Romlige Boligmarkedsvirkninger Av T-Forbindelsen
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
Romlige boligmarkedsvirkninger av T-forbindelsen Bacheloroppgave utført ved Høgskulen på Vestlandet – studiested Haugesund, Økonomi og Administrasjon Av: Randi Anglevik og Therese Øvretveit Dette arbeidet er gjennomført som ledd i bachelorprogrammet i økonomi og administrasjon ved Høgskulen på Vestlandet og er godkjent som sådan. Godkjennelsen innebærer ikke at HVL innestår for metodene som er anvendt, resultatene som er fremkommet og konklusjoner og vurderinger i arbeidet. Haugesund 2018 Emnekode: 3113 Kandidatnummer: 32 og 8 Dato: 03.05.2018 Bacheloroppgavens tittel: Romlige boligmarkedsvirkninger av T-forbindelsen Randi Anglevik Therese Øvretveit Navn på veileder: Inge Thorsen Gradering: Offentlig Emnekode: 3113 Kandidatnummer: 32 og 8 Dato: 03.05.2018 Forord Denne oppgaven er et avsluttende arbeid ved bachelorstudiet i økonomi og administrasjon ved Høgskulen på Vestlandet, våren 2018. I løpet av studietiden vår ved Høgskulen på Vestlandet har vi, etter å ha fullført fagene makroøkonomi, mikroøkonomi og by- og regionaløkonomi, utviklet en felles interesse for samfunnsøkonomi. Dette var avgjørende da vi skulle velge hvilket fagområde vi ønsket å fordype oss i, og valget falt selvsagt på en samfunnsøkonomisk problemstilling. Samarbeidet har fungert godt, og vi har lært å spille på hverandres styrker. Læringsutbyttet vårt har vært stort, og læringskurven har vært bratt. Vi kom i gang med arbeidet allerede før semesterstart, og har jobbet godt og jevnt gjennom hele vårsemesteret. Vi vil rette en stor takk til vår fantastiske veileder, Inge Thorsen, som har vært behjelpelig til alle døgnets tider. Inge har gjennom hele skriveperioden gledelig invitert til faglige diskusjoner og vært en særs entusiastisk og engasjert veileder. Arnstein Gjestland fortjener også en stor takk for alle timene med teknisk bistand. Uten hans ekspertise hadde arbeidet med de nye dataprogrammene tatt betydelig lengre tid. Avslutningsvis vil vi også takke Eiendomsverdi for tilgang til deres systemer, hvor vi fikk hente data som har vært avgjørende for flere av analysene våre. i Emnekode: ØKB3113 Kandidatnummer: 32 og 8 Dato: 03.05.2018 Abstract T-forbindelsen (the T-connection) is a local transport infrastructure project, located in the south of the Haugalandet region, between the municipalities of Karmøy, Tysvær and Haugesund. The main goal behind our thesis is to examine the potential impacts of T-forbindelsen on the regional housing market. Our focus has, to a large extent, been directed at how to handle both practical and theoretical problems related to applied, empirical, studies of the housing marked. A reasonable hypothesis is that improvements in infrastructure affect the location pattern of both jobs and people. Hence, it is also reasonable to assume that it will affect the spatial variation in house prices. These are important topics, as the Western part of Norway will be influenced by several big transport infrastructure projects in the future, like Rogfast and Hordfast. We applied two different methodological approaches in this thesis. The first approach is a descriptive analysis of the regional housing marked. Firstly, the analysis should make the reader better equipped to understand the dynamics of the housing marked. Secondly, it will be used to detect potential impacts of the T-connection. To be able to control for the heterogeneity in the regional housing stock, we developed, as a second approach, our own hedonic housing price model. A hedonic price model calculates the numeric value of different attributes influencing housing prices. By predicting changes in these attributes, it is possible to estimate which spatial adjustments are to be expected. We did not expect to find any substantial local effects on the housing market after just five years. Impacts through the residential location patterns and the location patterns of firms are, as a rule, slow. Our results are mainly as we expected them to be; modest effects on the spatial variation of housing prices so far. The biggest change appears to have taken place even before the T-connection opened, through increased prices in adjacent areas. Based on a hedonic housing price model, these areas will experience the biggest increase in price due to enhanced labor marked accessibility and reduced distance to the regional center. We expect more distinct changes in the spatial residential pattern as the investments in T- forbindelsen is supplemented by the investments in Rogfast. When adopting a long-term perspective, there is reason to think that T-forbindelsen is going to have significant impacts on both the structure of the urban area, commuting flows and the regional housing market. ii Emnekode: ØKB3113 Kandidatnummer: 32 og 8 Dato: 03.05.2018 Sammendrag T-forbindelsen er et lokalt veiprosjekt på Haugalandet mellom kommunene Karmøy, Tysvær, og Haugesund. Oppgaven vår har som mål å finne ut hvordan T-forbindelsen eventuelt har virket inn på boligmarkedet i regionen. I arbeidet vårt har fokuset i stor grad vært rettet mot håndteringen av praktiske og teoretiske problemstillinger knyttet til anvendte, empiriske, studier av boligmarkedet. Som en rimelig hypotese vil betydelige forbedringer i infrastruktur påvirke lokaliseringsmønsteret for både arbeidsplasser og befolkning. Det er også rimelig å anta at dette kan påvirke den romlige variasjonen i boligpriser. Dette er viktige problemstillinger ettersom Vestlandet i fremtiden vil preges av store veiprosjekt, slik som Rogfast og Hordfast. Problemstillingen ble forsøkt besvart ved hjelp av to ulike metodologiske tilnærminger. Den første tilnærmingen er en deskriptiv analyse av det regionale boligmarkedet. Analysen skal for det første gi leseren et utgangspunkt for en bedre forståelse av dynamikken i boligmarkedet. For det andre vil den brukes til å påvise eventuelle effekter som følge av T-forbindelsen. For å kontrollere for heterogeniteten i den regionale boligbeholdningen utarbeidet vi, som vår andre tilnærming, en hedonisk boligprismodell. En hedonisk boligprismodell tallfester verdien til ulike attributter som påvirker boligprisene. Ved å beregne endringer i disse attributtene kan man dermed si noe om hvilke romlige tilpasninger som kan forventes. Vi forventet ikke å finne store lokale effekter i boligmarkedet etter kun fem år. Virkninger gjennom bedriftenes og husholdningenes lokaliseringsbeslutninger er i regelen trege. Resultatene våre var i hovedsak i samsvar med forventingene; det er så lang beskjedne effekter av T-forbindelsen på lokale boligvariasjoner. Så langt ser de største endringene ut til å ha funnet sted før åpningen, i form av økte boligpriser i de områdene med tettest geografisk tilknytning til T-forbindelsen. Basert på en hedoniske boligprismodell vil disse områdene oppleve den største prisveksten, grunnet økt tilgjengelighet både til arbeidsmarkedet og regionssenteret. På lang sikt forventer vi derimot at bosettingsmønsteret i regionen vil endres betydelig, når investeringene i T-forbindelsen kompletteres med investeringer i Rogfast. I et slikt langsiktig perspektiv er det grunn til å tro at T-forbindelsen vil ha en betydelig virkning på tettstedsstruktur, trafikkmønstre, og boligmarkedet på Haugalandet. iii Emnekode: ØKB3113 Kandidatnummer: 32 og 8 Dato: 03.05.2018 Innholdsfortegnelse Forord ....................................................................................................................................................................... i Abstract ................................................................................................................................................................... ii Sammendrag .......................................................................................................................................................... iii 1 Avgrensinger og forutsetninger ............................................................................................................................ 1 2 Haugalandsregionen ............................................................................................................................................. 2 2.1 Regionale forbedringer i veinettet ................................................................................................................ 3 2.1.1 Våg – Fjon ............................................................................................................................................ 3 2.1.2 Rennfast ................................................................................................................................................ 4 2.1.3 Trekantsambandet ................................................................................................................................. 5 2.1.4 T-forbindelsen ...................................................................................................................................... 6 3 Relevant litteratur og teori ................................................................................................................................... 8 3.1 Litteratur om infrastruktur ............................................................................................................................ 8 3.2 Litteratur om boligmarkedet ....................................................................................................................... 10 3.3 Litteratur om makroøkonomiske variabler som påvirker boligprisene ....................................................... 11 3.3.1 Styringsrenten ....................................................................................................................................