Gutachten Bürohaus mit PKW-Abstellplätze Liegenschaft 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a GUTACHTEN zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft GB 01009 Mariahilf, EZ 1444, Bezirksgericht Innere Stadt Wien für JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 1060 Wien, Lehargasse 7 JP Immobilien Anleihe II 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a 1 Allgemeine Angaben 1.1 Auftrag Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt über Auftrag der JP Immobilien Invest ZWEI GmbH, 1060 Wien, Lehargasse 7, zum Zwecke der Ermittlung des Ver- kehrswerts bzw. Aktualisierung des Gutachtens vom 31.03.2017 der Liegen- schaft 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a mit dem darauf situierten Bürohaus. 1.2 Befundaufnahme Die Befundaufnahme wird von den allgemein beeideten und gerichtlich zertifi- zierten Sachverständigen, Herrn Dagobert Pantschier und Dr. Josef Praschin- ger unter Mitwirkung von Frau DI Lydia Unger, Die Sachverständigen, 8010 Graz, Friedrichgasse 6, durchgeführt. 1.3 Liegenschaft EZ 1444, KG 01009 Mariahilf Bezirksgericht Innere Stadt Wien 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a 1.4 Eigentümer GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE 01009 Mariahilf EINLAGEZAHL 1444 BEZIRKSGERICHT Innere Stadt Wien ******************************************************************************* Letzte TZ 10726/2016 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am 07.05.2012 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 829/1 GST-Fläche 792 Bauf.(10) 615 Bauf.(20) 177 Linke Wienzeile 130A Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Bauf.(20): Bauflächen (Gebäudenebenflächen) ************************************* A2 ************************************** 1 a 11672/2011 Eröffnung der Einlage für Gst 829/1 aus EZ 804 2 a 11672/2011 Bauplatz (auf) Gst 829/1 3 a 395/2014 RECHT des Gehens und Fahrens über Gst 829/2 für Gst 829/1 4 a 395/2014 RECHT der Duldung der Öffnungen in der Feuermauer, einschließlich des Verzichtes auf die Ausübung des Widerrufsrechtes gem § 101 Abs 3 Wiener Bauordnung ob Gst 829/2 für Gst 829/1 5 a 395/2014 RECHT der Errichtung, des Betriebes, der Erhaltung und der Nutzung von Ver- und Entsorgungsleitungen ob Gst 829/2 für Gst 829/1 ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 JP Immobilien Invest ZWEI GmbH (FN 357280m) ADR: Lehargase 7, Wien 1060 d 4862/2013 IM RANG 3561/2013 Kaufvertrag 2013-03-22 Eigentumsrecht e 2095/2014 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem. § 15a Abs 3 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, geb. 1952-05-19, Krongasse 14, 1050 Wien (HG Wien - 54 Nc 1/14p) f 10726/2016 Adressenänderung JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 2 JP Immobilien Anleihe II 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a 2 Befund 2.1 Allgemeines 2.1.1 Unterlagen Dem Sachverständigen werden nachstehend angeführte Unterlagen zur Verfü- gung gestellt, bzw. erhoben: - Grundbuchsauszug - Katasterplan - Lageplan - Factsheet Asset JP Immobilien - Topographie JP März 2018 - Mietzinsliste März 2018 - Erhebungen im Grundbuch - Vergleichspreissammlung - Liegenschaftsbewertungsgesetz - ÖNORM 1802 Liegenschaftsbewertung - Liegenschaftsbewertung Heimo Kranewitter, 7. Auflage - Besichtigung an Ort und Stelle - Fotodokumentation 2.1.2 Bewertungsstichtag 31.03.2018 JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 3 JP Immobilien Anleihe II 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a 2.2 Gutsbestand 2.2.1 Grundbuch Gemäß dem vorliegenden Grundbuchsauszug besteht die Einlagezahl aus nachstehend angeführtem Grundstück: EZ 1444 GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE 01009 Mariahilf EINLAGEZAHL 1444 BEZIRKSGERICHT Innere Stadt Wien ******************************************************************************* Letzte TZ 10726/2016 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am 07.05.2012 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 829/1 GST-Fläche 792 Bauf.(10) 615 Bauf.(20) 177 Linke Wienzeile 130A Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Bauf.(20): Bauflächen (Gebäudenebenflächen) ************************************* A2 ************************************** 1 a 11672/2011 Eröffnung der Einlage für Gst 829/1 aus EZ 804 2 a 11672/2011 Bauplatz (auf) Gst 829/1 3 a 395/2014 RECHT des Gehens und Fahrens über Gst 829/2 für Gst 829/1 4 a 395/2014 RECHT der Duldung der Öffnungen in der Feuermauer, einschließlich des Verzichtes auf die Ausübung des Widerrufsrechtes gem § 101 Abs 3 Wiener Bauordnung ob Gst 829/2 für Gst 829/1 5 a 395/2014 RECHT der Errichtung, des Betriebes, der Erhaltung und der Nutzung von Ver- und Entsorgungsleitungen ob Gst 829/2 für Gst 829/1 ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 JP Immobilien Invest ZWEI GmbH (FN 357280m) ADR: Lehargase 7, Wien 1060 d 4862/2013 IM RANG 3561/2013 Kaufvertrag 2013-03-22 Eigentumsrecht e 2095/2014 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem. § 15a Abs 3 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, geb. 1952-05-19, Krongasse 14, 1050 Wien (HG Wien - 54 Nc 1/14p) f 10726/2016 Adressenänderung ************************************* C *************************************** 5 a 395/2014 DIENSTBARKEIT des Gehens und Fahrens gem Pkt I. 2 a) Servitutsvertrag 2014-01-09 über Gst 829/1 für Gst 829/2 6 a 395/2014 DIENSTBARKEIT der Duldung der Öffnungen in der Feuermauer einschließlich des Verzichtes auf die Ausübung des Widerrufsrechtes gem § 101 Abs 3 Wiener Bauordnung gem Pkt I. 2 b) Servitutsvertrag 2014-01-09 ob Gst 829/1 für Gst 829/2 7 a 395/2014 DIENSTBARKEIT der Errichtung, des Betriebes, der Erhaltung und der Nutzung von Ver- und Entsorgungsleitungen gem Pkt I 2 c) Servitutsvertrag 2014-01-09 ob Gst 829/1 für Gst 829/2 8 a 3130/2014 Pfandbestellungsurkunde 2014-01-28 PFANDRECHT EUR 60.800.000,-- 3,75 % Z für Anleihegläubiger der Teilschuldverschreibungen der Pfandbestellerin (§ 12 KuratorenG, RGBl.Nr. 1874/49 i.d.F. BGBl. 1991/10) b 3130/2014 Vollstreckbarkeit gem § 3 NotO c 3130/2014 Simultanhaftung mit EZ 1486 GB 01002 Alsergrund EZ 3279 GB 12114 Krems EZ 917 GB 12132 Stein EZ 661 GB 01010 Neubau 9 a 3550/2014 Pfandbestellungsurkunde 2014-01-28 PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 28.910.000,-- für LF 1-3 Immobilienentwicklungs und -verwertungs GmbH (FN JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 4 JP Immobilien Anleihe II 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a 239645w) b 3550/2014 Simultanhaftung mit EZ 1486 GB 01002 Alsergrund EZ 3279 GB 12114 Krems EZ 917 GB 12132 Stein *********************************** HINWEIS *********************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS. ******************************************************************************* Grundbuch 16.03.2018 09:43:31 Anmerkung: Auf die im Grundbuch angemerkten Pfandrechte wird hingewiesen. Diese ha- ben bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Berücksichtigung erfahren. Die darüber hinaus angemerkten Dienstbarkeiten betreffen das Nachbargrund- stück. Diese sind als für innerstädtische Liegenschaften üblich anzusehen und beeinträchtigen die Nutzung der Bewertungsliegenschaft nicht, sodass diese als nicht wertbeeinflussend anzusehen sind. 2.2.2 Einheitswert Der Einheitswert wurde nicht erhoben, da dieser Wert für die Ermittlung des Verkehrswertes nicht relevant ist. JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 5 JP Immobilien Anleihe II 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a 2.3 Grundstück 2.3.1 Lage Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im 6. Wiener Stadtbezirk „Mariahilf“. Vom Stadtzentrum kommend erreicht man die Liegenschaft über die Opern- gasse, von welcher man nach Osten in die Friedrichstraße abzweigt, welche in die Linke Wienzeile einmündet. Der Linken Wienzeile stadtauswärts folgend er- reicht man nahe der Kreuzung mit der Reinprechtsdorferstraße die bewertungs- gegenständliche Liegenschaft. 2.3.2 Beschaffenheit und Nutzung Die Bewertungsliegenschaft umfasst ein als rechteckförmig zu bezeichnendes ebenes Grundstück, dessen Hauptfront zur Linken Wienzeile orientiert ist. Das Grundstück erstreckt sich von dieser Richtung Nordwesten. Das Gebäude um- fasst ein unterkellertes Bürohaus mit fünf Obergeschossen. Im Hof befindet sich ein weiteres eingeschossiges Gebäude. JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 6 JP Immobilien Anleihe II 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a Die Erschließung erfolgt über den im Erdgeschoss auf der östlichen Seite situ- ierten Eingangsbereich. Die Zufahrt zur der Im Kellergeschoss gelegenen Tief- garage und zum Innenhof mit PKW-Abstellplätzen erfolgt über die Nachbarlie- genschaft Mollardgasse 33. Das gesamte Objekt umfasst Büros, wobei der oberste Bestand generalsaniert wurde. JP Immobilien Invest ZWEI GmbH 7 JP Immobilien Anleihe II 1060 Wien, Linke Wienzeile 130a 2.3.3 Aufschließung Die Liegenschaft ist entsprechend der Stadtzentrumslage sehr gut aufgeschlos- sen. Die Beseitigung der Fäkalien und Schmutzwässer erfolgt über Einleitung in den städtischen Schwemmkanal. Die Trinkwasserversorgung erfolgt über An- schluss an das öffentliche Wasserleitungsnetz. Die Mehrungsbeseitigung (Müll- abfuhr) erfolgt durch die Stadtgemeinde Wien. Die Stromversorgung erfolgt durch das zuständige EVU, die Beheizung über Fernwärme. 2.3.4 Flächenwidmung Die Bewertungsliegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Stadt Wien im Be- reich der Linken Wienzeile als „Gemischtes Baugebiet“, Bauklasse IV, ge- schlossene Bauweise, innere Fluchtlinien und dahinter als „Gemischte Bauge- biet, Geschäftsviertel“ Bauklasse I, geschlossene Bauweise ausgewiesen. Wei- ters gilt die besondere Bestimmung: Schutzzone, Wohnzone. JP Immobilien Invest