Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre

JEUMONT

MAUBEUGE

AULNOYE-AYMERIES

L’Etablissement Public Foncier Nord - Pas de Calais (EPF), créé en 1990, s’est investi de façon opérationnelle sur les questions foncières, et, au-delà de la requalification des fonciers dégradés des friches industrielles, a voulu apporter un concours aux territoires dans la formulation et la mise en œuvre de leur stratégie foncière. Dans le contexte actuel de crise du logement et de relance des politiques publiques d’habitat, l’intérêt des collectivités est de mettre en œuvre, en amont du développement attendu de leur territoire, des politiques d’aménagement.

L’efficacité de ces politiques dépend de la qualité de la stratégie foncière élaborée, mais le plus souvent les collectivités publiques ne disposent pas ou trop peu d’outils de connaissance stratégique du foncier. L’Atelier des méthodologies du foncier (AMF) s’inscrit dans cette démarche. Il a pour but de proposer des méthodes d’observation et de mesure des mutations foncières transposables à l’échelle des collectivités. Il constitue un lieu de ressource permettant d’affiner des méthodologies adaptées aux spécificités des territoires de la région afin : - d’accompagner les intercommunalités dans l’élaboration des stratégies foncières de leur projet de territoire, - de les aider à mettre en place les traductions spatiales et opérationnelles qui en découlent, - et de participer à leur suivi et à leur évaluation tant au regard de politiques publiques que du point de vue global de la gestion des usages du foncier.

Au cours de l’année 2005, en collaboration étroite avec de nombreux partenaires régionaux, les deux premiers chantiers de l’atelier ont porté respectivement sur l’utilisation du sol et les marchés fonciers à l’échelle régionale. Ils ont ensuite été déclinés à l’échelle de chacun des 95 Etablissements Publics de Coopération Intercommunale du Nord – Pas de Calais.

Le faire-part foncier de l’EPF présente les méthodes d’analyse ainsi que les résultats de ces deux chantiers à l’échelle de la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre.

Il constitue également un cadre de référence pour le suivi et l’évaluation de l’intervention de l’EPF sur le territoire de la Communauté d’agglomération au titre de son Programme Pluriannuel d’Investissement 2007-2013. Le présent faire-part comporte deux parties : • le bilan foncier du territoire • le fonctionnement des marchés fonciers

La situation de la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre (nommée EPCI dans le document) est systématiquement comparée à celle de la zone d’emploi Sambre-Avesnois et à celle de la région.

L’EPCI est aussi parfois analysé en fonction de la typologie ORHA des communes le composant.

Le rabat en fin de document permet de resituer l’EPCI dans les zones d’emploi et la typologie ORHA de la région. sommaire

> PREMIÈRE PARTIE Le bilan foncier du territoire (bilan de la répartition de l’utilisation du sol et de son changement de 1990 à 2000)

Quelles sont les tendances par type d’utilisation du sol ? ..page 8

Quelles sont les dynamiques spatio-temporelles

par type d’utilisation du sol ? ...... page 10

Quelles sont les modalités de changement ? ...... page 12

> SECONDE PARTIE Le fonctionnement des marchés fonciers (analyse du marché des terrains à bâtir de 1991 à 2002 et du marché rural de 2001 à 2005)

Quels sont l’état et l’évolution du prix et du nombre des

transactions finales ? ...... page 16

Quels sont l’état et l’évolution des transactions finales par

typologie ORHA ? ...... page 18

Quel est le rôle des opérateurs publics et privés dans le

marché des transactions finales ? ...... page 20

Quel est le fonctionnement du marché foncier rural ? ...... page 22

Quelle est l’évolution de la division économique et sociale de l’espace et dans quelles classes de prix achètent les

catégories sociales ? ...... page 24 > PREMIÈRE PARTIE Le bilan foncier du territoire

Eléments de méthode : Il s’agit de dresser l’état du patrimoine foncier du territoire intercommunal dans une perspective de gestion économe de la ressource finie qu’il constitue pour ce territoire.

Ce travail s’est appuyé sur les données de Corine Land Cover, une base de données spatialisée d’utilisation du sol couvrant l’ensemble des pays européens et certains pays limitrophes. Cette base de données de l’Institut français de l’environnement (IFEN) a été réalisée à partir d’images satellites, son unité cartographique minimum est de 25 hectares pour l’utilisation du sol et de 5 ha pour le changement.

Dans un premier temps la carte des modes d’utilisation du foncier est établie selon une nomenclature restreinte (territoires artificialisés, territoires agricoles et espaces dits naturels). Les territoires artificialisés correspondent aux zones urbaines, aux réseaux de communication, aux espaces minéralisés telles que les zones d’extraction et aux espaces verts urbains. Les territoires agricoles se définissent au sens de l’économie et de la production agricole. Les espaces dits naturels réunissent à la fois les « sanctuaires écologiques » et les espaces où la présence de végétation ou de surfaces en eau est dominante.

Dans un second temps, les compétitions entre modes d’utilisation sont inventoriées, au sein du territoire où tout hectare gagné par un mode d’utilisation est perdu par un autre.

Au delà des résultats, le bilan foncier du territoire propose une méthodologie d’investigation reproductible, actualisable et indépendante des données mobilisées. Les résultats peuvent donc être affinés à partir d’informations créées localement. Quelles sont les tendances par type d’utilisation du sol ? 1.1 Répartition de l’utilisation du sol 1.2 Répartition simple et détaillée de l’utilisation du sol 1.3 Evolution de l’utilisation du sol L’étalement urbain, la consommation des espaces agricoles et l’évolution des milieux naturels sont aujourd’hui des enjeux qui peuvent remettre en cause le mode de développement des territoires. Leurs évolutions ne sont pas toujours suffisamment connues.

Quelles sont les dynamiques spatio- temporelles par type d’utilisation du sol ? 2.1 Carte des changements d’utilisation du sol 2.2 Gains et pertes par type d’utilisation du sol 2.3 Origine et destination du changement par type d’utilisation Les changements ne se résument pas à la simple évolution d’un type d’uti- lisation, ils sont le reflet de dynamiques spatio-temporelles complexes à l’oeuvre sur le territoire. L’artificialisation peut prendre plusieurs formes, les pratiques culturales se renouvellent, et les espaces naturels sont dans le même temps protégés et convoités.

Quelles sont les modalités de changement ? 3.1 Stocks et flux du foncier 3.2 Consommations prédatrices et changements intragroupe Les changements d’utilisation du sol sont la retranscription spatiale des modes opératoires de l’aménagement. La caractérisation de l’ensemble des changements permet de cerner l’ampleur d’un phénomène par rapport aux autres (par exemple, l’artificialisation).

Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre - 7 Le bilan foncier du territoire

Quelles sont les tendances par type d’utilisation du sol ?

1.1 Répartition de l’utilisation du sol en 2000 sur la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre

Territoires artificialisés Territoires agricoles Espaces naturels Limites administratives Tissu urbain continu Terres arables Forêts de feuillus Limites d'EPCI Tissu urbain discontinu Vergers et petits fruits Forêts de conifères Limites communales Z. ind. et com. Prairies Forêts mélangées Réseaux routier/ferroviaire Parcellaires complexes Landes et broussailles Zones portuaires Espace agri. avec vég. nat. Forêts et vég. arbustive en mutation Aéroports Plages, dunes, sables Extraction de matériaux Vég. clairsemée Décharges Marais intérieurs Chantiers Tourbières Espaces verts urbains Marais maritimes Equip. sportifs et de loisirs Zones interdidales Cours et voies d'eau Plan d'eau

8 - Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre 1.2 Répartition simple et détaillée de l’utilisation du sol en 2000

EPCI zone d’emploi région 7 8 7 26

67 85 niveau simple

Territoires artificialisés Territoires agricoles Espaces naturels

6 1 3 21 2 7 6 1 21 4 40 62 25 niveau détaillé zones urbanisées cultures permanentest espaces ouverts avec peu ded végétation zones ind. ou comm. et réseaux prairies zones humides intérieures décharges et chantiers zones agri. hétérogènes zones humides maritimes esp. verts artificialisés forêts eaux continentales terres arables vég. arbustive et/ou herbacées eaux maritimes Note : les valeurs sont exprimées en % de la superficie totale du territoire 1.3 Taux d’évolution de chaque type d’utilisation du sol entre 1990 et 2000

EPCI zone d’emploi région

-0,27 0,41 2,78

-0,45 -0,13 -0,63

5,23 0,30 1,69

Territoires artificialisés Territoires agricoles Espaces naturels Note : les valeurs sont exprimées en % des superficies initiales de chaque classe

1.2 L’utilisation du sol sur l’EPCI se caractérise au regard de la zone d’emploi et de la région par une forte proportion de territoires artificialisés (26 %) et par la faible présence des territoires agricoles (67 %). Notons aussi la forte proportion de prairies parmi les territoires agricoles (40 %). La proportion d’espaces naturels sur l’EPCI (7 %) est conforme à la situation observée sur la zone d’emploi et la région.

1.3 L’évolution de l’utilisation du sol sur l’EPCI se distingue de la région et de la zone d’emploi par la diminution des territoires artificialisés (-0,27 %), et l’importante augmentation des espaces naturels (5,23 %, soit 3 fois plus que sur la région). La diminution des territoires agricoles observée sur l’EPCI (-0,45 %) suit la tendance de la zone d’emploi et de la région.

Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre - 9 Le bilan foncier du territoire Quelles sont les dynamiques spatio-temporelles par type d’utilisation du sol ?

2.1 Les changements d’utilisation du sol entre 1990 et 2000 sur la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre

Territoires artificialisés Espaces naturels Changement au sein des territoires artificialisés Changement au sein des espaces naturels Changement de territoires agricoles en territoires artificialisés Changement de territoires agricoles en espaces naturels Changement d'espaces naturels en territoires artificialisés Changement de territoires artificialisés en espaces naturels

Territoires agricoles Limites administratives Changement au sein des territoires agricoles Limites d'EPCI Changement d'espaces naturels en territoires agricoles Limites communales Changement de territoires artificialisés en territoires agricoles

10 - Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre 2.2 Gains et pertes par type d’utilisation du sol entre 1990 et 2000

EPCI zone d’emploi région

-1,43 1, 17 -0,53 0,94 -1,37 4,15 -0,45 -0,13 -0,69 0,06 5,23 -0,06 0,35 -0,37 2,07

Territoires artificialisés Territoires agricoles Espaces naturels Note : les valeurs sont exprimées en % des superficies initiales de chaque classe

2.3 Origine et destination du changement par type d’utilisation entre 1990 et 2000

EPCI zone d’emploi région

perte vers 0 gain sur perte vers 0 gain sur perte vers 0 gain sur

é -0,22 -0,11 -0,34 -0,59 -0,31 -0,85 0,13 -0,57 0,49 0,19 0,68 0,53 0,28 0,48 artificialis 2,93

-0,03 -0,10 -0,34 -0,03 -0,11 -0,04 -0,32 -0,03 -0,17 agricole

0,10 0,09 0,18 3,09 0,03 0,35 2,14 0,14 0,88

naturel 0,04 0,31 -0,13

Note : les valeurs sont exprimées en % des superficies initiales de chaque classe Tissu urbain discontinu Espaces verts urbains Forêts de feuillus Zones industrielles ou commerciales Equipements sportifs et de loisirs Forêts de conifères Réseaux routier et ferroviaire Terres arables hors périmètres d'irrigation Forêts mélangées et espaces associés Prairies Landes et broussailles Aéroports Systèmes culturaux et parcellaires complexes Forêts et végétation Extraction de minéraux Surfaces essentiellement agricoles, arbustive en mutation Décharges interrompues par des espaces naturels importants Marais intérieurs Chantiers Plans d'eau 2.2 La diminution des territoires artificialisés sur l’EPCI s’explique par un solde négatif entre les gains (1,17 %) et les pertes (-1,43 %) de ces territoires. Par contre, sur l’EPCI on n’enregistre aucun gain sur les territoires agricoles et aucune perte sur les espaces naturels. 2.3 Les territoires artificialisés augmentent au détriment des territoires agricoles (terres arables et prairies) et diminuent au profit des espaces naturels (landes et broussailles et plans d’eau). La diminution des territoires agricoles se fait au profit des zones industrielles et commerciales et des tissus urbains discontinus. Quant aux espaces naturels, leur accroissement s’est fait sur les décharges et les sites d’extraction de matériaux.

Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre - 11 Le bilan foncier du territoire

Quelles sont les modalités de changement ?

3.1 Stocks et flux du foncier de la Communauté de communes du Nord- Maubeuge

53,39 ha

Territoires agricoles en 1990 : 11907,81 ha Territoires artificialisés en 1990 : 4582,68 ha 262,12226 ha

65,60 ha

00,75 ha

Espaces naturels en 1990 : 1254,59 ha

Changement intragroupe

Changement inter-groupe

12 - Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre 3.2 Consommations prédatrices et changements intragroupes

EPCI pertes vers... Territoires Territoires Espaces artificialisés agricoles naturels Territoires 0 0 1,43 artificialisés Territoires 0,45 2,20 0 agricoles gains sur ... Espaces 0 0 0,06 naturels

région pertes vers... Territoires Territoires Espaces artificialisés agricoles naturels Territoires 1,18 0,28 1,09 artificialisés Territoires 0,64 0,51 0,05 agricoles gains sur ... Espaces 0,28 0,10 4,12 naturels

Note : les valeurs sont exprimées en % des superficies initiales de chaque classe

Le tableau 3.2 donne à lire les changements intragroupes (en diagonale), qui révèlent la présence de dynamiques de renouvellement ou de déclassement au sein des groupes. Ils correspondent, pour les territoires artificialisés, sans pouvoir les dissocier, au recyclage d’espaces déclassés et au renouvellement urbain. Pour les territoires agricoles, le changement intragroupe aborde la problématique des mutations culturales. Pour les espaces dits naturels, le changement intragroupe est la résultante de l’évolution des milieux et de l’action anthropique (coupe forestière, plantation…). On note sur l’EPCI des mutations des pratiques culturales de 2,20 %, soit plus de 4 fois supérieures au niveau régional. Les mutations internes aux espaces naturels ont concerné 0,06 % de leur surface. Sur les territoires artificialisés, aucun changement intragroupe n’a été enregistré. Ce tableau permet également d’évaluer l’intensité des consommations prédatrices d’un groupe à l’autre (propension d’un groupe à s’étendre aux dépens d’un autre). On observe que les territoires artificialisés ont consommé 0,45 % de la surface des territoires agricoles (soit 53,39 ha). Les espaces naturels ont consommé quant à eux 1,43 % des territoires artificialisés (soit 65,60 ha).

Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre - 13 > SECONDE PARTIE Le fonctionnement des marchés fonciers

Eléments de méthode : L’étude des marchés des terrains à bâtir et du marché foncier rural vise à l’appréhension de leurs rôles dans les rythmes de consommation foncière. En effet, la connaissance de leur fonctionnement permet d’apprécier une partie des changements d’usage du foncier qui s’opèrent sur un territoire et d’en mesurer les dimensions économiques et sociales, notamment au travers de l’évolution des prix.

Ce travail est basé sur l’exploitation des données : - de la base de données des mutations foncières constituée à partir des fichiers de la Direction Générale des Impôts. Le Centre d’Etudes Techniques de l’Equipement Nord-Picardie extrait les informations relatives aux mutations portant sur les terrains nus à bâtir pour le compte de l’Observatoire Régional de l’Habitat et de l’Aménagement (ORHA). Cette base de données est une opportunité unique à l’échelle nationale, et elle permet une observation fine des phénomènes d’extension urbaine.

- des notifications reçues par la SAFER Flandre – Artois. La base de données est constituée des Déclarations d’intention d’aliéner (DIA) que les notaires doivent adresser aux SAFER dès lors qu’il s’agit de transactions portant sur des biens ayant ou ayant eu une vocation agricole ou naturelle (biens bâtis ou non bâtis). Ainsi peuvent être comptabilisés des terrains à bâtir non viabilisés également repris dans la base de données de l’ORHA.

Rappel : les « transactions finales » correspondent au marché des terrains à bâtir (terrains nus équipés, viabilisés). Il s’agit des achats par des particuliers de terrains nus à bâtir, dans le but de construire une maison individuelle, auprès de vendeurs particuliers ou opérateurs.

14 - Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre Quels sont l’état et l’évolution du prix et du nombre des transactions finales ? 4.1 Prix moyen des transactions finales par commune 4.2 Taux d’évolution du prix du m² par commune 4.3 Taux dévolution du nombre de transactions finales par commune AvAvecec llaa foforterte auaugmentationgmentatio des prix du foncier, il s’avère d’autant plus nécessaire de connconnaîtreaître l’étatl’état dduu marché, notamment celui des terrains à bâtir.

Quels sont l’état et l’évolution des transactions finales par typologie ORHA ? 5.1 Répartition et évolution du nombre de transactions finales par classe de prix 5.2 Taux d’évolution du prix moyen et du nombre de transactions finales Le marchémarché foncierfofoncier du tterrainerrrain à bâtir se caractérise par de grandes disparités territoriales influençantinfluençant lele parcoursparco résidentiel des ménages.

Quel est le rôle des opérateurs publics et privés dans le marché des transactions finales ? 6.1 Evolution des achats et des ventes des opérateurs publics et privés 6.2 Solde des superficies des transactions des opérateurs publics et privés Dans un contexte de pression foncière et de besoin en logements, les stratégies des opérateurs publics et privés semblent sensiblement différentes.

Quel est le fonctionnement du marché foncier rural ? 7.1 Ventilation du marché foncier rural de 2001 à 2005 7.2 Ventilation du marché foncier rural par zone d’emploi de 2001 à 2005 Souvent considéré comme une soupape à l’urbanisation, le marché foncier rural connaît également des évolutions qui lui sont propres.

Quelle est l’évolution de la division économique et sociale de l’espace et dans quelles classes de prix achètent les différentes catégories sociales ? 8.1 Evolution de la représentation des catégories sociales entre 1990 et 1999 8.2 Répartition et évolution, par classe de prix, du nombre de transac- tions finales de chaque catégorie sociale d’acheteurs La structure socio-démographique des territoires est en perpétuel changement. Le marché foncier du terrain à bâtir y contribue. Avec l’augmentation des prix, le comportement des acteurs se modifie.

Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre - 15 Le fonctionnement des marchés fonciers

Quels sont l’état et l’évolution du prix et du nombre des transactions finales ?

4.1 Prix moyen (€) des transactions 4.2 Taux d’évolution du prix du m² finales par commune par commune (moyennes 1991 - 1993 / (moyenne 2000 - 2002) 2000 - 2002)

012 012 Km Km

- de 10000 10001 à 14000 22001 à 29000 40001 à 57000 14001 à 18000 29001 à 35000 57001 à 94000 18001 à 22000 35001 à 40000 94001 à 177000

prix moyen (€) des transactions taux d’évolution du prix du m² EPCI 15 912 EPCI 0,27 zone d’emploi 16 614 zone d’emploi 0,38 région 33 866 région 0,11

16 - Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre 4.3 Taux d’évolution du nombre de transactions finales par commune (moyennes 1991 - 1993 / 2000 - 2002)

4.1 On observe sur l’EPCI un prix moyen des transactions légèrement inférieur à celui de la zone d’emploi Sambre-Avesnois. Le prix moyen des transactions sur la région est plus de 2 fois supérieur à celui de l’EPCI et de la zone d’emploi.

4.2 Le taux d’évolution du prix du m² sur l’EPCI est presque 3 fois supérieur à celui de la région, mais il est inférieur à celui de la zone d’emploi. De nombreuses communes ont tout de même vu leur prix moyen au m² baisser.

4.3 Le taux d’évolution du nombre de transactions sur l’EPCI est positif. Il est légèrement inférieur au taux observé à l’échelle régionale et 2,3 fois inférieur au taux d’évolution de la zone d’emploi. 012 Km A noter que le taux d’évolution du nombre de transactions sur la zone -0,98 à -0,75 0,01 à 0,25 1,01 à 2 d’emploi est plus de 2 fois supérieur -0,74 à -0,50 0,26 à 0,50 2,01 à 4 à celui de la région. -0,49 à -0,25 0,51 à 0,75 4,01 à 7,99 -0,24 à 0 0,76 à 1

taux d’évolution du nombre de transactions EPCI 1,05 zone d’emploi 2,46 région 1,10

Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre - 17 Le fonctionnement des marchés fonciers

Quels sont l’état et l’évolution des transactions finales par typologie ORHA ?

5.1 Répartition et évolution du nombre de transactions finales par classe de prix pour chaque typologie ORHA de l’EPCI

01 50 45 40 35 30

01 01 25 92 20 15 92 10 01 92 01 92 01 92 92 92 01 92 01 5 01 01 92 01 0 0-20k 20-40k 40-60k

5.1 Sur les deux périodes, la majorité des transactions se fait en-dessous de 20 000 € et principalement sur les banlieues ou conurbations industrielles, les centres et pôles urbains et le périurbain. Au delà de 40 000 €, seul le périurbain est représenté. Sur la zone d’emploi Sambre-Avesnois, la majorité des transactions se fait en-dessous de 20 000 € sur le périurbain et les zones rurales.

5.2 Taux d’évolution du prix moyen et du nombre de transactions finales pour chaque typologie ORHA de l’EPCI (moyennes 1991-1993 / 2000-2002)

0,5

0,4

0,3

0,2

0,1 des transactions 0 Taux d’évolution du prix moyen -0,1 -0,5 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3

Taux d’évolution du nombre de transactions

5.2 Entre 1992 et 2001, sur l’EPCI, le nombre de transactions a moyennement augmenté dans le périurbain, les pôles ruraux secondaires et les banlieues ou conurbations industrielles. Il a fortement augmenté dans les centres et pôles urbains et il a baissé dans les banlieues résidentielles ou mixtes. Quant au prix moyen des transactions, il a fortement augmenté dans le périurbain et très légèrement sur les banlieues et conurbations industrielles. Sur les banlieues résidentielles ou mixtes le prix moyen n’a pas évolué, et sur les zones rurales et les centres et pôles urbains il a légèrement baissé Au regard des autres zones d’emploi de la région, la zone d’emploi Sambre-Avesnois se caractérise par une légère hausse du prix moyen des transactions et une forte augmentation du nombre de transactions.

18 - Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre pour chaquezoned’emploidelarégion(moyennes1991-1993/2000-2002) Taux d’évolutionduprixmoyenetnombredetransactionsfinales prix pourchaquetypologieORHA de lazoned’emploi Répartition etévolutiondunombredetransactionsfinalesparclasse 100 150 200 250 50

Taux d'évolution du prix moyen 0 Banlieue ouconurbation industrielle Périurbain métropolitain Banlieue résidentielleoumixte Centre etpôleurbain Périurbain nonmétropolitain des transactions Zone rurale Zone touristique Pôle rural ousecondaire Pôle secondaire métropolitain 92 -0,1 01 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0 92 01 , , , 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 92 -0 04k4-0 60-80k 40-60k 20-40k 0-20k Roubaix-Tourcoing 01 Dunkerque Le faire-part foncierdel’EPF Nord-Pasd’agglomération Maubeuge-Val de CalaisàlaCommunauté deSambre - 92 Lille 01 92 01 92 Boulonnais Taux d'évolution dunombre detransactions 01 92 Berck-Montreuil Saint Omer 01 92 Douaisis Artois-Ternois Flandre-Lys 92 Lens-Hénin 01 Calaisis 92 01 92 01 Valenciennois 92 01 Béthune-Bruay 01 =2001(moyenne2000//2002) 92 =1992(moyenne1991//1993) Note : 01 Sambre-Avesnois 92 01 Cambrésis 01 19 Le fonctionnement des marchés fonciers

Quel est le rôle des opérateurs publics et privés dans le marché des transactions finales ?

6.1 Evolution des achats et des ventes des opérateurs publics et privés entre 1992 et 2001

opérateurs privés opérateurs publics

25 20 20 15 15 10

EPCI 10 5 5 0 0 92 95 98 2001 92 95 98 2001

50 40 40 30 30 20 20 10 10 0 0 92 95 98 2001 92 95 98 2001 zone d’emploi

2000 800 1500 600 1000 400

région 500 200 0 0 92 95 98 2001 92 95 98 2001 acquisitions ventes Note : les valeurs sont exprimées en hectares

Ces illustrations permettent d’apprécier les comportements des opérateurs face aux prix. Notamment, si sur une période triennale la courbe des ventes est supérieure à celle des achats, cela signifie nécessairement que les opérateurs ont globalement déstocké du foncier de leur patrimoine. Cependant, cette observation ne mesure pas l’étendue des réserves foncières de l’opérateur et de leurs évolutions. De plus, si les achats sont supérieurs aux ventes, on ne peut pas forcément conclure à un phénomène de stockage puisque les opérateurs publics et privés peuvent aménager ces terrains nus pour alimenter le marché des parcelles équipées. En ce qui concerne les opérateurs privés, on observe globalement que les surfaces achetées sont toujours supérieures à celles vendues, et ce quel que soit le territoire de référence. Par contre, pour les opérateurs publics, la tendance est au déstockage depuis 1995.

20 - Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre 6.2 Solde des superficies des transactions des opérateurs publics et privés entre 1992 et 2001

Opérateurs privés

-19,66 à -10 -10 à -5 DUNKERQUE -5 à 0 CALAIS 0 à 5 5 à 10 10 à 15 SAINT-OMER 15 à 100 BOULOGNE-SUR-MER 100 à 200

LILLE 200 à 581, 38 Soldes exprimés BETHUNE en hectares MONTREUIL LENS

DOUAI VALENCIENNES

ARRAS

CAMBRAI AVESNES-SUR-HELPE

0 5 10 15 20 Km

Opérateurs publics

-135 à -100 -99 à -25 DUNKERQUE -24 à -10 CALAIS -9 à -5 -4 à 0 1 à 5 SAINT-OMER 6 à 10 BOULOGNE-SUR-MER 11 à 1 5

LILLE 16 à 18 Soldes exprimés BETHUNE en hectares MONTREUIL LENS

DOUAI VALENCIENNES

ARRAS

CAMBRAI AVESNES-SUR-HELPE

0 5 10 15 20 Km

Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre - 21 Le fonctionnement des marchés fonciers

Quel est le fonctionnement du marché foncier rural ?

7.1 Ventilation du marché foncier rural de 2001 à 2005 (%)

EPCI Destination du fonds 100% 6,34 12,38 8,46 Espace destiné à l'artificialisation 80% 23,23 Espace résidentiel et de loisirs 41,78 Marché agricole 60% Non défini 64,86

40% 67,22 50,86 20% 22,41

0% Nombre Prix Superficie

zone d’emploi

100% 4,45 9,74 7,87

18,51 80% 43,40 7.1 On note ici le poids important du marché de l’espace résidentiel 60% 62,62 et de loisirs notamment en termes de volume financier 40% 72,16 (65 %) et de superficie (23 %). Ce sous-marché a un poids plus 51,15 20% important sur l’EPCI que sur la 26, zone d’emploi et la région.

0% Nombre Prix Superficie Les terrains destinés à l’artificialisation représentent région sur l’EPCI 6 % des transactions, 12 % du volume financier et 8 % 100% 7,88 de la surface, soit un peu plus 14,75 10,82 que sur la zone d’emploi mais 80% 17,62 moins que sur la région. 38,10

60% Les terrains destinés au même 64,62 marché agricole représentent 67 % des superficies vendues, 51 % 40% 70,60 des transactions et 22 % du 53,26 volume financier. Ce sous- 20% marché est moins important sur 20,02 l’EPCI que sur la zone d’emploi 0% et la région. Nombre Prix Superficie

22 - Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre 7.2 Ventilation du marché foncier rural par zone d’emploi de 2001 à 2005 (%)

Volume financier

61,7 9,1 28,4 € 15 de 122 à 150 M 71,6 13

12 8,1 19,2 73,6 73,1 71,9 7,8 14,2 70 10,4 18,3 18,9 de 90,1 à 122 M € 19 11,9 70 70,8 10,8 12,6 17 63,2 53,2 23,7 40,7 6 74,8 10,3 24,3 de 66,1 à 90 M € 12,8 59 16,1 57,5 11 30,6 9,7 62,6 de 52,1 à 66 M € 40,4 19,8 26,9 38,2

0 5 10 15 20 Km de 43 à 52 M €

Surface totale

15 4,2 22,5 80,2 de 58,1 à 91 km² 10,9 66,2

20,8 26,521,4 24,6 21 4,3 11,7 13 74,4 50,5 63,4 65,3 de 38,1 à 58 km² 24,2 18,5 15,7 17,2 59,3 22,2 63,4 7,9 59,6 69,5 26,6 21,8 20,1 13,6 10 20,9 de 30,1 à 38 km² 67,4 65,3 10,5 8 80,8 18,5 7,9 8,9 72,2 de 18,01 à 30 km² 81 6,2 1,5 3,9

0 5 10 15 20 Km de 7 à 18 km²

7.2 La circonférence des diagrammes circulaires renseigne sur l’ampleur du volume financier et des superficies mobilisées dans chaque zone d’emploi. Par rapport aux autres zones d’emploi de la région, le marché foncier rural en Sambre-Avesnois se caractérise par le poids important du marché agricole et des espaces résidentiels et de loisirs dans les ventes réalisées.

Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre - 23 Le fonctionnement des marchés fonciers Quelle est l’évolution de la division économique et sociale de l’espace et dans quelles classes de prix achètent les différentes catégories sociales ?

8.1 Evolution de la représentation des catégories sociales entre 1990 et 1999 pour l’EPCI

160 140 120 100 indice de référence 80 = 1990 60 40 20 0

agric autres ouvriers art-comm prof inter employés retraités

cadres-prof intell

pour la zone d’emploi

180 160 140 120 100 indice de référence 80 = 1990 60 40 20 0

agric autres ouvriers retraités art-comm prof inter employés

cadres-prof intell

8.1 On note une évolution des catégories sociales similaire sur l’EPCI et sur la zone d’emploi avec une part grandissante d’employés et de retraités et une proportion plus faible d’agriculteurs, d’artisans-commerçants et d’ouvriers. L’EPCI se distingue par une stagnation de la représentation des cadres et des professions intermédiaires entre 1990 et 1999. 8.2 Comme le montrent les graphiques de la région, sur les trois périodes triennales, les artisans, commerçants, chefs de PME et les cadres et professions intellectuelles achètent dans les classes de prix les plus élevées alors que les employés, ouvriers et professions intermédiaires achètent dans les classes de prix les plus basses. Les retraités sont répartis sur l’ensemble des classes de prix. On observe également que plus de 75 % des transactions se concentrent dans les deux premières classes de prix. Quelle que soit la période, sur l’EPCI près de 90 % des transactions se fait en-dessous de 20 000 €. Dans cette classe de prix, elles sont majoritairement réalisées par les cadres, les employés, les ouvriers et les professions intermédiaires. Entre 20 000 et 40 000 €, les artisans-commerçants, les cadres et les professions intermédiaires sont les mieux représentés. Dans cette classe de prix, on voit apparaître les ouvriers en 1994/1996 et les retraités en 1997/1999.

24 - Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre 8.2 Répartition et évolution, par classe de prix, du nombre de transactions finales de chaque catégorie sociale d’acheteurs. pour l’EPCI pour la région

> 100k >100k

80-100k 80-100k

60-80k 60-80k

40-60k 40-60k

20-40k classe de prix 20-40k

0-20k 0-20k 0% 25% 50% 75% 100% 0% 25% 50% 75% 100% 1991 / 1993 1991 / 1993

>100k >100k

80-100k 80-100k

60-80k 60-80k

40-60k 40-60k

20-40k 20-40k

0-20k 0-20k 0% 25% 50% 75% 100% 0% 25% 50% 75% 100% 1994 / 1996 1994 / 1996

>100k >100k

80k-100k 80k-100k

60k-80k 60k-80k

40k-60k 40k-60k

20k-40k 20k-40k

0-20k 0-20k 0% 25% 50% 75% 100% 0% 25% 50% 75% 100% 1997 / 1999 1997 / 1999

% du nombre de transactions finales selon la catégorie sociale des acheteurs agriculteurs employés artisans / commerçants ouvriers cadres / professions intellectuelles retraités professions intermédiaires autres % du nombre de transactions

Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre - 25 Document réalisé par l’Etablissement Public Foncier Nord - Pas de Calais dans le cadre de l’Atelier des Méthodologies du Foncier à partir des données de l’ORHA, de la SAFER Flandres - Artois et de l’INSEE, et des analyses confiées aux bureaux d’études SPIRE et Terres d’Europe – SCAFR.

Pour toute information complémentaire ou demande de document supplémentaire, merci de contacter le service foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais : Tél. : 03 28 36 15 60 Fax : 03 28 36 15 61

Crédits photos : Max Lerouge, EPF Nord - Pas de Calais Sources : IFEN, Corine Land Cover 1990, 2000 et Change, 2005 DGI - ORHA - Base de données des mutations foncières SAFER Flandres Artois INSEE - RGP 1990, 1999 Bd CARTO® IGN (1990 - 1991)

26 - Le faire-part foncier de l’EPF Nord - Pas de Calais à la Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre La Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre

DUNKERQUE et les zones d’emploi de la CALAISIS région Nord - Pas de Calais

FLANDRE-LYS BOULONNAIS ROUBAIX-TOURCOING

SAINT-OMER

LILLE BÉTHUNE-BRUAY

BERCK-MONTREUIL LENS-HÉNIN

DOUAISIS VALENCIENNOIS

ARTOIS-TERNOIS

SAMBRE-AVESNOIS

CAMBRÉSIS

0 5 10 15 20 Km

La Communauté d’agglomération

DUNKERQUE Maubeuge - Val de Sambre CALAIS et la typologie ORHA de la région Nord - Pas de Calais

SAINT-OMER" BOULOGNE-SUR-MER

LILLE

BETHUNE

MONTREUIL LENS

DOUAI VALENCIENNES

ARRAS

CAMBRAI" AVESNES-SUR-HELPE 0 5 10 15 20 Km

Centre et pôle urbain Banlieue ou conurbation industrielle Banlieue résidentielle ou mixte Périurbain métropolitain Périurbain non métropolitain Pôle secondaire métropolitain Pôle rural ou secondaire Zone touristique Zone rurale Zones d’emploi et typologie ORHA Communauté d’agglomération Maubeuge - Val de Sambre

L’EPF s’appuie sur l’analyse de différentes bases de données existantes ou qu’il a créées avec d’autres partenaires.

Le traitement de ces bases de données permet de développer des indicateurs concrets et transposables à tout territoire du Nord - Pas de Calais. Les résultats prennent la forme de statistiques (tableaux, graphiques) et de cartes accompagnées de synthèses. Il est ainsi possible de comparer les territoires entre eux et de les situer dans un contexte plus large tel que la région, la zone d’emploi ou la typologie ORHA.

Les cartes figurant sur ce rabat permettent cette comparaison.

La zone d’emploi est une unité géographique définie par l’INSEE et les services statistiques du Ministère du Travail. C’est un territoire à l’intérieur duquel la plupart des actifs résident et travaillent. Les déplacements domicile-travail constituent la variable de base pour la détermination de ce zonage.

La typologie ORHA est une distinction des communes, définie par l’ORHA, selon leurs fonctions et morphologies urbaines. Cette typologie a été ici légèrement modifiée. Elle distingue parmi les communes dites « périurbaines » et celles dites « pôles ruraux et secondaires », celles qui appartiennent à la sphère d’influence de la métropole lilloise de celles qui s’en détachent.

Etablissement Public Foncier Nord - Pas de Calais 17 rue Edouard Delesalle - 59040 Lille Cedex tel : 03 28 36 15 50 - fax : 03 28 36 15 51 www.epf-npdc.fr