LOTTO 7 TERRENO CIRCOSTANTE AD ANTENNE RADIO TELEVISIVE POSTO NEI PRESSI DELLA CROCE MONUMENTALE ()

TERRENO CIRCOSTANTE ANTENNE RADIO/TV POSTO NEI PRESSI DELLA CROCE MONUMENTALE (MADONNA DEL PREDICATORE) SULLA VETTA DEL

MONTE ARGENTARIO (GR)

TERRENO, CATASTALMENTE A BOSCO CEDUO, DI ACCESSO A IMPIANTO RADIO/TV NEI PRESSI DELLA CROCE “MADONNA DEL PREDICATORE” IN VETTA AL MONTE ARGENTARIO

CATASTO TERRENI DEL COMUNE DI MONTE ARGENTARIO : FOGLIO 51 - PARTICELLA 34

PERIZIA DI STIMA FINALIZZATA ALLA DETERMINAZIONE DEL VALORE DI VENDITA DELLA PIENA PROPRIETÀ DEL TERRENO IN OGGETTO

Trattasi di terreno con destinazione catastale a bosco ceduo, solo in parte effettivamente ancora presente, posto nella vetta del Monte Argentario nei pressi della croce monumentale. L’area, posta sulla vetta del Monte Argentario, nel cuore della Maremma, è classificata come “En” dal Regolamento Urbanistico del comune di Monte Argentario (Gr) ed è connotata da numerosi vincoli di natura paesaggistica e ambientale.

Il terreno è interessato da bosco misto ma al suo interno è ubicata un’area destinata ad accogliere l’antenna radio/tv individuata catastalmente con la particella 28,29,35,52 di proprietà della soc. EI Towers spa e della soc. Elettronica industriale spa, entrambe con sede a Lissone (Mi). Il terreno di cui trattasi (particella 34) garantisce l’accesso all’impianto con accesso diretto dalla strada provinciale del Convento e nella zona antistante il traliccio individuato alla particella catastale 22, più prossimo alla croce monumentale. Il terreno è interessato da servitù di accesso e da servitù di elettrodotto interrato.

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UBICAZIONE E CARATTERISTICHE GENERALI

Il terreno di cui trattasi è posto in comune di Monte Argentario (Gr)1 in vetta al monte omonimo (accessibile dalla strada provinciale del Convento), a 50 km circa dal capoluogo, rappresentato dal centro urbano di .

Il Monte Argentario è un promontorio che si protende nel mar Tirreno in corrispondenza delle due isole più meridionali dell'Arcipelago toscano ( e Isola di Giannutri). Anche l'Argentario nasce come isola, ma nel corso dei secoli l'azione congiunta delle correnti marine e del fiume Albegna ha creato i due tomboli (Giannella e Feniglia), che hanno unito l'isola alla terra ferma, formando nel contempo la Laguna di .

IlInserimento Monte Argentario nel contesto territoriale raggiunge della il zonapunto di Monte più alto Argentario in corrispondenza (Maremma Toscana, di GrossetoPunta )Telegrafo (635 m) ed è caratterizzato Il Monte Argentario raggiunge il punto più alto in corrispondenza di Punta Telegrafo (635 m) ed è caratterizzato da un territorio completamente collinare e a tratti impervio, addolcito unicamente

1 Monte Argentario è un comune italiano di 12 462 abitanti della provincia di Grosseto in Toscana RELAZIONE VALUTATIVA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE | FALLIMENTO 18/2019 | LA FORNACE SRL - 2 - dall'opera dell'uomo che ha creato nel tempo delle terrazze dove si coltivano prevalentemente viti e ulivi.

STRADE E AUTOSTRADE:

Da Nord (A1 Uscita Impruneta) - Autostrada A12 direzione sud (Roma).Innesto Strada Statale Aurelia.A Orbetello uscita per Porto Santo Stefano. Firenze/Siena proseguire sulla SS223, e sulla SS1, proseguendo sulla statale E80 con uscita Orbetello. Accessibile dalla strada provinciale del Convento. Da Sud (A1 Uscita Civitavecchia) – Autostrada direzione nord (Livorno).Innesto Strada Statale Aurelia.Ad Albinia uscita per Porto Santo Stefano. Accessibile dalla strada provinciale del Convento.

AUTOLINEE: Monte Argentario è collegato con autobus di linea con i principali capoluoghi.

FERROVIA: Stazione di Orbetello. Da qui, taxi o autobus per Porto Santo Stefano (quindici minuti) o Porto Ercole (dieci minuti) o per la strada provinciale del Convento.

AEREO : Facilmente raggiungibili gli Aeroporti di Firenze, Pisa e Roma.

L'economia della zona si basa essenzialmente sulle attività turistiche, molto sviluppate lungo tutta la costa e legate alla normale stagionalità delle festività italiane. Alle normali attività alberghiere e ristorative, si aggiungono quelle derivanti dai collegamenti con le vicine Isola del Giglio e Isola di Giannutri. L'Argentario è meta del turismo nautico e subacqueo. Il comune si fregia ormai da diversi anni della Bandiera Blu riconoscimento conferito dalla FEE alle migliori località costiere europee e della bandiera verde per le spiagge migliori per i bambini. Dal 2016 Porto Santo Stefano e Porto Ercole, sono porti di scalo della compagnia di navigazione statunitense Oceania Cruises, che si occupa di crociere di lusso.

Il compendio oggetto della presente relazione di stima, rappresentato da terreno situato sulla vetta del Monte Argentario, risulta a poca distanza dalla croce monumentale cui ne garantisce in parte l’accesso.

DESCRIZIONE DELL’UNITÀ OGGETTO DI STIMA

(FOGLIO 51- PARTICELLA 34) Si tratta come detto di terreno con destinazione catastale a bosco ceduo, posto nella vetta del Monte Argentario, nei pressi della croce monumentale. La suddetta Croce, fu costruita nel 1934 per volere dei frati passionisti e della popolazione, poi distrutta dai bombardamenti alleati nel 1944 e ricostruita

RELAZIONE VALUTATIVA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE | FALLIMENTO 18/2019 | LA FORNACE SRL - 3 - nello stesso punto e sullo stesso basamento nel 1948. Il monumenton si trova sulla strada che dal convento della Presentazione al Tempio porta a Punta Telegrafo ed è un punto di riferimento panoramico e storico di Monte Argentario. In epoca più recente sulla vetta, accanto alla Croce (a pochi metri di distanza), sono stati realizzati due tralicci di grandi dimensioni con ripetitori per la telefonia mobile, tutt’ora attivi. Il luogo è meta di turisti e di visitatori, sia per la vicinanza al Convento dei Padri Passionisti ed altri complessi e nuclei storici limitrofi, che per la presenza di percorsi di trekking con vista panoramica su tutto l’Arcipelago toscano.

Vista aerea della zona della croce monumentale (Monte Argentario)

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Panoramica della zona della croce monumentale (Monte Argentario) I terreni di cui trattasi hanno un’estensione di 5.816 mq (superficie catastale) e risultano sviluppati dal tracciato della viabilità pubblica (strada provinciale del Convento) fino alla croce monumentale. Alla zona di vetta si si accede dalla SP 161 in prossimità della zona con lo svincolo per Orbetello, in direzione del Convento dei Padri Passionisti. Dalla viabilità pubblica, tramite strada sterrata lievemnete in salita in parte immersa nel bosco e nella macchia mediterranea, si giunge alla zona dove sono ubicati fli impianti radiotelevisivi e la croce monumentale. Nella medesima zona è presente un piccolo manufatto al grezzo che non appartiene alla presente relazione

RELAZIONE VALUTATIVA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE | FALLIMENTO 18/2019 | LA FORNACE SRL - 5 - di stima. Il terreno è interessato da bosco misto ma al suo interno è ubicata area destinata ad accogliere l’antenna radio/tv individuata catastalmente con la particella 28,29,35,52 di proprietà della soc. EI Towers spa e della soc. Elettronica industriale spa, entrambe con con sede a Lissone (Mi). Il terreno di cui trattasi (particella 34), garantisce l’accesso all’impianto con accesso diretto dalla strada provinciale del Convento e nella zona antistante il traliccio individuato alla particella catastale 22, più prossimo alla croce monumentale (servitù di accesso attraverso la strada provinciale e servitù di elettrodotto). Si evidenzia che nel territorio comunale di Monte Argentario sono presenti 24 impianti RTV (impianti di telecomunicazione radio e TV) e 10 impianti SRB (stazioni radio base per la telefonia mobile); gli impianti RTV e SRB sono localizzati a Porto Santo Stefano, Porto Ercole, loc. Predicatore (ossia nell’area limitrofa a quella oggetto di stima), loc. Telegrafo e Podere Santa Potenziana.

INDIVIDUAZIONE E CONFORMITÀ CATASTALE CATASTO TERRENI DEL COMUNE DI MONTE ARGENTARIO

Il terreno di cui trattasi risulta come di seguito censito al Catasto del comune di Monte Argentario:

Elaborazione mappa con individuazione della particella 34

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CATASTO TERRENI - foglio 51 particella 34, Qualità BOSCO CEDUO, Classe 3, Consistenza 5.816,00 mq, R.D. Euro 1,50, R.A. Euro 1,80

Il compendio immobiliare risulta così (catastalmente) intestato: − LA FORNACE S.R.L. con sede in SIENA, C.F.: 01125420537, proprietà 1/1

Estratto mappa con individuazione della particella 34

CONFORMITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA

La zona è classificata come “En – Aree a carattere prevalente naturale” dal Regolamento Urbanistico del comune di Monte Argentario approvato con delibera C.C. n.12/2012 (e successive varianti). La stessa è disciplinata dalle NTA per quanto riguarda la tutela dell’integrità fisica del territorio. L’intera zona inoltre è connotata da tutela per - boschi, ASDI (ambito per lo sviluppo durevole dell’interno) - ARPA (area di rilevante pregio ambientale) - SIR (siti di importanza regionale) Il tutto come da CDU allegato rilasciato dal comune di Monte Argentario in data 28/05/2019. Il terreno è interessato da servitù di accesso e da servitù di elettrodotto interrato.

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Edificio, monumento e

tralicci conEdificio accessori principale

Terreno p.34

Ingresso carrabile

Elaborazione mappa con individuazione della particella 34

Si evidenzia che l’area risulta in gran parte recintata e che sul fronte stradale (accessibile dalla strada provinciale del Convento), è interessata da cancello metallico con chiusura, di cui non sono state rinvenute pratiche edilizie afferenti. La proprietà è interessata da servitù di accesso atta a garantire l’accesso ai tralicci suddetti; il terreno è inoltre interessato da servitù di elettrodotto interrato.

CONVENZIONI E VINCOLI Non è stata rinvenuta alcuna Convenzione.

VINCOLI SOVRAORDINATI

L’area risulta assoggettata ai seguenti vincoli:

- Vincolo idrogeologico di cui al R.D. 3267 del 1923 - Vincolo paesaggistico ai sensi del Dlgs 42/2004 (lettera g, territori coperti da foreste e da boschi) - Vincolo paesaggistico ai sensi del Dlgs 42/2004 (DM 1958) - SIR n.125 Monte Argentario - Fascia di rispetto stradale.

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PREGIUDIZI

Provenienza/Storico L’unità immobiliare di cui alla particella 34, è stata costituita al catasto terreni/impianto meccanografico il 09/02/1977 in origine come particella 9 (di 44.375 mq) e 19 (di 7.360 mq) ed oggetto di frazionamento in atti dal 27/11/1985. La particella 19 ha così subito successivi frazionamenti rispettivamente in atti dal 29/09/1986, 03/03/1989 e 09/05/2003 con indicazione di particella 34. Iscrizioni, trascrizioni, patti, vincoli e servitù L’area oggetto della presente relazione è pervenuta alla società tramite scrittura privata del 28/01/1984 Repertorio n. 53270, Rogante Di Giovanni Antoni con sede a . Successivamente è stata compravenduta con atto pubblico del 09/12/1992, Repertorio n. 35454 Rogante Dinolfo con sede a Poggibonsi, Sede Poggibonsi. Si evidenzia inoltre: - TRASCRIZIONE CONTRO del 04/06/2003 - Registro Particolare 6066 Registro Generale 8676 Pubblico ufficiale CIAMPOLINI GIORGIO Repertorio 157611 del 14/05/2003 - ATTO TRA VIVI - COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO per il diritto di ELETTRODOTTO - TRASCRIZIONE CONTRO del 14/01/2014 - Registro Particolare 217 Registro Generale 263 Pubblico ufficiale CAPPELLINI GIULIO CESARE Repertorio 97295/43384 del 17/12/2013 – ATTO TRA VIVI - CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO - TERRENO GRAVATO DA SERVITU' PASSIVA A FAVORE DELL’ENEL RISULTANTE DA ATTO TRASCRITTO A GROSSETO IL 29 DICEMBRE 1984 ALL’ART.10543 - NOTA DI TRASCRIZIONE DEL FALLIMENTO (GROSSETO) del 20/08/2019.

La proprietà è inoltre interessata da servitù di passo atta a garantire l’accesso ai tralicci suddetti2. Situazione locativa Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta costituito da terreno a bosco che risulta utilizzato per l’accesso a infrastruttura di altra proprietà. L’area risulta non pienamente accessibile in quanto dotata di cancello con chiusura e recinzione. La proprietà è interessata da servitù di accesso atta a garantire l’accesso ai tralicci suddetti e di elettrodotto interrato ed in particolare: - servitu' di accesso attraverso la strada che si diparte dal cancello lungo la via provinciale e raggiunge il terreno compravenduto (particella 35 di Enel); - servitu' di elettrodotto mt/bt in cavo interrato per una percorrenza di circa metri 45.

2 Nell’ambito della compravendita della particella 35 da parte di Enel distribuzione spa, a vantaggio del bene in oggetto sono costituite con la compravendita del notaio Baldassarri del 2003 (rep. 13147/5949): servitu' di accesso attraverso la strada che si diparte dal cancello lungo la via provinciale e raggiunge il terreno compravenduto; servitu' di elettrodotto mt/bt in cavo interrato attraverso le particelle in atto meglio specificate, per una percorrenza di circa metri 45. RELAZIONE VALUTATIVA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE | FALLIMENTO 18/2019 | LA FORNACE SRL - 9 -

RASSEGNA FOTOGRAFICA

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VALUTAZIONE ESTIMATIVA

La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa, fondata sull’attribuzione di un valore di mercato ad un determinato cespite, con una delle metodologie previste dalla disciplina dell’estimo. Per valore si intende il prezzo, espresso in quantità di moneta, che la pluralità di acquirenti e venditori sarebbe rispettivamente disposta a corrispondere per la cessione ed acquisto di un bene in una libera contrattazione, condotta nei tempi ordinari in cui i beni similari sono offerti sul mercato locale. Le metodologie di stima si basano su diversi approcci, consentendo di risolvere le possibili situazioni che possono presentarsi in rapporto alla specificità del bene, alla presenza di un mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della stima. Tutte le metodologie si basano in ogni caso sul confronto tra le caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni similari presi a riferimento. Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le caratteristiche elementari che possono, con maggiore o minore peso, incidere sul valore degli stessi.

Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di beni immobili presentino un minor numero di caratteristiche atte a distinguerli

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l’uno dall’altro e dal relativo valore, sussistono margini di variabilità. Data la particolarità del compendio oggetto di stima (catastalmente a bosco ceduo), si utilizzerà il metodo diretto di stima, basato sulla ricerca di valori di mercato noti per terreni agricoli più possibile similari a quello oggetto di stima, adottando i dovuti coefficienti di apprezzamento per le particolari condizioni urbanistiche che caratterizzano l’area. Prendendo a riferimento i valori OMI3 appartenenti alla regione agraria n° 5 della Prov. di Grosseto (comprendente i comuni di , Magliano In Toscana, Monte Argentario, Orbetello, )4, le tabelle indicano per la tipologia a bosco ceduo un valore medio ad ettaro pari a €/ha 917,0 (ossia €/mq 0,09 circa).

Sulla base di tale dato, la valutazione viene condotta considerando che, trattasi di area a confine con la strada pubblica (e direttamente accessibile dalla strada provinciale del Convento), che conduce alla vetta di Monte Argentario e che ingloba il traliccio radio/Tv, cui ne garantisce l’accesso carrabile con servitù. Prendendo quindi in considerazione i valori medi agricoli della zona e le caratteristiche funzionali del terreno, si ritiene che il valore unitario di vendita sia pari a 4 euro/mq .

Si ottiene quindi quanto segue:

Terreni agricoli a bosco misto €./mq 4,00 x mq. 5.8165 Tot. € 23.264,00 (F.51 P.34)

Alla risultanza ottenuta è stato applicato un coefficiente di apprezzamento stante la localizzazione geografica e due coefficienti di deprezzamento per le particolari condizioni economiche. Determinato il valore della piena proprietà, viene considerato un coefficiente di abbattimento forfettariamente determinato nella misura del 10%, al fine di determinare il valore base d’asta. L’applicazione di tale coefficiente decurtativo risulta necessaria l’assenza di garanzia per vizi occulti vista la natura della vendita giudiziaria e viste le flessioni economiche relative ai beni alienati per mezzo di procedure giudiziarie e fallimentari, rispetto al libero mercato6. Si ottiene quindi il valore finale di seguito riportato come da operazione matematica : € 23.264 x 0,90% = € 20.937,60.

VALORE BASE D’ASTA TERRENI (arrotondato per difetto)

EURO 20.900,oo (ventimilanovecento,00)

3 Valori riferito all’ultima annualità approvata dalla Provincia di Grosseto (2015) 4 In ciascuna provincia, i valori agricoli medi sono determinati ogni anno, entro il 31 gennaio, dalla Commissione Provinciale Espropri nell'ambito delle singole regioni agrarie, con riferimento ai valori dei terreni considerati liberi da vincoli di contratti agrari, secondo i tipi di coltura effettivamente praticati, e rilevati nell'anno solare precedente. I valori, espressi in euro per ettaro, vengono pubblicati sui Bollettini Ufficiali Regionali (BUR). I VAM pubblicati dall’Agenzia delle Entrate sono stati acquisiti dalle delibere delle Commissioni Provinciali Espropri. 5 Superficie catastale 6 La proprietà è interessata da servitù di accesso atta a garantire l’accesso ai tralicci suddetti e di elettrodotto interrato. RELAZIONE VALUTATIVA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE | FALLIMENTO 18/2019 | LA FORNACE SRL - 12 -

ALLEGATI

- verbali di ricognizione;

- visure catastali (visura catastale, storico catastale, estratto di mappa, planimetrie catastali);

- ispezione ipotecaria con allegati;

- atti di compravendita;

- CDU reperita presso il comune di Monte Argentario.

La sottoscritta arch. Enrica Burroni, ringraziando per la fiducia accordata, resta a disposizione della S.V. Ill.ma per ogni ulteriore chiarimento che si rendesse necessario.

Siena, 15 settembre 2019

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