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Grazer Wohnungsmarktbericht Ausgabe 2019 / 2020

REAL ESTATE INVESTMENTS

Vorwort

Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,

der Grazer Wohnungsmarktbericht 2019/2020 ist eine gemeinsame Publikation der EHL Immobilien Gruppe und der TRIVALUE Real Estate Investments und die zweite Auflage dieser Art für den Standort . Wir freuen uns daher sehr, Ihnen zum zweiten Mal eine zusammenfassende Übersicht des Grazer Wohnungsmarktes präsentieren zu dürfen.

Dass sich die Stadt Graz nach wie vor bei den Bewohnern größter Beliebtheit erfreut, zeigt auch die letztdurchgeführte Lebensqualität-Umfrage der Stadt: Im April und Mai 2018 wurden im Auftrag der Stadt Graz die Bewohner befragt. 91 % der befragten Grazer leben sehr gerne oder gerne in ihrem Stadtteil und sind mit den persönlichen Lebensumständen zufrieden.

Somit ist es auch nicht verwunderlich, dass gerade Graz die in Österreich prozentuell am stärksten wachsende Stadt ist. Neben dem Wohlfühlfaktor bzw. der Lebensqualität spielt einerseits der Wirt- schaftsstandort und andererseits auch der Bildungsstandort Graz eine bedeutende Rolle für den ständigen Zuzug. Um der hohen Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden, muss hier auch angebots- seitig entsprechender Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. Dieser „erforderliche Wohnraum“ kann im Fall von Graz vor allem durch die Nutzung brachliegender, ehemaliger Industriegebiete geschaffen werden (wie z.B. Smart City Graz westlich des Hauptbahnhofes, Reininghausgründe, Brauquartier im Süden der Stadt) oder durch Verdichtung in den Wohnbezirken (hier allen voran mögliche Verdichtungsmaßnahmen im Stadtzentrum bzw. in den an das Stadtzentrum angrenzenden Bezirken).

Darüber hinaus ist es spannend, die Änderungen der Anforderungen an den Wohnraum allgemein zu beobachten – sei es einerseits die grundsätzliche Tendenz in Richtung kleinerer Wohneinheiten oder auch das Thema Digitalisierung, das immer weiter in die Immobilienbranche einzieht und damit auch Thema und Hilfestellung bzw. zusätzlichen Komfort für die Nutzer der Wohnungen darstellt. Ein Werte- wandel in der Gesellschaft führt dazu, dass der Individualverkehr vor allem in Städten eine zunehmend weniger wichtige Rolle einnimmt. Außerdem sollte man nicht vergessen, dass Wohnimmobilien nicht nur grundlegende menschliche Bedürfnisse erfüllen, sondern auch ein bedeutender Wirtschaftsfaktor hinsichtlich Beschäftigung, Innovation und Wachstum sind. Uns ist es daher ein Anliegen, mit diesem Bericht Expertise und Erfahrungen am Wohnimmobilienmarkt Graz weiterzugeben.

Wir wünschen viel Freude beim Lesen des Grazer Wohnungsmarktberichtes.

Franz Pöltl Sandra Bauernfeind Michael Spazierer Geschäftsführender Gesellschafter Geschäftsführende Gesellschafterin Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH EHL Wohnen GmbH Trivalue Real Estate Investments

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REAL ESTATE INVESTMENTS

Grazer Wohnungsmarktbericht 2019 / 2020 Inhaltsverzeichnis

Vorwort 2

EHL Immobilien Gruppe 4

TRIVALUE Real Estate Investments 5

Standort Graz 6

Arbeitsbevölkerung und Tourismus 9

Der Grazer Wohnungsmarkt 10

Übersicht über Wohnungs- / Flächenbestand 10

Allgemeine Entwicklung und Prognose 13

Mietentwicklung des Grazer Wohnungsmarktes 13

Kaufpreisentwicklung des Grazer Wohnungsmarktes 15

Entwicklung der Kaufpreise der letzten Jahre im Detail 16

Aktuelle Entwicklungen auf dem Investmentmarkt 18

Impressum 20

3 EHL Immobilien Gruppe

DIE NEU GEGRÜNDETE EHL WOHNEN GMBH ist Teil der EHL Immobilien Gruppe und einer der führenden Wohnungsmakler im Großraum Wien. Neben der Vermittlung von Miet-, Eigentums- und Vorsorgewohnungen sowie Grundstücken und Häusern ist das Unternehmen im Bauträger-Consulting aktiv und berät Entwickler bei der optimalen und marktgerechten Gestaltung bis hin zur Vermarktung ihrer Projekte.

EHL IMMOBILIEN, gegründet 1991, ist einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs und auf Wohn-, Gewerbe- und Investmentimmobilien spezialisiert. Unser Dienstleistungsspektrum reicht von Immobilienvermittlung über Immobilienbewertung, Liegenschaftsverwaltung, Baumanagement, Asset- und Centermanagement, Portfoliomanagement bis zu Market Research und Investmentberatung.

DER VERANTWORTUNGSVOLLE UMGANG MIT KUNDEN und Partnern wurde schon mehrfach mit Auszeichnungen honoriert. Sechs EHL-Führungskräfte wurden insgesamt mit zehn CÄSAR-Awards vom Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO für herausragende Leistungen in der Immobilienwirtschaft ausgezeichnet. Des Weiteren erhielt EHL bereits zum neunten Mal den IMMY Award, DEN Qualitätspreis der Wiener Immobilienmakler.

DURCH UNSERE EXKLUSIVE PARTNERSCHAFT mit BNP Paribas Real Estate profitieren unsere Kundinnen und Kunden von unseren umfassenden Immobilienservices weltweit sowie von unseren Experten vor Ort.

EHL VERMITTELTE 2018 ca. 1.200 Wohneinheiten (Miete/ Eigentum/Vorsorge) und ca. 43.000 m² Bürofläche und setzte ein Transaktionsvolumen in der Höhe von ca. EUR 1,05 Mrd. um. Im stark wachsenden Segment Immobilienbewertung liegt das Jahresvolumen bei über EUR 11 Mrd. Darüber hinaus managt EHL Liegenschaften verschiedener Assetklassen mit einer Gesamtfläche von über 2 Mio. m².

4 REAL ESTATE INVESTMENTS

Trivalue Real Estate Investments

TRIVALUE REAL ESTATE INVESTMENTS („TRIVALUE“) versteht sich als „Investment Boutique“, mit dem Hauptaugenmerk auf großvolumige Projektentwicklungen und Investitionen in Immobilien im deutschsprachigen Raum. Im Fokus sind dabei Immobilien mit Entwicklungspotential, wo mit Fingerspitzengefühl und durchdachten Lösungsansätzen langfristige Mehrwerte geschaffen werden. Seit der Gründung im Jahr 2016 wurden Immobilien im gegenwärtigen Bestandswert von rund EUR 60 Mio. erworben, weitere Zukäufe sind in Österreich und Deutschland geplant. Das aktuelle, in der Umsetzung befindliche Projektvolumen beträgt ca. EUR 350 Mio. TRIVALUE beschreitet in der Entwicklung eine differenzierte Strategie: Einerseits investiert TRIVALUE in Projektbeteiligungen in Form von Partnerschaften, andererseits entwickelt TRIVALUE Projekte zu 100 % selbst. TRIVALUE wurde von Michael Spazierer, Gerfried Schuller und Markus Münzer gegründet. Weitere Informationen sowie Referenzprojekte finden sich unter: www.trivalue.com.

Unser Werteverständnis kann mit den Schlagworten „INSPIRATION“, „WACHSTUM“ und „TATENDRANG“ zusammengefasst werden.

• INSPIRATION: Aus jahrelangen Erfahrungen entstehen besonders zukunftsfähige Ideen. Die umfassende Expertise im gesamten Ablauf der Immobilienentwicklung kommt TRIVALUE dabei zugute. Fundierte Marktinsights, verbunden mit dem Gespür Grundstücke und Immobilien mit Potential zu erkennen und zukunftsfähige Investitionsstrategien zu entwickeln, sind die Basis für nachweisliche, wachsende Erträge.

• WACHSTUM: Mit dem Hintergrund eines sich schnell verändernden Immobilienmarktes und den wachsenden Herausforderungen an das Bauen, sind nachhaltige Lösungen mit Mehrwert gefragt. Wer Wachstum auf allen Ebenen erreichen will, muss an die Zukunft denken, voraus-schauend und umsichtig handeln und sämtliche Faktoren berücksichtigen, die an modernes und zeitloses Bauen gestellt werden. Auch für künftige Generationen.

• TATENDRANG: Sich auf Bewährtem auszuruhen, ist zu wenig. Nur wer selbst investiert, Neues schafft und an die Spitze will, kommt weiter. TRIVALUE entwickelt und realisiert daher Projekte mit Landmark-Qualität und greift auf ein bestehendes Netzwerk an Spezialisten aus unterschiedlichen Bereichen zurück. Dieses Maß an Leidenschaft, Verantwortungsbewusstsein und Engagement macht den Unterschied.

5 Standort Graz Bevölkerungs- und Haushaltsent- wicklung

In Österreich leben derzeit mehr als 8,8 Mio. Menschen, zwischen 2001 und 2019 hat die Zahl der Wohnbevölkerung laut Statistik um etwas über 10 % zugelegt.

1.677.542

1.897.491 1.376.797

293.433

394.297 754.705 555.221 1.240.214

560.939

Aus der nachstehenden Tabelle sind die Einwohnerzahl, die Zahl der Haushalte, die Bevölkerungsentwicklung und der GfK-Kaufkraftindex (GfK=Gesellschaft für Konsumforschung) ersichtlich.

Bundesland EW 2001 EW 2019 Personen/ Haushalt 2018 Bev.-entw. 2001-2019 KKI GfK 2019

Burgenland 277.569 293.433 2,31 5,72 % 101,1

Kärnten 559.404 560.939 2,18 0,27 % 97,6

Niederösterreich 1.545.804 1.677.542 2,28 8,52 % 104,7

Oberösterreich 1.376.797 1.482.095 2,29 7,65 % 100,8

Salzburg 515.327 555.221 2,27 7,74 % 101,6

Steiermark 1.183.303 1.240.214 2,24 4,81 % 98,2

Tirol 673.504 754.705 2,27 12,06 % 97,6

Vorarlberg 351.095 394.297 2,32 12,30 % 104,4

Wien 1.550.123 1.897.491 2,04 22,41 % 96,6

Österreich 8.032.926 8.855.937 2,2 10,25 % 100 Abbildung 1: Soziodemografische Basisdaten nach Bundesländern; Quelle: Statistik Austria; Bearbeitung: EHL

6 REAL ESTATE INVESTMENTS

Standort Graz Bevölkerungs- und Haushaltsent- wicklung

Die Steiermark ist nach der Einwohnerzahl das viertgrößte Bundesland Österreichs und weist eine geringe Bevölkerungsdynamik sowie einen leicht unterdurchschnittlichen Kaufkraftindex auf. Graz selbst unterscheidet sich jedoch erheblich von diesen allgemeinen regionalen Werten. Die Landeshauptstadt Graz hat zum Beispiel nach dem Grazer Umland („Speckgürtel“) die zweithöchste Kaufkraft, welche über dem österreichischen Durchschnitt liegt. Darüber hinaus ist das Bevölkerungswachstum vor allem im Grazer Stadtgebiet aber auch im Grazer Raum erstaunlich, wie die folgende Tabelle zeigt.

Personen/ Haushalt Bezirk EW 2001 EW 2019 Bev.-entw. 2001-19 2018

Graz (Stadt) 226.244 288.806 1,7 27,65 %

Graz-Umgebung 131.304 154.260 2,5 17,48 % Deutschlandsberg 61.498 60.821 2,5 -1,10 % Leibnitz 75.328 82.484 2,5 9,50 % Leoben 67.767 60.060 2 -11,37 % Liezen 82.235 79.901 2,3 -2,84 % Murau 31.472 27.659 2,5 -12,12 % Voitsberg 53.588 51.161 2,3 -4,53 % Weiz 86.007 90.343 2,6 5,04 % Murtal 77.879 72.004 2,2 -7,54 % Bruck-Mürzzuschlag 107.934 98.984 2,2 -8,29 % Hartberg-Fürstenfeld 90.779 90.622 2,7 -0,17 % Südoststeiermark 91.268 85.947 2,6 -5,83 % Abbildung 2: Soziodemografische Basisdaten der steirischen Bezirke; Quelle: Statistik Austria; Bearbeitung: EHL

Aufgrund des starken Wachstums wird in der Stadt Graz nach der Prognose der ÖROK (Österreichische Raumordnungskommission) bis 2040 mit einer Einwohnerzahl von rund 343.000 Menschen gerechnet.

Gemeindedaten 2001 2019 2040 (Prognose ÖROK)

Graz (Hauptwohnsitze) 226.244 292.811 343.422

Bezirk Graz-Umgebung (Hauptwohnsitze) 131.304 152.445 166.493 Abbildung 3: Soziodemographie (kleinräumig); Quelle: Statistik Austria, ÖROK, Bearbeitung: EHL

Die oben angeführten Bevölkerungsdaten basieren auf jenen der Statistik Austria. Die nachstehenden Graz-spezifischen Bezirksdaten entstammen der Statistik des Präsidialamtes Graz - AGWR „Stichtag 01.08.2019“ sowie der Publikation „Bevölkerungsstatistik“ (2017 und frühere Publikationen) des Referates für Statistik, Stadt Graz Präsidialabteilung und weisen bei der Bevölkerung die „anwesenden Personen“ aus (Haupt- und Nebenwohnsitze). Seit 2015 ist Graz um rund 28.000 Personen gewachsen, dies entspricht einem Plus von rund 9 % der Grazer Gesamtbevölkerung.

7 Standort Graz Grazer Stadtbezirke

Grazer Bev.Entw. 2015- Wohnungen (WE) Wohnungen Veränd. WE Personen je WE, Einwohner 2015 Einwohner 2019 Stadtbezirke 2019 2015 2019 2013-2019 2019 4.585 4.446 -3,13% 3.754 3.917 4,16 % 1,1

St. Leonhard 18.394 18.771 2,01% 12.071 12.513 3,53 % 1,5

Geidorf 29.371 30.205 2,76% 17.790 18.381 3,22 % 1,6

Lend 33.539 36.098 7,09% 18.824 21.155 11,02 % 1,7

Gries 30.523 33.244 8,18% 17.665 20.674 14,55 % 1,6

Jakomini 37.326 38.231 2,37% 22.402 24.008 6,69 % 1,6

Liebenau 14.907 16.025 6,98% 7.635 8.473 9,89 % 1,9

St. Peter 16.027 17.434 8,07% 7.999 8.934 10,47 % 2,0

Waltendorf 13.263 13.561 2,20% 6.944 7.304 4,93 % 1,9

Ries 6.737 6.901 2,38% 3.548 3.794 6,48 % 1,8

Mariatrost 10.794 11.053 2,34% 5.159 5.368 3,89 % 2,1

Andritz 20.347 20.577 1,12% 10.093 10.624 5,00 % 1,9

Gösting 11.568 12.114 4,51% 5.796 5.940 2,42 % 2,0

Eggenberg 21.383 23.208 7,86% 12.176 15.747 22,68 % 1,5

Wetzelsdorf 15.987 17.162 6,85% 8.426 9.142 7,83 % 1,9

Straßgang 15.996 18.858 15,18% 7.870 9.918 20,65 % 1,9

Puntigam 8.576 10.246 16,30% 4.205 5.791 27,39 % 1,8

Graz gesamt 299.988 328.134 8,58% 161.172 181.361 12,50 % 1,8

Abbildung 4: Wohneinheiten ohne Wohnarbeitsstätten nach Grazer Stadtbezirken; Quelle: Statistik Austria, GIZ 2015; Statistik des Präsidialamtes Graz Stichtag 01.08.2019; Bearbeitung: EHL

12 % EU 12 % Non-EU

76 % Österreicher

Gemäß dem statistischen Amt der Stadt Graz stammen von den insgesamt 328.134 „anwesenden Personen“ (dazu zählen Haupt-, und Nebenwohnsitzgemeldete Personen sowie Anwesende ohne Wohnsitz) 76 % Österreicher, 12 % aus einem anderen EU-Land und 12 % aus Non-EU-Ländern. Die Landeshauptstadt Graz ist mit deutlichem Abstand die größte Gemeinde des Landes, wo fast 26 % der Steirer leben.

8 REAL ESTATE INVESTMENTS

Standort Graz Arbeitsbevölkerung und Tourismus

Beschäftigten-Struktur: Laut WIBIS Steiermark waren in der Stadt Graz 2018 von den 512.395 steirischen unselbstständigen Beschäftigten (zu den unselbständig produktiv Beschäftigten zählen alle Voll- und Teilzeitbeschäftigten, ohne Präsenzdiener und Karenz- bzw. Kinderbetreuungsgeld-Bezieher)196.754, also rund 38 %, in der Stadt Graz beschäftigt. Die Zahl dieser Beschäftigten hat seit 2015 um 9,3 % zugenommen. In Graz-Stadt (+3,4 %) und Graz-Umgebung (+2,0 %) gab es auf Bezirksebene die höchsten Anstiege bei den unselbständig Beschäftigten. Die Prognosen zur Entwicklung der Erwerbspersonen sehen unselbständige ebenso positiv aus, sie sollten bis 2040 um weitere 8 bis 10 % wachsen. Die Wirtschaftsstruktur allgemein ist vom tertiären teirische 512.395 s

% Sektor geprägt, wo fast 85 % der Beschäftigten arbeiten. Mehr als die Hälfte der Grazer unselbständig Beschäftigten arbeitet 38 in der Stadt Graz beschäftigt in Großbetrieben.

Tourismus: In der Stadt wurden 2018 über 1.129.000 Übernachtungen bzw. über 633.972 Übernachtungen in 2006 in Übernachtungen Ankünfte registriert, die durchschnittliche 738.000 Aufenthaltsdauer lag bei rund 1,8 Tagen. Mit ca. 4 Übernachtungen je Einwohner ist die Tourismusprägung der Stadt zwar 397.467 unterdurchschnittlich (Österreich-Durchschnitt: Ankünfte in 2006 15,3 Übernachtungen je Einwohner, durchschnittliche Aufenthaltsdauer: 3,5 Tage), beachtlich ist aber die Steigerung (2006: 738.000 Nächtigungen). Wenig verwunderlich

also, wenn nationale und internationale Übernachtungen in 2018 1.129.000 633.972 Hotelbetreiber als auch Investoren in die Ankünfte in 2018 Landeshauptstadt zieht. Tagestouristen sind in dieser Statistik nicht erfasst.

Obiger Überblick zeigt, dass die Bevölkerungszahl des Großraums Graz (Graz und Graz- Umgebung) seit 2001 überdurchschnittlich angewachsen ist und sich dieses Wachstum auch weiter fortsetzen dürfte. Die Einwohnerdichte mit 2.702 Einwohner/km² (lt. WIBIS) liegt deutlich über dem Bundesland-Durchschnitt sowie auch das Kaufkraftniveau. Die Landeshauptstadt weist eine sehr hohe Zentralität auf und ist mit Abstand die wichtigste Einkaufsdestination des Bundeslandes.

9 Übersicht über Wohnungs- / Flächenbestand Der Grazer Wohnungsmarkt

Die folgenden Grafiken und Tabellen zeigen die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung des Wohnungsbestandes (laut einer Auswertung der Statistik Austria, der Statistik des Präsidialamtes Graz - AGWR „Stichtag 01.08.2019“ sowie der Bevölkerungsstatistik des Präsidialamtes der Landeshauptstadt Graz). Generell ist zu erwähnen, dass in den letzten Jahrzehnten in Graz ein historischer Wohnungsmangel herrschte und das jährliche Wohnungsangebot nicht der damit verbundenen Nachfrage oder dem Zustrom entsprach. Zudem ist der Anteil der „alten“ Wohnungen relativ hoch. Der kontinuierliche Zustrom in den vergangenen Jahren und die Bevölkerungsprognosen für die kommenden Jahrzehnte sorgten jedoch vor allem dafür, dass die Wohnungsproduktion in den letzten Jahren entsprechend „getrieben“ wurde und so im Vergleich zu den Vorjahren größere Projekte und damit größere Mengen oder mehr Wohnungsangebote geschaffen werden konnten.

Mariatrost

Gösting

Geidorf

Bevölkerung gesamt [2018] 325.021 Zuwachs absolut [seit 2015] 15.698 Zuwachs prozentuell 5 %

Eggenberg Innere Stadt St. Leonhard

Wohnungen gesamt [2018] 190.864 Zuwachs absolut [seit 2015] 10.423 Zuwachs prozentuell 4 %

Wetzelsdorf St. Peter

Straßgang Puntigam

Abbildung 5: Anzahl Wohneinheiten inkl. Wohnarbeitsstätten Zuwachs 2015 - 2019; Quelle: Statistik des Präsidialamtes Graz; Bearbeitung: EHL

10 REAL ESTATE INVESTMENTS Übersicht über Wohnungs- / Flächenbestand Zuwachs der Wohneinheiten 2015 - 2019

Anzahl Wohneinheiten 2019 Anzahl Wohneinheiten 2019

Walten- Innere +4 % 3.917 Wohnungen +5 % 7.304 Wohnungen Stadt dorf

St. Ries +7 % 3.794 Wohnungen Leonhard +4 % 12.513 Wohnungen

Maria- +4 % 5.368 Wohnungen Geidorf +3 % 18.381 Wohnungen trost

Lend +12 % 21.155 Wohnungen Andritz +5 % 10.624 Wohnungen

Gries +17 % 20.674 Wohnungen Gösting +2 % 5.940 Wohnungen

Jakomini +7 % 24.008 Wohnungen Eggen- +29 % 15.747 Wohnungen berg

Liebenau +11 % 8.473 Wohnungen Wetzels- +9 % 9.142 Wohnungen dorf +12%

St. Peter +12 % 8.934 Wohnungen Straß- +26 % 9.918 Wohnungen gang

Zuwachs seit 2015 in % Punti- +40 % 5.791 Wohnungen gam

Zuwachs seit 2015 in %

Anzahl Einwohner "östlich der " 2015 2016 2017 2018 2019 Zuwachs in % 167.166 169.792 171.621 172.738 172.758 8.066 3,4 %

Andritz +1% Mariatrost +2%

Bezirke „östlich der Mur“ Ries („die Bildung“ und „das Bürgertum“) Geidorf +2% +3% können geschichtlich bedingt

Waltendorf eher als „noblere“ Wohnregionen +2% St. Leonhard bezeichnet werden. So ist dieser +2% Bereich sehr stark von ehemaligen Jakomini Villen, Einfamilienhäusern und +2% St. Peter +9% klassischen Zinshäusern geprägt. Ebenso liegt die historische Altstadt auf dieser Seite der Mur. Liebenau +7% Stadtteil Einwohnerzuwachs Abbildung 7: Einwohnerzuwachs „östlich der Mur“; Bearbeitung: EHL

11 Entwicklung und Prognose

Anzahl Einwohner "westlich der Mur" 2015 2016 2017 2018 2019 Zuwachs in % 137.572 140.967 144.270 149.175 150.930 16.456 9,9 %

Bezirke „westlich der Mur“ („die Bahnhofsgegend“ und „das Gösting Industriegebiet“) galten früher als +5% günstigere Wohnlagen, doch entwickeln sich diese zunehmend zu Trendvierteln. Lend +8% Eggenberg Dies insbesondere auch aufgrund +9% der Tatsache, dass in diesem Bereich entsprechendes Entwicklungspotential Gries +9% Wetzelsdorf für neue Stadtteilentwicklungen +7% liegt. Bis dato war der Zuwachs an Wohnungen zwischen Westen und Straßgang Osten relativ ident, da die Stadt- +18% Puntigam +19% entwicklungsprojekte erst demnächst realisiert werden. Stadtteil Einwohnerzuwachs Abbildung 8: Einwohnerzuwachs „westlich der Mur“; Bearbeitung: EHL

Anzahl Einwohner "Innenstadt" 2015 2016 2017 2018 2019 Zuwachs in % 4.585 4.705 4.696 4.662 4.446 - 104 -3,1 %

Die Innere Stadt verbindet den Schloßberg mit der historischen Altstadt sowie den Stadtpark und gilt seit 1999 als UNESCO-Weltkulturerbe und ist zugleich ein Knotenpunkt für den innerstädtischen öffentlichen Verkehr. Innere Stadt Die Gebäudestruktur ist sehr stark von -3% Zinshäusern geprägt, die sowohl für Bürozwecke als auch für Wohnungen genutzt werden. Der in Wien übliche DG-Ausbau ist im Zentrum von Graz selten zu finden. Die Erdgeschossbereiche werden Stadtteil größtenteils durch Handels- und Einwohnerzuwachs Dienstleistungsnutzung dominiert.

Abbildung 9: Einwohnerzuwachs Innere Stadt; Bearbeitung: EHL

12 REAL ESTATE INVESTMENTS Entwicklung und Prognose Allgemeine Entwicklung und Prog- nose der Nachfragesituation Die durchschnittliche Haushaltsgröße in der Steiermark lag im Jahr 2000 noch bei 2,5 Personen und ist bis heute auf ca. 2,2 Personen pro Haushalt gesunken. In Graz liegt der Durchschnitt bei rund 1,7 Personen/Haushalt. Dieser Trend spiegelt sich natürlich auch in der Nachfrage nach Wohnraum (Wohnungsgröße) und dem Bedarf an besonders attraktiven Raumlösungen wider. Unabhängig von der Größe der Wohnung ist der Standort natürlich nach wie vor das entscheidende Kriterium für die Attraktivität einer Wohnung und definiert sowohl die allgemeine Vermietbarkeit als auch das Mietniveau. Der Grazer Wohnungsmarkt bestraft zunehmend die einfachen Wohnlagen (z.B. keine öffentliche Verkehrsanbindung, fehlende Infrastruktur etc.) sowie die mangelnden Qualitätsmerkmale (z.B. kein Balkon, kein Lift etc.) und führt in diesem Segment teilweise zu sinkenden Mieten. Wohnungen in entsprechend guter Wohnlage, in einer Größenklasse zwischen 40 m² und 80 m² sowie einer effizienten Raumaufteilung erfreuen sich einer deutlich höheren Nachfrage und sind in der Regel innerhalb kurzer Zeit vermietbar. Trotz des Wachstums des Wohnraums in Graz gibt es noch weiteres Potenzial. Insbesondere durch den kontinuierlichen Zustrom in die steirische Landeshauptstadt ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Wohnungen weiter steigen wird.

Mietentwicklung des Grazer Wohnungsmarktes

Im Vergleich zu den Kaufpreisdaten (die letztlich sehr übersichtlich im Grundbuch dargestellt werden) sind die Angaben zu den Mieten weit weniger transparent. Aus diesem Grund wurden detaillierte Internetrecherchen und Gespräche mit einzelnen Bauträgern und Marktteilnehmern durchgeführt, um diesen Teil des Immobilienmarktes transparenter zu machen. Grundsätzlich wirkt sich die Lage östlich oder westlich der Mur auf die Kosten (Miete oder Kaufpreis) sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Mietwohnungen aus, wobei ein entsprechendes Gefälle vom Ost- zum Westufer der Mur erkennbar ist. Es ist dennoch zu beobachten, dass insbesondere die Mikrolage für den Mietpreis von Wohnungen entscheidend ist. Hervorzuheben sind die Infrastruktur, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und die „Attraktivität“ des Gesamtumfelds, die für das Mietniveau entscheidend sind. Vor allem neue Stadtteilentwicklungsgebiete scheinen daher aufgrund der höheren Nachfrage höhere Preise zu rechtfertigen, da diese die oben genannten Vorteile widerspiegeln. Die Miethöhe rangiert zwischen EUR 8,50/m² Nutzfläche und EUR 12,00/m² Nutzfläche. Zusätzlich kommen die üblichen Nebenkosten (Betriebskosten, Heizungskosten) bzw. zusätzliche Mobilarmiete (z.B.: für Küchen ab EUR 25-50/Küche pro Monat) zur Verrechnung. Für Stellplätze werden in der Regel EUR 40-90/Stellplatz in Rechnung gestellt. Auf der westlichen Murseite, vor allem in den Landkreisen Eggenberg, Gries, Lend, Straßgang und Puntigam befindet sich der Großteil der neuen Mietwohnungsprojekte. Im Vergleich zu den Mietwohnungsprojekten am Ostufer der Mur sind die Projekte am Westufer der Mur tendenziell größer. Die Nachfrage in diesen Stadtteilen ist nach wie vor hoch und wird voraussichtlich auch in Zukunft auf einem hohen Niveau bleiben, so dass sich diese Standorte zu neuen „Trendstandorten“ entwickeln werden.

13 Entwicklung und Prognose Effizienter Wohnraum nach wie vor gefragt Wie in anderen europäischen Städten ist auch hier die Gestaltung einer Wohnung entscheidend. So kann es beispielsweise vorkommen, dass Wohnungen mit einer kleineren Nutzfläche, aber einem sehr effizienten Grundriss und einer entsprechenden Freifläche eine höhere Miete rechtfertigen als weniger effiziente Grundrisslösungen mit kleinen Freiflächen. Grundsätzlich besteht auf dem Markt die Tendenz, dass sowohl Freiflächen (Loggien, Balkone, Gärten) als auch eventuell allgemeine Flächen der jeweiligen Projekte einen immer stärkeren Einfluss auf die Mietstruktur haben. Der allgemeine Grundsatz, dass je kleiner die Wohnung, desto höher die absolute Miete pro Quadratmeter ist, gilt auch für Graz.

Abbildung 10: Mietpreiskarte; Quelle: Trivalue Market Research 2019; Bearbeitung: EHL

14 REAL ESTATE INVESTMENTS Entwicklung und Prognose Kaufpreisentwicklung des Grazer Wohnungsmarktes

2019 +1.177 Transaktionen

zu wenig Daten vorhanden

EUR 2.410 – 3.199 / m² EUR 3.200 – 3.399 / m² EUR 3.400 – 3.649 / m² EUR 3.650 – 3.999 / m² EUR 4.000 – 5.040 / m²

Abbildung 11: Kaufpreiskarte 2019; Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

Im ersten Halbjahr 2019 wurden in Graz 1.177 neue Wohnungsneubautransaktionen (insge- samt 2.778 Transaktionen) verzeichnet. Die Immobilienpreise stiegen erneut, insbesondere in normalen und guten Wohnlagen. Das ohnehin schon höhere Preisniveau in den sehr guten Wohnlagen stagnierte dagegen oder fiel in einigen Bereichen leicht unter das normale Preisniveau.

15 Entwicklung und Prognose Entwicklung der Kaufpreise der letz- ten Jahre

In den nachfolgenden Grafiken und Tabellen sind die Kaufpreise der letzten vier Jahre (2014- 2018) aufgrund der Grundbuchsrecherche dargestellt. Generell ist zu erwähnen, dass insbesondere im Spitzensegment (höchste Kaufpreiskategorie) nur sehr wenige Transaktionen pro Jahr in Graz stattfinden. Ein möglicher „Abfall“ der höchsten Kaufpreiskategorie hat nichts mit einem Rückgang der Preise zu tun, sondern resultiert daraus, dass in diesem jeweiligen Jahr weniger Luxus-Projekte realisiert wurden.

2014 ließ sich ein massiver Anstieg an Verkäufen bei 2014 Erstbezugswohnungen +1.534 feststellen, dabei erhöhte sich Transaktionen die Anzahl der Transaktionen bei Neubauwohnungen um über zu wenig Daten vorhanden 60 % im Vergleich zum Vorjahr. Die EUR 2.190 – 2.499 / m² Preisbandbreite belief sich dabei zwischen 2.190 und 3.610 EUR EUR 2.500 – 2.999 / m² pro Quadratmeter und veränderte EUR 3.000 – 3.339 / m² sich damit nicht merklich EUR 3.340 – 3.539 / m² im Vergleich zum Jahr 2013. Gewisse Bezirke, wie Geidorf, EUR 3.540 – 3.610 / m² erlebten in diesem Jahr einen Preisaufschwung, wohin gegen Abbildung 12: Kaufpreiskarte 2014; Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL dies bei anderen Bezirken nicht zu beobachten war.

Die Gesamtanzahl der Transaktionen bei 2015 Neubauwohnungen stieg im +1.868 Jahr 2015 weiter an, zwar nicht Transaktionen so eklatant wie im Vorjahr, doch immerhin um über 300 EUR 1.940 – 2.379 / m² Verkäufe. Dabei erweiterte sich EUR 2.380 – 2.549 / m² auch die Preisdifferenz der EUR 2.550 – 2.899 / m² Transaktionssummen; sowohl an der Untergrenze auf 1.940 EUR, EUR 2.900 – 3.359 / m² als auch an der Obergrenze auf EUR 3.360 – 3.820 / m² 3.820 EUR pro Quadratmeter. Die Bezirke im Nordosten und die Innenstadt blieben Abbildung 13: Kaufpreiskarte 2015; Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL dabei Spitzenreiter bei den Höchstkaufpreisen.

16 REAL ESTATE INVESTMENTS Entwicklung und Prognose Entwicklung der Kaufpreise der letz- ten Jahre

Eine wahre Preisexplosion der Höchstpreise brachte das Jahr 2016, in dem sich die Transaktionssummen von 2.300 EUR pro Quadratmeter auf 2016 bis zu 7.050 EUR pro Quadratmeter +1.847 erweiterten. Die Gesamtanzahl der Transaktionen Erstbezugsverkäufe blieb im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert, aber EUR 2.300 – 2.649 / m² die Preisentwicklung im Süden der Stadt erlebte eine deutliche Steigerung EUR 2.650 – 3.399 / m² und wertete Bezirke wie Puntigam EUR 3.400 – 4.249 / m² und Jakomini auf. Auch der Bezirk EUR 4.350 – 4.999 / m² Eggenburg im Westen erlebte einen erheblichen Preisanstieg. EUR 5.000 – 7.050 / m² Abbildung 14: Kaufpreiskarte 2016; Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

Im Jahr 2017 stieg die Transaktionsanzahl bei Neubauwohnungen weiter auf 1.975 Verkäufe. Dabei pendelte sich 2017 der Höchstkaufpreis bei 5.360 EUR pro +1.975 Quadratmeter ein und erreichte damit Transaktionen nicht den Höchstwert des Vorjahres. EUR 2.220 – 2.549 / m² Dennoch ließ sich in nahezu allen Bezirken eine Preissteigerung feststellen EUR 2.650 – 2.999 / m² und der Durchschnittskaufpreis bei EUR 3.000 – 3.599 / m² Erstbezugswohnungen erreichte damit EUR 3.600 – 4.399 / m² einen neuen Höchststand. Abbildung 15: Kaufpreiskarte 2017; Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL EUR 4.400 – 5.360 / m²

Im Jahr 2018 wurden in Graz 1.162 Transaktionen im Neubauwohnungsbereich 2018 +1.162 verzeichnet (Gesamt 4.335 Transaktionen Transaktionen). Auch zogen die Wohnungspreise, insbesondere zu wenig Daten vorhanden in den normalen und guten Wohnlagen, im Durchschnitt EUR 2.640 – 3.199 / m² an. Das ohnehin schon höhere EUR 3.200 – 3.399 / m² Preisniveau in den sehr guten EUR 3.400 – 3.649 / m² Wohnlagen stagnierte dagegen bzw. fiel in Teilbereichen auch EUR 3.650 – 3.999 / m² weiter. EUR 4.000 – 4.500 / m² Abbildung 16: Kaufpreiskarte 2018; Quelle: Grundbuch; Bearbeitung: EHL

17 Entwicklung und Prognose Aktuelle Entwicklungen auf dem Investmentmarkt

Der Investmentmarkt in Graz erfreut sich einer regen Aktivität von Seiten sowohl nationaler als auch internationaler Investoren. Während die ausgeprägte Liquidität auf Seiten der Investoren sowie das weiterhin niedrige Zinsniveau die Nachfrage beflügeln, kommt es auf der Angebotsseite zu einer zunehmenden Knappheit an attraktiven Investmentmöglichkeiten.

Eine sehr interessante Tendenz zeigt eine Betrachtung der institutionellen Wohninvestments die nicht nur in Wien, sondern auch in den Landeshauptstädten deutlich zugelegt haben.

Während in den vergangenen Jahren noch vergleichsweise wenig Volumen in dieser Kategorie in Graz transaktioniert wurde und die Objekte vorrangig von österreichischen Investoren erworben wurden, hat sich dies in den vergangenen Monaten stark geändert.

Durch das starke Engagement von großen institutionellen, oftmals deutschen Investoren, aber auch durch die weiterhin rege Aktivität der heimischen Investmentfonds ist die Nachfrage nach attraktiven Wohnneubauprojekten ungebrochen hoch.

Im aktuellen Marktumfeld werden diese Projekte nach Erhalt der Baugenehmigung direkt vom Plan weg verkauft, so dass zwischen einer Fixierung der Transaktion und Fertigstellung des Produkts regelmäßig ein Zeitraum zwischen 18 und 30 Monaten liegt.

3,75% - 4,00% 4,00% - 4,50% 4,00% - 4,75%

Abbildung 17: Renditenkarte 2019; Quelle: EHL Research 2019; Bearbeitung: EHL

Die Spitzenrenditen im institutionellen Wohnneubausegment in Toplage in Graz tendieren derzeit gegen 3,75 %. Aktuelle Verhandlungen über entsprechende Investments, zeigen hier ein weiterhin sinkendes Renditeniveau bzw. weiter steigende Preise.

18 REAL ESTATE INVESTMENTS

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Aus Gründen der Lesbarkeit wurde in diesem Bericht darauf verzichtet, geschlechtsspezifische Formulierungen zu verwenden. Soweit personenbezogene Bezeichnungen nur in männlicher Form angeführt sind, beziehen sie sich auf Männer und Frauen in gleicher Weise.

19 Die Angaben und Prognosen dieses Berichts erfolgen ohne Garantie, Gewähr oder Haftung.

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Die elektronische Version des Berichts steht unter www.ehl.at/research zum Download zur Verfügung.

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