L'habitat Au Cœur Des Débats Du Grenelle De L'environnement Les

BIMENSUEL D’INFORMATION ÉDITÉ PAR L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT N° 847 DU 15 NOVEMBRE 2007

Les Terrasses du Limburg à Marckolsheim (Groupe Domial)

● L’habitat au ● Pratiques ● Les propositions cœur des débats et enjeux du Comité de suivi du Grenelle de des opérations de la loi DALO l’environnement en VEFA Banquier de la lutte contre l’exclusion, Au service de l’insertion, par le travail, par le logement social – très – social, au service de ceux qui doivent reprendre pied, : Merlin Bigorie Illustration pas facile, et pourtant Crédit Coopératif, SA coopérative de Banque Populaire à capital variable, de Banque Populaire SA coopérative Crédit Coopératif, - 33 rue des Trois Fontanot 92000 Nanterre - 349 974 931 RCS Nanterre - RCS Nanterre - 349 974 931 Fontanot 92000 Nanterre 33 rue des Trois Faut le faire ByTheWayCreacom

Tout le monde s’émeut lorsque l’actualité braque ses feux sur les mal-logés. Ce qui est une bonne chose. Mais tout le monde tombe d’accord pour dire que la solution passe par des programmes d’insertion par le travail et des logements sociaux. Les partenaires de ces programmes luttent à leur manière contre l’exclusion. Et il n’y a rien d’étonnant à ce que l’on retrouve, au premier plan, une banque experte pour les financer, comme le Crédit Coopératif, banquier n°1 en France des finances solidaires. Être le Crédit Coopératif, c’est un choix. Question de culture. Question de valeurs. www.credit-cooperatif.coop C’est un choix

GROUPE BANQUE POPULAIRE sommaire • n°847 • 15 NOVEMbre 2007

p.4 p.10p.16 p.21 p.22 p.2 à la une p.19 échos P. 2 Entrée en vigueur de la réglementation concernant les tra- P. 19 Groupe CMH : Christine Boutin en visite au siège. • vaux de rénovation. • Le Plan grand froid 2007-2008. ARRA, la Région et l’Ademe : mobilisation pour l’habitat social durable. • Région Rhône-Alpes : nominations. • Certification : Azur Provence Habitat s’engage. • Habitat 62/59 Picardie : p.4 Développement durable certifications confirmées. P. 4 Grenelle de l’environnement : l’habitat au cœur des P. 20 Habitat familial d’Alsace : « Voie médiane », un lotisse- débats. ment pour des nomades. • Batigère : espace témoin sur le quartier de l’Oly. • Maison pour tous/Foyer jurassien : les huit premiers PSLA dans le Jura. p.6 Partenariat P. 21 Mulhouse habitat : concours photo des habitants. • ICF P. 6 Union régionale pour l’habitat en Picardie : une rencontre Sud-Est Méditerranée : l’art contemporain a pignon sur rue. pour changer le regard. P. 22 Logiseine : des affiches « coup de poing ». • Porte des P. 8 Réseau des acteurs de l’habitat : améliorer le système Alpes Habitat : objectif insertion. d’information de la délégation des aides à la pierre. P. 9 USH 74 : rencontre avec les élus. P. 10 Logements sociaux dans les opérations de promotion p.23 Droit et fiscalité privée : pratiques et enjeux de la VEFA. P. 23 Fiche juridique : les frais de procédure en matière civile. P. 26 Télévision, contrat de location, copropriété : une obligation nouvelle. p.14 Infos P. 27 La sélection du mois : questions/réponses. • Fax juri- P. 14 Conjoncture : données au 5 novembre 2007. dique. P. 15 Note de conjoncture. • Le « 1 % Relance » dans le Loiret. • Evolution du rôle des collectivités dans les politiques locales de l’habitat. • Partenariat CDC/UNAHJ. • Un guide pratique sur p.28 Repérés pour vous l’amiante. P. 28 Ouvrages sélectionnés. p.16 Social Revalorisation de l’APL P. 16 Comité de suivi de la loi DALO : les 37 propositions. Dans un entretien au Journal du Dimanche du 11 novembre 2007, François Fillon, Premier ministre, a annoncé une revalorisation des aides au logement de + 3 % au 1er jan- p.18 Événements vier 2008. P. 18 L’actualité et les initiatives des organismes en images.

Actualités habitat. Bimensuel d’information édité par l’Union sociale pour l’habitat, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex 08, tél. : 01 40 75 78 00, télécopie : 01 40 75 68 21 ; Internet : www.union-habitat.org Directrice : Dominique Dujols. Rédactrice en chef : Soraya Méhiri. Rédactrices : Frédérique Xélot, Pascale Baret. Secrétaire de rédaction - maquette : Micheline Lesecq. Collaboration : Nicole Rudloff. Publicité : Thierry Lesage, directeur de la Direction des activités promotionnelles. Conception graphique : Gavrinis. Composition : Biceps SARL (Paris 18e). Impression : Déja-CIFC Imprimeurs. Les articles peuvent être reproduits, en tout ou partie, sous réserve de la mention d’origine, avec l’accord de la rédaction. Commission paritaire n° 0508 G 83187. Dépôt légal : 4e trimestre 2007. ISSN : 1766-6066. Administration des ventes et abonnements : Thierry Lesage, directeur de la Direction des activités promotionnelles. Contacts : l’Union sociale pour l’habitat - Direction des activités promotionnelles, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex 08. Geneviève de Caluwe : 01 40 75 52 63 ; Céline Lara : 01 40 75 52 67. Abonnements et tarifs 2008 : 22 numéros par an, plus deux suppléments « Table des matières ». Organismes adhérents : 205 €TTC ; autres abonnés France : 350 €TTC ; étranger : 380€; le numéro : 18€TTC. Photo de couverture : Les Terrasses du Limburg à Marckolsheim, opération en VEFA, Groupe Domial. Arch. : M. Folzer/Cabinet TEC 3 à Colmar. © G. Leloup/service communication Domial.Additif : la photo Talents des cités publiée page 4 du précédent numéro a été réalisée par « Photo Sénat - Luc Poyet ». Publicités: p 3 et 7. Encart détachable « Textes officiels » entre les pages 14 et 15.

Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 1 à la une

◗ Entrée en vigueur de la réglementation concernant les travaux de rénovation

Depuis le 1er novembre 2007, les travaux miné, à l’initiative de l’industriel, par un de rénovation des bâtiments existants agrément technique européen corres- sont réglementés afin d’assurer un gain pondant au produit ou suivant un avis énergétique minimal, grâce à l’utilisation technique formulé après une étude de produits efficaces. Cette réglementa- approfondie et des essais réalisés tion va dans le sens des orientations du conformément aux méthodes reconnues Grenelle de l’Environnement présentées par la communauté scientifique et tech- le 25 octobre. nique. ▲ Les travaux d’isolation, les travaux de Un arrêté du 3 mai 2007 relatif à la per- ◗ Pour les autres produits qui ne sont changement des fenêtres et autres formance énergétique des bâtiments évalués ni selon une norme EN, ni selon parois vitrées, les travaux qui portent sur les systèmes de chauffage, de production existants définit les niveaux de perfor- un Agrément technique européen ou un d’eau chaude sanitaire, de refroidisse- mance minimaux pour l’ensemble de ces avis technique, pour respecter la régle- ment, de ventilation et d’éclairage pour travaux. Des exigences qui viennent en mentation, il est fait obligatoirement les bâtiments tertiaires sont concernés. complément de celles applicables aux application des valeurs, fonction de © DR bâtiments neufs entrées en vigueur le 1er l’épaisseur d’isolant et de sa nature, septembre 2006. définies dans les règles ThBat auxquelles résistance thermique d’un produit iso- les textes réglementaires et en particu- lant n’est pas acceptable et n’est pas Des précisions de la DGUHC lier l’arrêté du 3 mai 2007 fait référence. acceptée, car elle ne garantit pas de A l’occasion du salon BATIMAT que visi- Toute autre méthode d’évaluation de la réelles économies d’énergie. ✜ tent de très nombreux intervenants du monde la construction, la Direction géné- rale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction a souhaité apporter les pré- ◗ Le Plan grand froid 2007-2008 cisions nécessaires sur les règles à appliquer pour respecter la réglementation A l’approche de l’hiver, la circulaire du préfets. Au niveau national, une cellule de concernant l’utilisation des isolants dans Plan grand froid, qui précise les grandes veille composée de membres du cabinet les bâtiments. orientations en matière d’accueil, d’hé- du ministère du Logement et des services Pour appliquer l’arrêté du 3 mai, ainsi bergement et d’insertion des plus dému- concernés permettra de suivre 24 heures que la Réglementation thermique 2005 nis a été adressée aux Préfets. Cette sur 24 l’évolution de la situation et les applicable à la construction neuve, la année, la mobilisation du dispositif éventuelles difficultés. réglementation prescrit que le pouvoir hivernal s’inscrit dans le contexte parti- Mais, comme l’a rappelé Mme Boutin, isolant des produits de construction est culier de la réforme du dispositif d’hé- lors de la présentation du dispositif caractérisé par la résistance thermique R bergement engagé dans le cadre du Plan grand froid : «Au-delà de l’adaptation de (exprimée en mètres carrés. degrés Kel- d’action renforcé pour les sans-abri notre dispositif d’accueil et d’héberge- vin/Watt). Seule cette résistance ther- (PARSA), lancé en janvier dernier, qui ment, ma préoccupation est de tout faire mique R répondant aux conditions ci- prévoit un droit à la personne à être pour offrir aux personnes des solutions dessous doit être utilisée pour maintenue en hébergement d’urgence définitives de logement. Car actuelle- l’application de la réglementation de quelle que soit leur situation adminis- ment près d’une personne sur deux manière à garantir aux occupants la per- trative, dans le cadre du principe de non accueillie en CHRS est un travailleur formance qu’ils sont en droit d’attendre. remise à la rue. Un comité de suivi de ce pauvre et presque un sur cinq en héber- La résistance thermique R se détermine plan se réunit tous les quinze jours pour gement d’urgence. Et de rappeler l’ac- de la façon suivante : évaluer en continu son avancement. cord signé en juillet dernier avec le 1 % ◗ Pour les familles de produits qui sont Comme les années précédentes, les capa- pour dégager 3 000 réservations Hlm normalisées au niveau européen (norme cités d’accueil, d’hébergement et d’inser- pour ce public en CHRS, dont 1 000 en EN suivi d’un numéro) : le R est déter- tion doivent pouvoir être immédiatement 2007. Quant aux maisons relais, 2 000 miné conformément à la norme euro- renforcées en cas de froid extrême ou d’in- ont été créées depuis le début de l’année péenne. tempéries particulières. Mais cette année, et 1 800 sont en voie de réalisation, sur ◗ Pour les produits qui ne sont pas l’ob- le déclenchement des mesures exception- les 9000 prévues dans le PARSA, mais le jet d’une normalisation : le R est déter- nelles est laissé à la libre appréciation des programme est retardé ». ✜

2 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 - Crédit photos : Getty Images - Monnaie de Paris

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ACTUHABITAT210X297G07.indd 1 6/04/07 10:04:23 Développement durable

Grenelle de l’environnement L’habitat au cœur des débats En attendant l’annonce des 15 à 20 propositions opérationnelles à la mi-décembre et le projet de loi de programme qui fixera dès 2008 les principes et les objectifs de la politique française de développement durable au premier trimestre 2008 et la constitution de groupes de travail pour approfondir les réflexions du Grenelle de l’environnement, retour sur les débats des tables rondes et plus spécifiquement des trois programmes : « moderniser le bâtiment », « efficacité énergie et carbone », « urbanisme et gouvernance territoriale » – auxquelles l’USH a participé – qui ont débouché sur les conclusions du 25 octobre présentées dans le précédent numéro d’Actualités Habitat(1). Des conclusions qui font de l’amélioration énergétique du bâtiment une priorité nationale.

es participants de la première marges de progrès sont encore possibles table ronde se sont mis d’accord et que le bâtiment constitue une des clefs pour mettre fin aux bâtiments permettant de diviser par quatre les émis- L énergétivores et renforcer les sions des gaz à effet de serre à l’horizon normes d’efficacité énergétique dans les 2050. Il estime que ce secteur pourrait logements. apporter une contribution supérieure aux 20 % de réduction de la consommation Moderniser le bâtiment d’énergie demandée dans tous les et la ville domaines pouvant aller jusqu’à 38 % ou Pour diviser par un «facteur 4» les émis- ▲ Le chauffage représente une part 40 % avec des retombées considérables conséquente de la consommation d’éner- sions françaises de CO d’ici 2050, limi- au niveau de la réduction de la facture 2 gie. © R. Dubreuil-habitat 76 ter le réchauffement climatique, sécuri- énergétique et de la baisse des charges ser les approvisionnements face à des des ménages notamment. ressources fossiles qui ne sont pas Les propositions, qui seront approfon- inépuisables, restreindre les effets des Le parc social existant dies touchent à la fois le neuf et les chan- hausses des prix de l’énergie, l’ensemble ◗ 4,5 millions de logements ; tiers de rénovation. des secteurs économiques et en particu- ◗ 7,7 millions de tonnes de CO2 pour le Un programme de rupture pour les nou- lier le secteur du bâtiment doivent revoir chauffage et l’ECS ; velles constructions est avancé pour leur façon d’évoluer et de se développer. ◗ 40 500 GWh/an d’énergie finale (pour aboutir à des solutions à énergie posi- En effet, le secteur du bâtiment est res- le chauffage) ; tive. Ainsi tous les bâtiments et équipe- ponsable de 23 % des émissions de CO2 ◗ 800 000 logements consommant plus ments publics devront être construits et de 42,5% de la consommation d’éner- de 200 kW/m2/an d’énergie finale (pour dès 2010 en basse consommation gie finale en France. Le chauffage repré- le chauffage et en équivalent 2500 DJU). (50kWh/m2) ou seront à énergie passive sente près des deux tiers de ces consom- ou positive, sans oublier l’intégration des mations d’énergie et la majeure partie Impact attendu du Plan énergies renouvelables. Pour les bâti- des émissions de CO2 du secteur. Certes, Energie Climat ments à énergie positive, les collectivités des gains importants d’énergie ont été ◗ réduction de 765 000 tonnes de CO2 territoriales auront la possibilité de obtenus sur l’ensemble des logements par an ; vendre l’électricité sur le réseau. Pour la dont la consommation moyenne unitaire ◗ réduction de près de 3 000 gwh/an ; construction neuve privée, le plan s’arti- a baissé de 37 % depuis 1973. Et les ◗ réduction des charges des locataires cule autour de trois dates : 2010 (pas- logements neufs, grâce aux réglementa- les plus pénalisés ; sage anticipé à la réglementation TPHE, tions successives, ont permis de diviser …avec un effort important de réhabilita- avec un objectif d’un tiers des construc- par 2 à 2,5 leur consommation par m2. tion thermique de 800 000 logements en tions en basse consommation ou à éner- Le groupe de travail considère que des 5 ans. gie passive ou positive ; 2012 (au lieu de

4 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 2015 dans la proposition du groupe), celle du parc privé. En contrepoint, l’USH La Mascotte, généralisation des logements neufs à demande une Palulos développement extrait du manuel de l’Eco-citoyen, basse consommation ; 2020 enfin, une durable et un prêt bonifié pour l’ancien, distribué au per- volonté de généraliser des logements calqué sur celui existant pour la production sonnel d’habitat neufs à énergie passive ou positive. nouvelle. 76. © R. Dubreuil- habitat 76 Pour l’existant, un chantier sans précé- dent de rénovation thermique sera lancé Efficacité énergie et carbone sur tous les secteurs. Ainsi un bilan car- Toujours dans le souci de diviser par bone par énergie dans tous les bâtiments quatre nos émissions d’ici à 2050 et de publics sera réalisé; l’Etat s’engageant à développer la part des énergies renou- ◗ l’engagement d’un plan volontariste effectuer la rénovation de ses bâtiments velables (20 %) dans la consommation d’éco quartier. dans les cinq ans. Pour le parc Hlm et les finale, des mesures structurantes sont Les réformes envisagées passent par un bâtiments réalisés dans le cadre des pro- avancées : dire la vérité sur les prix éco- nouveau cadre législatif qui incite à une grammes Anru, des conventions seront logiques en étiquetant les produits, planification globale de l’urbanisme, à un négociées avec les opérateurs Hlm en conférer un avantage compétitif aux pro- renforcement du caractère opposable vue d’une mise aux normes accélérée de duits vertueux, obliger à réaliser un bilan des SCOT, lesquels devront intégrer des l’intégralité du parc, en commençant par carbone pour toutes les personnes critères de performance énergétique et les 800000 logements les plus énergéti- morales, publiques ou privées de plus de d’émissions de GES, à la généralisation vores, avec à la clé des financements 50 personnes, dans les cinq ans et lancer de « plans climat énergie » territoriaux bonifiés à long terme. Les programmes un programme de développement des d’ici 2012, à la lutte contre l’étalement Anru appliqueront par anticipation les différentes filières du bouquet énergé- urbain par le biais de la fiscalité locale. normes futures, et bénéficieraient égale- tiques (hydraulique, éolien, biomasse, Un groupe de travail comprenant élus, ment d’un financement bonifié. Dans le géothermie, solaire, photovoltaïque) administrations, professionnels de l’ur- secteur privé, il est proposé d’adopter avec un plan spécifique pour les DOM. banisme et organisations non gouverne- des incitations (crédit d’impôt étendu, Dans son prochain catalogue de produits mentales reconnues dans ce domaine, prêts incitatifs et innovants). industriels, l’USH va renforcer les critères avec remise de ses conclusions sous six Parallèlement devrait être lancé un grand de développement durable et écarter les mois. plan de formation professionnelle. produits non vertueux. Pour l’USH, pour influer sur les méca- Dès la mi-décembre des comités de pilo- nismes économiques, démographiques tage thématiques (dont un consacré à la Urbanisme et gouvernance et urbains, il convient de poser la ques- rénovation thermique du parc de loge- territoriale tion de la gouvernance et de la réparti- ments sociaux) comprenant tous les par- La consommation d’espace est aujour- tion des compétences entre les diffé- tenaires du secteur ainsi qu’un comité d’hui mal maîtrisée (60 000 ha/an). Les rentes collectivités en matière d’évaluation et de suivi mis en place. centres de décision sont trop morcelés et d’urbanisme et d’aménagement à la Toutes ces propositions ayant un coût, l’Etat est incapable d’imposer le principe bonne échelle géographique (région, l’USH a proposé de renforcer les pro- de schémas d’ensemble de gestion et département ou EPCI). Pour réduire l’em- grammes de recherche appliqués pour d’espace. Pour les participants de ce preinte écologique des nouvelles aider les industriels, de développer des groupe de travail le temps est venu de constructions pourquoi ne pas définir appels à projets thématiques et d’organi- limiter au maximum l’étalement urbain, de des zones de densification environne- ser des commandes groupées de mises en réduire la consommation d’espace et de mentale et orienter les financements de œuvre des solutions et de développer des favoriser une conception renouvelée des l’Etat en direction des opérations denses secteurs pilotes. Par ailleurs, le Mouve- quartiers dans leur fonctionnalité (loge- en secteurs « groupé » dans les zones ment Hlm va se doter d’un plan «Energie ment, transport, commerce, loisirs, lieu de urbaines ou en centre bourgs en liant la et climat 2008-2012»(2) dont les principes travail) et de permettre au droit de l’urba- bonification à des critères environne- généraux ont été présentés au Congrès de nisme d’intégrer le souci d’une consom- mentaux. Aujourd’hui ces financements Lyon en septembre dernier, avec trois axes mation économe et raisonnée de l’espace. concernent indistinctement l’acquisition d’intervention : le parc existant, la Plusieurs pistes de travail sont avancées: de logements en secteur diffus ou construction neuve et l’innovation à très ◗ à commencer par la constitution d’un groupé et ne permettent pas aux pou- haute performance. Première étape, l’amé- groupe de travail pour clarifier les com- voirs publics d’orienter l’urbanisation lioration des 800000 logements les moins pétences territoriales, dans le sens d’un vers des formes d’habitat groupé. ✜ performants. Déjà aujourd’hui, les renforcement des intercommunalités ; ◗ (1) Actualités Habitat n° 846, p. 3. consommations moyennes d’énergie dans le lancement d’un programme ambitieux (2) Habitat et société n° 47, p. 50; le parc social sont inférieures de 30 % à de reconquête des centres-villes en déclin; Actualités Habitat du 15 octobre 2007, p. 62.

Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 5 PARTENARIAT

Union régionale pour l’habitat en Picardie Une rencontre pour changer le regard «Pour en finir avec les idées reçues, un autre regard sur le logement social», tel était le thème de la rencontre-débat avec les élus organisée par l’Union régionale pour l’habitat en Picardie, le 4 octobre dernier. Cette action de communication collective est une première dans cette région.

ne centaine d’élus et autant de domaine. Les témoignages des maires ont partenaires ont participé à mis en avant la nécessité pour eux de s’in- cette manifestation qui était le vestir pleinement dans les commissions U résultat de plus d’un an et d’attribution pour y être un acteur demi de travail du groupe Communication reconnu. La compréhension et la confiance de l’Union régionale pour l’habitat (URH) entre les différents partenaires sont pri- en Picardie — conduit par Jean-Pierre mordiales pour parvenir à des décisions Bachelay, chef de projet et composé d’une ▲ De gauche à droite: Antoine Berthe, partagées. Au cours de cette seconde dizaine de bailleurs — et de la mobilisa- maire d’Ailly le Haut Clocher (80); Thierry table ronde, les élus ont aussi exprimé leur tion de tous les organismes picards. Bonté, animateur ; Véronique Binet, direc- crainte de voir l’équilibre actuel, fruit de trice du développement d’un organisme En introduction, le président de l’URH, Hlm ; Bernard Hellal, maire de Margny- longues années de partenariat et de Bernard Domart, a rappelé aux élus le lès-Compiègne (60) et Raymond Lavallery, confiance, bouleversé par l’application de rôle économique de premier plan tenu maire de Fresnoy le Grand (02). © DR la loi DALO. Mais au-delà de certaines par les bailleurs sociaux dans la région. appréhensions de départ, les élus ont Ces derniers gèrent plus de 132 000 bal initié par le maire et son conseil muni- relevé les nombreux impacts positifs de la logements, logent 300 000 familles, cipal. Un partenariat fort entre les élus et construction de logement aidé sur une emploient plus de 2 600 collaborateurs les organismes est primordial pour mener commune: «la vitalité économique d’une et leurs activités génèrent 8 000 emplois à bien des projets qui, au-delà de la ville, la consolidation ou le développement dans la région. construction de logements, viennent d’un tissu socio-économique, la croissance Conscients des freins à lever pour accé- «aussi créer un morceau de bourg, de la des recettes fiscales et le maintien des ser- lérer la reprise de la production de loge- vie dans le village ». Ces échanges ont, vices publics comme l’école ». 15 000 ments, les organismes ont présenté, de entre autres, permis aux élus de partager ménages accèdent au logement aidé façon pédagogique, par un film la variété certaines de leurs préoccupations avec les chaque année en Picardie. de leurs métiers et de leurs savoir-faire. organismes, comme, par exemple, trouver Devant le succès de cette première ren- La suite de la manifestation s’est articu- des solutions de logements adaptées aux contre, l’Union régionale pour l’habitat lée autour de deux grands thèmes : le populations vieillissantes et handicapées. propose de décliner le principe de cette partenariat élus-organismes dans le Malgré une hausse de la production avec action de communication au niveau de montage d’opération et la place des élus 3 000 logements financés ces dernières chaque département ou délégataire par dans l’attribution des logements locatifs. années, les nouvelles constructions ne exemple, voire au niveau des établisse- Chaque sujet a été introduit par une say- permettent pas de répondre à toutes les ments publics de coopération intercom- nète mise en scène et jouée par des attentes. Ainsi, le problème des décoha- munale si besoin. Les thématiques des acteurs de Théâtre à la Carte et repre- bitations et la nécessité de développer métiers de l’habitat social sont riche. Le nant de façon humoristique les préjugés l’offre de logements locatifs pour y faire développement durable, la qualité de que peuvent avoir certains élus. Des face ont été largement évoqués. D’autres service et les difficultés de financement maires de petites et moyennes com- sujets récurrents ont aussi été abordés du logement aidé notamment pourraient munes ont témoigné de leur expérience comme le manque de foncier, la vente de être les thèmes des prochaines ren- au cours des tables rondes. patrimoine Hlm ou encore la faiblesse des contres-débats. ✜ A propos du montage d’opération, les réponses des entreprises aux appels élus et les organismes ont insisté sur l’im- d’offres. Contact portance du rôle de bâtisseur des maires. La discussion autour des attributions de Jérôme Petit, URH Picardie ; Les opérations de construction doivent logement a été l’occasion de constater le Tél. : 03 22 71 84 70 s’intégrer dans un projet communal glo- rôle prépondérant des élus dans ce Mél : [email protected]

6 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 www.edf.com – – Crédit photo : Cédric Delsaux – TM © Rugby World Cup Limited. 1986. World © Rugby TM – Crédit photo : Cédric Delsaux € S.A. au capital de 911 085 545

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Réseau des acteurs de l’habitat Améliorer le système d’information de la délégation des aides à la pierre Le nouveau réseau des acteurs de l’habitat (voir encadré) a organisé sa première journée d’échanges, le 12 octobre dernier, sur le thème des outils de gestion et de pilotage de la délégation des aides à la pierre.

u travers de la question des «guichet unique», de «comité des finan- outils, ce sont les questions ceurs », de « dématérialisation » d’une fondamentales du cycle de partie de la demande de financement), la A financement du logement coordination et l’harmonisation des social au niveau local et des conditions aides sur le territoire sous l’égide de de son amélioration en continu qui ont l’EPCI, « autorité organisatrice », l’obser- été au centre de la journée à laquelle ont vation de l’activité « pour enrichir l’ac- participé 180 personnes, essentiellement tion » sont les trois dimensions fortes et des représentants de collectivités locales © ACUF convergentes qui structureront les chan- délégataires, d’organismes et d’associa- larges convergences entre les approches tiers à venir. tions régionales Hlm, directions dépar- des collectivités locales, du monde Hlm L’Union sociale pour l’habitat qui, pour tementales de l’équipement. et de l’Etat, l’objectif commun étant de enrichir sa réflexion, a lancé un travail de La journée avait pour objectif de présen- « créer un environnement le plus facili- recueil des attentes auprès de trente ter l’état d’avancement de différentes tant possible pour les bailleurs sociaux», organismes et six associations régio- démarches engagées tant au niveau local selon les propos d’une représentante de nales, sur quatorze territoires (Domi- (outil ION, en cours de développement collectivités locales. nique Gaillard, DG de l’Opac 38, a suivi par les communautés urbaines de Gre- La simplification (il a été beaucoup ques- cette étude pour le compte de la com- noble, Dunkerque, Rennes) qu’au niveau tion de «programmation en continu», de mission Décentralisation de l’USH), a national (Galion Web, subvention en ligne, SISAL, Op@le) pour améliorer la circula- tion de l’information entre les acteurs (col- Présentation du réseau lectivités, Hlm, DDE) depuis la program- Le réseau des acteurs de l’habitat a été créé par l’USH, la FNAR et quatre associations mation jusqu’à la mise en service des d’élus : l’Association des communautés urbaines de France (ACUF), l’Assemblée des opérations, en passant par l’instruction, départements de France (ADCF), l’Association des maires des grandes ville de France le suivi de la décision de financement, les (AMGVF), l’Assemblée des départements de France (ADF). Cette initiative a reçu le sou- paiements… Seul regret, l’absence de tien de la Caisse des dépôts. l’Anru, invitée à faire le point sur Agora, Au sein du réseau, collectivités locales, organismes Hlm, associations régionales Hlm mais qui était mobilisée par ailleurs. vont ensemble échanger leurs expériences et confronter leurs points de vue, renfor- La dimension « reporting » d’activité cer leurs savoirs et savoir-faire et développer des outils communs… L’objectif com- n’était pas absente de la réflexion. Pour mun est de mieux comprendre et répondre aux grands enjeux de notre société en la première fois, on se dirige, dans un matière de logement et d’habitat. avenir très proche (2008), vers la mise à Partage et mutualisation fondent l’ambition de ce réseau : il s’agit de développer une disposition aux collectivités locales, mais culture commune des acteurs de l’habitat et d’enrichir les pratiques. Le réseau des également aux organismes Hlm et à leurs acteurs de l’habitat propose : associations régionales, d’éléments à ◗ des rencontres thématiques et séminaires de travail ; caractère statistique sur l’activité, le for- ◗ des travaux de recherche et d’études ; mat de la production, son économie, ce ◗ un centre-ressource des connaissances et des expériences ; qui constitue une évolution forte. ◗ un portail Internet (début 2008). La journée a permis de constater de Renseignement sur le Réseau : « [email protected] »

8 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 souhaité que des organismes intègrent le comité de pilotage constitué avec la USH 74 DGUHC et les associations d’élus. La synthèse de cette journée, les présen- Rencontre avec les élus tations, le programme sont disponibles sur le site de l’Union (Voir ci-dessous, à e 3 octobre dernier, l’USH 74, pré- la fin de l’encadré).✜ sidé par Pierre-Yves Antras, direc- L teur général de l’office de Haute- Contacts Savoie, a convié les élus de Dominique Gaillard (Opac 38) ; Haute-Savoie (maires, députés, séna- [email protected] teurs) à participer à une rencontre avec Dominique Belargent (DLAP) ; les bailleurs sociaux du département, en [email protected] présence de Pierre Quercy, délégué Antoine Ferré (DSI) ; général de l’USH, d’Ernest Nycollin, Pré- [email protected] sident du conseil général et du directeur de la DDE. Une occasion de traiter sans tabou des La délégation : retour sujets «centraux» du logement social: le d’expériences et financement des opérations, l’offre nou- ▲ Présentation du sondage CSA. © DR enseignement pour l’action velle, les attributions, au regard des évo- La prochaine réunion du réseau des lutions législatives (notamment le DALO et ◗ 117 à réserver leur contingent commu- acteurs de l’habitat se tiendra le ven- le plan de cohésion sociale, mais aussi de nal aux salariés travaillant dans les entre- dredi 30 novembre 2007, de 9 h 00 à mieux cerner les attentes et besoins des prises de la commune, 78 aux plus dému- 17 h 00, à la Caisse des dépôts, 15, quai élus concernant le logement social, ainsi nis, 78 pour fixer sur la commune les Anatole France, Paris (7e). que leur perception des bailleurs. familles les plus jeunes ; Elle aura pour thème : la délégation des Pour sonder les édiles (plus de deux ◗ 32 à choisir de prendre la responsabi- aides à la pierre, retours d’expériences cents), un boîtier électronique de vote lité de la mise en œuvre du droit oppo- et enseignements pour l’action. Elle leur a été remis. Tout au long de la soi- sable ; prendra appui sur une étude réalisée par rée, ils ont ainsi pu répondre à un ques- ◗ 44 à identifier le foncier comme frein l’USH auprès de 15 sites délégataires. tionnaire qui reprenait dans un premier numéro un au développement du loge- Les acteurs, élus et services habitat des temps les principaux items du sondage ment social en Haute-Savoie, suivi par le collectivités, organismes Hlm, DDE, asso- CSA, réalisé auprès des Français, et dans coût des opérations et le rejet des rive- ciations régionales Hlm ont été invités à un second temps des questions plus spé- rains (21) ; décrire les dispositifs qu’ils ont mis en cifiques sur leur relation avec les bailleurs ◗ et 33 à voir l’obligation de mixité au sein œuvre et à en tirer un bilan. et la manière dont ils perçoivent à la fois des opérations privées comme une La matinée sera consacrée à la restitu- l’entretien du bâti, la qualité de service, opportunité favorable au développement tion et au débat des résultats de l’étude les services de proximité. Quelques résul- du logement social. réalisée par Habitat et territoires conseil. tats pêle-mêle, Ils sont : Enfin, les élus attribuent 3,26 (sur une L’après-midi sera consacrée à la mise en ◗ 159 à dire que le logement est le pro- échelle de 0 à 5) au partenariat entre leur perspective des résultats au niveau local blème dont il faudrait s’occuper en prio- commune et les bailleurs et 2,8 à l’action et au niveau national. rité, devant la sécurité ; des bailleurs sur leur commune en terme Des acteurs locaux et nationaux (élus et ◗ 183 à dire que les responsables poli- de mission sociale ; 2,66 en terme de pré- services des collectivités, organismes et tiques ne s’en occupent pas suffisam- sence de proximité ; 2,42 en terme d’in- associations régionales Hlm, DDE, ment ; novation et développement ; 2,24 en DGUHC, USH) tireront les enseignements ◗ le logement social évoque pour eux : terme d’entretien du patrimoine; 2,16 en des débats du matin et apporteront leur une possibilité de se loger à prix acces- terme de qualité du service au locataire.✜ point de vue sur l’avenir de la délégation sible (198), des lieux où l’on ne se sent des aides à la pierre. pas en sécurité (117), des tours et des Programme et modalités d’inscription barres (102) ; sur : www.union-habitat.org/info-drip ◗ 159 à estimer qu’il n’y a pas assez de (rubrique « réseau des acteurs de l’habi- logements sociaux sur leur commune ; tat ») ou auprès de contact@acteursde ◗ 189 considèrent que la vente des loge- lhabitat.org) ments locatifs est une bonne chose ;

Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 9 Partenariat

Logements sociaux dans des opérations de promotion privée Pratiques et enjeux de la VEFA Dans le contexte actuel, bien connu, de pénurie et de cherté du foncier constructible, opérateurs privés et maîtres d’ouvrage sociaux tendent à diversifier les modes de montage de leurs opérations. Dans certains contextes – de plus en plus à l’instigation des collectivités –, ils sont ainsi amenés à s’engager dans des partenariats plus ou moins formalisés. L’acquisition en VEFA par un maître d’ouvrage social auprès d’un constructeur privé peut-elle être considérée comme l’une des formes – parmi d’autres possible – de tels partenariats ?

es acquisitions en VEFA par tifs ambitieux de développement de de définir dans leur PLU « des secteurs des organismes de logements l’offre de logement locatif social conte- dans lesquels, en cas de réalisation d’un sociaux, soucieux d’accroître nus dans le Plan de cohésion sociale et, programme de logements, un pourcen- L leur production de logements le cas échéant, la nécessité de reconsti- tage de ce programme doit être affecté à locatifs au-delà de leur capacité de pro- tuer à l’identique le parc locatif social des catégories de logements locatifs duction propre, sont relativement cou- démoli pour la réalisation des Projets de qu’il définit dans le respect des objectifs rantes depuis une dizaine d’années. renouvellement urbain, concourent à une de mixité sociale ». Cependant, cette pratique reste toujours « obligation de construire » accrue pour Il est à fortement souligner que d’autres entachée d’une certaine suspicion de les maîtres d’ouvrage sociaux. A cette moyens que la VEFA peuvent conduire à contournement des règles de mise en fin, il s’agit d’abord pour eux, d’une part, satisfaire à cette exigence de mixage concurrence du code des marchés de conforter leur capacité propre de pro- public/privé (en premier lieu la cession publics, malgré les textes successifs (voir duction en « maîtrise d’ouvrage clas- par le promoteur au constructeur Hlm de encadré) qui en font à présent un outil sique », et d’autre part, de mettre en parcelles aménagées, permis conjoint…) reconnu, même s’il doit être manié avec œuvre des montages innovants et/ou en dans les PLU : il est cependant clair que précaution. partenariat avec d’autres opérateurs. La les montages en VEFA seront aussi l’un Les lignes qui suivent visent à analyser pratique des acquisitions de patrimoine des outils de cette politique. les pratiques opérationnelles constatées, en VEFA tend ainsi actuellement à se Quantitativement, le volume de « pro- entre opérateurs privés et maîtres d’ou- répandre, mais non sans vigilance tant duction » de logement locatif social en vrage sociaux, sans oublier les collecti- de la part des organismes Hlm que des VEFA par les organismes Hlm est très vités: elles n’ont pas vocation à discuter services de l’Etat. variable d’un maître d’ouvrage à l’autre, – au-delà d’un simple rappel du cadre Cette expansion des montages en VEFA en fonction de son contexte d’interven- règlementaire – leur fondement juri- a été depuis quelques années amplifiée tion. La VEFA est la plupart du temps dique. par la volonté de nombreuses communes considérée comme «un plus» qui permet Elles sont issues de plusieurs réflexions et EPCI de programmer – dans un souci une marge supplémentaire de produc- inter-partenariales actuellement en cours de mixité – un « quota » de logements tion au-delà des capacités acquises de à l’initiative d’EPCI et d’inter-organismes locatifs sociaux dans les opérations nou- « maîtrise d’ouvrage classique ». Les Hlm locaux (avec dans certains cas la velles de construction d’initiative privé organismes ont d’abord le plus grand participation des promoteurs construc- réalisées sur certaines parties de leur ter- souci de conforter leur capacité de maî- teurs régionaux): ville de Grenoble, com- ritoire. Cette politique – mise en œuvre trise d’ouvrage directe, comme l’un de munauté urbaine de Nantes, commu- depuis plusieurs années, notamment leur métier de base, en développant et nauté urbaine de Bordeaux, entre autres. dans le cadre des politiques locales de qualifiant en priorité les équipes de l’habitat des EPCI délégataires – a reçu, «développement et maîtrise d’ouvrage». La production en VEFA avec le volet foncier de la loi n° 2006-872 Un chiffre global de l’ordre de 7 % de des maîtres d’ouvrage sociaux du 13 juillet 2006 (ENL), une base juri- « production » en VEFA est parfois cité et son évolution dique ferme : l’article 4 du Titre 1er pour l’Ile-de-France, et un peu en deçà Le contexte déjà évoqué de tension sur « Mobilisation de la ressource foncière sans doute pour des régions comme le le marché du foncier aménagé, la crise pour la réalisation de logements » de Nord/Pas-de-Calais ou l’Aquitaine. En du logement à loyer modéré, les objec- cette loi permet aux communes et EPCI Suite page 12 •••

10 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 Eléments du cadre réglementaire

La loi LOV du 13 Juillet 1991, dans son nismes de logement social, ni pris en article 18, exclut du champ d’application gestion par ces derniers. Il conviendra, de la loi MOP la VEFA à un organisme en règle générale, de ne retenir que Hlm pour la réalisation de logements quelques logements à l’intérieur de ces locatifs sociaux. S’appuyant sur ce texte, opérations, ce qui permettra, en outre, l’article 4 du décret n° 2000-104 du 8 d’assurer un maximum de mixité sociale février 2000 ouvre explicitement la pos- dans les immeubles concernés. sibilité de financer par les aides de l’Etat, Vous devrez également vérifier l’intérêt en PLUS ou PLA-I, l’acquisition en VEFA de cette acquisition pour l’organisme de logements locatifs neufs par les orga- acheteur et en particulier l’adéquation nismes Hlm. des prix d’acquisition avec ceux du mar- La circulaire n° 2000-42 du 13 Juin 2000 ché ainsi que la qualité des logements à précise ses conditions d’applications : acquérir au regard des normes tech- « Afin de favoriser une meilleure réparti- niques en vigueur ». tion des logements locatifs sociaux sur Sont à noter les conditions restrictives de ▲ Opération du Carré Volney à Rennes. les territoires communaux et le dévelop- « non contournement » des règles des Un des quatre immeubles a été acheté pement du logement social en centre- marchés publics, l’aspect « accessoire par Archipel Habitat, Opac de Rennes ville, qui ne peut être bien souvent pour la constitution du patrimoine de Métropole et mis en location (34 logements). © DR obtenu que par l’acquisition-améliora- l’organisme par rapport à son activité tion, le financement de l’acquisition de classique de constructeur » des acquisi- logements locatifs neufs au moyen d’une tions en VEFA, ainsi que le principe que, ◗ que le nombre de logements, indivi- VEFA est désormais possible en PLUS et dans un ensemble immobilier livré par un duels ou collectifs, ainsi financés est en PLA-I dans les conditions restrictives promoteur, une majorité de logements minoritaire si l’opération est montée par précisées ci-dessous. ne doit ni devenir la propriété des orga- un promoteur privé ; cette disposition Ce financement de l’acquisition de loge- nismes de logement social, ni gérée par doit ainsi permettre de financer aussi ments en VEFA ne pourra avoir pour effet eux. bien l’acquisition de parties homogènes de contourner les règles prévues aux d’immeubles (« cages d’escalier ») que articles R. 433-5 à R. 433-23 du CCH et ne Exigences de qualité et de quelques unités d’habitation au sein doit être utilisé que lorsque les prix des immeubles acquis d’une opération d’ensemble, méthodes classiques de maîtrise d’ou- La mixité sociale – par une meilleure ◗ de la qualité des logements à acquérir vrage n’auront pu être mises en œuvre. répartition des logements sociaux sur le au regard des normes techniques en En effet, le recours à la VEFA devient illé- territoire – est posée comme l’objectif vigueur, gal lorsque les collectivités publiques uti- essentiel des montages en VEFA. ◗ de l’intérêt de cette acquisition pour lisent ce contrat pour faire construire un Les dispositions de la circulaire du 12 l’organisme acheteur et en particulier de immeuble à leur place par un promoteur mars 2001 se substituent à celles de juin l’adéquation des prix d’acquisition avec privé; le vendeur devient alors un simple 2000: elles confirment en fait les mêmes ceux du marché ; l’organisme devra au prestataire de services pour un acheteur principes, sans reprendre toutefois expli- préalable et selon les règles générales qui, en réalité, est le véritable maître citement l’idée que la production en applicables aux organismes Hlm, avoir d’ouvrage de l’opération. Ainsi avant VEFA doit rester « accessoire » dans la consulté le service des Domaines ». d’autoriser le financement, vous vous production de l’organisme, mais en réaf- Enfin, tout en conservant de manière assurerez que : firmant la maîtrise d’ouvrage directe générale le cadre des circulaires anté- ◗ ce type d’acquisition reste accessoire comme « mode d’intervention de droit rieures, la circulaire de programmation pour la constitution du patrimoine de commun des organismes ». du 1er mars 2006 mentionne même «qu’à l’organisme par rapport à son activité Elle précise par contre certaines exi- titre exceptionnel… la procédure de VEFA classique de constructeur ; gences concernant notamment la qualité pourra également être utilisée pour des ◗ la VEFA ne doit être financée que pour des immeubles acquis et leur prix d’ac- opérations dont la part de logement des logements situés dans des quisition. Les services de l’Etat devront social est par nature majoritaire, à savoir immeubles ou ensembles immobiliers donc s’assurer : les logements pour étudiants et les comportant une majorité de logements ◗ que l’opération est justifiée par une structures d’accueil pour les personnes qui ne sont ni la propriété des orga- recherche de mixité sociale, âgées ou handicapées ».

Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 11 PARTENARIAT

••• Suite de la page 10 les charges locatives (choix de l’énergie, exercent une très grande vigilance au revanche, plus ou moins ponctuellement, limitation des espaces à entretenir…). moment de la livraison : en cas de dans d’autres contextes de marché fon- La description précise des prestations désordres ultérieurs il appartiendra au cier particulièrement tendu (PACA) ou sur architecturales et techniques figurant promoteur – et non à eux directement – des agglomérations où les besoins de dans la notice technique du contrat de d’intervenir auprès des entreprises et de reconstitution de l’offre en PRU et de réservation initial (qui doit comporter par faire jouer les garanties. développement de l’offre au titre du PCS ailleurs comme mentions obligatoires, Enfin, une attention particulière est por- se conjuguent fortement, des pourcen- les surfaces, le délai de livraison, le prix, tée aux délais de livraison (et donc d’en- tages plus importants peuvent être la garantie d’achèvement, le règlement trée dans les lieux des locataires…) avec atteints (Région Rhône-Alpes, où le de copropriété…) est donc déterminante. possibilité de prévoir (par consignation) chiffre de 25% est évoqué, pour ces deux Les organismes sont appelés à se montrer des pénalités de retard. dernière années, sur le Grand Lyon). de plus en plus vigilants sur la définition de ces prestations. Cette professionnali- Eléments de formation du prix Le produit sation nécessaire des acquisitions en de cession en VEFA L’acquisition en VEFA par les organismes VEFA doit cependant éviter toute immix- Il existe un débat, quelque peu théo- Hlm concerne essentiellement le loge- tion de l’organisme acheteur dans les pré- rique, sur les prix de revient respectifs ment locatif social au sens strict, financé rogatives du maître d’ouvrage, qui est ici des logements réalisés par les orga- en PLUS, PLUS CD et PLA I, et dans une le constructeur et vendeur. nismes Hlm en «maîtrise d’ouvrage clas- moindre mesure le logement financé en sique » et de ceux acquis par eux en PLS (dans les communes relevant de l’ar- Le montage et le suivi d’une VEFA. ticle 55 de la loi SRU). acquisition de logement social Ainsi considère-t-on parfois que les capa- Ces logements aidés sont soumis aux en VEFA cités de négociation des maîtres d’ou- normes techniques (NRT 2005 en Dans le cadre et avec les exigences évo- vrages privés (non soumis au formalisme matière thermique, Label Qualitel…) et quées ci-dessus, le montage technique du code des marchés publics) avec leurs de surface que les maîtres d’ouvrage et juridique d’une acquisition en VEFA entreprises leur permettraient de « tirer sociaux se doivent de respecter. Par est généralement réalisé sans difficulté des prix » et des délais plus favorables. ailleurs, ils doivent aussi se conformer de particulière par les services de maîtrise La question de la « péréquation », que plus en plus souvent aux prescriptions d’ouvrage et développement « clas- des promoteurs privés seraient amenés particulières des collectivités locales – siques » des organismes, en collabora- à pratiquer à l’intérieur d’un ensemble notamment dans le champ du dévelop- tion avec les services juridiques internes. immobilier donné en faveur des loge- pement durable – dont la participation Il peut être cependant recouru pour les ments sociaux (dont ils savent devoir financière peut dépendre. premières acquisitions à un consultant respecter les contraintes de montage Outre la même qualité d’usage (distribu- juridique extérieur. financier) et au « détriment » des loge- tion des pièces, éclairement, isolation Les tâches de conduite d’opération sont ments commercialisés sur le marché phonique…) que celle requise en maîtrise en principe réduites pour l’organisme, libre, fait actuellement l’objet de prises d’ouvrage classique, les logements puisque c’est le promoteur qui assume de position vives des organisations pro- acquis en VEFA doivent aussi répondre la maîtrise d’ouvrage, la relation avec le fessionnelles de la promotion privée. au mêmes exigences de gestion de proxi- maître d’œuvre, les entreprises et autres Elles recommandent cependant à leurs mité : gestion technique (durabilité et intervenants. Ces tâches se limitent théo- adhérents que la marge bénéficiaire soit facilité d’entretien des parties com- riquement à une présence aux trois prin- réduite par rapport aux opérations clas- munes ; traitement des ordures ména- cipales étapes donnant lieu à un paie- siques d’accession et que le prix de ces- gères…), mais aussi (et surtout) gestion ment (achèvement des fondations, mise sion tienne compte également de la fai- sociale. hors d’eau, achèvement de la construc- blesse ou de l’absence de coûts Ces préoccupations de gestion deman- tion). Mais en pratique beaucoup d’or- commerciaux de ces ventes. dent à être intégrées dès la définition du ganismes – dans un souci de contrôle Il est enfin souligné dans certaines produit, avec une vigilance particulière en des prestations – ont un suivi plus régions, la «mise en concurrence» – tou- VEFA, par exemple pour minimiser les sur- continu de la construction, rencontrant jours informelle, mais parfois intense – faces de parties communes en copro- fréquemment le promoteur, de préfé- des maîtres d’ouvrage sociaux par les priété, pour limiter raisonnablement les rence hors des réunions de chantier à opérateurs privés sur le prix d’acquisi- places de garages et parking clos, pour proprement dites. tion des logements qu’ils proposent en maîtriser le niveau de regroupement des Les opérations de réception sont égale- VEFA, avec un effet inflationniste sur l’en- logements acquis (bâtiment, cage d’esca- ment, en VEFA, réalisées par le promo- semble des marchés locaux du loge- lier…), ainsi que pour limiter strictement teur, ce qui implique que les organismes ment, mais aussi du foncier. Cette ten-

12 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 Perspectives… Il n’en reste pas moins que ce type de réflexions réunissant les acteurs locaux de la production de logement suscite un vif intérêt auprès des collectivités, sou- cieuses d’une mise en œuvre effective- ment opérationnelle de leur PLU et PLH. Elles intéressent plus généralement l’ensemble des acteurs locaux (publics et privés) de l’aménagement et de la construction : les communauté urbaines de Nantes et Bordeaux, certains conseils généraux délégataires des aides de l’Etat au logement dans des départements plus ruraux, l’Ile-de-France… en sont des ▲ Résidence Secondat à Cenon, opération en VEFA de 12 logements collectifs qui exemples. s'inscrit dans le cadre du projet de renouvellement urbain du quartier du 8 mai 1945 Ces démarches, qui visent avant tout à (GPV des Hauts-de-Garonne). Arch. : Thierry Boutin. © Aquitanis - J-M. Dithurbide une mise en synergie des professionnels locaux, constituent une étape importante dance est confirmée par nombre de col- et la Fédération des promoteurs de l’implication des collectivités dans la lectivités. constructeurs des Alpes ont signé une mise en œuvre opérationnelle de leur Ces mécanismes contradictoires agissent « Charte pour la construction de loge- compétence «logement», en application différemment selon les contextes locaux, ments sociaux dans le cadre des opéra- concrète de leurs documents de pro- mais globalement un surcoût de 5 à 10% tions de logement privé ». Cette charte, grammation (PLH) ou d’urbanisme régle- des opérations acquises en VEFA semble document d’application du PLU, rappelle mentaire. en moyenne admis par les organismes l’objectif de production de 20 à 30 % de Par ailleurs (comme récemment sur la Hlm, par rapport à leur production en logements sociaux dans toutes les opé- concession d’aménagement et le mandat maîtrise d’ouvrage classique. rations de promotion privée, réalisées de maîtrise d’ouvrage), les instances sur le centre et le nord de la ville, hors européennes conduisent actuellement Les réflexions locales à ZAC, dans la mesure où elles comptent des réflexions préliminaires sur des l’initiative des collectivités et plus de 10 logements et/ou sont supé- sujets tels que la VEFA ou le bail emphy- des inter-organismes Hlm rieures à 1 000 m2 de SHON. téotique. Leurs conclusions pourraient à Le mouvement de décentralisation des Loin de faire de la VEFA le seul outil de terme remettre sérieusement en cause politiques de l’habitat (à l’échelle surtout cette politique, cette charte rappelle que les pratiques actuelles : ce pourrait être des communautés urbaines et commu- priorité sera donnée à ces « détache- en effet, dans quelque temps, aux nautés d’agglomération), le poids régle- ments de parcelles ou volumes pouvant maîtres d’ouvrage sociaux (toutes mentaire accru et le caractère plus opé- être construits en maîtrise d’ouvrage familles confondues, considérés par le rationnel des nouveaux PLH qui fondent directe par les bailleurs sociaux, lorsque droit communautaire comme personnes la compétence logement des collectivi- les projets le permettent ». publiques et « pouvoirs adjudicateurs ») tés, l’élaboration encore récente des La ville s’y engage sur une aide financière d’organiser une mise en concurrence for- nouveaux PLU en substitution des aux opérations de logement social, majo- melle entre les opérateurs privés qui leur anciens POS… ont amené nombre de rée si ses exigences en matière de qualité proposent des acquisitions de logement services des collectivités à « rentrer » de environnementale sont respectées. en VEFA. façon plus précise et opérationnelle dans Enfin, elle mentionne un prix de vente Mais ceci est pour l’instant une anticipa- les conditions de montage technique, maximum en VEFA, mais aussi pour le tion… qui aurait cependant le mérite de juridique et financier des opérations de foncier cédé pour construction en maî- clarifier le paradoxe juridique actuel d’un logement locatif social. Avec un intérêt trise d’ouvrage directe de logements produit maîtrisé par le « prescripteur » tout particulier pour la production de sociaux : points qui à présent sont très sans (trop) de travail en amont avec le logements sociaux dans les opérations vivement contestés par les organisations constructeur, ainsi que d’une mise en d’initiative privée. professionnelles nationales de la promo- concurrence actuellement inversée… ✜ Ainsi, dans le cadre de la mise en œuvre tion privée, et sur lesquels risquent éga- du PLU, la ville de Grenoble, l’association lement d’achopper d’autres démarches Contact des bailleurs sociaux de l’Isère (Absise) en cours. Jean Nika, DLAP ; Tél. : 01 40 75 78 69.

Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 13 INFOS

Conjoncture Données au 5 novembre 2007

Prix à la consommation Hausse de 0,1 % de l’indice général des prix à la consommation en septembre 2007. Glissement annuel : + 1,5 % en septembre (1,4 % hors tabac).

IPEA (prix d’entretien et Hausse de 4,5 % du 2e trimestre 2006 au 2e trimestre 2007. d’amélioration) Hausse moyenne annuelle sur les 4 derniers trimestres : + 4,6 %.

ICC (coût de la construction) Hausse de 5,05 % du 2e trimestre 2006 au 2e trimestre 2007. Hausse moyenne annuelle sur les 4 derniers trimestres : + 5,04 %.

IRL (référence des loyers) Hausse annuelle au 2e trimestre 2007 : + 2,76 % (contre 2,92 % le trimestre précédent).

Taux d’intérêt ◗ Indicateur trimestriel Anil des taux proposés aux particuliers (15 août 2007) : La hausse des taux s’accélère ; en moyenne elle est de 0,4 %. Pour un prêt de 15 ans à taux fixe, le taux nominal se situe autour de 5 %. ◗ Le taux de référence des prêts conventionnés s’établit à 4,55 % au 1er septembre 2007 (en hausse de 0,35 point). ◗ Le cours de l’OAT 10 ans poursuit sa baisse au mois de septembre : 4,37 % (au lieu de 4,43 % en août). ◗ L’Euribor 3 mois diminue en octobre : 4,69 % contre 4,74 % en septembre.

Construction neuve Fin septembre, sur les douze derniers mois, les autorisations de construire progressent légèrement et les mises (Sitadel-DAEI) en chantier diminuent (-2,2 %). Sur les trois derniers mois, les permis de construire (145400 délivrés) augmentent de 3,2 % et les mises en chantier sont en hausse de 13 %. En septembre 2007 (12 derniers mois) Autorisés Variation annuelle Commencés Variation annuelle Individuel 285 100 + 0,5 % 235 800 – 3,1 % Collectif 263 300 + 2,4 % 178 900 – 2,3 % En résidence 27 400 – 2,0 % 21 300 + 10,6 % Total 575 700 + 1,3 % 436 000 – 2,2%

Commercialisation Au 2e trimestre 2007, 32 500 logements neufs ont été vendus (28 100 appartements et 4 400 maisons), soit une des logements neufs hausse de près de 11 % des ventes par rapport à celles du 2e trimestre 2006. Les mises en vente (37 700 unités) (ECLN - DAEI - 2e trimestre progressent également de 11 %. Le niveau des stocks disponibles augmente fortement (+ 45 %) : le délai 2007 - chiffres provisoires) d’écoulement moyen est de 8 mois pour le collectif et l’individuel. Le prix moyen des appartements progresse de 7 % par rapport au prix du 2e trimestre 2006, tandis que celui des maisons est stable. Mises en vente Ventes Stock disponible en fin de période 2e trim. 2007/2e trim. 2006 + 11,2 % + 11,1 % + 45 %

Financements locatifs En 2006, 95 % de l’objectif global annuel est atteint, avec davantage de PLS et moins de PLUS et de PLA-I, et, (DGUHC) dans tous les cas, une nette progression par rapport à 2005. Fin juillet 2007, seulement 9 528 agréments ont été accordés sur les 117 000 attendus hors Anru, soit 8 % de l'objectif annuel. Mais il convient de rappeler que les agréments se concentrent traditionnellement sur la fin de l’année. Par ailleurs, 543 agréments PSLA ont été enregistrés depuis le début de l’année.

Nombre d’agréments DDE Année 2006 réalisée Janvier-Juillet 2007 Objectif 2007 Total PLA-I PLUS hors Anru 58 774 4 509 80 000 PLS (hors Foncière) 33 098 3 961 27 000 Total agréments (hors Foncière) 91 872 8 470 107 000 PLS Foncière 4 495 01 058 10 000 Total agréments (hors Anru) 96 367 9 528 117 000

Accession PAS et PTZ Prêts à 0 % émis en 2006 : le nombre de prêts à 0 % s’élève à 238 000 unités. (SGFGAS) PTZ et PAS garantis par le FGAS : Prêts émis et mis en force en 2007, garantis par le FGAS Génération 2007 PTZ garantis PAS (Situation au 16/10/2007) 16 300 21 700

Contact: L’Union sociale pour l’habitat, DEEF; tél.: 01 40 75 70 27

14 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 INFOS

Voir tableau page 14 Note de conjoncture restant supérieur à celui des Evolution du rôle des Partenariat CDC- UNAHJ En septembre, les valeurs de ventes, le stock de logements collectivités dans les La Caisse des dépôts et consi- l’indice des prix à la consom- neufs disponible à la vente politiques locales de gnations et l’Union nationale mation (en progression de progresse et atteint 88 600 l’habitat pour l’habitat des jeunes 1,4 %) et l’Euribor 3 mois logements, niveau jamais Dans un contexte de crise du (UNAJ, précédemment UFJT) (4,74 %) donneraient un taux atteint depuis 1993. ✜ logement, les lois votées par ont renforcé leur partenariat à du Livret A à 3,25 %. Malgré les gouvernements successifs travers une convention de (*) les résultats statistiques sur l’anticipation d’une baisse de la construction incluent ont mis en avant les collecti- développement pour la socia- l’Euribor 3 mois autour de désormais les DOM. vités qui disposent désormais lisation des jeunes par l’habi- 4,40 % en fin d’année, le pro- d’outils pour mettre en place tat, qui renforce l’accord-cadre bable maintien d’une inflation de réelles politiques locales signé le 23 novembre 2006 et au-dessus de 1,3 % devrait Le « 1 % Relance » de l’habitat. lui donne les moyens de entraîner une hausse effective dans le Loiret Pour ouvrir des pistes de construire 10000 logements en du taux du Livret A à 3,25 % Le 8 novembre dernier, le pré- réflexion et apporter des élé- trois ans, d’en réhabiliter 3500 en février 2008. sident du conseil général du ments de perspective, le et de développer l’offre de ser- Les prix des travaux d’entre- Loiret représenté par son vice- Réseau Ideal organise, le 18 vice sur tous les territoires où tien - amélioration de loge- président Hubert Frémy, Ber- décembre à Paris (Maison existent des besoins en matière ments augmentent au 2e tri- trand Goujon, directeur géné- internationale, boulevard Jour- d’habitat pour les jeunes.✜ mestre 2007 : sur un an, ils ral de l’UESL, Jean-Yves dan, 14e), un colloque qui ont progressé en moyenne de Varenne, président du CIL Val- réunira des acteurs du loge- 4,60 %. De même, l’ICC du 2e loire et Daniel Toury, repré- ment, techniciens des collec- Un guide pratique sur trimestre augmente de 5,04% sentant régional de l’UESL, ont tivités, élus, bailleurs et l’amiante en moyenne annuelle. L'IRL signé un accord de mise en acteurs associatifs sur le du 2e trimestre 2007 est en œuvre du 1% Relance sur ce thème de l’évolution du rôle hausse de 2,76 %. département. des collectivités dans les poli- Fin septembre 2007, sur un Rappelons que l’Etat et les tiques locales de l’habitat. an, le nombre de permis de partenaires sociaux réunis au Comment évolue le rôle des construire attribués (575 700 sein de l’UESL ont signé, le 27 différents acteurs ? Comment logements*) progresse légè- octobre 2004, une convention et dans quel contexte utiliser rement (+ 1 %) ; les mises en qui donne une nouvelle les nouveaux outils mis à dis- chantier diminuent de 2 % dimension à l’action du 1 % position des collectivités ? La Direction générale de la avec 436000 logements com- Logement pour le développe- Les deux séances plénières santé vient de publier en col- mencés. Sur les trois derniers ment de l’offre de logements ouvriront le débat sur le nou- laboration avec la DGUHC, la mois, le nombre de permis de locatifs sociaux en créant le veau rôle des acteurs de l’ha- Direction générale du travail construire (145 400 loge- concours «1 % Relance» des- bitat suite aux évolutions et la Direction de la préven- ments) progresse de 3%, tan- tiné à accompagner sur cinq sociétales et législatives ; les tion des pollutions et des dis que le nombre de mises en années le plan de cohésion deux tables rondes permet- risques une plaquette d’in- chantier (119 500 unités) pro- sociale du gouvernement. tront de mutualiser les formation relative à la régle- gresse de 13 % par rapport à Cette participation représente connaissances, grâce aux mentation amiante dans les la même époque en 2006. pour le 1% Logement un enga- échanges d’expériences sur immeubles bâtis. Les résultats de la commer- gement annuel de 210 M€, soit l’utilisation des outils et sur Intitulée « L’amiante dans les cialisation des logements 1 050 M€ sur cinq ans, pour l’ajustement de l’offre à la bâtiments: quelles obligations neufs au cours du 2e trimestre réaliser des opérations PLUS et demande de logement. Chris- pour les propriétaires - 2007», 2007 (32 500 logements ven- PLAI, hors renouvellement tine Boutin, ministre du Loge- elle est mise en ligne sur les dus) indiquent une augmen- urbain, et correspond à un pro- ment et de la Ville, clôturera sites Internet du ministère du tation de 11 % des ventes par gramme annuel conforme aux ce colloque. ✜ Logement et de la Ville et du rapport au 2e trimestre 2006, objectifs du plan de cohésion Contact : Lucie Lebrun, res- ministère de l’Ecologie, du dont 16% pour les maisons et sociale. Il prend la forme de ponsable Réseau Habitat-Loge- Développement et de l’Amé- 10 % pour les appartements. subventions et se substitue au ment; Tél.: 01 45 15 13 23. nagement durables. ✜ En revanche, les ventes sont concours privilégié PLUS et [email protected] Contact : Raphaël Besozzi, en baisse de 12% par rapport autres concours apportés par l’USH, DLAP; tél.: 01 40 75 50 à celles du 1er trimestre 2007. le 1% Logement aux opérations 72 ; mél : raphael.besozzi@ Le niveau des mises en vente PLUS et PLAI.✜ union-habitat.org

Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 15 SOCIAL

Comité de suivi de la loi DALO Les 37 propositions La bonne application de la loi du 5 mars 2007 sur le DALO comporte six enjeux majeurs pour l’action publique à partir desquels le Comité de suivi a élaboré 37 propositions, très concrètes, pour permettre à la loi d’entrer dans les faits à l’heure dite.

emis au président de la Répu- le maintien dans les lieux des ménages blique le 15 octobre dernier(1), expulsés ou menacés d’expulsion en pre- comme le prévoit expressé- nant à bail leur logement. A noter que R ment la loi du 5 mars 2007, le dans le parc social, la loi de programma- premier rapport annuel du comité de tion pour la cohésion social a ouvert la suivi de la mise en œuvre du droit au possibilité de signature de protocoles logement opposable intitulé « Franchir entre le bailleur et le ménage expulsé ; les étapes pour rendre effectif le droit au l’Etat n’est pas signataire. logement opposable » formule trente- 10- Définir avec les partenaires sociaux sept propositions, structurées autour de ▲ Résidence sociale à Viry-Châtillon. les modalités de la mobilisation du 1 % six enjeux pour relever le défi du droit au © Antin Résidences en faveur des ménages prioritaires pour logement opposable instauré par la loi, aller plus loin en introduisant des critères avec une obligation de résultat pour les fet devra être en capacité de loger l’en- de priorité notamment pour les tra- services de l’Etat. semble des ménages prioritaires(2) au vailleurs pauvres. niveau de chaque département en mobi- 11- Compléter les aides pour tenir ◗ Premier enjeu. Tenir l’échéance du 1er lisant tous les outils (lutte contre habitat compte des situations de marché tendu janvier 2008 : assurer la mise en place indigne, prévention des expulsions, parc et de la nécessité de développer le loge- des commissions de médiation et mettre des réservataires, mobilisation du parc ment très social. les services de l’Etat en situation de pilo- privé) 12- Apporter les financements et les ter la mise en œuvre du DALO. 4- Privilégier la mise en œuvre des pro- garanties nécessaires aux organismes 1- Doter les services déconcentrés de cédures de lutte contre l’habitat indigne qui pratiquent la location/sous location l’Etat des moyens humains nécessaires lorsqu’elles permettent de répondre au en leur ouvrant la GRL, en finançant les à l’exercice des missions qui découlent besoin d’un demandeur s’adressant à la associations dans le cadre de conven- de la mise en œuvre du DALO (commis- commission de médiation. tions d’objectifs notamment. sions de médiation, gestion du contin- 5- Ouvrir l’accès au recours amiable à 13- Généraliser le conventionnement APL gent préfectoral, pilotage de la veille des ménages non demandeurs de loge- avec droit de réservation (uniquement en sociale et l’hébergement, information ments sociaux. vigueur sur le PST aujourd’hui), en des publics concernés, lutte contre l’ha- 6- Affecter à la lutte contre l’habitat contrepartie de l’octroi d’une garantie bitat indigne, prévention des expulsions, indigne les moyens budgétaires néces- totale au propriétaire. bonne prise en compte des besoins dans saires, qu’il s’agisse de contribuer au 14- Assurer la promotion du convention- les politiques locales). financement des travaux ou de financer nement social auprès des propriétaires 2- Constituer au sein de l’administration les équipes opérationnelles. par des actions de communication natio- une équipe nationale d’appui aux pré- 7- Renforcer le pouvoir solvabilisateur nale et le financement de l’ingénierie fectures pour la mise en œuvre du droit des aides à la personne pour réduire le nécessaire. au logement opposable. nombre de ménages exposés au risque 3- Etablir un tableau de bord national de l’expulsion en prenant mieux en ◗ Troisième enjeu. Tenir l’échéance du 1er des commissions de médiation qui compte la charge logement et en pro- janvier 2012 en produisant les logements constituera une base de travail pour le mouvant les économies d’énergie. nécessaires à la mise en œuvre du droit Comité de suivi. 8- Renforcer le pilotage et la coordination au logement et en articulant les respon- des actions de prévention des expulsions. sabilités respectives de l’Etat et des dif- ◗ Deuxième enjeu. Tenir l’échéance du 9- Donner au préfet la possibilité de mis- férentes collectivités territoriales. 1er décembre, date à laquelle chaque pré- sionner un organisme tiers pour assurer 15- Développer des outils de connaissance

16 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 partagés sur les besoins de logement et tions, vendre les terrains de l’Etat au prix la dotation « aide sociale » à l’ensemble d’hébergement (observatoires des besoins permettant d’assurer l’équilibre des opé- des projets d’accueil, d’insertion et d’hé- en logement et en hébergement). rations, examiner les mesures néces- bergement validé en comité régional d’or- 16- Etablir un cahier des charges natio- saires à la relance de la production de ganisation sociale et médico-sociale; de nal des données minimums à recueillir à logements sociaux dans les DOM. débloquer des crédits d’investissement travers l’enregistrement de la demande 24- Mobiliser les opérateurs sociaux sur pour les projets de construction et de de logement social et encourager le le logement très social en élaborant une rénovation des structures d’héberge- développement de dispositifs de gestion convention-cadre pour le développement ment ; de décontingenter l’aide au loge- commune en vue d’alimenter un tableau de la production des maîtres d’ouvrages ment temporaire et d’assouplir sa régle- de bord national. sociaux spécialisés et en fixant un objec- mentation et de former les personnels. 17- Rechercher le consensus local entre tif quantitatif de PLAI aux DDE. 29- Créer des petites structures médico- l’Etat et les différentes collectivités terri- 25- Réfléchir aux conditions administra- sociales pour accueillir les grands exclus. toriales sur les réponses à apporter aux tives et techniques du développement de 30- Sécuriser les opérateurs de l’héber- besoins de logement et sur la répartition l’offre par les bailleurs sociaux : organi- gement en généralisant le statut de géographique de ces réponses. La ser une consultation pour voir comment CHRS et les conventions pluri-annuelles. recherche de ce consensus doit néan- remédier aux appels d’offres infruc- 31- Elaborer un accord-cadre Etat/Asso- moins être conciliée avec l’urgence car tueux; mettre en place un plan d’urgence ciation des départements de France en les besoins de catégories prioritaires pour adapter certaines règles de passa- faveur du renforcement de leurs efforts sont là et vont donner lieu à des recours. tion de commandes pour peser sur les respectifs en matière de traitement D’où l’importance d’élaborer un guide à coûts et créer de nouvelles filières de social de l’accès et du maintien dans le destination des élus locaux pour leur production ; traiter en urgence les logement. présenter les différents outils et d’en- recours contre les permis de construire 32- Clarifier les critères du recours à l’ac- courager l’exercice des responsabilités relatifs au logement social, désigner un compagnement social lié au logement. d’urbanisme et d’action foncière au chef de file parmi les financeurs et mettre niveau intercommunal. en place un dossier unique. ◗ Cinquième enjeu. Concilier le droit au 18- Accompagner les EPCI qui s’engage- logement et la mixité sociale. ront dans l’expérimentation permise par ◗ Quatrième enjeu. Articuler héberge- 33- Faire en sorte que l’ensemble du parc l’article 14 de la loi DALO. ment, logement et accompagnement en locatif social soit accessible et mobilisé 19- Adapter les PDALPD aux besoins évitant toute confusion entre logement pour les publics DALO. révélés par le DALO. et hébergement et en assurant l’accom- 34- Mandater des organismes pour réa- 20- Faire du programme local de l’habi- pagnement social des ménages relogés. liser les logements sociaux sur le terri- tat le document de référence intégrant 26- Clarifier les critères du recours à l’hé- toire des communes ayant fait l’objet les arbitrages qu’exige le droit au loge- bergement ou au logement temporaire en d’un constat de carence dans l’applica- ment en soutenant leur élaboration, en apportant une expertise sociale aux com- tion de l’article 55 de la loi SRU. introduisant un volet social en leur sein, missions de médiation ; en clarifiant le 35- Prendre une mesure d’accompagne- en mettant les financements de l’Etat en cadre juridique de la sous-location sociale; ment financier en faveur des communes adéquation avec les besoins identifiés en définissant le logement de transition, qui réalisent du logement social. dans les PLH. en garantissant le caractère universel de 21- S’assurer que les dispositions des la garantie des risques locatifs. ◗ Sixième enjeu. Prendre en compte la documents d’urbanisme prennent en 27- Renforcer le pilotage territorial de spécificité de l’Ile-de-France. compte les objectifs du PLH notamment l’hébergement en s’appuyant sur une 36- Mettre en compte la spécificité de lors de toute révision du PLH, procéder à évaluation partagée des besoins dès la l’Ile-de-France et lui confier la responsa- un réexamen du PLU ou encore encoura- fin 2007 et réactiver les schémas dépar- bilité du droit au logement. ger l’utilisation des dispositions. tementaux et de l’insertion, et les 37- Mettre en place un plan « Marshall » 22- Permettre à l’Etat d’exercer le droit fusionner avec les plans départementaux du logement pour l’Ile-de-France sous de préemption urbain sur tout le terri- de l’hébergement d’urgence. l’autorité du ministre du Logement. ✜ toire où il constate un déficit de loge- 28- Adapter les financements de l’héber- ments sociaux. gement aux besoins induits par la mise (1) Actualités habitat du 30 octobre dernier, page 13. 23- Prendre en compte l’évolution des en œuvre du droit au logement oppo- (2) Le nombre de ménages prioritaires coûts dans le niveau des aides et appor- sable. Cela suppose de doter les centres serait de l’ordre de 600 000, soit 1,7 million ter les correctifs nécessaires: prendre en d’hébergement d’urgence des moyens de personnes, selon l’USH sur la base des chiffres de l’Insee. Le nombre de logements compte l’impact du droit au logement nécessaires à la réalisation d’un dia- attribués annuellement sur le contingent dans le budget, déplafonner les subven- gnostic social; d’accorder le bénéfice de préfectoral est de l’ordre de 60 à 65 000.

Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 17 ÉVÉNEMENTs

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1- Sensibilisation aux risques du monoxyde de carbone. Par- tenord consacre au monoxyde de carbone une édition spéciale (daté septembre 2007) de son journal de locataires « Actuali- tés »: explications, précautions et conseils de prévention mais aussi en cas d’accident. 2- Des fresques à Boulazac (Dor- dogne). Après le succès d’une première initiative de nettoyage de tags, de réfection des peintures et de réalisation d’une fresque, Horizon Habitat en collaboration avec le Club de pré- vention Associative mosaïque et les jeunes résidents a renou- 4 velé l’expérience sur le site de l’Agora. Un trompe l’oeil a été réalisé par Guillaume Mousseau, artiste peintre. 3- Un « Dia- logue » plus convivial et plus pertinent. Le magazine des clients-locataires de Pas-de-Calais habitat fait peau neuve: nouveau format, nouvelle maquette, nouvelles rubriques telles « le courrier des lecteurs », « A la découverte de » (loisirs, idées de promenade). Tirage: 43000 exemplaires; trois numéros par an. 4- « Un développement d’avance » à Gironde habitat. Gironde Habitat livre en 2007 tous ses logements neufs avec le label Habitat & Environnement et équipés de capteurs et chauffe-eau solaires, voici les deux dernières livraisons. La résidence « Le Hourney » au Teich, 35 logements individuels locatifs et 10 maisons en accession, au caractère architectural affirmé (arch.: J.- F. Camus et H. de Folmont) est située dans un environnement naturel privilégié. La résidence « Les Menjots « à Toulenne, d’ar- 5 chitecture classique (arch.: F. Martin) comprend 26 logements individuels locatifs dont la majorité dispose d’un jardin et d’un garage privatifs. 5- La résidence Gambetta à Saint-Jean de la Ruelle. Cet immeuble de 12 logements locatifs avec garages en rez-de-chaussée et places extérieures, proche du centre-ville, porte à 1200 le nombre de logements construits par Bâtir Centre sur cette commune, son deuxième partenaire après la ville d’Or- léans. 6- Des opérations d’accession pour rééquilibrer l’offre d’habitat. A Wervicq-Sud, la coopérative Notre Foyer (groupe Lys Habitat) a posé « la première brique » de la résidence Porte de France, 17 appartements en accession, et de l’Avenue des Sports, 4 maisons en location-accession. Après une première opération à Comines et celle-ci, d’autres opérations en location- accession ont été lancées à Tourcoing et à Halluin. Livraisons prévues en mars et juin 2008.✜ 6

18 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 ÉCHOS

Groupe CMH de développement engagée Région Rhône-Alpes L’ESH prévoit de mettre en Christine Boutin en depuis un an, précisant : Nominations chantier 162 logements en visite au siège « Nous vendons des loge- 2007. A titre indicatif, sur le ments depuis toujours, nous programme La Cerisaie II à avons même été les premiers Grasse, 30 logements collec- dans la région à innover avec tifs dont l’ordre de service a la location avec option été donné en juin dernier. d’achat, la location-acces- Cette certification globale sion… Attention tout de même Habitat & Environnement aux solutions parisiennes qui ▲ Aïcha Mouhaddab et entraîne un surcoût estimé à ne peuvent être dupliquées Corinne Aubin-Vasselin. © DR 5% du prix de revient du bâti- partout (notamment au orinne Aubin-Vasselin, ment dont 3% pour le solaire. niveau des plafonds de res- directrice de l’ARRA Le conseil général des Alpes- ▲ Henri Feltz (président), C sources des clients) ! » ✜ (Association régionale des Maritimes et l’Ademe sub- Christine Boutin, Philippe Rémignon (directeur général) organismes d’Hlm de Rhône- ventionnent une partie des et Sébastien Huyghe (député Alpes) depuis le 1er décembre travaux sur les énergies du Nord), le 10 octobre. © DR ARRA-La Région et l’Ademe 2003, est nommée directrice renouvelables ; l’Etat n’ac- ans le cadre de son Tour Mobilisation pour générale de l’Opac et de la corde aucune subvention liée D de France pour le loge- l’habitat social SAIEM de Chambéry à comp- à cette certification, hormis ment, annoncé lors des durable ter du 5 novembre 2007. l’allongement de la TFPB de Réunions de chantier à Lyon, Arra, la région Rhône- La direction de l’ARRA est cinq ans. Les collectivités Christine Boutin, ministre du L’ Alpes et l’Ademe ont dorénavant assurée par Aïcha locales réfléchissent à facili- Logement et de la Ville, s’est mis en ligne un nouveau site Mouhaddab précédemment ter les opérations qui utilisent rendue au Congrès des SEM à Internet dédié à la qualité directrice de la gestion loca- des énergies renouvelables.✜ Lille et a mis à profit son environnementale dans le tive à l’Opac de Villeurbanne. déplacement pour se rendre logement social (www.loge L’ARRA qui regroupe 85 orga- au siège du Groupe CMH. Là, mentsocialdurable.fr). Ce nismes Hlm de Rhône-Alpes, Habitat 62/59 Picardie devant près de 80 personnes nouvel outil vient renforcer est présidée par Georges Bul- Certifications (membres des conseils d’ad- les synergies initiées entre lion. ✜ confirmées ministration et collaborateurs les trois partenaires pour ertifiée Iso 9001 (système du Groupe), la Ministre a une généraliser les démarches de C qualité) et Iso 14 001 nouvelle fois rappelé ses qualité environnementale Certification (protection de l’environne- objectifs de production et de dans l’habitat social. Après le Azur Provence ment), en octobre 2006, la vente des logements locatifs, référentiel régional pour les Habitat s’engage société Habitat 62/59 vient précisant « j’ai donné une opérations nouvelles adop- zur Provence Habitat (ex de passer avec succès son date-butoir au 15 décembre tées par le Conseil régional A Grassoise Hlm), filiale du premier audit de suivi de cer- 2007 ». le 23 mars dernier, une Groupe Solendi, créée en tification. Quatre jours Le président du Groupe, Henri réflexion sur l’amélioration 1905 et qui compte 1 700 durant, du 2 au 5 octobre, un Feltz, a dit son attachement à des performances énergé- logements aujourd’hui, a auditeur de l’Afaq a rencontré l’idée d’une France de pro- tiques du parc existant a été signé avec Qualitel et Cerqual une vingtaine de personnes priétaires : « Ici, nous repré- engagée par l’ARRA avec l’ap- un protocole d’accord portant du siège et de deux agences sentons 1 % du parc de loge- pui de la Région, de l’Ademe sur la double certification zoomant sur le process de ments sociaux en France. et de la CDC. « Qualitel » et « Habitat & maîtrise d’ouvrage pour le 40 000 logements vendus au Enfin, le plan de formation Environnement » pour l’en- siège et sur la gestion loca- niveau national chaque et d’accompagnement des semble de sa propre produc- tive et le patrimoine pour les année, cela équivaut pour acteurs concernés (élus, tion en maîtrise d’ouvrage et agences. Dans onze mois, un nous à 400 ventes chaque maîtres d’ouvrage, maîtres incitera les promoteurs privés nouveau contrôle aura lieu, année. Nous n’y sommes pas d’œuvre, entreprises, habi- dans les opérations en VEFA toujours sur le siège et deux encore, mais nous nous y pré- tants) mis en place a démarré (vente en l’état futur d’achè- autres agences. En finale, parons » a-t-il précisé. le 5 octobre par une journée vement) dans lesquelles Azur autrement dit au bout de Philippe Rémignon, directeur de sensibilisation et de mobi- Provence Habitat achète des trois ans, l’ensemble de l’ac- général, a présenté les lisation des acteurs, organi- logements, à entrer dans la tivité et des sites aura été grandes lignes de la stratégie sée au Conseil régional. ✜ démarche. audité. ✜

Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 19 ÉCHOS

Habitat Familial d’Alsace occasion, un contrat de vie Maison pour tous/Foyer « Voie médiane » : un lotissement pour des leur a été lu par les équipes de Jurassien nomades la ville et de Domial. La popu- Les huit premiers sont organisés afin de bénéfi- lation manouche a changé de PSLA dans le Jura cier d’expériences différentes mode de vie, elle se dit ravie pour affiner le projet. à 90%. La preuve de son inté- La société Habitat Familial d’Al- gration, elle participe désor- sace, filiale du groupe Domial, mais aux manifestations est retenue pour la réalisation urbaines organisées par la de cette opération dans le ville et sur le parking, les cara- cadre d’un programme PLAI, la vanes ne sont plus utilisées commune assurant la viabili- pour dormir, mais seulement ▲ Dans ce programme de 37 sation du terrain. La collabo- pour partir en vacances. ▲ Les maisons sur la com- maisons à ossature bois, l’ur- ration entre la ville, l’asso- Coût de l’opération : mune de Poligny. banisme, l’architecture et © Le Foyer jurassien l’environnement sont étroite- ciation AVA Habitat et 4 782 496 €, dont 3 479 562 € ment liés. La ventilation est Nomadisme de Schiltigheim et assumés par Domial (prêt CDC a société coopérative la naturelle et l’eau chaude sani- € taire produite par des pan- Domial a permis de travailler et fonds propres: 2 355 718 L Maison pour tous (siège neaux solaires. Arch. : Cabinet sur le système le plus adapté plus diverses subventions).✜ social à Champagnole) a Laperrelle et Koscielski Archi- aux populations nomades en confié, dès l’automne 2004, la tecture de Rouffach. termes de conception de l’ha- réalisation de huit logements © Habitat Familial d’Alsace bitat, de choix des matériaux, Batigère PSLA en maîtrise d’ouvrage Kingersheim près de Mul- de type d’énergie, de procédé Espace témoin sur déléguée à l’ESH Le Foyer A house, vit depuis plus de de construction avec la volonté le quartier de l’Oly Jurassien. Le programme est 70 ans l’un des groupes de limiter au maximum la composé de quatre bâtiments manouches sédentarisés les durée du chantier. La typolo- de deux logements indivi- plus importants d’Alsace (le gie de chacun des 37 loge- duels. En tout, huit T4 sur 4e). Ces dernières années, ments (prévus pour abriter 70 sous-sol d’une surface habi- leurs conditions de vie dans personnes) est ajustée aux res- table de 87,60 m2 avec garage des caravanes et cabanes en sources limitées des ménages de 15 m2, une annexe de 24 bois implantées sur un terrain afin d’assurer au mieux leur m2 ainsi qu’une parcelle pri- meuble devenu impraticable solvabilisation. Le chauffage © DR vative. se dégradaient de plus en au bois, traditionnellement uti- ur le quartier de l’Oly, Un partenariat dynamique plus. De même que les actes lisé par ces familles et le plus S situé sur les communes entre la commune de Poligny, d’incivilité et de délinquance économe, a été retenu. Les de Montgeron et Vigneux-sur- les deux organismes Hlm, le se développaient. surfaces ont été calculées en Seine, s’est tenue, le 6 Crédit immobilier de France et Fortement concernée par la fonction de l’APL reçue par octobre dernier, une réunion Dexia Crédit local, a permis la situation de ces populations, chaque famille. avec les habitants à l’occasion réalisation de cette opération la ville a décidé de s’attaquer Cette opération prévoyait éga- du lancement des travaux dont le prix de vente initial à la précarité de cet habitat. lement un accompagnement d’aménagement des espaces pour un logement a été fixé à Après une option de simple social tenant compte des extérieurs, avec la réalisation 128 500 € TTC (prix de vente aménagement du site qui ne se besoins spécifiques de ce type d’un espace témoin. Cet dégressif). La redevance men- révèle pas concluante, le pro- de population. Un agent de espace permet de visualiser suelle d’un montant de 630 € jet est reconsidéré sous la médiation du groupe Domial les différents éléments d’amé- est constituée d’un loyer de forme d’un projet immobilier. a collaboré avec la ville et les nagement, tant en matière de 590 € et d’une épargne de Dans l’esprit des Etats-géné- travailleurs sociaux afin d’ins- mobilier urbain (barrières, 40 €. Tous les locataires accé- raux permanents de la démo- crire le projet dans la durée potelets, luminaires) que de dants ont pris possession de cratie, une démarche citoyenne (santé, scolarité des enfants, nature des sols. leur logement en juillet 2007. et participative est mise en vie sociale, emploi, citoyen- Ces travaux, d’un montant de Cette opération est la pre- œuvre avec tous les acteurs neté…). Après un relogement plus de 20 M€, réalisés par la mière parmi sept autres en concernés, habitants d’origine provisoire durant le chantier Communauté d’aggloméra- PSLA, représentant plus d’une gitane, riverains, population de de juillet 2005 à mars 2007, tion Sénart Val-de-Seine et trentaine de logements, qui la ville. Des visites sur des sites les habitants ont pris posses- Batigère Ile-de-France s’éta- seront livrés dans le départe- réhabilités dans le Bas-Rhin sion des pavillons et à cette leront sur trois ans. ✜ ment du Jura. ✜

20 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 Mulhouse habitat (stores extérieurs en façade ICF Sud-Est Méditerranée Concours photo est et ouest, façade sud en L’art contemporain a pignon sur rue des habitants pointe, isolation par l’exté- uand il entre dans Lyon « hotographiez ce que rieur) ; économies d’énergie Q Vaise par la route de P vous aimez dans votre (chaudière gaz à condensa- Saint-Cyr, l’automobiliste ou quartier » : voici l’appel lancé tion, éclairages base consom- le passant découvre depuis aux habitants par Mulhouse mation, vitrage isolant) ; septembre dernier une Habitat en mai dernier dans apport de lumière naturelle ; fresque murale contempo- le cadre d’un concours photo accessibilité totale; traitement raine qui égaye le carrefour et « Divers/cité ». L’appel a été acoustique; flexibilité des cloi- communique une certaine entendu puisque 255 per- sons et des réseaux ; confort vitalité à ce quartier assez sonnes ont adressé leurs estival (puits canadien). terne. photos en noir et blanc ou Enfin, lors de l’inauguration, L’artiste Guillaume Bottazzi(1) couleurs sur différents l’office a également présenté reconnu sur la scène interna- thèmes : le quartier, portrait, son nouveau logo. ✜ tionale a réalisé en un peu clin d’œil, la ville à la cam- moins d’un mois une œuvre pagne, habitations, cadre de de 15,5 m de haut sur 10 m de vie, vie de quartier. large sur le mur pignon d’un Le jury a retenu 36 clichés lau- immeuble rue Auguste-Isaac, réats et désigné 4 prix spé- une peinture dont les couleurs © DR ciaux, 3 prix dans chacune des et la graphisme évoquent la fresque déjà réalisée à Dijon huit catégories, 6 récom- nature. à l’intérieur d’une résidence penses « Hors série ». Ces cli- L’initiative de cette opération qui connaissaît des problèmes chés présentés lors d’une ▲ Le nouveau logo : un cercle revient au directeur de d’incivilité, le directeur Eric exposition du 10 septembre centré dans un carré qui sou- l’agence sur le 9e arrondisse- Pinatel souhaite que chacune ligne et renforce l’importance au 31 octobre, dans le hall de de l’individu avec un trait ment d’ICF Sud-Est Méditerra- des six agences ait « son » l’office illustraient la diversité horizontal sur le cercle évo- née(2) qui connaissait l’artiste, mur peint par Guillaume Bot- des regards et des habitants, quant le toit, élément du ce dernier étant à la recherche tazzi dans une grande agglo- cœur de métier. © DR cette diversité s’exprimant par de pans de mur à peindre. Ce mération. A Marseille, un pro- ailleurs dans les différents Prix spécial du jury projet répond à une volonté jet verra prochainement le métiers et produits proposés collective d’embellissement du jour sur un immeuble face à par l’office : maisons indivi- quartier et a été soutenu une voie ferrée et sera donc duelles, immeubles collectifs, par la mairie, l’ESH et Bayer visible pour les voyageurs de logements intermédiaires, CropScience, entreprise forte- la SNCF. ✜ résidences spécialisées, en ment implantée sur place et (1) Jeune artiste né à Lyon en milieu urbain comme dans mécène principal. 1971, Guillaume Bottazzi a des communes de petite La fresque est une première commencé sa carrière en Italie. taille. étape annonçant le projet de Il est reconnu sur la scène Prix du public internationale de l’art La présentation de cette expo- réhabilitation de cette rési- contemporain, notamment aux sition coïncidait également dence relativement ancienne, Etats-Unis et au Japon. avec l’inauguration du nou- construite dans les années (2) Le patrimoine d’ICF Sud-Est Méditerranée comprend 16 000 veau siège social de Mul- trente. Les habitants, princi- logements répartis dans 25 house Habitat, situé au cœur palement des cheminots et départements, principalement de la cité Wagner en renou- des retraités de la SNCF, sont dans les grosses agglomérations et leur vellement urbain, et qui rassurés et si certains regret- périphérie. L’ESH compte six intègre dix des quatorze cibles tent de ne pas trouver de filia- agences : deux à Lyon (plus de er HQE : intégration au site ; 1 prix catégorie « Portrait » tion avec le chemin de fer 4 000 logements), une à emploi de matériaux écolo- dans le graphisme du mur Marseille, Montpellier, Nice et Dijon et quatre antennes. giques et recyclables (briques peint, ils ont apprécié de tis- de terre cuite, fenêtres en ser des liens avec l’artiste et bois, peinture en solution ils se sont appropriés l’œuvre. aqueuse…) ; prise en compte Mais l’ESH ne compte pas en des éléments climatiques rester là. Après une première

Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 21 ÉCHOS

Logiseine Porte des Alpes Habitat Des affiches « coup de poing » Objectif insertion e 19 octobre dernier, Porte L des Alpes habitat, un des trois offices de l’habitat de la communauté urbaine de Lyon, a organisé une rencontre avec ▲ De gauche à droite : Mmes les structures d’insertion, le Haeri, vice-présidente de PAH, PLIE, l’ANPE et certaines Geoffroy, conseillère générale entreprises attributaires de de Vaulx en Velin, présidente marchés publics, afin d’établir du PLIE, M. Polga, président de PAH et Mme David, maire un premier bilan de ses activi- de Saint-Priest. © DR tés dans le domaine de l’insertion professionnelle. lifiée, par exemple un GIEQ, Ainsi, avec l’ARRADEP, asso- une association d’insertion ou ciation régionale de bailleurs une entreprise de travail tem- ans le cadre d’une être éditées sur les impri- sociaux, reconnue comme ate- poraire et d’insertion; D démarche de formation mantes couleur des trois lier et chantier d’Insertion, 41 ◗ la sous-traitance avec une interne du personnel à la ges- antennes (pour limiter les frais personnes ont contribué à entreprise d’insertion ou une tion des conflits, Logiseine a d’édition) et affichées direc- remettre en état 39 logements régie de quartier ; rédigé en 2007 un nouveau tement par les correspon- et 2 montées d’escalier depuis ◗ l’embauche en direct de Règlement intérieur de ses dants en fonction des besoins, le démarrage de l’action en publics prioritaires. immeubles. A l’occasion de dans les halls des immeubles mai 2006. A Porte des Alpes Et cela fonctionne. En témoi- cette formation, le personnel « sensibles ». Habitat, la préoccupation d’in- gne, les six entreprises pré- de terrain avait mis en Logiseine, filiale du collecteur sertion professionnelle touche sentes qui, attributaires d’un exergue les difficultés qu’il normand CILiance, gère 6800 différentes situations qui marché dans le cadre d’une rencontre du fait de l’absence logements sur l’aggloméra- nécessitent chacune une réhabilitation, ont mis en de règles claires dans les rap- tion rouennaise ; elle est cer- approche particulière : des œuvre ces clauses d’insertion. ports bailleurs/locataires, tifiée Qualibail par l’AFAQ jeunes, dont certains ont Pour l’accès à l’emploi par la notamment en cas d’incivilité. depuis 2004. Rappelons que réussi leur parcours scolaire qualification, deux contrats de Le nouveau règlement inté- ce référentiel comporte huit mais qui butent à trouver un professionnalisation et un rieur a, dès lors, été conçu engagements de service premier emploi ; d’autres, qui contrat d’apprentissage ont comme un outil de travail concernant l’amélioration du n’ont pas pu ou pas su valori- été signés par des entreprises quotidien pour le personnel service rendu et la satisfaction ser leur temps scolaire ; des chargées de la maintenance et de terrain, pouvant servir de des locataires. moins jeunes, qui ont besoin de l’exploitation des installa- repère dans la plupart des Le renouvellement du certifi- de retrouver un environne- tions thermiques de l’office. situations de conflit : bruit, cat en août 2007 vient cou- ment qui favorise une « Nous continuerons de déve- propreté, respect des parties ronner sept années de mobi- démarche de réinsertion. lopper ces partenariats. (…) Le communes, etc. lisation en ce sens et s’inscrit Pour chacune de ces situa- mouvement dépasse nos Ce règlement intérieur a fait comme une étape dans la tions, une procédure est espérances », souligne Bruno l’objet d’une concertation démarche qualité : Logiseine adaptée. Par exemple, l’office Polga, président de Porte des locative avec les représen- étudie actuellement des utilise dans les marchés qui Alpes Habitat. tants des amicales puis d’une actions pour améliorer la pro- s’y prêtent, l’article 14 du code « A chacun son rôle, complète adoption par le Conseil de sur- preté des parties communes des marchés publics. Joël Le Scornet, directeur. Le veillance en juillet dernier. et travaille à un référentiel sur En fonction du montant du maître d’ouvrage informe, Afin de donner du poids à ce la propreté lors de l’emména- marché, l’entreprise titulaire dans son document de document, la création d’af- gement dans les logements.✜ doit un certain temps de travail consultation, l’entreprise de fiches a été confiée à l’agence en faveur de personnes issues son contact extérieur pour l’ai- Yota. Déclinées sur cinq thé- de public prioritaire. Pour rem- der à mettre en œuvre son matiques : bruit, propreté, plir cette obligation, l’entreprise obligation. Cet aspect est chiens, stationnement, res- a plusieurs moyens: essentiel. Nous pouvons ici pect de l’intégrité des parties ◗la mise à disposition de per- compter sur les équipes du communes, elles pourront sonnel par une entreprise qua- PLIE et de l’ANPE ». ✜

22 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 DROIT ET FISCALITÉ

Fiche juridique Les frais de procédure en matière civile

Textes de référence ◗ Articles 695 à 725 du nouveau code de procédure civile. ◗ Article 75 de la loi n° 91-70 du 10 juillet 1991 sur l’aide judiciaire. ◗ Article 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991. Les frais de recouvrement Le principe : les frais de recouvrement d’une créance restent à la charge du créancier. Le créancier doit donc attendre que le débiteur soit condamné par décision de justice (titre exé- cutoire) au remboursement des frais engagés pour le recouvrement de sa créance, pour pouvoir lui imputer les sommes correspondantes (article 32, 3e al. de la loi du 9 juillet 1991); ils revê- tent alors le caractère de frais de procédure. L’exception : lorsque les frais de recouvrement découlent d’un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi (étape de procédure imposée légalement), le créancier est autorisé à les imputer au débiteur en l’absence de titre exécutoire. C’est le cas, par exemple, des frais du commandement de payer prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 comme préalable à la procédure de résiliation du bail. S’agissant des baux d’habitation, il convient de noter que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 complété par la loi ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006, répute non écrite la clause du contrat de location qui met à la charge du locataire les frais de relance ou d’expédition de la quittance ou qui lui fait supporter des frais de procédure en plus des dépens et de l’article 700 du nouveau code de procédure civile (NCPC). Cela ne fait pas obstacle au jeu de la clause pénale visant à assurer le règlement de la créance(1) mais cela signifie que le bailleur doit soumettre à l’appréciation du juge les frais de procédure à imputer au locataire débiteur (application stricte de l’article 700 NCPC) ; il ne peut plus insé- rer dans le bail une clause qui prévoit que tous les frais engagés pour le recouvrement de la créance seront mis à la charge du locataire. Si cette clause existe, elle est réputée non écrite. Rappel : dans le cadre de procédures particulières (traitement du surendettement), la possibi- lité pour le créancier de facturer des frais de recouvrement peut ou doit être suspendue(2). Les frais de procédure Définition Le principe général du droit est celui de la gratuité de la justice. Les juges ne reçoivent rien des parties au procès. Ces dernières peuvent toutefois être redevables l’une envers l’autre de frais de procédure. En effet, les divers auxiliaires de justice et personnes appelées à un procès perçoivent des émo- luments (élément de rémunération tarifée) suivant la nature des intervenants et les actes accom- plis par eux. Il s’agit, notamment, des personnes suivantes : ◗ administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires à la liquidation des entreprises ; ◗ avocats et avoués ; ◗ commissaires-priseurs ; ◗ dépositaires de pièces ; ◗ enquêteurs sociaux ; ◗ greffiers des tribunaux de commerce ; ◗ huissiers ; ◗ magistrats (frais de déplacement) ; ◗ notaires commis ; ◗ techniciens commis ; ◗ témoins.

Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 23 DROIT ET FISCALITÉ

Les dépens Parmi les frais de procédure, il faut distinguer les dépens et autres frais. Définition La définition des dépens est donnée sous forme d’une liste établie par l’article 695 du nouveau code de procédure civile qui comprend : ◗ les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou administration des impôts, à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties(3) ; ◗ les frais de traduction d’actes rendue nécessaire par une loi ou un engagement international et les frais d’interprétation et de traduction rendues nécessaires par une mesure d’instruction ; ◗ les indemnités des témoins (entendus lors des enquêtes ordonnées par le juge) ; ◗ la rémunération des techniciens (les frais et honoraires des techniciens chargés d’une expertise, consultation ou constatation par décision judiciaire) ; ◗ les débours tarifés (photocopies, extraits de pièces, frais de correspondance, de voyage, etc. des avocats et officiers ministériels) ; ◗ les émoluments des officiers publics et ministériels (rémunération tarifée fixée par décrets(4) des greffiers, notaires, commissaires priseurs, huissiers de justice, avoués de Cour d’appel) ; ◗ la rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée, y compris les droits de plaidoirie. Cette précision vise à distinguer les procédures où le ministère d’avocat est obligatoire et celles où elle ne l’est pas. En effet, la rémunération des avocats est composée de deux parties, une partie réglementée(5) qui n’est due que lorsque l’avocat intervient devant une juridiction où la représentation est obligatoire, et une partie libre appelée « honoraires » qui est toujours due en contrepartie du service rendu et ce, quelle que soit la juridiction devant laquelle l’avocat intervient. Débattus et fixés avec le client dans une convention d’honoraires, les honoraires de l’avocat ne sont pas réglementés et n’entrent donc pas dans les dépens. Le « droit de plaidoirie » est une contribution financière qui est due pour chaque intervention réa- lisée par l’avocat d’un plaideur, chaque fois que la plaidoirie a lieu à l’occasion d’une audience donnant lieu à une décision. Son montant est fixé par décret, il est donc inclus dans les dépens.

La charge des dépens Le principe est la mise à la charge de la partie qui succombe au procès de la totalité des dépens. Par décision motivée du juge, une partie des dépens peut être mise à la charge du gagnant. Lorsque les deux parties succombent respectivement sur quelques chefs de leurs prétentions, les juges sont investis d’un pouvoir discrétionnaire pour répartir les dépens entre elles ou les laisser à la charge entière de l’une d’elles.

Les autres frais du procès Certains frais n’entrent pas dans la liste des dépens : les frais « frustratoires » et irrépétibles.

Les frais frustratoires : ce sont les dépenses injustifiées parce qu’engagées par la faute d’un auxiliaire de justice (signification adressée à une personne non partie à l’instance par exemple, article 698) ou accomplies en dehors de son mandat (article 697 NCPC). Elles restent à sa charge.

Les frais irrépétibles: ce sont les honoraires d’avocat choisi dans les litiges où le ministère d’avocat n’est pas obligatoire (matière prud’homale, baux d’habitation)(6), les frais et honoraires d’ex- pertises ou de consultations amiables (par opposition aux frais d’une expertise ordonnée par le juge) ou de couverture d’un préjudice résultant des tracas causés par une procédure abusive.

L’article 700 Les frais irrépétibles de l’adversaire peuvent être placés à la charge du perdant au procès en tout ou partie sous forme de l’allocation d’une somme forfaitaire pour l’évaluation de laquelle le juge tient compte de l’équité et de la situation économique des parties. Ils visent au remboursement des frais que cet adversaire a exposés pour faire valoir son droit (article 700 NCPC).

Dans un arrêt du 8 juillet 2004, la Cour de Cassation a jugé que le remboursement des frais irré- pétibles ne pouvait être fondé que sur les dispositions de l’article 700 du nouveau code de pro-

24 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 cédure civile (le juge ne peut décider d’accorder des dommages-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil). Les frais d’exécution Le principe d’imputation des frais d’exécution des décisions de justice figure au premier alinéa de l’article 32 de la loi du 9 juillet : le débiteur est redevable de ces frais sauf lorsqu’il est mani- feste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Ces frais sont recou- vrés par l’huissier de justice suivant un tarif réglementé. Ce dernier étant tenu au détail de sa facturation, le créancier qui le mandate peut confronter celle-ci au coût des actes inventoriés dans les tableaux annexés au tarif (décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996). Modalités de recouvrement des frais de procédure et d’exécution Les frais de procédure étant mis à la charge du perdant par la décision judiciaire qui clôt l’instance, c’est à l’avocat ou à l’avoué d’en assurer la liquidation et le recouvrement avant toute exécution forcée et au-delà, à l’huissier.

« La taxe » Le montant de ces frais fait l’objet d’un décompte en cas de contestation ; la vérification est faite par le greffier de la juridiction qui a prononcé le jugement(7). Si le montant vérifié est contesté, c’est le président de la juridiction qui a jugé l’affaire ou, plus généralement un magistrat qu’il a délégué à cet effet, qui tranche le litige par une décision dite « ordonnance de taxe ».

L’aide juridictionnelle L’aide juridictionnelle permet à des personnes de condition modeste d’exercer leurs droits en justice sans avoir à supporter les frais occasionnés par l’instance ou par l’exécution d’une déci- sion. Le bénéfice de l’aide, ouvert sous conditions de respect de plafonds de ressources, entraîne la prise en charge par l’Etat des dépenses qui incomberaient au bénéficiaire s’il n’avait pas cette contribution. Ses conditions d’octroi et modalités sont fixées par la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

La prescription Le recouvrement des frais de procédure obéit aux règles de prescription du code civil (règles particulières des articles 2272 et 2273 et, à défaut, prescription trentenaire de l’article 2262) : ◗ huissiers : un an ; ◗ avocats, avoués : deux ans. A noter : depuis un arrêt de la Cour de Cassation du 12 janvier 2007, l’action en recouvrement des dépens exercée par l’avoué, qu’elle soit exercée à l’encontre de son client ou à l’encontre de l’adversaire de celui-ci se prescrit par deux ans (Ass. plén. n°05-11.816, Burki c/Junillon-Wicky) L’action en paiement des actes des notaires se prescrit par cinq ans (loi du 24 décembre 1897 relative au recouvrement des frais dus aux notaires, avocats et huissiers).

(1) Les dispositions de l’article 1226 du code civil ne sont pas remises en cause par la loi ENL : les pénalités d’inexécution restent valables (à propos de la clause pénale, cf. Actualités Habitat n° 722 du 15/03/2002). (2) articles L331-5 (surendettement) et L332-6 du code de la consommation (procédure de rétablissement personnel). (3) La plupart de ces frais ont disparu depuis l’instauration de la gratuité des actes de justice (loi n° 77- 1468 du 30 décembre 1977), seuls demeurent les droits d’enregistrement des actes d’huissier de justice Contact (article 302 bis Y, CGI), les droits de greffe des tribunaux de commerce. Huberte Weinum, Direction (4) Il s’agit de frais fixés par un tarif réglementé (ex : frais d’huissier, décret n° 96-1080 du 12/12/1996). (5) Il s’agit des émoluments composés de droits fixes et proportionnels et des débours (frais de voyage, juridique et fiscale (DJEF) ; de correspondance, etc.) régis par l’article 81 du décret du 2/04/1960, les décrets n° 72-784 du Tél. : 01 40 75 78 60 ; 25/08/1972 et 75-785 du 21 août 1975. Mél : [email protected] (6) Depuis la loi ENL, il n’est plus possible de prévoir une clause dans le bail permettant de convenir que ces honoraires seront mis à la charge du locataire (article 84 ayant complété l’article 4 de la loi du 6 Thème : Procédures civiles juillet 1989). d’exécution. (7) Articles 704 et suivants du nouveau code de procédure civile.

Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 25 DROIT ET FISCALITÉ

Télévision, contrat de location, copropriété Une obligation nouvelle Le dossier de la télévision est en mouvement permanent. La loi dite « télévision du futur » du 5 mars 2007 oblige dorénavant le bailleur à compléter l’information du locataire et le syndic celle des copropriétaires, sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble.

a loi du 5 mars 2007 est celle qui de sa signature ou de son renouvelle- appel à une rémunération de la part des prévoit le basculement complet ment (en Hlm, il s’agira par conséquent usagers diffusés par voie hertzienne ter- de la télévision traditionnelle ou de la signature du bail puisque les restre en mode numérique et qui ont une L analogique vers la télévision contrats sont reconduits généralement vocation nationale ou sont normalement numérique, ce qui débutera progressi- de manière tacite). reçus dans la zone. Le texte ajoute que vement dès mars 2008 pour être achevé cette proposition ne prend en compte au 30 novembre 2011. Le Conseil de Quel est le contenu de que les frais d’installation, d’entretien ou l’Union européenne, dans ses conclu- l’information à transmettre ? de remplacement du réseau et n’est pas sions en date du 1er décembre 2005, L’information à transmettre comprend : conditionnée à la souscription d’un avait invité les Etats-membres à mener à ◗ Une information sur la possibilité de abonnement à un ou plusieurs services. terme, dans la mesure du possible, le recevoir ou non les services de télévision Les éditeurs concernés ne peuvent s’op- passage au numérique avant 2012. L’ex- par voie hertzienne. poser au transport de ces chaînes par le tinction interviendra par zones selon un ◗ Lorsqu’un réseau de communications réseau du distributeur de services que calendrier établi par le CSA. électroniques interne à l’immeuble dis- cette mise à disposition rendrait néces- La mise en œuvre des mesures d’accom- tribue des services de télévision, une saire, ni conditionner ce transport à une pagnement qu’elle implique, notamment information qui précise si l’installation rémunération. les aides financières en direction de cer- permet ou non l’accès aux services natio- Dans le cas d’une copropriété, la loi du 5 taines catégories de téléspectateurs, naux en clair de télévision par voie hert- mars précise que l’information des particulièrement les plus démunis, a été zienne terrestre en mode numérique ou copropriétaires, concernant les modali- confiée à un groupement d’intérêt public s’il faut s’adresser au distributeur de tés de réception des services de télévi- et l’USH suit ce dossier attentivement. services pour bénéficier du « service sion, est faite par le syndic dans le relevé Mais la loi du 5 mars (loi n° 2007-309 du antenne » numérique prévu par la loi du de charges de copropriété. L’information 5 mars 2007 relative à la modernisation 30 septembre 1986 relative à la liberté de transmise concerne également les coor- de la diffusion audiovisuelle et à la télé- communication. données du distributeur de services vision du futur) complète également les ◗ Dans ce dernier cas, l’information com- auquel le copropriétaire doit s’adresser obligations d’information du locataire à prend les coordonnées du distributeur pour bénéficier du service antenne la charge du bailleur. Son article 12 crée de services auquel le locataire doit numérique le cas échéant (modification un nouvel article 3-2 dans la loi du 6 s’adresser pour bénéficier du « service de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1989 (loi n° 89-462 du 6 juillet antenne ». juillet 1965 fixant le statut de la copro- 1989 tendant à améliorer les rapports Ce « service antenne » est celui pour priété). Enfin l’article 9 de la loi du 5 locatifs et portant modification de la loi lequel tout distributeur de services qui mars complète l’article 24 de la loi de n° 86-1290 du 23 décembre 1986). La loi, exploite un réseau interne de distribution 1965 par un article 24-1 aux termes actuellement applicable, précise les de télévision doit faire au propriétaire duquel, en présence d’un réseau de conditions de l’information du locataire une proposition commerciale de mise à communications électroniques interne à par le bailleur en matière de télévision. disposition des services diffusés par voie l’immeuble, lorsque l’installation ne per- Quelle est la portée de cette obligation ? hertzienne terrestre ayant une vocation met pas l’accès aux services nationaux Rappelons que la vocation de la loi n’est nationale ou sont normalement reçus en clair de télévision par voie hertzienne pas d’être rétroactive. Par conséquent, dans la zone. Lorsque le distributeur de terrestre en mode numérique, l’examen seuls les nouveaux contrats sont soumis services propose une offre en mode d’une proposition commerciale faite par à l’obligation nouvelle. L’information doit numérique, cette proposition concerne le distributeur de services est de droit être annexée au contrat de location lors également les services qui ne font pas dans l’ordre du jour de l’assemblée

26 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 générale de copropriété. La décision d’accepter est prise, par dérogation, à la La sélection du mois majorité de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copro- Questions/réponses priétaires présents ou représentés. ✜ ◗ Faut-il recourir à un accord collectif reprise des chaînes numériques par les Contacts pour l'installation de la TNT ? réseaux (c'est le cas des antennes col- Hervé des Lyons, Denise Salvetti, Non. Le recours à un accord collectif (de lectives) qui distribuent une offre en Huberte Weinum, (DJEF) l'article 42 de la loi du 23 décembre mode analogique n'est pas obligatoire. Tél. : 01 40 75 78 60 1986) n'est obligatoire que lorsque le En revanche, en cas de réseau câblé, Mèl : [email protected] propriétaire «remplace une antenne col- l’opérateur doit proposer des conditions Thème : gestion locative/bail d’habita- lective par un autre mode de réception d’accès à ces services. tion/obligations du bailleur; gestion tech- des programmes », selon la loi du 2 nique/télévision; copropriété/assemblée juillet 1966, relative à l'installation d'an- ◗ Les frais d’adaptation des antennes des copropriétaires; copropriété/syndic. tennes réceptrices de radiodiffusion. Or pour la réception des chaînes numé- ce n'est pas le cas avec la TNT, lors- riques terrestres (TNT) sont-ils récupé- qu'elle est installée sur une antenne col- rables sur les locataires ? lective de télévision. L’adaptation de l’antenne existante est assimilable à une installation de la TNT Lettre ◗ Le bailleur Hlm doit-il adapter l'an- et, à ce titre, répercutable sur les loca- hebdomadaire tenne collective existante dont il est pro- taires, au nom de la loi du 2 juillet 1966, priétaire à la réception des chaînes relative à l’installation d’antennes récep- « Actualités numériques hertziennes terrestres trices de radiodiffusion. ✜ juridiques » (TNT)? Qu'en est-il des réseaux câblés? D'un strict point de vue juridique la L’anticipation et la réactivité pour les juristes et fiscalistes Hlm, clefs d’un exercice serein de leurs activités

Inscrivez-vous gratuitement dès à pré- Fax juridique sent via l’accès professionnel : Espace thématique ➞ Droit et fiscalité sur le ◗ Vente de Patrimoine Hlm/Plafonds de du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de site de l’Union www.union-habitat.org ressources ressources des bénéficiaires de la légis- rubrique Document ➞ Abonnement Arrêté du 26 juillet 2007 relatif aux pla- lation sur les habitations à loyer modéré fonds de ressources applicables aux et des nouvelles aides de l’Etat en sec- Contact : ascendants ou descendants de ménages teur locatif. (JO du 26 octobre 2007) Thierry Bourreau, conseiller, Direction locataires qui acquièrent un logement ◗ Prêts PAS dans les DOM : plafonds de juridique et fiscale; tél.: 01 40 75 78 60 locatif auprès d’un organisme d’habita- ressources tion à loyer modéré ou d’une société Arrêté du 10 septembre 2007 modifiant d’économie mixte ayant pour objet sta- l’arrêté du 25 août 2003 relatif aux tutaire la réalisation de logements. conditions d’octroi des prêts conven- (JO du 25 octobre 2007) tionnés accordés dans les départements ◗Opérations d’accession des organismes d’outre-mer et garantis par l’Etat au titre Hlm du Fonds de garantie de l’accession Arrêté du 5 septembre 2007 modifiant sociale à la propriété. espace droit et fiscalité l’arrêté du 3 mai 2002 relatif à la vente (JO du 31 octobre 2007) accessible sur Internet à l’adresse de logements dans les opérations d’ac- ◗ Etude de sécurité publique www.union-habitat.org cession des organismes d’habitations à Circulaire du 1er octobre 2007 relative à dans la rubrique Espace professionnel loyer modéré. (JO du 25 octobre 2007) l’application de l’article L.111-3-1 du code ◗ Plafonds de ressources logements de l’urbanisme. (non publiée au BO mais locatifs consultable sur le site de l’USH : Arrêté du 20 août 2007 modifiant l’arrêté www.union-habitat.org) ✜

Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 27 repérés pour vous

oeuvre et de son impact juri- tion d’énergie, renforcer la part Ed. Nathan, coll. « Repères dique. des énergies renouvelables ; pratiques » ; juillet 2007 ; Florence Imbert, Philippe faire apparaître les coûts envi- 159 p. Tél. : 01 53 55 26 62 Roux, Eric Chalumeau ; Ed. ronnementaux de l’énergie et PUCA, coll. « Recherches » ; n° des émissions de gaz à effet 174; janvier 2007; 95 p. Tél.: de serre pour mieux guider les Le grand livre de 01 40 81 24 30 choix ; gouvernance, forma- l’habitat solaire : 110 tion, sensibilisation et partici- réalisations en France pation de la société civile; pro- 20 maisons fiter de la présidence française Cinq diagnostics d’aujourd’hui à de l’Union européenne pour immobiliers 100 000 euros. Tome 2 impulser ou accélérer obligatoires Fort du succès du 1er volume, quelques grands programmes La performance énergétique, Olivier Darmon publie une européens. l’amiante, le plomb, les ter- seconde sélection commen- Ed. La Documentation fran- mites et les risques naturels… tée de « 20 maisons d’au- çaise, coll. « Rapports publics »; ce guide passe en revue tous jourd’hui à 100 000 euros ». septembre 2007 ; 99 p. les aspects juridiques et pra- Cet ouvrage montre qu’à tiques des cinq diagnostics défaut de « maisons clés en Pour connaître les enjeux mais immobiliers indispensables à main », l’architecte peut offrir Cachan, la vérité aussi les conditions de mise l’achat et la vente de loge- sur mesure des maisons Nourri par de nombreux entre- en oeuvre de l’habitat solaire, ment, parfois même à la loca- alliant qualité et petit budget. tiens directs et approfondis cet ouvrage s’appui sur 110 tion. Olivier Darmon ; Ed. Ouest- avec les principaux acteurs de réalisations françaises de Que faut-il savoir et comment France ; septembre 2007 ; « l’affaire » du squat de métropole et d’outre-mer. Il se les mettre en œuvre ? Que 141 p. Tél. : 02 99 32 58 27 Cachan, ce livre-enquête compose de trois grandes par- faut-il réclamer en tant dévoile les coulisses de l’his- ties : les grands principes de qu’acheteur, vendeur ou toire tout en proposant des la conception solaire ; l’enve- même locataire ? Comment Lutter contre les pistes de réflexion sur l’immi- loppe bioclimatique et les dif- obtenir un bon diagnostic? Ce changements gration et ses enjeux poli- férents matériaux et tech- livre propose les textes de climatiques et maîtriser tiques ainsi que sur la préca- niques de construction ; les lois, les entreprises agréées, la demande d’énergie rité sociale, le mal logement… fondements du développe- des études de cas concrètes Ce rapport constitue le compte Pascale Egre, Pierre Henry ; ment durable et l’obligation et des conseils avisés. rendu des débats du groupe 1 Ed. de l’Aube, coll. « Monde pour le secteur du bâtiment de Brigitte Vu; Editions Eyrolles; du Grenelle de l’environne- en cours » ; septembre 2007; lutter contre l’émission de gaz août 2007 ; 110 pages ; 9 €. ment. Ces débats se sont 223 p. Tél. : 04 90 07 46 60 à effet de serre dont il est l’un tenus au cours de cinq des principaux producteurs. réunions plénières et en ate- Alain Liebard, Jean-Pierre L’irruption de la liers thématiques (énergie, Le développement Menard, Patrick Piro ; Ed. Le sûreté dans les bâtiment et urbanisme, trans- durable Moniteur, coll. « Guides pra- pratiques d’urbanisme port et déplacements) entre le Comprendre le développe- tiques » ; septembre 2007 ; et de construction 17 juillet et le 24 septembre ment durable, les domaines 248 p. Tél. : 01 40 13 30 30 ✜ Pour comprendre l’irruption dernier. Les propositions du qu’il recouvre et ses enjeux, de la sûreté dans les pra- groupe sont présentées en c’est ce que propose cet tiques de projets, le PUCA programmes thématiques : ouvrage pratique et pédago- Contact s’est appuyé sur l’expérience mobiliser les territoires et cla- gique. En partant des fonde- Valérie Souchet; tél.: 01 40 75 de quelques experts. A partir rifier les compétences; moder- ments, cet ouvrage présente 68 06. Aux organismes dispo- d’exemples concrets, cet niser le bâtiment et la ville ; pour chaque domaine des sant d’un code d’accès, la base ouvrage rend compte des ramener les émissions du notions-clés sous forme de de données est accessible sur motivations des maîtres d’ou- transport à leur niveau de synthèses claires et précises le site Internet: vrage qui se préoccupent de 1990 en 15 ans ; accélérer les ouvrant sur un exemple www.union-habitat.org/ sûreté, de la place tenue par programmes de maîtrise de la concret et documenté. Espace professionnel/ cette nouvelle expertise, de demande d’énergie ; réduire Emmanuel Arnaud, Arnaud Espaces Communication: ses conditions de mise en et « décarboner » la produc- Berger, Christian De Perthuis; Centre de documentation.

28 Actualités habitat • N° 847 • 15 novembre 2007 Habitat et Société Au sommaire du numéro de septembre 2007

Le dossier - Les nouvelles ambitions des Hlm Les acteurs du logement social sont plus que jamais interpellés par la société et les pouvoirs publics qui mettent en place une nouvelle politique en ce début de législature. Le Mouvement Hlm entend apporter des réponses tangibles et mettre en évidence sa valeur ajoutée en prenant des engagements dans six domaines : la production, l’accès au logement, les politiques locales de l’habitat, le renouvellement urbain, l’accession sociale et la vente Hlm, le plan énergie climat.

Habitat en chiffres • Comment élargir l’accès au crédit des emprunteurs atypiques ? • Aide à la pierre ou aide à la personne : comment faire le bon choix ?

Environnement Vers des bâtiments à énergie zéro

Portrait Banaliser le logement social

Regards L’art entre dans les cités

Urbanisme • Le logement social à la mode de Tokyo • Le monde habite en ville

Du côté des industriels

Lectures

Pour recevoir Habitat et Société chaque trimestre, abonnez-vous Abonnement annuel : 85 € (organismes), 95 € (non Hlm). Étranger : 120 €. Le numéro : 27 €. Service des abonnements : L’Union sociale pour l’habitat - Direction des activités promotionnelles - Éditions 14, rue Lord Byron - 75384 Paris Cedex 08. Tél. : 01 40 75 52 63. GRACE A 3S+ DONNEZ L’ACCES AU MEILLEUR DE LA TELEVISION NUMERIQUE !

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