierung des Edeka E-Centers mit ca. 3.500 qm VK nörd- lich des Planstandortes eine erhebliche Aufwertung erfahren.
Der Standortbereich „Nägelesgraben“ stellt eine der wenigen Potentialflächen für die Realisierung von modernen, großflächigen Einzelhandelsflächen in der Innenstadt von Rottweil dar, welche
13 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
durch die kleinflächige Struktur der historischen Innenstadt geprägt ist und somit nur wenig An- siedlungsmöglichkeiten für Magnetbetriebe bietet.
Eine funktionale Anbindung an die Haupteinkaufslagen in der historischen Innenstadt kann auf- grund der räumlichen Nähe grundsätzlich aufgebaut und durch geeignete planerische Maßnah- men optimiert werden. Vom Zentrum der historischen Innenstadt ist der Planstandort zu Fuß in drei bis vier Minuten zu erreichen.
Abb. 7 Lagebeziehung Planstandort Nägelesgraben, historische Innenstadt inkl. Wegebeziehung
Historische Innenstadt
300m, 4 Min
Planstandort Nägelesgraben
Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA 2015
Die Bedeutung des Standortbereiches „Nägelesgraben“ als wesentliche Potentialfläche in der In- nenstadt wurde bereits bei der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches berücksichtigt.
Aufgrund der Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches sind die rechtlichen Vorausset- zungen für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben vorhanden. Beim Standort
„Nägelesgraben“ handelt es sich somit um einen städteplanerisch gewollten Entwicklungsstandort.
14 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
Abb. 8 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Stadt Rottweil
Planstandort Nägelesgraben
Quelle: Einzelhandelskonzeption Stadt Rottweil 2013
Abb. 9 Projektstandort „Nägelesgraben“ sowie Standortumfeld
Fotos: cima 2015
15 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
5 Daten zur projektspezifischen Nachfragesituation
Als Basis zur Beurteilung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des geplanten
Drogeriemarktes werden nachfolgend die relevanten Daten zur Angebots- und Nachfragesituation dargestellt.
5.1 Marktgebiet
Für die Abgrenzung des Marktgebietes des geplanten Drogeriemarktes wurden folgende Kriterien herangezogen:
. die regionale und überregionale Wettbewerbssituation in der Region Schwarzwald-Baar-
Heuberg, insbesondere bei den projektrelevanten Sortimenten
. die topographischen Bedingungen und administrativen Grenzen
. PKW-Fahrtzeitzonen
Aufgrund der regionalplanerischen Ausweisung der Stadt Rottweil als Mittelzentrum weist Rottweil eine Versorgungsaufgabe für den landesplanerisch definierten Mittelbereich auf. An dieser Stelle ist nochmals darauf hinzuweisen, dass der Mittelbereich nur in Teilen mit dem tatsächlichen Ein- zugsgebiet der Stadt Rottweil übereinstimmt. So sind die Einkaufsverflechtungen aus dem nördli- chen Mittelbereich nach Rottweil (z. B. Raum Oberndorf am Neckar/ Sulz am Neckar) nur relativ schwach ausgeprägt. Andererseits tendieren Teile der angrenzenden Mittelbereiche (z.B. Raum
Wehingen-Gosheim im Mittelbereich Tuttlingen) noch relativ stark nach Rottweil.
Auf Basis der Ergebnisse der Einzelhandelskonzeption Rottweil aus dem Jahr 2013 kann das
Marktgebiet wie folgt abgegrenzt und untergliedert werden:
Zone I: Stadt Rottweil ca. 24.490 Einwohner Zone II: näheres Einzugsgebiet ca. 58.310 Einwohner
(Gemeinden Aldingen, Bösingen, Deilingen, Deißlingen, Denkingen, Dietingen, Dunningen, Frittlingen, Gosheim, Schömberg, Villingendorf, Wehingen, Wellendingen, Weilen u.d.R., Zimmern o.R., Zimmern u.d.B.) Zone III: weiteres Einzugsgebiet ca. 22.100 Einwohner
(Gemeinden Epfendorf, Fluorn-Winzeln, Oberndorf, Schramberg-Waldmössingen) Zonen I – III Marktgebiet insgesamt ca. 104.900 Einwohner
Das abgegrenzte Marktgebiet wird in erheblichem Umfang durch die umliegenden Konkurrenz- standorte begrenzt und überlagert. Insbesondere die Städte Villingen-Schwenningen und Balingen verfügen über eine starke Marktposition in der Region.
16 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
Abb. 10 Abgrenzung des Marktgebietes (schematische Darstellung)
Quelle: Microsoft MapPoint 2010; Bearbeitung: CIMA 2015
5.2 Kaufkraftpotential im Marktgebiet
Im Bundesdurchschnitt kann eine einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Kaufkraft von ca. 5.668,- € für das Jahr 2014 angesetzt werden1. Hiervon entfallen
. ca. 2.056,- € auf den Food-Bereich
. ca. 3.612,- € auf den Nonfood-Bereich
Insgesamt steht im Marktgebiet ein Kaufkraftvolumen von ca. 619,0 Mio. € zur Verfügung. Hier- von entfallen ca. 224,5 Mio. € auf den Food-Bereich und ca. 394,5 Mio. €auf den Nonfood-
Bereich.
1 Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2013
17 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
Tab. 4 Das Kaufkraftpotential insgesamt im abgegrenzten Einzugsbereich in Mio. €
Marktzonen Stadt Rottweil näheres weiteres (Zone I) Einzugsgebiet Einzugsgebiet insgesamt Sortimente (Zone II) (Zone III) (Zone I – III)
Food 52,8 125,4 46,3 224,5
Nonfood 92,8 220,3 81,4 394,5
Einzelhandel insgesamt 145,6 345,7 127,7 619,0 Quelle: CIMA-Berechnungen, leichte Rundungsdifferenzen möglich Für die projektrelevanten Sortimente am Standort „Nägelesgraben“ können folgende Pro-Kopf-
Ausgaben angesetzt werden:
. Drogerie- und Parfümeriewaren (Kernsortiment, inkl. Reformwaren): ca. 297,- €
. Spielwaren ca. 57,- €
. Schreibwaren ca. 57,- €
. Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware ca. 56,- €
Im gesamten Einzugsgebiet ist bei den projektrelevanten Sortimenten ein Kaufkraftvolumen von ca. 50,9 Mio. € vorhanden. Hiervon entfallen ca. 32,4 Mio. € auf den Bereich Drogerie-/ Parfü- meriewaren (inkl. Reformwaren), ca. 18,5 Mio. € auf die Randsortimente des Drogeriemarktes
(zusammengefasst).
Tab. 5 Das projektrelevante Kaufkraftpotential im Einzugsgebiet in Mio. €
Marktzonen Stadt Rottweil näheres weiteres (Zone I) Einzugsgebiet Einzugsgebiet insgesamt Sortimente (Zone II) (Zone III) (Zone I – III)
Drogerie-/ Parfümeriewaren 7,6 18,1 6,7 32,4 (Kernsortiment, inkl. Reformwaren)
Randsortimente 4,4 10,3 3,8 18,5
Drogeriemarkt insgesamt 12,0 28,4 10,5 50,9 Quelle: CIMA-Berechnungen, leichte Rundungsdifferenzen möglich
18 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
6 Projektrelevante Angebotsstruktur
6.1 Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Rottweil
Zur Einordnung des geplanten Drogeriemarktes am Planstandort „Nägelesgraben“ wird zunächst nachrichtlich die Einzelhandelsstruktur der Gesamtstadt auf Grundlage der Daten der Einzelhan- delskonzeption aus dem Jahr 2013 dargestellt.
Die Daten zum Einzelhandelsbestand sind in der Tabelle nach Branchen/ Warengruppen detail- liert ausgewiesen.
Tab. 6 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gesamtstadt Rottweil nach Branchen und Bedarfsgruppen
Bestandsdaten Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. € Branche
Lebensmittel 52 12.495 61,2 restlicher kurzfristiger Bedarf¹ 22 2.370 21,5 kurzfristiger Bedarf gesamt 74 14.865 82,9
Oberbekleidung, Wäsche, Textilien 43 7.920 19,2
Schuhe und Sport 7 2.015 4,2
Bücher, Schreib- und Spielwaren 9 735 2,7 restlicher mittelfristiger Bedarf² 5 690 2,0 mittelfristiger Bedarf gesamt 64 11.360 28,1
Einrichtung und Zubehör 38 38.785 54,7
Elektrowaren 15 2.150 9,8
Foto/Optik, Uhren/Schmuck 13 605 3,8 restlicher langfristiger Bedarf³ 19 3.470 4,7 langfristiger Bedarf gesamt 85 45.010 73,1
Einzelhandel gesamt 223 71.235 184,0
1 Im restlichen kurzfristigen Bedarf sind enthalten: Reformwaren, Apothekerwaren, Drogerien, Parfümerien, Blumen 2 Im restlichen mittelfristigen Bedarf sind enthalten: Sanitätsbedarf, Zoobedarf 3 Im restlichen langfristigen Bereich sind enthalten: u.a. Musikalien, Lederwaren, Kfz - Bedarf, Gartenbedarf Quelle: CIMA Bestandserhebung, Juni 2012, Zuordnung nach Hauptwarengruppe
19 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
In der Gesamtstadt Rottweil wurden folgende Daten zum Einzelhandelsbestand erhoben:
. Anzahl der Ladengeschäfte: 223 Betriebsstätten
. Gesamtverkaufsfläche: ca. 71.300 qm
. Umsatz im Jahr 2011: ca. 184 Mio. €
Innerhalb der Gesamtstadt Rottweil stellt die Kernstadt Rottweil den Schwerpunkt des Geschäfts- besatzes dar. In den weiteren Stadtteilen Göllsdorf, Neufra, Hausen, Feckenhausen, Neukirch und
Zepfenhan ist nur ein geringer Einzelhandelsbesatz vorhanden, welcher nahezu ausschließlich auf die Grundversorgung ausgerichtet ist.
Der Einzelhandel in der Einkaufsinnenstadt von Rottweil, welche in großen Teilen aus der histori- sche Innenstadt besteht, ist durch einen hohen Anteil an klein- bis mittelflächigen Einzelhandels- betrieben geprägt. Die größerflächigen Anbieter sind vorrangig am Rand oder außerhalb der his- torischen Innenstadt im Bereich des Nägelesgraben angesiedelt (u.a. Edeka, Norma, Intersport).
Neben der Einkaufsinnenstadt ist im Wesentlichen die Saline an der B 27 als strukturprägende
Standortlage in der Gesamtstadt Rottweil zu nennen. Neben den nicht zentrenrelevanten Sorti- menten (u.a. Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf, Fahrräder) werden in der Saline auch zentren- relevante Sortimente wie Bekleidung, Schuhe und Optik angeboten. Darüber hinaus umfasst das
Angebot mit Lebensmitteln, Drogeriewaren und einer Apotheke auch nahversorgungsrelevante
Sortimente.
6.2 Projektrelevante Angebotssituation in der Gesamtstadt Rottweil
Im September 2015 erfolgte eine umfassende Aktualisierung der Bestandsdaten für die projektre- levanten Sortimente Drogerie-/ Parfümeriewaren sowie Spielwaren/ Schreibwaren/ Unterhaltungs- elektronik in der Stadt Rottweil. Weiterhin wurden die wesentlichen Einkaufslagen in den angren- zenden Kommunen (u.a. Zimmern ob Rottweil) erfasst.
20 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
In einer sortimentsgenauen Erhebung wurden in der Stadt Rottweil neben den Betrieben, welche ein projektrelevantes Sortiment als Hauptwarengruppe anbieten, auch die entsprechenden Rand- sortimente bzw. Fachabteilungen, wie z.B. Drogerie- und Parfümeriewaren in den größeren Le- bensmittelmärkten, berücksichtigt.
In der Stadt Rottweil wurden im September 2015 nachfolgende Daten zum projektrelevanten Ein- zelhandelsbestand erhoben:
. Gesamtverkaufsfläche: ca. 1.430 qm . Umsatzleistung im Jahr 2014 (brutto): ca. 9,6 Mio. €
In der räumlichen Untergliederung ergibt sich folgendes Bild:
Tab. 7 Angebotssituation im projektrelevanten Einzelhandel in der Stadt Rottweil
Gebiet ZVB/Innenstadt sonst. Stadtgebiet Rottweil gesamt
Ums. in Ums. in Ums. in VK in qm VK in qm VK in qm Sortiment Mio. € Mio. € Mio. € Drogerie-/ Parfümeriewaren 950 3,4 1.040 4,5 1.990 7,9 (Kernsortiment, inkl. Reformwaren) Randsortimente 480 1,1 220 0,6 700 1,7 Drogeriemarkt insgesamt 1.430 4,5 1.260 5,1 2.690 9,6 Quelle: cima Erhebung September 2015 Für eine differenzierte Betrachtung der projektrelevanten Angebotssituation werden die entspre- chenden Sortimente noch einmal detailliert betrachtet.
Drogerie- und Parfümeriewaren (Kernsortiment)
In der Einkaufsinnenstadt wird das Angebot im Wesentlichen durch den Drogeriemarkt der Fa.
Müller, welcher bei einer Realisierung des Projektvorhabens voraussichtlich an den Projektstand- ort verlagert wird, sowie einer Drogerie/ Parfümerie geprägt. Weiterhin wird das Segment in den
Randsortimenten der Lebensmittelmärkte angeboten.
Der Betrieb der Fa. Müller macht insgesamt aufgrund des nicht barrierefreien Eingangsbereiches sowie der vergleichsweise geringen Verkaufsfläche über drei Etagen einen „in die Jahre gekom- menen“ Eindruck.
Außerhalb der Innenstadt wird das Segment vorrangig durch den Drogeriemarkt dm sowie als
Fachabteilung des SB-Warenhauses der Fa. Kaufland am Standort Saline angeboten.
21 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
Drogeriemarkt Randsortimente
Schreibwaren Das Sortiment Schreibwaren wird in der Innenstadt vorrangig durch die Buchhandlung Dussmann sowie im Randsortiment des Drogeriemarktes der Fa. Müller angeboten.
In den sonstigen Standortlagen werden Schreibwaren im Randsortiment der Fa. Kaufland an der
Saline angeboten.
Spielwaren Das Angebot im Segment Spielwaren beschränkt sich in der Innenstadt auf das Puppen & Spiel- zeugmuseum, welches neben dem Museumsbetrieb einen Museumsshop betreibt. Weiterhin wird im Randsortiment der Fa. Sit-In in geringem Umfang Holzspielzeug angeboten.
Im übrigen Stadtgebiet ist das Angebot auf das Randsortiment der Fa. Kaufland sowie einen Be- trieb für Gartenmöbel und Campingzubehör im Stadtteil Neukirch beschränkt, welcher ein auf
Wasserspielzeug spezialisiertes Angebot aufweist.
Ein Fachgeschäft für Spielwaren ist in der Gesamtstadt Rottweil nicht ansässig.
Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware Das Segment Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware wird in der Innenstadt von Rottweil vor- rangig im Randsortiment der Fa. Müller angeboten. Weiterhin ist ein Fachgeschäft für Tonträger in der historischen Innenstadt verortet, welches sich auf ein Angebot von 2nd-Hand CDs und Vi- nyl-Schallplatten spezialisiert hat.
An der Saline wird das Segment durch die Fachabteilung der Fa. Euronics XXL sowie im Rand- sortiment der Fa. Kaufland angeboten.
6.3 Projektrelevante Angebotssituation in den angrenzenden Kommunen
Als wesentliche Einzelhandelslage in den unmittelbar angrenzenden Kommunen ist das Fach- marktzentrum in Zimmern ob Rottweil zu nennen. Der Gemeinde Zimmern ob Rottweil mit ca.
5.880 Einwohnern2 ist im LEP Baden-Württemberg keine zentralörtliche Funktion zugewiesen.
Mit Ausnahme des Angebotes an den nicht zentrenrelevanten Sortimenten durch die Fa. Bau- haus ist das Einzelhandelsangebot vorrangig durch die Anbieter von zentren- bzw. nahversor- gungsrelevanten Sortimenten geprägt. Als prägende Einzelhandelsbetriebe sind u.a. die Fa. Kauf- land, die Fa. dm, die Fa. AWG Mode Center und die Fa. Rofu Kinderland zu nennen.
2 Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 31.12.2014
22 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
Das Drogeriewarensegment wird durch den Drogeriemarkt der Fa. dm sowie durch die Randsor- timente der Lebensmittelmärkte (Fa. Kaufland, Fa. Aldi, Fa. Lidl) angeboten. Bei den projektrele- vanten Randsortimenten ist vorrangig auf die Fa. Rofu Kinderland hinzuweisen.
Tab. 8 Projektrelevante Angebotssituation im Fachmarktzentrum Zimmern ob Rottweil
Sortiment VK in qm Ums. in Mio. €
Drogerie-/ Parfümeriewaren 740 3,3 (Kernsortiment, inkl. Reformwaren) Randsortimente 820 2,0 Drogeriemarkt insgesamt 1.560 5,3 Quelle: cima Erhebung September 2015 In der Gesamtbetrachtung ist zu konstatieren, dass die Gemeinde Zimmern ob Rottweil über ei- nen Einzelhandelsbesatz verfügt, dessen Einzugsgebiet weit über die Gemeindegrenzen hinaus- geht. Insbesondere im zentrenrelevanten Sortiment Spielwaren ist von einem erheblichen Kauf- kraftabfluss von Rottweil nach Zimmern ob Rottweil auszugehen.
23 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
7 Marktabschöpfung und Umsatzherkunft
Für die Beurteilung der zu erwartenden marktwirtschaftlichen und der daraus abgeleiteten städ- tebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen werden nachfolgend für den geplanten Droge- riemarkt die auf Basis der lokalen und regionalen Wettbewerbssituation als realistisch einzu- schätzende Marktanteile dargestellt.
Drogeriemärkte bieten neben dem Kernsortiment Drogerie- und Parfümeriewaren wie bereits dar- gestellt i.d.R. weitere Randsortimente wie Schreibwaren, Spielwaren, Video/ Tonträger/ Unterhal- tungssoftware etc. an. Für den geplanten Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.500 qm werden Orientierungswerte aus vergleichbaren Projekten angesetzt, nach denen das Kernsor- timent sowie die Randsortimente (zusammengefasst) anteilig jeweils etwa 50 % der Gesamtver- kaufsfläche darstellen. Der Umsatzschwerpunkt liegt dabei auf dem Kernsortiment, welches über eine höhere Flächenproduktivität verfügt.
Bei einer Planumsatzleistung von insgesamt ca. 6,0 Mio. € entfallen ca. 3,75 Mio. € auf das
Kernsortiment, während die übrigen 2,25 Mio. € auf die branchenüblichen Randsortimente entfal- len.
Der Betriebstyp Drogeriemarkt ist nach der Schließung des Standortes der Fa. Ihr Platz derzeit in der Innenstadt von Rottweil nur durch eine Filiale der Fa. Müller, welche voraussichtlich an den Planstandort „Nägelesgraben“ verlagern wird, vertreten.
Für den geplanten Drogeriemarkt kann in der Stadt Rottweil insgesamt eine Marktabschöpfungs- quote von ca. 25 % angenommen werden. Für die Stadt Rottweil kann für das Kernsortiment, welches in der Regel verbrauchernah abdeckt wird, eine Marktabschöpfungsquote von 26 – 27 % bzw. für die Randsortimente eine Marktabschöpfungsquote von 23 – 24 % angesetzt werden.
Bei einem Planumsatz von insgesamt 6,0 Mio. € werden ca. 3,05 Mio. € durch die Wohnbevölke- rung in Rottweil sowie 2,95 Mio. € durch die Bevölkerung im übrigen Einzugsgebiet realisiert.
24 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
Tab. 9 Marktabschöpfungsquoten durch den Drogeriemarkt
Stadt Rottweil näheres weiteres Planumsatz (Zone I) Einzugsgebiet Einzugsgebiet (Zone II) (Zone III) Kaufkraftpotential in Mio. € 7,6 18,1 6,7 (Kernsortiment)
Marktanteil in % 26 - 27 % 9 - 10 % 1 - 2 % (Kernsortiment) Planumsatz in Mio. € 2,00 1,65 0,10 3,75 (Kernsortiment) Kaufkraftpotential in Mio. € 4,4 10,3 3,8 (Randsortimente)
Marktanteil in % 23 - 24 % 10 – 11 % 3 - 4 % (Randsortimente) Planumsatz in Mio. € 1,05 1,05 0,15 2,25 (Randsortimente) Kaufkraftpotential in Mio. € 12,0 28,4 10,5 (Drogeriemarkt insgesamt)
Marktanteil in % 25 - 26 % 9 - 10 % 2 - 3 % (Drogeriemarkt insgesamt) Planumsatz in Mio. € 3,05 2,70 0,25 6,00 (Drogeriemarkt insgesamt) Quelle: CIMA- Berechnungen, Rundungswerte
25 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
8 Beurteilung der städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit des geplanten Drogeriemarktes
Unter Zugrundelegung der Prüfkriterien nach § 11 Abs. 3 BauNVO und des LEP Baden-
Württemberg sind die möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen zu unter- suchen. Hierbei ist nachzuweisen, dass durch die Realisierung des Vorhabens keine nachhaltigen negativen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen in der Stadt Rottweil selbst oder den umliegenden Kommunen auftreten.
8.1 Konzentrationsgebot Nach Plansatz 3.3.7 des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg sollen sich Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher
(Einzelhandelsgroßprojekte) in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen. Sie dürfen in der
Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.
Die Stadt Rottweil ist im LEP Baden-Württemberg als Mittelzentrum ausgewiesen. Das Konzentra- tionsgebot wird damit eingehalten.
8.2 Kongruenzgebot
Nach Plansatz 3.3.7.1 des LEP Baden-Württemberg soll die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroß- projekte so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich und die Funk- tionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Von einer Verletzung des Kongruenzgebotes wird ausgegangen, wenn mehr als 30 % des Um- satzes durch Kunden von außerhalb des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches erzielt werden.
(vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).
An dieser Stelle ist noch einmal darauf hinzuweisen, dass das abgegrenzte Einzugsgebiet für die geplante Einzelhandelsnutzung nur in Teilen mit dem landesplanerisch definierten Mittelbereich
übereinstimmt. Zur Prüfung des Kongruenzgebotes ist formal dennoch der im LEP Baden-
Württemberg abgegrenzte Mittelbereich als Bezugsgröße heranzuziehen.
26 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
Neben der Stadt Rottweil selbst umfasst der Mittelbereich Rottweil folgende Kommunen: . Bösingen, Deißlingen, Dietingen, Dornhan, Epfendorf, Fluorn-Winzeln, Oberndorf am
Neckar, Rottweil, Sulz am Neckar, Villingendorf, Vöhringen, Wellendingen, Zimmern ob
Rottweil
In der folgenden Tabelle erfolgt eine differenzierte Darstellung des rechnerischen Planumsatzes des geplanten Drogeriemarktes nach der Herkunft aus dem Mittelbereich Rottweil. Für den Dro- geriemarkt wird insgesamt ein Planumsatz von 6,0 Mio. € angesetzt, wovon ca. 4,55 Mio. € bzw.
76 % auf den Mittelbereich Rottweil entfallen.
Tab. 10 Umsatzherkunft Drogeriemarkt aufgeschlüsselt nach Zugehörigkeit MB Rottweil Einwohner Einwohner Planumsatz Summe Planumsatz Zone Mittelbereich absolut in % in Mio. € aus MB RW in Mio. € Stadt Rottweil innerhalb 24.485 100 % 3,00 3,00 (Zone I) MB Rottweil näheres Einzugsge- Kommunen inner- 25.406 43,6 % 1,30 1,30 biet (Zone II) halb MB Rottweil näheres Einzugsge- Kommunen außer- 32.908 56,4 % 1,40 - biet (Zone II) halb MB Rottweil Zone II gesamt 58.314 100 % 2,70 1,30
weiteres Einzugsge- Kommunen inner- 20.042 90,7 % 0,25 0,25 biet (Zone III) halb MB Rottweil weiteres Einzugsge- Kommunen außer- 2.056 9,3 % 0,05 - biet (Zone III) halb MB Rottweil Zone III gesamt 22.098 100 % 0,30 0,25
Einzugsgebiet ins- 104.897 6,00 4,55 gesamt (Zone I-III) Quelle: CIMA- Berechnungen, Rundungswerte Da für den Drogeriemarkt Umsatzanteile von außerhalb des der Stadt Rottweil zugeordneten Mit- telbereiches von weniger als 30 % anzunehmen sind, ist eine wesentliche Marktausstrahlung
über den Mittelbereich hinaus auszuschließen. Das Kongruenzgebot wird auch unter Berücksichti- gung der speziellen lokalen Gegebenheiten eingehalten.
8.3 Beeinträchtigungsverbot/ Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche Das Beeinträchtigungsverbot besagt, dass das Vorhaben das städtebauliche Gefüge des zentra- len Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich nicht beeinträch- tigen darf. Die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungskerns der Standortgemeinde oder anderer zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich sind in der Re- gel wesentlich beeinträchtigt, wenn in Folge von Neuansiedlungen oder Erweiterungen Um- satzumverteilungen bei den zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von mehr als
10 % und bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten von mehr als 20 % im vorhabenspezifi- schen Sortiment zu vermuten sind (vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).
27 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
8.3.1 Auswirkungen auf das Mittelzentrum Rottweil
Bei der Ableitung der umverteilungsrelevanten Umsatzanteile gegenüber den projektrelevanten
Bestandsbetrieben in der Stadt Rottweil selbst, welche mit der Ansiedlung des geplanten Droge- riemarktes zu erwarten sind, sind folgende Komponenten von Bedeutung:
. Der Umsatzanteil, welcher durch eine Erhöhung der Kaufkraftbindung im Mittelzentrum Rott-
weil erzielt wird.
. Der Umsatzanteil, welcher durch einen verstärkten Kaufkraftzufluss aus dem Umland erzielt
wird.
Bei der Beurteilung der städtebaulich relevanten Auswirkungen ist ferner zu unterscheiden nach
. Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Rottweil gegenüber bestehenden Anbietern in der
Innenstadt bzw. den Zentralen Versorgungsbereichen
. Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Rottweil gegenüber bestehenden Anbietern außer-
halb der Innenstadt von Rottweil (v.a. der Saline).
Für das Kernsortiment Drogerie-/ Parfümeriewaren (inkl. Reformwaren) kann aktuell für die Ge- samtstadt Rottweil von einem Umsatz von ca. 7,9 Mio. € ausgegangen werden. Davon entfallen ca. 3,4 Mio. € auf die Innenstadt (ZVB) und ca. 4,5 Mio. € auf die Reststadt.
Die Umverteilungseffekte gegenüber dem Einzelhandelsbestand im Kernsortiment Drogerie-/ Par- fümeriewaren werden in nachfolgender Tabelle dargestellt.
Tab. 11 Umverteilungseffekte gegenüber dem Einzelhandelsbestand für Kernsortiment
Umsatzverteilungseffekte
Planumsatz (Drogerie-/ Parfümeriewaren) 3,75 Mio. €
Umsatz durch Steigerung der Kaufkraftbindung in Rottweil 1,05 Mio. € (Zone I)
Verstärkte Kaufkraftzuflüsse aus Zone II 1,10 Mio. € Zone III 0,15 Mio. €
Summe wettbewerbsneutrale Komponenten 2,30 Mio. €
Umverteilungsrelevanter Umsatz 1,45 Mio. €
Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich In der Gesamtstadt Rottweil sind mit der Fa. Müller in der Innenstadt sowie mit der Fa. dm an der Saline derzeit zwei Drogeriemärkte ansässig. Der Standort der Fa. Müller macht insgesamt
28 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
einen „in die Jahre“ gekommenen Eindruck und wird ggf. bei einer Projektrealisierung an den
Planstandort „Nägelesgraben“ verlagern. Der Standort der Fa. Müller am „Friedrichsplatz“ wird unter Berücksichtigung des Status quo dennoch in den Modellrechnungen als Bestandsbetrieb berücksichtigt. Sollte eine Betriebsverlagerung an den Planstandort „Nägelesgraben“ erfolgen, sind die ausgewiesenen Umsatzumverteilungseffekte für den Drogeriemarkt deutlich zu relativie- ren, da der neue Standort das frei werdende Umsatzpotential bindet.
Unter Berücksichtigung der bestehenden Angebotssituation, insbesondere in der Innenstadt von
Rottweil, kann durch eine Realisierung eines modernen Drogeriemarktes mit einem attraktiven
Marktauftritt von einer Steigerung der Kaufkraftbindung in der Stadt Rottweil sowie verstärkten
Kaufkraftzuflüssen aus dem übrigen Einzugsgebiet (Zone II + III) ausgegangen werden, so dass der umverteilungsrelevante Umsatz im Kernsortiment Drogerie-/ Parfümeriewaren mit ca. 1,45
Mio. € anzusetzen ist.
Bei einem Gesamtumsatz im Kernsortiment Drogerie-/ Parfümeriewaren in Rottweil von ca. 7,9 Mio. € entspricht dies einer rechnerischen Umsatzumverteilungsquote von ca. 19 %. Die
Umsatzumverteilungseffekte werden sich vorrangig gegenüber den betriebstypengleichen Anbie- tern der Fa. Müller und der Fa. dm auswirken.
In einer nach Standortlagen differenzierten Betrachtung belaufen sich die Umsatzumverteilungsef- fekte in der Innenstadt auf ca. 20 % bzw. in den sonstigen Standortlagen auf ca. 17 %.
Tab. 12 Umverteilungseffekte nach Standortlagen in der Stadt Rottweil Umsatz Drogerie-/ Umverteilungsre- Umverteilungsquoten Parfümeriewaren levanter Umsatz Versorgungskern, ZVB Innenstadt 3,4 Mio. € 0,70 Mio. € 20 %
sonstige Standortlagen 4,5 Mio. € 0,75 Mio. € 17 %
Stadt Rottweil insgesamt 7,9 Mio. € 1,45 Mio. € 19 % Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungswerte Da sowohl in der Innenstadt mit der Fa. Müller als auch im restlichen Stadtgebiet mit der Fa. dm derzeit jeweils nur ein branchen- und betriebstypengleichen Anbieter verortet ist, kommen bei den rechnerisch ermittelten Umverteilungsquoten die „statistischen Effekte“ zum Tragen. Die tatsächlichen Auswirkungen sind eher niedriger einzustufen. Weiterhin ist nochmals auf die mög- liche Standortverlagerung der Fa. Müller an den Planstandort hinzuweisen, wodurch die rechneri- schen Umsatzumverteilungseffekte relativiert werden würden.
29 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
Die Umsatzumverteilungsquoten liegen mit Werten über 10 % über dem Schwellenwert ab dem negative städtebauliche Auswirkungen vermutet werden können. Da der Planstandort „Nägeles- graben“ im ZVB und somit selbst im „schützenswerten Bereich“ im Sinne vom § 34 BauGB liegt, kann hieraus jedoch keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungs- kerns bzw. der Innenstadt abgeleitet werden. Marktwirtschaftliche Auswirkungen gegenüber einzel- nen Bestandsbetrieben können jedoch nicht ausgeschlossen werden.
Die Umverteilungseffekte gegenüber den sonstigen Standortlagen, vorrangig der Saline, sind un- ter dem Aspekt der Stärkung der Einkaufsinnenstadt von Rottweil zu Lasten der städtebaulich nicht integrierten Standortlagen „auf der grünen Wiese“ zu bewerten.
30 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
Für die Randsortimente des Drogeriemarktes (zusammengefasst) kann aktuell für die Gesamt- stadt Rottweil von einem Umsatz von ca. 1,7 Mio. € ausgegangen werden. Davon entfallen ca.
1,1 Mio. € auf die Innenstadt (ZVB) und ca. 0,6 Mio. € auf die Reststadt.
Die Umverteilungseffekte gegenüber dem Einzelhandelsbestand in den entsprechenden Randsor- timenten des Drogeriemarktes werden in nachfolgender Tabelle dargestellt.
Tab. 13 Umverteilungseffekte gegenüber dem Einzelhandelsbestand für die Randsortimente
Umsatzverteilungseffekte
Planumsatz (Randsortimente Drogeriemarkt) 2,25 Mio. €
Umsatz durch Steigerung der Kaufkraftbindung in Rottweil 1,00 Mio. € (Zone I)
Verstärkte Kaufkraftzuflüsse aus Zone II 0,95 Mio. € Zone III 0,10 Mio. €
Summe wettbewerbsneutrale Komponenten 2,05 Mio. €
Umverteilungsrelevanter Umsatz 0,20 Mio. €
Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich Derzeit liegt in den Randsortimenten unter Berücksichtigung der zentralörtlichen Funktion der
Stadt Rottweil als Mittelzentrum eine geringe Kaufkraftbindung vor.
Die projektrelevanten Segmente Schreibwaren sowie Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware werden in der Gesamtstadt Rottweil derzeit vorrangig im Randsortiment einzelner Betriebe ange- boten (u.a. Bestandsmarkt der Fa. Müller, Fa. Euronics, Fa. Dussmann).
Das Segment Spielwaren wird in der Gesamtstadt Rottweil nur in einem sehr geringen Umfang angeboten, so dass eine Angebotslücke und somit ein deutlicher Kaufkraftabfluss vorliegt (Hin- weis auf die Fa. Rofu Kinderland am Standort Zimmern ob Rottweil).
Mit dem Markteintritt eines attraktiven Anbieters, welcher eine Magnetfunktion für die Einkaufsin- nenstadt von Rottweil insgesamt übernimmt, ist unter Berücksichtigung der vorliegenden Ange- botssituation zum einen eine deutlich erhöhte Kaufkraftbindung in der Stadt Rottweil und zum anderen ein erhöhter Kaufkraftzufluss aus dem übrigen Einzugsgebiet zu erwarten, so dass der umverteilungsrelevante Umsatz für die Randsortimente des Drogeriemarktes mit ca. 0,2 Mio. € anzusetzen ist.
31 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
Bei einem Gesamtumsatz bei den Randsortimenten des Drogeriemarktes in Rottweil von ca. 1,7 Mio. € entspricht dies einer rechnerischen Umsatzumverteilungsquote von ca. 12 %.
In einer nach Standortlagen differenzierten Betrachtung belaufen sich die Umsatzumverteilungsef- fekte in der Innenstadt/ ZVB auf ca. 9 % bzw. in den sonstigen Standortlagen auf ca. 17 %.
Tab. 14 Umverteilungseffekte nach Standortlagen in der Stadt Rottweil Umverteilungsre- Umsatz Randsortimente Umverteilungsquoten levanter Umsatz Versorgungskern, ZVB Innenstadt 1,1 Mio. € 0,1 Mio. € 9 %
sonstige Standortlagen 0,6 Mio. € 0,1 Mio. € 17 %
Stadt Rottweil insgesamt 1,7 Mio. € 0,2 Mio. € 12 % Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich In der Innenstadt von Rottweil werden sich die Umsatzumverteilungseffekte vorrangig in den
Segmenten Schreibwaren sowie Video/ Tonträger/ Unterhaltungssoftware auswirken, wobei auch hier ggf. eine Verlagerung der Fa. Müller an den Planstandort zu berücksichtigen ist.
Im übrigen Stadtgebiet sind Umsatzumverteilungen im Segment Video/ Tonträger/ Unterhal- tungssoftware gegenüber dem Elektrofachmarkt an der Saline zu erwarten. Dabei sind bei einer
Bewertung der rechnerisch vergleichsweise hohen Umsatzumverteilungsquote die „statistischen
Effekte“ zu berücksichtigen, da das betreffende Segment auf einer in Relation zur Gesamtver- kaufsfläche geringen Fläche angeboten wird und nicht den Umsatzschwerpunkt des Betriebes darstellt.
Für das Sortiment Spielwaren sind aufgrund der bestehenden Angebotssituation nur sehr geringe
Umsatzumverteilungseffekte zu erwarten.
32 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
8.3.2 Umsatzumverteilungen gegenüber den umliegenden Kommunen bzw. Zent-
ralen Orten
Zimmern ob Rottweil
Die Umsatzumverteilungseffekte gegenüber den umliegenden Kommunen werden sich im Wesent- lichen auf das Fachmarktzentrum in der Gemeinde Zimmern ob Rottweil beschränken. Die Um- satzumverteilungseffekte sind dabei nach Sortimenten differenziert zu betrachten.
Im Kernsortiment Drogerie-/ Parfümeriewaren werden sich Umsatzumverteilungen gegenüber dem betriebstypengleichen Anbieter der Fa. dm sowie gegenüber der Fa. Kaufland, welche über eine großzügig dimensionierte Fachabteilung für Drogerie- und Parfümeriewaren verfügt, auswirken.
Insbesondere die Wohnbevölkerung im Grenzgebiet der Kommunen wird aufgrund des voraus- sichtlich attraktiven Marktauftrittes künftig verstärkt an den Planstandort tendieren.
Innerhalb der Randsortimente des Drogeriemarktes ist vorrangig im Segment der Spielwaren von nicht unerheblichen Umsatzumverteilungen auszugehen, da die Fa. Rufo Kinderland den einzigen
Spielwarenfachmarkt in der Region darstellt.
Insgesamt ist bei einer Bewertung der Umsatzumverteilungseffekte zu berücksichtigen, dass die
Gemeinde Zimmern ob Rottweil für eine Kommune ohne zentralörtliche Funktion in der Gesamt- heit über eine großzügig dimensionierte Verkaufsflächenausstattung und einen nicht unerhebli- chen Kaufkraftzufluss von außerhalb der Gemeindegrenzen und aus der Stadt Rottweil verfügt.
Somit ist eine Umsatzumverteilung zu Lasten Zimmern ob Rottweil als ein „Zurückholen“ der ab- fließenden Kaufkraft in das Mittelzentrum Rottweil, welches eine Versorgungsaufgabe für den landesplanerisch zugeordneten Mittelbereich inkl. Zimmern ob Rottweil übernimmt, zu bewerten.
Umliegende Zentrale Orte
Eine wesentliche Marktausstrahlung des geplanten Drogeriemarktes in den angrenzenden zentra- len Orte wie z.B. Balingen und Villingen-Schwenningen, welche über eine starke Marktposition verfügen, ist bei der Charakteristik des Planvorhabens sowie der ausgeprägten Wettbewerbssitua- tion in der Region nicht zu erwarten.
Bei einem Anteil von ca. 75 % des rechnerischen Planumsatzes aus dem Mittelbereich Rottweil
(Hinweis auf Einhaltung Kongruenzgebot) können negative Auswirkungen auf die Funktionalität der umliegenden zentralen Orte ausgeschlossen werden.
33 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
8.3.3 Fazit
Bzgl. der räumlichen Differenzierung der Umsatzumverteilungseffekte ist festzuhalten:
. Der Projektstandort „Nägelesgraben“ befindet sich in einer städtebaulich integrierten Lage
innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches der Rottweiler Innenstadt und somit quasi
selbst im „schützenswerten Bereich“ im Sinne vom § 34 BauGB. Die zu erwartenden Um-
satzumverteilungseffekte werden damit entweder innerhalb des ZVB Innenstadt bzw. zu Guns-
ten des ZVB Innenstadt und zu Lasten der städtebaulich nicht integrierten Lagen wie der
Saline auftreten.
. In nicht unerheblichem Umfang werden Umsatzumverteilungseffekte, welche vorrangig ein
„Zurückholen“ der derzeit aus der Stadt Rottweil abfließenden Kaufkraft darstellen, gegen-
über dem Fachmarktzentrum in der angrenzenden Gemeinde Zimmern ob Rottweil wirksam
(u.a. im Segment Spielwaren).
. Für die umliegenden zentralen Orte können die Umsatzumverteilungsquoten bzw. die unmit-
telbare Betroffenheit durch den geplanten Drogeriemarkt als gering eingestuft werden. Eine
negative Tangierung der umliegenden zentralen Orte im Sinne des Beeinträchtigungsverbotes
liegt nicht vor.
8.4 Städtebauliches Integrationsgebot Das städtebauliche Integrationsgebot besagt, dass Einzelhandelsgroßprojekte vorrangig an städ- tebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden sollen.
Da der Projektstandort „Nägelesgraben“ innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt
Rottweil verortet und städtebaulich integriert ist, wird das städtebauliche Integrationsgebot in vollem Umfang eingehalten.
34 Markt- und Verträglichkeitsuntersuchung Nägelesgraben Stadt Rottweil Juni 2017
9 Zusammenfassende Beurteilung
Unter Zugrundelegung der relevanten Prüfkriterien in § 11 Abs. 3 BauNVO, im LEP Baden-
Württemberg sowie im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg wurden die möglichen städtebauli- chen und raumordnerischen Auswirkungen des geplanten Drogeriemarktes am Standort „Näge- lesgraben“ untersucht. Als wesentliche Punkte können festgehalten werden:
. Die Stadt Rottweil ist als Mittelzentrum ausgewiesen, so dass großflächige Einzelhandelsnut-
zungen gemäß dem LEP Baden-Württemberg zulässig sind. Das Konzentrationsgebot wird
damit erfüllt.
. Da für den Drogeriemarkt Umsatzanteile von außerhalb des der Stadt Rottweil zugeordneten
Mittelbereiches von weniger als 30 % anzunehmen sind, ist eine wesentliche Marktausstrah-
lung über den Mittelbereich hinaus auszuschließen. Das Kongruenzgebot wird durch das
Planvorhaben eingehalten.
. Der Projektstandort „Nägelesgraben“ befindet sich in einer städtebaulich integrierten Lage
innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Rottweiler Innenstadt und somit quasi
selbst im „schützenswerten Bereich“ im Sinne vom § 34 BauGB. Die zu erwartenden Um-
satzumverteilungseffekte werden damit entweder innerhalb des ZVB Innenstadt bzw. zu Guns-
ten des ZVB Innenstadt auftreten. In der Gesamtheit wird damit eine Stärkung des ZVB In-
nenstadt gegenüber den städtebaulich nicht integrierten Lagen erfolgen.
. Die Umsatzumverteilungsquoten in der Stadt Rottweil können in einzelnen Sortimenten über
dem Schwellenwert liegen, ab dem negative städtebauliche Auswirkungen vermutet werden
können. Unter Berücksichtigung der Lage des Planstandortes innerhalb des ZVB kann hie-
raus jedoch keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungskerns
bzw. der Innenstadt abgeleitet werden.
. Für die umliegenden zentralen Orte können die Umsatzumverteilungsquoten bzw. die unmit-
telbare Betroffenheit durch den geplanten Drogeriemarkt als gering eingestuft werden. Eine
negative Tangierung der zentralen Orte im Sinne des Beeinträchtigungsverbotes kann aus-
geschlossen werden.
. Da der Projektstandort „Nägelesgraben“ innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der
Stadt Rottweil verortet und städtebaulich integriert ist, wird das städtebauliche Integrations-
gebot in vollem Umfang eingehalten.
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