CAHIER PRATIQUE DOCUMENTS

JUIN-JUILLET 2014

GUIDE À L’USAGE DES ÉLUS LOCAUX Le logement social et les politiques locales de l’habitat

USH2014_COUV.indd 1 10/06/14 12:27 hlm.frh CONSTRUIREwww.semainehlm.frwww.www.semaine   2014 L’AVENIR! 14 22 JUIN

Partenaires officiels de la deuxième Semaine nationale des Hlm

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L’accès au logement : un axe majeur des politiques territoriales

ermettre à chacun d’accé- demande qui, si elle se concentre der au logement est un axe dans les territoires les plus urbains, majeur des politiques terri- s’exprime également dans les P toriales que mènent les élus petites villes et les zones rurales communaux et intercommunaux. de notre territoire. C’est un objectif exigeant car la Les lois récentes ont multiplié les conduite de la politique de l’habi- outils pour faciliter la production de tat doit être inscrite dans un projet logements et ont renforcé les dispo- durable de développement, en cohé- sitifs spécifi ques au logement social rence avec les projets économiques, tant pour en accroître la proportion © S. GAUTIER Jacques Pélissard, urbains, environnementaux comme minimale dans les zones tendues, président de avec l’évolution sociologique du ter- que pour en adapter les condi- l’Association des ritoire. Il est complexe à mettre en tions d’occupation et les modalités maires de France œuvre parce qu’il requiert l’interven- d’attribution. Il convient maintenant tion de nombreux acteurs et niveaux que les maires et présidents d’inter- de décision. communalité, comme les acteurs Cet objectif ne peut être atteint du logement social, s’approprient qu’avec une intervention publique ces nouvelles règles et développent diversifiée portant aussi bien sur les collaborations nécessaires à leur la planifi cation urbaine, la produc- mise en œuvre. tion de foncier constructible, que Afi n de les accompagner dans cette sur le soutien aux programmes démarche, l’Association des maires de construction, de rénovation ou de France et l’Union sociale pour d’adaptation des logements. l’habitat ont décidé de réaliser ce Le logement social tient une place nouveau guide commun permettant particulière dans la politique de de mettre en perspective l’ensemble l’habitat parce qu’il répond à la des outils existants, et susceptible, demande des habitants les plus par l’acquisition d’une culture com- modestes et participe à la mobi- mune, de faciliter la mise en œuvre lité sociale et résidentielle des de projets d’habitat, notamment populations. Les effets prolongés de logements sociaux, adaptés aux de la crise économique ne font besoins des populations et au déve- que renforcer son utilité face à une loppement des divers territoires. ◆

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Le logement pour tous, notre métier, notre engagement

e logement est devenu une Qui, mieux que l’élu local, est à préoccupation majeure l’écoute de ces besoins ? Qui, mieux pour nos concitoyens : coût, que lui, connaît le « marché local », L accès au logement dès le ses ressources et ses carences ? début d’un parcours professionnel, De l’identification des besoins taille, accessibilité… Les élus locaux à l’entrée des habitants dans un sont souvent les premiers interpe- immeuble ou une maison, l’élu local lés par leurs concitoyens qui cher- est l’un des piliers de la réussite d’un

© DR USH - THOMAS GOGNY chent à maîtriser leur dépense de projet de nouveaux logements. Avec Jean-Louis Dumont, logement ou à accéder à un logement les organismes Hlm, il peut former président de l’Union sociale pour l’habitat qui correspond à leur besoins. Cette une équipe gagnante, au service des demande est une demande immé- orientations qu’il aura prises dans les diate. Au quotidien, les organismes documents d’urbanisme et de plani- Hlm sont les partenaires des collec- fi cation. Les organismes Hlm sont tivités locales et des entreprises pour des opérateurs professionnels du y répondre. logement, ils mèneront la recherche Pourtant, le nombre de demandeurs des financements, ils réuniront de logements sociaux ne cesse de architecte et entreprises, et ils res- croître. C’est une conséquence de teront des partenaires de long terme la crise qui frappe notre pays. C’est de la collectivité locale en assurant aussi une responsabilité que le mou- la gestion de son patrimoine. Agir vement Hlm assume en se fi xant des pour le logement, c’est aussi une af- objectifs ambitieux de production de faire de temps. Un mandat suffi t à nouveaux logements. peine pour voir les premiers résul- Cette responsabilité nous impose tats de l’action. un dialogue permanent et de qua- L’Association des maires de France lité avec les élus locaux. Que ce soit et l’Union sociale pour l’habitat ont pour produire les logements indis- donc souhaité vous proposer, dès ce pensables au développement ou au début de mandat, un guide pour vous maintien de l’activité et de l’emploi, aider, non à devenir des spécialistes pour permettre aux jeunes ménages du logement, mais à vous repérer, à de trouver un logement de qualité à avoir à la fois une vue d’ensemble un prix abordable, pour accueillir de ce vaste champ et une approche les retraités, pour réhabiliter le claire des principaux éléments qui patrimoine dans un cœur de bourg composent une politique locale de ou encore pour produire des loge- l’habitat adaptée à un territoire. C’est ments très sociaux : les besoins sont le fruit de ce travail commun que cruciaux autant que multiformes. nous vous remettons aujourd’hui. ◆

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USH2014p03-04_NS.indd 4 10/06/14 12:31 Le guide du logement social / Sommaire © PHOTOS : PIERRE-YVES BRUNAUD - VINCENT MONTHIERS SABRINA MARTINEZ. © PHOTOS p.8 p.14 p.31

c. Aménager en lien avec la réalité b. Des acteurs économiques Photo de couverture : Entretien ...... p.6 du territoire et sociaux qui contribuent Ecoquartier Alturan, 3. Intégrer le logement social à la cohésion sociale et à la mixité Habitat Sud Atlantic, 1re partie dans une stratégie de développe- c. Vers des projets globaux, Saint-Jean-de-Luz (64). DR LEIBAR & SEIGNEURIN © MARTIN Y ZENTOL ment durable ...... p. 20 mieux intégrés aux politiques Le logement social, a. Caractéristiques et spécifi cités intercommunales Photo de gauche et page 8 : Zac du Chêne Saint-Fiacre, pourquoi ? ...... p.8 du logement social aujourd’hui b. Bien insérer le logement social La Résidence Urbaine 1. Le logement social 3e partie de France (3F), Chanteloup- répond aux problématiques dans la ville en-Brie (77) c. Des préoccupations d’aujourd’hui ...... p. 9 Les logements a. Une société en mutation environnementales Photo du milieu et sociaux, pour page 14 : Résidence b. Le logement social au cœur de La Canopée, Le Col, 4. Mener une opération quels habitants ? ...... p.31 ces enjeux à Bayonne (64) ...... p. 22 de logement locatif social 1. L’attribution des 2. Organismes Hlm : une mission a. Choisir un organisme Hlm logements sociaux : un dispositif Photo de droite et b. Choisir un mode opératoire page 31 : Résidence d’intérêt général au service encadré ...... p. 32 avec l’organisme du Pissot, OPH des Landes, du territoire ...... p. 11 a. Les objectifs d’attribution à Tarnos (40) a. Qui sont les organismes Hlm ? c. Défi nir un programme de des logements sociaux b. Les organismes Hlm au service logements adaptés aux besoins b. Un processus d’attribution du « mieux vivre ensemble » locaux qui associe différents acteurs c. Le rôle important des élus locaux d. Les différents types de logements c. Le traitement de la demande locatifs sociaux de logement social 2e partie 5. Le montage fi nancier 2. Les réponses apportées Le logement social, d’une opération de logement aux ménages les plus locatif social ...... p. 24 fragilisés ...... p. 36 comment ? ...... p.14 a. Le « tour de table des fi nanceurs » a. Le rôle essentiel des aides 1. Bien connaître son territoire b. Sécuriser les investissements à la personne pour répondre aux besoins en sur le long terme b. Des dispositifs partenariaux logements ...... p. 15 pour accompagner les ménages a. La prise en compte des enjeux 6. Le rôle des organismes en diffi culté territoriaux à l’échelle pertinente Hlm dans l’accession sociale c. La prévention des expulsions b. Les documents de planifi caiton à la propriété ...... p. 26 d. Une gamme de solutions pour c.Les documents de programma- a. Les différents dispositifs les personnes dont les diffi cultés tion de la politique de l’habitat b. La vente Hlm ne sont pas seulement fi nancières d. Une vue d’ensemble 7. La gestion du patrimoine par Coordination : du marché local du logement 3. Favoriser le « vivre ensemble » Elisabeth Gras, l’organisme Hlm ...... p. 27 chargée de communication e. Connaître la population pour dans les logements sociaux .... p. 40 institutionnelle à l’Union sociale anticiper ses besoins a. Adapter le patrimoine en fonction a. Une gestion locative adaptée des besoins pour l’habitat. b. Accompagner les locataires Sous la direction de : 2. Maîtriser le foncier pour b. La convention d’utilité sociale individuellement Joachim Soëtard, directeur anticiper la construction de c. L’enjeu de la réhabilitation de la communicaiton et des revues c. Développer la mobilité de l’Union sociale pour l’habitat. logements sociaux ...... p. 18 thermique des locataires a. Actions et outils à long terme Avec le concours de d. La concertation avec l’ensemble des fédérations, pour constituer des réserves 8. Mener des projets de renouvel- les habitants directions, services et fi liales foncières lement urbain dans de l’Union sociale pour l’habitat. Et de b. Actions à court terme pour rendre des quartiers Hlm ...... p. 29 Marie-Claude Glossaire Serre-Combourieu et le foncier plus accessible aux opé- a. L’habitat comme levier Valérie Brassart pour l’Association rations de logement social de la transformation des quartiers et bibliographie ...... p.42 des maires de France.

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USH2014p05SOMMAIRE_NS.indd 5 10/06/14 12:32 Le guide du logement social / Introduction

ENTRETIEN « Le logement social : un outil au service des maires pour favoriser le développement local »

Emmanuel Rivière, directeur de l’unité « stratégies d’opinion » de TNS Sofres, revient sur les principaux enseignements d’une enquête sur la perception et les projets des candidats et des maires en matière de logement social, réalisée début 2014 pour l’Union sociale pour l’habitat dans le cadre de la campagne des élections municipales.

d’hui à se loger aux prix du marché), fortes attentes par rapport aux orga- à l’accession facilitée à la propriété et nismes Hlm en matière de réduc- à la rénovation thermique. Autant de tion de la consommation énergétique sujets qui visent à redonner, en prio- des logements et de rénovation des rité, du pouvoir d’achat. logements existants. Autres priorités selon les maires : la dispersion des lo- Quel rôle le logement social peut-il gements Hlm au sein de la commune jouer selon eux en faveur du dévelop- et la mixité au sein du parc, l’adéqua- pement local ? tion de l’offre et de la demande au Candidats et maires prêtent au sein du parc social existant et l’ac- logement social un certain nombre cession sociale à la propriété. d’atouts au premier rang desquels fi gure sa capacité à être un fi let de Comment les élus perçoivent-ils les sécurité pour les personnes confron- organismes Hlm en tant que parte- tées subitement à un accident de la naires ? Dans quels domaines ce par- vie. Deuxième atout : il permet de tenariat peut-il être renforcé ? maintenir un dynamisme démo- Derrière le logement social, c’est graphique. Le logement est ainsi vu toute l’ingénierie des organismes © DR par les maires comme un moyen Hlm qui est appréciée et sollicitée effi cace de rajeunir la population par les élus. Les organismes sont et de maintenir sur le territoire les jugés positivement sur leurs mis- Que nous apprend cette enquête services associés à cette population sions fondamentales : qualité des sur la manière dont les élus envisa- (écoles, crèches, commerces…). Troi- logements, maîtrise de la progression gent la question du logement sur leur sième atout : les potentialités du loge- des loyers, rigueur sur le plan de la territoire ? ment social en matière d’innovation gestion. Mais ils sont aussi attendus Le logement est, avec l’emploi, l’un sociale, architecturale, technique. sur leur capacité à délivrer du conseil des premiers sujets de préoccupation Les écoquartiers, les résidences et de l’information, en particulier des citoyens. Il est, on le sait, étroite- intergénérationnelles, les adapta- chez les candidats non sortants. Les ment lié aux questions d’emploi, de tions de l’habitat aux personnes maires souhaiteraient notamment pouvoir d’achat et de qualité de vie. à mobilité réduite en sont autant une information homogène, actua- Pour les élus, élaborer une politique d’exemples. Enfi n, ils considèrent le lisée et consolidée au niveau de la du logement, c’est construire l’ave- logement social comme un véritable commune ou de l’intercommunalité, nir de leur ville. Le logement joue outil d’aménagement de leur ville. sur l’état du parc social, sur les à la fois les rôles de révélateur et de demandes des locataires Hlm et sur moteur du dynamisme de leur com- Quelles sont les principales attentes les besoins de logements Hlm. Un mune. Les élus sont donc particu- des élus vis-à-vis des organismes Hlm ? partenariat bien établi donc entre lièrement sensibles, même s’il y a Le logement social est évoqué sys- maires et organismes Hlm, et le sou- des contrastes géographiques forts, à tématiquement par les candidats et hait des élus qu’il soit renforcé en l’accès au logement abordable (pour les élus comme l’un des principaux matière de collecte de l’information, les plus démunis comme pour les outils dont ils disposent pour agir afi n de piloter plus fi nement les pro- classes moyennes qui peinent aujour- en matière de logement. Ils ont de jets d’aménagement de leur ville. ◆

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USH2014p06-07_NS.indd 6 10/06/14 12:33 Le guide du logement social / Introduction

Parmi les thèmes suivants, lesquels seront Pour chacun des objectifs suivants des MÉTHODE très débattus dans votre commune pendant organismes Hlm, pouvez-vous dire s’il vous semble DE L’ENQUÊTE les mois qui viennent ? prioritaire ou secondaire dans votre commune ? Réalisée du Le logement, dont le logement Hlm ● Prioritaire ● Important mais pas prioritaire ● Secondaire ● NSP 2 décembre 2013 68 % au 10 janvier 2014, Réduire la consommation énergétique des logements La sécurité pour diminuer les charges des locataires 1 % l’enquête « Logement 56 % 76 % 23 % social : perceptions Les impôts locaux Rénover les logements existants et attentes des 55 % 68 % 24 % 5 % candidats et des L’école Renforcer la mixité sociale maires » a comporté 52 % 54 % 35 % 10 % deux phases : une première phase L’emploi Se montrer conciliants avec les locataires qui ont des diffi cultés à payer leur loyer 51 % d’entretiens conduits 32 % 55 % 9 % auprès de six maires L’environnement Rendre plus claires les conditions d’attribution des logements Hlm sortants (ou adjoints) 36 % 50 % 35 % 13 % et de six candidats Les transports en commun Construire davantage de Hlm pour répondre à la demande d’opposition, 32 % 40 % 37 % 21 % suivie d’une phase La circulation Permettre aux personnes modestes de devenir propriétaires d’un logement neuf quantitative avec 30 % 36 % 40 % 23 % 200 interviews La propreté Permettre aux locataires Hlm en place de devenir par téléphone, 26 % propriétaires de leur logement réalisées auprès de Le pouvoir d’achat 32 % 38 % 29 % 120 maires sortants 21 % Démolir les tours et les barres Hlm et reconstruire de nouveaux logements et 80 candidats 34 % 20 % 21 % 3 % d’opposition.

Selon vous, est-il facile ou diffi cile pour chacune Selon vous, les logements Hlm doivent-ils des catégories suivantes de la population être attribués : de trouver un logement adapté à ses moyens NSP et à ses besoins dans votre commune ? Uniquement 2 % aux plus démunis ● Très facile ● Assez facile ● Assez diffi cile ● Très diffi cile ● NSP 9 %

Les personnes en situation professionnelle précaire 14 % 36 % 46 % Maires et candidats * 3 % 33 % Les jeunes 56 % 22 % 38 % 37 % Aux personnes À de larges 1 % à revenus modestes catégories sociales Les familles monoparentales 25 % 45 % 25 % NSP 4 % Uniquement 1 % aux plus démunis Les personnes âgées 38 % 40 % 14 % À de larges 25 % catégories sociales 5 % 31 % Les familles 42 % 38 % 11 % Ensemble des français ** 5 % Les classes moyennes 43 % 7 % 51 % 36 % 6 % Aux personnes à revenus modestes

* En 2014. ** Résultats « ensemble des Français » pour un baromètre d’image réalisé par TNS Sofres pour l’Union sociale pour l’habitat en 2013.

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USH2014p06-07_NS.indd 7 10/06/14 12:33 Zac du Chêne Saint-Fiacre, La Résidence Urbaine de France (3F), Chanteloup-en-Brie (77) © PIERRE-YVES BRUNAUD

1re partie Le logement social, pourquoi ?

e logement est l’une des depuis plusieurs années : évolutions la propriété, permet de trouver des Lprincipales préoccupations des démographiques, évolution de la réponses ajustées aux besoins des citoyens avec l’emploi et le pouvoir composition des familles et des modes territoires. Par ailleurs, le logement d’achat. de vie, mais aussi évolution des social et ses opérateurs possèdent Dans tous les territoires, qu’ils soient territoires et de leurs problématiques. des caractéristiques propres qui les tendus ou détendus en termes Ils sont également liés à une distinguent des autres opérateurs d’accès au logement, des attentes précarisation des ménages dans de la construction et de l’immobilier : particulières s’expriment et des un environnement économique plus ces caractéristiques en font des interpellations sont adressées aux diffi cile. partenaires pérennes des politiques élus locaux. Ces besoins sont liés Dans ce contexte, le logement social, de l’habitat dans les territoires. aux mutations connues par la société en locatif ou en accession sociale à

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USH2014p08_NS.indd 8 10/06/14 12:35 Le guide du logement social / Le logement social, pourquoi ?

Le logement social répond 1 aux problématiques d’aujourd’hui DR AQUITANIS © F.ACHDOU DR AQUITANIS

Aquitanis, Bordeaux (33) a société est actuellement tra- des familles monoparentales et des Au niveau plus local, les équilibres L versée par des mutations impor- recompositions familiales crée de centre - périphérie tendent à se mo- tantes et par de nombreuses fractures. nouveaux besoins. difi er, sous l’infl uence des change- Si les faits sont connus, il importe de ments de mode de vie. L’augmenta- mettre en exergue quelques carac- La précarité augmente. La société est tion des coûts des transports ainsi téristiques actuelles de la situation marquée par des écarts de revenus que les exigences environnemen- française qui semblent plus particu- de plus en plus importants dans la tales obligent à poser la question de lièrement impacter la politique du population. Les ménages les plus la densité dans les villes. Les centres- logement et le logement social. modestes se paupérisent, notam- villes et les lieux à proximité d’infras- ment du fait d’une précarisation tructures de transports en commun Une société en mutation du travail : chômage, CDD, temps connaissent un regain d’attractivité. partiels subis. L’ascension sociale Enfin, les choix résidentiels sont La population française s’accroît. Si les connue hier entre deux générations fortement liés aux problématiques tendances démographiques récentes n’est plus évidente aujourd’hui, y d’emploi. Le développement écono- se maintiennent, la France métro- compris pour les classes moyennes. mique concerne les grandes villes, politaine comptera, selon l’Insee, mais l’attractivité des espaces périur- 73,6 millions d’habitants en 2060, Des stratégies résidentielles nouvelles bains s’est développée. En tout état soit 11,8 millions de plus qu’en 2007. et des enjeux d’attractivité du terri- de cause, le logement est un vecteur Simultanément, la composition par toire. À l’échelle régionale, l’Insee d’attractivité pour les entreprises qui tranches d’âge connaît de profondes constate des mouvements impor- désirent s’installer dans un territoire, transformations. En 2060, les 60 ans tants vers l’ouest et le sud qui vont mais aussi un accompagnateur de et plus représenteraient près d’un continuer de se renforcer. Des zones leur implantation, qui permet l’ins- tiers de la population. rurales connaissent un regain de tallation de leurs salariés. dynamisme. Dans d’autres régions, Le logement, qui occupe en moyenne Les modes de vie évoluent. On se l’attractivité serait moins forte, mais près de 24 % de leurs dépenses, est marie plus tard, on divorce, on il pourrait être nécessaire de pro- une préoccupation importante des refonde une famille… L’augmenta- duire une offre de logement écono- ménages. Pour de nombreuses per- tion du nombre des ménages isolés, miquement plus abordable. sonnes simplement modestes, et ◗◗◗

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USH2014p09-10_NS.indd 9 10/06/14 14:24 Le guide du logement social / Le logement social, pourquoi ?

◗◗◗ pas seulement les plus démunies, Trouver un logement lorsque l’on longueur des délais d’attente. La loi se loger aux conditions du marché débute dans la vie, que l’on alterne de mobilisation pour le logement et pose problème. Selon un sondage des stages, des CDD, ou avec un la lutte contre l’exclusion de 2009 récent (1), 55 % des Français, toutes CDI peu rémunéré, est souvent permet de créer des dispositifs sim- catégories sociales confondues, pen- un parcours semé d’obstacles. Un plifi és pour les moins de 30 ans, qui sent que leurs enfants auront un jour grand nombre de jeunes adultes peuvent, dans le cadre de la politique besoin d’un logement social. sont contraints de rester chez leurs locale, obtenir un contrat de bail d’un parents, d’autres doivent s’éloigner an, renouvelable une fois. Le logement social de leur ville d’origine pour trou- Depuis plusieurs années, les per- au cœur de ces enjeux ver un logement locatif accessible. sonnes âgées sont de plus en plus Pourtant, garder des jeunes dans une nombreuses à se tourner vers les Le logement social est traditionnel- commune est un gage d’avenir. Plus organismes Hlm. Au fi l du temps, lement le logement « familial ». S’il tard, lorsque ces jeunes fonderont leur logement peut être devenu trop joue un rôle de solidarité pour les une famille, ils permettront de main- grand, trop cher et souvent éloigné plus modestes, il a aussi vocation à tenir une classe ou une école, ce qui du centre-ville. En offrant un loyer accueillir des classes moyennes, des peut s’avérer important pour la vie abordable, une localisation plus professions intermédiaires, comme en milieu rural. Le logement social proche des services mais aussi des des instituteurs, des infirmières, constitue alors une solution, même possibilités d’adaptation en cas de lorsque les prix du marché sont éle- de façon transitoire, pour les aider handicap, le logement social appa- vés, etc. Il remplit, dans les terri- à démarrer dans la vie. Cependant, raît alors comme une solution. Les toires, un rôle important en faveur de l’accès au logement social peut être organismes Hlm adaptent leur ges- la mixité sociale et générationnelle. diffi cile pour les jeunes, du fait de la tion pour répondre à ces attentes. Concernant le handicap moteur ou mental, les organismes Hlm appor- tent des réponses individualisées en FOCUS adaptant des logements dans le parc La diversité de l’habitat et l’obligation des 25 % ou 20% existant et en produisant une offre de de logements sociaux dans certaines communes logements neufs accessibles, confor- mément à la loi « handicap »de 2005. L’article 55 de la loi « solidarité et – les résidences sociales et les logements renouvellement urbains » (SRU) du foyers de personnes âgées, de personnes Des actions partenariales visent à 13 décembre 2000 a créé l’obligation pour les handicapées, de jeunes travailleurs rapprocher l’offre de la demande, communes de 3 500 habitants (1 500 en Île- et de travailleurs migrants, s’ils sont notamment par le repérage de l’offre de-France) appartenant à un EPCI ou à une conventionnés, ainsi que les places dans adaptée existante (conventions avec agglomération de plus de 50 000 habitants les centres d’hébergement ; les hôpitaux). comprenant au moins une commune de plus – certains logements à vocation sociale de 15 000 habitants de disposer d’au moins appartenant aux collectivités locales ou Pour les personnes en situation pré- 20 % de logements locatifs sociaux d’ici à à l’État. caire, en situation de réinsertion, 2020. Son objectif est de renforcer l’offre Les logements en accession sociale à la ou qui connaissent simplement des de logements disponibles pour les ménages propriété ne sont pas comptabilisés. diffi cultés, les organismes Hlm pro- à revenus modestes, et de s’assurer une Les communes qui n’atteignent pas le seuil posent un panel de solutions alter- répartition équilibrée du logement social sur requis (20 ou 25 %) sont soumises à un le territoire. prélèvement obligatoire et doivent s’engager natives en logement ou en héberge- Ce seuil a été relevé à 25 % par la loi du dans un plan de rattrapage comportant des ment : logement très social, CHRS, 18 janvier 2013. Toutefois, le taux de 20 % objectifs intermédiaires triennaux. La loi résidences sociales, maisons relais, est conservé pour les communes situées de 2013 a renforcé le rythme de rattrapage : logement d’insertion (voir p. 38) dans des zones où il y a peu de tensions sur 25 % minimum du défi cit en 2014-2016, Pour toutes les familles, les orga- le marché du logement. La loi élargit aussi 33 % en 2017-2019, 50 % en 2020-2022 et l’appréciation du taux de 20 % aux communes 100 % en 2023-2025. À chaque fi n de période nismes Hlm aident à construire des de plus de 15 000 habitants hors périmètre triennale, un bilan est établi. Si les communes parcours résidentiels, qui peuvent SRU en forte croissance démographique(1). soumises au prélèvement n’ont pas tenu leur conduire vers un logement social Chaque année, un inventaire des logements engagement triennal, le préfet peut engager mieux adapté aux besoins, mais (2) locatifs sociaux comptabilise : une procédure de constat de carence. Dans aussi vers le logement intermédiaire – les logements locatifs des organismes ce cas, le préfet fi xe par arrêté, pour une Hlm (à l’exception des logements construits durée maximale de trois ans, le taux de la ou encore l’accession sociale à la pro- depuis 1977 et non conventionnés) ; majoration du prélèvement obligatoire qui priété sécurisée. Cependant, le loge- – les logements locatifs conventionnés (ou ne peut être supérieur à cinq fois le montant ment social ne peut répondre seul à récemment déconventionnés), soumis à des du prélèvement. toutes les questions et les politiques conditions de ressources, des autres bailleurs locales de l’habitat doivent veiller à (EPL, bailleurs privés personnes physiques ou morales…) ; (1) La liste des communes et agglomérations concernées par mobiliser et à articuler tous les seg- l’objectif de 20 % est précisée par le décret n° 2013-671 du ments du parc de logements. ◆ – les logements des SEM d’outre-mer et de 24 juillet 2013. Elle est consultable sur www.legifrance.gouv.fr certaines entreprises minières ; (2) Cf. article L302-5 du code de la construction et de l’habitation. (1) Baromètre de l’image du logement social, réalisé par TNS Sofres pour l’USH, mai 2013.

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Organismes Hlm : une mission d’intérêt 2 général au service du territoire DR EXPANSIEL PROMOTION GROUPE VALOPHIS / ATELEIR D’ARCHITECTURE GERA © F.ACHDOU / ATELEIR PROMOTION GROUPE VALOPHIS DR EXPANSIEL

Programme mixte sur un ancien site industriel, Expansiel Promotion Groupe Valophis, Athis-Mons (91)

réés au début du XXe siècle, les intercommunaux ou départemen- à la propriété destinées à des mé- C organismes Hlm sont des opé- taux, sont des établissements publics nages à revenus modestes. Elles peu- rateurs sociaux porteurs d’une mis- locaux rattachés à une collectivité vent également réaliser et gérer des sion d’intérêt général. Il en existe locale ou à un établissement public logements locatifs sociaux et déve- aujourd’hui 755, répartis sur l’en- de coopération intercommunale loppent les missions de syndic soli- semble du territoire. Ces opéra- doté de la compétence « habitat ». daire de copropriété. teurs ont des statuts juridiques dif- Ils conçoivent et réalisent des opéra- Trois autres familles d’opérateurs férents, qui s’expliquent par leur tions de logement locatif et des opé- peuvent concourir à la réalisation histoire et, dans certains cas, par rations d’accession à la propriété. Ils de logements sociaux : leurs missions. sont aussi aménageurs ; – les sociétés anonymes coopératives – les entreprises sociales pour l’habi- d’intérêt collectif pour l’accession à la Qui sont les tat (ESH) sont des sociétés investies propriété (Sacipap), anciennement organismes Hlm ? d’une mission d’intérêt général. Elles sociétés anonymes de crédits exercent les mêmes activités que les immobiliers, ne sont pas Hlm au sens Il existe trois familles d’organismes OPH ; du titre IV du code de la construc- Hlm : – les sociétés coopératives d’Hlm réa- tion et de l’habitation, mais elles réa- – les offi ces publics de l’habitat (OPH) lisent principalement des opéra- lisent des opérations d’accession à (ex-OPHLM et Opac), communaux, tions d’accession sociale sécurisée la propriété pour des ménages ◗◗◗

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USH2014p11-13_NS.indd 11 10/06/14 14:32 Le guide du logement social / Le logement social, pourquoi ? DR USH © F.ACHDOU

La mixité et la diversité, moteurs de l’action des organismes Hlm

◗◗◗ sous plafond de ressources. Au taires occupants modestes par le biais tion de logements sociaux intervien- titre de leurs missions sociales, elles de microcrédits (1) ; nent selon des conditions équiva- accompagnent également des accé- – les entreprises publiques locales lentes à celles des organismes Hlm ; dants à la propriété et des proprié- (EPL) (2) de construction ou de ges- – en outre, les organismes privés agréés « maîtrise d’ouvrage d’insertion » (MOI) par l’État, en majorité d’origine asso- ciative, interviennent dans le champ FOCUS du logement très social, des foyers, Mixité sociale, diversité sociale : des concepts à la pratique des résidences sociales ou des pen- Les notions de mixité et de diversité sociales d’apparence ou de condition physique »(2). sions de familles. sont défi nies par la loi. Elles fi xent un cadre S’il est impossible, et sans doute vain, de pour l’action des organismes Hlm : l’objectif de chercher à déterminer le « bon degré » de mixité Les organismes Hlm diversité de l’habitat résulte de l’article 16 de la ou de diversité pour que ces personnes ou au service du « mieux vivre loi d’orientation pour la ville de 1991 et l’objectif groupes coexistent harmonieusement, nous ensemble » de mixité sociale des villes et des quartiers est connaissons les effets de l’absence de mixité inscrit dans la loi de lutte contre les exclusions sociale et ses conséquences. de 1998 et dans le CCH à l’article L411(1). D’une façon générale, la réalisation de logements Tous les organismes Hlm sont por- Bien qu’actées par la loi, la diversité et la mixité sociaux nouveaux est une solution pour teurs d’une mission d’intérêt géné- sociales restent des notions diffi ciles à défi nir. permettre de satisfaire une pluralité d’impératifs. ral. Par la réalisation de logements Loin de se réduire à la seule dimension de Elle représente un enjeu pour les politiques de locatifs ou en accession à la pro- l’habitat, elles renvoient à la dimension urbaine l’habitat : davantage de logements sociaux, bien et notamment aux questions de transports, de répartis sur le territoire des agglomérations pour priété, ils répondent aux attentes services et d’école. Leur promotion exige des y accueillir différentes catégories de ménages, des catégories sociales qui ne peu- engagements importants pour aller à l’encontre dont les jeunes et les classes moyennes, ne vent se loger correctement aux prix de la tendance des marchés à la ségrégation pouvant se loger de façon satisfaisante dans du marché. Ils ont vocation à pro- territoriale et au souhait de « l’entre-soi ». les conditions du marché. Mais également plus duire, gérer et adapter des logements La mixité sociale doit fonctionner comme de logements pour accueillir les personnes une ligne directrice permanente de l’action défavorisées dans une situation de mixité sociale de haute qualité technique, archi- locale. Elle renvoie à la question de l’équilibre des villes et des quartiers. tecturale, urbaine et environnemen- permettant la cohésion sociale et le vivre tale. En ce sens, ils sont au service ensemble, mais aussi à l’égalité des chances. (1) L’article L411 du CCH et l’article L121-1 du code de l’urbanisme se réfèrent à une obligation de mixité sociale et urbaine. Les notions du « mieux vivre ensemble » dans La Halde défi nit la diversité sociale de manière de mixité et de diversité sont aussi très présentes dans la loi « SRU ». les villes et les quartiers. large : elle doit être entendue « en termes de Mais on les retrouve également dans la loi « libertés et responsabilités niveaux de revenu et d’éducation, mais aussi en locales » à propos du PLH, la loi portant engagement national pour le Cette mission sociale engage les logement et la loi « Dalo ». termes d’origines géographiques, culturelles, (2) Défi nition de la Haute autorité de lutte contre les discriminations et organismes à produire des logements ethniques, d’âge, de compositions familiales, pour l’égalité, rapport sur la diversité sociale dans l’habitat, octobre 2007. auxquels sont attachées des obliga- tions particulières :

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– des performances techniques exigeantes ; FOCUS – un loyer ou un prix de vente Logement Hlm, logement social, logement aidé, quelles différences ? maximum ; – des conditions d’accès défi nies : des Lorsque l’on parle de logement social, il logements construits sous l’impulsion de ces ressources plafonnées, des priorités s’agit traditionnellement – et dans ce guide dispositifs ont été conçus selon des logiques – des logements gérés par les organismes d’investissement plutôt qu’en réponse à des pour choisir entre les demandeurs ; Hlm ou par des EPL. Son caractère social besoins locaux en logement. Il arrive qu’ils ne – des garanties pour les locataires et est pérenne, il est lié à l’habitation et non trouvent pas de locataire. Le récent dispositif les accédants : le droit au maintien au ménage qui l’occupe. Il fait l’objet de « Du˜ ot » réoriente l’aide à l’investissement dans le parc social, la sécurisation caractéristiques précises et d’obligations liées locatif vers une production plus sociale. des accédants à la propriété ; à ses fi nancements. Les pouvoirs publics apportent également Le terme de logement « aidé » est plus général – des services spécifi ques gratuits : ni leur soutien à l’accession à la propriété. Les que celui de « logement social » : il s’agit offi ces publics de l’habitat, les entreprises commission ni frais de dossier pour de logements avec un conventionnement à sociales pour l’habitat et les coopératives Hlm accéder au logement ; vocation sociale ou intermédiaire. Le parc mettent en œuvre des formes d’accession – des obligations en matière de privé existant bénéfi cie d’aides publiques, sociale encadrées par des plafonds de prix concertation locative ; notamment les logements conventionnés avec et de revenus, les acquéreurs bénéfi ciant de ou sans travaux, avec les aides de l’Agence – l’organisation d’un précontentieux garanties de rachat et de relogement pour nationale de l’habitat. En contrepartie d’une faire face aux aléas de la vie personnelle ou et des obligations en matière de pré- aide fi nancière publique, le propriétaire professionnelle. vention des expulsions. conventionne son logement, c’est-à-dire qu’il Dans le cadre d’un partenariat équilibré avec La mixité sociale (voir focus page s’engage – pour une durée limitée (six ou neuf les collectivités locales, cette accession peut précédente) est une mission fonda- ans) – à louer son logement à des personnes aussi être accompagnée de clauses dites sous un certain niveau de ressources défi ni. mentale, inséparable de l’accueil de anti-spéculatives. La contrepartie sociale est moins importante Bien souvent, les élus locaux accompagnent ceux qui rencontrent des diffi cultés. et sa durée plus courte que pour un logement ces différents dispositifs par des aides de Par rapport à d’autres acteurs de social. Une exception : les logements produits forme très variée. Le mécanisme du « prêt à l’habitat, deux caractéristiques fon- par quelques opérateurs spécialisés dans le taux zéro », dont les ciblages et les modalités dent la spécifi cité des organismes logement très social. ont été modifi és plusieurs fois ces dernières Par ailleurs, des aides fi scales dites Hlm : années, apporte également une aide « Robien » ou « Scellier » ont visé à encourager fi nancière aux accédants. – leurs engagements sociaux et terri- l’investissement locatif privé. En contrepartie Le caractère social de ces différents toriaux pérennes (pas de déconven- de l’aide fi scale, les logements sont dispositifs est plus ou moins marqué. Il tionnement des logements au bout de conventionnés et les loyers sont plafonnés. est important de clarifi er les termes de quelques années à la différence des Cependant, ce conventionnement est limité comparaison des coûts et des contreparties dans le temps et les loyers restent trop logements privés conventionnés) ; sociales pour les différents types de élevés pour jouer véritablement un rôle logements afi n de mesurer les avantages réels – leur mission d’intérêt général qui social. En outre, dans certains territoires, des apportés à la collectivité. se traduit par des règles : réinves- tissement des résultats dans leur activité, place donnée aux collecti- vités locales, aux habitants et aux vent présenter des demandes aux té dans l’un des quatre collèges du partenaires dans leurs instances de opérateurs Hlm pour siéger dans conseil d’administration. décision. les instances, si des sièges réser- – réforme des offices publics de vés aux collectivités locales sont l’habitat (2007) : la collectivité de Le rôle important des élus vacants. Depuis 2003, la place des rattachement dispose de la majorité locaux collectivités locales dans les ins- des voix au conseil d’administration. tances des organismes s’est accrue La loi « Alur » prévoit par ailleurs Les élus locaux sont représentés très fortement : que les offices communaux dont dans les conseils d’administration – réforme des ESH (SA Hlm) la collectivité de rattachement est de chaque organisme Hlm, quel (2003) : les collectivités locales siè- membre d’un établissement public que soit son statut. Il est important gent de façon obligatoire au conseil de coopé ration intercommunale doté que les représentants des collecti- d’administration ; de la compétence habitat soient rat- vités locales occupent cette place – réforme des coopératives d’Hlm tachés à ce dernier au plus tard le qui leur est réservée dans les ins- (2003) : les collectivités locales sont 1er janvier 2017. ◆ tances. Elle leur permet de partici- désormais obligatoirement asso- per en amont aux choix stratégiques ciées au capital des sociétés coopé- (1) Dans le cadre d’une convention signée avec l’État, les Sacipap accompagnent des publics qui présideront à l’action des orga- ratives d’intérêt collectif d’Hlm (Scic spécifi ques vers l’accession sociale. Elles interviennent également auprès de propriétaires nismes dans les territoires. Si elles d’Hlm) ; occupants pour favoriser l’adaptation de leur n’ont pas été sollicitées, les collec- – réforme des Sacipap (ex-Crédit logement au vieillissement ou au handicap ou encore dans le cadre de la lutte contre l’habitat tivités locales dont une part impor- immobilier) (2006) : les collectivi- indigne, la lutte contre la précarité énergétique et tante du patrimoine de l’organisme tés locales sont « associées obliga- l’aide aux copropriétés dégradées. (2) Nouvelle dénomination des sociétés d’économie se trouve dans leur territoire peu- toires » et disposent de la majori- mixtes (SEM).

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USH2014p11-13_NS.indd 13 10/06/14 14:32 Résidence La Canopée, Le Col, Bayonne (64) DR COOPÉRATIVE LE COL © VINCENT MONTHIERS DR COOPÉRATIVE

2e partie Le logement social, comment ?

uel territoire veut-on construire d’entreprises. Combiné à d’autres réussite de l’ensemble des politiques Q pour l’avenir ? Face aux enjeux leviers, il joue un rôle important dans assurant le développement du de notre société, l’action publique la prolongation ou l’in˜ échissement territoire. locale vise à apporter des réponses à des tendances démographiques : La politique du logement sur un travers un projet de territoire, autour logements pour les familles ou les territoire, c’est l’habitat privé, qu’il faut de trois axes : emploi, services et jeunes et maintien d’une classe développer ou rénover, mais aussi le logement. à l’école, logements adaptés à la logement social. Ce dernier occupe toute sa place dans population vieillissante et soutien au L’objet de cette deuxième partie ce projet. Il accompagne et renforce secteur des services à la personne, etc. est d’expliquer, à partir des besoins les politiques de développement Dans ce contexte, mener une politique identifi és, la genèse d’une opération économique et d’implantation de logement, c’est contribuer à la de logement locatif social.

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Bien connaître son territoire pour 1 répondre aux besoins en logements

oger les jeunes qui quittent le contexte plus large dans lequel elle lions d’habitants (72 % de la popu- L domicile de leurs parents, main- se situe. Pour cette raison, la prise lation française), regroupaient 21 208 tenir des personnes âgées à domicile en compte des échelons supracom- communes (58 % des communes dans des logements adaptés, trou- munaux, ainsi que la connaissance françaises) et couvraient 45 % du ter- ver un logement pour l’institutrice de leurs documents de planifi cation ritoire national. ou le jeune cadre qui débute dans (Scot) et de programmation (PLH), Le plan local d’urbanisme (PLU) (2) une entreprise locale, permettre à un est essentielle. Ces documents pré- est le document d’urbanisme de couple qui se sépare de trouver deux sentent des diagnostics et fi xent des l’intercommunalité (ou le cas échéant logements adaptés aux revenus de orientations qui apportent des infor- de la commune) qui défi nit le pro- chacun… Ces préoccupations, bien mations indispensables et ont des jet global d’aménagement du terri- connues des élus interpellés par leurs incidences pour les échelons com- toire et précise l’utilisation des sols. concitoyens, traduisent les besoins de munaux. Si ces documents n’exis- Il doit être compatible avec le Scot et logements sociaux d’une commune. tent pas, ils peuvent être rédigés à conforme au PLH. Avec la loi « SRU » Mais au-delà, comment connaître l’initiative des acteurs locaux en et la récente loi « Alur », le PLU est précisément les besoins par rapport mobilisant leurs partenaires. aussi devenu un instrument de la aux logements disponibles ? lutte contre l’étalement urbain. Son L’intervention des élus en matière de Les documents de rapport de présentation doit analyser logement se conçoit à partir d’une planifi cation. la capacité de densifi cation et de ◗◗◗ connaissance fi ne des dimensions économiques, sociales et urbaines Avec la loi « Alur », le schéma de de leur territoire. Cela suppose d’ana- cohérence territoriale (Scot) (1) lyser les caractéristiques et les évo- est devenu le document central, VAR (83) lutions de la population du terri- intégrant l’ensemble des schémas L’observatoire départemental toire, pour comprendre les moteurs et normes locales de développe- de l’habitat du Var des comportements résidentiels des ment territorial. Il met en cohé- Créé en 2011 par le conseil général avec l’agence habitants, qui déterminent le marché rence les politiques publiques d’ur- d’urbanisme de l’aire toulonnaise et du Var (AU[dat]- local du logement sur lequel on sou- banisme, d’habitat, de transports et Var), l’observatoire départemental partenarial de l’habitat a pour but d’éclairer les décisions des haite intervenir. de commerce des intercommunali- acteurs locaux en matière d’habitat. Au sein du Le choix de l’échelle d’observation est tés – au minimum deux EPCI – qui comité de pilotage et du comité technique siègent les primordial. Il détermine l’effi cacité de l’élaborent pour répondre aux en- représentants du conseil général, de l’État, des EPCI, la stratégie d’intervention. Une obser- jeux de développement d’un bas- de l’AU[dat]-Var et de l’Adil. Un comité technique vation sur un territoire trop restreint sin d’habitat ou d’un pays. À par- élargi réunit, en plus des précédents, l’ensemble des professionnels de l’habitat, du logement et de occultera les vrais phénomènes en tir d’un diagnostic, le Scot précise l’immobilier : l’association régionale Hlm Paca et cours et en gênera la compréhension. les objectifs d’aménagement et Corse, la chambre des notaires, les promoteurs, les Une observation sur un territoire trop d’urbanisme, y compris en matière constructeurs, les agents immobiliers, l’observatoire large ne guidera pas suffi samment d’équilibre social et de construc- immobilier de Provence, les banques, l’EPF Paca, les le choix des priorités d’action et des tion de logements sociaux. Il com- chambres consulaires… À partir des données et analyses communiquées par volets d’intervention.Les besoins en prend aussi une analyse du potentiel une dizaine de fournisseurs de statistiques (Insee, logements s’apprécient à un moment de densifi cation et de mutation de direction générale des fi nances publiques, Min. donné, mais ils doivent surtout s’ins- l’ensemble des espaces bâtis pour not-Perval, direction régionale de l’environnement, crire dans une évolution probable. À limiter la consommation d’espaces de l’aménagement et du logement Paca, CAF, etc.) partir des constats actuels, quel scéna- naturels, agricoles ou forestiers. Son et par chaque acteur impliqué dans l’observatoire, sont élaborés des tableaux de bord statistiques qui rio souhaite-t-on écrire pour l’avenir ? élaboration associe l’État et tous les dressent un état des lieux pratique et concret de échelons de collectivités locales et chacune des 153 communes du département et de La prise en compte leurs groupements concernés. Il est leurs ECPI. Les intercommunalités s’en inspirent pour des enjeux territoriaux souhaitable d’y associer les orga- élaborer, suivre ou revoir leur PLH. En 2014 est prévue à l’échelle pertinente nismes de logement social. la parution d’un document intitulé « Photographie de er l’habitat », premier état des lieux complet de l’habitat Au 1 janvier 2013, les services du dans le Var et ses territoires. Il sera complété les La connaissance de son territoire, ministère de l’Égalité des territoires années suivantes par des notes de conjoncture et des notamment pour la commune, et du Logement avaient dénombré études approfondissant certaines problématiques. passe par la compréhension du 407 Scot qui concernaient 47 mil-

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◗◗◗ mutation de l’ensemble de l’es- sure ou tout élément d’information Le plan départemental de l’habitat pace bâti et exposer les modalités per- nécessaire à la mise en œuvre de la (PDH) (4), initié en 2006, vise à faci- mettant de densifi er ces espaces, tout politique de l’habitat. liter la coordination des différentes en limitant la consommation d’es- politiques de l’habitat sur l’ensemble paces agricoles, naturels ou forestiers. Les documents du territoire concerné. Il est élaboré En outre, il doit établir un inven- de programmation de pour six ans. Il peut aider à assurer taire des capacités de stationnement la politique de l’habitat la cohérence entre les territoires do- et des possibilités de mutualisa- tés d’un PLH et ceux qui ne le sont tion des espaces de stationnement. Le programme local de l’habitat (PLH) pas, en particulier dans les territoires Il comprend une partie d’orienta- (3) est le document stratégique qui ruraux. tion, le projet d’aménagement et de énonce la politique du logement à développement durable (Padd). Celui- l’échelon intercommunal pour six Une vue d’ensemble ci inscrit la commune dans le cadre ans. Il vise à répondre aux besoins en du marché local du logement plus large du bassin de vie et défi nit logements et en hébergement, à favo- les infrastructures nécessaires, mais riser le renouvellement urbain et la Pour être effi cace, la réponse aux aussi les logements attendus. mixité sociale et à améliorer l’acces- besoins en logements doit s’ap- La loi « Alur » instaure le transfert sibilité du cadre bâti aux personnes puyer sur une stratégie de régula- automatique de la compétence PLU handicapées. Ceci en assurant entre tion du marché immobilier dans le- aux intercommunalités (communau- les communes et entre les quartiers quel se situe la commune. À cette tés de communes et d’aggloméra- d’une même commune une réparti- fi n, il est nécessaire d’avoir une vue tion) au terme d’un délai de trois ans tion équilibrée et diversifi ée de l’offre de l’ensemble des logements exis- suivant sa promulgation. Cependant de logements. tants dans le territoire, selon leur sta- un mécanisme de minorité de blo- Le PLH est élaboré par toutes les tut d’occupation (locatif privé, loca- cage permet aux maires de s’opposer communautés de communes com- tif social, accession à la propriété), au transfert de la compétence PLU au pétentes en matière d’habitat de plus leur nature (individuel ou collec- niveau intercommunal s’ils rassem- de 30 000 habitants comprenant au tif, taille et typologie des logements, blent un quart des communes repré- moins une commune de plus de places d’hébergement, etc.), leur qua- sentant au moins 20 % de la popula- 10 000 habitants, par les communau- lité ( vacance, insalubrité, etc.) et leur tion d’une communauté. tés d’agglomération, les métropoles prix (redevances, loyers, charges, Lorsqu’il est élaboré par un EPCI, le et les communautés urbaines. prix d’acquisition, etc.). Dans un se- PLU peut tenir lieu de programme Le PLH comprend un diagnostic cond temps, l’analyse des marchés local de l’habitat. Il comprend alors sur le fonctionnement des marchés (prix, volume, tendance) et des fl ux également un programme d’orienta- du logement et sur la situation de permet d’identifi er des produits, des tions et d’actions où fi gure toute me- l’hébergement, un document d’orien- quartiers où la demande ne trouve tation et un programme d’action, avec pas de réponse ou bien l’offre, de notamment le nombre de logements preneurs. BASSE-NORMANDIE sociaux à réaliser. Il défi nit les objec- Dans le secteur privé, l’informa- Le travail statistique mené par tifs et les moyens de l’amélioration tion est très dispersée : les agences l’association régionale pour l’habitat social du parc existant et du développe- immobilières et leurs réseaux ou Basse-Normandie dans le cadre des PLH ment de l’offre, pour l’habitat social les notaires permettent d’avoir une L’association régionale pour l’habitat social Basse- et privé, en tenant compte de l’équi- connaissance indicative du sec- Normandie est régulièrement sollicitée par les EPCI libre social. Il inscrit l’habitat dans teur privé en accession ou location. qui lancent ou actualisent un PLH. Elle participe une logique de développement ter- Dans les marchés les plus tendus, au diagnostic et au suivi du PLH en fournissant et ritorial qui implique l’urbanisme, les les observatoires des loyers en cours analysant des statistiques issues des organismes Hlm, fondées sur des indicateurs homogènes portant transports et le développement éco- d’expérimentation dans 19 sites – sur le patrimoine existant, l’occupation du parc nomique et social. Le PLH prend éga- à terme dans 28 agglomérations de social, la demande de logements locatifs sociaux et lement en compte les besoins géné- plus de 50 000 habitants – permet- les attributions. Sous réserve du respect du secret rés par les projets de renouvellement tront aussi d’avoir une vision fi able statistique, ces données sont fournies à l’échelle urbain des quartiers, en termes de du niveau des loyers dans les loge- communale et à celle de l’EPCI avec un zoom sur les zones urbaines sensibles et une comparaison avec relogement, de reconstitution d’offre ments occupés ainsi que de ceux le département qui sert de référence. La fourniture de logements abordables et d’objec- proposés à la location. de ces données fait l’objet d’une convention de mise tifs de peuplement. Il détaille les ac- La demande de logement social, à disposition gracieuse par laquelle la collectivité tions par commune ou par secteur. Il récemment simplifi ée et centralisée s’engage à faire participer l’association régionale est à noter que les PLH peuvent aussi dans le système national d’enregis- aux analyses tirées de ces statistiques. Ces résultats viennent compléter l’analyse des besoins en comprendre un « volet foncier » per- trement de la demande (SNE), est logements par zone urbaine réalisée et régulièrement mettant d’identifi er les terrains aptes quantitativement mieux cernée que actualisée par l’association et la Dreal. à la construction et si possible les pro- celle du secteur privé. En revanche, cédures et outils de leur mobilisation. la compréhension de ses évolutions

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USH2014p14-17_NS.indd 16 10/06/14 14:33 Le guide du logement social / Le logement social, comment ? DR HABITATIONS DE HAUTE-PROVENCE © MARC CARPENTIER DR HABITATIONS

Habitations de Haute-Provence, écoquartier de Forcalquier (04) doit mobiliser des dispositifs parta- lution de sa population. Les réponses soins actuels et à venir, en termes gés de connaissance et de gestion à quelques questions simples consti- d’habitat privé et social, mais aussi dans les territoires, qui existent dans tuent des indicateurs pertinents des en termes de typologie de logements : certaines régions, à l’initiative des tendances et des besoins éventuels individuels ou collectifs, grands ou bailleurs sociaux (voir p. 35). des habitants. petits, etc. La commune aura aussi tout intérêt La population a-t-elle évolué au Concernant l’habitat social, s’agit-il à mobiliser les observatoires locaux cours de la période écoulée ? Com- de produire des logements intermé- de l’habitat ou les diagnostics déve- ment a-t-elle évolué par tranches diaires, sociaux, ou très sociaux (5), loppés dans le cadre des PLH et des d’âge et par catégories socioprofes- des structures adaptées à des pro- Scot. Les services locaux de l’Etat, sionnelles ? Quelle est la composi- blématiques spécifi ques (travailleurs les agences d’urbanisme et les asso- tion familiale des ménages (don- précaires, logements de réinsertion, ciations régionales d’Hlm sont des nées Insee issues du recensement) ? logements pour personnes âgées, interlocuteurs pour les collectivi- Les revenus de la population évo- handicapées…) ? tés locales : ils peuvent apporter des luent-ils et dans quel sens (données Pour chaque situation, un pro- informations ou réaliser des études Filocom de l’administration fi scale) ? gramme de logements, défini en qui permettent de mieux cerner les Les jeunes ménages trouvent-ils des fonction des besoins locaux, sera la enjeux des marchés locaux. logements dans leur commune d’ori- réponse aux attentes de la popula- gine ? Les personnes âgées ont-elles tion et des élus. Chaque opération Connaître la population des solutions pour continuer à vivre de logement social est unique. Elle pour anticiper ses besoins dans leur environnement habituel ? s’inscrit dans une problématique Les inscriptions dans les écoles particulière et constitue une réponse Inscrire une opération de logements sont-elles en baisse, en hausse ? Des adaptée à la situation. ◆ neufs ou une requalifi cation dans entreprises ont-elles l’intention de une stratégie globale d’habitat est venir s’implanter sur le territoire ? indispensable pour répondre dura- Au regard de ces constats, l’offre de (1) Cf. articles L122-1 à 19 du code de l’urbanisme. (2) Cf. articles L123-1 à 20 du code de l’urbanisme. blement aux besoins des habitants. logement est-elle suffi sante, quanti- (3) Cf. articles L302-1 à 4 du code de la L’analyse du territoire suppose de tativement et qualitativement ? Ce construction et de l’habitation (CCH). (4) Cf. articles L302-10 à 12 du CCH. s’appuyer sur le diagnostic de l’évo- diagnostic permet de défi nir les be- (5) Voir les types de logements locatifs, p. 23.

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Maîtriser le foncier pour anticiper 2 la construction de logements sociaux

epuis plusieurs années, les Actions et outils à long moyen ou long terme. C’est une pro- D hausses des prix de l’immobi- terme pour constituer cédure d’anticipation, utile non seu- lier et du foncier se sont mutuelle- des réserves foncières lement pour constituer des réserves ment renforcées dans un effet « boule foncières, acquises progressivement, de neige », dont la conséquence est Les établissements publics fonciers mais aussi pour éviter la spéculation. une véritable fl ambée des prix. Ce locaux (EPFL) et d’État (EPFE) : les Elle permet également l’expropria- phénomène a incité à la recherche établissements publics fonciers tion lorsque cela revêt un caractère de terrains moins chers, souvent éloi- locaux, instaurés par la loi d’orien- d’utilité publique. gnés des villes, et a contribué à l’éta- tation pour la ville de 1991, peu- Le droit de préemption urbain (DPU) : lement urbain, dont nous constatons vent être créés à l’initiative des col- une foi s institué sur tout ou partie les conséquences : infl ation du coût lectivités locales, et notamment des zones urbaines ou à urbaniser des infrastructures et réseaux pour la des intercommunalités. Il en existe du POS ou du PLU, le DPU offre la collectivité, du coût des transports et aujourd’hui une vingtaine. Les col- possibilité pour le maire de se porter de l’énergie pour les particuliers, etc. lectivités membres de l’EPF siègent acquéreur d’un bien immobilier, dès Par ailleurs, ce renchérissement des au conseil d’administration. Il existe lors qu’une déclaration d’intention coûts constitue un obstacle important également aujourd’hui une quin- d’aliéner (DIA) a été transmise à la pour l’équilibre fi nancier des opéra- zaine d’établissements publics fon- commune par le vendeur d’un bien. tions de logement social. Les collecti- ciers d’État, généralement à l’échelle vités locales, principalement les com- des régions. Ils sont créés à l’initia- Actions à court terme munes et EPCI, peuvent et doivent tive de l’État, par décret du Conseil pour rendre le foncier plus mener une politique foncière qui se d’État, après avis des collectivités accessible aux opérations projette et se gère dans la durée et locales concernées. de logement social anticiper les besoins en logement. Leur vocation commune est le déve- Elles peuvent fortement agir pour loppement d’une maîtrise foncière La mise à disposition de terrains : une aider à produire du foncier pour la axée sur des thèmes prédéfi nis dans collectivité locale peut décider de construction de logements sociaux. leur programme pluriannuel d’in- céder un terrain (ou de réaliser une vestissement, notamment l’habi- forte décote) pour un opérateur Hlm. tat, mais aussi les zones d’activité, Dans ce cas, cet apport permet des l’environnement… droits de réservation supplémen- FOCUS L’EPF réalise des acquisitions fon- taires sur les logements construits. PLU et logement social cières à moyen et long terme pour Par ailleurs, des terrains de l’État ou le compte de la collectivité, en sup- de ses établissements (RFF, RATP…) La commune – ou dorénavant l’intercommunalité – portant les coûts de portage. Il peut peuvent aussi être cédés, avec peut, si elle le souhaite, orienter son PLU – ou son PLU intercommunal – de façon à faciliter la réalisation de également opérer le « pré-aménage- une forte décote possible pour la logements sociaux : ment », la dépollution, etc., du fon- construction de logements sociaux, – le PLU peut déterminer des « emplacements réservés cier acquis (mais non son aménage- depuis la loi dite « Dufl ot »du 18 jan- pour le logement », notamment social, à condition que ment fi nal). Les ressources de l’EPF vier 2013. ceux-ci contribuent aux objectifs de mixité sociale ; émanent d’emprunts, de subventions Dans le cadre d’un bail emphytéotique, – le PLU peut délimiter des « secteurs de mixité » dans lesquels un pourcentage des logements d’un programme de l’État et des collectivités locales, la collectivité peut mettre à dispo- privé sera affecté notamment au logement social. Le ainsi que d’une ressource propre : la sition des terrains pour une longue promoteur peut vendre une partie des logements en Vefa taxe spéciale d’équipement. période (60 ans le plus souvent), à un organisme de logement social ou lui rétrocéder une La loi « Alur » vise à généraliser les pour la production d’une opération partie du terrain ; EPF sur l’ensemble du territoire. de logements. La commune en reste – le PLU peut permettre de majorer le gabarit de 20 % pour des programmes prévoyant plus de 50 % de Les zones d’aménagement diffé- propriétaire pendant toute la durée logements sociaux. Il pourra aussi dorénavant prévoir des ré (ZAD), créées par arrêté préfecto- du bail et reçoit un loyer ou « prête » densités de construction accrues à proximité des nœuds ral, sur proposition ou après avis de le terrain à titre gratuit. À l’issue de de transport en commun ; la commune ou de l’EPCI en ayant la période de bail, soit la commune – enfi n, il peut exempter l’organisme de la taxe compétence, permettent la préemp- récupère l’usage de son bien et la d’aménagement et alléger l’obligation de places de stationnement pour toutes les opérations de logement tion par le maire sur une durée de propriété des constructions réalisées social. six ans (renouvelable), dans la pers- dessus, soit elle cède le terrain au pective de réaliser un projet urbain à propriétaire des logements.

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USH2014p18_19_NS.indd 18 10/06/14 14:34 Le guide du logement social / Le logement social, comment ? DR USH © F.ACHDOU

Le quartier Transition à Boulogne-sur-Mer (62)

Dans le cadre du nouveau « bail partielle pour les entreprises et exo- Dans le cas d’une opération isolée sur réel immobilier relatif au logement » nération totale pour les particuliers. une parcelle, la ville peut décider de (Brilo), une collectivité locale peut Une commune, ou un département, faciliter l’opération en cédant le ter- de même décider de mettre à dispo- peut aussi exonérer la construction rain, qu’elle aura maîtrisé, au prix de sition des terrains pour une durée de logements sociaux de leur part de l’euro symbolique ou de l’estimation de 18 à 99 ans. Le preneur s’en- la taxe d’aménagement. de France Domaine. gage alors à produire du logement À travers le PLU, la commune précise Dans le cas d’un foncier disponible « intermédiaire » par la construction le droit des sols, leur destination, et important et d’un projet plus com- ou la réhabilitation de constructions fi xe un cadre pour les actions d’amé- plexe, une opération d’aménage- existantes, destiné, pendant toute nagement. Ainsi, elle peut faciliter ment, notamment à travers l’outil la durée du contrat, à être occupé, l’accès au foncier ou la construc- de la zone d’aménagement concer- à titre de résidence principale, par tion de logements sociaux sur cer- té (ZAC) ou du lotissement (permis des personnes physiques dont les taines parcelles (voir focus page pré- d’aménager), peut être réalisée : réali- ressources n’excèdent pas des pla- cédente) ou par la mise en œuvre de sation de logements plus nombreux, fonds fi xés par décret. Ce disposi- certains outils (ZAD, DPU, secteurs de commerces… tif, réservé aux zones tendues, vise de mixité sociale, ZAC…). Les organismes Hlm sont compé- à diminuer le prix des logements tents en matière d’aménagement, en dissociant le foncier du bâti et à Aménager en lien avec tout comme les EPL, et peuvent assurer la pérennité de la vocation la réalité du territoire réaliser (par exemple en conces- sociale de ces logements. sion d’aménagement) le projet pour Les avantages fi scaux pour les terrains La réalisation d’une opération de lo- la collectivité. Dans le cadre de la cédés en vue de réaliser des logements gements sociaux peut se dérouler procédure d’aménagement de type sociaux. La commune peut faire suivant plusieurs modes d’interven- ZAC concédée, la ville peut, dans connaître le dispositif avantageux tion : par exemple en diffus, en lo- certaines conditions, déléguer son concernant l’impôt sur la plus-va- tissement, en ZAC ou dans le cadre droit de préemption urbain, voire lue réalisée en cas de vente à un or- d’une opération de renouvellement d’expropriation, à l’aménageur. ◆ ganisme Hlm : exonération d’impôt urbain.

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Intégrer le logement social dans une 3 stratégie de développement durable © GIRONDE HABITAT/ARCHITECTE PATRICK MASSAUX/ PHOTOGRAPHIE : POSITIF /BORDEAUX PATRICK © GIRONDE HABITAT/ARCHITECTE

Résidence Florus II, Gironde Habitat, Floirac (33)

e projet de logements souhaité son intégration urbaine et à la prise Caractéristiques L par la commune doit s’intégrer à en compte des contraintes et de et spécifi cités du logement la réalisation d’un projet de ville glo- l’environnement du terrain choisi. social aujourd’hui bal, alliant les dimensions sociétales, Du point de vue sociétal, ils recher- économiques et environnementales. chent les conditions d’un bon voisi- Le logement social n’est pas contraint Les organismes Hlm veillent à la qua- nage, tant dans les espaces privés et par des dispositifs réglementaires lité architecturale de l’opération, à publics qu’en termes de peuplement spécifi ques qui dicteraient les carac- et de mixité sociale et génération- téristiques des constructions, les sur- nelle. Les organismes Hlm sont des faces ou les typologies. Chaque réa- KIENTZHEIM (68) constructeurs et des gestionnaires. lisation est unique et répond à un Une résidence BBC dans un ancien Ainsi, ils sont sensibles à la problé- cahier des charges précis et concerté. presbytère matique de la gestion dès la concep- Les logements sociaux aujourd’hui Les premiers logements aidés dans la commune de tion, ce qui oriente leurs choix en sont des logements qui doivent res- Kientzheim ont été réalisés dans l’ancien presbytère termes de matériaux de qualité, de pecter l’identité architecturale des datant de 1821, acquis par la coopérative Colmar fonctionnement et d’usage. Cela lieux et s’intégrer parmi les autres Habitat en bail emphytéotique. La nouvelle résidence implique une approche des opéra- constructions. La qualité architec- BBC, Le Clos de Boisgautier, comprend onze logements : cinq dans l’ancienne construction et six tions par coût global, mais suppose turale a fait l’objet d’une attention dans la nouvelle. Le tout dans l’enceinte fermée, elle- aussi de limiter les dépenses énergé- particulière par les organismes ; les même adossée au rempart du Moyen-âge. tiques et d’avoir recours à des éner- logements sociaux actuels sont donc gies nouvelles. très éloignés des barres d’immeubles

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et des tours construites dans les années soixante. Ce sont des opé- rations en collectif avec un nombre limité de logements. Les projets ac- tuels des organismes Hlm ne dépas- sent pas en moyenne une vingtaine de logements. Les immeubles res-

pectent une hauteur maximale selon KOSLOWSKI DR ESTUAIRE DE LA SEINE © PAUL les lieux et sont généralement dotés de balcons ou de terrasses. Certaines constructions collectives possèdent des entrées individualisées. Des maisons mitoyennes ou en bande se développent dans les villes. Dans les territoires plus détendus, les organismes construisent des mai- Éco-hameau paysagé, Estuaire de la Seine sons individuelles disposant d’un jar- Groupe Logeo, Sainneville-sur-Seine (76) din. Les maisons représentent 35 % de la production actuelle de loge- vé. Dans les logements neufs, le label les 800 000 logements les moins éco- ments sociaux, répondant aux désirs Haute qualité environnementale, sur nomes, la profession s’est engagée à des habitants. Ce sont des opérations les chantiers comme dans les loge- les rénover avant 2020. ◆ mixtes associant du locatif social et ments, est pratiquement généralisé. de l’accession sociale à la propriété. Concernant l’énergie, les labels Haute performance énergétique et Très Bien insérer le logement haute performance énergétique se social dans la ville développent très rapidement, rédui- PULNOY (54) sant fortement la consommation et Une offre d’habitat mixte adaptée La localisation des logements fait donc la facture des locataires. Avec aux besoins aujourd’hui l’objet d’une attention la loi « Grenelle 1 », la consommation Un questionnaire, adressé en 2000 aux habitants âgés soutenue. Il est essentiel que les énergétique des logements sociaux de 60 ans et plus, a révélé la nécessité de mettre en logements soient bien insérés dans la ne doit pas dépasser 50 kWh/m²/an œuvre des logements adaptés et des logements plus spécifi ques. Après ré˜ exion, la commune a décidé ville, à proximité des équipements, depuis 2012 et, en 2020, ils devront de créer une zone résidentielle comprenant 260 des services publics et des lignes de produire autant d’énergie qu’ils en logements dont 30 % de logements locatifs sociaux, transport en commun. Certaines opé- consomment. Les premières opéra- une résidence services pour personnes âgées, un rations de logements peuvent inté- tions de bâtiments dits « à énergie Ehpad, un centre d’animation senior et une crèche grer au pied des immeubles des pro- positive » viennent d’être livrées. Et de 32 places. Permettant d’assurer une mixité tant générationnelle que sociale, cette opération, menée jets à usage collectif et bénéfi ciant à la les premiers résultats de l’Observa- sur huit années, s’est révélée un tel succès qu’une ville : commerces de proximité, équi- toire de la performance énergétique deuxième zone résidentielle est à l’étude. pements (crèches, PMI…) construits du logement social montrent que les par l’organisme Hlm. Durant la négo- engagements sont respectés, tant en ciation préalable avec la collectivité, termes de performances techniques ces enjeux doivent être étudiés col- et énergétiques qu’en termes de SAINNEVILLE-SUR-SEINE (76) lectivement. Le choix de l’emplace- réponses aux attentes des habitants. Un éco-hameau paysagé dans ment, par rapport aux possibilités en L’expérience des organismes Hlm le prolongement d’un village normand matière de foncier, de déplacements en matière d’innovation et de maî- Sur le territoire de la Pointe de Caux, à Sainneville- et de services, est fondamental pour trise des charges est ancienne. La par- sur-Seine, l’éco-hameau Les Charmilles, créé que les logements jouent un rôle so- ticularité des organismes Hlm, à la dans le prolongement du village, est composé de cial dans la durée. fois constructeurs et gestionnaires de 23 logements : seize pavillons locatifs et sept en leurs logements, les incite à recher- accession à la propriété réalisés par l’ESH Estuaire de la Seine (groupe Logeo). Ils forment en entrée de bourg Des préoccupations cher la qualité dans la durée : du gros un quartier dense de logements qui s’insère dans un environnementales œuvre aux fi nitions, en passant par environnement constitué de maisons ou de corps de les équipements, chaque produit est ferme et d’équipements. Construits en ossature bois, Les logements sociaux ont une lon- choisi selon sa durabilité, sa consom- les pavillons sont dotés d’une isolation thermique très gueur d’avance en matière technique mation énergétique, sa résistance, etc. performante, d’un chauffage par pompe à chaleur géothermique avec, en complément, de petits poêles à et énergétique : la moyenne de tous Ainsi, dans le logement ancien, les bois de 10 kW et des panneaux solaires. Une attention les logements sociaux est aujourd’hui logements sociaux sont beaucoup particulière a été portée au traitement des eaux de 170 kWh/m²/an, contre 240 kWh/ moins « énergivores » que les loge- pluviales, ainsi qu’aux aménagements paysagers. m²/an pour le secteur résidentiel pri- ments privés. Pour ce qui concerne

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Mener une opération 4 de logement locatif social DR MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

Résidence Bella Vista, Meurthe et Moselle Habitat, Vandœuvre-lès-Nancy (54) a réalisation de logements terme de la construction. Il reste confi ance ne signifi e pas que le parte- L sociaux dans un territoire ensuite présent à travers la gestion naire doit être unique. De nombreux émane d’une demande de la col- des logements. élus apprécient de travailler avec plu- lectivité, qui a identifi é un besoin, sieurs organismes Hlm, ce qui permet ou qui répond à des engagements Choisir un organisme Hlm de faire appel aux savoirs différenciés pris au niveau intercommunal dans qu’ils apportent. le cadre du programme local de l’ha- Il existe plusieurs familles d’orga- bitat. La commune sollicite alors nismes Hlm ; leur existence est liée Choisir un mode opératoire un ou plusieurs organismes Hlm. à l’histoire. Ces organismes ont des avec l’organisme Ils peuvent l’aider le cas échéant à compétences partagées, mais aussi élaborer un diagnostic pour préci- des spécificités. Le choix d’un La réalisation de logements sociaux ser les besoins. organisme Hlm suppose de s’enga- peut prendre des formes différentes Régulièrement, les organismes Hlm ger dans la durée avec celui-ci. Il est et ne nécessite pas toujours de peuvent également contacter les important qu’une confi ance s’éta- construire de nouveaux logements. élus pour leur proposer des projets blisse entre les partenaires. L’expé- La production des logements doit de logements dans leur commune rience de l’organisme, sa proximité, contribuer à l’harmonie de la ville pour répondre à des besoins identi- mais aussi sa gestion – visible notam- et peut ainsi aider à valoriser des fi és par eux. Une fois l’accord trou- ment à travers le patrimoine déjà pos- bâtiments existants en transformant vé entre la commune et un orga- sédé – sont à prendre en compte avant leur usage. nisme Hlm, celui s’engage à réaliser de décider de la mise en œuvre d’une La construction de logements neufs en l’ensemble de l’opération jusqu’au nouvelle opération. Cependant, la location ou en accession à la pro priété.

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Elle permet de renforcer l’offre de Plafonds de ressources en revenus mensuels nets (Plus 2014) logements dans la commune, mais Catégorie de ménage Paris et communes Île-de-France Hors IdF nécessite du foncier disponible. limitrophes L’acquisition-amélioration, qui redonne Une personne seule 2 130 euros 2 130 euros 1 850 euros vie à des bâtiments anciens ou Deux personnes ne comportant aucune 3 190 euros 3 190 euros 2 470 euros personne à charge à l’exclusion des jeunes vétustes, ou change leur usage. C’est ménages le cas d’anciennes gares, d’hôtels Trois personnes ou une personne seule avec 4 180 euros 3 830 euros 2 980 euros une personne à charge ou jeune ménage sans désaffectés, de casernes, d’anciennes personne à charge écoles ou de logements privés. Ce Quatre personne ou une personne seule avec 4 990 euros 4 590 euros 3 590 euros dispositif est très utile pour la revi- deux personnes à charge talisation des centres bourg, mais Cinq personnes ou une personne seule avec 5 930 euros 5 430 euros 4 230 euros trois personnes à charge nécessite un diagnostic initial pour Six personnes ou une personne seule avec 6 680 euros 6 110 euros 4 760 euros valider la viabilité de l’opération au quatre personnes à charge regard des normes. Par personne supplémentaire 740 euros 680 euros 530 euros L’acquisition en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) par un orga- Caractéristiques des différents produits de logements locatifs sociaux nisme Hlm de logements construits PLUS PLAI PLS PLI par un promoteur, à partir d’un cahier OBLIGATIONS des charges validé par l’organisme. Plafonds de ressources en % du Plus 100 55-60 130 140 à 180 selon la zone Ce dispositif permet à l’organisme Plafonds de loyers en % du Plus 100 89 150 à 195 selon 150 à 275 Hlm d’acquérir un nombre limité, la zone ou la totalité, des logements d’un Conventionnement Oui Oui Oui Non programme. AIDES TVA à taux réduit Oui Oui Oui Non Défi nir un programme Subvention de l'État : taux maximum 5% 20% 0 0 de logements adaptés Subvention foncière de l'État Oui Oui Oui Non aux besoins locaux Exonération de TFPB 25 ans 25 ans 25 ans Non CARACTÉRISTIQUES DU PRÊT Taux du prêt (pour un livret A à 1,25 %) LA + 0,6% LA - 0,2% LA + 1,11% LA + 1,40% Le choix d’une opération de loge- = 1,85% = 1,05% = 2,36% = 2,65% ments sociaux résulte d’un arbitrage Durée du prêt 40 ans 40 ans 40 ans 30 ans entre les différents modes de produc- tion (construction, acquisition-amé- merces, crèches, etc.) s’ils ont été Plus. Le PLS propose des niveaux de lioration, Vefa…) et différents types demandés par la collectivité. loyers plus proches du privé (l’écart de logements, en locatif et en acces- peut rester important, par exemple sion. La défi nition d’un programme Les différents types de en Île-de-France), qui peuvent être de logements s’élabore à partir du logements locatifs sociaux trop élevés par rapport aux revenus diagnostic, mais aussi des possibili- de la majorité des demandeurs. tés de fi nancements. D’une manière Il existe trois catégories de logements Les organismes Hlm proposent générale, le programme doit viser sociaux : ils s’apprécient selon un également des logements intermé- l’équilibre fi nancier de l’opération niveau de loyer et un niveau de res- diaires (PLI) dont les plafonds sont (voir chapitre suivant). Il doit aussi sources pour les futurs locataires qui supérieurs à ceux du PLS, mais qui concourir à l’équilibre social en of- varient selon les territoires (zones dé- ne bénéfi cient pas des mêmes aides frant une gamme diversifi ée de forme fi nies par le ministère). Ces niveaux et ne sont pas comptabilisés comme et de prix de logements, tout en ré- dépendent du type de prêt contrac- des logements sociaux, notamment pondant aux besoins locaux. té par l’organisme Hlm auprès de la au regard des obligations liées à Un programme de logements sociaux Caisse des dépôts. Ainsi, les types l’article 55 de la loi « SRU ». peut aussi être associé à la réalisation de logements portent le nom du prêt Les lois de finances annuelles d’autres types de logements. Sur une principal qui les fi nance. déclinent les objectifs de production parcelle donnée, les élus peuvent dé- Le Plus (prêt locatif à usage social) sert consignés dans le pacte d’objectifs et cider de produire des logements loca- de référence en termes de ressources de moyens signé par l’État et l’USH tifs sociaux, des logements en acces- et de loyers plafonds. en juillet 2013. Elles imposent par sion sociale à la propriété, mais aussi Le Plai (prêt locatif aidé d’Intégration) est exemple la construction de logements proposer à la vente des lots libres à plus social et destiné à des ménages spécifi quement en Plai. Les obliga- des particuliers pour la construction qui connaissent des diffi cultés éco- tions relatives aux principaux pro- de leur propre logement. Ce disposi- nomiques et sociales. duits de logements locatifs sociaux tif est intitulé programme « mixte ». Le PLS (prêt locatif social) est destiné à mobilisés par les organismes Hlm et Le programme inclut aussi des équi- des ménages dont les revenus sont lé- les aides correspondantes sont rap- pements en rez-de-chaussée (com- gèrement supérieurs aux plafonds du pelées dans les tableaux ci-dessus. ◆

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Le montage fi nancier d’une 5 opération de logement locatif social

e fi nancement d’une opération mentation des coûts de construction. Plan de fi nancement moyen d’une de logement social nécessite de Pour cette raison, de nombreux par- opération de logements neufs (Plus), L données nationales 2012 réunir plusieurs partenaires, dont tenaires sont sollicités, afi n de réali- Subventions les collectivités locales, qui jouent ser une équation qui est presque tou- de l’État Subventions des 1 % collectivités locales un rôle décisif, notamment pour ce jours identique, même si les parts de et du « 1 %Logement » qui concerne la garantie de l’opéra- chaque partie sont variables d’une 8% tion. Cependant, le système actuel, opération à l’autre : 15 % Fonds propres appuyé sur la Caisse des dépôts et le de l’organisme livret A, connaît une grande stabili- Hlm Prêts de la Caisse des dépôts té depuis près d’un siècle. (ou d’autres établissements bancaires 76 % pour le PLS) Le « tour de table + Subventions de l’État + Subventions des collectivités locales des fi nanceurs » + Subventions ou prêts du 1% (CIL) + Fonds propres des organismes Hlm Prêts de la CDC et autres prêts L’organisme Hlm, maître d’ouvrage = Une opération de logement social de l’opération de logement social, doit effectuer ce qu’on appelle le Plus la part des subventions et fonds de façon presque systématique, mais « tour de table des fi nanceurs ». En propres est élevée, plus les loyers leurs montants sont variables. Les effet, pour parvenir à l’équilibre de peuvent être bas. collectivités locales peuvent aus- l’opération, il est nécessaire de réunir si aider à la construction de l’opé- des fi nancements suffi sants : prêts, Les prêts de la Caisse des dépôts. Ce ration par apport de terrain. Mais subventions et fonds propres. Ceux- sont des prêts d’une très longue elles apportent surtout une garantie ci se révèlent de plus en plus impor- durée (jusqu’à 50 ans) dont le mon- d’emprunt pour l’opération, indis- tants, principalement du fait de l’aug- tant varie avec le taux du livret A, pensable à sa réalisation. sur lequel ils sont assis. Ils nécessi- tent une garantie de la collectivité Les contributions d’Action Logement. locale ou de la CGLLS (voir p. 25). La participation des employeurs à FOCUS l’effort de construction (PEEC), ou La délégation des aides à la pierre Les subventions de l’État : les aides à la « 1 % Logement », a été rendue obli- La loi du 13 août 2004 permet aux EPCI compétents en pierre. Leur montant varie selon le gatoire en 1953. Le taux de prélè- matière d’habitat, et dotés d’un PLH, de demander au type de prêt (Plus ou Plai). Elles sont vement est aujourd’hui de 0,95 %, préfet la délégation de compétence d’attribution des distribuées par les services locaux dont 0,50 % pour fi nancer les aides aides à la pierre du logement social et du logement privé de l’État ou la collectivité locale qui personnelles. Les 0,45 % restants conventionné, pour une durée de six ans renouvelable. a obtenu la délégation des aides. sont collectés par les comités inter- Le département peut être délégataire par subsidiarité, sur le territoire départemental non couvert par la délégation L’attribution de ces aides consti- professionnels du logement (CIL), d’un EPCI. Dans la pratique, la délégation est accordée tue « l’agrément » pour l’opération. gérés paritairement entre patro- aux collectivités déjà porteuses d’une production Elles sont destinées à la construc- nat et syndicats de salariés, et cer- de logements importante et régulière. Aujourd’hui, tion, à l’acquisition et à la réhabili- taines chambres de commerce et 108 collectivités locales sont délégataires, dont tation de logements, ou à la transfor- d’industrie. Les ressources dispo- 82 communautés. La loi « Alur » comprend un ensemble de dispositions permettant de renforcer la délégation mation de locaux non résidentiels en nibles vont à l’accession à la pro- aux EPCI. logements. Elles peuvent revêtir les priété des salariés et au finance- La délégation se traduit par un accroissement de la formes suivantes : ment de programmes Hlm, ce qui capacité opérationnelle de la collectivité qui peut ainsi se – des primes ou subventions versées confère aux CIL des droits de réser- positionner comme « chef de fi le » de l’habitat dans son directement aux opérateurs (locatif vation. Depuis 2001, le « 1 % Loge- territoire et, lorsqu’il s’agit d’un EPCI, conforter la portée de son PLH. social) ; ment »fi nance l’Anru pour la réali- La délégation donne lieu au développement de – des aides fi scales sous forme d’exo- sation d’opérations de rénovation partenariats locaux avec les acteurs de l’habitat, et nérations ou de réductions d’impôt urbaine. Il a également contribué au notamment les organismes Hlm. La prise de délégation (taux réduit de TVA, exonération de fi nancement de l’Agence nationale implique un renforcement des moyens humains de la TFPB compensée par l’État). de l’habitat pendant plusieurs an- collectivité et s’accompagne souvent d’une augmentation des moyens fi nanciers que la collectivité consacre à sa nées. À présent, il verse une contri- politique de l’habitat. Les subventions des collectivités locales. bution supplémentaire aux aides à Les collectivités apportent des aides la personne.

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Opération d’habitat mixte Cœur de Cauderan, Clairsienne, Bordeaux (33)

Les fonds propres des organismes Hlm. vations de logements dans les pro- nancière. La garantie des opérations Ils représentent en moyenne entre 8 grammes fi nancés (95 % des cas). d’accession sociale à la propriété est et 15 % du fi nancement selon le type Quand la collectivité est dans l’in- réalisée par la société de garantie à d’opération. Compte tenu du renché- capacité fi nancière d’octroyer cette l’accession sociale (SGAHLM). ◆ rissement des coûts de production, garantie ou qu’elle s’y refuse, une ils sont utilisés de façon croissante garantie payante peut être accordée par les organismes Hlm. par la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) pour un coût FOCUS Pour tous, en dehors des prêts de la correspondant à 2 % du montant du Et le livret A ? Caisse des dépôts, ces fi nancements prêt. En pratique, ces garanties ne permettent de bénéfi cier de droits sont quasiment jamais appelées. L’épargne populaire, collectée à travers le livret A, fi nance le logement social, par un mécanisme stable et peu de réservation sur les logements Indépendamment de sa garan- coûteux pour les fi nances publiques. L’argent collecté produits. tie, la CGLLS intervient dès qu’un auprès des épargnants est centralisé à hauteur de 65 % organisme est en situation de fragilité auprès des fonds d’épargne de la Caisse des dépôts, Sécuriser les investissements fi nancière : elle aide au retour à l’équi- ce taux ayant été porté transitoirement à 60 % au cours sur le long terme libre fi nancier en contrepartie d’un de l’été 2013. La Caisse des dépôts peut ainsi délivrer aux organismes des prêts à très long terme à des taux plan de rétablissement. Elle peut aussi préférentiels pour construire ou réhabiliter les logements. Les prêts aux bailleurs sociaux sont intervenir auprès des organismes qui Les prêts fi nancent environ 75 % du montant des garantis gratuitement par les collec- réalisent un plan stratégique de pa- opérations, ce qui limite le recours aux subventions. tivités locales en échange de réser- trimoine, en apportant une aide fi -

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Le rôle des organismes Hlm dans 6 l’accession sociale à la propriété

es organismes Hlm s’attachent à L favoriser la mobilité de leurs loca- taires, notamment vers l’accession sociale à la propriété qui peut être un mode de promotion sociale. Cette accession sociale s’entend comme l’acquisition d’un logement par un ménage disposant de ressources mo- destes, défi nies réglementairement. Les opérateurs Hlm qui produisent des logements destinés à l’accession les vendent en quasi-totalité à des primo-accédants, propriétaires occu-

pants, dont les revenus sont com- DR AIGUILLON-RÉSIDENCES GROUPE ARCADE/VINCENT PERRAUD © GUILLAU ME AYER pris entre deux et trois Smic. Les prix de vente sont plafonnés. Attentifs à sécu riser dans la durée le parcours de Résidence Milin, Aiguillon-Résidences Groupe Arcade, Saint-Herblain (44) ces ménages, les organismes sont très impliqués dans la gestion des copro- conseil et aide au fi nancement, ga- tuée est alors mobilisée comme priétés provenant de leur activité. rantie de rachat à un prix minimum apport. Un dispositif de sécurisa- en cas d’accident de la vie et garan- tion (rachat du logement et reloge- Les différents dispositifs tie de relogement de la famille dans ment) est apporté aux accédants. Ces un logement locatif adapté. Comme opérations, agréées par l’État, bénéfi - L’accession sociale classique (en Vefa). pour n’importe quelle opération cient d’un taux de TVA à 5,5 % ainsi Outre un haut niveau de service et d’accession, l’acquéreur achète son que d’une exonération de la taxe fon- un encadrement des plafonds de logement en état futur d’achèvement cière sur les propriétés bâties. ressources et des prix de vente, une (Vefa), sur la base du projet établi par des grandes spécifi cités de l’acces- l’organisme Hlm. Lorsqu’il maîtrise La vente Hlm sion sociale mise en œuvre par les cette compétence, l’organisme assure organismes Hlm est la sécurisation la gestion de la copropriété et contri- L’accession sociale à la propriété est de l’accédant. L’organisme l’accom- bue ainsi à la préservation du patri- à distinguer de la vente Hlm, forme pagne tout au long du processus : moine acquis par ses clients. très particulière d’accession. Déci- Dans les périmètres élargis de la dée par l’organisme Hlm, la vente rénovation urbaine, les opérations Hlm permet à un locataire Hlm de d’accession sociale bénéfi cient d’une devenir propriétaire de son logement, TRAPPES (78) TVA à taux réduit. dans lequel il vit souvent depuis plu- L’accession sociale dans sieurs années. L’organisme propose le cadre de la rénovation urbaine La location-accession ou accession à son locataire l’acquisition du loge- Expansiel Promotion, coopérative Hlm fi liale sociale progressive (PSLA). Ce dispo- ment, qui doit être construit depuis au de Valophis Habitat, contribue, par des opérations sitif permet à l’acquéreur une acqui- moins dix ans. En cas de vente d’un d’accession sociale à la propriété, à la diversifi cation sition en deux temps. Dans un pre- logement vacant, celui-ci peut aus- de nombreux quartiers en rénovation urbaine. mier temps, il occupe le bien en tant si être proposé à un locataire de l’or- À Trappes, Expansiel Promotion a conçu une opération de 120 logements en accession sociale sécurisée, que « locataire-accédant », et verse ganisme Hlm. La collectivité locale répartis dans six bâtiments, dans le quartier des une redevance constituée d’une par- donne son avis sur les mises en vente. Merisiers. Livrée en 2009, cette opération a permis tie locative et d’une partie acquisi- La vente Hlm est un outil d’aide à à des ménages aux revenus modestes et moyens tive destinée à constituer un capi- l’accession à la propriété de ménages de devenir propriétaires. Depuis, la coopérative a tal. Dans un second temps, débute modestes. Elle peut constituer aus- renouvelé l’expérience en s’associant aux élus locaux dans la conception puis la commercialisation des le processus d’accession : au bout si pour l’organisme un outil de ges- logements et en s’appuyant sur les dispositifs publics d’une période allant de un à cinq ans, tion pour le renouvellement de son comme le PSLA ou la TVA à taux réduit en zone Anru. l’option est levée et la phase d’acqui- patrimoine. Chaque année, environ sition peut débuter. L’épargne consti- 7 à 8 000 logements sont vendus. ◆

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La gestion du patrimoine 7 par l’organisme Hlm DR TERRE ET BAIE HABITAT

Quartier Croix-Saint-Lambert, Terre et Baie Habitat, Saint-Brieuc (22)

a gestion du patrimoine fait par- trimoine (voir focus ci-contre). Un L tie intégrante de la responsabi- diagnostic global du parc de loge- lité de l’organisme Hlm, qui doit la ments sociaux permet de défi nir un conduire en lien avec les EPCI et les mode de traitement différencié, gra- FOCUS communes. dué dans le temps et avec des modes Le plan stratégique de patrimoine d’intervention très différents selon Adapter le patrimoine les ensembles immobiliers. Il est Le plan stratégique de patrimoine (PSP) est le document de référence de la politique patrimoniale d’un bailleur en fonction des besoins important que ces objectifs soient social. Il comporte un état des lieux de la qualité mis en perspective avec les objec- technique et de l’attractivité des différents groupes Longtemps, la préoccupation tifs des politiques de l’habitat dans immobiliers de l’organisme Hlm. Ce diagnostic permet majeure des organismes a été la pro- le territoire. de défi nir des orientations d’évolution compatibles avec duction de nouveaux logements. Depuis 2010, les organismes Hlm la capacité de fi nancement à moyen terme (à dix ans) : adaptation et rénovation – avec prise en compte des Avec le vieillissement du parc doivent signer avec le préfet de enjeux énergétiques et thermiques – du parc existant, construit dans les années 1970 est région et les collectivités locales une démolition, vente, capacité de développement… Ces apparue la nécessité d’élaborer des convention d’utilité sociale, pour orientations sont ensuite soumises à l’arbitrage du politiques de gestion du patrimoine six ans. Cette convention détermine conseil d’administration de l’organisme. dans la durée. Il s’agit d’arbitrer entre les orientations de l’organisme en Le plan stratégique de patrimoine doit tenir compte des orientations des programmes locaux de l’habitat maintenance, amélioration et démo- matière de gestion du patrimoine, des collectivités. Il fait ainsi l’objet d’une actualisation lition, tout en continuant à accroître mais également les orientations sur périodique. Le PSP est obligatoire en amont des l’offre. Ces politiques s’expriment l’ensemble de sa politique, y compris conventions d’utilité sociale. à travers le plan stratégique de pa- la production nouvelle. ◗◗◗

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La convention d’utilité sociale

Les départements et les EPCI dotés d’un programme local de l’habi- tat sont associés à l’élaboration des conventions d’utilité sociale (CUS).

Ils sont signataires des CUS conclues LA SABLIÈRE © I. MATHIE DR ICF HABITAT par les organismes qui leur sont rat- tachés ainsi que pour les organismes disposant d’un patrimoine repré- sentant plus de 20 % du parc social sur leur territoire. Ils peuvent l’être pour les autres organismes disposant d’un patrimoine sur leur territoire. Depuis la loi « Maptam » du 27 jan- vier 2014, l’État peut déléguer aux métropoles, à leur demande, l’élabo- ration, la contractualisation, le suivi et l’évaluation des CUS pour la par- tie concernant leur territoire. La CUS fait le lien entre le plan stra- tégique de patrimoine de chaque orga nisme et les programmes locaux de l’habitat. Elle établit une relation entre les logiques territoriales qui Une réhabilitation d’ICF Habitat La Sablièere, Cergy (95) sont celles des politiques locales de l’habitat et les logiques patrimoniales service rendu, après concertation partir d’indicateurs de performance des organismes. Il est ainsi nécessaire avec les locataires ; défi nis par décret. En cas de man- que la collectivité locale accorde de – les orientations de la politique quement, les organismes sont sou- l’importance à ces conventions qui patrimoniale et d’investissement de mis à des pénalités, au bénéfi ce de fi xent la politique de l’organisme l’organisme ; la Caisse de garantie du logement pour plusieurs années. – les modalités de la concertation locatif social. La CUS comprend : locative avec les locataires ; – le classement des ensembles – les engagements pris par l’orga- L’enjeu de la immo biliers, établi en fonction du nisme sur la qualité du service rendu réhabilitation thermique aux locataires ; – un cahier des charges de gestion Dans le cadre du Grenelle de l’envi- sociale : politique sociale et de peu- ronnement, les organismes Hlm se plement, plafonds de ressources, sont engagés à rénover d’ici à 2020 TARN (81) supplément de loyer de solida- les 800 000 logements les moins Une convention pour réduire rité (SLS), prévention des expul- économes en énergie, c’est-à-dire la précarité énergétique et lutter sions, défi nition chiffrée des enga- consommant plus de 230 kWh/m²/ contre le changement climatique gements en faveur des personnes an (catégories E, F et G). Il s’agit de Tarn Habitat et le conseil régional de Midi-Pyrénées défavorisées. ramener leur consommation à un ont signé, en décembre 2013, une convention formalisant un objectif commun : la réduction de la Optionnelle pour la première géné- maximum de 150 kWh/m²/an (caté- précarité énergétique et la lutte contre le changement ration de CUS, la remise en ordre gorie C). Ces rénovations bénéfi cient climatique. La région s’est engagée à accompagner des loyers est obligatoire dès la de « l’éco-prêt logement social » de la fi nancièrement la réhabilitation thermique de près seconde génération. Cette remise en Caisse des dépôts à taux bonifi é et de 800 logements. Pour Tarn Habitat, engagé depuis ordre obéit à une double contrainte : d’un dégrèvement de TFPB à hau- cinq ans dans l’amélioration de la performance énergétique, le bilan montre une baisse de 9 % des la masse totale des loyers plafonds teur de 25 % du montant des tra- consommations énergétiques moyennes sur son reste inchangée et l’accessibilité à la vaux d’économie d’énergie réali- parc et une baisse de 11 % des rejets de gaz à effet meilleure catégorie de logement doit sés, en imputant ce dégrèvement à de serre. Au-delà de l’intervention technique, des être assurée aux ménages modestes. l’ensemble des logements sociaux de actions d’accompagnement des locataires complètent Avec la convention d’utilité sociale, l’organisme dépendant d’un même la démarche : formation aux nouveaux équipements, suivi des consommations ou encore forums « éco » à les organismes s’engagent sur un centre des impôts (1). ◆ l’issue des travaux, sous forme d’ateliers participatifs certain nombre de sujets relatifs à et thématiques. leur mission sociale. Une évalua- (1) Ce dégrèvement de TFPB est intégralement tion est réalisée tous les deux ans, à compensé par l’État aux collectivités locales.

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Mener des projets de renouvellement 8 urbain dans des quartiers Hlm

nviron un million de logements E sociaux construits dans les années 1950 et 1960, représentant un quart du parc Hlm, sont concen- trés dans des quartiers populaires

qui constituent le cœur de la géo- DU RHÔNE © L.DANIÈRE DR OPAC graphie prioritaire de la politique de la ville depuis 30 ans. Dans le prolongement des grands projets de ville (GPV) initiés en 2000, le programme national de rénova- tion urbaine (PNRU), lancé en 2003 et mis en œuvre par l’Anru, s’est attaché à remettre 500 de ces quar- tiers relégués dans le mouvement de la ville et à leur redonner un cadre de vie de qualité. Pour mener cette politique ambitieuse, les collectivi- tés locales, les organismes Hlm et l’État se sont organisés, ont dévelop- pé de nouveaux savoir-faire et des coopérations opérationnelles. Cette lutte contre la ségrégation sociale et urbaine est un chantier de lon- gue durée qu’il s’agit, aujourd’hui, de poursuivre en tirant les ensei- gnements de la période 2003-2013.

L’habitat comme levier de la transformation des quartiers

Les collectivités locales, porteuses des projets de rénovation urbaine (PRU) financés par l’Anru, et les Résidence Marie Curie Sklodowska, Opac du Rhône, La Duchère, Lyon (69) organismes Hlm ont acquis une véritable culture de projet et ont Les quartiers qui ont bénéfi cié de maisons de ville, habitat intermé- orga nisé une « maîtrise d’ouvrage cette politique connaissent un chan- diaire, petits collectifs) ; urbaine » pour mettre en œuvre ces gement positif de leur physionomie – des interventions massives de projets complexes. grâce à quatre leviers : requalifi cation du parc Hlm main- La réussite d’un PRU résulte de – des restructurations urbaines tenu (réhabilitation et résidentiali- l’étroite interaction entre projet ambitieuses ont cherché à reposition- sation) ont conduit à un embellis- urbain et projet patrimonial. Aussi ner le quartier sur des fonctions plus sement généralisé des quartiers, à les organismes Hlm s’emploient- diversifi ées et à le mettre en liaison redonner aux habitants la dignité ils à adapter leur plan stratégique avec la ville. Elles ont parfois néces- de leur cadre de vie et à améliorer de patrimoine pour répondre aux sité des démolitions importantes, les conditions de gestion urbaine de exigences des PRU en termes de qui ont porté sur les secteurs les plus proximité ; désenclavement, de création d’un dégradés et les plus rejetés ; – des interventions ciblées sur les maillage viaire et de réorganisation – les programmes neufs sont por- secteurs les plus stratégiques du des espaces publics et à mettre en teurs d’une nouvelle morphologie quartier avec la combinaison d’un cohérence leur propre calendrier urbaine et architecturale plus proche même niveau d’ambition urbaine et opérationnel avec celui du projet. de la ville « banale » (individuels, d’ambition patrimoniale ont per- ◗◗◗

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◗◗◗ mis d’accentuer l’impact sur la l’introduction dans le quartier, par Vers des projets globaux, transformation de l’image du quar- leur activité de construction, de nou- mieux intégrés aux politiques tier. Ainsi, la place de l’habitat a été velles formes urbaines et architec- intercommunales centrale dans ces projets : sur un turales intégrant des dimensions investissement global de 42 milliards esthétiques, paysagères et environ- La loi de programmation pour la ville d’euros de 2003 à 2015, 27 milliards nementales. Par des opérations de et la cohésion urbaine du 21 février d’euros sont consacrés à l’habitat et transformation d’usage et d’aména- 2014 prévoit le lancement d’un nou- servent à démolir 140 000 logements gement de pieds d’immeubles, ils veau programme de renouvellement (soit 11 000 par an), reconstruire créent aussi de l’immobilier d’acti- urbain sur la période 2014-2024 133 000 logements sociaux dont vité à des coûts abordables pour les d’un montant de 5 milliards d’eu- 46 % sur site, en réhabiliter 315 000 créateurs d’entreprises ou les ges- ros d’aides de l’Anru, qui ciblera les et en résidentialiser 345 000. tionnaires de services de proximité. quartiers prioritaires de la politique Pour conduire dans les meilleures de la ville présentant des dysfonc- Des acteurs économiques conditions le volet sensible des tionnements urbains importants. et sociaux qui contribuent à la PRU, à savoir le relogement, qui a En effet, les grands quartiers Hlm cohésion sociale et à la mixité touché généralement les ménages pris en compte dans le PNRU n’ont les plus vulnérables, les organismes parfois été traités que partielle- Le rôle des organismes Hlm dans ces Hlm se sont dotés d’une véritable ment et n’ont pas toujours atteint projets est plus large que celui de ingénierie sociale en interne. Ils un seuil de transformation durable. maître d’ouvrage des interventions ont répondu à l’objectif de faire du Par ailleurs, d’autres quartiers, qui sur leur propre patrimoine Hlm. relogement un facteur d’intégration n’ont pas bénéfi cié d’interventions Ils se sont donné les moyens d’être sociale et d’amener les ménages à conséquentes pendant cette der- acteurs du volet « diversification passer d’un déménagement subi à nière période, sont touchés, à leur urbaine des projets ». Ils ont déve- la construction d’un projet résiden- tour, par des processus accélérés de loppé des programmes d’acces- tiel. Pour cela, les organismes se sont disqualifi cation. sion sociale sécurisée, qui s’avère appuyés sur une écoute et une ana- L’évaluation des avancées et limites être un produit adapté à la clientèle lyse approfondie des attentes et dif- du PNRU conduit à donner des potentielle de ces quartiers. Grâce fi cultés des ménages, sur des parte- infl exions importantes à ce nouveau à la TVA à taux réduit et à la prime nariats avec les services sociaux et programme, notamment : Anru, ils peuvent réaliser des opéra- les associations et sur des outils de – l’articulation du projet urbain et tions qui visent deux objectifs : sta- suivi de type enquête de satisfaction du projet social sera mieux assurée biliser les ménages du quartier et post-relogement. par une intégration des PRU dans de la ville qui sont dans une trajec- Les organismes sont également des le contrat de ville, contrat unique et toire socio-économique ascendante acteurs sociaux et économiques qui global qui sera le cadre de la nou- et attirer de nouvelles populations contribuent à la cohésion sociale des velle politique de la ville. Les acteurs par un bon rapport qualité / prix. quartiers. Ils déploient des moyens locaux auront à concevoir et à parta- Les organismes Hlm participent à humains et financiers pour assu- ger des projets de territoire intégrés ; rer une gestion de proximité adap- – le portage des projets à l’échelle tée aux évolutions urbaines et intercommunale, leur intégration STRASBOURG (67) sociales de leur patrimoine dans dans les PLH et PLU permettront de ces contextes. Ils jouent un rôle dans mieux positionner les quartiers dans Le projet de rénovation urbaine l’insertion par l’économique en tant leur agglomération et de mieux redé- du quartier du Neuhof que donneurs d’ordre et employeurs. ployer géographiquement l’offre à bas Dans ce grand quartier de 7 800 logements et 19 600 Ils se sont ainsi fortement impliqués loyer, trop concentrée aujourd’hui habitants (7 % de la population de la ville), la centralité et l’habitat ont été les principaux leviers de la dans la mise en œuvre des clauses dans les quartiers populaires ; diversifi cation urbaine. La desserte du quartier par d’insertion dans les marchés de la – la place des habitants sera renfor- une ligne de tramway avec trois stations et la création rénovation urbaine. Ils développent cée par la coconstruction des projets d’un cœur de quartier avec un programme important par ailleurs des partenariats avec les avec les conseils citoyens et la mise d’équipements publics ont constitué l’épine dorsale structures d’insertion par l’écono- en place d’une maison du projet du projet. Une diversifi cation résidentielle a été introduite par le renouvellement de 300 logements Hlm mique, comme les régies de quar- dans chaque PRU qui constituera le les plus dégradés et le développement de plus de 500 tiers, participent au montage de lieu de la concertation. Les associa- logements privés et en accession sociale. chantiers d’insertion et se sont en- tions de locataires seront parties pre- La diversifi cation par l’immobilier d’activité est gagés dans le programme « emplois nantes de ces nouveaux dispositifs ; également un volet important du projet qui a bénéfi cié d’avenir ». Enfi n, les organismes Hlm – les dimensions du développe- du dispositif des zones franches urbaines (ZFU). Ainsi depuis 2005, 500 emplois ont été créés à l’entrée nord soutiennent les initiatives des asso- ment économique et commercial et du quartier et le projet de création d’un parc d’activité ciations et des habitants pour créer de la haute performance environne- devrait à terme créer 1 000 emplois. du lien social et favoriser le « vivre mentale seront davantage prises en ensemble ». compte dans les nouveaux PRU. ◆

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USH2014p29_30_NS.indd 30 10/06/14 14:53 Résidence du Pissot,OPH des Landes, Tarnos (40) DR OPH DES LANDES © SABRINA MARTINEZ.EPS

3e partie Les logements sociaux, pour quels habitants ?

ne fois les logements réalisés, Hlm, pour tout ce qui relève de défi nies localement. Compte tenu de U le partenariat entre les élus, l’accompagnement social lorsqu’il la diversité des besoins, qui suppose les services de la ville et les est nécessaire et sur les questions du d’apporter des réponses précises, organismes Hlm se poursuit à « bien vivre » à l’intérieur ou autour une palette de « produits » particuliers travers la gestion du patrimoine des résidences. Quant à l’organisme peut être proposée aux habitants. et la vie dans les logements. Les de logement social, son rôle évolue L’organisme a pour obligation élus restent également impliqués, de celui de maître d’ouvrage à celui d’être à l’écoute des demandes des principalement via les attributions de de gestionnaire, aux côtés de la locataires, de favoriser la concertation logements. Les services de la ville collectivité locale, notamment en et d’apporter un soin particulier à la ou de l’intercommunalité continuent matière d’attribution et de politique de qualité du service rendu. de travailler avec les organismes peuplement, en fonction d’orientations

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USH2014p31_NS.indd 31 10/06/14 14:54 Le guide du logement social / Les logements sociaux, pour quels habitants ?

L’attribution des logements sociaux : 1 un dispositif encadré

e l’enregistrement de la renforce le rôle de pilotage des EPCI contribution du parc privé, y com- D demande de logement à l’attri- dans ce domaine. pris à travers le conventionnement. bution du logement à un ménage, une réglementation détaillée Les objectifs d’attribution Des règles défi nies au niveau natio- encadre la procédure. Celle-ci fait des logements sociaux nal et local donnent un cadre aux at- intervenir différents partenaires : les tributions de logements. La loi fi xe organismes Hlm, responsables de la L’attribution d’un logement locatif ainsi deux conditions à l’accès au décision d’attribution et les acteurs social est un acte important, effectué logement social : des conditions de locaux, dont les collectivités locales. à partir de la mise en regard de ressources (voir tableau p. 23) et la Cette réglementation vise à enca- demandes individuelles, qui peu- citoyen neté française ou, pour les drer les attributions et à organiser vent être complexes ou délicates, personnes étrangères, un titre de l’enregistrement et le traitement des avec une offre disponible. Elle séjour régulier. demandes, mais aussi à garantir les s’effectue dans le respect de règles droits des demandeurs de logement. d’attribution défi nies par le code Au niveau national, le CCH détermine L’article 97 de la loi « Alur » fait évo- de la construction et de l’habitation plusieurs grandes catégories de per- luer certaines de ces procédures et (CCH), règles qui sont parfois décli- sonnes prioritaires : nées localement. – les personnes en situation de han- L’attribution doit veiller au respect dicap ou les familles ayant à leur de la mixité sociale des villes et des charge une personne en situation FOCUS quartiers. Elle participe à la mise en de handicap ; Qu’est-ce que le droit au logement opposable ? œuvre du droit au logement, pour – les personnes mal logées, défavo- satisfaire les besoins des personnes risées ou rencontrant des diffi cultés Institué par la loi du 5 mars 2007, le droit au logement opposable (Dalo) se veut une réponse à la crise du de ressources modestes ou défavo- particulières de logement pour des logement abordable et aux situations de mal logement risées. Elle doit aussi prendre en raisons d’ordre fi nancier ou tenant mises en évidence depuis plusieurs années par les compte la diversité de la demande à leurs conditions d’existence ; associations. Il ne s’applique pas au seul logement social et favoriser l’égalité des chances des – les personnes hébergées ou logées mais concerne tous les acteurs. Depuis le 1er janvier 2008, demandeurs. temporairement dans un établisse- le droit à un logement décent et indépendant est ainsi garanti par l’État à toute personne qui, résidant sur le Cependant, dans les zones les plus ment ou logement de transition ; territoire français et dans des conditions de permanence tendues, l’attribution relève de plus – les personnes mal logées ou repre- défi nies par décret, n’est pas en mesure d’y accéder par en plus d’injonctions qui peuvent nant une activité après une période ses propres moyens ou de s’y maintenir. se révéler paradoxales. La mise en de chômage de longue durée ; Qui est éligible ? œuvre du droit au logement oppo- – les personnes victimes de Ce droit s’exerce par un recours amiable, puis par un recours contentieux, pour certaines catégories de sable impose une réponse priori- violences. ménages : les demandeurs de bonne foi dépourvus taire aux ménages les plus en dif- de logement, menacés d’expulsion sans relogement, fi culté. Cela n’est évidemment pas Les objectifs d’attribution peuvent être hébergés temporairement en établissement ou logement contestable, mais rend plus diffi cile déclinés localement. La loi prévoit ain- de transition, logés dans des locaux impropres, insalubres le maintien de la vocation généraliste si que les PDALHPD et les PLH défi - ou dangereux, dans des locaux manifestement suroccupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent, du parc social d’accueillir tous ceux nissent des orientations permettant avec un enfant mineur ou une personne handicapée. qui ne peuvent se loger dignement de guider les politiques d’attribution. Depuis 2012, ce droit est ouvert aux personnes qui n’ont aux conditions du marché. Les accords collectifs intercom- pas reçu de proposition adaptée à leur demande dans le L’accueil de ces différentes catégories munaux à l’initiative de l’EPCI, ou délai d’attente fi xé localement par le préfet. Quelle est la procédure ? de ménages sans exclusion doit être départementaux à l’initiative du pré- Pour ces ménages, le recours amiable s’effectue auprès organisé de façon partenariale dans fet, défi nissent de manière contrac- d’une commission de médiation départementale qui les territoires, en veillant aux équi- tuelle avec les bailleurs sociaux des doit statuer sur le caractère prioritaire de la demande et libres de mixité sociale. Cela rend objectifs annuels chiffrés d’accueil l’urgence du relogement. Si celui-ci est reconnu, le préfet ainsi nécessaire la défi nition dans les des personnes en diffi culté répon- désigne les ménages à reloger à un bailleur social, sur territoires, dans le cadre des PLH et dant aux critères du PDALHPD. le contingent préfectoral, ou propose une solution dans le parc privé. Le préfet demande son avis au maire. En des PDALHPD (voir p. 37), d’orien- Ils sont réalisés pour une durée de l’absence d’offre dans un délai défi ni, un recours peut être tations sur le rôle attendu de l’offre trois ans. déposé par le demandeur auprès du tribunal administratif. nouvelle de logement social comme En outre, depuis la loi « Alur », les du parc existant, mais aussi sur la EPCI peuvent mettre en place des

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USH2014p32_35_NS.indd 32 10/06/14 14:55 Le guide du logement social / Les logements sociaux, pour quels habitants ? DR OPHIS DU PUY-DE-DÔME/CLERDÔME, ARCH. NASRINE SERAJI © C. CAMUS DR OPHIS DU PUY-DE-DÔME/CLERDÔME,

Résidence Victor Duruy, Ophis du Puy de Dôme et Clerdôme, Clermont-Ferrand (63) conférences intercommunales du mixité sociale et de droit au loge- logement, auxquelles participeront ment sur leur territoire. LILLE MÉTROPOLE les maires, le préfet, les bailleurs Enfi n, les organismes Hlm doivent COMMUNAUTÉ URBAINE (59) sociaux, les réservataires, les asso- défi nir des orientations d’attribution, L’accord collectif d’attribution ciations de locataires, les associa- arrêtées par leur conseil d’adminis- L’accord intercommunal de Lille Métropole a été signé tions d’insertion, etc. Ces confé- tration ou de surveillance. en décembre 2012. Il a pour objectif la défi nition d’une rences seront chargées de définir stratégie de peuplement conciliant droit au logement des orientations en matière d’attri- Un processus d’attribution et mixité sociale. Il défi nit des publics prioritaires, bution, qui seront mises en œuvre qui associe différents acteurs correspondant à treize situations. Certaines d’entre par des conventions entre les diffé- elles sont visées par le PDALHPD ou par le Dalo. Certaines relèvent spécifi quement des politiques rents acteurs. Les conférences pilo- Depuis les années 1950, différents communautaires ou communales. L’accord fi xe des teront notamment les accords col- acteurs sont associés aux attribu- objectifs d’attribution en faveur de ces ménages lectifs d’attribution qui fi xent des tions de logement par le biais des prioritaires, à hauteur de 40 % des attributions. Ils objectifs d’accueil des ménages prio- réservations. sont répartis par commune et par organisme dans la ritaires et les conventions intercom- En contrepartie des subventions, perspective d’un meilleur équilibre social des territoires. En parallèle, une charte des bonnes pratiques renforce munales de mixité sociale prévues garanties ou apports en terrain, les la transparence du fonctionnement des commissions dans les contrats de ville. Elles seront collectivités locales, l’État et les col- d’attribution. L’évaluation menée pour l’année 2013 à même de prendre en compte de lecteurs du « 1 % Logement » obtien- montre que les objectifs de l’accord ont été dépassés. manière cohérente les objectifs de nent des droits de réservation ◗◗◗

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USH2014p32_35_NS.indd 33 10/06/14 14:55 Le guide du logement social / Les logements sociaux, pour quels habitants ? DR ARRA © L.DANIÈRE

Mieux informer les demandeurs, un des objectifs de la loi « Alur ».

◗◗◗ sur les logements, qui sont sti- manière collégiale sur les dossiers FOCUS pulés dans une convention de réser- présentés (trois au minimum pour vation. Ces droits donnent aux réser- chaque logement). La décision tient Quel est le rôle du maire dans l’attribution vataires un pouvoir de proposition compte du patrimoine du deman- des logements dans sa commune ? de candidats. deur, du niveau de ses ressources, Le maire joue un rôle important, de l’enregistrement de Ainsi, au maximum 20 % des loge- de la composition familiale, de ses la demande à l’attribution. ments d’une opération sont réser- conditions de logement actuelles, En contrepartie des aides et de la garantie apportée par sa commune, le maire dispose de droits de réservation vés aux collectivités locales, EPCI, de l’éloignement des lieux de travail sur un certain nombre de logements, pour lesquels il CCI (soit, pour une opération de dix et de la proximité des équipements propose à la commission d’attribution des candidats. logements, deux logements réservés répondant aux besoins des deman- La commune peut demander à être un lieu d’accueil et à la commune). Toutefois, des réser- deurs. Elle respecte les critères défi - d’enregistrement du numéro unique départemental. Le vations supplémentaires peuvent nis par le CCH. maire peut par ailleurs être délégataire, par convention, de la gestion du contingent préfectoral ou donner son être obtenues dans le cas d’aides par- accord pour une délégation à l’EPCI. ticulières comme l’apport du terrain. Le traitement de la demande Le maire intervient au niveau de l’attribution car il est De même, jusqu’à 30 % des de logement social membre de droit, avec voix délibérative, de toutes les logements peuvent être réservés commissions d’attribution statuant sur des logements pour l’État pour des publics prio- L’enregistrement de la demande situés dans sa commune. Si un organisme possède plus de 2 000 logements sur le territoire d’une commune ou ritaires (dont au plus 5 % pour les Un ménage souhaitant accéder à d’un EPCI, le maire ou le président de l’EPCI peuvent fonctionnaires) ; un logement social doit déposer demander la création d’une commission d’attribution pour Enfi n, un pourcentage variable est un dossier de demande (sur la base ce territoire. réservé aux employeurs et collec- d’un formulaire unique) auprès d’un Depuis la loi de mobilisation pour le logement et la lutte teurs du « 1 % », selon leur participa- organisme Hlm ou d’un réservataire contre l’exclusion, le maire ou le président de l’EPCI peut imposer le relogement d’un ménage dans le cas d’une tion fi nancière à l’opération ; (État, collectivités locales et leurs opération de résorption d’habitat insalubre. Il dispose Les logements non réservés sont lais- groupements, collecteur du « 1 % » d’un représentant (EPCI et / ou commune) au sein de la sés à disposition de l’organisme Hlm. ou employeur), qui procède à son commission de médiation qui instruit les recours amiables La décision d’attribution, quel que enregistrement dans le système au titre du Dalo. Le maire participe à la commission soit le réservataire, revient à la com- national d’enregistrement de la d’orientation des attributions que peut créer l’EPCI sur son territoire. La loi « Alur » prévoit également l’association mission d’attribution (voir focus demande (SNE). des maires à l’élaboration du plan partenarial de gestion page suivante) mise en place par le La loi « Alur » prévoit que le deman- partagée de la demande et d’information des demandeurs bailleur social et dont le fonction- deur peut aussi s’enregistrer sur in- que devront établir les EPCI dotés d’un PLH approuvé. nement est régi par un règlement ternet et qu’il dépose les pièces jus- intérieur. La commission statue de tifi catives en un seul exemplaire (ces

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pièces devant être scannées et mises – un dispositif de gestion partagée en commun dans le SNE ou dans un de la demande qui vise à mettre en PAYS DE LA LOIRE fi chier partagé de gestion). Ces dis- commun les dossiers de demande Fichier partagé de la demande de logement social positions devraient être opération- de logement social, les pièces justi- nelles dès publication de la loi pour fi catives nécessaires à l’instruction, Depuis 1996, la région Pays de la Loire est dotée d’un l’enregistrement sur internet, et en les informations relatives à la situa- fi chier partagé de la demande de logement social, piloté par l’association régionale Hlm et administré 2015 pour ce qui concerne le dos- tion des demandeurs et au traitement par le Creha Ouest. Ce fi chier a été reconnu centre sier unique. de leurs dossiers. Ce dispositif, qui de délivrance du numéro unique de la demande en Chaque demandeur reçoit ensuite devra être interconnecté au SNE ou 2001, puis en 2011, à la suite des deux réformes dans un délai maximum d’un mois, à un fi chier partagé enregistrant la successives de la gestion de la demande. Depuis une attestation d’enregistrement, demande pour le compte du SNE, l’origine, l’État, les collectivités locales, les Adil et le « 1 % » sont partenaires de ce dispositif précurseur : avec son numéro unique d’enregis- devra être mis en place au plus tard en effet, le demandeur dépose une seule demande, trement (1). Une attente supérieure fi n 2015. via un formulaire unique (désormais Cerfa), dans à un délai fi xé localement ouvre le l’un des 250 lieux d’enregistrement. Il peut ensuite droit au demandeur à déposer un re- Des expériences de fi chiers modifi er, actualiser ou renouveler sa demande dans cours au titre du Dalo. partagés de gestion de la demande n’importe quel lieu ou sur internet, la saisie en ligne des demandes étant effective depuis plusieurs années. Les fi chiers partagés de gestion de la Le fi chier met en commun la liste des demandeurs. Le droit à l’information du demandeur demande, dont le mouvement Hlm Il permet de rapprocher l’offre de la demande, et La loi « Alur » définit un droit à est à l’origine, anticipent par rap- constitue pour les bailleurs sociaux et leurs partenaires l’information du demandeur : sur la port aux objectifs de la loi « Alur » un outil de gestion de la demande et des attributions : procédure d’attribution, sur l’offre car l’ensemble des acteurs travaillent recherche de demandeurs, gestion des commissions d’attribution, gestion des prospections et des disponible, sur la satisfaction de la sur le même fi chier et sont en me- propositions de logement, traçabilité de la gestion de demande sur le territoire souhai- sure de consulter les données issues la demande et des refus des demandeurs, gestion des té. Les demandeurs devront être de l’instruction de la demande (his- contingents de réservation, gestion des attributions… informés de l’avancement du traite- torique des propositions, des refus Ce dispositif joue également un rôle important dans ment de leur demande. Il s’agit, par des commissions d’attribution et la connaissance de la demande. Des statistiques sont produites annuellement sur l’offre et la demande par une plus grande transparence, de des demandeurs, motifs de ces refus, département et par EPCI. Le fi chier de la demande lever des incompréhensions et de etc.). Dans les 27 départements (2) où permet aussi d’affi ner les analyses sur les profi ls des permettre au demandeur de mieux ces fi chiers existent, les EPCI pour- demandeurs de logement et sur les attributions. orienter sa demande. ront s’appuyer sur ces outils. Le rôle de gestionnaire du Creha Ouest a été étendu Ces fi chiers, qui sont l’aboutissement aux fi chiers partagés existants en Bretagne, et une charte déontologique inter-régionale a été adoptée La gestion partagée de la demande d’une démarche de projet partena- par les instances du Creha Ouest, constituant Afi n de favoriser une gestion parta- riale, apportent une qualité de ser- un corpus d’engagements pris par chacun des gée de la demande entre les acteurs vice renforcée au demandeur. Dans partenaires du dispositif. d’un même territoire et d’amélio- ces projets mobilisateurs, les col- rer le service aux demandeurs, la lectivités locales et les collecteurs loi « Alur » donne l’obligation a tout qui sont souvent le premier point EPCI doté d’un PLH de mettre en d’accueil du demandeur s’organi- place : sent pour être des lieux d’enregistre- FOCUS – un plan partenarial de gestion ment, directement ou par l’intermé- Qui sont les membres de la commission de la demande et d’information diaire de maisons de l’habitat (3). Le d’attribution ? des demandeurs. Ce plan définit demandeur peut aussi d’ores et déjà les orientations destinées à assurer enregistrer, renouveler et modifi er sa – six administrateurs membres du conseil d’administration ou du conseil de surveillance de la gestion partagée des demandes demande en ligne. ◆ l’organisme Hlm ; la désignation des membres est de logement social et à satisfaire au (1) Numéro régional en Île-de-France et différente en fonction du statut (OPH, ESH, coopérative) droit à l’information des deman- départemental dans les autres territoires. et du nombre de commissions de l’organisme ; (2) En Pays de la Loire, Bretagne, Poitou-Charentes, deurs. Les communes et un repré- Alsace, Bourgogne, en Haute-Garonne, dans le – le maire de la commune d’implantation du logement (ou sentant des bailleurs sont associés Calvados, l’Indre-et-Loire, le Rhône et l’Isère. son représentant). Membre de droit, il dispose d’une voix (3) C’est le cas dans les Pays de la Loire, en Isère, prépondérante en cas d’égalité des voix ; à son élaboration. Le plan fi xe no- en Haute-Savoie, en Côte-d’Or, en Indre-et-Loire ou – un représentant des associations (désigné par le préfet) dans le Calvados par exemple. tamment le délai maximum dans menant des actions d’insertion agréées et ayant une voix lequel tout demandeur qui le sou- consultative sur la décision d’attribution ; haite doit être reçu après l’enregis- – le représentant de l’État, ou l’un de ses représentants trement de sa demande. Le plan membre du corps préfectoral, assiste à la commission d’attribution à sa demande ; doit également prévoir l’organisa- – le président de l’EPCI compétent en matière de PLH, à tion et le fonctionnement du ser- titre consultatif ; vice d’information et d’accueil des – un représentant d’une association de défense des droits demandeurs, avec au moins un lieu des locataires. d’accueil commun ;

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Les réponses apportées aux ménages 2 les plus fragilisés DR CILIOHPAJ AVENIR ET JOIE AVENIR DR CILIOHPAJ

Maison-relais Les Terrasses de Delbourg, CILIOHPAJ Avenir et Joie, Agen (47)

rise économique, précarisation Le parc social, dans ses formes tionnés, les locataires bénéfi cient C des ménages, évolution des diverses, peut alors constituer un de l’APL (ALS ou ALF dans le parc modèles familiaux ont fait émerger plus. Des types de logements plus privé). Depuis 2001, un barème des publics plus vulnérables qui, spécifi ques, répondant à des deman- d’aides unique s’applique dans le sans être marginaux, ont de nou- des particulières, ont vu le jour. logement social et le logement privé. veaux besoins en logement, aux- Aujourd’hui, près de 2,1 millions quels le parc de logement privé n’est Le rôle essentiel de locataires Hlm bénéficient de pas toujours en mesure de répondre. des aides à la personne l’aide, avec un montant moyen de Des aides à la personne sont versées 240 euros par mois. par l’État pour faciliter l’accès et Comme dans le parc privé, les Cette aide est calculée en tenant le maintien dans le logement. Les locataires du parc social bénéfi cient compte du montant du loyer, des collectivités locales sont régulière- d’aides personnelles au logement ressources du ménage, mais aussi ment confrontées aux questions de pour faire baisser l’effort fi nancier en fonction de plafonds de loyers. familles en situation de précarité qui que constitue leur logement. Les Ces barèmes de l’APL sont revalori- se tournent vers elles. Localement, aides à la personne constituent un sés chaque année en tenant compte des dispositifs partenariaux existent soutien supplémentaire au main- de l’évolution des prix de détail et du pour faciliter le logement des per- tien dans le logement pour les reve- coût de la construction. Cependant, sonnes en diffi cultés, pilotés par les nus les plus modestes. depuis quelques années, le pouvoir collectivités et auxquels participent Dans le parc locatif social, comme solvabilisateur de ces aides s’est for- les organismes Hlm. dans tous les logements conven- tement érodé. Par ailleurs, les loyers

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plafonds sont en décalage impor- partenaires locaux, pour une durée tant avec le niveau des loyers prati- maximale de six ans. Le PDALHPD PAYS DE LA LOIRE qués, notamment dans les zones où fi xe, par secteur géographique, en te- Remobiliser les locataires en diffi cultés le marché immobilier est tendu, ce nant compte des programmes locaux grâce à « l’accompagnement collectif qui conduit de nombreux experts à de l’habitat et des bassins d’habitat, individualisé » considérer que la revalorisation de les objectifs à atteindre pour assu- L’organisme Hlm LNH et l’association nantaise ces aides est indispensable, notam- rer aux personnes et familles visées Anef-Ferrer ont développé une méthodologie ment pour mieux prendre en compte par le plan la mise à disposition du- d’accompagnement de ménages en diffi cultés dans un objectif d’insertion ou de maintien dans le logement. le forfait « charges ». rable d’un logement et garantir la L’innovation réside dans la complémentarité d’un En Hlm, l’aide est versée selon le sys- mixité sociale des villes et des quar- accompagnement individualisé et d’une approche tème du tiers payant au bailleur par tiers. Il permet un véritable suivi et collective favorisant les échanges d’expériences et de les caisses d’allocations familiales une évaluation des actions, mobili- savoir-faire. Elle s’appuie sur une participation active (CAF) et les caisses de mutualité so- sant l’ensemble des outils de droit du bénéfi ciaire. Les séances de travail collectives ont porté, à la demande des locataires concernés, sur ciale agricole (CMSA) ; elle vient par commun, dont le FSL et les procé- différentes thématiques notamment en lien avec la conséquent en déduction de la men- dures d’attribution prioritaire de lo- gestion du budget et du logement. Initié en 2008, ce sualité ou du loyer à acquitter par le gements sociaux, ceci en lien étroit dispositif a bénéfi cié à 130 ménages qui, grâce à cette bénéfi ciaire. avec les chartes de prévention des démarche, ont développé leurs capacités d’autonomie, expulsions. régularisé leur situation administrative et budgétaire et Des dispositifs partenariaux pu se réapproprier leurs droits et devoirs de locataires. pour accompagner les Le Fonds de solidarité logement (FSL). ménages en diffi culté Ces aides départementales, qui font l’objet d’une décentralisation depuis gement (avec une prise en charge de Outre les aides à la personne, des 2005, ont bénéfi cié en 2009 à 624 389 neuf mois maximum d’impayés de aides spécifiques et ciblées peu- ménages dans le parc privé et dans loyers). Le Loca-pass est fréquem- vent être mobilisées pour favori- le parc social, pour un montant glo- ment utilisé par les organismes Hlm : ser l’insertion et le maintien dans bal de près de 250 millions d’euros. entre 150 000 et 200 000 l ocataires le logement social des ménages les Ce fonds vise : en bénéfi cient chaque année, c’est- plus fragiles. Ces aides apportées – l’accès au logement (126 094 mé- à-dire plus d’un tiers des entrants. par des partenaires extérieurs vien- nages aidés). L’aide, sous forme nent appuyer l’action de prévention de prêt ou d’allocation directe, est La prévention des expulsions des organismes Hlm. Le bon fonc- conditionnée à une garantie et à tionnement des processus partena- un accompagnement social quasi Depuis la loi du 5 mars 2007 sur riaux permet la bonne insertion des systématique ; le droit au logement opposable, ménages. – l’aide au maintien dans le loge- les ménages menacés d’expulsion ment, en cas de diffi culté passagère font partie des personnes à reloger Les plans départementaux d’action (77 206 ménages aidés) ; prioritairement. Une circulaire du pour le logement et l’hébergement des – l’aide aux fl uides (depuis 2005) : 26 octobre 2012 demande aux pré- personnes défavorisées (PDALHPD). Le 421 089 ménages ont bénéficié fets de ne pas procéder à l’expulsion PDALHPD contribue à garantir le d’une aide au paiement de l’éner- de ces ménages sans relogement. droit au logement par des mesures gie, de l’eau ou du téléphone. 81 % destinées à permettre à toute per- des aides concernent des charges Les chartes de prévention des expul- sonne éprouvant des diffi cultés par- d’énergie. sions locatives. Pour permettre le trai- ticulières, en raison notamment de tement coordonné des situations l’inadaptation de ses ressources Le Loca-pass. Le Loca-pass est un d’expulsion locative, la loi « Alur » ou de ses conditions d’existence, système d’aide pour les ménages prévoit qu’une charte de prévention d’accéder à un logement indépen- octroyé par le « 1 % Logement » de l’expulsion, dont les dispositions dant ou de s’y maintenir, d’y dispo- (logement des salariés) pour les ai- seront fi xées par décret, doit être éla- ser de la fourniture d’eau, d’éner- der à s’installer dans un logement. Il borée dans chaque département avec gie et de services téléphoniques propose deux aides qui peuvent ou l’ensemble des partenaires concer- et de pouvoir disposer, le temps non être cumulées. La première est nés. Elle est approuvée par le comi- nécessaire, si elle le souhaite, d’un destinée à faciliter le dépôt de garan- té responsable du PDALHPD et fait accompagnement correspondant à tie demandé par le bailleur : il s’agit l’objet d’une évaluation annuelle de ses besoins. Le PDALHPD inclut les d’une avance sous forme d’un prêt ce même comité ainsi que devant la mesures complémentaires destinées remboursable en 25 mois. La seconde CCAPEX. à répondre aux besoins en héberge- est une garantie contre les impayés ment des personnes. de loyers et de charges, qui remplace Les commissions de coordination des Le plan est élaboré et mis en œuvre la garantie personnelle, pendant trois actions de prévention des expulsions par l’État et le département et leurs ans à compter de l’entrée dans le lo- locatives (CCAPEX) sont l’outil ◗◗◗

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◗◗◗ partenarial de la prévention des expulsions, également conforté par la loi « Alur ». Créées dans chaque

département, elles ont pour mis- DR LE MANS HABITAT sions de : – coordonner, évaluer et orien- ter le dispositif de prévention des expulsions locatives défi ni par le PDALHPD et la charte pour la pré- vention de l’expulsion ; – délivrer des avis et des recom- mandations à tout organisme ou personne susceptible de partici- per à la prévention de l’expul- sion, ainsi qu’aux bailleurs et aux locataires concernés par une situation d’impayé ou de menace Colocation étudiante, Le Mans Habitat, au Mans (72) d’expulsion. bailleur renonce à poursuivre la matière de mise en place de places Les protocoles de prévention des procédure judiciaire d’expulsion et d’hébergement sur leur territoire, expulsions dans le parc social. Pré- doit, au terme du protocole, conclure obligations qui ont été renforcées vus par la loi du 18 janvier 2005 de un nouveau bail avec l’occupant. par la loi sur le droit au logement programmation pour la cohésion Dix mille protocoles ont été signés opposable : sociale, les protocoles de prévention en 2012. – au minimum une place d’héberge- des expulsions, signés pour deux ment par tranche de 2 000 habitants ans entre l’occupant et le bailleur Une gamme de solutions pour les communes membres d’un Hlm, visent à maintenir dans le lo- pour les personnes dont EPCI à fi scalité propre dont la popu- gement les ménages défaillants et les diffi cultés ne sont pas lation est supérieure à 50 000 habi- dont le bail a été résilié. L’occu- seulement fi nancières tants ainsi que pour les communes pant s’engage à reprendre les paie- dont la population est au moins égale ments et voit son aide personnelle Le logement social constitue une à 3 500 habitants et qui sont com- au logement rétablie. Dès lors que réponse pour ceux qui ne peuvent prises dans une agglomération de l’occupant respecte ses engagements accéder à un logement aux prix du plus de 50 000 habitants comprenant (qui fi gurent dans le protocole), le marché. Compte tenu du service ren- au moins une commune de plus de du et de la localisation, l’intérêt pour 15 000 habitants ; certains publics est manifeste : les – une place par tranche de RHÔNE (69) jeunes, les personnes âgées, les per- 1 000 habitants dans les communes Des logements et des services adaptés sonnes handicapées, les ménages visées ci-dessus et comprises dans pour favoriser le maintien à domicile des à très faibles ressources. Le parc une agglomération de plus de personnes âgées social classique permet de trouver 100 000 habitants. Partenaire de la charte « Rhône + vivre chez soi » du des solutions adaptées, mais les Les organismes Hlm peuvent être conseil général qui encourage les bailleurs sociaux à organismes sont également inves- maîtres d’ouvrage délégués pour dif- développer une offre de logements adaptés, l’Opac tis dans la production d’une offre férents types de structures d’héberge- du Rhône a livré 200 logements neufs répondant à ce diversifiée d’hébergements et de ment destinées à accueillir de façon référentiel et adapté cette année, dans le parc existant, son 1 600e logement au vieillissement. Confronté à logements accompagnés pour les temporaire des personnes en grandes un vieillissement accru de ses locataires (30 % de ménages en grande diffi culté sociale diffi cultés. Ces structures sont gérées ses locataires âgés de plus de 60 ans et 7 % de ces ou en mobilité. par des associations : nouveaux entrants âgés de plus de 65 ans), il s’est – centres d’hébergement d’urgence doté de moyens humains spécifi ques et contribue au Les réponses en matière d’héber- (CHU) pour l’accueil à la journée ou développement d’une offre nouvelle dédiée. Il a été gement. primé en 2013 dans le cadre du concours Agevillage L’entrée directe dans le la nuit ; pour une opération intergénérationnelle qui accueille logement pour les ménages les plus – centres d’hébergement et de réin- personnes âgées, familles et jeunes travailleurs. fragiles n’est parfois pas possible. sertion sociale (CHRS) pour l’accueil, Dans le cadre du programme européen Host, l’Opac Avant cela, le passage par une struc- d’une durée de six mois maximum, du Rhône a investi en outre le domaine des TIC ture d’hébergement temporaire peut de personnes isolées ou de familles, en proposant à une soixantaine de ses locataires âgés des tablettes numériques afi n de rompre leur s’avérer une solution pour répondre avec mission d’accompagnement et isolement et de leur apporter des informations sur les à l’urgence. d’insertion ; services susceptibles de les aider dans leur quotidien. Les communes et les intercom- – centres d’accueil des demandeurs munalités ont des obligations en d’asile (Cada, pour la durée de l’ins-

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truction de la demande) et centres – des maisons relais, destinées à provisoires d’hébergement (pour accueillir de façon pérenne les per- RENNES (35) les personnes ayant obtenu le sta- sonnes nécessitant une présence et La colocation solidaire dans le parc Hlm : tut de réfugiés, pour une durée de un accompagnement, notamment s’investir au plus près des habitants six mois). du fait de diffi cultés psychologiques, Archipel Habitat et Espacil ont développé à Rennes Malgré le renforcement des obli- avec une formule d’habitat semi- un partenariat avec l’Afev, association étudiante, qui gations des collectivités locales en collectif et une animation gérée par consiste à installer des colocations étudiantes en matière d’hébergement, les places un hôte ; cœur de quartier. Trois à quatre étudiants se partagent un logement Hlm et animent un projet social tout d’accueil dans ces différentes – des résidences-accueil qui permet- au long de l’année au bénéfi ce des habitants, en structures restent le plus souvent tent l’accueil pérenne d’adultes en contrepartie d’un loyer très modéré. Après une phase insuffi santes. Devant l’ampleur des situation d’exclusion du fait d’un han- d’expérimentation dans le quartier de Villejean (quatre besoins, le passage à un logement dicap psychique. Elles sont gérées en colocations en 2011), la démarche est étendue et pérenne est une solution pour libé- partenariat avec des services médico- associe d’autres bailleurs sociaux. Soutenu par la ville de Rennes, Rennes métropole, la région et des rer des places dans les structures. sociaux et psychiatriques. partenaires locaux, ce dispositif est un réel moyen C’est un enjeu fort et un axe de tra- Ces différentes résidences sont comp- de conjuguer offre de logements abordables pour un vail important pour les organismes tabilisées au titre de l’article 55 de la public jeune, engagement citoyen en direction des Hlm, en lien avec les associations. loi « SRU » qui impose aux villes de quartiers et utilisation de la ressource étudiante pour le disposer d’une certaine proportion développement territorial. D’autres bailleurs sociaux ont mis en place avec l’Afev ce type de dispositif à Poitiers, Les résidences sociales. Elles sont de logements sociaux. Villeurbanne, Paris, Le Mans et Caen. destinées à des publics spécifi ques, connaissant des situations particu- Le logement d’insertion en diffus. Par lières et durables, du fait de leur ailleurs, les organismes Hlm gèrent âge, de leur origine, de maladies, des logements d’insertion en dif- contrat d’apprentissage ou de pro- ou encore de diffi cultés sociales. fus dans le parc de logements clas- fessionnalisation dans le cadre d’un Dans certains cas, ces structures sont sique, qui peuvent être loués à des contrat d’une durée d’un an ; une étape avant le passage vers un associations. Certains sont appelés – la colocation, mise en œuvre par logement classique dans le parc à répondre de façon provisoire à des les bailleurs sociaux, notamment social. Elles sont construites par les besoins très précis (personnes sor- en faveur des étudiants. Elle pré- organismes Hlm, mais gérées dans la tant de prison, d’hôpitaux psychia- sente l’intérêt de pallier la pénu- plupart des cas par des associations triques). D’autres sont utilisés par rie de petits logements dans le parc dont c’est le cœur de métier. les associations pour permettre un social et de diminuer le taux d’effort Des partenariats étroits sont donc passage en souplesse des familles de chacun. La loi de mobilisation noués entre les bailleurs et les asso- ayant connu des diffi cultés fi nan- pour le logement et la lutte contre ciations. Ces structures peuvent être : cières ou sociales vers le logement l’exclusion a clarifi é les modalités – des résidences sociales, qui durable, par le système des baux glis- juridiques de la colocation pour accueillent pour des séjours de sants : au bout de quelques mois ou favoriser son développement. La loi quelques jours à plusieurs années années, le bail signé avec l’associa- ouvre notamment la possibilité de des personnes cumulant des diffi - tion passe à la famille occupante. louer des logements en colocation cultés économiques et sociales, iso- Ces solutions diversifiées, dans à des étudiants, des personnes de lées et ayant besoin d’une aide à la forme, les publics et la gestion, moins de 30 ans ou des personnes en l’insertion sociale ; concourent toutes à trouver des insertion professionnelle pour une – des foyers de travailleurs migrants solutions intermédiaires et adaptées durée limitée. La mise en œuvre de pour des hébergements allant de pour chacun. Ces solutions peuvent cette disposition doit donner lieu à quelques mois à plusieurs années, être pérennes ou transitoires avant des expérimentations de « circuits notamment pour les immigrés l’accès à un logement pérenne. courts d’attribution ». vieillissants ; – la sous-location, qui offre l’oppor- – des foyers de jeunes travailleurs, Les baux spécifi ques. Des solutions tunité de louer une pièce du loge- destinés à des jeunes entre 16 et plus souples peuvent être proposées ment à une personne extérieure au 30 ans, en mobilité professionnelle, en réponse à des besoins particuliers, ménage. Ce dispositif vise principa- et dans l’attente d’une stabilisation notamment vis-à-vis des jeunes qui lement les personnes en sous-occu- dans un logement ; débutent dans la vie : pation : il leur permet ainsi de rester – des foyers de logements étudiants, – les logements meublés, proposés à dans leur logement tout en propo- qui font l’objet de partenariat avec la location aux étudiants par les orga- sant une solution de logement abor- les Crous. Dans le cadre du plan de nismes Hlm depuis quelques années. dable pour un étudiant, un appren- relance en faveur du logement étu- La loi de mobilisation pour le loge- ti ou une personne en insertion diant, les organismes se sont engagés ment et la lutte contre l’exclusion professionnelle. ◆ à renforcer leur production nouvelle étend cette disposition aux jeunes de (5 000 logements par an) ; moins de 30 ans, aux titulaires d’un

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Favoriser le « vivre ensemble » 3 dans les logements sociaux © OPAC 38 © OPAC

Jardin partagé, Opac 38, Échirolles (38)

ne politique du logement doit diens, qui sont de véritables relais urbaine, patrimoniale ou sociale. U aussi porter une attention par- de l’organisme auprès des habi- Ces démarches associent des par- ticulière au « vivre ensemble » et au tants. Par ailleurs, les organismes tenaires, principalement les collec- bon fonctionnement des résidences mettent en place des actions et une tivités locales, ainsi que les repré- et des quartiers. Ce point fait partie communication particulière desti- sentants des habitants. Si la gestion de la mission des organismes Hlm, à nées aux locataires. Ils suivent leurs reste complexe dans certains terri- travers la gestion locative, aux côtés demandes, recueillent leurs avis à toires, des progrès très importants de la collectivité locale. travers des dispositifs de concerta- ont été réalisés. Ceux-ci sont révélés Depuis plusieurs années, les orga- tion et des enquêtes de satisfaction. notamment à travers les résultats des nismes ont renforcé leur gestion enquêtes de satisfaction triennales et de proximité et leur présence sur Une gestion locative adaptée d’autres dispositifs d’écoute-clients, le terrain, en mettant en place des plus réguliers. Lors du dernier bilan agences ou antennes locales, avec Les organismes Hlm travaillent éga- triennal, le taux de satisfaction des des interlocuteurs disponibles pour lement à l’amélioration continue de locataires au niveau national avoi- les locataires, mais aussi pour les la qualité du service rendu aux habi- sinait les 83 %. services des collectivités locales. Ils tants dans tous les ensembles immo- Les organismes se sont équipés pour ont travaillé à la formation des gar- biliers, quelle que soit leur situation pouvoir apporter des réponses effi -

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caces aux besoins de leurs locataires des familles et en articulation avec sur leur « cœur de métier ». Une le PDALHPD : acteurs sociaux, asso- INDRE-ET-LOIRE (37) attention particulière a été accordée ciations, partenaires du milieu sani- Un groupe d’habitants référents pour à la propreté et au traitement des taire et médico-social et centres com- améliorer la qualité de service en continu réclamations. Les organismes ont munaux d’action sociale (CCAS). Val Touraine Habitat a choisi de faire de la concertation aussi mis en place des modes Alors que le nombre des situations avec les locataires une de ses priorités. L’OPH d’organisation adaptés : présence sur de précarité et de fragilité sociale et départemental a mis en place en mai 2012 un le terrain renforcée avec des gardiens de santé augmente, l’accompagne- groupe d’habitants référents. Ils sont consultés régulièrement sur des thèmes aussi divers que le et autres agents de proximité... Des ment exercé par les organismes Hlm site internet de l’offi ce, la charte du « mieux vivre actions de formation et de qualifi ca- peut compléter l’action des pouvoirs ensemble » ou la démarche qualité. Cette vingtaine tion des personnels sur les sites ont publics. d’habitants bénéfi cient également d’informations et permis de repenser les services de de présentations pédagogiques leur permettant de proximité pour les personnes âgées, Développer la mobilité disposer des clés pour un échange de qualité avec le bailleur. Par ailleurs, Val Touraine Habitat réunit chaque les familles monoparentales, les per- des locataires année un forum des locataires qui associe plusieurs sonnes isolées et de développer les centaines de locataires dans un dialogue constructif commerces de proximité, l’activité Les organismes Hlm travaillent pour avec les représentants de l’offi ce sur les questions et l’emploi. développer la mobilité des locataires du quotidien des locataires. Ces dispositifs permettent Ces démarches sont souvent for- Hlm et répondre à leurs attentes qui une prise en compte effective des attentes et des besoins des locataires dans les décisions de l’offi ce. malisées dans des « chartes » ou évoluent avec les parcours de vie. « engagements » qui associent les Ils apportent une attention particu- habitants et les partenaires, et cer- lière aux situations de sur et sous-oc- tains organismes ont obtenu des cer- cupation ainsi qu’à l’inadéquation tifi cations ISO 9001, Qualibail ou entre les ressources et le montant de FOCUS Qualirésidence. Pour aller plus loin, la quittance. Des propositions peu- Les élections des représentants des locataires et toucher tous les organismes, des vent aussi être faites aux ménages diagnostics conseil « Habitat, quali- pour accéder à la propriété. Tous les quatre ans, les locataires Hlm sont invités ® à un rendez-vous citoyen unique : les élections des té, services » , conduits par des audi- Dans le cadre de ces mutations, cer- représentants des locataires. Ce vote, dont le scrutin teurs externes, se développent dans tains organismes proposent la prise est organisé par les organismes Hlm, permet d’élire la branche professionnelle afi n d’ob- en charge des frais de déménagement les 1 700 locataires qui siègeront avec voix délibérative jectiver les situations, d’évaluer pour et d’installation. au sein des conseils d’administration ou des conseils de chaque organisme les acquis et les Les dispositifs visant à favoriser la surveillance des organismes Hlm, disposant des mêmes droits que les autres administrateurs. marges de progrès et, si nécessaire, mobilité ont été renforcés avec la loi d’aider à résorber les situations de de mobilisation pour le logement et non qualité. la lutte contre l’exclusion de 2009. Afi n de construire et maintenir la Accompagner les La concertation citoyenneté dans les quartiers, les locataires individuellement avec les habitants organismes peuvent accompa- gner l’émergence de représentants Les organismes Hlm interviennent Le « vivre ensemble » est l’un des d’habitants au niveau de l’immeuble aussi pour des besoins plus parti- facteurs clés du bien-être dans les ou du groupe d’immeubles (conseils culiers et peuvent être amenés à quartiers d’habitat social. La contri- consultatifs de quartier, délégués de jouer un rôle important en matière bution des habitants est essentielle, cage d’escalier, personnes relais…). d’accompagnement social. Des ils peuvent devenir des relais de la Des chartes de bon voisinage sont conseillers et travailleurs sociaux ont vie collective de leurs quartiers. Les proposées, le plus souvent rédi- pour missions d’aider les ménages habitants sont représentés par des gées avec les locataires ou leurs fragiles à accéder au logement, de administrateurs au sein du conseil représentants. traiter de façon précoce les impayés d’administration des organismes Les habitants sont en général et de prévenir les expulsions. Ils peu- Hlm. Ces administrateurs sont élus désireux d’être impliqués plus en vent contribuer au règlement des par l’ensemble des locataires et ils ont amont dans les choix de projets et troubles de voisinage. Ils sont en les mêmes pouvoirs et mêmes devoirs de constructions conçus pour eux. contact permanent avec les locataires que les autres administrateurs. Pour les projets de renouvellement et leur intervention permet d’adapter Les organismes Hlm ont l’obligation urbain, réhabilitation ou résidentia- les procédures de gestion aux diffi - d’organiser un plan de concertation lisation, des réunions de concerta- cultés sociales rencontrées. Ils jouent locative avec l’ensemble des loca- tion et un travail très en amont avec également un rôle dans les parte- taires. Ce plan défi nit les modalités les associations de quartiers, les ami- nariats avec les acteurs extérieurs pratiques de la concertation et ins- cales de locataires, sont mis en place, en charge de l’accompagnement taure un ou plusieurs conseils de y compris au-delà des seules obliga- social, en fonction des diffi cultés concertation locative. tions réglementaires. ◆

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USH2014p40-41_NS.indd 41 10/06/14 14:57 Le guide du logement social / Glossaire, bibliographie

GLOSSAIRE ADIL Agence départementale Pour aller plus loin… d’information sur le logement ALUR Loi « Accès au logement et pour un urbanisme rénové » (loi du 24 mars 2014) ANAH Agence nationale OUVRAGES ET REVUES Association des maires de France Association des maires de France Hlm de l’habitat & Associations départementales de maires & Associations départementales de maires LES CAHIERS DU RÉSEAU LES CAHIERS DU RÉSEAU ANIL Agence nationale pour ■ « Le guide du maire 2014 », Association des maires de N°17 N°16 l’information sur le logement France, 2014 ANRU Agence nationale questions pour la rénovation urbaine ■ « Le guide du président d’intercommunalité 2014 », que se posent APL Aide personnalisée au logement Association des maires de France, 2014 CADA Centre d’accueil les maires ■ « HLM : 12 questions que se posent les maires. I Le guide du président I Le guide du maire de demandeurs d’asile d’intercommunalité 2014 Guide à l’usage des collectivités locales », Union sociale 2014 CCAPEX Commissions de coordination des actions de pour l’habitat, 2014

prévention des expulsions locatives ■ « 10 idées reçues sur les HLM », Union sociale pour Guide pratique à l’usage des collectivités locales

Guide pratique à l’usage des collectivités locales CCAS Centre communal l’habitat, 2013 p d’action sociale

CCH Code de la construction ■ « Les villes moyennes et l’habitat. Portraits de 0

territoires et stratégies habitat », 20

2014

et de l’habitation 2014 dd’inte intercommunal

Le g uide du maire

I Le guig de du ppréside

I CCI Chambre de commerce I les maires Fédération des villes moyennes, Caisse des dépôts, Union sociale l

et d’industrie pour l’habitat, 2013 que se posent

CGLLS Caisse de garantie q

du logement locatif social ■ « L’habitat social dans la prospective territoriale »,

questions CHRS Centre d’hébergement Union sociale pour l’habitat, Caisse des dépôts, 2012 q

et de réinsertion sociale

N°16 N

■ N

LES CAHIERS DU RÉSEE ES CAHIERS DU RÉSEAU

CHU Centre d’hébergement « Le logement social », Michel Amzallag, Claude Taffi n, L

& Associations départementales de & Associations départementales de maires

lm

■ H

Association des maires de iation des maires de France « Guide de l’administrateur de coopérative Assoc d’urgence LGDJ, 2009 CIL Comité interprofessionnel d’HLM », A.RE.COOP, 2014 ■ du logement « Les HLM acteurs et témoins de leur temps », ■ « Livret de l’administrateur d’un offi ce public de CUS Convention d’utilité sociale Ouvrage collectif, Union sociale pour l’habitat, 2006 l’habitat », Fédération des Offi ces Publics de l’Habitat, 2010 DALO Droit au logement opposable DPU Droit de préemption urbain ENL Loi « Engagement national pour le logement » (loi du 13 juillet 2006) SITES INTERNET EPCI Établissement public de coopération intercommunale ■ Union sociale pour l’habitat : www.union-habitat.org ■ Association des maires de France : www.amf.asso.fr EPF Établissement public foncier EPL Entreprise publique locale ■ Fédération nationale des Offi ces Publics ■ Le Courrier des maires : www.courrierdesmaires.fr de l’Habitat : www.foph.fr ESH Entreprise sociale pour l’habitat ■ (SA Hlm) Ministère du Logement et de l’Égalité ■ Fédération nationale des entreprises sociales FSL Fonds de solidarité logement des territoires : www.territoires.gouv.fr pour l’habitat : www.esh.fr HLM Habitation à loyer modéré ■ Anru : www.anru.fr MAPTAM Loi de modernisation ■ Fédération nationale des sociétés coopératives de l’action publique territoriale d’Hlm : www.hlm.coop ■ Anil : www.anil.org et d’affi rmation des métropoles (loi ■ du 27 janvier 2014) ■ UES-AP / Procivis : www.procivis.fr Fédération des EPL : www.lesepl.fr OPH Offi ce public de l’habitat ■ Fédération nationale des associations régionales ■ Réseau des acteurs de l’habitat : PDALHPD Plan départemental d’organismes d’habitat social : www.fnar-habitat.org www.acteursdelhabitat.com d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées PDH Plan départemental de l’habitat PDU Plan de déplacements urbains PLAI Prêt locatif aidé d’intégration PLH Programme local de l’habitat PLS Prêt locatif social PLU Plan local d’urbanisme PLUS Prêt locatif à usage social PRU Projet de rénovation urbaine PSP Plan stratégique de patrimoine SACICAP Société anonyme coopérative d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété SCOT Schéma de cohérence territoriale SEM Société d’économie mixte SGAHLM Société de garantie de l’accession Hlm SNE Système national d’enregistrement (de la demande FORMATION de logement social) SRU Loi « Solidarité et ■ Afpols – Formation pour l’habitat : www.afpols.fr ■ Mairie 2000 (formation de l’Association renouvellement urbains » ■ École du renouvellement urbain : des maires de France) : http://mairie2000.asso.fr (loi du 13 décembre 2000) ■ TFPB Taxe foncière sur les www.ecoledurenouvellementurbain.com « Le Courrier des maires » propriétés bâties ■ École de l’accession sociale à la propriété en partenariat avec le Groupe Territorial : USH Union sociale pour l’habitat (EASP) : www.ecoledelaccessionsocialealapropriete.fr http://territorial.fr/987-formations.htm VEFA Vente en l’état futur ■ d’achèvement Le Moniteur : http://formations.lemoniteur.fr ZAC Zone d’aménagement concerté ZAD Zone d’aménagement différé

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USH2014p42_NS.indd 42 10/06/14 14:58 L’Union sociale pour l’habitat

’Union sociale pour l’habitat trois missions : un rôle de représen- En 2013, 106 000 logements locatifs L représente, en France métropo- tation nationale auprès des pouvoirs et foyers ont été fi nancés par les orga- litaine et dans les territoires d’outre- publics, des médias, des milieux pro- nismes Hlm qui détiennent et gèrent mer, quelque 755 organismes Hlm à fessionnels et de l’opinion publique ; 4,2 millions de logements et logent travers ses cinq fédérations (la Fédéra- une mission de réfl exion, d’analyse et plus de 10 millions de personnes. tion nationale des Offi ces Publics de d’étude sur tous les dossiers relatifs Les opérateurs de logement social l’Habitat, les entreprises sociales pour à l’habitat et d’élaboration de propo- sont aussi des acteurs importants l’habitat, la Fédération nationale des sitions pour une politique sociale de de l’accession sociale à la propriété : sociétés coopératives d’Hlm, l’Union l’habitat ; une fonction d’information, environ 12 000 logements ont été ven- d’économie sociale pour l’accession à de conseil et d’assistance auprès des dus à des accédants, en secteur grou- la propriété et la Fédération nationale organismes afi n de faciliter, rationa- pé ou en diffus. Animés par 12 000 des associations régionales d’orga- liser et développer leurs activités et administrateurs bénévoles, ces opé- nismes d’habitat social). Elle remplit leurs compétences professionnelles. rateurs emploient 80 000 salariés. ●

Les contacts régionaux

Dans chaque région, une association régionale d’organismes d’habitat social regroupe l’ensemble des organismes de logement social qui interviennent sur son territoire. Elle connaît les problématiques en matière de logement à chacun des échelons : régional, départemental et intercommunal. Chaque association régionale exerce plusieurs missions, pour les organismes Hlm et auprès des collectivités locales, qu’elle informe sur les possibilités d’intervention en matière de logement social.

ALSACE BOURGOGNE HAUTE-NORMANDIE MIDI-PYRÉNÉES PICARDIE AREAL Union Sociale pour Union Sociale pour Union sociale pour Union régionale pour 2 rue Saint-Léonard – CS 50005 l’Habitat de Bourgogne l’Habitat de l’habitat Midi-Pyrénées l’habitat en Picardie 67608 SÉLESTAT CEDEX 30 boulevard de Strasbourg Haute-Normandie 104 avenue Jean Rieux 2 rue Delambre- Appartement 7 Tél. : 03 90 56 11 90 21000 DIJON 30 rue Malherbe 31500 TOULOUSE 80000 AMIENS www.areal-habitat.org Tél. : 03 80 36 44 44 76100 ROUEN Tél. : 05 61 36 07 60 Tél. : 03 22 80 91 42 www.habitat-bourgogne.org Tél. : 02 32 81 45 50 www.habitat-midipyrenees.org www.urh-picardie.org AQUITAINE www.ush-haute-normandie.org AROSHA BRETAGNE NORD - PAS-DE-CALAIS POITOU-CHARENTES Hangar G2 ARO Habitat Bretagne ÎLE-DE-FRANCE Association régionale AROSH PC 1 quai Armand Lalande 39 rue Jules Lallemand AORIF pour l’habitat Nord - Pas- Porte de Paris 33300 BORDEAUX 35000 RENNES 15 rue Chateaubriand de-Calais 2 rue du général Sarrail Tél. : 05 56 69 47 90 Tél. : 02 99 35 02 75 75008 PARIS 1 rue Édouard Herriot – BP 11 86000 POITIERS www.union-habitat.org/ www.arohabitat-bretagne.org Tél. :01 40 75 70 15 59008 LILLE Tél. : 05 49 88 71 80 espacearosha (adhérents) www.aorif.org Tél. : 03 28 16 07 70 www.aroshpc.org CENTRE www.hlm-nord-pas-de-calais.org AUVERGNE Union Sociale pour LANGUEDOC- RHÔNE-ALPES Association régionale l’Habitat de la région ROUSSILLON PACA ET CORSE ARRA Auvergne de l’Union Centre URO Habitat Association régionale 4 rue de Narvik – BP 8054 Sociale pour l’Habitat Maison des Entreprises 261 rue Simone Signoret des organismes HLM 69351 LYON CEDEX 08 Maison de l’habitat – 4e étage 14 boulevard Rocheplatte CS 20017 de Provence-Alpes-Côte- Tél. : 04 78 77 01 07 129 avenue de la République 45058 ORLÉANS CEDEX 1 34077 MONTPELLIER CEDEX 3 d’Azur et Corse www.arra-habitat.org 63100 CLERMONT-FERRAND Tél. : 02 18 84 50 00 Tél. : 04 99 51 25 30 Immeuble Le Saint-Georges Tél. : 04 73 34 01 07 www.ush-centre.org www.urohabitat.org 97 avenue de la Corse www.ar-auvergne-ush.org 13007 MARSEILLE EN OUTRE-MER (adhérents) CHAMPAGNE- LIMOUSIN Tél. : 04 91 13 73 26 Union Sociale pour ARDENNE AROLIM www.arhlmpacacorse.com BASSE-NORMANDIE l’Habitat Outre-mer ARCA 3 rue Montyon 14 rue Lord Byron Association régionale PAYS DE LA LOIRE 38 rue Cérès 87000 LIMOGES 75384 PARIS CEDEX 08 pour l’habitat social Union Sociale pour 51100 REIMS Tél. : 05 55 79 97 48 Tél. : 01 40 75 68 58 Basse-Normandie l’Habitat des Pays Tél. : 03 26 05 04 14 www.arolim.com www.habitat-outre-mer.fr 55 rue des Jacobins www.arca-hlm.com de la Loire 14000 CAEN 8 avenue des Thébaudières LORRAINE À BRUXELLES Tél. : 02 31 50 08 30 FRANCHE-COMTÉ ARELOR HLM 44800 SAINT-HERBLAIN Représentation auprès www.arhlm-bassenormandie.org Union Sociale pour Tél. : 02 40 94 87 59 9 rue Charlemagne de l’Union européenne l’Habitat Franche-Comté www.ush-pl.org BP 50248 Square de Meeus 18 2 H rue Bertrand Russell 57000 METZ 1050 BRUXELLES – BELGIQUE 25000 BESANÇON Tél. : 03 87 69 01 35 Tél. : 0032 221 384 40 Tél. : 03 81 52 21 55 www.arelor-habitat.org www.union-habitat.eu www.ushfc-hlm.org

Pour en savoir plus : www.union-habitat.org

USH2014_COUV.indd 43 10/06/14 12:28 (Re)découvrezla revue de référence de tous les partenaires du Mouvement Hlm

Tous les 15 jours, Actualités Habitat fait le point sur l’actualité économique, juridique, technique, sociale liée au secteur de l’habitat, du logement social et de la politique de la ville. La revue, dont la maquette a récemment évolué, propose de nouvelles rubriques et une formule enrichie de points de vues et d’interviews (experts, élus, chercheurs, économistes, sociologues, etc.).

ABONNEMENT 2014 L’Union sociale pour l’habitat - Direction des Activités Promotionnelles – Editions 14, rue Lord Byron - 75384 Paris Cedex 08 - Contact: C. Lara / S. Blanc (Tél.: 01 40 75 52 67 / 52 64) Périodicité bimensuelle-1an(22numéros et des suppléments). Organismes adhérents: 276 €TTC - Autres abonnés France: 437 €TTC - Etranger: 468 €

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