Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» Gemeinde Gebenstorf Zwischenbericht zum Gestaltungsplan: Städtebauliches Gesamtkonzept 18. Oktober 2017 Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» 3 Bearbeitung Barbara Gloor dipl. Ing. FH in Raumplanung FSU, MAS FHNW in Business- und Prozess-Management Tanja Herdt Dipl.-Ing. TU/SIA, Dr. sc ETH Dario Zallot BSc FHO in Raumplanung / Verkehrsplanung Drita Hasani BSc FHO in Raumplanung Jennifer Berg Dipl.-Ing. in Stadtplanung/SIA Metron Raumentwicklung AG Stahlrain 2 Postfach 5201 Brugg T 056 460 91 11 [email protected] www.metron.ch Titelbild: Luftbild Gemeinde Gebenstorf © AGIS, Kanton Aargau Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Inhaltsverzeichnis 5 Inhaltsverzeichnis 1 Planungsgegenstand und Ziele 7 1.1 Ausgangslage 7 1.2 Ziel der Planung 8 1.3 Planungsverfahren 8 1.4 Planungsperimeter 9 2 Organisation der Beteiligten 10 3 Rahmenbedingungen und Analyse 11 3.1 Historische Entwicklung bis heute 11 3.2 Rechtliche Rahmenbedingungen 12 3.3 Planerische Rahmenbedingungen 16 3.4 Räumliche Analyse 18 4 Konzeptentwicklung 20 4.1 Städtebauliche Konzeptentwicklung 20 4.2 Verkehrsentwicklung 22 5 Städtebauliches Gesamtkonzept 30 5.1 Bebauungs- und Freiraumkonzept 30 5.2 Erschliessungskonzept 32 5.3 Varianten städtebauliches Gesamtkonzept 35 5.4 Fazit städtebauliches Gesamtkonzept 40 Anhang 43 Anhang 1: Variante 1 –«L-Typologien», Situation und Schnitt 43 Anhang 2: Variante 2 – «Punktbauten», Situation und Schnitt 43 Beilage 43 Beilage: Standort- und Marktanalyse, Markstein 43 f:\daten\m4\16-061-00\04_ber\00_zwischenbericht-gk\ber_gesamtkonzept_gp_geelig_171018.docx Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Planungsgegenstand und Ziele 7 1 Planungsgegenstand und Ziele 1.1 Ausgangslage Das zu entwickelnde Areal ist Teil des Gebiets «Geelig», welches im nördlichen Teil der Gemeinde Gebenstorf liegt. Momentan liegen diverse Planungs- und Bauabsichten des Kantons (Sanierung Land- und Vogelsangstrasse), der Gemeinde (Gesamtrevision Nutzungsplanung, Kommunaler Gesamtplan Verkehr und Verkehrskonzept Geelig) und von Privaten für das Areal vor. Gemäss dem revidierten kantonalen Richtplan ist das Gebiet «Geelig» als Wohnschwerpunkt (WSP) des Raumtyps «Urbaner Entwicklungsraum» ausgewie- sen. Ziel des WSP ist es, dass ein qualitativ hochstehendes und verdichtetes Wohnquar- tier entsteht. Die betroffene Fläche ist im Rahmen der noch laufenden Ortsplanungsre- vision (Stand: Oktober 2017, 2. öffentliche Mitwirkung) mit einer Gestaltungsplan- pflicht überlagert und ist der Wohn- und Gewerbezone Geelig (WGG) sowie ein Teil- stück im Norden der Grünzone zugewiesen. Zudem befindet sich das Areal im Set- zungsgebiet. Die Gemeinde Gebenstorf und die Grundeigentümer der Parzellen Nrn. 165, 167, 2018 und 173 – 175, 1153 sowie 1872 wollen die Planung gemeinsam angehen. Diese Absicht wird im Rahmen eines «Letter of Intent» festgehalten. Abbildung 1: Planungsperimeter «Geelig Mit- te», genordet Im Perimeter des ca. 2.7 ha grossen Areals treffen verschiedene Bedürfnisse aufeinan- der. Gemäss Entwurf Bau- und Nutzungsordnung darf die bezeichnete Fläche nur be- baut werden, wenn ein rechtskräftiger Gestaltungsplan (Sondernutzungsplan) vorliegt. Es sind mit der Grundzonierung Wohnnutzungen in Form von Mehrfamilienhäusern, Kleinbetrieben (Gewerbe, Dienstleistungsbetriebe), Restaurants und Verkaufsflächen bis maximal 500 m2 Nettoladenfläche zulässig. Für den Gestaltungsplanperimeter werden in der neuen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) weitere spezifische Zielvorga- ben festgeschrieben. Die Einschränkung der Nettoladenfläche wurde aufgrund der hohen Verkehrsbe- lastung im Entwurf der BNO aufgenommen. Ziel ist es, mit Ausnahme eines neuen Autohauses, keine neuen grösseren Einkaufsgeschäfte in diesem Gebiet zuzulassen. Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Planungsgegenstand und Ziele 8 Verdichtung und Freiraum Nutzungsmix Einschränk. Erschlies- Verkaufs- sungskonzept flächen GP Geelig Einbezug Rand- benachbarte gestaltung Liegen- geg. schaften Kiesgrube Bedürfnisse Grund- eigentümer / Gemeinde Abbildung 2: Herausforderung Arealentwick- lung «Geelig Mitte» Die Aufgabe ist es im Rahmen einer städtebaulichen Gesamtkonzeption eine gemein- same Arealentwicklung sowie den Gestaltungsplan für den definierten Perimeter zu erarbeiten. Es ist insbesondere der Thematik der Überbauungsdichte auch im Zusam- menhang mit der Erhöhung der Freiraumqualität und die Erschliessung (Verkehrskon- zept) des Areals Aufmerksamkeit zu schenken. Aufgrund der unmittelbaren Nähe der Kiesgrube (Industriezone Geelig) muss hinsichtlich der Lärm- sowie Staubemissionen eine Lösung für die künftigen Wohn- und Gewerbenutzungen durch eine geeignete Randgestaltung gefunden werden. 1.2 Ziel der Planung Ein städtebauliches Gesamtkonzept und die planungsrechtlichen Umsetzung in einen Gestaltungsplan sowie die daraus resultierenden Anpassungen der Nutzungsplanung dienen der Sicherung einer qualitativ hohen architektonischen, nachhaltigen und ver- dichteten Siedlungsentwicklung. Der Gestaltungsplan, mit der Grundzonierung in der Nutzungsplanung, regelt die Rahmenbedingungen für eine attraktive, zweckmässige, umweltschonende und wirtschaftliche Nutzung, Bebauung, Erschliessung und Frei- raumgestaltung. 1.3 Planungsverfahren Der Erarbeitungsprozess des Gestaltungsplans «Gellig Mitte» gliedert sich in drei Pha- sen: Phase 1 – Rahmenbedingungen und Analyse Der Einstieg der Planung umfasst neben den planerischen Rahmenbedingungen auch die Klärung der Zuständigkeiten der beteiligten Akteure und deren gemeinsamer Vor- gehensziele. Ziel war es, die Grundsätze der gemeinschaftlichen Arealentwicklung in Form eines Vertrages («Letter of Intent) zu definieren und von allen Beteiligten unter- schreiben zu lassen. Des Weiteren wurde ein Konsens über die Anliegen der Grundei- gentümer und der übergeordneten Anliegen des Kantons sowie der Gemeinde gefun- den. Mittels der Aufbereitung der Ergebnisse des ersten Schritts und der Analyse nach den verschiedenen Sachthemen, wurde die erste Phase abgeschlossen. Der Start des Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Planungsgegenstand und Ziele 9 Verfahrens bildete die erste Sitzung am 5. Oktober 2016 mit der Projektgruppe. Insge- samt wurden drei Sitzungen für die erste Phase mit der Projektgruppe durchgeführt. Im Rahmen der ersten Phase erfolgte zudem eine auf das Areal ausgerichtete Markts- und Standortanalyse durch Martkstein AG, welche die Grundlage für die ge- samte Arealentwicklung darstellt. Phase 2 – städtebauliches Gesamtkonzept Als Grundlage für einen Gestaltungsplan ist ein städtebauliches Gesamtkonzept erfor- derlich, welches die zentralen Aspekte von Städtebau, Verkehr und Freiraum themati- siert. Die Ergebnisse aus der ersten Phase wurden in das städtebauliche Gesamtkon- zept überführt. Die Schlussfolgerungen des Gesamtkonzepts sind mittels der zentralen Gestaltungsmerkmale zusammengefasst und bilden die geforderten Grundlagen für den Gestaltungsplan sowie die planerischen Inputs für die sich zurzeit in Revision be- findende Nutzungsplanung. Die Erarbeitung des städtebaulichen Gesamtkonzepts erfolgte vom April bis Au- gust 2017 im Rahmen von vier Sitzungen mit der Projektgruppe. Phase 3 - Gestaltungsplan Auf der Basis der Überlegungen zum Gesamtkonzept und der zentralen Gestaltungs- merkmale wird der Gestaltungsplan erarbeitet. Er umfasst neben einem Plan und den Sondernutzungsvorschriften auch einen erläuternden Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV (Raumplanungsverordnung). Die Grundzonierung mit spezifischen Festlegungen wird in der Ortsplanungsrevision festgelegt und mittels dem Gestaltungsplan verfei- nert. Die beiden Planungen werden aufeinander abgestimmt. Mit der Genehmigung des Gestaltungsplans wird die bauliche Erneuerung und Weiterentwicklung des Gebiets «Geelig Mitte» sowie die Bebaubarkeit der einzelnen Parzellen erreicht. Der Gestaltungsplan, der für die Behörde sowie die Grundeigentü- mer verbindlich ist, soll die Gesamtkonzeption über den gesamten Perimeter sicher- stellen. Für die projektbezogene Umsetzung sind die notwendigen Spielräume zu ge- währleisten. Der Gestaltungsplan erlaubt die Qualitätssicherung über das ganze Areal «Geelig Mitte». 1.4 Planungsperimeter Das Areal liegt im nordöstlichen Bereich der Gemeinde Gebenstorf. Begrenzt wird das Grundstück im Westen durch die Vogelsangstrasse, an welcher sich das Logistikunter- nehmen Heimgartner AG befindet. Das Unternehmen transportiert unter anderem Sand und Kies aus der nebenan liegenden Kiesgrube (oberhalb des Perimeters). Im Osten an der Geeligstrasse grenzt das Grundstück an das Neubauprojekt «Wohnpark Geelig». Südlich des Perimeters, an der Hornblick-/Wambisterstrasse, befinden sich diverse Einkaufsmöglichkeiten wie Landi, Aldi, Coop, Migros, Denner oder Dosenbach. Auch eine Apotheke sowie ein Autohaus und ein Motorradgeschäft sind unmittelbar neben dem Areal vorhanden. Der Planungsperimeter entspricht den Parzellen Nrn. 165, 173, 174, 175, 2018 und Teilflächen der Parzellen Nrn. 167, 1153 und 1872 (vgl. Abbildung 1: Planungsperimeter «Geelig Mitte»). Für die Analyse und Erarbeitung von Zielsetzungen der zukünftigen Entwicklung wird ein erweiterter Betrachtungsperimeter in die Untersuchung einbezogen. Gesamtkonzept Gebiet «Geelig Mitte» | Organisation der Beteiligten 10 2 Organisation der Beteiligten Die planerische Erarbeitung und Begleitung des Gesamtkonzepts sowie des Gestal- tungsplanverfahrens erfolgt durch die Metron Raumentwicklung AG im Auftrag der Grundeigentümer und Gemeinde. Folgende Personen bilden die Projektgruppe und waren am Planungsprozess beteiligt: Gemeinde
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