Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte»

Gemeinde Gebenstorf

Zwischenbericht zum Gestaltungsplan: Städtebauliches Gesamtkonzept

18. Oktober 2017

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» 3

Bearbeitung

Barbara Gloor dipl. Ing. FH in Raumplanung FSU, MAS FHNW in Business- und Prozess-Management Tanja Herdt Dipl.-Ing. TU/SIA, Dr. sc ETH Dario Zallot BSc FHO in Raumplanung / Verkehrsplanung Drita Hasani BSc FHO in Raumplanung Jennifer Berg Dipl.-Ing. in Stadtplanung/SIA

Metron Raumentwicklung AG Stahlrain 2 Postfach 5201 Brugg T 056 460 91 11 [email protected] www.metron.ch

Titelbild: Luftbild Gemeinde Gebenstorf © AGIS, Kanton Aargau

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Inhaltsverzeichnis 5

Inhaltsverzeichnis

1 Planungsgegenstand und Ziele 7 1.1 Ausgangslage 7 1.2 Ziel der Planung 8 1.3 Planungsverfahren 8 1.4 Planungsperimeter 9

2 Organisation der Beteiligten 10

3 Rahmenbedingungen und Analyse 11 3.1 Historische Entwicklung bis heute 11 3.2 Rechtliche Rahmenbedingungen 12 3.3 Planerische Rahmenbedingungen 16 3.4 Räumliche Analyse 18

4 Konzeptentwicklung 20 4.1 Städtebauliche Konzeptentwicklung 20 4.2 Verkehrsentwicklung 22

5 Städtebauliches Gesamtkonzept 30 5.1 Bebauungs- und Freiraumkonzept 30 5.2 Erschliessungskonzept 32 5.3 Varianten städtebauliches Gesamtkonzept 35 5.4 Fazit städtebauliches Gesamtkonzept 40 Anhang 43 Anhang 1: Variante 1 –«L-Typologien», Situation und Schnitt 43 Anhang 2: Variante 2 – «Punktbauten», Situation und Schnitt 43 Beilage 43 Beilage: Standort- und Marktanalyse, Markstein 43

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Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Planungsgegenstand und Ziele 7

1 Planungsgegenstand und Ziele

1.1 Ausgangslage

Das zu entwickelnde Areal ist Teil des Gebiets «Geelig», welches im nördlichen Teil der Gemeinde Gebenstorf liegt. Momentan liegen diverse Planungs- und Bauabsichten des Kantons (Sanierung Land- und Vogelsangstrasse), der Gemeinde (Gesamtrevision Nutzungsplanung, Kommunaler Gesamtplan Verkehr und Verkehrskonzept Geelig) und von Privaten für das Areal vor. Gemäss dem revidierten kantonalen Richtplan ist das Gebiet «Geelig» als Wohnschwerpunkt (WSP) des Raumtyps «Urbaner Entwicklungsraum» ausgewiesen. Ziel des WSP ist es, dass ein qualitativ hochstehendes und verdichtetes Wohnquar- tier entsteht. Die betroffene Fläche ist im Rahmen der noch laufenden Ortsplanungsre- vision (Stand: Oktober 2017, 2. öffentliche Mitwirkung) mit einer Gestaltungsplan- pflicht überlagert und ist der Wohn- und Gewerbezone Geelig (WGG) sowie ein Teil- stück im Norden der Grünzone zugewiesen. Zudem befindet sich das Areal im Set- zungsgebiet. Die Gemeinde Gebenstorf und die Grundeigentümer der Parzellen Nrn. 165, 167, 2018 und 173 – 175, 1153 sowie 1872 wollen die Planung gemeinsam angehen. Diese Absicht wird im Rahmen eines «Letter of Intent» festgehalten.

Abbildung 1: Planungsperimeter «Geelig Mit- te», genordet

Im Perimeter des ca. 2.7 ha grossen Areals treffen verschiedene Bedürfnisse aufeinander. Gemäss Entwurf Bau- und Nutzungsordnung darf die bezeichnete Fläche nur be- baut werden, wenn ein rechtskräftiger Gestaltungsplan (Sondernutzungsplan) vorliegt. Es sind mit der Grundzonierung Wohnnutzungen in Form von Mehrfamilienhäusern, Kleinbetrieben (Gewerbe, Dienstleistungsbetriebe), Restaurants und Verkaufsflächen bis maximal 500 m2 Nettoladenfläche zulässig. Für den Gestaltungsplanperimeter werden in der neuen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) weitere spezifische Zielvorga- ben festgeschrieben. Die Einschränkung der Nettoladenfläche wurde aufgrund der hohen Verkehrsbe- lastung im Entwurf der BNO aufgenommen. Ziel ist es, mit Ausnahme eines neuen Autohauses, keine neuen grösseren Einkaufsgeschäfte in diesem Gebiet zuzulassen.

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Planungsgegenstand und Ziele 8

Verdichtung und Freiraum

Nutzungsmix Einschränk. Erschlies- Verkaufs- sungskonzept flächen

GP Geelig

Einbezug Rand- benachbarte gestaltung Liegen- geg. schaften Kiesgrube

Bedürfnisse Grund- eigentümer / Gemeinde

Abbildung 2: Herausforderung Arealentwick- lung «Geelig Mitte»

Die Aufgabe ist es im Rahmen einer städtebaulichen Gesamtkonzeption eine gemein- same Arealentwicklung sowie den Gestaltungsplan für den definierten Perimeter zu erarbeiten. Es ist insbesondere der Thematik der Überbauungsdichte auch im Zusam- menhang mit der Erhöhung der Freiraumqualität und die Erschliessung (Verkehrskon- zept) des Areals Aufmerksamkeit zu schenken. Aufgrund der unmittelbaren Nähe der Kiesgrube (Industriezone Geelig) muss hinsichtlich der Lärm- sowie Staubemissionen eine Lösung für die künftigen Wohn- und Gewerbenutzungen durch eine geeignete Randgestaltung gefunden werden.

1.2 Ziel der Planung

Ein städtebauliches Gesamtkonzept und die planungsrechtlichen Umsetzung in einen Gestaltungsplan sowie die daraus resultierenden Anpassungen der Nutzungsplanung dienen der Sicherung einer qualitativ hohen architektonischen, nachhaltigen und ver- dichteten Siedlungsentwicklung. Der Gestaltungsplan, mit der Grundzonierung in der Nutzungsplanung, regelt die Rahmenbedingungen für eine attraktive, zweckmässige, umweltschonende und wirtschaftliche Nutzung, Bebauung, Erschliessung und Frei- raumgestaltung.

1.3 Planungsverfahren

Der Erarbeitungsprozess des Gestaltungsplans «Gellig Mitte» gliedert sich in drei Pha- sen:

Phase 1 – Rahmenbedingungen und Analyse Der Einstieg der Planung umfasst neben den planerischen Rahmenbedingungen auch die Klärung der Zuständigkeiten der beteiligten Akteure und deren gemeinsamer Vor- gehensziele. Ziel war es, die Grundsätze der gemeinschaftlichen Arealentwicklung in Form eines Vertrages («Letter of Intent) zu definieren und von allen Beteiligten unter- schreiben zu lassen. Des Weiteren wurde ein Konsens über die Anliegen der Grundei- gentümer und der übergeordneten Anliegen des Kantons sowie der Gemeinde gefunden. Mittels der Aufbereitung der Ergebnisse des ersten Schritts und der Analyse nach den verschiedenen Sachthemen, wurde die erste Phase abgeschlossen. Der Start des

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Verfahrens bildete die erste Sitzung am 5. Oktober 2016 mit der Projektgruppe. Insge- samt wurden drei Sitzungen für die erste Phase mit der Projektgruppe durchgeführt. Im Rahmen der ersten Phase erfolgte zudem eine auf das Areal ausgerichtete Markts- und Standortanalyse durch Martkstein AG, welche die Grundlage für die gesamte Arealentwicklung darstellt.

Phase 2 – städtebauliches Gesamtkonzept Als Grundlage für einen Gestaltungsplan ist ein städtebauliches Gesamtkonzept erforderlich, welches die zentralen Aspekte von Städtebau, Verkehr und Freiraum themati- siert. Die Ergebnisse aus der ersten Phase wurden in das städtebauliche Gesamtkon- zept überführt. Die Schlussfolgerungen des Gesamtkonzepts sind mittels der zentralen Gestaltungsmerkmale zusammengefasst und bilden die geforderten Grundlagen für den Gestaltungsplan sowie die planerischen Inputs für die sich zurzeit in Revision be- findende Nutzungsplanung. Die Erarbeitung des städtebaulichen Gesamtkonzepts erfolgte vom April bis Au- gust 2017 im Rahmen von vier Sitzungen mit der Projektgruppe.

Phase 3 - Gestaltungsplan Auf der Basis der Überlegungen zum Gesamtkonzept und der zentralen Gestaltungs- merkmale wird der Gestaltungsplan erarbeitet. Er umfasst neben einem Plan und den Sondernutzungsvorschriften auch einen erläuternden Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV (Raumplanungsverordnung). Die Grundzonierung mit spezifischen Festlegungen wird in der Ortsplanungsrevision festgelegt und mittels dem Gestaltungsplan verfei- nert. Die beiden Planungen werden aufeinander abgestimmt. Mit der Genehmigung des Gestaltungsplans wird die bauliche Erneuerung und Weiterentwicklung des Gebiets «Geelig Mitte» sowie die Bebaubarkeit der einzelnen Parzellen erreicht. Der Gestaltungsplan, der für die Behörde sowie die Grundeigentü- mer verbindlich ist, soll die Gesamtkonzeption über den gesamten Perimeter sicherstellen. Für die projektbezogene Umsetzung sind die notwendigen Spielräume zu ge- währleisten. Der Gestaltungsplan erlaubt die Qualitätssicherung über das ganze Areal «Geelig Mitte».

1.4 Planungsperimeter

Das Areal liegt im nordöstlichen Bereich der Gemeinde Gebenstorf. Begrenzt wird das Grundstück im Westen durch die Vogelsangstrasse, an welcher sich das Logistikunter- nehmen Heimgartner AG befindet. Das Unternehmen transportiert unter anderem Sand und Kies aus der nebenan liegenden Kiesgrube (oberhalb des Perimeters). Im Osten an der Geeligstrasse grenzt das Grundstück an das Neubauprojekt «Wohnpark Geelig». Südlich des Perimeters, an der Hornblick-/Wambisterstrasse, befinden sich diverse Einkaufsmöglichkeiten wie Landi, Aldi, Coop, Migros, Denner oder Dosenbach. Auch eine Apotheke sowie ein Autohaus und ein Motorradgeschäft sind unmittelbar neben dem Areal vorhanden. Der Planungsperimeter entspricht den Parzellen Nrn. 165, 173, 174, 175, 2018 und Teilflächen der Parzellen Nrn. 167, 1153 und 1872 (vgl. Abbildung 1: Planungsperimeter «Geelig Mitte»). Für die Analyse und Erarbeitung von Zielsetzungen der zukünftigen Entwicklung wird ein erweiterter Betrachtungsperimeter in die Untersuchung einbezogen.

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Organisation der Beteiligten 10

2 Organisation der Beteiligten

Die planerische Erarbeitung und Begleitung des Gesamtkonzepts sowie des Gestal- tungsplanverfahrens erfolgt durch die Metron Raumentwicklung AG im Auftrag der Grundeigentümer und Gemeinde.

Folgende Personen bilden die Projektgruppe und waren am Planungsprozess beteiligt:

Gemeinde − Rolf Senn, Gemeindeammann, Gemeinde Gebenstorf − Hans Peter Rauber, Leiter Bau und Planung, Gemeinde Gebenstorf − Stefan Giess, Ortsplaner, Gemeinde Gebenstorf

Grundeigentümer − Werner Fässler, Projektleitung, Vertreter der Grundeigentümer, Bau- und Im- mobilienberatung − Marco Emmenegger, Grundeigentümer der Parz. Nr. 165 sowie Aurel Toth, Ar- chitekt − Konsortium der Parz. Nr. 175 bestehend aus Dominik Umbricht, Hans Ruedi Stierli (bis September 2017) und Dieter Egloff, Rechtsanwalt sowie Paul Meyer, Architekt und Berater − Willi Anner, Grundeigentümer der Parz. Nr. 2018, vertreten durch Martin Anner − Heinrich Lehner, Grundeigentümer der Parz. Nrn. 167, 173, 174, 1153, vertreten durch Peter Lehner

Planungsbüro: Metron AG − Barbara Gloor, Projektleitung − Tanja Herdt, Projektleitung Städtebau − Dario Zallot, Städtebau und Verkehr − Drita Hasani, Raumplanung

Der Einbezug der kantonalen Fachstellen erfolgt über Reto Candinas, BVU, Kreisplaner Kanton Aargau.

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Rahmenbedingungen und Analyse 11

3 Rahmenbedingungen und Analyse

3.1 Historische Entwicklung bis heute

Aus der historische Entwicklung des Gebietes Geelig kann abgelesen werde, dass es bis zur Jahrhundertwende das Gebiet kaum interessant für eine Besiedelung war. Nördlich der Bahngleise, Vogelsang und Turgi, fand bereits im 19. Jahrhundert eine allmähliche Besiedelung statt. Im Gebiet Geelig siedelten sich zunächst Gewerbebauten an. Die Kiesgrube im Norden ist seit Mitte des zwanzigsten Jahrhunderts in Betrieb. Erst seit der Kanton das Gebiet Geelig als Wohnschwerpunkt ausgewiesen hat, wird eine Verdichtung angestrebt (vgl. Teilrevision kantonaler Richtplan in Kraft seit 2015). Der Streckenabschnitt Untersiggenthal-Vogelsang-Gebenstorf K440, zwischen dem Gebiet Geelig und der Reuss, ist ein Objekt von regionaler Bedeutung mit histori- schem Verlauf gemäss Inventar der historischen Verkehrswege der Schweiz (IVS), jedoch mit keiner oder nur geringer baulicher Substanz. Dieser Abschnitt ist bereits in der Michaelis-Karte aufgeführt. Erste Funde gehen sogar weiter zurück bis ins 17. Jahrhundert. Dieser Abschnitt galt als Hauptverbindungsweg von Ort zu Ort.

Abbildung 3: Michealis-Karte ca. 1840, Abbildung 4: Siegfried-Karte ca. 1880 - 1940, (AGIS, Kanton Aargau) (AGIS, Kanton Aargau)

Abbildung 5: Landeskarte 1970, Abbildung 6: Landeskarte 2016, (Bundesportal, map.geo.admin.ch) (Bundesportal, map.geo.admin.ch)

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3.2 Rechtliche Rahmenbedingungen

Kantonaler Richtplan

Die Gemeinde Gebenstorf ist eine Gemeinde im urbanen Entwicklungsraum. Urbane Entwicklungsräume umfassen neben den Kernstädten ihre unmittelbare, dicht besie- delte Nachbarschaft und sind Teil der Agglomeration. Zudem liegt die Gemeinde im Bereich für Gebiete für Agglomerationspärke. Sie schaffen die Möglichkeit siedlungs- nahe attraktive Parklandschaften für die Naherholung, Freizeit, Kultur und Natur ein- zurichten. Gemäss dem kantonalen Richtplan ist das Gebiet Geelig als Wohnschwerpunkt (WSP) des Raumtyps «Urbaner Entwicklungsraum» ausgewiesen. Ziel des WSP ist es, dass ein qualitativ hochstehendes und verdichtetes Wohnquartier entsteht. Dabei ist für unbebaute Bauzonen dieses Raumtyps eine Mindestdichte von 150 E/ha anzustreben.

Abbildung 7: Wohnschwerpunkte (WSP), Abbildung 8: Raumkonzept Aargau, Ausschnitt kantonaler Richtplan, Kapitel S 1.9 Ausschnitt kantonaler Richtplan

Abbildung 9: Ausschnitt kantonaler Richt- plan, Stand 2015, Perimeter «Geelig Mitte» (rot)

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Regionalentwicklungskonzept Brugg (REK)

Die Gemeinde Gebenstorf bzw. das Gebiet Geelig ist Teil der Region Brugg und liegt im Raum Regionalzentrum, für welchen die Siedlungsentwicklung und die ÖV- Erschliessung von kantonaler und regionaler Bedeutung sind. Das Regionalzentrum wird von einer urbanen, überdurchschnittlichen dichten Nutzung, der Siedlungserwei- terung und der Innenentwicklung gekennzeichnet.

Abbildung 10: Ausschnitt REK Brugg, ohne Massstab, genordet, Perimeter «Geelig Mitte» (rot)

Rechtskräftige Nutzungsplanung Gemeinde Gebenstorf

Die betroffene Fläche liegt gemäss der bestehenden Bau- und Nutzungsordnung (BNO) und des Bauzonenplans (BZP) vom 19. Dezember 2001 der Gemeinde Gebenstorf zur Hälfte in der Dorfzone (D) und zur anderen Hälfte in der Wohn-/ Gewerbezone 3 (WG3). Das Teilstück im Norden ist der Grünzone (GZ) zugewiesen. Der Sondernut- zungsplanperimeter umfasst praktisch die gesamte südliche Hälfte des Gebietes Geelig. Für die Dorfzone (D) gilt gemäss § 5 BNO eine Ausnützungsziffer von 0.6 und für die Wohn-/Gewerbezone 3 (WG3) für Wohnen 0.4 und für Gewerbe 0.5. § 6 BNO beschreibt die zulässige Nutzung für die Dorfzone, für welche Wohnen, Gewerbe, Gast- stätten, Werkstätte, Ladengeschäfte und Büros zulässig sind. Es gilt die Empfindlich- keitsstufe ES III. § 9 BNO beschreibt die zulässige Nutzung der WG3, für welche Woh- nen und mässig störendes Gewerbe zulässig sind. Hier gilt die ES III. Für das Gebiet Geelig gilt im Speziellen für die Grünzone (GZ) gemäss § 14 BNO, dass sie als Trenngürtel im Sinne des ökologischen Ausgleichs zu gestalten und unter- halten ist. § 4 BNO definiert, dass für die im Zonenplan bezeichneten Flächen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Sondernutzungsplan vorliegt. Da- bei gilt für Geelig West im Speziellen, dass eine ortsbauliche Gesamtlösung mit einer optimalen Erschliessung und Druchgrünung angestrebt wird. Erwünscht ist eine ver- dichtete Überbauung mit Zentrumsfunktion und hoher Siedlungsqualität. Für die grossen freien Bauparzellen ist ein Erschliessungs- und Gestaltungskonzept erforderlich. Der Perimeter befindet sich auf dem ehemaligen Kiesgrubenareal und liegt im Setzungsgebiet, für welches gemäss § 34 BNO gilt, dass vor einer Baueingabe der baustatische Nachweis der Überbaubarkeit zu belegen ist.

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Abbildung 11: Ausschnitt rechtskräftiger Bauzonenplan Gemeinde Gebenstorf, Be- schlossen von der Gemeindeversammlung am 8. Juli 2001

Entwurf Nutzungsplanung Gemeinde Gebenstorf

Derzeit erfolgt eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland, welche an die neuen gesetzlichen Grundlagen von Bund und Kanton angepasst sowie an die aktuellen Entwicklungsbedürfnissen der Gemeinde ausgerichtet wird. Bereits im Frühling 2014 erfolgte eine erste öffentliche Mitwirkung, mit gleichzeitiger kantonaler Vorprüfung. Infolge dessen, dass das revidierte eidgenössische Raumplanungsgesetz seit 1. Mai 2014 in Kraft ist und entsprechende Anpassungen beim Kantonalen Richt- plan (KRP – Beschluss Teilrevision KRP durch Grosser Rat im 2015, Genehmigung durch Bundesrat im 2017) erforderten, erfolgte eine Weiterentwicklung der Gesamtre- vision der Nutzungsplanung. Die Weiterentwicklung der Revision hat u.a. das Ziel die Siedlungsentwicklung nach innen gemäss dem KRP umzusetzen. Die Gemeinde sieht vor, den Entwurf der Nutzungsplanung im Herbst 2017 in eine zweite öffentliche Mit- wirkung und Vorprüfung einzureichen. Mittels des vorliegenden Gesamtkonzepts wurde in Abstimmung mit der gesamten revidierten Nutzungsplanung eine spezifische Wohn- und Gewerbezone Geelig geschaffen. Gemäss dem Entwurf des Bauzonenplans der Gemeinde Gebenstorf (Stand: Mitwirkung 2017) wird das Planungsgebiet der Wohn- und Gewerbezone Geelig (WGG) und der Grünzone (Gr) zugeordnet und weiterhin mit einer Gestaltungsplan- pflicht überlagert. Zu beachten gilt ebenso weiterhin die spezielle Lage im Setzungsge- biet. § 12 BNO beschreibt die zulässige Nutzung für die WGG, für welche Wohnen und mässig störende Betriebe sowie Verkaufsgeschäfte bis max. 500 m2 Nettoladenfläche zulässig sind. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe ES III. Die Grünzone dient gemäss § 18 BNO dem Schutz des Orts- und Landschaftsbil- des, der Siedlungsdurchgrünung sowie als ökologischer Korridor. § 5 BNO definiert, dass die im BZP bezeichneten Flächen nur erschlossen und überbaut werden dürfen, wenn ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vorliegt. § 40 BNO definiert, dass innerhalb des bezeichneten Gebietes (ehemals Abbau- gebiet) vor einer Baueingabe der baustatische Nachweis der Überbaubarkeit zu belegen ist.

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Abbildung 12: Ausschnitt Entwurf revidierter Bauzonenplan Gemeinde Gebenstorf, Stand 2. öffentliche Mitwirkung Oktober 2017, (Koch + Partner)

Im Rahmen der Gesamtrevision Nutzungsplanung hat die Gemeinde im Sommer 2017 beschlossen, dass für einen grösseren Perimeter im Gebiet Geelig ein räumliches Ent- wicklungsleitbild (REK) erarbeitet werden soll. Für den Bearbeitungsperimeter werden konzeptionelle räumliche Aussagen festgelegt. Der Betrachtungsperimeter wird in die planerische Überlegung und Analyse einbezogen, jedoch werden keine räumlichen Aussagen getroffen.

Abbildung 13: Perimeter für räumliches Ent- wicklungskonzept Geelig, Gemeinde Ge- benstorf

Mittels der Erarbeitung des Gesamtkonzepts bzw. des Gestaltungsplans soll die Chance genutzt werden, für das Gebiet eine spezifische Zonierung in Abstimmung mit dem

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Rahmenbedingungen und Analyse 16 kantonalen Richtplan und dem kommunalen räumlichen Entwicklungsleitbild Geelig zu erhalten.

Erschliessungsplan Geelig West 2002/2007

Die Erschliessungsplanung Geelig West betrifft den nördlich der Landstrasse K117 gelegenen Schild zwischen der Vogelsangstrasse K440 und der Geeligstrasse. Der Er- schliessungsplan wurde am 10. Februar 2002 vom Regierungsrat genehmigt. Aufgrund der verschiedenen geplanten Bauvorhaben wurde der Erschliessungsplan am 16.2.2007 und 18.6.2007 teilrevidiert. Der Erschliessungsplan bezweckte primär die Vervollständigung der Wambister- Hornblickstrasse, mit Anschluss an die Vogelsang- (im Westen) und Geeligstrasse (im Osten). Im Erschliessungsplan sind zusätzlich mögliche sekundäre Anschlüsse (gestri- chelt) dargestellt, welche jedoch nur orientierender Natur sind. Das Planungsgebiet betreffen würde insbesondere die Verbindung südlich der Parzelle Nr. 175.

3.3 Planerische Rahmenbedingungen

3.3.1 Verkehr / Erschliessung

Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV)

Der Kommunale Gesamtplan Verkehr (KGV) wird parallel zur Gesamtrevision der Nut- zungsplanung erarbeitet. Für die zweite öffentliche Mitwirkung der Nutzungsplanung im Herbst 2017 soll gleichzeitig die Mitwirkung des KGV erfolgen. Mit dem KGV als behördenverbindliches Instrument soll die sachgerechte Abstimmung zwischen Sied- lung und Verkehr sichergestellt werden.

Verkehrskonzept Geelig, März 2016

Die Verkehrssituation zwischen der Wambister- und Hornblickstrasse ist aufgrund der in letzter Zeit angesiedelten Geschäfte mit kundenorientierter Nutzung aus Sicht der Bevölkerung und der Gemeinde unbefriedigend. Mit dem Verkehrskonzept Geelig, BALLMER + PARTNER AG, Aarau vom 21. März 2016 wurden zusammenfassend drei Hauptproblematiken aufgezeigt. Fehlende Kurvenverbreiterungen führen zur Behinde- rung von sich begegnenden Fahrzeugen und damit zu unkomfortablen Situationen mit dem Langsamverkehr. Ebenso führen die nicht normgerechten Ausrundungsradien bei den Ein- und Ausfahrten in die Wambisterstrasse in Kombination mit der knappen Fahrbahnbreite zur Behinderung. Als Drittes ist die vorhandene Infrastruktur entlang der Wambisterstrasse für das Queren mit dem Einkaufswagen nicht geeignet. An den Orientierungsverhandlungen vom 21. und 27. März 2017 stellte die Ge- meinde den Anwohnern das Verkehrskonzept Geelig vor. Die Gemeinde wird voraussichtlich das Verkehrskonzept mittels eines neuen Erschliessungsplans umsetzen.

Sanierung K117 und K440

Bereits im Agglomerationsprogramm 2. und 3. Generation werden Betriebs- und Ge- staltungskonzepte für die Landstrasse K117 und Vogelsangstrasse K440 mit Priorität A vorgesehen. Im Verkehrskonzept der Gemeinde Gebenstorf wird festgehalten, dass aufgrund des starken Verkehrswachstums und die Zunahme des Durchgangsverkehrs insbesondere die Verkehrssicherheit zu erhöhen ist, eine Verstetigung des Verkehrs anzustreben ist, Massnahmen zur Buspriorisierung zu ergreifen und die Konzepte für Betrieb und Gestaltung umzusetzen sind.

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Im verkehrstechnischen Bericht werden Gebiete mit Verkehrsproblemen identi- fiziert und Kapazitätsnachweise für den prognostizierten Verkehr 2025, insbesondere auch für das Gebiet Geelig, erbracht. Mit dem vollständigen Ausbau der freien Parzel- len im Gebiet Geelig wird der Verkehr zunehmen und die Anschlussknoten Vogelsang-/ Hornblickstrasse und Geelig-/Wambisterstrasse belasten. Vorgeschlagen werden Mit- telzonen und Dosiermöglichkeiten (10 Meter zurückversetzte Rotlichter). Für die Erschliessung des Gebietes Geelig wurde anhand einer Variantenevalua- tion der Frage nachgegangen, ob das Gebiet als Ganzes zweckmässiger erschlossen werden kann. Hinsichtlich geringem Leistungsgewinn, deutlich höheren Kosten und politischen Hürden hat sich herausgestellt, dass die Variante mit Mehrzweckstreifen und Dosierungsmöglichkeiten beizubehalten ist. Die Problemstellung für den Knoten Vogelsang-/Hornblickstrasse ist noch nicht gelöst. Aktuell untersucht der Kanton in einem Dialogprozess, zusammen mit der Ge- meinde und weiteren Involvierten mögliche Varianten zur Ausgestaltung des Knotens.

3.3.2 Umwelt

Der Bearbeitungsperimeter und die Umgebung sind gemäss GIS-Browser des Kantons Aargau frei von Umweltgefahren wie Hochwasser und Bodenbelastungen wie Altlasten. Auch sind keine schutzwürdigen oder inventarisierten Objekte wie Gebäude vorhanden. Der Bearbeitungsperimeter liegt im Gewässerschutzbereich Au. Dieser bezeich- net die nutzbaren unterirdischen Gewässer und die zu ihrem Schutz notwendigen Randgebiete. Weiter liegt der Perimeter im Gebiet grosser Grundwassermächtigkeit. Lärmemissionen ergeben sich aufgrund der Vogelsangstrasse, Bahnlinie und in einem untergeordneten Masse durch die Parkplatzanlage Landi Wasserschloss sowie das Industriegebiet mit der Krananlage und den Transporten mit LKWs im Norden. Die nördlich direkt am Perimeter angrenzende Kiesgrube wird zur Annahme und Behandlung von Abfällen und für den Betrieb einer Abfallbehandlungsanlage verwen- den. Infolge deren Lage sind Luftemissionen zu beachten.

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Rahmenbedingungen und Analyse 18

3.4 Räumliche Analyse

Bebauung

Bestand, Ist-Zustand Umgeben wird der Perimeter im Süden von grösseren Gewerbebauten, Einkaufsnut- zungen und im Norden von der Kiesgrube sowie den dazugehörigen Bauten. Im Osten ist die neue Überbauung «Wohnpark Geelig» am Entstehen, welche voraussichtlich im Jahr 2017 fertig gestellt wird. Im Westen wird der Perimeter von der Vogelsangstrasse begrenzt.

Parzelle 2018, Baugesuch Willi und Tilli Anner, Neubau Einstellhalle Für die Parzelle Nr. 2018 ist durch die Grundeigentümer ein Bauvorhaben Einstellhalle vorgesehen. Der Bestand des Neubaus ist zeitlich beschränkt für eine Dauer von 15 Jahren. Die Bauherrschaft wirkt dennoch an der Gestaltungsplanung «Geelig Mitte» mit, um das Grundstück in Abstimmung mit dem Gesamtkonzept entwickeln zu kön- nen.

Freiraum

Das Areal liegt inmitten von drei Fliessgewässern, der Reuss, der Limmat und der Aa- re, im sogenannten Wasserschloss, wobei westlich die Reuss in unmittelbarer Nähe zum Areal liegt. In der näheren Umgebung des Areals Geelig im Westen zwischen der Aare und der Reuss befindet sich der Schachenwald und im Süden unterhalb der Land- strasse der Hornwald.

Topografie

Die ehemalige Kiesgrube Geelig wird etappenweise aufgeschüttet. Der betroffene Pla- nungsperimeter wurde bereits aufgeschüttet. Abgetrennt von der noch bestehenden Kiesgrube wird das überbaute Gebiet durch einen Grünstreifen.

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Rahmenbedingungen und Analyse 19

Abbildung 14: Situation, wichtige Nutzungen

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4 Konzeptentwicklung

4.1 Städtebauliche Konzeptentwicklung

Das städtebauliche Konzept «Geelig Mitte» zeichnet sich durch eine starke Freiraum- gestaltung aus. Durch die Aufteilung in einzelne Baufelder, die durch eine Grünstruk- turen und eine fussläufige Erschliessung voneinander abgegrenzt sind, wird ein homo- genes Erscheinungsbild hergestellt, das in die sehr heterogene Bebauung der Umge- bung mit ihren verschiedenen Nutzungsansprüchen gut integriert werden kann. Dies stärkt die Adressbildung und schafft einen attraktiven Freiraum. Im Hinblick auf die Entwicklung von «Geelig Mitte» als Teil des kantonalen Wohnschwerpunkts werden die Wohnumfeldqualitäten (Schutz vor Lärmemissionen und Feinstaub durch Kiesgru- be, Autoverkehr, Bahn), Freiraumqualitäten und die gute Erreichbarkeit der im Gebiet vorhandenen Einkaufsangebote erhöht. Es ist möglich die städtebauliche Struktur entlang der Parzellengrenzen auf das gesamte Gebiet anzuwenden. Auch eine zukünftige Erweiterung Richtung Norden wäre mit der Struktur der Baufelder einfach realisierbar.

Abbildung 15: Darstellung von Grundprin- zipen der Überbauung der Baufelder (eigene Darstellung)

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Das Areal «Geelig Mitte» unterteilt sich in 4 - 5 Baufelder und wird durch einen Grün- zug gegen die Kiesgrube im Norden abgegrenzt.

Baufelder, Nutzungsverteilung und Erschliessung: Gewerbliche Bauten befinden sich entlang der Hornblick-/Wambisterstrasse auf den Parzellen 165 und 2018 (Kopfparzelle Autohaus mit Ausstellungsflächen zur Kantons- strasse). Die Adressbildung (Eingänge EG, Zufahrten Tiefgaragen, Ein- und Ausfahr- ten) wird durch eine Ausrichtung der Gebäude an der Hornblick-/Wambisterstrasse entlang einer einheitlichen Strassenbauflucht realisiert. Die Wohnbebauung Parzelle Nr. 175 liegt im nordöstlichen Teil des Areals «Gee- lig Mitte» zur Kiesgrube und wird entlang einer Wohnstrasse mit Wendeanlage von Seiten Geeligstrasse erschlossen. Die Wohnbebauung umfasst zwei Baufelder, deren Bebauung entlang der Strasse ausgerichtet ist. Eventuell kann ein drittes Baufeld durch Abparzellierung der Parzelle Nr. 165 gewonnen werden, dass im nördlichen Teil Woh- nen und im südlichen zur Strasse orientierten Teil einen Gewerbe- und Dienstleitungs- bau umfasst.

Abbildung 16: Vision Überbauung Gebiet Geelig, ohne Massstab (eigene Darstellung)

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4.2 Verkehrsentwicklung

4.2.1 Ausgangslage

Das Gebiet Geelig weist heute ein stark auf den motorisierten Verkehr ausgerichtetes Erscheinungsbild auf. Entsprechend sind die zahlreichen gewerblichen Nutzung mehr- heitlich auch nicht zum Strassenraum sondern zur umliegenden Parkierung hin orien- tiert. Aufgrund dieser verkehrsorientierten Gestaltung erweist sich insbesondere das Angebot für den Fussverkehr als sehr unattraktiv.

Abbildung 17: Ausgangslage Geelig

Abbildung 18: Heutige Strassenraumgestal- tung

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4.2.2 Konfliktpunkte

Ein Grossteil der verkehrlichen Konfliktpunkte wurden im Rahmen des Verkehrskon- zepts Geelig bereits erfasst und entsprechende Massnahmen formuliert. Da diese Kon- flikte bzw. der Umgang mit diesen Konflikten einen direkten Einfluss auf die Erschlies- sung des Gestaltungsplan-Areals «Geelig Mitte» hat, sind die wichtigsten Punkte nachfolgend nochmals zusammengefasst.

Abbildung 19: Problemkarte Verkehr

Kurven / Knoten − sind heute nicht ausrei- chend dimensioniert − nicht alle Begegnungsfälle können konfliktfrei abgewickelt werden − selbst beim Begegnungsfall PW / PW wird auf den Geh- bereich ausgewichen − es finden sich Zu- / und Wegfahrten in Knotennähe, welche einen reibungslosen Verkehrsablauf zusätzlich erschweren

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Gehbereiche − es bestehen keine beidseitig durchgehenden Gehberei- che − FussgängerInnen werden gezwungen die Fahrbahn an ungünstigen Stellen zu queren (schlechte Übersicht) − das Angebot für Fussgänge- rInnen ist generell unattraktiv wodurch im Geelig auch wenig zu Fuss gegangen wird

Strassenraumgestaltung − die Strassenraumgestaltung im Gebiet Geelig führt heute zu keiner attraktiven Ad- ressbildung (Charakter Gee- lig?) − Strassen sind heute wie normale Quartierstrassen gestaltet (betriebliche An- forderungen stimmen nicht mit Gestaltung überein) − 5.5 m Strassenbreite reichen für PW / LKW aber nicht für LKW / LKW

− Gestaltung (schmale Fahr- bahn / tiefe Randsteine) suggeriert freies Queren der Fahrbahn

Ein- und Ausfahrten − im beidseitig der Strasse bebauten Teil des Gebiets Geelig führen gegenüber liegende Ein- und Ausfahr- ten zu Konflikten − gegenseitige Behinderungen verhindern flüssiges Ein- und Ausfahren

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Konzeptentwicklung 25

Linkseinbieger − die Gestaltung der Knoten Hornblickstrasse und Gee- ligstrasse sind in den Spit- zenstunden überlastet − es ist kein flüssiges Ausfah- ren möglich − im Geelig bildet sich Rück- stau − es ist eine Abstimmung mit kantonalen Projekten notwendig

Netzlücken − die Führung des Fussver- kehrs ist heute mit Umwe- gen verbunden − es fehlen Anbindungen aus dem / an das Quartier um fussläufig einfach / direkt ins Gebiet Geelig zu gelan- gen − Fussgängerstreifen auf den Kantonsstrassen liegen nicht auf den Wunschlinien − an den Lichtsignalanlagen müssen lange Wartezeiten in Kauf genommen werden − als FussgängerIn fühlt man sich im Geelig nicht sicher

Zugänglichkeit öffentlicher Verkehr − der Zu- / Weggang von den Bushaltestellen ist heute sehr unattraktiv − z.T. ist der Zugang ins Ge- biet Geelig nur über mehr- faches Queren der Kantons- strasse möglich − es bestehen Wegverbindun- gen, die auf den ersten Blick als solche nicht erkennbar sind

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4.2.3 Fazit Problemanalyse

Grundsätzlich können zwei Typen von verkehrlichen Konflikten im Geelig unterschie- den werden: − interne Konflikte die sich vor allem auf den Verkehrsablauf innerhalb des Gebietes fokussieren − Konflikte in Bezug auf die Anbindung des Gebiets Geelig (wie komme ich hinein / wie komme ich hinaus) interne Konflikte umfassen: − Die Gestaltung der Strassen ermöglicht heute keine attraktive Adressbildung im Geelig (was soll der Charakter des Gebiets Geelig sein?). − Gestaltung der Strassenräume ist nicht auf die betrieblichen Anforderungen (des motorisierten wie auch des nicht motorisierten Verkehrs) abgestimmt. − Aufgrund des unattraktiven Angebots wird das Potenzial des Fussverkehrs (auch für eine verkehrliche Entlastung des Gebiets) nicht genutzt. − Aufgrund der Verkehrsbelastungen und der bestehenden Konflikte wird der Handlungsspielraum für die Grundstückserschliessung des Gestaltungsplans «Geelig Mitte» erheblich eingeschränkt (das Netz ist bereits stark ausgelastet)

Anbindungs-Konflikte umfassen: − Die Anbindung des Gebiets Geelig an das umliegende Quartier und die Bushal- testellen ist nicht gelöst. − Die Anbindung des Gebiets Geelig an das übergeordnete Strassennetz ist nicht gelöst (kantonale Planung). Dies führt zu Rückstaus an den Knoten.

4.2.4 Stossrichtungen der Konzeptentwicklung

Die Problemanalyse zeigte, dass die bestehende Strasseninfrastruktur im Geelig aufgrund einer hohen Verkehrsbelastung und zahlreicher Konflikte bereits stark ausge- reizt ist. Entsprechend sind Massnahmen zur Beseitigung dieser Konflikte von Nöten (siehe Verkehrskonzept Geelig 2016). Ansonsten wird insbesondere der im Gestal- tungsplangebiet erzeugte Mehrverkehr die bestehenden Konflikte noch zusätzlich ak- zentuieren. Die zur Beseitigung dieser Konflikte gewählten Massnahmen haben allerdings einen direkten Einfluss auf die für das Gestaltungsplangebiet zur Verfügung stehenden Erschliessungsmöglichkeiten. Je nachdem verbleibt ein flexibleres oder ein starreres Korsett. Es wurden hierzu zwei grundlegend unterschiedliche Stossrichtungen untersucht: − Stossrichtung 1: weiter wie bisher Die Erschliessung des Geelig wird auf dem bestehenden System aufbauend weiterentwickelt und punktuelle Optimierungen vorgenommen. − Stossrichtung 2: Erschliessung neu denken Die Erschliessung des Geelig wird grundlegend überarbeitet, die Durchfahrt durchs Gebiet unterbunden und zusammen mit einer Attraktivierung für den Fuss- und Radverkehr eine Verkehrsberuhigung des Geeligs angestrebt.

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Konzeptentwicklung 27

Stossrichtung 1 – weiter wie bisher

Abbildung 20: Schemaskizze Stossrichtung 1

Die Stossrichtung 1 baut auf den Massnahmen des Verkehrskonzepts Geelig auf und umfasst dabei insbesondere folgende Massnahmen:

− Die Gestaltung der Hornblick-, Wambister- und Geeligstrasse (Sammelstrasse) wird verkehrsorientierter (Fussgängerstreifen, höhere Randsteine, etc.). − Die Hornblick-, Wambister- und Geeligstrasse werden auf einen Querschnitt von 6.0 m verbreitet (dies benötigt Land der umliegenden Grundeigentümer). − In der Hornblick-/Wambisterstrasse wird eine Bushaltestelle erstellt. − Auf beiden Seiten wird ein Gehbereich von mindestens 2.0 m vorgesehen (Ge- staltung durch begleitende Bäume ausgenommen). − Querungsmöglichkeiten der Fahrbahn werden dem Fussverkehr über neue Fussgängerstreifen gekennzeichnet. − Um das Strassennetz nicht unnötig zusätzlich zu belasten wird lediglich die Parzelle Nr. 165 ebenfalls über die Hornblick-/Wambisterstrasse angebunden. − Die Erschliessung der Parzellen Nrn. 175 und 2018 erfolgt ausschliesslich über eine zusätzliche Erschliessungsstrasse (angebunden an Geeligstrasse). − Um dem verkehrsorientierten Charakter entgegenwirken und insbesondere die Zugänglichkeit zur Bushaltestelle sicherstellen zu können, wird ein feinmaschiges Fusswegenetz angeboten.

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Konzeptentwicklung 28

Stossrichtung 2 – Erschliessung neu denken

Abbildung 21: Schemaskizze Stossrichtung 2

Stossrichtung 2 strebt ein grundlegend überarbeitetes Verkehrsnetz im Geelig an und möchte dadurch für das Gestaltungsplangebiet flexiblere Erschliessungsmöglichkeiten ermöglichen. Die Stossrichtung umfasst folgende Massnahmen: − Die Durchfahrt durch das Gebiet Geelig wird unterbunden und Stichstrassen mit Wendemöglichkeiten vorgesehen. − Das unterbinden der Durchfahrtsbeziehungen führt im Gebiet selber zu einer Verkehrsberuhigung. − Mittig wird eine Langsamverkehrsachse (autofrei) geschaffen, welche insbesondere die Anbindung an die Bushaltestellen verbessert und attraktiviert. − Die Gestaltung der Strassen und deren Dimensionierung kann belassen werden (flächiges Queren der Fahrbahn bleibt möglich). − Für den Fussverkehr werden durchgehend beidseitige Gehbereiche vorgesehen. − neben der Parzelle Nr. 165 kann auch die Parzelle Nr. 2018 und eine Hälfte der Parzelle Nr. 175 über die Wambisterstrasse angebunden werden. − Es ist keine zusätzliche Erschliessungsstrasse notwendig, die andere Hälfte der Parzelle Nr. 175 wird direkt über die Geeligstrasse angebunden.

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Konzeptentwicklung 29

4.2.5 Stellungnamen zur verkehrlichen Konzeptentwicklung

Zusammengefasst haben sich die Grundeigentümer zu den vorliegenden zwei Stoss- richtungen folgendermassen geäussert:

Parzelle Nr. 165 − Präferenz liegt bei Stossrichtung 1. − Eine Optimierung des Bestandes erscheint einfacher umsetzbar. − Parzelle Nr. 165 stellt an Erschliessung folgende Anforderungen: − Zu- und Weggang der Anlieferung / der Kunden erfolgt über die Hornblick- /Wambisterstrasse. − Für Zu- / Wegfahrt des Autosattelschleppers sind eine Ein- /Ausfahrt und eine reine Ausfahrt (nach Wunsch auch mit Barriere) vorgesehen. − Anfahren, Abladen und Abfahren des Autosattelschleppers kann so am ein- fachsten abgewickelt werden

Parzelle Nr. 175 − Präferenz liegt bei Stossrichtung 2 − Es wird eine Erschliessung der Parzelle von zwei Seiten bevorzugt. − Der Grünstreifen soll freigehalten und nicht als Erschliessungskorridor genutzt werden.

Parzelle Nr. 2018 − Stossrichtung 1 würde einen Strategiewechsel der Behörden bedeuten. − Landeigentümer forderten im Rahmen des Erschliessungsplans bereits 6.0 m Fahrbahn mit beidseitigen Trottoirs (wurde von Gemeinde abgelehnt). − Eine Strassenverbreiterung und Anpassung der heutigen Problemstellen wird aus Kostengründen schwer realisierbar sein. − Stossrichtung 2 ist mit zahlreichen neuen Problemen verbunden: − Überlastung der Knoten Geeligstrasse / Landstrasse. − Wambister- und Geeligstrasse müssten den gesamten Kundenverkehr abwi- ckeln. − Verkaufsmeile verliert an Attraktivität. − Neubau an der Wambisterstrasse 4 würde für den Zulieferverkehr mit LKW abgeschnitten. − LKW Waschanlage an der Wambisterstrasse 4 ist auf den bestehenden Ver- kehrsablauf angewiesen − Neue Sackgassen für LKW Anhänger – wo wenden? (LKW Regime) − Es sollten mit geklärten Rahmenbedingungen weitere Varianten untersucht werden.

4.2.6 Fazit Eine bevorzugte Stossrichtung konnte anhand der Rückmeldungen der Grundeigentü- mer nicht abgeleitet werden. Es zeigte sich jedoch, dass insbesondere Stossrichtung 2 nicht nur Probleme löst, sondern auch neue Probleme generiert. Insofern wurde für die weitere Ausarbeitung von keiner grundlegenden Anpassung des Erschliessungssystems ausgegangen, sondern auf Stossrichtung 1 aufgebaut. Grundlegende Änderungen sind in einem übergeordneten Verfahren zu behandeln.

Für die Erschliessung des Gestaltungsplangebiets bedeutet dies insbesondere: − Erstellen einer neuen Erschliessungsstrasse (angebunden an Geeligstrasse) − Sicherstellen eines feinmaschigen Fusswegnetzes − Ein-/Ausfahrten an Hornblick-/Wambisterstrasse auf Minimum beschränken

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Städtebauliches Gesamtkonzept 30

5 Städtebauliches Gesamtkonzept

Vorbemerkung: Für die Entwicklung des Konzepts wurde mit der Vorgabe des Kantons und der Ge- meinde gearbeitet, welche zum heutigen Zeitpunkt für den Knoten Vogelsang-/ Horn- blickstrasse ein Kreisel vorsieht.

5.1 Bebauungs- und Freiraumkonzept

Das städtebauliche Gesamtkonzept «Geelig Mitte» stützt sich auf eine einheitliche Ge- staltung der Frei- und Strassenräume durch die Aufteilung in rechteckige Baufelder ab. Damit ist zukünftig auch eine Erweiterung bzw. Ergänzung des Gebietes nach den glei- chen Prinzipien vorstellbar. Durch die Festlegung einer einheitlichen Erschliessung für den Langsamverkehr gliedert sich der Raum in vier Baufelder, deren Ränder von einer Begrünung (Bäume) begleitet werden. Bei Bedarf kann Parzelle Nr. 165 in zwei Baufel- der unterteilt werden. Dadurch entsteht ein einheitlicher Auftritt des Gebiets und es werden die wesentlichen Voraussetzungen für eine Nutzung im Sinne des kantonalen Wohnschwerpunktes geschaffen. Gegen die Kiesgrube im Norden entsteht ein fussläufig zu nutzender Grünzug der mit einem Wall die Baufelder von der Kiesgrube abgrenzt. Dieser dient dem Schutz vor Lärm- und Staubemissionen. Die Ausrichtung der Bebauung auf den Baufeldern erfolgt entlang der Strassen- fluchten. Im südwestlichen Teil richten sich die Gebäude entlang der neu gestalteten Wambisterstrasse aus. Diese gliedert sich entlang der Fahrbahnen beidseitig in Fuss- gängerweg, Baumreihe sowie eine Gebäudevorzone zur Bespielung durch Schaufenster, Einkaufsmöglichkeiten etc. Im nordöstlichen Teil der Bebauung Richtung Geeligstrasse wird eine neue Erschliessungsstrasse mit Wendehammer erstellt, welche die Baufelder der Parzelle Nr. 175 und Teile der Parzelle Nr. 2018 erschliesst. Die Nutzungen der Baufelder unterteilt sich in gewerbliche Nutzungen entlang der Hornblick-/Wambisterstrasse (Parzellen Nrn. 165 und 2018) sowie in Wohnnut- zungen entlang der neuen Erschliessungsstrasse auf den Baufeldern der Parzelle Nr. 175. Bei einer Teilung der Parzelle Nr. 165 in Baufeld A und B ist eine Wohnüberbau- ung im hinteren Teil des Baufeldes B vorstellbar. Dies wird zurzeit vom Eigentümer in Abstimmung mit dem Autohaus nochmals geprüft.

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Städtebauliches Gesamtkonzept 31

Ermittlung maximale Höhenentwicklung der Baukörper

In der Machbarkeitsstudie wurde anhand von verschiedenen Varianten und Gebäude- typologien («L-Typologie» und «Punktbauten») die maximal verträgliche Dichte und Höhe der zu bauenden Siedlungskörper getestet. Aufgrund der schmalen Parzellen ist eine Geschossigkeit von mehr als 5 Geschossen plus Attika nicht anzustreben bzw. eine maximale Gesamthöhe von 20.0 m nicht zu überschreiten, da die Verschattung und Grösse des Freiraums die Wohnqualität insbesondere in den unteren Geschossen stark beeinträchtigen.

Variante mit 5 Geschossen Variante mit 7 Geschossen

Abbildung 22: Modellaufnahmen

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Städtebauliches Gesamtkonzept 32

5.2 Erschliessungskonzept

Abbildung 23: Erschliessungskonzept

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Städtebauliches Gesamtkonzept 33

MIV Erschliessung

Die Erschliessung der Baufelder erfolgt abgestimmt auf deren Nutzungen bzw. deren Nutzungsschwerpunkt. Es können deshalb folgende zwei Strassenraumtypen unter- schieden werden: − Gewerbestrasse − Wohnstrasse

Die bereits heute bestehende Hornblick-/Wambisterstrasse soll als Gewerbestrasse erhalten bleiben und nicht zur Erschliessung von neuem Wohnen genutzt werden. Ent- sprechend wird sie ihren verkehrsorientierten Charakter behalten. Mit einer Strassen- breite von 6.0 m kann dabei der Begegnungsfall Lkw / Lkw sichergestellt werden. Um trotz stark auf den motorisierten Verkehr ausgerichteter Gestaltung auch für den Fussverkehr attraktive und komfortable Strassenräume ermöglichen zu können, ist eine stärkere Verzahnung zwischen Aussen- und Innenraum angedacht. Anhand von grosszügig ausgestalteten und bis an die Fassade bzw. die Schaufenster anschliessen- den Vorzonen, wird einerseits eine gestalterische Aufwertung (durch z.B. begleitende Bäume) andererseits eine aktive Nutzung dieser Flächen ermöglicht. Für publikums- orientiertes Gewerbe wird es somit möglich den Aussenraum mit z.B. Reklamen, Aus- lagen oder Strassencafés aktiv zu bespielen. Über die Gewerbestrasse (Hornblick-/Wambisterstrasse) werden die Parzellen Nrn. 165 und 2018 erschlossen. Sofern die Parzelle Nr. 165 aufgeteilt wird, sind dort zwei separate Ein- / Ausfahrten anzudenken (gemäss Schemaskizze).

Schemaquerschnitt «Gewerbestrasse»

Abbildung 24: Schemaquerschnitt «Gewer- bestrasse»

Für die Parzelle Nr. 175 wird im Gegensatz zu den übrigen Parzellen hauptsächlich Wohnen angestrebt. Entsprechend werden an den Strassenraum auch andere Gestal- tungsansprüche gestellt. Aufgrund dieser Ansprüche und mit Blick auf die bereits stark ausgelastete Hornblick-/Wambisterstrasse soll die Parzelle Nr. 175 über eine neue, an

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Städtebauliches Gesamtkonzept 34 die Geeligstrasse angebundene Stichstrasse erschlossen werden. Die Stichstrasse soll einen nutzungsorientierten Charakter aufweisen (tiefe Randsteine) und mit 5.0 m den Begegnungsfall Pw / Lkw (bzw. Mülllastwagen) nur bei tiefen Geschwindigkeiten er- möglichen. Am Ende der Stichstrasse befindet sich eine, in eine Platzgestaltung inte- grierte, Wendemöglichkeit. Da Wohnen im Gegensatz zu Gewerbe keinen direkten Strassenraumbezug auf- weist (lediglich Sichtbeziehungen für soziale Kontrolle wichtig), wird das Trottoir der «Wohnstrasse» nicht bis an die Fassade der Wohnbauten gezogen, sondern lässt hier die Möglichkeit eines Vorgartens offen. Mit einem zwischen Gehbereich / Trottoir und Fahrbahn angeordneten Streifens von 2.5 m Breite kann zudem eine begleitende Gestaltung mit z.B. Bäumen und die Anordnung von Besucherparkplätzen im Strassenraum sichergestellt werden. Die Er- schliessung der Tiefgarage erfolgt für die gesamte Parzelle Nr. 175 über einen zentralen Anschluss.

Schemaquerschnitt «Wohnstrasse»

Abbildung 25: Schemaquerschnitt «Wohnstrasse»

Langsamverkehrsnetz

Die im Gesamtkonzept angedachten Langsamverkehrsverbindungen stellen die Vo- raussetzungen sicher, um im Gebiet Geelig zukünftig ein feinmaschiges und dadurch komfortables Langsamverkehrsnetz entwickeln zu können. Gerade mit Blick auf die stark durch motorisierten Verkehr belastete Hornblick-/Wambisterstrasse (Gewer- bestrasse) und der dort vorherrschenden verkehrsorientierten Strassenraumgestal- tung, besteht Bedarf nach einem rückwertigen, alternativen Langsamverkehrsnetz. Entsprechend sind die im Gesamtkonzept angedachten Ergänzungen auf bestehende Netzlücken sowie die Anbindung des umliegenden Quartiers abgestimmt und definieren eine Netzstruktur, welche auch für das nördlich folgende Entwicklungsgebiet über- nommen werden kann. Für die im Gesamtkonzept angedachten Langsamverkehrsver- bindungen ist eine Breite von 3.0 m sicherzustellen.

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Städtebauliches Gesamtkonzept 35

5.3 Varianten städtebauliches Gesamtkonzept

Einbettung Autohaus in Gesamtkonzept − Mehrgeschossiger Kopfbau Mischnutzung (4 Geschosse). − Etappierte Entwicklung möglich. (Geschosse 1 und 2 Autohaus; Geschosse 3 und 4 Dienstleistung und Wohnen). − Adressbildung durch einheitliche Strassenflucht. − Ausstellung entlang Kantonsstrasse. − Abparzellierung möglich, neue Parzelle mit Wohnbebauung hinterer Teil und Gewerbe- und Dienstleitungsbau strassenseitig. − Parkplätze entlang der freien Parzelle werden nicht als Pflichtparkplätze ange- rechnet; sie können in einer ersten Etappe realisiert werden. Bei einer Über- bauung der freien Parzelle sind sie jedoch zu entfernen und anderwärtig bspw. unterirdisch anzulegen.

Abbildung 26: Machbarkeitsstudie Var. 3, Si- tuation / Erdgeschoss, Felix Emmenegger AG, AWS Architekten AG, Stand 6.9.2017

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Städtebauliches Gesamtkonzept 36

5.3.1 Variante 1 – «L-Typologien»

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Städtebauliches Gesamtkonzept 37

Modellfotos

Sicht gegen Süden

Sicht gegen Norden

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Städtebauliches Gesamtkonzept 38

5.3.2 Variante 2 – «Punktbauten»

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Städtebauliches Gesamtkonzept 39

Modellfotos

Sicht gegen Süden

Sicht gegen Norden

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Städtebauliches Gesamtkonzept 40

5.4 Fazit städtebauliches Gesamtkonzept

Im Hinblick auf die Entwicklung «Geelig Mitte» als Wohnschwerpunkt erreicht das städtebauliche Gesamtkonzept eine qualitative Aufwertung der Umgebung und sorgt für gute Wohnumfeldqualitäten in dem stark durch Autoverkehr und Gewerbenutzun- gen geprägten Gebiet. Basierend auf das städtebauliche Gesamtkonzepts soll für den Perimeter «Geelig Mitte» eine Mischzone mit Gestaltungsplanpflicht definiert werden.

Zentrale Gestaltungsmerkmale sind: − Im Gebiet «Geelig Mitte» ist ein einheitliches Erscheinungsbild, mit guten Übergängen zu den angrenzenden Gebieten und eine gute Einbettung von gemischtgenutzten Bauten und Wohnbauten durch Aufteilung in einzelne Baufelder mit fussläufiger Erschliessung und Rand mit Baumbestand anzustreben. − Die Adressbildung erfolgt durch Einhaltung von Baufluchten entlang der Strassenräume. − Die Baufelder grenzen nordöstlich an den Grünstreifen. Der Grünstreifen dient als Übergang zur Kiesgrube, Schutz vor Lärm und Staubemissionen. − Nutzungsverteilung: Bauten mit publikumsorientierten Nutzungen wie Gewerbebetriebe, Dienst- leistungsbetriebe, Restaurants, Verkaufsgeschäften und dergleichen sind mit einer maximalen Nettoladenfläche von 500 m2 vorzugsweise im Erdgeschoss entlang der Hornblick-/Wambisterstrasse möglich. Südwestlich der Parzelle Nr. 165 ist ein Autohaus mit einer maximalen Netto- ladenfläche von 1'200 m2 möglich. Die Ausstellungsfläche richtet sich entlang der Kantonsstrasse. In den oberen Geschossen des Autohauses sind auch andere gewerbliche Nutzungen, Dienstleitungsnutzungen oder Wohnnutzung möglich. Anschliessend an das Autohaus auf der Parzelle 165 ist eine Mischnutzung vorzusehen. Im nördlichen Bereich entlang des Grünstreifens ist eine Wohnüberbauung möglich, welche über eine neue Wohnstrasse mit Anschluss von Seiten Gee- ligstrasse erschlossen wird. − Die städtebauliche Gesamtkonzept zeigt auf, dass eine Bebauungshöhe von 5 Vollgeschossen (plus evtl. Attikageschoss) im Bereich der Wohnbauten und von 4 Geschossen (plus evtl. Attikageschoss) im Bereich der Gewerbebauten mit unterschiedlichen Bautypologien, Variante 1 «L-Typologien» und Varian- te 2 «Punktbauten» eine gute Einpassung in den Bestand erlaubt. Die Ge- samthöhe der Bauten beträgt maximal 20 m. Aufgrund der schmalen Parzellen ist eine höhere Geschossigkeit bzw. Ge- samthöhe nicht anzustreben, da Verschattung und Verlust von Freiraum zu ungünstigen Wohnsituation, insbesondere in den unteren Geschossen führen. − Die Grünflächenziffer beträgt bei einer Wohnüberbauung mindestens 0.3, ansonsten mindestens 0.15. − Eingänge und Zu-/Wegfahrten für publikumsorientierte Nutzungen sind entlang der Hornblick-/Wambisterstrasse anzulegen. − Die Strassenfluchten entlang der Hornblick-/Wambisterstrasse sind einheit- lich und die Strassenräume für FussgängerInnen attraktiv mit Baumbestand zu gestalten. − Die Struktur der Baufelder erlaubt die langfristige Fortsetzung einer zukünfti- gen Entwicklung nach Nordosten (Gesamtaufschüttung Kiesgrube).

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Städtebauliches Gesamtkonzept 41

Empfehlung: − Auf Grundlage der Variantenstudie und der oben genannten Gestaltungs- merkmale wird eine Bebauung des Areals mit einer offenen Bebauungstypolo- gie für den Teil der Wohnüberbauung Parzelle Nr.175 (Punktbauten 5 Vollge- schosse und evtl. Attikageschoss) mit einer maximalen Gesamthöhe von 20 m empfohlen. − Entlang der Hornblick-/Wambisterstrasse wird eine gemischtgenutzte Be- bauung mit Gewerbe- und Wohnbauten (4 Vollgeschosse) angestrebt. − Bei einer evtl. Abparzellierung der Parzelle Nr. 165 kann in Baufeld B eine Be- bauung mit einem Gewerbebau oder Baute mit einer gemischten Nutzung entlang der Hornblick-/Wambisterstrasse und einem Wohngebäude nordöstlich erfolgen. Die Erschliessung des Baufelds B erfolgt dann über die Hornblick- /Wambisterstrasse. − Die Parzelle Nr. 165 erhält entlang der Vogelsangstrasse eine gut einsehbare Parkierungs- und Ausstellungsfläche, die durch eine Baumreihe gegen den Baukörper abgegrenzt wird. − Die Ausrichtung der Baukörper erfolgt in einer Bauflucht entlang der Haupt- erschliessungsstrassen. − Zum jetzigen Zeitpunkt sind keine konkreten Pläne zum kantonalen Strassen- bauprojekt Vogelsang-/Hornblickstrasse vorhanden. Insofern sind die Bau- vorhaben im Perimeter «Geelig Mitte» mit dem kantonalen Strassenbaupro- jekt abzustimmen.

Integration der Varianten der Grundeigentümer

Von Seiten der Grundeigentümer wurde zum städtebaulichen Gesamtkonzept eine Stellungnahme gefordert. Zusammengefasst stimmen die Grundeigentümer dem städ- tebaulichen Gesamtkonzept in der Dichte und Höhe der Bebauung sowie deren Er- schliessung zu. Die Grundeigentümer ihrerseits haben Bebauungsvarianten, in Anleh- nung an das Gesamtkonzept, erarbeitet, welche nachfolgend aufgeführt sind:

Parzelle Nr. 165: vgl. dazu auch Kapitel 5.3

Abbildung 27: eigene Darstellung mit Überla- gerung Variante 1, Felix Emmenegger AG, AWS Architekten AG, Stand 6.9.2017

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Städtebauliches Gesamtkonzept 42

Parzelle Nr. 175 − Bevorzugt werden acht freistehende, fünfgeschossige Punktbauten mit Attika- geschoss, welche unterschiedliche Geometrien aufweisen und versetzt ange- ordnet sind. − Es werden attraktive Freiräume mit Innenhofsituationen und attraktive Woh- nungen mit guten Besonnungssituationen gewünscht. − Die Erschliessung erfolgt über eine Stichstrasse im Süden, mit Anschluss an die Geeligstrasse; ein Anschluss von Westen über die Hornblickstrasse ist nicht denkbar.

Abbildung 28: Machbarkeitsstudie Wohn- überbauung Geelig, Konsortium Parz. Nr. 175, Thalmann Steger Architekten, Stand 10.7.2017

Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Anhang 43

Anhang

Anhang 1: Variante 1 –«L-Typologien», Situation und Schnitt

Anhang 2: Variante 2 – «Punktbauten», Situation und Schnitt

Beilage

Beilage: Standort- und Marktanalyse, Markstein

5 G A

5 G P

5 G

175 Parz.

B 5 G

4 G

G 165 B 5 Erschliessungsstrasse Parz. 2 Baufeld m 2'400

165 A Wende- Parz. 2 anlage Baufeld m 6'500 4 G

P 15

G 4 G + 3 Wendebereich G 1 Anlieferung P 2018 G Parz. + 3

Ausstellung P 34

G + 3

Vogelsangstrasse Hornblickstrasse

B Wambisterstrasse A

Legende Kennzahlen Perimeter

Perimeter Parz. 165 BGF ca. 5'900 m2 (1 und 3 Geschosse) BAUFELD A AZ ca. 0.90 ca. 25 - 50 Ew/ha Neubau (5, 4, 1 Geschoss) ca. 100 Fahrten pro Tag Parz. 165 BGF ca. 4'100 m2 (4 Geschosse) BAUFELD B AZ ca. 1.68 Nutzung Gewerbe Gebenstorf Kanton Aargau GZ ca. 0.56 ca. 125 - 150 Ew/ha ca. 150 - 200 Fahrten pro Tag Grünelement Städtebau - Vertiefung Variante 1 Parz. 175 BGF ca. 13'900 m2 (5 Geschosse) Machbarkeitsstudie Geelig AZ ca. 1.68 Massstab 1:1'000 Wegnetz, Parkierung, Ausstellung PW GZ ca. 0.53 ca. 225 - 250 Ew/ha 29.06.2017, rev. 18.9.2017 scd / tah ca. 450 - 500 Fahrten pro Tag F:\daten\M4\16-061-00\11_PLAENE\CAD\BEADAT\03_Konzept\pln_Konzept_Geelig_170918.vwx Bestehende Planungen (Kreisel, Gebäude) Parz. 2018 BGF ca. 3'300 m2 (4 Geschosse) AZ ca. 1.14 Strassenführung bestehend GZ ca. 0.18 ca. 200 - 250 Fahrten pro Tag tah / scd 1 Aargau Kanton pln_Konzept_Geelig_170712.vwx Variante Geelig Vertiefung - 1:1'000 12.07.2017 rev. Gebenstorf Städtebau Machbarkeitsstudie Massstab 29.06.2017, F:\daten\M4\16-061-00\11_PLAENE\CAD\BEADAT\03_Konzept\

16m 175 Parz. B Baufeld 165 2018 Parz. Parz. B A-A B-B Baufeld A 165 Schnitt Schnitt Parz. Baufeld 165 Parz. 5 G

A 5 G P

5 G 5 G

5 G

B 175 5 G Parz.

G 4 5 G

165 B Erschliessungsstrasse Parz. 2 Baufeld m 2'600

165 A G 4 Wende- Parz. 2 anlage Baufeld m 6'300 4 G

P 15

G G + 3 4 Wendebereich G 1 Anlieferung P 2018 G Parz. + 3

Ausstellung P 34

G + 3

Vogelsangstrasse Hornblickstrasse

B Wambisterstrasse A

Legende Kennzahlen Perimeter

Perimeter Parz. 165 BGF ca. 5'900 m2 (1 und 3 Geschosse) BAUFELD A AZ ca. 0.93 ca. 25 - 50 Ew/ha Neubau (5, 4, 1 Geschoss) ca. 100 Fahrten pro Tag Parz. 165 BGF ca. 3'600 m2 (4 Geschosse) BAUFELD B AZ ca. 1.40 Nutzung Gewerbe Gebenstorf Kanton Aargau GZ ca. 0.58 ca. 75 - 100 Ew/ha ca. 150 - 200 Fahrten pro Tag Grünelement Städtebau - Vertiefung Variante 2 Parz. 175 BGF ca. 12'000 m2 (5 Geschosse) Machbarkeitsstudie Geelig AZ ca. 1.45 Massstab 1:1'000 Wegnetz, Parkierung, Ausstellung PW GZ ca. 0.57 ca. 200 - 225 Ew/ha 29.06.2017, rev. 18.9.2017 scd / tah ca. 450 - 500 Fahrten pro Tag F:\daten\M4\16-061-00\11_PLAENE\CAD\BEADAT\03_Konzept\pln_Konzept_Geelig_170809.vwx Bestehende Planungen (Kreisel, Gebäude) Parz. 2018 BGF ca. 3'300 m2 (4 Geschosse) AZ ca. 1.14 Strassenführung bestehend GZ ca. 0.18 ca. 200 - 250 Fahrten pro Tag tah / scd 2 Aargau Kanton pln_Konzept_Geelig_170712.vwx Variante Geelig Vertiefung - 1:1'000 12.07.2017 rev. Gebenstorf Städtebau Machbarkeitsstudie Massstab 29.06.2017, F:\daten\M4\16-061-00\11_PLAENE\CAD\BEADAT\03_Konzept\

16m 175 Parz. B Baufeld 165 2018 Parz. Parz. B A-A B-B Baufeld A 165 Schnitt Schnitt Parz. Baufeld 165 Parz.