Versorgungsstrukturen in Schwerte / Verträglichkeit Geplanter
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Versorgungsstrukturen in Schwe rte / Verträglichkeit geplanter Einzelhandelsnutzungen in Schwerte Versorgungsstrukturen in Schwe rte / Verträglichkeit geplanter Einzelhandelsnutzungen in Schwerte Stefan Kruse Andreas Mayer Elisabeth Kopischke Junker und Kruse Stadtforschung Planung Markt 5 44137 Dortmund Tel. 02 31. 55 78 58-0 Fax 02 31. 55 78 58-50 www.junker-kruse.de [email protected] Dezember 2005 Stadt Schwerte Versorgungsstrukturen / Verträglichkeit geplanter Einzelhandelnutzungen INHALT 1 Ausgangslage und Ziele der Untersuchung.................................................5 2 Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends im Einzelhandel – Schwerpunkt Lebensmittel ...........................................................................7 3 Methodik.....................................................................................................10 3.1 Angebotsanalyse ........................................................................................10 3.2 Nachfrageanalyse ......................................................................................12 3.3 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur ................................16 4 Die Rolle der Stadt Schwerte in der Region ...............................................17 5 Standortrelevante Rahmenbedingungen der Versorgungsstruktur in Schwerte .................................................................................................20 5.1 Gesamtstädtische Einzelhandelsstruktur ...................................................21 5.1.1 Großflächiger Einzelhandel ...............................................................................23 5.1.2 Die Grundversorgungssituation .........................................................................24 5.2 Wesentliche Handlungsschwerpunkte in Schwerte....................................28 5.3 Analyse der Nachfrageseite .......................................................................39 5.3.1 Einzugsgebiet....................................................................................................39 5.3.2 Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss..............................................................40 5.4 Umsätze und Zentralität des Schwerter Einzelhandels .............................43 5.4.1 Die Sichtweise der Kunden................................................................................44 5.5 Fazit zur Analyse der Einzelhandelsstruktur .............................................46 6 Entwicklungsszenarien ...............................................................................49 6.1 Übergeordnete Ziele zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung ..........49 6.2 Szenarien....................................................................................................51 7 Prognose der Verkaufsflächenpotenziale..................................................57 3 Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund Stadt Schwerte Versorgungsstrukturen / Verträglichkeit geplanter Einzelhandelnutzungen 8 Vorhabenbezogene Szenarien zur (Innen-)Stadtentwicklung ..................61 8.1 Städtebauliche und einzelhandelsrelevante Einordnung des Standortes Bahnhof (Bahnhofsvorplatz) ....................................................61 8.2 Einordnung Standort Rathaus II.................................................................62 8.3 Entwicklungsvarianten ...............................................................................65 8.3.1 Variante A ........................................................................................................65 8.3.2 Variante B.........................................................................................................66 8.3.3 Variante C ........................................................................................................67 8.3.4 Fazit .................................................................................................................68 9 Bewertung weiterer Potenzialflächen ........................................................69 10 Empfehlungen zur künftigen Entwicklung der Versorgungsstruktur in Schwerte .................................................................................................82 10.1 Maßnahmen zur Einzelhandelsentwicklung ..............................................84 10.1.1 Entwicklungsbereiche / zentrale Versorgungsbereiche .......................................84 10.1.2 Tabubereiche....................................................................................................95 10.1.3 Schwerter Sortimentsliste ..................................................................................96 10.1.4 Rechtliche Einordnung von Sortimentslisten .......................................................97 Eine einheitliche Sortimentsliste in Schwerte.............................................99 11 Schlusswort ...............................................................................................101 12 Kurzfassung..............................................................................................102 Anhang ..................................................................................................................110 Allgemeine Handlungsempfehlungen zur Handelsentwicklung Vorschläge für textliche Festsetzungen bei einzelhandelsspezifischen Planvorhaben Fragebogen zur Haushaltsbefragung in Schwerte Glossar – Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe Verzeichnisse 4 Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund Stadt Schwerte Versorgungsstrukturen / Verträglichkeit geplanter Einzelhandelnutzungen 1 Ausgangslage und Ziele der Untersuchung In der Stadt Schwerte sind verschiedene Einzelhandelsprojekte in der Diskussion, insbesondere handelt es sich dabei um Planungen im Bereich des Schwerter Bahnhofs, die Attraktivitätssteige- rung des City Centers und die Folgenutzung des Standortes Rathaus II an der Schützenstraße. Die möglichen Größenordnungen und Branchenzusammensetzungen variieren dabei im Verlauf der Planungsphase häufig, was eine fachliche wie politische Bewertung und Einordnung erschwert. Deshalb ist es auch nicht ungewöhnlich, dass sich Befürworter und Gegner häufig „scheinbar un- versöhnlich“ gegenüber stehen. Dabei fehlen die im Vorfeld solcher Planungen notwendigen, fach- lich fundierten und neutralen Grundlagen zur Bewertung, die die Auswirkungen einzelner – auch in der Summenwirkung – auf die Gesamtstruktur einer Stadt – oder im Falle von größeren Le- bensmittelanbietern auch auf die Nahversorgungsstruktur einer Stadt – zum Inhalt haben. Somit ist es folgerichtig und – vor dem Hintergrund der vielerorts fast immer ausgetragenen politischen und öffentlichen Auseinandersetzungen mit solchen Fragen – zielführend, eine neutrale und fachlich fundierte Bewertungsgrundlage für diese wichtigen Aspekte der Schwerter Stadtentwicklung erar- beiten zu lassen. Nicht zuletzt sind dabei auch die jüngsten, obergerichtlichen Rechtsprechungen in NRW zum Themenkomplex Einzelhandelssteuerung zu berücksichtigen. Die Stadt Schwerte hat daher das Planungsbüro Junker und Kruse, Stadtforschung Planung damit beauftragt, die bestehenden Versorgungsstrukturen in Schwerte zu analysieren und die Verträg- lichkeit von geplanten Einzelhandelsprojekten zu untersuchen. Ein besonderes Augenmerk wird dabei auf die Struktur der Nahversorgung in Schwerte gelegt. Ziel der Untersuchung ist es daher, verlässliche Grundlagen für eine sachgerechte und em- pirisch abgesicherte Beurteilung für derzeitig aktuelle wie auch zukunftsfähige Einzel- handelsansiedlungen zu erarbeiten. Die Entscheidungsträger der Stadt Schwerte sollen in die Lage versetzt werden, stadtentwicklungspolitische Grundsatzentscheidungen zu treffen sowie früh- zeitig mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die städtische Versorgungs- struktur einschätzen zu können. Schließlich sollen fachlich fundierte und empirisch abgesicherte Aussagen zu gemeinschaftlich getragenen Planungen und Entscheidungen zum Wohle der künftigen Einzelhandels- und Stadtentwicklung beitragen. Für die Erarbeitung der Untersuchung stehen folgende Fragestellungen im Mittelpunkt des Unter- suchungsinteresses: Wie stellt sich die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation in Schwerte im gesam- ten Stadtgebiet dar? Welche Stärken und Defizite weist der Einkaufsstandort Schwerte (differenziert nach Ange- bots- und Nachfrageseite) auf? Wie stellt sich die Nahversorgungsstruktur in Schwerte dar? 5 Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund Stadt Schwerte Versorgungsstrukturen / Verträglichkeit geplanter Einzelhandelnutzungen Wie stellen sich die (aus Handelssicht relevanten) städtebaulichen Rahmenbedingungen der relevanten Schwerter Geschäftsbereiche bzw. Einkaufsstandorte dar (insbesondere des zentralen Hauptgeschäftszentrums)? Welche (quantitativen und qualitativen) Entwicklungsperspektiven lassen sich für den Ein- kaufsstandort Schwerte insgesamt und das Hauptgeschäftszentrum im Speziellen formulie- ren? Welche absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Folgewirkungen resultieren aus einzel- nen geplanten / perspektivischen Einzelhandelsvorhaben in Schwerte? Welche bau- und planungsrechtlichen Festsetzungen (u.a. Dimensionierung, Branchenglie- derung) sind ggf. zur stadtverträglichen Realisierung einzelner Vorhaben erforderlich? 6 Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund Stadt Schwerte Versorgungsstrukturen / Verträglichkeit geplanter Einzelhandelnutzungen 2 Allgemeine Rahmenbedingungen und Trends im Einzelhan- del – Schwerpunkt Lebensmittel