EHL-Trivalue Marktbericht Graz 2020
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brick © @ Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2019 / 2020 REAL ESTATE INVESTMENTS Vorwort Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, der Grazer Wohnungsmarktbericht 2019/2020 ist eine gemeinsame Publikation der EHL Immobilien Gruppe und der TRIVALUE Real Estate Investments und die zweite Auflage dieser Art für den Standort Graz. Wir freuen uns daher sehr, Ihnen zum zweiten Mal eine zusammenfassende Übersicht des Grazer Wohnungsmarktes präsentieren zu dürfen. Dass sich die Stadt Graz nach wie vor bei den Bewohnern größter Beliebtheit erfreut, zeigt auch die letztdurchgeführte Lebensqualität-Umfrage der Stadt: Im April und Mai 2018 wurden im Auftrag der Stadt Graz die Bewohner befragt. 91 % der befragten Grazer leben sehr gerne oder gerne in ihrem Stadtteil und sind mit den persönlichen Lebensumständen zufrieden. Somit ist es auch nicht verwunderlich, dass gerade Graz die in Österreich prozentuell am stärksten wachsende Stadt ist. Neben dem Wohlfühlfaktor bzw. der Lebensqualität spielt einerseits der Wirt- schaftsstandort und andererseits auch der Bildungsstandort Graz eine bedeutende Rolle für den ständigen Zuzug. Um der hohen Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden, muss hier auch angebots- seitig entsprechender Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. Dieser „erforderliche Wohnraum“ kann im Fall von Graz vor allem durch die Nutzung brachliegender, ehemaliger Industriegebiete geschaffen werden (wie z.B. Smart City Graz westlich des Hauptbahnhofes, Reininghausgründe, Brauquartier Puntigam im Süden der Stadt) oder durch Verdichtung in den Wohnbezirken (hier allen voran mögliche Verdichtungsmaßnahmen im Stadtzentrum bzw. in den an das Stadtzentrum angrenzenden Bezirken). Darüber hinaus ist es spannend, die Änderungen der Anforderungen an den Wohnraum allgemein zu beobachten – sei es einerseits die grundsätzliche Tendenz in Richtung kleinerer Wohneinheiten oder auch das Thema Digitalisierung, das immer weiter in die Immobilienbranche einzieht und damit auch Thema und Hilfestellung bzw. zusätzlichen Komfort für die Nutzer der Wohnungen darstellt. Ein Werte- wandel in der Gesellschaft führt dazu, dass der Individualverkehr vor allem in Städten eine zunehmend weniger wichtige Rolle einnimmt. Außerdem sollte man nicht vergessen, dass Wohnimmobilien nicht nur grundlegende menschliche Bedürfnisse erfüllen, sondern auch ein bedeutender Wirtschaftsfaktor hinsichtlich Beschäftigung, Innovation und Wachstum sind. Uns ist es daher ein Anliegen, mit diesem Bericht Expertise und Erfahrungen am Wohnimmobilienmarkt Graz weiterzugeben. Wir wünschen viel Freude beim Lesen des Grazer Wohnungsmarktberichtes. Franz Pöltl Sandra Bauernfeind Michael Spazierer Geschäftsführender Gesellschafter Geschäftsführende Gesellschafterin Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH EHL Wohnen GmbH Trivalue Real Estate Investments 2 REAL ESTATE INVESTMENTS Grazer Wohnungsmarktbericht 2019 / 2020 Inhaltsverzeichnis Vorwort 2 EHL Immobilien Gruppe 4 TRIVALUE Real Estate Investments 5 Standort Graz 6 Arbeitsbevölkerung und Tourismus 9 Der Grazer Wohnungsmarkt 10 Übersicht über Wohnungs- / Flächenbestand 10 Allgemeine Entwicklung und Prognose 13 Mietentwicklung des Grazer Wohnungsmarktes 13 Kaufpreisentwicklung des Grazer Wohnungsmarktes 15 Entwicklung der Kaufpreise der letzten Jahre im Detail 16 Aktuelle Entwicklungen auf dem Investmentmarkt 18 Impressum 20 3 EHL Immobilien Gruppe DIE NEU GEGRÜNDETE EHL WOHNEN GMBH ist Teil der EHL Immobilien Gruppe und einer der führenden Wohnungsmakler im Großraum Wien. Neben der Vermittlung von Miet-, Eigentums- und Vorsorgewohnungen sowie Grundstücken und Häusern ist das Unternehmen im Bauträger-Consulting aktiv und berät Entwickler bei der optimalen und marktgerechten Gestaltung bis hin zur Vermarktung ihrer Projekte. EHL IMMOBILIEN, gegründet 1991, ist einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs und auf Wohn-, Gewerbe- und Investmentimmobilien spezialisiert. Unser Dienstleistungsspektrum reicht von Immobilienvermittlung über Immobilienbewertung, Liegenschaftsverwaltung, Baumanagement, Asset- und Centermanagement, Portfoliomanagement bis zu Market Research und Investmentberatung. DER VERANTWORTUNGSVOLLE UMGANG MIT KUNDEN und Partnern wurde schon mehrfach mit Auszeichnungen honoriert. Sechs EHL-Führungskräfte wurden insgesamt mit zehn CÄSAR-Awards vom Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO für herausragende Leistungen in der Immobilienwirtschaft ausgezeichnet. Des Weiteren erhielt EHL bereits zum neunten Mal den IMMY Award, DEN Qualitätspreis der Wiener Immobilienmakler. DURCH UNSERE EXKLUSIVE PARTNERSCHAFT mit BNP Paribas Real Estate profitieren unsere Kundinnen und Kunden von unseren umfassenden Immobilienservices weltweit sowie von unseren Experten vor Ort. EHL VERMITTELTE 2018 ca. 1.200 Wohneinheiten (Miete/ Eigentum/Vorsorge) und ca. 43.000 m² Bürofläche und setzte ein Transaktionsvolumen in der Höhe von ca. EUR 1,05 Mrd. um. Im stark wachsenden Segment Immobilienbewertung liegt das Jahresvolumen bei über EUR 11 Mrd. Darüber hinaus managt EHL Liegenschaften verschiedener Assetklassen mit einer Gesamtfläche von über 2 Mio. m². 4 REAL ESTATE INVESTMENTS Trivalue Real Estate Investments TRIVALUE REAL ESTATE INVESTMENTS („TRIVALUE“) versteht sich als „Investment Boutique“, mit dem Hauptaugenmerk auf großvolumige Projektentwicklungen und Investitionen in Immobilien im deutschsprachigen Raum. Im Fokus sind dabei Immobilien mit Entwicklungspotential, wo mit Fingerspitzengefühl und durchdachten Lösungsansätzen langfristige Mehrwerte geschaffen werden. Seit der Gründung im Jahr 2016 wurden Immobilien im gegenwärtigen Bestandswert von rund EUR 60 Mio. erworben, weitere Zukäufe sind in Österreich und Deutschland geplant. Das aktuelle, in der Umsetzung befindliche Projektvolumen beträgt ca. EUR 350 Mio. TRIVALUE beschreitet in der Entwicklung eine differenzierte Strategie: Einerseits investiert TRIVALUE in Projektbeteiligungen in Form von Partnerschaften, andererseits entwickelt TRIVALUE Projekte zu 100 % selbst. TRIVALUE wurde von Michael Spazierer, Gerfried Schuller und Markus Münzer gegründet. Weitere Informationen sowie Referenzprojekte finden sich unter: www.trivalue.com. Unser Werteverständnis kann mit den Schlagworten „INSPIRATION“, „WACHSTUM“ und „TATENDRANG“ zusammengefasst werden. • INSPIRATION: Aus jahrelangen Erfahrungen entstehen besonders zukunftsfähige Ideen. Die umfassende Expertise im gesamten Ablauf der Immobilienentwicklung kommt TRIVALUE dabei zugute. Fundierte Marktinsights, verbunden mit dem Gespür Grundstücke und Immobilien mit Potential zu erkennen und zukunftsfähige Investitionsstrategien zu entwickeln, sind die Basis für nachweisliche, wachsende Erträge. • WACHSTUM: Mit dem Hintergrund eines sich schnell verändernden Immobilienmarktes und den wachsenden Herausforderungen an das Bauen, sind nachhaltige Lösungen mit Mehrwert gefragt. Wer Wachstum auf allen Ebenen erreichen will, muss an die Zukunft denken, voraus-schauend und umsichtig handeln und sämtliche Faktoren berücksichtigen, die an modernes und zeitloses Bauen gestellt werden. Auch für künftige Generationen. • TATENDRANG: Sich auf Bewährtem auszuruhen, ist zu wenig. Nur wer selbst investiert, Neues schafft und an die Spitze will, kommt weiter. TRIVALUE entwickelt und realisiert daher Projekte mit Landmark-Qualität und greift auf ein bestehendes Netzwerk an Spezialisten aus unterschiedlichen Bereichen zurück. Dieses Maß an Leidenschaft, Verantwortungsbewusstsein und Engagement macht den Unterschied. 5 Standort Graz Bevölkerungs- und Haushaltsent- wicklung In Österreich leben derzeit mehr als 8,8 Mio. Menschen, zwischen 2001 und 2019 hat die Zahl der Wohnbevölkerung laut Statistik Austria um etwas über 10 % zugelegt. 1.677.542 1.897.491 1.376.797 293.433 394.297 754.705 555.221 1.240.214 560.939 Aus der nachstehenden Tabelle sind die Einwohnerzahl, die Zahl der Haushalte, die Bevölkerungsentwicklung und der GfK-Kaufkraftindex (GfK=Gesellschaft für Konsumforschung) ersichtlich. Bundesland EW 2001 EW 2019 Personen/ Haushalt 2018 Bev.-entw. 2001-2019 KKI GfK 2019 Burgenland 277.569 293.433 2,31 5,72 % 101,1 Kärnten 559.404 560.939 2,18 0,27 % 97,6 Niederösterreich 1.545.804 1.677.542 2,28 8,52 % 104,7 Oberösterreich 1.376.797 1.482.095 2,29 7,65 % 100,8 Salzburg 515.327 555.221 2,27 7,74 % 101,6 Steiermark 1.183.303 1.240.214 2,24 4,81 % 98,2 Tirol 673.504 754.705 2,27 12,06 % 97,6 Vorarlberg 351.095 394.297 2,32 12,30 % 104,4 Wien 1.550.123 1.897.491 2,04 22,41 % 96,6 Österreich 8.032.926 8.855.937 2,2 10,25 % 100 Abbildung 1: Soziodemografische Basisdaten nach Bundesländern; Quelle: Statistik Austria; Bearbeitung: EHL 6 REAL ESTATE INVESTMENTS Standort Graz Bevölkerungs- und Haushaltsent- wicklung Die Steiermark ist nach der Einwohnerzahl das viertgrößte Bundesland Österreichs und weist eine geringe Bevölkerungsdynamik sowie einen leicht unterdurchschnittlichen Kaufkraftindex auf. Graz selbst unterscheidet sich jedoch erheblich von diesen allgemeinen regionalen Werten. Die Landeshauptstadt Graz hat zum Beispiel nach dem Grazer Umland („Speckgürtel“) die zweithöchste Kaufkraft, welche über dem österreichischen Durchschnitt liegt. Darüber hinaus ist das Bevölkerungswachstum vor allem im Grazer Stadtgebiet aber auch im Grazer Raum erstaunlich, wie die folgende Tabelle zeigt. Personen/ Haushalt Bezirk EW 2001 EW 2019 Bev.-entw. 2001-19 2018 Graz (Stadt) 226.244 288.806 1,7 27,65 % Graz-Umgebung 131.304 154.260 2,5 17,48 % Deutschlandsberg 61.498 60.821 2,5 -1,10 % Leibnitz 75.328 82.484 2,5 9,50 % Leoben