Gutachten Bürohaus Mit PKW-Abstellplätze

Gutachten Bürohaus mit PKW-Abstellplätze

Liegenschaft 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a

GUTACHTEN

zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft

GB 01009 Mariahilf, EZ 1444, Bezirksgericht Innere Stadt Wien

für JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 1060 Wien, Lehargasse 7

JP Immobilien Anleihe II 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a

1 Allgemeine Angaben 1.1 Auftrag Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt über Auftrag der JP Immobilien Invest ZWEI GmbH, 1060 Wien, Lehargasse 7, zum Zwecke der Ermittlung des Ver- kehrswerts bzw. Aktualisierung des Gutachtens vom 31.03.2017 der Liegen- schaft 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a mit dem darauf situierten Bürohaus.

1.2 Befundaufnahme Die Befundaufnahme wird von den allgemein beeideten und gerichtlich zertifi- zierten Sachverständigen, Herrn Dagobert Pantschier und Dr. Josef Praschin- ger unter Mitwirkung von Frau DI Lydia Unger, Die Sachverständigen, 8010 Graz, Friedrichgasse 6, durchgeführt.

1.3 Liegenschaft EZ 1444, KG 01009 Mariahilf Bezirksgericht Innere Stadt Wien 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a

1.4 Eigentümer GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE 01009 Mariahilf EINLAGEZAHL 1444 BEZIRKSGERICHT Innere Stadt Wien ******************************************************************************* Letzte TZ 10726/2016 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am 07.05.2012 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 829/1 GST-Fläche 792 Bauf.(10) 615 Bauf.(20) 177 Linke Wienzeile 130A Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Bauf.(20): Bauflächen (Gebäudenebenflächen) ************************************* A2 ************************************** 1 a 11672/2011 Eröffnung der Einlage für Gst 829/1 aus EZ 804 2 a 11672/2011 Bauplatz (auf) Gst 829/1 3 a 395/2014 RECHT des Gehens und Fahrens über Gst 829/2 für Gst 829/1 4 a 395/2014 RECHT der Duldung der Öffnungen in der Feuermauer, einschließlich des Verzichtes auf die Ausübung des Widerrufsrechtes gem § 101 Abs 3 Wiener Bauordnung ob Gst 829/2 für Gst 829/1 5 a 395/2014 RECHT der Errichtung, des Betriebes, der Erhaltung und der Nutzung von Ver- und Entsorgungsleitungen ob Gst 829/2 für Gst 829/1 ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 JP Immobilien Invest ZWEI GmbH (FN 357280m) ADR: Lehargase 7, Wien 1060 d 4862/2013 IM RANG 3561/2013 Kaufvertrag 2013-03-22 Eigentumsrecht e 2095/2014 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem. § 15a Abs 3 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, geb. 1952-05-19, Krongasse 14, 1050 Wien (HG Wien - 54 Nc 1/14p) f 10726/2016 Adressenänderung

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2 Befund 2.1 Allgemeines 2.1.1 Unterlagen Dem Sachverständigen werden nachstehend angeführte Unterlagen zur Verfü- gung gestellt, bzw. erhoben: - Grundbuchsauszug - Katasterplan - Lageplan - Factsheet Asset JP Immobilien - Topographie JP März 2018 - Mietzinsliste März 2018 - Erhebungen im Grundbuch - Vergleichspreissammlung - Liegenschaftsbewertungsgesetz - ÖNORM 1802 Liegenschaftsbewertung - Liegenschaftsbewertung Heimo Kranewitter, 7. Auflage - Besichtigung an Ort und Stelle - Fotodokumentation

2.1.2 Bewertungsstichtag 31.03.2018

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2.2 Gutsbestand 2.2.1 Grundbuch Gemäß dem vorliegenden Grundbuchsauszug besteht die Einlagezahl aus nachstehend angeführtem Grundstück:

EZ 1444 GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE 01009 Mariahilf EINLAGEZAHL 1444 BEZIRKSGERICHT Innere Stadt Wien ******************************************************************************* Letzte TZ 10726/2016 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am 07.05.2012 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 829/1 GST-Fläche 792 Bauf.(10) 615 Bauf.(20) 177 Linke Wienzeile 130A Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Bauf.(20): Bauflächen (Gebäudenebenflächen) ************************************* A2 ************************************** 1 a 11672/2011 Eröffnung der Einlage für Gst 829/1 aus EZ 804 2 a 11672/2011 Bauplatz (auf) Gst 829/1 3 a 395/2014 RECHT des Gehens und Fahrens über Gst 829/2 für Gst 829/1 4 a 395/2014 RECHT der Duldung der Öffnungen in der Feuermauer, einschließlich des Verzichtes auf die Ausübung des Widerrufsrechtes gem § 101 Abs 3 Wiener Bauordnung ob Gst 829/2 für Gst 829/1 5 a 395/2014 RECHT der Errichtung, des Betriebes, der Erhaltung und der Nutzung von Ver- und Entsorgungsleitungen ob Gst 829/2 für Gst 829/1 ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 JP Immobilien Invest ZWEI GmbH (FN 357280m) ADR: Lehargase 7, Wien 1060 d 4862/2013 IM RANG 3561/2013 Kaufvertrag 2013-03-22 Eigentumsrecht e 2095/2014 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem. § 15a Abs 3 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, geb. 1952-05-19, Krongasse 14, 1050 Wien (HG Wien - 54 Nc 1/14p) f 10726/2016 Adressenänderung ************************************* C *************************************** 5 a 395/2014 DIENSTBARKEIT des Gehens und Fahrens gem Pkt I. 2 a) Servitutsvertrag 2014-01-09 über Gst 829/1 für Gst 829/2 6 a 395/2014 DIENSTBARKEIT der Duldung der Öffnungen in der Feuermauer einschließlich des Verzichtes auf die Ausübung des Widerrufsrechtes gem § 101 Abs 3 Wiener Bauordnung gem Pkt I. 2 b) Servitutsvertrag 2014-01-09 ob Gst 829/1 für Gst 829/2 7 a 395/2014 DIENSTBARKEIT der Errichtung, des Betriebes, der Erhaltung und der Nutzung von Ver- und Entsorgungsleitungen gem Pkt I 2 c) Servitutsvertrag 2014-01-09 ob Gst 829/1 für Gst 829/2 8 a 3130/2014 Pfandbestellungsurkunde 2014-01-28 PFANDRECHT EUR 60.800.000,-- 3,75 % Z für Anleihegläubiger der Teilschuldverschreibungen der Pfandbestellerin (§ 12 KuratorenG, RGBl.Nr. 1874/49 i.d.F. BGBl. 1991/10) b 3130/2014 Vollstreckbarkeit gem § 3 NotO c 3130/2014 Simultanhaftung mit EZ 1486 GB 01002 Alsergrund EZ 3279 GB 12114 Krems EZ 917 GB 12132 Stein EZ 661 GB 01010 Neubau 9 a 3550/2014 Pfandbestellungsurkunde 2014-01-28 PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 28.910.000,-- für LF 1-3 Immobilienentwicklungs und -verwertungs GmbH (FN

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239645w) b 3550/2014 Simultanhaftung mit EZ 1486 GB 01002 Alsergrund EZ 3279 GB 12114 Krems EZ 917 GB 12132 Stein *********************************** HINWEIS *********************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS. ******************************************************************************* Grundbuch 16.03.2018 09:43:31

Anmerkung: Auf die im Grundbuch angemerkten Pfandrechte wird hingewiesen. Diese haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Berücksichtigung erfahren. Die darüber hinaus angemerkten Dienstbarkeiten betreffen das Nachbargrund- stück. Diese sind als für innerstädtische Liegenschaften üblich anzusehen und beeinträchtigen die Nutzung der Bewertungsliegenschaft nicht, sodass diese als nicht wertbeeinflussend anzusehen sind.

2.2.2 Einheitswert Der Einheitswert wurde nicht erhoben, da dieser Wert für die Ermittlung des Verkehrswertes nicht relevant ist.

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2.3 Grundstück 2.3.1 Lage Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im 6. Wiener Stadtbezirk „Mariahilf“. Vom Stadtzentrum kommend erreicht man die Liegenschaft über die Opern- gasse, von welcher man nach Osten in die Friedrichstraße abzweigt, welche in die Linke Wienzeile einmündet. Der Linken Wienzeile stadtauswärts folgend erreicht man nahe der Kreuzung mit der Reinprechtsdorferstraße die bewertungs- gegenständliche Liegenschaft.

2.3.2 Beschaffenheit und Nutzung Die Bewertungsliegenschaft umfasst ein als rechteckförmig zu bezeichnendes ebenes Grundstück, dessen Hauptfront zur Linken Wienzeile orientiert ist. Das Grundstück erstreckt sich von dieser Richtung Nordwesten. Das Gebäude umfasst ein unterkellertes Bürohaus mit fünf Obergeschossen. Im Hof befindet sich ein weiteres eingeschossiges Gebäude.

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Die Erschließung erfolgt über den im Erdgeschoss auf der östlichen Seite situierten Eingangsbereich. Die Zufahrt zur der Im Kellergeschoss gelegenen Tief- garage und zum Innenhof mit PKW-Abstellplätzen erfolgt über die Nachbarlie- genschaft Mollardgasse 33. Das gesamte Objekt umfasst Büros, wobei der oberste Bestand generalsaniert wurde.

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2.3.3 Aufschließung Die Liegenschaft ist entsprechend der Stadtzentrumslage sehr gut aufgeschlos- sen. Die Beseitigung der Fäkalien und Schmutzwässer erfolgt über Einleitung in den städtischen Schwemmkanal. Die Trinkwasserversorgung erfolgt über An- schluss an das öffentliche Wasserleitungsnetz. Die Mehrungsbeseitigung (Müll- abfuhr) erfolgt durch die Stadtgemeinde Wien. Die Stromversorgung erfolgt durch das zuständige EVU, die Beheizung über Fernwärme.

2.3.4 Flächenwidmung Die Bewertungsliegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Stadt Wien im Be- reich der Linken Wienzeile als „Gemischtes Baugebiet“, Bauklasse IV, geschlossene Bauweise, innere Fluchtlinien und dahinter als „Gemischte Bauge- biet, Geschäftsviertel“ Bauklasse I, geschlossene Bauweise ausgewiesen. Wei- ters gilt die besondere Bestimmung: Schutzzone, Wohnzone.

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2.4 Bürohaus 2.4.1 Allgemeines Das Gebäude wurde in Massivbauweise errichtet, ist unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss und fünf Obergeschosse. Die Fassade besteht aus Alu-Plat- ten. Die Fenster, Portale und Fensterbänke sind ebenfalls in Alu ausgeführt, wobei zum Sonnenschutz zusätzlich Jalousien angebracht sind. Im Dachraum befindet sich eine Klimaanlage.

Das Gebäude wurde in Massivbauweise errichtet. Zusätzlich zum Stiegenhaus, dieses umfasst Stahlbetonstiege mit Terrazzobelag und Holzgeländer, ist ein Personenaufzug vorhanden.

Das Dach wurde als flach geneigtes Satteldach mit Eterniteindeckung ausge- führt. Die Innenwände sind zum überwiegenden Teil in Leichtbauweise ausge- führt. Die Deckenuntersichten umfassen abgehängte Decken in Alu bzw. Holz- paneelen.

Das Hofgebäude wurde ebenfalls in Massivbauweise errichtet und ist mit einem Flachdach ausgeführt. Das Hofgebäude dient als Tonstudio.

Das Gebäude umfasst: - Kellergeschoss - Erdgeschoss - 1. – 5. Obergeschoss

Nutzfläche: Büros 1.709,77m² Hofgebäude 110,00m² PKW-Abstellplätze 15 Plätze

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Auf eine detaillierte Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird aus Kostengrün- den verzichtet. Alle für die Bewertung notwendigen Aufnahmen und Erhebun- gen sind erfolgt.

2.4.2 Bauzustand Der Bauzustand des Objektes entspricht dem Baualter und weist einen „guten“ Erhaltungszustand auf.

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2.5 Mietzins Entsprechend der nachstehend eingefügten Mietzinsliste werden nachstehende Mieten vorgeschrieben. Für die Leerbestände ist eine fiktive Miete anzusetzen, welche sich aufgrund der Größe, der Ausstattung, der Lage etc. ergibt.

Monatsnettomiete Mietzins € 13.249,73 fiktive Miete - Leerstehung Büro 0,00 m² € 0,00 € 0,00 PKW-Abstellplatz 1,00 Pl. € 70,00 € 70,00 0,00 m² € 0,00 0,00 Summe Monatsnettomiete € 13.319,73 Jahresnettomiete € 159.836,76

Jahresnettomiete (gerundet) € 159.837,--

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3 Gutachten 3.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen 3.1.1 Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird maßgeblich von den im Grundstücks- verkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein Wert für jeder- mann, losgelöst von allen persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Eigentü- mers. Für seine Ermittlung gelten ausschließlich objektive Gesichtspunkte. Der Verkehrswert wird auch als gemeiner Wert oder als Marktwert bezeichnet.

3.1.2 Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäfts- verkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit, der Lage und der Ver- wendbarkeit des Bewertungsgegenstandes, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen ist.

3.1.3 Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem freien Markt, bei dem sich die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmen. Er unterliegt den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, der Si- tuation auf dem Realitätenmarkt und dem Kapitalmarkt.

3.1.4 Bei der Wertermittlung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen kön- nen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind bei der Wertermittlung ebenso auszuschließen wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte oder sonstige subjektive Faktoren.

3.1.5 Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen dem Sachverständigen unter- schiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung. Die gängigsten sind: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

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Es wird in jedem einzelnen Bewertungsfall zu prüfen sein, welche Bewertungs- methode zielführend ist.

3.1.6 Der Bodenwert wird in der Regel vom ortsüblichen Kaufpreis für Grundstücke abgeleitet. Hierfür bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Die zum Vergleich herange- zogenen Bodenpreise müssen jedoch Grundstücke betreffen, die mit dem Be- wertungsgrundstück hinsichtlich ihrer Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmög- lichkeit übereinstimmen. Sie müssen im Wesentlichen die gleichen wertbeeinflussenden Faktoren besit- zen wie die zu bewertende Grundfläche. Darunter sind zu verstehen: die allgemeine und besondere Lage, der Erschließungszustand und die Erschließungskosten, die Grundstücksform und die –gestalt, eine bereits vorhandene Bebauung, Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten, die Bodenbeschaffenheit und eventuell geologische Überlegungen, die Entfer- nung zum Ortszentrum, zur nächsten größeren Ortschaft, zu den nächsten öf- fentlichen Versorgungseinrichtungen und privaten Bedarfsstellen, den öffentli- chen Verkehrsmitteln, Überlandstraßen, Eisenbahnen usw. Wenn die Eigenschaften der wertbeeinflussenden Faktoren der Vergleichs- grundstücke von jenen des Bewertungsgegenstandes abweichen, so sind die Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen Preise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind ebenso vom Preisvergleich auszuschließen wie Preise unter Verwandten und Arrondierungskäufe.

3.1.7 Der Bauzeitwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet. Die Herstellungs- kosten umfassen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein dem Bewer- tungsgegenstand gleiches Objekt an der gleichen Stelle, in gleicher Größe, Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung am Wertermittlungsstichtag zu er- richten.

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Der Herstellungswert wird in der Regel nach dem Kubikmeter umbauten Raum, multipliziert mit einem angemessenen Preis €/m³, berechnet. Bei Objekten mit unterschiedlichen Bewertungsmerkmalen, mit einer unterschiedlichen Bauweise, Ausstattung usw. wird zur Präzisierung der Herstel- lungskosten eine Unterteilung mit den adäquaten Preisansätzen vorgenommen. Bei Objekten mit einer einfachen Bauausführung kann der Nennwert auch nach der verbauten Fläche, multipliziert mit einem angemessenen Preis €/m², berechnet werden.

3.1.8 Von den Herstellungskosten wird für die bisherige Bestandsdauer des Bewer- tungsgegenstandes und dessen Folgen ein Abschlag für die technische Wert- minderung vorgenommen. In diesem Abschlag kommen die Wertminderung des Herstellungswertes in- folge des Alters, allfälliger Baugebrechen, von Baumängeln und Instandhal- tungsmängeln zum Ausdruck. Der Abschlag für die technische Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des Her- stellungswertes.

3.1.9 Die wirtschaftliche Wertminderung wird neben der technischen Wertminderung zusätzlich durch einen Abschlag vom Herstellungswert berücksichtigt. Die wirtschaftliche Wertminderung umfasst alle jene Faktoren, welche eine verminderte wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum Bewertungszeit- punkt und in der Restnutzung verursachen. Darunter sind eine veraltete Bauweise, Anlage und Funktionsart, eine unwirt- schaftliche Bauausführung oder eine persönliche Baugestaltung zu verstehen. Weiters enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, welcher sich weder im Falle eines Verkaufes als Erlös erzielen lässt, noch im Falle einer Vermietung oder Verpachtung eine angemessene Rendite abwirft. Der verlorene Bauaufwand stellt somit einen Anpassungsfaktor dar, der vom unmittelbaren Geschehen auf dem Realitätenmarkt abzuleiten ist. Der Abschlag für die wirtschaftliche Alterung erfolgt ebenfalls als Prozentsatz des Herstellungswertes.

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3.2 Wahl und Erläuterung der Wertermittlungsverfahren Ermittlung: Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der übli- cherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persön- liche Verhältnisse haben jedoch außer Bedacht zu bleiben. In der Bewertungslehre und in der Praxis ist bei Objekten wie dem vorliegenden das Ertragswertverfahren als Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes aner- kannt.

Ertragswert: Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegen- standes (im Sinne einer Ertragseinheit), der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebskosten, In- standhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten, Verwaltungskos- ten) sowie der Abschreibung und des Ausfallwagnisses ergibt. Dieser Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermin- dern, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu ermitteln. Letzterer wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und ergibt so den Ertragswert der baulichen Anlagen. (Bei einem Mietobjekt wie dem vorliegendem wird der Reinertrag aus dem Jah- resnettomietzins abzüglich Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurie- rungskosten sowie Mietausfallwagnis ermittelt, die Abschreibung ist bereits in dem anzuwendenden Vervielfältiger berücksichtigt). Der Ertragswert des Gesamtobjektes ist schließlich die Summe aus Ertragswert der baulichen Anlagen und Bodenwert. Ein wesentlicher Punkt für die Ermittlung des Ertragswertes ist die Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes. Vom Sachverständigenverband werden fol- gende Mittelwerte für den Ansatz des Kapitalisierungszinssatzes für Objekte empfohlen:

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Lage Liegenschaftsart hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaft 1,5 - 3,5 % 2,0 - 4,0 % 3,0 - 5,0 % 3,5 - 5,5 % Büroliegenschaft 3,0 - 5,5 % 4,0 - 6,0 % 4,5 - 6,5 % 5,0 - 7,0 % Geschäftsliegenschaft 4,0 - 6,0 % 4,5 - 6,5 % 5,0 - 7,0 % 5,5 - 7,5 % Einkaufszentrum, Supermarkt 4,5 - 7,5 % 5,0 - 8,0 % 5,5 - 8,5 % 6,0 - 9,0 % Gewerblich genutzte Liegenschaft 5,5 - 8,5 % 6,0 - 9,0 % 6,5 - 9,5 % 7,0 -10,0 % Industrieliegenschaft 5,5 - 9,5 % 6,0 -10,0 % 6,5 -10,5 % 7,0 -11,0 % Landwirtschaftliche Liegenschaft 2,0 - 4,0 % Forstwirtschaftliche Liegenschaft 2,0 - 4,0 %

Unter Beachtung der örtlichen Lage, der Verkehrserschließung sowie der Ge- samtinfrastruktur wird der Kapitalisierungszinssatz im gegenständlichen Fall mit 4,0% angesetzt, eine bei der gegenständlichen Liegenschaft erzielbare Kapital- verzinsung. Er orientiert sich an oben angeführten Feststellungen und den dem Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen in Bezug auf Art und Lage des Objektes.

3.3 Bewertung Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungs- gesetzes nach dem Sachwertverfahren bzw. dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Aus diesen Werten ist, unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse, der Verkehrswert abzuleiten.

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3.4 Verkehrswert 3.4.1 Sachwert Bodenwert Die Bewertung der Grundstücke erfolgt entsprechend der Verkehrslage, der Verwertbarkeit und Nutzungsmöglichkeit im Mittel und es sind alle vorhandenen Aufschließungen und Anschlusskosten im nachstehenden Einheitspreis enthal- ten. Bei der Bewertung werden Kaufvorgänge in zeitlicher Nähe und vergleich- barer Lage herangezogen. Bei der Bewertung ist zu beachten, dass einerseits ein Mittelwert der Preise aus dem Grundstücksverkehr herangezogen wird, und andererseits Zu- und Abschläge bzw. eine Gewichtung des Grundstückspreises unter Beachtung auf die örtlichen Gegebenheiten vorzunehmen sind.

Nutzflächen Geschäft / Büro 1.709,77m² je m² € 1.000,-- € 1.709.770,-- Lager / Studio 110,00m² je m² € 600,-- € 66.000,-- Summe Bodenwert € 1.775.770,--

Bauwert Die Bewertung erfolgt nach m² Nettonutzfläche. In der Folge wird die technische und wirtschaftliche Wertminderung in Abzug gebracht und so der Bauzeitwert ermittelt.

Herstellungskosten (exkl. MWSt.): Obergeschosse 1.709,77m² je m² € 1.400,-- € 2.393.678,-- Lager / Studio 110,00m² je m² € 700,-- € 77.000,-- PKW-Abstellplätze 15 Pl. je Pl. € 15.000,-- € 225.000,-- Summe Herstellungskosten € 2.695.678,--

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Bauzeitwert: Für die technische und wirtschaftliche Wertmin- derung wird unter Zugrundelegung einer Rest- nutzungsdauer von 80 Jahren, bei einem fikti- ven Baualter von 50 Jahren, eine Lebensdauer von 38% errechnet. Bei einer Zustandsnote von 2,0 ergibt sich aufgrund der erweiterten Wertminderungstabelle nach Ross eine Wert- minderung von 40% € - 1.078.140,-- Summe Bauzeitwert € 1.617.538,--

Summe Sachwert (Bodenwert und Bauwert) € 3.393.308,--

3.3.1 Ertragswert Für die Ertragswertrechnung wird die unter Punkt 2.5 angeführte Miete zu- grunde gelegt. Jahresnettomieteinnahmen € 159.837,-- abzüglich: Instandhaltungskosten 0,3% v. Bauzeitwert € - 4.853,-- Instandsetzungskosten 0,3% v. Herstellungswert € - 8.087,-- Leerstehungsrisiko (Mietausfallwagnis) 3% € - 4.795,-- Liegenschaftsreinertrag € 142.102,--

Kapitalisierungszinssatz Der Kapitalisierungszinssatz wurde im Sinne der Feststellungen mit 4,0% fest- gelegt. Die Verzinsung des Bodenwertes ist vom Jahresnettomietenüberschuss in Abzug zu bringen. Jahresnettomietenüberschuss € 142.102,-- abzüglich Verzinsung des Bodenwertes: bei einem Grundstückspreis von € 1.775.770,-- und einem Kapitalisierungszinssatz von 4,0% = € - 71.031,-- Reinertrag der baulichen Anlagen € 71.071,--

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Kapitalisierungszinssatz 4,0%, Faktor (Vervielfältiger) 23,92 Restnutzungsdauer 80 Jahre 23,92 x € 71.071,-- = Gebäudeertragswert € 1.700.018,--

Ertragswert der Liegenschaft Gebäudeertragswert € 1.700.018,-- zuzüglich Bodenwert € 1.775.770,-- Ertragswert der Liegenschaft € 3.475.788,--

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Fotodokumentation:

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JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 22 JP Immobilien Anleihe II 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a

JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 23 JP Immobilien Anleihe II 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a

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